建筑企业营业管理条例范文

导语：如何才能写好一篇建筑企业营业管理条例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】：建筑施工企业、人力资源管理、对策

中图分类号：TU7 文献标识码：A

1、前言

无论市场竞争如何激烈，归根到底还是人才的竞争。而作为建筑施工企业，在面对经营规模、企业人数逐步扩大的今天，如何在激烈竞争的今天得以生存发展是一个很值得研究的话题。

2、建筑施工企业人力资源管理中存在的问题

2.1、企业人事制度改革明显滞后，不能适应市场经济的要求。主要体现在：人事管理没有按市场经济方式运行；市场在人力资源配置中的基础作用不明显；人才使用管理上存在较多问题，激励机制不完善，职工积极性难以调动；职工常年流动施工不能按时休假，夫妻常年两地分居的不人性化；人力资本投资严重不足，人才队伍素质有降低趋势；人力资源优化配置还不到位等。

2.2、企业文化建设范围狭窄，内容陈旧，对员工的凝聚力微弱。多数企业对企业文化的理解还很肤浅，也没有明确的价值观。由传统的口号式宣传演变而来的文化氛围反而造成僵化、保守、形式主义的形象，不能吸引企业外部的优秀人才。

2.3、人力资源开发尚未形成制度化和规范化。重使用轻培训，即使培训也只满足证书而忽略培训效果考核，重经验轻潜力，影响企业新员工的士气及企业归属感，缺少员工成长与企业发展的良性互动机制。良好的机制能保证人力资源的供应及开发，保证企业的良性发展。

2.4、人力资源管理没有从综合、系统的角度来改进。很多建筑施工企业人力资源管理仍然局限于人力资源部门，这样就容易造成“头痛医头，脚痛医脚”的状况，没能站到整个企业的高度，综合、系统地研究问题，改善企业人力资源管理现状。

3、施工企业人力资源特点分析

3.1、布局分散性

施工企业为了生存与发展，需要占领更大的市场，获取更多的利润分额，随之而来，要求员工要到不同的项目上，从而公司的员工在空间上是分散的。而且各个项目的施工时间不同，员工在项目上工作的时间也不同，相对来说，在时间上也是分散的。在工程项目中，通常是随着工程项目的结束，下一个工程项目的开始，人员组成又要进行新的调整。因此，从静态上分析施工企业人力资源在布局上有分散明显的特点。分散的程度越大，施工企业人力资源管理的难度就越大，不能及时发现员工的工作状态，不利于施工企业管理。

3.2、人员流动性

在施工企业中，工程项目一个显著的特点就是流动性。人员根据自己的目的不同，薪酬条件、工作环境、实现自身价值等，选择不同的取向，会在不同的施工企业中进行有选择的流动。有的人员是在公司工作的要求下，为了更好的完成任务，会在不同的项目间进行调动。 外来务工人员，随时都有流动的可能。所以，人员的流动性是施工企业人力资源的一大特点。施工企业的人力资源的流动性， 在一定程度上会给施工企业带来利润，但是从人力资源管理方面考虑，其负效是不小的，所以，从动态上分析施工企业人力资源具有流动性的特点。

3.3、组成复杂性

对大多数施工企业来说，其人员组成相当复杂，既有学历低，但实践经验丰富的技术工人；也有知识水平较高的大中专毕业生，但相对缺少经验；此外，还有一些企业专门引进的专家型的管理人员和技术人员。 这些处于不同层次的人才有着各自特点和价值目标，对于自身价值的实现要求也有所不同。 因此，从人员组成上分析施工企业人力资源具有相当的复杂性。

4、针对当前建筑施工企业人力资源管理工作提出的应对策略

4.1、从企业总体发展上构建人力资源管理规划

任何企业的发展都需要从发展规划上来体现，对于人力资源的管理同样需要进行科学有效的规划，结合企业人力实际，以人为本，从人力的长远规划中来制定人力资源管理战略，对各企业领导干部，到各部门负责人，再到各岗位员工都要从自身的发展规划上与企业的发展战略相一致，以实现对企业整体人力资料管理目标的科学预测和实施。

4.2、重视企业从变革中实现整合

企业的发展离不开有效的变革，变革的过程也是资源整合的过程，对于企业人力资源管理来说，同样需要从企业的内外环境来进行调整人力管理机制，充分重视人力潜能的开发，对岗位实行有效的竞聘上岗，对人员的成长实行多向选择，最大限度的发挥员工的工作潜能，最大程度的激发员工的工作积极性，结合现代企业人力管理理念，充分尊重员工的自我发展，协调好员工与企业整体发展的关系，从而确保人类资源的动态管理。

4.3、注重人才的激励和吸引人才

施工企业人力资源管理的重要工作在与激励员工的工作积极性，吸引更多的优秀人才的加盟，而实现对自身企业员工的有效激励，不仅能够将企业的发展战略与员工的未来规划协调起来，还能够从管理目标的实现上来充分尊重员工的成长，并能够让员工参与到企业的管理中，从而更有效的留住了人才。在员工岗位管理上，通过薪资待遇的动态调整，按照不同的贡献级别给予相应的分配，对于优秀的人才进一步增强其干劲，对于先进的人才提供更广阔的发展空间，不同的人力按照其能力和价值进行有效的调配，以充分激发员工的挑战困难、挑战自我的信心，从而将企业的管理理念和员工的价值准则进行连接起来，并促进企业管理绩效与员工的发展相携共生。

4.4、重视员工的培训和开发

人才需要从培养和锻炼中获得更好的发展，对于施工企业的人力资源管理来说，也需要建立相应的人才培养机制，来为员工的个人成长创造必要的条件，比如结合员工的专业实际，构建相应的专业提升或培养制度，让员工能够从学习中获得技能的提升，不仅更有效的开发了人力的潜能，还能为企业的成长注入了鲜活的技术创新，做好人力的培养，将人力资源转换为人力资本，从企业的人力开发中，进一步完善企业的人力结构。

4.5、重视人力资源的协调与配置

对人力的合理配置能够为企业的健康发展注入新的活力，更能从人力结构的调整中来促进人力资源的开发。为此，作为建筑施工企业人力资源管理的人力配置工作，更应该从企业人力结构中进行分析，从其知识、经验、能力水平等方面进行科学的划分，并建立相应的人力资源管理档案，充分结合员工的特点和层次，并实现对人力的科学调配。通过定期开展的员工满意度调查来有效的收集员工所反映的当前的问题，并从中来作为人力资源调整的依据，企业各部门的经营管理特点和业务流程，建立相应的人力资源配置计划，对人力结构进行全面的分析，并充分考虑岗位与员工之间的对接难度，从而避免不必要的混乱。为此，强化人力资源的合理调整和配置，将对企业的人力资源的全面开发奠定基础。

4.6、切实做好人员的流动工作

对于建筑施工企业人员流动率高的现象，从企业的管理自身来寻找问题的根源，比如对员工的流失进行分析，从企业的工作环境，岗位要求等方面来思考，对于关键岗位、核心员工进行专门的沟通，并建立相应的管理措施，比如增强员工的归属感，提高员工的个人价值实现，从生活上解决员工的切身问题等，最大化的为员工的成长创造有利的发展环境，以从心理上满足员工对岗位的期许，对企业的认同，从而有效的避免员工的流失。

