房地产行业经济范文

导语：如何才能写好一篇房地产行业经济，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：房地产行业；挑战；金融危机；货币政策；人民币增值

一、新形式下房地产行业所面临的挑战

(一)金融危机的影响

源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。

金融危机对房地产的具体影响表现在：

1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。

2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。

(二)人民币增值的影响

从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。

(三)国家宏观调控政策的影响

房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。

2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。

不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。二、当前房地产行业的应对策略

目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。

2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。

从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。

房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：

1、价格策略

最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5—5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。

2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。

3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。

4、管理策略。一要加强与客户关系的管理，房子虽然也是一种商品，但它毕竟不同于普通商品，因为其价值高并且不可移动，每位房主都是公司的客户，做好售后服务，适当做些售后调查，既可以为公司带来更多的客户，又可以发现房产的潜在问题，为巩固公司的长期业务打下基础；二要加强公司内部管理，各部门之间加强合作，房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，所以要分项目进行责任管理，各项目负责人具体负责自己项目的前期准备阶段、建筑施工阶段、经营阶段的各项工作。

篇2

关键词：房地产；结构分解技术；投入产出局部闭模型

在当前我国社会主义市场经济建设的过程中，房地产行业的发展直接我国国民经济有着十分密切的关系。而且随着社会的不断发展，我国的房地产行业的经济建设规模也在不断的扩大，这也为我国社会经济建设做出了卓越的贡献。但是，从当前我国房地产行业经济发展的世界情况来看，其中还存在着许多的问题，这就对整个房地产行业经济发展的稳定性和协调性有着十分严重的影响。为此我们就要对我国房地产行业经济增长的相关内容进行分析，并且将房地产的经济结构分解成为各个部分，从而对其进行相应的研究，以确保我国社会经济的稳定发展。

一、模型

目前，人们为了对房地产行业发展过程中，经济和技术之间的关系有着一个比较全面的影响，人们就将房地产行业经济结构分析的相关内容投入到产出局部闭模型当中，并且严格按照相关的要求，来对其经济结构进行相应的分解，从而获取准确、可靠的现象数据。

1、投入产出局部闭模型

早在上个世纪30年代，人们就开始对投入产出模型进行应用，但是由于这种模型在实际应用的过程中，受到各方面因素的影响，因此导致其在使用时受到一定的限制。然而，随着科学技术的不断进步，人们也对投入产出模型进行相应的优化处理。目前，人们常用的投入产出模型主要有静态开模型，它作为人们日常消费的重要组成部分，主要用于居民收入基础的分析。不过，静态开模型在实际应用的过程中，虽然可以对居民消费需求的变动情况有着比较系统的分析，但是无法对各个产业生产变动情况进行详细的了解，这就使得社会经济发展有着一定的影响。因此我们这就要对这种开模型结构进行适当的完善和改进，进而对居民部门的相关效应进行研究。而投入产出局部闭模型的产生，不仅可以对居民收入消费中存在的问题进行简化，还可以对当前我国社会经济发展的实际情况进行分析。而在我国房地产行业发展的过程中，我们也可以通过局部闭模型，来对其中所存在的问题进行分析，以确保我国房地产行业的稳定发展。

目前，在我国房地产行业的发展过程中，人们也将局部闭模型应用到其中，而其科学性主要体现为以下几点

第一，在房地产行业所生产的产品与居民日常生活的消费情况联系在一起，从而对整个行业的产业的变化情况进行相应的分析，以确保房地产行业的经济效益和居民的收入消费情况有着紧密的联系，满足人们日常生活的需求。

第二、居民劳动报酬和居民消费对各部门的生产具有连锁反应.产量的增加引起劳动报酬数额增加，而劳动报酬数额增加必然使居民对各部门产品和劳务的消费需求增大，从而又刺激各部门生产的发展，这种连锁反应在通常的投入产出开模型中没有反映出来.房地产业投入产出局部闭模型能较好地反映房地产业与居民消费、国民经济其他部门之间的相互联系与相互促进的数量关系，所以，采用把居民部门作为内生变量的投入产出局部闭模型研究房地产业问题，能更好地契合房地产经济与居民消费高度相关的特点。

2、结构分解分析

结构分解分析（SDA）是近些年来投入产出技术研究的―项重大进展.它是通过对投入产出模型中关键参数变动的比较静态分析而进行经济变动原因分析的一种方法.它一般将经济系统中某因变量的变动分解为与之相关的各独立自变量变动的和，以测度其中每一自变量变动对因变量变动贡献的大小.由于投入产出分析的优势在于它不但能够测算部门之间的直接联系，还能测算全部间接联系，因此结构分解分析的测算结果是包含了完全联系的各因素变动对因变量变动的贡献，这是结构分解分析独具特色的地方，是其他计量经济学模型难以完成的.结构分解分析在投入产出开模型中的经典应用是将部门产出变动分解为直接消耗系数（代表经济技术）与最终需求变动的贡献.现在，结构分解分析已经成为投入产出技术领域的主流分析工具，并被广泛应用到如经济增长、技术进步、产业研究、贸易、就业、价格、资源和环保等多方面的经济研究中。虽然结构分解分析和投入产出局部闭模型在实证经济研究中都得到了广泛应用，但是，将两者相结合的工作却极其罕见.或许正如所断言：结构分解分析不能用于投入产出局部闭模型.但是，实践又对结构分解分析与局部闭模型的结合提出了要求。

二、数据处理与结果

关于中国投入产出表的编制，根据国务院办公厅规定，每5年进行一次全国投入产出调查，编制投入产出表.国家统计局还会在中间年份）编制延长表。

1、投人产出序列表数据处理

为更好研究房地产业，这里以2002年123部门、1997年124部门这2张基准投入产出表为基础，按照2002年17部门投入产出表部门分类方法，将房地产业单独分离出来.这样，我们将2002年123部门表合并为18部门表，采用同样的部门分类方式，将中国1997年124部门投入产出表转化为18部门表，考虑了居民部门之后，将两表转化为局部闭投入产出表，并通过价格指数转换成可比价序列表。

2、基于局部闭模型的房地产业结构分解分析结果

近年来，按照投入产出表计算，GDP从199844.2亿元增长到3134305亿元，增长了568%，而同期房地产业从18554亿元增长到73537亿元，增长率达2963%，是同期经济增长的52倍。这一时期，房地产业经济增长的主要来源于投资（固定资本形成），其贡献占整个产业增长比重的493%，居民消费方式的贡献次之，占4227%，技术进步对其增长的贡献为1333%，平均消费倾向占332%。这其中一个特别值得注意的现象是，这一时期，由于劳动报酬率。

