房地产存在的问题及建议范文

导语：如何才能写好一篇房地产存在的问题及建议，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：房地产融资；存在问题；原因分析

一、目前房地产项目金融管理的内容

房地产金融的管理工作重点在于金融的筹措阶段、金融的使用阶段和金融的监督阶段。为保证房地产开发建设的各项环节顺利开展，庞大的资本投入需要依靠银行贷款、财政划拨、集资等渠道而实现筹资的目的。在金融的使用过程中，应做到对固定金融、流动金融、管理金融等各项合理分配和监督，以实现金融价值的最大化利用。以房地产项目金融筹集来说，筹集金融是房地产项目金融管理的主要职能，房地产项目要进行经营活动，就得有足够的金融，以保证房地产项目的正常运转。在履行金融筹集职能时，财务人员必须先要预测房地产投资项目生产经营所需的金融量。

二、目前房地产项目金融管理的现状

（一）房地产金融管理重要性认识及不足。我国目前房地产企业金融管理水平参差不齐，不能适应房地产企业发展的需要，大部分房地产企业财务管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放现象。很多房地产企业只重视工程项目的承揽、工程项目的任务完成量、工程项目质量的提高，一致认为抓好企业生产才是关键，忽略了金融管理的重要性。还有人认为企业财务部门主要职责是事后算账，只要把账记好就行，认为企业的经济效益是干出来的，根本没有意识到企业金融管理的控制把关作用。

（二）金融管理方式落后，信息失真。房地产企业金融管理方式落后，并且财务信息的失真，难以为企业的经营管理提供科学的决策。目前，大部分房地产企业对其金融管理缺乏动态控制，就难以及时熟悉和了解工程项目在建设中金融的流出和工程项目的前期预算，房地产项目的事中实际发生数与预算缺乏合理的监督，导致房地产项目的事中控制流于空谈。随着计算机技术普遍应用，大多数房地产企业基本上实现财务管理信息化，但仍然有不少房地产企业没有引起企业财务信息化的重视，企业的金融运行信息仍处在手工处理和收集阶段，房地产企业经营和管理者很难及时地了解企业的财务信息和金融动态，财务信息严重滞后，严重影响了企业金融的使用效率。

（三）房地产项目成本管理问题。房地产项目工程造价贯穿于项目的决策阶段、项目设计阶段、项目施工阶段以及项目竣工阶段，优化房地产项目的成本管理，意义重大。在房地产项目开发过程中，经常会出现因为房地产企业的金融管理不善，导致房地产企业的在建项目金融不足、后续金融也跟不上的情况。我国的各大城市中，随处都能够看到很多停工的在建房地产项目，很多的烂尾楼。为了杜绝这些现象的发生，就必须要求房地产企业在项目工程开发过程中杜绝不良金融流动，加强企业金融管理。房地产企业的金融管理是企业财务管理的中心，在房地产项目金融的使用过程中，必须要合理调度、统筹安排，确保企业金融的灵活化运用。同时房地产企业还应该建立完善的金融管理机构，通过合理的调度，统筹安排使用企业金融，集结企业所有分散的金融，充分发挥金融的时间价值。

三、我国房地产企业融资存在问题分析

房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的金融保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面：

（一）融资渠道单一，主要依赖银行贷款

目前，我国房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行金融的支持，房地产开发所需金融仍约有60%的金融来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承担者。

（二）对房地产融资的限制因素太多

融资，不单纯是为建设和发展聚集金融的问题，它实质上是一种以金融供求形式表现出来的资源配置过程。房地产企业作为金融密集型行业，需要大量的金融做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足金融需求的，更多的金融要通过外部融资来获得，因此，外部融资应是房地产企业获得金融的主要形式，目前的融资渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资，其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。

（三）银行贷款方式及金融创新太少

房地产业作为金融密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的金融支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需金融主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少、融资方式有限，所以筹集到足够的金融将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓宽和创新。

（四）制度不健全，制约房地产企业融资

目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

四、对策和建议

（一）创造房地产业合理融资环境：在维护金融体制安全的基础上，进一步发展金融市场，创造房地产企业多元化融资渠道，提供相应的政府服务措施，切实维护好房地产企业的发展空间。

（二）制定科学的融资策略：房地产企业可针对自身的特征、成长规律选择最佳的几种融资渠道，使资本结构达到最优。在创业阶段，房地产企业融资渠道应以典当融资、房地产信托及其相互组合为主。在成长期的房地产企业以自筹金融为主，再辅之以股权融资和债务融资。在成熟阶段，采用银行贷款或者是信托等方式难以满足企业对金融的需求，而股权融资和债券融资可以筹集的巨额的金融。

（三）实行商业银行差别信贷政策：既要加强对房地产企业信贷管理，维护金融体系稳定又要支持房地产企业合理融资，做到总量有效控制，结构调整合理。实行差别授权授信政策，重点给予保障性住房项目政策倾斜。

（四）发展专业融资中介机构：金融机构要在复杂变化的市场环境中求得生存和发展并且赢得主动，离不开一套完善、高效的市场中介服务体系作为支撑。发展专业融资中介是解决房地产融资难的有效途径之一。

五、结语

在市场经济条件下，房地产开发企业的生存、发展都与融资相伴。融资驾驭控制得好，可以给企业发展、壮大增加动力，融资失控必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、国家造成损失。虽然目前房地产开发企业主要的融资渠道仍是银行贷款，但在做好项目贷款可行性研究的基础上，还应该加强融资创新方面的研究。应该时刻关注市场，关注金融创新产品并进行深入研究，根据企业总体发展战略，有选择地设计融资结构，利用现有融资创新产品进行金融融通，以求得以更低的金融成本获取更大的经济收益。

参考文献：

[1]易宪荣.房地产多元化融资[J].新金融，2005.6

篇2

一、预售收入计征税费核算中存在的问题

房地产企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税，通常采用的方法有三种，但这几种会计处理都存在一些问题。

一是按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，直接记入“应交税金”、“其他应交款”科目，具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征、交纳营业税金及附加、所得税、土地增值税时，借记“应交税金――应交营业税(城建税、所得税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目。

(3)期末结算应交企业所得税时，借记“所得税”，贷记“应交税金――应交企业所得税”。

(4)项目竣工结算应交土地增值税时，借记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税金――应交土地增值税”。

上述会计处理方法虽然符合《企业会计制度》的有关规定，但值得商榷。首先，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的税费在账表上体现的“应交税金”、“其他应交款”是红字或负数余额。本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该交纳的税费，却使信息使用者误认为是企业“多交了税费”，因而不符合会计“明晰性原则”。其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，若某企业既有正常销售计征的税费，又有按预收款计征的税费，还有多交的税费或者享受税收优惠政策需退的税费，如果在会计处理上只反映已交数，不反映应交数，则不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。

二是按预收款计征的税费，根据其纳税环节，分别通过“待摊费用”、“递延税款”科目核算，具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“待摊税金――营业税金及附加(土地增值税)”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目；交纳时，借记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)收到预售房款计征所得税时，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金――应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税金――应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

(3)收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“待摊费用一营业税金及附加”、“应交税金――应交营业税(城建税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目。

