房产投资价值分析范文

导语：如何才能写好一篇房产投资价值分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了07年的业绩持续快速增长。

RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。因调控政策和行业自身调整要求，聚焦于土地、资金和品牌的行业竞争正在加剧，强势大中型企业的成长性变得越来越清晰。他们将不仅取代中小企业的市场份额，还将更多地享受到未来的行业景气延长。

紧缩地根、地价款纳入预算内管理和工业地价必须招拍挂的政策变更，土地供应数量吃紧，人民币升值和流动性泛滥必将促进地价上涨。

07年主流上市公司业绩可以保持25％一40％的高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。因此，建议投资者标配和超配房地产行业，且超配者超强。

报告在业内率先界定了强势大中型企业的度量标准，成长动力、暴增的预售房款、加快开发的规模效应、业绩持续高增长趋势、资金供求关系等因素决定着强势大中型企业必须享受更高的成长溢价。

强势大中型企业享受的更高成长溢价体现为其45％的估值标准增幅高出25％的行业标准。即强势开发类企业07年动态PE从15―16倍提高到21―23倍，强势出租类从16―18倍提高到23―26倍。

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关键词:系统聚类;房地产;投资价值;武汉市

中图分类号:F293文献标识码:A

房地产投资需要大量资金的投入,而且投资回收期比较长,风险大。因此,进行房地产投资之前,应当通观全局,审时度势,综合考虑各种影响因素,谨慎地进行投资决策,从而实现风险的降低和利润最大化。

一、聚类分析在房地产投资价值细分中的应用

1、房地产投资价值细分。由于中国地域大、人口多,地区经济发展水平不同,各地区间房地产投资市场有很大的差距,研究房地产投资市场十分重要的一项工作就是研究各地区的差异。其中一种有效的方法就是把各地区按某些指标分成几类,根据不同的类区别对待,减少房地产投资风险和提高经济效益。

2、聚类分析概述。聚类分析是研究“物以类聚”的一种科学有效的方法,是指将数据分组成为多个类,在同一个类内对象之间具有较高的相似度,不同类之间的对象差别较大。

聚类分析的一般做法是:先确定聚类统计量,然后利用统计量对样品或者变量进行聚类。从统计学角度来讲,根据相似度方法,对样本聚类叫做Q型聚类,对变量进行聚类叫做R型聚类。

目前在实际应用中存在着大量的聚类方法,算法的选择取决于数据的类型、聚类的目的和应用,本文采用的是系统聚类算法。

3、系统聚类算法。系统聚类法是先将需要聚类的样本或者指标各自看成一类,然后确定类与类之间相似性统计量,并选择最近的两类或若干类合成一个新类;计算新类与其他类之间的相似性统计量,再选择最接近的两类或若干类合成一个新类,直到所有的样品或指标都合成一类为止。以此指标就可以对城市区域房地产投资价值进行排序。

二、武汉市实证分析

1、指标选择。武汉市作为中部崛起的支点和承接东部产业转移的桥梁,其经济和房地产发展一直处于中部省会城市前列。但由于山水相隔,武汉市房地产市场呈现块状而非传统圈状分布,再加上房地产区位的不可移动性,因此在武汉市房地产投资中,必须考虑各区域实际情况。本文从武汉市中心城区相关数据出发,设定房地产发展重点指标,综合评价各区域主要特点和投资优劣势。

房地产投资需要考虑的因素很多,为充分说明、适度简化和避免单个指标解释的充足性和牵连性问题,本文抽取2008年度武汉市重点区域影响房地产投资的七个主要指标(商品住宅销售面积、商品住宅新增供应面积、商品住宅用地平均成交楼面地价、商品住宅成交均价、平均商品住宅成交总价、人均可支配收入、二手住宅成交均价),组合成相对独立的四个综合性评价指标:X1销供比,X2房价地价比,X3收入房价比,X4折价率,分别反映各区域房地产投资的销售、利润、购买力和性价比等涉及投资需要考虑的最重要的四个方面。

X1销供比=区域商品住宅销售面积/区域商品住宅新增供应面积;X2房价地价比=区域商品住宅成交均价/区域住宅用地平均楼面地价;X3收入房价比=(区域人均可支配收入×3)/(区域商品住宅成交均价×90);X4折价率=区域二手住宅成交均价/区域商品住宅成交均价。

