房地产投资策划范文

导语：如何才能写好一篇房地产投资策划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】：房地产；投资项目；系统策划；研究

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言

近几年，房地产开发项目的策划越来越受到了人们的重视,很多开发企业投入了大量的人力物力。房地产策划是按一定的模式进行的，它是策划师在全面地掌握市场情况之后,通过理念与市场现实、消费者与开发商、环境营造与成本控制等一系列的碰撞而产生一个“灵感”集合。经过策划人不断的实践和总结，策划模式开始逐渐形成，体现了房地产策划的一些基本规律。策划是建立在市场研究基础上的系统工程,但一般人们认为策划只是“出主意”、“卖点子”加之策划界自身的稂莠不齐与概念策划的炒作，致使人们对其产生了误解，因此，需对房地产策划进行科学系统的研究。

一、房地产投资项目策划的概念

房地产投资项目策划是指在项目开发的整个过程中,为实现房地产投资开发的具体目标,提出具有创造性的思维对策,通过结合开发商的建设意图,对市场的调查与分析,从项目的选址、规划及设计、施工到运营管理等各个阶段进行的建筑、投资、营销和组织管理等方面的策划分析,并制定出具体的实施计划,包括房地产战略策划、房地产广告策划、房地产营销策划、房地产物业管理策划等,作为投资决策和运作的依据,以达到预期的综合效益。

房地产策划的特征

1.操作性

房地产的策划方案实施是策划的直接目的，因而房地产策划就应该具有充分的可操作性。一是策划的方案要容易实施、易于操作。经常有一些房地产策划的方案规定了非常理想的策略，但完全超出了发展商所能够负担的能力与实施能力或者脱离了市场条件的客观性，因而也只能是空洞的纸上谈兵。二是在具体的策划方案实施上要有可操作的方法。三是在实际的市场环境中要有可操作的条件，在客观市场条件不允许的条件下，策划方案想操作好是比较困难的。

2.创新性

创新是房地产策划的生命所在。房地产策划创新，表现为手段新、方法新。策划的方法与手段之间虽然有共性，但运用在不同的地方、运用在不同的场合，其所产生的效果也是不一样的。还需要通过对其不断的策划实践，创造出新的方法与手段来。再者表现为主题新、概念新。因为主题概念是是项目发展的指导原则，是项目的灵魂，只有房地产策划概念主题有了新意，才能使的产品具有与众不同的内容、气质与形式，才能使项目具有个性。

市场性

对房地产商品来讲，考虑适销对路的问题，就尤为显得重要，这也是房地产的特性决定的，商品房使用期长，建设周期长、投资或购买后，较难脱手，一旦空置，很难处理。因此，为了更好地解决房地产策划适应市场的问题，使房地产经营活动建立在良性循环的轨道上，房地产策划就要时时刻刻考虑市场的方向问题，可以从三个方面来着手：一是房地产策划就是要造就市场、创造市场。策划要有超前的眼光，根据市场的发展趋向，造就市场或创造出市场来；依据市场调研的结果，策划要善于发现潜在的市场，能够占领空缺的市场。二是房地产的策划要随市场的变化而变化，商品房的市场变了，策划的思路、定位也要变。三是房地产策划自始至终都要以市场来作为主导，永远以市场需求为依据。

4.前瞻性

房地产项目完成的周期一般少则二三年，多则三五年甚至更长的时间，如果没有预见的能力和超前的眼光，光投入而不产出，那么对于企业的损失是巨大的；房地产策划本身就是对“未来”的未完成的“房地产”进行策划，故它一定要超前和有预见。房地产策划的超前眼光和预见能力，在各个阶段都要能够体现出来。在市场的调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况。在规划设计阶段，要在小区的规划、户型的设计、建筑的立面等方面来预测未来的发展趋势。在投资分析阶段，要能够预知未来房地产开发的成本、售价、资金流量的走向。在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在推广时间、销售价格、广告、楼盘包装等方面要有超前的眼光。

5.系统性

房地产策划是一个比较庞大的系统工程，房地产项目投资从开始到完成要经过投资研究、市场调研、建筑施工、规划设计、营销推广以及物业管理等几个阶段，每个阶段构成房地产策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成,各个策划子系统组成一个大系统。系统的结构与功能具有十分密切的联系，各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和。

6.地域性

从事房地产策划首先要考虑项目的地域性特征。作为不动产，房地产位置的固定性是无法改变的，因而房地产的策划就自然地存在地域性的特征。第一要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的地理区位、功能区位、街区区位等。第二要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从房地产市场来讲，房地产策划要能够重点把握市场的供求情况、市场的发育等情况，以及市场的消费倾向等。第三要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的自然环境、地理位置、市场状况、经济条件很不一样，要进行房地产投资项目的策划就不能不考虑这些情况。

房地产策划时应注意的问题

目前房地产策划在我国一些城市已介服务能力。策划人员在从事策划叫应注意以下三方面的问题：

策划不能赶潮流服饰有“时装”,消费理念有“时尚”,但房地产策划最忌“跟风”赶潮流。土地具有位置的固定性和特殊性，在自然属性和经济属性方面,因而即使同一发展商在同一地段也建不出完全相同的商品房,因为其价值在币场上难以同等实现。策划行业若出现跟风赶潮流的现象,那只能说明两个原因：一是策划人员江郎才尽、行业败落；二是房地产市场不理性,发展不正常。一个商品的商标固然重要,但质量好坏才是最终影响产品销量的东西，质量好则有口皆碑,质量差则臭名远扬。著名商标是企业“创”出来的而不是风水大师“取”出来的。房地产项目销售是否火爆,主要取决于所策划的房地产是否适合市场,有没有拴住主要消费群,有没有优良的建筑质量和优美的环境。在某种程度上,名称只要能反映其位置、环境特点、项目功能、交通状况或社区特色,就是好名称。

（2）策划上不能搞一言堂。项目策划贯穿土地获取、融资、规划设计、建筑招标、销售及招租全过程,涉及众多的学科。策划需要有民主的策划气氛,一个策划方案应由多名策划师共同完成。在策划上最忌搞一言堂。很多中介机构,由于在策划上没有立法和行业管理,策划人员没有资格许可证,机构没有资质证书,委托书难以判断其实力和水准。导致这很多家中介机构都认为自己能承接策划,并声言自己的策划是最好的。因此,主管部门以后在建立策划管理体制时,应当考虑从事策划的专业人员数量。

