房地产规划设计范文
时间：2023-06-02 15:02:24
导语：如何才能写好一篇房地产规划设计，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
前言：房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。比如何把厅做大，如何考虑动静分区，改变小居室，小客厅式的住宅等等。后来，关注的重点又在环境方面，于是出现了大广场，大绿地，河南周口市的许多项目都是这样的。因此说，规划设计始终是在围绕市场需求而发展的。随着房地产市场的成熟和规范，开发商越来越重视前期的规划设计，作为管理规划部门，要有明晰的设计程序，应重点围绕以下三个要点进行控制。
1规划的调查和研究
一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了房建单位最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征，地区、年龄、收入、工作、性别等。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。作为房建设计者，要做好当地房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。
1.1规划要具备专业知识土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。
1.2规划必须符合项目定位规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。
2房地产项目规划应具备的标准
一个项目的成功标准应该包括以下几个方面：
2.1首先要满足感官的舒适性，包括建筑外檐立面，园林规划等方面；其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利；第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。
2.2高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的自，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。
3规划出新的机制和设计方式
篇2
关键词：房地产项目；规划设计要点；管理对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
前言
房地产项目规划主要针对人们对住房舒适度需求而进行的科学、合理的住房规划设计，而房地产项目管理最初用于建筑业发展,是一种用于控制进度、成本和规范的计划管理方法。项目管理是一种组合的艺术,在规范的管理流程下,它有效结合各种系统、资源和人员,在规定的时间、预算和质量目标下完成相应的项目。目前,在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前房地产企业一个急需解决的重要问题，随着房地产企业加强自身市场竞争能力的需要,集团管控模式、组织结构、业务流程体系、工程项目管理、人力资源管理等方面的管理变革已经被提上日程。
2、规划设计的要点
2.1、规划设计需以人为本
很多的规划设计如果是在简单和没有精心规划的基础上就进行启动，这将给业主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小区在规划设计过程中，调查研究不够细致，高档社区户型虽然越造越大，而小区休闲、健身设施都跟不上，而很多小户型，更是打着经济适用的旗号，压根不重视公共设施的配置。甚至还有些小区在设计时虽然考虑公共建筑如小学，而实施时却因为利润驱使将原有的公建变成住宅，造成很多小区品质提升不上去，出现很多实际问题，如“买菜难”、“停车难”的问题。 因此在项目的规划设计应处处体现人性化的理念，使建筑能够满足人们更好生活的目的。
2.2、设计符合项目定位
项目定位的问题关系着一个项目的成败，对规划设计方向进行了规定，如果不按照定位规则设计可能会设计出完全无用的方案。例如，我们最开始的定位为中小户型白领住宅区，但是如果最后制定出了一个中型的园林景观设计方案，设计了几千甚至上万平方米的中庭，在里面设计了喷泉、水幕墙和叠水等完整的水系体系，这就不符合一个中小型住户的定位，而更像是豪华住宅的景观设计方案。
2.3、充分考虑开发商和建筑师的关系问题
开发商和建筑师即是“对头”又是合作伙伴，是一种很矛盾的合作关系。因为一个建设项目从开始运作、构思到最终的建成、交付使用，往往要经过一个非常艰难和充满各种挑战的过程，在这个过程中，业主的要求和建筑师的工作之间肯定会遇到各种问题和矛盾，因此双方不断的沟通和相互谅解尤为重要。一方面，多数开发商专业化程度并不高，对建筑功能、产品形态，以及新技术新材料的了解和把握不够准确；另一方面，富有专业经验的建筑师对项目运作、产品策划、市场营销等又很陌生，对项目建设过程的关注和参与也不够。容易形成开发商自己管两头（前期策划和后期施工配合），建筑师只管中段的脱节现象，优秀的建筑师应该将自己的知识面两头延伸，更多关注一些建筑设计以外的事情，才能和开发商有更多的共同语言，才能以更好的沟通达成合作上的默契。而开发商作为全过程的统筹策划方，一定要清楚应该让建筑师在哪一个环节发挥作用，决不能将所有问题都交给建筑师来解决。
2.4、规划设计中体现“三节”要求
房地产业带动了水泥、钢材等一系列建筑材料的发展，建筑耗材、耗能在整个能源消耗中占了很大比重。由于土地资源的有限，今后房地产业的发展方向就是体现“三节”要求。规划设计阶段是整个项目由计划到实施的首要阶段，此阶段对整个工程效益的影响最大，在规划中要体现节能、节地、节材的要求。在居住建筑单体设计和公共建筑单体设计中重视建筑造型、外墙外边线长度、建筑材料使用、建筑群体组合方面，考虑节约土地的要求。实施中要充分利用新技术、新结构、新材料、新能源的“四新”体系。
3、房地产项目规划管理的对策
房地产开发项目是一个复杂多样,并随着国家各种相关政策、国际国内经济形势及国民的各种需求不断变化的一个整体性工程。房地产项目规划设计管理,就是对房地产项目规划的全过程进行有效管理。
3.1、房地产项目规划需要全面的调查研究
一个房地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。房地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售和经营。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，以及项目产品将来的顾客对象的特征：地区、年龄、收入、工作、性别等。而销售是实现投资赢利目标和商品价值的重要阶段。这两方面都需要对市场进行深入细致的调查研究。房地产项目的成功策划以及规划设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，房地产项目规划设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。
3.2、建立合适的项目管理组织结构体系
在房地产项目规划过程中，企业需要配备合适的项目管理组织结构体系。结合全过程项目规划管理理论，在整个企业管理结构中，合适的项目管理需要二个体系的支撑，即组织体系、保障体系和监控体系。组织钵系应该覆盖调研、勘察、设计、修正等方面；保障体系包括过程支持的技术、设备、人力资源；后勤部分监控体系主要是协调、反馈工程项目规划过程。在项目领导的带领下，确保对企业内外部各类信息收集、整理，确保各类知识在项目内外部的有效运用、整合和创造。这些组织体系不仅可以在一个项目规划中发挥作用，还可以同时用于多个项目开发工作。因此，建立合适的项目管理组织结构体系，能够帮助房地产企业提高企业运作效率。
