房地产市场建议范文

导语：如何才能写好一篇房地产市场建议，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、未来一年房地产市场将大幅调整

目前,国家出台的调控政策对房地产市场已产生较大影响。1―6月全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,增幅比1―5月回落7.1个百分点,比1―4月回落17.4个百分点。其中,6月份全国商品房销售面积较去年同月减少了302万平方米,下降3.2%。房地产市场周期波动规律表明,销量变化是房地产市场调整的领先指标,在销量下降3―6个月后,房地产投资和房价也将随之出现调整。如果现行调控政策一直持续,预计2010年下半年到2011年上半年房地产市场将出现与2008年相似的大幅调整状况。

《通知》出台后,由于对二套房开始实行严格的信贷政策,这不仅会打压投资投机性需求,客观上也影响了数量更为庞大的改善型需求,受此影响,预计未来一段时期商品房销售面积将持续回落,三季度销售面积同比降幅将会加大,预计到9月底或10月份,商品房累计销售面积将出现负增长。

房地产开发投资状况主要受房地产开发企业资金来源情况的影响,对房地产开发企业信贷和融资等方面的控制意味着其对外融资难度在加大,商品房销售面积的回落则预示着房地产开发企业通过市场销售获取的资金在短期内也并不乐观,综合考虑两方面影响,预计从四季度开始,房地产开发企业将感受到资金紧张的压力,并会因此而放缓开发进度,投资增速将开始回落,2011年上半年,房地产开发投资增速将回落到15%以下。

商品房价格的变化主要取决于市场供求形势和房地产开发企业的资金状况,只有在市场供大于求、房地产开发企业资金比较紧张的情况下,商品房(新房)价格才可能出现实质性的调整。今年前几个月,房地产市场供求总体处于紧平衡状态,而2009年商品房销量的大幅增长和价格的明显上涨则使开发商的资金状况处于历史最高水平,这也是为什么调控政策出台后,虽然销量下降,但新房价格仍继续上涨的主要原因。由于目前新开工面积快速增长,销售面积在快速回落,受此影响,从下半年开始,市场供求形势将开始发生变化,短期内房地产开发投资的增加和资金来源的减少,预示着开发商在四季度将开始感受到资金紧张的压力,这也预示着新房价格的实质性调整将出现在四季度,2011年上半年价格调整压力将可能进一步加大。

二、房地产市场调整的理想模式

目前,我国正处于城市化加速期,未来10年我国城市化率有望年均提高1个百分点左右,即每年需要为1300万左右的城镇新增人口提供住房。经过多年的快速发展,虽然城镇人均住房建筑面积已接近30平方米,但在结构、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高,绝大多数居民仍需要持续改善住房条件。同时,我国住房建设中有相当大的比例是通过拆旧建新实现的,这意味着要满足城镇居民的住房需求,新建住房总量还要更大一些。总体看,未来10年,我国仍需要房地产市场保持持续较快发展。

2003年以来,针对部分城市房价上涨过快等问题,我国一直对房地产市场进行调控,在保障房地产市场平稳运行、抑制房价过快上涨等方面发挥了一定作用。但也要看到,到目前为止,房地产市场大幅波动的状况并未改变,特别是2007年以来,房地产市场呈现出大起大落的特征,保证房地产市场持续稳定健康发展正面临越来越严峻的挑战。

受经济波动、利率变化等因素影响,房地产市场出现周期性波动是正常的。但如果房地产市场在短时期内反复出现大幅波动则表明市场运行存在较大问题,这不仅不利于房地产市场自身的持续健康发展,也会对宏观经济的稳定运行带来较大冲击。因此,必须尽快改变市场大幅波动状况,寻找一种市场调整的理想模式。

满足居民的居住需求是房地产市场持续发展的根本动力,而保证房地产市场的平稳运行则是市场持续健康发展的基础。基于此,需要将绝大多数居民能够持续改善住房条件作为房地产市场发展的首要目标,将保持房地产市场平稳运行作为调控目标,在此基础上,统筹考虑居民购房支付能力、房价、销售量、房地产投资等主要监测指标变化,确保在未来10年左右的时期内,房价能够在合理的水平上正常波动,使销售量和房地产投资稳定增长。

三、政策建议

保证房地产市场平稳运行的关键是要保证供求基本平衡。由于现行政策在调控房地产市场的供求方面还存在一定缺陷,为避免房地产市场再次出现大幅波动的情况,本文建议应进一步完善相关政策,以保障房地产市场持续健康的发展。

第一,对改善型需求和投资投机性需求作出明确界定,鼓励改善型需求,进一步抑制投资投机性需求。假定购房人群年龄集中在20―64岁区间,首次置业的年龄集中在20―34岁,根据城镇人口年龄分布情况可以推断首次置业者占全部置业者的比重只有1/3左右,而二次以上购房的比例在2/3左右。在二次以上购房的群体中,大部分属于改善型(卖旧买新或新购买一处房产,但最多同时拥有两套住房),也会有一定比例的投资投机性需求。由于目前在政策上并未对改善型需求和投资投机性需求进行准确区分,在对需求进行调控时,出台的政策要么是同时鼓励两种需求,要么是同时抑制两种需求,从而造成这两类需求的大幅波动,进而造成房地产市场需求的大幅波动。由于改善型需求也是自住型需求,与投资投机性需求具有本质差别,不管是为了持续改善居民住房条件,鼓励梯度消费,还是为了房地产市场的稳定运行,都要求进一步明确改善型需求和投资投机性需求的划分标准,在此基础上,对改善型需求和投资投机性需求实行差别化政策。考虑到政策的可操作性,建议将个人在购房后同时最多拥有两套住房界定为改善型需求,而将购房后同时拥有三套及三套以上住房界定为投资投机性需求。在明确区分改善型需求和投资投机性需求的基础上,宜尽快放宽对改善型需求的限制政策,不再对属于改善型需求的信贷执行1.1倍利率,贷款利率恢复到正常利率水平或由商业银行自主确定,同时根据改善型需求的特点继续执行高首付政策。由于投资投机性需求对市场的负面冲击较大,建议进一步加大对投资投机性需求的抑制力度,对北京等投资投机性需求比例较高的部分城市,要出台具体政策严格限制投资投机性购房,如禁止非常住人口(可将不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的界定为非常住人口)购房,在个人(常住人口)已拥有两套住房的情况下,不允许购买第三套及以上住房,防止少数个人或机构凭借资金优势大量进行投资投机性购房,干扰市场的正常运行。

第二,实行稳定的住房金融政策,防止住房金融政策频繁调整对房地产市场需求的冲击。目前居民购买住房绝大多数需要从银行贷款,首付、利率等金融政策的变化会直接带来居民购房能力的变化。2007年四季度以来,我国对购房首付和利率政策进行了几次调整,特别是在住房贷款利率方面先后实行过1.1倍利率和0.7倍利率政策,利率的大幅变化直接影响到居民购房能力的变化,并进而影响到市场需求的大幅变化。为保障房地产市场的平稳运行,建议不宜频繁调整首付政策,可根据物价和宏观经济运行情况及时调整基准利率,但不宜对住房金融利率政策实行频繁大幅调整,而应长期实行中性的住房金融利率政策。

