酒店火灾预防措施范文

导语：如何才能写好一篇酒店火灾预防措施，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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“九小场所”火灾多发，究其原因，主要表现在：一是场所内违章乱拉电线，使用电热炉、电加热器、电热毯等电热器具，电气线路缺乏金属管、阻燃塑料管保护，且布置凌乱，在外，空中交横的情况十分普遍，极易引起短路从而引发火灾。二是生产车间及仓库内成品、半成品、原材料等可燃物堆放集中，存放过程中由于天气变化等原因导致氧化生热，温度积累到一定程度容易引起自燃。三是由于堆放大量可燃物，火灾荷载大，工作人员违章存放、使用液化石油气罐、动用明火、抽烟等行为都极易引起火灾。四是其他一些原因。

“九小场所”火灾的特点

燃烧猛烈，容易形成大面积燃烧。由于多数“九小场所”建筑耐火等级底，且可燃物较多，非常容易燃烧；一旦着火，燃烧速度快，火势猛烈，如果住宿与非住宿部分之间未进行有效的防火分隔，将促使火势迅猛发展，形成大面积火灾。

疏散困难，极易造成人员伤亡。“九小场所”一般多为单层或多层房屋，生产、储存、经营通常设置在底层，员工宿舍则设在上层，有的甚至是直接将员工住宿设置在生产、储存、经营场所的阁楼上，住宿与非住宿部分缺少独立设置的疏散设施和辅助疏散设施，再加上通道、楼梯狭小等因素，发生火灾时人员往往因惊慌、拥挤等造成踩伤踩死，甚至跳楼等事故。

烟雾密集，烟气严重侵害被困人员。多数场所内可燃物资多，供氧不足，燃烧不充分，发烟量大，自然排烟面积不够等因素，导致烟雾久聚不散，燃烧产生的一氧化碳、氰化物等有毒物质不仅影响人的正常呼吸，对人体产生麻醉、窒息的作用，还会严重损伤人的中枢神经，吸入一定量后，就会导致人员丧失行动能力，葬身火海。

水源缺乏，灭火救援难度大。大多数“九小场所”分布在城郊结合部，而且设置比较随意，有的设置在居民家中，有的设置在办公楼、仓库内，附近往往缺乏市政消火栓，周围天然水源也存在许多不确定性，因此给初期火灾扑救带来很大困难。并且，因浓烟、毒气弥漫，影响灭火救援人员视线，给灭火救援行动增加了难度。

解决“九小场所”消防安全隐患问题的措施

加强管理，强化单位消防安全责任主体意识。安全与生产是“九小场所”存在的突出矛盾。有的业主能正确处理好这个矛盾，有的业主却不能，主要是安全责任主体意识不明，重生产轻安全，盲目侥幸。所以，强化单位消防安全责任主体意识。首先，要按照61号令的要求落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责，确定各级、各岗位的消防安全责任人。其次，业主或租赁方应当依法履行消防安全职责，制定消防安全制度、消防安全操作规程，落实各级防火安全责任制，消除火灾隐患。再次，各级政府和有关部门应逐级签订消防安全责任书，各主管部门应加强对“九小场所”消防安全的监督管理。

加大消防宣传培训力度。公安消防部门应依法落实对单位的消防安全责任人、消防安全管理人和专、兼职消防管理人员及消防控制室的值班、操作人员的上岗培训，以提高他们的消防安全法制意识和责任意识。

各单位或企业主应组织开展对员工进行消防知识、技能的宣传教育和培训，提高他们的消防意识和增长消防安全知识；组织灭火和应急疏散预案的实施和演练，增强企业的自防自救能力。

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一、快捷酒店的火灾危险性

1、空间狭小蔓延快

快捷酒店空间相对狭小，出口较少，密封性好，通风条件较差。一旦发生火灾，燃烧释放出的热量在封闭性强的空间迅速聚积，使火场温度急剧上升，极易引燃周围物品品和其它物质。

2、安全疏散困难多

（1）浓烟使能见度缩短。当浓烟弥漫能见度小于3米时，很难找到安全出口，受困人员易惊慌失措，造成疏散困难。

（2）一氧化碳和有毒烟气含量高。快捷酒店商品大部分是化纤、皮革、橡胶等可燃、有毒物品。燃烧会产生大量一氧化碳和有毒烟气，都可使人致命。

（3）由于多数快捷酒店是由原旧房改造而来的，存在疏散通道狭、部分防火分区无直通地面出口，受困人员易产生恐惧心理，从而引发混乱情况。

3、扑救行动困难大

（1）快捷酒店由于空间狭小，出口少，火灾一旦发生，灭火消防队员行动不便，疏散人员和物资的方向极易发生冲突，扑救难于迅速和有效展开。

（2）快捷酒店一般来说排水功能较差，因此不能大量用水。并且大都无通信保证措施，使火灾扑救中的通信设备无法发挥应有作用，易使指挥受阻。

二、快捷酒店的火灾预防措施

快捷酒店的火灾预防应标本兼治，着重把好防火设计关和消防安全管理关。具体来说，应采取以下至关重要的具体措施满足其具体防火要求：

1、客房设置安全要求

快捷酒店客房要按照《建筑设计防火规范》的有关规定，合理确定防火间距。快捷酒店的内装修材料应全部采用非燃烧材料。快捷酒店的变电、发电设施，不宜布置在出口。快捷酒店建筑材料的耐火等级应为一级，采用的建筑构件应是耐燃的。

2、酒店疏散安全要求

快捷酒店的安全疏散，关系到宾客和酒店人员生命安全，因此在防火设计时，必须高度重视，并满足以下要求：

（1）安全出口的数量：每个快捷酒店安全出口数量不应少于两个

（2）安全出口之间的距离：安全出口宜按不同方向分散设置，当受条件限制不得不同方向设置时，两个出口之间的距离不应小于5m。

（3）安全疏散距离：房间内最远点至该房间门的距离不应大于15m；房间门至最近安全出口或防火墙上防火门的最大距离不超过40m，位于袋形走道或尽端的房间时应为20m。

（4）疏散楼梯：当快捷酒店为3层及3层以上，或室内外高差大于10m时，应设置防烟楼梯间；当快捷酒店为二层且实内外高差小于10m时，应设置封闭楼梯间，疏散楼梯间在各层的位置不能改变。

（5）疏散指示标志和事故照明灯具齐全。

（6）酒店广播在火灾事故发生时能得到有效地利用。

3、自动消防系统的安全要求

公安部《消防改革与发展纲要》特别指出：酒店的消防安全，主要靠完善的防火设计和自身消防设施，提高自防自救能力。为了对快捷酒店火灾能做到早期发现，早期报警，早期和及时扑救，酒店应设置火灾自动报警设施。设置固定灭火装置应采用消防栓和自动喷水灭火系统两大类。

三、快捷酒店消防安全管理要求

1、强化主体意识，全面落实逐级防火安全责任制

快捷酒店作为法人单位，必须坚决贯彻落实“谁主管谁负责、谁经营谁负责、谁主办谁负责”的原则，逐级层层签订防火安全责任书，将各自的责任具体明确、细化。

2、建立健全制度，严格约束酒店员工自身行为

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1.高层建筑一些重要部位一旦失去力的平衡，非常容易出现坍塌事故。“9.11”事件时，世贸中心双塔大楼在遭到袭击后轰然坍塌，多少人在这次事件当中遇难；“万寿宫”坐落于江西省南昌市，在这座楼发生火灾的时候，灭火救援工作进行到一半的时候大楼突然倒塌，阻碍了该高层建筑物灭火救援工作的顺利开展。

2.灭火救援设施如果失效，将会加大灭火救援的难度。例如;莫斯科电视转播塔发生火灾时，由于莫斯科电视转播塔周围都是存在很多裙房，从而导致消防云梯车以及登高车等无法对建筑物主体楼层进行及时的灭火，而且楼层内部的消防电梯失效，消防人员只能通过高强度的攀爬楼梯进行施救工作，施救效率和效果都很低下；对高层建筑物实施灭火救援工作需要大量的水，但是由于莫斯科电视转播塔内部供电系统和供水系统大部分出现故障，因此，消防水只能通过消防车进行供应；发生火灾时，不论是自然排烟还是机械排烟，都可能在风力等的影响下发生故障，出现失效的情况，烟气在高层建筑物内部肆意的弥漫，从而影响到人员的疏散和灭火救援措施的开展。