2、数据资料。(表1、表2)

3、系统聚类分析。采用上述四个综合性评价指标对武汉市重点区域使用系统聚类法进行聚类分析。首先对每个变量(指标)的数据进行标准化处理,经过定性和pearsom相关系数检验分析,指标间相关性不高。样本间相近性采用欧式平方距离度量,类间距离的计算采用类平均法,进行Q聚类,得到聚类结果。(表3、表4、表5、图1)

4、分析结果。依据聚类分析的结果可以把武汉市重点区域划分为三类。

第一类,江岸区、江汉区。第一类在综合评析中,收入销供比方面明显领先于其他两类,在房价地价比上位于第二,折价率、收入房价比排名靠最后。这说明江岸和江汉区市场需求量大,而供应方面偏紧。虽然本类内房价相对区域内居民收入较高,但是本区域客户源来自于整个武汉市乃至市外,因此房价受到支撑。由于需求、房价一直居高不下,本区域地块更受青睐,地价也较高。由于区域内板块差异较大和二手房建筑年代更长久,综合二手房和新房价差较大,实际江汉区价差较小,甚至在部分区域出现“新旧倒挂”现象。随着CBD、汉口火车站等项目工程的推进和武汉市中部领头羊地位的巩固,处于武汉市发展顶端的本类区域投资前景更乐观,但在地块选择的局限性和争夺的激烈度方面未来将更加明显。

第二类,口区、洪山区、武昌区。第二类在房价地价比、折价率比上均位列第一,收入房价比、销供比均位列第二。本类地价相对不高,供应比较充分。由于房地产发展时间较短,新旧房差价较小。在房地产发展的强劲冲击下,房价增长较快,与收入增长情况形成一定反差。由于在2008年上市量较大,本类区域暂时出现结构性供大于求,销供比并不特别理想,部分区域和部分产品竞争比较激烈。

本类各区域属于房地产发展第二梯队,近年来发展势头迅猛,供需两旺,由于遭受经济调整和房地产调整双重打击,受到的冲击也比较明显。但是从较长期看,本类区域起着重要的承上启下的作用,承接着武汉市中心城区居民大部分的住房消费需求。在城市建设方面,本类区域受到重视,市政投资较大,过江隧道、地铁、大东湖生态水网、集中供暖制冷工程、武昌和武汉火车站以及道路和立交桥的项目均在稳步推进,城市面貌得到改善,投资环境得到优化,增加了房地产投资价值。

第三类,青山区、汉阳区。第三类在综合评比中,收入房价比排名第一,在折价率上位列第二,房价地价、销供比均排名最后。从购买力上讲,本类区域潜在消费能力较强,这与区域内房价相对不高有关,特别是青山区,其购买力丝毫不逊于其他重点区域。由于最近几年其他区域发展势头更加强劲,青山区和汉阳区受到的关注度略有下降,因此本类区域地价也相对便宜。2008年本区域在销售和供给量方面较少,受市场大环境影响较大,这与本区域所属两个区均属于工业区有关。

由于历史原因,本类两个区域发展相对独立,受到区域外消费者关注度不高,房地产消费以当地为主,随着产业发展和配套完善,区域投资潜力将逐渐得到挖掘和展现。

以上定量分析结果与武汉市实际情况基本相符,但由于投资环境的动态性以及单个项目的具体性,因此对具体投资项目还需要做具体的分析。

(作者单位:中国地质大学(武汉)资源学院)

主要参考文献:

[1]彭俊,刘卫东.房地产投资分析[M].上海:同济大学出版社,2004.

[2]张永岳,陈伯庚,孙斌艺.房地产经济学[M].北京:高等教育出版社,2005.12.