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关键词：南昌市；房地产市场；泡沫

中图分类号：F127.56　文献标识码：A　文章编号：1003－4161(2011)03－0052－03

一、房地产泡沫及其成因

美国著名经济学家Charles P.Kindleberger认为：房地产泡沫可以理解为房地产价格在一个连续的过程中保持持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者――随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。简言之，房地产泡沫就是房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。

一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面。

(一)土地稀缺

众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的生产生活等切身利益息息相关。由于土地的有限性，且房地产兼有资产和消费品两重性，从而使人们对房地产价格的上涨存在着很乐观的预期，导致土地价格的上扬，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。

(二)投机需求膨胀

投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。而市场上总有一批从众参与者，他们没有足够的信息来源，也观测不到准确的信息，他们对未来预期的形成主要依赖于市场上其他人的行为来选择自己的行为策略。由于从众行为的出现，导致当有少数人预期房价上升而购房投资时，有更多的人也会增加对房地产的投机需求，使房地产的价格上升。这种行为一旦形成你追我赶的态势，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

(三)过度放贷

金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。由于房地产价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，大量银行资金的介入，进一步地加剧了房地产价格的膨胀和泡沫的产生。

(四)投资渠道狭窄

随着南昌市经济发展，市民手中积累了一些财富，让这些资金保值增值是他们日思夜想的问题。老百姓的资金没有地方投资，钱放在银行储蓄，大家不甘心，因为相对于通货膨胀来说，利率很低。目前，南昌市实体经济的投资渠道明显偏窄，很多行业都是国有资本在垄断，民间资本难以进入。由于实体行业投资渠道受限，且受金融危机的影响行业利润下降，于是股市和楼市变成了他们寻求的有效投资通道。相对于股市，房地产这种固定资产更具有保值增值的效果，大量资金自然涌入房地产市场。

二、房地产泡沫的危害

(一)造成经济结构失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。但每个行业都是社会必不可少的，而且作为经济发展的龙头也不一定就只有房地产一个行业。房地产只是一个阶段经济发展的龙头，良性发展时龙头作用显著；然而房地产不可能成为永远的龙头，如果一旦失去控制，那就可能成为危害经济、社会健康发展的祸首。房地产泡沫把经济发展引向崩溃的边缘，重蹈日本、中国香港、美国、迪拜等房地产泡沫带来的严重经济危机。

(二)导致金融危机

房地产业与银行的关系非常密切，这主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%－30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%－40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。房地产泡沫把银行变成了房贷银行，使得银行资产骤然增高风险，而一些需要资金的生产企业贷款大量减少，长此下去，随着房地产泡沫的破裂，银行也将风险大增，危害国家的金融安全，并引起连锁反应。比如2008年美国房地产次贷危机引发的全球金融危机。

(三)引发政治和社会危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，企业财务营运逐渐陷入困境，大量的工厂倒闭，失业人数剧增，居民实际收入下降。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境，进入经济危机的恶性循环。在经济危机下，犯罪案件会激增。马来西亚1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机将逐渐加剧。

三、南昌市房地产市场泡沫分析

目前，判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通用的指标有房价增长率与GDP增长率之比、房地产投资额与固定资产投资额之比、房价收入比、租售比。其他的一些指标还有空置率、施工面积与竣工面积比等等。我们将运用房价上升幅度与GDP增幅之比、房地产投资额与固定资产投资额之比、房价收入比三项指标，采用数据对比法来分析评价南昌市房地产市场2007年至2010年期间的泡沫问题，并提出一些对策建议，希望有助于南昌市房地产市场的健康发展。

(一)房价增长率与GDP增长率之比

房价上升幅度与GDP增幅之比是测量房地产相对于实体经济(GDP)增长速度的动态相对指标。GDP增长率反映的是用货币表示的居民可供最终消费的商品和劳务的实际增长程度。其中，该年的当年价国内生产总值与该年不变价国内生产总值的比值，即为国内生产总值平减指数，既反映了私人消费品，也反映了公共部门、生产资料和成本、进出口商品和劳务的价格变动程度，比一般的物价指数吏综合。房屋及相关的建材等行业的商品和劳务作为其中一部分，其价格走势当然与国内生产总值平减指数具有相当的一致性。房价增长幅度与GDP增长速度的对比度，经常被人们作为房地产泡沫的判断尺度。该指标值越大，房地产泡沫的程度就越大；一般认为，当房价上涨幅度是

GDP增幅的2倍以上时，认为房价很不正常，有较大泡沫；只要前者的增长速度不超过后者，就可以认为不存在房地产泡沫。因而，在一般情况下，我们只要将房屋价格的上涨率与反映全部商品及劳务价格变动的GDP平减指数比照，就可以测定房地产在全部商品体系中价格的走向，从而为房地产业的冷热判断提供依据。

2007年，南昌市GDP为1390.1亿元，按可比价格计算同比增长15.5%，房屋均价为4256.8元/m2，房价增长率为17%：2008年，南昌市GDP为1660.8亿元，按可比价格计算同比增长15%，房屋均价为4990元/m2，房价增长率为17.2%；2009年，南昌市GDP为1837，5亿元，按可比价格计算同比增长13.1%，房屋均价为4645元/m2，房价增长率为-6.9%；2010年，南昌市GDP为2207亿元，按可比价格计算同比增长14%，房屋均价为5573元/m2，房价增长率为19.98%。可以计算出，南昌市2007年房价增长率与GDP增长率比值为1.1；2008年为1.15；2009年为-0.53；2010年为1.43。从这一指标来看，都未达到“2”的警戒线，说明南昌市房地产投资在2009年至2010年之间还是处于安全线内的。但我们也看到，除了2009年因国家政策对房地产市场的宏观调控及全球金融危机的影响，房价出现负增长外，其他各年房价上涨速度都超过了GDP增长速度，且呈增速加快态势，这说明南昌房地产市场出现一定的过热现象。

(二)房地产投资额与固定资产投资额之比

房地产投资额与固定资产投资额之比。这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。国际公认是不宜超讨10%。

2007年，南昌市房地产投资额为125.6亿元，投资增长率为13.4%，固定资产投资总额为809.92亿元，增长率为26.23%：2008年，南昌市房地产投资额为163.3亿元，投资增长率为30%，固定资产投资总额为1086.05亿元，增长率为34.09%：2009年，南昌市房地产投资额为198.25亿元，投资增长率为21.4%，固定资产投资总额为1464.9亿元，增长率为34.88%；2010年南昌市房地产投资总额为230.15亿元，投资增长率为16.1%，固定资产投资总额为1935.6亿元，增长率为32%，可以算出2007年南昌市房地产投资额与固定资产投资额之比为16%；2008年为15%；2009年为14%；2010年为12.3%。从这个结果可以看出，该比例超过了国际公认是否存在泡沫的临界点10%，但在2009年至2010年期间南昌市房地产投资额与固定资产投资额的比值是呈现下降趋势的，说明还没有出现全局性的房地产泡沫现象。

(三)房价收入比

房价收入比是指城市的平均住房价格与每户家庭可支配收入之比。房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力，比值越高，支付能力就越低。国际比较通行的说法认为，房价收入比在3－6倍之间为合理区间。

