房地产市场的基本概念范文

导语：如何才能写好一篇房地产市场的基本概念，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词 房地产开发 市场调研 营销策划

中图分类号：G421 文献标识码：A

1课程教学现状

1.1课程目的和任务

通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。

1.2课程教学内容

包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。

1.3课程教学方法

理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。

2《房地产开发》课程教学过程存在的问题

（1）不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识，所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识；市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识；项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。

（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。

（3）课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习往往忽略了此块内容。

3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施

本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：

（1）夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程，从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法，帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。

（2）结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，具体操作模式分以下几个步骤完成：

①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。

②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。

③各小组调研报告撰写完成后，制作PPT，专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲，通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时，各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程，汲取他人优点，以便开展下一次的再实践和再认知。

（3）规范学生学习方法

①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况，并以此作为平时成绩的考核之一，以便督促学生积极关注房地产市场动向，熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。

②通过安排一整学期的资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。

参考文献

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[关键词]房地产；保障住房；社会稳定

[中图分类号]F293.33　[文献标识码]A　[文章编号]1006－5024(2012)02－0140－03

一、房地产调控政策初见成效

(一)创新住房制度。明确住房保障与住房市场两种制度体系的关系。我国住房制度改革以来，住房市场化得到了蓬勃的发展，房地产市场制度体系不断完善，目前已形成了以《城市房地产管理法》为龙头，包括房地产开发、经营、管理在内的一整套比较完整的制度体系。与此相比，在其他一些国家与住房市场制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)则建设得比较滞后，至今未形成一整套系统、完善的法律、法规及与此相适应的制度体系。

近年来，随着国务院2007年24号文件的出台和《住房保障法》的起草，中央和各地都在积极地探索我国住房保障制度体系，住房保障工作取得了长足的进步。目前，由政府主导的针对中低收入人群的保障性住房和市场主导的商品住房“二元住房制度体系”已初步形成。但是，两种制度体系之间的关系，尤其是保障性住房制度的目标、内涵、范围、手段等均有待于通过法律法规的建立予以明确。针对这些问题，在制定《住房保障法》及相关的法律法规中，应对今后我国的住房制度的框架、内涵等主要问题予以明确。

1.明确住房保障制度与住房市场制度的边界。住房保障制度立足于通过公共政策的扶持，解决住房困难家庭的住房问题，而住房市场制度则立足于规范房地产市场经济秩序，保障房地产市场各利益主体的权利。两种住房制度在解决居民住房问题的主要边界是居民住房支付能力。

目前，由于各地衡量居民住房支付能力的标准不明确，实践中就难以确定哪些范围的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，笔者一直认为应当借鉴国际通行惯例，按家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准，但由于各界对此观点不一，此见解难以得到一致接受。此外，即使以收人作为标准，由于很多地方家庭实际收入水平难以查验清楚，一些不具备住房保障的人员通过转移资产、弄虚作假获得保障性住房，并利用制度的不完善投机炒作获取收益，钻了制度的空子并产生新的社会不公。

笔者认为，当前有必要加快城市居民收入信用档案的建立，并加快对住房等资产的普查，坚持以家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准确定住房保障对象，并以此有效地分割住房市场需求与住房保障需求，为住房保障制度的公平、公正实施提供有效支持。

2.明确住房保障制度的机制。解决中低收入人群住房问题，是一个国家或城市住房发展的最基本目标。目前，我国城市户籍低收入人群的住房保障制度已基本明确，但随着现代化、城市化的加快，国内诸多大城市均在不同程度上产生了棚户区家庭、非户籍家庭、新进人才、农民工、孤寡老人等多类群体的住房困难。同时，由于这些社会群体收入水平不同，住房困难程度不同，在进行住房保障时，其方式和机制等均难以按照已有的廉租房、经济适用房等制度运行，需要通过制定和完善公共租赁房、社会安居房等新的住房保障制度解决其住房困难。

(二)完善住房政策，促进住房制度创新。住房制度创新是从调整住房供应政策、完善公共住房政策、稳定房地产调控政策等几个方面分别推进创新工作。

1.调整住房供应政策是住房制度创新的龙头。建议各地结合本地实际，从“十二五”开始，立足于长远建立商品住房与公共住房合理的供应比例(如中国香港是53％：47％)，在未来30年内形成商品住房和公共住房基本平衡的供应格局，使不同收入水平的家庭基本实现“住有所居”、“安居乐业”的局面。同时，为促进住房供应结构的调整，还应保持商品住房和公共住房各自合理的户型面积等建设标准。总体原则是：公共住房户型建筑面积不宜超过60平方米，且建设标准以满足基本居住需求为宜，不宜奢侈化。

2.完善公共住房政策是未来住房制度创新的重点。当前，完善公共住房政策的任务较为繁重，为此应抓住重点，首先是完善针对本地中低收入户籍家庭的住房保障政策，明确住房保障对象的准入标准，完善廉租房、经济适用房管理制度，提高供应效率；其次，加快推进棚户区改造、人才安居房或外来工住房等保障性安居工程建设，促进公共租赁房为主体的其他安居型公共住房建设，扩大城市住房保障的范围；其三，建议各地借鉴香港等地经验，尽快形成全封闭的公共住房管理体系，建议今后新建经济适用房、限价房及其他出售性的各类安居房，一律停止再度流入市场，公共住房只能在中低收入家庭或其他纳入住房保障的对象中流转，以避免利用公共住房投机，并尽快聚集公共住房存量，形成对市场房价的抑制力量；此外，完善针对不同保障群体或政府扶持群体的租售轮候制度，这也是当前各地公共住房制度建设的重点工作，需要抓紧落实。

3.稳定房地产调控政策是住房制度创新的重要补充。建议今后的房地产调控应主要立足于以下几方面：首先，在明确政府干预市场的边界、手段、工具的基础上，保持宏观调控政策的稳定性、连续性和协调性。如各地城市规划与土地供应政策，要在深入研究各类住房总需求的基础上，从稳定、连续地引导市场预期出发，合理确定住房供应总量和结构，保持市场长期供求关系的平衡；财政、税收、金融政策，要长期贯彻国家差别性金融、财税政策，抑制不合理住房需求，并鼓励首次置业及合理的改善型需求。其次，要立足于建立统一和完善的市场监管制度，规范市场准入和退出，规范行业经营行为。目前，各地在房地产市场监管方面的政策和制度仍有一定差异，如有的地区严格管理，不到封顶不得预售，有的地方开挖了基坑就可预售，这样分期销售、分期涨价的炒作现象就时有发生。因此，建议国家进一步完善房地产市场监管的法律和政策，进一步规范房地产行业开发和经营行为，规范市场秩序。其三，不断提高房地产调控和房地产管理制度的可执行性。如第二套房、改善型需求、捂盘惜售等基本概念的边界和内容要明确，以便于政策的执行和提高管理效率。

二、加快住房结构调整减免税收

(一)适度调整房地产调控政策的有关建议。保持房地产市场长期健康、持续、稳定的发展，不断提高和改善人民群众的居住水平和居住条件，是一件利国利民、功在千秋的大事。而促进房地产市场稳定发展、避免房价大起大落的关键，一是应解决好市场供求关系问题，保证市场供应适应市场需求；二是要长期警惕并采取措施抑制过度的投资、投机需求，保证房地产市场的“常态化”运行。鉴于此，现时应对房地产市场调控政策作适当的调整。

一是建议国家有关部门对现行相关金融政策作一些调整。特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响。在房地产方面，对首次购房者和90平方米以下购房者予以扶持，以激发潜在市场需求，应给予进一步优惠的贷款政策；对房地产开发贷款的控制，建议央行宏观控制、分类指导，并给予各地、各商业银行一定自，因地制宜控制贷款规模。

二是建议适当减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。

三是建议各地政府重视土地供应效率问题。随着市场的回暖及未来需求的逐步增长，政府应重视土地供应效率问题。一是在有限的土地上，尽量多提供住房单元，具体可采取提高住房容积率、减小户型等措施；二是对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城市的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应；三是加快城市新区建设，鼓励需求转移，解决老城区市场供应潜力不足的问题。

(二)关于房价的合理性和住房问题的合理解决――政府应该让不同收入水平的阶层都有自己的住房。“无论市场房还是福利房，让百姓有房住是政府的责任!”从住房经济学来看，即使是住房市场，也是需要政府干预的。福利这个就不用讲了，本身就是政府直接的投入来保证低收入者有住房。市场这个方面，只要市场在分配机制上出现失灵，比如市场供应的住房都是高价房、高档房，使得广大普通居民买不起，政府也要出手干预，最终使不同的收入群体能够住得上自己的住房。

由于大多数的收入群体是中等及中等偏下的收入群体，那么这些国家在制定住房政策时，也采取措施使房价要适应消费者的收入水平。(1)降低开发成本。就是不能把成本价格拉的太大，偏离普通居民的收入水平。比如说像违规的开发贷款，你没有实力就不要进入这个市场；而对于中低收入水平的购房人，也可以推出限价房或者是经济适用房，使得房价成本不至于过高。(2)制定住房干预政策。不能把所有的房屋都建成高档房屋，如果哪个地区的房价超高难以适应普通居民收入水平，就必须采取住房干预政策，避免住房的高档化，甚至采取限价避免价格的超高。这样，对市场和成本都可以进行干预。

三、加快国家“基本住房制度”的建立

保持房地产市场调控政策的稳定性，以保证市场长久的稳定发展。在此，应着重避免政策的短期行为。比如市场高速上涨，我们马上采取一个什么措施把房价压住，或者房价下跌了马上就采取什么扶持政策把它升上去，这样不稳定的政策对经济运行危害非常大，对老百姓、对民生问题的解决也都有不利影响。我们需要建立长期的住房制度，同时在方法和手段上要维持市场的长期稳定发展和常态化发展。