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【关键词】我国投资性房地产；公允价值；应用现状；原因分析

为了加强我国会计准则与国际准则的趋同，我国财政部于2006年2月15日颁布了新企业会计准则。《企业会计准则第三号――投资性房地产》允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。那么我国目前投资性房地产公允价值计量模式应用现状如何？有哪些因素导致了公允价值模式在我国投资性房地产计量中的应用现状？投资性房地产公允价值计量模式有何需要完善之处？对这些问题的探讨对会计理论界和实务界都有极其重要的意义。

一、我国投资性房地产公允价值计量模式应用现状

据笔者统计，在准则颁布当年仅有18家企业选择使用公允价值模式，之后几年选用公允价值计量模式的企业数量也只是缓慢增长，截至2012年12月31日，沪深两市仅有34家企业采取公允价值模式计量投资性房地产，仅占全部上市企业约1.5%，可见目前大部分企业仍然延续使用历史成本计量模式。而就房地产行业来看，仅有中航地产等少数几家房地产企业选择使用公允价值模式计量投资性房地产，这可能是因为房地产企业大部分房产都是作为企业存货计量，而准则明确规定作为存货的房产不属于投资性房地产范畴的缘故。我国采用公允价值计量投资性房地产的企业数量具体变动见表1。

另外，准则规定公司采用公允价值模式计量投资性房地产应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。但是对于具体的公允价值确定方式准则却没有明确规定，目前许多企业按评估价格方式确定投资性房地产的公允价值，但也有企业按照同类或类似房地产市场价格、第三方调研报告或谈判价格等其它方式确定投资性房地产公允价格，确定方式的不一致使不同企业财务报表相关数据缺乏可比性、加大了企业操纵利润的空间，同时也增加了报表使用者做出正确决策的难度。各公允价值确定方式企业选用数见表2。

二、我国公允价值模式在投资性房地产计量应用中遭遇现状的原因

1.公允价值较难取得、应用成本较高。由于采用公允价值计量模式需要满足上文提到的两个条件，但现实是准则对于“活跃的市场”、“同类或类似房地产市场”并没有明确的定义，而实际上这些定义在实务中界限模糊，会计计量需要会计人员运用大量职业判断。而对于采用评估方式确定投资性房地产公允价值的企业，如果借助外部独立注册评估师和评估机构评估本企业投资性房地产，则每年的评估费用会大幅增加企业成本。这里值得注意的是，原税法规定企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额。税法与会计的不一致也会增加企业核算成本，但是目前该税法文件已经废止。

2.采用公允价值计量模式容易造成利润波动剧烈、掩盖正常业绩。我国房地产市场尚不成熟，房价受供求关系、居民收入、政策等因素影响容易出现波动。在历史成本计量模式下，投资性房地产一般作为固定资产处理，需要按期计提折旧或者摊销，计量相对具有稳定性。在公允价值计量模式下，投资性房地产市值的波动将在账面上得到体现，市值的变化直接影响企业当期利润和资产水平，企业财务报表上的巨额波动容易误导投资者，而掩盖企业正常业绩。在采用公允价值模式计量投资性房地产的企业中不乏ST股，由于投资性房地产公允价值往往远高于其账面价值，ST股转换投资性房地产计量模式不排除其借助会计变更以达到“摘帽”目的、摆脱退市风险的可能性。而大部分企业不愿意承担市场剧烈波动带来的风险，为了保持稳定性和谨慎性，更多企业选择继续以历史成本计量投资性房地产。

3.采用公允价值计量模式条件严格。上文提到，准则明确规定有确凿证据表明投资性房地产存在活跃的市场且能持续可靠取得其公允价值，才能够对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而准则对能够作为投资性房地产的资产规定也甚为严格，准则将投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权或已出租的建筑物，自用房地产或者作为存货的房地产不能确认为投资性房地产。拿制造业来说，制造业企业拥有的房产很大部分是作为自用房使用（例如库房），如此严格的条件限定了可作为投资性房地产计量的房地产范围，在一定程度上也缩小了公允价值模式在投资性房地产计量中的应用，使许多企业对公允价值计量模式望而却步。

4.现金流与账面价值背离程度加大。对于上市公司来说，采用公允价值计量模式带来的利润增长并没有实际的现金流做支撑。公允价值变动带来的损益能入账计入公允价值变动损益，从而影响企业当期利润表，但投资性房地产的公允价值损益对于当期现金流量表却没有影响，公允价值计量模式的应用会造成企业账面价值和实际现金流背离程度增大。由于许多企业都施行低正常股利加额外股利政策，对于需要以股利政策留住或吸引投资者的企业来说，公允价值的引入无疑会加大分红政策和股利政策制定的难度。

