房地产公司经营状况范文
时间：2023-05-29 15:09:01
导语：如何才能写好一篇房地产公司经营状况，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：经营绩效评价指标因子分析法配对样本T检验
一、引言
我国房地产行业经过20多年的改革，市场得到了有效发展，逐渐成长为国民经济的支柱行业，其利润也一直高于其他产业。金融危机给房地产行业带来了巨大的冲击，因此对其经营绩效进行分析就变得极为重要。经营绩效也称为经营业绩、经营效果，即企业某一经营活动所取得的业绩。企业的经营绩效评价即是通过特定的评价体系，按照一定的标准，采用一定的方法对其经营业绩进行客观合理的分析评价。国外对于经营绩效评价的研究大约始于泰勒的科学管理理论，在现代公司制度诞生之后，为加强资本所有权控制和公司内部控制，对于绩效评价的研究也逐渐深入。国外研究的绩效评价方法主要有三种模式:财务模式，即选择能代表公司经营绩效的财务指标，并按照加权的方式计算综合得分，沃尔评分法就是其中的一个典型例子；由于资本市场和股东认为财务指标法无法真实衡量企业未来能创造的价值，管理者也认为其无法全面评价企业业绩，因此西方学者提出价值模式，即以股东最大化为导向，考虑未来企业能为股东创造的价值，该模式中最成熟的当属经济增加值法；考虑到企业的其他非财务指标也会影响到企业业绩，又有学者提出了绩效评价的平衡模式，涵盖了那些影响企业绩效的非财务指标，最典型的就是平衡计分卡。本文采取实证的方式对房地产行业的经营绩效进行探讨将有助于房地产企业调整自身财务经营状况，以期为国家相关部门提供参考。
二、研究设计
（一）研究假设 盈利能力主要评价企业利用自身资源获取收益的能力，当企业的盈利能力较高时，说明企业善于利用资源创造价值，因此可以提出以下假设：
假设1：企业盈利能力越强，收益质量越高
收现能力即收益的变现能力，是衡量经营绩效的重要标准，会计收益是某一会计期间账面收入和费用配比的结果，但并不表示有实际现金的净流入，只有当会计收益转化为真实的现金流入时才表明实际财富的增加。当企业收现能力较高时，说明企业能够及时回收现金，将会计收益转为真实收入，避免坏账的产生及资金缺口的出现，因此可以提出以下假设：
假设2：收现能力的提高有利于企业收益质量的提高
营运能力反映了企业利用现有的资源创造价值的能力，该比率较高时说明企业对资源的利用效率高，其中一个重要的方面是对于账款的回收速度较快。在分析该指标时也应当考虑到可能对于企业未来的销量带来的影响。因此本文提出以下假设：
假设3：营运能力的提高有利于公司短期收益质量的提高
成长能力就是指企业业绩的增长速度和成长趋势，高经营绩效的企业不仅要有较高的会计盈余，还应该有稳定的增长，只有基于主营业务才能维持其增长，如果收益的增长主要依靠那些非经常性损益项目，这样的增长是不可持续的，成长性较差。因此本文提出以下假设：
假设4：企业成长能力越高，收益质量越高
（二）变量定义 结合房地产企业的特点，本文将从经营绩效的四个方面分别选取重点指标，构建财务绩效评价体系，较全面地评价房地产行业的经营绩效。企业的经营绩效可以从四个方面进行评价：盈利能力、收现能力、营运能力和成长能力。盈利能力主要评价企业利用自身资源获取收益的能力，如果企业善于利用资源，则表明经营绩效好，反之则说明经营绩效较差。收现能力即收益的变现能力，是衡量经营绩效的重要标准，会计收益是某一会计期间账面收入和费用配比的结果，但并不表示有实际现金的净流入，只有当会计收益转化为真实的现金流入时才表明实际财富的增加。营运能力是评价企业资源利用效率的指标，如果周转速度较快，则说明企业能充分利用现有资源为企业创造价值。成长能力就是指企业业绩的增长速度和成长趋势，高经营绩效的企业不仅要有较高的会计盈余，还应该有稳定的增长，只有基于主营业务才能维持其增长，如果收益的增长主要依靠那些非经常性损益项目，这样的增长是不可持续的，成长性较差。本文根据这4大特征设定8个反映经营绩效的财务指标见表（1）。
（三）样本选取 本文的样本取自于沪深两市A股的房地产上市公司2009年的98个样本，剔除个别极端样本以避免对结果的干扰。对于这98个样本分别选取其上述8个财务指标来分析这些公司2009年的经营绩效情况。本文的数据均来自于国泰安数据库，数据处理采用SPSS和EXCEL软件。
三、实证检验分析
（一）描述性统计从表（2）可以看出不少指标的最小值和最大值都相差比较大，说明公司间各指标的状况存在不同程度的差异。从盈利能力指标来看，公司之间的差异比较大，说明公司间盈利水平变化幅度较大，但其总体均值水平并不是很高，可见并不是所有的房地产公司都有较高的收益，这也可能是因为在经历了2008年的金融危机后，不少公司还没完全缓解过来，从而导致了总体收益水平的偏低。从收现能力指标来看，公司间的收现水平有较大差距，且总体均值为负数，说明房地产公司的收现情况并不乐观，营业收入不能及时收回现金。从营运能力看，公司间的差异更是明显，尤其是应收账款周转率，最高的光华控股甚至达到了884.43，经分析，如此高的应收账款周转率是因为该公司在保证了较高营业收入的情况下很好的控制了应收账款，反映了其资金利用效率，但是在进行控制时也应该考虑该政策对公司营业收入的影响，要对减少的营业收入的成本与减少的应收账款的收益之间进行权衡，找到一个最佳水平。从公司的成长性来看，净利润增长率在公司间差异巨大，其行业均值也为负，说明有不少公司未能走出低迷状态，营业利润比重总体来看，房地产公司的主营业务所占比重较高，可见公司的主营业务比较突出，源于主营业务能为公司带来高利润。根据上述描述，从总体上对2009年房地产行业上市公司的经营绩效进行分析，可知营运能力指标（应收账款周转率）和成长能力指标（净利润增长率）是影响公司经营绩效的主要指标。
（二）因子分析由于评价企业经营绩效的财务指标存在不同程度的相关性，本文采用因子分析法来评价2009年房地产上市公司的经营绩效。因子分析的基本目的是用少数几个因子去描述多个变量之间的关系，其基本思想是把联系比较紧密的变量归为同一个类别，而不同类别的变量之间的相关性较低，通过降维将相关性高的变量聚在一起，基本原理是以相关性为基础，从协方差矩阵或相关矩阵入手把大部分变异归结为少数几个公共因子所为，把剩余的变异成为特殊因子。运用SPSS软件对2009年沪深两市房地产公司的财务指标进行处理，如表（3）所示。该表主要验证原有变量是否适合进行因子分析。KMO检验用于研究变量之间的偏相关性，计算偏相关时由于控制了其他因素的影响，所以会比简单的相关系数小。一般KMO值小于0.5则不适宜作因子分析，大于0.7则比较适合作引子分析，本文中KMO值为0.707，适合进行引子分析。Bartlett球形检验的统计量Sig
四、结论