（3）开发商最好不要自己做策划,中国有句古训就是旁观者清,由于开发项目在决策初期属企业的商业秘密,企业决策层一旦接受该项目并准备开发,按常理必然产生“偏爱”的情结,再加上对市场缺乏充分的认识,在策划过程中必然产生一些偏差,这些偏差往往对项目开发是致命的。

结语

我国的房地产业现在正处于快速发展时期,房地产策划理论也随着市场的发展而不断的变化。只有在事前精心策的划,才会有项目的经典。加强房地产策划学的研究,对房地产企业决策理论进行充实、完善,建立有中国特色的房地产策划学,具有开创性意义。

参考文献：

[1] 颜才添, 关瑞明. 建筑策划的国内外研究动态[J] .福建建筑, 2007(3)

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关键词：房地产项目；投资风险；评价

房地产项目投资是专业技术性和综合性极强的投资活动，具有投入大、回报率高、风险大等特点[1]。在近年持续调控作用下，银川楼市逐步恢复理性，商品房待售总量不断增加。X公司在我国房地产市场面临寒冬期的时候进行房地产项目的开发具有很大风险。

1 投资风险识别

房地产项目投资存在一系列不确定性因素，根据房地产项目投资风险因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：政策风险、经济风险与市场风险、自然风险、建设风险、社会风险、管理风险与退出风险等[2]。

1.1 X项目概况

X项目位于银川市北部，以高层住宅、公寓为主，项目总投资额约2.14亿元，总建筑面积约118万m2，属于高端项目，最大特点是引进多种新型技术，具有恒温恒湿恒氧的功能。

1.2 项目投资风险识别与投资风险指标体系的建立

根据对X项目实际情况的分析以及蔡建民[3]对房地产投资风险的分类，识别出X项目主要风险，并根据项目各风险因素间的关系，参照系统性，科学性，可行性，前瞻性，可比性原则，对影响该项目投资的风险因素进行分析和整理，建立房地产投资风险指标体系。目标层（O）即项目投资风险；主层因素（A）；子层因素（B）。

政策风险（A1）=土地政策风险（B1）+税收政策风险（B2）+城市规划风险（B3）；经济风险与市场风险（A2）=价格变动风险（B4）+融资风险（B5）+供求风险（B6）；自然风险（A3）=气候风险（B7）+不可抗力风险（B8）+地质条件风险（B9）；建设风险（A4）=施工质量风险（B10）+成本超支风险（B11）+技术风险（B12）+施工进度风险（B13）。

2 项目投资风险评价

在实践工作中主要应用层次分析法对房地产投资风险进行综合评价。

按以下步骤进行评价。

（1）根据专家对项目投资风险的评价意见，进行层次单排序。即对目标层，主层因素各元素两两比较求出权重，对子因素层各个风险因素两两比较，求出权重，并对各层次单排序进行一致性检验。

目标层O――主层因素（A）的一致性检验指标：λmax=4.0104，CI=0.0035，RI=0.90，CR=0.0039

（2）对以上计算得出的权重进行总排序，计算出各个风险因素的综合重要度，见表1。

通过表1分析可知，在各项风险中，税收政策风险（B2），价格变动风险（B4），技术风险（B12），城市规划风险（B3）综合重要度值较高，对X项目的影响较大。

3 对该项目投资风险防范对策与建议

3.1 针对政策风险的建议

投资者应密切关注经济政策变动趋势，找准投资方向。特别是政府对于房地产开发的态度与政策动态，如宏观经济政策、财政、货币、产业、住宅政策制度、国家税收政策的改革等。

3.2 针对经济风险与市场风险的建议

通过分散风险来降低风险。应了解整体经济形势和房地产行业形势，且项目开发周期往往较长，预测多年之后的房地产销售形势也非常重要。

3.3 针对建设风险的建议

策划为先，房地产投资项目从选址、定位、规划布局到招商、租售，及后期管理等，都需要精心的策划。要注意商业地产各开发环节的不可分割性，开发商们应能够多站在经营者、商家的立场上进行商业地产的全盘策划开发。

4 结 论

基于全国与银川市房地产市场发展的现状和趋势，以管理学、经济学相关理论为指导，针对X项目的实际状况，对房地产投资现状及风险因素进行评价，从定性的理论分析和定量的风险评估角度，探讨房地产投资风险。并结合X项目的实际，主要得出以下结论：在各项风险中，房价变动风险、税收政策风险、融资风险、技术风险对X项目的影响较大，气候风险、地质条件风险、施工质量风险较小。

参考文献

[1]王欣.瀚城国际房地产项目投资风险分析研究[D].东北石油大学，2010.

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【关键词】房地产；投资；战略

随着中国市场经济的稳步发展，房地产业已成为经济发展的支柱产业，房地产投资也日益活跃。中国的房地产业近几年已经有了长足的发展，许多地方政府将房地产业作为当地的支柱产业，给予支持与扶持。面对如此形势，房地产投资者不断增多。购买新房以后将旧房出租，以房租支付新房贷款。但随着房地产开发领域法律的完善、操作的规范、竞争的加剧，房地产投资的利润空间会缩小，风险也在加大。如何对待房地产投资已日益成为社会投资热点问题。

一、房地产投资的含义

投资是指经济主体为获取预期收益而投入一定量货币或者其他经济要素，以形成资产的经济行为。根据投资资金的周转方式，投资可以分为固定资产投资和流动资产投资两大类。固定资产投资包括基本建设投资和更新改造投资两部分，从再生产的角度看，基本建设投资主要属于固定资产的外延扩大再生产，更新改造投资主要属于固定资产的内涵扩大再生产。流动资产投资是相对于固定资产投资而言的，是对企业生产经营过程中所属劳动对象、工资和其他费用方面的货币的预先垫支。

房地产投资是固定资产投资的主要组成部分。所谓房地产投资，是指为了获取收益，而预先投入一定数量的货币或者实物资源到房地产开发经营活动中，以形成房地产产品的经济行为。

