房地产行业融资风险范文
时间：2023-06-01 10:41:44
导语：如何才能写好一篇房地产行业融资风险，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、房地产融资风险分析
(一)房地产融资风险类型
第一,宏观经济风险。由于房地产开发活动受宏观经济形势的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产开发活动也必然有着周期性的涨落。自20世纪80年代以来,我国房地产业就有过三次大起大落的经历,而这三次涨落与我国经济发展的态势基本是一致的。一般而言,经济发展趋势是影响开发时的主要因素,在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处在不断上升势头,房地产金融获利的机会也就较多;当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场需求也随之下降,供过于求,房地产金融业就会少获利或亏损,出现风险。
第二,市场风险。目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。据相关调查数据分析得出:房地产开发企业项目投入资金中约20%-30%是银行贷款;建筑公司往往要垫付该总投入30%-40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款;此外,消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外,至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知,房地产项目中60%的资金来自于银行。当社会购买力不足或供过于求的时候,或者说通货膨胀造成社会购买力下降,进而导致投资者收益减少时都会形成风险。这样开发商和购房者一旦出现风险,直接受损的是银行。
第三,经营操作风险。一方面,经营风险房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售,涉及部门环节多、周期长,期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节,而一旦某个环节出现风险,则整个项目的风险就会产生连锁反应。另一方面,是银行自身经营房地产信贷业务不善而导致的风险,主要表现在:一是在贷与不贷、贷多贷少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险。二是房地产金融业务还没有形成规范化的操作规程,特别是对房地产开发企业资产质量审核不严、对企业经营活动检测不够、抵押担保率不高等,使一些投机分子有空可钻,增大了银行风险。
第四,变现风险。变现风险即流动性风险,主要是指市场中因消费者购买力较低而导致房地产商品不能在市场中消化而变成货币或延迟变成货币,从而给房地产经营者造成损失的风险。房地产是一种比较特殊的商品,不能移动、不能运输,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也比较差,不像其他商品那样可以轻松脱手。另外,房地产投资公司从获得土地使用权到开发建设物业,最后向客户出售或者出租,这一过程需要很长时间,有的甚至需要几年。
(二)商业银行在开展房地产融资业务中存在的问题分析
第一,房地产企业过分依赖银行融资,银行成为风险转嫁对象。由于我国房地产金融体系不完备,房地产开发和经营的股权融资形式还没有完善,企业债券发行又受到了严格控制,房地产开发资金来源渠道较少(主要依靠银行贷款、自筹等)。由于房地产开发公司经营周期相对较长,用款时间较为集中,房地产资金的密集性与贷款期限常常不配套,部分开发公司套取银行房地产信贷资金现象突出。目前,某些商业银行为扩大房地产信贷市场份额,出现了急功近利的倾向,一些不法开发企业抓住可乘之机,使用各种手段从银行套取房地产信贷资金,如在进行房地产开发的同时挪用项目资金进行其他投资,或为了相对容易获得贷款,申请贷款时故意将项目所需贷款打折扣,银行在发出第一笔贷款后就陷入被动,待项目建设出现资金缺口时银行往往被迫追加贷款。部分房地产开发公司由于利益的驱动,缺乏诚信,面对有钱不还的不正常现象,银行往往无可奈何。
第二,同业竞争无序,违规的金融业务时有发生。房地产信贷融资业务在各银行的业务中都占有非常重要的突出地位,因此,为了争夺房地产信贷市场份额,各家银行在简化手续、提高服务质量,增加信贷投入等方面均加大了力度,并不惜采用各种优惠措施,使同业间竞争日趋激烈,甚至表现出恶性竞争的态势,有的银行为了争夺一些效益较好的房地产公司和收入较为稳定的个人客户阶层,不惜放宽贷款条件,有些做法甚至严重违反了国家有关房地产信贷的政策和规定,带来了诸多潜在风险。如向“四证”不全的房地产开发项目发放贷款。甚至有的银行基层房地产信贷部门为追求盈利,超规模发放贷款或把房地产信贷业务视同银行信贷业务,混业经营,超范围发放贷款,大量房地产信贷资金用于补充企业流动资金及购置其他固定资产。有的银行房地产信贷起步晚,资金来源少,资本金严重不足,且不到位,而又盲目扩充业务,而这些现象在房地产信托中也屡见不鲜。
第三,房地产业风险预警体系建设滞后。少数银行内部管理制度松弛,导致内控风险时有暴露。房地产业的快速发展吸引了大量的银行信贷资金,也使得一些银行在发展业务的同时,忽视了内部管理和风险控制的重视。突出表现为:缺乏房地产融资业务发展的总体和长远规划,纯粹是为了发展而发展,对市场运行趋势的分析及风险预警体系建设明显滞后;管理部门对其全盘业务的开展没有制定一套完整的管理办法和发展方向,平时又缺少检查、诱导和监督,使其内部管理工作缺乏必要的管理和约束。一些银行的基层房地产信贷部门人员结构不合理,对银行信贷业务较精通,而对房地产业的专业知识了解较少,缺乏敏锐的市场分析能力和风险控制经验,制约着房地产融资业务的发展。
第四,房地产融资业务服务体系不健全。房地产融资业务涉及银行、评估机构、房地产管理机构、保险公司、公证司法部门,需要彼此的配合和支持,而目前的现状是:涉及部门多、手续烦、涉及到评估机构、登记部门、公证部门和保险部门等。办理时间长,环节多;评估有效期短。不动产评估有效期最长为2年,一般为1年,动产为1年,超过有效期须重新评估;由于目前的房地产评估机构好坏不一,管理较混乱,评估费用依据评估资产标的收取,评估结果暗藏风险。因而商业银行有时需要自行重新评估抵押物的价值,增加了环节和成本。
二、商业银行控制房地产融资风险的主要策略
第一,提高银行风险防控能力、规范银行操作。银行信贷风险的规避应重在事前预防而非事后补救。贷前,应收集有关借款人的资料;贷后,应关注借款人所发生的可能会影响到贷款安全的事情。目前在决定对房地产商是否进行发放贷款时,主要评估对象是房地产商的抵押资产,一旦无力归还贷款,银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产,但这种评估方式只是消极的补救措施。所以,要改变把房地产信贷当作低风险项目品种开发的观点,严格对房地产信贷各环节实施监控。商业银行必须遵循央行有关规章制度来办理信贷业务,杜绝不符合规定的开发商攫取贷款的机会,要加强对房地产市场的认识,不被虚假繁荣所迷惑。推进银行体制改革,加强内控制度建设。银行要制定科学的银行内部业绩考核办法,建立责权合一的激励和约束机制。
第二,把准宏观经济脉搏、提前预测,合理规避宏观风险。商业银行要尽快建立自己的专家队伍,组织、强化对宏观经济发展的分析、研究。这种专家队伍必须是高起点的,组织结构不必层层设置,可考虑两级构架:总行一级和在经济发展水平相差无几的区域一级(如珠江三角洲、长江三角洲、东北老工业基地等)。总行主攻全球及全国经济形势,区域主攻区域经济,使两者相互补充。队伍建设上要以社会学者为主,内部人员为辅,使信息来源更具广泛性、全面性。
第三,加快建立完善的房地产风险预警体系。商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后,可根据项目的进度和进展状况,分期发放贷款,并对其资金使用情况进行监控,防止贷款挪作他用,具体表现在:一是商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况,防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。二是商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控,在收回贷款本息之前,防止将销售款挪作他用。三是商业银行应密切关注房地产企业的开况,确保对主体结构已封顶住房的个人住房贷款发放后,该房屋能够在合理期限内正式交付使用。四是商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。五是商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响,加强市场风险预报,建立针对市场风险程度和风险类型的阶段检测方案,并积极采取措施化解因此产生的各种风险。
第四,配备建筑工程估价专业人员,从技术上防范房地产开发贷款风险。为有效防范房地产贷款风险,国外银行一般都是聘用信誉较高的社会专业中介机构进行技术把关。但是由于目前国内信誉较高的社会专业中介机构尚未充分发展起来,大部分的可行性研究报告都是由开发企业自行编制的,所以国内的商业银行必须依靠自己审查建筑工量和工程估价,对于业务量大的银行,可以设置建筑工程估价岗位,配备专门的估价人员,实行持证上岗;对于业务量较小的银行,可以设置建筑工程估价岗位,也可以聘请外部的专业人员来做这项工作,但必须与其签订合同,明确其工作的具体内容和双方的权利义务等。