3.3、房地产项目规划设计进度管理
目前，我国的房地产项目在开发时，开发企业为了规划设计的进度不至于延后，现在已经将设计的计划管理摆在了关键位置。在实施的过程中，最开始需要依据地产项目的总体规划，在各个专业技术部门的协商以及共同的探讨下制定总进度计划，然后根据项目的特点，将总进度计划分解成子进度计划。在项目的实施过程中，设计部门的负责人应该根据需要定期地对各阶段工作实际完成情况进行检查，并且和项目设计最开始的进度计划认真的比较并进行详细的分析，如果发现错误，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。
3.4 确保房地产项目规划设计质量
房地产商在开发的过程中往往会忽略设计过程的质量问题，相反，他们会把几乎所有的精力都集中在施工的过程中。如果开发的项目已经到施工这一阶段，而在这个时候才发觉设计方案有问题，就必然会损害项目的整体投资效益。因此要对项目规划质量进行全方位把控，其控制措施主要有(1)在设计任务书明确设计企业的质量监控措施,确保规划设计质量监督评测体系正常运转；(2) 房地产企业必须建立自己的内部审核制度，所有的施工图纸在交付施工单位之前，必须经过各个专业的内部审核，从而保证施工图纸的错误率发生在最小范围之内；(3)严格执行工程图纸审查制度，施工图纸未经审查合格之前，严禁用于施工。
3.5、房地产项目规划设计成本控制
据统计，房地产项目规划设计阶段所涉及到的成本约占整个项目成本的80%，因此房地产项目开发工程项目造价控制与项目全过程管理中必须重点突出规划设计阶段的投资控制与管理，规划设计阶段才是房地产开发项目投资控制的关键环节。做好规划设计阶段的成本控制其控制措施主要有(1)各个专业必须制定限额设计标准，设计成本须控制在限额范围内；(2)严格控制设计变更的数量，设计变更必须经过各个部门的审核方可实行，避免不必要的设计变更的发生。
3.6、人力资源管理
现代管理学认为，市场生产经营中所要处理的各项工作最终都是要由人来完成，人力资源是完成各项工作的基础和保证，对于项目规划来说更是如此，越是大型的房地产项目就越需要一个强有力的团队来组织领导和推动，通过合理的调动人力资源，可以确定项目规划管理目标，充分利用人才资源主导规划管理进程，调动工程项目设计管理人员的智慧和积极性，达到预期的建设目标，实现项目的预期效益。
4、结束语
房地产项目规划设计是一项专业性很强的技术工作，不仅需要明确房地产规划设计的着重点，按照规划设计的相关法律、法规进行设计，还需要与本地方的特色进行结合，呈现最佳方案，针对房地产项目规划管理中存在的问题，要及时制定科学合理的政策方针并切实有效的实行。
参考文献：
篇3
关键词：战略知识管理；房地产开发企业；信息系统；规划设计
前言：随着信息时代的到来，我国市场经济已经迈入信息化发展阶段，这就要求企业建立起适应信息社会竞争需要的发展模式。实施战略知识管理不仅是房地产开发企业现阶段适应社会发展的需要，同时也是实现企业信息化建设的重要途径，因此基于战略知识管理对信息系统进行规划设计具有一定的现实意义。
一、房地产开发企业信息系统规划设计的理论框架
（一）战略知识管理理论。所谓战略知识管理，主要指的是将企业内部与外部具有价值的知识体系作为最重要的战略资源，并通过相应的策略与方法对战略知识进行有效管理，从而提高企业的知识创新能力与核心竞争能力，知识管理战略的最终目的就是帮助企业获得持续性的竞争优势[1]。现阶段国际管理学家对战略知识管理理论一般存在两种理解，一部分学者认为知识管理战略是为了兼顾企业及其全体员工的利益，实现组织的总体战略以及员工的个人目标战略相匹配；另一部分学者则认为战略知识管理是一种促进企业革新的战略，主要通过对新知识的传播与应用实现。
（二）信息构建理论。随着近年来企业信息资源迅速增长，用户对信息的需求向个性化方向发展，因此对企业信息系统各层面资源进行整合具有一定的必要性。战略知识管理的核心内容在于对战略知识的创造与应用，主要是通过一定的管理手段以及信息技术营造良性的知识共享环境。信息构建理论主要在于对组织内外信息空间的数字化信息的利用与管理，对于构建基于战略知识管理企业信息系统的体系结构具有必要性。
（三）资源基础理论。资源基础理论认为，组织的资源差异会直接导致综合竞争能力的差异性，换言之企业的竞争优势取决于其拥有价值资源的质量。资源是企业向社会提供相应服务或产品的过程中，实现战略目标的各种要素的集合，同时也是企业创造自身利益的基础，为了提高自身的绩效水平，企业应当对资源进行有效的鉴别与保护，并实现资源优化配置[2]。
（四）核心竞争理论。企业的核心竞争力并不是单一资源的表现，而是知识、技术、管理文化等综合能力的组合。核心竞争力在企业竞争中处于领先地位，可以有效地对企业其他资源进行支撑，并具有长期性的演化能力。现阶段战略知识作为企业发展的重要资源，在很大程度上影响着企业的核心竞争能力。
二、基于战略知识管理的房地产开发企业信息系统规划设计
战略知识管理信息系统本质上讲是一个以人的智能为主导，再辅以信息技术为手段的人机结合管理系统，是辅助房地产开发企业实现战略资源管理的信息平台[3]。
（一）明确管理信息系统的功能定位。基于战略知识管理的房地产开发企业信息系统规划设计，首先应当明确战略知识管理信息系统的管理目标以及实际功能定位。在对信息系统进行规划设计的过程中应当对房地产开发企业内部的知识进行科学创建以及合理配置。在建立战略知识管理系统的过程中应当兼顾显性知识与隐性知识，不仅应当注重对显性知识的整合以及共享，还应当重视对隐性知识的交流与呈现，注重显性知识与隐性知识间的潜在联系，进而实现隐性知识与显性知识间的转换。
（二）建立良性的激励机制。为了保证战略知识关系系统运行的持续性与稳定性，应当建立良性的激励机制，并优化企业管理层的管理理念[4]。有效性的战略知识管理与企业管理层的合理化管理是密不可分的，因此基于战略知识管理的企业信息系统的规划设计应当采取适当的激励政策，激励员工接受并适应企业知识管理文化。可以积极开办培训讲座与员工培训，并将员工的薪资与战略知识管理相挂钩，提升房地产企业员工对战略知识管理的热情，从而有效地推进企业隐性知识向显性知识转化。通过建立良性的激励机制，可以对战略知识信息管理过程不断进行优化，并加强房地产开发企业各部门间的沟通与协作，不断对信息管理文件进行修订与改善。
（三）构建相应的战略知识信息库。为了保证战略知识管理系统规划设计的合理性，在规划设计过程中应当对战略知识管理系统的主要管理对象进行深入分析，并积极构建相应的规划交流平台与战略知识信息库。战略知识信息库中主要对显性知识进行储存，在构建战略知识信息库的过程中应当注意对战略知识的遴选进行严格把关，应当定期对知识信息库内的知识进行清理，对陈旧性的内容应当及时进行更新，保障企业战略知识的有效性，对战略知识规划交流平台的构建，应当基于现代化互联网信息技术，在构建规划交流平台的过程中设置合理的知识库检索与连接功能，为显性知识与隐性知识间的交流与转换提供便捷的交流平台。
（四）优化战略知识管理团队。战略知识管理系统从构建环节、运行环节到维护环节都需要一个专业性高素质的管理团队进行管理，因此基于知识管理对信息系统进行规划设计，应当对战略知识管理团队进行优化，全面分析战略知识管理团队的结构构成，并对相关战略知识管理人员进行培训与审核，加强各部门间的沟通与协作[5]。
首先，应当设置协调管理小组。协调管理者不归属于某一特定部门，在战略知识管理过程中他们可以与不同部门的工作人员进行交流，并为各部门的沟通与协作搭建桥梁。通常来讲，协调管理小组的学习能力较之一般战略知识管理人员更强，可以有效地对战略知识进行理解与补充，并对信息系统的规划与设计提出创造性意见。因此房地产开发企业应当设置协调管理小组，并积极安排协调管理小组出外学习，从而培养其专业素养，推动企业战略知识管理系统工作的开展。