对于经营绩效来说，最重要的指标是盈利能力指标，这也是股东最为关注的指标，纵观2009年房地产公司的盈利情况可以发现不少公司每股收益和股东权益净利率偏低，对于这些公司来说首要任务就是增加营业收入控制成本，提高公司利润水平。只有在做大利润的基础上才能进一步扩大公司规模，增强公司实力。现金流是公司维持经营的基础，因此对于每家公司而言都是至关重要的。2009年不少房地产公司的营业收入现金比率较低，甚至为负值，据此认为这些公司在现金流回收的控制上存在问题，经营活动不能获得及时的现金流入，严重是将会影响到公司的正常运营。在具体实务中，公司应尽量推迟现金流出，对于现金流入则要设计合理的现金折扣制度和商业促销手段加速资金的回笼。经过对上述公司的分析，发现这些公司在运营能力上存在很大区别，应收账款周转率甚至从0跨度到接近900。控制好应收账款对于房地产公司很重要，因为房地产公司需要不断大量的现金流入。但是，周转过快也会存在一些隐患，严格的应收账款回收制度可能会减小公司的销售规模，影响到营业收入的增长。因此，房地产公司应该制定合理的应收账款回收制度，在能够扩大销售规模的情况下注重对应收账款的控制。房地产企业不能过多的依赖外部环境诸如政府背景、税收优惠、行业垄断、财政扶持等一些有利因素，而应该做好主营业务，加强对市场的适应能力，不断强化核心竞争力，注重控制贷款风险，做好项目前期管理。一些有实力的企业可以对企业的业务进行适当的多元化经营，增加企业的收益和现金流量。
参考文献：
［1］郗蒙浩、王惠彦、黄伟：《谈绩效评价方法及其在国内外的发展》，《经济师》2007年第4期。
［2］彼得·F·德鲁克：《公司绩效测评》，北京：中国人民大学出版社2000年。
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［5］AJ．埃巴：《经济增加值—如何为股东创造财富》，北京：中心出版社2001年。
篇2
摘要：首先对本文中采取的统计学方法因子分析和聚类分析思想进行了简单的阐述。通过选取20 家房地产上市公司2013 年的财务数据建立财务指标体系，共选取17 个财务指标，运用spss 软件结合因子分析和聚类分析，以6 个主因子的得分作为变量对20 家上市公司分类并结合实际情况给予财务风险评级。对于最后的评级结果提出了自己的建议。
关键词 ：房地产上市公司财务风险因子分析聚类分析
0 引言
据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，同时为了扩大资金，大的地产企业通过公司上市发行股票、债券等金融产品吸纳资金。这些风险无疑就转嫁给了银行，信贷机构，投资者。因此如何有效评价和防范风险，使得房地产企业健康有序发展，是我们急需解决的问题。
1 因子分析及聚类分析思想
1.1 因子分析的思想因子分析的基本思想是根据相关性大小把原始变量分组，使得同组内的变量之间相关性较高，而不同的变量之间的相关性较低。每组变量代表一个基本结构，用一个不可观测的综合变量表示，这个基本结构就称为公共因子。用较少的综合指标分析存在于各变量中的各类信息，而各综合指标之间彼此是不相关的，代表各类信息的综合指标称为因子。因子分析就是用少数几个因子来描述许多指标或因素之间的联系，以较少几个因子反映原资料的大部分信息的统计学方法。
因子分析有如下特点：
①因子变量的数量远少于原有的指标变量的数量，对因子变量的分析能够减少分析中的计算工作量。②因子变量不是对原有变量的取舍，而是根据原始变量的信息进行重新组构，它能够反映原有变量大部分的信息。③因子变量之间不存在线性相关关系，对变量的分析比较方便。④因子变量具有命名解释性，即该变量是对某些原始变量信息的综合和反映。
因子分析的出发点就是用较少的独立变量的因子变量来代替原来变量的大部分信息。
1.2 聚类分析思想我们所研究的样品（网点）或指标（变量）之间存在程度不同的相似性（亲疏关系———以样品间距离衡量）。于是根据一批样品的多个观测指标，具体找出一些能够度量样品或指标之间相似程度的统计量，以这些统计量为划分类型的依据。把一些相似程度较大的样品（或指标）聚合为一类，把另外一些彼此之间相似程度较大的样品（或指标）又聚合为另一类，直到把所有的样品（或指标）聚合完毕，这就是分类的基本思想。
2 构建房地产上市公司财务指标评价体系
2.1 指标的选取与说明衡量上市房地产企业综合实力及财务风险水平，通常都是考核盈利能力，偿债能力，运营能力，发展能力，现金流，每股结构这六个指标。财务指标比较全面的反映了一个企业的状况，通过对财务指标分析可判断企业是处于快速成长型企业，稳健性企业，高增长高风险性企业。用来评价企业在资本活动中所面临的风险，所以选取的指标能够全面反映公司的经营状况。本文选取了沪深20 家上市房地产公司的财务指标。构建以下的财务指标体系(表1)。
2.2 财务指标处理由于各指标之间差异比较大，因此需要将数据转换，采用SPSS 软件对数据进行标准化处理。在所选指标中有正向指标，适度指标，逆向指标。则对适度指标流动比率、速动比率，逆向指标资产负债率进行取倒数的正向化处理。
2.3 因子分析法适用性检验根据上述因子分析的原理，采用KMO 和巴特利特球形度检验对20 个上市公司的17 个指标标准化数据进行相关性检验。如表2。
由上表得KMO 的值为79.8%，各指标之间存在一定的相关性，原始变量可以做因子分析。同时，巴特利特球形度检验的结果近似卡方的概率接近0，表明在0.05 的显著性水平下，原指标存在相关性。
2.4 主因子提取本文以主成分分析法构造因子变量，根据特征值大于1 提取主因子。通过主成分分析共提取了6 个主因子，累计贡献率达到89.695%，能够很好的解释总方差，足够表达出原始数据的信息。
3 基于聚类分析法划分财务风险等级
结合运用聚类思想将房地产上市公司财务风险进行分类。将上述20 家上市公司主因子得分作为新的变量，对其进行K 均值聚类分析，将风险等级划分为3 个等级：风险较小，风险一般，风险较高。运用SPSS 软件计算结果如表3。
由表可得风险较高的企业：宋都股份。
风险一般企业：浙江广厦、滨江集团、顺发恒业、金科股份、泰禾集团、中南建设、中弘股份、深振业、中航地产、华侨城、金融街、荣安地产、亿城股份。
风险较低的企业：万科地产、招商地产、新华联、荣盛发展、保利地产、南京高科。
上面分析结果中对于6 家风险较小的房地产公司，要保持好公司良好的财务管理状况，同时也要有一定的防范意识。对于13 家风险一般的房地产企业，可以以现行的财务管理制度进行运作，但应随时关注财务指标的变化情况，建立有效的财务预警机制，尽最大能力降低风险。对于风险较高的宋都股份，应引起公司内部和外界投资者的高度重视，及时根据财务报表的相关指标进行分析，找到影响财务风险的主要因素并采取相应的对策，避免财务风险状况恶化。
4 结论
本文通过选取较有代表性的17 个财务指标，利用因子分析分为6 个主因子，并利用聚类分析对上市房地产公司进行分析并做出风险归类评价。这可以为房地产企业债权人，经营者，投资人决策者提供参考依据。对于债权人，特别是银行等金融机构及债券投资者最关心的是贷给企业的款项安全度。当银行金融机构贷给企业资金时也都要对企业做风险评估，以保障自己利益最大程度的安全。对于经营者来说，降低企业的财务风险，必然要提高盈利能力，偿债能力，运营能力，有利于资本结构的优化。良好的财务状况不仅影响公司内部团结稳定，另一方面树立企业的良好形象和信誉，增强投资者、债权人、政府机构等相关利益者对企业的信心。从经营者的角度出发，对房地产公司的风险等级划分，更能促使经营者对财务风险的重视和忧患意识，优化投资结构。从整体上，使得房地产行业健康循环发展。
参考文献：
[1]邵铁柱，于莎.基于因子分析的房地产上市公司财务绩效评价[J].科技与管理，2013，15(1):91-93.
[2]李素红，陈立文.基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价[J].河北工业大学学报，2011，40(6):101-106.