3.高层建筑当中如果遇到疏散通道封锁并且火灾程度严重的时候，建筑物上部人员的疏散极其困难。1996年香港嘉利大厦出现火灾的时候，我们知道由于该高层建筑物内部主要是既没有防火措施也没有防烟措施的电梯，而且在灭火救援的时候消防直升机的云梯的降落高度具有一定的局限性，无法及时进行最大限度地施救工作，另外，在嘉利大厦的高层大部分是办公楼，人员非常密集，疏散时间长、难度大、效果极低，高层人员在烟气的威胁下，人们在恐惧心理和求生心理的作用下，大量的涌向逃生梯造成了拥挤和踩踏等事件，从而大大降低了逃生的机率，所以在这次火灾当中建筑物上层的人员基本上都被活活烧死。

4.如果灭火救援的设备和设施无法正常使用，那么火灾蔓延速度将会加快，人们的生命将会受到很大的威胁。高层建筑物当中，办公楼、商业百货大楼、饭店、酒店等为了满足其使用功能大部分采用的装修材料都是可燃性的材料，例如：酒店的家具、用品等等；排水管道、排气管道电缆管道以及空调管等基本上都是呈水平方向或者垂直方向布置于高层建筑物当中，在发生火灾的时候，这些管道极易因不密封以及防火防烟阀失效而助长了火势的蔓延，变成烟囱；火灾可以通过破裂的窗户在风力的作用下向楼房的上层蔓延，里应外合，使得室内的可燃性物体大量燃烧，因而，形成立体式的火灾，并且会很大程度上引发室内的可燃性气体燃烧，严重时会出现大范围的爆炸现象。

二、关于高层建筑灭火救援有关问题的几点思考

1.严格规范落实高层建筑物消防系统的预防性措施。在高层建筑物内部要对应急照明、疏散通道、供水设备、防火栓、火灾预警系统以及灭火救援系统进行严格的规范设计；为了降低或者避免火灾造成的损失，高层建筑物的办公楼、饭店、商场等在装修的时候尽量难燃甚至不燃的材料；对高层建筑物内部的灭火救援设备和设施进行定期的管理和维护，以确保这些消防设备和设施处在良好的使用状态下；培训高层建筑物使用人员和管理人员的消防意识和消防技能，定期对他们进行消防演练，从而在一定程度上提高他们的消防素质和消防技能。

2.科学地使用相关的手段和方法进行灭火施救工作。高效利用火灾预警系统，相关人员根据该系统提供的起火楼层、蔓延趋势等信息，结合高层建筑物内部灭火救援设备和设施的相关情况制定高层建筑物的灭火救援方案；科学合理地运用高层建筑物的安全通道、消防楼梯等等消防设备，本着“救人第一”的原则，对高层建筑物人员进行有组织性、有纪律性的疏散，引导上层人员有序的向高层建筑物的屋顶平台和疏散楼梯灯方向逃生；采用消防水泵、消防栓、消防水带以及多车多泵等供水方式进行消防水量的供应，最大限度地满足消防所需用水；利用高层建筑内部的风向和烟气的走势等情况，将门窗自动排烟与机械排烟相结合的方式，有效控制高层建筑物内部烟气的弥漫和流动，从而进一步改善灭火施救工作的条件；高层建筑物灭火救援的施救方案呀结合楼层内部烟气的流动方向以及楼层的内部功能等，利用登高车、云梯等进行内外结合的方式实施救援工作，以确保达到良好的灭火救援效果。

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【关键词】建筑消防设施；现状；问题；对策；研究

1、建筑消防设施现状

近年来，随着社会经济的快速发展，我国在加强火灾危险性预防和应对方面做出了非常大的努力，尤其是一些较大的厂房、商场、仓库以及文化娱乐场所和办公场所等，基本上都引入了自动消防设施。虽然我国建筑消防设施建设和应用整体水平有所提升，但在具体应用和推广过程中，比如消防产品质量、施工以及竣工验收和运维管理方面，依然存在着一些问题与不足；如果处理不当，则可能会导致已安装的系统无法正常运行，当火灾事故发生时必然会造成非常严重的人员和财产损失。比如，2015年1月2日，哈尔滨北方南勋陶瓷大市场仓库火灾事故，造成5名消防战士死亡，13人受伤；2015年1月19日，南京鼓楼一民房凌晨突发火灾，起火地点为三层仓库，过火面积1.1万平方米，楼房坍塌3000平方米，造成4人死亡；2015年5月17日，张家口市仅有的三家四星级酒店之一，位于桥东区胜利路和五一路交叉口，总投资达一亿元的涉外旅游商务型酒店东升大酒店发生火灾，当地消防部门紧急调动6个消防中队、十几部消防车紧急灭火，过火面积260平米左右。上述类似火灾事故每年具有发生，而且造成的影响非常的大，因此加强对建筑消防设施问题研究，具有非常重大的现实意义。

2、建筑消防设施问题

2.1建设方面的问题

从当前国内消防设施发展情况来看，其发展历程为单纯引进消防设备、技术装备引进、技术消化和创新以及自我发展。目前国内建筑消防设施建设，正处于引进设备与技术创新阶段。然而，就实践来看，要想真正地吃透和消化建筑消防设施新技术，使其功能更加的安全可靠、完善，逐渐趋于合理，必须对消防设施、技术方面的基础理论深入的认识和研究。

2.2应用方面的问题

在建筑消防设施应用过程中，常见的问题是火灾探测设备没有及时的进行维修、更换，严重影响了探测设备的灵敏度。当电源故障发生时，自动报警装置主备电源难以实现自动投切。在建筑消防设施增加配置、设备更新过程中，因设计不科学而导致与原设备系统难以实现有效的联动；在装修改造过程中，存在着擅自拆除以及随意遮挡探测器、火灾事故广播以及报警器和火灾显示盘等现象。之所以会出现这样的故障，主要是因为有损坏、老化以及潮湿和断线等问题，通过研究发现很多单位对故障问题及其维修做的不够及时，实践中多采取封号火灾切断回路等方式对其进行处理，给消防安全工作带来了非常大的隐患。

2.3管理方面的问题

建筑消防设施管理方面的问题，主要是因为消防控制室内的人员配备不足，而且人员素质普遍偏低，双人值班目的难以实现；同时，很多值班人员对消防设施性能、操作以及运维和保养等缺乏深入的了解，一旦发生故障问题、或者出现误报现象，必然会影响建筑消防设施运行效率。当消火栓泵、稳压泵以及喷淋泵和防排烟风机处于手动控制状态，消防控制室出现火灾事故时，无法实现联动控制。建筑消防设施未进行有效维保。通过对建筑消防设施进行全面检测发现，多数高层建筑消防设整体情况良好，但是少部分设施仍存在着问题与不足。比如，部分固定消防设施长期带病运行；有些消防设施生产厂家已经不复存在，如果出现了质量问题难以进行及时的修复。

3、加强建筑消防设施运维管理的有效策略

基于以上对建筑消防设施运维管理过程中存在的问题分析，笔者认为要想有效解决实践中存在的问题，必须从以下几个方面着手：

3.1加强思想重视，加大资金投入力度

建筑消防设施运维管理，关系着整个建筑结构运行安全可靠性，因此应当加强思想重视，从思想上真正意识到建筑消防设施运维管理的重要性。同时，还要加大资金投入力度，为建筑消防设施建设提供保障。在建筑消防设施运维管理过程中，应当坚持经费有保障、工作有机制和透明化原则，通过不断提高建筑消防设施建设资金的有效利用率，提升资金预算管理水平；从实战需求出发，采购和装备高精尖消防装备，以确保国内建筑结构的安全稳定性。以北京市为例，近年来北京市区（县）两级党委政府对消防工作给予了高度的关注，十二五期间市财政累计投入消防业务经费31.60亿元，比十一五期间消防投入21.22亿元增长了48.9%；有了资金保障，建筑消防设施运维管理水平有了大幅度提升。

3.2强化消防安全责任，提高消防人员的能力

实践中，为了能够有效保证建筑消防设施在发生火灾时能够有效发挥其作用，增强建筑物自身的火灾抗御能力，应当明确各单位的消防安全责任，提高单位消防安全责任意识。同时，还要积极主动地将工程报送消防机构进行审核、备案，做好建筑消防设施定期检测、维护工作。同时，还要不断提高消防安全人员的能力，确保建筑消防设施能够正常运行；在不断提高消防设施保护人员以及适于操作人性化设计因素的同时，还应当全面考虑提高消防指战员在装备方面的技战术应用水平。

