房地产开发方案设计范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发方案设计，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：企业并购；融资；发展趋势

中图分类号：F293.3；F271；F832.4 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-000-01

一、背景及意义

近期，在经济增速破位显现下行压力的背景下，中小开发商资金链趋紧、生存状况堪忧，房地产寡头以收购重组方式加速吞并扩张方兴未艾。商业银行通过房地产开发企业并购贷款，可提前锁定优质项目，不断提升房地产金融业务价值贡献度。同时，延伸带动供应链融资、工程保理等新型业务联动发展，促进房地产金融业务由单一房地产信贷模式向综合产业链模式的转变。

二、方案设计

一般情况下，房地产开发企业并购交易通常发生在开发商已取得宗地土地使用权，项目处于规划设计初期且尚未开工建设这一阶段。并购交易由集团本部在项目所在地注册成立全资或控股子公司，设定该公司为并购方；目标公司为房地产开发项目公司，其主要资产为在存货科目反映的为取得宗地土地使用权所支付的土地出让金。根据并购方及目标公司资金运作特点设计如下两种贷款方案：

（一）受让现有股权+承接债务+开发贷款（以下简称“方案一”）

商业银行以并购方作为借款主体发放并购贷款，并购贷款用于受让目标公司股权及承接目标公司的其他应付款，担保方式为由集团本部及实际控制人提供足额连带责任保证担保，追加并购方提供股权质押担保，并由项目公司名下土地使用权提供最高额抵押担保。按并购贷款最高占比60%计算，并购贷款最终用途实则为置换了60%的土地出让金。

商业银行以项目公司作为借款主体发放商品房开发贷款，用于弥补项目后续建设资金缺口（含少部分销售回款返投），担保方式为由集团本部及实际控制人提供足额连带责任保证担保，并由本项目土地使用权提供最高额抵押担保（同时已为并购贷款提供抵押担保），后期根据本项目工程形象进度追加在建工程抵押担保。按项目资本金40%计算，开发贷款额度为项目总投资（含土地出让金）的60%。

（二）认购新增股权+受让现有股权+承接债务（以下简称“方案二”）

商业银行以并购方作为借款主体发放并购贷款，并购贷款用于认购目标公司增发股权、受让目标公司股权及承接目标公司的其他应付款，担保方式为由集团本部及实际控制人提供足额连带责任保证担保，追加并购方提供股权质押担保，并由项目公司名下土地使用权提供抵押担保。项目公司层面资金需求全部上升到股东（并购方）层面，股东（并购方）以实收资本及往来款方式将资金注入项目公司，部分实收资本实际是以并购贷款债务性资金出资。按并购贷款最高占比60%计算，权益性资金占比为40%，贷款额度可控制在总资金需求的60%以内。

（三）方案比较

1.资金可靠性

方案一分别以并购方并购贷款及目标公司开发贷款两个借款主体的两笔贷款上报审批，若并购贷款审批并发放，实则并购贷款已“绑架”开发贷款，若开发贷款后期未如期顺利完成审批，项目后续开发建设将出现资金缺口，销售回款将很难达到预计水平，最终并购贷款将丧失第一还款来源。

相比较方案二以并购方一笔并购贷款完成上报审批，信贷流程及审批效率将有明显改善，认购新增股权实现了对项目后续开发建设资金缺口的全额覆盖，同时，通过严格落实资金监管，资金专款专用全部投入项目开发建设，项目如期实现销售回款保障度较高，并购贷款还款来源可靠性显著提升。

2.财务杠杆率

方案一中受让现有股权+承接债务实则置换了部分土地出让金，按并购贷款最高占比60%计算，并购贷款额度为土地取得费用的60%；开发贷款项目资本金按40%计算，开发贷款额度为项目总投资（含土地取得费用）的60%（暂不考虑销售收入返投）。综上分析，土地取得费用在并购贷款和开发贷款中被两次重复计算，黏合计算后权益性资金不超过20%，并购贷款及开发贷款额度之和占比超过80%。

相比较方案二将项目开发总成本全部提升至股东（并购方）层面，即以股东认缴实收资本及股东借款方式将资金注入项目公司，资金来源为借款人权益性资金及商业银行并购贷款，并购贷款占比最高不超过60%，项目公司层面的开发贷款被转换为股东层面的并购贷款，权益性资金不低于40%，财务杠杆率未被随意放大，最大程度降低了并购双方通过关联交易套取银行贷款的可能性。

3.权益性资金

方案一前期首先发放并购贷款，并购贷款用于并购方受让项目公司股权及置换原股东借款，并购贷款实际转化为项目公司部分净资产。后期商业银行在对开发贷款调查评估中，须对项目公司自有资金性质进行认定，对于项目公司明股实债性质的自有资金认定标准及依据内外部监管要求仍莫衷一是，贷款违规风险不确定性较大。

相比较方案二以一笔并购贷款完成贷款的审批及发放，一方面通过认购新增股权方式变通发放开发贷款，满足了项目后续开发建设的资金需求，另一方面认购新增股权方式规避了开发贷款对于项目资本金的约束，符合内外部监管要求。

三、风险分析与控制措施

（一）确保并购交易背景的真实性，严防以并购交易方式套取银行贷款

并购贷款相比于一般信贷业务更具有复杂性、专业性、技术性的特点，在摸索规律、积累经验初期应审慎介入并购贷款+开发贷款高财务杠杆率模式的并购交易，严防并购双方通过虚增交易价款、关联交易等方式套取银行贷款。

（二）参与项目公司日常经营决策，增强对项目公司的整体把控能力

要深刻领会房地产开发并购贷款借款主体与还款主体二者分离这一显著特性，项目公司的销售收入既是收购股权（受让现有股权+承接债务）的还款来源，又是项目后续开发建设资金缺口（认购新增股权或开发贷款）的还款来源。

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关键词：房地产；项目管理；标准化

1拿地阶段

在房地产项目通过企业内部的一致评估之后，就进入了该项目的拿地阶段。在企业参与地产竞拍实现拿地目标之前，需要对这块土地进行详尽的评估，分析这块土地的周边环境、开发建筑的施工要求、建筑物的高度要求、土地的实际可利用率，确定房产项目开发的类型，再针对不同的建筑类型结合企业内部对于此类建筑的开发成本数据，对于项目开发的成本进行预测。在此基础上由企业的项目数据分析人员对于该房地产项目的成本做出预估，结合当时的市场行情得到一个企业预算内的土地报价，一次报价来参与土地的竞拍活动。