篇3
关键词：房地产 上市公司 财务绩效
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）07（a）-0148-01
房地产上市公司务绩效评价是财务管理的重要组成部分，科学、客观地评价方法有助于改进和完善财务管理工作。研究房地产上市公司财务评价的重要性主要体现在以下几个方面：第一，科学客观地财务绩效评价可以反映企业经营的业绩，也可以对企业今后的战略目标提供积极的导向。第二，财务绩效评价可以对企业经营状况进行有效的监督，使企业及时发现问题，并提出改进的方案，及时的调整经营战略。第三，有利于增强房地产企业的风险意识。随着国民经济的增长，房地产行业经济行业持续增长，取得了辉煌的业绩，但是各地房地产企业缺乏面对危机的意识和应对风险的举措。因而，研究房地产上市公司财务绩效评价有利于企业正确的面对风险。
1 房地产行业财务绩效现状
财务绩效评价作为当前上市公司间财务指标的横向比较方法。通过上市公司各项指标与行业平均值的比较分析，给予综合评分，并按档次评定其财务水平级别，从而反映企业位于行业中的经营管理水平。财务绩效评价作为公司绩效评价体系的重要内容，其较直观和客观地为投资者判断企业财务状况的总体水平、揭示其所面临的风险大小和成长空间[1]。目前，我国房地产上市公司财务绩效评价现状表现在以下几点：第一，房地产上市公司资产负债率较高。由于房地产企业投资回报率高，企业经营绩效良好，较易从银行获取贷款。然而，股票融资过程中程序较复杂，导致资产负债率偏高。此外，房地产上市公司财务绩效波动较大，企业放行新股困较大，致使房地产行业从股市中获取的资产总量占总资产的比例低于其他行业。第二，房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转速度较慢。受地域、公司规模、购买力等因素的影响，各个房地产上市公司运营情况有所差距。第三，房地产上市企业净利润增长较快，但各个公司发展水平不平衡。近年来，房地产行业净利润增长较快，有着良好的发展潜力，持续保持增长的趋势。
2 房地产财务绩效评价的思路
根据现有房地产上市公司发展现状，结合房地产上市公司资产负债率高、房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转周期慢等特点，设计以下评价指标。分别包括定量评价指标和定性评价指标两个部分。定量评价指标包括：短期偿债能力、长期偿债能力、运营能力、盈利能力等。定性评价指标包括：财务管理能力和企业基本素质两个方面[2]。短期偿债能力包含速动比率。速动比率作为短期偿债能力的核心指标，它能反映房地产企业运营时债务支付的速度和效率。长期偿债能力包含资产负债率和已获利息倍数。资产负债率是体现房地产上市公司偿还债务的承担能力与保障能力，资产负债率较小说明企业经营较保守，财务稳定性较高，债权人资本的利用率较低。反之，如果负债率较高，说明财务风险较大，财务稳定性较低。已获利息倍数可以体现对债务偿还的保障能力。如果已获利息倍数越高，长期偿债能力就越强。运营能力包含流动资产周转率和存货周转率，如果流动资产周转率和存货周转率低则反映了房地产企业周转速度慢的特点[3]。盈利能力包含资产报酬率和资产净利率等。他们能够反映房地产上市公司对资产进行综合利用的情况。公司的盈利不仅可以为接下来的投资提供资金支持也可以用作对股东的回报。盈利能力指标是房地产上市公司财务绩，效评价中最直观的体现。定性评价指标中的财务管理能力包含筹资能力和投资水平两个部分，筹资能力是增强利润的重要因素，同时也是扩大房地产企业市场的关键的所在。企业基本素质包含管理者素质、员工素质和技术装备素质等。管理者素质高低对企业财务绩效有一定的影响，例如管理者的知识结构、经营理念、发展方向、组织协调能力等。
3 结语
本文根据房地产上市公司财务绩效现状，提出了财务绩效评价的定量指标和定性指标并对其进行分析，目的在于及时发现房地产上市公司营中存在的风险，进行战略调整，建立科学客观地评价指标，为企业的良好发展提供保障。科学合理的财务绩效评价有利于房地产上市公司的企业财务管理，正确的分析企业实际经营状况，从中找出不足，不断完善和优化财务结构，实现企业效益的显著提升。
参考文献
[1] 高健.浅谈企业财务绩效评价[J].山西财经大学学报，2007（S1）：193.
篇4
我们对湖南省内70个县的200户房地产企业进行了抽样调查。样本企业经营状况表明，县域房地产投资虽然保持快速增长，但供求差距拉大，价格回落，空置房增加，企业资金紧缺加剧，暴利逐步被挤出等宏观调控效应已经显现，当前县域房地产企业经营主要有以下特点。
（一）宏观调控力度加大，投资被迫急剧膨胀
国土资源部关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知（国土资发〔2007〕236号）规定，开发商必须在3年内完成商品住宅项目的投资，致使存量土地开发投资加速。2008年上半年，样本企业共完成房地产开发投资32.84亿元，同比增长74.08%，相当于2007年全年开发投资量的80.34%。从开发面积来看，样本企业在建工程施工面积531.45万平方米，同比增长83.61%。新开工面积358.53万平方米，同比增长94.48%，是2007年全年新开工面积的1.07倍，其中住宅新开工面积304.5万平方米，占84.92%，同比增长1.11倍。从土地开发投资来看，2008年上半年，样本企业土地开发投资增速同比下降0.44个百分点，投资额占本年完成投资额的16.42%，比2007年末降低12.44个百分点。
（二）房产市场出现“拐点”，价格增幅明显回落
与2006年相比，2007年样本企业增大商品房市场投放量（本年竣工面积）35.44%，实际销售面积却增加近40％。进入2008年后，商品房销售形势每况愈下，上半年商品房累计竣工面积192.02万平方米，实际销售面积仅为116.26万平方米。由于县域商品房供大于求，导致空置房快速上升。2008年上半年空置面积为90.82万平方米，同比增长1.23倍，比2007年末增长78%。样本企业商品房销售同比增长8.59%，而同期商品房竣工量同比增长1.56倍。与此同时，商品房价格增速平稳回落，出现“拐点”。2007年末样本企业商品房平均售价涨幅比2007年上半年上升2.74个百分点，而2008年上半年涨幅却比2007年下降5.25个百分点。其中住宅、办公楼和商业用房价格涨幅分别回落7.45、6.42和7.72个百分点，主要是国家提高了商业营用房的首付比例和利率、宏观经济增速趋缓、股市的财富大幅缩水所致。
（三）企业资金异常紧缺，融资成本日益攀升
2008年上半年样本企业从正规金融贷款13.64亿元，同比增长13.16%。民间融资总额2.72亿元，同比增长19.43%。而同期企业完成投资32.84亿元，同比增幅达74.08%。加上样本企业2008年上半年空置房积压占用资金18.27亿元，比样本企业同期从正规金融贷款和民间融资总和还多9.49%，资金缺口进一步加大。近年来央行多次加息，在银行贷款成本上升的同时，推高了民间融资利率。2008年上半年，样本企业民间融资成本比2007年上半年上升67.34%，1年期和3年期民间融资平均利率比2007年底分别上升了3.46和3.34个百分点，其中1年期民间融资利率是金融机构基准利率的2.17倍，企业融资成本负担加重。如某房地产公司开发怡然花园项目，以最高月利率达50-80‰借入民间资金1080万元，一年利息支出竞达800万元，后因公司债务包袱过大被迫外出逃债。
（四）经营效益大幅下滑，企业运转难以为继