3.3 加大消防监督管理力度，严把源头关

建筑消防设施运行管理过程中，应当严把审核、备案抽查关，尤其是消防安全监督管理部门，应当从源头上严格把关，有效执行和落实消防技术标准及强制性要求，坚决避免一味地追求速度而放宽条件的现象发生，更不能进行无责任盖章，以免引发先天患。同时，还要通过多元化的渠道，不断学习新技术、新知识，在全面掌握新技术的同时，提高个人的业务技术水平。在消防监督管理过程中，应当依法监督、依法办事，绝不留下一点安全隐患。在建筑设消防设施运维管理过程中，应当对生产、销售以及使用伪劣产品或者违规施工的单位，一点要严格的查处，充分发挥安防单位的职能和作用。比如，对于建筑消防设施存在安全隐患、限期无法整改或者拒不整改的单位及个人，应当以事实为依据，严格按照消防法规对其进行坚决惩办，把好源头关。

3.4对消防维保机构行为进行规范化管控

在建筑消防设施施工安装调试以后，需对其投入运行过程进行严格的管控，如果维保单位签订了维保协议，则维保机构一定要做好维护保养工作，并对其行为进行规范化管控。在实践中，应当统一维护保养技术标准，建筑维保单位应当根据具体情况，定期向建筑消防机构报告消防设施的运维状况，在难以制定统一标准情况下，建筑消防机构应当与有关部门一起制定本地建筑消防设施运维保养技术统一标准，并且以技术参数为基础，定量、定性地反映建筑消防设施的运维情况，从整体上提高建筑消防设施的运维和管理水平。此外，建筑消防设施难以得到制度的维护、保养，主要原因在于保养费太高。以空调通风系统为例，实践中维护、保养缺乏统一定额标准，根据实际情况建立统一的规范收费定额和标准价格，并用以对市场收费情况进行规范。

结语：

总而言之，建筑消防设施产品质量问题、施工安装以及运维管理不善，均会导致故障问题，以致于建筑消防设施难以发挥作用，甚至会造成悲剧。本研究了建筑消防设施突出的问题，并在此基础上提出了建筑消防设施建设、日常维护以及监督管理等方面的问题解决方法与策略，以期我国建设消防设施更加的完善，提高火灾事故预防和控制效率。

参考文献：

[1]王蜻.论建筑消防设施施工中的相关问题[J].广东科技，2013（06）.

[2]魏伟平.探讨建筑消防设施施工质量控制与对策[J].门窗，2012（06）.

[3]杨再林.建筑消防工程施工若干问题的思考[J].现代建设，2012（06）.

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关键词：公共场所；消防安全；火情分析；防火对策；反恐

中图分类号：D631.6 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2014）10-

1.前言

震惊世界的“9・11事件”已经过去近13年，那场灾难造成美国纽约地标性建筑世界贸易中心（双子塔）在内的6座建筑被完全摧毁，其它23座高层建筑遭到破坏，美国国防部总部所在地五角大楼也遭到袭击。事件共造成3201人（包括343名消防员）遇难，世贸大楼倒塌后，仅救出3名幸存者。

长期以来，世界各国深受恐怖活动之害，我国也不例外，境内外敌对势力相互勾结，在我国境内组织了一系列爆炸、纵火等恐怖暴力事件，严重危害了我国各民族人民群众的生命财产安全、社会稳定和民族团结。

进入21世纪，随着我国改革开放和社会主义市场经济不断深入，城市建设向立体化、纵深化发展。我国的公共场所由原来功能单一的百货大楼、电影院、饭店、学校等，向着集购物、餐饮、娱乐于一体的多功能建筑格局发展。这些公共场所容纳着各类人群，人员一般较为密集，场所使用功能复杂，容易成为恐怖袭击的目标，一旦发生火灾，疏散扑救难度大，一旦处置不当，极易造成群死群伤恶性火灾事故。笔者依据相关分类，结合当前分管区域内公共场所的消防安全现状，谈谈具体的防火方法和对策。

2.公共场所分类及相关分析

2.1公共场所定义及分类

公共场所是指人群经常聚集、供公众使用或服务于人民大众的活动场所，是人们生活中不可缺少的组成部分，是反应一个国家、民族物质条件和精神文明的窗口。

根据功能的不同，公共场所一般分为宾馆类、公共浴池及理发店类、影剧院舞厅类、体育场馆公园类、展览馆及图书馆类、商场、候诊（车站、机场）室类、儿童活动中心、医疗机构、车站码头等几大类。

2.2公共场所的特点

（1）公共场所一般人员都较为密集，流动性较大。

（2）公共场所财富较为集中，是城市经济和文化的载体。

3.现有公共场所消防安全现状分析

3.1现状统计

由于笔者所在的消防管辖区域为老城区，是所在城市的政治中心和商贸中心，省政府、省政协、省军区、市委、市政府等省、市党政军机关均驻在该区。部分中心城区，每平方公里人口超过3万人，这一数字堪比上海及广州。人口密度大，公共场所的密度也大。

3.2现有公共场所存在的火灾隐患

（1）中庭和共享空间容易造成火灾蔓延，形成大面积立体火灾。

大多数多功能公共场所的面积大，中庭和共享空间进一步增大了划分防火分区的难度，容易造成火灾蔓延。

（2）占用疏散通道，“蚕食”防火间距的现象突出。

部分公共场（典型为商场）由于交易、销售的需要，建筑规模大，市场构成比较复杂。在经营过程中，由于种种原因，占用疏散通道的现象突出，尤其是集贸市场占用疏散通道用作交易场地的现象十分普遍，屡禁不止，一旦发生火灾则成为“引火通道”。如果消防安全责任人履行职责不力，消费那个安全管理人落实安全管理工作不到位，一旦发生火灾，很难发生火灾，很难将火灾扑灭在初期阶段，进而形成大面积火灾。

（3）可燃物多，容易造成重大经济损失。

室内装饰可燃物多。现有的公共场所内大量的装饰、陈设等都是棉、麻、丝、毛和木材等可燃材料，建筑火灾荷载较大。在日常运作中使用液体、气体燃料，在维修、装修过程中使用化学涂料、油漆等物品，一旦发生火灾，这些可燃材料燃烧猛烈、蔓延迅速，大部分材料在燃烧时产生有毒气体，给人员的疏散和火灾扑救带来很大的困难。

（4）易产生烟囱效应。

公共场所的楼梯间、电梯井、管道井、电缆井以及通风管道等，如果放火设计处理不当，一旦发生火灾，极易产生烟囱效应，使火势迅速蔓延扩大。

（5）人员密集，疏散困难，易造成群死群伤事故。

公共场所是典型的人员密集场所，绝大多数人对建筑内部的空间环境及疏散路径不熟悉，对消防设施设备的配置状态不熟悉，处置初起火灾和疏散逃生的能力较差，一旦发生火灾，极易产生恐慌和混乱，处置稍有不当，就可能造成群死群伤恶性事故。

（6）用火、用电设备多，致灾风险增大。

部分公共场（典型为宾馆酒店）所用电用或频繁，用气设备点多量大，违章作业极易引发火灾。宾馆、饭店使用的各种电气设施设备可能因为设备故障、线路故障或使用不当引发火灾，尤其是电气线路，发生火灾的风险极大。厨房可能因为用火不慎或油锅过热起火。旅客酒后卧床吸烟、乱丢烟头也易引发火灾。

（7）部分公共场所消防安全条件先天不足。

一些利用既有建筑改建、扩建的公共场所受先天条件的限制，在安全疏散、消费设施设备方面不能满足现行规范的相关规定，整改困难或根本无法整改。

4.结合当前反恐形势，公共场所火灾隐患整治和预防对策

从国内外已经发生的恐怖袭击事件可以看出，消防部队具备反恐的快速反应能力，并在减少恐怖事件造成的危害和抢险救援中发挥了关键的作用。从发生在新疆的多起爆炸事件乃至美国“9・11”事件中都可得到充分的验证。

针对公共场所火灾隐患，一旦给以可乘之机，极容易造成重大经济损失和群死群伤恶性事故。各消防部门要将列为消防安全重点公共场所，实行严格监督。要不间断的实施抽查，检查其履行自身消防安全职责、落实消防安全管理的情况，特别是对公共场所内从业人员的消防安全培训情况要落实到实处，对其处置初起火灾、引导疏散和正确报火警的能力要逐一考核。