三、主要结论与政策含义

中国国民经济发展进入到―个关键时期，房地产业越来越引起人们的重视.本文从理论上建立了基于投入产出局部闭模型的结构分解分析技术，将居民部门作为内生变量引入房地产发展研究，利用近年投入产出表数据测算，发现房地产业经济增长的主要是由投资（固定资本形成）决定的，其贡献几乎占整个产业增长的一半，消费方式次之，其贡献也在40%以上，技术进步对其增长的贡献为13%，平均消费倾向对其贡献较小。

四、结束语

总而言之，在当前我国房地产行业发展的过程中，将投入产出局部闭模型和相关的结构分析研究方法应用到其中，不仅有利于人们对当前我国房地产行业发展的实际情况有着一定的了解，还有效的将房地产行业和当前居民生活的相关需求有机的联系在了一起，从而保障了我国社会经济的稳定发展。不过，从当前局部闭模型和经济结构分析方法应用的实际情况来看，其中还存在着许多的问题，为此我们还要在不断的实践中，来对其进行相应的改进和完善，进而对我国房地产行业的经济结构进行优化，以确保房地产发展的合理性、稳定性和经济性。（作者单位：江苏省邳州市房产服务中心）

参考文献

篇3

Abstract： This paper analyzes the structural contradictions of the supply side of the real estate industry under the background of the structural reform of the supply side. Combined with the internal relations between the core competitiveness of the real estate development enterprises and the structural reform of the supply side， the real estate development enterprises must build the core competitiveness to gain the competitive advantage and keep continuous competitiveness. Finally， the author puts forward some suggestions for real estate enterprises to construct the core competitiveness in the background of the structural reform of the supply side.

关键词：供给侧结构性改革；房地产开发企业；核心竞争力

Key words： supply side structural reform；real estate development enterprise；core competitiveness

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）16-0070-03

1 房地产业供给侧结构性矛盾分析

供给的结构性调整是供给侧结构性改革的关键，也就是通过供给结构创新来引导需求结构的调整、升级。当前我经济已经进入新常态，面临一系列新的矛盾和问题，房地产业作为我国经济重要的组成部分，其发展也不可避免的面临着一系列的结构性失衡的问题。而房地产开发企业作为房地产业主要的供给主体，必须通过构建自身核心竞争力来保证自身在供给侧结构性矛盾中保持竞争优势，具备持续的竞争力，以此来获取利润，实现发展。

1.1 供需错配

供给过剩。根据国家统计局数据显示，2011年以来我国商品房待售面积在逐年增加，如表1所示。

根据以上数据绘制2011年至2016年商品房待售面积的雷达图（如图1），可以发现在6年的时间里商品房的供需偏离现象越来越严重，距离供给平衡中心点也越来越远。这种高库存的现象无疑给房地产开发企业的生存发展带来很大的压力，房地产开发企业必须寻求方法。

有效供给不足。在我国快速的城镇化进程中，严重的房地产投机现象使得房地产产品已经脱离其基本的居住属性，投资者、投机人将房地产产品作为股票进行炒作，以实现其增值抛售、赚取溢价的目的。如此一来，地方政府运作土地出让、房地产开发企业运作项目开发、消费者炒房等等行为共同导致投资投机下房地产产品品质被忽视，只会关注产品是否增值。在这种情况下，许多城市特别是三四线城市“鬼城”现象频出，医疗、教育、交通、娱乐休闲等配套设施落后，产品品质差。另外，很多房地产开发企业仍旧停留在提供容身之所的低端供给思维，忽视了随着我国经济发展，人们消费升级并不断追求高品位的生活方式。成品住房、绿色建筑、装配式建筑等符合建筑产业现代化的建筑的有效供给不足使得产品品质不高，难以满足消费者日益增长的消费需求。

1.2 城市分化严重

当前房地产市场出现严重分化的情况下，一二线城市土地市场火热，据中国指数研究院统计，其土地出让金为21639亿元，土地溢价率分别为45%与51%，其中苏州、南京、合肥、上海等城市高价地现象尤为频出。反观三四城市，土地出让金仅为7408亿元，土地溢价率也只有26%。一二线城市良好的就业环境、完善的配套设施与丰富的公共服务资源使其具备较强的人口吸附能力，外来的三四线城市及农村乡镇就业者被限购政策所阻碍，无法进行购房，加上当地居民大肆炒房从而抬高房价，使得房价收入比提高，这样房地产市场便边缘化了一二线城市中的中低收入者与外来人口，合理的刚性需求与改善性需求被限制。一线城市2016年房价累计上涨高达23.50%。二线代表城市房价累计涨幅达13.93%，苏州、南京等强二线城市在相对宽松的市场环境下，需求量大量释放，而库存明显不足，加之地王频出，房价明显上涨。而三四线城市受限于高库存，房价维持平稳。从成交规模看，一二线城市月均成交面积分别约为85万平方米和96万平方米，远远高于三线城市的45万平方米。

1.3 房地产行业传统发展模式受阻

过去房地产行业长期粗放的增长模式已触及“天花板”，根据《中国统计年鉴2016》显示，房地产开发企业的营业利润自1992年以来在2013年达到最高，为9562.67亿元，但是2014年、2015年营业利润仅为6143.13亿元、6165.54亿元，降低的营业利润使得过去直接跑马圈地式的发展的空间受限，给企业带来了生存与发展的压力，对企业提出了新的要求，必须寻找的新的发展方式与利润增长点。另外，据中国指数研究院统计，2016年房地产开发企业销售额中，恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧，3家房地产开发企业市场份额已接近10%，加速提升的行业集中度使得企业充满危机，尤其是中小企业。但是当前房地产开发企业在服务运营、开发模式、营销等方面都有很大的相似性，不具备自己的特色，如何打破行业集中度，在愈加激烈的市场竞争中巩固行业地位、谋求生存发展成为房地产开发企业必须要思考的问题。

3.1 协同转型升级，提高全要素生产率

房地产开发企业要积极寻求从开发商向综合运营服务商的转变，为市场提供建设服务、社区服务与金融服务等，提升供给体系质量和效率，提高全要素生产率。

轻资产模式的转型。房地产开发企业输出专业建设服务能力，可以围绕围绕建设服务环节，进行开发、销售和运营等建设服务的输出，打造开发建设、专业领域输出优势；可以围绕运营服务环节，不参与建设，而是依靠自身的资源整合优势进行运营管理的专业输出；还可以通过合作方的引入，扩大资金来源渠道，减少投入、增加产出，提高资产运作效率。

