房地产用户分析范文
时间：2023-06-01 10:42:16
导语：如何才能写好一篇房地产用户分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
研究者常常需要对一个地区的多个房地产企业进行分类，传统的方法是根据研究的目的选取少数几个指标对各企业进行人为的分类，其分类结果往往偏离实际情况。本文采用模糊聚类分析法，按房地产企业的核心竞争力设置指标，将核心竞争力特征类似的房地产企业归为一类，将不同特征的企业区分开，其分类结果可以为房地产企业管理层和投资商提供参考，具有一定的理论价值和现实意义。
一、模糊聚类分析
模糊聚类分析是以传统的聚类分析为理论基础，按待辨识对象的属性的亲疏关系进行软划分的一种多元统计方法。它把一个没有类别标记的样本集按某种准则划分成若干个子集(类)，使相似的样本尽可能归为一类，而不相似的样本尽量划分到不同的类中。
1、建立指标体系。本文按照房地产企业的核心竞争力对房地产企业进行分类。核心竞争力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企业核心竞争力》一文中提出的，他们指出“核心竞争力是在一组织内部经过整合了的知识和技能，尤其是关于怎样协调多种生产技能的整合了的知识和技能”。房地产企业的核心竞争力是一种合力，最终表现在土地储备能力、技术创新能力、人力资源能力、资源整合和开发能力、企业品牌效应等方面。考虑这些因素，再结合企业的一般特点，本文选取总资产、资产结构(固定/流动)、年销售额、土地储备、管理与科技人才比、高职称人数占员工总数比、品牌度等7个指标来建立房地产企业核心竞争力指标体系。
2、数据标准化。根据模糊矩阵的要求，需要将数据标准化。设n为待分类对象的个数，m为表征对象特性的指标个数，则:
查F临界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在满足F>F?琢的所有情形中，差值F-F?琢的最大者所对应的分类即为最佳分类。
二、实例分析
选取某市8家有代表性的房地产开发公司为研究对象，用前文所建立的指标体系来表征其核心竞争力，各企业的具体情况，如表1所示。(表1)
故X分为7类:{A，E}，{B}，{C}，{D}，{F}，{G}，{H}。
同理，当0.70
将表1中的数据代入公式(4)计算各方案的F值，查出各方案的临界值F0.05，结果如表2所示。(表2)
三、结论
上述分类结果中，8家房地产开发公司各自成类和全部并为一类没有实际应用价值，不予考虑。其他的6个分类方案中，只有当0.59
按核心竞争力对房地产企业进行模糊聚类分析，不仅将具有相同特征的企业并到了一块，而且将不同特征的企业区分开来，其分类结果充分反映了各企业在核心竞争力方面的特点。进行聚类后，处于同一类的企业在认识到自身特点的同时，可以在制定发展战略、提升自身核心竞争力方面相互借鉴;另外，对于投资商而言，将欲投资的企业聚类后，可以在分类结果中根据投资的目的和企业的特点做进一步的比较和分析，为最终的投资决策提供依据。
(作者单位:西安建筑科技大学管理学院)
主要参考文献:
[1]高新波.模糊聚类分析及其应用[M].西安:西安电子科技大学出版社，2004.
[2]C.K.Prahalad and Gary Hamel.The Core Competence of the Corporation[J].Harvard Business Review，1990.
篇2
【关键词】腾讯房产 营销策略 电商
房地产业在我国一直受各方关注，房地产的营销也关系到每个购房者的实际利益。随着房地产业的发展，各种营销房产营销策略层出不穷，随着“互联网+”这一概念的提出，我国房地产门户式网站的兴起，腾讯房产在房产中以腾讯为依托，对其营销策略的研究不仅是腾讯电商在房产这一部分的战略布局，也是腾讯房产自身能否在已有的现状下实现真正的持续经营，实现其门户式网站房产营销策略的重要环节。
一、我国房地产电商营销策略
（一）房地产电商的营销现状
我国房地产行业从2003年成为国家经济的支柱行业之后，供需不平衡是已成为房地产市场的一大痛点。正是这一痛点促进房地产行业不断创新其营销方式，改变营销策略。2015年新浪乐居、搜房网、搜狐焦点位居门户式网站房地产销售的前三名， 腾讯房产在2015年门户式网站房产销售比例中增长迅速。
（二）房地产电商的营销模式
目前我国的房地产电商营销模式主要通过网站入口引入流量、后台用户数据库建设、微博微信的宣传、线上线下活动、相关移动端app的开发、销售电话的开通，客户关系平台建设等营销手段，旨在构建了房地产电商平台新的营销模式。以后台数据库建设为依托，通过资源整合，扩宽其入口渠道，增加流量引入，利用线上宣传与线下看房相结合，提高增值服务，促进交易成功率。
二、腾讯房产的营销策略
（一）腾讯房产的概况
中国门户式网站“腾讯房产网”是房产资讯频道，第一时间提供各地楼市信息，报道房地产动向以及全国最新楼盘概况、让消费者真正体验到足不出户查看最新楼盘讯息。腾讯房产流量的引入主要以 QQ微信用户为主，实现线上线下流量的用户转化，以腾讯为基石，在行业内迅速发展。
（二）腾讯房产的营销方式
1、网络引流
拥有7.8亿QQ用户、2亿个微信用户的强大用户资源的助力下，腾讯房产与开发商的紧密合作，从市场定位上以“80后”为主流购房人群，基本上全是QQ用户，特别是微信开通后迅速地吸引了“80后”的关注，为腾讯房产带来潜在客户，对腾讯房产的发展具有重要意义。
2、提供“最后一公里”服务
腾讯房产通过互联网房产媒体平台（腾讯网）、搜索平台、大众分享传播平台（QQ）、即时通讯平台（微信）等入口引入用户。利用线上“微摇房”、“微博开通”、“微信上墙”、“地图搜索”、“用户信息录入数据库”与线下“看房团”“销售电话”相结合完成用户从线上到线下的转化，同时利用移动客户端APP将线下的购房者，与社区住户、物业管理、各类服务商连接起来，为购房者提供“最后一公里”的社区增值服务。
3、线上线下相结合
腾讯房产在引流方式上整合了腾讯网、“微信摇一摇”、“微博开通”、“微信公众号”、“地图搜索”、“用户信息录入数据库”、“微信售房”相结合，汇集了海量用户。腾讯网（QQ 微信）作为重要的门户式网站，为腾讯房产提供了可观的流量引入机会。腾讯网通过强大用户基数（7.8亿的qq用户以及2亿微信用户）获取了全面、及时的购房需求信息。微信以及qq等聊天工具的简单易用，顺畅的沟通氛围和开放的发展空间极大的增加了用户的使用粘性和培养忠实用户。
4、微信微博QQ宣传
手机移动终端的开发，实行微博、微信、qq等宣传活动，随着“互联网+”时代的到来，用户从PC端向移动端的转移趋势日渐明显。腾讯房产网（）也顺应时世，积极开展微博营销与微信营销。其中“微房产”包括腾讯房产官方帐号，微信帐号，微博营销，汇集了大量的关注客户，具有广大的影响力。
5、看房团
腾讯房产凭借丰富的行业经验，线上线下相结合，借助微信线上活动“微信摇一摇”“理财通”“众筹”以及线下的“看房团”、“400购房咨询电话”，真正做到促进线上购房需求者到线下实际购房者的转换。
对腾讯房产的营销策略评价
（三）腾讯房产营销策略的优势
互动性强。互动性极大地增强了用户粘性及忠实度，腾讯、新浪网、百度是中国目前最具影响力三大网络媒体，用户对这三大媒体具有极高忠诚度以及用户粘性，互动性提升了用户的忠实度以及促进用户从购房潜在者向实际购房者转化。
用户基数大。腾讯以其强大的qq用户以及微信用户，使得腾讯房产用户量大，潜在用户多，尤其是微信用户的加入，为腾讯房产的发展以及营销手段带来巨大影响。
精准营销。使腾讯营销可控性更强通过市场调查，瞄准了18-45岁，以80后为主，有收入稳定、教育水平高的的职业人士为目标市场，凭借的后台数据库建设和微博、微信以及QQ推送，移动APP的开发等营销策略实现了精准营销
三、结论
构建房地产电商平台，不仅要优化房地产门户式网站的建设，还需整合资源，实现搜索引擎、社交媒体、移动互联网客户端等媒体平台的全面覆盖。在客户流量引入过程中，前期宣传，中期销售，后期服务都是必不可少的一环。真正的实现线上线下的转换，后台数据库建设到提供售后增值服务的一体化。消费者数据库的建立符合“互联网+”时代中消费者的需求多元化、个性化的要求。在建立后台数据库时，不仅涉及到分析消费者行为，从而实现高效、精准的营销，而且也是腾讯房产赖以生存的保障。线上宣传，消费者注册信息，访问网站，线下活动实名用户登记，与媒体合作等多种互动形式。在已有信息的基础上进一步挖掘与分析消费者行为，从而判断其需求，实现腾讯房产所宣称的精准的营销。
参考文献：
[1]王梅芳.关于房产营销的行为技巧探讨[J].广东科技，2011（16）.