2前期设计阶段

2.1开发方案设计阶段

在该阶段企业项目的负责人与团队中的各个相关工作人员应做到对于该项目开发的总目标以及过程细节细致了解，切忌在设计院完成建筑开发的设计方案与设计图之后就对于该项目的开发进程掉以轻心。该项目的总负责人应组织项目团队，在项目的开发的全过程保障对于项目进展的标准化管理与监督。在此阶段项目负责团队需要考察的方面主要有：建筑指标、总平面图、户型设计、楼层设计、车库设计。在建筑指标这一要素上，项目开发管理团队要做到了解该地产的可利用建筑面积、建筑密度、以及建筑的高度限制、周围公共实施的现状。这些房地产的细节情况直接影响后期建筑物的设计与施工，如果该项目的负责团队在设计阶段未将这些细节情况调查清楚就进行建筑平面图的设计，极有可能导致设计图在实际情况下行不通，需要进行修改与重做，这样不仅浪费了人力与物资，还会延长项目的建设周期。在总平面图这一方案设计要素上，项目负责团队需要考虑的设计指标有应急通道的位置、道路的流向、物业管理处的选址、小区配电站的选址、楼房建筑物的栋数与楼房之间的间距。这些设计细节在房产开发方案的设计阶段就要确定，只有将这些细节元素确定下来，才能够进一步地进行楼盘的设计建设。在这些指标的设计方面，项目负责组要着重考虑消费者也就是住户的感受，只有小区的设计能够让他们感受到舒心与便利，他们才会考虑购买该项目住房。在户型设计这一要素方面，项目开发方案设计者也要充分考虑消费者的需求，综合目前房地产市场上各类户型的销售情况，并对于目标消费者的偏好喜爱进行调查研究、归纳总结。在满足消费者的基本需求的基础上，实现房子户型开间深度的标准化，房子内各房间的面积分配的标准化，使房子的户型设计能够令大多消费者感到满意。在楼层设计这一要素上，根据地产的地理位置提前对开发房产的每一层的用途有大致规划，譬如一楼要开发为商铺租赁，则需要对一楼的户型、入口出口的分布、电梯与楼梯的设计单独进行规划，对于房产结构上的特殊设计需求，要及时与方案设计组的专家进行沟通联系，实现设计方案的有效性。在车库设计这一要素上，考虑到我国的当前的土地使用紧张的局势，房地产开发商在方案设计时，要尽量采用地下车库的形式，减少地面上的车位数量，争取将地产的实际开发利用率最大化，实现房地产开发利益的最大化。

2.2施工图设计阶段

在完成房地产的开发方案的设计工作之后，项目组的负责人即可以就项目开发设计的大体规划与细节要求与设计院的工作人员进行沟通，由他们完成房产的设计图纸，企业的项目负责人可以将企业内以往的房产开发项目的数据资料作为此次项目开发设计的标准，以此实现对于项目设计开发的资金预算。通过这种标准化的管理方式，在房地产开发的设计图阶段就实现了对于开发成本的把控，也为开发的后续工作定下来一个基准。

3建筑施工阶段

房地产开发商在完成施工图的设计工作并且得到相关部门的施工许可之后，就可以着手进行开发项目的具体施工工作了，在这一阶段的标准化管理主要针对项目开发进度的管理、项目成本的管理、项目安全的管理。

3.1项目开发管理

项目开发进度管理是对项目工期的把控以及资源供应的协调，房地产开发项目的如期完成对于房子的销售以及市场营销的顺利进行具有重要意义。除此之外，房地产的开发项目进行过程中根据开发现阶段的状况和未来一段时间内的进度预期，合理的购买施工材料并进行工作人员的调配，以防因为缺少材料或人手不足而延误工期。

3.2项目成本与项目安全管理

项目的成本管理是指对整个项目的开发、施工以及最后验收审核的花费进行把控，项目的成本管理分布在项目开展的各个阶段，项目成本的管理控制对项目的顺利完成具有关键意义。项目的安全管理不仅包括项目的安全施工，还包括工程的财产安全与工作人员的人身安全，这三项安全管理应当被项目的负责人重视并贯彻落实。

4项目验收阶段

项目验收阶段是房地产开发工程的最后一个阶段，也是业主入住新房之前对于工程质量进行检查的重要阶段，如果一项房地产开发项目在之前的各阶段未能做到标准化管理，并以此而产生了冲突与矛盾，这些冲突在当时也许会被掩盖下去，但到了工程的验收阶段这些冲突矛盾就会再次爆发出来，这也是要实现房地产开发标准化管理的重要原因。项目验收阶段的标准化管理就是在项目全部完结之前，项目的负责人将验收阶段所要检查的项目的相关事宜以清单的形式列出来，在进行项目验收时依据清单上所记录的事项逐项进行项目验收，清晰地把控项目的进展情况，保障项目在完工验收没有相关后续问题。

参考文献：

[1]应尚军,王炎.项目管理的研究现状与研究前景[J].科技进步与对策,2005,(11):131-133.

[2]刘喆.建设工程项目管理信息化发展问题研究[J].现代情报,2005,(11):204-208.

[3]许悦.房地产项目管理的风险控制[J].住宅与房地产,2017,(9):10.

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关键词：房地产开发；确定；控制

中图分类号：F293文献标识码： A

1.房地产项目成本的主要构成

房地产项目的成本主要是由土地、土建、设备费用，配套费用以及管理费用三个部分组成，其中不同的费用部分所包含的内容又不尽相同：

1.1土地、土建、设备费用这是房地产项目成本中所占比例最高的费用，通常情况下平均占总体成本的百分之八十，这是由于房地产开发较其他产业具有一定的特殊性质。而在此之间，土地费用又尤为关键。土地费用支出的多少，往往决定了一个房产项目的运行是否可行，房地产商又是否能够获得高效的利润，因而土地费用又是其间支出最多的项目。在房地产项目动工之前，房地产商应通过对土地面积和容积率的计算转换，为土地费用的预算与评估提供一定的参考依据。

1.2配套费用房地产项目开发的配套费用包括了水电等在内的一系列生活物业服务建设费用，此外还有一部分绿化、安保、公共设施配备的费用项目。这一系列的费用往往标准高，种类繁杂，且易受到外界的干扰，一般情况下在房地产项目开发中所占比例不是很高。

1.3管理费用房地产是一个高风险与高利润并存的投资项目，它存在开发周期长、所需金额巨大、投资隐患高的特点。这时候，很多房地产开发商会选择通过银行贷款来规避风险，周转资金，保障房产开发项目的正常进行，这就产生了一笔金额管理的利息费用。如何合理地计算控制这笔管理费用，对房地产项目的造价控制也将起到一定作用。

1.4财务费用房地产开发行业属于资金密集型行业，项目财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。

2.房地产开发控制中出现的问题

2.1投资决策阶段中出现的问题

在房地产开发控制的投资决策阶段，项目计划书中对工程的估价往往较不准确。首先，房地产开发的工程量不定，对工程量的估算只能依据以往的经验进行评判，在投资决策阶段对方案进行分析和确定，由于房地产开发在不同地域的不同的功能性，工程量的大小也各不相同。其次，由于大型建设企业大都使用招投标模式，以中标为目的，为了避免责任，合同的相关内容较为模糊，导致后期施工时发现成本被动提高。