4.1充分认识公共场所消防工作的重要性、长期性。

目前我国公共场所的规模、数量和档次，从整体上说与世界先进国家相差甚远，今后必定有较长一段时间的发展。因此，做好公共场所消防工作无论现在还是将来都具有十分重要的意义。公共场所火灾预防不能采取遏制的方法，也不能单靠一年几次专项治理就能解决根本问题。要充分提高认识，以积极端正的态度和主动有效的工作来适应和满足公共场所消防安全的客观需要。要有长期的思想、组织准备和工作规划，要立足当下、着眼未来，重视眼前的基础工作。

4.2大力增强公共场所经营者及从业者的消防安全意识和观念。

做好公共场所的消防工作，最重要的是要提高公共场所经营者及从业者的认识。要通过消防知识宣传普及、专业培训等各种形式使他们真正树立安全第一就是效益最大化的观念。从内心摒弃片面追求经济效益，不抓安全经营的错误作法，引导他们在有安全保障的前提下，不断提高经营效益的路子。同时要为他们创造学习条件，提供培训机会，使他们了解和掌握一定的消防专业知识和技能，努力做好自身消防工作的能力。

4.3有效提高公共场所专项治理力度。

针对一段时期突出的问题，开展专项治理是十分必要的，关键是要落实工作，真正去解决问题。经验表明，专项治理要认真细致动真格。如果走过场，不但不能解决问题，反而会带来消极影响。开展专项治理要明确重点，不能眉毛胡子一把抓。要采取行政、技术和法律等一切有效手段，加大专项治理力度，注重治理效果，同时要加强与文化、工商、监察等部门密切合作，充分发挥主管部门和有关职能部门的作用，有力促进隐患的整改和问题的解决。

4.4积极采用先进的技术手段，最大程度变被动为主动。

在具体的工作中，可以采用较为先进的技术手段，如在建筑物内的各个方面（包括装修、电气线缆、电器、可燃物、可燃气体）考虑采用阻燃材料和难燃材料；合理布置安全标识；采用视频监控系统、感烟探测器、感温探测器或双监/三监探测器等高科技产品，尽早地发现火灾，在事故的发生的初期就采取主动控制措施等。

5.结语

公共场所的消防安全状态是衡量国家稳定的重要指标之一。若公共场所安全漏洞被利用，一旦发生火灾，其造成的损失和影响是无法用金钱来衡量的。因此，在发生火灾时，能迅速、高效、有序地组织公共场所人员避险，最大限度地减少人员伤亡和财产损失，一切具体工作都要严格按照《消防法》的规定，贯彻“预防为主、防消结合”的方针，走“预防为主、群防群治”的路子，明确责任、建立组织，加强建筑消防设施和器材的源头管理，切实提高公共场所消防安全管理水平，防患于未然。

参考文献

[1]消防监督教程（2008版）.公安部消防局，2008.

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关键词：超高层建筑；火灾自动报警；系统设计

中图分类号：TU97文献标识码： A

引言

国际上通常将高度超过100m的高层建筑定义为超高层建筑。近几年来，由于经济快速增长和城市土地资源日渐稀缺，大量兴建超高层建筑成为解决城市化对空间需求的有效手段，我国超高层建筑的迅速发展也给火灾防控带来了隐患和难题。在同等条件下，超高层建筑与一般低层建筑有很大的不同，其发生火灾时的危险性也比较严重。2009年央视大火发生后，超高层建筑的防火工作成为城市消防工作的重中之重，然而仍难以杜绝此类事故的发生。近年来国内外超高层建筑火灾事故频繁发生，暴露出超高层建筑缺乏针对性防火规范和科学客观的防火设计等一系列问题，也再次引发了大众对超高层建筑消防安全的审视。因此，对超高层建筑火灾的特点和存在的隐患进行研究，探讨超高层建筑的消防安全预防措施，也就具有十分重要的现实意义。

一、火灾自动报警及联动控制系统概述

火灾自动报警及联动控制系统，主要是利用探测器中的火焰、温度、敏感元件、自动检测区域内火灾发生时的火焰、烟雾等信号，同时将这些信号转变为电信号。根据建筑物的使用性质、火灾危险性、疏散及扑救难度，依据防火和设计规范确定建筑物保护对象的级别，系统采用的形式及需设计的内容、要求。一般情况下，火灾自动报警及联动控制系统具有两种功能，即探测警报和联动控制，只有当某些小型建筑物没有联动控制的需求时，才会发挥出探测报警器其中的部分功能。火灾自动报警及联动控制系统分区域报警系统、集中报警系统、控制中心报警系统三种；二级保护对象可采用区域报警系统或集中报警系统；一级保护对象可采用集中报警系统或控制中心报警系统；特级保护对象应采用控制中心报警系统。早期火灾自动报警及联动控制系统大部分采用多线制，控制系统线数多、系统大，控制器需要分别单独与各控制执行机构或探测器实施机构连线，其使用、布线、维护及施工非常繁琐复杂。再加上系统的故障率和误报率较高，因此，控制器还需要设立专门的端子箱。

二、超高层建筑火灾的特点

1、管井多，烟囱效应显著，火灾蔓延速度快

超高层建筑内部有大量的管道、竖井、楼梯间、电梯井、排气道等各种管井和通道。这些通道从地面一直通到最高层。一旦发生火灾，这些部位就成了一座拔风的“烟囱”，加速火势的蔓延。这也就是超高层建筑着火的最大特点――“烟囱效应”。建筑物越高，“烟囱效应”越明显。消防部门曾做过实验，一座高度为100m的超高层建筑，在无阻挡的情况下，烟气顺着竖向管井扩散至顶层只需要30s。30s的时间，整幢建筑即可形成“立体火场”。

2、建筑物高、人员密集、疏散距离长

疏散速度慢高层楼宇特别是超高层，普遍存在人员结构复杂，疏散意识不强，逃生能力差等问题。超高层建筑因楼层高，垂直疏散距离远，需要疏散的时间长。火灾中，人流疏散速度远慢于烟气流动速度，加之疏散方向与烟火蔓延的方向、救援人员的前进方向相反，增加了疏散的困难和危险。由于人员高度集中而疏散设施少，造成人流密度过大，影响疏散速度。《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.13.1条规定，建筑高度超过100m的公共建筑，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。一栋120m的超高层建筑，以两个避难层间隔15层计算，假定楼梯间长度为5.8m，层高3.6m，疏散人员要步行160多米的水平距离才能到达下一个避难层，垂直高差达到50m。火灾时，要在5~7min内，让各楼层特别是高楼层的人员全部安全疏散出去，并离开建筑物，几乎是不可能的。

3、使用功能复杂、起火因素多

火灾扑救难度大超高层建筑入驻单位多，综合性较强，大多集餐饮、娱乐、商场、酒店、办公于一体。特别是一些建筑面积较大、层数较多的超高层公共建筑，内部功能更为复杂，用电设备繁多，管理相对混乱，存在大量可燃物和着火源。一旦发生火灾，火场热辐射强、烟雾浓、火势向上蔓延速度快、途径多，消防队员难以有效灭火。目前的超高层建筑基本都在150m以上，而最高的消防举高车也只有101m。况且超高层建筑一般都是各地方地标建筑，位于城市繁华地带。如果受报警晚、首批力量调集不及时、道路拥堵、消防官兵对辖区和重点单位情况不熟悉、作战任务分工不明确、技战术训练不到位，以及单位内部固定消防设施故障等多重因素的影响，则火灾不受控制的发展时间可能更长，扑救难度也就更大。

三、火灾自动报警及联动控制系统组件的确定

1.火灾自动报警系统组件的确定

火灾自动报警系统组件包括火灾探测器、手动报警按钮、火灾报警控制器、火灾警报器及具有其他辅助功能的装置等组成，以完成监测火情并及时报警的任务。

1.1火灾探测器的设置

火灾探测器按火灾自动报警系统对象可分为感烟火灾探测器、感温火灾探测器、感光火灾烟温复合式火灾探测器以及气体火灾探测器，按其测控范围又可分为点型火灾探测器和线型火灾探测器两大类。在选用火灾探测器时应按照国家标准《火灾自动报警系统设计规范》和《火灾自动报警系统施工验收规范》的有关要求来进行。建筑物内需设置火灾探测器的部位、房间，根据房间的使用功能、建筑高度来选择火灾探测器的种类。有的建筑物空间大，房间高度过高，不适合点式火灾探测器，可采用对射式红外光束感烟探测器；可能产生油类火灾且环境恶劣的场所，不宜安装点式火灾探测器的夹层、闷顶宜采用空气管式线型差温探测器；电缆井、电缆隧道、电缆夹层、电缆桥架、配电装置、变压器等场所部位宜选择缆式线型定温探测器。