全面转型升级社区服务。在我国的存量房市场，房地产开发企业必须围绕自身产业链优势，打造标准化、精细化、特色化的社区服务，有效满足业主需求。利用贴近业主生活、需求潜力大、强带动作用的特点，深入挖缺社区服务衍生的产业链经营、资产经营价值，借助基于互联网构建的社区O2O平台发展增值服务，扩大企业发展空间。此外，还要加强智能设备的应用，以即时、高效、精准的服务打造智慧社区生活方式。

房地产金融的快速发展。互联网金融、资产证券化等新型的多层次金融工具快速发展，充分激活了房地产行业的金融属性，房地产金融是房地产开发企业发展的重要动力。房地产开发企业要依托其长期积累的客户资源和资金实力，构建包含多业态的金融集团，保证满足企业与潜在客户的综合金融需求。还可以构建基于客户思维的金融服务，围绕整个房地产供应链的客户需求完善金融服务，实现提高开发效率、加速去库存的目的。房地产开发企业要积极发展为优质的资产管理者，以资产证券化的方式将流动性低、非证券形态的房地产投资转化为证券资产，实现业务、资金的协同发展，并以此提升资本流通效率。

3.2 提高产品品质，强运营重服务

通过提高产品品质增强房地产开发企业核心竞争力必须从多方面入手：创新设计理念。房地产开发企业要根据不同城市、不同地域的地理、文化、风俗等地方特色和消费需求，在整个建筑设计中融合人文、绿色、科技等宜居要素来使得整个产品设计具有更强的市场竞争力。优化产品结构。房地产开发企业要满足消费者的改善型需求，适应其对住宅升级换代的需要，要依托互联网和智能技术，整合产业链，推动房地产与设计创意、医疗养老、休闲娱乐、现代服务业等融合，满足群众对不同业态的需求[6]。加强科技创新。房地产开发企业要推进住宅产业化和工业化，扩大全装修住宅供应比例，真正为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。

对于房地产开发企业而言，不仅要运用新技术、新理念注重产品品质的提升，更要重视产品投入使用后的运营服务。当前供给侧改革背景下，完善的运营、周到的服务对于提高房地产开发企业竞争力至关重要。房地产开发企业卖的不仅仅是房子，而是向消费者传达先进的生活理念、销售高品质的生活方式。所以这就要求房地产开发企业必须组建自己的运营服务团队，以专业的人员、专业的运营服务来为消费者提供人性化、全方位、全天候、实时化的社区服务。另外还要落实各项配套，商业、公共服务配套设施要与住宅开发同步规划、同步建设、同步使用。

3.3 实现创新驱动，提高发展质量

为了满足消费者差异化、多层次、高品质与个性化的住房新需求，也为了企业自身在供给侧改革背景下实现发展，提高核心竞争力，房地产开发企业必须以创新驱动企业发展，提高企业发展质量。

人才创新。教育、文化、金融、健康的引入，工业化、信息化、智能化的融合，房地产行业朝着多元化、创新化的方向发展，对人才提出了更高层次的要求，企业要想实现创新发展，管理与技术人才必须都要具备。现阶段，适应房地产新形势的高级经营管理人才、专业技术人才、专家型人才与复合型人才T乏，对于金融、法律、经济、财务等这方面的人才市场急需，但也严重缺乏。房地产开发企业必须建立学习型组织，弥补个人学习方式的不足。让每一名成员在工作中学习、在学习中工作；在实战中快速成长，在成长中实践，相互促进，共同成长，充分挖掘每个企业成员能力，为高级人才的培养提供后备。在更高层次的人才培养方面，企业必须通过职业经理人计划、合伙人制度等创新手段，推广多年积累的经验与产品模式，让专业的人从事专业的工作，培养高层次战略管理人才。

技术创新。房地产开发企业要积极推动装配式建筑等新兴建造方式的发展，在建造过程中将新技术、新材料与新工艺运用其中，增强产品的科技性、创新性，通过技术改变消费者生活方式的同时形成强有力的市场竞争力。另外，为适应消费者可变动空间的需求，发展填充体与支撑体相分离的SI住宅体系；推进集成化设计与一体化装修技术，建造高性能、长寿命、绿色低碳、智能环保的高品质住宅。

参考文献：

[1]冯志峰.供给侧结构性改革的理论逻辑与实践路径[J].经济问题，2016（02）：12-17.

[2]裴洁，张凌云.供给侧结构性改革下房地产业发展探究[J].内蒙古煤炭经济，2016（16）：12-13，94.

[3]蔡俊岭.房地产开发企业核心能力识别及评价系统研究[D].大连理工大学，2007.

[4]钱佳.房地产开发企业核心竞争力评价研究[D].扬州大学，2008.

篇4

所有这一切，其实仍然是在继续2014年开始的房地产经纪行业变局，即资本主导下的房地产经纪行业版图重组和业务重构，随之而来的则是经纪公司内部管理体制和企业治理结构的改变。并且这些积极投身变革的企业并非只是在做表面文章，不仅仅是跑马圈地扩大规模，而是在给房地产经纪行业带来革命性的改变，剑指房地产经纪行业的痼疾――由于虚假信息和向客户强输过量信息以及非标准化的服务给客户带来的劣质体验。

因此，透过令人眼花缭乱的风云变幻其实仍然还是可以看清中国房地产经纪行业正在明朗化的发展方向：

一是市场集中度会不断提高。过去除了某些城市（例如北京和杭州）相对算是有一家独大的公司以外，其他房地产经纪服务市场相对成熟的城市都没有出现寡头型的房地产经纪企业。而按照目前资本大规模进入的势头，不出两年，一些城市的房地产经纪服务市场就可能出现寡头垄断的局面。

二是不断改进客户体验。其实这一点对于房地产经纪行业来说并不算难事，因为过去很多时候这个行业给客户的体验实在不佳，现在所谓提供良好的客户体验不过是在做行业应做之事。

篇5

本文首先探讨一个《办法》中所规定的重要内容，也是现实当中经纪人与委托方经常发生纠纷的一个焦点――佣金与经纪服务内容的匹配问题。

这个问题，在现实中的表现形式是佣金支付的时点问题。按照目前的行规，在房屋买卖双方经过经纪人的撮合签订了房屋买卖合同(或者是加上经纪人一同签署的三方合同)之后，委托方就要向经纪机构支付佣金。但有时因为种种原因，买卖双方的其中一方在签订合同后反悔，导致合同不能履行，这时支付了佣金而对合同未能履行无责的一方就会向经纪机构提出索回佣金，或者是不向经纪机构支付佣金，而经纪机构则会向其追索佣金。

当这类纠纷诉诸法律时，法院一般都会判决经纪机构有权获得佣金，因为这是经纪服务合同所明确规定的，合同当事人有义务履行合同。

但委托方和旁观者却往往从情理上认为这时经纪人不应该收取佣金，或至少不应该全额收取佣金。甚至是判决了应该支付佣金的法官在接受记者采访的时候也认为有关规定不合理。有地方行业主管部门的负责人在面对记者质疑的时候也提出经纪人应该从道义出发，适当退还佣金。