首先，在住房制度方面，目前需要尽快明晰对高、中、低三类不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解决措施，并尽快通过制定“住宅法”及其他相关法律规定，将其固定下来，成为解决居民住房问题的“基本住房制度”以长期实施。如对中等收入阶层的住房问题，考虑到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，国家应加快建立面向广大中等收入家庭和城镇普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通过完善经济适用房、限价房或其他特定普通商品住房的建设与管理制度，辅之以金融、财税等补贴或扶持政策，促进居者有其屋，满足其基本的居住需求。

其次，在“基本住房制度”建立的基础上，市场干预政策应尽量采取市场经济运行中通用的经济干预手段，比如说利用货币杠杆、税收手段来调节市场，而不应过多地用其他手段干预。比如，近几年部分地方在房价上涨时，采取的行政直接干预相关开发项目的价格或限制购买群体，不仅不利于市场常态化运行，伤害企业依法正常经营，也容易造成社会群体之间的矛盾；再如在房价下跌时，市场本身会自发向理性调整，此时不宜采取如财政直接补贴购房或购房入户等短期性地方政策，以免社会形成对政府公平性的置疑。总之，应采取通用的工具作为我们调控房地产市场的手段。

四、进一步深化和改善宏观调控政策。着力促进房地产市场的民生性发展方向

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【关键词】房地产 营销 策略

一、房地产营销理论

（一）房地产概述

地产的基本概念。房地产，是房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称。具体而言，房地产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库和商业服务、文化、教育、卫生和体育用房等；地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和地下相关的基础设施等，房地产是房产和地产的综合统一体和统一物。

房地产业是指从事房地产开发建设、租赁经营以及与此相关的中介服务如金融、评估置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务的两种职能独立产业部门。

（二）房地产营销

房地产营销的内涵。房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针目标为指导，通过对企业内、外部经营环境、资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。

房地产营销策略。本文按照营销学中传统的4P理论――即产品价格渠道促销，对目前房地产行业中一些新的营销理念和思路进行了详细的分析。房地产营销产品策略。房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产营销价格策略。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。第一，房地产定价方法。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。从定价来讲，主要有市场比较法、成本法、收益法、剩余法。第二，价格调整策略。房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。房地产营销渠道策略。目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销委托推销以及近几年兴起的网络营销等。房地产营销促销策略。房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。

二、国内房地产营销现状和存在的误区

目前国内房地产营销主要存在以下误区；将营销误解成推销；只考虑单方面利益，目光短浅；忽视扎实的市场基础调查工作；营销缺乏创新；忽视施工现场的管理利用工作；重灵感，轻技术的倾向。

三、首开国风上观营销环境分析

太原市地产大环境分析。太原市房地产现状。太原市作为山西的省会，在中部崛起战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为太原房地产业发展提供了良好的机遇。太原市房地产发展趋势。日前，太原市商品住房成交量持续走低，外地人购房比例明显下降，商品住房价格的上涨势头得到了有效遏制。商品房价格涨幅下降，保障性住房取得良好开端；商品房上市量大幅增加，成交持续萎缩；商品房成交量大幅增加，价格小幅上扬；二手房成交面积有所下降，成交价格有所增加；住房结构仍需改善；外地人购房比例明显下降，普通商品住房消费成为主流。

四、首开国风上观营销环境分析

（一）首开国风上观任务梳理

基本目标。实现首开及项目品牌太原全面落地。进阶目标。完成全年7.2亿的销售目标。更高目标。为后期楼盘销售创造良好的营销氛围。

（二）当前形势

市场低迷背后的政府调控。从政府正式出台限购令后，房地产市场便开始一路滑坡。关于政府取缔限购令的声音一直不断。然后持续低迷的市场并没有等来春天，等来的反而是政府抑制房价和打压商品房价格的决心。市场及周边竞争项目因素。整体低迷的市场环境下如何独善其身。项目形象如何从竞争中脱颖而出。如何应对竞争项目祭出优惠大旗。项目自身面临困境。现场表现力不足难以让客户眼见为实。取得预售证楼栋间存在内部竞争。来电来访客户数量偏少。项目知名度在太原不及万科等项目。相对于市区，项目位置较为偏远，易达性差。

（三）解决之道

（1）加强首开国企品牌的形象，增强客户对项目品牌的信任。在市区尤其是城北，增设户外广告牌，在画面和文字上进行重新包装，达到冲击人们眼球的效果，举办系列能够引起社会话题的活动。

（2）项目的重新定位及卖点营造，拔高项目品质。立足“太原南城泛CBD，龙城经济走廊带”，面向太原及南城区域的“龙城南部明日之星，繁华之中的城市客厅”。

（3）在广告的推广上，主要解决以下问题：①阶段广告主题。基于目标客户群体及市场竞争环境，找到准确广告主题，提升楼盘形象；②媒体推广渠道。以什么样的广告渠道，准确、有效地讲广告精神送达目标客户群体；③系统性问题。如何原有广告基调的延续和广告形象的提升两个矛盾体和谐统一。

（4）重新认识客户。由于政策等原因，目前太原市整体市场情况不乐观，很多客户都持币观望，等待房价进一步下降。针对这样的市场环境，应该重新分析精准客户，对目标客户群精准制导，从而赢得市场。

从区域上找。小店区国企领导及机关事业单位、行政单位及企业单位团购；白领及年轻的公务员、事业单位职员；太原市及周边市县人群。

从身份上找，高文化、高身份人群。首开国风上观通过详细的营销策略，成功实现了年销售7.2亿的目标。

参考文献：

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中国的房地产市场化改革始于20世纪末期，经过10多年的稳步发展，房地产业超过传统制造业成为国民经济另一支柱性产业成为必然。然而，房地产业的发展过快、市场不成熟等原因已经引起了房地产市场日益“泡沫化”。房地产业素来以高回报率、高风险性的特点著称，这进一步加剧了房地产企业的财务风险，政府为了抑制过分飙高的房价，稳定房地产交易价格，频频出台关于房地产调控的宏观政策，这给房地产行业带来了新一轮的强劲挑战。因此，对房地产企业财务状况进行定量分析是具有实践意义的，广大投资者能通过直接揭示的房地产上市公司财务状况获取真实、有效和科学的决策依据，同时也为上市公司高管认清公司潜在财务风险，提高上市公司的风险管控能力带来积极意义。

美国学者Altman选取了1946-1965年20年间的33家ST公司和33家非ST公司作为样本，使用了计量方法从众多财务比率中选取最合适的五个变量来建立判别函数，并以计算而得的分值作为判断财务风险程度的依据。经过大量的实践经验显示，Z-score模型对于停业前一年和前两年的判别准确度达到了惊人的95%和82%。李泽红等人（2009），张敏慧（2009），杨晓彦（2011），王小燕（2012）等人也从企业的财务风险基本概念和特征出发，通过“资金筹备”、“投资决策方案”、“资本运营”和“收益分配与再分配”等四个大方面对企业财务风险进行有效分类，通过详细分析并提出相应的防范对策。周汉唐（2014）的研究认为房地产的高收益往往伴随着较大的风险。房地产公司一般承担着高的资产负债率，这样容易使企业面临着很大的财务风险，公司随时面临破产威胁，公司应当积极应对可能的风险，保障公司健康、可持续发展。

二、中国房地产行业特点与财务风险关系及预警模型选择

（一）中国房地产行业特点与财务风险关系

首先，房地产业，生产周期越长，不确定性大，导致更大的风险概率。政治环境和经济环境变动随时间增加而变大，人工成本和原材料价格的不确定性也越大，这将直接影响行业的利润水平和资金回笼。其次，房地产业是最典型的资金密集型产业，投资金额大，开发产品造价高，开发周期又长，需要占用大量流动资金，在房地产企业开发的前、中、后三个阶段，都应该保证资金链的完善。最后，在组织设计上，绝大部分房地产企业都按照投资项目而成立多个项目分公司（或项目部），这极易带来管理方面的风险。总公司和项目分公司存在委托关系，双方获得的信息有可能产生不对称，由此造成总公司控制力度下降，这极易导致预算无法得到控制，引起财务风险扩大。

（二）房地产企业财务风险预警模型选择

学术界和商界用来衡量企业财务风险变量主要有以市场数据和以会计报表数据为基础两个大类。基于我国证券市场不完善、各类监控组织监察力度不够的现状，以市场数据为基础的模型衡量企业财务风险的方法并不适用于我国房地产上市公司。因此，我们选择使用样本企业指数纽约大学教授爱德华奥特曼的Z模型来衡量企业财务风险。

三、完善我国房地产企业财务风险预警的对策建议

（一）完善公司治理机构

目前我国房地产企业主要以民营为主，其中上市公司民营企业所占比例高达90%，在实际运作过程中，家庭治理模式占据主导地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括产权不消、集权管理，这是导致公司治理机制缺乏有效性、企业运营效率低和财务风险扩大的最根本原因。因此，提高企业运营效率，降低财务风险程度，首先要完善公司治理结构以此来提高治理效率。

（二）优化资本结构

21世纪初期，国家银根政策宽松，政策鼓励房地产业发展，房地产企业迅猛发展，但高资产负债比经营的现状并未引起行业的高度重视。随着2011年国家严厉调控政策的出台，房价下跌，银行贷款困难，民众购房态度不明朗，一些高负债的企业出现严重的资金缺口，濒临倒闭。因此房地产企业应当高度重视企业的资本结构，优化的资源配置。