5、注重对员工执行力的管理

5.1、企业执行力的主要表现

企业的执行力对于企业来说具有十分重要的作用，从企业执行力的表现上，主要有以下几点：

（1）从企业的整体价值观上来引导员工的认同，并在企业价值观的引领下，实现对员工与企业的发展目标的协调一致。

（2）从企业规章制度的建立上，要强调无形的约束对员工行为的影响，建立理智的压力与情感释放机制，来充分发挥企业文化的无形准则对员工的指导，从而规范员工的行为。

（3）从企业的凝聚力上来构筑一个执行力的有效环境，企业的向心力和凝聚力，需要员工从自身的感受中来体验，也需要严格从对自我的激励上来增强。

（4）加强企业文化的宣传和积淀，通过各种渠道来建立员工与企业，员工与社会的沟通与交流，让员工能够在自身企业文化的熏陶下，增强自豪感和使命感。

5.2、构筑施工企业人力管理执行力的途径

（1）从企业文化的构建上来营造企业的凝聚力和团队精神，充分发挥企业的文化建设，让每一位员工都能够从企业的关怀中增强对企业的认同，创造和谐的工作氛围，并从员工的自我价值实现中来推动企业的发展。

（2）注重对人的战略地位的强调，构建完善的人才成长发展机制，帮助员工从自我素质的提升上来增强对企业的执行力。

（3）注重企业的组织执行力，在尊重个人的前提下，强调对组织执行力的关注，更应该充分发挥组织的作用，运用多种管理手段来促进组织领导力和执行力的全面提升。

6、结语

综上所述，建筑施工企业想要在激烈的市场竞争中生存发展，不仅要提高财力、物力方面的竞争力，更要关注企业人才方面的竞争力，只有加强对人力资源管理的重视，建立人力资源的规范化管理，提高人才结构的专业化素质，实现员工的薪酬科学化管理，使员工真正在工作中得到心理的满足和价值，以实现对企业未来发展目标的有力推进，推动建筑企业不断向前发展。

参考文献：

[1] 刘慧萍：《略论如何优化建筑企业人力资源管理》，《经营管理者》，2012年07期

[2] 马海鹰：《浅谈人力资源开发管理对企业生存和发展的战略意义》，《甘肃交通职业技术学院学报》，2005年01期

篇2

    原告：桑植县市政工程公司。

    法定代表：向星沅，经理。

    被告：湖南省桑植县工商行政管理局。

    法定代表人：涂绍年，局长。

    桑植县市政工程公司（以下简称市政公司）是1992年9月24日经桑植县编委批准成立的企业，公司下设三个施工队，即机械施工队，陈功容施工队，王子银道桥工程队，三个施工队均没在工商部门登记注册。王子银系合同工，与公司一直保持相对稳定关系，但公司一直没有正式聘用王的材料。1995年8月15日，市政公司与桑植县纪念诞辰一百周年办公室（以下简称纪贺办）签订修建“百龙桥”工程承包合同，标的13万元。同月18日，市政公司又与王子银代表第三施工队签订修建“百龙桥”合同，包工包料（含税）8万元，同时拟定了施工人员名单，确定王子银为该工程项目经理，公司助理工程师罗兴国为该项目技术负责人兼安全员。在施工过程中，罗兴国对工程技术进行了全面负责的管理，并于8月18日向设计单位提出书面施工建议。设计单位根据其建议，对工程有关数据进行了修改，因修改图纸，县纪贺办给市政公司追加工程款1.5万元，市政公司相应的给王加1万元。对王子银的工程款，全部进公司帐户。第一笔开支，由公司审查批准后进行借支。承建期间，王子银先后以第三施工队名义，从市政公司借支现金95450元，工程完工结帐时，王报材料发票4336.4元，王子银从工程队实得款99786.4元，其中不包括公司管理费及管理人员工资。工程于1995年8月27日开工，同年12月26日正式竣工。经桑植县质检站、县纪贺办及施工单位共同验收，核定工程为“暂定优良”，颁发了认定证书。1996年9月20日，桑植县工商行政管理局（以下简称工商局）以桑工检处字（1996）035号处罚决定认定市政公司擅自转包工程，从中牟利4.2万元。根据建设部、国家工商行政管理局建法（1991）798号文件第二十五条第一项、第二十六条第一款第二项，没收市政公司非法所得4.2万元，罚款1.5万元，处罚决定书交待了申请复议权。

    市政公司不服，向桑植县人民法院起诉称：王子银是本公司下设的施工队队长，公司与其签订的合同属企业内部承包经营责任制合同，不属非法转包工程，被告工商局作出的处罚决定，定性不准，且根据《湖南省建筑市场管理条例》属超越职权，请求法院判决撤销工商局桑工商检处字（1996）035号处罚决定。工商局答辩称：王子银只是永顺县塔卧镇一个无营业执照的民间石匠，合同中的“市政公司第三工程队”本身是不存在的。因为该“工程队既没有依法成立，取得法人执照或营业执照，也没有施工许可证、等级资质证等，且原告市政公司与王无任何聘用手续，市政公司在县纪贺办签订修桥合同后，以赢利为目的，将根本不存在的”第三工程队“套在王子银身上，与之签订转包合同，从中牟利4.2万元，其违法事实构成，实属非法转包，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，判决维持处罚决定。

    「审判

    桑植县人民法院经审理认为：原告市政公司声明王子银是本公司第三工程队队长，因未提交有关聘用合同和任命文件，亦未到工商局注册，不予认定。原告在与纪贺办签订修建“百龙桥”工程承包合同后，立即与王子银个人签订承包合同，从中牟利。在修建工程中，原告虽派人对工程技术进行了全面管理，但不影响合同的定性，原告与王签订的合同属非法转包合同。被告工商局作出的桑工商检处字（1996）035号处罚适当，程序合法。该院于1997年1月23日作出判决：

    维持桑植县工商局桑工商检处字（1996）035号处罚决定。

    市政公司不服一审判决，向张家界市中级人民法院提出上诉称：市政公司与王子银聘用关系合法，与其签订的《施工合同》是内部承包合同，未违反国家法规，应受法律保护；工商局处罚认定事实不清，牟利4.2万元没有依据。修“百龙桥”共耗资148598.8元，实际亏损2598.8元；工商局不具备处罚主体资格，属越权执法；项目经理部（施工队）是一个具有弹性的一次性组织，随工程任务变化而调整，要办理《营业执照》没有法律依据。工商局辩称：招聘职工，都必须向劳动人事部门申请，经批准并签订劳动合同后才能证明聘用关系成立。市政公司聘用王子银为施工队队长必须注册登记并申报，市政公司与王的关系未注册，未申报，聘用不合法不成立。市政公司与王签订的合同不是内部承包合同，而是倒手转包建筑工程，事实清楚，证据确实充分，且有法律界定。市政公司将承建的原工程总造价14.5万元（含追加部分）以10.3万元空手转包给王子银，一次净得利润4.2万元是事实。罗兴国只是派驻工地的一个代表，没有参与王的内部管理，而是将工程给王后，由王自行聘请石匠建筑完成，市政公司的行为属转包建设工程合同的非法行为，理应受到处罚；依照建设部、国家工商行政管理局（1991）798号《建筑市场管理规定》第七条第三款、第五款、第十九条的规定，工商局具有处罚权，而1996年6月湖南省八届人大颁布的《湖南省经济合同管理条例》第十八条第二款规定，虽不具有溯及力，但从中看出有处罚权；工商局对市政公司处罚程序合法，定性恰当，适用法律准确，裁量适当。

    张家界市中级人民法院审理后认为：王子银道桥工程队（第三施工队）早在1992年就已确立为市政公司内部的一个工程队，其后保持相对稳定的从属关系。公司虽没有与王签订正规的劳动合同，但不能否定这个工程队的存在，且这一事实在该公司1992年的资质等级申报表中和1993年编制的企业年检资料中均有记载，另有王子银在建“百龙桥”过程中的有关合同、票据为证。聘用确定王为“百龙桥”项目经理，其聘用关系符合国务院的《全民所有制企业转换经营机制条例》及《湖南省全民所有制建筑安装企业转换经营机制条例》的规定。市政公司为完成“百龙桥”这一特定政治任务选派了罗兴国等人从施工放样的第一天起直至编制峻工图及技术档案，全面负责工程技术及财务管理，从而按时优良地完成了任务，承担了工程经济、技术责任。市政公司的行为不符合转包的基本特征，工商局对其作出的处罚及原审判决认定的事实不清，证据不足。根据《湖南省建筑市场管理条例》的规定，对转包建设工程业务其处罚权属县级以上人民政府建设行政管理部门，该法规的效力大于建法（1991）798规章，工商局属越权处罚；工商局在给市政公司的处罚决定中没有向其交待诉讼权利，其程序亦违法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条、第五十四条第二项之规定，该院于1997年5月12日作出判决：