(4)期末结算应交企业所得税时，借记“所得税”科目，贷记“递延税款”、“应交税金――应交企业所得税”科目。

(5)项目竣工结算应交土地增值税时，借记“主营业务税金及附加”，贷记“待摊费用――土地增值税”、“应交税金――应交土地增值税”科目。

上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中反映了已预交的待摊税费、递延税款，损益表也体现了配比原则。但是，把计征的营业税金及附加和土地增值税纳入“待摊费用”科目核算，不仅虚增了资产和负债，而且也与“待摊费用”科目的核算内容不相符。

三是按当期应交的全部税费(包括预售收入和实现收入两部分的应交税费)不加区别地做先提后交的会计处理，具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目；交纳时，借记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)收到预售房款计征所得税时，借记“所得税”科目，贷记“应交税金――应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税金――应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

(3)收入确认、办理结算时，借记“银行存款”、“预收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时按其全部收入与预收账款的差额计征的税金及附加，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目。

(4)项目竣工，结算、调整预提土地增值税时，按实际数大于预提数的差额借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交土地增值税”科目，反之作相反的会计处理。

上述会计处理方法，把不符合收入确认条件的“预收账款”确认为收入，结算税费，同样虚增了资产和负债，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，也违背了会计的“配比原则”。

二、预售收入计征税费核算的改进建议

鉴于上述按预售收入计征税费核算中存在的问题，笔者建议将预交的营业税金及附加、土地增值税、企业所得税记入“预收账款”科目的借方，“预收账款”科目下设四个明细科目，即“预售收入”、“预交营业税金及附加”、“预交土地增值税”和“预交企业所得税”，使预售收入和预交税金相互配比，反映时一同反映，结转时一同结转。这样可以真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况，也符合会计的“明晰性、配比性原则”。虽然这种方法也存在着虚增资产和负债的问题，但它优于前几种方法。

[例]某房地产开发有限公司2005年年初开发“普通住宅”项目，整个工程于年底全部竣工决算并交付使用。开发公司采取银行按揭方式销售开发产品，销售总价1800万元，收取首付款720万元，并按税收法规规定计算交纳了预售收入应该交纳的相关税费。项目竣工后，商品房全部售出，银行按揭款1080万元于年底到账。与开发该项目有关的实际支出包括：土地价款200万元、房屋开发成本850万元(含不能转让的配套设施费50万元)、管理费用25万元、销售费用50万元、财务费用利息支出90万元(未超过商业银行同类同期贷款利率，能按转让项目计算分摊并提供金融机构的贷款证明)和延期还款罚息3万元，该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％，适用的营业税税率5％，城市维护建设税5％，应交教育费附加征收率3％；土

地增值税预征率0．5％，计税毛利率10％，企业所得税税率33％。假设2005年没有开发其他项目，也未发生其他经济业务事项和纳税调整项目。根据上述资料，会计处理如下：

(1)收到售房首付款

借：银行存款

7200000

贷：预收账款――预售收入

7200000

(2)计征应交纳营业税及附加

借：预收账款――预交营业税金及附加 388800

贷：应交税金――应交营业税

360000

应交税金――应交城建税

18000

其他应交款――应交教育费附加

10800

(3)计征应交纳土地增值税3．6万元(720×0．5％)

借：预收账款――预交土地增值税

36000

贷：应交税金――应交土地增值税

36000

(4)计征应交纳企业所得税

计征企业所得税：(720×10％-38．88)×33％=10．93(万元)

借：预收账款――预交企业所得税

109300

贷：应交税金――应交企业所得税

109300

(5)交纳计征的各种税费

借：应交税金――应交营业税

360000

应交税金――应交城建税

18000

应交税金――应交土地增值税

36000

应交税金――应交企业所得税

331200

其他应交款――应交教育费附加 10800

贷：银行存款

756000

(6)确认收入实现

借：应收账款――应收售房款

10800000

预收账款――预售收入

7200000

贷：主营业务收入

18000000

(7)收到按揭款

借：银行存款

10800000

贷：应收账款――应收售房款

10800000

(8)结转已售开发产品成本1050万元(200+850)

借：主营业务成本

10500000

贷：开发产品成本

10500000

(9)计提营业税及附加

营业税及附加税费=1800×5．4％=97．2(万元)

应补交营业税=1080×5％=54(万元)

应补交城建税=54×5％=2．7(万元)

应补交应交教育费附加=54×3％=1．62(万元)

借：主营业务税金及附加

972000

贷：预收账款――预交主营业务税金及附加 388800

应交税金――应交营业税

540000

应交税金――应交城市维护建设税

27000

其他应交款――应交教育费附加

16200

(10)工程竣工，结算应交土地增值税

允许扣除项目金额=200+850+90+(200+850)×5％+97．2+(200+850)×20％=1499．7(万元)

增值额=1800-1499．7=300．3(万元)

增值率=300．3+1499．7×100％=20．02％(普通住宅超过增值税率20％)

应交纳土地增值税=300．3×30％=90．09(万元)

应补交土地增值税=90．09-3．6=86．49(万元)

借：主营业务税金及附加

900900

贷：预收账款――预交土地增值税

36000

应交税金――应交土地增值税

864900

(11)年底结算应交企业所得税

应纳税所得额=1800-1050-97．20-90．09-25-50-90-3＝394．71(万元)

应交企业所得税=394．71×33％＝130．25(万元)

应补交企业所得税=130．25-10．93＝119．32(万元)

借：所得税

1302500

贷：预收账款――预交企业所得税

109300

应交税金――应交企业所得税

1193200

(12)补交各种税费时

借：应交税金――应交营业税

540000

应交税金――应交城市维护建设税

27000

应交税金――应交土地增值税

864900

应交税金――应交企业所得税

1193200

其他应交款――应交教育费附加

16200

贷：银行存款

篇3

摘 要 房地产信托投资基金（REITs）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。本文对我国REITs发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。

关键词 房地产信托投资基金（REITs） 问题 建议

一、房地产信托投资基金的概念及发展

房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。

REITs兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的REITs运行机制、法律制度及税收政策，REITs也有力地促进了该地区房地产业的发展。我国从2005年12月越秀REITs在香港联交所上市以来，REITs发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的REITs并没有真正发展起来。近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为REITs的发展奠定了较好的基础。

二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题

随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。作为一种在发达国家较为成熟的信托产品，REITs将资产管理和房地产融资相统一，能够将民间资本和房地产业发展相结合，具有较好的发展前景。但就目前来看，我国REITs的发展仍存在诸多问题，这成为阻碍REITs发展的不利因素：

1.配套法律法规尚需完善

我国信托构建了《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托业务管理办法》、《信托公司净资本管理办法》等“一法三规”的法律框架，为信托业务的开展提供了法律依据。但到目前为止，我国还未制定针对房地产信托投资基金的法律法规和税收制度。而REITs的健康发展离不开相关法律法规的制约。

2.缺乏行之有效的监督管理机制

REITs在我国目前的制度环境下，属于私募性质，很难象证券投资基金那样有规范的监督管理，资金的募集、资金的运用以及对所投资物业资产管理处置的监督缺位。另一方面，虽然信托合同对保管人、受托人、投资者的权利义务进行了约定，但因为标准模糊，大部分信托法律契约是不清晰的或执行不完整的，这就使得内部自律监督的权力进一步减弱。

3.信息披露制度还不完善

信托公司目前实施的是非强制性的信息披露制度。具体来讲，信托投资项目的相关信息、信托成立、信托规模及工商登记文件等均不会强制公开。这与REITs要求的严格的交易机构、公开透明的信息披露要求存在较大差距，可能出现信托受益权转让而其他投资者无法得到通知等情况，对投资者的知情权、选择权及REITs参与各方的利益保护存在漏洞。