笔者专门与经纪人讨论过这个问题，他们认为：经纪人的责任就是撮合成交，买卖合同的签订就意味着撮合的责任已经履行，就应该收取全额佣金。

笔者追问：现在经纪机构都会在撮合成交之后协助买卖双方办理产权过户手续，甚至是由经纪机构去交易登记部门具体办理有关事务，那这些服务算什么呢?他们的回答是：这些是免费赠送的。

但这个回答是不能说服人的。因为谁都知道，没有免费的服务，说是免费，实际上这些服务是收费的，或者说经纪人收取的佣金中包含了提供这些服务的价格。只是经纪机构不愿意承认这一点。

回到本文开始时提出的问题，即支付佣金的时点问题，前文指出现在的行规是在房屋买卖双方经过经纪人的撮合签订了房屋买卖合同(或者是三方合同)之后收取佣金。我们先来看这个行规是否合法，为了全面认清这个问题，笔者把《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)的相关条款详列如下――

第424条：居问合同是居问人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第425条：居问人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居问人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

第426条：居问人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居问人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，根据居问人的劳务合理确定。因居问人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居问人的报酬。居问人促成合同成立的，居问活动的费用，由居问人负担。

第427条：居问人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居问活动支出的必要费用。

第61条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

上述条文的关键是第426条，这一条明确规定“居问人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。也就是说，支付报酬的前提条件就是促成合同成立，因此按照现行行规在买卖双方签署了买卖合同之后收取佣金是完全合法的。

那么，为什么包括法官和主管部门在内的社会各界对这个行规要提出异议呢?我想这里面最关键的原因是在于大家对居问行为的性质了解得还不够透彻。按照《合同法》第424条的规定：“居问合同是居问人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。这说明，居问行为的内涵就是“向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”，其核心就是促成委托人订立合同，只要委托人完成了订立合同的过程，就应该支付报酬。但现在包括个别法官在内的社会舆论却把居问行为扩展为确保委托人签订的合同能够成功履行，即确保房屋买卖双方能够最后成交，这显然在法律意义上误解了居问行为。

其实，这种误解在一定程度上源于房地产经纪行业自身形成的惯例，即在激烈的行业竞争环境下，为了争取客户，主动向客户提供所谓“超值”服务，免费为客户代办各种交易登记手续。笔者在此可以透露一点行业“秘密’一与居问服务的成本相比，对于房地产经纪行业来说，代办交易登记手续的服务成本并不算高，笔者曾征询广州市几家大型(也是行业领先的)房地产经纪机构的意见，问他们如果把后期服务费用划分出来，他们认为这些费用应该是多少，得到的回答是：交易过户费用(含代办查册、代办产权过户)约1000元；入住服务费用(含代办电话、煤气、水、电、有线电视过户手续，协助收楼)约1000兀。

比较一下，如果一套房屋的交易价格是100万元，佣金按2.5％收取，总数就是2.5万元，2000元的后期服务费只占了其中的8％而已。

为什么一般人看上去很“轻松”的撮合成交费用在经纪人看来代价那么高，而一般人看上去很麻烦的后期服务费用在经纪人看来却不值那么多钱呢?

我们先来回答后一个问题，这实际上是一个专业分工的问题――看上去麻烦的后期服务对业务熟练的经纪人来说是一件驾轻就熟的事，对于一辈子办不了几次此类业务的普通人来说则是费时费力的事，所以由经纪人来代办这些业务是一个双赢的结果，这也是专业分工的经济学意义之所在。

再来分析前一个问题。一般人往往以为撮合成交只是带客户看看楼而已，他们看不到一宗交易撮合成交后面所付出的大量劳动。首先，即使是看楼，也不是看一次就能成功的，同样是从广州市几家大型房地产经纪机构调研所得的数据：成功撮合一宗交易，平均需要带客看楼15～20次。其实一般的客户自己也可以知道，真要买一处房屋，至少也会看楼3次以上，而且还未必会买，如果5个看楼客里面能有一个最终决定买楼，那么经纪人就要带客看15次楼了。其次，除了看楼之外所需要付出的劳动――平均每成功撮合1宗交易，需要电话联系45～55次，需要收集信息盘源25～35个。

这些还只是一线经纪人的劳动，或者说是一线经纪人的劳动力成本，除此之外，一线门店还需要有各种房租水电和办公费用。

除了一线的直接费用，越是大型的经纪公司其后勤服务的成本越高，包括财务部门、法律部门、客服部门、信息技术部门、研究部门、市场推广(广告费用)、培训费用，等等。

除此之外，经纪机构还要面对较大的违约风

险(委托人在得到服务后违约不支付中介费，等等)，这些也都构成了经纪机构的成本。

房地产经纪人销售的核心产品是信息，以上所有成本可以说主要都是围绕着信息产品所支出的。曾经有人质疑：为什么房地产经纪佣金要按比例收取?难道撮合成交一套200万元的房屋和撮合成交一套50万元的房屋所付出的劳动有那么大的差别吗?如果我们从信息产品的成本而不是从客户所看到的直接服务来理解这个问题，就会容易很多――越是价格贵的房屋，其市场就越小，把信息成功传播到受体所需要的成本就越大。客户之所以要委托房地产经纪人买房卖房，就是因为经纪人能够为客户提供更多的房屋买卖信息，也就是说客户是向经纪人购买信息。由于高价房屋的买卖信息较少，按照物以希为贵的原则，这些信息的价格当然也就越高了。

这是从产品的供给成本来考察，再从需求一方来看，越是买卖高价房的客户，他们的时间成本也越高(如果他们每天能够赚500元，每天时间的机会成本就是500元，每天的机会成本就比那些赚200元的人要高)，所以就会愿意拿出更高的价格来购买房屋买卖的信息。这说明高价房屋买卖的居问佣金更高是符合市场规律的。

继续考察房地产居问行为的对象――房屋买卖信息，当经纪人撮合买卖双方成交，就说明房屋买卖信息已经为买卖双方所成功利用，当然就应该为产品付费了。

信息商品本来就是一种很特殊的商品：买家不容易判断商品的“质量’一信息的真实性，在没有“验货”之前当然不愿意付费；而一旦买家验证了信息的真实性，就意味着买家已经完全掌握了信息的内容，如果没有道德和法律的约束，买家就有可能赖账。所以经纪人往往在提供信息之前需要买家签署一些承诺，而在信息被验真之后会要求买家立即付费，这是完全合理的。