第五,加强对评估机构的管理,防范抵押物的评估风险。商业银行可以根据一定的条件,如从事评估业务的年限、资产规模和业务量、资质等级、是否具备充足的有执业资格的专业评估人员、在行业内的声誉等来确定拟合作的评估机构名单,并与评估机构签订合作协议,规定双方在评估质量、工作效率、收费标准、赔偿措施、相关信息共享等方面的权利和义务。在进行抵押物评估之前,客户经理要注意采用合理的方式,说服客户聘用银行确定名单中的评估机构。评估机构的名单管理是一个动态的过程,银行应定期对名单中评估机构的工作进行审核和评价,内容主要包括是否有价值虚增的问题、是否已发生实质性风险、客户对其工作效率和服务是否满意等,然后根据评价结果对名单进行调整。
三、结束语
我国房地产融资风险控制,目前不管在实践上还是在理论上都取得了很多的成就和突破。但在我国改革大旗之下发展起来的房地产融资市场,本身存在太多矛盾性的问题。当然,房地产金融中的各项管理制度和风险防范措施,都是为该项金融业务保驾护航,确保这一业务的健康持续发展。但如果控制过严,门槛过高,也会在一定程度上减缓发展速度,影响长远发展。所有的经营都存在风险,而风险通常也与收益存在着正比例的关系。因此,商业银行在拓展房地产融资业务中更主要的是追求风险可控,如何处理好银行业务发展与风险的关系,这将是房地产金融发展中的重要课题。
参考文献:
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篇2
关键词：房地产 财务风险 控制 问题
房地产公司属于典型的资金密集型企业，强大的资金支持是维持企业正常健康运营的必备条件，由于经济发展状态的限制，向欧美国家的房地产行业融资发展的先进模式在国内难成规模，而上市公司门揽高，信托受限，随着银行对房企的紧缩政策，日益增大的资金需求与单一的融资渠道是我国地产行业亟待解决的主要矛盾。而对于房地行业来说巨额的筹资也带来了极高的偿债风险。
1、房地产企业财务风险特点
房房地产公司属于典型的资金密集型企业，强大的资金支持是维持企业正常健康运营的必备条件，房地产行业用于运转的资金主要来自于企业自筹资金，银行贷款及购房预付款，其他资金来源所占比例不到20%。目前不少企业的资产负债率目前已达到80%甚至90%之上，风险之大令人堪忧房地产项目本身具有投资回收期长，需要大量资金密集的投入的特点，一个项目在较长的建设过程中会涉及到钢铁，建材等多达几十个行业的市场，又与周围的竞争环境，宏观经济货币政策及市政规划的改变有不可分割的关系，这些因素都会对其产生企业不可控制的影响，而由此引发投资活动的不确定性便会引发出财务风险。
我国房地产施工面积增长率从2011年2月基本为下降趋势，从39%下降为13.3%。而销售建筑面积同比增长率从2012年03月开始基本为负值，市场需求远远小于供给，直到2012年11月才转负为正。限贷、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，使得房地产企业的资金链逐渐加压，大量的库存使得不少房地产企为确保资金的回收纷纷推出打折促销的活动来。我国房地产施工面积增长率从2011年2月基本为下降趋势，从39%下降为13.3%。而销售建筑面积同比增长率从2012年03月开始基本为负值，市场需求远远小于供给，直到2012年11月才转负为正。限贷、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，使得房地产企业的资金链逐渐加压，大量的库存使得不少房地产企为确保资金的回收纷纷推出打折促销的活动来确保企业的资金链。本文将从以下几个方面去阐述构成房地产行业财务风险的主要原因：
1.1、产品本身具有的特性引起的财务风险房地产项目产品所需投入巨大，动辄上亿，环节复杂，项目周期长，而其是与土地紧密联系关系的不动产，具有不可移动性、稀缺性与不可再生性。由于依附于土地所以还具有很强的区域性，经济发展的不平衡使得不同地区同样产品的价值区别甚大，因此在项目 始落地时，伴随着决策的财务风险便已开始产生，这是房地产行业本身产品的性质所决定的。
1.2、企业经营管理活动引起财务风险我国目前房地产企业存在行业性的资本结构不合理，平均资产负债率连年增高，个别企业甚至高达90%，这样的负债寻求财务杠杆的经营模式本身就存在着巨大偿债的风险。在这样高风险的行业中财务风险管理意识淡薄与财务风险系统的不完善却普遍存在于各个企业中，面对如今复杂多变的市场环境，财务管理水平的局限性将会使整个企业落入危机而浑然不觉，不能够起到及时控制风险、降低风险的作用。缺乏完善的财务风险管理系统本身就是企业财务风险增加的原因之一。
2、房地产行业财务风险成因
房地产行业财务风险成因具有与其他行业的共性，如都受到内部环境与外部环境的影响，但每个行业对其影响因素的敏感度与影响结果都不同，本文将从以下几个方面去阐述构成房地产行业财务风险的主要原因：
3、产品本身具有的特性引起的财务风险
房地产项目产品所需投入巨大，动辄上亿，环节复杂，项目周期长，而其是与土地紧密联系关系的不动产，具有不可移动性、稀缺性与不可再生性。由于依附于土地所以还具有很强的区域性，经济发展的不平衡使得不同地区同样产品的价值区别甚大，因此在项目 始落地时，伴随着决策的财务风险便已开始产生，这是房地产行业本身产品的性质所决定的。
4、企业经营管理活动引起财务风险
我国目前房地产企业存在行业性的资本结构不合理，平均资产负债率连年增高，个别企业甚至高达90%，这样的负债寻求财务杠杆的经营模式本身就存在着巨大偿债的风险。在这样高风险的行业中财务风险管理意识淡薄与财务风险系统的不完善却普遍存在于各个企业中，面对如今复杂多变的市场环境，财务管理水平的局限性将会使整个企业落入危机而浑然不觉，不能够起到及时控制风险、降低风险的作用。缺乏完善的财务风险管理系统本身就是企业财务风险增加的原因之一。
5、我国行业发展现状带来的财务风险
我国的房地产行业发展迅速，从爆发期到现在的深度调整期，每个时期企业发展模式都有所不同。从”土地"模式到现在“现金为王”模式的转变也在无形之中为不少企业增加了财务风险。“土地”模式倡导以土地储备量作为房地产企业实力的决定性评价标准，在实际企业操作中却将其极端化，各个企业竞相正当“地王"如，不断的用新拍土地带来的项目融资去获取新的土地，而拍得的土地又带来新的融资，这样的模式使得地价愈来愈高，而融资风险愈来愈大，最终承载却是银行与消费者。在健康的房地产市场中稳健的资金链应该是其主要特征，如何控制其资本结构而取得最佳的土地储备量并保证资金的使用效率是每个企业在各个时期都要重视的问题，也是房地产企业特有的并且必须要控制的风险之一。
篇3
关键词：宏观审慎管理；空间维度；房地产贷款；地方融资平台；风险外溢
Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.
Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover
中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1674-2265（2012）03-0034-06
一、引言
宏观审慎管理的空间维度主要关注的是在某个给定的时间点上，由于金融机构之间共同的风险敞口以及资产的深度关联而形成的系统性风险隐患。目前，国外研究关注的重点有两个方面：一是所谓“大而不能倒”的系统重要性金融机构；二是以结构性投资机构①（SIVs）为代表，游离于金融监管之外的“影子银行”体系。对于我国金融体系而言，这两个问题都或多或少存在，但并不突出。首先，工、农、中、建、交等系统重要性金融机构经过不良贷款的剥离和股份制改革后，资产质量和抗风险能力大幅提升，在经营机制上也更趋稳健。其次，我国直接融资市场发展相对滞后，资产证券化等跨市场、交叉性金融工具尚处于探索阶段。尽管也有学者将担保公司、私募基金等非银行金融机构，以及民间金融掮客、地下钱庄等融资性组织等归入中国的“影子银行”，但是，总体来看，这些机构规模较小，与正规金融机构的联系还不十分密切，一旦出现问题只会造成局部性风险，尚不足以产生系统性风险。
就当前的实际情况来看，我国空间维度宏观审慎管理需要重点关注金融机构共同风险敞口过度集中于房地产行业和地方融资平台的风险。据统计，截至2011年6月末，全国房地产贷款余额10.26万亿元，占同期人民币贷款余额（51.4万亿元）的约20%；另据银监会统计，截至2010年6月，全国地方性投融资平台贷款高达7.66万亿元，占同期人民币贷款余额（44.6万亿元）的约17%。中国银监会原主席刘明康在2011年银监会第三次经济金融形势通报分析会上指出，各银行业金融机构要加强对地方融资平台贷款和房地产信贷的风险防控。经济学家巴曙松在2011年8月份召开的第五届中国银行家高峰论坛上也指出，中国银行业面临的系统性风险更多地集中在地方融资平台和房地产市场中。在本文中，我们将结合房地产、地方融资平台的信贷风险现状，兼顾理论与实证，深入分析金融业、房地产行业和地方融资平台三者之间风险传导的机制和路径，并最终给出我国空间维度宏观审慎管理机制构建的相关政策建议，希望为完善我国宏观审慎管理机制提供一些参考。
二、房地产贷款、地方融资平台与系统性风险的潜在传导机制
