房产投资的特点范文
时间：2023-06-01 10:44:08
导语：如何才能写好一篇房产投资的特点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01
一、引言
随着我国国民经济的不断发展，房地产投资保持稳定上升的趋势，根据中国网财经的最新数据显示，房地产投资开始有回升的趋势。2016年1月到3月份，我国房地产开发投资为17677亿元，比名义增长了6.2%（去掉价格因素之后，实际增长了9.1个百分点），增长的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地产投资增长，成为拉动固定资产投资的主要力量之一，将在促进国家经济发展、城市建设、改善百姓生活条件等方面发挥了巨大作用。
二、房地产投资特点与风险的关系
由于房地产投资具有其独特的特点，使其与其他一般的投资不同，以至房地产业是高不确定性及风险高的一种行业，房地投资过程中需要谨慎决策，防范投资风险对投资成败的影响，因此，根据房地产投资的特点与投资风险的相关研究文献，分析房地产投资的特点和投资风险的关系如下：
1.房地产投资的不可移动性与风险
房地产投资的固定不可移动的特点，将对其所在的地理位置与环境等存在一定程度上的影响，并影响其价值的高低，给投资带来风险。房地产企业在选择投资地段和区域时，会受到地理位置的限制，并且房地产项目所在的地理位置、环境及社会经济状况的好坏将影响其商品的价格，进而影响其利润，且上述条件的复杂变化，带来众多的不确定性因素。
2.房地产投资周期的长久性与风险
房地产投资的寿命周期（包括自然寿命与经济寿命）较长，从投入至销售需要较长的时间，具有耐久性，且周期的长短也将影响投资风险的大小。所以，在进行房地产投资时，要综合考虑建筑物的经济寿命与其使用土地的使用年限（见表1），而房地产使用的长期性也将取决于其耐久性，由于人民生活水平的不断改善与提高，使其对房地产商品有较高程度的要求。
3.房地产投资活动的相关性与风险
随着国家经济的不断繁荣与发展，人民对房地产商品的需要也越来越大，大部分房地产企业会通过将未建完的商品进行提前销售的方式，来减少投入资金，以降低投资风险；然而，当经济出现衰退的时候，房地产企业会撤出其资金的投入，在建的项目在停止建设，交易也将停止，增加其投资的风险，最终，也将会影响企业投资成功的概率。
4.房地产投资的资金需求性与风险
房地产投资的整个过程均需投入大量的资金，从前期获得土地、可行性研究、项目开发建设、营销宣传、销售、订买卖合同等各个环节都需要较大资金的投入，房地产投资的规模越大，资金投入量越大，且需要承担的投资风险也越大，融资成本高的风险也较大。
5.房地产投资的政策影响性与风险
由于房地产投资的固定不可移动性，使得房地产投资易受到国家宏观调控政策的影响，尤其是在房地产投资决策后，实施决策过程中，如果政府出台新的有关政策时，房地产企业也需要进行相应的变更与调整，同时房地产投资也需要符合国家或地区的土地规划与城市规划等的要求，进而影响投资效果和企业的经济利益，给房地产投资带来一定的风险。
6.房地产市场的不充分性与风险
在我国目前的市场经济条件下，房地产市场发育的不是那么充分与完善，相对完善的市场，房地产市场不具备充分的信息与商品同质等基本条件，被称为准市场、次市场，房地产企业在这样市场环境下进行投资，需承担一定程度的风险。
三、结论
通过以上对房地产投资的特点和投资风险之间的关系进行分析，可知房地产投资的固定不可移动性、生命周期长、投资活动相关性、投资资金需求量大、受国家政策影响、房地产市场不充分等特点，在一定程度上均会给房地产投资带来或多或少的风险，影响投资决策的成功，进而影响房地产企业的经济利益和社会效益。
参考文献：
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[2]Hao Zou，Zhongxiu Wang.The Research of Real Estate Enterprise Investment Decisions Based Principal Component Analysis and Entropy Method[C]//Wu Han： The Tenth Wuhan International Conference on E-Business-Operations & Services Management and Technology.2011.
[3]黄树毅.新常态下我国房地产行业的现状及投资价值分析[J].商， 2014（36）：255-255.
篇2
因项目地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产类信托产品的风险状况和收益水平也各不相同。目前比较流行的房地产信托主要有以下六种：
抵押贷款型
运作原理
开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品类似银行的抵押贷款，也是目前房地产类信托产品的主流模式。
风险解析
* 信托融资规模与抵押物价值的比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么，一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，抵押比率通常应当不低于2:1。
* 抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下？等等。投资者可以要求查看土地证或信托公司持有的其他权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。
* 借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。
政策关注
近期随着银监会212号文件等监管法规的出台，国家对此种信托进行了严格的规范，要求：
（1）借款的开发商要具备建设主管部门核发的二级房地产开发资质；
（2）借款项目要达到“四证”齐全；
（3）开发项目资本金比例不低于35%。
可以说，这些措施虽然大大减少了抵押贷款型信托产品的发行数量，但在一定程度上也降低了投资者的选择风险。
房产回购型
运作原理
开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后溢价回购。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。
风险解析
* 提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。
* 开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大跌价的可能性。目前，一般信托公司为了控制风险往往以低于当时市场价格一半的价格购买开发商的房产，以控制风险。投资者也应经常关注房产所在地房地产市场价格的波动状况。
* 信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记，以至于在开发商一房多卖，发生纠纷。投资者可以在投资期内要求信托公司出具是否办理了房产备案登记的证明，以避免该风险。
财产受益权型
运作原理
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金，购买优先受益权。信托到期后，如果投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
风险解析
* 项目房产在信托后的经营状况是否能产生足够的收益供投资者分配。
* 信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。信托公司应落实抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。
* 房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。一般信托计划中的优先受益权占全部受益权的比率应不高于50%。
股权型
运作原理
信托公司以发行信托计划所募集的资金参与房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。
风险解析
这种信托在我国江浙、上海等地发行较多，该区域投资者比较认可股权投资模式。
* 提防风险。如果项目公司管理混乱，入股的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为了控制风险，往往要向项目公司派驻财务人员，但是否能实际掌握该公司的财务控制权，还需投资者审慎分析。
* 如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何？是否有足够的经营现金流作为回购保证？另外，考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景和当区域房地产市场的发展前景，也应是投资者的主要工作。
比较
同前三种房产信托模式相比，股权型信托产品对信托投资公司的风险管理能力提出了更高的要求。另一方面，从投资者角度看，由于股权的受偿和变现能力相对于债权都是劣后的，所以，承担的风险也较高，理论上投资者应要求更高的风险收益补偿。同时，投资者也需具备一定的股权投资和房产投资知识或经验才能作出准确的判断。
夹层融资型
运作原理