其次，应当聘请相应的技术权威。为了有效地优化战略知识管理团队，房地产开发企业可以聘请相应的技术权威，利用其丰富的专业知识，对战略知识管理系统进行优化，并对房地产开发决策进行专业性的审核。同时，可以加强各个项目公司间相应技术权威的沟通与交流，实现集团专家资源的共享，从而弥补房地产开发企业子公司人才匮乏的状况。
最后，应当加强信息技术部门建设。战略信息管理系统是基于互联网信息技术构建的，因此为了对战略知识管理团队进行优化，应当重视信息技术在战略知识管理系统中的基础地位。在实际管理过程中，应当加强信息技术部门的建设，不仅应当要求其掌握相关信息技术知识，还应当要求其深入理解各部门用户的需求，在对房地产开发企业客户需求进行正确表达的基础上，对战略知识管理系统进行改进。
结论：
总而言之，房地产开发企业信息系统的规划是对信息系统建设的战略目标、战略部署进行全局规划的战略指导，与房地产开发企业的总体战略规划存在紧密联系。现阶段我国很大一部分房地产开发企业处于快速扩展的发展时期，为了有效地防范管理风险，构建战略知识管理信息系统具有一定的必要性。（作者单位：贵州财经大学MBA中心2014秋集中A班学员）
参考文献：
[1] 查国平.基于隐性知识管理的房地产开发企业信息系统规划设计研究[D].华东理工大学，2010.
[2] 吴世豹.SGT集团信息系统规划研究[D].西南交通大学，2012.
[3] 尹敬刚.信息系统使用对房地产企业团队绩效的影响研究[D].武汉大学，2012.
篇4
［关键词］ 高校； 房地产管理； 信息系统； 规划； 设计
一、前言
北京工业大学校本部位于北京市朝阳区，东临东四环南路，南抵左安东路，西邻西大望路，北望平乐园小区；另有3处分校区。截至2010年底，学校占地面积为80余万平方米，建筑面积近70万平方米。北京工业大学创建于1960年，是一所以工为主，理工、经管、文法相结合的多科性市属重点大学。目前在校生29 418人，教职工3 370人。
二、建设目标
随着我国高等教育事业的迅猛发展，我校占有和使用的房地产规模急剧膨胀，其构成也日趋复杂，管理难度越来越大。尤其是随着校际间的合并与调整以及学校内部推行的后勤、财务、人事、分配等各项改革的深化，对我校的房地产管理工作不断提出新的要求。为了加强我校房地产的综合管理，推进房地产管理工作的科学化、规范化，促进我校各类房地产的优化配置和有效使用，全面实现我校房地产管理的计算机网络化已是刻不容缓的首要大事。
房地产综合管理信息系统旨在通过网络和软件为校内外交流提供一个强大的、畅通的信息共享平台，以便科学、规范、灵活、快捷地开展监督管理工作。
该系统应该适应本校的实际机构设置情况和现有流程，提供丰富而实用的系统功能。系统采用b／s结构，提供良好的维护性和可扩充性。系统应具有高度的灵活性、开放性、兼容性、安全性、高效性、维护性以及稳定性。系统应采用我校统一的管理信息标准格式，并与原系统良好兼容，实现校内外各部门机构间的信息顺畅流转。系统还需提供完善的身份验证和灵活细致的权限控制，保证信息的完整性，不被无权限用户获取、修改，并能够高效稳定地运行。系统要与我校数据中心实现无缝链接。
三、建设原则
房地产综合管理信息平台建成后将成为一个高度集成化的综合业务管理系统，通过该系统可以方便、快捷、灵活地查阅学校内房地产的基本信息，可以形成监管统计，同时可根据实际需要生成打印相应报表，在考虑整体设计过程中应遵循以下原则：
1． 实用性和可行性
主要技术和产品必须具有成熟、稳定、实用的特点，实用性放在首位，既要便于用户使用，又要便于系统管理。
2． 先进性和成熟性
系统设计既要采用超前思维、先进技术和系统工程方法，又要注意思维的合理性、技术的可行性、方法的正确性。不但能反映当今的先进技术和理念，而且具有发展潜力，能保证未来若干年内占主导地位。先进性与成熟性并重，并考虑到近年来的应用发展特点，把先进性放在重要位置。
3． 开放性与标准化原则
应用平台应是一个开放的且符合业界主流技术标准的系统平台，并使网络的硬件环境、通信环境、软件环境、操作平台之间的相互依赖小。严格执行我校有关信息系统的编码规则。
4． 可靠性和稳定性
在考虑技术先进性和开放性的同时，还应从系统结构、技术措施、系统管理等方面着手，确保系统运行的可靠性和稳定性，达到最大的平均无故障时间。
5． 可扩充性及易升级性
为适应应用不断拓展的需要，应用平台的软硬件环境必须有良好的平滑可扩充性。
6． 安全性和保密性
在应用平台设计中，既要充分考虑信息资源的共享，更要注意信息资源的保护和隔离，应分别针对不同的应用和不同的网络通信环境，采取不同的措施，包括系统安全机制、数据存取的权限控制等。
7． 可管理性和可维护性
整个应用平台是由多个部分组成的较为复杂的系统，为了便于系统的日常运行维护和管理，要求所选产品具有良好的可管理性、可定制性和可维护性。另外还包括平台自身的可管理性和可维护性。
四、技术要求
房地产综合管理信息系统采用面向对象的b／s结构，适合unix、linux、windows操作系统。
（1） 开发语言：java。开发技术采用j2ee （java 2 enterprise edition） 标准、组件技术及在数据交换上对xml的支持，使系统功能最优化，同时将整体系统内部在技术上的相互依赖性降至最低。
（2） 数据库：采用oracle或sql server数据库。
（3） 中间件：适应weblogic、websphere、jboss等主流中间件产品。
（4） 服务器端：linux或windows。
（5） 客户端：安装windows 98以上，ie 5．0以上版本浏览器。
（6） 平台接口：能够为第三方软件提供相关接口、开发规范等，特别应提供与门户平台、统一身份认证平台等对接开发。
（7） 扩展性要求：应用建设的长期性和内容的广泛性决定了系统在构建和使用过程中，必然面临着各类扩展性需求，例如业务规模的扩展、业务类型的扩展、集成范围的扩展等。本项目建成的应用平台模块间应相对独立，接口清晰，内部的业务流程升级和改造与其他模块无关，并为将来学校二次开发提供api等，因而应用需极具扩展性。
五、业务模块
房地产综合管理信息平台（以下简称平台）内容主要包括：
1． 校区管理
校区总体概况、植物绿化情况、车库车位（地上、地下）的整体情况。
2． 房产管理
包括分栋房屋、办公用房、教学用房、已售住宅、租赁住宅、职工宿舍、学生公寓、附属用房、空置房屋、职工信息、住户变更、住户迁出、租金收缴、交易信息、历史住户、综合查询等，可以让管理者实现全方位的、分类的精细管理。
要重点实现：
（1） 全面了解并掌握房产的“家底”：房屋总面积、总套数和间数等。
（2） 按照“房屋用途、房屋类型、建筑结构、坐落、区县”分类统计。
（3） 按照“使用单位（学院、科室、外单位等）或个人”分类统计。
（4） 按照“自有、外租”的情况分类统计。
（5） 动态显示“空置房屋和床位”情况，及时掌握房源和床位变动。
（6） 可从“单套房屋角度”查目前谁在用或住，以前谁曾用过或住过。
（7） 可从“住户或使用者角度”查询目前住在哪里，以前曾在哪里住过或用过。
（8） 自动汇总“一人或一户多套用房”情况（优惠房、商品房等）。
（9） 自动动态提醒“租房合同快到期、已过期”情况。
（10） 任选项目生成“房产清单和卡片”，并保存到excel表和网页中。
（11） 多媒体同步显示功能可以在数据采集和查询时，有针对性地加入“房产证、住户身份证、协议合同原件的扫描照片”等多媒体信息，真正做到数据与证件同步，不用再翻找原始纸质资料。
3． 土地管理
包括土地等级、坐落、使用性质、面积、获得土地证情况等。
4． 供暖管理
管理单位“应收、实收、应付、实付、报销”的供暖明细账。
5． 修缮管理
通过建立报修和修缮流水账明细，严格控制维修成本，并可以深入进行“维修部位、维修单位、维修情况”的分类统计分析，从中发现问题并为辅助决策提供依据。同时，多媒体照片和视频的引入，满足了“现场看得见”的管理需求。