近年来，随着我国市场化改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产行业呈现出高速发展的态势，已经成为拉动我国经济增长的支柱性产业。然而，在肯定房地产行业积极作用的同时，我们也必须清醒地认识到，我国的房地产行业发展过热，房地产信贷规模过度扩张，金融体系在支撑房地产行业迅速发展的同时也积聚了大量来自房地产信贷的风险。一旦房地产行业出现剧烈波动，将对银行信贷安全构成威胁，严重影响金融体系的稳定性。除了房地产行业之外，在银行信贷过度投放的主体中，地方政府投融资平台也须重点关注。自2008年底以来，地方融资平台的数量和融资规模呈现飞速发展的趋势。而在地方政府投融资平台的融资结构中，银行信贷所占的比重较大。由于地方政府主要依靠土地收入等来偿还这些地方融资平台的负债，因此房地产行业的波动，直接关系到地方政府清偿债务的能力，从而进一步影响银行信贷的安全性。
（一）房地产信贷风险现状
当前，我国的房地产信贷主要由两部分组成，即房地产开发贷款和个人购房贷款。近几年，随着房地产行业的迅猛发展，我国的房地产开发投资增速大幅提高，大量资金纷纷涌向房地产行业。在这样的宏观环境下，我国的房地产信贷迅速扩张，各个商业银行都将房地产贷款作为一个重要的经营领域。图1综合反映了房地产信贷增速与金融机构贷款余额增速以及名义GDP增速之间的对比结果。可以看出，房地产信贷增速的平均水平，要远高于金融机构贷款余额增速和名义GDP增速的平均水平（均值分别为17.69%和16.38%），这在一定程度上反映出，近几年我国房地产信贷增速已经超出了合理的范围，房地产信贷规模存在过度扩张的现象。从金融机构贷款余额中房地产信贷所占的比重来看（见图2），我国金融机构在房地产行业的信贷投放比重不断上升，到2010年末已高达19.51%，比2004年末上升了6个百分点左右。2010年我国金融机构新增贷款7.95万亿，其中商业性房地产贷款新增2.02万亿，所占比重为25%。
除了导致行业集中度风险外，我国的房地产信贷在具体的投放过程中，还存在着多个方面的集中度风险。首先，房地产信贷投放具有明显的区域集征。由于房地产的开发投资容易受到地理环境、经济水平等因素的制约，因此不同地区的房地产行业发展水平有所不同。我国的房地产行业具有明显的板块特征，房地产贷款主要投向珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾三大板块地区。从2010年末我国各省（直辖市）房地产贷款余额分布来看，排名前五的省（直辖市）均来自上述三大板快（见表1），而且这五个省（直辖市）的房地产贷款余额之和占全国房地产贷款总量的57.1%。进一步，从地域划分来看（见图3），涵盖三大板块的我国东部地区吸收了大部分的房地产贷款，贷款余额占全国总量的比重高达71%。房地产贷款在区域上的集中投放，容易造成局部地区房地产行业的过度投资，导致房地产泡沫膨胀。而且，一旦风险爆发，房地产行业区域集中的特点容易造成风险的迅速蔓延和扩散，对房地产贷款的安全性极为不利。其次，在房地产信贷投放的结构上，个人购房贷款的比重不断上升。到2010年末，我国购房贷款占房地产贷款的比重已高达66.43%。购房贷款具有还款期限长、受经济波动影响大等特点，具有很强的不确定性。而且，近几年我国的住房消费中很大一部分是投资性的购房行为。一旦经济下行，房价大幅下跌，金融机构将面临着个人购房贷款违约行为集中爆发的风险。最后，在信贷投放对象的选择上，房地产信贷存在着客户授信集中的趋势。各商业银行在房地产信贷盈利和控险的双重压力下，纷纷将贷款投向房地产行业中的优质企业和优质项目。一些全国性的大型房地产企业，以及各省综合排名靠前的房地产企业成为各商业银行贷款营销的重点目标，客户授信集中度风险日益显现。
（二）地方融资平台贷款风险状况
近几年来，随着各项改革力度不断加大，以及在经济建设中的投入不断增加，地方政府财政支出的增长速度远远超过了财政收入的增速，地方政府债务问题逐渐显现。特别是在金融危机之后，为了加大投资，以促进经济复苏，各级政府纷纷通过成立投融资平台来满足融资需求，地方政府负债规模更是急剧膨胀。中央银行在《2011年中国金融稳定报告》别指出，地方政府隐性负债问题不容忽视，地方融资平台风险值得关注。
作为地方政府债务形成中最重要的主体，地方政府投融资平台的数量和融资规模十分庞大。据审计署对地方政府债务的审计结果，至2010年底，全国省、市、县三级政府共设立融资平台公司6576家，其中县级平台约占72%，有3个省级、29个市级、44个县级政府设立的融资平台公司多达10家以上。地方政府投融资平台的资金来源与银行信贷密切相关。一方面，投融资平台自身的融资渠道比较单一，主要通过抵押、政府担保等方式从银行获取信贷；另一方面，在银行看来，投融资平台贷款具有融资规模大、政府财力作支撑、收益稳定性高等特点，是信贷营销的理想目标，因此盲目地加大对投融资平台的信贷投放，缺乏风险意识。来自银监会的统计数据显示，截至2010年11月全国地方融资平台贷款约9.1万亿，占全部人民币贷款的比重为19.16%。地方融资平台贷款的大幅增长及其比重的不断上升，在一定程度上加剧了银行业共同风险敞口过度集中的风险，使得地方融资平台的风险被大量地转嫁到金融体系中，对金融体系的稳定性构成严重威胁。
随着地方政府和地方政府投融资平台债务的不断积累，地方财政的偿还压力也日益增大。巨额的负债使地方政府负担着沉重的利息压力；同时，自2011年开始，大量的地方政府债务将进入偿还期，地方政府在未来5年内的年均还款额将在1万亿元以上。然而，面对如此严峻的债务偿还形势，地方政府的还款能力却仍扑朔迷离。地方融资平台经营项目的低收益性，以及地方财政收入的不确定性，在一定程度上制约了地方政府的清偿能力，使得地方政府负债面临着严重的违约风险。一方面，地方政府投融资平台经营的项目普遍具有投资规模大、开发周期长、公益性强、盈利能力低的特点，因此很难通过项目收益直接偿还平台贷款，部分或者全部需要依靠地方政府的财力来偿还。另一方面，地方政府财政收入存在着过度依赖土地出让收入的现象。随着未来经济周期的波动，土地出让收益的稳定性和持续性势必会受到影响，这将大大增加地方财政收入的不确定性。特别是在当前国家收紧土地供应闸门的政策下，地方政府土地出让的预期收入不能实现，地方政府投融资平台贷款的违约风险将进一步上升。
（三）房地产贷款、地方融资平台与系统性风险的潜在传导机制
从上述房地产信贷以及地方融资平台贷款风险状况的分析中不难看出，我国的金融体系（尤其是银行业）与房地产行业以及地方融资平台之间已有着很深的关联性。各主要金融机构都通过大比重的信贷投放，深度参与到房地产行业以及地方融资平台债务之中，并逐渐形成以房地产行业、地方融资平台为中心的复杂的信贷网络结构（见图3）。金融机构之间通过银行间市场相互关联，并且共同风险敞口过度集中于房地产行业、地方融资平台两个中心点。
进一步，作为该信贷网络结构的两个中心，地方融资平台的运作与房地产行业息息相关，地方融资平台贷款能否及时清偿在一定程度上取决于房地产行业能否持续快速地发展。地方政府投融资平台贷款中很大一部分为土地储备贷款。地方政府作为土地储备的主导者，其目的是希望通过土地储备，提升土地的出让价值来提高土地收益，为城市建设提供强大的资金支持。此外，土地出让收益也是包括土地储备贷款在内的所有地方政府投融资平台贷款的主要还款来源。依据国家审计署的审计结果，到2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为2.55万亿，占所有负有偿还责任债务余额的38.0%。因此，土地出让价格的波动直接影响着地方政府的土地出让收益，以及清偿投融资平台贷款的能力。而从另一层面来看，土地价值的波动又与房地产经济的波动相关联。房地产行业的持续快速发展是土地价值得以维持并且不断提升的重要保障。一旦房地产行业进入低迷时期，土地需求锐减，势必会影响到土地价值，导致土地出让价格的大幅回落。因此，地方政府往往在推动房地产业的快速发展中扮演着重要的角色，希望通过推高房地产价格来实现储备土地的升值，从而获得巨额的土地收益。反过来，土地价格的提高，将进一步推动房地产价格的上涨，滋生并加剧房地产泡沫。正是这种地方政府“土地财政”与房地产价格之间相互推动、相互捆绑的关系，使得地方融资平台贷款的风险状况与房地产行业密切相关，房地产行业的波动将对地方融资平台贷款的安全性构成威胁。
因此，房地产经济的波动将直接影响我国当前信贷网络结构中的两个中心主体――房地产行业和地方融资平台――的贷款质量，进而影响我国金融体系的稳定性。在房地产经济上行时，随着市场信心的增长以及投资规模的扩大，房地产信贷需求不断扩张。由于房地产抵押价值的上升以及信贷风险的下降，各金融机构也都将房地产贷款作为优质贷款进行重点投放，房地产信贷比重不断上升。与此同时，房价的上涨推动土地价格的上升，促使地方政府不断通过地方融资平台，利用土地出让收益获得资金，来支持城市建设。地方投融资平台的数量和融资规模不断膨胀。反过来，房地产信贷以及地方融资平台贷款的过度投放，进一步拉动了房地产价格的上涨，造成房地产行业的过热发展。随着金融体系参与房地产经济的不断深入，金融机构的共同风险敞口过于集中，逐渐形成如图3所示的信贷网络结构，房地产行业和地方融资平台作为信贷网络结构中具有系统重要性的两个主体，其风险状况一旦恶化，将对各金融机构产生风险溢出效应。金融体系的系统性风险隐患逐步形成（图4左半部分）。然而，房地产经济很容易受到宏观经济波动、国家宏观调控政策等因素的影响。当宏观经济下行或者政策因素对房地产经济不利时，房地产需求会发生变化，市场预期和信心将出现波动，房地产经济面临着逆转的危险。一旦房地产经济进入下行期，市场需求的锐减将导致房地产价格的大幅回落，房地产抵押品价值大幅缩水，房地产信贷和地方融资平台贷款的违约率迅速上升。又由于共同风险敞口过度集中于房地产及地方融资平台贷款，各金融机构将受到不同程度的冲击，资产质量严重下滑，资产总值大幅受损。更可怕的是，如果所有的金融机构都设法掩盖自己的风险暴露，形成“拥挤交易”，则问题资产的流动性和融资流动性将会面临断裂的风险，金融市场将出现流动性严重不足的局面，整个金融体系面临崩溃，并极有可能爆发系统性风险（图4右半部分）。