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备以上四种类型房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色。
正是基于此，如初涉房地产类信托的客户，不建议选择此种信托进行投资，而具备丰富信托投资经验和较高风险承受力的客户可以尝试购买。
房地产信托投资基金（REITS）
近年来，国际上兴起了一种新型的信托投资工具――房地产信托投资基金（REITS）。该类型信托产品与财产受益权类信托的交易结构较为类似，所不同的是：
（1）发行规模大、期限长，同时要求标的信托资产的每期现金流量较为稳定；
（2）应是一个封闭式的公募信托，有公开市场交易转让，投资者既可以持有以定期获得分红，也可以随时转让变现。
目前，由于我国针对房地产信托投资基金（REITS）的配套监管法规、税收制度、交易制度还没有出台，所以，房地产信托投资基金（REITS）在我国境内还没有一只获准发行，投资者如想投资此种产品还需等待一段时间。
随着我国金融市场改革的逐步深化，各个信托投资公司还会不断地创新，不断地推出新类型的理财产品。作为钱经人，不要一概肯定或一概否定，而是要透过现象看本质，仔细地分析该金融产品产生的背景、募集资金的用途、出现风险时的防范措施等诸多因素。只有这样，才能成为一名真正的理财强者。
篇3
关键词 民营企业经营用房 节税 资产转移
一、民营企业经营用房产节税背景
中国经济的高速发展，成就了很多民营企业，在高通胀的背景下，民营企业在有了闲置资金后， 会考虑购买房产作为办公场地，一方面可以满足企业经营的需要，另一方面也可以抵抗通胀、保值增值。然而，多数企业在投资购买房产时，都是以公司的名义购买，产权登记在公司名下，这是非常可惜的，也与投资保值增值的初衷南辕北辙。而且，从很多实际案例来看，这种民营企业自有房产的持有策略未必是最优的选择。
二、民营企业经营用房产案例及问题分析
让我们通过以下几个案例，来大致了解部分企业经营用房产面临的瓶颈。
2.1 案例一：企业投资买房，资产跟经营规模不匹配
甲公司注册资本只有60万，由境内两个自然人投资，经营服装，每年会计报表反映的营业收入一百余万，盈利不足5万元。实际上，甲公司拥有知名的服装品牌，在各大都市繁华地段拥有自己的直营店，生意非常火爆。这些直营店是以个体工商户的形式存在，税款基本都是核定征收，税负比较低。所以，甲公司看起来生意红火，利润实际上都在老板个人口袋，公司没钱。甲公司打算以公司的名义投资购买房产，一方面便于向银行抵押贷款，另一方面，向客户展示自己的实力，扩大竞争力，但同时又遇到以下难题：
1、公司买写字楼，价值达五百多万，但公司每年才一百多万的营业额，资产规模跟经营业务很不匹配，在以下方面可能对公司不利：
（1）如果营业额不增长，企业将会出现亏损。在甲公司所在地的实际税收征管业务中，如果企业税务上出现亏损，企业需花大精力对税局做出情况说明。
（2）资产周转率、资产收益率较低，财务指标不正常，不利于第三方，包括银行、客户、税务机关等对公司的财务报表分析，影响了外界对公司的业绩评价和再融资过程，也阻碍了众多潜在投资者。
（3）资产规模长期明显高于经营规模，税务机关在进行纳税评估时，可能会质疑公司账外经营，从而长期耗费精力应对税务检查。
2、 如果股东不增资、不借款，公司就没有足够的资金投资购买房产。
（1）如果增资，根据《公司法》的规定，公司以股东投入的资产对外承担有限责任，其股东不愿意投入太多资本。
（2）如果借款，由于是关联交易，根据《税收征收管理法》第三十六条等的规定，其股东担心税务机关会对个人股东核定利息收入征税（营业税及其附加税费、个人所得税）。
（3）甲公司的股东还有一个担忧，税务机关是否会质疑并调查股东财产的合法来源？
针对甲公司面临的难题，只有两种选择，要么将更多的业务装入甲公司，扩大营业规模，然后投资购买房产；要么以股东个人的名义投资购买房产，然后出租给公司使用。
2.2 案例二：企业必须注销，房产处置税负高
丙公司成立于2003年，由3个自然人投资，均以货币资金投资，注册资本3000万元。丙公司成立后购买土地建造了一栋办公楼，建造成本1200万元。2009年，受金融危机的影响，丙公司严重资不抵债，难以持续经营，被法院依法进行破产清算。此时，该房产已经升值到3400万元，丙公司转让房产缴纳了大量的营业税及其附加税费、土地增值税。其股东王某才意识到，当初要是个人投资建房租给公司，这时就会减少许多不必要的纳税环节，也会大大减轻企业负担。
三、民营企业经营用房产节税的持有策略
从以上案例可以看出，房产具有价值高、升值快、处置环节税负高的特点。针对这些特点，结合当前涉税法规，建议企业投资房产时，其产权持有采用以下策略：
1、如果公司持有，应当由集团内运作规范、承担法律风险较小的企业持有，这类公司的寿命相对要长一些。
2、企业随着规模的扩大，业务、组织架构随时可能需要作出相应调整，应避免房产产权因为经营的调整而出现变动。一般是将房产放在个人名下，哪个公司需要使用，就出租给这家公司。这样，不管你投资的企业如何风云变换，房产产权始终不变，并且相对安全。
现在已经有部分民营企业在香港等境外地税负国家或地区成立企业进行国际资本运作，开拓国际业务，也有部分境内人士及其亲属移民到境外，因此，有部分企业咨询是否可以由境外企业或个人持有房产。根据我国目前的法律法规，境外企业或个人在境内持有房产是行不通的，主要是我国境内实行严格的房地产调控，防止境外热钱在境内炒房，根据建住房〔2006〕171号、建房〔2010〕186号等文件规定，境外机构和个人只能购买自用、自住商品房。如果境外企业或个人在境内购买房产用于出租，属于经营房地产业务，需要先在境内成立外商投资企业，以外商投资企业的名义购买房产经营。
建住房〔2006〕171号文第一条明确规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
建房[2010]186号文规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
综上分析，对于民营企业经营所需房产，以公司的名义持有，或遇到法律限制，或面临税务风险，或面临高税负。如果换一种思路，房产由老板个人持有，出租给公司使用，收取租金，则会“柳暗花明”，不仅可以解决上述案例中公司持有房产所面临的困惑，还可以为个人股东节税。
四、个人投资者持有房产出租给公司策略的优势
个人投资者持有房产，将房产租给公司使用，在税务方面和经营方面具备以下优势：
1、 可以减少房产过户转让的环节，避免房产过户面临的高税负。
目前公司转让房产，通过投资到另一家公司后再转让股权、合并、分立等方式，可以规避一部分税收，但并非所有的房产转让都可以这样操作，且操作起来也很复杂。
（1）利用房产投资，免征土地增值税有条件限制，根据财税字[1995]048号、财税字[1995]048号文规定，如果所投资的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，不免征土地增值税。
（2）将房产投资到另一家公司后再转让股权，如果被投资企业仅有房产，没有其他资产、负债、劳动力等，避税的意图过于明显，容易被税局认定为转让“以股权形式表现的资产”，参照国税函[2000]687号文，税务局有可能要求股权转让缴纳土地增值税。
（3）合并、分立免征契税的政策有期限限制，根据财税【2012】4号文执行期间为2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否继续执行，存在不确定性。
（4）合并、分立须符合财税[2009]59号、国家税务总局公告2010年第4号规定的特殊重组条件，资产转移才不确定转让所得缴纳企业所得税。特殊重组的条件比较苛刻，比如： 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动等。这些条件企业在操作中往往难以得到税务局的认可。
2、 房产在个人名下，更适合一些行业企业轻资产上市。
公司出资方式可以多样，但是根据《公司法》第二十七条规定：全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。房产在个人名下，合理解决了公司股东以房产投资带来的货币出资金额限制难题，扩大了公司的融资渠道。
3、 房产在个人名下，可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标。
企业资产周转率、总资产收益率指标是分析企业运营情况的重要指标，极大的影响着第三方对企业的评价。当企业资产周转率、总资产收益率指标过低时，对于融资、投资、贷款都会产生不利影响。通过将房产持有在个人名下，可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标，利于企业进行发展、融资。
4、 房产在个人名下，通过租赁，可以实现企业与个人股东之间资金的合法转移。
篇4
澳洲华人置业渐成潮流
这次之所以提笔写文章，还是受了国内一位朋友的启发，他让我有了在这里说一说的想法。我是上世纪80年代末出国的，后来就一直在美国生活，前几年由于工作的关系，我来到了澳洲，发现这里人们的生活状况与美国有着很大不同。上个月我在澳洲接待了一位来自国内的朋友，老朋友见面海阔天空聊得异常投机，后来话题不知不觉地转到了楼市上。他说现在国内的楼市可热闹了，许多人都在投资房产，而且不少人都通过炒楼赚了大钱，不知在澳洲的情况怎么样，这里的华人是不是也像我们国内一样“疯狂”呢?