6． 综合查询
包括房产查询、其他查询。主要是满足用户（领导、查询人员）对房产情况的综合查询，可以快速利用系统自由灵活的查询、排序、打印、统计功能，查询到“每栋楼的情况、每个楼层的情况、每套房的情况、每间房屋的情况（用途、面积、朝向、装修、设备、住户等）”，不仅可以大大提高信息的反馈度，而且还可以为深入挖掘数据中隐藏的信息提供极大帮助，在减少平时大量烦琐重复性的工作同时，也为应对随时发生的房地产数据提取汇总需求提供了有力的支持和保障。
7． 电子地图
实现对扫描图形（校区概貌图、楼层平面图、房屋平面图等）的无限级链接管理，用户可十分方便地在扫描图形上加注多种形式的信息点，并可以连接数据和图层。
（1） 可以实现“在校区概貌图上点击任何一栋楼，即可链接到其内部任何一个楼层平面图，然后点击任何一个楼层即可看到该楼层的任何一个房间的布局、房屋情况、住户情况、设备情况等”，实现由图形到数据的查询。
（2） 可以在图形上任意拉一个矩形框，系统会把所有框内的信息点链接的数据全部显示出来，并可以进行深入的分类统计和任意选项的打印输出。
（3） 系统要做到由数据到图形的查询（即看到数据记录的同时，通过“连接电子地图”的功能，可以自动找到该数据所在图层的信息点上，真正实现图形和数据的双向连接功能，便于领导使用，解决数据“不直观、不透明”的问题，使信息一目了然。
8． 系统管理
包括编码管理、权限管理、人员管理、角色分配、操作日志等。充分考虑到网络系统的使用安全，可以针对操作者做出十分细致的权限分配，确保数据安全、分级查看、流程控制，并记录下所有数据操作过程生成日志，便于责任划分。
9． 数据分析
由于经常需要一些特殊数据，所以要求系统具备任意组合条件查询功能，同时具备任选项目的排序、分类统计和打印输出功能，输出的结果可以直接发送到打印机或保存成网页和excel电子表格的形式。
六、应用要求
以上房地产综合管理信息系统必须是成熟可靠的现成软件产品，由于我校采用“系统采购 ＋ 本地化改造 ＋ 售后服务”的模式，所以要求开发单位必须已经具有可以上线运行的房地产综合管理信息系统和实际用户使用的案例，以便可以快速顺利地实现本地化改造。
篇5
[论文摘要]住宅（房地产）作为城市居民生活的基本消费资料，在城市发展中取着非常重要的作用，而居民的生活与城市的发展和规划又是息息相关并且相互影响的。
住宅（房地产），是城市居民生活的基本消费资料，是人民安居乐业的关键所在。作为关系整个城市人民的生活质量的重大问题，是各级政府和相关部门需要研究的重要课题，因此住宅的规划设计与城市的发展存在着相互影响的相互依存的关系。
城市规划设计需要综合考虑城市经济、地理、环境、居民需求、心理、行为等种种因素，而随着住宅的商品化,住宅开发建设的产业化，提供住宅商品流通的场所和信息、评价住宅商品价值的市场成为我们日益需关注的新领域。
为了在比较中提出问题，我们首分析一下市场中的房地产开发行为与城市规划的关系。作为密切相关的两个领域,城市规划与房地产开发都对城市建设与发展担以重任。城市规划是一门开放性很强的综合科学，而房地产开发是一项综合性的社会经济活动。
由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程，难免有不同的侧重点，城市规划侧重于从宏观、长远、整体的角度考虑问题，更加关注社会效益和环境效益，房地产开发注重微观、近期、局部的效果，更关心开发项目或企业的经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。虽有侧重点，它们却相辅相成，相互影响，共同作用。房地产开发过程中，开发和规划设计之间是密不可分的，规划与设计并非孤立的创造工作，而是整体开发流程中的一环。
在城市房地产开发过程中，房地产开发与城市规划设计处于不同阶段，面对着住宅这一商品从生产、流通到消费过程中显露的不同方面的性质，也就是说，两者的劳动和经营对象是处于不同阶段的同一商品。房地产企业由于对开发全程负责，直接面对市场，有切身的风险和利益，因此，对市场机制和市场灵敏性有更加透彻的了解； 反之，在规划设计领域，传统的以物质形体规划为主的规划指导思想暴露出明显的不足， 落后于社会主义市场经济发展的步伐。这便是人们评论开发商走到了城市规划前头的原因。其实，相关行业应随市场而调整以适应市场的发展为宗旨，与住宅开发相关的各行业都在进行有效的调整。
对房地产开发公司而言，投资能否成功取决于时机、地段和建筑质量。地段的选择、总图布置与规划有关。当然，地段的选择与城市规划中的总体布局有关，经济因素、规划条件、业主的意图等等因素对规划设计都有很大的影响和限制。
因此，作为业主或开发者越来越倾向于积极创造条件，以便得出符合整体城市规划的方案，同时要考虑与整个城市的发展相结合，做到可持续发展。
对房地产企业而言，住宅的商品化市场价值长期以来依附于基本建设设施。建筑企业成为了独立的商品生产者，它面对的是变幻不定的市场，其中包括建筑市场、原材料市场、劳动力市场、技术市场和资金市场等等。它有自主经营的权利，在市场竞争中也承担风险。它不能在依靠国家计划分配生产任务，而要了解市场的产品需求，占领市场，争取生存和发展的空间。建筑企业要按照市场的需求生产高质量的住宅产品。
对比而言，城市规划具有的时间跨度式比较大的，规划设计人员在思路和运作方法等方面做出相应的调整成为当务之急，良好的相互理解和沟通是达成共同目标---满足消费者利益的先决条件。面对同一的住宅商品设计生产，规划设计除了上述综合因素外，还应将对市场的关注放在一个重要的地位上。当前，我国城市规划是由政府主导的，但规划设计管理还没有做到完全理性，还很不科学，这样就造成规划设计的不合理现象严重存在。有的城市房地产开发处于无序状态，这于城市的总体规划不明确的主要原因。而开发商主要选择地段好，中心城区的黄金位置，有开发价值的土地进行开发，而规模化的情况不明朗。
有的城市土地价格和商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭难以买房。有的城市大量建造高档、高价的所谓“豪宅”，造成大户型、高档公寓严重积压，住房供求结构失衡，空置量增加。在信息反馈角度方面，以往城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要。但是，这一行为往往并没有确定的途径和制度来实现，信息带有片面性、主观性和滞后性，因此市民的广泛反馈实际上难以达成。而房地产开发商对市场信息的搜集却是行之有效的，市场调查正作为用的手段在发挥着显著的作用这一点值得规划设计人员借鉴。因此，市场反馈这一概念的提出，不仅切实可行，而且会对一般的市民反馈形成客观有效的补充，面对飞速发展变化的住宅规划设计，提高了反馈的实时性和高效性。
在现在的社会中，消费者的需求受到多种因素的影响，而且随着经济、政治、文化、教育水平的变化而经常发生变化。随着住宅产业的发展，不仅市场本身在不断发展变化，而且市场环境也在不断变化。这一切都要求参与者以消费者需求为中心，运用科学的方法和手段，有目的、有系统地收集、分析和研究相关的信息，为规划和决策提供客观可靠的依据。
总之，房地产的整体规划应该满足整个城市的功能分区和整体布局，由于房地产市场的地域性很强，中心城区的黄金位置不能作为房地产的开发区域，否则将无形中提高整个城市的房价，对城镇居民的生活水平的提高是不利的。因此房地产的规划和整个城市的发展是密切相关的，它们不仅相辅相成，而且要协调发展。
参考文献
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关键词：房地产；开发；工程；管理
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1引言
