商业地产招商策划方案范文

导语：如何才能写好一篇商业地产招商策划方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】商业策划；商业动线；人性化；设计价值

引言

商业建筑有自身的特有规律、特有的要求，不同于住宅建筑功能相对稳定而单一。商业建筑是市场的产物，是社会的综合。商业建筑设计师应全面掌握商业项目所在地域的地理条件、社会人文情况、消费特点和发展趋势、经济、技术及城市规划等各方面基础资料，熟知商业的各种模式和与之配套的各种软硬件设施。建筑师应从项目初始阶段积极参与商业建筑的前期策划，与商业策划团队和投资商一起制定合理合适的商业策划方案，而后综合考虑和整合投资商、策划师、营销师、结构、设备、室内、景观及其他各专业人员的意见，引导各专业人员完成建筑设计工作。

一个完整的商业建筑设计应包括两方面工作：商业策划和建筑设计。

1 商业策划

商业建筑一般投资规模大、建设周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形态。商业策划主要研究和确定建设项目的商业形态，即通过研究项目的规模、性质、空间内容、使用功能要求、环境、趋势等影响建筑设计和使用的各种因素，准确找到项目所面向的市场，为建筑师提供建筑设计依据。投资商和策划师达成共同的策划方案，建筑师根据策划方案有效组织商业建筑各种功能、物业、设施，不同的商业策划方案产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大，甚至事关商业项目的生死。因此，成功的商业建筑设计首先要拥有优秀的项目商业策划。

1.1 市场调查

商业策划方案必须依据市场调查得出定位结论。通过运用科学的方法，有目的地、系统地对项目所在区域文化特点、经济条件、城市发展规划、消费趋势、商业格局、城市基础设施和交通状况进行充分的搜集、记录、整理，为市场预测和定位提供客观正确的资料。详尽的市场调查报告是策划方案的基础，是商业建筑设计的基石。

1.2 可行性研究

不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定业态。

可行性研究是策划工作进入分析阶段，依据市场调查成果，结合对项目具体情况，对项目的运营方式、运营周期、阶段计划进行分析研究。策划人员通过研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系，帮助投资商进行业态的选择、组合、分布，确定商业建筑中区域和楼层功能、铺位划分原则，提出建筑形态要求、项目环境及配套设施的需求等提高商业运营质量和水平的建议。设计师根据策划建议对项目进行前期规划设计，推导出合理的建筑布局和建筑技术指标，分配比例对项目投资进行估算，策划团队也作出相应的收益预估。

对提案目标及内容的详尽阐释，并通过合理客观的分析和正确计算方法得到的项目收益（利润、无形资产或其他），如果达到投资商的预期值，可行性方案才能获得认可。

1.3 执行方案

商业策划中，执行方案是最具个性化的，即便同一个企业在不同的时间、地点所采用的执行路径也是不同的。其计划性和实务性的特点，要求执行方案需把总体目标分解成可逐一实施的具体工作，并且使每一个执行者工作的步骤和执行的方法不偏离总体目标这个主轴。

商业策划执行方案是量化可行性研究的成果，决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位，并对项目前期、项目实施、项目销售招商的策略、步骤和时间节点做出相应的规划和合理安排，使每个项目参与人员能向同一个方向努力。

2 建筑设计

2.1 商业空间

商业建筑一般由营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、商业之间的关系，根据不同业态的需要，合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造商机。建筑师应创造丰富、灵活多变共享空间，功能分区合理、楼层分布适宜、铺面分割准确的营业空间，高效节约的配套空间，以及其他组合空间来包容不同层面的商业需求。

因此，建筑师随着商业地产项目招商销售进程推进，需要不断改进完善项目设计，利用各种空间组合形成的商业流线，构筑商业地产价值链，打造更加符合商业需求的最佳设计作品。

2.2 动线组织

外部接口是引导人流到达商业的方式方法，包括公共交通、机动车、非机动车、步行。通过巧妙的规划布局，注重建筑出入口与城市广场、轨道交通、公交场站紧密结合，运用立体交通手段（天桥、地下通道、自动步梯等）加强对步行人流的引导；注重合理规划机动车、非机动车的停车区域和停车数量，规范车流流线，避免流线交叉。

内部流线包括正常的客流动线、后勤流线和消防疏散。主客流动线以中庭为核心的共享空间结合内街两侧商铺形成的带型空间构成，可利用环境诱导、功能组合、秩序塑造等动线设计方法，达到连接业态单元、衔接交通、激发公共活力、吸纳客流,以保证商业复合功能和谐共生。后勤流线应与客流动线分离，实现员工流线、货流动线、客流动线等人车出入口互不干扰，各种流线互不交叉或能实现分时控制。理性分析设置消防疏散流线，合理划分防火分区，精确计算疏散宽度和距离，尽量利用公共交通空间抵达疏散楼梯，避免商业面积的浪费。