朋友的话倒是给我出了个题目，我细细想了一下，在我身边的华人中，购房置业的人还真不少。不过可能与国内的情况有些不一样，这里的华人买房没有那么“疯狂”，他们会更多地从家庭财产配置的角度出发，在很大程度上表现得更为理性，他们的思路也有不少值得大家借鉴的地方。
其实在澳洲的这几年里，我也时常观察澳洲华人圈生活状况的变化，发现这两年在澳洲华人置业可以说是渐成潮流。其实，房地产是澳洲成熟的支柱产业，也吸引了许多华人的目光，像中青年打算在澳洲安居乐业的，老年人打算在澳洲颐养天年的，小两口打算在澳洲安家落户的，等等，都加入了置业大军的行列。
据我了解，澳洲华人之所以会对置业情有独钟，有多方面的原因。比如从近期来看，澳洲的房地产市场再度出现了活跃的态势。据RPDate日前公布的澳洲家庭资产调查报告显示，今年前4个月澳洲的房价出现了2.8％的上涨。另外，澳洲“高度透明”的房地产市场也被大家所推崇，这里的市场潜力不小，活跃程度相对比较高，而且其增长率和回报率都较为稳定。与此同时，澳洲房产绝大多数都是永久产权，业主拥有该地块的永久使用权限，可以传给子孙后代。另一方面，澳洲房地产法律较为规范、严谨，拥有比较完善和高效的监管体系，对投资者和消费者利益保护的重视程度也较高。在这种情况下，置业往往是许多澳洲华人站稳脚跟后考虑的头等大事。个性投资凸显理财技巧
那么，在澳洲华人置业的情况究竟如何呢?为此我也做了一番小小的调查，发现他们在购房的过程中也是各具特点，购买方式和目的不尽相同，其中或多或少地透露出了各自的理财智慧。在这里我把我朋友的几个购房案例做了简单的梳理，让大家读来或许也能得到一些启发。
保守型――降低风险比发财更重要
我在澳洲有不少经常往来的朋友，其中有一对来自大连的夫妇，可能是从小受环境的影响，他们在投资上表现得比较保守。他们曾这样对我说：“像我们这样来澳洲打拼的‘外来户’，关键是要求一个稳字，不求发财，但决不能亏损。”当然这种想法也让他们错失了许多投资的良机，不过随着时代的进步，他们也开始做出一些改变。
这对夫妇8年前由墨尔本去悉尼工作，由于对自己未来的发展还没有把握，所以在墨尔本、悉尼两地均未买房，于是也错过了本世纪澳洲第一次房价飚升(2001年下半年～2002年底，涨幅大约50％)。2年后他们回到墨尔本工作，尽管有些后悔，但还是积极行动，以大约35万澳元的价格买了现在的自住房，不过与2年前离开墨尔本时相比已经多花了10多万澳元。此后，他们开始寻找投资购房的机会，但是却一直犹豫不决，始终没有做出出手的决定，就这样又错过了捕捉第二次房价攀升的机会(2006年下半年～2007年上半年，涨幅30％左右)。不过，现在他们终于发现房产投资是不错的好手段，所以正积极看房随时准备抄底。不过我认为，由于澳洲政府对首次置业人士的补贴和大量移民的涌入，澳洲各大城市的地产逆市而上，所以其抄底的想法应该基本无望。
目前他们家庭税后收入约10万澳元，现房子市值大约45万澳元，贷款余额5万澳元，其总资产为45万澳元，净资产为40万澳元，由于他们的贷款数额很小，所以即使现金流不畅，也不会对家庭财务状况造成太大的冲击。他们的孩子已上大学，所以夫妇俩开开派对、钓钓鱼，喝喝小酒、打打牌，日子过得很舒心。其实像他们这样在澳洲是比较典型的，在那里的中国式家庭，不发财没关系，但是拒绝风险。
稳健型――投资生活两相宜
我的另一位朋友情况可就不一样了，十多年前他由上海来到了澳洲，然后进入澳洲的一所大学学习会计，他与太太就是在大学中认识的。可能有了不少会计学的“功底”，这使得他们对家庭资产的打理表现得井井有条，非常能够注意掌握好其中有张有弛的原则。
他们目前都在墨尔本工作，和那对从大连来的夫妇相比，他们在投资方面可是活跃得多了。6年前，他们花了30万澳元购买了现在的住房，后来他们发现房价出现了上涨，于是决定在房产上做些投资。3年后他们花40万澳元再次购买了一套投资性的房产。这两次投资，使他们在两次房价的涨升中都获得了收益，虽然第一次赚得并不多，但总体来说仍然获得了良好的投资回报。目前他们夫妇税后收入在13万14万澳元左右，房子的市值大约100(45+55)万澳元，贷款余额大约20万澳元，总资产为100万澳元，净资产为80万澳元。虽然他们在投资上非常活跃，但由于夫妇两人都是学经济的，所以负债比例还是控制得比较好。由于总体贷款不多，所以即使发生现金流不畅的情况，按照目前5％左右的利率，也不会有太大问题。他曾这样对我说：“如果房产价格继续上升的话我可卖出套现，另外也可以考虑重新抵押房产获得更多的贷款，以用作其他投资。”目前夫妇俩上上班、收收租，另外还亲自带小孩，与朋友聚会、钓鱼、喝酒等样样都不拉，辛苦是辛苦了点，但却过得忙碌而滋润。
激进型――为将来养老做准备
有时候去酒吧与朋友聚会，徐均力都常常会出现在那里。我之所以会对他印象如此深刻，原因就在于他是一个温州人。很多人可能会说温州人比较善于投资，而在我与徐均力的接触中，也发现他对投资非常敏感，而且有时候也表现得比较激进。他时常对我这样说：“现在打拼是为了将来做准备，所以就算冒些风险也不要紧。”他的这种风格也体现在了他的投资置业中，这使他看起来比不少人都要来得激进一些。
徐均力夫妇目前也都在墨尔本工作，他们的购房意识比较强，8年前他们就花25万澳元购买了自住房。后来随着房价的不断上涨，他们把购房作为了自己的投资首选。于是在3年前，他们又花52万澳元购买了另一套房产。说来或许你不会相信，徐均力夫妇完全不懂经济，但他们却是所有朋友中投资节奏踩得最准的。在澳洲两次房价的大幅攀升中，他们均有不小的斩获，也