[2]方黎明.腾讯网房产频道上线[J].中国地产市场，2011（07）.
篇3
［关键词］房地产；供应链；供应链管理；核心竞争力
1 商业房地产开发流程
在国内的一般性教科书上，根据中国的国情和实际情况，将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段。按照国际上传统的经典房地产著作，一般将房地产开发分为以下8个阶段：提出投资设想、投资设想细化、可行性研究、合同谈判、签署正式协议、工程建设、竣工投入与资产管理。
2 房地产项目供应链管理研究
依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析，结合供应链管理理论，建立如下图所示房地产项目供应链管理模型。
房地产项目供应链管理模型
2.1 模型基本说明
该模型不是直线供应链，而是横向和纵向交叉的网络供应链模型，决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程，而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的，不仅互为补充，而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以，4个流程虽处在供应链上的不同位置，但是它们之间互相“牵引”，形成了一个有机的管理创造系统，从而生产出符合市场需要的有价值的房地产产品。
2.2 模型的四个基本流程
模型包括4个基本流程模块：决策、计划和营销，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理，其中，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。
决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动，包含开发方式的决策，产品创意，开发流程与合作伙伴的确定，销售策略的制定等，其中也包含支持性的运作管理，如：确定商业房地产房型结构，布置方式和数量，具体开发计划进度，销售方式等。
土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂，随着我国金融市场的完善，资金来源渠道的多样化，采用何种方式获取资金是房地产企业亟待研究的问题。土地和资金可以看做是房地产产品的“原材料”，如何“采购”至为关键。
工程建设管理：指的是项目的勘察、规划设计和工程施工管理。勘察包括地形测量、工程地质和水文勘察；规划设计包括项目的整体布局，造型选择，与周边配套设施的结合，施工图设计等；施工包括施工单位、监理单位的选择，质量、进度和资金的控制，竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强，也比较容易控制。
运营管理：可以用四个统一来概括，就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端，但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上，而且很大一部分体现在对项目的管理经营上，所以运营管理流程是非常重要的。
3 房地产企业供应链管理研究
随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧，开发商若想可持续发展则必须根据企业和环境的特点，去发现、挖掘、整合内部资源和外部资源，运用供应链管理理论培育自己的核心竞争力，通过建立战略联盟的方式处理好合作伙伴相关行业关系，使得整个房地产开发流程的系统优化以达到控制和降低成本的目的，成功获取核心竞争力。
3.1 建立房地产企业供应链管理成本控制系统
按照房地产开发流程从商品房的形成到向用户交付使用商品房需经过商品房生产准备、商品房生产和商品房销售三个阶段，通过供应链进行成本管理，开发商在不同的阶段成本控制侧重点应有所不同。为了便于成本分析，简单地把商品房建造前后作为划分界限，将整个房地产供应链划分为上游、开发商核心企业和下游，成本也相应划分为上游成本、开发商内部成本和下游成本，进一步细化得出房地产开发企业的供应链成本控制模型。
供应链成本控制的最终目标就是控制用户成本，使其尽可能最小化来获取最大利润，以较低的成本向用户提供同等的价值或以同样的成本向用户提供更多的价值，特别是有助于实现用户所看重的核心价值。最有竞争力的房地产企业供应链不仅应使项目总成本优化，而且使房地产企业核心竞争力的特征体现在用户看重的核心价值上，还要体现在商品房保值、增值和对用户新需求的预测、识别和满足上，从而使房地产企业获取持续竞争优势基础的核心竞争力。
3.2 做全程供应链的管理者
全程供应链管理的实质就是为了快速响应客户的快速变化，有效缩短客户到供应商的响应周期，从而迅速并准确的满足客户的个性化需求。全程供应链管理重新进行了供应链的分工，合作、风险分担、利益共享的经营模式，企业的工作重心转移到整合供应链内部资源，判定供应链的内部分工标准，分配价值活动，传递需求信息，制定供应链管理的整体战略。
开发商主要是通过土地取得、市场分析等措施而取得投资收益。在市场竞争环境中开发商必须通过与房地产供应链的各组成部分进行讨价还价，从而取得本身利益的最大化。随着土地供应的市场化、房地产市场竞争的激烈化，市场逐步向买方转化，房地产企业在继续依靠供应链内部的优势地位获得利润的基础上，需要向满足消费者日益变化的个性化需求转移来保证既得利益不受损害。这就要求房地产开发企业转变思维和经营方式，站在全程供应链管理者的角度，从房地产供应链的内部竞争转向与其他房地产供应链的竞争，与设计商、承建商、供应商以及通往最终客户的下游环节结成伙伴关系。
参考文献
篇4
【摘要】近年来，微信发展势头迅猛，各行各业都在寻求借鉴微信发展的合适方式。房地产行业积极参与其中，微信现已成为房地产营销不可或缺的工具。本文以传播学“5W”为理论基础，以漳州万科城为例分析房地产项目微信传播的基本策略，探寻微信对于房地产项目营销的影响，并给出相应的建议。
关键词 房地产微信 5W模式 传播策略
微信是时下最热门的社交软件之一，它以移动网络为基础，用户可以实时收发语音短信、图片和文字，并支持视频聊天及多人群聊。2013 年10 月微信用户超过了6 亿。
随着微信的迅速发展，微信传播策略逐渐成为房地产企业和业界学者研究的对象。2012 年，首个房地产官方微信——碧桂园十里银滩上线，到今天，微信已成为房地产企业营销不可或缺的一个环节。本文试从拉斯韦尔“5W”模式出发，以传者、渠道、内容、受众、效果5 个方面对房地产项目微信传播进行详细探讨。最后再以万科项目“漳州万科城”为例，分析房地产微信当下的传播策略，对房地产营销的影响，并给出具体的建议。
一、5W 模式与房地产项目微信的传播策略
1、房地产项目微信的传播主体
房地产项目微信公众账号从属于房地产营销的一部分，通过向受众传播项目信息最终促进产品销售。传播主体包括促进房地产开发销售的一切代表方。其中包括广告公司、商和房地产开发商等机构。
一般来说，房地产开发商主宰着微信内容的制作和第一手传播，但也会委托相关及地产广告公司管理微信公共账号。
公司和地产广告公司依附于地
产项目，房地产开发商根据自己的需要委托他们综合产品信息、项目理念传达、营销活动等要求策划和创作微信内容。从前期策划到微信内容制作，房地产开发商始终起着决定性的作用。但微信内容的传播时间、元素搭配等，房地产开发商和及地产广告公司相互协作，以达到最优的传播效果。
2、房地产项目微信的传播渠道