2.2设计阶段中出现的问题

在对工程进行管理时，在工程的设计阶段是管理的关键阶段，但管理的难度较大。导致这一阶段较难进行控制的主要原因有以下三个方面:（1）不结合实际，方案设计不科学。在房地产开发的设计阶段，没有对所属地区的各项地质条件进行勘察了解，不提前做好相关的勘察工作，在方案设计好之后才去当地考察;设计漏项太多，一方面，重新设计会造成时间和人力的浪费，另一方面，也造成了资金的浪费，不利于房地产的控制。（2）在设计方案上没有体现控制的相关理念。对房地产开发项目进行方案设计时，在人员数目、材料数量、机械设备等方面，没有做到贯彻管理的理念，方案设计者没有全局观念，只是片面关注建筑设计的细节，而忽略从房地产整体的成本角度对房地产开发项目做好控制。如我曾参与开发建设的某商业广场项目，由于第一次接触loft产品，设计人员对该产品的墙体保温设计内外保温两道工序，结合工程所在地区的实际气候情况，是完全不需要内外保温，二者选其一即可，这种设计方案的不科学将会大大的增加开发成本。（3）施工图纸滞后。由于开发周转的需要，房开公司往往在不具备招标条件下启动招标程序，招标所用图纸与施工所用图纸不一致，这种情况对工程的控制极为不利，同时也人为的增加了其他相关部门的工作量。

2.3施工阶段中出现的问题

施工阶段主要是实施计划方案，这个阶段出现的问题主要可以分为以下几个方面。第一，设计阶段出现的问题在施工阶段延续。由于设计方案的不合理，导致施工中材料、人力等各项资源的滥用或浪费，导致建设成本的增加。第二，施工阶段本身出现了问题，施工建设过程中不可预知性较强，外界各项因素的变化会导致房地产开发工程的发生变化。

3.加强房地产开发控制的建议

3.1对房地产项目投资决策阶段的造价控制分析

（1）做好市场调研。做好市场调研，编写投资估算。投资成本估算主要包括以下五个要点：一是明确市场定位；二是对投资的成本和费用的可行性分析；三是看投资回报是否符合前期预计要求；四是合理科学的资源配置；五是是否可以能够有效控制投资风险。

（2）进行土地测算。投资估算的准确性对整个项目的具有控制作用，直接影响可行性研究工作的质量和经济评价结果，直接关联到施工图的编制和下阶段设计概算，对建设项目的资金筹措也有直接影响。

（3）做好项目投资的合理决策。一个合理的投资决策应该包括以下四方面的内容：一是根据市场调查结果提出既满足消费者需求又可以获得较高利润的投资方案；二是依据现有的调查资料和相关研究方法，对建设项目的投资数额进行准确的投资估算；三是依据科学严谨的策划报告书，对拟投资项目的市场需求、风险分析、设计方案、建设标准、财务评价和成本目标等进行科学分析和研究，决定决策的可行性；四是在实施项目后，系统准确地估算建设项目的工程。

3.2对房地产项目设计阶段进行造价控制

（1）择优选择设计方案。一个最佳的设计方案，应该具有以下特征：第一，规模必须恰当合理；第二，应该选择既经济适用又科学合理的生产工艺和机器设备，以提高生产效率，达到控制成本的目的；第三，既要符合国家工业布局总体规划和地方规划，还要符合靠近原料、燃料和消费地的布局原则；第四，其建设标准水平除符合我国目前的经济发展水平，还要根据不同地区、不同等级、不同规模和不同功能进行具体地合理确定。

（2）设计阶段的控制。设计阶段，可以通过采用设计监理、推行标准化设计和控制设计变更等三方面措施来实行控制，其工作主要是在施工图设计阶段。设计监理工作的重点是检查施工图是否符合国家的相关法规和标准，设备的选择、新材料和新技术的应用是否科学合理以及是否按照初步设计的方案进行设计等等。其次，推行标准化设计，保证工程质量。再次，设计变更直接影响工程建设的成本，变更发生在早期，就只需要修改图纸，但发生在施工过程中，因变更产生的成本就会很大。因此，应在影响较小的设计阶段尽量将变更控制。

3.3施工阶段加强管理

施工阶段是整个房地产建设的比较重要的组成部分，也是影响工程控制的关键部分，因为这部分涉及方面比较多，费用花销也比较多，而且也属于动态，所以针对下面几个方面进行分析：

（1）根据建设工程的实际情况制定出相应的目标，并与实际工程中的目标进行比较，查明原因，以便采取有效的措施。

（2）地区性和市场性因素导致施工材料价格的变化必对工程带来很大影响，施工材料的价格占整个工程的很大一部分，是建筑工程必备的因素，所以必须对施工材料进行严格的检查试验，在保证材料的质量的同时严格地控制好价格，以便减少工程。

（3）建筑施工方案的合理性直接影响工程的准确性。所以，施工单位一定要建立合理的施工方案，科学的组织施工，选择最优的施工方案，达到自愿的优化配置，以控制好工程。

3.4竣工结算阶段

项目的成本已经发生，对于房地产开发阶段的竣工结算阶段重在全面审核：要求施工单位提供完整的工程竣工资料及工程结算书；审核竣工图、联系单、设计变更单、签证单等资料是否属实；审核编制依据是否合理；仔细核对工程量是否计算准确；审核单价的计取是否正确；审核各种取费的费率和规费税金是否正确。施工单位通常会在结算送审时超报、冒报，所以一定要审核仔细。

结束语

在房地产的造价管理中，其涉及的内容较多，实践较长、工程量较大，因此掌握起来有很大的困难。所以在实际的过程中，落实每一阶段的造价控制，从而促进房地产事业的发展。

参考文献：

[1]蔡良福.初探房地产建设工程造价控制内容与措施[J].福建建材,2014,08:109-110.

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关键词：房地产开发项目；景观设计；特点；趋势；小品设计

中图分类号：TU972文章标识码：A

一、房地产开发项目景观设计的特点

在进行房地产开发项目景观设计时应根据不同场所的不同建筑功能进行设计，设计过程中还应该综合当地的历史文化、地域特点、自然环境、人文因素等多方面的内容。一般来说，房地产开发项目的景观设计具有下述特点：

1.1、限制性特点

房地产开发项目景观设计时具有限制性特点，这是因为在景观设计过程中，应严格按照相关的标准、规范进行设计，相关的指标必须达到要求，比如说绿化率指标、消防登高面、车位指标、消防车道、地面规划等都需要达到要求，因此景观设计具有限制性特点。

1.2、复杂性特点

房地产开发项目景观设计时具有复杂性特点，景观设计需要综合考虑到设计的条件、范围以及室外管网等等，会存在许多交叉的界面，在进行景观设计时就要有效的处理这些专业之间的关系，才能确保景观设计的可行性，因此景观设计具有复杂性特点。

1.3、针对性特点

房地产开发项目景观设计时具有针对性特点，这是因为景观设计需要根据具体的房地产开发项目进行合理的策划、定位，并且要对开放项目所针对的客户全体以及建筑产品的特点进行综合性的考虑，之后进行具有针对性的设计，确保房地产开发项目的景观设计与客户的要求以及项目的特点保持一致。因此景观设计具有针对性特点。