引来了周边许多人羡慕的目光。目前徐均力夫妇税后收入在12万澳元左右，其房产市值大约有130(55+75)万澳元，不过贷款余额却也达到了50万澳元，总资产为130万澳元，净资产为80万澳元。由于他们的贷款比较多，所以如果出现收入变动、现金流不畅的情况，其风险还是较高的。对此他们自己也有所认识：“近期我们不会考虑其他的投资，但由于两套房子的地理位置都相当不错，所以未来的升值潜力还是不错的。”从我的角度来看，虽然徐均力夫妇的步子是大了点，调子似乎也高了些，但只要能维护好家庭的财务平衡，不至于出现资金链的断裂状况，今后养老可是有底气了。
长线型――以租养房乐悠悠
当然有趣的是，与我们国内一样，在澳洲的华人当中，也有不少的长线“钓鱼”者。他们较为注重长期的投资回报，所以从投资置业的角度来看，长线持有就成了他们所遵循的共同原则。在这种情况下，他们也非常关注房产投资租金收益率的回报。
我有一位朋友，他们夫妇俩目前都在悉尼工作，从投资的角度来看，是属于长线型的投资者。这位朋友来澳洲已经有很长时间了，目前在澳洲的一家大公司担任电气工程师，收入也颇为稳定。10年前，他们花13万澳元购买了自住的公寓房，后来随着房地产市场的逐渐活跃，他们发现购买房产用来出租是一种不错的“生意”。于是3年前他们花了30万澳元购买了另一套全新的公寓房用来出租，几年下来，收益还是相当不错。他们虽然并不懂得经济，但却是澳洲两次房价攀升的得益者。目前他们夫妇税后收入8万澳元左右，房子市值65(25+40)万澳元，贷款余额大约25万澳元，总资产为65万澳元，净资产为40万澳元。不过令人羡慕的是，他们在财务上没有任何风险，因为其租金已经足够支付房贷了。对此这对夫妇相当满意，他们说：“虽然公寓房的升值潜力并不一定很大，但出租的收益还是相当不错的，所以我们打算长期持有这套房产。”
“海归型”――海归打工海外养房
去年我曾回了一次国内，发现随着中国经济的不断发展，不少在澳洲的华人都选择回到了国内。不过较为特殊的是，这些人往往会采取“脚踩两只船”的策略，一方面在国内的一些大城市打工赚钱，另一方面也为将来回到澳洲养老做准备。他们中的许多人都有这样的观点：“现在国内的经济发展了，是打工赚钱的好地方，不过自己将来养老还是想回澳洲，那里的生活会更安逸一些。”在这种情况下，他们往往会选择在澳洲购置一套房产，以备日后居住之需。
我有一位朋友就是这个群体中的一位，上世纪90年代中期受“出国潮”末期的影响来到了澳洲，后来也在澳洲的大学读了个学位。不过这几年来国内快速发展的状况却把他撩拨得心痒痒的，最终促使他有了回国内工作的念头。他和太太原来都在墨尔本工作，5年前花25万澳元购买了自住房，3年前又花46万澳元购买了另一处房产，紧接着他们卖出了第一次购买的房产。他们属于在澳洲华人圈中为数不多的换房一族，曾经在一个月内经历了买房、卖房，失去工作又找到工作的曲折过程。然而更为特别的是，他们夫妇目前都在中国从事技术咨询工作，夫妇俩税后收入共10万澳元左右，而房子市值约50万澳元，贷款余额20万澳元，总资产为50万澳元，净资产30万澳元，这样他们在财务上也没有太大的风险，因为其租金已经能够支付房贷了。目前，像他们这样在中国打工赚钱，将来再回澳洲养老的“海归族”可谓比比皆是，所以他们往往会先在澳洲置业，这样进退两相宜。
纯投资型――持有多套房产待升值
篇5
一直以来在投资市场都有着这样一句话，那就是“炒房炒成房东，炒股炒成股东”。在以前，这句话表露的无疑是一种无奈的心态，是投资不当被“套牢”后的自嘲，更带有无可奈何自认倒霉的味道。
但是在今天，随着投资市场的蓬勃发展，人们理财观念的不断增强，股东和房东的含义已经发生了翻天覆地的变化。许多投资者非常乐意成为“东家”，这不仅代表了他们对资产的长期拥有，更是一个又一个钱生钱的机会。
但与此同时一个非常现实的问题却又摆在了我们面前，当股东还是做房东，你究竟会如何选择呢?要回答这个问题还真不是一件容易的事，因为这不仅是对一个投资市场的选择，更是一种理财方式的抉择，这其中还有着不小的学问呢!
股市楼市比翼双飞
5800点了，上证指数又创新高了!10月10日，上证指数首次突破了5800点大关，随之而来的是市场的剧烈震荡，人们的心也似乎由此悬到了半空之中，时时刻刻都有些不安宁，都在想着“下一步棋”究竟该怎么走。张威在投资市场跌打滚爬了许多年，现在手头已经有了近300万元的流动资产。他目前有着一份稳定而又不错的工作，每个月的收入也是相当丰厚。他的太太是一位公务员，孩子今年刚刚上小学，生活中似乎什么也不缺。但眼下这300万元究竟该如何投资却着实让他犯了难。开始他还考虑继续投资股市，但高高在上的指数却让他实在有些心惊胆战。转而他又考虑买套房子作投资，但想想现在政府对楼市的调控措施也越来越严厉，而且房产的“流动性”比较差，投资之后成了固定资产将来万一要用钱怎么办?这两种想法始终困扰着张成，让他左右举棋不定，原来平静的生活一下子平添了许多烦恼。
到底是当股东，还是做房东?这是张威最需要得到解决的问题。他说：“像我这种类型的投资者考虑得更多的是长线投资，而且也非常注重资产的安全性。从现在的实际情况来看，股市和楼市在将来都可能有着不小的机会，究竟选择哪个市场反倒成了一个难题。”
张威的问题是颇具代表性的。其实每一位投资者，他手上资金量可能有大有小，但都有可能会遇到投资市场选择上的难题。不久前记者应邀参加由一家知名银行举办的讲座，讲完后听众向记者所提的一个颇为集中的问题就是：“如果有一笔钱，现在是投资股市还是楼市?”