房地产项目微信传播主要是以线上互动为主，通过微信公众平台进行传播。微信公众平台隶属于微信推出的公众账号管理平台，通过相关部门进行申请认定，在账号资料的真实、合法、准确和有效性方面承担一定的责任,具有一定的公信力。自2012 年8 月微信公众平台推出以后，就一直受到房地产项目的青睐。房地产项目注册微信公众账号，通过位置签名、二维码等多种途径向潜在购房者推广相关信息。
位置签名是房地产项目微信传播的广告牌，每个房地产项目微信公众平台都有独有的位置签名，当周围有人使用“附近的人”功能时。就能在其手机上显示房地产项目独有的个性签名。简单、简洁的房地产项目微信签名能够有效的传递项目信息。
二维码是房地产项目微信传播的在线电子商务。二维码是微信公司为了扩展微信使用人群开发的功能。通过线下推介，让人扫描，让客户关注房地产项目微信公众账号。极大的方便了房地产企业信息的扩散，有效的降低了营销成本。房地产企业通过公众平台，打造在线商场，制作在线楼书，推送自己的项目信息，潜在购房者足不出户便能接受到项目楼盘和商铺的最及时信息。通过线下系列活动，诱使客户扫描二维码，在客户收获一个新的项目资料同时，房地产项目也建立起同客户之间直接联系的强关系。
3、房地产项目微信的传播内容及表现特点
房地产项目微信通过线上传播，吸引意向客户参与互动，最终到案场完成交易，有效减轻了传统营销成本高、传播困难、时间地点局限性的不利之处，提高了购房者与开发商之间的沟通力。不同的房地产项目推送不尽相同的传播内容。目前来说，常用的房地产项目微信传播内容主要有以下几种：
（1）项目概况。介绍项目的基本情况，包括楼盘简介、基本户型以及相关基础配套介绍，通告项目基本信息诸如开发商、楼盘地段、大概面积、配套、项目定位、联系方式等各方面介绍。
（2）日常推送。包括项目活动及新闻类软文推送，主要以项目最新的活动营销信息为基础，同时夹杂一些有趣的新闻和本地消息，提高订阅者的阅读兴趣，巩固微信账号的粘着力。
（3）在线互动。包括推送
关键词 、智能服务和在线互动咨询，在线互动在购房者和开发商之间直接互动交流上架构了桥梁，房地产项目微信账号通过智能服务、
关键词 ，人工咨询等服务为购房者解答疑惑。
（4）会员及点评系统。微信项目会员制度进一步增加了顾客项目粘着力，开发商通过推出相应的预约看房团、论坛以及周期性会员活动，凝聚以项目为中心的用户粘度。点评系统中购房注册者可以书写对项目的印象，也可以参考专家对于项目的公正评价。点评系统进一步提高了顾客的参与性，提高了项目的公信力。
4、房地产项目微信的受众
房地产微信传播面临巨大的受众，2013 年数据统计，微信平台公众账号大众知晓率达92.6%，超过45.4%的微信用户低频使用微信公众账号，24.2%的微信用户频繁使用微信公众账号。2014 年通过对北京、上海、广州、深圳四个超大型城市用户手机上网数据统计，使用微信用户上线率已超过QQ，成为当下中国人最受欢迎的社交工具。而手机微信传递信息的人群广泛分布在70 至90 年代出生的人，他们的共性是高等教育出身，对新兴事物富有接受力。其中月平均收入在6000 元以上用户占据32.4%，月平均收入在10000 元以上占据8.3%，月平均收入在3000 元以下的占15.5%，不难看出，使用微信的人群，收入良好，有一定的购买力，和房地产项目受众有很大部分重合，这使得房地产企业利用微信平台推广项目成为了可能。房地产项目微信传播针对的是实际或潜在的购房者群体，根据微信营销理论，在微信平台内将购房者群体划分类型，又可区分为青年升级型、青年栖居型、老年改善型、富贵升级型、富贵休闲型、收租投资型以及占有投资型。简而言之，当下大多数购房群体都是微信的用户，或受微信的影响。
5、房地产项目微信的传播效果
房地产项目微信公众账号的出现改变了传统房地产营销、环境、户型价格是购房者在挑选房源时着重考虑的三大要素。传统房地产营销重视“体验——样板房户型展示”和“价格宣传——刺激购买”模式。为了完成这两样模式，首先要传播给受众项目楼盘的相关信息，以达到吸引受众到现场感受的目的。房地产微信能更精准的完成这个目标，和O2O 模式类似，微信传播先通过线上内容专门性推广，最终吸引客户到达现场促进交易。
房地产微信传播能更好提升购房者满意度。在房地产营销过程中，即使完全不用微信公众账号进行传播，也不过减少了地产项目传播的一种渠道，不会降低项目本身的吸引力。但一旦使用微信进行传播沟通，将显著提升现有的公众的知晓度和关注度。对项目销售形成助力。
二、个案分析——漳州万科城微信公众账号运营
漳州万科城是万科集团2014 年于福建漳州建设的全国第37 座万科城，总建筑面积达80 万㎡，是漳州少有的全配套大城项目。自2014 年4 月漳州万科城微信认证至2014 年6 月首次开盘大卖，微信粉丝破万，结合线下完成了“定制装修由你”等重大营销事件，万科集团利用漳州万科城微信公众账号完成了一次完美的营销。专业化的团队是漳州万科城微信传播成功的必要条件，漳州万科城聘请业内知名微信广告公司制作微信，并请专人把控微信出品。多渠道宣传促进了粉丝的快速增长，在营销现场和物料印刷上重视二维码的扫描；增加和粉丝之间的互动性，安排粉丝在线上投票选出自己心仪的装修产品，及时公布名单，迅速扩大了项目的影响力，提高了口碑。内容的时效性方面做到了当天制作，重视趣味性和互动性，一天一条的频率培养了受众的阅读习惯。
三、房地产项目微信传播策略
通过对房地产项目微信传播“5W”模式中五个传播要素的分析，以及对漳州万科城微信公共账号运营现状的探究，笔者认为当下房地产项目微信传播若想取得更优的传播效果，应当重视内容、语言和三个方面的传播策略。
1、微信内容的选择
房地产项目微信内容的策略包括项目品牌的维护和内容的控制，其中前者是前提，后者是日常工作。项目品牌的维护工作包括项目企业品牌的宣传和维护，要不遗余力的在任何时候和企业品牌相关的信息，最终给受众以深刻印象，灌输企业良好的正面形象。内容上要先研究针对的受众，按照受众的喜好安排微信的内容，同时注意重点，不要同时太多消息影响受众阅读，注意互动性和可参与性。
2、语言风格的选择
作为一个新型的媒体平台，微信公众平台拥有自己的独有语言风格，房地产项目微信应当选择适当的语言风格，让受众更好的接受。富有人情味是房地产项目微信平台吸引粉丝的前提，忠实的粉丝不可能长期阅读没有人情味的内容；个性化的语言有助于创造轻松的沟通交流圈，形成独有的圈层文化，让粉丝拥有归宿感。
3、合理的规律
房地产项目微信平台要重视微信内容的规律性，长期不会让粉丝失去热情，取消关注；过于频繁则会打扰粉丝的生活，影响粉丝的观感。适合的信息节奏能满足粉丝的期望，形成和粉丝之间平等交流的气氛。
参考文献
①杜普龙、郝生跃、任旭，《房地产项目微信营销研究》[J]《. 建筑经济》，2014（12）
②杜晓婷、李燕临，《微信传播策略及社会影响研究》[J]《. 中国报业》，2014（24）
③敖杰，《房地产企业微信营销研究》[D].重庆师范大学，2014
④蔡群峰，《我国房地产企业微信营销研究》[D] .广西师范大学，2014
篇5
关键词：微信；房地产；公众号
中图分类号：C935 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）26-0077-02
2011年，微信出现后，目前已经成为了中国消费者不可或缺的通讯工具。据统计，在亚洲地区，使用微信的用户量已经超过了6亿人，可见其受众面之广。微信不仅凭借自身的社交优势受到了消费者的青睐，也借助了微信公众号的强大营销和推送功能成为了绝大多数房地产企业营销的新手段。房地产企业利用微信营销具有天然的优势。一方面，微信庞大的用户基数为房地产企业开展营销传播提供了坚实的基础；另一方面，微信本身的特性更使其成为房地产营销的有力工具[1]。
一、微信营销在房地产营销中的优势
1.针对性强