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【关键词】教学目标;教学内容;教学方法

引言

房地产作为商品已经成了当今社会不可或缺产品，是人们赖于生活及生产的必需品，尤其是近些年来房地产市场价格的过度上涨已成为社会大众所关注的焦点，也是国内各界普遍关注但也最难解决的严峻问题之一。

房地产价格与人们生活息息相关，房地产估价更是市场经济不可或缺的重要组成部分，经济发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增强，越来越离不开房地产估价服务。现实中对房地产估价的需要体现在建设用地使用权出让、房地产转让和租赁、房地产抵押贷款、房地产征收征用补偿、房地产税收、房地产损害赔偿、房地产争议调处和司法鉴定及拍卖底价评估、房地产管理、房地产拆迁补偿以及企业各种经济活动中涉及的房地产估价等等方面，可见其存在的普遍性和重要性。

众所周知，《房地产估价》课程是房地产管理尤其是房地产经营与估价专业的重要必修课，但是，正是由于上述的房地产及其估价与人们的生活、生产、经济活动的运行都息息相关的原因，所以，在高校开设《房地产估价》公选课非常有必要，事实上它也是多数学生争先选取的选修课之一。

与作为房地产经营与估价专业的必修课相比，公选课的教学对象、教学基础及教学课时都有所不同，所以其教学目标、教学内容、教学方法等都有所不同，笔者通过教学实践，总结出以下几个方面的内容以供商讨。

一、关于教学目标的确定

作为公选课的《房地产估价》教学，旨在使学生了解房地产及房地产估价的基础知识、基本理论与基本方法，拓宽学生的知识面，为其工作及生活中涉及房地产及其价值认知并做出相关决策奠定专业知识基础，培养学生树立科学的价值观及探索精神，锻炼客观、综合、严谨的逻辑思维方式，增强学生分析问题、解决问题的能力，提高学生的专业素质和科学素养。

（一）知识目标

通过课程的学习，学生应该达到以下知识目标体系：掌握房地产价格评估的基本理论和方法，了解几种常见的派生方法，理解房地产价格评估的理论基础、房地产价格的构成及影响因素，熟悉房地产的基础知识、房地产估价基本流程、不同评估对象的特点、评估方法的选择和运用，熟悉和正确运用市场比较法、收益法、成本法等房地产评估的基本方法。

（二）技能目标

在技能方面，学生应该具有以下技能：具有房地产市场价格信息的搜集和整理分析的能力;熟练运用房地产法律法规分析实际问题的能力;完成现场踏勘的能力;能根据实际状况选用正确的估价理论和方法的能力;熟练地运用各种估价方法的能力;初步具备从事房地产评估工作的能力。

二、关于教学内容的设计

基于公选课教学对象来自于不同的专业、不同的年级，所以专业基础知识参差不齐，加之公选课课时较少，因此课程教学内容设计必须紧凑精炼，以估价方法为中心。

整个课程内容分为三个组成部分：第一部分是房地产及房地产估价的基本知识，介绍房地产价格类型及影响因素、房地产估价原则、房地产估价程序和报告等基础性的理论和知识;第二部分是估价方法的介绍，包括市场法、收益法、成本法、假设开发法、路线价法等基本的评估方法;第三部分是估价方法的应用，针对特定的评估对象选择合适的评估方法进行评估。

三、关于教学方法的设计

房地产估价是一门应用性很强的课程，依据本课程作为公选课的教学内容设计――以估价方法为中心，课程的教学方法必须重点突出理论联系实际的特点。课程的教学环节包括理论讲授、研讨课、课外作业等，教学手段采用多媒体技术;教学方式采用教师讲解、案例引导、学生研讨相结合;教学方法采用启发式、案例式、研讨式、项目式等多种方法相结合。要求学生除了掌握课堂介绍的知识和完成课后练习之外，还要求学生完成一个对某一具体房地产进行估价的研究项目，从而真正体验房地产估价的实际操作过程与研究方法。

（一）基于问题式教学法

使用目的在于激发学生的学习兴趣，使学生带着问题去学习，调动学生们的学习积极性。使学生掌握研究问题的过程和方法。实施过程：先提出实际工作中遇到的问题，吸引学生的好奇心;再指出解决该问题需要掌握的知识点，提出要求学生思考的问题;让学生带着问题去思考，去研究，去学习理论知识，然后再用理论知识解决实际问题。

（二）案例教学法

房地产估价案例教学法就是在房地产估价教学中，通过案例讲解使学生掌握房地产估价的基本理论知识，培养学生通过分析案例解决实际问题的能力，从而促进学生更好地掌握理论知识，了解房地产评估实务的一种教学方法。

房地产估价是应用型的课程，采用案例教学法，一是更容易激发学生学习的兴趣，二是告别枯燥无味的课堂纯理论讲授模式，让学生在学习理论知识的同时还可以结合实践应用。

在实施案例教学过程中要把握好各个环节，包括：课前案例准备;课堂组织案例研讨、分析;课后完善、提交案例作业。需要尤其注意的是，案例教学法组织实施的关键在于案例的选择和设计，选择合适的案例是保证案例教学成功的前提和基础。房地产评估的教学案例主要有四种类型：（1）问题评审型。问题评审型案例是指由教师在给出案例材料后提出问题，然后让学生参与讨论、分析，评价各种解决方案，使之通过分析从各种备选方案中选择最佳方案。这种案例强调对各种解决方法的分析比较，以达到培养学生分析、判断能力的目的。如城市高层建筑的不断耸立带来了高层建筑地价的分摊问题，按照国外地价分摊的经验，主要有三种地价分摊方法，即建筑面积分摊法、房地产价值分摊法、土地价值分摊法。对于这种知识的讲授，教师可以先简单介绍每种方法的原理，然后以某一宗高层建筑作为案例，提出问题：哪种分摊方法得出的结果最合理？为什么？让学生们自己去分析比较各种方法的结果，进而得出每种分摊方法的优缺点，给出最后的答案。（2）分析决策型。分析决策型案例是指在案例的内容中只描述事件本身而不给出具体的解决方案，由学生通过对案例的分析、讨论和思考后得出结论;或者根本就没有标准答案，具体的问题要依不同环境具体分析。所以，对此类案例，设计时不应给出固定的答案，否则会约束和限制学生的思考空间，影响其思维的发散性。比如在讲述房地产评估的收益还原法内容时，可以让学生进行课外实地调查，对学校周围的房地产的经营状况进行资料的收集与整理，在此基础上提出如下问题：假如你是一个拥有500万资本的房地产开发商，就目前学校周围的房地产市场状况，你愿意做何投资？为什么？为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识。（3）理论说明型。理论说明型案例主要是选择一些可以用来说明某种概念和理论的事件作为案例内容，其侧重点在于让学生通过分析讨论最后达到揭示案例当中所隐含的理论问题和基本原理的目的。比如，某公司拥有某一商业大厦中的1层商场的房屋所有权，该商业大厦的土地属于行政划拨用地，由于经营管理不善，商场处于亏损状态，该公司欲出售该商场，拟购方委托某估价事务所对其价格进行评估。请同学们分析应该选择的评估技术路线，通过分析可以让学生们对于补地价的内容有更深刻的掌握。（4）实践演练型。这类案例来源于真实的社会工作场景，通过对真实环境的模拟或多媒体手段，向学生展示真实的实务操作场景。这类案例要求学生首先进行户外的实地调查，然后以当事人的身份作出决策，写出方案。比如，要求学生就××城市的某一住宅楼的价格进行评估并撰写评估报告，这就要求学生必须实地调查该类住宅楼的经营收益资料以及市场交易资料，并了解该区域住宅价格的主要影响因素，才能给出较合理的评估结果。实践演练型案例有助于提高学生实际操作能力和动手能力。

（三）模拟教学法

（1）通过多媒体模拟教学法

运用多媒体工具建立房地产估价教学网站，建立现场勘察模块，运用收集到的文字资料、表格资料、图像资料、视频资料，模拟学生去现场勘察，在课堂中实现理论教学和实践教学的结合。

（2）模拟办公场所教学法

从房地产概念来理解，学校本身也是一个大型综合性房地产项目，具有超市、图书馆、学生公寓、教师公寓、食堂、教学楼等。所以可以利用这些现成的条件，比如成本法，可以以教学楼及图书馆为评估对象;收益法可以以超市、食堂为评估对像;市场法可以以教师公寓为评估对象。模拟办公场所设计估价技术路线完成估价任务，由此掌握房地产估价的各种基本方法。

（四）项目教学法

项目教学法是以项目主题为中，以教师引导，学生自主与合作学习，使理论知识与实践技能并行的一种现代教学模式，适用于实践性和操作性较强的课程教学。

运用这个教学方法的时候采用渐进教学法，在学习每一个方法时给学生确定一个估价对象，学生自己去找相关的资料，选择合适的公式，确定参数，最终完成一个完整的评估报告，即有技术报告、结果报告、附件等。待学生全部方法学完后，再提供一个估价对象，要求学生自己选择两种以上的方法来完成，培养和挖掘学生分析能力、判断能力和决策能力。让学生根据所学的知识，从接受项目委托开始，包括如何拟定方案、如何收集资料、如何勘察现场、如何进行价格测算等，一直到撰写并提交报告从头到尾全过程自主决定如何开展估价工作，使学生把理论知识与实践很好地结合起来，培养学生从事房地产估价的实际工作能力。

四、关于教学评价的设计

（一）基本原则

建立形成性考核与终结性考核相结合、知识性内容与能力性内容并重的成绩考核模式， 教学全程化能力考核，改变“期末一张卷”的考试模式，实行以能力训练为中心的开放式、全程化考核。

（二）基本思路

在考核基础知识和基本理论的同时，注重学生对知识的积累和实际应用能力地提高。改革计分方式。课程考试采用对学习过程的表现的考核为主，期末考试为辅的原则，平时成绩占60%，期末考试占40%，平时成绩以小组讨论及发言的表现、小组作业的质量、考勤、个人作业等为依据;期末考试既考核基本概念和基础理论，又考核基本原理的运用能力，试题形式以客观题为主，主观题为辅，考核内容比重为：房地产及房地产估价的基础知识占20%，房地产估价方法占80%。

五、结语

房地产估价是一门专业性很强的课程，作为公选课而言，其教学对象通常不都具备该课程相关的前期专业基础知识，因此，因材施教合理设计课程教学模式是必须要考虑的问题，同时考虑该课程应用型、实践性都很强的特性，合理的设计其教学目标、教学内容与教学方法，才能实现科学教学、高效率教学的教育理念。

参考文献：

[1]田晓红 提高房地产估价课程教学质量的探索[J] 山西农业大学学报 2013.4.