由以上的分析可知，无论从合法性还是合理性来看，经纪人在成功撮合房屋买卖双方签署买卖合同后收取佣金是完全应该的。

篇6

广州的新闻媒体在2011年4月连续报道了房地产经纪行业的一些行为。

先是报道了经纪人帮助购房者规避限购政策。2010年10月广州出台商品住房限购政策，规定常住广州的外地户籍家庭，必须提供1年以上纳税证明或社保证明，才有资格购买一套商品住房。但有房地产经纪人协助外地购房者去地税局补缴个人所得税从而获得一年以上的纳税证明，规避限购政策。广州市房屋交易监管部门表示这属于违规行为，正在对相关公司和经纪人进行查处。当然，当事人辩解说他们帮助买房者获得的是税务局开具的真实纳税证明，买房者也是真金白银补缴了所得税的。

随后又系列报道了经纪人一些常见的“招数”，由于是系列报道，并仿照“三十六计”将其命名为“三十六招”，因此在社会上引起较大的反响。

广州市房屋交易监管中心(原广州市房地产中介管理所，是广州市国土房管局属下专管房地产中介市场的机构)和广州市房地产中介协会很重视这些报道，立即组织全体会员单位召开了紧急会议，要求行业内部进行整改。

这些都是必要的管理措施，应该也是会有一定成效的。但从经济学的角度思考这些问题，我觉得更重要的是要通过有效的制度安排来避免这些现象的发生，通过制度安排来让市场的参与者为了自身的利益而必须遵守法律和规则。

在此之前本专栏曾经介绍过MLS系统和独权委托，实际上这就是一种对参与市场的各方都有好处的有效制度安排：在MLS系统加上独权委托的制度安排下，业主可以不必费力劳神去多家放盘(多家放盘的结果往往是要应付多家中介无休无止的询问)；经纪人可以不必担心自己收不到佣金；买家也可以通过MLS系统用最快的速度找到最合适的房子。

当然，独权委托和MLS系统虽然是一项好的制度安排，但真正实施起来还是会遇到一些障碍，这些障碍主要来自市场参与者的路径依赖――大家已经习惯了现在的这种中介模式：业主多方放盘，经纪人各显神通去寻找买家(当然在这个过程中就免不了出一些媒体所报道的“招数”)……

篇7

在宏观经济趋冷的大环境下，未来一段时间的房地产经纪行业很难再有过去那种粗放经营也能赚钱的好日子了。从行业发展的角度，这并非坏事。我们一直努力希望提高房地产经纪行业的专业能力和客户服务意识，在生意难做的时候，恰好能够倒逼行业质量提高。

这一轮中国房地产经纪行业的动荡和变革是从2014年上半年开始的。2015年初的时候，笔者曾经两次在本专栏撰文讨论行业发展方向的问题（2015年1月的《房地产经纪行业变革的方向》和2015年4月《房地产经纪行业的发展方向渐明》）。回头检视一年前这两篇专栏文章的预测，发现一个有趣的现象，那就是行业外资本的进入在形成房地产经纪行业寡头过程中并未起到很大的作用，行业内原来的大型公司扩张的速度相比而言反而更快一些，扩张的阻力似乎也相对更小一些。

正因为行业寡头的形成并不是十分顺利，所以小型房地产经纪公司仍然还是有足够的生存发展空间。而据笔者观察，很多小型房地产经纪公司也在积极思考和行动，寻找未来的发展方向。

大型公司最大的优势在其规模效应，缺少规模效应的小型公司的应对之策是采取抱团合作的方式。这两年笔者被拉进很多微信群，这些微信群的群友一般都是来自全国各地的小型公司的经纪人同行，他们在群里讨论最多的，一是联合筹建网络平台，二是组织专业培训。专业培训既包括基本技能的培训，更多的是客户挖掘和维护等方面的培训，也包括公司内部管理的经验交流。这说明小型经纪公司也非常明白正确的发展方向应该是苦练内功，从改善客户体验入手。

作为行业协会的从业者，笔者考虑更多的是行业协会如何顺应业内公司的发展需要，为会员公司提供更好的服务。

篇8

[关键词] 集团化经营 规模经济 战略抉择

一、我国房地产企业发展现状

近几年，国家陆续出台了调控房地产市场的若干措施,政府实施的一系列土地、金融、财政调控政策,使房地产企业的经营环境发生了巨大变化。从而促使房地产企业的发展进入转折期,这不仅是挑战,也蕴含着难得的发展机遇。在新的经营环境下,房地产企业竞争对手、竞争方式等也在发生巨大变化,即使企业拥有数量可观的土地资源、物力资源、财力资源和一定的开发能力,如果不能使这些资源形成一种具有竞争优势的资源组合,不能利用核心技术生产出有竞争力的产品,缺乏有影响力和美誉度的品牌,企业也难以逃脱走向衰败甚至破产的命运。

随着国家对房地产行业的不断调控, 企业所处的生存环境发生了巨大变化,企业优胜劣汰的竞争机制正在形成,资源型、机会型房地产企业将逐步退出市场,闲置土地资源将被逐步激活,房地产行业正面临一个新的发展格局,行业集中度将进一步提高。在此情况下,房地产企业如何抓住机遇,提高企业竞争能力和发展潜力,己成为企业亟待解决的首要问题。

二、未来我国房地产企业生存之道――集团化经营

未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化、集团化方向发展。

1.企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步，生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合，集中使用生产资料和资金，采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。美国、德国等西方国家经济高速发展，与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力，增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合，使资源得到优化配置和合理利用，从而形成企业的规模经济效益，增强企业的活力。纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时,某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧,只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力,才是企业赢得竞争的关键。目前,我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出，而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。

2.房地产企业能够产生规模经济效应。规模经济是指规模的报酬递增现象,它表现为长期平均成本曲线向下倾斜。美国经济学家斯蒂格勒认为,规模经济性是关于所正确选择的所有生产投入组合的规模与企业产出率之间的关系,即在一定的技术状况和生产投入价格不变的情况下,企业规模的扩大能否造成企业平均成本的降低。对于房地产企业,资金占用大、开发周期长、产品具有可复制性的特点,企业能够产生规模经济效应。(1)房地产企业规模的扩大,能够更大范围发挥企业产品研发、管理、品牌等方面的优势,特别是收购兼并那些人力资源缺乏、效率低下的公司时,降低产品开发、生产的单位费用,起到经济协同效应。同时,规模的扩大,能够利用各个项目进展上不同阶段的资源需求,平衡资金、人力资源需求,降低产品单位成本,发挥管理协同和财务协同效应。（2)房地产企业规模的扩大,能够通过联盟、战略合作方式获得更好的服务、性价比更高的材料和设备,降低了经营的风险,提高企业的经济效益和市场竞争力。另外,企业只有通过扩张达到一定规模,才能够更大程度专业化运作、才能够加大产品研发的投入、才能更长久的去塑造品牌、形象。