房地产营销和其他行业营销不同，其消费者一般都是通过看地段、户型、物业等方面来决定是否购买房产，但消费者或许由于受到地理位置、天气等原因的限制不能很方便地到售楼部进行咨询，这时就可以通过扫描微信公众号进行添加查看户型、价格、效果图等信息。并且，微信公众号推送出的文章和消息也可极大激发消费者的兴趣，增加用户黏度。
2.相对于传统营销模式，营销成本低
传统销售媒介容易受到时间和地点的限制，并且由于信息的不对称性，受众难以随时随地掌握企业的营销信息。同时，传统销售媒介易消耗大量的人力和物力，营销成本高。但微信营销利于其公众号推送给其受众，可以不受时间和地点的限制，极大的利用了公众的闲散时间，节省了不少人力物力，达到营销的目的，营销成本相对于传统营销模式比^低。
3.信息交流互动性强
与传统的营销方式和微博营销的单一营销方式相比，微信营销更具有互动性。微信公众账号不仅实现了一对多的信息广播，还可以针对用户提出的问题进行点对点的交流回复[2]，收集消费者的反馈意见，利用数据平台统计消费者感兴趣的话题，然后对微信推送内容进行改进，提高消费者的阅读量。一旦文章质量高，消费者就会转发至微信朋友圈，提高了文章的阅读量，增加了公众号的点击率，间接提高了企业知名度和曝光度。
二、微信营销在房地产营销中的劣势
1.公众号内容同质化
由于微信营销在房地产行业的发展尚处于初期阶段，很多企业并没有系统的销售体系和团队，所以缺乏创新意识，公众号的内容同质化现象严重，包括项目概况、在售房源、企业概况、活动详情等内容；并且推送的文章也多是噱头十足，内容缺乏新意，有的甚至是照搬照抄，难以吸引消费者眼球，导致阅读量降低，甚至消费者取消对公共号的关注。
2.弱化了公众号的服务功能，强化了营销功能
微信公众号的目的是为了让房地产企业的消费者更加方便快捷的查询产品信息，获得相应的服务。但很多公众号为了达到营销的目的，弱化了公众号服务的功能，反而是通过推送各种各样的营销信息和活动信息来吸引消费者眼球，以方便把线上的消费者转移到线下进行消费。虽然营销功能是微信公众号存在的目的之一，但公众号的服务功能不能被弱化，一旦弱化，消费者可能会产生反感甚至厌恶的情绪，会丧失部分消费群体。
3.微信营销团队不专业导致客户转化率低
虽然很多学者认为微信营销相对于传统营销方式来说成本较低，但微信公众号队伍的不专业很可能会丧失部分消费群体。微信公众号不仅推送文章，不仅提供服务，同时，可以通过消费者的反馈、留言和询问掌握消费者在购买房地产时的心理和动机，通过分析这些数据，从而在日后的销售过程中改进销售方法和产品卖点，迎合消费者的消费心理，以更好抓住消费者，提高销售额。但实际上，虽然很多房地产商都开通了微信公众号，但由于没有专业的微信营销团队，导致分工不均、业务不专，没有把微信营销发挥到最好的状态也是微信营销在房地产营销中的劣势之一。
三、房地产微信营销的建议
通过对微信营销在房地产行业中的优劣势分析，笔者对房地产微信营销提出两点建议。
第一，打破常规，勇于借鉴，创新内容。由于微信营销在房地产行业中的内容同质性较强，所以笔者建议，微信营销团队要善于借鉴优秀公众号的灵感，勇于创新，推送出精品文章，在语言上和风格上更贴近消费者，提高消费者阅读量，增加用户黏度。
第二，加强员工培训。不断提高专业度优秀的微信公众号水平，不仅靠团队的协作能力，更要求团队能不断吸收新知识，挖掘出更多的公众号内容和功能，提高公众号的服务功能和影响功能。这就需要不断加强专业微信营销人员的培训，让其多学多用，提高专业度，从而提高公众号内容的质量。
总之，不管微信营销在房地产行业中存在着什么样的优劣势，随着微信功能的不断增多和完善和房地产企业对于其营销功能的挖掘，微信终将在未来的房地产营销中发挥越来越重的作用[3]。
参考文献：
[1] 贾林洋.浅析我国房地产网诶新营销传播的问题与策略调整[J].新闻研究导刊，2016，（2）：216.
篇6
关键词：房地产；档案管理；重要性；问题；措施
中图分类号：G271 文献标识码：A文章编号：
房地产档案管理是一项十分重要的基础业务建设，是房地产管理部门重要任务之一，是进行房地产行政管理和发展房地产业的必备基础资料，也是研究房地产业的过去、现在和将来不可缺少的依据。本文主要就如何加强房地产档案管理中存在问题及加强措施进行论述。
一、房地产档案管理的重要性
房地产档案是在房地产审批、建设、管理等环节中，形成的具有一定价值的文件、图纸、音像等不同载体形式的档案资料。由于房地产档案具有的动态性和广泛性特征，使其成为今后城市规划的决策依据，是我国实施财产清查的重要依据，也是解决房地产纠纷化解产权争议的主要参考资料。只有合理利用房地产档案，才能发挥其应有的作用，避免房地产档案资源的浪费。然而，从目前的房地产档案管理实际来看，房地产档案管理重资料管理，轻档案利用；重档案信息收集轻档案信息服务；缺乏有效的档案信息检索体系，档案管理人员的素质有待提高等。因此，加强房地产档案管理，合理利用档案信息为决策机构、人们生活等方面提供信息服务，具有非常重要的意义。
二、房地产档案管理中存在问题分析
从目前的房地产档案管理来看，我国房地产档案管理取得了相应的成效，基本上实现了信息化管理，档案数字化也在进一步推进，档案资料也日渐充实。然而，也不可否认，房地产档案管理仍然有一些不尽人意的问题，主要有以下几个方面：
（1）房地产档案的利用率低。建立房地产档案的目的，就是为了让档案用户使用，最大限度提高其资源利用率。而从房地产档案管理的实际来看，房地产档案的开放度极低，即使检察院要获取相关的房产资料，也有相当的难度，对普通老百姓来说，想利用房地产档案资料来化解纠纷，在当前实施起来很困难。
（2）档案信息服务形式单一。房地产档案管理部门所提供的信息服务不仅有限，而且服务方式单一，仅仅是相关的房地产政策、动态等，缺乏对用户的需求研究，难以提供深层次的信息编研服务。
（3）缺乏有效的档案检索体系。从目前来看，很多省市的房地产档案管理都实施了信息化管理，但是由于缺乏有效的检索体系，用户对档案信息的利用方式不熟悉，造成用户很难搜索到需要的房地产档案资料。
（4）房地产档案管理人员的素质差。随着档案数字化步伐的加快，提供高质量的房地产信息服务成为今后档案管理人员的主要工作内容，这就要求档案管理人员不仅要具有房地产档案知识，还要具有敏锐的信息洞察力，能够根据用户的需要，提供有价值的房地产档案信息给用户；同时还要具有相应的信息技术，能够创建动态的信息界面，这就使得仅仅具有档案管理知识的档案管理人员面临着素质与能力的提升问题。
三、加强房地产档案管理的措施
综上分析，面对以上房地产档案管理中存在问题，应采取以下几个方面的加强措施：
3.1 树立全员管理档案理念
城市房地产档案是城市房地产业务活动的真实记录，是城市面貌和发展的历史见证，是研究城市的发展历史、研究房地产业的发展历史及其规律的重要参考依据。因此，重视房地产档案工作的管理和发展，不只是房地产开发企业的一项一般意义的工作，乃是现代化建设事业中应有内容在档案管理工作中，不仅要真实地记录和留取材料，保证档案的真实性和可靠性，还要积极地开发和利用档案资源，为改革、发展和稳定提供必要且优质的服务。要通过学习档案法律法规以及档案管理知识，认识档案的功能和作用，树产全员参与管理、全员重视档案的观念，在房地产开发企业和各项管理工作中强化档案意识，以对历史负责的责任感奉献我们的聪明和才智。
3.2 实现档案管理的网络化
房地产开发企业应根据《档案法》对档案实行集中统一管理的原则，使之适应经营管理的据要，在直管公房档案管理上实行三级管理制。具体应采取集中和分级管理相结合的方法，建立档案管理领导小组，由其负资统筹、协调、组织和管理档案工作，中层科室应有分管档案工作负责人，并配备专职档案员，由其负责所在科室的档案收集、整理、编目、立卷、移文等工作。同时，要建立综合档案室，作为本企业档案工作的专业管理部门，以实现其输入 (收集、接交) 和输出 (利用) 的双重功能，把档案管理工作与全面的整体管理工作结合起来，提高档案的利用率及其利用价值。