两种选择都有理由
虽然股市和楼市都表现出了明显的向好迹象，但市场本身和政策层面给出的信号却让人也不敢对它们有任何懈怠。关于A股泡沫的争论始终都是一个非常敏感的话题，美国联储局前主席格林斯潘甚至表示，中国节节上升的股市具有泡沫市场的所有特征。而在房地产市场，中国人民银行、银监会日前也通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
但是在另一方面，当前经济层面的因素又使投资者当“东家”成了必然选择。从深层次分析，现在我们面临的现实是，一方面是通货膨胀，一方面是流动性过剩，那么夹在中间的老百姓又该怎么办?国家统计局的数据显示，受食品价格大幅上涨影响，近期的CPI指数出现了连续几个月创出新高的现象。而在央行9月15日加息之后，一年期的存款基准利率也仅为3.87％，相对于当前的物价涨幅而言，居民储蓄搁在银行就是在不断贬值。由此投资就成了我们抵御通胀的必然选择，然后还要考虑资产的安全性，而无论是当股东还是做房东，我们都要在其中作出一个决定。
有人选择了当股东：“现在股市那么活跃，这是一个赚‘快钱’的好地方，所以我更倾向于投资股市。”也有人选择当房东；“如果让我做选择，我首选的会是房地产。其实，只要投资得当，选准楼盘位置，看准升值潜力，应当说投资房产长线的回报是相当不错的。”还有人股东和房东一齐当：“毕竟股市和楼市都是现今的投资热点，上涨的空间都非常大。古人虽说‘鱼与熊掌不可兼得’，但在投资市场一片大好的情形下，我们不妨也尝试一下‘双管齐下’，既当房东，又当股东。”
不能只看收益率
人们之所以会产生这样的困惑，原因很简单，很多人眼睛只盯着收益率，在他们看来，如果股市赚头大，就做股东，如果是楼市涨得快，就当房东。而要判断股市和楼市的短期走势，就不是普通投资者能够把握得了的事情了。
从理财的角度看，单单关注收益率是极不可取的。人们进行理财，不仅仅是为了保值、增值，而是要为了实现自己的人生目标。如果我们不事先设定好自己的目标，就去盲目地投资，盲目地理财，往往会让自己承担不必要的风险。举个例子来说，对一些已近退休年龄或已经退休的人来说，如何安排好自己的退休生活，是他们最需要考虑的问题。这时候他们拿着自己的一生积蓄冲进风险很大的股市中，并不是明智的选择。虽然短期内行情好，可以赚到一些钱，但一旦行情出现变化，他们很难说就不亏本。一旦损失过大，他们的晚年生活质量也将受到影响。因此，在选择当股东还是做房东的问题上，我们还是要根据自己的实际情况作出最合适的选择。
股东房东各具特点
事情好像进入了一个谜局，当股东还是做房东，似乎各有各的说法，各有各的理由。那么广大投资者想了解的就是，其中究竟有没有判断的参照系呢?有一句话叫对号入座，知己知彼才能百战百胜。我们发现，如果把股东和房东做一下对比，它们在很多方面所表现出来的特点可以说是泾渭分明，各有各的优势与缺陷，需要投资者细细地去把握。
高收益VS稳回报
一般来说，股市投资具有高收益的特点，而楼市投资的回报则比较稳定。有专家认为，如果同样是盈利，股市的回报速度和回报率无疑会大大高出楼市投资。从1991年到2006年，上证指数的年复合增长率为21％，而楼市一年上涨超10％就要引起管理层的高度关注了。如果你能长期持有一只“好股票”，其带来的回报将会是相当惊人的。而反观房地产市场，其投资收益一般来自两个方面，一是房价的升值，二是租金的收入。从总体来看，个案“暴利”的现象并不多见，其回报较为平均，而且从长期来看更具有一种稳定性。
美国的专家学者对房地产的投资报酬率与其他资本市场投资之间的关系进行了分析和研究，结果发现房地产的投资报酬率介于6种投资产品中间，即低于小公司股票、一般股票，而高于公司债券、政府长期公债和短期公债。从时间上看，股市行情具有爆发性和阶段性，所以用“快钱”来形容可能并不为过。而人们买房子主要是为了住(或经营)，使用价值是投资价值的基础，这种投资价值依附于使用价值的特征，保证了房产价值的坚挺性和稳定性。
波动大VS低风险
在证券市场曾经跌打滚爬过的投资者都知道，股市的波动是相当大的。虽然有不少股票会从几元的价格上涨到几十元，但同样有很多股票会从几十元跌到几元，这种来来回回的价格波动也加剧了市场动荡的风险。而从长期来看，房地产价格虽然也会出现短暂的波动，但其走势明显要稳健许多。说到底，做房东，是一种稳健型的投资，而相对来说，当股东则是风险型投资。
尽管房地产投资报酬率低于股票，但是其风险同样也低于股票的投资风险。进入2007年，我们发现虽然股指还在继续上扬，但其波动幅度正在加大，不少初入股市的投资者已经开始认识到了投资股市的风险。
房地产投资一个比较明显的特点是相对稳定，资产的价格波动在短期内不会太大，不会出现上午是这个价，下午变另一个价的现象。而股票价格的变动很快，可能升值也可能贬值，缺乏稳定性。当然，投资房地产同样也有一定的风险，其中最不可把握的就是政策风险。我们可以发现，从2005年以来，国家运用了各种政策措施对楼市进行了调控。不过从另一方面来看，股票是一个纯粹的投资概念，房产有使用价值和投资价值复合的双重性，这也决定了它们的风险系数存在着较大的差异。
流动性VS沉淀性
似乎任何事情都有其两面性，房地产虽然在投资属性上表现出较为稳定的特性，但在流动性上却要远远输于股票了。换句话说，持有股票等于握有现金，而房地产由于是实物资产，想要变现就不那么容易了。一位投资者这样认为：“房地产的变现能力没有股票快。如果今天我家里有事需要变现，我把股票卖掉就可以拿到一大笔钱。如果是卖房子中间还要办手续，就会耽误很多时间，而时间就是金钱啊。”
如果我们来对比一下投资股票和投资房产的流动性，很显然投资房产不仅进出不方便，而且房产在价格调整市道中没有其他手段可以对冲。除此之外，时间成本和交易成本(各种税费)都显著偏高，目前房地产的各种交易税费远比股票要高得多，而且房产还涉及到挂牌、看房、交易等过程，在时间上还是颇费周折的。所以如果同样以资产属性衡量，不动产投资在退出渠道方面，并不如股市那般顺畅，我们也可以把它称之为“沉淀性”资产。
低准入VS高门槛
如果做一个调查，证券和房产哪个受大众的关注程度更高呢?显而易见，证券一定会成为赢家。很简单的道理，证券市场的准入门槛比较低，无论是谁，手头上有个一两万元就可以开始投资了，就像前一阵随着股指不断创出新高，散户的开户数也同样是新高迭创。而房产投资的门槛则要高得多，根据当前的房价水平状况，拥有50万～lOO万元的资金在许多城市都是房产投资不可或缺的前提条件，这无疑大大提高了成为房东的门槛。以致于在当前的房地产市场上，出现几个人投资一套房的“拼房”现象，不过这种模式却有可能引发不少潜在的风险。
所以房地产市场并不是每一位投资者都能进入的，这其实已经给股东和房东划出了一条重要的界线，那就是：股东不管是中低收入阶层还是高收入阶层都可以当，它的参与性多一点，而房东不仅要有一定的资金实力，而且投资者的收入同样也是一个非常重要的参考标准，这无疑把不少投资者挡在了门外。
易持有VS勤打理
从持有的角度来说，持有股票是一件比较简单的事，股票本身不需要你再去对它有什么“照顾”。然而房产却不同了，由于是实物资产，持有期间它不仅需要你经常打理，还会产生不少的成本，比如像物业管理费等等。另外，折旧也是房东们要考虑的问题，而股东则更要关注企业的生命周期了。
一般来说，做房东就要考虑房屋的租赁，而如果“出租”也是你的投资方案之一，请别忘了出租也是有成本的，其中包括了中介佣金、房屋的折旧、必要的修缮、家具和电器的更换以及没租出去的时间。最为重要的是，其中还要花费你的不少时间去打理，这就与当股东有着很大的不同。
零负债VS可融资
在当前的投资市场，股票投资你必须使用全额的现金，是零负债，但房产投资却能获得融资的助力。比如房产可以贷款买房，而其他任何投资产品几乎都无法实现。这意味着房产投资可以用更少的钱博取更大的收益，这种投资显然能最大限度地放大资本效能。举个简单的例子，今年5月末的时候上海市中心的一个楼盘价格为17000元／平方米，但现在价格已经达到了25000元／平方米。如果单从这两个数字比较，涨幅似乎还不是太大，但如果你是采用50％的首付购买房屋，其实你已经实现了投资额的翻番。按揭贷款无疑放大了房价涨幅产生的效应，也弥补了做房东收益上的缺憾。
因人而异作出决定