5.采用公允价值计量对会计人员素质要求较高。投资性房地产公允价值的确认和后续计量存在诸多不确定因素，在准则中判断该项资产是否属于投资性房地产、是否应该采用公允价值进行后续计量、如何确认其价格等事项都需要会计人员做出大量职业判断，这就说明采用公允价值计量投资性房地产对企业会计人员的从业素质（无论是在会计知识还是职业道德方面）都有较高的要求。

公允价值计量模式在我国投资性房地产应用实务中遭遇了一定困境：一方面是采用公允价值计量模式的企业数量很少，另一方面是公允价值确认方式也并不统一。而公允价值较难取得、采用公允价值计量投资性房地产成本相比历史成本模式较高、采取公允价值模式可能掩盖企业正常经营业绩、公允价值计量模式所要求条件严格、现金流与企业账务价值相差加大、对企业会计人员素质要求较高是目前大部分企业仍然继续选择历史成本模式对投资性房地产进行后续计量的重要原因。

参考文献

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则2006[M].北京：经济科学出版社，2006

[2]熊莉.投资性房地产计量属性选择的影响因素分析――基于北辰实业和津滨发展案例[A].第十一届全国经济管理院校工业技术学研究会论文集[C].2012

[3]陈虹.投资性房地产的公允价值计量[J].企业导报.2009（6）

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【关键词】公允价值 投资性房地产 会计

一、前言

2006年2月财政部颁发了包括1项基本准则和38项准则的新会计准则体系，并规定于2007年1月1日起首先在上市公司实施。新会计准则的和实施必将成为我国会计史上的又一重要里程碑。其在诸多方面实现了新的突破，其中最大的变化是全面引入公允价值作为计量属性。新会计准则在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面均采用了公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

二、公允价值的概念和特征以及计量方式

公允价值的概念。公允价值（Fair Value）亦称公允市价、公允价格。对于公允价值的定义，不同的会计机构定义也不完全相同。如：国际会计准则委员会（IASC）定义公允价值为：是指在公平交易中，熟悉情况并自愿的各方之间，交换一项资产或结算一项负债时所采用的金额。英国的会计准则委员会（ASB）将公允价值定义为：公允价值是熟悉情况并自愿的双方在公平交易而不是强迫或清算销售中能够交换资产或负债的金额。

公允价值的特征。公允价值有着其自身的特征，通过公允价值的定义可以看出其具有以下几个方面的特征：第一是交易的双方必须是在公平交易的环境中进行的，并且是在自愿的基础上，而且熟悉交易的情况；第二是在运用公允价值进行会计要素计量时，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并能可靠计量；第三是公允价值立足于当前的交易，而不是资产在过去的交易或事项中所形成的价格，也不是资产在未来创造现金流量的现值。

实行公允价值计量的方式。对于公允价值的确认，我国的新会计准则采用了以下三种方式：第一，当存在活跃市场时，交换价格即为公允价值；第二，当市场不够活跃时，但与该资产类似的资产存在活跃市场，则以类似交易的价格作为公允价值的计量基础；第三，如果不存在活跃的市场，或不存在类似的市场，就应当使用该资产所能产生的未来现金流量的现值评估确定，也可以采用专业评估人员的评估结果。

三、公允价值在投资性房地产中的具体应用

公允价值在投资性房地产中的适用范围。《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。企业应当在资产负债表日，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。但有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

公允价值模式下投资性房地产的计量。初始计量。新会计准则规定：在初始计量方面，公允价值模式与成本模式一样，都是按取得的实际成本计量。在采用公允价值模式下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照取得时发生的实际成本借记“投资性房地产一成本”科目，贷记有关科目。

公允价值模式下投资性房地产与其他资产的转换。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列四个条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。第一是投资性房地产开始自用，第二是作为存货的房地产改为出租，第三是自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，第四是自用建筑物停止自用，改为出租。

公允价值模式下投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入；若存在原转换日计入资本公积的金额，也需一并转入其他业务收入。

四、完善公允价值在投资性房地产中运用的对策

力求规范和完善投资性房地产行业的结构。首先，投资性房地产资本结构的调整，房地产的资本来源，将从单一渠道融资转化成为多元化的结构融资；其次是投资性房地产产业结构的调整，房地产的产业结构比例，将从住宅地产独霸天下转化为以商用地产为核心的产业链集合。