3.3 加强房地产档案基础性工作力度
房地产是人民群众生活四大要素之一，其自然属性日益显现。原来房屋产别只有直管房产和单位自管房产，而现在私房房产、涉外房产、股份制房产不断增多，出现了房屋产权的多元化；原来房屋的结构分为钢混沛专混、石专木、简易四种并以砖混为主，而现在混合、钢混、钢结构己成为主流；房屋的设计用途由原来的以住宅为主，逐步发展为商业、教育、科研、办公等多种用途并存。因此，要加强对房地产档案信息的管理，必须加强房地产档案信息分类的基础性工作，使其更加衬合房屋的自然属性，更加便于档案的利用。要结合各地房地产档案管理工作的实际，采取多种方式：一是要建立房地产档案信息检索体系。对于不发达地区，要建立手工形式的档案信息检索体系，既要建立案卷级的，又要建立文件级的，以提高检索效率对于发达地区，要建立电子计算机档案信息检索体系，以满足利用者的计算机检索和 网络检索，实现档案信息资源的社会共享。二是要开发房地产档案信息资源，深化房地产档案信息的编撰研究工作，为城市建设决策、活跃房地产市场、服务广大群众提供系统的档案史料。三是房地产管理部门要解放思想，更新观念，变被动为主动，积极地为利用者提供优质的服务。
3.4 加速房地产档案现代化管理
房地产档案信息处理技术现代化实际上是一项系统工程，不能一蹦而就，必须分阶段有步骤实施。近期的主要任务是：编制完善的检索工具和提高系统的完全防范。计算机检索途径应有尽有，数据中的每一个产权要素都可以作为检索点包括产权更新信息、房地坐落自然信息、产权证管理信息以及模糊条件检索等等，为提权档案的查询、利用带来极大的方便。利用计算机处理信息的功能，编制各种检索工具，形成计算机检索与手工 互补的档案信息检索体系，以提供高效、便捷的查询服务。计算机应用保护了档案原件，又高效地满足利用者的需要。同时要提高系统的安全性。系统的安全性指的是保护系统硬件和软件免受 自然灾害和人为的破坏，做好防病毒工作 抓好用户权限管理只有保证系统的安全顺利运行，房地产档案管理现代化的目标才能得以实现，否则一切都无从谈起，因此做好系统的安全防范工作是重中之重。
3.5 提高房地产档案管理者的素质
实现房地产档案现代化管理，离不开高素质的管理人才。人才资源是实现房地产档案管理现代化的前提，是开发利用房地产档案的基本条件。因此，房地产档案管理的现代化，要依赖于档案人员素质的提高。加强房地产档案管理人员的培养，要着重抓好以下二个方面工作。一要提高思想政治素质。档案工作人员要牢固树立为社会主义现代化建设服务、为房地产事业健康发展服务、为人发群众服务的思想，需要既要懂专业知识，又要掌握计算机应用技术和网络技能，具有熟练驾驭计算机技术、灵活利用网络档案信息的能力；二要提高业务素质。房地产档案工作者必须具备扎实的业务基本功，熟悉和掌握房地产领域中的专业知识，努力成为行家能手。尤其要注重对房地产开发项目的前期管理，对己接收与保存的档案进行二次加工。同时还要熟悉本单位房地产档案所藏的数量、内容、价值、存放位置 ，做到得心应手，迅速调出案卷，准确回答查询者提出的各种问题。
参考文献：
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关键词：房地产开发;项目管理;环境问题;物业管理;改善对策
房地产业作为我国的新兴产业，是第三产业的重要组成部分，已成为我国国民经济的支柱产业，在摧进我国的城市化进程、改善人民生活和带动相关产业的发展中起了不可忽视的作用。但是任何事物都具有两面性，必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发过程、环境、物业管理等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展和影响了我国社会的和谐进步，必须加以解决。房地产开发具有一定的风险，尤其是当前国家政策时常调整，对房地产开发限制越来越多，开发商的风险进一步加大，眼下开发商说了算的卖方市场已经结束，完全进入了买方市场，用户购买更趋于理性，不再一拥而上，更多的是选择小区环境，楼盘的品质和物业服务。开发商应当顺应市场变化，把用户需求的放在第一位，做好前期市场调研工作，同时在质量和服务上下工夫，通过科学合理的项目管理，打造出精品工程，树立自己的品牌。
那么作为开发商，在实际开发过程中，如何发现管理存在的问题，完善管理过程，使最后的产品能达到开发商预期的目标，满足用户的需求，从而在市场上具有一定的竞争力呢，本人根据当前房地产经济发展中存在的一些普遍情况，并结合工作实际进行探讨。
一、主要问题分析
（一）项目盲目决策，没有认真细致的做项目可行性研究，供求结构矛盾明显
一是在当前国家宏观调控政策越来越严厉的背景下，房地产开发风险明显加大，但是个别开发商对政府的调控力度估计不足，没有请专业部门对市场和政策做一个深入的分析研究，用以往的经验代替可行性研究，对市场前景盲目乐观，增加了投资开发的风险。二是许多房地产开发企业未能提前对项目本身的特点和周边情况以及规划条件进行详细了解，缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。导致在做好方案后才发现问题，但已成事实，增加了不必要的额外成本，造成开发成本上升。
（二）开发商施工过程中随意改变性大，项目现场管理存在漏洞缺陷
个别开发商对项目施工方案和施工图重视不够，施工前没有对方案和施工图纸做认真细致的研究，施工中随意性大。在施工过程中发生了大量设计变更或者业主方应自己的要求进行过多变更，不仅造成工程不能顺利进行，延长了工期，还会发生索赔情况，更引起了项目的价格重新审核，工程造价脱离控制，超出工程概算。
施工现场管理机制不规范，现场人员责任不明确或权限不清晰，现场人员不能做主，事无巨细均要请示汇报，工程变更签证时，未能及时对工程变更签署意见，在重要施工阶段如果停工等待批复，会使进度计划得不到控制，影响施工工期，还会引起索赔。
（三）物业管理重视不足，物业服务缺失
房地产开发中物业管理的作用与意义主要体现在利用专业化管理方法提高城市管理的社会化及专业化程度，保护消费者的合法权益。物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，是项目管理不可分离的一部分。对前期物业不够重视，就相当于放弃了一个好管家。另一方面，物业管理招投标不良行为导致了恶性竞争。许多业主委员会不是以服务质量为衡量标准，而是简单地以价格为取舍，而物业公司则放弃管理质量而低价抢标，物业公司限于自身赢利和管理惰性，未能积极处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位，物业服务不到位等，造成用户不交或拖欠管理费，从而陷入恶性循环，导致物业管理市场的混乱。
（四）房地产开发中环境问题，贯穿于房地产业的始终
一是环境噪声污染：在房地产的施工进程中，不可避免的会产生噪声，而由于防止噪声的设备的简陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪声的产生，给施工现场周围居民的生活带来了巨大的影响。二是建筑垃圾和生活垃圾：由于缺少相关的规范，在房地产的开发施工过程中，大量的建筑垃圾随意倾倒，不仅对城市的景观有消极的影响，而且对周围居民的生活造成了很大的影响，破坏了区域的环境景观和环境质量。三是大气污染和水体污染：由于施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避免的会产生对大气的污染;建筑垃圾长期的也会产生大量粉尘，造成大气污染。四是房地产的室内环境污染：在房地产的开发过程中，为了节省资金、追求经济利益，开发商有可能会大量使用不合格的建筑材料和装饰材料，产生对人体和环境有害的气体，危害人体健康。