1.4、独特性特点

房地产开发项目景观设计时具有独特性特点，这是因为在进行景观设计时需要根据不同的建筑空间、场地特点、建筑风格设计出独具特色、别具一格的景观，是之成为房地产开发项目的点睛之笔，因此景观设计具有独特性特点。

二、房地产项目景观的各阶段设计

2.1、总体环境布局优化阶段

景观设计在总体环境布局优化阶段需要对项目周围的环境、地理条件、道路交通、建筑规划的指标等因素进行分析。在前期的规划阶段就应开始从项目的景观规划的角度提出对总体环境布局的优化策略，确保景观设计和房地产开发项目的建筑风格保持一致[1]。

2.2、概念方案设计阶段

房地产开发项目的景观设计应该符合项目整体概念方案的要求。在进行景观设计之前应该对目标客户的需求进行考察并将其融合到景观设计中，是指成为该项目的红叶子。

2.3、方案设计阶段

方案设计阶段应在建筑空间关系以及整体布局的基础上进行景观设计，并确保其使用功能。设计过程中还需要协调好场地空间关系以及功能布置之间的关系[2]。房地产开发项目的景观设计应该遵循少硬景多软景的原则，有效控制软硬境的比例，最好控制在7:3左右。

三、房地产开发项目景观设计的发展

3.1、房地产开发项目景观设计应向着专业化方向发展

设计过程中采用专业化的设计理念和设计流程进行辅助设计。房地产开发项目景观建筑设计过程中已经逐步兴起了房地产开发项目景观辅助设计并受到了人们的青睐。房地产开发项目景观设计趋于专业化发展，比如说智能系统的使用、室内装饰以及室外环境设计都采用了高科技的智能技术，使得建筑更加人性化、现代化、安全化。

3.2、房地产开发项目景观设计应向着绿色化的方向发展

为了迎合绿色环保的理念，建筑设计也将房地产开发项目景观小区的绿地率不断提高，并且在进行房地产开发项目景观设计时与房地产开发项目建筑设计完美结合，使得小区的绿化水平进一步提高，小区的环境质量大幅度提升[3]。并且房地产开发项目景观设计已经在逐步满足人们对一梯一户的需求。

3.3、房地产开发项目景观设计应向着策划设计的方向发展

房地产开发项目景观建筑设计已经住不成单纯的技术设计向策划设计的方向发展开来，也就是说将房地产开发项目景观设计看做是动态的设计过程，应该根据市场需求、迎合消费者心理等方面进行房地产开发项目景观设计。并且房地产开发项目景观设计逐步走向市场化，使得房地产开发项目景观设计充满活力。

3.4、房地产开发项目景观设计应向着精品化的方向发展

房地产开发项目景观设计应采用更加精细化的设计手段。精品设计将是设计单位的核心竞争力，也将会带来较高的经济效益。精品房地产开发项目景观设计一方面展现了房地产开发项目景观的自身的价值，另一方面也体现了房地产开发项目景观设计自身的价值，精品房地产开发项目景观设计将会改变人们的生活品质，创造更美好的生活环境。

四、房地产开发项目小品建筑设计方法

4.1、小品的规划设计还应该做到实用性、人性化、观赏性的完美结合。因此在进行房地产开发项目小品的建筑设计时应不断提高设计人员的责任意识，并要求合理的协调环境效益、经济效益和社会效益三者之间的关系，最大限度的保护生态自然环境，并与当地的地域文化和历史背景有机结合起来。只有这样，才能保证园林的景观与周围的环境相协调、保持一致，充满自然魅力和亲和力[4]。

4.2、房地产开发项目小品的建筑设计不能局限于表面的美观还应该提升小品的文化内涵。这就要在设计时进行巧妙的立意，并且应赋予小品一定的文化内涵，除此之外，还应将小品的在园林的局部空间上营造主体的美感。再者，房地产开发项目小品建筑设计应与当地的玩呢哈相结合，不仅能够体现地域文化特色还能提升园林的文化内涵和艺术品位。使得房地产开发项目能够代表城市文化，成为城市的象征性、代表性建筑。

4.3、在进行房地产开发项目小品设计时应该选择合适的材料，优质的材料能够提升小品的品质，还能做好整个园林景观的陪衬，设计过程中还应注意小品的重量，将小品的比重做好合理的配置，并与园林的丛林、花草、雕塑、小路等协调好，发挥最大最好的景观效果。经济的快速发展带来了各种各样的建筑材料，在进行房地产开发项目小品设计时应该尽可能的使用节能环保材料，并根据实际情况选择合适的节能环保材料。但是考虑到天然材料的价格较高可以使用贴近自然的仿造材料。来迎合环境的美观。除此之外，还应尽量使用可回收利用的材料来降低对环境的污染，再者应该选择容易清洗的建筑材料，尽量不使用在清洗过程中容易腐蚀的材料。

4.4、房地产开发项目小品建筑设计时还应该遵循经济性原则，根据现有的技术水平、施工工艺、建筑材料选择最合理、经济性的设计方案，确保小品的设计能够彰显其核心价值，并且能够起到指引人们行为的作用。再次，在进行小品设计时考虑到小品的功能性要求，应该坚持以人为本的设计理念。比如说在进行座椅的设计过程中，除了要保证座椅的设计风格与园林景观风格相一致之外，还应该根据座椅的位置进行合理的调整，比如说在广场中的座椅可以设计为圆柱形的，应确保线条的光滑，座椅的光滑。在人流量较大的路边，座椅应该设计成宽大舒服，在树林下的座椅可以提升其文化内涵，设计成木制的或者是摇篮时的来满足人们美的享受和心灵的体验。

五、结束语

景观设计使得房地产开发项目具有了园林般美好的意境，创造出了一种别有洞天、曲径通幽处，禅房花木深的氛围。优秀的景观设计可以大幅度提升房地产开发项目的品质，成造出优美的居住氛围。

参考文献：

[1]苏坤坪.浅谈绿地的场地设计、雨水利用与景观――结合厦门石塘立交桥绿地的景观设计[J].建筑与文化,2008,07:111-115.

[2]尹欣.用专家的声音唤醒房地产精品时代恒大旗下新开发项目金碧海岸花园的景观设计接受专家评审[J].房地产导刊,2005,Z1:108.