加快市场经济体制的建设。不断加强我国市场经济体制的效率，首先，要逐渐形成统一的市场结构，能够让任何资源在市场上都可以得到自由的贸易流动。其次，要把一些垄断行业逐渐取缔，政府要加强对垄断行业的管理，能够让资源在市场中得到合理的竞争，公允价值能够真实的得到反应。最后，要对上市公司进行整顿，坚决杜绝会计信息虚假披露。

加强法律体系的建设。当前，我国房地产事业的发展正一步步的走向成熟。房地产法律也由原来的以行政部门为主要的管理模式逐渐的演变为以保护房地产权人的权利为主的模式。当前《物权法》将会在一定程度上为我国的房地产法律体系建设带来良好的机遇。提高公允价值在投资性房地产中应用的计量水平。

五、结论

公允价值在投资性房地产中的使用条件、后续计量、资产处置和转换等方面的应用，是会计计量上的一次新的考验，公允价值将会成为未来会计计量的发展趋势。随着我国经济的发展，借鉴国际上公允价值的最新研究成果，将其谨慎地应用于我国投资处房地产会计实务中，不仅有利于我国市场经济的发展，还有利于提高会计报告所提供经济信息的可靠性和相关性。

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如何让财富在多变的市场环境中持之以恒继续保值增值?这是真正的考验!为此，我们不妨打一场“时间战”，通过三大战术牢牢把握“因时而动，适时调整”的理财核心原则。

财富几十年稳定持续增长

《理财周刊》的老读者们一定对我们曾经报道过的“机会之王”――上海理财“庖丁”李鸿儒的财富故事(见本刊315期)留下过深刻的印象。

老李从上世纪80年代初就开始从事多个领域的投资。他从邮票起步，是80年代邮市里有名的“四眼”，在以疯狂投机著称的邮市，老李严守着“价值投资”理念，在邮市登峰造极的1997年成功“逃顶”。他1992年就开始投资股票，用他自己的话来说，“抄过大底，没抓住过大牛；虽然没有赚过大钱，但也从来没被套牢”。然而正是这种悠然的态度，让他安然度过了2001年的A股股市崩盘。在楼市和艺术品集藏市场中，老李又重新找到了新的投资机会，靠着钻研和兴趣迎来了一个又一个春天……

在老李25年的理财生涯里，没有传奇般的大起大落，但是在这25年里，他的财富却是从基本的工资开始，通过各个领域的各种投资，实现了有效而稳定的持续增长。如今的老李，坐享自己的财富果实，过着安乐的退休生活。

美国有一位堪比彼得・林奇的共同基金经理，他的名字叫比尔・米勒(Bill Miller)。57岁的米勒，其神奇之处便在于他所管理的美盛价值信托基金，从1991年开始便连续战胜美国标准普尔500指数，这一辉煌的纪录持续了15年，直至2005年才宣告结束。1991年至2005年间，美盛价值信托基金平均报酬率为16％，标准普尔500指数平均上涨比率为12％。年平均报酬率16％或许不算“惊人”，但连续保持15年，这是一个怎样的概念?换一个表达方式，假若在1991年投资10000美元至米勒的美盛价值信托基金，到2005年年末你获得的将是92655美元。

无论是对于眼光敏锐的投资家们还是普通老百姓，时间的魔力总让人捉摸不透。而要想在投资理财之路上打一场漂亮的持久战，我们就无法避开时间的魔力作用。所以，我们给出的第一个战略原则就是要认真打好因时而动的“时间战”。

战术一　把握时机，该出手就出手

因时而动，首先在于善于把握时机。当投资价值凸显，投资机遇来临时，敢于大胆而为之。

本身是金融行业的从业人员，对于市场上新出现的投资机会，老李有着敏锐的洞察力，善于并且敢于捕捉这些新的机会。老李的“重仓投资”房产，始于1998年。投资的原因在于当时上海市政府所推出的购房退税制度。通过投资价值分析，老李发现排除利息和退税因素，保证一定租金后每年就能获得10％的投资收益。

与2000年后众多炒房客蜂拥“炒楼”以谋求高额差价回报所不同，老李图的是长期稳定的可靠收益，是基于合理分析和理性判断，而不是一味“跟风”。正是如此，老李当年所投资的房产，如今不仅增值多倍，通过有心经营还为他带来相当可观的固定租余回报，