1.2火灾报警系统配套设备的设置

火灾报警系统配套设备包括手动报警按钮、消火栓报警按钮、现场模块、火灾显示盘、声光讯响器以及CRT报警显示系统等。其中，每个防火分区至少设置一个手动火灾报警按钮，并宜设置在公共活动场所的出入口处。高规中规定临时高压给水系统的每个消火栓处应设直接启动消防水泵的按钮，并应设有保护按钮的设施，消火栓按钮一般设在消火栓箱内，具有动作地址编码，能直接联动起动消防水泵。

1.3火灾报警控制器的设置

火灾报警控制器按其用途不一样，可分为区域火灾报警控制器、会集火灾报警控制器和通用火灾报警控制器三种根本类型。区域火灾报警控制器的首要特点是控制器直接衔接火灾探测器，处理各种报警信号，是构成主动报警体系最常用的设备之一；集中火灾报警控制器的首要特点是通常不与火灾探测器相连，而与区域火灾报警控制器相连，处理区域级火灾报警控制器送来信号，常使用在较大型体系中；通用火灾报警控制器的首要特点是它兼有区域、会集两级火灾报警控制器的两层特点。经过设置参数既可作区域级使用，衔接探测器；又可作会集级使用，衔接区域火灾报警控制器。

1.4火灾警报装置、火灾应急广播及消防通信系统的设置

未设置火灾应急广播的系统应设置火灾警报装置，每个防火分区至少设一个火灾警报装置，其位置宜在各楼层走道靠近楼梯口处。一般在区域报警系统中面积大、人员少的仓库、车库等场所，不需设应急广播，设置声光火灾警报装置。《火灾自动报警系统设计规范》第5.4.1条规定:控制中心报警系统应设置火灾应急广播，集中报警系统宜设置火灾应急广播。高层建筑和大型民用建筑内人员较多，火灾影响面大，为了疏散又便于统一指挥，一般都应设应急广播系统。消防水泵房、消防控制室、发电机房、配变电室、主要通风、空调机房、消防电梯机房等其他与消防联动有关的且经常有人值班的机房应设消防专用电话分机；现在手动报警按钮通常带电话插孔，无须再设专门的电话塞孔。消防专用电话线路为独立消防通信系统，消防控制室应设置可直接报警的119外线电话，不能通过建筑物内部的总机。

结束语

火灾自动报警系统在火灾早期有预警作用。早一分钟报警，就多一分钟逃生时间，这对于疏散难度很大的超高层建筑来说就多提供了一份生存的机会。根据不同的使用功能，不同的建筑形式，发生火灾的不同反应程度，设置适合的火灾报警探测器，是每一个设计人员的责任。另外，对于超高层建筑，由于火灾蔓延速度极快，第一时间控制火势不仅为人员疏散争取了时间，同时也降低了消防队赶来时对火灾扑救的难度。超高层建筑面积庞大、功能复杂、人流密集，采用火灾自动报警系统与安防监控系统、门禁系统等联动，可以根据实时状况疏导组织人员的疏散，降低扎堆现象，减少疏散盲目性。从长远的角度来看，今后安防系统和消防系统整合将有效的提高超高层楼宇的安全等级。

参考文献

[1]郑付.浅谈火灾自动报警及联动控制系统[J].现代经济信息,2014,（20）.

篇7

老师们、同学们：

为了进一步普及消防安全知识，增强师生消防安全意识，掌握在火场中迅速逃生、自救、互救的基本技能，提高师生抵御火灾和应对紧急突发事件的能力，今天我们全校师生按照学校制定的“防火逃生演练实施方案”，开展了消防演练活动。我们全校师生从接到指令，到安全撤离到操场中心，只用了1分20秒钟，整个过程紧张有序、没有出现拥挤摔倒现象，我校这次消防应急疏散演练活动取得圆满成功。通过这次消防演练活动使我们全体师生掌握了基本的防火知识和自救逃生技能，受到一次深刻的消防安全知识教育，达到了预期目的。这次消防疏散演练是我校继上月开展防震疏散演练之后又一次大型疏散演练活动，今后我们每月都要开展应急疏散演练活动，让我们形成习惯，这是我们中学生应急逃生的基本技能。

学校安全事关社会稳定，事关每个家庭的幸福安宁，事关每一名学生的健康成长，已成为社会关注的焦点。希望我校全体师生牢固树立了“生命至上，安全第一，预防为主”的思想，以争创“十堰市平安校园”活动为契机，从规范管理、落实责任抓起，从重点防范和隐患整改入手，切实把学校安全工作放在了首位。

今天，借此机会就我校加强校园安全工作再提几点要求：

1、全校上下要进一步提高学校安全教育和安全管理工作的责任认识，健全安全管理规章制度，细化安全责任，使校园每个角落不留空白，及时消除安全隐患。

2、要加强对全体学生预防踩踏事故的教育。我校学生数量较多，要常教育学生上下楼梯不拥挤、不抢道、不起哄，按照楼梯上的标记各行其道，保证学生上下楼安全，坚决杜绝校园踩踏事故的发生。

有关安全的三句话：

珍爱生命，安全第一。安全教育，至关重要。人人关心，祖国放心。

一、有关地震：地震的避震措施：

1、如果发生时在家里：最安全、最有效的办法是及时躲到两个承重墙之间最小的房间，如厕所、厨房等。也可以躲在桌子、柜子等家具下面以及房间内侧的墙角，用被褥、枕头、脸盆等物护住头部，同时，等地震间隙再尽快离开住房，转移到安全的地方。地震时如果房屋倒塌，应呆在床下或桌下千万不要移动，要等到地震停止再进出室外或等待救援。千万不要去阳台和窗下躲避。2、如果正在上课时发生了地震，不要惊慌失措，更不能在教室内乱跑或争抢外出。靠近门的可以迅速跑到门外，中间及后排的可以尽快躲到课桌下，用书包护住头部；靠墙的要紧靠墙根，双手护住头部。3、如果正在街上，绝对不能跑进建筑物中避险，也不要在高楼下、广告牌下、狭窄的胡同、桥头等危险地方停留。地震自救：地震中被倒塌建筑物压埋的人，只要神志清醒，身体没有重大创伤，都应该坚定获救的信心，妥善保护好自己，积极实施自救。

自救原则：

－－要尽量用湿毛巾、衣物或其他布料捂住口、鼻和头部，防止灰尘呛闷发生窒息，也可以避免建筑物进一步倒塌造成的伤害。－－尽量活动手、脚，清除脸上的灰土和压在身上的物件。

－－用周围可以挪动的物品支撑身体上方的重物，避免进一步塌落；扩大活动空间，保持足够的空气。

－－几个人同时被压埋时，要互相鼓励，共同计划，团结配合，必要时采取脱险行动。

－－寻找和开避通道，设法逃离险境，朝着有光亮更安全宽敞的地方移动。

－－一时无法脱险，要尽量节省气力。如能找到代用品和水，要计划着节约使用，尽量延长生存时间，等待获救。

－－保存体力，不要盲目大声呼救。在周围十分安静，或听到上面（外面）有人活动时，用砖、铁管等物敲打墙壁，向外界传递消息。当确定不远处有人时，再呼救。

二、有关溺水在我国，无论是农村还是城市，1-14岁儿童溺水伤害死亡均占死亡原因的第1位。游泳安全要点：

一定要在成年人的带领下去游泳，不去没有安全措施的地方游泳；

不在游泳池里打闹，不去搞恶作剧，不能在水下拉人；量力而行。

四不要：没有家长的带领不去；

不知水情的地方不去；

没有做好下水前准备的不下水；

没有家长和老师组织的比赛不赛。

落水自救：

未成年人发现有人落水后建议不要盲目施救，首选大声呼救。落水者落水后不要心慌意乱，一定要保持头脑清醒，用积极的态度对待。

首先应保持镇静，千万不要手脚乱蹬拼命挣扎，可减少水草缠绕，节省体力。只要不胡乱挣扎，人体在水中就不会失去平衡。这样你的口鼻将最先浮出水面可以进行呼吸和呼救。

如救护者游泳技术不熟练或不会游泳者，最好携带救生圈、木板或用小船进行救护，或投下绳索、竹竿等，使溺水者握住再拖带上岸。

三、有关道路安全

1、行人必须遵守下列规定：

（1）须在人行道内行走，没有人行道的，须靠边行走；（2）横过车行道，须走人行横道。（3）不准穿越、倚坐道口护拦。（4）不准在道上扒车、追车、强行拦车或抛物击车。（5）列队通过道路时，每横列不准超过2人。儿童的队列，须在人行道上行进。2、横穿马路注意事项：