随着宏观调控政策效应的不断累积，县域房地产企业市场分化明显，出现利润减少甚至亏损，相当部分企业经营难以为继，处于停工或半停工状态。2008年上半年，样本企业利润总额同比下降2180.54万元，下降31.39%，仅为2007年全年利润总额的13.26%。2008年上半年，有67户企业发生亏损，亏损面达33.5%。主要是销售急转直下和融资成本上升所致。
二、县域房地产金融运行状况中的主要问题
(一)房地产信贷过度膨胀
近年来，国家对房地产业采取了一系列宏观调控措施，大中城市房地产贷款得到了有效抑制，但县域房地产企业贷款不仅没有减缓，反而大幅度上升，偏离了金融宏观调控方向，个别欠发达县域甚至成为金融宏观调控的“死角”。2007年末湖南省县域房地产贷款余额21.94亿元，比2006年末增长51.2%，比同期全省县域贷款增速高出41.3个百分点；2008年6月末贷款余额30.44亿元，比上年同期增长73.5%，比同期全省县域贷款增速高出59.3个百分点。
从县域房地产贷款投向来看，亦未能有效体现金融宏观调控中有保有压和扶优限劣的政策导向。样本企业银行贷款中，亏损企业贷款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，资产负债率75%的高负债企业银行贷款占比达到22.6%，表明相当部分贷款流向了亏损企业或资质较差的房地产企业。
（二）贷款潜在风险加大
1.关注类房贷急剧增多。2008年6月与上年同期相比，湖南省县域房地产贷款虽然不良贷款数量无明显变化，但关注类贷款由7282万元快速增加至17839万元。随着国家进一步加强对房地产宏观调控，县域房地产贷款的潜在风险将集中暴发，金融机构面临不良贷款上升的压力将进一步加大。
2.普遍缺乏还贷能力。样本企业中，有41户资产负债率在80%以上，其中有8户超过100%，处于高负债运行状态。近两年来样本企业速动比率只有0.4左右，表明企业短期偿债能力明显不足,房地产贷款存在较大的潜在风险。
（三）企业乱融资危及金融稳定
房地产民间融资在快速扩张的同时，形式多样的乱融资行为有所抬头，并在个别欠发达县域蔓延，严重影响金融安全，甚至危及社会安定。一是招股合伙集资。许多房地产企业为拿下开发项目，由其各大股东在其关系人中广泛发展合伙者共同出资参与开发，然后高额分红。目前这种方式是县域房地产企业民间融资的主要途径，如某县房地产公司近几年来采取这种融资方式聚集资金达2.5亿多元，从事项目开发达20多个，开发面积达40多万平方米。但由于这种集资方式缺少公开的操作指引和法规保障，极易产生融资纠纷。二是中间人“打包”集资。房地产企业通过中间人将集来的资金“打包”后转入房地产企业。如2008年4月初，某县一中间人从张家界、桑植等地集资130万元“打包”后，再以自己的名义向房地产开发公司融出资金，以获取高额利润。这种方式由于通过多个环节，利息更高，风险更大。三是跨区域进行民间融资。房地产民间融资区域扩大化。如某房地产开发公司永顺项目部，从永顺、吉首等地跨区域融资6257万元，参与融资人员1200多人次，目前已出现了激烈的融资纠纷。
（四）金融机构内控弱化
金融机构在经营房地产信贷业务中，出现了一些操作风险，主要表现在：一是假按揭欺诈风险。部分房地产开发企业通过让员工或其他人提供身份向银行申请个人按揭，购买自己开发的房产。如某房地产开发商通过假按揭方式套取了大量的银行信贷资金，又将这些已经抵押贷款的房子一房多卖，共有18户业主遭遇了假按揭。二是以个人名义贷款变相开发。项目房地产企业投资者或者以个人名义贷款，变相用于房地产开发。如华容县房地产公司老板伍某曾以个人名义从中国银行支行贷款35万元间接用于房地产开发，贷款期限为5年，目前因公司资不抵债已形成不良。三是抵押物价值高估。在实际操作中,借款人为了得到更多的贷款,常常要求评估机构抵押物的价值进行高估,而一些评估公司受利益驱使,通过各种手段虚增抵押资产的价值，导致变现额与债权额的严重偏差，给银行带来损失。四是银行违规发放贷款。在利益趋动下，银行自身在房地产业务经营上容易产生急功近利的倾向，不可避免地出现了放松信贷条件以抢夺客户、扩大规模的现象。如对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款，或以流动资金贷款替代房地产开发贷款;在开发项目资本金没达到35%的的情况下发放房地产开发贷款；对购买第二套住房发放按揭贷款贷款时没有严格执行首付比例不低于40%的要求；个别银行人员甚至对发放的房地产开发贷款收取高额回扣。
三、完善县域房地产金融调控的政策建议
（一）调整房地产金融调控重点
在调控地域上，要把房地产金融调控重点转向县域。近年来，大中城市一直是国家房地产调控的重点，宏观调控政策效应在大中城市已经明显显现。随着宏观调控政策应由大中城市向县域渗透，县域房地产市场面临拐点，县域房地产金融也集聚了大量的风险，房地产金融调控应把视线更多地投向县域。在调控部位上，要把房地产金融调控重点转向增量。在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对待新增土地开发和新开工项目的调控，防止县域房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。在调控对象上，要把房地产金融调控重点转向高风险房地产企业。根据县域房地产金融风险的现实情况，对企业实施金融调控的重点应放在关注民间融资金额较大、投资规模过大、资金异常紧张、还贷能力不足的高风险房地产企业。
（二）把握房地产金融调控力度
房地产企业是县域经济的支柱产业，调控房地产企业牵动着整个国民经济的运行，对于县域房地产金融调控的力度应把握“有保有压、区别对待、协调平衡”的原则。一是实现房地产金融调控与企业承受能力平衡。县域房地产企业抗风险能力相对较弱，更容易受到市场性风险和政策性风险的冲击，房地产金融调控要充分考虑企业的承受能力。在对运作不规范、不符合要求的房地产企业坚决不予贷款的同时，对资质较好、有效益、守信用的县城房地产企业仍要积极给予支持。二是实现房地产金融调控与县域经济增长的平衡。在全国经济增长放缓的大趋势下，对经济基础相对薄弱的县域实施金融调控时应采取差别化的区域策略，把握好调控力度，避免县域经济出现大的经济波动，促进县域经济稳较快发展。三是实现房地产金融调控与县域金融健康发展的平衡。既要通过金融调控，形成正确的房地产信贷导向，促进房地产贷款结构的优化，又要防止因过度调控加大企业还贷风险，影响银行信贷效益，危及金融安全。
（三）注重房地产金融调控效应
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面对厂商对于中小企业CRM产品不遗余力的宣传，众多中小企业却是各有各的看法，有的觉得CRM的确有所帮助，有的则不以为然。
需求一：能否量身定制？
一家早在两年前就实施了CRM的广告公司经理樊先生向记者诉苦说：“起初我们公司上下对这套系统寄予了很大的期望，以为它可以轻松解决我们在客服流程方面的一些问题，但结果表明，实施起来太难了，最后它成了一个负担！” 据了解，他们购买的是一套通用CRM，在使用的过程中发现有许多环节与公司自身的做法不一致，于是有许多功能模块根本无法使用，实际应用过程中只利用了CRM系统中15%左右的功能。
软件用户对软件产品的个性化需求是软件供应商面临的一个最头痛的问题，因为个性化与开发成本之间是一对不可调和的矛盾。因为行业太多，如果每一个行业做一个行业版本的话，对一个专业软件商来说难以实现。从供应商的角度来说，不能用行业版本来满足每一个行业的需要，因为供应成本太高。如何协调解决成本与个性化之间的矛盾，看来是CRM厂商需要解决的重要问题。
需求二：能否帮助销售？
中小企业在客户管理方面更加重视销售机会，而以往他们对客户价值重视不足，忽视了客户资源的有效利用，处在从自然成长型向策略成长型企业的过渡阶段。这类企业对CRM最迫切的需求是客户资源企业化和加强对经营状况的控制。