三、促进我国房地产信托投资基金发展的建议

1.完善REITs法律体系及税收政策。一方面，借鉴美国等发达国家的房地产信托投资基金的做法，建立完整的规章制度体系，包括管理办法、设立指引、监督办法等，以促进的REITs健康发展；另一方面，制定税收优惠政策。在国外，税务驱动占重要地位，税务带动了房地产投资80%的份额，投资理念驱动的份额约占20%。中国目前对REITs的公司型模式的双重征税问题尚没解决，相应的税收优惠政策尚未建立。需根据REITs的发展完善相应的税收及优惠政策。

2.进一步完善和加强行业监管。目前我国信托公司归银监会监管，而信托业务及REITs的发起设立非信托公司专属，同时，REITs的运作涉及国土资源部、建设部、证监会、国税、地税等相关部门，要促进REITs的健康发展，建议借鉴美国经验，改变目前的发起主体监管为功能监管，政府可成立跨部门的房地产信托投资基金管理组织或机构，实行协同监管。

3.注重产品的标准化及流动性。产品的标准化及流动性是发展房地产信托投资基金的必要条件。应借鉴证券投资基金的发展经验，实现房地产信托投资基金产品的社会化、标准化，解决产品上市流通问题，促进统一的房地产信托投资基金市场的发展。

4.建立客观、公正的信用体系。社会信用制度的缺失，以及缺乏有影响力的独立资产评估机构和完善的信用担保体系是制约私募信托产品发展的屏障，应尽快建立违法处理机制和守法激励机制，以确保投资者的利益不受损害。

参考文献：

[1]花蕴，汪红艳，王烨.房地产投资信托与房地产私募股权基金的辨析与应用初探.特区经济.2011（12） 274-276.

[2]张煜洽.我国房地产投资信托基金现状刍议.中国房地产金融.2009（12）.

[3]陈敏.我国应发展房地产投资信托基金.财会月刊.2007（6）：49-50.

[4]王年珍.我国房地产投资信托基金发展分析.甘肃联合大学学报：社会科学版.2011.27（6）： =64-67.

[5]赵文.浅析发展我国房地产投资信托制度.经济视角.2011（11）：52-53.

[6]孙军.建立多元化融资机制解决房地产融资瓶颈.企业家天地：下旬刊.2012（1）：87-88.

篇4

自1998年，我国房地产市场化的推行以来，我国房地产已经发展了15年。房地产业得到空前的发展，投资性房地产也成为房地产业重要一部分。投资性房地产的出现，逐步发展，也伴随了不断完善投资房地产会计的处理。本文分析我国投资性房地产会计核算中的问题，并提出了几点具体的解决方案，以期完善我国投资性房地产会计核算。

【关键词】

投资性房地产；会计核算；不足与完善

0 引言

随着我国经济的不断发展，和城市化的不断推进。房地产业的发展成为全国乃至全球投资收益率最高，风险最小的行业。这些年来，无论是国企还是民企，为了获取利润都纷纷投入房地产业。会计核算是企业财务管理的主要方式，企业一味把投资性房地产按照固定资产处理按照历史成本入账或者是分期计提折旧方法的会计计量和处置。期限较长的投资性房地产无法实现其短期的市场价值。在投资性房地产会计核算中，我们需要寻找存在的问题。就当前看，投资性房地产在我国的会计核算方面存在一些问题，需要有关部门去修改相关的政策以完善制度。

1 投资性房地产会计的核算

1.1 投资性房地产初始的核算

在投资性房地产的投资过程中，第一步要对投资性房地产的初始化成本进行准确有效的计量，其次在进行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期。常的工程中，核算部门对投资性的房地产总资产核算。分别对投资房地产企业中的固定和无形资产分别进行分类和核算。并对房地产的项目投资预算，以提高投资性房地产为企业带来的经济利益。

1.2 投资性房地产的后续核算

后续的会计工作中要对投资性房地产进行记账、算账、报账。房地产的维护、装修、设施建设、管理等财务费用的计量要严格按照相关的会计计量法则对房地产进行日常计量，使其达到科学性、有效性，促进计量的价值体现。以人民币为记账单位对投资性房地产的经济活动进行核算，通过设置账簿、填制凭证和特定的记账方式以及会计报表的编制，进行的综合、不间断财务计量的反映以及风险的监督，形成的测控指标，为投资者提供可靠信息，考核经营目标的完成情况。

2 投资性房地产会计核算中存在不足点

2.1 公允计量问题

有效的投资性房地产评估是房地产进行投资的基础。在企业的资产负债表中，如果采用是公允价值核算模式进行的评估，将投资性房地产的公允价值变动计入损益，就会增加或减少企业利润的总额。但是虚拟的资产在企业的实际运营中并未起到效果，只有在出售是才能体现。一旦房价出现大幅度的波动时，就会给房地产投资企业造成严重错觉，并引发过度投机或者恐慌。同时，公允价值核算模式给了企业提供了控制利润，偷税漏税的空子，影响到财务报表科学性和准确性，难以对企业的盈利空间作出准确判断。

在我国会计的准则中，不许将固定资产的盈亏同其他业务收入和支出一起核算。企业的实际计量同会计准则出现不一致性，就会造成在实际的财务处理中的误差，就会降低信息的准确性。

2.2 公允价值与账面价值计量转换误差点

当投资性房地产用途发生变化时，需要对房地产进行重分类。

自用的房地产为投资性房地产时，只是资产的用途变化，而资产根本性能变化，随意的改变房地产原有账面价值是不合理的。如表1，公允价值与账面价值的差异会导致资产价值得到不真实的估量。

3 完善投资性房地产会计核算中的建议

3.1 出台相关投资性房地产公允计量的建议

企业在投资的过程中，以公允价值方式计量的投资性房地产，当其价值发生波动时，将投资性房地产公允价值的与账面价值差额进行计量。这样就不会出现单一的信息缺失，可以有效对企业固定资产进行长期的评估，使投资性房地产的价值更加真实。

3.2 出台计量方式转变问题的建议

在转换核算中，投资性房地产转为自用房地产时计量方式也由公允价值计量转为成本价值计量，将投资性房地产公允价值作为房屋计量的基础，而公允所产生的价值与原账面值差计入当期盈利或者亏损。

4 小结

投资性房地产的讨论成为学术界话题，尤其是2008年金融危机对于公允价值计量方式的深刻反思，同时房地产业的迅速发展和房价的过快上涨。投资性房地产的公允价值方式计量尚有不足之处，但是这种方式是它的补充。这就需要会计准则制定人员进行更多思考，实践和改进，深入分析关联准则的有效性，真正实现准则合理运行。

【参考文献】

[1]曹万选.“投资性房地”的会计核算及应注意的问题[J].社科纵横，2008

[2]赵素存.浅析投资性房地产的会计核算方法[J].商品储运与养护，2008，30

[3]李燕.投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析[J].中国乡镇企业会计，2010（7）.