综上所述，通过对我国房地产经济波动与系统性风险之间传导机制的分析可以看出，当前我国空间维度宏观审慎管理机制构建的关键点在于如何对金融体系的共同风险暴露加强监管，即如何设计有效的政策工具，对具有系统重要性的信贷主体――房地产行业及地方融资平台――的贷款投放实施更加严格的监管，以防范和化解可能因房地产经济波动而引发的系统性风险。
三、我国空间维度宏观审慎管理的政策建议
近年来，为了保持房地产市场的持续健康发展，我国政府出台了多种政策措施，希望通过加强房地产的宏观调控来防范房地产经济波动的潜在风险。在信贷政策方面，运用了贷款价值比（LTV）、最低资本金比例等措施来进行信贷调控，但是缺乏整体性和连续性，尤其是对金融机构的共同风险敞口缺乏有效的审慎监管。结合房地产信贷和地方融资平台贷款的风险现状，我们给出如下政策建议。
（一）进一步加强对房地产金融支持的严格监管，重点防控房地产信贷的集中度风险
由房地产信贷规模膨胀导致的金融机构共同风险敞口过度集中俨然成为我国当前空间维度系统性风险防范的首要目标。在已有金融监管措施的基础上，我们认为，我国金融当局应该从以下四个方面进一步强化对房地产金融支持的宏观审慎管理：
1. 建立和完善房地产信贷的审慎监测指标体系，合理评估房地产信贷风险，并构建我国房地产信贷风险的预警机制。拥有完备的信贷监测体系，是有效防控房地产信贷风险的根本前提。房地产信贷监测指标的选择，应遵循完备性、可行性、前瞻性等原则，并考虑信贷指标与宏观经济指标相结合；在监测过程中，注重总体监测与区域监测并举，多层次全方位地掌握房地产信贷的变化情况。在此基础上，采用科学的工具和方法，有效识别和评估房地产信贷面临的各种风险。目前，我国金融监管部门主要通过压力测试来评估房地产信贷的风险状况。在不断改进的过程中，测试风险因素更加全面，测试内容更加广泛，且更加关注测试过程的科学严谨。然而，压力测试中的情景假设仅仅是对未来某种极端情况的假定，并不是对宏观因素变化趋势的预测。因此，我国金融当局应积极构建有效的房地产信贷风险预警机制，充分利用房地产信贷监测数据来判断未来风险的发展趋势，根据预警结果合理制定并实施抵御风险的各种应急方案和行动计划。
2. 依据房地产信贷风险现状及房地产价格的走势，及时、动态地调整贷款价值比（LTV）。LTV是一个非常重要的参数，往往在确定贷款总额及控制信贷风险中发挥着关键作用。较高的LTV会助长房地产信贷的扩张，进一步加剧房地产泡沫的膨胀。在准确判断房地产信贷风险变化趋势的前提下，通过动态地、具有前瞻性地调整LTV，能够有效地抑制信贷规模的膨胀，促进房地产市场平稳健康地发展。目前我国已重视对LTV的监管和调整，在此基础上，应进一步完善LTV的调整机制，提高LTV调整的科学性、灵活性和前瞻性。根据房地产价格变动及房地产信贷增长的形势，及时调整LTV上限，对具有投资、投机性质的房地产贷款制定更为严格的LTV上限。
3. 动态调整房地产贷款对总贷款的比率以及区域房地产贷款比重的上限，并依据金融机构的运营状况及抗风险水平，有差别地实行房地产贷款比重上限。在房地产信贷敞口增长过快、金融机构风险敞口趋于集中的形势下，应及时设置合理的房地产贷款比重上限，直接调控房地产贷款的增速，有效地防范房地产贷款集中度风险。在具体实施过程中，应注重从整体、区域和个体三个层面出发，有差别地进行调整。在控制总量的基础上，根据不同区域房地产贷款的风险状况以及金融机构的运营质量来确定各层面房地产贷款比重的上限。
4. 严格执行差别化的房地产开发贷款及住房贷款政策，降低房地产投资的杠杆效应。严格控制房地产开发贷款的发放。根据资质、信用、资本金充足率等条件，对房地产开发商进行评级分类，通过保守估计和较为稳妥的审慎做法来动态确定各级开发商的贷款成数，以控制信贷风险，严防大额授信集中度风险，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发及保障性安居工程建设的贷款需求。在住房贷款方面，对于不同性质的购房贷款，实施不同的资本要求及利率浮动机制，并对分期付款期限进行动态调整。严格要求商业银行对非自住商品房实施较高的首付比例和更加严格的利率风险定价，并适当缩短分期付款期限。通过运用上述差别化的房地产贷款政策，能够在满足合理需求的基础上，有效地抑制房地产贷款冲动，降低房地产投资的杠杆效应。
（二）深入推进地方政府投融资平台贷款的风险防控，不断弱化投融资平台与金融体系之间的风险关联度
地方政府投融资平台贷款的风险防控是我国空间维度系统性风险防范的另一紧迫任务，也是我国金融当局空间维度宏观审慎管理必须面对的重要内容。在对地方政府投融资平台贷款进行清理、规范的基础上，需要进一步强化宏观审慎管理，以促进金融业的审慎经营，并推动投融资平台主体的规范和可持续运营。
1. 尽快建立地方政府投融资平台贷款的数据库及风险监测指标体系，提高平台贷款的透明度，在此基础上，加快构建平台贷款风险的早期预警机制。地方融资平台贷款数据库的建立，一方面有利于金融当局准确地掌握平台贷款的规模和质量，为贷款风险的监测和分析提供数据支持；另一方面，也有利于银行等信贷部门更好地掌握各个投融资平台贷款的基本状况，准确把握投融资平台跨银行的资金流向，从而有效控制平台授信额度，避免多头授信和过度融资的问题。进一步，为了切实有效地防范地方融资平台贷款风险，实时掌握风险动态，应当根据我国地方融资平台运行的现状，建立一套相对完备的监控指标体系，准确地反映地方融资平台的风险程度和未来发展变化趋势，切实打造地方融资平台风险的预警系统。依据预警结果，制定相应的风险防范措施，利用前瞻性拨备的思想，提前做好拨备计提增减的准备。
2. 适时调整平台贷款占贷款总额的比重，以及储备土地、资产收费权等抵（质）押资产的贷款价值比（LTV）等指标，强化对地方融资平台金融杠杆的动态调控。依据投融资平台贷款风险预警的结果，合理地调整平台贷款占贷款总额的比重，控制平台贷款的增速。进一步，在控制授信总量的前提下，依据不同区域的经济发展状况，合理地分配授信比例。此外，抵押资产的贷款价值比具有较好的可控可测性质，是地方融资平台金融杠杆调控的有效手段。尤其是储备土地的贷款价值比，通过降低该比重的上限，不仅能够有效地抑制地方政府投融资平台的贷款需求，而且有助于减轻地方融资平台对土地金融、土地财政的高度依赖，缓解周期性风险。
3. 建立地方政府投融资平台评估分类体系，实行差别化的平台信贷政策。建立对政府融资平台的外部信用评级制度，不仅考察融资平台自身的财务指标，还应重点评估主管政府部门的信誉以及财政实力，将当地GDP规模、财政收支结余情况、财政负债情况、预计经济增长速度等因素一并纳入评价体系。根据不同的信用等级，实行差别化的平台信贷政策。对信用等级较高、偿债能力稳定的地方融资平台，设置宽松的授信总量、还款期限、最低资本金比例、资产负债率等指标；相反，对于信用等级较低、还款来源不明确的地方融资平台，实行严格的信贷政策，并禁止新增贷款的发放。在此基础上，可以依据平台项目的盈利性、投资回收期限等指标，进一步细化差别化的信贷支持政策，强化对平台项目贷款的风险控制。
注：
①结构性投资机构主要指，通过销售商业票据筹资，投资于MBS、CDO等长期债券，套取长短期利差的金融机构。
参考文献：
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(一)调控政策增加了房地产企业的财务风险产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。
(二)现有的财务预警机制不适应调控政策近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。
(三)调控政策对房地产市场的影响国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。
二、房地产企业应对调控政策的措施
(一)加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。
(二)建立健全适应经济调控政策的财务预警机制要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。
(三)多做市场调研，了解政策的动态影响企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。
三、结束语
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一、房地产金融概念、特点和职能
（一）房地产金融的概念
房地产行业是资金密集型行业，需要大量资金支持，对金融业的依赖是先天性的。所谓的房地产金融则是在房地产开发、建设、经营、管理、服务过程中，通过信用渠道与货币流通进行的一系列集资、融资、筹资活动，活动的质性属于经济活动同时也属于金融活动。房地产金融行业十分复杂，涉及到从开发到后期的管理、融资、筹资等一系列活动，具体而言则包括了再生产过程中存款、投资、信托、买卖、租赁、贴现等一系列的金融活动。
（二）房地产金融的特点
集中性。作为大宗商品，房地产其单件价值大，无论是生产还是流通环节，都必须有巨额资金投入，必须有金融机构参与和稳定充裕的信贷资金来源。
资金周转期长。房地产开发建设需经过取得土地、开发、建筑施工、装修、竣工验收等一系列环节。开发时间长，购买者往往采用分期付款方式购房，资金收回期长。
资金运动固定性。房和地在物质形态上是连为一体不可分割的，在交换上流转只是权属关系变更。
资金增值性。一方面，房地产资金能带来收益即利息，另一方面，土地是不可再生资源，经济发展对房地产的需求将日益增加，供求关系导致了?r格上涨。