二、房地产投资项目开发过程分析

（一）投资项目开发过程分析

在房地产投资的项目开发外包给项目管理专家是保障开发过程顺利的有效方法。项目管理专家在决策阶段就介入能有效的防止决策失误，保证项目管理的连续性，进而能够保证项目的成功，提高项目的整体效益。项目管理专家的主要作用如下：

（1）项目管理专家应当充当项目实施层和决策层的沟通桥梁。为决策小组提供项目管理方面的决策支持。

（2）对工程项目实施要素的获得情况进行评估，并提出优化组合意见。这些要素包括：资金、技术、原材料、劳动力和管理人员、建设力量等。在项目管理前期策划中应考虑充分利用环境条件，合理利用当地资源，充分考虑于其他单位合作的机会和可能性。

（3）就工程项目管理实施过程中可能的风险进行评估，将可能的风险和化解风险的办法以评估报告的形式提交决策小组。

（二）物业管理投资过程分析

物业管理与房地产项目的成败密切相关，物业管理已经成为房地产企业竞争的重要手段。物业管理已经成为房地产销售的主要卖点之一，而且房地产的保值升值与物业管理也有很大关系。客户的许多需求只有在物业管理阶段才能真正体现，因此物业管理者最了解业主的需求，了解物业的特性；物业服务所需要的各种设施，设备需要进行整体的规划设计，必须在规划设计阶段予以解决。通过物业管理的前馈和反馈，并据此进行投资决策，才能确保项目充分满足消费者潜在的各项需求，使项目最终成功。

物业管理决策分析的主要任务是根据消费者的需求，确定物业管理的具体定位，为房地产产品完善提出投资建议。主要包括：各类配套设施的投资、水电气的供应投资、安全保卫的投资、垃圾处理方式的投资、消防设施的投资、绿化的布置等。

三、加强房地产投资的战略管理

（一）加强房地产企业投资的战略规划

对投资进行战略规划能使企业投资更具目的性、全局性、长远性与抗争性，减少盲目性和风险性。做好企业投资的战略规划基础工作有两方面：

（1）企业环境分析

环境是企业生存的土壤，企业加强环境研究不仅使企业了解环境今天的特点还可使企业把握环境变化的规律，从而指导企业经营活动。房地产企业环境分析重点应放在经济环境和消费者上。

对经济环境研究首先要放在宏观经济环境研究与预测；其次要放在市场环境研究与预测上；第三应放在财务环境的研究上。

对消费者研究首先要研究其对产品的总需求；其次要研究消费者需求结构；第三研究消费者的购买力。

（2）企业能力分析和业绩分析

企业能力分析的基点是将现有企业能力与新投资业务活动所需能力相对比，找出两者的差距，努力提高企业能力，使企业新的投资业务得以顺利实现。为此国有房地产企业首先要明确企业的能力结构；其次，要发现企业能力存在的问题，明确企业的优势和劣势，从而使企业的发展战略和新的投资业务建立在切实可行的基础上。企业能力分析是制订投资战略规划的重要前提之一。

企业业绩分析是指企业在维持现有能力不变的状态下，预测其在将来变化的经营环境中所取得的经营成果，从中发现企业要想实现长期发展战略目标的差距，从而改革企业经营结构，适应环境变化，增强企业危机感，主动将注意力转向对企业战略方向的研究上。

（二）加强新建房地产项目的投资决策

国有房地产企业首先须对新建房地产项目加强可行性研究，使其更具操作性。第一要加强新建项目的综合分析包括项目相关区城及所在区城的区位分析、住宅市场分析、项目竞争条件的分析；其次针对新建项目制订多种项目发展模式，每一模式都须制定初步营销策略、进行成本分析、提出初步资金安排计划、分析财务效益；第三对新建项目的评价要以财务评价为主。

房地产企业对大型的新建房地产项目投资须总体决策，因为企业中某部门或项目公司完成的可行性报告只立足于该项目，而企业对项目的决策既要基于项目本身更要立足于企业的全局，必须从企业的投资组合、资本结构、发展战略等方面来考虑是否投资该项目。

（三）加强房地产项目的投资组合策略

国有房地产企业推行投资组合策略对于扩大企业规模、回避和降低投资风险、实现资源的有效合理配置，提高投资经济效益具有十分重要的意义。在此可应用获利能力分析法来指导房地产项目的投资组合决策，它是根据项目资金利润率的大小来进行投资项目评价的方法，综合考虑了项目盈利水平和资金周转两个方面的因素。

房地产开发企业的目标资金利润率以及各类开发项目的销售利润率和资金周转率并不是一成不变的，应当根据实际情况的变化进行适当的调整。进行了项目获利能力分析后就可以为项目投资组合提供强有力的决策依据，决定企业应努力发展哪些项目，对哪类项目应减少投资，对现有项目应采取什么措施等。

四、结论

房地产作为新兴产业，要实现其朝前发展，必须有一个宽松的体制环境、法律环境和政策环境，对产业初期的经济活动要加强引导、规范行为，着眼于建立健康稳健的房地产投资环境。

房地产投资分析是一项非常复杂的系统性分析过程，其影响因素多且互相之间联系紧密。对于此，虽本人水平有限，本文在房地产投资的战略探索研究方面比较浅显，所做出的研究也存在一定的片面性。但我希望此文也能在未来的房地产投资市场上出一份微薄之力。

参考文献

[1]俞明轩，房地产投资分析[M]，北京首都经济贸易大学出版社，2004.

[2]彭俊，刘卫东，房地产投资分析[M]，上海：同济大学出版社，2004:31-76.

[3]林左裕，不动产投资管理[M]，北京：中国人民大学出版社，2005:64-161.

[4]苏伟伦，项目策划运用管理，北京：中国纺织出版社，2005:45-94.

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【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.