    一、撤销桑植县人民法院（1997）桑行初字第2号行政判决；

    二、撤销桑植县工商行政管理局叠工商检处字（1996）035处罚决定。

    「评析

    本案一、二审法院判决结果完全相反。纵观此案，主要有以下几个问题值得探讨：

    一、王子银是否是市政公司招聘的合同工？

    法院在审理时对这个问题有两种观点。一种观点认为王子银不是市政公司的合同工，他们是平等主体之间的关系。其理由：1.招聘职工（含临时工）必须向劳动人事部门申报，经批准成立并签订劳动合同才能证明聘用关系的成立。而市政公司与王子银不具备这个要求；2.虽然市政公司在1992年成立时向建设主管部门申报企业资质等级表时记载聘用王子银为道桥施工队队长，但市政公司一直未与王签订聘用合同，也未给王下达任命书，从形式要件上看不合法。这一点也不具有证明力；3.从市政公司与王签订的合同来看，虽在合同中称王代表的是市政公司第三施工队，但从形式上看双方不是从属关系而是平等主体关系；4.王子银道桥施工队一直未在工商部门登记注册。未办营业执照。另一种观点认为应认定王子银与市政公司的从属关系。其理由是：1.市政公司的前身是1978年5月成立的县城建办，县城建办当时下设二个工程队，其中一个就是王子银道桥施工队。1992年桑植编委下文成立市政公司时，文件中注明了王子银道桥工程队是市政公司下属的三个施工队之一，且市政公司在《施工企业资质等级申报表》和1993年编制的企业年检资料中均记载王子银为道桥施工队队长，王为合同工。另外，从实际来看，王子银具有较高的雕刻技术，是一个民间石匠，十几年来，他与市政公司（以前为县城建办）一直保持相对稳定关系，在桑植县范围内以市政公司第三工程队名义曾完成多处建设工程，相互之间是一种松散性管理关系。虽然市政公司与王没有签订聘用合同，也没有给王下达任命书，从形式上看不合法，但不能否认其客观存在。2.市政公司聘用王为“百龙桥”工程项目经理，其聘用关系符合法律法规。《全民所有制企业转换经营机制条例》第十七条第五款规定：“企业有权决定用工形式，……，企业可以与职工签订固定期限、无固定期限或者以完成特定生产任务为期限的劳动合同”。《湖南省全民所有制建筑安装企业转换经营机制条例》实施细则第一条第四款规定：“个别确实难以从城市招工的工种，企业可以自主从农村招用轮换工和临时工”。本案中，市政公司聘用王为项目经理，是为完成“工艺”桥这个难度较大的特定生产任务而与具有雕刻技术的王产生的临进聘用关系。3.王子银与市政公司签订合同承建“百龙桥”时，合同、票据中都是使用的市政公司第三施工队队长这一职务。由于存在着观点认识上的差别，一审法院采纳了第一种观点，二审法院采纳了第二种观点。笔者倾向于第二种观点。

    二、市政公司与王子银（第三施工队）签订的合同到底属什么性质？

    市政公司强调与王子银（第三施工队）签订的合同属内部承包合同，而工商局则认为它们之间的合同是转包合同，到底该怎样来认识这个问题呢？我们知道，企业内部承包合同是企业内部承包经营责任制的法律形式，发包方与承包方是单位与职工之间的关系。而转包的含义，根据建设部（1989）2号令《施工资质管理规定》第二十一条之规定：转包是指工程承包者将工程转交其它单位，只收管理费不对工程施工进行管理，不承担技术、经济责任的行为。一、二审法院在审理时，对事实部分均认定市政公司对工程技术质量等进行了全面负责和管理。实际施工中，建设方的工程款全部进了市政公司的帐户，接受银行、审计部门的监督，且市政公司对王子银的每笔开支经过审查批准后方才从公司借支，即对王子银施工队的财务进行了管理，对外承担经济责任。对这一点，二审法院进行了认定。二审法院在认定市政公司与王子银是从属关系的前提下，又结合以下事实，理所当然地认定市政公司与王子银（第三施工队）签订的合同属内部承包合同，而不是所谓非法转包了。一审法院在审理中认定王子银与市政公司是平等主体之间的关系，同时又认定了市政公司对工程技术质量进行了全面负责和管理，而最终又认定市政公司与王子银签订的承包合同，属非法转包工程合同。笔者对此认定持不同态度。既然市政公司对工程技术质量上、财务上进行了全面管理、监督，对外承担技术、经济责任，那么既使认定王不是市政公司的职工，也不能就此认定它们之间的合同属非法转包。根据国务院实行的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，企业可以有权自行雇佣完成特定任务的劳动者。在这种情况下，应认定公司与王签订的合同无效。实际上王只是市政公司请的雇佣工。从整个案情来看，笔者同意二审的观点，认为审政公司与王签订的合同应是内部承包合同。

    三、工商局对转包工程业务是否是有处罚权。

篇3

天津市房地产交易管理条例新版第一章　总则

第一条　为了规范房地产交易行为，维护房地产交易秩序，保护房地产交易当事人的合法权益，促进经济和社会协调发展，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条　本市行政区域内房地产转让、中介服务和相关管理活动，适用本条例。

无地上建筑物的土地使用权出让、转让，不适用本条例。

第三条　房地产交易应当遵循合法、平等、自愿和诚实信用的原则。

第四条　市国土资源和房屋管理局是本市房地产交易行政主管部门，负责本市行政区域内的房地产交易管理工作。

区、县房地产管理局负责本辖区内房地产交易管理工作，业务上受市房地产交易行政主管部门的领导。

规划、工商、价格等行政主管部门按照各自职责，做好房地产交易的相关管理工作。

第五条　房地产交易行政主管部门应当加强对房地产交易活动和中介服务机构的监督检查，受理群众投诉，及时依法处理。

第六条　本市实行房地产交易网络管理制度。

市房地产交易行政主管部门通过全市统一的房地产交易网络管理系统，实施房地产交易网上管理，向社会提供公开、安全、高效的服务。

第七条　本市实行新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金监管制度。

市人民政府确定的房地产交易资金监管机构负责新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金的监管工作。资金监管的具体办法由市人民政府规定。

第八条　房地产行业组织应当加强行业自律，规范执业行为，培训从业人员，提高房地产行业服务水平，促进房地产业健康发展。

第二章　转让

第九条　房地产权利人可以通过以下方式进行房地产转让:

(一)买卖;

(二)拍卖;

(三)抵偿债务;

(四)法人或者其他组织因设立、分立、合并等情形，发生房地产权属转移;

(五)赠与;

(六)以其他合法方式转让。

第十条　房地产在个人独资企业与其投资人之间的转移，按照房地产权属变更登记办理。

第十一条　有下列情形之一的房地产，不得转让:

(一)房地产权属未进行登记的;

(二)房地产权属有争议的;

(三)未取得商品房销售许可证的;

(四)土地使用权被依法收回的;

(五)已作他项权登记的房地产，未经他项权人书面同意的;

(六)被司法机关或者行政机关依法查封的;

(七)法律、法规规定不得转让的其他情形。

转让共有的房地产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人书面同意，但共有人之间另有约定的除外。

第十二条　正在依法查处的附有违法建筑的房地产，不得转让。城市管理综合执法部门应当自立案查处之日起三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门限制该房地产转让。违法情形消除后，城市管理综合执法部门应当在三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门解除对该房地产的转让限制。