从表2可以计算出南昌市2007年的房价收入比为9.77；2008年为9.9l；2009年为8.46；2010年为9.15。从这个结果可以看出，南昌市商品房房价收入比较高，且呈放大现象，说明南昌市房地产市场存在着一定的泡沫。

四、南昌市房地产市场未来发展的建议

通过对南昌市房地产泡沫指标的数据对比分析，我们认为：近年来，南昌市房地产市场已经出现了轻度泡沫。结合上述对南昌市房地产市场的分析，就未来南昌市房地产市场健康发展，提出几点建议。

(一)完善住房供应体系，加快南昌市保障性住房建设步伐

按照“政府保障基本需求，市场提高住房水平”的思路，扩大有效供给，加快保障性住房建设的步伐。在保障性住房的建设方式上，南昌市应将经济适用住房和廉租住房的建设向更加合理化和人性化方向推进。一要合理规划商品房建设用地范围，不应在离市中心较远的位置建设经济适用住房，这样是变相的拉平房价，使得经济适用住房的价格和周边商品房价格持平。而应在配套设施较为齐全的区域建设保障性住房小区，有助于城市资源合理利用。二应采取多租少售模式。南昌市正处于城市化加速发展时期，未来，部分进城务工农民和城市低收入家庭的住房问题将日益严峻，他们没有能力去支付房价和银行贷款利率，只能靠租房来解决问题。保障性住房采取多租少售模式可以让更多的进城务工农民和城市低收入家庭生活安定。

(二)加强南昌市房地产市场监管，保证市场运行的稳定性

政府应抓好南昌市闲置土地的清理和利用，严格执行闲置土地的开发期限，打击开发商囤积土地的行为。加强对南昌市商品住房预售行为的监管，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，对开发商限期生产、限价销售、限融资渠道、限信贷规模，对已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售，销售的价格不得超过申报价格。以控制价格短期内的波动变化，确保房地产销售的市场秩序。

(三)保持南昌市房贷的稳定，限制投机性购房需求

近期，国家采取了严厉的房地产调控政策，房地产企业从银行获得的贷款额大幅度下跌，这会导致投资在房地产市场中的资金突然减少，部分开发商资金链断裂，使得楼盘停工、建筑工人失业、商品住房供应减少，这样的结果可能会导致恶性循环。因此，南昌市不应随着国家宏观调控的政策而急剧减少房贷额，而应采取逐渐递减的方式进行，从而维护南昌市房贷的平稳。另外，银行要密切关注放贷对象的信用等级，认真核实贷款申请人信息，采用差别信贷政策，提高居民家庭购买第二套及以上住房贷款首付比例和贷款利率。如果住房投机炒作者的首付比例和贷款利率上升到一定程度，其购买住房贷款风险也会立刻显现出来。信贷政策的收紧与成本的提高会限制投机购房需求。

(四)改善投资环境，拓宽南昌市民投资渠道

南昌市应该着眼于拓宽私人投资渠道，打破管制和垄断，让民营企业可以进入更多行业投资。降低行业进入门槛，降低高管制的一些行业的投资门槛，比如公用事业、基础设施建设、金融、旅游等，通过改善投资环境，让更多的民间资本进入实体行业，让投资实业经济的民间资本获利。只有这样，才能疏导拥积在房地产市场的资金，维持房地产市场健康发展。

参考文献：

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[2]李延喜，次贷危机与房地产泡沫[M]，北京：中国经济出版社，2008

[3]何毅，王春玺，关于江西房地产市场的实证分析与发展建议[J]，江西社会科学，2009

[4]李涛，伍建平，房地产泡沫的成因及防范措施探讨[J]，山东理工大学学报，2004，(02)

[5]华伟，房地产经济学[M]，上海：复旦大学出版社，2004

[6]包宗华，房地产先导产业与泡沫经济[M]，北京：中国财政经济出版社，1994

[7]南昌市统计局，nctj.省略

篇3

一

1．房地产投资稳步上升，地域热点显现。发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国这样一个人口众多的发展中国家来说，保持一定的投资规模尤为重要。近些年，全球经济增速放缓，我国经济一直保持7％―8％的高增长率，其中投资贡献率高达3．6％左右。在国内产业结构的调整中，房地产投资占固定资产投资的比重逐步上升，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在北京、上海、广州、南京、杭州等为主导的大城市群，客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。这些地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展，居民收入水平的提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效的需求，房地产投资就不可能持续增长。那么，我国的房地产投资稳步增长是否有需求的支撑?我认为，当前的房地产热主要是需求拉动的。

2．销售率、空置率，地域分化明显。近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)基本保持在80％以上，其中商品住宅的销售率要更高一些。

但是，由于房地产投资总量的不断增加，在销售率回升的同时，空置面积也在上升。对于空置率，我们要做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其偏好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的1／7，却能使之化险为夷，绝处逢生。

3．房价快速上涨，炒房圈地热，成为房地产业发展的隐忧。近几年，全国一些大中城市的房屋销售价格快速上涨，涨幅超前。面对节节攀升的房价，广大百姓找不到自己能负担得起的住房。

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”――常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬；但是，土地市场的不规范，炒房圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多投机商借“旧城改造”之机忙着炒房圈地，房价经多次转手越抬越高，这些投机商巨头从中获得了暴利，这种炒房圈地热对房地产业的发展可以说是殆害长远。俗话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房价上涨过快超过广大百姓可接受的程度，那么，就会对社会安定、经济发展、吸引创业企业和人才产生不利影响。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

目前国家已出台了多项政策措施，抑制炒房行为，平抑快速上涨的房价，我们已看到有一定的效果，是否能够有实质性作用，还需继续观察。

4．房地产信贷发展，有喜也有忧。房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都离不开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：房地产开发企业的自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，都是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒房圈地、炒高档楼宇，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏账率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚金融危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30％～40％，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15％～20％，不良资产率仅为3％，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6％～10％，不良贷款率高达22％，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难。在我国银行资本金不足，不良资产率居高不下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是亟待解决的问题。

二

当前，我国房地产业潜在的风险不在总量在结构，不在速度在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1．从土地源头人手，规范土地市场。中国的房地产行业获得的超额利润就是来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。表面上看起来，全

国房地产企业已超过4万家，是个充分竞争的行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，因此，完全有能耐获得“垄断的超额利润”。其中很大一部分通过协议转让流入了房地产企业。尽管从前年下半年开始土地市场引入了竞价机制，但由于竞价拍卖机制只适用于竞争性的市场，而在土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求的情况下，竞价拍卖机制只会提高房地产企业对地价的预期，使垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断把这种垄断价格推向新高。所以，我们看到，随着土地价格上涨，土地出让金也水涨船高，而作为终端产品的房子，价格更是高得离谱。

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事业单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利提供便利；另外，必须对违规违纪者给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2．灵活运用利率、完善税收政策，调控房地产市场，杜绝偷税漏税。近两年的房地产热，一定程度是在政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜；各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税，有利于抑制奢靡之风，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇化和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