战术二　适时调整，捍卫投资成果

善于把握时机，敢于抓住投资机会，为财富的创造与增值带来了契机。但若是要牢牢捍卫投资果实，“因时而动”的第二个要领更重要，那就是适时改变自己的投资策略。

今年1月以来，股市的几次惨跌与骤袭大半个中国的暴风雪一样让人心寒。1月22日A股市场创下了有史以来最大的一次单日跌幅，笔者恰好在聚会上遇到了信奉长期投资的一位老友。与周遭股民们“凝重”的面色有所不同，老友一脸的轻松。原来前几日老友重仓持有的基金大比例分红，他已经将近乎三分之一的资金提前撇出，尽管也有损失，但通过仓位的控制有效地回避了部分风险。

“你这只基金不是已经持有2年多，获利三四倍了吗?”周遭的朋友好奇地问。

“长期投资并不代表盲目的长期持有。”这位老友的回答很精妙，“在一些信号释放明显的环境中，有现成的机会分红减仓，为什么不去利用它，反而坐看自己的成果化作乌有呢?”他进一步解释说：“我并不赞成有些人把基金当股票来炒，但是在市场风险累积到一定的程度时，主动地降低风险投资的比例是必要的。炒股与买基金的原理一样。以前我买的基金也进行过分红，但我都选择了红利再投资。但是这一次情况不一样，在目前的市场环境中，我觉得持有现金可能是一个更好的选择。虽然这样做不排除丧失机会的可能，但至少我觉得达到了安全投资的目的，我已经把自己的一部分成果落袋为安了。”

就如这位老友所言，近期几次惨跌之前，并非没有预兆，然而不少投资者依然几乎将所有的身家置身于已经亮出黄灯的股市之中。并非他们恪守“长期投资、价值投资”的理念，而是盲目地寄希望于股市神话再度演绎，其结果则不消多说。

我们并不鼓励投资者一味地“追涨杀跌”，对于任何一个投资者来说，要想准确地判断出投资市场上的低位与高位，同样也是不现实的。但是就如经济发展的客观规律一样，在任何一笔投资的过程中，也会经历“投资机会出现一繁荣一顶峰――调整――下滑”这样的趋势。在症状明显的不同阶段中，适时地根据市场环境的变化，对自己的投资策略进行局部调整，这一点则是相对容易做到的。与其心存侥幸地期望可能出现的暴利机会，不如安心踏实地当一个“守财奴”。

或许2007年的股市财富经历让人难忘，不少投资者也不能动辄把“翻番”当成投资预期目标。在成熟市场上，保持双位数的年投资收益率已属不易。作为新兴市场，不可否认未来更多投资机会还将继续涌现，但是把握好市场与环境的变化，顺势而为，才能在新的一年里，将我们过去把握机遇、努力奋斗获得的投资成果继续握在手中。如果说2007年是“进攻”的一年，那么在新的一年里不如定调为“相持防御”的一年，对资产进行重新配置，以保住自己的投资果实，让我们的“财富树”枝繁叶茂。

战术三　不同年龄，调度风险配置

除了顺应市场的变化、适时改变自己的投资策略之外，根据自己的年龄阶段和需求，以时间为轴线，因时而动，确立我们的资产配置也同样重要。

人生之路，如同一年四季，春天的萌芽好比我们少年时处处洋溢着希望，夏日的热烈如同青年期的勃勃生机，秋季的硕果就像预备收获的壮年，冬日的寒冷则恰似老年之迟暮。投资理财，和四季分明也是一样的道理，在不同的年龄阶段，我们的需要和能够承受的风险完全不一样。因此，随着年龄的变化我们要因时而动，有必要通过调整自己的投资来保证财富的持久。

新的一年来临了，有的人会感叹：又老了一岁。那么你是否也考虑过，随着年龄的增长，你的投资配置也要跟着变一变呢?

在理财规划中，有一道最为简单的算式来计算你的风险资产配置，即以100为基数，减去你的年龄，得到的就是你可用于高风险投资的占比。根据个人财富实力与风险承受能力的不同，这个结果也可以因人而异，但基本的原理适用于所有人。

譬如你刚刚走出校园，22岁的你可以承受的高风险投资比例就是78％，年轻就是财富，年轻就是能量，大可以将五分之四的资金配置到股票、外汇等风险较高的资产中去。原因也很简单，大不了从头再来，人生还有无限种可能，财富也有旺盛的再生能力。