风险性。在房地产金融活动中，由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的因素，有可能使预期收益与实际金融收益相背离，因而存在资金损失的风险。
（三）房地产金融的职能
为房地产开发经营提供了资金保障。房地产从建设到管理需要经历多个环节，资金成为衔接各个环节的关键因素。从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。金融聚资功能将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。金融市场上，资金需求者可以通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。
二、我国房地产金融存在的问题
（一）融资渠道单一
房地产行业对资金的需求量非常大，项目从建设到后期管理工作都需要大量资金，房地产行业资金回收需要等到销售工作结束后，并且由于购买方式不同，资金回收周期长。因此前期融资工作十分重要。由于我国房地产开发公司的数量非常大，公司资金来源大部分都是通过银行贷款，对于开发商而言，需要其承担非常大的风险，一旦融资环节出现了问题，就可能会导致资金链断裂，从而影响到后期一系列工程，最终影响到资金回流。
（二）市场监管工作不到位
房地产行业的快速发展为经济发展提供了巨大动力，由于其对财政贡献突出，某些管理工作人员片面追求经济增长，对房地产行业的依赖度非常大。虽然国家面对高房价已经出台了一系列的调控措施，但是某些部门在实际工作中积极性并不高，监管工作不到位，导致调控工作没有达到预期的目的。
（三）信贷规模的快速增长
与西方国家相比，我国的房地产行业起步虽然晚，但是发展速度非常快，风险与问题也特别大。由于城市化进程的推进，人口持续增加，在短期内房产供应缺乏价格弹性，房价快速上涨，导致了大量投资者“炒房”，金融机构受到利益诱惑，扩大了信贷规模，大量资金流入房地产行业，导致了房价进一步上涨，价格上涨带来的利益诱惑导致了更多资金进入到房地产行业，造成了恶性循环，泡沫化严重。
（四）风险识别与应对体制不完善
房地产在风险度量方面技术尚不成熟，无法有效的对风险进行识别与衡量。当市场泡沫破灭时，银行会出现大量坏账，无法维持房地产企业经营；在信用方面，由于没有对贷款人资格进行严格的审查，造成销售困难，开发商难以偿还贷款。
三、完善我国房地产金融体系的对策建议
（一）扩大融资的渠道
融资渠道单一导致了风险集中，为了改变风险集中的状态，应该建多元化的融资渠道，改善由银行提供绝大部分贷款的现状。可以推行地产贷款证券化，信托投资基金。信托投资基金中通过发行收益凭证或者是股份，达到吸引投资的目的，利用该方法时，需要建立完善的管理制度，对风险进行合理的规避。
（二）政策与法规完善
房地产行业与人民生活有着密切关系，必须要健全与之相关的法律法规体系，促进其稳定健康发展。房地产行业存在供小于求的一个重要原因是投机性需求大量存在，必须要采取一定措施来抑制投机性需求，从而将房价控制在合理稳定的范围内。如利用税收政策，对空置房与投机行为征收较高比例的税，通过提升投机行为成本从而将房价稳定在一定范围内，从而促进市场向着规范化方向发展，确保市场参与者合法权益得到应有的保障。
（三）控制信贷规模
商业银行往往更容易受到商业利益的诱惑，需要政府在管理措施上加大力度，通过严格的信贷政策对购房行为进行严格控制，也可以依据区域不同，从总体上对信贷进行分配与管理，对盲目贷款与不良投资等行为进行识别与控制，通过加强对资金管理，将风险进行转移与分散。
（四）完善监管与发展机制
除过依靠半法律的手段进行规范外，还需要建立长期平稳发展机制，要实现机制的有效与长期性，就必须要回归住房的基本属性――居住，完善住房保障制度、完善城市建设规划、完善财政体制，确保在政策发生变化时，市场能够保持稳定。房地产市场监管也是工作的一个重要方面，要发挥宏观调控的作用，发挥政府职能，及时了解市场状况，对发展趋势进行科学的预测，及时信息并对开发商投资进行合理引导。
（五）加大金融行业对新兴产业、实体经济、现代服务业的支持力度
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【关键词】后金融危机；房地产；融资战略
2008年，次贷危机引爆全球金融危机，给全球金融体系带来了巨大的冲击，房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，在金融危机爆发后，其所处的市场环境也随之发生了巨大的变化。
外资金融机构在金融危机中遭受巨大损失，为了保存自身力量不得不将大部分资金撤离出我国楼市。我国宏观经济的发展也因遭受金融危机的冲击出现了减速，国内失业率上升，职工薪酬下降，一些在金融危机中遭受冲击较小的投资与私募基金在中、小城市的房地产市场抄底房地产推动房市价格，直接导致了居民对房地产信贷业务的消费意愿下降。
房地产企业面临着资金、市场等全方位的风险，但是机会仍然存在。在美国金融危机爆发之时，中国房地产市场本身就已经开始了调整，美国金融危机使我国房市的调整幅度进一步加大。房地产市场是我国经济增长的重要支柱，房市的起伏与房地产融资以及相关政策的变动密不可分。因此，剖析中国房地产融资现状与问题，对其应采取的融资战略进行定位，是深刻认识房地产市场症结，确立房地产市场的未来发展方向的关键。
一、我国房地产行业的融资现状
目前我国房地产行业的主要融资方式有借款、发行股票债券、预收定金以及吸收投资等。本文选取我国房地产板块112家公司作为样本，通过采集相关数据对其融资模式与结构进行分析，计算得出整个房地产板块07年至09年的资金来源见表1，以及房地产板块上市公司的财务数据统计分析见表2。
表1 2007―2009年我国房地产板块资金来源
年
份 合计
（万元） 对外借款* 股票筹资 定金预收款 其他*
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
2007 35899432.6 16975200.3 47.29% 6929780.0 19% 11799648.5 33% 194803。8 1%
2008 44200154.3 19581115.6 44% 9755988.4 22% 12429453.8 28% 2433596.4 6%
2009 65204945.5 26002743.0 40% 10905818.2 17% 23365355.6 36% 4931028.7 8%
对外借款*：包括短期借款与长期借款。
其他*：包括债券以及吸收投资。
从表1中可以发现，对外借款是房地产企业募集资金的主要渠道，三年在房企的资金募集总额中对外借款所占据的比重均在40%以上，其次是定金预收款，连续三年的比重平均值也在30%以上，股票筹资也是房地产企业募集资金的一个重要渠道。
表2 我国房地产板块上市公司财务数据统计分析
N 均值 最大值 最小值 中值
对外借款融资百分比 2007 112 40% 89.81% 0% 38%
2008 112 42% 86% 0% 46%
2009 112 37% 86% 0% 37%
股票筹资融资百分比 2007 112 40% 100% 5% 33%
2008 112 39% 100% 7% 34%
2009 112 33% 100% 6% 24%
定金预收款融资百分比 2007 112 19% 66% 0% 12%
2008 112 18% 70% 0% 11%
2009 112 26% 69% 0% 24
其他融资百分比 2007 112 1% 12% 0% 0%
2008 112 1% 19% 0% 0%
2009 112 4% 51% 0% 0%
112家上市公司股票筹资的融资百分比呈逐年下降趋势，下降幅度较小。同时连续三年均存在股票筹资融资百分比为100%的上市公司，这就说明有企业的融资额全部来自于股票的发行。
从表2中可以看出，112家上市企业的定金预收款在企业的融资结构中的地位有所上升，同时在某些企业内，定金预收款已成为其主要的资金来源。
二、我国房地产行业融资存在的问题
1、融资市场格局朝多元化发展，但主要来源仍是银行信贷资金。
近几年为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，我国政府采取了一系列宏观调控措施，一些房地产金融创新迅速发展起来，但房地产项目的开发和资金运转大部分仍然来自于银行信贷，如此一来房地产行业的风险轻易转嫁到银行系统。
2、完备的房地产融资体系尚未形成，融资多方面受限。
与成熟的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系存在着不完备性。就一级市场而言只有银行体系支撑着整个房地产行业的融资需求，仅有的数家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。二级市场也还处在萌芽阶段，中国的房地产金融体系并不完备。
房地产行业的融资在多方面受到了限制。首先是银行信贷，央行不断调整房地产的信贷政策以求规范房地产信贷市场，并要求商业银行防范房地产贷款风险。其次是房地产信托，由于信托的私密性要求受托人对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料负有依法保密的义务，同时信托的私募性要求不得公开宣传，使得这种融资方式目前并未被普遍接受。第三是房地产开发企业股权融资，许多房地产企业受国内上市的高门槛阻拦不可能在证券市场上进行股权融资和公开交易。其他房地产金融创新的融资渠道像信贷资产证券化、固定贷款利率等房贷产品目前发展也尚未成熟，无法弥补主要由银行贷款的限制带来的资金缺口。