第十三条　建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。

第十四条　房屋转让的，其土地使用权应当同时转让。

第十五条　房地产转让的，转让人应当如实书面告知受让人所转让房地产的权属、抵押、租赁以及房地产是否附有违法建筑等相关情况。

第十六条　房地产转让时，当事人应当签订书面合同。合同一般包括以下内容:

(一)当事人的姓名或者名称、住所;

(二)房地产坐落地点、四至范围和面积;

(三)房地产用途;

(四)房地产权属证书编号;

(五)土地使用权取得方式和使用期限;

(六)房地产附属设施、设备情况;

(七)价格、支付方式和期限;

(八)交付条件和期限;

(九)违约责任;

(十)争议解决方式;

(十一)双方约定的其他事项。

第十七条　房地产开发企业应当将待售新建商品房信息输入网上交易管理系统，取得房地产交易行政主管部门核发的商品房销售许可证后，方可销售。

房地产开发企业销售新建商品房，应当与购房人签订网上交易管理系统打印的新建商品房买卖合同，并按照国家和本市相关规定，在销售现场公示商品房销售许可证、商品房买卖合同示范文本、全部准售房源等有关信息。

第十八条　房地产开发企业不得有下列销售行为:

(一)未取得新建商品房销售许可证，销售或者变相销售收取款项的;

(二)返本销售或者变相返本销售的;

(三)新建商品房虚假已售、待售信息的。

第十九条　房地产转让当事人在办理权属转移登记时应当如实申报房地产交易价格，并依法缴纳税费。

第二十条　市房地产交易行政主管部门根据本市房地产市场价格拟定房地产市场交易指导价格，报市人民政府批准后。

第二十一条　房地产拍卖机构在拍卖房屋前应当到房地产权属登记机构对所拍卖的房屋进行查询，并将被拍卖房屋的所有权状况、抵押状况和使用现状予以公示。

第三章　中介机构

第二十二条　从事房地产价格评估、房地产咨询、房地产经纪等中介服务业务的，应当依法设立房地产中介服务机构，取得营业执照。

房地产中介服务机构设立分支机构，应当在分支机构经营地依法登记。

第二十三条　房地产价格评估机构及其分支机构的设立，应当符合国家规定的资金、经营服务场所、执业人员等条件，方可从事与其资质等级相应的房地产价格评估业务。

房地产价格评估机构应当在领取营业执照后三十日内，到市房地产交易行政主管部门申请取得房地产估价机构资质证书。其分支机构应当在领取营业执照后三十日内，到市房地产交易行政主管部门备案。

市房地产交易行政主管部门应当在三个工作日内出具备案证明，并将资质和备案情况向社会公布。

第二十四条　房地产经纪机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员，其中至少含一名注册执业房地产经纪人。房地产经纪机构设立分支机构的，其分支机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员。

第二十五条　房地产经纪机构及其分支机构应当在领取营业执照后三十日内，到房地产交易行政主管部门备案。

房地产交易行政主管部门应当在三个工作日内出具备案证明，并将备案情况向社会公布。

第二十六条　房地产中介服务机构及其分支机构的名称、地址、服务内容和执业人员等事项发生变更的，应当在变更后三十日内到房地产交易行政主管部门办理备案。

房地产经纪机构及其分支机构终止房地产经纪业务的，房地产交易行政主管部门应当注销其备案，并向社会公布。

第二十七条　房地产中介服务机构及其分支机构应当在经营场所公示下列事项:

(一)营业执照;

(二)资质证书、备案证明;

(三)服务内容、范围、合同示范文本和收费标准;

(四)执业人员情况;

(五)监督投诉机构的电话和地址等。

第四章　中介服务

第二十八条　房地产中介服务机构应当提供真实、准确的信息和安全、便捷的服务。

接受房地产中介服务的当事人依照法律规定和合同约定享有权利、承担义务。

第二十九条　房地产中介服务机构提供房地产估价、咨询、经纪服务，应当签订书面合同。

市房地产交易行政主管部门可以制定房地产中介服务合同示范文本，向社会推广使用。

第三十条　委托人委托房地产经纪机构转让房地产的，应当向房地产经纪机构提供所委托转让房地产的所有权、抵押、使用现状等真实情况。房地产经纪机构需要对所委托的房地产进行实地勘察的，委托人应当予以配合。

第三十一条　房地产中介服务机构应当按照有关规定收取中介服务费，并开具发票。

第三十二条　房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为:

(一)伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章;

(二)对当事人隐瞒涉及房屋交易的重要信息;

(三)收取房款或者房屋交易的押金、保证金、定金等，扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等;

(四)虚假房地产广告和信息;

(五)违反规定收取中介服务费用;

(六)为禁止交易房屋的当事人提供经纪服务;

(七)法律、法规规定不得从事的其他行为。

第三十三条　房地产经纪人员、估价人员不得在两个以上房地产中介服务机构执业。

第五章　法律责任

第三十四条　房地产开发企业违反本条例第十七条第二款规定，未在销售现场公示相关信息的，由房地产交易行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。

第三十五条　房地产开发企业违反本条例第十八条规定的，由房地产交易行政主管部门责令改正，并按照每套房屋三万元以上五万元以下的标准处以罚款。

第三十六条　房地产中介服务机构及其分支机构，违反本条例第二十七条规定，未在经营场所公示相关事项的，由房地产交易行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。

第三十七条　房地产中介服务机构有下列违法行为之一的，由房地产交易行政主管部门按照下列规定给予行政处罚:

(一)违反本条例第二十三条第二款的，处以五千元以上一万元以下罚款;

(二)违反本条例第二十五条第一款的，责令其停止房地产中介服务业务，并处以一万元以上五万元以下罚款;

(三)违反本条例第二十九条第一款的，责令改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。

(四)违反本条例第三十二条第一、二、三、六、七项的，处以一万元以上五万元以下罚款。

第三十八条　房地产中介服务机构违反本条例第二十二条和第三十二条第四项规定的，由工商行政主管部门依法予以处罚。

第三十九条　房地产中介服务机构违反本条例第三十二条第五项规定的，由价格行政主管部门依法予以处罚。

第四十条　房地产中介服务机构违反本条例规定，受到房地产交易行政主管部门行政处罚的，处罚结果记入其信用记录。

第四十一条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议、不起诉也不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第四十二条　房地产交易行政主管部门及其工作人员在管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、擅自泄露房地产交易信息的，由其上级主管部门或者所在单位给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则

第四十三条　法律、法规对集体土地上建设的房屋进行交易有限制性规定的，从其规定。

第四十四条　按照住房制度改革和住房保障有关政策购买公有住房、经济适用住房、限价商品住房和历史风貌建筑的交易活动，按照国家和本市的有关规定执行。

第四十五条　本条例自20xx年10月1日起施行。市人民政府20xx年6月29日修订的《天津市房地产市场管理规定》同时废止。

天津市房地产交易管理条例新变化一、增加一条作为第五条:房地产交易行政主管部门应当加强对房地产交易活动和中介服务机构的监督检查，受理群众投诉，及时依法处理。

二、第十条改为第十一条，删除第五项。增加一款作为第二款:转让共有的房地产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人书面同意，但共有人之间另有约定的除外。

三、增加一条作为第十二条:正在依法查处的附有违法建筑的房地产，不得转让。城市管理综合执法部门应当自立案查处之日起三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门限制该房地产转让。违法情形消除后，城市管理综合执法部门应当在三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门解除对该房地产的转让限制。