（1）穿越马路，要听从交通**的指挥；要遵守交通规则，做到“绿灯行，红灯停”。（2）穿越马路，要走人行横道线；在有过街天桥和过街地道的路段，应自觉走过街天桥和地下通道。（3）穿越马路时，要走直线，不可迂回穿行；在没有人行横道的路段，应先看左边，再看右边，在确认没有机动车通过时才可以穿越马路。（4）不要翻越道路中央的安全护栏和隔离墩。（5）不要突然横穿马路，特别是马路对面有熟人、朋友呼唤，或者自己要乘坐的公共汽车已经进站，千万不能贸然行事，以免发生意外。

（6）经常穿越马路的要身穿浅色衣服。

3、骑自行车：（1）要经常检修自行车，保持车况完好。车闸、车铃是否灵敏、正常，尤其重要。（2）自行车的车型大小要合适，不要骑儿童玩具车上街。也不要人小骑大型车。（3）不要在马路上学骑自行车；未满十二岁的，不要骑自行车上街。（4）骑自行车要在非机动车道上靠右边行驶，不逆行；转弯时不抢行猛拐，要提前减慢速度，看清四周情况，以明确的手势示意后再转弯。(5)经过交叉路口，要减速慢行、注意来往的行人、车辆；不闯红灯，遇到红灯要停车等候，待绿灯亮了再继续前行。(6)停放自行车要按照要求；不能一手打伞一手骑车。骑车时不要双手撒把，不多人并骑，不互相攀扶，不互相追逐、打闹。(7)骑车时不攀扶机动车辆，不载过重、过宽、过长的东西，不骑车带人，不在骑车时戴耳机听广播。

四、有关火灾火灾自救

1、不入险地，不贪财物。生命是最重要的，不要因为害羞及顾及贵重物品，而把宝贵的逃生时间浪费在穿衣或寻找、拿走贵重物品上。

2、简易防护，不可缺少。家中、公司、酒家应备有防烟面罩，最简易方法也可用毛巾、口罩蒙鼻，用水浇身，匍匐前进。因为烟气较空气轻而飘于上部，贴近地面逃离是避免烟气吸入的最佳方法。

3、缓降逃生，滑绳自救。千万不要盲目跳楼，可利用疏散楼梯、阳台、落水管等逃生自救。也可用身边的绳索、床单、窗帘、衣服自制简易救生绳，并用水打湿，紧拴在窗框、暖气管、铁栏杆等固定物上，用毛巾、布条等保护手心顺绳滑下，或下到未着火的楼层脱离险境。

4、当机立断，快速撤离。受到火势威胁时，要当机立断披上浸湿的衣物、被褥等向安全出口方向冲出去，千万不要盲目地跟从人流相互拥挤、乱冲乱撞。撤离时，要注意朝明亮处或外面空旷地方跑。当火势不大时，要尽量往楼层下面跑，若通道被烟火封阻，则应背向烟火方向离开，逃到天台、阳台处。

5、善用通道，莫入电梯。遇火灾不可乘坐电梯，要向安全出口方向逃生。

6、大火袭来，固守待援。大火袭来，假如用手摸到房门已感发烫，此时开门，火焰和浓烟将扑来，这时，可采取关紧门窗，用湿毛巾、湿布塞堵门缝，或用水浸湿棉被，蒙上门窗，防止烟火渗入，等待救援人员到来。

7、火已烧身，切匆惊跑。身上着火，千万不要奔跑，可就地打滚或用厚重的衣物压灭火苗。

8、发出信号，寻求救援。若所有逃生线路被大火封锁，要立即退回室内，用打手电筒、挥舞衣物、呼叫等方式向外发送求救信号，引起救援人员的注意。9、熟悉环境，暗记出口。无论是居家，还是到酒店、商场、歌厅时，务必留心疏散通道、安全出口及楼梯方位等，当大火燃起、浓烟密布时，便可以摸清道路，尽快逃离现场。

另：如果家用电器着火，千万不要用水灭火，因为这样会有触电危险，而且会进一步损坏电器。电器着火首先应立即切断电源，再用干粉灭火器灭火，如果没有，那就用被子之类的铺盖住电气，采用窒息灭火。如何辨别天然气是否泄漏？天然气泄漏会有异味，当发现有异味后应立即关闭天然气总闸，打开门窗和切断电源，千万不能打开排风扇进行排气，避免排风扇电机产生火花导致火灾的发生。如果处理不了应及时报警。

五、食品安全

大家都知道病从口入。都因为吃了些不干净、腐败、变质的食物。或者食物没有煮熟、煮透，吃了未经洗净、开水烫过的瓜果等，导致食物中毒。食物中毒主要明显症状为腹痛、腹泻、呕吐、脸色苍白。全身出冷汗，轻微者可影响工作，重者危及生命。所以不能忽略。那怎样才能防止食物中毒呢？希望同学们不要随便到小滩小贩购买食品，应注意做好个人卫生。预防病从口入，做到六要六不要。

1．食品要新鲜，不要吃变质食品；

2．食品要煮熟、煮透，不要吃生冷的食品；

3．要定时定量，不要暴饮暴食；

4．要饮用清洁卫生水，不要用未经消毒的水和喝生水；

5．饮前便后要洗手，不要用手直接抓取熟食品；

6．要搞好环境卫生和防蝇、灭蝇、灭蟑，不要吃苍蝇叮爬过的食物。

六、其他安全

除了交通、食品安全要注意外，在电、水、气、光、盗、骗、自然灾害等方面要增强防范意识，要有自护自救的方法和能力，家中无大人，有陌生人敲门。孩子一个人在家里，有人敲门一是不要开门，二是不要与生人对话。如果陌生人不走，应及时打电话报警。

七、下面我简要讲一下自然灾害方面的有关知识。自然灾害是指洪水、地震、台风等自然现象给人类造成的灾害。以目前人类的科学技术水平和能力，人们还无法阻止自然灾害的发生．也无法完全抵御自然灾害的破坏。但是完全可以根据自然灾害发生的规律和特点，采取积极有效的措施，尽量地减少损失。

怎样躲避龙卷风的侵袭？

龙卷风是一种威力非常强大的旋风，多发生在春季。龙卷风往往来得十分迅速、突然，还伴有巨大的声响。它的破坏力极强，能够把所经过地区的沙石、树木、庄稼，甚至海中的鱼类、仓库中的货物卷入高空，对人民的生命财产威胁极大。在龙卷风袭来时，怎样有效地保护自己呢？

1．卷风袭来时，应打开门窗，使室内外的气压得到平衡，以避免风力掀掉屋顶，吹倒墙壁。

2．在室内，人应该保护好头部，面向墙壁蹲下。

3．在野外遇到龙卷风，应迅速向龙卷风前进的相反方向或者侧向移动躲避。

4．龙卷风已经到达眼前时，应寻找低洼地形趴下，闭上口、眼、用双手、双臂保护头部，防止被飞来物砸伤。

5．乘坐汽车遇到龙卷风，应下车躲避，不要留在车内。

天降暴雪、冰雹怎样保护自己？

暴雪、冰雹比较常见，虽然不一定会形成灾害，但也应注意保护自己：

l．暴雪天，要注意添加衣物，注意保暖；要减少室外活动，避免冻伤。

2．下冰雹时，应在室内躲避；如在室外，应用雨具或其他代用品保护头部，并尽快转移到室内，避免砸伤。

外出时如何避免遭受雷击？

雷电是常见的自然现象，它实质上是天空中雷暴云中的火花放电，放电时产生的光是闪电，闪电使空气受热迅速膨胀而发出的巨大声响是雷声，雷雨天容易遭受雷击，致人受伤甚至死亡。避免雷击应当做到：

1．在外出时遇到雷雨天气，要及时躲避，不要在空旷的野外停留。

2．雷电交加时，如果在空旷的野外无处躲避，应该尽量寻找低凹地（如土坑）藏身，或者立即下蹲、双脚并拢、双臂抱膝、头部下俯，尽量降低身体的高度。如果手中有导电的物体（如铁锹、金属杆雨伞），要迅速抛到远处，千万不能拿着这些物品在旷野中奔跑，否则会成为雷击的目标。