通过整合内外部流线，提高不同商业的聚合效应，达到商业空间组织导向清晰、经济高效、系统整体的目的。

2.3 配套设施

除了传统商业建筑所必备的中央空调系统、自动扶梯系统等硬件配套设施，人性化设施也日益重要起来。随着现代商业的发展和进化，商业建筑越来越偏向时间消费型模式，人们愈发注重购物环境和体验。拥有便利的无障碍服务设施、温馨的母婴服务设施和随处可及的休憩场所，注重细节、体现人性化的商业建筑才能使商业氛围更加友好和吸引人。

2.4 建筑风格

商业建筑在不同城市拥有不同的风格，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色、地方特色，更要突出业态特色、空间特色、人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。

3 结 语

篇2

关键词：策划定位；包容消化；可持续发展

Abstract: Commercial building is an important part of the city, is a vibrant city elements, it is open, polymerization, and varied characteristics, become one of impetus of regional development. Architects are changed in the design of commercial buildings and the effects of different planning, positioning, business characteristics and local cultural influence commercial building mode, reasonable design, reasonable, appropriate commercial buildings, to create a good social effect and economic returns.

Key words: planning and positioning; inclusive digestion; sustainable development

中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号：

引言

现代商业建筑与众不同，有自己的特有规律，特有的要求，不同于住宅建筑相对稳定而单一的要求。如果建筑师按照自己的思路闭门造车或单纯依据设计任务书进行不科学、不合理的传统设计方式，那么辛苦设计的建筑项目不仅没有产生效益，还会浪费大量的资源。这就要求建筑师综合素质的提高并积极参与商业建筑的建筑策划，配合地产商、策划师、营销师、结构、设备及其他专业人员，了解商业项目的地理、地域条件、社会、人文情况、消费、发展特点和趋势、经济、技术、城市规划发展等各方面基础资料及商业建筑的各种模式，根据建筑策划制定合情、合理、合适的科学建筑设计依据，才能更好地完成商业建筑这种复杂的设计工作。商业建筑设计首先要做好的就是建筑策划，建筑策划主要研究投资立项以后的建设项目的规模、性质、空间内容、使用功能要求、环境、趋势等影响建筑设计和使用的各种因素，从而为建筑师提供建筑设计的科学依据。

商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决于市场的定位，而定位准确，建筑师才能对商业建筑各种功能，物业，设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。

1 商业建筑策划

建筑策划根据商业资源的实用性、可行性和前瞻性，如果商业资源分析不透，则任何理论的东西都是站不住脚的。而商业地产专家必须与发展商和建筑师达成共同的策划定位方案，正确的策划来源于各方面的调查分析。

1.1 市场调查

商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势、经济条件、交通状况、周遍商业格局、城市基础设施、城市发展规划、商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。

1.2 模式需求

不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。无目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空间模式来分析和建议。

1.3 可持续发展和特色

商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5~6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能少地维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全、业态丰富、空间多姿，特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。

现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。前期的规划定位、招商、经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。

2 商业建筑设计

2.1 业态组合设计

商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求。要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益。

2.2 模式设计

商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品。这需要建筑师不断改进项目产品，自我完善，打造更加符合商业需求的最佳设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间。

2.3 人流和物流

人流和物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。

先确定人流、物流、出入口、通道形式，再做商业功能的布局。今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多彩的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者(铺面投资者、商业投资者)的需求，为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境，让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。

2.4 绿色建筑和特色

绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。

3 结语

建筑师最终完成商业建筑的物化成果，是反映建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块等不同领域的交融成果，它不仅需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧。好的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程，使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，建筑师设计价值、商业价值及城市价值的多方共赢。

参考文献：

[1]JGJ48-88,商业建筑设计规范[S].

[2]顾馥保.商业建筑设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.