[2]周为吉 不动产估价课程设计的实践与思考[J] 广东工业大学学报 2012.7.

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关键词：认股权证；Black-Scholes期权定价模型；隐含波动率；格兰杰因果关系检验；香港

中图分类号：F830．9 文献标识码：A

文章编号：1000－176X(2006)11－0056－05

一、权证的基本概念

权证的实质是一种期权合约文件，它赋予持有人在约定时间内（权证有效期内）用约定的价格（行权价格）向发行商买入（认购）或者卖出（认沽）特定数量相关资产的一种权利。

权证主要有两种类型：股本权证（Equity Warrant）和衍生权证（Derivative Warrant）。股本权证由上市公司或其任何附属公司发行且必须以股票实物交割，因此该类型权证的到期执行具有股权稀释效应。衍生权证的发行机构是与权证本身所涉及证券的发行商或其附属公司并无关系的独立第三者，如投资银行。其标的资产不仅可以是股票，也可以是债券、股票价格指数、货币、商品或者上述资产的组合。由于衍生权证的标的是已经发行在外的证券，因此其到期执行并不具有股权稀释效应［1］。股本权证和以股票做标的的衍生权证又被称为认股权证。此外，根据认股权证执行日期特点，又可以分为欧式权证和美式权证。前者只能在到期日执行，而后者则可以在到期日或到期日之前的任意时间执行。

二、香港权证市场的现状

1．香港权证市场发展概述

权证在香港俗称“窝轮”。香港股市也有股本权证和衍生权证（在香港也称为“备兑认股权证”）两个品种。对于衍生权证和股票期权这两种金融衍生品，目前世界各大股市均同时流通，但不同股市的侧重点略有不同：一类以股票期权为主，如美国；一类以衍生权证为主，如香港和意大利；还有一类兼有两种衍生品，如德国和新加坡。在香港，尽管股票期权先于衍生权证出现，但衍生权证的发展速度却远快于前者。此外，公司股本权证仅有几十只，交易并不活跃，但是衍生权证却有近千只，每天交易额占大盘总成交额的15%―20%，交易非常活跃。因此，在香港通常说的权证就是指衍生权证，且香港的大部分衍生权证亦属于欧式权证。

香港最早的公司股本权证出现在1973年，而最早的衍生权证是1989年所罗门兄弟公司发行的中国电信的认购权证［2］。自诞生以来，权证市场在香港获得了蓬勃的发展。由于香港联合交易所的积极推动，按权证成交金额计算，香港已经位列全球第一，2004年全年成交金额673亿美元，遥遥领先于第二位――德国的552亿美元及第三位――意大利的211亿美元。另外，从权证在权益类衍生产品的地位来看，在全球衍生权证、股票期货、股票期权、股指期货、股指期权这五种主要的权益类衍生品中，衍生权证的交易金额是最小的，尚不足股指期货期权的1%［3］。而香港权证市场和其它四种典型的衍生品市场相比具有更大的份额，这个特点也是欧洲及北美主要资本市场所不具备的。

香港的证券条例规定，可发行衍生权证的标的资产，其流通总市值必须高于40亿港元，而且已经被纳入可沽空（卖空）证券的名单之内，这样就可以减少投资银行人为操纵标的股票价格的风险，从而防止权证投资者的利益受到侵害。通常股票市值越大，其权证也越受欢迎。以交易金额计算，最受欢迎权证的相关资产是恒生指数、汇丰银行（0005）、和记黄埔（0013）、国企指数和中国移动（0941）的认股权证，约占整体权证市场的60%―70%。考虑到市场需求及对冲风险的要求，投资银行发行衍生权证时会选择一些蓝筹股、国企股或红筹股做标的股票。截至2006年3月，共有18间发行商参与香港权证市场，如德意志银行、法国兴业银行、比利时联合银行及瑞士信贷第一波士顿等。其中，香港汇丰银行、瑞银以及两年前退出权证市场的高盛等均是2005年才重新进入权证市场。2006年权证市场已出现重新洗牌的局面，有3―4家已经进入权证市场的发行商开始考虑减慢发展步伐。

2．香港权证市场的优势与现存问题

香港发展权证的优势主要体现在以下三方面：首先，香港具有四通八达的高速通讯网络、自由开放的资讯业、资金的自由流入流出、以及具有世界“最自由的经济体系”所保障的公平竞争的投资环境。其次，香港权证市场具有极高的透明度，使投资者实时掌握权证市场的信息，再加上近两年香港股票市场的投资环境正在向好的方向转变，投资者对权证的认识较早期增加了不少，促使权证成交额持续大幅增加。最后，瑞士和德国等强劲竞争对手只流行认购权证，在市场低迷的条件下认购权证市场成交额较低，促使香港的权证市场能够脱颖而出。

尽管香港衍生权证市场运作良好，并正趋于成熟，但同时也存在一些问题。例如，衍生权证交易引发股市波动，政府被迫干预以维持市场信心，来自于新加坡等地的潜在竞争等。具体而言，由于香港衍生权证市场权证数量较少、产品过度集中，因此市场力量发生的对峙经常造成行情波动，并进而殃及整个股市。2005年8月，虽然香港股票衍生权证的成交额屡创新高，但是由于8月18日和8月19日恒生指数分别下跌301点和109点，结果造成小规模“窝灾”，部分衍生权证的价格更是暴跌五成以上。最后，政府为促进衍生权证市场的发展而制定的宽松发行机制和监管制度也容易被投机者所利用。

三、认股权证隐含波动率与房地产价格历史波幅关系

1．概念界定与已有研究综述

历史波幅是根据相关资产的历史价格计算而来，它显示了相关资产价格过去的波动情况，并可以用于推断该资产价格的变化趋势。然而，由于证券资产价格每天波动性较强，仅仅利用其历史波幅来推断未来波动，未必具有较高精确度。

隐含波动率是指由权证价格、标的股票价格、无风险利率、权证有效期等市场信息计算出来的标的股票价格的波动幅度。根据期权定价理论，如果权证市场是有效市场，那么其隐含波动率可以包含影响标的股票价格变动的所有历史信息，从而有助于预测股票价格变动。

很多学者都致力于研究期权和权证等金融衍生品的隐含波动率是否是标的股票价格历史波幅的无偏和有效预测指标。Day和Lewis［4］, Canina 和 Figlewski［5］, Jorion［6］, Figlewski［7］等人的实证研究得到了隐晦的结论：虽然大部分研究证实了隐含波动率比标的股票价格的历史波幅具有更大的信息集，但是就预测功能而言，隐含波动率并不是一个很好的指标。

与传统的研究内容不同，本文检验了认股权证隐含波动率和房地产价格历史波幅之间的因果关系。由于房地产市场的流动性差、信息不对称性明显，因此，影响房地产市场供给、需求的信息往往更容易首先反映在流动性强、信息对称的权证市场中，并通过权证的价格最终表现出来。因此，理论分析表明权证的隐含波动率应该是房地产价格历史波幅的领先指标。

2．研究数据

下面以香港七家主要的房地产公司（长江实业、新鸿基地产、新世界发展、九仓地产、恒基兆业地产、恒隆地产和信和地产）发行的欧式认购权证作为研究对象，均属于认股权证范畴。认股权证月度数据分别来源于香港证券交易所期刊（SEHK Securities Journal）和香港经济周刊（Hong Kong Economic Weekly）。由于不是任何时间公司都有衍生权证发行在外，因此，各公司的数据长度略有不同，如表1所示。

表1香港房地产公司权证数据基本情况表

此外，研究使用香港大学邹广荣教授设计的住宅重复交易价格指数［8］来表征房地产价格水平。由于在指数的计算过程中，不仅考虑了住房区位、环境、设计等属性，而且还考虑到了折旧因素，因此该指数是同质价格指数，较好地反映了香港住房价格的长期变动趋势，如图1所示。

图1 香港住宅重复交易价格指数

3．隐含波动率计算

为了计算认股权证的隐含波动率，本文引入Black-Scholes期权定价模型，如式（1）和式（2）所示：

C=S・N（d1）-X・e-rt・N（d2）（1）

d1=ln(S/X)+(r+σ2/2)τστ;d2=d1-στ（2）

其中，C是指在某一确定时间t时认股权证的市场价格；S是认股权证所对应的标的股票价格；X是认股权证的行权价格；τ是距离到期日的时间；r是无风险利率；N(di)是在di处标准正态变量的累积分布函数值；σ就是认股权证的隐含波动率。经计算得出的香港主要房地产公司认股权证隐含波动率如图2所示。