三、房地产企业集团化经营是增强竞争力的有效途径

市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多房地产企业由于实力不强，没有竞争力导致败北。我国加入WTO后，一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下，房地产企业要在竞争中生存和发展，实行企业集团化经营是惟―的出路。这样，会有利于财力资源的集中使用，少花钱多办事，提高资金利用率；有利于充分利用物力资源，可以合理调配使用设备，物尽其用；有利于改善企业形象，提高知名度，增强资信度；有利于多元化经营，分担风险，降低成本，增加效益。总之，可使企业转变经营观念和方式，扩大规模，提高质量，形成规模经济，在市场上占据应有的地位。

四、企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择

未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。这要求企业不再局限于传统的开发形式，而应该从投资买地开始就要转型，寻求战略合作伙伴或投资商。

集团化、规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点，决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、占据较大市场份额走集团化、规模化经营道路的房地产企业，才能在市场中站稳脚跟、发展壮大。

参考文献:

篇9

关键词：县城房地产行业；产业发展；影响原因；制约发展；行业管理

中图分类号：F293文献标识码： A

一、我县县城房地产业发展的基本概况

1、贡献

对于一个产业相对簿弱、城市造血功能不足的地方政府，房地产业可以算是经济发展的支柱产业，也是财政税收的主要来源。仅以近三年为例，2011年，全县财政总收入9．3亿元，房地产行业完成税收2.2亿元，占23.7％。2012年全县财政总收入11.03亿元，房地产行业完成税收2.6亿元，占23.6％。2013年全县财政收入12.82亿元，房地产行业税收2.66亿元，占20.7％。加上规费收入和土地出让收益，整个行业对财政的贡献相当大，是财政收入的支撑点，在推动县城建设和拉动地方经济发展起着举足轻重的作用。

2、现状

2014年上半年全国房地产市场充斥着“低迷”、“降价”、“解禁”、“观望”等字眼，市场整体形势持续走低，购房者蛰伏观望，并且这一情况并末好转，下半年将持续走低，市场整体的低迷氛围将充斥2014年。我县市场的整体销售情况同样不乐观，成交量较往年同期明显走跌，市场供应量却逐步上升。l-6月份，全县共批准预售商品房面积23.9万m2，与去年同比增加了110.36％，而全县商品房销售网上签约面积仅9．9万m2，供销比为2.16：1，供需比例失衡。且这些批准预售项目大部分为去年开发建设今年投放市场的，今年下半年还有几个大型楼盘进入销售期，将为市场再增加供应量。在供应量充足，而购买力相对不足的情况下，各个楼盘销售情况明显分化，个别楼盘出现滞销的现象。市场存量持续增多，但我县市场环境相对一、二、三线城市来说比较健康，房价水平保持健康发展状态，市场整体以刚需支撑为主，尽管购房者观望氛围浓厚，但需求量并未遗失，尤其刚需将被市场环境积压。因此，下半年各大房企之间的价格竞争和产品竞争将成为市场的主旋律。

二、当前影响和制约我县县城房地产业发展的原因分析

从调查情况看，当前影响和制约县城房地产业发展的主要原因有以下几个方面：

(一)市场发展环境不优，影响了开发商的投资积极性。主要表现在：服务不优，审批环节过多，办事程序繁复，办事效率低；强揽工程，强供地材，强行摊派赞助，环境不好等问题。

(二)县城基础设不到位，影响了房地产开发项目建设进度。主要表现在：项目周边道路未通、水电等管网设施也未跟进。

(三)开发成本过高，与市场销售价格不对称，利润空间微薄。主要表现在：土地成本上涨；税费负担重；融资难且融资成本高。

(四)难以判断房地产业发展趋势，消费者“持币观望”心态渐浓。

(五)市场舆论信息不对称，受房地产泡沫论和买涨不买跌的心理影响，群众对房价下跌存在心理预期，对国家政策和周边市场变化比较敏感，影响了买房、购房积极性。

(六)由于银行机构收紧个人住房贷款，提高首套房贷利率，延长贷款审批放款时间，影响了部分刚需购房者的购房能力。

(七)县城承载能力不够，公共产品投入不足，对外吸引力较弱。

(八)城市规划区范围内住房商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给房地产市场的人气发展带来一定影响。由于单体开发仍然存在，不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

(九)房地产市场配套体系不完善，开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

三、加强房地产行业管理，促进县城经济利好发展

房地产业是地方经济的睛雨表，房地产市场的健康和稳定发展对于经济可持续发展至关重要，对县城发展建设起着推波助澜的作用。现就如何维护和规范好房地产市场，提出如下意见建议。

1、建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导房地产业健康发展。尽快建立县房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

2、加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡。县级相关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持房地产开发规模与有效需求的同步增长。

3、完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。加强房地产开发企业的资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度。

4、加强住房政策性保障，合理引导商品房结构调整，完善住房供给体系。一方面积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房。另一方面加大保障性安居工程建设力度，切实解决城镇中低收入家庭和县城“夹心层”住房困难问题。真正建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。

5、加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场健康发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县的情况看房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。一要制定、完善相关管理规定，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。二要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌。

参考文献：

[1]袁广新.浅析房地产经济的研究及发展[J].中国外资.2012(08).

篇10

关键词：宏观经济；传统地产；新型地产；区域发展

一、 引言

近几年，我国传统住宅地产市场面临一二线城市调控受限，三四线城市需求疲软库存过剩的矛盾现状，传统商业地产市场则受电商销售影响发展乏力、持续遇冷。在此背景下，传统房地产企业利润下滑、融资困难，发展经营压力巨大。借鉴国外房地产行业的发展经验，打破以往纯粹地产开发思维定式，以传统地产为依托平台，整合养老、医疗、生态农业、旅游业、体育产业等，开发新兴的复合型产业形态，或是传统房地产行业的发展趋势。

新型地产通过整合当地自然、经济、社会等相关资源，将房地产业和其他产业进行结合，并对房地产的规划设计、开发运营和后期服务的全流程进行创新，新型地产的发展对改善区域环境、提升区域竞争力，促进区域经济发展具有重要意义。当下流行的新型地产形式主要有以居家养老为主题的养老地产（如上海亲和源老年公寓），以旅游休闲、度假养生等为多个主题的旅游地产（如深圳华侨城创意文化园、杭州西溪国家湿地公园），囊括多种体育休闲设施的体育地产（如广东中体奥林匹克花园）等。