正文房地产公司虽说应用CRM系统一年以来收效很大，但仍然对CRM提出了更多的要求。正文房地产公司客户部的宦先生接受记者采访时表示，对于许多开发商而言，来自一线销售的压力、资金回收的压力仍然较大，企业必须面对楼盘的设计问题、规划问题、定价、物业管理及市场竞争压力等诸多问题。企业急需借助CRM系统，来提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。但公司目前使用的CRM系统在有效提高销售业绩方面表现一般。
需要三：能否加强培训？
申隅集团是一家成功的房地产公司，在经过对信息化建设大笔投入之后，公司负责IT架构的陈女士却依然对CRM保持观望。
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2010：地产股被绑架
在这里，我们不妨回顾一下房地产股票的走势。为分析方便，这里采用申万行业指数中的房地产指数作为讨论标的。该指数在2009年7月份，曾经冲高到4396点，而当时股市也处于2008年底反弹以来的高位，沪市综合指数为3478点。这以后，房地产股票随大盘一起调整，在9月初申万房地产指数探底2962点，此后又再度反弹，在11月下旬上行到4257点。在这段时间，尽管申万房地产指数的表现是属于随波逐流的，可就行情强度而言，领先于大盘，表明受到投资者的推崇。但在这以后，房地产股票开始明显走弱，特别是自2010年4月中旬起，出现了连续暴跌，到7月初已经回落到2310点，而这个时候上证综合指数大体是在2319点。相比2009年8月份的高点，上证综合指数下跌了33.32％，而申万房地产下跌47.45％，显然房地产股票超跌非常严重。不过，这以后的局面出现了变化，在2010年11月份的反弹中，申万房地产板块上行到了3184点，其后尽管又一次回探到2653点，但表现已经明显强于大盘。进入2011年，这种强势局面得到了进一步体现。
通过这样的点位描述，人们不难发现：第一，较之大盘来说，房地产股票通常是比较强的；第二，国家的房地产调控政策，对房地产股票构成了直接的利空，是其行情低迷的主要原因。这就带来两个疑问：为什么房地产股票往往会强于大盘?而对房地产行业的调控，又如何改变了这种局面?对于前面一点，并不难回答，2008年底国家出台政策，刺激经济发展，其中房地产行业得到了不少优惠，包括调减房地产开发商在开发过程中的自有资金比例，提高首套房的按揭乘数，银行按揭利率实行七折以及降低交易环节中的税负成本等。回头来看，这些政策起到了立竿见影的作用，原本低迷的楼市一下子活跃起来，房价从2009年春季超重新上涨，并且越涨越快。显然，这时房地产企业得到了较大的实惠，经营状况迅速改善，效益大幅度提升。整个行业如此，相关的股票当然就表现好了。其实，一个明显的事实是，近20年来，中国的房地产行业一直保持了很高的景气程度，甚至被称为“暴利行业”，在这个行业中的上市公司，只要经营规范，大体上就差不到哪里去，这也是该行业指数经常能够强于大盘的主要原因。
而后面一点，通常的解释是，当国家采取措施强力调控房地产市场时，虽然由于流动性等原因，房地产只是出现成交萎缩而价格未必下跌的局面，但对于房地产股票来说，则构成了直接的冲击。因为调控本身会改变人们对未来房价走势的预期，而这种预期的改变首先会影响到人们对开发商盈利能力的判断，进而调低投资评级。这样一来，房地产股票就会率先开跌。去年4月公布“国十条”，号称是“史上最严厉的房地产调控政策”，房地产股票应声而跌，拖累整个股市下跌。这时，由于人们的证券资产大量缩水，结果导致了大家更买不起房。不过，在这里人们看到的一个现实是，房地产股票遭到了房地产行业的绑架，成为一个牺牲品。
2011：地产股价格修复
时间过去了几个月，尽管社会上不时出现围绕房价的口水战，但―个客观事实是，房价并没有出现实质性的下跌。甚至种种迹象表明，由于大量刚性需求的存在，房地产市场还存在成交回升、价格上涨的可能性。也就在这样的背景下，去年9月底，国家又公布了调控房地产的“新五条”。此刻，调控已经发展到限制购房、增加保有环节成本及扩大供应了。然而，在总体供求关系失衡以及土地价格不断上涨的条件下，这样的措施也难以真正起到打压房价的作用。证券市场上的投资者发现，由于房价屡调屡涨，房地产行业的景气程度仍然处于高位，而且多数开发商的资金状况十分良好，并没有出现断裂。这样一来，房地产公司的内在价值与其股票的估值，就存在了太大的反差。人们反思了半年多来的房地产股票操作思路，感觉陷入了一个极大的误区，客观上房价不可能大跌，房地产行业仍然能够保持很好的盈利能力，房地产公司还是处于高增长时期。万科宣布2010年的销售规模突破1000亿元，并且表示未来将向3000亿元的目标挺进，这等于向人们发出了一个对房地产股票进行价格修复的明确信号。也就是从这个时候开始，股市上的房地产板块开始强于大盘，显露出了新的生机。
这里需要指出的是，时下房地产股票平均市盈率大体上还处于2008年底的水平，超跌是比较严重的。反过来说，投资价值也是明显的。由于房地产公司特殊的会计规则，它在卖出商品房、收到全部卖房款以后，还不能马上确认收入，这笔钱只能作为预收款，必须等到给业主办完产证以后，才能计入收入。这样，反映在财务上，就是其收入及利润的实现，往往会比售房进度晚不少时间。现实情况是，很多房地产公司2011年的利润实际上已经收入囊中了，只是还没有在会计制度上确认而已。并且，有的连下一年上半年的利润也已经有了眉目。这也就意味着，从常规的角度来看，房地产公司的业绩确定性相当高，成长性也很突出，相应的，投资风险自然会比较小。现在投资者之所以对房地产股票感兴趣，其中最重要的原因就在于，其估值很低，而未来的业绩有把握。
政策风险仍需加以防范
当然，再往后会怎么样，就比较难说了。毕竟房价的走势还充满较大的不确定性。所以，比较保守的估计是，未来它会保持相对稳定的格局――即成交有所活跃，房价大致平稳。而这样的话，无疑为房地产股票的行情提供了一个保证，简单算下来，其估值修复还会有30％左右的空间，也就是有望将原先超跌的部分补回来。但在这以后再要持续地强于大盘，现在看来未必很现实。毕竟，房地产调控政策没有丝毫的放松，政策风险不能不加以防范。
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一、基本情况
本次调查对象为辖内县域14家房地产企业，其中龙山3家、永顺4家、保靖3家、凤凰3家、泸溪1家。到2008年6月末，被调查企业资产总额60231万元，其中固定资产10175万元，无形资产389万元，流动资产44793万元，分别比2006年增加19352万元、6862万元、315万元和22082万元；负债总额38623万元，比2006年增加18386万元；实现销售收入14414万元，比2006年增加7689万元；利润1764万元，比2006年增加1819万元。2008年上半年计划总投资21334万元，实际完成投资8093万元；新开工面积16.51万平方米，竣工面积12.25万平方米，实际销售面积10.39万平方米，空置面积4.31平方米。
从14家县域房地产企业的调查情况看，近年来，由于房地产价格的迅猛上涨，市场开发火爆，企业经营规模不断扩张，资产负债急剧增加。但从去年初以来，随着国家对过热的房地产业的各项宏观调控措施陆续出台，房地产企业经营环境逐步趋紧，过热的势头得到初步抑制。2008年上半年，14家企业新开工项目9889万元，比去年同期减少332万元；新开工面积16.51万平方米，同比减少1.4万平米。虽然湘西房地产市场价格仍然在温和走高，但是企业反映由于土地价格攀升，税费开支过高（占销售收入的28.1%），建筑材料和人工价格不断上涨，导致经营成本增加，融资压力加大，企业经营困难，有的企业甚至已经无力维持正常经营。