3、部分房地产商投机运作，利用炒房团规避高额税收。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，为了迅速融通资金房企不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。一方面炒房团以某种方式为房地产开发商提供民间融资，赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。另一方面部分房地产企业通过与炒房团操盘手签署工程承包合同，再以建筑安装费用收回垫付的首付在开发施工中进行转包，做高建筑安装成本借以逃避高额税收。
遭遇全球金融危机的冲击，目前我国房地产行业普遍面临资金短缺的困境，如果不能更好地借助于各种房地产金融工具，广开筹资渠道，则时刻都会面临财务危机可能。如何合理有效地融资并适度降低融资风险，已是我国房地产行业迫在眉睫的一大课题。
三、目前房地产行业融资的主要战略
房地产行业是一个资金高度密集性的行业，如果不借助于各种融资手段，房地产企业将寸步难行。在融资渠道多元化的建设上，需要进行大胆的路径探索，除传统的方法(自有资金、银行贷款、定金与预收款) 外，还可以通过以下途径进行资金筹集：
1、卖方信贷
卖方信贷也称开发商委托贴息委托贷款，是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办金融机构而言，能够有效地规避金融风险，即风险承担者由银行变成了开发商。同时，开发商的这种行为是对金融投资工具多元化的一种尝试。[1]这种融资模式下开发商投入一定的预定资金做委托贷款便可获得几乎没有成本的销售融资。
2、房地产信托
房地产信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。 [2]
房地产信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，在不同层次上为房地产企业服务，解决其他渠道难以解决的一些问题。不但可以降低整体的运营成本，还有利于房地产资金的持续运用。同时可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，扩大市场供需双方的选择空间。相对于其他任何方式，信托只需备案而不需要央行的批准，简洁方便。
3、阶段性股权融资
阶段性股权融资是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的一种方式。它不会增加负债率，但也有其缺陷，股东较多的情况未因为管理权的争夺使得项目操作的难度增大，在不具备管理权权威投资者情况下会因为需要由第三方专业公司运作增加成本。
4、IPO(首次公开募股)
IPO对房地产企业而言是发展机遇，上市已经成为房地产企业的一条重要的融资之道，但是房地产公司的上市之路并不如理想的简单。对于未上市的房地产企业而言，从表面上看虽然是一种最为经济的选择，但正是因为上市的门槛高，道路坎坷，只有少数房产巨头才具备走上IPO之路的能力，而剩下的大部分企业必须另觅途径，借壳上市成为了他们的最佳选择。
借壳上市程序相比IPO要简单得多，它避开了IPO 对产业政策的苛刻要求，也避开了IPO排队等待审批的程序，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，而一个完整的IPO 上市计划预计最快也要耗3～5年的时间，在这种情况下，借壳上市成为了欠缺IPO能力的房地产商们的首选。[3]虽然借壳上市比IPO要简单很多，但是从买壳到实现融资也有一个过程，不可急于求成，房企要在经营中规范自己的企业行为，为自身树立良好的市场形象。
5、房地产抵押贷款证券化
房地产抵押贷款证券化是指以住房抵押贷款债权为基础，由金融机构或特别目的证券机构SPV对住房等房地产抵押贷款进行包装组合和信用增级后，将在贷款期限、利率、抵押范围类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者。它的意在于彻底改变了传统的金融中介方式，在借贷者之间建立了更有效的融资渠道和经济关系。[4]
我国的房地产抵押贷款证券化尚处于初级阶段，存在巨大风险，需要谨慎对待，要想达到发达国家完善的融资环境，还需要经历一段漫长的时间。在借鉴国外经验的同时，应该创建良好的住房抵押贷款风险防范体系，为住房抵押贷款的证券化创造一个宽松的宏观政策环境，充分发挥市场的调节作用，完善相应的房地产金融法律法规，并建立相应的房地产贷款证券保险制度，使以房地产贷款债权为基础的证券资产风险得到最大程度的合理控制。
除了上述的卖方信贷、房地产信托、IPO、借壳上市以及房地产抵押贷款证券化的融资方式外，还有合作开发、回租回买融资、租赁融资等多种方式，同时通过合理定价，加快销售、加速资金周转以改善资金链，对大多数企业而言也是一种较为明智的做法。在目前的宏观大背景下，房地产行业的资金来源渠道正在迅速实现新的转变。为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业必须对比融资成本和可行性，认真研究策略，实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。
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本文为教育厅课题《经济危机、自由现金流量与企业投资行为研究》（课题编号：09C537）。
作者简介：
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一、财务管理在房地产行业融资过程中的重要性
（一）一定程度上能够减小房地产行业的融资风险
由于经济的飞速发展，人民生活水平快速提高，房地产行业也随之迅速发展起来。房地产行业是一个资金密集型行业，在其发展的过程中需要筹集大量资金，所以，要想合理的计划、分配和使用这些资金，没有相应的财务管理工作是万万不行的。房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过科学规范的管理方法对融资进行管理，使所筹融资能够有目的、有计划的使用，一定程度上能够减小房地产行业的融资风险。
（二）实施科学的融资决策的需要
房地产行业的经营发展需要进行融资，在融资过程中，融资决策是最重要的一个环节。财务管理在房地产行业的融资过程中，根据所做的财务预算能够正确的评估融资规模，从而制定合理可行的融资方案，实施科学的融资决策。这样以来，房地产行业在融资过程中，就能够根据实际需要进行融资，避免出现融资不足或者融资过剩的现象，给房地产行业的经营发展造成困扰，提高了融资决策的科学性和透明性。
（三）减少房地产行业融资成本、提高资金使用效率的重要措施
房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过对市场不同融资成本的考虑，评估融资额度的可能性，然后根据行业自身发展的需要，以年度财务预算为标准，结合企业的资金现状，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在较低水平，降低房地产行业的融资成本。财务管理对所筹集的资金还能够有计划、有原则的进行使用，这就有效的提高了资金的使用效率。
二、我国房地产行业融资过程中财务管理工作中的若干问题
（一）财务管理人员缺乏管理意识
目前，由于房地产行业十分火热，使得房地产企业集团迅速发展和扩张，所以，相应的融资活动也越来越频繁。由于对房地产行业融资过程中的财务管理工作还没有正确的认识，得不到人员的高度重视，所以，财务管理人员的管理意识普遍比较淡薄，无法对融资进行规范化、科学化的管理，也就没办法规避融资过程中存在的财务风险，财务管理效果不明显。
（二）财务管理方法不完整
方法是实现目标的重要保证。在房地产行业融资过程中的财务管理工作中，由于财务管理方法过于单一，对于融资的筹集、使用甚至出现的各种风险，无法根据不同情况的需要进行有效的管理，财务管理方法不能与房地产行业的发展相适应。这样一来，由于财务管理方法的不完整，使得财务管理工作质量得不到保证，房地产行业融资过程中的风险也就会大大增加。
（三）财务预算不合理
财务预算是房地产行业融资过程中财务管理首先要进行的工作。合理的财务预算能够对市场经济进行正确的评估和预测，从而确定融资规模，根据预算进行科学、合理的融资，避免出现判断与实际相差甚远的情况，造成资本的浪费。但是，在实际财务管理中，由于对财务管理的不重视，没有专业的财务管理人员进行融资前的财务预算，使得财务预算不合理，与市场状况、房地产行业自身发展不相适应，无法实现财务管理的积极作用。
（四）缺乏对财务成本的管理
财务管理工作中一个重要环节就是对财务成本的管理。然而，目前大多数房地产企业都忽略了对财务成本的管理，在对材料成本和设备成本的管理中，没有形成系统的管理体系和相关奖惩制度，使财务管理人员在工作中缺乏积极性，严重影响了财务管理质量。
三、加强房地产行业融资过程中财务管理的有效措施
（一）加强对财务管理人员的素质培养
提高房地产行业融资过程中财务管理水平的首要任务，就是要提高财务管理人员素质。在实际工作中，可以定期开设专业技术培训班，通过对财务管理人员进行专业技术培训，使其明确施财务管理要点，提高对财务管理重要性的认识，加强责任心，学习更加有效的融资方法和相关融资知识。在对财务管理人员专业技术培养的同时也要注重道德教育，强化法律意识和法制观念，用道德和法律来约束自己的行为，督促自己，在房地产行业融资过程中保证财务管理工作科学、规范的进行。通过加强对财务管理人员的素质培养，从源头上解决房地产行业融资过程中的财务管理问题。