房地产行业的偷税漏税行为已相当严重，相当一部分房地产企业会计核算不规范，纳税意识薄弱。在北京、四川、山西、上海、山东、云南等省市的税务稽查人员均发现房地产企业的大肆偷漏税问题，且欠税金额巨大。其中浙江房地产企业的偷税问题已经相当严重。业内人士认为，房地产企业的偷漏税手段花样繁多，查出的不过是冰山一角，大量没查出的自然成了企业的利润。一方面是房地产行业的高额利润，另一方面却是大肆偷漏国家税款，解决房地产行业的偷税漏税行为已刻不容缓。

3．完善房地产金融体制，防患于未然。我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击和多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，个人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18％，占抵押银行资产的50％，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态追踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设人手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利于房地产业与金融业的共同发展。

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【关键词】保障性住房；房地产市场；措施建议

近年来，我国房地产市场蓬勃发展，日趋成为国家经济的主导产业，不仅改善城镇居民的住房条件，同时促进经济增长扩大就业。但在房地产市场带动经济增长的同时也产生了诸多社会问题，高额房价让很多家庭望而兴叹；供不应求的住房无法满足当前群众的住房需求。为解决以上问题，国家将保障性住房的建设提上日程并越来越重视住房保障制度的实现及完善。大规模发展保障性住房的政策也会对当前的房地产市场产生深远影响。本文将以我国当前房地产市场现状为背景，深入研究我国保障性住房建设及相关制度运行机制及作用，深入分析保障性住房政策与房地产市场之间的关系，提出完善保障性住房体系促进房地产市场健康发展的有效建议。

一、我国保障性住房的发展

保障性住房制度是一个国家社会保障制度的重要组成部分，指的是在市场经济条件下，政府要实施一些特殊的帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体的住房政策及措施。保障性住房制度的目的，不仅是实现政府宏观调控的目标，更是为了改善中低收入居民的住房条件，调整住宅市场消费结构，促进经济发展和稳定。当前，我国保障性住房制度体系主要包括廉租房制度、经济适用房制度、两限房制度、公租房制度以及住房公积金制度。保障性住房制度的建立，不仅能够在政策上对低收入住房困难群体实施特殊性保护，也有利于对中低收入家庭来实施普遍性住房保障。并且从政策角度加大了保障性住房的供给，改善房地产市场供给现状，遏制宅市场价格过快增长的恶性趋势，促进经济发展，维护社会稳定。

二、我国保障性住房制度对房地产市场的影响

（一）加快建设和完善住房保障体系

尽管我国房屋供应量较大，但是房价始终处于一个居高不下的位置，而且众多人口中以中低收入群体为主，所以没有能力购买住房还是主要现象。而保障性住房制度的出台，能够为普通民众提供大量住房，满足中低收入群体的住房需求。并且有利于推进廉租房。经济适用房，公共租赁房等保障性住房的建设，完善中国社会保障中保障性住房制度的建设。

（二）有利于稳定房地产投资的增长

受到近年来金融市场的影响，许多面临着经营困境的企业纷纷将大量资金投入了看似繁荣的房地产投资。使得房地产领域越来越热，房地产泡沫越来越大，房价持续居高不下，越来越多的居民只能望房兴叹。而保障性住房制度的提出，能够在一定程度上抑制住房地产市场持续过热的态势，减少商品住房的增长，提升对保障性住房的资金投入，改善住房房价的上涨态势，保障中低收入家庭的住房权利。

（三）影响房地产房地产供求关系

保障性住房的购买者也是属于房地产市场普通商品房的购买群体之一。当政府对保障性住房如经济适用房或者廉租房建设力度加大之后，这一部分群体就会从普通商品房购买者的大部队中脱离出来，即购买普通商品房的需求被大量分流。同时，由于保障性住房建设的加大也使房地产企业对不得不在规划土地使用时将计划内用于普通商品房的土地分拨给保障性住房建设，这就在一定程度上也减少了普通商品房的供给量。

（四）对房地产价格造成影响

近年来，政府多次出台政策措施来控制房地产市场价格一路高歌的局面，但总是收效甚微。正如上文所说，保障性住房特别是经济适用房，会在一定程度上分流普通商品房市场的需求。需求降低意味着价格降温。换句话说就是加大保障性住房建设的力度，会在一定程度上抑制持续高涨的房地产住房的价格。

三、完善我国保障性住房制度的相关建议

（一）强化政府对保障性住房的管理

各级政府都要充分认识到稳定房价和住房保障的责任的重大，将其纳入政府工作的重要议事日程。进一步通过相关政策措施强化城市政府在稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题中的责任，严格管理房地产市场特别是保障性住房市场的发展，增加保障性住房德有效供给，促进房地产市场的平稳发展。

（二）加大保障性住房建设

各级政府要明确自己对于保障性住房建设的任务目标。要在最初环节就提高住房建设项目的审批效率特别是要加快对保障性住房和普通商品住房的用地、规划、开工建设等审批速度。同时要督促并加快所有保障性住房建设任务的完成，特别是一些续建项目建设的进度，尽快形成有效供应。并且各级政府要加大保障性住房的相关资金支持力度，切实为所需项目提供建设资金，及时足额到位，保障住房建设。

（三）严格房地产市场运营及监督

首先要规范房地产市场主体行为，如房地产开发、中介、物业服务的行为，建立健全房地产市场监管体系，完善房地产企业考核制度和市场准入清出机制。同时强化商品房销售监管，加强商品房销售审批与监管力度，严格按照商品房销售许可制度执行，只要不具备商品房预售条件的项目，坚决不予以合法《商品房预售许可证》。其次完善信息披露制度，加快房地产市场信息系统建设和联网工作。各级正方要及时通过网络房地产调控等政策手段，公布住房建设计划，项目供求及地价房价变动等信息。

四、结语

在注重保障性住房建设的同时，也要重视保障性住房与商品住房的协调发展。积极发挥政府和市场这“两只手”的双重作用，引导住房理性消费，增强房价调控力度，加快保障性住房建设，改革并且促进房地产市场健康稳定地发展。

参考文献：

[1]李刚.保障性住房对房地产业的影响[J].经济研究，2011

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一、统一思想，切实履行稳定房价的职责

各县（市、区）政府和各有关部门要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，坚决贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》文件，继续增加土地有效供应，进一步加大普通商品住房建设力度；继续做好住房保障工作，全面落实年内开工建设保障性住房的目标任务。根据我市房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施，进一步加强房地产市场调控。

二、强化调控，明确房价控制目标

为切实将我市房价控制在合理水平，根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，度我市新建商品住房价格控制目标是：商品住房销售均价涨幅控制在上年度价格10%以内。由市发改部门牵头，组织市国土、建设、规划、金融、税务、工商、审计、物价、房管等部门制定具体控制目标，报政府研究批准后公布实施。

三、加大保障性住房工作力度

市规划、建设、房管等部门要继续加大经济适用房、限价房、廉租住房和城市东南部120万平方米安置房建设力度，切实解决中低收入家庭和拆迁户住房需求，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，确保完成全年计划任务。继续扩大住房保障制度覆盖面，降低住房保障准入门槛。廉租住房保障对象收入条件为城镇居民上年人均可支配收入60%以下，人均住房建筑面积不足15平方米的城市低收入住房困难家庭；保障性住房保障对象收入条件在人均可支配收入平均线基础上增加10%。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房。