四、第十一条改为第十三条，修改为:建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。

五、第十二条改为第十四条，修改为:房屋转让的，其土地使用权应当同时转让。

六、第十三条改为第十五条，修改为:房地产转让的，转让人应当如实书面告知受让人所转让房地产的权属、抵押、租赁以及房地产是否附有违法建筑等相关情况。

七、第十五条改为第十七条，修改为:房地产开发企业应当将待售新建商品房信息输入网上交易管理系统，取得房地产交易行政主管部门核发的商品房销售许可证后，方可销售。

房地产开发企业销售新建商品房，应当与购房人签订网上交易管理系统打印的新建商品房买卖合同，并按照国家和本市相关规定，在销售现场公示商品房销售许可证、商品房买卖合同示范文本、全部准售房源等有关信息。

八、删除第二十条。

九、第二十三条改为第二十四条，修改为:房地产经纪机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员，其中至少含一名注册执业房地产经纪人。房地产经纪机构设立分支机构的，其分支机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员。

十、第二十四条改为第二十五条，修改为:房地产经纪机构及其分支机构应当在领取营业执照后三十日内，到房地产交易行政主管部门备案。

房地产交易行政主管部门应当在三个工作日内出具备案证明，并将备案情况向社会公布。

十一、第二十五条改为第二十六条，修改为:房地产中介服务机构及其分支机构的名称、地址、服务内容和执业人员等事项发生变更的，应当在变更后三十日内到房地产交易行政主管部门办理备案。

房地产经纪机构及其分支机构终止房地产经纪业务的，房地产交易行政主管部门应当注销其备案，并向社会公布。

十二、第二十六条改为第二十七条，第三项修改为:服务内容、范围、合同示范文本和收费标准;

十三、删除第二十九条。

十四、第二十八条改为第二十九条，第一款修改为:房地产中介服务机构提供房地产估价、咨询、经纪服务，应当签订书面合同。

十五、第三十二条修改为:房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为:

(一)伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章;

(二)对当事人隐瞒涉及房屋交易的重要信息;

(三)收取房款或者房屋交易的押金、保证金、定金等，扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等;

(四)虚假房地产广告和信息;

(五)违反规定收取中介服务费用;

(六)为禁止交易房屋的当事人提供经纪服务;

(七)法律、法规规定不得从事的其他行为。

十六、增加一条作为第三十三条:房地产经纪人员、估价人员不得在两个以上房地产中介服务机构执业。

十七、删除第三十四条。

十八、增加一条作为第三十四条:房地产开发企业违反本条例第十七条第二款规定，未在销售现场公示相关信息的，由房地产交易行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。

十九、增加一条作为第三十六条:房地产中介服务机构及其分支机构，违反本条例第二十七条规定，未在经营场所公示相关事项的，由房地产交易行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。

二十、第三十五条改为第三十七条，修改为:房地产中介服务机构有下列违法行为之一的，由房地产交易行政主管部门按照下列规定给予行政处罚:

(一)违反本条例第二十三条第二款的，处以五千元以上一万元以下罚款;

(二)违反本条例第二十五条第一款的，责令其停止房地产中介服务业务，并处以一万元以上五万元以下罚款;

(三)违反本条例第二十九条第一款的，责令改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。

(四)违反本条例第三十二条第一、二、三、六、七项的，处以一万元以上五万元以下罚款。

二十一、第三十六条改为第三十八条，修改为:房地产中介服务机构违反本条例第二十二条和第三十二条第四项规定的，由工商行政主管部门依法予以处罚。

二十二、第三十七条改为第三十九条，修改为:房地产中介服务机构违反本条例第三十二条第五项规定的，由价格行政主管部门依法予以处罚。

二十三、增加一条作为第四十条:房地产中介服务机构违反本条例规定，受到房地产交易行政主管部门行政处罚的，处罚结果记入其信用记录。

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关键词：建筑工程分包要件问题

中图分类号： TU198 文献标识码： A 文章编号：

近年来，随着国家经济建设的飞速发展、人们对住房的条件要求的不断提高，房地产和建筑行业迅猛发展。同时，由于建筑劳动生产率的提高和社会分工的发展，人们对建筑市场效率的追求和实现有序竞争的愿望。以及建筑业企业与国际接轨的客观要求，建筑工程分包成了业内必不可少的工序和事项。而在分包中也出现了不少问题。那么怎样才能做到正确操作，合法分包呢？一、建筑工程分包的合法要件从理论上分析，建筑工程分包的合法要件分实质要件和形式要件两大类，具体来说，包括以下两个方面： （一）实质要件

实质要件细分为如下几种：

1、主体要件。工程分发包人要具有分发包工程或劳务的资格，工程分承包人要具有完成工程项目的能力。2、责任要件。分承包人依据分包合同对分发包人负责，分发包人依据主合同对建设单位负责；同时，分承包人就分包的项目对建设单位负连带责任。所负责任，包括技术、质量、安全、经济等法律责任和管理责任。

3、意思表示要件。两层含义：首先，一般的，工程实行总分包的意思，必须由建设单位、分发包人、分承包人三方协商一致且表示真实。分发包人发包专业工程时，必须经建设单位同意：可以在主合同中约定允许分包；主合同中未作规定的分包活动，应在分包之前征得同意。劳务分包可以由分发包人决定。其次，无论是专业分包还是劳务分包，其合同内容都必须由分发包人和分承包人协商一致；内容必须真实，不能造假。

4、客体要件。凡分包的工程必须是国家法律和公共秩序允许分包的工程；凡国家法律禁止或公共秩序不允许分包的工程不得分包。（二）形式要件。分包合同必须采用书面形式。分包合同是建设工程合同的一种，而建设工程合同的书面形式的要求在《合同法》第270条等和《建筑法》第15条均有明确规定。这种形式要件，不仅是建设工程合同自身特殊性的要求，更是建设工程合同外部管理的要求；必要时还须经过公证或鉴证。必须指出，只有实质要件和形式要件同时成立，方构成合法有效的工程分包行为。二、违法实施分包活动的具体形态 我国现行的法律法规将违法实施分包活动的具体形态概括为违法分包、转包、挂靠、指定分包等。这里按照上述理论分析，结合法律规定分析如下：（一）主体要件缺陷 1、不具备从建设单位承包工程资格的分发包人实施分包活动。 2、分承包人无资质或超越资质承接分包工程。 3、具有总承包资质的建筑施工企业将劳务作业发包给总承包企业。 4、具有总承包资质的建筑施工企业将专业施工分发包给不具备相应专业资质的总承包企业。 确定1、2两种情形为违法形态，其法律依据是《建筑法》第26条和《建设工程质量管理条例》第25条。它们规定，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围，或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。但是，3、4两种情形似乎无充分法律依据，只能从《建筑业企业资质管理规定》的出台背景极其相关规定的精神、实施意见推知其违法。

（二）责任要件缺陷

1、转包。转包表现为将承接的工程不负任何责任的分包/转让出去的行为。

2、肢解分包。肢解分包，在法律上视为转包。 《合同法》272条、《建筑法》28条，《质量条例》第25条对转包均予以禁止。如《建筑法》第28条规定，“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”此外，一般认为，分发包人对其承包的工程应当设立项目管理机构，对该工程的施工活动进行组织管理；项目管理机构应当具有与承包工程的规模、技术复杂程度相适应的技术、经济管理人员，其中项目经理、技术负责人、质量管理人员、安全管理人员、项目核算人员应当是本单位的人员。如果分发包人违反这些规定，可认定为转包。（三）表示要件缺陷

1专业施工分包未取得建设单位同意：既没有在主合同中约定，也没有取得建设单位其他形式的同意（实行招标投标的，分发包人也没有在投标文件中载明分包意图）。

2、主管部门（强行）指定分包。

3、建设单位（强行）指定分包。

4、挂靠。 对于第1种情况，《建筑法》第29条规定，“……但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。”《招标投标法》第30条规定，“投标人根据招标文件载明的项目实际情况，拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在投标文件中载明。”对于2、3两种情况，《建筑法》第23条规定，政府及其所属部门不得滥用行政权力，限定发包单位将招标发包的建筑工程发包给指定的承包单位。具体认定中，如果分发包人有足够证据表明其被迫接受关于分包的指定，才构成意思表示要件缺陷。5、有欺诈和胁迫情形。尽管挂靠并不必然地发生在分包活动中，但是在实践中，被挂靠方往往声称其实施的是分包活动。挂靠在法律上认为是关于身份的欺诈，为法律所禁止。《建筑法》第26条、《建设工程质量管理条例》第25条规定，禁止建筑施工企业…以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