近年来，我国房地产业在市场经济中逐渐占据了主流，随着现代城市建设步伐不断提升，因此房地产的工程管理工作也在不断的优化，使其更加完善。房地产开发经营中的工程管理连通于项目的整个开发运营周期内，其主要内容按过程的顺序可分为四个管理部分（开发、规划设计、施工、物业），然而在管理过程中常会遇到各种问题，因及时做好预防措施，降低对房地产项目管理所影响的问题。
2房地产开发管理
其指房地产开发企业在定期内完成工程项目的开发而对公司内部的人事等相关部门进行的组织及管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理的基础。如其中的工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，所进行管理主要内容是施工企业的确定与协调、进度及安全的控制、施工质量、必要的细部结构设计的变更、相关合同的管理、报建和工程物料的采购及库存等。
3规划管理水平
规划管理和规划设计两者之间的关系相当密切，其系统建设的重要目标之一就是提升规划设计及管理水平。其信息系统与规划设计关系的核心是：确保规划设计结果满足工程项目规划的要求，因此可通过计算机供应的各样审查工具，提升规划设计管理的水平。在此对其中具体工作有以下几点：①开发商对于工程项目的规划；②规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变；③提出合理的规划设计分层编码标准；④通过计算机进行规划设计成果审查；⑤将规划设计成果转成基础资料。如⑤；审批通过的规划图(如控制性详规等)，可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务工程流程可由图1表示。
图1规划管理的流程图
4施工管理的重要性分析
房地产开发企业通常由工程管理部负责施工管理，而工程整体的项目管理和承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。通常的建设项目承发包模式有：分别发包 (平行承发包模式)、GC (施工总承包模式)、MC (施工总承包管理模式)、承包模式、项目总承包模式、CM(Construction Management)承发包模式等等。
在国内，房地产的施工建设通常采用前两种形式来进行，可对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，也可对不同建筑项目(如建筑结构、绿化、市政管线等)分别发包给不同的施工单位来完成。随着建筑市场不断向专业化、精细化方向发展，对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模(MC)是指业主(开发商)和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。
一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取快速路径的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cos tplus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。
对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括人员资质、材料质量、施工技术及程序、机械设备等)、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。
5物业管理
房地产中的物业管理可以说是狭义的管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。房地产的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、保洁、保卫、绿化、公用设施、养护统一实施专业化管理。
物业管理主要目的是使物业发挥最大的经济效益和使用价值，使小区环境和生活得到更加保障舒适。在这社会分工日益发展的中，房地产开发在规划设计阶段，通过三公的原则（公升、公平、公正）招标应择优选专业的物业管理服务公司介入项目规划设计就得尤为重要。
6建筑工程开发、规划设计与施工管理之间的相互协调
房地产开发经营中的工程管理包括有上述的规划、开发、施工和物业这四个管理，如此可见想要完成一项成功的工程项目就必须把这四个方面的管理都做得出色方能够实现。然而，对于这四个管理内容之间互相协调，并使其相互促进、合作是开发企业的协调重要内容之一。
房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。如，设计师并不清楚施工工艺，从而使设计方案施工难，直接影响项目建设的成本和进度；又或者施工单位经验有所不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。
其次，发开商或施工单位的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和划设计都不太一致。那么可施工性研究的实施以及设计的正确施工都因要其备以下几点要素：
(1)房地产开发企业的强力支持。作为投资商，开发商该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、叻、调人员定期召歼研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。
(2)尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施上性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段剑施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。的施罔纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。
(3)持续开展研究。其一，可施工性研究强渊在项几实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项口总体规划的一部分。其二，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过拌中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。
7结语
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关键词：房地产项目开发规划 经营管理
引言：随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，居住上一个规划合理、配套设施齐全又舒适的生活小区要求越来越高。所以要做好项目开发的规划设计至关重要，其好坏直接影响到后期的营销和推广。
1.房地产项目的规划设计管理
1.1设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。
这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年负责。细节看起来是小事，其实有大隐患， “规划方案无小事”。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。
1.2规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。
现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。