二、目前县域房地产企业经营中存在的问题
（一）县域房地产开发企业普遍资质低、规模小。如保靖县能够进入政府统计部门经济信息采集范围的建筑企业仅3家，房地产开发企业为4家。建筑企业全部为集体企业，最大的一家资产规模也仅1500多万元。企业资质等级普遍不高，只能从事不超过7层楼的房屋建筑。
（二）金融机构信贷支持力度持续乏力，企业资金吃紧。据14家企业的抽样调查反映，2006、2007、2008年三年中获得金融机构贷款的企业分别为2家、3家和5家，占被调查企业比例为14%、21%和36%，贷款余额分别为826万元、1329万元和1389万元。从县域金融机构对全部房地产开发企业贷款情况看，2006年末贷款余额为7501万元、2007年末为7697万元、2008年6月末为7010万元，近三年来贷款余额基本上增长不大，甚至出现下降势头，房地产开发热与信贷冷形成明显反差，原因主要是受国家信贷政策限制和房地产企业自身信贷条件不够所致。
（三）部分房地产开发企业民间融资规模大，融资风险正在集聚和显露。被调查的14户企业中，有4家房地产开发企业均不同程度存在民间融资，融资时间一般为六个月到一年，利率为24%―36%，少量的融资利率高达72%，其中最大一户2008年6月末民间融资余额为6257万元，占其同期资产的72%，参与融资人员1216人次，目前已出现融资纠纷。某房地产公司开发的商贸城项目，也是采取民间融资筹集资金，由于资金链条断裂，开发商携款潜逃，导致还有280万元集资款无法兑付，造成社会不稳定因素。调查发现，目前房地产企业民间融资方式出现了新的变化格局：一是融资区域扩大化。据调查了解，受融资回报率走高的刺激，周边地区的来凤、松桃、麻阳、桑植等地城乡居民或通过熟人到湘西融资，或通过中间人将资金“打包”转入到集资房地产企业，以获取高额利润。如今年4月初，永顺县某中间人将其附近的张家界、桑植等地亲朋好友资金130万元“打包”，以自己的名义向某房地产开发公司融出资金。与此同时，外地企业在湘西高息融资现象也有所抬头。二是资金流向逆向化。主要是民间资本正在向国家宏观调控领域之一的房地产领域渗透。近年来，在土地等资源价格不断上涨，房地产开发急剧升温的背景下，民间资本为追逐高额回报逆国家宏观调控方向而动，迅速补位银行信贷资金撤出后留下的市场“空白”。三是操作手段“专业化”。如在融资凭证上，将其标明为“股东入股分红”。将投资人身份认定为“股东”，在利益分配上视为“收益分红”，在操作层面上似乎是合理合法，无懈可击。
（四）多数企业经营和财务信息不透明，账务报表资料不全。被调查的企业中，大部分没有正规的会计核算资料，甚至有的根本就没有财务管理，如外地某房地产开发公司在永顺县经营房地产开发业务已经10余年，但该公司一直没有健全的财务机构和报表，直到今年出现融资纠纷当地政府过问此事后才在政府有关部门督促下于5月健全完善相关财务核算和凭证报表。据该县房产局反映，由于大多数企业没有财务核算资料或者会计报表不真实规范，造成房地产税费无法据实征收，只有通过估算“砍砣砣”的方式收取。
三、建议及对策
（一）进一步规范对县域房地产开发企业的监督管理。一是加强对县域房地产企业特别是对房地产开发企业项目经营部的管理，严格准入条件，限制借用资质而又缺乏资金实力的企业或个人进入房地产开发领域。二是强化县域房地产企业的财务核算管理，及时督促企业建立健全财务管理，完善会计核算，进一步增强企业经营和财务信息透明度。
（二）加大对资质好、实力较强房地产开发企业的政策扶持和信贷支持。根据目前央行加大对中小企业信贷支持的政策要求，辖内各金融机构要对县域房地产企业的风险和信贷情况分门别类进行摸底，对资质好、实力强的房地产开发企业进一步加大政策扶持和信贷支持力度，帮助企业渡过紧缩难关。同时，县域房地产企业要进一步加强自身内部管理，增强经营透明度，积极创造条件取得金融机构的信贷支持。
（三）切实加强对县域房地产企业民间融资的监管。一是建议相关职能部门建立和完善县域房地产企业民间融资监测体系，定期采集企业民间融资活动的有关数据，特别对其中利率变动情况进行定期监测，加强对县域房地产企业民间融资的监测和管理。二是进一步明确民间融资的监管部门及其职责权限。防止目前出现的各监管部门“谁都负责，实际上谁都不负责”的职责不清现象。进一步界定民间融资和非法集资的认定，防止出现“没出事就是民间融资，出事就是非法集资”的被动局面，以利于做好事前防范。三是加大舆论宣传力度，使人们了解相关的政策、规定及民间借贷的风险性，避免因利率过高、投向失误以及资金过度集中而引起风险，给借款人带来损失，进而引发系统性风险，危及社会和金融稳定。
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关键词：经营活动分析；企业管理；重要作用
电力企业作为我国的基础性产业，对我国综合国力的发展与提升有直接影响，在世界经济一体化今天，电力企业要强化其经营管理就必须要依照其生产的特点以及客观经济的规律对自身的生产及经营活动实施必要的计划、组织、指挥以及控制，进而使电力企业的生产、供应以及销售等各个环节均可以密切配合、相互衔接，使企业的物力、人力以及财力均能够得到比较科学合理的组织以及安排，不断推动企业的发展及进步。
一、企业经营活动分析的主要内容
经营活动分析是做好企业管理的基础性条件，不同性质的企业其经营活动分析工作的主要内容也存在着较大的差别。
1.考核指标的执行情况
考核指标主要是指企业在年度经营活动中，各种经济指标的完成情况，该指标的完成情况对衡量企业的经营发展状况有直接影响，也是企业调整其生产经营对策的主要依据。企业经营活动分析需要考核的指标主要包括利润总额、营业收入、经济增加值、债权余额、资产负债率、成本费用利润率、流动资产周转率以及人均经济增加值等，通过这些考核指标的执行情况可以反映出企业该年度的生产经营以及管理状况，为企业管理人员作出正确的管理决策提供必要的参考依据。
（1）利润总额
近年某公司的年度累积实现利润总额和预算均衡的进度有很大的差距。在各下属公司中，本部的地产业务、酒店分公司以及房地产公司的利润总额不够理想；租赁业务以及房地产公司的利润相对较高；而物业公司以及酒店管理公司的利润总额还有待提高。从各下属公司的总体情况来看，该公司的利润总额较年度预算总额还有较大的差距，通过经营活动分析可以显示出存在这种差距的主要影响因素。
（2）营业收入
某公司累积实现营业收入相对预算均衡进度来看保持平衡，能够维持在较高的水平，这也是保障公司稳定运行的关键所在。其中本部的租赁业务的营业收入较其年度预算的均衡进度来看有所增加；本部的地产业务的营业收入较其年度预算的均衡进度来看也有一定的增长；物业公司的营业收入较其年度预算的均衡进度来看也是保持其正常营收的基础上有一定的增长；酒店管理公司的年度营业收入较其年度预算的均衡进度来看有所降低；而房地产公司的营业收入与其年度预算能够基本持平。
（3）其他各项考核指标的执行情况
某公司的经济增加值相对预算均衡进度来看有所降低；企业某月月底的债权余额与其年度预算能够基本持平，其中房地产公司的股权转让暂时列入到了债务期末余额中；企业成本费用的利润率较年预算稍低；截止到年底企业的资产负债率与年度预算为能够基本持平；企业流动资产的周转率与其年度预算存在着一定的差距；而人才当量的实现也不能与其年度预算持平；人均经济增加值实现相对预算的均衡进度有所降低。通过公司各种考核指标的执行情况可以很好地反映出企业该年度或者本月的经营状况，为以后的经营决策提供必要的依据。
2.主要财务指标预算的执行情况
主要财务指标预算的执行情况也是企业实施经营活动分析的重要组成部分，其中主要财务指标预算主要包括营业成本以及管理费用等，这些财务指标预算的执行情况和企业经济利润的高低有直接的关系，也可以很好地反映出企业本年度的经营状况。