二、改善对策
（一）慎重项目决策，高度重视项目的可行性研究，改善房屋供应结构
可行性研究就是整个项目的第一步，将来几年内，公司的工作重心都将可能围着这个项目转，因此可行性报告的正确与否，将影响公司的生存发展。一要分析宏观环境，深入解读当前政策及预测今后一段时期内的走向，充分了解市场的特征，当地居民风土人情，用户的需求等等，二要了解意向开发土地的规划条件，地块周边情况，当地的规划要求，避免经验主义而造成错误判断，三要因地制宜，开发符合民众迫切需要的产品，做好投资决策分析，尤其是做好风险预测。
（二）高度重视项目方案和设计，加强开发建设的过程控制
做好方案和施工图设计，认真对待每个细节，特别是在建筑风格，当地居民生活习性，平面布局，主要材料等方面更要认真调研，一旦确定就不再更改。
施工过程管理必须明确质量目标，明确项目部管理责任。现场签证程序要明晰，责任分明，公司要放权给现场管理人员，明确规定管理人员的权限，及时处理施工中遇到的问题，在特殊情况下，可以先报告设计单位，征得口头许可，做好相关记录，事后要及时补办相关手续。
（三）未雨绸缪，物业公司提前参与进驻
物业公司提前参与进驻，不仅可以提出实用的建设性意见，提升项目档次，还能使在功能上更加人性化，使用更合理，对整个项目的运作是十分有利的，调动物业公司的服务积极性和工作主观能动性，做好物业服务工作。物业公司应明确服务范围，制定岗位职责，提高服务水平，针对市场需求，提供层次服务，市场竞争中企业求生存，归根到底要能提供称职的服务，物业管理的服务内容主要包括公共设施、设备的运营与维修，治安保障，保洁绿化等，严格按合同办事，避免急功近利的短视行为，要制定长期稳定发展的规划，处理好与用户的关系，进入可持续发展的良性循环。
（四）完善现有的房地产开发环境影响评价制度，为房地产真正的“绿色”开发提供可能
加强对房地产开发环境问题的防范，应该将所有的可能产生环境问题的房地产开发都纳入环境影响评价的范围，加强公众对房地产开发环境影响评价的参与，加大公众的参与力度，能够使环境影响评价更好的体现环境相关人的利益，进行更加完整、全面的环境影响评价。对可能产生的各种环境问题都应该有明确的评价方法，对房地产业中可能产生的、环境噪声污染、建筑垃圾、大气污染和水体污染、对生态系统的影响、房地产的室内环境污染等环境问题，必须要有明确的评价的标准，任何一项不符合标准都会对该项目的进行产生影响。对进行环境影响评价时未预见的新的环境问题，及时制定预防措施或者治理方案。
三、总结
房地产业作为国民经济的支柱产业，其支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。一方面，房地产业的发展是满足人民群众基本生活需求的需要;另一方面，房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性的物质条件。总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开开房地产业的持续、快速、健康发展。但是，我国目前房地产业在房地产开发中存在的以上问题则限制了我国房地产业的持续、快速、健康发展。因此，为了摧动我国房地产业的持续、快速、健康发展，必须对这些问题加以重视和解决。开发商是项目开发过程的组织者，同时也是投资者和收益者，不能一味追求利润的最大化而忽视了用户的利益，应在品牌上下功夫，做好项目各个过程的管理，实现项目的成功建设和各方的利益。
参考文献：
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[2]程信和、刘国臻.《房地产法学》.北京大学出版社
[3]廖英敏.当前我国房地产市场形势分析.载《中国房产信息》
[4]高伟生、何枫林.房地产开发与环境意识.载《环境科学发展》
[5徐建明、王洪卫.《物业管理法》.上海财经大学出版社
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据悉，10月22日国家发改委批复同意了三条铁路项目和新建五家机场的可行性研究报告。其中，三条铁路项目包括黔江至张家界至常德、商丘至合肥至杭州、郑州至万州等项目；五家机场包括批复新建吉林省松原民用机场、青海省果洛民用机场、内蒙古扎兰屯机场、云南省澜沧民用机场、贵州省仁怀民用机场。
公告显示，三条铁路项目的总投资金额为1445.16亿元；五家机场的总投资额为54.9亿元。此番发改委密集批复基础设施项目，释放出稳增长的信号。
手机用户：前段时间因为反腐形势所迫，好多基建项目审批都扎堆了。现在看来是步入正轨了。
愣头青BF：路通财通，有利于推进城市化，保GDP增速。
燕霞朝晖：不快点批复新项目，GDP的增速要保不住了。
壶中行者：还是靠基建投资拉动增长，黔驴技穷。
手机用户：仁怀建机场有些失误啊，遵义机场到仁怀不过一个半小时路程啊，重复建设！
房地产开发景气指数处21个月低值
10月21日，国家统计局，2014年前三季度房地产开发增速连续9个月回落，景气指数也下滑至94.72，为2012年11月以来的21个月最低值。其中，全国房地产开发投资增速同比名义增长12.5%，创5年来新低。上海易居房地产研究院研究员朱光表示，在库存压力较大的情况下，房企对后市的预期偏谨慎，工作重点放在了去库存、缓解资金压力方面，导致投资力度放缓。
任志强：低到谷底才回头。
清明冢前菊：房价一如既往的高。
数据分析工作者：稳定土地价格是当前防范系统性风险的核心，房地产政策松动是必然方向。
焦l君l杰：从始至终一直觉得搞房地产的就是合法的“洗黑钱”，高息贷款拉动房地产业持续繁荣，造成经济泡沫。
用户3554899285：只有死一大批开发商以后，中国地产才有救。
年内反垄断罚单约18亿元 下一步剑指行政垄断
从奶粉到白酒，从微软到高通，从奥迪到奔驰，本届政府执政以来，中国反垄断执法进程开始提速，几次重大反垄断行动震惊业界，今年中国反垄断所开罚单粗略计算已接近18亿元。近日发改委反垄断局局长许昆林透露，下一阶段反垄断调查工作重点将有所转移，滥用行政权力、排除竞争和地方保护主义将是调点。即将反垄断调查工作重点转移至破除各种形式的行政垄断。
江河入海008：先从两桶油、中移动开刀。
燕赵侠客888：在法律上彻底解决行政垄断问题。
手机用户：中国通信行业最垄断，特别是移动公司，为什么不罚它？
手机用户：用科学方法收电费，企业用多少电交多少钱，请将变压器座机费去掉。
民生1使者：应该对银行和邮政快递这些开处罚单了，钱袋子都被银行坑完了。
业内称速腾打补丁为省钱 全换独立悬架或需数十亿
近日，一汽大众宣布自2015年2月2日起，在中国召回2011年5月～2014年5月生产的新速腾汽车，涉及车辆为56万辆，通过在“在后轴纵臂上安装金属衬板”的方法来解决此前消费者集中反映的“断轴”问题。据多家媒体报道，多数消费者并不认可该方案，有业内人士指出，由于成本问题，大众肯定不愿意按照消费者的要求更换新的独立悬架，如果将56万辆车全部更换为独立悬架，其成本可能高达数十亿元。
手机用户：大众初衷为了节省成本，低价抢占同级别市场。和老款速腾售价相近，只能通过减配来和对手竞争。结果减配的却是涉及汽车安全的重要部件。
用户p7vpa1qn6v：打补丁这种馊主意都想的出，拿五六十万人的生命不当回事。
手机用户：下辆车果断放弃大众。
手机用户：关键是质检总局，这样的召回方案也能通过。
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关键词：房地产的信息化 背景 内容 发展 影响
我们知道，房地产业信息化是指在房地产业生产经营活动的各环节全面开发和应用现代信息技术，广泛深入的开展信息资源生产、集中、沟通、使用以及其他服务，最大限度地发挥信息的社会和经济的效益过程。本文对此展开一个深入的分析。