二、 国内外房地产业态的发展路径

1. 国外房地产业态的发展更替过程及逻辑。在发达国家房地产业态的发展与更替历程中，基本遵循着住宅物业地产―传统商业地产―复合型地产的规律。在房地产业发展初期，由于城市化过程中人口不断增加，城镇居住住房供给不足矛盾相对突出，从而促进住宅地产的快速发展。因此房地产业发展早期主要集中于住宅物业，商业地产发展相对滞后。随着时间迁移，住宅总量不足的矛盾逐渐得到缓和。随着城市经济的快速发展以及人口的不断集聚，商品经济需求日益旺盛。以写字楼、会议中心、酒店、超市、购物中心等为代表的商业地产在此背景下开始快速发展。

在经济周期进入下行区间，或者出现金融危机时，房地产行业往往受波及程度最大，造成房地产市场衰退甚至泡沫破裂。即使在经济状况较好的时期，由于传统房地产行业同质化竞争严重，无论住宅地产市场，还是单一功能的商业地产市场，造成需求饱和、利润下降和效益降低。与此同时，随着发达国家经济发展、居民生活水平不断提高，消费需求不断得到释放，为新型地产的发展提供了良好机遇。根据马斯洛人类需求层次理论，随着自主性、改善型的房地产需求得到满足后，人们更希望追求享受休闲或养生功能的地产，这促使越来越多的房地产企业将相关资源从传统地产行业转移到复合型地产行业，如旅游地产、养老地产等等。随着发达国家纷纷步入老龄化社会，传统家庭养老方式难以满足养老需求，越来越多的老年人选择社区养老方式，诸多商业养老地产项目应运而生。新型地产的出现，不仅仅是业态形式的改变，更多是经营理念、开发模式的创新。随着经济、社会的进步，融合更多产业或功能的地产形态将得到进一步的发展。

2. 我国房地产业态的发展历程。与国外类似，我国房地产市场业态也经历了住宅地产――商业地产――新型地产的发展路径，但是又有着不同的阶段背景与演变逻辑。国内学者对我国房地产市场的发展历程研究较多，通常以经济社会的重大变革、重要政策文件的出台等为节点划为多个阶段，不同阶段时期相关地产形式发展情况有所不同，具体来看：

（1）1978年～1998年：住宅地产为主，商业地产开始起步。改革开放初期，由于我国房地产市场发展滞后，土地法、规划法等相关法律法规不够完善，这一阶段是国内房地产业的起步阶段。由于我国城市人口快速增加，城镇居民处于住房绝对短缺阶段，因此该阶段我国房地产市场主要是住宅地产项目，商业地产项目较少，形式单一，以百货大楼、商厦商铺等为主。

（2）1998年～2008年：住宅地产快速发展，部分地区出现过热现象。以1998年住房制度改革为标志，我国房地产业尤其是住宅地产开始了持续快速发展。整体来看，这一阶段我国房地产业整体表现稳健，住宅地产发展最热，其次是商业地产。由于部分地区住宅价格持续过快上涨，国家及地方政府密集出台相关调控政策，主要针对住宅地产市场进行限制。

（3）2008年～2013年：商业地产成为新增长点。次贷危机对我国房地产企业造成了较大冲击，同时，受国家宏观调控政策的影响，一直在房地产市场占据领导地位的住宅物业市场降温明显，而以写字楼、购物中心、主题商场、专业市场为代表的商业地产成为房地产行业新的经济增长点。不同于受到国家全面宏观调控的住宅地产，商业地产享有一系列政策优势、资金支撑。国家进一步鼓励商铺投资，提供多项优惠税费政策，极大的促进了商业房地产的发展。

（4）2013年至今：传统业态发展放缓，产业面临转型升级。自2013年以来，我国宏观经济进入增速换挡回落、产业转型升级的新常态发展阶段。与此同时，人口、资源、政策红利等多方面优势不再明显，房地产行业告别过去十年的高速发展，进入拐点阶段。2013年～2015年，房地产开发投资增速、销售额、国房景气指数等均进入下行区间，无论住宅地产，还是传统的商业地产，均面临较大的经营压力。

随着老龄化程度不断加剧、新型城镇化进程加速发展以及城镇居民收入水平的持续提高，针对新型的产业形态市场需求开始不断释放。例如，针对工业地产进行升级换代的科技地产；以旅游度假、休闲养生为主题的旅游地产；以居家养老和社区服务为主题的养老地产等等。

3. 新型地产的发展动力机制。新型地产是一种泛地产概念，包含不同的地产业态，开发、经营模式也不尽相同，但是其产生背景和发展动力机制存在较多共性之处。

首先，我国宏观经济发展增速回落、传统房地产行业发展变缓是新型地产逐渐兴起的背景。随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。对新常态、新特征，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，致力于其他新兴产业形态，如养老地产、旅游地产、产业地产等。

其次，市场需求转变是新型地产快速发展的源动力。以旅游地产为例，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。收入水平的持续提高，同时带来居民的消费结构调整和升级，从追求数量型向讲求质量型迅速转变，越来越多的消费人群由旅游观光型客户向休闲度假型客户转变，旅游已经成为国内中高收入人群的生活必需品，从而促进了以休闲养生等为主题的旅游地产发展。再以养老地产为例，随着老龄化程度进程加剧，我国的人口结构发生了巨大的变化。过去房地产以住宅为主，主要面向年轻家庭。如今年轻一代的赡养抚养压力不断增加，且由于政策原因导致少子化、无子化家庭日益增多，传统的家庭养老模式问题重重。随着经济、社会发展，老年人逐渐成为富有人群，个人消费观念及结构转变，更多希望晚年在精神、物质等多方面都能享受较好的服务。年龄结构的变化、家庭养老压力增大以及消费观念的转变等因素，都导致以养老地产为代表的新型房地产业态市场需求日益增加，且随时间发展呈上升趋势。

第三，政府引导是新型地产发展的助推力。新型地产的发展深受国家及地方政策影响。产业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大。此外，由于与其他产业紧密联系，必须满足当地相关产业的发展潜力、市场需求及功能要求。近年来我国进入经济发展增速下行区间，为响应政府对大众创业的鼓励扶持，开发商纷纷针对工业地产进行升级，大力发展产业地产，从而促进来产业地产的发展。

三、 我国新型地产发展面临的机会

1. 宏观层面：经济转型和产业结构调整。2013年以来，由于国际金融危机的深度延伸影响，总体世界经济仍然比较低迷。2016年上半年国内经济总体平稳，GDP同比增长6.7%。但是，6月PMI为50.0，较5月下降0.1，表明制造业信心仍略显不足，经济仍存较大下行压力。

在产业结构方面，钢铁、煤炭、机械等传统行业严重产能过剩，第三产业产值持续上升，其占比已超过第二产业。增长动力方面，随着劳动力、资本等要素价格上涨，经济发展无法再依赖传统要素驱动、投资驱动方式，科技创新驱动逐渐取代成为新的增长点。