1.3必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西
项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的。这就是设计师背离项目定位的情形。2.房地产开发规划设计的要点
2.1总体开发设想
房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。在结合自身企业的发展规划来制定本地块的项目定位。而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：①企业现金流测算与把握；②政府的控制规划；③项目的土地条件；④销售的速度；⑤客户的群体的调查；⑥房屋的单价、总价构成；⑦开发商擅长的开发类型；⑧开发商要求的利润和品牌，结合以上7点，基本能把项目定位问题解决。而后在根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。
2.2道路系统规划
路网是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路网设计才能提升整个城市的通畅感和品质感，居住小区或是城市综合体也同样遵循这一理论。设计合理使用便捷的路网系统设计是项目规划设计的要点之一。目前，国民经济发展良好，人们生活水平普遍提高，私家车增长较快，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市道路带来较大的压力，同时也对居住小区提出了较高的要求。为了使小区内行人安全，行车对人无干扰，路网规划时设计人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入小区后直接下地下车库或是地上停车位，减少车辆在小区内道路上行驶。随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求设计合理，同时对小区的停车车位数量要求满足汽车的增长。为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m2要配置一个车位。居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等等做详细合理的系统设计。
2.3配套公共服务设施系统规划
为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。
2.4综合管网的规划
综合管线的规划是将小区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的规划设计，不仅为房地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。
2.5绿化与景观系统规划
如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断的提高。具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就要减少。其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物的高度来减少建物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽力为后期景观设计多留发挥的空间。
2.6生态与节能规划
鉴于响应国家节能减排政策，为居住居民后期生活质量着想，生态节能设计规划也是当前房地产规划设计的要点之一。项目规划设计时适当从现代、科技、生态等方面考虑，尝试使用新能源、新型科技技术增加居住的舒适度、降低开发成本等等。
2.7建筑设计规划
建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，企业的发展。
（1）建筑立面、色彩的规划设计。建筑单体的立面造型变化多样，色彩可以丰富多变。而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。
（2）建筑户型规划。建筑户型的设计相对立面和颜色显得更为重要，因为它是居民每天都使用的对象，它的舒适与否直接影响到居民的生活质量。
3.工程成本控制
3.1前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及以往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。
3.2工程施工和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。同时，加强承包商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。
4.结束语
目前我国的房地产发展的现状，其距发达国家仍然有很大差距。为此，在今后的房地项目开发规划设计方面依然需要我们做更为深刻的研究。
参考文献:
[1].吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[J].安徽建筑，2004（9）
[2].张利.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究，2002（3）
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关键词:房地产管理体制现状成本控制方法
一、房地产成本控制的意义以及我国现阶段房地产管理体制的现状分析
在地位上而言，房地产成本管理是决定房地产企业综合竞争力的重要指标。因为房地产企业成本管理水平的好坏直接关系到企业经济效益水平的高低，再者企业的核心竞争力与财务成本管理有着直接而至关重要的关系。通过房地产企业成本管理一方面可以帮助企业节约资源和成本，另一方面，在现今房地产市场竞争激烈的现状下，房地产成本控制意味着企业的综合实力在同一标准下是高于其他企业的，这样一来就大大增加了企业的市场竞争力。如果房地产企业在项目实施过程中不能很好的进行成本管理，那样就会很难在激烈的市场环境下获取成功。因此，各个房地产企业必须把成本管理放在工作重心的位置上。然而，从我国房地产行业的发展历程看，由于在我国，房地产基本上属于一个新兴产业，行业发展的时间还不够成熟，房地产企业在项目成本管理的过程中自然存在一些这样或那样的误区，所以在项目实施过程中也会相应地出现一定的问题。但是，随着社会经济的逐步发展，我国房地产行业管理和经营的各种制度逐渐得到完善，房地产行业之间的竞争体制也在制度规范化过程中不断升级规范。随着经济社会的发展，我国商品房交易市场不断改革和深化，房地产开发企业之间的竞争力逐渐增强。目前，我国房地产企业财务管理体系还存在着体制不健全、不完善的问题，这些也正是影响房地产财务成本管理的重要因素，很多房地产企业至今仍然没有建立与自身企业发展相适应的财务管理体系，财务成本管理与控制一直处于粗放状态，从根本上无法满足现代企业发展的需要。此外，很多房地产企业当前所采取的成本管理措施和管理方法相对落后。以往所实行的房地产企业传统财务成本的管理方法，主要是通过财务管理部门进行财务决算报告为依据，按照此方法对财务成本进行核算，这种成本控制方法是根据核算后的结构进行管理的，很显然是滞后的。因此，即使在财务核算过程中发现问题，但是由于项目也已经实施，根本无法进行相关的弥补工作。这种核算制的模式不能及时进行事前预测和事中控制，因此在项目完成阶段财务成本核算显得很被动。尤其是当财务账面上的成本面临失控状况，则无法挽回已经产生的损失。成本控制更是痴人说梦。虽然有些企业在发展过程中建立了一套相对完整的财务成本管理体系，但是在具体执行过程中这些体制根本就是形同虚设，没有发挥丝毫实质性的作用。如果房地产企业不能从根本上改变当前的粗放式的财务成本管理方式，就会降低影响广大员工的积极性和创造性，对提高企业竞争力、实现房地产企业的全面发展是完全不可能的。因此，只有从根本上在房地产成本管理的各个环节下严格控制成本分配现状，才有可能完成房地产企业的全面转轨，从而实现房地产企业的和谐健康发展，达到房地产企业在市场竞争中屹立不倒的伟大战略目标。