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关键词：房地产；设计管理；品质要求；分析

1 房地产开发前期项目策划和设计的重要性

现今房产开发企业都非常重视项目的前期策划和市场定位。房地产开发项目设计阶段的管理有着与众不同的特殊性。其一是设计的成果是由规划设计院完成的，其二是房地产项目公司设计管理人员在设计过程中完成协调、监控和沟通的作用。所以在房地产开发项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得该房地产项目设计成功的根本保证。然而对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的综合性开发项目而言，市场策划和设计创意方面主导性作用更为明显。设计策划阶段应站在城市长期发展的高度，在人居环境的品质、建筑艺术创作的品味、建材和技术的运用上投入足够的精力，避免急功近利的心态，更不能将成功的案例拿来照搬照抄，不论是出售的物业还是持有的物业，都应该视其为不可逆转、需持久经营和不断保值增值的物业，才能引导设计师创造出有艺术内涵、有科技水准的作品。房地产开发项目是百年大计、涉及民生，一定要在决策初期投入足够力量的市场调研、策划和多方案设计比较，尽可能使所开发的物业，目标和成果的定位准确，有较高的价值体现，这也是房地产企业永续发展所需要的品牌创建之路，也是在激烈市场竞争中立于不败之地的关键所在。

2 规划设计创新产品研发

在当今的房地产开发过程中，建筑设计在某种意义上就是建筑产品的研发，它是艺术创作和科学技术的结合。房产开发具有很强的地域性，不同地点、民俗文化、生活习惯和不同性质的建筑从内容到外表形态都不同，因此需要完整细致的综合策划。以住宅项目为例，在通过大量的调研确定了购房客户目标定位和价格定位的情况下，首先要研究建筑功能如何满足使用者的基本需求，并进一步开发它的附加价值，然后研究城市规划和特定的社会历史文化环境，调研周边的生态环境，从而确定建筑的形态、外立面设计的艺术创作风格走向，创造出富有文化内涵，并与城市环境相和谐的优秀作品。对商业、办公地产的开发，前期营销策划更为专业，设计规划需要与相关专业策划机构共同研究开发策略和确定目标消费人群，继而研究办公空间、商业业态、组合关系和商家定位，在这些研究工作的基础上，才能对设计单位提出较为明确的方案设计要求。在方案设计过程中，从空间的利用、平面的布置、动线的安排、面积的分配到公共空间的设施布置，奠定设计的方向，从而完成融实用性、合理性、品质化为一体的公共建筑。当今低碳、环保、绿色等概念日益成为时代的主题，在设计过程中除了要履行好各专业规范要求的环保节能指标外，更应该主动创新，研究提升产品的技术含量，努力营造出绿色环保的人居环境。

3 项目设计阶段的技术性要求

3.1 项目设计进行阶段

房地产开发过程中，开发项目在设计阶段，项目的沟通管理是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计能沿着正确的方向有序地发展，沟通是多层面和多方式的，在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通，与设计公司沟通，与政府部门沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要特别注重建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可通过不同方式由团队成员和项目公司工作人员共享。

3.2 确定设计方向的完整

在开发项目前期策划阶段，通过销售及市场策划机构确定消费目标，收集开发区域地形、地貌和土地招标中的规划设计条件等多方面的基础资料，编制设计任务书，将项目的开发意图、策略、实用功能要求完整、清晰地传达给设计单位，最终使设计成果符合既定的销售市场定位。

3.3 确定设计周期

设计周期的长短直接影响到项目开盘时间，如何做到既合理缩短设计周期，又保持项目品质，是公司设计管理的关键点之一，这要求项目前期准备充分，梳理好公司产品线，扩大产品和管理的复制性，市场调查的长期研究和积累充分；设计阶段管理程序优化，主要方法是各分项设计交叉进行。

3.4 选择确定设计公司

一般规模较大的开发项目设计，不仅包含规划和建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计、暖通设计、节能环保设计、人防设计、智能化设计，还包含室内精装修设计、景观绿化设计，有的项目还需要专门进行标识系统设计、建筑立面照明设计、玻璃幕墙设计、艺术品和家居用品设计等，还有各类招标项目的技术评审等配合工作。如此繁杂的设计管理工作，必须清晰的明确全部设计内容，将根据项目的开发计划，分解成不同的工作节点，对每个设计节点明确内容、要求、目标、时间，对每项涉及内容都要选择好相匹配的设计公司和设计团队，在项目整体开发过程中有序的落实完成。

3.5 评审确认各设计阶段的成果

设计工作是一个循序渐进的过程，因此各阶段设计成果应予以评审和确认。在方案阶段，应对建筑形体、风格、朝向、位置、间距、高度、退界、结构基本形式、主要出入口、平面交通组织、绿化环境布置、建筑面积等基本设计要素予以充分讨论、评审、确认。在扩初阶段，建筑专业除了统筹结构和机电各专业外，还应详细研究建筑各个细部和材料，地基处理或基础形式比较，建筑主体结构形式和构件尺度控制等，机电专业对系统进行技术比较和经济论证，以及主要设备及管线的布置等。在施工图阶段，检查和评审各类工种的技术要求的落实程度，核对各专业图纸的设计深度、准确性、完整性。

4 项目设计阶段的成本控制要求

4.1 成本控制的重要环节阶段

建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和环节，建筑项目设计分成三个阶段：方案阶段、扩初阶段和施工图阶段，在每个阶段形成文件时应及时由造价控制部门编制相应的概算、预算，供设计管理部门及时地进行细化并分散到各专业分项中。要研究材料和施工条件等进行多方案经济比较，尤其是外立面材料与造型的选择，从而降低每个构件的造价。而在机电系统选型时不仅要考虑到初期投资，还要考虑运行成本和设备维护费用，因此需要进行综合技术经济评估，一定要正确处理好建筑艺术、技术先进与经济合理之间的对立统一关系。

4.2 房地产开发因素涉及到一个综合经营的过程缺一不可

房地产项目的开发是一个融技术、管理、经济等诸多因素于一体的综合经营过程，每个环节都相扣、缺一不可，设计管理工作贯穿在项目的前期定位、中期建设、后期营销运营的整个过程中，它的作用无容置疑。从某种意义上说它还不仅仅是一项技术性管理工作，更应该是一项引领性综合类管理工作，它将艺术、技术、经济融合在一起，所以它既要求见多识广，又要求技术过硬，更需要综合协调能力，并需要不断地吸收新的理念、新的技术，不断地积累和总结。

4.3 项目方案设计阶段注重风险的把控

在房地产开发项目方案设计阶段同时要对项目风险进行管理和控制。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短的话往往会造成结果与期望值相差甚大，或者是最初成果无法深化等。在方案决策过程中对技术的选用也存在诸多的风险。只要项目公司有项目风险意识，对项目作风险定性分析，就可以做到预防在先。从而使设计阶段和后续施工工作进行顺利。

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【关键词】房地产项目；房地产开发；质量控制

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是从策划到竣工验收交付使用各阶段的组织者、实施者。房地产开发商对其项目设计管理的质量控制是否有效，直接关系到房地产项目的质量好坏、工期长短、是否能获得预期利润等方面。

1 房地产开发项目前期工作阶段

房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等，是整个开发项目的基础，其质量高低对后阶段工作有着重大影响。主要办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度。通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。不论是开发企业自行编制还是聘请项目咨询公司提供的相关报告资料，均要求报告资料提供方组织本项目人员对其工作成果先进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，该成果才能提交给开发企业，由开发企业组织有关专家对该成果进行评审与完善，形成相应记录文件，以提高投资效益。在进行有效的市场调查基础上，开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本顶测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本、目标利润具有可预见性和可控性。