1 房地产行业信息化的历史
近些年来，很多城市充分利用信息技术，不断探索和开发了许多关于房地产政务管理的计算机软件，工作效率得到了大大的提高，政府对房地产市场的监控和预测能力得到了完善，行政管理得到了有效的改进，我国房地产信息化建设取得了很大的进步。利用区县联网的管理系统，北京市房地产登记交易中心获得了许多房地产市场的主要数据。石家庄市利用商品房网上出售系统，有效监控了商品房的销售市场，提高了工作效率。上海市开发应用了住房公积金管理软件，实现了住房公积金的发放、住房公积金的管理申请与审批的电子化。一些房地产业协会和学会也加强了“信息化”的应用，如成立了“中国物业管理协会网”和“搜房网”等。
虽然我国房地产行业的信息化水平有了很大的进步，但与发达国家和地区仍然有很大的差距。特别是我国经济发展东部发展快、中部发展一般、西部发展缓慢，急剧不平衡，使我国房地产行业信息化的发展参差不齐，不同区域房地产企业对市场的投资额也存在着巨大差异。这都需要我们的努力，使我国房产信息化继续快速提高。
2 房地产行业信息化的意义和必要性
在十的报告里，提及信息、信息化、信息网络、信息技术与信息安全等关键词有19处，十把“信息化水平大幅提升”纳入全面建成小康社会的目标之一，而且还明确提出“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”。十报告充分强调了信息化战略的重要性和迫切性，房地产行业由于其企业管理层级多、专业分工复杂、区域分散等管理特点，对于信息化有着特殊的需求和要求。因此，整体规划、一体化建设逐渐成为业内信息化最热门的谈论对象。
3 房地产信息化建设的内容
一般说来，房地产业信息化建设包括房地产投资以及与之相关的房地产政务等几个子系统的信息化建设。房地产业信息化建设是一项繁琐、艰巨、漫长的系统工程，因为它涉及到房地产经营管理和市场营销等各个层面。信息化被运用到房地产企业项目、房地产营销、房地产投资、房地产政务几个方面，以下是具体的内容：
3.1 房地产企业项目信息化 房产企业项目管理信息化。房产商更加注重信息化总体规划，在项目生产施工阶段，项目管理可以通过信息化手段进行。项目管理信息化是指房地产企业利用计算机信息技术，为了提高房地产企业决策能力、开发范围、经营范围、物业管理的水平，通过对信息资源的整合和利用，从而提高房地产企业的经济效益和市场竞争力。
3.2 房地产营销信息化 实现信息化营销是营销信息化建设的目的。所谓信息化营销，就是利用计算机技术和互联网所进行的市场营销活动。最近几年以来，信息营销的发展为房地产企业提供了一个新的渠道，它不仅对房地产企业的管理、运作、流程和房地产产品本身产生了影响，而且对房地产企业的营销产生了重要的影响。
3.3 房地产投资信息化 是指对房地产投资效益预测、投资风险评估与防范、投资环境评价和投资项目选取等的信息化管理与解析的系统。
3.4 房地产政务信息化 是指各级政府对与房地产业发展、企业上市情况、经营情况、房屋出售价、土地出售价房地产企业成长等有关的数据、法律和政策等信息，按照一定流程在相关网站上及时的更新。营造房地产业发展所需的良好外部环境需要房地产政务信息化、房地产市场也需要房地产政务信息化。
3.5 房地产信息化领域拓展 信息化不仅在房地产开始应用，与它相关的合作伙伴也开始不得不进行信息化的应用，不然数据无法对接。以前只是开发商，现在包括公司、中介公司和物业公司都相继进入信息化领域。开发商买了销售管理系统，商也要跟着买，这样数据才能融合。
4 房地产行业信息化建设存在的问题
目前，在房地产业的整体发展中房地产业信息化发展是比较落后的，存在的问题有：房地产信息资源不集中、宣传不到位、使用率低、流通受阻，技术应用差、不成体系，硬件强、软件弱等。要达到房地产企业及管理部门的自动化、智能化，还有一段距离。许多企业走向“地区化”、“全国化”也将降低管理效率，提升了管理的难度。下面我们就房地产存在的一些挑战进行分析。
4.1 房地产企业本身对信息化的认识仍然存在很多不足之处 房地产企业缺乏实施信息化管理的内在动力。由于其产品存在明显的地域性、完全的不同质性和土地等成本的不可见性，房地产企业依然是幸存的一例。该行业的老板不改变现有的管理模式，也可获得高额利润率，因此，他们缺乏内在驱动力去探索信息化。
4.2 网络基础设施配备较差 我国房地产行业信息化硬件投资建设起步较晚，网络在我国尚处于发展的初级阶段，基础设施配备较差。
4.3 网站建设水平不高 我国现有房地产网站大大小小总共有2000多个，但高水平的房地产网站屈指可数。网站设计总体水平较低，页面单一，重点不突出；网站信息咨询服务系统不完整，权威性低，受众面窄；缺乏吸引顾客的多元化操作。
4.4 企业ERP不融合 企业ERP是一个以管理会计为核心的信息系统，识别和规划企业资源，从而获取客户订单，完成加工和交付，最后得到客户付款。它强调的是物流、资金流、信息流和工作流的协同，而在房地产企业中，涉及到物流的很少，也就造成了房地产企业对ERP从根本上的不融合。
5 房地产行业信息化发展趋势
5.1 集成的企业IT平台 竞优房地产行业全面解决方案既是企业级安全及控制平台，又是强大的电子商务、沟通通讯和数据集成平台。竞优房地产行业解决方案的应用全部基于互联网方式，使供应商、承包商、监理、律师、银行职员、中介、客户、企业员工在任何时间、任何地点均可方便地以WEB登录方式进行相关的业务操作，真正做到“集中管理、全球应用”，并实现了整个系统的统一规划和实施布署，统一的应用升级与。
5.2 强大的业务功能 竞优软件提供了强大的业务模块及操作功能，支持多公司、多项目、多种物业形式的开发、销售及管理，胜任多语言、多币种操作。所有操作及管理模式均来自于竞优软件公司长达二十年的实施经验，完全符合行业标准及政府相关政策的规范要求。竞优软件涵盖了物业销售、物业租赁、物业管理、成本管理、财务管理、行政管理等与企业管理相关的各个领域，并实现了各领域子系统之间业务门户、业务流程及业务数据的全面集成。
5.3 良好的易用性 竞优软件具有良好的易用性和友好的客户端界面，可根据实际需求对每一功能界面做编辑界面视图、调整排序方式、组合过滤条件、编辑列表视图、设定查询条件、设置帮助条件等操作，设置过的界面会按照用户操作习惯显示出来。此外，系统提供实时在线帮助，不管系统应用到任何模块之下的任何功能，点击帮助，都会出现该模块的操作说明。
5.4 具有战略意义的业务信息 及时获取业务信息对业务成功至关重要，站在企业高度、具有战略意义的业务信息汇总无疑是帮助决策最有力的武器。竞优软件提供完善的综合业务统计功能，可通过四通八达的计算机数据网络进入各个系统的相关业务模块，根据权限给不同企业、不同部门的各级用户随时提供关键、明晰的业务统计数据，通过点击汇总数据还可钻取到最底层的业务明细信息，为用户构划出一幅全面的企业运作指标图，提高企业决策者的业务前瞻能力。
5.5 统一的文档管理 灵活的附件管理功能方便用户在业务操作中将相关附件从本地计算机上传到系统文档库中，供所有员工查询浏览。统一的文件夹管理不仅使员工上传文档时归类更加明确，而且能使企业用户通过各自的合法权限对文档进行快速查询。统一的文档管理有助于企业提高文档存储质量、文件查询能力以及员工从文档中学习的能力。
6 结束语
房地产行业信息化需要政府部门的引导和扶持，信息化的过程是一个创新的过程，在这个创新过程中，需要把信息化的技术转化成生产力，而转化关键是要运用信息化的功能推动房地产行业的发展。只有加强产业合作，合理利用信息化，才能大大提高生产力，满足人们日益增长的物质需求。
参考文献：
[1]王宏德.房地产管理中的计算机应用[J].科技风，2008（11下）：118.