【关键词】房地产；投资分析；风险防范

【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

1房地产投资过程风险分析

房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。

1.1 投资决策阶段的风险

房地产投资决策阶段风险主要源于政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面。

1.1.1 政策风险

产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。

金融政策风险。房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。

土地政策风险。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议房市）、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。税收政策风险。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险。

城市规划风险。城市规划导致的布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来重大影响。

1.1.2 经济风险

市场供求风险。任何一项投资都始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。

开发时机风险。由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损。

1.2 土地获取阶段的风险

在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，由于我国法律建设以及个别民众的心理因素，使拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。

1.3 项目建设阶段的风险

1.3.1 工期拖延风险

工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。

1.3.2 项目质量风险

质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。

1.3.3 开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。

1.4 经营管理阶段的风险

1.4.1 营销策划风险

在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。

1.4.2 物业管理风险

房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理。不良的售后服务以及不合理的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。

2 房地产风险防范建议

2.1 进行充分的市场调查分析以做出科学的项目决策

由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

2.2风险回避

在房地产投资过程中, 选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目, 这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法, 能够将风险概率保持为0。这种策略的一个不良后果是, 得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。

2.3 采取有效措施转移风险

①投资者通过合同, 将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如, 可通过房地产开发建设合同转移风险。据《中国合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建设工程施工合同条件” 和“ 建筑工程施工合同协议条款“ 组成。在“ 协议条款” 中涉及许多具体的责任问题,合同双方可以充分利用它, 巧妙地转移风险损失责任。投资者可在协议条款中载明, 若承建方造成工期延误及其他损失时, 责任和费用由承建方承担。

②保险型转移即通过参加保险, 以小数额的保费为代价, 避免所承受的风险。在现实中, 一项房地产投资实质上是一项博弈活动。然而, 即使是一场公平的博弈, 投资者赢得这场博弈所获得益将小于输时所产生的痛苦, 因为从预期看, 尽管得益相等, 但从效用上看, 输时所产生的痛苦更严重。所以, 一些人往往是避免参与博弈, 甚至愿意支付一些费用以避免参加即使是公平的博弈。这就是购买保险的原因。不过, 不是所有的风险都是可通过保险来转移的。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以, 房地产投资风险的转移, 部分性地受到限定。

2.4运用投资组合巧妙减小风险

不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。

2.5健全监管机制，加强工程建设管理

工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。因此房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。

2.6风险自留

风险自留, 系指投资者预期某些风险不可避免时, 自行设立基金, 自行承担风险变现后的财务后果。在实践中, 风险自留有主动与被动之分。主动自留是通过风险的分析, 明确风险的性质及其预期变现损失, 对多种预计方式之优劣明了之后, 投资都主动选择风险自留措施, 同时做好财务准备。被动自留风险恰好相反, 它是在风险变动带来损失之后, 被迫采取自身承担损失的风险的方法, 这往往是造成严惩的财务后果。

2.7 创新营销方法来控制风险

目前，房地产商通常采用的方式有分期付款、贷款购房、预租预售等。分期付款是目前大多数国家房地产业销售主要方式。贷款购房也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的30%或40%的存款，以此作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。

3.结束语

房地产投资的风险评价与房地产项目可行性研究之间有不可分割的关联性, 因为, 不管项目环境分析和财务分析的效果有多好, 对于风险的分析, 将直接决定着项目的投资意义。这就意味着风险分析在项目的决策、实施等阶段也占有极其重要的地位。

[参考文献]

[1] 万俊.房地产租售与物业管理阶段风险分析[J].建筑管理现代化,2000,(3)

[2] 刘加刚.售后回租投资型物业的优劣势分析[J].房地产市场，2004,(3)

[3] 曲波.中国房地产周期波动的评介与探析[J].中国房地产金融,2003,(2)

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关键词：建筑策划 房地产策划

一、房地产策划与建筑策划的起源

（一）房地产策划的起源

房地产策划的出现晚于建筑策划，因为只有当一些建筑具有了商品属性，从而形成了房地产行业，以及当房地产行业发展到一定的成熟阶段时房地产策划才会出现。

（二）建筑策划的起源

在国外，建筑策划的原始思想来源于建筑设计前期的“民众参与听询设计”，以避免居住环境的营造有悖于使用者和管理者的期望与需求。建筑策划(Architectural Programming)的研究始于欧美的二战以后。当时城市的重建与修复是在基本建设资金匮乏、基础设施破坏严重的情形下展开的，为了基本建设项目投入资金的高回报，保证建成环境和空间功能的高效益，城市建设职能部门、开发商、规划师和建筑师开始对建设项目的可行性研究倾注极大的心血，把研究成果运用到城市的基本建设中去，这为后来的建筑策划理论框架的建构做出了积极的准备。

1959年美国威廉.佩纳在《建筑实录》上发表“建筑分析——一个好设计的开始”一文，成为建筑策划的萌芽。20世纪80年代以后，以罗伯特.赫什伯格为代表人物的第二代建筑策划研究学者又不断将研究向前推进。在日本和英国，也有相当多的学者长期以来对此进行不断的探索。到90年代，建筑策划的应用在西方逐渐发展成熟。

二、房地产策划与建筑策划的基本内容和操作程序

（一）房地产策划的概念和内容

房地产策划并没有一个统一的定义，可借鉴的定义有:“房地产策划就是为实现房地产投资开发的具体目标，提出创造性的思维对策，并制定出具体的实施计划，包括房地产战略策划、房地产广告策划、房地产营销策划、房地产物业管理策划”等等。

（二）房地产策划的程序步骤

房地产概念设计(主题策划)、房地产项目策划(前期策划)和房地产营销策划(后期策划)。

（三）建筑策划的概念和内容

建筑策划的内容包括：

1.对建设目标的明确。

2.对建设项目外部条件的把握，如社会环境、人文环境、自然环境、基础设施、规划设计条件等。

3.对建设项目内部条件的把握，如使用者、住户商家、物业管理者、功能要求等。

4.对建筑项目空间构想的表述形成概念设计，把空间构想的东西提出来，进行空间评价。

5.建筑项目实现手段的确定，包括建筑材料、结构方式、构造、设备等技术构想。

（四）建筑策划的操作程序

建筑策划运行主要的6个步骤为：（1）制定目标，研究目标，成立策划组，安排工作进度；（2）收集相关信息条件；（3）提出策划初步构想；（4）研究需求；（5）总结出各项策划要点；（6）制定策划书。

三、房地产策划与建筑策划的区别联系

（一）共同特征

因为都属于策划活动，所以房地产策划和建筑策划从策划角度来说有许多类似的特性:

1.综合性。二者进行研究和实践的领域都位于几个学科相互交叉的边缘地带，都体现了边缘学科综合借鉴相关学科知识的特征。

2.实性。由于它们都是对未来适应性和成果的预测，因此二者都非常重视对历史资料、现状项目、现有条件和社会实态的调查与分析。

3.域性。建筑是要建在一个特定的地点，这就涉及了不同建设地点的地理地质条件、气候环境、区域经济环境、人文风俗习惯、社会文化背景和政治政策法规等，这些情况无论是房地产策划或者建筑策划都同样需要考虑。

4.统性。房地产策划和建筑策划都强调策划活动是一个庞大和科学的系统工程，涉及许多子系统，同时各子系统之间相互配合、联系密切。

5.活性。这两种策划都讲求策划的成果能够被评估和修正，同时，随着环境和需求的变化具有最大限度的变通性和适应性。

（二）房地产策划与建筑策划的区别

1.主要目标。房地产策划的主要目标是以科学的方法为房地产投资者提供包括投资、概念、设计、营销和管理等方面的专业建议，使开发商能够合理地运用社会资源，以获得最大的投资效益。经济目标，即变现获利是房地产的主要目标。建筑策划不同，它也注重经济性方面，但重点不是考虑如何获得回报，而是关注建筑对于资源的有效利用和建筑的可持续发展方面。建筑策划的主要目标，是为了使建筑能够更好地为开发者、使用者和社会服务，它更重视满足客户、使用者的需求，以及对投资者、使用者、建筑师的价值取向做出平衡。同时，它还要通过对现状的科学分析，做出合理预测，直接为下一步的设计提供依据，对设计进行优化。其最终的目的是帮助建筑师和工程师完成一个符合客户和使用者要求的好的建筑作品。

2.研究对象和范围。房地产策划的对象通常被认为包括投资分析、项目开发、工程管理和营销推广四个方面。

建筑策划的研究对象是建筑的使用者、建筑的功能、建筑的形式、建筑的经济性和时间，以及它们之间的平衡和协调。

3.服务对象。房地产策划的服务对象是开发商、投资者，包括企业、个体投资者、基金、银行和政府等。建筑策划的服务对象可以是投资者、使用者，甚至社会大众，实际上，有的投资者也是使用者，或者是使用者之一。

4.人员构成。根据策划的发展要求和服务内容的变化，人员构成也在变化。房地产策划和建筑策划小组中一般都会包括建筑设计专业人员，但因其目标的不同，二者在其他人员构成上各自有不同的侧重点。策划小组的人员构成有建筑师、工程师、客户代表、使用者代表、建筑经济师、社会学家、类学家等等。

四、房地产策划与建筑策划在我国的发展情况

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关键词：“工作过程”导向；教学模式；综合性职业技能训练

当前，高职教育的教学与管理往往模仿普通高等教育，实施的是普通高等教育以学科为中心的教学模式，而没有按照职业岗位去开发课程，因而培养的人才无法满足生产第一线的实用型、技术型和技能型要求。这就出现了我国高职教育现在所面临的尴尬局面：一方面，社会上技能型人才严重短缺，另一方面，相当多的高职毕业生却“有业难就”或“无业可就”。这种矛盾的现象说明，我们的高职教育还没有很好地适应社会实际需要。

因此，我们借鉴德国职业教育的成功经验，以“熟练掌握岗位技能、专业技能”为教学主线，把“能够胜任企业岗位要求”作为教学工作的出发点和落脚点，依据“以能力为根本，以就业为导向”的宗旨，以企业的实际“工作过程”为导向，设计出反映真实工作过程的教学过程，真正实现学校教育与用人单位就业岗位的“零距离”对接。

本专业培养目标

房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业，是我国的支柱产业。在我国加快城市化进程的总体方针下，更有着举足轻重的作用。因此，房地产经营与估价专业培养的是能适应社会主义市场经济发展的需要，系统掌握房产、地产和房地产服务经营与管理的基本理论知识和专业操作技能，熟悉国家房地产相关法规，在房地产经营管理部门与开发经营企业从事行政、经营、管理、策划、业务和顾问等工作的高级技能型人才。具体来说，该专业培养出来的毕业生应该具备以下几点专业能力：（1）房地产法律、法规及其相关法律、法规运用的能力；（2）房地产项目策划、风险与不确定性分析的能力；（3）房地产市场细分、定位、竞争者识别的能力；（4）房地产租售接待、谈判的能力；（5）办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、代办按揭贷款的能力；（6）撰写房地产估价报告的能力；（7）公关、危机处理的能力。

本专业的教学现状

在现阶段，虽然本专业已经设置了《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产统计》、《房地产开发》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产经纪实务》、《房地产估价理论与方法》等多门专业课程，但是，由于理论教学的局限性，毕业生只能纵向掌握每门课程独立的知识体系，而不能横向将多门课程进行综合运用，完成实际工作中的任务。例如，在新建商品房租售的工作过程中，毕业生只能纵向、单一地运用《房地产经纪实务》课程中的相关知识去完成工作。殊不知，该项工作过程需要横向、综合地运用《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产估价理论与方法》等多门课程的相关知识。因此，为了弥补课堂内理论教学的缺陷，我们要开发新的教学模式，缩短毕业生的上岗时间。

本专业综合性职业技能训练的开发

（一）开发依据

本专业的毕业生主要就业于房地产项目开发和租售流程的各个环节中。该流程包括可行性研究、项目策划、规划设计、招投标准备、项目施工、竣工验收、项目营销策划、项目销售、交房、房屋使用、房屋租售等环节。

从专业培养目标出发，为了能使本专业的学生巩固所学的专业技能，提高横向综合运用所学理论的能力，增强动手能力，更好地接受企业文化，我们开发了以该流程“工作过程”为导向的综合性职业技能训练。

（二）训练目标

该流程“工作过程”紧贴工作实际，让学生在就业前就能比较真实地接触到各种工作场景。通过真实工作场景的模拟，学生不仅掌握资料搜集、数据分析、礼仪接待、危机处理等基本技能，还可以加强房地产法规运用、房地产市场细分定位、房地产项目风险与不确定性分析、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、撰写房地产估价报告等职业技能。