四、严格住房用地供应管理

增加土地有效供应，今年我市商品住房用地供应计划总量原则上不低于前2年年均实际供应量。市国土资源部门要认真落实保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，加强对企业土地市场资格和资金来源的审查，依法查处闲置房地产用地和非法转让土地使用权的行为。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

五、加强税收征管工作

税务部门要严格执行【2011】1号文件关于调整个人转让住房营业税的规定，进一步采取措施，加强土地增值税征管，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决杜绝“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

六、落实差别化住房信贷政策

各商业银行要严格执行【2011】1号文件关于二套住房首付款比例和贷款利率的要求，实行严格的差别化利率。金融监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

七、进一步加强房地产市场监管

市房管和物价部门要密切关注商品房价格态势，探索完善商品房价格监督办法，加强商品房预售监督和市场监测，进一步加大行政执法和处罚力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为进行严肃查处。市工商部门要加强商品房合同监管，会同房管部门加强房地产中介机构管理，组织开展专项整治，严格清理房地产市场存在的从事房地产经纪、房屋代售、租赁等业务的“三五中介”，规范中介市场秩序，推动房地产二级市场发展。

八、强化舆论引导

新闻媒体要开设专栏宣传房地产市场调控和保障性住房工作，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

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一、企业资质管理

（一）新申报房地产开发资质的企业，从业人员资质、办公场地、担保书等必须符合资质申报条件，担保单位必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。担保书要明确企业破产、解散等清算情况发生后的房屋质量责任承担方式。开发土地面积中心城区在20亩以下、其他镇乡在15亩以下的新公司，原则上不予审批房地产开发新资质，要求挂靠具有三级以上（含三级）企业资质且信誉良好的房地产开发企业进行开发。

（二）严格执行建设部77号文件规定，对暂定资质的房地产开发企业一年内无开发项目的或三年内无开发业绩的公司，注销企业资质。房地产企业无正当理由不参加年检，视为年检不合格。

（三）企业开发建设的项目工程质量低劣、发生重大工程质量事故的；或由于企业逃避有关法律责任和社会责任而发生群体性上访事件，造成社会恶劣影响的，由原资质审批部门降低资质等级，情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

二、商品房预售管理

（一）商品房预售严格按象建房[2009]19号文件规定执行，实行商品房预售方案备案制度和商品房买卖合同预审核制度。申请商品房预售许可的面积，每期不得低于3万平方米（项目总面积低于3万平方米的不得分期预售）。

（二）商品房预售条件严格按甬政办发[2012]230号文件精神执行，自年10月9日后新取得用地的房地产开发项目，低层、多层建筑主体结构结顶，中高层、高层建筑主体结构完成三分之一及以上，方可申请商品房预售。鼓励现房销售。

（三）建立商品房预售资金监管制度，根据象建房[2011]1号文件精神，开发企业在申请办理商品房预售许可证时，按照法律、法规规定，必须向房产主管部门提供商品房预售资金监管协议书，按月报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。

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一、坚持民生优先，加大保障性住房建设力度

（一）争取用3年时间基本解决城乡低收入住房困难家庭住房和城市棚户区改造问题。按照政府主导、市场化运作、多渠道筹资、多元化供应的原则，进一步加大经济适用住房、廉租住房保障和城市棚户区、危旧房改造力度。棚户区符合规定条件的，经批准可纳入经济适用住房计划，按照经济适用住房政策管理。从住房最困难、最急需的群众入手，按照“分期分批推进、分户分类实施”的原则，积极开展农村危旧房改造。争取到2011年底，基本解决城市低收入家庭的住房困难和农村困难群众住房安全问题。加快推进市区城中村改造，确保安置住房按期建设，群众按时回迁，提升群众生活质量，改善城市环境。

（二）增加经济适用住房和廉租住房供应。根据我市经济社会发展需要，科学编制实施住房保障规划和年度住房建设计划，保持合理的经济适用住房和廉租住房的建设规模。扩大城市低收入家庭申请经济适用住房和廉租住房的保障范围，将城市低收入家庭的认定标准由市统计主管部门公布的上年度城镇居民年人均可支配收入的50%调至80%。探索多渠道保障性住房供应体系和机制。对具备开工条件的，合理安排建设规模、时序新增一批；通过调整销售供应政策，对存量经济适用住房消化一批；在新开发商品住宅小区项目中配建部分保障性住房安排一批；有计划地收购城中村改造等部分存量商品住房解决一批；通过发放货币补贴的方式，支持低收入家庭通过市场选购住房补充一批。

（三）落实保障性住房建设的优惠政策。按照《*市经济适用住房建设管理实施办法等文件规定，经济适用住房建设、棚户区改造一律免收城市基础设施配套费（不含管道燃气设施安装和集中供热设施建设费）等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房、廉租住房小区外基础设施建设费用，由政府负担。要根据国家规定，多渠道筹集保障性住房建设资金。对符合贷款条件的，商业银行要加大信贷支持力度。充分发挥住房公积金的使用效益，在确保资金安全的前提下，可探索将部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设和供应。城中村改造项目严格按照《*市区村庄改造暂行办法》（威政发〔20*〕13号）和市政府《关于对*市区旧村改造项目减免缓缴相关费用的通知》文件规定的优惠政策执行。

二、调整税费政策，鼓励普通住房消费

（一）落实国家有关住房转让的优惠政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

对住房转让环节营业税政策暂作如下调整：将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

（二）对个人购买普通商品住房给予适当补贴。对个人首次购买市区范围内90平方米及以下的普通商品住房，暂免收房屋登记费，交易手续费减半收取；在取得房屋所有权证后，暂按其所缴纳地方契税数额的60%给予补贴。对于个人首次购买90平方米以上、144平方米（含144平方米）以下的住房，暂按其所缴纳地方契税数额的30%给予补贴。

（三）明确普通商品住房标准。凡住宅小区建筑容积率0.8以上，单套建筑面积144平方米以下，住房实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。

三、优化信贷政策，提高住房消费能力

（一）严格执行国家、省有关住房贷款的优惠政策。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

（二）明确首次贷款购买住房的标准和对象。根据住房和城乡建设部《关于住房城乡建设系统贯彻落实中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知》（建房〔20*〕215号）规定，凡当事人申请，经查询房地产交易登记信息系统，其名下现没有以买受形式取得的商品住房（含二手房）登记记录、商品住房预售合同备案记录，及已受理的商品住房买卖登记申请的，原则上可视为首次购买住房。对居民家庭有年满18周岁子女而购买第二套住房的，贷款、契税政策可按照首套住房政策执行。

（三）充分发挥住房公积金的作用。逐步提高住房公积金的缴存比例，单位和职工缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。缴存住房公积金的月工资基数，原则上不超过我市上一年度城市职工月平均工资的3倍。提高住房公积金最高贷款额度，适当延期还款期限。缴存住房公积金的职工及其直系亲属（配偶、父母、子女）购房时均可以缴存职工的名义申请住房公积金贷款。申请住房公积金贷款的条件由连续足额缴存12个月放宽为6个月。住房公积金贷款最低首付比例由30%调整为20%。新建住房的公积金贷款额度由30万元提高到40万元，贷款最长期限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁，但最长不超过30年；二手房住房公积金贷款额度由20万元提高到30万元，贷款最长期限为20年。职工本人及其直系亲属购房或用于归还贷款时均可申请提取公积金。