（二）完善财务管理方法，对融资进行规范管理
针对目前我国房地产行业融资过程中的财务管理方法过于单一这一现象，必须完善财务管理方法，在融资的筹集、分配和使用等各个环节，结合实际情况，根据不同的需要使用相适应的管理办法，切实提高财务管理水平，对融资进行管控管理，以提高资金的使用效率。应当适当引进国外先进的金融工具和操作手段，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（三）合理编制财务预算，制订科学的融资决策
在房地产行业融资过程的财务管理中，财务管理人员要运用自己的专业知识，结合实践经验和房地产行业的具体发展情况，准确把握企业内部资金收入和支出的情况，根据实际情况进行合理的财务预算，充分利用有利的筹资条件，综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等，从企业的资本来源和资本结构出发，在不同阶段选择不同的筹资方式，逐步加强企业财务管理，实施科学的融资决策，并按照预算进行融资，提高财务管理水平。
（四）加强对财务成本的管理，运用多元化的融资模式
建立健全财务成本管理体系，加强对房地产行业财务成本的管理，这是房地产行业融资过程中财务管理的需要，也是整个房地产行业发展的需要。在房地产行业的融资过程中，只有充分考虑到融资过程中各环节的成本需要，注意收入与支出间的关系，通过合理的管理方法加强对财务成本的有效管理，才能保证融资过程中的[dylW.NETT专业提供教学和医学写作的服 务，欢迎光临DYlW.NeT]财务管理水平，切实提高房地产行业的融资效果。以目前中国最大的住宅开发企业万科股份有限公司为例，万科的融资模式选择主要是根据国内外环境的变化及时作出调整，运用多元化的融资模式应对外部环境的变化，通过加强融资成本的管理，形成了较为稳定的资本结构。万科通过银行贷款、经营性负债等多元化的融资模式融得资金，摆脱了资金来源的限制，拓宽了融资渠道，改变了外部筹资过于依赖银行贷款的融资模式，在上市期间，万科还使用了除权证以外的几乎所有可用的股权融资模式，形成了自身雄厚的实力。
四、结束语
总之，市场经济的改革，要求我们要加大对房地产行业融资过程中财务管理问题的关注，通过提高财务管理水平，以保证融资的质量，这是国家经济发展的要求，更是房地产行业长久发展的重要保障。
参考文献：
[1]罗月芬.房地产公司中财务管理的问题及解决措施[J].企业导报，2012，24：84
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2012年需到期兑付的房地产信托产品规模较大。
2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年3季度和4季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，多数产品在2011年4季度和2012年到期。根据我们的统计结果，2011年总到期规模470.5亿元，201 2年总到期规模上升至11 72.5亿，远高于往年水平，整年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为年度高峰期。
随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大。从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。
尽管如此，在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。2008年的商品房销售额为2.51万亿，2009年为4.44万亿，2010年5.27万亿，截至2011年9月，销售额为3.93万亿。2012年需到期兑付的房地产信托规模为1172.5亿，相比2010年占比2.3％左右，相比2008年低点占比4.5％左右，占比较大。从这个角度看，如果房地产信托产品出现整体性风险，对市场将产生较大的影响。从产品的发行方看，发行方较为集中
从发行房地产信托的信托公司看，2012年到期的房地产信托产品的发行方主要集中在中融、新华、平安、中海、中城、华澳等信托公司。到期规模前十的10家信托公司占比50％左右。以中融和新华为例，到期规模分别为150亿和131亿。
房地产信托产品向部分信托公司的过度集中，对该部分公司的风险应对能力产生了很大的挑战。随着房地产行业风险的延续，开发商的资金流越来越紧张，以销售回款方式归还本息的困难逐渐加大，当风险出现时，信托公司进行资产处置、寻找承接方的能力至关重要。单独某一家信托公司的风险应对能力毕竟是有限的，产品过度集中在某几家信托公司上显然不利于产品风险的化解。从融资方看。通过信托融资的房地产开发商较为分散
2012年房地产信托到期的产品中单个产品规模较大的融资方包括：新湖中宝股份有限公司(昆仑信托、30亿元)：天一建设集团(中诚信托、18亿元)；恒盛地产控股有限公司(江苏信托、16.7亿元)；大连万达商业地产股份有限公司(中铁信托、11-76亿元)；福星惠誉房地产开发有限公司(渤海信托、10亿元)；总到期规模较高的融资方包括：保利置业集团有限公司(18.2亿元、华润信托、昆仑信托、五矿国际信托)；大连实德集团有限公司(22.362亿元、华澳信托)：海航置业(约20亿元、中融信托、新华信托等)；浙江广厦股份有限公司(约12亿元、华澳信托)。上海证大(约9.6亿元、新华信托)；融创中国控股有限公司(9.5亿元、天津信托、国投信托)；
以上融资方的规模占比约为1 5％，且为中大型开发商，除新湖中宝、大连实德、海航置业融资规模超20亿外，其它均在20亿,以下。剩余85％的房地产信托产品的融资方多为中小开发商，且融资规模均在10亿以下。综合看来，我们认为2012年到期的房地产信托产品中，融资方较为分散，且多为中小开发商，对整个行业的影响力不会太大。从信托产品标的所在地看，区域分布较为分散，个别地区除外
可以看出，房地产信托产品到期规模较大的区域为上海和天津，规模分别为122.74亿元和157.07亿元。其它省份规模相对较高的省份有江苏和浙江，规模分别为84.58亿元和108.57亿元，但是从城市角度来看数据分布较为平均，无特别集中的城市。
区域分布的分散化意味着房地产信托的兑付压力不会对某单个区域产生重大影响。但是上海和天津的情况值得我们关注。
项目所在地在上海的房地产信托规模为122.74亿相比2008年的销售低点占比6.4％，相比2009年的销售高点，占比为28%。根据国泰君安研报，上海目前的去花时间为8个月左右。综合来看，我们认为对区域房地产将有一定的影响。
从天津的情况看，风险要大很多。项目所在地在天津的房地产信托规模为157.07亿相比2008年的销售低点占比20.8%，相比2010年的销售高点，占比为12.6％。自2011年10月天津房地产数据急转直下，相比9月份的成交面积，10月份环比下跌19％，11月份环比下跌38.95％。根据易居研报，天津市的去花时间在10月底达到历史高度17.79(月)。我们认为项目地在天津的房地产信托的兑付压力较大，风险暴露后对区域房地产的走势也会产生十分大的影响。目前出现问题的信托产品，主要的处理方式为股权处置
目前，部分地区楼盘已经出现了打折促销行为，打折力度也较有吸引力。对于出现兑付问题的房地产信托产品，从我们观察的情况看，多数采取了股权处置方式回流现金，而不是通过非理性的过度折扣进行销售回流现金。股权处置方式和打折销售的区别在于不会在短期内对市场产生冲击。
2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年3季度和4季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，多数产品在2011年4季度和2012年到期。根据我们的统计结果，2012年到期的房地产信托产品1172亿元，规模较大，整年兑付规模较大，尤其是3月、6月、7月和8月为兑付高峰。
随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大。从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。尽管如此，在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。
从我们观察的数据来看，房地产信托相对于整个房地产行业已经有了一定的规模。Zk2008年的市场低点看，全年销售为2.5万亿，2012年到期的1172亿占该规模的4.5％左右。如果大量信托产品融资方发生现金流风险并通过资产低价处置方式回流现金，将对整个行业造成一定的威胁。
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【关键词】房地产开发 融资成本 融资风险
房地产行业属于资金密集型产业，市场、资金、土地是其发展的三要素。在市场经济背景下，资金充足是房地产开发项目实施的前提，拥有长期灵活可用的资金是房地产开发企业获得成功的关键。对于房地产企业来说，如何选择有效的融资方式，正确的把握各种融资的条件、成本、风险等，是企业在进行项目开发之前要进行研究的，如果能够有效的协调好房地产开发融资成本和融资风险之间的互动关系，必然会为房地产企业的发展带来无限空间，促进国民经济的发展。
一、当前我国房地产开发融资的特点和现状
（一）当前我国房地产开发融资的特点
首先，融资金额大、周期长。资金密集型产业决定了房地产开发必需要有大量的资金投入。很多房地产企业本身自有资金有限，仅占房地产开发所需资金的一小部分，尚不足以完成项目开发，要获得更多的资金，只能通过各种手段对外进行融资。所以，其对外源性资金依赖度很高。