房地产企业财务成本管理是一项系统的工程。在房地产开发的整个过程中，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理,并且这种管理不仅仅是简单的关注于短期的财务成本，而且要关注房子的长期质量，工期等隐性成本,另外，还要考虑消费者的消费成本。在对房地产企业成本管理的立项、规划设计、建设、结算、销售这每一个环节进行成本管理时，都要进行严格和科学的控制和管理,尤其是在企业的立项和规划设计阶段。其中，成本控制的主要活动包括计划、决策、预测、控制、核算、考核、分析等。财务成本管理可以划分为财务成本决策、财务成本预测、财务成本核算、财务成本控制、财务成本计划、财务成本考核、财务成本分析等。这几个方面的财务成本管理存在内在的联系性，几类成本管理之间相互作用，形成一个循环的整体。因此，在这个大链条里，任何一部分的不协调与失误都会造成整体质量的下降，所以，房地产企业财务成本管理需要事前预测、事中控制和核算、事后主要是进行考核和分析。只有从根本上对财务成本管理内容进行全面整体的分析，才能做到事前预测的合理性，为科学的计划和决策奠定重要的基础。
二、如何最大化提升房地产企业成本管理水平
如何最大化的利用现代化的信息手段、科学的管理方法来提升房地产企业成本管理的水平显然已成为房地产领域最为关注的话题了。下面，笔者将从房地产企业成本管理的各个步骤出发，逐一进行成本管理方法的总结与思考。
(一)立项环节的成本控制
在任何一个新项目立项时，首先必须提交详细的《可行性研究报告》。重点对企业投资及效益进行科学的测算，严格的进行资金计划管理。其中，有一点必须谨慎的是对投资风险进行风险评估以及对风险作相应的预防措施。最后，在项目立项中，总结出综合评价意见。
(二)规划设计环节的成本控制
首先，规划设计单位的选择应遵循以下原则：能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成，以节省不必要的开支；需委托设计院进行的规划设计工作，应采取公开招标的方式，择优选取。应全面组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，从而拟订标书，开展公平、公开招标活动，最大限度的降低规划设计环节的工程成本。总体规划设计方案必须包括整个工程企业的建造成本控制的总体目标，即目标成本。施工图设计合同应注明有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款。设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本，用户消费成本)等进行预知性会审,提出明确有效的书面意见，并督促设计单位进行可行性修正, 避免或减少设计不合理甚至失误所造成的工程投资的损失与浪费。结合工程项目的实际情况，对规范图集的做法进行适当调整，使之更加经济、合理，在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。
(三)施工过程的成本控制
工程施工是指将设计方案由图纸变为现实的实施过程，也是达到工程成本控制、科学地确定工程目标造价的过程。施工过程的成本控制主要从两个方面入手：一是建立工程现场签证管理制度，严格控制因设计变更而产生的工程成本，要明确工程项目部、造价管理等相关部门的工作人员的分工与职责，及时办理签证，对签证的内容制定要求客观、准确，其中对于隐蔽签证要根据工程的设计图纸出发，对重大的设计变更，应事先做出预算并进行经济技术分析比较后上报公司领导审批方可实施，从而保证工程现场签证的质量，杜绝产生不实及虚假签证。二是严格审查承包商在合同上的索赔要求，对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报、蒙哄欺骗等行为应于驳回，对遇到问题不及时办理签证赔负，结算时搞突击、因利益发生争吵的现象应于坚决制止。
(四)竣工结算的成本控制
竣工结算是反映工程项目实际造价的重要性文件，是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时，应坚持以现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。主要包括以下内容：
(1)审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，防止存在丢、拉的项目。
(2)审查设计变更内容是否符合规定，变更资料是否齐全、内容表达是否清楚，设计变更是否提前做好预算通过审批。若出现不属于签证范畴的内容（比如因施工单位自身失误所造成的返工项目）应不予进行竣工结算。确保工程项目的竣工质量。
(五)其他环节的成本控制
在楼盘正式发售前，应组织销售、设计、工程这三个部门的相关工作人员和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照目标成本增加对预算进行逐项审核；销售过程中要考虑到为增加"卖点"需增加或调整的绿化、公建配套等项目成本，必须事先做好预算并得到公司批准后方可实施。应尽最大的可能缩短项目开发的经营周期，减少工程建设期间的不必要的费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿成本的增加；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发与销售的节奏，尽量减少现房的积压时间，减少利息费用等成本。
在愈演愈烈的房地产行业中，“省钱就是赚钱”，因此，要想在房地产竞争激烈的市场上独占鳌头，必须对房地产企业进行科学的成本控制与管理。
参考文献：
[1]魏世勇,张俊杰.房地产行业发展的几点思考.2005(04)
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［关键词］ 房地产企业； 精细化管理； 方法
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 19. 035
［中图分类号］ F270.7 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）19- 0056- 02
在现代房地产市场的竞争中，越来越多的企业认识到把管理做精做细的重要性，精细化管理已成为决定未来房地产企业竞争成败的关键。
1 我国房地产企业管理现状
我国房地产企业管理经历了手工作坊管理、粗放管理、规范管理、精细化管理、精益化管理5个阶段。目前，65％以上的房地产企业还处在粗放管理阶段，22％的企业正处在由粗放式管理向规范化管理的过渡阶段，只有不到13％的企业已经开始从规范化管理向精细化管理过渡。2010年以来，随着国家对房地产业的连续调控，房地产市场的环境条件发生了很大的变化，在国家一系列调控措施的打压下，尤其是对闲置土地的收回或处罚的政策，杜绝了投机炒作行为，房地产企业不得不面临转型和调整。在内部、外部环境的双重压力下，精细化管理成为当前我国大多数房地产企业面临的重要的战略选择。一些房地产企业已致力于从规范化管理向精细化管理转变，以期通过管理的精细化构筑新的竞争力。在目前的环境下，行动比别人快一步就是竞争优势［1］。
2 精细化管理的内涵