四、合理调控，为促进房地产市场健康发展创造良好环境

（一）增加融资渠道，减轻企业资金压力。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，符合国家规定条件的，均可享受研究开发费用企业所得税前加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录中用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应的财税政策。

（二）减轻房地产开发企业税费负担。严格落实国家政策，按照法定程序取消房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按照不低于国家税收政策规定的标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。严格执行国家有关规定，取消城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、建筑工程质量监督费。进一步降低房地产咨询服务收费。各类涉及房地产项目的中介、咨询、技术服务机构和建筑劳保征收机构等要搞好服务成本、计费基数测算，按照最低标准收取费用，以切实减轻房地产开发企业负担。要将不低于价格调节基金征收额度的50%用于保障性住房供应。暂减半缴纳小区内配套设施押金。下调防空地下室易地建设费征缴标准，鼓励有条件的项目按人防要求建设防空地下室。对于应建6B级防空地下室而未修建的，经人防主管部门批准，按应建防空地下室面积每平方米800元标准暂减半缴纳防空地下室易地建设费。

（三）合理调控土地供应。要确保保障性住房用地供应，新开发住宅项目，优先安排城中村改造用地。鼓励住宅开发项目充分利用城市存量土地。严禁非法占用集体土地进行非农业项目建设。任何单位、开发企业和个人不得利用农民集体土地搞房地产开发，进行商品房建设。对已依法通过出让方式取得土地使用权尚未开发的地块，应区分不同情况采取相应措施，构成闲置的，依法收回土地使用权，重新安排开发建设。

（四）调整房地产抵押权登记办法。房地产项目取得了《商品房预售许可证》，已完工的且没有办理预售合同备案及预告登记的房屋停止销售后，可办理在建工程抵押权登记手续。在建工程竣工并经验收合格初始登记后，应将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。

（五）加快推进市区城中村改造。以加快回迁安置房和基础设施建设为重点，积极稳妥推进市区城中村拆迁改造工作，合理确定城中村改造项目开发规模，有序完成三年既定目标任务。对于城中村改造项目以外的其它商品住房开发项目，规划、建设部门要控制好开发建设节奏和时序，从严控制；对于基础设施尚不配套的城市外延区域，原则上不再增加新的商品住房开发项目；对于改变用地性质进行房地产开发的项目，规划、国土部门要严格把关。

五、加强行业指导，促进房地产市场健康有序发展

（一）落实稳定房地产市场的职责。各市区政府和有关部门要采取得力措施，认真落实稳定房地产市场的职责。要按照“满足保障性住房，控制一般性商品房，鼓励开发高端房地产项目”原则，抓好房地产市场计划调控和项目管理。要建立完善住房保障和房地产市场宏观调控联席会议制度，定期分析形势，提出相应对策。发展改革、建设、房管、财政、国土资源、物价、银行、税务等部门要加强信息交流与沟通，相互通报有关政策及调整情况，及时研究解决房地产市场发展中出现的矛盾和问题。

（二）引导房地产企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对于房地产企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。

（三）建立房地产预警和信息披露机制。以房地产交易为中心，整合发展改革、国土资源、建设、规划、统计、财政、税务、金融等部门的信息资源，建立全市统一的房地产市场信息系统和预警预报体系，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，适时对房地产市场进行预测分析和信息披露，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

（四）改进和加强对房地产开发的监管。房地产开发主管部门要通过建立房地产企业资信管理机制，实行开发项目建设条件意见书、开发经营权和开发项目手册等制度，切实加强对房地产开发项目的全过程监督管理。要围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，加大执法检查力度，重点查处违法违规、扰乱市场秩序、虚假宣传、恶意炒作、误导消费等行为，切实保障消费者合法权益。

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国家、省、市相继出台了多个房地产经济宏观调控方面的政策文件，其目的在于保持住宅与房地产业健康有序的发展，使住房供应结构更加合理，住房价格更加稳定，有效的提高居民的居住水平和居住质量。目前，我县的房地产市场仍然存在着中低价位中小户型普通商品住房供应比重偏低，小区基础设施建设滞后或不按规划要求实施小区配套建设，住房价格增长较快，开发企业擅自预售商品房等各种问题。这些问题的存在直接影响到了广大居民住房条件的改善，所以，合理调整住房供应结构，控制住房价格过快增长对于促进我县房地产市场持续健康的发展、县域经济的不断增长、提高城镇居民生活环境和质量具有十分重要的作用。建设、国土、物价、金融等部门要把调整住房供应结构和稳定住房价格工作纳入到日常工作中，本着高度负责的态度，增强全局意识和责任意识，切实把国家、省、市各项房地产宏观调控政策落到实处，合理配置资源，进一步推进我县房地产业持续健康发展。

二、科学规划，做好住房建设规划编制工作

国土资源、发展改革等部门要会同建设部门认真做好我县中长期住房建设规划编制工作，合理配置套型建筑面积90平方米以下普通商品住房和经济适用住房，最大限度的满足中低收入家庭的住房需求。住房规划编制过程中，要充分结合我县规划区内住房状况调查结果，全面了解住房总量、结构状况，分析广大居民住房需求情况，明确“十一五”期间建设目标和住宅建设总体规模，特别是明后两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的短期建设目标和住房供应结构，并向社会公示。

三、加大项目审批力度，严格落实新建商品住房套型比例

新审批、新开工的单一房地产开发项目商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比例必须达到70%以上，经济适用住房竣工总量要达到上年度或当年城镇住宅竣工总量的15%-20%，且单套建筑面积属多层楼房的最大不得超过90平方米，属中高层、高层楼房最大不得超过95平方米。建设主管部门要严格按照住房供应结构总体要求和单套住房建筑面积进行规划管理，特别是对房地产开发项目建设审批前，要会同国土等部门对项目进行平面套型建设方案审核，并就套型结构和普通商品住房建设比例提出会审意见。对不符合要求的住宅项目，建设、国土等部门一律不予办理相关手续。

四、合理规划土地供应结构，优先保证普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设用地供应

土地管理部门要认真落实国务院、省政府和市政府的文件精神，科学编制年度土地供应计划，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地供应量不得低于年度居住用地供应总量的70%，其中经济适用住房土地供用量应达到15%-20%。对普通商品住房建设项目，在供应土地之前，土地管理部门要会同规划、房管等部门研究出让方案。中低价位、中小套型普通商品住房项目土地供应要做到限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法公开确定土地使用者。建设、国土、物价等部门要加强联系，密切配合，加大监管力度，确保出让合同约定的套型、房价落到实处。

五、严格住房转让营业税和个人所得税征管

对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。其他事项仍执行省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发的《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的规定。对个人转让住房所得，要严格按照《中华人民共和国个人所得税法》和国家税务总局印发的《关于个人住房转让所得税有关问题的通知》征收个人所得税。

六、认真执行房地产信贷政策，加强和完善住房公积金管理

对项目资本金达不到35%等信贷条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。

按[2006]37号文件要求，从2006年6月1日起，各金融机构个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但对购买自住的且套型建筑面积在90平方米以下住房的，仍执行首付款比例为20%的规定。为提高住房公积金个人住房贷款使用率，住房公积金个人住房抵押贷款仍执行首付款不低于20%的规定。住房公积金管理部门要加大住房公积金管理力度，进一步落实重要事项备案制度、年度工作报告制度和会计报表报送制度，增强风险控制。进一步扩大住房公积金制度覆盖面，提高公积金使用率，使住房公积金个人住房贷款惠及更多购建住房的职工。