图2 七家香港房地产上市公司认股权证隐含波动率

4．格兰杰因果关系检验

格兰杰因果关系检验是用于检验两个变量之间因果关系的一种常用方法，于1969年由J．Granger提出［9］。70年代，Hendry和Richard对该方法加以发展。检验模型如式（3）和式（4）所示：

Δ1yt=β0+∑ki=1βiΔ1xt-i+∑mj=1γjΔ1yt-j+εt（3）

Δ1xt=α0+∑pi=1αiΔ1xt-i+∑qj=1θjΔ1yt-j+μt（4）

其中，xt和yt为平稳随机过程，εt和μt为白噪声。一般利用普通最小二乘法对上式进行参数估计，利用F检验来判断系数是否不全为零。用格兰杰因果关系检验来研究认股权证的隐含波动率和房地产价格历史波幅的关系，其实质是检验两变量之间是否有相互领先关系、单向领先关系或者没有任何关系。

5．计算结果

利用EViews软件，对认股证的隐含波动率与房地产价格历史波幅进行格兰杰因果关系检验。检验过程中，历史波幅滚动的时间范畴从5个月到10个月不等。同时，根据赤池弘治信息准则（AIC越小则模型越好）选择最佳滞后期。计算结果如表2所示。

表2认股权证的隐含波动率与房地产价格历史波幅的关系

注：Nil: 两者没有任何关系, + : 隐含波动率对房地产价格实际波幅有领先作用, -: 房地产价格实际波幅对隐含波动率有领先作用；*, **, *** 表示显著程度分别是 10%, 5%, 1%, ( ) 是加入的滞后期。

6．实证研究结果

从实证研究结果中得出如下结论：

第一，在七家房地产公司中有四家公司认股权证的隐含波动率领先于房地产价格的历史波幅，领先周期从3个月到7个月不等，由此可以推断香港房地产公司认股权证的隐含波动率对于房地产价格的历史波幅具有一定程度的预测功能。其中新世界发展、九仓地产两个公司认股权证的隐含波动率对房地产价格历史波幅有非常显著的领先效应；信和置业有相对较弱的领先功能；恒隆地产却兼具两种相反结果，5个月和6个月的滚动历史波幅领先认股权证隐含波动率，但9个月和10个月的滚动历史波幅却滞后于隐含波动率。此外，对于长江实业、新鸿基地产和恒基兆业三家最大的房地产发展商，两个波幅并没有表现出显著的领先落后关系。

第二，大型的房地产公司，如长江实业、新鸿基地产，其业务覆盖面大、 经营范围越广，已经不可视作纯粹的房地产公司。由此可以推断公司规模、收益模式以及其它经营特性很可能影响信息在权证市场和房地产市场之间流动的模式。从实证研究中发现，对于以房地产投资为主营业务的公司，影响房地产价格的市场信息能够更快的被权证市场所识别。

四、香港经验对内地市场的启示

2005年6月13日、14日，上海、深圳证券交易所先后公开《权证业务管理暂行办法（征求意见稿）》，并且在2005年6月20日中国证监会公布的第二批股权分置改革试点公司中，长江电力和宝钢股份都推出了包含认股权证的方案。截至2006年6月10日，已经有26家上市公司发行了股本权证，其中万科HRP1是惟一由房地产公司发行的认股权证，其价格走势如图3所示。

图3 万科HRP1权证价格走势图

可以说，认股权证是为解决股权分置改革而推出的一种有效的金融工具［10］。然而，作为一种衍生金融工具，对其在未来金融市场中的地位、定价方法以及与商品市场价格的互动关系还有待进一步研究。

本文通过回顾香港权证市场的发展历程、研究认股权证的隐含波动率和房地产价格历史波幅的关系，得出如下启示：

1．认股权证市场和股票期权市场的选择

由于认股权证是一种以小搏大的金融工具，对于投资者具有很大吸引力，因此在内地资本市场发行以来受到投资者和投机者的追捧，并从认股权证价格剧烈的波动中表现出来。然而，如果单纯从完善投资产品结构、降低市场风险角度来看，我国应该优先发展股票期权市场，而不是优先发展认股权证市场。香港经验表明，权证市场（包括认股权证市场）和股票期权市场存在着一定的替代关系，并且认股权证在香港金融衍生品市场中占据了更为重要的位置。因此，对于我国当前为解决股权分置改革而引入的认股权证而言，尽快明确其在未来金融衍生品市场中的定位具有重要意义。

2．认股权证价值估计

由于房地产市场信息流动速度较慢，因而影响房地产价格的供给、需求信息往往首先被流动性更高、效率更好的权证市场所识别。但是，在权证市场领先房地产市场的同时，不同公司权证的领先周期则各不相同。这种差异主要是由公司经营层面的不同属性引起。本文提供了一种判断房地产公司信息流动效率并进而反映认股权证有效性的方法，对房地产公司认股权证价值估计有借鉴意义。

3．房地产价格预测

认股权证的隐含波动率是房地产价格历史波幅的领先指标，因此可以从两变量稳定的领先落后关系中完善房地产价格预测的指标体系，提高房地产价格预测的精度。目前，认股权证市场受股票市场发展的约束，存在很多不成熟的市场机制，如T+0交易、卖空操作都没有实现，因此，内地房地产上市公司认股权证隐含波动率和房地产价格历史波幅之间的领先关系需要进一步进行实证分析。

参考文献：

［1］ John C．Hull．期权、期货和其它衍生产品［M］．北京：华夏出版社，2000．

［2］ 余书烨．认股权证［D］．上海：期货交易所博士后工作站，2005．

［3］ 胡朝辉．中国权证市场的发展路径［J］．特区经济，2006，（3）．

［4］ Day, T．and Lewis, C．(1992) Stock market volatility and the information content of stock index options［J］．Journal of Econometrics 52, 267-287．

［5］ Canina L．and Figlewski S．(1993) The informational content of implied volatility［J］．The Review of Financial Studies, 6(3) 659-681．

［6］ Jorion, P．(1995) Predicting volatility in the foreign exchange market［J］．Journal of Finance 50, 507-528．

［7］ Figlewski, S．(1997) Forecasting volatility, Financial market, Institutions and Instuments 6, 2-87．

［8］ Chau, K．W．Wong, S．K．, and Yiu, C．Y．(2005)Adjusting for non-linear age effects in the repeat sales index［J］．Journal of Real Estate Finance and Economics, 31(2), 137-153．

［9］ Granger C W J．（1969）Investigating causal relations by econometric models and cross-spectral methods［J］．Econometrica, 37 (3): 424-438．

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关键词：旧村改造 城市旧村改造 野楼盘

近年来，我国各地掀起了一股房地产开发的热潮，这股热潮中，带来的城市改造旧村项目越来越多。旧村改造分为城市旧村改造和农村旧村改造。农村旧村改造比较好理解，相对于农村旧村改造来说，城市旧村改造有其自身的条件和特点。

一、城市旧村改造的基本概念

城市旧村改造要具备如下两个条件：一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。

基于城市旧村改造的上述两个条件，笔者认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。

面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。

二、城市旧村改造存在的实际问题

最近几年，我国城市旧村改造掀起了一股新的热潮，城市旧村改造轰轰烈烈的同时，出现了很多违规行为。违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：

（一）背离城市整体规划，乱开发建设

基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。

（二）无规则建设影响大型项目规划

城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。

（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题

因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？这一系列问题，到时处理起来将会非常棘手。

三、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则

解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：

（一）预先处理原则

政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。

（二）避免损失原则

尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的行为的发生，避免社会财富的浪费。

（三）市场机制原则

一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。

四、城市旧村改造问题的解决途径

城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。

对于正常的房地产开发，是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。

基于前述分析，笔者认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：

（一）变通征地付费程序，便于旧村改造的执行

根据我国《土地管理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通，以便于实际执行。

（二）预先规划，避免经济损失

在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。

（三）先行登记备，避免非法乱建

所有的城市旧村改造项目必须先行登记备案，建立完善的登记制度，便于规划部门了解情况和进行指导，控制城市旧村改造的范围，从而也避免了非法乱建等违规情况的发生。

（四）对城市旧村改造外销楼盘制定时限制度

为了降低城市旧村改造外销楼盘对以正常程序开发的楼盘的巨大冲击，对于城市旧村改造外销楼盘制定时限制度，规定在法定的期限内政府不予以颁发权利证书、不允许进行交易、银行不办理抵押贷款手续；必须在规定期限内支付购买标的全部价款；在规定时限内交纳政府调节税、在允许交易时应先行交纳税费、未交纳土地使用费的还应按规定份额补交土地使用费。

参考资料：

[1]李翅，刘佳燕.旧村改造的动力机制与发展模式研究[J].小城镇建设.2004.05.

[2]谭春芳，胡胜飞，张希.旧村改造的规划与实施[J].浙江建筑.2003.02.