2 房地产开发项目设计阶段

项目设计阶段是开发项目进行质量管理与控制成本，实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说，设计费只占项目总投资的约1%，但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设及两个阶段，两阶段设计是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，它可以确定具体的技术经济指标，每一项指标直接关系到项目的开发成本与质量。整个设计阶段既要将目标进一步优化，又要具体分解目标成本井进行落实。

2.1 方案设计阶段。在房地产项目建设中，前期的可行性研究报告、市场调查、建设项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。根据一些经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，设计前，对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出审批方案。

2.2 施工图设计阶段是工程成本控制的关键。设计过程中，有些设计人员只注重设计质量和设计期限，没有过多的考虑设计对成本的重大影响。当施工图设计完成，开发企业要专门组织专业技术管理人员细致地审查。主要是：在满足抗震及安全功能的前提下，建筑结构形式是否根据建筑体量尽量采用成本较低的结构形式；基础结构形式的选用是否依靠真实的地勘资料，认真选择持力层；配筋和截面是否存在不进行单独计算，统一配筋，浪费建材资源的现象；厨、卫间管道布局的设计是否没有过多考虑，只按标准图集套用的情况；安全系数取值是否偏大；结构是否按取大值的方式进行统一标示等等。开发企业对施工图中存在影响工程质量、成本的问题应及时与设计人员沟通并更正，避免不必要的浪费及损失。

2.3 开发企业要严格掌握工程招标条件，认真编制标底和标书，做好评标定标工作。开发企业尽量自行编制标底，保证其质量，把标底控制在合理造价的下限，反复审查造价水平的合理性。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用尽量包死，少留或不留活口。严格按现行的招投标程序办事，确保严密性与公正性，以选择优秀的施工队伍，从源头阻止不符合条件的施工企业进入。

2.4 中标后合同各项条款的内容必须严密、实际、细致。特别是违约、索赔和争议条款，形成操作性强的合同文本，为以后争议的解决奠定基础。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。开发企业相关人员都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的惯例和有关规范，各尽其责。开发企业项目责任人员应正确预测施工过程中可能出现的索赔因素，对索赔具有前瞻性，有效避免过多索赔事件的发生。

3 房地产开发项目实施阶段

在项目施工阶段，虽然影响项目投资可能性小，但是项目要投入建设资金，浪费投资可能性大，开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在：

3.1 实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。开发企业应牢固树立管理人员的经济观念，培养他们实事求是的办事作风，让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现施工图设计错误或不合理时，在确认的情况下根据其节约效益给予适当奖励。严格督促施工方按图施工，如发现不按图纸施工，管理人员要及时纠正并令其返工。

3.2 实行样板制。为强化工程质量事前预控，确保建设工程质量，根据工程质量保证体系内容加以细化，并且针对前期的基础工程提出样板制，工程样板制是指在任何一个分项工程正式开工前，必须先做样板。一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥或使项目无法继续下去。严禁通过设计变更扩大建设规模，增加建设内容。认真处理必须发生的设计变更，涉及到费用增减的设计变更，必须三方即设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。

3.3 严格按施工工艺（或施工程序）施工。根据对影响工程质量的关键特点，关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则，并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反馈系统，形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息，客观地提取产品的质量数据，为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。

3.4 严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合，现场签证随做随签，且应达到量化要求。签证单上的字迹清楚，签证内容要与实际相符，不能超过签证范围。

3.5 控制进场材料的质量与成本。开发企业对工程所用的大宗主要材料进行统一招标和购进，多方验收，减少材料在使用前的多余环节，做好材料抽检工作，将质量不合格的材料不采用原则落到实处。严格控制材料代用。

3.6 严把隐蔽项目的验收关。特别是主要隐蔽项目，开发企业应按程序与行业的要求验收。关键隐蔽点要求标明项目、被隐蔽部位、工艺和质量完成情况。如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明尺寸，附上简图，最好能保留摄像资料，切实做到上道工序达不到要求下道工序不开工。

3.7 执行质量三级检验制度。生产班组做好施工原始资料记录工作和质量自检工作，施工员和质量员负责检查复核，并按《过程检验和试验控制程序》进行检验、试验。对于属于隐蔽工程部分，施工员及质量员必须跟班作业，及时处理、解决问题，及时做好隐蔽工程、中间验收等签证工作，严格保证隐蔽工程安装质量。

4 房地产开发项目竣工结算阶段

开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书，即监理公司初审，项目部门复审，开发企业终审。这既可互相监督又能保证结算的准确性。结算完成后，开发企业应及时做好项目的开发评价工作，主要是：前期费用成本分析，策划营销成本分析，建安成本分析，收益分析及项目性体的财务成本分析，对项目各分部分项和性体进行质量分析。其目的一方面总结开发项目的成败得失，吸取经验教训；另一方面可以取得一些经验数据和技术经济指标，为以后的开发项目提供成本控制与质量管理方面的参考依据。

5 结束语

房地产项目管理融合了项目管理实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。而在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本，提高开发项目的经济效益。

参考文献

[1]李滔.对房地产开发各个阶段管理方法的阐述[J]. 广东科技, 2006,(03)

[2]刘. 浅谈房地产开发项目建设管理[J]. 黑龙江科技信息, 2003,(07)

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[关键词]房地产企业　开发项目　成本控制

一.房地产开发项目中成本构成

房地产开放项目中的成本费用构成比较广泛，涉及的领域较多，包括环境、技术、管理等。一般而言，包括以下内容：

1.土地费用

在我国土地是一种稀缺性资源，在市场交易中是有价值的。因此，房地产开发企业开发项目所需要的土地必须支付相应的费用。土地费用主要包括城镇土地出让金、土地征用费和拆迁安置补偿费用等。企业取得土地的方式主要有：协议、拍卖、招标这三种出让方式。

2.前期工程安装费用

前期工程安装费用是指房屋在开发前所支付的费用，包括前期规划设计费、建筑安装工程费、市政公共设施费用(基础设施和配套设施费用)。这一部分在企业的开发项目成本构成中属于较高的一部分。

3.管理费用

管理费用主要指房地产企业为使开发项目的经营活动正常运行所发生的费用，包括管理人员的工资、办公费用、保险费用、教育经费等，该费用在房地产开发企业中所占的比例较小。

4.贷款利息

可以说几乎全部的房地产开发企业的项目都具有周期较长、投资额较大的特点。而自有自己的不足使得企业需要向金融机构筹集资金，相应的也要按时向金融机构支付利息。这部分费用的大小与企业所借款的金额、该开发项目的大小有关。

5.税费

房地产开发企业的税费主要包括两个方面：一方面是税收。与该行业有关的税收主要包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、企业所得税、契税、营业税、城建与教育附加费、印花税等；另一方面是类似于行政性的费用，主要是当地政府部门向房地产开发企业所收取的费用，包括征地管理费、市政配套费、开放管理费、商品房交易费等等。税费在房地产开发成本中所占的费用大约在20％左右。-