篇5

关键词：房地产；发展现状；市场风险；法律规制

房地产问题是社会各界十分关注的热点，国家在房地产市场风险规制中，如何进行角色定位，有效限制和协调权力配置，强化国家责任，完善各项财税、土地、金融、住房保障制度，从法律的角度解决以上问题，在现有法律制度的基础上进行房地产市场风险法律规制体系建设，也就成为了法学界需要解决的任务。

一、我国房地产行业发展现状

随着国家政策的导向，“去库存，去杠杆”政策的实施，一二线城市房价只增不减，二线城市房产库存仍然是无人问津，此尴尬现象也是引人深思的。房地产行业存在如下问题：

（一）主要城市房价增长过快

2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势，虽然2015年中央出台了“史上最严厉的调控政策”，但是高昂的房价仍是普通民众无法承受的。

（二）房地产市场秩序不规范

我国房地产市场秩序混乱，因为缺少监管，或者相关部门执行不力，开发商的问题尤为严重，囤积土地、炒买地皮，违规建设、增加层数、突破规划、虚假宣传、哄炒房价，拖欠偷逃税款等行为时有曝光。所有这些无不是对房地产市场的干扰，无不是对消费者权益和国家利益的侵害。由此可见，健全市场监管制度，落实监管措施，建立监管责任追究制度，任重道远。

（三）房地产信息披露机制不完善

目前，我国的房地产市场还没有建立起一个统一、规范的价格信息平台，市场参与者无法获得准确的信息，政府各部门信息不对称，不准确现象非常严重。市场参与者在获得信息的过程中普遍遇到信息取得较难，存在信息失真滞后等问题。

二、当前房地产市场法律规制存在的问题

（一）权力缺乏有效配置

房地产市场风险规制的权力是法律授权的权力。由于房地产市场风险法律规制涉及的范围很广，具体包括产业、计划、投资、金融、财政、税收、土地、住房保障等多种法律制度，不同的法律制度在设计上的规范原则、调整方式都不相同，需要一部宏观调控基本法进行统一，对宏观调控领域从法律制度上进行规范，协调不同层次、不同领域法律规范的关系。从实践上来看，房地产市场风险规制需要中央的地方的配合，宏观调控和市场监管是统一的，中央和地方在发挥规制作用的同时均需要以对方行为效果作调整，地方的积极配合是中央规制行为有效发挥作用的重要条件，但实践中效果并不理想，中央与地方互相制约、掣肘。

（二）方式缺乏法律依据

房地产市场风险预防采取规制方式为零散的通知及相应的实施规定。无论通知还是通告都不能满足房地产市场风险法律规制体系要求达到的形式要件，不是正式的法律渊源。这些通知在制定上质量不高，连续性较差，未能洞察市场根本问题，在实施效果上，常常难以达到预期目的，这样的规制方式显然会为人所诟病。其中以限购令的争议最大。

三、房地产市场风险法律规制的对策

（一）健全金融法律体系

房地产市场风险爆发的一个主要特征就是金融风险。银行是我国目前房地产金融市场的主导，房地产开发所需资金对银行贷款有很高程度的依赖性，市场风险集中，y行很难监控借款人对贷款的使用情况，坏账风险较高。一旦风险失去控制，银行将承受难以挽回的巨大损失。在我国房地产金融市场不断发展的当前，建议从加强金融监管和创新金融手段、分散风险两大方面完善房地产市场金融体系。

（二）完善土地法律体系

九层之台起于垒土，土地是房地产市场发展的基础，通过调整房地产市场土地供应量与供应方式，促使房地产市场主体相应作出调整，对房地产市场进行调控，建议通过合理土地规划、土地出让、土地价格指导、严格法律责任的方式，完善房地产土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地产市场自身的调节作用不足以满足不同群体的住房需求，政府需要承担更多的责任，为低收入群体提供基本住房保障。强化政府住房保障责任，完善住房保障标准。

房地产市场涉及全社会和每个人的根本利益，房地产市场风险过重影响了我国经济的平稳发展。在房地产业快速崛起的同时，产生了许多影响房地产市场运行的风险，尽管国家不断采取多种手段，试图解决房地产市场中存在的问题，但在此过程中，也暴露了我国房地产市场风险规制中许多亟待解决的法律问题，国家如何对市场风险进行有效规制，合理规制，依法规制，这是我们必须要解决的一大难题。笔者期待，在各方不断努力和通力合作之下，定能够实现对房地产市场风险的有效规制，希望本篇论文能够对房地产市场风险法律规制略尽绵薄。

参考文献：

篇6

【关键词】房地产；财务成本管理；监督管理制度；集中管理

近些年来，我国房地产行业逐渐成为经济发展的重要组成部分，对于国民经济发展带来极大的影响。房地产公司属于资金密集型企业，在财务方面的问题显得尤为重要，社会经济发展当中，房地产企业中财务成本管理逐渐显露出各种弊端，针对这些问题进行进一步探索，寻求合理的应对措施，建立完善的财务管理系统，以便在竞争激烈的房地产企业中发展。

一、房地产财务成本管理的意义

在房地产企业当中，想取得效益就需要加强对与财务成本管理的控制，财务成本管理工作主要指的是企业财务管理部门通过一系列的措施和建议，让企业用有限的资金获取最大的效益，而企业的财务管理主要是为了让企业的投入资金达到最小化，与此同时提高企业效益，因此，在各种项目完成之前需要对于企业的财务管理进行合理的分析和管控，同时由于企业的财务成本管理需要企业项目进行管控，这样才能够达到企业效益的最大化。在房地产企业当中，财务成本管理的状况直接关系到企业的运营和发展，同时也极大程度影响到企业经营项目，因此想要得到一个良好的稳定的发展，就需要将企业的财务成本工作做到尽善尽美，成为整个企业保持健康发展的有力保障，因此房地产财务成本管理工作对于房地产企业而言具有至关重要的意义。

二、目前房地产财务成本管理存在问题

（一）融资在一定程度上存在困难

房地产企业对资金需求力度大，在管理过程当中会出现很多问题，特别是资金问题。在房地产企业融资过程当中，由于财务管理自身不够规范，经济实力有待增强，造成银行进行资金审核当中信贷标准不达标，因此不能获得贷款，同时很多民营企业在银行的信用很差，银行对民营企业信任度低，在信贷过程当中提供资料不够完善，甚至有些存在欠款不还的现象，在银行信贷系统里信用不良。

（二）管理制度方面存在一定欠缺

由于我国房地产企业在自身方面存在一定的问题以及局限性，自身能力不足造成财务管理不完善，面对资金的使用方面不能合理安排和利用，造成企业在成本和资金方面浪费严重，同时企业在资金管理上采取的方式较为原始，对资金的实际用途没有细致调查，从而造成企业在财务管理方面存在隐患。

（三）内部控制存在一定问题

企业进行内部核算过程中，特别是中小型企业，由于核算方面存在较多问题，管理混乱，内部管控协调能力较差，在实际当中经常出现报销私人费用和私自采购的费用，导致资金周转存在困难。同时中小型企业领导集权问题突出，给财务管理工作带来不便，财务管理人员核算财务时不能反映出真实情况，信息不明确，导致企业发展偏离正常轨道，投资方向不明确。

（四）房地产企业在项目进行当中未能给予财务充分重视

房地产项目开发的过程当中，从项目前期的投资开发到后期的运营管理，都需要财务成本管理内容贯穿其中，项目当中每一份工作都需要现金支持，涉及到企业资金的运营和管理，因此，企业财务管理工作占据着举足轻重的地位。如今房地产企业对于这一点认识高度不够，反而将主要的注意力放在项目设计方面，轻视企业的成本管控工作，想要让整个企业项目利润达到最大化，需要对企业的财务成本进行合理的调控。