可以将精细化管理的内涵归纳为3个方面：一是规范化，二是精细化，三是个性化。它是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的关键一步。精细化管理就是要求把每一项工作都抓细、量化，有利于落实到行动中［2］。精细化管理就是以人为根本，以细为基础，以精为目标，以综合运用现代管理方法为手段，通过建立和优化工作流程，对管理对象施以不断完善的动态化管理过程。
3 房地产企业的精细化管理方法
实施精细化管理是一项系统工程，需要采取相应的管理方法。房地产企业的精细化管理方法分为项目策划精细化、项目规划设计精细化、选材与施工管理精细化、成本管理精细化人力资源管理精细化和物业服务精细化等几个方面。
3．1 项目策划精细化
房地产企业依据自身现状，根据对客户需求的准确分析和客户购买力的有效判断，按照“精细”思路，找准关键问题与薄弱环节，编制完整而详尽的阶段性楼盘策划书，使后续具体工作有章可循、有制可依，只有这样，才能让客户买得称心、住得舒心，由此可见，项目策划精细化的重要性。在项目策划阶段对客户的分析尤为重要，只有在策划阶段对客户进行合理分析的基础上编制的项目策划书才能符合客户与市场需求。
3．2 项目规划设计精细化
优秀项目规划设计的核心是节约成本和对业主的人性化关怀，是保证工期、工程质量和控制成本的关键。项目规划设计精细化要求房地产企业认真研究所开发土地的特质、周边生态环境与人文环境，完整把握设计整体造型、建筑风格、户型结构和建筑细节，实现房地产商品价值最大化。因此，规划设计阶段是价值创造的源泉，规划设计上的精益求精是很重要的一步［3］。
3．3 选材与施工管理精细化
良好的施工工艺和合理的建筑用材是保证产品品质的重要因素［4］。房地产企业应以建造品质优良的楼盘为目标，严格把好选材与施工管理这一关键环节。选材与施工管理的精细化是铸就品牌房产的重要环节。施工质量精细化要追求高标准，造精品、创品牌，建造百年建筑，让楼盘建筑成为城市凝固的、永恒的艺术。
3．4 成本管理精细化
在房地产企业，现在的项目成本往往是指涵盖从投资到客服全过程的成本。以往的房地产企业往往忽略了投资决策与营销定位之间的一致性，项目完成后才发现增加了许多非预期成本，导致投资回报比预期的降低了许多。房地产企业要实现更精细化的、可实施的成本管理，应建立配套的相关基础体系，并使这些体系之间保持一致性、协调性、系统性。这些基础体系包括：成本职能战略、成本业务流程及其他关键流程体系、数据库与知识管理体系、产品标准化体系、合作伙伴管理体系、全面预算管理体系。
3．5 人力资源管理精细化
人力资源精细化管理是指企业在规范化和标准化的基础上，对人力资源管理流程进行科学细化和合理优化的过程。人力资源精细化管理的目标是最大限度地发挥员工的有效技能，即实现员工使用价值的最大化；通过一系列的激励机制最大限度发挥员工主观能动性和工作的积极性、创造性。人力资源的精细化管理对策有：（1）细化人才结构，做好岗位分析，调整企业自身的人力资源配置架构，分类、分层级确定岗位；（2）对企业现有的人力资源管理制度进行梳理，按“精细化”要求进行人力资源的合理管理与分工；（3）实行规范化人力资源精细化管理工作流程，明确各岗位需要完成的任务；（4）引入现代信息管理手段，应用现代信息技术进行人力资源精细化管理。
3．6 物业服务精细化
服务的精细化是一种理念、态度和文化，是先进的理念、认真的态度、精益求精的文化，简而言之，即为精心的态度、精细的过程、精品的成绩。物业服务的精细化要求房地产企业紧密结合企业文化建设，努力营造物业服务精细化的企业氛围。物业服务精细化管理的最终目的是通过精细的理念、态度和文化把看似简单的事情做精、做细、做好［5］。
4 结 语
精细化管理是房地产企业实现持续快速发展，增强整体竞争实力的必由之路。房地产企业引入相应的管理方法，全面推行精细化管理，同时倡导持之以恒的精神，建立健全与之匹配的长效机制，不折不扣地执行，切切实实地落实，可以起到内外兼修的作用，刺激企业迸发新的活力。
主要参考文献
［1］ 孙动． 略论房地产企业的成本管理［J］． 新会计，2010（1）：25－28．
［2］ 徐超英． 房地产企业经营管理模式研究［J］． 现代企业文化，2008（6）：36－37．
［3］ ［美］奥伯兰德． 工程设计与施工项目管理［M］． 毕星，译． 第2版． 北京：清华大学出版社，2006．
篇10
【关键词】房地产；开发
1 项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告（有资质的中介机构编制完成）；国土资源部门出具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的批复意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门出具的意见（经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过）。
2 项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。
3 项目的招标
主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标公司组织，在建设主管部门指定的交易厅中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。
4 项目的管理
项目取得施工许可证，就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制；管理好合同和信息，协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系，做到目标明确、措施得力、统筹兼顾，全面推进项目的施工。同时，房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中，定期报送房地产开发主管部门。
4.1 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件，规范签订规划设计、监理及施工合同后，并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费，在开发建设资金满足施工要求的前提下，可到建设主管部门申请办理领取施工许可证的手续。
4.2 在项目开工建设前，应及时与人防部门沟通，按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费；与税务机关沟通，及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。
4.3 在项目建设过程中，要充分调动和发挥监理公司，施工企业的积极性和主动性，以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用，严把安全关、质量关，确保工程进度，不断优化设计、节约成本，整合资源，强化信息管理，致力于打造优质工程，创建安全文明工地。
4.4 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后，可以申请预售。办理商品房预售许可证，可以进行商品房预售合同网上登记备案，预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，以缓解工程建设资金的压力。
5.1项目的竣工
房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由其涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用；否则，不得交付使用。通过竣工验收后，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。