篇3

在市场发生新的变化，现代交易方式对传统商品交易方式形成挑战，各类商品交易市场云集的背景下，石家庄正定国际小商品市场在规划建设中有一些什么样的思考？冀平对此道出真实感受。

冀平：近几个月，是我近几年来休息最少，承受工作压力最大的阶段。作为参与石家庄国际小商品市场规划建设和管理人员，我经历了一次炼狱般的否定和升华过程。

当要开发、规划、建设一个商品交易市场的时候，我们必须首先思考：基础？定位？管理？

及正定县仅十几公里的石家庄市已拥有非常成熟的市场集群。正定还有没有商品市场建设发展的机遇？

全国8万多家各类商品交易市场，大多面临着亟待升级改造，改变传统的交易方式和落后的商业设施的严峻问题。新建市场又该如何起步？

石家庄城市的发展定位是华北重要商埠。正定在石家庄市发展定位为商贸功能区。那么，石家庄正定国际小商品市场的建设发展就是借势石家庄市场集群，将成为华北商埠的重要组成部分。

当解决了正定国际小商品市场要不要建设的问题之后，我们反复研究论证的就是小商品市场的起点、定位、管理问题。

经过一段矛盾过程，我们毅然了曾经投入了大量精力、财力和时间形成的最初方案。管理层最终统一思想：以理念超前，形象领先，以人为本，科技支撑，多赢战略，建设一个高起点、专业化、产业配套、多种现代交易方式并存、以国际贸易为平台的新型商品交易市场。

前期方案，否定前期工作，放弃前期的规划思想，一切从头开始，是很痛苦的。可是当我们以全新的定位和方向开始建设的时候，我们明显感到思路更清晰，目标更明确，干劲更充足。

建设中的正定国际小商品市场确实处处体现出它的“与众不同”。不同于传统商品交易市场的建设风格，不同于一般商品交易市场的管理模式，不同于其他商品交易市场的发展定位，不同于以往商品交易市场的经营思路......说到这些，冀平几天来的疲惫尽扫无余。

冀平：正定国际小商品市场的投资建设者，不是简单以商业地产开发为出发点。为了正定国际小商品市场的建设，我们先后请来了境内外专家组织研讨和论证，走出去到义乌小商品市场取经，请来石家庄新华集贸、南三条市场的商户座谈，广泛听取建议，为的就是吸收先进的商业理念，顺应现代化商贸流通的需要，为市场主体与市场客体提供最大便利，避免低层次的重复建设。

正定国际小商品市场最大的与众不同就是专业化运作。

正定国际小商品市场从建设前的市场分析、资源分析、发展趋势分析，到正定国际小商品市场的建设规划和市场定位；从正定国际小商品市场的设计、开发到招商、经营管理，全部由专业机构和专业人士负责项目操作。

可以说，我们自始至终是在专家和专业人士的指导下，实施正定国际小商品市场的建设和开发。这种全程的专项研究论证，全程的专家指导和全程的专业运作，使我们避免了盲目行事，真正找到了高起点。

正是因为许多专家的关注研究和许多专业人士的参与操作，正定国际小商品市场引起了众多业内外人们的瞩目，研究人士希望从中发现中国商品交易市场发展中的亮点课题；商界人士希望找到实现盈利的商业机会；商品交易市场同行会期望得到一些市场建设管理方面的启示。性情爽快的冀平非常乐意把正定国际小商品市场专业化运作的作法和体会，与大家交流共享。

冀平：我说过，在正定国际小商品市场项目开发初期，我们有过摸索徘徊的痛苦。当我们找到了明确的定位和目标的时候，也享受了希望与前景带给我们的快乐。正是因为如此，尽管我们为正定国际小商品市场的建设到了超负荷运转，可辛酸过后，还是觉得自豪和安慰。因为我们为中国商品交易市场的提升和发展做出了有益的探索。

正定国际小商品市场建设遵循科学发展观，按照“建设大市场，发展大贸易，搞活大流通”，加快推进内外贸一体化和贸工农一体化的思路，在专业化运作方面，主要是围绕突破批发市场“谁建设，谁管理”常例，引进和聘用国内外一流的专业团队，实行专业化运作，创造一流的业绩。首先，我们优化专业团队组合和结构，对全过程运作的专业队伍构成作了规划。这个团队的组合和结构，由发展商、开发商、策划商、运营管理商、专家顾问组和招商合作商构成。专业团队的结构组合，使正定国际小商品市场项目从开工建设起，直到开业经营发展，就能够充分显示出它的亮点和价值。在专业化运作的各个环节上，我们对专业队伍的选择，也是不草率从事，盲目择取，而是要聘就聘最好的，不滥竽充数。

一是在专业策划方面。一个市场项目建设，它不是简单地建一个场所，提供商位，引进商户开展经营。它关系市场的理念、市场定位和市场发展战略、发展模式，更重要的是关系市场的发展前景。我们为防止出现战略失误，建一个市场，为民提供一个致富的好地方。市场的策划专业队伍，聘用了中国中商商业经济研究中心和浙江市场发展战略研究所。这两个国内商品批发市场的专业研究机构，曾策划了中国义乌小商品城、山东临沂批发市场群体、武汉汉正街市场和上海五角世贸商城等数十个国内大型市场，既有市场建设的专业能力，又有成功的经历。我前边也讲过，正定国际小商品市场起点、定位、管理等问题的转折，这两个专业策划机构起到关键作用，并形成了一个完整的策划方案。专业策划，不仅运用先进流通理念指导了发展商的战略思想，而且把发展商提升到现代商品交易市场的建设水平。