三、房地产财务成本管理的措施建议

（一）实行项目资金集中管理模式，提高资金利用率

房地产企业的财务成本对于资金管理是尤为重视的，在房地产进行项目开发的过程当中，应当加强对与资金的管控，项目使用资金过程当中制定出完善的计划，同时应当加强资金的使用效率，不能过度浪费资金或者闲置资金过多的状况，因此企业在进行资金管控的过程当中需要保证资金利用的平衡，通过财务管控降低资金的使用成本，达到效益最大化。

（二）增强企业财务成本管理意识，树立全面发展的科学管理体制

在房地产企业经营和管理的过程当中，需要把先进的科学的管理方法融入到企业财务管理当中去，形成一个全面系统的科学发展管理机制，将房地产财务成本管理工作效用发挥到最大化，需要从企业的整理利益出发，在细节工作管理过程当中，面对不同项目，应当通过灵活多变的方式完成项目最大化的效益，同时以提高企业经济效益为目标，增强企业的核心竞争力，在对企业成本进行计算的时候需要把企业的开销进行核算，其中包括物质以及非物质的花费，这样才能够更加完善财务成本管理机制。

（三）强化项目管理与控制，实施监督管理制度

增强房地产企业公司的核心竞争力，需要提高企业的效益，效益依赖于经济，因此必须严格把控好企业项目成本，在房地产企业发展的过程当中，需要对于各个环节的花费进行严格控制，在工程项目结算的时候还要实行严格的检查，这些都属于项目管控当中的重要环节，想要抓好对于企业成本的控制，就需要加强管控力度，保证企业财务数据的完整与可靠。

（四）促进员工工作积极性，激励员工配合工作完成

由于企业管理机制需要人为的进行实施，因此完善财务成本管理工作不仅需要完备的管理制度，同时还需要企业员工的积极参与。目前很多企业尚处于初级发展时期，在发展的过程当中需要建立起完善的员工管理制度，这样能够有效激发员工工作的积极性和主动性，同时也能够增强员工对于新的财务管理制度的认可度。

四、小结

综上所述，房地产公司需要针对财务管理制度方面的问题进行改革，并且从公司的实际角度出发，分析问题深层次的原因，找到房地产企业在管理方面存在的漏洞，及时进行查漏补缺，合理的规避风险，创建出健全完善的财务资金管理体系，进而提升企业经济效益，完善市场。

参考文献

[1]陆勇.基于财务管理视角下的房地产公司内部控制研究[J].财经界(学术版)，2016(18).

[2]安.目前形势下的房地产公司经营、管理与相关建议解读[J].经营管理者，2016(07).

[3]王甄.房地产财务成本管理问题及其应对措施分析[J].经营管理者，2013(23).

篇7

【关键词】房地产广告创意；策略；问题；建议

中图分类号：F713.8 文献标识码：A 文章编号：

房地产作为一种特殊的产品，它的存在不仅解决人们对于居住的基本要求，同时也具备了金融投资产品的保值与增值的特点，再加上中国人对置地购房独有的情节,使得拥有房产成为社会衡量现代人生活品质的重要标志。

房地产市场的广告可以说是推动和表现这场消费革命最重要的文化力量之一，它作为房地产企业市场营销的重要促销手段，占有举足轻重的地位。而房地产广告无疑可以说是广告业界的巨无霸，它是房地产开发商与购房消费者进行有效沟通的一种重要媒介。因此，好的广告创意成为房地产开发商及广告设计者所要追求的终极目标。。本文就房地产广告创意策略进行浅析。

一、房地产广告创意的产生过程

创意是现代广告的灵魂，是广告运作中最具有革命姓的一环，一个广告得以站起来的东西并为人们所赞叹的最本质的东西就是创意。创意不仅仅是自娱自乐的游戏，好的广告创意能够打动消费者，说到消费者的心坎里面去，让他们领会、接受我们的传达的信息，知道企业通过广告所表达意图，让消费者觉得我们确实是为其所想，能够帮助他们实现某些需要。

（一） 信息收集阶段

首先为楼盘项目收集最原始的资料信息，做好市场调研，在这样的过程中我们要了解楼盘本身所处在的生命周期、独有的特点与优势，为楼房做好准确的市场定位、找准诉求点。

（二） 综合分析阶段

1 分析、探寻创意素材

将搜集的资料进行整理分析，找出可能会成为形成创意的相关素材。

2 把握好诉求方向

由于房地产广告的目的是向购房消费者宣传、推销楼房,因而必须广泛而准确地占有丰富的资料，寻求本企业楼盘项目的鲜明特色和特定购房消费者的持续的兴趣点。

（三） 产生创意阶段

这一阶段是广告创意真正得以产生的阶段。应该包含“创意共鸣五因子”：

1 利益因子——创意要有创益

2 优异因子——创意要有创异

3 强化因子——创意要有创议

4 艺术因子——创意要有创艺

5 印象因子——创意要有创忆

（四） 发展创意阶段

对于一则广告而言，当在头脑中形成创意的初步概念时，可能会有几个创意，但是由于受到时间和经济条件的制约，并不是每个创意都可以被测试的。

二、 房地产广告创意的几种策略

（一） 突出地段、地理环境优势

在这种广告创意中，把地段、环境作为房地产广告创意的策略点，在房地产营销中发挥着很大的作用。传统的优势地理位置往往是指位于交通要道上的繁华地段。随着私家车的增多，优势地段则由市中心向郊区或周围的卫星城市扩展。

（二） 强调广告诉求点

在前面我们提到了关于广告的诉求点，也就是所谓持续的兴趣点，它是指消费者对某种产品特定功效的追求。广告的诉求点来源于这种持续的兴趣点。

（三） 强调楼盘的绿化与优质的物业

伴随着人们物质生活水平的提高，精神生活要求也越来越高，一方面人们渴望在喧闹嘈杂的城市环境中能够寻觅自然的恬静，因此消费者对绿化这一元素的关注度是很大的，同时绿化会大大改善居住质量和外观形象，因此形成房地产新的卖点。

（四） 强调建筑风格与户型设计

从建筑风格和户型为切入点，寻找房地产广告的创意策略点是不容易的。楼盘项目的建筑风格是建筑设计中在内容和外貌方面所反映的特征，同时户型也是备受购房消费者关注的，有的房地产广告将自己公司开发的楼盘项目的户型布局的编排在广告画面中的醒目位置，并配以户型说明及面积大小，方便购房者进行选择。

强调诗意的生活品位

现在的房地产广告创意关注的不仅仅是房子,而是以一种人文关怀的眼光去发现全新的更有价值的生活方式，更有诗意的生活品味。因此，现代地产开发商都给予楼盘鲜明独特的文化形象和富有诗意的生活品味,突出居住者得归宿感。

强调文化定位与人文表现

以文化作支撑,可以使房地产在个性不变的情况下尽情发挥广告创意的内容,使新楼盘项目能在已有一定市场认知的主品牌下顺利的走向市场,被同样文化范围下的消费者所接受。文化定位赋予了房地产广告更加鲜明的品牌特色。