由此可见，股东和房东都有着各自不同的特点，那么我们究竟如何来选择呢?一句话，根据自己的理财需求，围绕家庭的理财目标，因人而异地作出决定。
篇6
收益性是投资者常常最先提到或者考虑到的问题。人们在做一项投资或购买某投资产品时，首先关心的是这项投资的收益性如何?而且常常追求的是收益最大化。这其实是有问题的。因为在追求收益最大化的时候，必然导致的是资产安全性的降低。这样我们最后获得的并不是投资目标效益的最大化。我们应当追求的是我们想要的收益率。
什么是想要的收益?这又要回到我们的理财目标的问题上了。凡是可以实现我们的理财目标的投资收益率就是实际需要的收益率。
在实际的投资中，投资者对投资的安全性常常走极端。有些人常常过分强调投资的安全性，不愿意承担任何投资的风险；结果是绝大部分资金都做了银行储蓄。这样本金的安全性是有了，但其收益常常是无法对抗通货膨胀的，也就是说其资产的实际购买力随时间的推移是降低的。另一个极端是，有些投资者往往完全无视风险，在投资中对资金的安全性几乎不做考虑，结果很可能是血本无归。安全性的考量要结合自身的风险偏好和实际风险承受度，安全性的一个重要特征是其常常和收益性成反比的关系，也就是说收益性高的投资产品往往其安全性就要相对低一些。安全性的第二个特征是其常常和投资资产的流动性成正比的关系，也就是说，流动性高的资产其风险就较容易获得有效控制，相反，流动性低的投资产品，其安全性会比看起来要低得多。其实，也就是多了一项所谓流动性风险。安全性的第三个特点是其时间特性。所谓投资的安全性也就是其实际收益偏离其预期收益的程度的度量。而所谓预期收益率其实就是该投资的长期平均收益率，因而，如果投资的期限可以足够长，那么该投资的实际收益将会逐步收敛到其预期的收益水平，也就是说其风险将会逐步降低。当然对于这一点只有理论上的意义，因为在实际投资过程中当投资时间越长，那么可能导致投资收益变动的因素就越多，当然也就越难以预测。
篇7
新文件规定：“外商投资企业以实物或者无形资产对外投资，投出资产的账面价值加上应支付的相关税费（即初始投资成本）大于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，作为股权投资差额处理，并按有关规定摊销计入损益；初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，作为资本公积处理。”1993年财政部下发的(93)财工字第474号文件规定：“外商投资企业以实物或无形资产向其他单位投资的，须对投出的资产重新估价，其估价金额与账面价值的差额，属于短期投资的，作为当期损益；属于长期投资的，作为递延投资损益，在投资期内逐年平均转销。” 因此，以实物或者无形资产对外投资评估增减值已经计入损益的，因投出资产评估增减值不产生现金流量，企业在利润分配时应充分考虑这一因素。企业按照原有财务制度规定作为利润处理尚未分配的，可用于以后年度弥补亏损或者转增资本。
此文件从7月4日起实施。
2003年7月15日，国家税务总局了《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）。关于房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。通知还对房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间的确定进行了规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税；出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
2003年7月9日，国家税务总局了《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）。通知根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题进行了规定。
通知对房地产开发产品，根据收入来源的性质和销售方式的不同规定了其收入确认原则；房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，通知规定其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整；通知还对视同销售行为的收入确认问题、代建工程和提供劳务的收入确认问题进行了明确的规定；房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
篇8
2011年重庆1亿元房产税仅占其2900亿元地方财政收入的0.04%，与其820 亿元土地出让金收入相比数额很低。同样，2011年上海地方财政收入3429.8亿、土地出让收入为1510亿，新增房产税3亿。虽然从现状来看房产税占整体的财政收入的比重还比较低，但是考虑到房产税可以抑制投资性需求、完善税制结构、促进合理使用土地的功能，沪渝两地开征房产税的试点意义重大。
二、渝沪模式的同一性
2.1保有环节征税
沪渝两地房产税细则表明，房产税的征收主体都是最终持有房产的所有者。通过开征房产税增加持有房产所有者的持有成本，从而到达抑制市场过度的投资性需求的目的。为了解房产税开征后，房产所有者所增加的持有成本进行。现以上海市为例，上海细则的差异的背后还有需要可以解读的地方，以下就对细则做些简要的解读。
从试点范围来看，上海市的征税区域为上海市全行政区域相比于重庆市的九个区范围要更大。从上海和重庆不同的区域经济发展特点来看，两者都有明显的合理性。重庆市主城九区与周围郊县发展差距较大，若在全市范围内推开房产税，其开征的难度较大，且不利于公平，因此重庆先在主城九区进行试点后再推向全市，显然更合理。上海各区域发展较为平均，在全行政区内推行新的房产税的条件是比较成熟的。更大范围内的试征收房产税标准的划分是以2010年全年新建商品房均价22261元/平方米的两倍即约45000元/平方米为标准，作为税率划分的分界点。小于45000元/平方米，税率为0.4%；大于45000元/平方米，税率为0.6%。那么一个外地人在上海购入一套单价30000元面积100平方米的房子。每年应缴纳的税额=30000×100×0.4%=12000元，这12000就将作为房产的持有成本。
2.2针对个人收税
中国的税收体系中，主要以法人为主体，从来没有过对个人进行征税的传统，而沪渝的房产税的开征是首次针对个人进行缴税，具有里程碑的意义。根据国外的实践表明经济发展水平越低的国家中间接税和所得税比例较高，财产税比例很低，经济发展水平越高的国家中间接税和所得税的比率下降，财产比例上升。未来中国经济发展水平必然上点也有利于房产税的全国更大方位内推广。
房屋均价确定标准不同：上海是以上一年度官方统计机构公布的住宅均价为准，重庆以官方统计机构公布前两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均为房屋均价标准。对比来看之下，上海的均价价格取自上一年的均价，更能体现这一年房地产的市场表现。重庆的以两年的的成交均价作为标准显得更为稳定，避免由于市场过渡的波动从而导致房产估值变化，也有利税收的稳定。
对于存量住房的态度不同，上海市对于升，税收构成也会进行相应的调整。针对个人房产征收房产税可以缩小贫富差距，才能进行社会财富二次分配，从而达到社会公平的目的。沪渝两地的房产税从本质来看主要是针对高收入阶层进行征收的税种。
2.3税率比较温和
从沪渝的两地的房产税条例中规定中都可以知道沪渝两地的税率都比较温和，重庆为0.5%，1.0%，1.2%三个档次，而上海为0.4%和0.6%两个档次，这样的税率相对来说都比较低。对于真正的居住者来说，是可以承受的一个比率。因此重庆和上海两地房产税为下一步逐步推广全国性的房产税积累经验。
三、渝沪模式的差异性
2011年1月27日，重庆和上海同时推出了各自区域内的房产管理细则。我们通过下表可以详细了解出沪渝两地房产税实施细则的区别。