七、加强拆迁管理，严格控制拆迁规模

进一步推进拆迁管理规范化、拆迁程序合法化、拆迁制度完善化。在加强拆迁管理的同时，要认真编制旧城改造拆迁中长期规划和年度计划，把城市的拆迁改造和住房需求有机地结合起来，坚决制止不切实际大拆大建的盲目行为，控制住房被动性需求的过快增长。对于不符合县城总体规划、未经县规划委员会批准的拆迁项目一律不予实施。对已明确具体建设项目、拆迁责任单位和拆迁范围、规模的，要加快拆迁进度和裁决进度，保证拆迁计划的按期完成。

八、进一步完善城镇最低收入家庭保障制度，规范经济适用住房、廉租住房和集资建房的管理

认真贯彻执行国家、省、市文件精神，加快城镇最低收入家庭住房保障制度建设，实现住房保障机构人员配置常设化、保障资金来源正常化、工作程序规范化和管理手段的信息化。严格落实将住房保障资金列入财政预算和土地出让净收益的5%左右用于城镇最低收入住房保障制度的要求。财政部门要加大对住房保障工作的支持力度，形成稳定的保障资金来源。今年要为人均住房建筑面积15平方米以下城镇最低收入家庭提供住房保障。严格执行经济适用住房、廉租住房管理的各项政策，扩大经济适用住房和廉租住房的建设规模，土地管理部门要优先保证经济适用住房和廉租住房建设用地，切实完成国家、省、市规定的建设任务。

严格执行《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资建房的通知》的相关规定，加大集资建房管理力度。集资建房一律报经县政府批准，必须符合我县土地利用总体规划和城市建设总体规划，列入本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核严格按照经济适用住房的有关规定执行，建成的住房不得在经审核供应对象之外销售，同时停止审批党政机关集资合作建房项目。建设、国土等部门要加强协作和监督检查力度，对违规批准实施集资建房的将严肃追究有关责任人的责任。

九、加大房地产市场整顿力度，规范开发企业经营行为

认真贯彻执行《城市开发经营管理规定》、人民政府办公室转发的《市房管局、规划局、国土局关于加强住宅与房地产开发建设管理的意见》的通知等文件精神，进一步加强和规范房地产开发经营管理，完善房地产开发项目“规委会”审批制度。

以建立诚信经营、规范有序的房地产市场秩序为目标，严格房地产开发企业、房屋中介机构的市场准入与清出机制，严格执行房地产开发项目备案制度、资本金制度和项目手册制度，坚决杜绝无资质、借资质、出租资质或超越资质范围从事房地产开发，虚假售房广告，擅自预售商品房，哄抬房价，擅自改变规划设计方案，利用集体土地或以集资建房的名义搞房地产开发经营等行为。建设、国土、物价、工商等部门要深入开展房地产市场秩序整顿工作，设立完善的违法违规行为举报投诉机制，加大房地产市场监管力度，依法查处各类违法违规行为。

十、加强市场监测，建立健全房地产市场信息披露制度

建设、国土、物价、统计等部门要加强协作，定期组织召开联席会议，研究房地产市场动态，建立信息共享机制。定期房地产市场信息，增加市场透明度，如建设用地情况、规划许可情况、商品房预售情况、商品房价格情况、二手房交易量和交易价格情况等。同时房地产开发企业每月要将建设项目的进度、投资、销售、价格、空置等情况以统计报表的形式上报相关部门，以便及时、准确的掌握各类房地产市场信息，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

十一、全面贯彻建筑节能设计标准，做好建筑节能工作

认真贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》、《人民政府关于加强节能工作的决定》和建设厅关于贯彻《人民政府关于加强节能工作的决定》的实施意见等文件精神，积极推进“十一五”末新建民用建筑全部达到节能65%的标准，节能建筑比重达到25%，集中供热普及率达到90%，实现建筑节能18%以上的工作目标。要积极开展既有建筑节能改造工作，加强政府办公建筑和大型公共建筑节能运行管理与改造，确保“十一五”末完成10%工作目标，推进太阳能、浅层地能、新型墙体材料与节能型照明器具等节能材料和可再生资源的利用。

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今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：

一、规范外商投资房地产市场准入

（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。

（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。

二、加强外商投资企业房地产开发经营管理

（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。

（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据〔2006〕37号文件及其他有关规定严肃查处。

三、严格境外机构和个人购房管理

（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。

四、进一步强化和落实监管责任

（十三）各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细则，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例，以及管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。同时，要进一步加大对房地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为的查处力度。

（十四）完善市场监测分析工作机制。建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。

建设部商务部发展改革委

人民银行 工商总局外汇局

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【关键词】房地产；供求；影响因素

一、导言

近年来我国各地房地产市场呈现普涨趋势，尽管2010年到2011年间国家出台了多项政策和各种措施来抑制房价的过快增长，但都收效甚微。众所周知，根据经济学供给需求原理，任何一个商品的价格和均衡产量都是由其供给和需求得相互作用来决定的，其他各种经济和非经济因素都是通过作用于供给和需求来影响价格和均衡数量。为了研究价格形成机制，必须首先研究供需双方的决定机制。房地产业的供给约束十分严重，在居民收入快速增长的大背景下，缓慢的供给增长远不能满足居民不断增长的需求，再加上房地产市场信息不对称、垄断等因素的影响，这直接导致了房价居高不下，但房地产需求依然强劲这一违反一般商品经济价格规律的现象。本文意在研究供给需求对房地产供求收入价格弹性的分析的基础上，进一步综合全面的研究房地产市场需求供给的决定因素，对房价高涨提供合理的解释，为房地产进一步调控提供合理的建议。

二、研究综述

国内对房地产供求的研究主要是从影响房地产市场供给和需求的因素去分析。戚烈旭在《中国房地产市场的供给和需求分析一兼议房地产过热》（2005）中，通过结合相关数据，对我国房地产市场的供给和需求现状进行了分析，发现我国不存在全国性的房地产泡沫，但在供给有限的情况下，旺盛的真实需求和被放大的投资需求是推动我国房价上涨的主要原因，而市场交易的不规范导致的房地产炒作对房价上涨起到了推波助澜的作用。提出有必要采取宏观调控，和完善相关的交易机制、产业政策和措施，加强对房地产市场的政策引导，规范市场运作，保证房地产市场健康发展。朱永升等人在《影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析》（2002）中，研究了影响房地产市场需求的主导因素以及各因素对需求的影响机理。通过引入灰色关联度分析方法，对影响北京市房地产市场需求的各因素进行实例分析。这些文章部分的从一个侧面解释了房地产价格高涨的原因，对需求供给机制进行了部分阐述，但都没从供需两方面进行全面分析，对房地产价格形成机制进行全面清晰分析。