（1）营业成本
企业上年度营业成本累积相对其年度预算成本的均衡进度有所增加，这对公司利润的高低也有很大的影响。
（2）管理费用
企业的管理费用主要包括可控费用、不可控费用、销售费用以及财务费用等部分。其中可控费用主要包括差旅费、业务招待费、水电费、租赁费以及办公费；不可控费用包括税金以及折旧费等。整个年度管理费用基本能够按照预算的均衡进度来进行。下表显示出了各种主要的财务指标预算的执行情况，通过完成数、预算数、上年同期数以及完成预算等的对比可以对各种主要指标的完成情况进行必要的分析。
3.资金使用的执行情况
随着现金净增加额较年初大大减少，其中公司的各项生产经营活动所带来的现金净流量也在不断增加，其主要项目有销售商品、提供劳务、投资性房产租金、存款利息、保证金以及其他经营性往来款项。公司各项经营活动所带来的现金流出数目较大，其项目主要包括商品支付、燃料及材料支付、劳务支付、税费以及罚金等。除此之外，还包括公司各项投资活动以及筹资活动所带来的现金净流量，其中公司各项投资活动所带来的现金净流量值，主要是购置各种固定资产所引发的费用；公司各项筹资活动所带来的现金净流量值较大，这也对公司经济利润的提升带来了很大的影响。在对资金使用的执行情况进行分析可以让管理者对企业各个方面的资金投入以及使用情况有一个全面的把握，对于部分资金耗费比较大，收益却比较小的项目或者部门可以进行适当的调整或者裁撤。
二、经营活动分析在企业管理中的作用
企业管理是永恒的主题。坚持经常性的经营活动分析，发现问题，解决问题，这是全面提高企业经营管理水平的重要手段。
1.做好经营活动分析工作，可以帮助企业尽快找出其在生产经营过程中所存在的某些规律性问题，并根据其发展的规律来对其经济发展的趋势进行预测，进而制定出比较科学合理的经营及发展目标。
2.做好经营活动分析工作可以帮助管理人员及时地调整企业的经营目标，给正确地编制经营管理预算提供必要的参考依据。
3.做好经营活动分析工作可以帮助管理人员准确地掌握企业的各种经营预算的具体执行情况和各项规章制度、方针政策等的遵守情况，进而对企业各种生产经营活动成果实施正确的评价，有效揭示出经济的差异，对经济活动实施有效的控制。
4.做好经营活动分析工作可以强化企业的经济核算，使企业的经济责任机制不断趋于完善。第五，做好经营活动分析工作可以帮助管理人员及时发现企业在生产经营过程中的各薄弱环节，并及时地采取措施来应对，充分挖掘出其内部潜力，使企业的经济效益大大提升。
三、结语
强化企业的经营活动分析工作对企业的稳定、健康、可持续发展有重要意义，要做好企业的经营活动分析工作要求管理人员必须要从企业的内部结构、强化服务意识、构建企业文化以及采取人才策略等各个方面入手，不断深化企业的改革，及时了解及掌握市场的动态信息以及消费者的主要需求，做好对目标市场的分析工作，这样才能够使企业的经营活动分析更加科学、准确，进而为企业的有效管理提供必要的参考依据。
参考文献：
[1]杨 雄：浅谈信息化环境下电力企业管理方式的变革[J].科技情报开发与经济.2010（28）.
[2]赵红卫：电力科技型企业经营管理考核模式探析[J].华东电力. 2011（10）.
[3]黄远征 刘悦音：以信息化为动力提升电力企业核心竞争力[J].科技经济市场.2011（03）.
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［关键词］平衡计分卡;企业战略;房地产
1房地产开发行业企业战略执行存在的问题
房地产开发行业是当下效益最高的行业之一，随着社会经济环境的不断变化，房地产开发行业竞争愈发激烈。企业想要在这种环境下保持长久的竞争优势，必须通过优化战略管理模式，保证企业战略有效实施等方面着手，为企业提供科学有效的发展战略，但在房地产开发行业中还存在着许多问题。
1．1战略理解和目标模糊
房地产开发行业因为其特殊性，其战略方向大多是由企业高层管理者决定的，而对于企业中层管理者和基层员工而言，往往并不了解企业的发展战略方向，难以使企业的发展战略方向贯彻到日常工作中，使其成为工作的最高准则。企业各部门对于战略总方向理解模糊，往往都根据各自部门的职责理解和落实，使得各部门各行其是，缺乏对企业发展方向和工作概况的共同认知，很难在企业实际项目操作中做好配合和协调，造成了战略具体实施过程中缺乏相应的条理性和系统性。这就需要企业的战略目标进化为有效的战略管理体系，将战略方向转化为可见的目标，并在企业各部门间做好有效的沟通，提高各部门的协作能力，同时使员工也进一步加深对企业战略发展的认识，将其带到日常工作中来。
1．2企业、部门、员工之间缺乏联系
在传统的房地产企业管理体系中，各部门只需要完成本部门相应指标即可，对于整体的战略构架缺乏整体意识。部门之间缺乏协作精神，员工个人也仅仅局限于部门内的短期战略层面，对于企业的发展缺乏长远的意识。但客户注重的不是部门或员工个人的能力，而是整个团队的协作能力，将企业当成一个整体衡量。因此在企业的发展过程中，必须将企业、部门、员工有机结合，将整体与战略发展目标紧密结合，让部门与员工在促进战略成功实施的前提下完成属于各自分工的工作。
1．3管理层对战略实施信心不足
由于企业的战略策划往往只通过高层管理者个人能力影响，在战略方针制定完成后，管理者有可能会对战略方针产生信心不足的心理负担。管理者在战略制定完成后并没有把战略方针放在企业发展的第一位，会导致战略制定得过于脱离实际，在实际运用中出现问题，影响管理者对于战略方针的基本信心。一个成功的企业，不但需要优秀的领导者，更需要一个有能力为公司战略服务的管理团队，只有团队建设完整了，才能继续引领企业按照战略规划进行扩展。
1．4没有建立明确的绩效体系
房地产行业中的企业绩效体系，一般是运用目标管理方法的一些量化指标，在管理者对量化指标进行考察时，往往带有个人喜好、厌恶等主观情绪，很难对部门或个人的绩效进行客观、系统的衡量，也不能体现该部门或员工对于战略目标实施的作用大小，从而打击了员工的工作积极性，降低了工作效率。因此管理者应在企业战略方针建立的同时，设定与战略方针相关的、明确的绩效目标，来针对每一个员工和部门进行系统化、公平化考核。
2平衡计分卡概述及应用价值
20世纪80年代，传统的只以单一财务指标为考评方法的弊端日益明显，滞后性、片面性、局限性、短期性严重。西方学者开始针对绩效考评模式进行研究，于是平衡计分卡的考核方法应运而生。平衡计分法从顾客维度，内部维度，学习、成长维度，财务维度等多方面进行全面考察，成为了一种更加新颖，实用性和全面性更强的考评方法。平衡计分卡是以企业战略发展为中心思想，对企业持续发展状况的评价。平衡计分卡有利于帮助企业认清自己的真实情况、使命、价值观等多方面因素，并将其贯彻到日常工作之中，在继承了传统的财务指标基础上，兼顾顾客、内部流程、学习创新等多方面因素，以企业的发展战略为核心，将企业目标与四个维度相结合，形成推动企业不断发展的路线图，使企业经营者可以以可持续发展的眼光审视企业成绩。平衡计分卡自问世以来，已经在美国多家公司得到了落实与实施。美国500强企业中有六成企业都采用了平衡计分卡的方法，在银行、保险公司等财政服务行业的应用比率更高，从而在全球广泛使用。如今平衡计分卡已经涉足了全球各行各业，甚至非盈利性机构。而在20世纪90年代中期，我国也引入了平衡计分卡模式，随着企业改革的不断进行和深入，平衡计分卡的运用愈发明显，绩效评比也越来越受管理者的重视。当前我国许多企业在绩效考核方面都借鉴了平衡计分卡的想法和因素，不少企业在此基础上开发了软件产品，将平衡计分卡融入绩效管理系统中，使众多企业相关部门岗位形成对接，形成相对完整的战略规划体系，实现了企业的转型和发展。