（四）客体要件缺陷

1、将主体工程分包的。

2、将专业工程非劳务部分分包的（即专业施工再分包）

3、劳务工程再分包的。

建筑工程作为交易客体，并非没有任何限制地都可以实施分包。《合同法》第272条规定，总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。本条还和《建筑法》第29条同时规定，禁止分包单位将其承包的工程再分包；建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。《招标投标法》第30条、第48条规定了非关键性工程的分包。

（五）形式要件缺陷

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城市房地产开发经营管理条例

第一章 总 则

第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章 房地产开发企业

第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

(一) 有100万元以上的注册资本;

(二) 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

(一) 营业执照复印件;

(二) 企业章程;

(三) 验资证明;

(四) 企业法定代表人的身份证明;

(五) 专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三章 房地产开发建设

第十条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得;但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

(一) 房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

(二) 城市规划设计条件;

(三) 基础设施和公共设施的建设要求;

(四) 基础设施建成后的产权界定;

(五) 项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

第十四条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

(一) 城市规划设计条件的落实情况;

(二) 城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;

(三) 单项工程的工程质量验收情况;

(四) 拆迁安置方案的落实情况。

(五) 物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

第四章 房地产经营

第二十条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二) 持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三) 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;

(四) 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

(一) 本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料;

(二) 营业执照和资质等级证书;

(三) 工程施工合同;

(四) 预售商品房分层平面图;

(五) 商品房预售方案。

第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条 房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商协定;但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章 法律责任

第三十四条 违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条 违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价20%以下的罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十九条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章 附 则

第四十一条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

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一、年7月1日起，城市规划区内运输建筑垃圾和砂、石料、石灰、水泥、沥青混合料、水泥混凝土、砂浆、黏土、涂料等（以下统称散装建材）的运输单位需经市城市管理行政执法局审核（运输单位应具备工商营业执照和道路运输经营许可证），运输车辆必须采用符合技术条件的机械密闭设施。年7月1日起，城市规划区范围内禁止非机械密闭运输建筑垃圾、散装建材的车辆通行。

二、城市规划区范围内从事新建、改建、扩建、拆除、装饰装修房屋建筑（构筑）物和市政公用、园林绿化等建设工程的建设、施工、运输单位运输建筑垃圾、散装建材的车辆，必须到市城市管理行政执法局办理运输、处置核准手续。在公安交警禁行区域运输以上材料的车辆，需到公安交警部门办理通行手续。

三、各建设工地施工现场出入口必须铺设长度不少于13米以上的硬化道路（包括冲洗平台），设置车辆冲洗喷淋平台，配置专门冲洗设备，安排专门冲洗保洁人员。对驶出工地的运输车辆必须采取除尘、除泥等清洗处理措施，车辆经过清洗后方可驶离工地，杜绝车辆带泥在城区道路行驶，污染路面。

四、从事建筑垃圾、散装建筑材料运输企业或个人必须持有效驾驶证、行驶证、强制保险和交通管理部门核发的道路运输经营许可证、车辆营运证，未取得以上有效证照的企业或个人不得从事建筑垃圾、散装建筑材料运输。

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【关键词】房地产；估价；税费；体系；核算

在应用不动产估价三大方法――比较法、收益法、成本法对房地产进行估价时，经常遇到与估价对象密切相关的一些税费问题，这其中尤以收益法和成本法最为突出。因此，有关房地产开发、经营、转让等经济活动中的税费问题也就成为房地产估价师在应用收益法和成本法进行估价时的一个突出问题。

一、税费与房地产估价的关系

我们这里所讨论的税费与房地产估价两种主要方法――收益法和成本法密切相关。如果把估价对象理解是一种权利，而不仅仅是估价对象实体自身，那么这里所述的税费就是权利人拥有该项权利或利用该权利创造收益所必须或者应当支出的成本和费用。

所以，如果不能全面掌握房地产估价中的有关税费并恰当运用，那么可能会造成估价结论的联疵。

二、与房地产估价相关的税法体系

税法是税收的法律表现形式，税收则是税法所确定的具体内容。我国现行税法体系有七大类：包括流转税、资源税、所得税、特定目的税、财产和行为税、农业税、关税。在这七大类税法中，与房地产估价直接相关的有：流转税类：营业税。

资源税类：城镇土地使用税。

所得税类：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。

特定目的税类：固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税。

财产和行为税类：房产税、城市房地产税、印花税、契税。

三、收益法房地产估价涉及税费的核算

采用收益法对房地产进行估价时，概括地讲，所涉及的税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税（费）、土地增值税、印花税。租赁管理费、保险费、土地收益金和所得税。

在房地产估价中如何确定上述税费，主要根据估价对象、收益途径以及价值定义来判断。

1、出租性收益应当考虑的税费及其确定方法

（1）营业税：其法律依据是1994年1月 l日起施行的《营业税暂行条例》和 2001年 1月 1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租房地产的经济行为。两者的税基均为租金收入，纳税义务人也均为取得租金收入的出租人，所不同的是税率有所差别：前者为5%，后者为3%。

（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。

（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。

（4）房产税：其法律依据是《房地产税暂行条例》和221年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租居民住房的经济行为。两者税基均为租金收入，税率分别为12%和4%。

（5）土地使用税（费）：其法律依据是《城镇土地使用税暂行条例》，其计税（费）的基准为实际使用土地的面积，税率由土地所在地的省级或市级人民政府规定。

（6）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为租金收N，税率为 0. l%。

（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》和《个人所得税法》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%、27%、18%、15%等多档比例税率，个人出租适用的税率为10%。

2、产权售让性收益应当考虑的税费及其确定方法

（1）营业税：其法律依据是《营业税暂行条例》，税基为销售房地产的销售收入，税率为5%。

（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。

（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。

（4）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为销售合同金额即销售收入，税率为0.03%。

（5）土地增值税：其法律依据为《土地增值税暂行条例》，税基为售让取得的增值额。税率为差额累进税率，分别为30%、的院、50%和60%四个档次。

（6）土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拔土地上的房屋出售和转让。通常情况下是房地合一进行估价，估价结果再扣减“补交地价”。

（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%。27%、18%、15%等多档比例税率。

所得税应当作为收益法（包括由收益法演变的其他方法）在计算净现金流量或净收益的扣除项目，理由简述如下：首先，所得税是国家以“法”的形式载明经济行为发生的主体之一必须向国家尽的义务，因此，从现金流量的概念来讲，必定是现金的流出。其次，无论是“出租房地产取得租金收入”途径，还是“售让房地产取得销售收入”途径，从收益法估价理论的角度看，不仅仅是房地产的自然属性，更重要的是一种“权利”，前者是分期让渡房地产的使用权，后者是一次性让渡房地产的所有权。

由于所得税对不同纳税主体，可能会出现税率上的差别，因而，同一宗房地产、不同的人或单位拥有它，导致估价结果会不同。这不是说收益法本身有不严谨的地方，只能说应用收益法进行估价时的复杂性不像应用市场法那么直观。

四、用成本法估价所涉及到的有关税费

1、与取得土地使用权有关的税费

（1）通过征用农地取得的土地使用权，有农地征用费，其法律依据为《土地管理法》。《土地管理法》第四十七条规定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”第二款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。第三款“被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”第四款“征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”第五款“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”第六款“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地使用权，有城市房屋拆迁安置补偿费，其法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第二十。条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

（3）通过向政府或市场购买取得的土地使用权，由购地者承担的税费有交易手续费和契税，前者由当地有关部门制定标准，后者根据《契税暂行条例》。税基为成交金额，税率为3-5%。