三、理论假说

房地产商品与一般商品的一个明显的差异就是房地产市场的供给约束十分明显，同时房地产具有消费品和投资品的双重特性，而居民对作为耐用消费品和投资品的住宅的消费，自然符合“生命周期假说”。随着我国经济形势的变好，居民收入的增加，居民消费结构发生了很大的变化，我国居民消费已进入改善居住条件的阶段，对房地产产生了巨大的需求。

另外，我们注意到银行现代资金与房地产业的发展密不可分。2000年以来，我国发地产开发贷款的增速大都在20%以上，远高于同期银行机构改款的增速。2003年我国发地产开发贷款的增速达41.34213579%。高于同期银行机构改款的增速将近20个百分点。我国的个人住房贷款从无到有，在很大程度上促进了我国房地产市场的发展。

从影响房地产供求的各方面因素来看，居民收入的增加必然会增加对房地产的需求，居民个人住房贷款促使居民的潜在需求转化为现实需求；从影响房地产供给的因素来看，地区经济的快速发展为房地产行业的发展提供良好的宏观环境，房地产开发贷款的增加会促进房地产市场的供给。

据以上分析，本文提出以下假说：（1）房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性，或者说考虑到了收入的影响，房地产市场的供给约束大于需求约束。（2）居民可支配收入的变化与房地产供给和需求呈同方向变化。（3）房地产需求与居民可支配收入、个人购房信贷支持程度呈同方向变化。（4）房地产市场中，价格和供给和需求的关系可能与一般商品市场不同，价格的上升不一定会带来供给的增加和需求的下降。（5）房地产市场需求的增长将拉动经济增长。

四、数据、变量和模型设定

（一）数据及其来源

本文有关房地产投资销售的数据全部来自统计局编制的《中国统计年鉴2010》和中经统计数据库，关于信贷方面的数据全部来自中国人民银行，由于我国对房地产专向统计的时间并不长，统计年鉴中详细披露的房地产数据仅从1997年开始，故我们选取了1997年-2009年的数据建立数据样本，共获得了13年的数据。

（二）核心概念及界定

房地产需求（D）：我们用“商品房屋销售额”作为代表已完成的房地产市场需求的变量，单位亿元。

房地产市场供给（S）：我们用“房地产竣工面积”作为代表房地产市场实际供给量的变量单位万平方米。

房地产价格（P）：用“平均商品房屋销售价格”指标来衡量市场价格，单位元/平方米。

居民收入（I）：用“城镇居民人均可支配收入（DPI）”来衡量居民收入水平，单位元。

房地产开发信贷支持：我们用房地产开发贷款（LOAN）来衡量银行系统对房地产开发的信贷支持程度。

个人购房信贷支持：我们用个人住房贷款（INLOAN）来衡量银行系统对消费者购房的信贷支持程度。

（三）模型设定

通过对房地产市场的需求供给的影响因素分析，认为影响需求的主要因素主要是收入、信贷支持和价格，选择需求回归变量为：房地产价格（P）、城镇居民可支配收入（DPI）、个人住房贷款（INLOAN），影响供给的主要因素是经济外部环境、信贷支持和价格，选择的估计回归变量为：人均GDP、房地产开发贷款（LOAN）、房地产价格（P）。

鉴于房地产需求供给的量纲不同，采用绝对值分析，两者系数不可比较，故需要才有绝对值分析，对所有变量取自然对数，进行相对数分析，而且去对数后是一个无量纲的量，便于二者之间的比较。对所有变量取对数后得以下两个模型：

使用广义最小二乘法估计参数值，据估计结果分析需求相对房地产价格（P）、城镇居民可支配收入（DPI）、个人住房贷款（INLOAN）的弹性及供给相对人均GDP、房地产开发贷款（LOAN）、房地产价格（P）的弹性，考察这些因素变动对需求和供给的相对影响，验证假设二、三、四。

同时为了研究房地产市场对经济的促进作用，建立以下模型：

用实证的数据结果检验房地产市场的发展对经济究竟有多大的促进作用。

五、计量结果

我们用最小二乘法，运用E-views 5.0进行计量分析，分别得到以下结果：

计量结果房地产需求价格弹性为2.481904，且统计上非常显著，处于富有弹性区间；个人住房信贷的需求弹性为0.216170，回归结果显示，表明结果可以解释99%以上的样本，且显著性水平在1%以下，结果非常理想。此处的房地产需求价格弹性仍远大于1，处于富有弹性区间，验证了假说四，即房地产市场中，价格和需求的关系可能与一般商品市场不同，价格的上升不一定会带来需求的下降。

为验证假说三，做了以下回归：

计量结果表明房地产需求收入弹性为2.175939，且统计上非常显著，处于富有弹性区间；个人住房信贷的需求弹性为0.093328，回归结果显示，表明结果可以解释98%以上的样本，且显著性水平在1%以下，结果非常理想。此处的房地产需求价格弹性仍远大于1，处于富有弹性区间，同时验证了假说三，即房地产需求与居民可支配收入、个人购房信贷支持程度呈同方向变化；

计量结果房地产供给价格弹性为-0.812609，且统计上非常显著，处于缺乏弹性区间；发地产开发信贷支持的供给弹性为0.882160，回归结果显示，表明结果可以解释99%以上的样本，且显著性水平在1%以下，结果非常理想。此处的房地产供给价格弹性仍很小，处于缺乏弹性区间，验证了假说一，房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性，或者说考虑到了收入的影响，房地产市场的供给约束大于需求约束；表明房地产市场的验证了假说四，即房地产市场中，价格和供给的关系可能与一般商品市场不同，价格的上升不一定会带来需求供给的增加。

模型的效果非常显著，很大，表明该模型可以在很大程度上解释经济的增长，即国民经济增长只取决于前一年的经济状况和当年的房地产消费。但我们同时发现，国民经济主要取决于前一年的GDP增长，而房地产需求对经济的拉动作用非常小，远远小于我们之前的估计。

六、结论及政策建议

我们运用13年的全国时间序列数据，分别对房地产需求的收入价格弹性和房地产供给的收入价格弹性进行了实证分析，认为房地产业的供给约束十分严重，再加上房地产市场信息不对称、垄断等因素的影响，这直接导致了房价居高不下，但房地产需求依然强劲这一违反一般商品经济价格规律的现象。同时本文实证结果证明：金融尤其是银行信贷对房地产市场的发展起到了至关重要的作用。

要降低房价，我们认为可以从以下方面进行努力：（1）宏观经济政策在控制房地产泡沫、房地产投机行为的同时，不能搞简单化“一刀切”处理，特别是在金融、土地政策上一定要保持政策的连贯性和持久性，为房地产市场的发展营造良好的政策环境。（2）加强制度建设，努力消除信息不对称、垄断、腐败和权力寻租等行为，从根本上为房地产市场发展营造健康的环境，防止出现“一放就乱，一抓就死”得混乱局面。（3）政府在房地产调控时，必须从供给和需求两方面入手。一方面打击房地产市场中的投机现象，努力消除市场上的虚假需求；另一方面，要努力通过各种措施增加房地产市场的供给，放宽房地产市场的准入限制，允许各类资本真正地参与到房地产开发当中，同时在土地政策、金融政策方面要适度放松，促使房地产供给的增加。（4）灵活运用各种金融调控手段，影响房地产市场的供需双方，进而影响房地产市场的价格，从而促进房地产市场的健康发展。

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