在训练过程中，学生可以横向综合已学理论知识，将理论与实际有机结合，有效提高专业技能，为其自身就业条件增加砝码。也可以使用人单位迅速将应届毕业生安排到房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等实际工作岗位上，缩短企业对新进员工的培训周期。转贴于

（三）训练内容

与课堂教学知识点结合训练以完成实际工作任务为出发点，把各门专业课程之间相对独立的理论知识体系打破，将各个知识点进行横向综合，并与房地产市场第一线的岗位工作紧密结合，以“职业技术优先”、“动手能力优先”为指导思想，重点培养学生的实际动手操作能力。

以模块为单位进行划分训练是以多个模块为内容依次展开的。模块设计是以房地产项目开发、租售流程“工作过程”中相关环节所对应的岗位工作为导向进行的，分为房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等五个模块。每个模块均涉及了“工作过程”中的相应环节，五个模块包含了“工作过程”的所有环节。

（1）房地产投资策划模块。该模块由可行性研究、项目策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了设计房地产市场调查方案、撰写房地产市场调查报告、编制房地产开发项目可行性研究报告、编制房地产开发项目营销策划书等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生的房地产市场细分、房地产市场定位、房地产市场竞争者识别、房地产项目风险与不确定性分析、房地产开发项目策划等职业技能，可以让毕业生在房地产投资策划岗位上从事房地产市场调查、房地产项目可行性研究、房地产项目策划等典型工作。

（2）房地产估价模块。该模块由规划设计、招投标准备、房屋使用、房屋租赁等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟房地产估价等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生搜集资料、实地勘察、分析数据、选择估价方法、撰写房地产估价报告等职业技能，可以让毕业生在房地产估价岗位上从事房地产价格评估等典型工作。

（3）房地产开发经营模块。该模块由项目策划、项目营销策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟办理土地出让或划拨手续、模拟建设工程招投标、模拟租售接待、模拟租售谈判等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产相关法规运用、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、租售接待、租售谈判等职业技能，可以让毕业生在房地产开发经营岗位上从事土地取得、建设工程招标、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地产经纪模块。该模块由项目销售、房屋租售等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟签订合同、模拟办证服务、模拟办理贷款手续等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、公关、危机处理、签订合同、办证服务、代办按揭贷款等职业技能，可以让毕业生在房地产经纪岗位上从事房地产经营、房地产等典型工作。

（5）物业服务模块。该模块由交房、房屋使用等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟小区入住办理等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、危机处理等职业技能，可以让毕业生在物业服务岗位上从事前期介入验收服务、入住服务、使用期物业服务等典型工作。

以“工作过程”为导向的教学模式将学生作为学习行动的主体，以职业技能作为学习元素，在基于职业活动的学习情境中打破传统的理论体系，将知识点重新横向整合，以有效完成相关岗位的典型工作为最终目的。

以“工作过程”为导向开发的房地产经营与估价专业综合职业技能训练项目，以“够用、管用”为指导思想，紧贴市场，紧贴实际。通过这种综合性的职业技能训练，可以使学生成为市场上需要的、抢手的、有一技之长的高素质技术应用型专业人才，而不是那些基础知识扎实、但毕业后仍需进行较长时间职业培训和再教育后才能胜任工作的毕业生。

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［关键词］房地产投资信托基金；房地产融资；发展对策

1 房地产投资信托基金(REiTs)及其特点

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)，即房地产投资信托，是一种采取公司或者信托(契约)基金的组织形式，以发行收益凭证(股票或收益凭证)的方式将多个投资者的资金集中起来，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，收购持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，通过多元化的投资选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资，并将投资综合收益按比例分配给投资者，共同分享房地产投资收益的一种信托方式。REITs在香港被译为“房地产基金”，在台湾译成“不动产投资信托”，而中国大陆一般译为“房地产投资信托基金”。房地产投资信托基金在西方国家的称谓也不尽相同，在美国等大多数国家直接称为REITs，但在英国和亚洲一些国家称为房地产投资基金(Property Investment Fund，PIF)。

作为一种投融资工具，REITs具有多元化组合投资分散风险、专业化经营管理、快速汇集资金、可随时买卖赎回，流动性强的特点，在多数国家还有专项法律规定的税收优惠。由于参与主体多元化，其法律关系也相对复杂。

2 我国房地产投资基金发展面临的问题

第一，理论体系不够完善。REITs是通过在证券市场公开发行收益凭证募集资金作为投资资金来源的，该收益凭证是要按股票交易法则可以在证券市场公开交易和流通的，这就需要给该凭证一个交易价格。相对于证券产品价格定价理论，REITs的定价要复杂得多，传统的资产评估方法显然是不能满足REITs资产定价的需要。尽管国外有相关定价理论可以借鉴，但国外成熟市场和国内非成熟市场的差别将使得直接套用国外的定价方法会产生“橘生于淮北则为枳”的后果。

第二，运行管理中的道德风险。房地产投资基金在组织体系上，由基金持有人、基金组织人、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成一个有机的组织系统，运用资产托管机制来制约信托资产运作的关系，构成了投资基金信托关系中的一个基本特点。在投资者认购REITs之后，以信托方式将资金交由REITs管理人进行运作，这就形成了一种委托—关系。在这种关系下，由于投资者和经理人并不具有相同的利益，而且投资者无法时刻观察经理人的投资行为，因而经理人可能从事与投资者利益相冲突的投资行为，便产生了其中的道德风险。

第三，法律法规不完善。缺乏相关法律的保障是发展我国房地产投资基金最明显的障碍之一。《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。

第四，缺乏专业的复合型人才。发展REITs需要一批既精通房地产又熟悉金融的复合型人才。REITs的运作需要对房地产市场具有战略眼光，能够寻找到合适的房地产项目，并进行项目运作来保证项目未来稳定的收益。同时，REITs的运作人还需要具备基金、投资银行以及财务等专业理论知识和实践经验。只有将房地产和金融两者结合起来，才能较好地运作REITs，保证REITs的收益率和长期增长率。而目前我国这方面的复合型专业人才比较匮乏，一般只是精通房地产或者金融一个领域，这使得我国发展REITs的人才支持不足。