二.成本控制实施步骤中的控制要点

房地产项目开发通常包括四个阶段，即立项、规划涉及、施工建设、市场营销四个阶段，不同阶段发生的成本费用也不尽相同，与此相对的，成本控制的关键点也不相同。只有抓住各个阶段的成本关键点并对其进行控制，该项目开发所发生的成本才可能达到最小化，企业获利的空间也相应变大。

1.立项阶段

，

立项阶段在整个项目开发中所占的费用比重很小，大约在1％左右，但是对整个成本控制的影响却达到60％70％，可见在立项阶段成本控制的重要性。该阶段发生的成本主要包括土地出让金、拆迁补偿费、可行性研究费用、市政配套费用等。立项阶段要考察的重点是该项目的投资环境、地理位置、交通条件、经济技术指标等。对于土地方面发生的综合费用，企业可以选择目前市场价值不大但是未来升值空间较大的地皮，这样未来产生的现金流量将远远大约支付的成本；对于可行性研究，企业尽量聘请专业的投资咨询机构，尽管费用方面可能大于普通的投资机构，但是获得的报告准确度也相对高一些；至于其他的配套费用，房地产企业应该尽量争取国家或该地区的一些优惠政策，或者推迟缴纳，获得递延收益。

2.规划设计阶段

房地产开发项目的规划设计阶段其实就是把管理层的决策意图及前期工作中的想法进行全面的规划和描述的阶段，是整个成本控制的关键阶段，规划设计的合理与否，决定着整个成本的控制。该阶段主要包括方案设计、施工设计、材料采购、环境设计等，当然，在设计时要明确市政规划的情况。方案设计时一定要考虑到可能某些地方发生变动时的预备方案，这样才能有备无患；施工图设计主要就是严格按着之前的预算及设计图的描述，按照相关部门的意见。尽可能的完善图纸；材料采购时要进行多家供应商比较，选择各方面都成熟的材料和设备；市政设计及环境设计就是要求房地产开发企业要及时与政府进行沟通和合作，提升周边社区的环境。在整个规划设计阶段，要提倡“节俭”意识，反对浪费，反对重视技术、轻经济、设计保守等现象。

3.施工建设阶段

该阶段就是将设计图纸变成现实的、成型的建筑产品。这一阶段在质量、期限等方面表现额尤其重要。在该阶段房地产企业控制成本的方法主要就是在施工时采用先进的施工设备、科学的施工方案及物美价廉的材料等。施工建设阶段的控制要点主要是招标文件、施工单位、供应商的选择、图纸设计的审查等。招标文件主要就是房地产企业在项目招标时的文件要通俗易懂，清晰明白、信息公正公开等：材料和设备的采购可以经过比较挑选供应商，并且可以与供应商建立长期合作关系，这样可以节省成本；图纸设计的审查就是在开工前或者开工时尽量争取阶段图纸设计中存在的缺陷，尽量减少设计变更。

4.市场营销阶段

市场销售阶段就是房地产项目完成后，企业对其进行销售的过程，在这一阶段对其控制的目的就是保证房地产开发项目资金的回收、达到设定的盈利目标。这一阶段的成本控制要点主要在销售广告、销售人员的工资、销售活动等。营销广告及营销活动是这一阶段的重点。房地产开发企业要想将商品房等在市场上进行销售，就需要通过广告和一系列的活动让大众了解知道该开发项目。其需要确定广告的方式、目的等从而锁定潜在的顾客。

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一、税收筹划的基本理论

1.税收契约理论

契约理论是20 世纪30 年代以来形成的一种企业理论。契约理论认为企业是由投资人、所有人、经历金额贷款人之间订立的一系列契约组成的集合体，契约各方的目标都是追求自身效用的最大化。契约理论包括完全契约和不完全契约。完全契约指契约双方都能完全预见到契约内可能发生的重要事情，愿意遵守双方所签订的契约，当契约双方对契约条款产生争议时，第三方可以强制执行。不完全契约是由于个人的有限理性，外在环境的复杂性、不确定性，信息的不对称性和不完整性，契约当事人或契约的仲裁者无法证实或观察这一切。税收的本质是一种契约关系，税收政策是政府和纳税人之间通过博弈达成的均衡契约。因此，税收筹划一定要在符合税收契约的前提下才能进行。然而，由于经济活动的多样性，政府在制定税收契约的时候不可能面面俱到，难免存在税收漏洞和税收空白。但是，企业完全采取灵活的经营策略，这也决定了企业是可以在税收契约的范围内进行一定的税收筹划。

2.房地产开发企业的主要开发流程

房地产开发的首要步骤是要选取项目，确定开发对象。在这个环节，房地产开发企业应该取得由政府城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证。

项目确定开发之后，就要获取建设项目所用土地。目前土地使用权的获得一般是采用招标的方式。但是也可以采用其他不同的获取方式。如可以采用企业合作开发、公司合并、股权收购等不同的方式。不同的土地获得方式会对企业的财务产生非常重要的影响，同时也是适应不同的税收政策。

有了前两项工作的铺垫，房地产企业需要正式着手项目的具体规划设计工作和相关资质的取得以及资金的筹集工作。房地产开发企业首先要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件以获取《规划设计条件通知书》，房地产委托有规划资质的单位依据上述通知书来进行方案设计。方案设计主要是用来确定建筑物的平面布局、空间尺度以及建筑结构。设计完毕提交城市规划行政管理部门审查并核发建设用地规划许可证。后续再进行进一步的详细方案设计。同时不能忘记资金的筹集工作，即企业的融资工作。常见的融资方式主要包括银行借款、发行债券、发行股票等融资方式。同时，房地产开发企业也可以采取期房销售的方式筹集资金。

在前述准备做好后，房地产开发企业正式进入非常核心的环节――建设施工环节。在具体的施工中，房地产开发企业可以是请公司以外的建筑公司进行施工，也可以是自行成立建筑公司进行。这些不同的安排都会使用不同的会计和税收政策。前文谈及商品房预售的问题，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售是当今房地产企业最为盛行的一种经营方式，同时也是一条重要的筹资渠道，预售房地产可以用客户的资金建房，同时也完成了房屋销售工作，即售房又筹资，资金来源既无息又安全。

当然，最终房地产的销售策略也会影响到房地产企业的盈利状况，同时也会带来不同的会计及税务处理。可谓各个环节都有税收合理筹划的可行性存在。

二、房地产开发企业各环节税收筹划政策建议

1.土地取得环节

通过对房地产开发企业取得土地的最常见的三种形式即：直接购买、合作建房和接受以土地使用权投资入股的分析。直接购买土地使用权的优点是：房地产开发企业容易保证对房地产企业的控制权，不容易稀释股权；直接购买土地使用权交易简单，便于土地使用权交易双方操作。但是，直接购买土地使用权也存在其固有的缺点，而这些恰恰是另外两种方式的优点所在：不必直接支付购置成本，会在一定程度上减轻企业的资金压力；可以很好的解决企业建成房屋的销售问题，便于节约销售费用，畅通销售渠道。所以，在房地产开发企业的初创时期，可以采用合作建房或接受土地使用权投资入股的方式获得土地使用权。但是房地产开发企业在盈利能力日益增强的繁荣发展时期，可以采用直接购买土地使用权的方式，一方面在这个发展阶段，企业具有较强的资金技术实力，另一方面，合作建房和接受土地使用权投资入股的方式容易稀释企业股权。