篇8

    从经济发展的客观规律来看,泡沫经济总是由于经济发展过程中的虚拟经济过度偏离了实体经济,造成市场中的虚拟经济成为了主体,而实体经济的发展受到挤压、限制,其结果是虚拟资本所产生的虚拟价值远远超过现实资本所产生的价值,经济看似繁荣,实则不堪一击。在分析现代金融泡沫经济形成发展的原因时,首先应明确两个基本概念:虚拟资本(FictitiousCapital)和现实资本(ActualCapital)。所谓虚拟资本,就是指那些有价证券,包括债券、不动产抵押单、股票等,它是能够给股票等有价债券持有者带来一定收入和回报的资本形式;所谓现实资本,则是指在经济发展中的一种实物形态的资本,主要表现为生产要素形式和商品形式。其实,经济发展中如果主要以生产资本和商品资本来运行,那么泡沫经济产生的可能性是很小的,这主要是因为以实物形态而存在的资本形态。而当经济发展以虚拟资本运动为主的时候,泡沫经济就非常容易产生。泡沫经济最容易在金融领域形成,并且由于金融业与房地产业总是相互影响、相互渗透、相互依存,土地作为不动产,土地的价格构成特征使得土地的资本具有虚拟资本的性质。因此,泡沫经济与房地产业也有着千丝万缕的联系,金融经济泡沫与房地产泡沫是一对孪生兄弟。

    那么,为什么金融市场上较容易产生和存在泡沫经济呢?在当前金融经济中,泡沫经济涉及不充分信息、交易费用、外部性、非理性预期等众多新概念,各种金融工具和金融衍生工具的金融创新频繁出现,导致金融市场的运行和交易活动非常容易脱离实体经济。在实体经济中,成本价格是实体经济的基础,而在金融经济中,它以预期定价为经济模型。金融市场上较容易产生和存在泡沫经济,这与泡沫经济本身的双重性有关。也就是说,在经济发展日益现代化、国际化和自由化的今天,一定程度的泡沫经济有利于资本集中,这种集中是对市场竞争和发展具有促进作用的,但是泡沫经济终归是一种虚拟经济,其中主要存在的是不实因素和投机因素。因此,一旦这种经济过度发展,其后果也是非常严重的。具体来讲,严重的泡沫经济形成和发展的原因主要有两个方面:第一个方面的原因是社会原因,即在经济发展速度较快的时期出现了经济的整体繁荣和经济宏观环境较为宽松,这种繁荣局面和宽松环境极易为资金炒作提供机遇。所以,泡沫经济一般总会发生在国家对银行政策比较宽松、自由的经济体中。也就是说,在商品经济出现周期性的萧条之后,政府为了刺激经济发展,主动降低银行利息,放松银根,通过这种方式来刺激投资和消费需求以带动经济增长。于是,那些有闲散资金的市场主体就会把资金投放到那些有保值增值潜力的资源上,这就为泡沫经济提供了社会基础。第二个方面的原因就是对泡沫经济形成和发展的预先调控和及时约束机制不够。也就是说,在经济发展过程中,未能对那些有可能导致泡沫经济的投机活动进行监控、监督和制止,尤其是对投机过程中的贷款支付活动缺乏监控机制。但是,到目前为止,这种监控机制无论是在银行还是在政府都难以有效地建立起来。这是由于银行只是收付中介,而政府又难以对企业之间的交易活动进行干涉,甚至还容易被这种投机所形成的虚假繁荣而迷惑。

    通过对金融经济中的泡沫经济的内涵及其形成发展原因的分析中,我们可以看出,在金融经济发展过程中,适当地存在一些泡沫,对于促进经济活跃和繁荣有一定的积极意义,也是正常的现象。但是,如果经济中存在过多的泡沫,并进一步形成泡沫经济,那么这种缺乏实体经济支撑的经济必然会有破裂、崩溃的一天,最终造成金融危机,给经济发展带来致命打击。因此,中国经济发展必须对金融经济中的泡沫采取非常谨慎的态度。正确认识中国金融经济中的泡沫问题,对于把握中国经济发展现状和促进中国经济健康发展具有重要意义。目前中国经济发展中的泡沫问题主要表现为股票泡沫和房地产泡沫。所谓股票泡沫,就是股票的市场价格与其内在投资价值之间的差距,这种差距与泡沫绝对额、经济总量、金融资产总量之间的关系有关。同时,股票市场同样遵循供求关系决定价格的规律,一旦大量资金流向股票市场,那么股价与公司未来业绩就会形成较大差距,盈率也会出现太高态势,这个时候就会出现泡沫。

篇9

关键词：房地产房地产营销营销策划中国

Abstract

Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.

Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing

引言

改革开放二十多年来，我国的住房改革一直在不断地深入，房地产市场得以逐步发展壮大起来，2006年，我国经济承接着2005年的稳健发展轨迹，继续演绎高增长态势。因此，作为国民经济支柱产业的房地产业也顺势而动，在拉动经济增长中依旧扮演着重要的角色。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。

在现代市场经济条件下，那些能够在竞争中取胜的房地产开发商，就是因为了解市场，了解目标群体的需求后，按照市场需求开发房地产项目，从而最终获取利润或占领市场，并促进了企业的不断发展。但目前许多开发商还都缺乏以顾客为导向的理念，推向市场的住宅并不符合市场所需。市场营销策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段。故而可以说，房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。

1房地产营销策划

1.1房地产营销策划内涵在线

房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”[1]。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。一些地产开发商，盲目跟风，开发建设出来的住宅商品根本就不符合市场需要，导致大量房屋闲置。例如前些年刮起的“别墅”热潮[2]。所以一个房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中生存下去，就必须对市场进行深入地研究分析，“按需生产”，故而房地产营销策划就显得尤为重要了。

1.2房地产营销策划特点

1.2.1“以人为本”

房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调“以人为本”的营销策划。中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销策划的根本所在。

1.2.2地产营销策划是各种理念的复合

理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括[3]：

生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念，这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间，也为我们后代的发展铺平了道路。

智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更加多的服务[4]。

投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。转贴于中国

中国-一、反馈与矫正的一般原则

反馈是控制论的一种重要基本原理。它是指控制系统把信息输送出去，然后把其作用的结果返回来，并对信息的再输出发生影响，起到控制作用。通过反馈，可以不断地矫正偏向和失误，逐步达到预期的目的。一般说来，反馈与矫正有如下几条原则。

（一）适时反馈，及时矫正

在教学视导过程中，发现有两种不正常现象：一种是备课。教师根据主观意识，提前几天或几个星期备课，个别的教师甚至将纸张发黄的陈旧教案拿到课堂上照本宣科，不考虑学生现有知识基础和学习中出现的新情况，结果怎样呢？本来学生已经掌握的内容教师在津津乐道，而学生难于理解掌握的内容却蜻蜒点水，甚至根本没有涉及，教师陶醉于少数优生“热热闹闹”的发言，而多数学生一知半解。另一种是作业。有些教师要求学生数学作业本必须有四个，这样一来，学生做的练习最快也只能在三天后见到，有时一个星期后才见到，甚至一个单元的测试卷半个月或一个月后才与学生见面。这样反馈来的问题再不是一两个，而是一大堆，此时，师生双方都感到矫正无从下手。学生学习中出现的问题，教师若能及时发现，及时设法解决，就不会出现这种现象。

反馈与矫正要落到实处，就必须切实抓好当堂了解、当堂消化、节节夯实、层层达标、分步到位。也就是说反馈要适时，矫正要及时。

（二）真实反馈，准确矫正

反馈来的信息是否真实，矫正的方法是否得力对反馈与矫正的效果起关键性作用。如果信息虚假或不全真实，那么教师就发现不了问题或不能全面地了解情况，也就不会采取及时、正确的矫正措施。教学实践表明，要做到真实反馈，准确矫正，一般要注意以下三个方面。

首先，培养学生勤学好问、独立思考的优良学习习惯。有经验的教师都注意引导学生上课集中精力，勤于思考，积极动口、动手。这样学生提供的信息才是深层次的而不是表面的，是全面的而不是片面的，是真实的而不是虚假的。

其次，建立民主、平等的师生关系。在教学中教师必须注意克服师道尊严的作风，经常深入到学生中去了解他们的困难和要求，积极热情地帮他们释疑解难，使他们体会到师长的温暖，尝试到因积极与老师配合、真实地提供信息而取得学习进步的甜头。

再次，透过现象，抓住本质。教师在获取信息后，应认真分析其问题的实质，产生问题的原因，然后有针对性地设计矫正方案。不要被表面现象所迷惑，就题论题，就事论事，否则矫正就是低效的或无效的。

（三）主动反馈，自觉矫正

反馈与矫正有良性与恶性两类。反馈与矫正在教学中总是循环往复的，即反馈----矫正----再反馈----再矫正。良性的反馈与矫正不论从知识、技能、智力、习惯、情感的哪一方面来看，都是一种在不断地解决老问题、提出新问题的过程中，由低层次向高层次前进的教学活动；而恶性的反馈与矫正则是问题不断重复堆积的微效或无效的教学活动。

要避免恶性循环，师生双方必须做到主动反馈，自觉矫正。因为反馈来的信息往往是教和学两个方面的问题，属于教的问题，教师应注意主动地去发现和收集，及时自觉矫正或调控，不能等待。属于学的问题，教师要主动辅导，及时令其矫正。再说，学生的主动性和自觉性必须靠教师有意识地培养，光有教师的主动性，而没有学生的自觉配合，其结果仍然是恶性的反馈与矫正。当然，如果教师只强调学生的主动和自觉，而不注意自身的主动和自觉，结果同样会是恶性的反馈与矫正。

（四）矫正反馈，反馈矫正

反馈与矫正是紧密联系的一个体系。矫正首先是为了解决问题，在解决问题的过程中，往往会发现信息不真，这时应对反馈进行矫正。如果不注意这种矫正，那么矫正也就不准。

对一个问题进行矫正之后，是否就真正解决了问题，还需进行再反溃在教学视导过程中，发现有的教师常这样埋怨学生：“这种问题我已对你讲过多次了，怎么还不知道。”出现这种现象有两个原因：或是当时的矫正走了过场，没有真正解决问题，或是隔了一段时间后没有再去矫正，使矫正效果消失了。因此，矫正后相应地要设计巩固提高的反馈方案，检测矫正效果，获取新的信息，在更高层次上施以反馈矫正。