第五，信用体系建设不完善。我国目前没有建立全面的征信体系，信用环境较差。REITs本身包含多种风险，包括政策风险、房地产项目经营风险、信息不对称风险等。这些风险都会影响REITs的收益以及投资者利益，甚至影响房地产市场和金融市场的稳定。而目前我国风险防范机制不健全，表现为：风险预警机制较差，没有完整的风险评估体系与警戒模型；与风险相关的信息披露机制不健全，对未来可能风险的披露工作也没有完全展开；作为风险监控人的独立董事制度不完善，即使设立了独立董事，但是其作用也没有较好地发挥，基本上形同虚设。 转贴于

3 针对我国发展房地产投资基金的对策建议

第一，加大立法力度，为REITs的发展提供良好的法制环境。建议设立REITs专项法律，调整《公司法》、《信托法》及《证券法》，制定专门针对投资基金发展的《产业投资基金法》、《投资公司法》、《投资顾问法》等法规，细定信托业务操作过程中一整套详细规则，如投资方向的限制、投资比例的限制、投资资格的审定、投资比例的确认等，也可以先制定具体实施细则，在进行REITs试点之后，根据实践经验修改细则，然后将其纳入法律体系，从而规范REITs的发展，也为广大投资者提供有效的法律保护环境。

第二，建立良好的金融市场环境，为REiTs提供良好的发展平台。房地产投资基金本质上是一种投融资金融工具，因此金融市场的发展程度是REITs发展的重要限制因素之一。我国金融市场尚不完善，其中房地产金融市场存在结构性失衡，房地产金融创新还处在一个较低的水平，这也是导致我国房地产开发融资渠道单一的一个重要原因，因此，大力发展我国的基金市场，加强金融创新，对于我国REITs的发展大有裨益。

第三，建立相关的教育体系，培养合格的专业人才。通过在各大高校建立房地产专业等学习相关知识的基础教育，以及在房地产领域的实践教育，培养既有房地产专业知识和经验，又有经济与金融学的分析和研究能力，同时还具备大量的房地产和金融法律知识，熟悉房地产领域的市场调研、规划设计、建筑施工、营销策划和物业管理等各方面知识的专业人才。同时，也需要加大对专业的律师、理财师、会计师、资产评估师以及审计师的培养。

第四，加强外部监管。有效的金融监管可以促进金融安全与稳定，更好地保护投资者的利益。我国发展REITs需要加强外部监管。可借鉴证券投资基金业监管的经验，采取以“政府严格管理模式”为主的监管模式，加强对信托机构的监管、对信托人员的监管、对信托业务的监管，使REITs的操作更加透明，信息披露更加及时，从而为房地产基金市场提供一个良好的发展环境。首先，完善外部监管机制。对于信托机构的监管，应该由以市场准入为核心的监管转变为以机制为核心的监管，将内部控制和治理结构的完善作为监管重点；对信托人员，要加强行业从业资格的管理以及高级管理人员的资格管理。其次，增强行业自律机制。包括个体自律以及行业自律。即要求每家信托投资公司加强自身管理以及行业间各家公司之间加强沟通与监督。最后，引入委托人和受益人监督机制。委托人、受益人有权向信托投资公司了解信托财产的运营与管理状况，并要求公司做出说明。信托公司若违反信托目的运作信托财产，则委托人有权解除信托合同。

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【关键词】房地产；工程项目；管理措施

由于房地产的开发的周期较长、金额投资大以及风险高等特点，房地产开发项目一直都是一项比较复杂的系统工程。房地产开发商作为项目的管理主体就要对整个工程建设项目负责。房产开发商的管理措施对工程的项目建设是否有效，与房地产的产品质量和收获利润密切相关。

一、房地产开发项目中工程管理现状

目前房地产的开发项目中主要有四种管理方式，即部门制、公司制、事业部制以及专业管理，其中以部门制度的项目管理方式最为普遍，但在当前的形势下，房地产开发工程项目的管理的形式并不是很乐观。

1. 对房地产开发工程的中风险管理的不足

首先是政治风险，国内外政治环境的变化决定着相关投资的走向。其次是环保风险，房地产项目工程中所涉及到的噪音等相关环境污染也是具有一定风险的。还有金融风险，国家的货币政策以及国际金融风暴都会带来房地产投资的风险，这是房地产开发项目中必须谨慎主义的风险。随着建筑市场的扩展，建筑市场的供求关系的不稳定以及相关设备的资源短缺，也会给市场带来市场风险。信用风险涉及到开发商和承包商，更牵涉到房地产产品的利润收益，也是任何房地产产商需要关注的风险。接着是财务风险，如果房地产企业面临财务风险，很有可能会导致资金的周转出现问题，甚至导致破产。最后，如果由于企业管理方面而对房地产的工程管理造成损失，即被称之为经营风险。然而大部分的房地产开发商对上述的风险并不能很好地进行管理与规避，经常会导致房地产开发项目工程中的质量难以得到保障，也致使工程的造价增高。

2. 房地产开发项目成本管理问题

房地产开发项目的各个阶段无不涉及到工程的造价，从房产开发的决策阶段、施工阶段以及最后的竣工阶段，所以对于竭尽减少开发项目的成本有着很重要的意义。在决策的阶段，如果出现错误型的决策，就会大致房产工程项目投资的增多。在招投标过程中，有很多企业过于注重造价方面，却忽略了在工程建设中的实际问题，致使在实际的施工阶段，施工进程无法得到很好地保证，间接地增加了工程投资的成本，最终影响房地产投资的收益。

二、房地产开发项目工程管理措施策划的主要内容

1. 确定项目工程管理的组织架构

项目管理的组织架构是指一个项目内各组成要素以及它们之间的相互关系，

主要涉及到项目的各单位构成、职能设置和权责关系等，由此可见，组织架构是整个项目实施的根本所在。在建设项目的工程管理中，线性组织架构是一种较为常见的模式。从项目的建设过程阶段，可将项目中工程的实施分为策划阶段和决策阶段，工程项目前期阶段（主要为报建、报批工作）、工程项目设计阶段、工程项目招标阶段、工程项目施工阶段、工程项目竣工验收和总结评价阶段。

2. 项目合同以及项目管理目标的分解

首先，从市场的角度来看，工程项目的管理是一种特殊的交易活动的管理，涵盖于整个工程项目过程，而且，在此过程中有大量不同种类的合同，因此有必要将合同进行分解，同时也有助于合同的履行，并配合工程项目的实施。其次，