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【关键词】价值工程；房地产项目投资；应用
1、引言
价值工程不仅关注工程管理中的局部环节和特性的管理技术，作为一种整体性管理技术，其独有的整体功能成本分析方法和多学科团队工作方法，在高速发展的中国房地产工程界、管理界具有非常大的应用空间。
2、价值工程
2.1价值工程的定义
按照国家标准局的国际GB8223-87《价值工程基本术语和一般工作程序》的定义，价值工程（Value Engineering）的概念可叙述如下：价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高研究对象价值的思想方法和管理技术。
价值工程（V）=功能（F）÷成本（C），功能（F）就是产品能够满足消费者某种需求所具备的功能；成本是指产品的全寿命周期成本，它是为实现功能所要消耗的一切资源的货币表现。产品的价值与产品的功能成正比例关系，与产品的成本成反比例关系。要提高产品的价值，可以采取以下措施：即功能不变，成本降低；成本保持不变，功能提高；提高产品功能，同时降低产品成本：产品功能略有提高，成本有大幅度下降：产品成本略有提高，功能有大幅度提高。
因此，价值工程的定义包括四个方面：
（1）着眼于寿命周期成本
寿命周期成本（Life Cycle Cost）是指产品在其寿命期内所发生的全部费用（Charged in Full），包括生产成本（Production Cost）和使用成本（Use-cost）两部分。
生产成本是指发生在生产企业内部的成本，包括开发、设计、制造的费用；使用成本是指使用过程中的各种费用的总和，它包括运输、安装、调试、管理、维修、耗能等方面的费用。
在寿命周期成本的构成中，一般由于生产成本在短期内集中支出并且体现在价格中，容易被人们认识，进而采取措施加以控制。而使用中的人工、能源、环境、维修等耗费常常是生产成本的许多倍，但由于分散支出，易被人们忽视.如果单纯追求生产成本的降低，粗心设计，偷工减料。那么其建造质量就会非常低劣，使用过程中的维修费用就会很高，甚至有可能发生重大事故，给社会财产和人身安全带来严重的损害。因此，价值工程中对降低成本的考虑，是要综合考虑生产成本和使用成本的下降，兼顾生产者和用户的利益，以获得最佳的社会综合效益。
（2）价值工程的核心是功能分析（Fuctional Analysis）
功能是指研究对象能满足用户某种需求的一种属性，即产品的具体用途。功能可分为必要功能（Necessary Function）和不必要功能（Unnecessary Function），其中必要功能是指用户所要求的功能，以及与实现用户所需求功能有关的功能。
价值工程对产品的分析，首先是对其功能的分析。通过功能分析，从而在改进方案中去掉不必要的功能，补充不足的功能，使产品的功能结构更加合理，达到可靠地实现使用中所需功能的目的。
（3）价值工程是一项有组织的管理活动
价值工程研究的问题涉及产品的整个寿命周期，涉及面广，研究过程复杂，如一项房地产产品从设计、开发到完工，要经过房地产企业内部的许多部门，一个降低成本的改进方案，从提出、实验，到最后付诸实施，要经过许多部门的配合，才能收到良好的效果。因此企业在开展价值工程活动时，以适当的组织形式组织起来，共同研究，发挥集体智慧，灵活运用各方面的知识和经验，才能达到既定的目标。
（4）价值工程的目标
价值工程的目的是要从技术经济的结合上去改进和创新产品，使产品既要在技术上可靠实现，又要在经济上所支付费用最小，达到两者的最佳结合。而“最低的寿命周期成本”是价值工程中的经济指标，“可靠地实现所需功能”是价值工程中的技术指标，因此，产品的价值越高其技术与经济的结合也就越难，从这个角度上讲，价值工程的目标体现为产品价值的提高上。
价值工程与一般的投资决策理论不同，一般的投资决策理论研究的是项目的投资效果，强调的是项目的可行性，而价值工程是研究如何以最少的人力、物力、财力和时间获得必要的功能的技术经济分析方法，强调的是产品的功能分析和功能改进。
2.2价值工程的工作程序
综合研究（Comprehensive Study）是综合各方面情况来制定解决问题的方案。
方案评价（Evaluating Schemes）是对提出的多种设想和方案进行评价、筛选、择选，以确定和选择最佳方案。最后，方案还要付诸实施，以达到价值工程改进价值工程对象、满足用户要求的目的。
3、房地产项目投资目标优化的理论
工程造价管理目标的优化是指以系统工程的理论和方法为指导，从全局的观念出发，通过一系列的方法和手段达到工程造价管理目标的行为.系统工程则是用科学的方法规划和组织人力、物力和财力，通过最优的途经选择已获得最理想、最经济、最有效的效果。
房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业，在整个国民经济运行中占有重要地位。房地产项目投资管理目标优化对于提高固定资产投资的效益具有十分重要的作用，其意义在于可以为项目决策提供可靠的依据，有利于促进资源的有效利用，有利于降低房地产项目投资成本。
4、价值工程房地产项目投资管理目标优化中的应用
价值工程兼顾了产品的价值、功能、成本三者之间的关系，它重在提高价值。目前而言，价值工程在房地产工程项目投资管理目标优化中主要应用于两个方面：一是方案的优选，即对若干方案通过价值工程理论选出价值（V）最大的方案；二是方案功能成本的改进，即对方案的各项功能成本进行分析，通过价值仅（V）大小提出改进意见。
价值工程可以为建设节约型社会以及企业持续创新提供新的思路和科学方法。通过使用价值工程进行决策分析，在投资项目的可行性研究、设计、施工和运营等环节，可以确保项目能够最大限度地节约材料、能源，优化工作流程，提高房地产项目的投资可靠性。
参考文献：
[1]张彩江，复杂价值工程理论与新方法应用，北京：科学出版社，2006.
[2]谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2003.
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