3．特别要小心的是，遇到雷电时，一定不能到高耸的物体（如旗杆、大树、烟囱、电杆）下站立；这些地方最容易遭遇雷击危险。

春季传染病的预防

冬春季好发的呼吸道传染病有普通感冒、流行性感冒、麻疹、风疹、水痘、单纯疱疹、流行性腮腺炎、流脑、猩红热，传染性非典型肺炎（SARS）和人感染高致病性禽流感两类新病种。

这些传染病的主要传染途径是病原体通过呼吸道的排泄物（飞沫等）传播的。冬春季寒冷，学生在外边活动减少，多集中在教室内，这更增加了传染机会。为了御寒，习惯把门窗关得很严，室内外的空气很难交换，空气相对静止的室内，带有病菌、病毒的飞沫在空气中飘浮，学生在教室时间长，空气不新鲜，自然容易感染呼吸道传染病。另外，寒冷的空气会使鼻黏膜的血管收缩，降低呼吸道的抵抗力，这也是容易得病的一个原因。

呼吸道传染病预防措施有以下几点：

1、坚持晨检制度，发现病例，及时隔离，环境消毒，疫情上报。教室每天保证定时通风换气，保持空气清新。

2、加强体育锻炼，增强抗病能力。多到户外活动，适时增减衣服。

3、养成良好的健康行为，平时多喝开水，多吃新鲜蔬菜和水果，把住“病从口入”关。

4、尽量减少到空气不流通的场所集会，特别是不要到网吧长时间游戏。

5、对流感、流脑、麻疹等，在流行期间还可注射相应疫苗预防。

流脑的预防

流脑是由脑膜炎双球菌感染引起的经呼吸道传播的一种化脓性脑膜炎，多在春季流行。

该病的一般表现症状是：突然高热，剧烈头痛，频繁呕吐，精神不振，颈项强直，重者可出现昏迷、抽搐。流脑根据病情轻重分为普通型和暴发型。暴发型起病急骤，常在24小时内出现严重休克和呼吸衰竭，危及生命。因此，在流脑高发期，若出现类似上呼吸道感染的症状，或者突发高热、身上有出血点、头痛、喷射状呕吐、嗜睡、烦躁不安等症状，要立即到正规医院抢救治疗，以免延误病情。

流脑有以下并发症：脑及其周围组织因炎症或粘连可引起第Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ及Ⅷ对颅神经损害、肢体运动障碍，失语、大脑功能不全、癫痫等。脑室间孔或蛛网膜下腔粘连可发生脑积水，后者又导致智能障碍、癫痫等。经脑膜间的桥静脉发生栓塞性静脉炎后可形成硬膜下积水，多见于1-2岁的幼儿。当及时和适当的治疗效果不满意，恢复期出现抽搐，喷射性呕吐，特别伴有定位体征，颅内压持续升高，以及发热等即应想到硬膜下积水的可能。化脓性迁延性病变有结合膜炎、全眼炎、中耳炎、关节炎、肺炎、脓胸、心内膜炎、心包炎等.

流脑虽来势凶猛，发病急剧，但只要掌握发病规律，采取综合措施是可以预防的，生活中，要注意以下几点。

1.常晒衣服、晒被褥、晒太阳。脑膜炎双球菌具有怕热、怕冷、厌氧的弱点，因此要经常晒衣服、晒被褥、晒太阳。居室内的温度要在18℃-20℃，湿度在50％—60%最为合适，每天开窗3—4次，每次约15分钟左右，每天用湿布擦桌子和地面，使室内空气新鲜而湿润。让孩子多增加户外活动，上午10点到下午4点最为适宜，以提高小儿对周围环境冷热变化的适应力和对疾病的抵抗力。同时，在流脑好发季节，室内还可用食醋、艾叶等熏蒸消毒，杀灭病菌。

2.保护易感人群，提高免疫能力。注意在流行期内，与流脑病例密切接触的人员均应接种疫苗。目前我国市场上供应的A＋C群双价多糖疫苗，能有效诱导出抗体，免疫年龄在两岁以上的人群，次年不需要加强，3-5年后需加强接种。

3.及时发现病人，早期隔离、治疗。在流脑流行季节，一旦发现不明原因的发热、乏力、咽喉痛等症状的病人，应提高警惕。若病人出现高烧不退、剧烈头痛、喷射呕吐等，应立即送医院检查，确诊者应隔离治疗。病人污染的环境、用品等要严格消毒，以防扩散。

4.培养良好的生活方式。要按时作息，保证睡眠，经常参加一些力所能及的体育锻炼，增强体质，提高机体的抗病能力。

5.少去或不去公共场所。初春时节，尽量少去人多、空气不流通的公共场所。注意根据天气变化，随时增减衣服，避免感冒。

流脑的预防控制措施主要包括以下五项

加强疾病监测，做到早发现、早报告、早诊断、早隔离并及早就近住院医治病人。

对病人密切接触者，立即进行预防性服药。

若流脑流行出现在过去未实施疫苗免疫或注射疫苗较少的地方，可对15岁以下未免疫的儿童应急接种疫苗。

一旦发生流脑流行，应劝阻大型集会、串门访友或探视病人，不带儿童去公共场所。

篇8

目录

一、项目概况

二、物业管理内容

三、物业管理模式

四、物业公司组织机构和管理制度

五、物业费的成本测算

六、业服务内容、标准及质量保证措施

七、管理总体目标与分项目标

一、项目概况

1.地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.项目主要经济指标

项目

计量单位

数值

居住区规划总用地

Hm2

13.23

1.居住区用地

Hm2

9.87

①住宅用地

Hm2

6.89

②公建用地

Hm2

1.31

③道路用地

Hm2

1.24

④公共绿地

Hm2

0.42

2.其它用地

Hm2

3.36

居住户数

户

1292

居住人数

人

4134

户均人数

人/户

3.2

总建筑面积

万m2

19.11

1.居住区用地内建筑总面积

万m2

16.23

①住宅建筑面积

万m2

14.87

②公建面积

万m2

1.46

2.大卖场总建筑面积

万m2

2.88

项目

计量单位

数值

①大卖场面积

万m2

1.17

②扩建面积（三层）

万m2

0.96

③公建面积

万m2

0.75

地下车库及人防

万m2

0.28

3.底层架空面积

万m2

1.25

住宅平均层数

层

7.5

人口毛密度

人/hm2

411.1

住宅建筑配套密度（毛）

套/hm2

128.5

住宅建筑配套密度（净）

套/hm2

184.0

住宅建筑面积毛密度

万m2/hm2

1.496

住宅建筑面积净密度

万m2/hm2

2.144

容积率

万m2/hm2

1.64

停车率

%

50.0

停车位

辆

634

地面停车率

%

8.7

地面停车位

辆

110

住宅建筑净密度

%

28.5

建筑密度

%

25.6

绿地率

%

40.2

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

三、物业管理模式

居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。

1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。

1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。

3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。

3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。

3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。

3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。

3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。

通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。

4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

四、物业公司组织机构和管理制度

1、服务中心组织机构

1.1物业管理公司组织机构图

2、公共管理制度

2.1停车场管理须知

A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。

B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。

C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。

D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。

E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。

2.2卫生管理须知

为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：

A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。

C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。

D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。

E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。

2.3宠物管理须知

为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：

A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；

B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；

C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；

D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；

E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。

2.4绿化管理须知

A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。

B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。

C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。

E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。

F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。

3、内部管理制度（各岗位职责）

3．1物业处经理岗位职责

A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；

B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；

C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；

D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；

E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；

F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；

G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；

3．2经理助理岗位职责

A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；

B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；

C.负责对本中心员工各类考核；

D.向管理处经理提交各岗位用人计划；

E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；

F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；

G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；

H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；

I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；

3．3环境管理部主管岗位职责

A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；

B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；

C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；

D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；

E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。

F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；

G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；

3．4保安部主管岗位职责

A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；

B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；

C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；

D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；

E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；

三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。

F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；

G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；

H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；

I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。

3．5工程维修部主管职责

A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；

B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；

C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；

D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；

E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；

F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；

G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；

H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；

3．6、服务中心主管职责

A、熟悉物业管理有关法规政策；

B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；

C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；

D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；

E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；

F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。

4、人员配置和人员的素质要求

jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）

五、物业费的成本测算

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

1.1人员编制和基本工资标准：见表（01）

人员编制和基本工资标准表（01）

序号

项目

人数（人）

工资标准（元/月）

总额（元/月）

备注

一

管理人员

6

/

6650.00

1

经理

1

2000.00

2000.00

2

经理助理

1

1500.00

1500.00

3

财务员

1

800.00

800.00

4

维修主管

1

1000.00

1000.00

5

保安主管

1

800.00

800.00

6

保洁主管

1

550.00

550.00

二

普通员工

14

/

9400.00

1

维修员

2

800.00

1600.00

2

保安员

9

600.00

5400.00

3

绿化员

1

500.00

500.00

4

保洁员

2

450.00

900.00

三

合计

20

/

16050.00

1.2费用测算

管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序号

项目

金额（元/月）

依据

测算结果（元/月.M2）

一

基本工资

16050.00

/

二

福利费

2407.50

注(1)