在项目管理策划中，应制定项目的总控制目标，包括投资、进度、质量、安全等控制目标，然后在将这些整体目标进行分解，分解成各个易于具体执行的组成部分，通过各种有针对性的技术、组织和管理措施，来确保各个分解目标的实现，进而实现项目的整体目标。

3. 总控计划的策划

在国内许多大型项目的建设中，工程项目的完成进度始终是一个主要的矛盾，而只有做好项目工程的总控，才能解决这个矛盾。顾名思义，工程项目的总控计划就是对项目进度的总体策划，是保证工程顺利按预期完成的前提。在编制总控计划时建议使用网络计划技术进行编制，这样可以掌握和控制项目进度，及时发现偏差并采取措施进行整改，同时按照工程的建设程序和各个项目目标的关系进行策划，很好地实现总控计划。

4. 各个项目沟通程序制度的设定

在房地产开发项目中，各个工程部门有不同的管理层次和单位，为了顺利的进行项目中的工程管理，就要有效地让彼此之间进行沟通。例如，及时恰当的搜集、传播并储存最终的项目工程信息，都是涵盖于项目沟通管理的范围之内。这是各个项目部门取得成功的关键联系。因此，设定一套有效地沟通程序制度来便于项目各方的沟通是很必要的。

三、房地产开发工程项目管理优化措施

1.加强房地产开发项目风险管理

风险防御是指通过某些特定的技术管理方法来规避相关风险，以此来减少房地产开发相关的潜在性损失，尽可能的维护房地产投资商的利益。风险防御的方式种一般有以下两种，首先是风险回避，当风险超过投资商的底线时，就要采取放弃投资决策等相关措施，这样就能有效地避开相关的风险。但是风险回避这种方式过于消极，因为采用了这种手段，必定会使房地产开发不能获得任何可能的利润。另一种就是风险转移，通过运用一定的防范措施，将某种特定的风险的形式进行转变。这种方式在当前的房地产开发工程管理中是应用较为广泛的。

2.完善项目投资成本的管理

任何房地产开发项目中的投资方都会重点关注于项目的成本管理。在房地产项目开发工程中，必须加强整个过程的成本管理，从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行策划阶段以及决策阶段中的造价管理方式，以工程的周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。在房地产开发项目的各个阶段的成本控制中，按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能因为只注重成本的节省而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。在房地产开发的任一阶段，都要把握好成本的关键因素，全面把握效益的成本。

3.房地产开发项目中工程质量的管理

房地产企业的产品不同于其他行业的产品，工业产品属于流水线式的生产，并没有太多影响质量的因素，所以产品质量也较为稳定；而相对来讲，影响房地产产品质量的因素却有很多，例如人员、机械设备、施工方式以及施工环境等都会对建筑产品的质量有所影响，所以，房地产公司需要通过完善的工程质量管理来保障项目建设实施的质量。此外，项目工程的建设管理涉及到多种学科，如建筑、结构、电气、造价、管理学等等，同时需要与很多单位进行合作，并且需要具有对新型建材和施工工艺的学习、接受、应用的能力的人才。由此可见，房地产开发项目中的工程管理范畴比施工、监理等企业所涉及的内容还要广泛，考虑问题要更深入，因此，房地产开发企业应注意项目工程的管理团队的建设，使得素质得到保证，同时，这也是项目管理成败的基础。

总结：

由于房地产企业的特殊性，需要全方位的进行整个工程的资源的有效分配、整合以及管理，加强房地产开发项目中的工程管理是非常必要的。良好的工程管理措施，可以使房地产商更加科学的把握市场经济的走向，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益，在一定程度上，也可以使工程的各个实施阶段和环节很好的进行衔接，保证工程项目的顺利实施与进行。

参考文献

[1]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，（2）.

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关键词：房地产投资风险信贷防范

金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。

房地产投资现状及存在的问题

中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。

房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。

房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。

统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：

房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。

银行房地产信贷风险防范措施

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。

加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。

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房地产公司简介范文1

世联地产

已成为全国知名的房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新。下一个十年，世联地产将致力于打造集成服务领先的房地产综合服务平台，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持!

世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投资设立的三级子公司)，员工人数超过14000人，基本完成顾问业务的全国布局。其中业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。

世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。

2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名“世联行”。

房地产公司简介范文2

仲量联行

仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”管理资产总值达480亿美元。

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，员工总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务遍及中国的80多个城市。

2014年在马来西亚吉隆坡香格里拉大酒店举行的“国际物业奖”亚太区颁奖典礼上，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”称号。此次，除中国市场外，仲量联行还摘取了亚太地区其他6个国家的五星级“最佳房地产咨询公司”奖项，以及5个类别的“最佳推荐奖”。

自2011年RCA开始此类数据以来，仲量联行在亚太地区房地产投资咨询顾问公司总体排名中一直位居第一，同时在亚太地区的办公楼、工业地产、酒店和零售地产等细分市场中也位居榜首。2013年，仲量联行资本市场团队在亚太地区为总额超过215亿美元的商业地产投资交易提供了咨询服务，占该地区的市场份额的36%。

房地产公司简介范文3

华业行

华业行是一家从事房地产综合服务商，全称“北京华业行房地产经纪有限公司”，以下简称“华业行”。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾问、全案策略、营销等覆盖房地产流通领域的全价值链经营体系，已形成了集地块研究、投资分析、市场研究建筑规划、产品策划、营销策划、商业招商、销售、广告推广、资源整合等地产综合服务。

公司服务

全案营销服务

项目营销策略制定、项目推广体系建立及实施、项目营销策略支持、媒体及广告策略等等。从项目拿地、前期产品定位策划到项目销售推广，提供全方位专业服务。

产品与营销顾问服务

产品设计及规划方案顾问、市场研究及营销策划报告、营销推广方案、销售现场管理及销售动线组织等。营销顾问服务主要提供专业的投资顾问服务、销售管理顾问服务、营销推广顾问服务。

商业地产综合服务

商业地产专项市场研究、商业地产市场定位及战略研究、商业地产全程营销推广、商业地产招商策划、商业地产建筑规划及产品设计、商业运营管理服务等。

土地市场研究服务