2. 产业层面：传统行业亟需转型升级。从住宅地产来看，2014年以来，我国住宅房地产业无论是开发投资、销售额还是价格水平，增速都已经明显放慢。与此同时，房地产行业盈利空间不断缩小。虽然2015年以来，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖，但是行业整体销售情况不容乐观，去库存和资金压力巨大。土地价格、人员工资、材料调动以及融资等成本支出都在加大，进一步导致房地产企业的利润不断收缩。

从传统商业地产来看，零售业增速放缓影响短期商业营业用房需求。2014年，批发和零售业增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度进一步降至6.1%；2015年住宿和餐饮业增加值同比增长6.1%，持续低于GDP增速。批发和零售业、住宿和餐饮业增速放缓负面影响市场对商业营业用房的需求，电子商务冲击持续存在及整体经济增长承压的背景下这一趋势仍将持续。随着电子科技发展，电商快速扩张，网购量持续提高。快递业务增长也直接印证了这一点，2010年以来快递业务量保持年均50%左右的增长，2015年快递业务量达到206亿件，为2010年全年的8.8倍，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场。

3. 企业层面：新的发展空间与经营方式。随着国内外经济形势的变化、房企之间竞争的加剧，房地产行业也面临着前所未有的困难。10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，传统单一功能的商业地产在较多城市也处于饱和状态。在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业为优化增长结构，丰富增长动力，不得不制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面探索开发新型的产业形态，包括养老、文化、旅游地产等，另一方面，通过以参股或控股的方式进入其他行业，实现主业的多元化或彻底转型，以恒大集团为例，2010年以来，恒大集团在原有优势地产业务基础上，相继涉足人寿保险、粮油销售、矿泉水生产等行业，大大拓展了企业的产业发展空间。

4. 政策层面：加大内需，促进消费。当前我国经济发展正在努力从投资驱动向扩大内需转变。我国十三五规划纲要提出，要发挥消费对增长的基础作用，着力扩大居民消费。未来居民在房地产方面的消费需求将进一步释放。与此同时，第三产业增加值占比不断增加，有利于新型地产市场整体发展。2015年前三季度第三产业增加值同比增长8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比达到51.4%，超过第一、第二产业的总和，经济结构持续优化。第三产业是新型商业地产的主要产业支撑，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，为新型地产发展带来利好。

5. 市场层面：人口结构变化、供需关系变化。从住宅市场来看，城镇化对于住房需求的贡献正在逐步减弱。从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素。当前我国人口数量已进入拐点阶段，短期内住房需求将保持平稳。从供给来看，随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，部分二三线城市由于前几年房地产行业发展过快，供过于求，出现库存过剩。

从传统商业地产来看，全国商业地产开发投资额增速放缓，新开工规模也明显缩减。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，降幅达18.3%；新开工面积降幅较2014年扩大6.8%至10.1%。办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%。

住宅地产与传统商业地产行业发展速度放缓，给新型地产带来了机会。从供给端来看，房地产企业多元化经营趋势明显加快。一方面，更多房企围绕新型房地产业态进行布局，另一方面，更多的资金也将从传统房地产行业转移至新型地产行业。

从需求端来看，2013年以来，城镇居民人均可支配收入实际增速保持在7%左右，增速趋稳，推动消费增速保持稳健增长。当前消费正逐步成为拉动我国经济增长的核心动力。当年我国储蓄率相比其他国家仍然较高，意味着中国消费需求仍有巨大的潜在发展空间。在住房总量短缺矛盾解决、商业地产遇冷的背景下，消费需求释放将刺激休闲养生、旅游养老等方面需求的增加，从而促进未来市场对相关营业用房的需求。

四、 我国新型地产发展面临的问题与挑战

尽管新型地产在我国尤其是城市地区有着很大的发展空间和市场需求，但是与传统地产业态相比，又有其特殊性和困难性：

一方面，新型地产缺乏国内有关政策的支持以及健全的法律法规引导。以养老地产为例，作为具有社会公益属性的项目，养老地产项目投资巨大、盈利空间较小，在土地取得、信贷资金以及相关税费等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相关配套优惠政策的仍然较少。在税收政策、财政补贴等方面，不同地区对项目的扶持力度不同，取得的效果差异也较大。此外由于我国土地法律法规关于划拨产权的相关规定，也为项目的后期运作埋下了障碍。

另一方面，国内新型地产在开发、运营模式方面不够完善，缺乏服务和金融保险等各项成熟的软件配套措施，在顶层机制设计方面缺乏相关经验，导致诸多项目面临土地成本高、回收周期长、盈利困难等问题。

五、 结论与建议

总之，在住宅地产企稳下调，传统单一功能商业地产不断遇冷的形势下，未来产业融合将成为我国新型地产的发展趋势。但是在我国特殊的经济社会背景与发展状况下，相关项目仍需要进一步在开发前期进行深入咨询论证，以保证后期项目的顺利运营与发展。

首先，根据当地区域环境和市场定位，选择合适的商业模式。新型地产的开发经营不能盲目复制其他企业的成功模式，而是要明确房地产企业自身的发展定位，根据市场的潜在需求为消费者量身打造产品，充分发挥企业的核心竞争力。

其次，合理配置资源，积极与其他产业有机融合。随着经济的发展，人们对居住环境的要求已不仅仅限于单纯的住宅消费。房地产企业应在项目的规划设计和开发运营之中，更多需要融入人文关怀的理念和当地优质的资源，为消费者打造一种新的生活方式。

第三，提高企业创新能力，建立高素质的人才梯队。随着房地产行业进入发展瓶颈期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，经营理念和经营方式的创新至为关键，房地产经济与管理方面专业人才的重要性日益凸显。当前新型地产发展面临较多的挑战性和不确定性，在前期论证、方案设计和盈利模式上均需要专业化人才队伍的支撑。

第四，政府需要合理的引导和配套政策扶持。为促进新型地产项目，地方政府可以在土地取得、信贷资金以及相关税费给以一定的优惠政策。此外，对于公益性的地产项目，如养老地产，可以参考美国开发养老地产的政府协助方式，采用PPP等模式进行政府-企业之间的合作融资等等。

参考文献：

[1] 孙红.我国商业地产经济现状及发展趋势[J].商场现代化，2015，（19）：256-258.

[2] 董青马，胡正.中国高储蓄率是超额货币供给的原因吗？――基于1992～2007年国家资金流量表的分析[J].经济体制改革，2011，（3）：127-131.

[3] 朱菲.北京养老地产现状调研报告[J].住宅产业， 2013，（12）：22-29.