二、反馈渠道与途径

常规教学过程的备课、教学、批改、辅导、考试、评价就是教学反馈的主渠道，一般来说，反馈渠道与途径有以下几个方面：

（一）备课时充分估计

经验丰富的教师在备课时能预测到学生在课堂上对知识的理解、技能的掌握、方法的运用所出现的问题，并有针对性地设计教法。把问题解决在初发阶段，这样教师的主导作用就能得到较好的发挥。缺乏经验的教师往往做不到这一点，那么就应在教学实践中勤于观察与思考，逐步学会站在学生立场上思考问题，设计教案。

（二）上课中勤于捕捉

上课是获取信息的主渠道。教师仅凭过去的经验或主观愿望去估计是不行的，必须在课堂上认真观察学生反应，及时调整教法。有的教师讲授时不注意观察学生的神态，也不去听取学生的反映，等到批改作业或阅卷时才发现问题一大难，这样就不利于及时反馈与矫正。

（三）板演时注意收集

板演是学生暴露思维过程的重要渠道。对学生板演中暴露出来的错误，教师不仅要指出其错误所在，还要正确分析产生各种错误的原因，指出应该怎样纠正错误，并在下次板演或作业中有意安排类似的练习，让学生及时矫正。

（四）答问中随机提炼

学生在回答教师提问时，很容易暴露思维过程中的错误，或概念理解错误，或定理法则运用条件不足，或思维方法不对等。教师既要善于鼓励学生积极思考问题和敢于提问，又要善于根据不同层次的学生回答问题的不同角度，随机提炼出反映问题本质的一般性和特殊性问题，使矫正有的放矢。

（五）作业里逐一分析

作业是教学反馈的主渠道，但教师须对不同的学生进行认真的分析，学生的作业一般来说有四种类型：?1．独立完成的；2．讨论后完成的；3．独立完成一部分，?抄袭一部分；4．全部是抄的。教师对抄袭来的整洁、正确的作业切不可感到满足，这种潜伏期一旦长了，差生面就越来越大，差的程度就越来越严重。

因此，对不同的学生、不同的问题应逐一分析，做好作业档案记载，以便做到有效反溃。

（六）阅卷中仔细归类

在考风正的前提下，每次单元测验或期中、期末考试试卷中都会暴露出大量的问题。问题越多，我们就越要注意归类，切不可眉毛胡子一把抓。整理归类得当就能力矫正工作提供可靠的依据。

（七）讲课后及时小结

讲课后小结并非被大多数教师所重视，其实讲课后立即回顾本堂课的成功之处和值得改进的地方，以及学生中出现的主要问题和产生这些问题的原因，及时分析应采取的矫正措施，并简明地记在本节课教案后面，这样既可作为下节课的矫正内容，又可作为下一次再教时的重要参考资料。若能长期坚持，注意积累和整理，便是切合实际的难得的教学经验。

（八）复习时注意强化

成功的复习，一般是在一个单元的基础知识、基本技能、基本思想方法梳理之后，结合该单元教学中收集到的学生易混易错问题的基础上，加以提炼，择例精讲，从不同的角度、不同的侧面、不同的题型予以强化矫正。

三、矫正类型与方法

要使教学矫正效果好，必须准确诊断学生在学习中出现的问题，然后对症下药。经过实践，归纳起来大体有如下几种矫正类型与方法。

（一）少数人的问题个别矫正，群体性的问题集中矫正在作业批改和试卷评阅过程中，要认真做好学生在每章每节练习或检测中所出现的问题的记载，然后看哪些问题属少数人的，哪些问题属群体性的。属少数人的问题不能集中矫正，只能利用课余时间或自习时间个别矫正，属群体性问题要舍得花时间，集中在课堂上矫正，否则就会大面积影响或阻碍后继内容的学习。

（二）简单问题立即矫正，复杂问题专题矫正在课堂教学中，教师观察问题要敏锐，对学生回答的问题和黑板上板演出现的问题要反应敏捷，快速作出判断，哪些问题属简单问题，哪些问题属复杂问题，属简单问题就立即当面矫正，属复杂问题就专题矫正。如果当即矫正有困难，就选择合适的时机矫正，既不能敷衍了事，也不能因解决某个复杂问题，冲淡了主题，更不能时机未成熟硬性解决。

（三）关键性问题重点矫正，一般性问题自我矫正例如列方程解应用题，对于不同类型的实际应用问题，根据题意找等量关系就属关键性问题。?如若这一问题解决得好，?其它问题便迎刃而解。因此，若找“等量关系”出了问题，就必须把它放在突出的位置加以矫正，至于设未知数、解方程就属于一般性问题，教师可启发学生自我矫正。

（四）概念性问题对照矫正，技能性问题逐步矫正应用概念出问题，这在日常教学中是普遍的，特别是学生在运用相近、易混的概念时，常犯张冠李戴的错误。如在使用“补角”、“邻补角”等概念时常易出错，这时就应对照概念，引导学生反复比较，找出各自的本质属性以及异同点，然后对照练习。至于这两个概念在解有关几何题中准确熟练运用的问题，则属技能性问题，这要逐步矫正。

（五）预料中的问题设计矫正，出乎意料的问题灵活矫正。

教师备课时应根据学生的具体情况和教科书的内容以及教师自身的经验充分预料每章每节教学可能遇到的问题，在此基础上设计好重难点知识。对于课堂上出现的意料之外的问题，则要具体问题，具体分析，灵活矫正。

（六）经常出现的问题变式矫正，偶然出现的问题重视矫正有些错误一两次矫正不能生效，甚至采用同一种方式矫正，学生还有厌烦情绪。一般来说，对于那些经常出现差错的问题，教师应遇到机会就要进行矫正，要反复矫正，更重要的是变换形式矫正。同时，教学中还不能放过任何一个学生所偶然出现的任何一个问题。这样，反馈矫正才能真正得到落实。

（七）习惯问题耐心矫正，思想问题引导矫正好的学习习惯是终身受用不尽的，坏的学习习惯是一个人学习进步的最大障碍。如果一些学生因习惯不良，造成不该出错而错了的问题。例如，明知计算不准，解方程组又不验算，画图不用尺规，随手画等等，教师就不能只将答案改正过来，而应耐心细致地帮助他们矫正学习习惯。如果是思想上出了毛病，导致在学习上出现各种各样的问题，那么教师不能就事论事，应该是动之以情，晓之以理，去引导学生端正学习态度，树立正确的人生观。

（八）基础问题分步矫正，智力问题量力矫正中差生或多或少存在一些基础问题，不同的学生又有不同的基础问题。因此，要认真分析，分步矫正。一个班几十名学生的智力差异一般也有几十种，不过差异有大小之分。既然智力有差异，理解有深浅，运用有生熟，那么教师在矫正时，就应量力而施，不能一刀切。要特别注意的是，不要误把智力问题看作是思想问题，如果误作思想问题，老是批评指责，不但矫而不正，反而会使学生产生厌学情绪，丧失信心，这样就适得其反。

（九）差生问题分层矫正，优生问题点拨矫正在教学要求上义务教育教材提出了弹性要求。因此，我们的教学必须适应这一转变，对不同程度的学生应提出不同要求。在矫正差生问题时，要分层要求，对于有些要求可根据其基础与智力的实际情况，分层矫正，分类指导，暂不能达到的，留待以后逐步跟上。对于优生出现的问题，不宜捅穿，只宜点拨，让优生在教师的点拨下去思考，去分析，这样印象更深刻，效果更好。

（十）特殊问题特殊矫正，综合问题对症矫正由于基础与智力的不同，环境与影响的各异，不同的年级与不同的班级还有些特殊学生，在数学学习上出现一些特殊问题。例如，有些学生计算能力强，推理能力差；有些学生解难题得分高，解基础题失分多；还有学生喜欢几何，厌恶代数等等。对一些特殊学生出现的特殊问题，要因人而异，因势利导，采用特殊办法，帮助矫正。如果有的学生出现的问题是综合问题，教师不能批评训斥，更不能不闻不问，而应抓主要矛盾，对症下药。这就要求教师有耐心和毅力，先分步将主要矛盾解决，然后解决次要矛盾，要不怕反复，不怕做艰苦的工作。

四、建立反馈与矫正档案

反馈与矫正是贯穿在整个教学过程中的重要教学手段。为了使反馈与矫正真正做到及时有效，建立反馈与矫正档案就非常必要。一般来说，反馈与矫正档案包括以下几方面。

（一）教学问题档案

大凡教学有成就的教师，都喜欢做教后笔记。把教学问题记录下来，然后分章节，按不同类型进行归纳整理入档，这是一项非常有意义有价值的工作。这样做，近期效应是教师可通过对问题的综合分析，确立矫正措施，做到有的放矢。

远期效应是若长期坚持做好教学问题档案，并且每一次教学循环后，将这些问题进行系统分析，探索规律，总结经验，那么教学能力就会很快得到提高，久而久之，必然在教学理论研究上有所建树。

（二）矫正方法档案

不同类型的问题，不同性格学生的问题一般来说采用的矫正方法应该有别。

前面列举了十种主要矫正方法，运用之妙，存乎一心。对具体问题要具体分析，灵活运用，并将行之有效的案例与方法做好记载，然后定期分类归档。

（三）学习成绩档案

学生的学习成绩档案是反馈与矫正档案的一个重要方面。如果对学生的学习成绩、学习基础，教师不是了如指掌，那么在教学中所采用的矫正方法就不一定有的放矢。一般来说，学生的学习成绩档案，包括诊断性测试、形成性测试、矫正性测试、终结性测试等方面的成绩。