二是在专业设计方面。市场经济的迅速发展，传统的商业模式也在受到现代商品交易方式的冲击，新建市场的商业模式仍徘徊在初级阶段的水平，不仅没有出路，而且将很快被淘汰。如何建设一个现代商品批发市场，为中国北方批发市场树立一个好形象？我们出于这样一个标准和定点，聘请了河北省建筑设计院作为市场项目的专业设计单位。专业设计机构，运用国内市场建筑的现代设计理念，使正定国际小商品市场建设具有现代建筑形态，突出了鲜明特点。小商品交易区主体建筑三层封闭式商场与步行商业街结合构成小商品城；配套齐全的现代设置，构筑现代交易的电子商务平台；体现人性化，建有三楼旋转式车辆通道，每层设有车辆通道和临时停车区，方便客户购物和批发。节约土地资源，在三层楼建设屋顶主停车场，成为华北地区商贸设置最大屋顶停车场。相对而言，可以这样讲，正定国际小商品市场是石家庄批发市场的升级版。建成后，我们也可以毫无夸张地评价，这个小商品城是目前中国北方交易条件和配套设置最完善的现代化批发市场。

三是在专业管理方面。市场管理是市场充满生机和活力的重要要素，也是入驻商户十分关注的问题。好的市场管理可使市场运营科学、有序；反之市场就会脏、乱、差，运营成本也高。我们认真吸取现有批发市场经营管理经验和教训，在项目还处于开工准备阶段，就着手筹划引进专业管理团队，构划市场运营管理体系，使市场实现科学化、专业化营管理。运营管理体系构建的原则，是突破谁建设，谁管理的体制，坚持开发投资与市场经营管理分离的新模式。这个体系由专业管理、公共服务管理和政府协调管理组成，并明确各自管理服务任务，各尽其职。专业管理公司，由美国仲量联行和义乌市场经营管理公司合作，组建正定国际小商品市场经营管理公司，全面负责经营管理服务，以探索中国商品批发市场经营管理和发展规律，打造和实现中国北方明星市场的发展前景。公共服务管理，由卫生、医疗、交通等部门和金融、电信、保险、培训、信息、生活服务等企业构成，为市场从业人员提供相关服务。公共服务在政府规划和指导下，大部分是社区自发形成，以商业为主。政府协调管理，其中心任务是营造公平的市场环境，保证经营都在安全、公正、公开、有序的条件下，进行经营业务。如制定现代化商城的发展规划，为项目制定税费，按揭贷款等优惠政策，建立完善的市场支撑和配套体系。政府的管理服务，由专门机构全面指导督察项目的开发运转，与项目管理进行衔接，避免多头管理。这三个体系的构成和运行，可在实践中探索建立中国特色的现代商品交易市场经营管理运行体系，在一定程度时，也可适时输出管理，推进甚至起到引领商品交易市场的现代化进程。

四是在专业招商方面。我们建设中的正定国际小商品市场，定位之一从开始建设起就要建立国内外两个商品交易的市场，构建河北省第一个国际贸易交易平台，构建华北重要商埠第一座现代化商品交易市场，突破和创新商品市场发展格局。要实现这一发展目标，招商工作尤为重要，是无序招商，还是建立稳定的招商组织，事关市场经营的永续发展。为此，我们着眼于两个市场建设，从商户的根本利益出发，聘用专业队伍构筑专业的招商体系。在国际上，已与大韩贸易投资振兴公社和日本新大阪技研株式会社达成合作招商协议，“十一”国庆期间，我们组团赴日本，开展招商活动，广招国际合作商。还将引进俄罗斯、中非和港、澳、台两地区等，国际商、采购商，把国内外商品经营结合，建立国际商贸业务合作机制。在国内，将引进“万村千乡”市场工程项目，义乌森宇副食品配送公司、上海跨国采购中心，石家庄国际物流采购中心和国际航空物流中心等进驻市场设立中心（基地），开展采购业务。在商铺销售上，我们先后在北京、上海、浙江、义乌、石家庄等地引进了十大几个具有雄厚实力的成功经验的销售商，将在我国南方和北方开展以南带北，形成南北中网络推进销售。