3平衡计分卡在我国房地产公司的应用策略
平衡计分卡在实施过程中应遵循以下几个步骤：第一，对房地产企业进行SWOT内外环境全面分析。第二，根据公司战略设定平衡计分卡的绩效目标，明确房地产公司战略目标之间的因果关系，将战略目标与房地产公司日常运作结合起来。做好房地产公司价值定位，为客户人群树立自己独特的价值地位。第三，要根据公司战略目标，对实现战略目标的关键步骤进行层级筛选和落实，形成部门和员工个人的绩效考评指标。通过中层管理者的领导，实现个人绩效考评中员工对自己完成情况的定位。第四，将企业的发展与员工个人工作能力、部门间相互协作能力相结合、挂钩，把员工能力和部门协作能力加入到绩效考评制度中来，并将这些工作能力与薪资直接挂钩，达到激励员工在遵循企业发展战略目标方向的同时，提高自己的工作积极性。第五，在使用平衡计分卡体系的时候，定期对员工和部门进行考核，将实际结果与平衡计分卡体系的四个维度指标完成期望值进行横向比较，分析其中出现的问题，并加以改正。在运用平衡计分卡体系的时候，应该首先注意以下几个问题：第一，平衡计分卡体系是房地产公司战略发展方针的出发点和参照物，在分析战略的基础上依照平衡计分卡体系为公司设计出具体到关键位置绩效指标的平衡计分卡，各部门或团队以及每个员工个人的绩效考评指标。第二，在此之下，应让企业整体，以至于各个部门和员工，对于平衡计分卡体系有着充分的了解和认识，使平衡计分卡体系能在企业中健康有效地展开。第三，部门或个人依据平衡计分卡体系的四个维度指标，计算相关的完成度，如果能较好地完成指标，则可以认为他们取得了良好的绩效，认可其工作能力。第四，平衡计分卡体系四个维度的关键指标在不同的部门或员工身上赋予的权重应该是不同的，例如房地产营销部门，人员考核的时候就应该更注重财务和客户发展的指标，在其他部门也应有其相应的侧重指标。第五，在向平衡计分卡体系进行反馈的过程中，实施成为一个闭路循环体系，使企业的战略发展方针能得到健康有序的发展。在平衡计分卡体系实施过程中，也应注意保持其与战略发展方针的一致，使其能够在最高意义上与公司的发展前景和发展方针相结合。
4结语
平衡计分卡体系是当今最有效的绩效评价系统，平衡计分卡体系可以将房地产公司内部日程管理联系起来，加强企业内部联系性，反应公司综合经营状况，并采取相应的发展策略。通过完善绩效体系，促进公司员工的工作积极性，提高部门和个人的工作效率。让部门和个人在战略方针高度统一的同时，减少不必要的信息负担，紧密相关的配合与协作，让房地产工司在进行开发过程中，保证企业的合作性，提高企业竞争力。
主要参考文献
［1］［美］毕意文，孙永玲．平衡计分卡：中国战略实践［M］．北京：机械工业出版社，2003.
［2］陈凌芹．绩效管理［M］．北京：中国纺织出版社，2004，18（6）：72－73.
篇10
[关键词] 公司债 融资渠道 债券融资
一、我国房地产企业融资现状
2007年8月14日，中国证监会正式颁布实施《公司债发行试点办法》（以下简称《试点办法》），这标志着中国公司债发行工作正式启动。众所周知，房地产开发行业是资金密集型行业，企业要想获得良好的发展，雄厚的资金支持是不可缺少的，但近几年以来，国家出台了一系列政策以加强对房地产行业的宏观调控，并实行偏紧的货币政策，利率不断上升且银行紧缩银根，开发企业获得信贷融资愈发艰难，企业只能通过其他融资渠道来获取必需的资金。在2007年，房地产上市公司通过股权融资募集得巨额的资金，但是自去年9月份以来，证监会对房地产上市公司股权融资进行了限制，开发企业股权融资的渠道也渐行渐窄，在2008年房地产开发企业将面临着严峻的资金考验。
同时,由于国家政策及我国资本市场不发达等因素影响,我国房地产开发企业主要是以信贷融资等间接融资渠道为主,辅以股权融资等直接融资渠道。在直接融资渠道中,股权融资占据着极大的比列,股权融资与债券融资的发展极其不平衡,这使得企业不得不承受着巨大的经营风险和较高的财务成本。且过于依赖信贷融资,加大了银行的潜在风险，不利于我国金融市场的稳定与发展。
二、公司债的主要特点
公司债券公司债是由企业依照法定程序发行的债券，是为筹措长期资金而向一般大众举借款项，承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。根据证监会颁布的《试点办法》，笔者认为公司债主要有一下几个特点：
1.发行利率市场化。根据《试点办法》规定，发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定。这种定价方法与股票的定价方法相类似，公司债券同企业债券定价相比有了质的改变，公司债券价格能够在真正意义上实现了市场定价，让市场来确定发行利率。
2.融资资金用途限制少。当前我国房地产开发企业的主要资金来源信贷融资的资金用途被严格限定，同样，企业即使通过发行企业债券获得融资，其资金使用亦需得到政府主管部门的审批，不利于企业充分发挥资金的效用和改善资金使用效率。但《试行办法》中规定，发行公司债券募集的资金只需符合股东会或股东大会核准的用途和符合国家产业政策，限制相对较少，有利于企业根据自身的经营状况对资金的使用进行优化安排，降低财务成本和优化资本结构。
3.债券发行程序相对较简易。相对于股权融资，债券融资的程序相对比较简易，公司债券发行主要是看发行公司的盈利能力和偿债能力，同时，公司债发行可以采取“一次核准、分次发行”的做法，开发企业可以根据自身项目开发的资金的需要状况和市场状况来确定发行规模和频率。相对而言，债券融资更易发行，有利于降低资金成本和融资过程中的筹资费用。
4.资信评级作用体现。《发行办法》中不再强制规定需要商业银行的担保，评级机构的资信评级将成为投资者投资公司债券的重要参考依据，同时监管机构重视发行人的信息披露及发行公司债后的市场监管工作，并要求在公司债券有效存续期内，资信评级机构每年至少进行一次跟踪评级并及时公告发行人资信状况的变化情况。
三、公司债融资优势
正如上文分析，公司债融资方式同其他渠道相比拥有较突出的特点。现推出公司债这一融资渠道，将能够充分发挥公司债固有的优势，降低房地产开发企业对信贷融资的依赖，促进开发企业融资渠道多元化。在同其他融资渠道相比，公司债融资具有以下诸多优势：
1.公司债融资成本较低。目前我国商业银行三到五年期贷款基准利率为7.65％（含五年），五年以上贷款已调整到7．83％，而金地集团所发行的12亿元公司债的票面利率只有5.50%，不考虑筹资费用，金地集团每年估计可以节约两千多万的财务费用。因此同商业银行信贷融资相比，企业发行公司债可以节约相当多的财务成本。
2.拓宽融资渠道，优化企业资本结构。当前除了少部分企业实力较强能够上市进行股权融资以外，我国房地产开发企业主要还是以信贷融资为主，融资渠道比较单一。公司债券的推出，为房地产开发企业提供了在中长期内较为稳定的资金来源，有利于开发企业拓宽其融资渠道，减少对信贷融资的依赖，以优化企业资本结构，降低企业经营风险。
3.可避免因再融资而分散股权。在股权分置改革后，通过股权再融资会分散公司股东的控股权，且有可能会降低每股收益，并可能导致股价下跌。对于相对控股的上市公司大股东而言，股权再融资会直接削弱大股东的控股地位。通过发行公司债在获得企业所需资金的情况下，发行公司债融资更容易获得股东的支持。
4.发行门槛较低，融资对象较多。公司债的发行没有对资金用途等方面设定硬性指标，且公司债的发行也没有规定一定要由商业银行等担保人做担保，相对而言，发行公司债的门槛相对较低。由于公司债融资更加的市场化，公司债的融资对象更多，除了保险公司、基金等大型投资机构之外，商业银行及个人投资者均可能成为其融资对象，且不受原有股东条件的限制，较股权融资而言更有优势。
参考文献：
[1]叶剑:解读公司债[J].上海投资,2008年第3期