强调房产情理结合的创意

所谓情理结合也就是既阐述理性的元素，也强调情感的流露。对于房地产这种投资较大的特殊商品，其特性、功能与购买者的实际利益和情感有密切的联系，在广告创意中适宜综合运用情理结合的方法，运用理性诉求的各种手法传达客观信息，同时融入感性诉求的种种情感，即可以传达客观信息，又可以引发诉求对象的情感共鸣。

三、 房地产企业广告创意中存在的问题

（一） 广告创意的市场定位模糊

当今有许多开发商依然是以自我为中心，广告的创意中往往追求时尚化、年龄化、消费能力等因素，只做简单的受众研究。

过多华丽、诗意的词汇描述

我们在房地产的广告中，经常会看到富有诗意描述类的字眼，从广告创意来讲，设计师们的初衷是希望将楼盘以及周围的环境描述得如同世外桃源般，这是符合消费者的购房心理的一种角度。对于大部分购房者来说，他们会用采用理性的思维去衡量楼盘，虽然煽情、诗意的词语会打动人，但根据消费者的真实需求，客观真实的词语我想一样会起到意想不到的效果。

创意表现缺乏新意

很多消费者打开报纸、杂志的时候，所呈现的地产广告总是同样脸谱的人物画面，同样语气的文字，同样的版面设计。这些广告基本上都是一种固定的模式，没有丝毫创意点。

忽视了广告创意对品牌文化的价值

广告的宣传作用不仅仅是传播产品的信息，同时也是对于企业品牌文化的一种有效传递，让消费者认识到企业，进而形成对品牌的忠诚度。

四、解决上述问题的几点建议

（一） 加强市场调研，找准目标市场

市场调研是房地产开发可行性的重要依据，也是对后期产品定位、广告推广的重要尺度。所以房地产广告创意必须在充分的市场调研的基础上，针对不同的目标市场，调整不同的表达主题，这样才能取得良好的效果。

地产文化、营销知识与诗意语言的有机结合

广告创意是一则优秀的广告文案制胜的法宝，语言作用更是必不可少的一部分。词语的运用少不了文化。我认为应当把诗意的语言、现代的文字相结合来感染现代的消费者，把地产文化、营销知识有机的结合起来加入广告文案之中。这样，对于语言的描述不仅有诗意，更有杀伤力，而且这种品牌概念更符合市场发展的大趋势，引领时尚潮流。

在平凡中寻找新的创意

“没有创意的广告是没有生命力的”，最佳的广告方案就是房地产广告创意的重要目标。而最佳方案就是如何做到广告投入与销售收入形成最佳产出比。

创意要体现楼盘的品牌价值

房地产发展到今天，已经不仅仅是楼房卖点、营销手段的竞争，更是品牌、品质硬件的竞争。在楼盘品质的宣传上，大多开发商选择建立品牌。那么我们也要在房地产的创意中体现楼盘的品牌价值、品牌文化。

篇8

关键词:房地产经济；健康可持续；问题；建议

Abstract: The real estate industry is the foundation of the national economy pillar industry, beneficial to the people's livelihood, relationship, influence future generations. With the implementation of national macro-control policy on the property, real estate profiteering era is over, how to realize the sustainable and healthy development of real estate economy in such a situation, combined with the author's many years of work experience, has carried on the discussion to this problem, and puts forward the healthy real estate industry can sustainable development suggestion.

Keywords: real estate economy; sustainable; problems; suggestions

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

引言

近几年，伴随着国家经济的发展和城市化的大规模推进，不仅居民对住房的刚性需求始终处于上涨状态，各地政府也开始认识到房地产对当地经济巨大的拉动作用。在这种情况下，房地产行业逐渐成为各地的支柱行业，同时也成为最大的暴力行业，获得了快速的发展。然而在发展的过程中，出现了很多问题，最主要的问题就是由于供需矛盾而导致的房价居高不下问题，这一问题引得老百姓叫苦不迭，人们戏称房价、教育、医疗是老百姓“新三座大山”。为遏制房价，中央政府自2010年起不断出台政策对房地产行业进行宏观调控，但是北京、上海、深圳等一线城市的房价在低迷一段时间后，反而却呈现出加速上涨的态势。究竟是什么原因导致了房价“愈挫愈勇”，又应该采取哪些对策应对呢？

1 房地产经济可持续发展的内涵

中国根据自身国情定义的可持续发展是：以人为本，以发展经济、全面提高人民的生活质量为核心，保障人与自然、人与环境和谐共存的发展，在发展目标上既要提高全体人民生活水平，又要提高自身素质，改善生存和生活环境，提高生活质量；在发展方式上既要保证经济的持续、快速、健康发展，又要使自然资源和环境得到永续利用和保护，最终达到环境和发展的协调一致。目前房地产经济投资不仅要促进经济的稳步增长，还要建设一个适宜于人类居住和生活，生态环境优美、舒适的社会环境，实现生态、经济、社会全方位的区域可持续发展。它有两个含义：

一是指房地产业的发展既要满足当代人对各种房地产品的要求，又要满足子孙后代未来发展的需要。其中，包括土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场的完善及人居环境的改善等。

二是既要保持产业自身不断增长，又要与社会以及国民经济其他产业协调发展，主要包括社会的公平性；资源开发利用的可持续性，如土地资源、空间资源、建材资源利用的可持续性、产业发展的协调性等等。

2 房地产经济的重要意义

2.1房地产业在扩大内需,保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展上具有重要作用。我们绝对不能否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用，必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题,在未来我国经济社会发展中,房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。

2.2房产业的最终产品为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所,这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。

2.3房地产业作为一个龙头产业,可以带动诸多产业的发展。房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算,在我国当前的情况下,每投入200元的住房资金,可创造相关产业140～440元的需求;每销售200元的住宅,便可带动260～300元的其他商品销售。因此,住宅建设若增加20个百分点,可望带动国民生产总值增长2个百分点,住宅行业每吸纳200人就业,可带动相关行业300～400人就业。由此可以看出,房地产业对推动国民经济发展的重要作用。

3 我国房地产经济在发展过程中存在的问题

3.1房地产发展过程中资源浪费是一个普遍存在的问题。长期以来,我国的房地产偏重粗放发展,表现为效益增长主要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗;空间资源鲜被认识,其合理利用和开发更得不到应有的重视。我国由于人口众多,资源相对并不丰富,尤其是土地、空间等资源在一些地区形势非常严峻。房地产发展过程中对资源使用效率低下,并影响其他行业发展的事件屡见不鲜。在房地产下一步的发展中,资源的机会成本及合理利用是我们必须考虑的问题。

3.2房地产在发展过程中对于环境保护不够重视。开发单位片面追求经济效益,致使房地产在发展中建筑密度过高,容积率过高,产生“钢筋混凝土”丛林。城市缺少绿色空间,市区污染不易向周围散发,城市空气质量差;人们居住、生活感到压抑紧张;人们远离自然,使人类与自然隔离。更有甚者,长江中游部分地市围湖造田,开发房地产,大大降低了湖泊的蓄排洪能力,对整个地区人民生命财产安全,对包括房地产在内的经济造成潜在威胁。

3.3与房产发展相配备的金融基础体系尚不完善。我国的房地产金融经过十几年的发展,虽然已完成了基本制度建设,形成了一定规模和良好的发展态势,但有些问题如不解决,将影响房地产经济的整体发展前景。首先是房地产信贷的结构还需要进一步调整,房地产贷款长期倾向于开发贷款,住房消费信贷发展不足。国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左右,而我国消费信贷占房地产贷款比例最大的银行还不到10%,仅占银行全部贷款总量的1%强。同时,住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患;房地产贷款的长期资金来源问题还没有得到较好解决;贷款资产流动性不足;金融二级市场缺位。还有,住房公积金缴纳范围和比率的扩大受到宏观经济环境的制约,低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。