2、与房地产建设有关的税费分成两个部分

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为了广泛宣传保护消费者合法权益的法律法规和相关消费知识，进一步增强经营者的自律意识和消费者的维权意识，县政府决定，开展2017年“3.15”国际消费者权益日宣传活动，现就有关事项通知如下：

一、活动主题

“网络诚信 消费无忧”

二、活动时间和地点

3月15日（星期三）9：00至12:00在县城礼乐广场和蔡家坡经开区管委会楼前广场开展宣传活动。

三、活动内容

1.采取设立咨询服务台、散发宣传资料、组装宣传车、现场讲解等形式，广泛宣传《消费者权益保护法》、《食品安全法》、《种子法》、《产品质量法》、《价格法》、《药品管理法》、《烟草专卖法》等法律法规，教育引导广大消费者进一步增强法律观念和维权意识，自觉运用法律武器，维护自身合法权益。

2.对与广大消费者生产生活息息相关的食品、药品、保健品、生活用品及涉农商品等物品，进行真伪识别，开展现场咨询，现场教授消费者商品质量知识，帮助群众提高识别假冒伪劣商品的能力。

3.通过12315投诉热线和现场受理形式，认真受理消费者投诉。对消费者反映的侵害消费者权益的违法行为，案情简单的现场予以处理，案情复杂的登记在案，进一步调查了解，限期处理，并及时答复消费者。

4.组织省市著（知）名商标企业和名优企业，开展形象展示活动，为企业提供一个宣传自我、互相交流的平台，展示我县企业的良好形象。

四、部门单位职责

1.县市场监督管理局：负责宣传新修订的《消费者权益保护法》和《陕西省消费者权益保护条例》、《食品安全法》、《药品管理法》、《产品质量法》、《标准化法》、《特种设备安全法》等相关法律法规，设立咨询服务台，受理消费者投诉，发放宣传材料，开展法规咨询服务，展示假冒伪劣食品、药品及商品，现场向群众讲解识假辨假方法及安全消费知识。

2.县农业局：负责宣传《种子法》等有关法规，设立咨询服务台，散发宣传资料，摆放宣传版面、种子样品，引导群众正确识别种子真伪。

3.县文化广电局：负责宣传《互联网上网服务营业场所管理条例》及有关文化市场管理法规，采取散发宣传资料、摆放宣传牌等形式进行宣传，营造浓厚的舆论氛围。

4.县卫计局：负责宣传《传染病防治法》、《医疗机构管理条例》和新型农村合作医疗有关规定，设立咨询服务台，宣传疾病疫情预防救治及合作医疗有关知识，现场答疑解惑。

5.县物价局：负责宣传《价格法》等有关规定，设立咨询服务台，散发宣传资料，现场解答群众咨询。

6.县法院：负责做好《民法通则》、《物权法》等涉及消费维权法律法规的宣传，设立咨询服务台，散发宣传资料，为群众答疑解惑。

7.县公安局：负责做好打击非法集资宣传和活动现场交通管理工作。

8.县住建局：负责宣传《建筑法》、《城乡规划法》、《陕西省建设工程质量和安全生产管理条例》及房屋维修物业管理方面的法律法规；负责联系天然气公司宣传《城市燃气管理条例》等有关规定，设立咨询服务台、散发宣传资料、受理消费者投诉；负责活动现场各单位宣传点占用场地的划定及协调配合工作。

9.县烟草专卖局：负责宣传《烟草专卖法》等有关规定，设立咨询服务台，展览假冒卷烟，引导群众正确识别假烟。

10.县盐务管理局：负责宣传《盐业管理条例》、《食盐加碘消除碘缺乏危害管理条例》等，设立咨询服务台，引导消费者正确识别加碘盐。

11.县电信公司：负责宣传《固定电话机商品修理更换退货责任规定》等，设立咨询服务台，散发有关宣传资料，解答群众咨询。

12.县移动公司、联通公司：负责宣传《移动电话机商品修理更换退货责任规定》等，设立咨询服务台，散发宣传资料，设立咨询服务台现场开展服务，宣传移动电话的有关知识，引导群众科学消费。

13.县广电网络公司：负责宣传数字电视有关消费知识，设立咨询服务台，散发有关宣传资料，开展宣传活动。

14.县电视台、数字化信息服务中心：负责活动的宣传报道工作，营造良好的舆论氛围。

五、工作要求

1.县市场监督管理局要精心组织，加强协调，统筹安排，搞好服务，确保活动顺利开展，并组织好省市著（知）名商标企业和名优企业展示活动。各相关单位和各商场、超市要在门前街道显要位置悬挂横幅，营造气氛。有宣传咨询任务的单位要及时落实人员，结合各自职能，按照区域设立宣传咨询服务台，制作宣传版面，由领导带队，组织业务能力强的干部参与，准时开展活动。

2.现场宣传咨询单位要以认真负责的态度，搞好宣传咨询工作，耐心解答消费者提出的各种问题，积极受理消费者投诉。活动期间要坚守工作岗位，不得擅离职守，要按指定的区段设置宣传咨询台（桌椅自带），活动结束后方可撤离。

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责任保证金的提出

保证金最早出现在金融领域，原意是投资者进行期货、期权交易时向经营相关业务的公司交付的保证金，以保证履行合约义务。这笔资金仅为押金，不作为合约金的一部分。但在现实生活中，保证金常常用在民事经济活动中用来保证产品质量和服务质量。因此，保证金也指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。

在现实经济生活中，常见的保证金主要有两种形式：一种是合同当事人为保证其债权的实现而要求另一方提供的保证金，如建筑施工合同中，建设方在工程结算时依工程保修条款的约定将应付的部分工程款留作保修金，用来保证施工方保修义务的履行。另一种形式的保证金，是双方在合同成立的时候，为保证各自义务的履行而向共同认可的第三人(通常为公证机关)提存的保证金。可见，保证金也具有类似定金一样的担保合同实现的作用。但还应看到，保证金留存或提存的时间和数额是没有限制的，双方当事人可以自行约定；保证金的数额相当于债务额，并不像定金那样，其总额不得超过主合同总价款的20％，而且必须是在合同约定时或者合同签订前给付。类似这些行业的从业责任保证金制度，对物业服务从业保证金的推行提供了一个很好的借鉴。

在物业管理行业，目前涉足到保证金制度的是两个领域，一是在物业接管验收时，开发商应交纳物业质量责任保证金，以维护物业服务企业的权益。这主要是为了解决房地产开发商在前期开发中遗留瑕疵的问题。如《山东省物业管理条例》(2009年1月8日)规定，新建物业实行质量保证金制度，该条例规定：“建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金”。二是在业主收楼后，物业服务企业为了规范业主装修行为，要求业主交纳装修保证金，以维护其他业主的权益，便于物业管理。如“广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知”(2006年12月22日)规定：“业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主(或装修企业)约定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金(或工本费)等费用的具体标准。”不过《物业管理条例》等国家有关规定是禁止收取此例费用的。

真正的物业服务从业责任保证金(或称物业服务企业履约保证金)制度，应该是近两年开始出现的。由于物业服务质量问题、物业服务公司偷偷“弃管”卷款潜逃问题的发生，一些地方或小区开始尝试实行物业服务责任保证金制度。2008年5月公示的《杭州市物业管理条例(修改草案)》第四十二条提出：被选聘的物业服务企业向区、县(市)物业主管部门办理物业服务合同备案时，应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金。2008年5月1日实施的《镇江市物业管理企业履约保证金管理办法》对物业管理企业履约保证金制度作了全面规定。2009年1月1日起施行《吉林市物业管理条例》设立了物业服务保证金制度，明确了物业服务保证金交纳的标准、扣减使用的情形和返还的方式。另外民间也开始尝试这一制度，如昆明“创意英国”小区业主公开招聘物管，要求进小区服务的物业服务企业必须先缴服务质量保证金。