存量住宅采取一律不征的方式，而重庆市采用的对于独栋住宅进行征收。在细则中独栋住宅的定义是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。我们可以简单理解为别墅。对于别墅住宅进行征税，对征收富人税收，有利公平原则。相比之下，上海不对独栋住宅进行征收房产税的规定，可能是考虑到开征时机的问题。将来对存量开征是房产税可以预见的前景。
对于新购普通房征收管理办法不同，上海的规定需征收房产税的新建房屋如下：本市家庭新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房）；非本市家庭中新购住房（不论是否第一套）。重庆是规定的征收房屋范围如下：本市家庭独栋商品住宅（无论存量还是增量）；新购的高档住房（指价格比主城新房成交价高2倍） 非本市家庭（同时无户籍、无企业、无工作）的第二套住房。从对外地购房者的不同规定来看，上海针对所有的外地购房者征收房产税，重庆是外地购房者的第二套住宅需要缴纳房产税。虽然两地都重视打击投机性购房者的行为，显然上海市的打击力度更大，更坚决。
免征面积的不同，上海市按“人均面积”算，人均60平方米（含）为起征点。重庆市按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。这个细则的区别上海市的规定更加合理。若根据重庆市一户一个标准的话，那么可能出现用假离婚来规避房产税，逃避调控的情况出现。
适用税率不同，上海适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。从税率级差来看，重庆的税率更加有区分度，能够对不同档的房屋进行更加细化的征收管理。
应纳税额的计算方法不同，上海是的房产税应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%，重庆市的房产税应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。上海的房产税相当于减免征收30%。
这些具体条例的差异折射出两者最本质的区别；重庆的房产的目的在于调控过热的房产投资市场，而上海市的房地产税政策更接近于未来在全国内开征房产税的一个试验方案。也就是说渝版房产税以调控为目的，沪版房产税是改革的过渡。
四、两种模式的适应性分析
由于，房地产市场对国民经济的影响处于非常重要的地位，可谓到了牵一发而动全身的地步了。沪渝两地推出的房产税还只是限定范围比较小的房产税，其影响肯定无法全部达到预期。
4.1保有环节进行，可以抑制需求，降低房价
目前房地产市场的需求的主力主要有投资性需求和自有性需求。我们先来看看投资性需求情况。目前，房地产市场收益率高于一般行业，这直接导致了社会资本大量流入房地产市场，引发房地产投资过热的情况。通过开征房产税，增加住房的持有成本，降低人们对房产市场的收益预期，从而给过热的房地产市场进行降温。以下就具体条例来看：上海市对外地投资者调控尤为严厉，规定凡是非本地居民所购住房都必须缴纳房产税，而重庆对非本地居民的第二套住房征收房产税。这些条例加上其他的一些调控措施，的确能够对投机资本进入房地产市场起到抑制作用。自有性需求来看，上海是规定应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。重庆市规定两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。这样可以有效的对那些高收入人群购买高档住宅进行征收管理。当然两地的政策对于抑制需求也存在着一些不足的地方。重庆市以每户作为征收单位，居民可以通过假离婚、子女独立开户在法律上实现多户而对房产税进行规避，这可能导致政策的失灵。若一个本地居民具有几十套普通住宅，现有规定就无法对其有效的控制。总体来看，沪渝两地房产税政策可以对购房者的心理预期产生影响，从而能抑制部分过度需求；就目前市场表现而言，沪渝房产税还是适应的。
4.2改善税制，调节社会财富
目前，我国的税种构成中主要以流转税比例过高，过高的财产税对活跃市场，促进商品流通不利。沪渝两地开征房产税是进行调整税制结构的重要尝试，就长远而言也是二次分配社会财富的一个有效手段。目前，沪渝两地房产税都只是针对个人进行征税，那些法人的房产未纳入征收范围，一些富人可以以法人名义对税收进行规避。目前的房产税征收管理未能适应这样的目的。
五、渝沪模式的结果：构建全国的调控性房产税模式
目前的发展来看，中国并不具备全面征收的房产税的条件。在未来相当长一段时间内，房产税既作为一种税种在全国逐步推开，同时也将作为一种调控的手段调节房地产市场。渝沪两地房产税是未来成熟房产税的政策的两个试点，目的在于构建全国的调控性房产税模式。调控性房产税可以作为调控楼市的组合拳手段之一。
篇9
1.房地产开发公司实际状况。现有的房地产开发企业主要经营范围为：房地产公司将自己开发或购买所得的土地或房产在固定的时间内将公司所有产物的使用权租赁给他人。租赁收益要在达到最基本房屋收益金额和物业管理费用的基础上，严格按照当地的物价水平和政府政策所规定的尺度适量收取租赁附加费用。以达到经营收益目的。一般来讲，出租业务生效后，所出租的房产或地产的使用权及管理业务所需要支付的相关管理费用都将由第三方物业公司管理，并且不予折扣。
2.出租业务收入金额及时间点会计核算
（1）房屋的出租业务是具有时效性的，这就表示相比于整体买卖的所有权转让而言，出租业务可以为房地产开发公司带来更多的收益。但出租业务在租金核算方面相较于整体买卖来讲更加不稳定。一般情况下，房地产开发商都是通过制定详细的合同来根据该区域内房产统一价格来确定租金，在合同中明确列出收取租金的时间来作为标准的交易成功和收益实现时间。
（2）上述情况是针对大部分房产公司而言，在市场中还有一些公司并不以合同中的交易时间为准，而是以准确租金到账的当天作为收益确认时间。租金到账后，要在租赁过程相关记录程序中详细记录租金收入时间及收入确认相关。如果租方在双方已签署的合同规定交取租金时间范围内或因人为原因，没有按时交与租金，则企业就要在相关记录中对此情况进行原因核实并详细标注在应收账款科目内，并标注本次交易信用记录。当对方补齐过往应给租金时，冲喊已记录的应收账目。房产公司应在租房交易完全完成前，将租方所给的预付定金标为“预收账款”，当新房交付使用时，再与交易尾款一起转到正式合同记录中。
二、房地产开发公司出租房屋的计税方法
根据国家土地及土地产业相关的计税方法整改文件的规定，我们可以根据房地产开发公司的不同规模进行比较。如果房产公司采用的是为小型经营模式服务的计税方法，则就要依据所有房产购入及使用区间的时间来决定税收金额；而在相关文件施行后购入的房产土地等就要根据房产土地所有者的年应税销售额是否达到了一般纳税人的纳税标准来决定是否采用一般计税的计税方法。
会计在进行核算时，要完全依据土地所有者的经营规模和未来交易情况来进行收益核算。并且要随时关注企业经营动向，保证在交易波动产生时及时进行相关经济支出或收入的详细记录。依照这种计税方法进行计算但却不关注经营动向的话，就会出现收支不均、交易模糊等不安现象。
房地产老项目，也就是所说的“老不动产”，指的是《建筑工程施工许可证》注明的在2016年4月30日之前开工的房地产工程。按照租售相同、税收公平的原则来讲，如何界定“新不动产”与“旧不动产”，在房地产开发企业的已出售房屋与出租房屋，界定标准是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的问题
出租业务所带来的经营模式相较于固定资产买卖来讲更加自由，其短期内的收入回报模式所带来的额外收益虽然并不占有巨大数额，但对于操控租赁金额的开放商来讲，出租房在经营交易过程中有一定的可调整的灰色地带。以房产中的商品房来说，租房的相关手续合同等要比整房买卖的合同手续更多，也更复杂。许多开发商可以在交易过程中对某些分支部分收入金额作出调整，而房地产开发企业由于宏观观察的原因，并未拥有细化的观察或调整方面的权力，也就无法对产业链中的灰色部分采用合理手段，从而导致租房收入详细近况模糊，控制力不高。
四、办公楼出租业务与新会计准则中的投资性房地产业务
1.新会计准则中的增设科目