3.4商品房没有得到有效利用,空置率居高不下。空置房地产产生的原因有很多,概括起来有两大类。第一类是由于与外部客观环境不相适应引起的空置,包括上文提到的大大超过当地人口规模的房地产,以高利润为目标,不顾市场需求的房地产等。第二类是由于内部因素造成的房地产空置,包括开发商资质较低,开发的房地产质量存在问题、销售不畅、与周围已有项目雷同,缺乏自身特点,由于没有特点,没有优势导致的空置等。空置房地产不仅占用了大量宝贵资源,长期下去,还必将危害整个地区经济的发展。

4促进我国房地产经济健康持续发展的建议

4.1科学规划,实现各种资源的有效利用。首先要在政策上限制粗放型的房地产经济,努力使房地产经济向对资源集约利用的方向转变,尤其要提高对土地、空间资源的利用效率;其次,应作好房地产发展中的科学规划,房地产与其他行业协调发展,既要发挥房地产对国民经济的支柱作用,带动经济增长,也要避免那种过分超前,危害经济的行为。

4.2注重环境保护，使房地产经济成为城市生态经济的一个有机组成部分。这就要求在建设项目决策之前充分听取城市环境和生态保护专家的意见和建议,科学规划,在进一步完善房地产物质功能,树立“以人为本”设计理念的同时,为人们提供更舒适美好的生活办公环境;要求房地产与环境因素的衔接更加自然和优美,与周围的绿化、园林、小品等和谐搭配,相得益彰。

4.3完善金融体系,建立和发展房地产金融二级市场。房地产经济的可持续发展必须以房地产金融的可持续发展为基础。根据我国目前的房地产金融发展现状,应重点做好房地产贷款结构的调整,增加消费贷款比重,并注意防范风险。另外,为解决房地产金融进一步发展的资金来源问题,期限错配问题,资产流动性问题,我国的房地产金融业还应着手研究并建立住房抵押贷款二级市场,实现抵押贷款的证券化,将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环,打通房地产市场与资本市场的联系,从根本上解决房地产可持续发展的资金来源问题。建立和发展房地产金融二级市场,还能有效分散银行贷款风险,提高房地产金融的市场化程度,促进国有商业银行向真正意义上的商业银行转轨,提高整个房地产金融的效率。

4.4加强市场监管与宏观调控,保障市场功能的有效发挥。房地产经济可持续发展离不开政府对公平、高效的外部环境的创造。一方面,政府应将制度建设作为重点,减少房地产开发过程中的政府行为,根除腐败、杜绝暗箱操作、严格执法、取消不合理收费。另一方面,完善现有房地产经济法律法规,包括制定各项明细的实施规则,尽量做到法律、条令、规则之间能相互配套,创造一个公平、透明的市场环境,依靠市场原则优胜劣汰,提高开发商的素质,使房地产项目与人口、源、环境相协调,与市场需求相协调,将房地产开发的短期行为和投机减至最低。

篇9

【关键词】

一、商品房预售制度概述

商品房预售，又称期房预售、楼花预售，即房地产开发企业将尚未建成的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款。该制度源于香港，我国对于商品房预售的法律反映在中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《城市商品房预售管理办法》。房地产预售作为一种新兴的交易制度，被引入大陆后，便迅速地得到了受广大房地产发展商的认可和推崇。房地产行业统计报告指出，预售是当前中国房地产增量市场的主要销售形式。全国主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%。究其原因在于，采用预售的交易方式，不仅使房地产开发企业可以在施工过程中及时筹集部分建设资金，缓解借贷压力，而且可以扩大商品房开发规模，提高商品房的建设速度。另一方面，预售楼价与正式竣工时的房价之间可能形成差价，预售商品房相对于现房销售有一定的价格优势，所以大量的购房者喜欢选择购买预售商品房。

二、商品房预售制度存在的问题

商品房预售时，标的物尚不存在，开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖，由于信息不对称，本身就隐含了一定的缺陷。

（1）商品房预售存在的风险。商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点，是法律关系比较复杂的交易行为。同时，房屋预售制度降低了房地产企业的门槛，部分并不具备开发实力的企业进入市场，破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题，银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。具体来说，预购方要面临开发商能否按时交付符合质量要求的房屋以及开发商的隐瞒欺诈的风险。其次，银行是房地产开发企业和个人住房贷款的最主要的来源。房产开发商的贷款还是个人住房贷款都把金融风险转移给了银行，一旦出现问题如房地产泡沫破裂，楼市崩盘等都将会给银行带来很大的金融风险。（2）因监管不到位造成的问题。20世纪90年代以来，我国逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后，我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规，从总体上看，我国对商品房预售制度是有法可依的，但是从实践看来，这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。（3）商品房预售制度的立法尚不完善。预售登记制度保护了购房者的合法权益，又避免和预防了一些不必要的纠纷，但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动，只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义，并不是一种法律强制性的要求。因开发商的经营危机而导致的金融风险。在房地产开发的实际操作中，开发商利用政府对商品房预售回笼资金监管空白，惩处不到位，使得其有机会不按规则轻易挪动预售款，开发商的这种违规行为增加了投资风险。（4）预售合同签订后的监管薄弱。商品房预售合同订立之后，有关部门的监管相对薄弱。尤其对于商品房预售中产生的新的法律关系，如预售商品房的转让、按揭等没有做出具体规定或制订出实际的操作程序；信息公开机制建设严重滞后虽然，我国从2005年开始着手建立房地产市场信息网，但仍不能满足市场的透明需求，仍然缺乏较为透明的房地产市场信息披露机制，预售制度下的商品房交易也是在完全的信息不对称条件下发生的。

三、商品房预售制度之完善建议

针对预售制存有的问题，笔者提出以下建议，希望为房地产预售制度的完善起到一定的积极作用。

（1）实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度。目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入，不但给自己的生存埋下隐患，也给银行和消费者带了巨大的风险。因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系，严厉打击虚假出资等不法行为，并全面实行市场准入制度改革，进一步加强市场的监管，以抬高商品房预售者准入门槛，将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场，实现优胜劣汰，以强化开发企业商业信用，承担商业责任。（2）建立商品房预售资金的监管制度。对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度，对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。任何一个真正成熟的住房预售市场，住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下，而是有制度地安排由专门的机构或银行来专业管理。通过多种手段的综合运用，采取专项管理、专项信托、专门账号等方式管理住房预售资金，形成一个完整、严格的房地产业监管链条。（3）完善对房地产开发企业违法行为的惩处机制。首先，要有明确的处罚标准和处罚措施，并适当加大处罚力度，对不守信用、违规的房地产开发商要采取具体的惩罚措施，甚至取消其进入房地产市场的资格。其次，要制定规范的、明确的、操作性强的合同规范，从而能更好地保护购房者的切身利益。第三，建立相应的诉讼、仲裁和补偿的机制，用来维护自己的权益。（4）建立开发商信息披露制度。在商品房预售中，可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。具体而言，对商品房基本信息包括房屋规划、房屋质量、面积、装修、配套设施以及取得预售证的商品房上市交易量、交易金额、开发商自留量等信息，在各地房地产信息官方网站进行详细公布，接受公众监督。与此同时，将信息披露的情况纳入开发商诚信档案，对于违反规定的开发商，制定相应的惩戒措施。以此增强市场供应信息透明度，禁止房地产开发企业利用信息的不对称，从事房地产的投机倒买倒卖活动，使市场形成稳定合理的房价预期，促进房地产市场的平稳发展。

参考文献

[1]王美娟.论商品房预售制度的完善[J].法与实践,2009（04）.