（四）学习变化档案

篇10

摘 要 目前，房地产企业越来越重视对其财务的有效管理，很多管理者已经意识到，传统的财务管理已经没有办法满足房地产市场的需求，必须要找寻新的管理方法。在房地产企业财务管理中，动态财务管理逐渐代替了传统的财务管理工作，动态财务管理模式凭借着其可行性，已经被很多管理者所应用，动态管理模式也凭借着它自身的诸多优势，使其在房地产企业财务管理中存在着一定程度的必要性。本文通过对房地产企业财务管理中动态管理模式的分析，为读者详细介绍了财务动态管理在房地产企业财务管理中的可行性和必要性，并对此管理模式的构建以及存在的优势进行详细介绍。

关键词 动态管理 房地产企业 财务管理

随着房地产行业在我国的迅速崛起，房地产行业之间的竞争也越来越激烈，在竞争如此激烈的房地产行业市场中，企业如果想要占有一席之地，那么企业的财务管理水平以及信息化应用水平的提高在企业中就变得刻不容缓，在房地产行业中，对于企业财务管理的模式有很多，近几年来，由于动态财务管理模式房地产企业的发展发挥了良好的作用，所以，动态管理模式的发展在房地产中已经得到了越来越广泛的应用，这种管理模式对成本管理有着很大的影响，所以也越来越被房地产行业的管理人员所重视。

一、财务动态管理的基本概念

财务动态管理是企业财务管理中的一种方式，主要是对企业未来财务的经营目标以及发展的状况，根据目前企业的具体情况，考虑在未来的时间里出现的能够对预定目标造成影响的不确定因素，从而将企业发展中各个时期达成的目标与之前设定好的目标进行对比，实现企业财务的动态管理。

目前，财务动态管理在房地产中已经得到了越来越广泛的应用，通过对房地产企业财务实行动态管理制度，使很多房地产行业都在一定期间内实现了预定的目标，并且能够充分认识在目标形成过程中企业存在的不足之处，使企业的管理也起到了很大的改进。

二、财务动态管理在房地产企业中应用的可行性

在房地产行业中，财务动态管理之所以能够得到广泛应用，主要是因为这种财务管理制度符合房地产行业的需求，财务动态管理体现出来的优势能够帮助房地产行业达到自己预定的效益目标，并且可以帮助企业良好的分析过程中存在的不足之处，具有一定的存在可行性与必要性。

（一）财务动态管理在房地产企业中的可行性

目前，房地产行业在我国已经得到了迅速发展，各种各样的房地产公司也像雨后春笋一样出现，在竞争如此激烈的市场中，企业如果想要得到一席之地，想要创造自身的价值，那么，就要从全局入手，全面掌控整个市场经济，将企业各个领域的管理都要做到有理有序，其中自然也包括对财务的管理工作，而且财务的管理也是重中之重。

动态财务管理是房地产行业开发项目价值的客观需要，对企业财务实施动态管理，主要是为了可以使企业在除了技术与策划手段两个方面以外，从另一方面来提高自身在市场竞争中的竞争力，企业需要长远发展，就必须要追求创新，寻求突破，财务工作对于每个企业来说都是相当重要的工作，对财务的管理也成了重中之重，所以，实施动态财务管理对房地产行业的发展有重要意义。

（二）财务动态管理在房地产企业中的必要性

目前，随着我国计算机技术的不断发展与完善，计算机技术也应用到了各个领域之中，为企业的发展提供便利，而在房地产企业的发展中，如果想要实施财务的动态管理，计算机的帮助自然是不可或缺的，传统的财务管理模式中所应用的技术自然已经跟不上实际开发应用财务软件的需要，自然就会导致财务动态的管理不能很好的发挥其优势，然而，计算机技术的介入对房地产行业的财务管理起到了很大的作用，为其使用的软件提供了帮助，为这种财务管理的实施奠定了基础，并且推动了动态财务管理在房地长行业中的可行性与必要性。

三、房地产企业财务动态管理模式的构建

房地产企业财务动态管理模式的构建主要包括系统设计原理、系统功能设计以及系统模块设计三个方面。只有将这三方面的设计进行完整的构建，才能使动态管理达到最好的效果。

（一）系统设计原理

财务动态管理的目的是为了实现企业在未来的发展过程中，能够准确掌握项目资金的运作情况，使企业对未来的发展目标有一个正确的认识和掌握。而系统的设计原理也是围绕这个目的来展开的，由于市场的经济变化比较大，所以对市场经济所反映出来的数据进行分析和处理，从而对其趋势模拟出有可能出现的所有目标方案的具体情况，能够帮助企业的财务人员准确掌握企业财务的管理方法，只有将正确的财务管理方法引入到房地产企业的发展中，才能针对不同时期的财务状况进行不同方法的调整，对企业的发展提供坚实的基础。

（二）系统功能设计

对于系统功能的设计工作，首先需要做到的就是对房地产行业的需求进行分析工作，根据企业的具体情况，明确现存的问题，从而找到解决问题的方法，从根本上解决问题。只有将需要解决的问题确定之后，管理人员才可以对系统进行功能板块的设计。对于房地产企业来说，实施动态财务管理主要应该从客户需求以及系统功能两个方面进行考虑。

1.客户需求的角度

从动态财务管理的客户需求角度方面来分析，这种管理模式的主要任务是要满足项目实施者或者管理者对财务信息、预定目标的实现情况以及责任分配落实情况的了解，从而在此过程中对这些信息进行查看，对出现的问题进行解决以及对执行结果的测算等等。动态财务管理的任务还包括帮助实施者对结果进行反馈和统计分析的工作。

2.动态财务管理具有的功能

为了能够更好的实现系统设计的目的，动态财务管理应该要有区分项目基本信息、预定的目标信息以及实现目标过程中的实时动态信息等信息的功能，将这些存在的信息通过数据表或者信息窗口的方式进行归类。同时，由于才管理的过程中，由于实时信息的动态波动比较大，所以，还要设计对照参照表，使管理者能够明确掌握信息的变化趋势。为了能够强化信息反应的及时行与全面性，动态财务管理还应该具备将数据表、图表、公式等可以反应实时信息的数据结合起来，构建一个图文并茂、简单易懂的信息反馈网。

（三）系统模块设计

通常情况下，动态管理信息的系统模板主要是由基础信息、可行性研究、成本控制以及绩效评估几个模板构成的。这些模块之间都存在着相应的联系，其中表现初始目标的基础信息以及表现动态目标的成本控制是整个系统的两条主线，通过对两条主线的对比实施，以成本控制为核心，全面展开动态财务管理的工程设计。

1.基础信息模块的设计

基础信息模块是动态财务管理信息中最基础的信息设置，主要体现的就是在项目的实现之前对具体信息的体现以及对预定目标的设定。操作人员从基础信息木块这方面，可以实现对最基本信息的了解，以及对未来的预定目标有一个基本的认识，通过基础信息模块，相关的操作人员还能够实现对相关报表的各项管理工作，从而实现目标信息的及时输出。

2.可行性研究模块的设计

对动态财务管理在房地产企业中应用的可行性研究也是一项必不可少的工作，可行性研究模块主要是对项目完成之前的资金情况进行一个系统的分析，对基础信息模块当中所提供的数据表格进行对比，将对比之后的结果进行分析，结合房地产企业目前的具体情况来分析动态财务管理的可行性。

3.成本控制模块的设计

成本控制是房地产行业的一项重要工作，对于动态财务管理的成本控制模块，主要的目的就是实现对房地产行业在预定目标实现的过程中多反映出来的信息进行全局控制，成本控制模块主要包括对目标成本的制定以及动态成本监控两个方面，在目标成本制定的基础上达到对动态成本的有效监控是动态财务管理的一项优势功能，能够帮助企业更好的实现成本控制。

4.绩效评估模块的设计

作为效果的评估工作，绩效评估模块主要是对完成任务后所达到的目标和项目进展的过程中的工作进行评估，这种评估工作的评估时间具有不稳定性。而对整体项目的综合评估在绩效评估中也是不容忽视的。

四、房地产企业财务动态管理的优势

目前，在我国有很多房地产企业对公司财务的管理制度实行“不同情况，不同方法”的管理制度，这种双管理模式虽然存在着一定的优势，比如说，企业财务在这种管理下，不至于因为传统管理模式中存在的弊端使其财务功能得不到有效发挥。但是这样的管理存在的劣势相对于优势来说则表现更加明显，比如说会比较容易造成因财务界定不明确而引起的财务混乱不清的弊端。

由此可见，这种企业财务的双管理模式并不能够满足企业对财务管理的需求，只有将企业的财务管理工作进行正确的认识，才可以将企业的目标在既定的时间中完成。而动态财务管理将成为房地产财务管理发展的主流，企业动态财务管理可以避免传统财务管理的诸多缺点，在房地产行业中是最合理的选择，具有可实施的现实意义，不仅仅是有利于房地产行业的财务管理水平，而且还能够在一定程度上提高企业资金的安全性，为企业的良好发展提供资金保障，使企业可以在一个正确的轨道上运行。

结语：综上所述，动态管理模式在房地产行业的财务管理中存在很明显的可行性和必然性，管理人员一定要根据企业的自身情况制定一个合理的动态管理模式，这样无论是对企业的成本控制还是管理都是一个明智的选择。事实证明，这种动态管理模式不仅可以将房地产行业的整体财务管理水平提高，还可以实现企业对于资金和成本的实时控制，对企业的发展起到了重要的作用。

参考文献：

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