何为“投资性房地产”？它指的是赚取租金或资本增值，或者是这两个特点都具备的从而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2.投资性房地产的范围
（1）投资性房产的范围包括对己有的房地产建筑物或所有土地使用权在一定时间范围内?M行出租交易行为，所交易建筑物所有权依旧归房产公司所有，但不包括以收益心态租入再进行转租行为的建筑物。（2）如果在以投资性转出的房产中，其租用者对所租房产使用用途明确；反之，没有明确统一使用用途的房产就不能被归为投资房产范围中去。还有一些基于服务行业中范围不大的附属服务业类使用用途，例如安保行业或社区管理等公用场所，经鉴定属实后也可归为投资性房产范围中。
五、收取办公楼租金的会计处理及预收租金的会计账务处理
关于投资性房地产租金的账务处理 ：
1.将自用的办公楼按照账面原值、累计折旧等转出
借 ：投资性房地产（原值）
贷 ：固定资产（原值）
借 ：累计折旧（办公楼累计折旧）
贷 ：投资性房地产累计折旧（办公楼累计折旧）
2.按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销
借 ：管理费用（折旧）贷 ：投资性房地产累计折旧（摊销）
3.取得的租金收入
借 ：银行存款
贷 ：预收账款
4.提取税金
借 ：营业税金及附加
贷 ：应交税金 - 城建税
应交税金 - 教育费附加
5.结转租金收入、成本、税金
借 ：预收账款
贷 ：主营业务收入
借 ：主营业务收入
贷 ：本年利润
借 ：本年利润
贷 ：主营业务支出
6.上缴税金
借 ：应交税金 - 城建税
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关键词:房地产;经济波动;影响因素;对策分析
随着经济和人们生活水平的不断提高，当前的房地产业正在逐渐成为我国的一项重要产业经济，房地产业也成为了拉动我国国民经济发展不可或缺的角色，只有掌握了房地产市场经济的波动规律，了解房产经济的特点，政府才能从根本上对房地产经济进行调控，从而拉动我国国民经济的稳定增长。而近几年，房价的价格增长越来越快，使得住房需要者和投资者越来越害怕进行购房行为或房产投资。如果能够正确的掌控房产经济波动变化规律，并对其做出相应的应对措施，就能够正确引导房产市场经济的走向，和社会大众的正确购房行为，有效抑制购房难等等社会现象的出现和防止炒房热等等不良的现象出现，对社会的稳定有着重要的作用。
一、房地产产业经济波动对其他产业的影响
1．对国民经济的影响
房地产对国民经济的拉动作用是毋庸置疑的，在国民经济增长中，房地产的作用体现在:房产投资开发是我国经济投资的重要部分，同时也与我国GDP的增长息息相关;同时也拉动了人们的经济消费行为。保证房产经济的稳定增长对稳定我国国民经济的增长有重要的影响。
2．对关联产业的影响
产业经济的发展之间都是相互关联，相辅相成的，从经济关联到技术联系，关联密切且复杂，而作为重要的支柱产业，房地产业不仅是其他产业的供给者，也是一项基础产业，房地产业的基础性体现在房地产业的发展会带动冶金、家居、五金、建材、建筑等等众多行业带来生机和发展。
二、影响房地产产业经济波动的根本因素
不论是任何事物，都有其发展的规律和影响因素。我们要探寻事物变化的原因就需要对影响事物的原因进行剖析，而影响因素则八廓了外因和内因，房地产业经济发展规律亦是如此。在现如今房产经济时局动荡，影响房价的因素也纷繁复杂，通过对影响房价波动的内部外部因素的梳理，才能深层次的理解房价波动的规律。
1．外部原因
经济市场的因素:有调查研究显示，房产本身的需求变化也可以对房价的波动产生一定的影响。例如:不同的房产消费需求，使得商品房的住房面积也在不断的发生着改变。金融资本的因素，房地产投资与金融资本之间是息息相关、密不可分的，在开发房地产时，房地产部门通过贷款、投资等等形式筹集资金进而具体的展开房地产相关程序。房产行业本身就是大量资金聚集运转的行业，只有筹集到一定的资金才能够进行建房、销售等等后续一系列的工作。资金的来源通常除了投资和贷款两个主要来源，还有从市场当中进行筹集，例如进行房屋预售等等商业活动。从而筹集足够的金融资本。政策的影响:我国政府出台的相关房产政策对于社会民众购买房子和房地产商的销售行为有着重要的影响。尤其是一些重大的货币政策、经济体制改革、产业发展政策、政府对于房价的政策调控、政策补贴等相关政策，可以有效的拉动购房行为的增长，同时也可以有效抑制不良经济活动的滋生，从宏观层面对房产经济进行调控，有利于社会的稳定增长。地产因素:房地产经济市场包括了两部分，第一部分是土地交易，第二部分是房屋销售。土地交易主要是房地产商以物物交换的形式，从我国相关的土地部门手中获得土地资源和一定时间的土地处理权，并用自己的价值进行换取。第二部分的房屋销售中，房地产商充当供给者的地位，向房屋需求者提供房屋的所有权和土地使用权。在四个外部因素当中，土地因素是一个重要的指标因素。
2．内部原因
供需关系因素:供需矛盾被认为是房产经济发生波动的根本原因，因为房地产行业的迅猛发展是需要房屋消费者们的支持的，然而大量涌出的房地产商品，让房地产市场在一段时间之内处于饱和状态，出现供大于求的现象，进而出现供需不平衡状态。价格波动因素:价格的波动很大一部分是由当前一段时间之内产品和需求量之间的关系来决定的，价格有波动是正常的市场经济现象，但是过度的价格波动不利于社会的稳定等等问题。一个阶段的暴利是以下一阶段的经济效益为代价的，这会导致恶性的房产经济循环。房地产收益因素:房地产商在进行房地产投资开发建设的根本目的就是为了获益，而收益比是投资额和净收入之间的比率。如果房地产商对收益的预期值很大，那么投入和规模会相应的增大，如果收益预期值较低，那么投资行为也会随之变得十分的谨慎。因此，对于房地产商来说，收益率是十分重视的一个因素。
三、应对房地产产业波动的对策
1、加大对房产经济市场的控制力度
当房价的波动已经超出正常波动范围，影响市场经济的正常运行和社会的稳定时，政府就应当采取相应的应对措施进而对房价进行一定的控制，在做出控制前，要明确价格发生波动的根本原因和波动程度。这是政府应当承担的责任，也是政府的义务。但是政府的调控也要注意分寸和尺度，不可过度的干预，因为价格的合理波动有利于市场经济的竞争和企业本身的提升。例如:可以进行土地租批管理，采取市场化的土地供应机制。
2、增强相关政策建设
面对波动的房价，除了要加大调控力度之外，还要进行相关政策的建设。首先要根据实际的房地产发展情况进而选用科学的地产投资政策，从而对当前的房地产经济进行调控，保证房地产经济的快速稳定发展，促进房地产业的经济发展规模化和投资合理化。除了短期的政策建设之外，长期的政策制定也是必不可少的，对于不正当、不准确的相关经济政策要及时予以修改和纠错，在制定政策的时候也要注意明确投资主体，规避风险、密切关注房地产经济的变化和价格的波动，确保投资合理化、明确市场定位和主要消费群体，确保投资合理化。
3、完善房地产金融体制
完善房地产的金融体制要注意:完善房产融资的来源、构建健全的房产多元融资架构、建设完整的金融监管机制。完善房产融资来源包括了房屋按揭贷款制度的建立、政府优惠政策、住房基金三大块的有效融合和大力投资支持。房产的融资架构主要由银行贷款和商业信托基金两大市场金融企业构成，健全的多元融资架构可有效的促进购房行为的发生，也是购房行为的一大保障。金融监管机制对改善当前存在的不良经济行为和房地产体制的不足之处有着十分重要的作用。
4、加大相关市场调查，保证房产投资的理性
在进行房产投资行为之前，对市场进行调查，从而做出正确理性的投资行为。明确市场的定位时要注意:密切关注现阶段的房产投资行为规模，任何事物的发展都有其规律性，要找到规律，不要盲目跟风投资，确保适应宏观的经济发展规律;审视是否有合理的投资结构，实现房产投资理性化;规范和完善政府投资行为，要明确房地产开发给社会大众带来的利益，进而对房产经济进行调控，促进房地产市场经济的稳定和房产经济的有效增长，实现人民生活水平的提高和社会的进步。
作者:王建萍 单位:德州市房屋建设综合开发集团总公司
参考文献:
［1］刘茜茜，刘畅，王远:《房地产区位价值影响因素分析》，载《沈阳建筑大学学报(社会科学版)》，2011年第13卷第3期，第296－298页