[2]温 杰.浅谈我国商品房预售制度的完善[J].法制与社会, 2011（01）（上）.

[3]周林彬,张永春.中国大陆、香港与澳门商品房预售法律制度比较研究[M].中山大学出版社,2007.

篇10

关键词：非限购城市；房地产市场；购房意愿

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：

1 淄博市房地产市场情况介绍

1.1 房地产市场开竣工情况

2012年淄博市房地产投资持续下滑，全市房地产商品住房开发投资50.53亿元，同比降低45.72%。商品住房新开工面积253.07万平方米，同比降低9.26%；商品住房竣工面积49.73万平方米，同比降低23.93%。全年淄博市住宅市场一直处在低靡状态，开发、动工项目同比减少。

1.2 房地产交易情况

2012年淄博市房地产交易情况略为消沉。以张店区为例，商品住房累计批准预售面积327.07万平方米，同比减少30.63%；商品住房销售累计面积181.07万平方米，同比减少37.48%；商品住房销售均价4617元/平方米，同比降低10.77%。虽然2012年淄博市城市居民人均可支配收入达两万元，同比增长12.4%，但也未带动居民的购房热情。

2 购房意愿调查

2.1 问卷设计与数据收集

不同年龄、不同收入的居民有不同的购房动机,购房时优先考虑不同因素,最终选择不同的住房。本次调查对淄博市居民发放问卷，对答卷者的性别、年龄、婚姻状况、教育程度、家庭收入以及家庭住房与购房情况等做了详细统计，全市总计发放470份调查问卷，实际回收440份, 问卷有效回收率93.62%。

2.2 住房市场交易情况调查分析

表1 调查样本的统计分析

调查发现，近四成居民已有住房无另购计划，近两成居民打算2年内购买住房，2-5年购房者占8.1%，近三成者表示买不起房。由此看出居民住房仍存在较大需求量，其中，居民改善居住条件的欲望较强，用于结婚和投资意愿购房的居民相对少一些，年轻人较少有经济实力购房。有计划购买100万元以下房屋者占七成，首要看中价格因素的居民占57.4%，目前只有相对较差的住房有较低的价位，中低端项目占领大多数需求量。对大多数淄博市居民来说，年家庭收入保持在10万元以下，购房存在巨大难题，如何切实有效的缓解住房供需矛盾，解决居民购房问题成为一大难题。

3 淄博市房地产市场存在的问题分析与建议

3.1 房地产市场现状及存在问题

2012年至今，在国家调控因素的影响下淄博市房地产运作在调控中前行。在调控居民购房需求管理中，支持绝大多数刚性需求，抑制投资和投机性需求，严重影响了市场预期，全市运行不景气。虽然我市属于非限购城市，但受整体市场调控影响，过去几年房地产行业高速增长的态势将一去不返，房地产投资和销售数量仍会下降，短期内不能蓬来。主要存在以下问题：

（1）居民购房观望态度明显

淄博市居民刚需购房者普遍自有资金不足，在贷款利率较高，金融信贷政策也提高了首付比例的今天，居民购房困难。虽然部分企业采取打折促销等活动激励购房，但居民仍对当前形式把握不明朗，无法预测政府调控政策是否持续进行，期待房价大幅下降的心里导致购房者仍选择观望。

（2）房地产市场存在不规范行为

在利益的驱使下部分开发企业不惜铤而走险违法虚假广告、变相违法集资、非法预售、合同欺骗，未妥善办理开发建设手续就开工现象也屡见不鲜，售后投诉纠纷不断呈现。种种违法行为屡禁不止，扰乱房地产市场正常发展。

（3）房地产企业拿地数量减少

我市房地产开发多以小型民营企业为主，本身拿地能力有限，并且企业的融资随着市场不景气也变的困难，开发商无力拿地。企业对未来预期没有信心，实行了“少拿地、缓开工、去库存”的方式，新开工商品住房数量持续下降，对市场发展起到负面影响。

（4）优质楼盘价格飙升

近年房地产开发成本大幅上涨，加上居民生活品质逐渐提高，对配套设施的要求日趋上升，对子女受教育水平越发重视，而我市地段优越、高品质项目数量有限，致使黄金地段住宅和“学区房”价格持续上涨。一些改善居住条件需求和投资需求的居民在此带动下也跟风追涨。

（5）改善居住购房和投资性购房数量显著增多

受房价疯涨的影响，有支付能力的居民为了抵御通货膨胀纷纷选择购买房产来提高居住条件或投资增值，2010年我市一度出现供应量剧增但仍供不应求的情况。改善居住和投资性购房的显著增多刺激市场发展，但也影响刚需居民买不起房，只能望楼兴叹。

3.2促进淄博市房地产市场健康发展的建议

（1）认真贯彻实施政府调控政策

我市要认真贯彻房地产调控政策，调整优化住房供应结构。在供应和需求两方面双向发力，鼓励居民刚性需求购房，坚决抑制投资和投机性需求。引导房地产企业积极迎合市场需求，提高房屋质量，高中低各档次楼盘合理开发，切勿不合理涨价，杜绝盲目开发，合理规避市场风险。

（2）加快保障性住房建设进程

完善保障性住房，加大经济适用房和廉租住房建设。保障资金到位，从设计规划到竣工验收合理规范，质量责任终身制落实到位。加快保障性住房建设进程，严格控制开竣工进度，同时加强配套设施建设。完善保障性住房分配机制，严格审核申请材料，将保障性住房发到切实需要者手中，形成合理的供求关系，分担居民购房压力。

（3）加强房地产市场监管力度

提高开发企业准入门槛，加强对开发过程监督力度，加大不合格企业的清出力度。执法部门加强检查、处罚和曝光力度，重点查处出借资质、违规收取预售资金、手续不全违法开工建设、未经批准改变土地用途、售后延期办证、物业管理不到位、推卸质量责任等行为。实行“有保有压”的信贷政策，同时根据市场变化对房地产贷款和住房按揭贷款及时清理，防范风险。

（4）房地产开发商转换开发思维，提高开发能力

我市房地产企业以民营为主，企业主往往对企业发展方向起绝对的权威作用，这种独揽大权的方式不能为企业注入新鲜活力，企业负责人要实现观念转换，提高开发品牌项目的意识。政府组织宣传提升开发理念升级换代，让高潜力企业负责人树立开发品牌项目的意识。

参考文献：

[1] 郭平.房地产开发[M].人民交通出版社，2008-1-1

[2] 崔静,石家庄市城市居民住房现状及购房需求问题的调查研究[J].经济工作导刊,2000年23期

[3] 张利纯,县域居民购房意愿及影响因素分析—基于宁乡县的调查[J].经济研究导刊，2012年19期

[4] 郭丽莉,上海市民购房意愿调查[J].统计科学与实践，2012年05期