暂按15%测算

三

服装费

667.00

注(2)

四

合计

19124.50

/

注(1)：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。

注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：

20×400元/人/年÷12月=667(元/月)

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费

2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。

注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。

2.2公共设施、设备所用电为

A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：

（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时

=2592.00元/月

B、智能化网络运行等综合：1000.00元

C、共计为：3592.00元

2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为：

10部×15元/天×30天

=150元/天×30天

=4500元/月

维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：

10部×50元/月

=500元/月

3.4水泵运行费：

10部×5元/天×30天

=50元/天×30天

=1500元/月

3、绿化管理费：

小区绿化面积为30000M2,绿化管理费测算见表（03）

绿化管理测算表（03）

序号

项目

测算依据

金额（元/月）

测算结果（元/月.M2）

备注

1

绿化工具费

1000元/年

84.00

2

劳保用品费

500元/年

42.00

3

绿化用水费

400.00

/

4

农药化肥费

200.00

5

景观再造费

0.10元/M2.年

200.00

6

合计

/

926.00

4、清洁卫生费

清洁卫生费测算表（04）

序号

项目

测算依据

金额（元/月）

测算结果（元/月.M2）

1

工具购置费

300元/人.年

75.00

2

劳保用品费

300元/人.年

75.00

3

化粪池清掏费

(注1)

/

/

4

垃圾外运费

1000.00

5

环境消杀

/

100.00

/

6

合计

/

1250.00

注(1):化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。

5、保安费：

保安费测算表（05）

序号

项目

测算依据

金额（元/月）

测算结果（元/月M2）

1

装备费

300元/人.年

250．00

2

人身保险费

（暂不计）

/

/

3

房租费

（暂不计）

/

/

4

联建、治安费

100元/人.月

1000.00

5

合计

/

1250.00

6、办公费：（全年开支办公费约3万元）

月办公费=30000÷12=2500元/月

7、固定资产折旧费：

固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：

月固定资产折旧费为：100000÷（12×5年）=1667元/月

8、法定税费：

两税一费为前八项之和的5.75%，则

多层税费=（30309.5）×5.57%=1688元/月

小高层税费=（36809.5）×5.57%=2050元/月

9、利润：

利润取10%，则

多层利润=（30309.5）×10%=3031元/月

小高层利润=（36809.5）×10%=3681元/月

10、管理成本汇总表见（06）

管理成本汇总表（06）

序号

项目

金额（元/月）

金额（元/月.平方米）

备注

一

管理成本

1

工资福利费

19124.50

2

维修及保养费

10092.00

共用照明

3592.00

电梯

5000.00

小高层

水泵

1500.00

小高层

3

绿化管理费

926.00

4

清洁卫生费

1250.00

5

保安费

1250.00

6

办公费

2500.00

7

折旧费

1667.00

8

法定税费

多层住宅

1688.00

小高层住宅

2050.00

9

利润

多层住宅

3031.00

小高层住宅

3681.00

10

合计

多层住宅

35028.5

0.4423

多层：79193万M2

小高层住宅

42540.5

0.9640

小高层：44127万M2

六、业服务内容、标准及质量保证措施

为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：

一、基本服务：

1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；

2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；

6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；

8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

二、公共服务

（一）安全管理

10、小区主入口24小时执勤；

11、监控室实行24小时监控；

12、别墅区设立专职保安员；

13、小区内每小时保安巡查一次；

14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（二）环境管理

17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；

18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；

19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

22、定期清除绿地杂草、杂物；

23、定期预防花草、树木病虫害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；

25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；

26各组团、栋、单元门、户有明显标志。

27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；

28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；

（四）设施、设备管理

29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；

30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；

31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；

32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；

33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

34、路灯、楼道灯完好率不低于80％

35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

三、便民服务

物业公司提供的无偿服务（共计24项）

类别

编号

项目内容

家政服务

1

代请装修、装饰公司

2

代请家教、介绍保姆

3

代租售房屋、代租汽车

4

气象信息、国内外新闻信息

5

组织各种展销活动

6

无偿配备医药急救箱

7

代订中、西餐

8

代订牛奶

商务活动

9

代购车船、飞机票

10

代订报刊、杂志

11

代办旅游手续

12

电话留言服务

13

代订酒店、客房

礼仪服务

14

代购代送礼品、鲜花

15

代办喜事庆典

文化娱乐

服务

16

提供图书、音像制品交流

17

开设棋、牌活动场所

18

开展各种健康、医疗培训

19

组织健身舞晨练队

20

开展球类、健身培训

21

开展网上游戏攻关竞赛交流会

老年服务

22

建立老年活动组织，开办老年课堂

23

组织老年联谊活动

24

组织健康义诊活动

物业提供的有偿服务（共计62项）

类别

编号

项目内容

价格待定

1

瓷砖改造

2

铺贴普通地砖

3

洗手盆安装

4

坐便器安装

5

安装抽油烟机

6

安装分体式空调

7

安装热水器

8

安装吊灯

9

安装电脑、传真等办公设备

10

家用电器检查、小修

11

换门锁（材料自备）

12

更换、检修开关、插座

13

空调加氟利昂

14

配钥匙、修锁

15

查线、换线

日常维修装饰服务

16

自行车、摩托车小修

17

钟表维修

18

更换灯泡、灯管

19

更换灯角、灯口、镇流器

20

木门窗维修

21

清洗抽油烟机

22

清洗空调过滤网

23

安装音响与家用电器

24

安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）

25

修理更换水阀门、各类软管（不含材料）

26

修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）

27

疏通下水管道

28

修理窗帘、拉窗等（不含材料）

29

修理家具配件

30

内墙修理粉刷

31

配木门窗玻璃

家政服务

32

室内整体保洁

33

木地板打蜡

34

看护病人

35

上门收洗衣服（洗衣费另记）

36

接送小孩上学

37

家庭绿化盆景造型

38

剪裁、宠物喂养指导

39

中、西餐

40

代购、代售二手电脑家私

41

家政培训

42

清洁地毯、沙发

43

小学生中餐

44

学生寒暑假短期学习班

45

提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）

46

为老人读报,聊天

礼仪服务

47

特殊安全服务

48

租售鲜花、盆景

49

代接、代送客人

健康服务

50

健康检查

51

建立健康档案

52

家庭病床

53

儿童保健

54

健身培训

商务服务

55

长途电话

56

接发传真

57

打字

58

复印

59

出租商务洽谈室

60

出租会议室

61

租车

62

汽车美容

四、服务承诺标准

序号

指标名称

国家及jz市标准

服务承诺标准

服务质量保证措施

01

房屋完好率

98%

99%

制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用

02

房屋零修、急修及时率

99%

100%

急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪

03

维修工程质量合格率

100%

100%

分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工

04

保洁率

99%

99．5%

由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生

05

绿化完好率

95%

99%

制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土、无病虫害现象

06

道路、车场完好率及使用率

95%

99%

制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人

07

化粪池、雨水井、污水井完好率

95%

99%

由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损

08

排水管明暗沟完好率

95%

99%

维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺

09

路灯完好率

95%

98%

维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净

10

停车场、自行车棚完好率

98%

99%

每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损

11

公共问题设施以及小品雕塑完好率

95%

99%

每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损

12

小区内治安案件发生率

年1‰以下

年1‰以下

实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全

13

消防、智能化设施完好率

98%

100%

每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全

14

火灾发生率

年1‰以下

年1‰以下

加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍

15

违章发生率

1‰

1‰

建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章

16

违章处理率

95%

99%

17

住户有效投诉率

2‰

1‰

按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访

18

住户投诉处理率

95%

100%

按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访

19

管理人员专业培训合格率

90%

100%

管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质

20

维修服务回访率

95%

99%

建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务

21

居民对物业管理满意率

95%

98%

采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度

22

档案建立与完好率

98%

100%

各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全

23

管理费收缴率

90%

95%

按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民

七、管理总体目标与分项目标