关于物业服务从业责任保证金的含义，可以从不同角度理解。从物业服务合同履约保证的角度，根据《镇江市物业管理企业履约保证金管理办法》的规定：物业管理企业履约保证金是指“建设单位或业主大会与其选聘的物业服务企业在合同中约定，由物业服务企业支付的，用以保证物业服务企业信守合同，诚实经营，以及非正常退出项目后过渡管理所发生的费用。”但从广义上理解，所谓物业服务从业责任保证金是指凡从事物业服务的企业必须按一定标准向特定监管机构交纳数额与物业服务责任相称的从业责任保证金，以保证物业服务企业履行合同约定义务，并且在从业期间不出现违法违规等行为，以保障业主的权益。如果企业在从业期间出现不按合同履行或停止履行义务，侵害业益或者破坏行业秩序等行为，而又出现故意逃避、拒绝、推诿或无力负担赔偿的情况，经监管机构进行审查，可用保证金来支付相应的赔偿费用，以充分维护业主的合法权益和加强对物业管理企业的管理。从业责任保证金的实质是物业管理企业对其提供的服务和从业行为的一种经济担保。它不但有预防物业服务企业违规违约的功能，还有在业益受到侵害后补偿业主损失的救济功能。在目前业主处于弱势地位的情况下，实行物业服务从业保证金制度有利于规范物业服务市场秩序，有利于促进我国物业服务企业信用制度的建立，促进优质物业服务企业品牌的大量产生，淘汰劣质物业服务企业，使物业服务行业健康发展。

几个需要厘清的问题

建立物业服务从业保证金制度对物业服务行业来说是一件具有长远战略意义的大事，切莫只从利益角度出发，偏向于仅从维护业主利益这个直接的功能上认识建立此项制度的意义。有鉴于此，笔者认为在设计建立物业服务从业保证金制度过程中，有必要厘清几个关键问题。

首先是在物业服务保证金制度推进方式的选择上，国家要有明确思路。目前，有地方市一级政府试点推进的，也有民间自发推进的；有制度化组织化系统推进的，也有宏观性政策指导性推进的。但为保证这一制度创建的严肃性和规范性，在有其他行业的成熟的运行经验的基础条件下，物业服务从业保证金制度，应该从一开始就进入规范化的轨道。政府组织应在一些物业管理行业发达的城市首先试点，并在总结经验的基础上，逐步在全国推行。

其次是物业服务业保证金的收支管理应有利于保证金的预防和补偿两个功能的有效实现。具体来说，保证金管理的主体应是政府物业服务行业服务质量监督部门，在目前的制度下应是物业行政管理机构，如房地产管理部门。交易中介机构只负责招标投标的一次易活动，不宜管理物业服务业保证金。物业管理行业协会和未来可能存在的业主协会都代表相关行业利益，也不宜成为保证金管理主体。为保证这一制度的有效运行，应由物业行政管理部门宏观管理，授权区市的区或街办、乡镇政府设立专门机构管理此项工作。

第三，从整体上讲，促进行业发展仍是主要任务，对任何增加物业服务企业的经营成本的政策行为都要慎之又慎。目前有些地方以管理面积、选聘主体的不同来确定(镇江)，有些以3个月(杭州)、2个月(吉林)或半年(昆明创意英国小区)服务费计收。这些都有一定道理，但是这对物业服务企业来说可能是巨大的支出。物业服务企业作为服务行业，注册资本金(三级)起点为50万元，如果按最低2月标准计交保证金，此时保证金占服务费总额的16.7％，如果管理3个服务费为100万元的小区，仅保证金就要近s。万。这对任何物业服务公司来说都是巨大的压力。相比较而言，镇江的做法比较可取，如腚“物业项目总建筑面积10万平方米以上的：前期物业服务阶段5～10万元；业主大会选聘的3～5万元。”假定管理10万平方米，每平方米15元物业服务费，业主大会选聘的交4万元保证金，此时保证金占服务费总额的22％。22％对公益性强、微利经营的物业服务企业来说也是相当大的资金占用。

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一、建设合同中出现的适用法律问题

(一)非法转包的合同

相关建筑管理法规规定，建筑安装工程承包合同的承包方将部分工程承包给其他单位是合法的，在法律上是允许的，但完全将工程承包给其他单位，这种行为在法律上就是不被允许的。有的单位非法将工程转包，只为坐收渔翁之利形成了有关工程承包合同最终无效的局面。对于这些在法律上无效的建筑安装工程承包合同的处理方式，应采取相关法律手段，根据有关规定，对无效合同的财产后果以及责任方进行处理。相关的处理方式大致分为三种，其中，经济处理方式上还包括了赔偿、返还和追缴。在建筑安装工程承包合同认定为无效之后，由于所涉及的当事人众多，较为复杂，还有财产后果严重这一缘由，在处理这类案件之时，必须要在运用了上述原则的前提下，注意如下的:第一，要小心谨慎运用返还这一原则，建筑安装工程的承包合同项目是动态的，有时相关的合同虽己无效，但部分甚至全部都己履行完毕，己建工程再重新返还是无法完成的。在这里，除了相关租赁的设备以及提前收取的作为预收的工程款项可以返还之外，其他的项目要对所采用的赔偿方式引起注意。第二，赔偿金额的计算要按照实际原则，赔偿款项的额度应包括实际的与可以得到的利益的减少的数量。建筑过程中，工期效益是承包人最为看重的:施工进度的快慢与质量的优劣是人去完成的，不会成为财产的表现形式，在计算赔偿额度之时，不能把可得利益的损失忽略掉。

(二)在经营范围之外的承包

建筑施工企业必须要严格按照审定后的企业等级所规定的范围内承包项目工程，接受后的工程项目的分包单位，也不能再自行进行分包处理。四级以及四级之内的承包工程需要按照所在企业的资质范围之内进行承包。相关建筑个体商户，也必须在核定后的营业范围内进行施工，不能进行扩建以及改变房屋结构。如若合同约定违反了以上规定，则视为该建筑企业不具备承包能力，合同则无效。承包人在经营范围之外的承包，在法律上是不被允许的。

二、如何处理建设合同纠纷中出现的问题

(一)建设工程期间的合同终止纠纷的管理

若承包人违约，使业主被迫终止与承包人之间的合作关系时，承包人需承担因此产生的额外的增加的费用和合同中所列出的其他费用。业主有权暂停与承包人之间的合作，并停止向承包人支付任何款项，在工程缺陷责任期满后，再通过监理工程师查明承包人施工和完成此项工程与修复缺陷应结算的费用，经过确认后，方可生效。若业主违约，使承包人与业主终止了施工合同时，业主应向承包人支付在终止日期之前完成了的全部工程的费用及相关承包人应获得的费用。

(二)施工合同的管理

业主方面，要全权负责提供施工图纸、组织技术交底，并要敦促设计单位派出相关技术人员进行技术服务，来解决建筑施工过程中发生的一切问题。承包人在接收合同之后，要仔细检查核对后，合同就自然形成有效性，合理性。承包人应全面了解合同内容，业主要严格按照合同的条目进行管理工作。

(三)国家干预，依法管理

有关部门应根据我国国情和社会现状制定有关法律法规。建筑工程施工合同程项目管理的重要过程之一，所以在建筑工程纠纷中，有关司法实践问题的讨论是至关重要的，违规者，有关部门要根据法律条文对其进行行政处分或取消合作意向，终止合同。同时，国家有关部门要加强管理职能，实行国家干预，需要对不合理的项目进行依法制裁。应当提出对于建筑工程合同纠纷这一事项的有针对性的司法实践建议。在审理案件之时，国家应加大对建筑合同纠纷此类案件的审理力度。应秉承公平公正地原则，保证当事人的合法权益不被侵犯。