其次，土地和房产是融资的前提条件。随着我国土地政策的改革，土地和房产作为重要的不动产，成为房地产开发企业获得金融机构贷款的重要前提条件。国家土地政策的不断完善，房地产开发商越来越难获得土地，土地在房地产开发行业成为稀缺资源，且随着城市化建设步伐加快，房价不断上涨，这些优质的企业资产自然成为金融机构首要认可的融资条件。
最后，融资风险大、成本高。房地产开发是一个长期的过程，在这个过程中，融资会面临较大风险，比如：国家经济政策、银行信贷政策的变化，市场供求关系的变化、市场竞争、利率、汇率变动等造成融资成本增加的风险，违约等信用风险，市场开发和运营中产生的风险等等。
（二）当前我国房地产开发融资的现状
近几年，为了规范房地产行业的乱象，防止地产泡沫的出现和防范银行金融机构风险，国家政府和央行推出了相应的管理政策，有效地管理房地产行业的融资行为，使得很多楼盘被紧急叫停。房地产开发融资越来越规范、越来越难，资金牢牢的牵住房地产开发企业的发展，使得企业融资需求更加强烈。
首先，融资渠道单一，金融机构贷款难度加大。当前企业主要使用的融资方式是银行贷款。近年来，受金融危机的影响，国家宏观调控加强，央行不断规范房地产行业信贷行为，银行商业贷款要求提高，房地产开发企业在当今经济情况下贷款难度提高。
其次，融资方式呈多样化发展，但融资规模较小。除了民间借贷和上市融资的方式以外，很多方式都比较新，受到各方面的制约，发展不成熟，涉足的企业很少。实践中，民间借贷虽然民间借贷要求比较低，但是融资成本高，贷资金链一旦出现问题，房地产开发企业将面临破产，这使得很多企业望而却步。对于上市融资，当前房地产开发商很多，企业资质参差不齐，普遍采取上市融资的方式显然不合理。
再次，房地产开发融资率不高。当前房地产开发融资存在这样一种现象，一方面很多企业融资困难，另一方面则存在大量被闲置的资金无法找到需要融资的对象。如，实力雄厚的大型房地产企业，融资资金需求不大，却能获得银行大量贷款，进行大量囤地，而那些中小房地产企业却融资无门。
最后，房地产开发融资体系不健全，法律不完善。
由于当前我国金融一、二级市场不完善，导致资本市场（如证券市场）在制度和体制上存在缺陷，给房地产的融资方式带来不利影响。另外，我国房地产开发融资的相关法律法规体系不完善，现有法律规定的一些内容限制或不利于中小房地产企业的发展。
二、降低房地产开发融资成本与风险的建议
（一）选择良好的资本结构，降低融资成本
资本结构体现的是权益性融资和债务性融资的比例变化关系，主要是资产、负债、所有者权益三者之间的比例变化情况。投资者通过不同的融资渠道筹集资金，最终形成房地产开发项目总资产。这些资金比例的变化直接决定了融资成本和风险的大小。从当前情况看，我国房地产开发企业普遍存在负债率过高的情况，尤其在中小型房地产企业更为突出。过高的负债率一定程度上影响到企业融资的能力，融资能力受到限制而企业的资金需求仍然存在，拉高了企业的融资成本或出现融资失败的情况，如此恶性循环将严重影响企业的发展。
（二）拓展多样的融资渠道，分散融资风险
实践中，房地产开发企业的融资渠道有很多中，企业具体选择何种融资渠道应当综合考虑融资的本金和一些隐性的成本问题，从有利于公司股权、资产抵押、质押等方面出发。另外，房地产企业选择融资渠道也要充分考虑到企业的发展情况和发展阶段，不同发展阶段的企业其选择融资渠道各不相同。
（三）提高企业盈利的能力
房地产开发企业应当以国家政策和市场需求为导向，转变传统的经营开发理念，实现企业专业化、精细化、、创新化、差异化的发展道路，提高企业的盈利能力，确保企业资金稳定的流入，减少对融资的依赖。房地产企业在经营过程中，要正确的把握国家政策和市场的风向，规避现实中可能出现的各类风险，增大企业对物业的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鸿基、九龙仓、长江实业、大陆地区的万达集团等，都通过发展大量的商业物业，一方面有效的减少企业对融资的依赖，另一方面又能反过来带动房产销售，最终都提高了企业盈利的能力，增加资金流入。
（四）加强融资风险管理
当前，房地产融资的风险主要分为两种，一种是系统风险，包括政治、法律、经济方面的风险，另一种是非系统风险，包括信用协议、承建合同、支付协议、贷款、抵押、质押方面的协议等。这些风险贯穿于房地产项目的始终，企业在实践中应当综合各种风险进行融资可行性研究，合理的预测项目目标实现的可能性和投资偿还借款的能力，重视融资成本及风险的管理，最大限度的发挥融资资金的使用价值，降低融资的风险。
三、结语
房地产业的特点决定了融资成本和风险的矛盾统一关系，从房地产企业的长远发展来看，开发商必须重视和解决资金筹集和风险控制的问题，优化房地产企业的资本结构，有效的降低融资成本和风险。
参考文献
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选择正确的融资方式，优化融资结构是我国上市公司可持续发展的关键。文章以房地产行业中占主导地位的上市公司为例，根据收集的数据对其融资选择情况进行分析，并发现其存在的问题。为房地产行业上市公司拓展多元化的融资渠道和调整合理的融资结构做参考，优化社会资源配置，推动社会经济的发展。
［关键词］
上市公司;房地产行业;融资方式;融资结构
1我国房地产行业上市公司的融资现状分析
1.1房地产行业的融资来源分析
下表归纳了房地产行业近十年的融资来源情况，主要包括国内贷款、自筹资金、利用外资和其他资金来源:国内贷款包括土地储备贷款以及房地产开发贷款;自筹资金主要包括企业暂时没有利用的自有资金、企业间联营或入股等的其他企业资金、民间资金;利用外资则是指境外房地产投资基金和境外风险投资基金;其他资金来源包括定金、预付款和个人按揭贷款等。其中，其他资金来源占总量比例最高，也就是预付款和个人按揭贷款的比例，大概在40%～50%，但在2008年的时候由于宏观政策的调整对个人按揭贷款更为严格，导致比例大幅下降。2009年由于美国经济危机的消极影响，政府实施宽松的宏观政策以刺激经济，因此比例回升。但2009年之后，国家为调控经济又出台了从紧的经济政策，又对个人按揭贷款造成影响，因此2009年后，这一比例又开始下降。预收款相当于无息负债，房地产企业既能筹得需要的基建资金，还能将部分风险转嫁给承租人或购房者，并保证建成后的租售情况，增强其他投资者的信心，因此预收款项是房地产企业的重要融资来源，在其他资金来源中占比较高。自筹资金在2008年占比高达40%，从2007年至今，自筹资金与其他资金来源两者此消彼长，表明在宏观调控压制房地产市场的时候，房地产企业的其他资金来源减少，这时房地产企业唯有以自筹资金来维持发展。国内贷款的比例在近十年间都在20%左右，较为稳定，相对于自筹资金和其他资金来源来说占比较少，那是因为宏观政策对房地产企业贷款的要求严格。在我国房地产企业的国内贷款中，虽然总体上银行贷款近几年的比重下降，但仍有将近90%的部分来自于银行贷款。直至目前随着银行贷款难度加大，企业开始转向非银行金融机构贷款或尝试其他的融资方式。目前很多发达国家的房地产市场已经饱和，在这种条件下，近年来很多外商被吸引来中国投资。虽然房地产企业利用外资的比例在四种统计的资金来源中比重最少，但事实上房地产行业是我国利用外资的第二大产业，相信日后随着市场日渐开放发展，利用外资的比例也会随之上涨，房地产业的资金来源也会越来越多。
1.2房地产行业上市公司的融资结构分析
与优序融资理论不同，我国房地产行业上市公司较多是选择债权融资，比重高达60%，然后是股权融资，内源融资比重最小。我国房地产行业上市公司的内源融资率很低，在2009年后又轻微上升，但基本上就是10%左右。如下图所示。这种高负债、低内源的融资结构不利于房地产行业的良好发展，因为企业应具有成本意识，要利用最少的资金实现最大的价值。内源融资本来应是企业融资优先考虑的一种有效安全的融资方式，但如果由于企业经营等方面的局限而放弃选择这种融资方式，并且盲目通过提高企业负债来进行融资，这种方式难以维持企业的长远发展。因此房地产行业上市公司应该积极寻找原因并努力改善问题，务求形成平衡合理的融资结构维持企业的稳定发展。如下图所示。
2我国房地产行业上市公司融资存在的问题
2.1内源融资能力低，股权融资比例不高
我国房地产行业上市公司内源融资的比重远远小于外源融资。内源融资是企业发展不可或缺的重要资金来源，对企业经营有重大影响。尽管目前融资渠道越来越多，房地产企业融资情况尚为良好，但每个企业都应累积自身的资金实力，以策万全。另外，从图中还可以看出，股权融资的比例也不高，并且很多企业仅把股权融资当成一种圈钱的行为，而没有充分发挥股权融资的积极作用。而债权融资的比重偏大，已经大于内源融资和股权融资比重的总和，融资结构不合理，资产负债率高企，如果无法保证资金稳定供给，不利于防范市场风险。
2.2债券融资比例小且对银行贷款依赖大
我国上市公司的债权融资的金额和比重逐年攀升，但2006年时债券融资的份额才超过10%。虽然比重开始上升，但很明显，借款融资是上市公司债权融资中最常采取的方式，其份额远超债券融资。同时如果企业对银行贷款依赖大，财务风险偏大，不利于公司持续稳定地发展。
2.3长短期债务融资结构比例失衡
我国房地产行业上市公司债务期限结构失衡。长期负债率的比重远少于流动负债率的比重，说明我国房地产行业上市公司大多采用短期负债的方式来筹措资金，与资金使用时间不相符。2005年之后流动负债率有所下降，长期负债率开始上升，说明房地产企业开始注意到要调整两者的比例关系，要使债务结构趋于合理，才有利于企业经营发展。
参考文献:
［1］弋静.企业融资多元化问题探讨———以房地产企业为例［J］．西部财会，2014(10):50－53.