2.前期准备环节

在房地产开发的前期准备环节，房地产企业需要做好拆迁安置和融资准备。针对房地产企业选择拆迁补偿方式时，需要考虑诸多因素，如被拆迁户的求偿意愿，应和被拆迁户做好沟通，保证前期的拆迁工作的顺利进行。即将建设的项目的市场需求度以及房地产企业的定价和盈利能力。

在选择融资手段时，保证融资方式的多样性，以确保房地产企业的资金安全。同时善于利用债务融资在进行利息抵税时的重要作用，发挥“税盾效应”应有的功能，切实降低企业税收负担。同时在利用的过程中要掌握“适度”原则，保证净经营资产净利率与税后利息率的差额是正值，以便使债务融资的优点发挥到最大。

3.工程施工环节

针对于工程开发项目采用自建销售模式还是受托代建也有不同的盈利方式、空间和税收负担。针对于销售渠道畅通、预计销售净利率比较高的模式下，自建销售带来的巨大盈利可以弥补其多样和复杂的税收成本；相反，则受托代建能给企业带来稳定的收益和较少的税收负担。企业需要结合现有的市场状况和代建机遇来确定具体采用何种盈利方式。同时，房地产开发企业还可以测算出利润均衡时的销售收入和代建费用，可以使决策更加的科学。房地产开发企业的在建设环节的相关合同的签订，对于企业的税收负担有一定的影响，根据前述分析和我国税法的有关规定，房地产开发企业在签订建设阶段的有关合同时一定要注意以下几点：（1）在签订建筑安装合同时，房地产开发企业作为建设方可以在建筑企业的指导下，自行采购设备，减少营业税的应纳税额。（2）在签订装饰劳务合同时，房地产企业提供各项材料、设备，建筑企业只提供劳务及辅料，这种做法会减少建筑企业的营业税税收负担。（3）针对于开发项目的需要分包或者借助外部设备的辅助才能完成的情况下，要权衡分包款项和设备租赁款项，并在此基础上计算各自税负，以确定在同样完成该项工程的成本和税负最优的方案。

4.完工销售及清算环节

房地产开发企业的租售选择应该注意房地产开发企业的资金实力，在房地产开发企业的资金实力比较雄厚时，可以选择一部分进行出租，一部分直接销售，这样可以获得房地产未来的增值收益。并且可以通过对于将售价、租金、税收成本的等因素包含在内的收益均衡点的测算，计算出合理的租售比例。针对房地产开发企业的出租部分房产，在签订租赁合同时要注意租金收入的合理分解。针对与房屋租赁相关的代收费用、物业管理费用通过成立物业管理公司等方式而与租金分离开来，以减轻物业管理费部分的房产税的税收负担。

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关键词：房地产；开发项目；成本控制；措施

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

房地产开发项目的成本控制就是对项目的投资决策、设计、工程承发包、工程施工以及竣工等阶段的成本实施控制，保证项目成本控制目标的实现。这是一个系统、复杂和长期的动态管理过程，工作内容特别多，所涉及的知识面非常广，需要全员参与，并综合集体智慧，才能取得较好效果，真正实现项目成本控制的目的。

一、房地产开发项目成本构成

1、前期项目费用。项目开发是一个过程，从工程勘察到项目建设一段时间发生的费用都属于前期项目费用。特别需要注意的是因项目开发而征用土地所发生的费用，如征用土地费、拆迁安置费和补偿费等，这一部分费用一般各地政府都有较为明确的标准。

2、建筑施工过程中的费用。这又可以划分为直接成本和间接成本。直接成本包括直接材料费用、直接人工费用以及其他直接费用。间接成本包括管理人员的职工薪酬、固定资产折旧费用、固定资产修理费用、办公费、基础设施费用等。基础设施费用主要指土地、房屋开发过程中所发生的水电费、通讯费、环卫设施费用等因利用基础设施而发生的费用。

3、安装费用。在开发项目达到可使用状态之前可能会发生建筑安装工程费和设备费用等。企业可以自行安装，也可以将这部分业务承包出去。如果企业自行安装，那么发生的费用和建筑施工过程中发生的费用基本相同。

4、完工后的清理费用，如使环境恢复原貌的费用。在很多情况下，很难分清楚清理费用和间接费用的区别。在这种情况下，往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果不设现场管理机构，那么不计入开发成本项目，直接计入当期损益。

5、配套设施费用。在开发项目中发生的，可计入成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如公厕、锅炉房等设施支出。

二、房地产开发项目成本控制的关键阶段

1、设计阶段的成本控制

（1） 设计方案优化

设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型、装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。（2） 实行限额设计， 有效控制造价限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计， 以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与

设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。这也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控， 因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。

（3） 前期造价分析

通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研―设计任务书―方案设计―图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时， 确定成本控制目标。还可采用定额设计的方式，在设计任务书中， 把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程，销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1 % 左右，但正是这1 % 的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。

2、房地产开发项目实施阶段成本控制

（1） 抓好施工图审核与细化

在项目建设过程中，施工图纸设计质量的好坏以及审核的水平高低，对成本控制有着直接的关系，它们对建设施工过程中，减少可变因素和不确定因素起着至关重要的作用。特别是，对施工图纸的审核与细化质量越高，在建设准备工作中针对性就越强，成本控制着力点就越准确，成本管理和控制工作就越有成效。所以，要控制好建设成本，就必须抓好房地产项目建设过程中的施工图审核与细化工作。

（2）强化工程施工招标、材料采购招标和合同管理工作

房地产企业要优选合适的施工单位和材料供应商，保证工程建设成本控制工作顺利进行。在房地产项目的建设过程中，应尽量选择公开招标方式，让符合要求的企业能充分获知工程招标信息，从而保证投标单位能最大限度响应招标书的要求，合同条款能在满足其他要求同时，最大限度地有利于建设成本控制工作。同时，在签订合同过程中，应注意合同形式的正确选择，能在合同中明确的事项一定要记入合同中，以减少可能发生的索赔，避免在工程决策和建设过程中发生争执，增加不确定因素，影响成本控制工作，突破投资预算。

（3）加强工程建设的现场管理

在项目建设施工阶段还要做的工作就是必须派合格的现场代表进驻工地，并委托一家实力较强的监理公司，加强对工程质量、工期和成本管理。只有这样，房产企业才可以及时掌握工程进度情况，协调监理、设计、施工单位的工作，强化现场监督管理，及时发现问题，协调解决，以便减少变更，并对施工过程中确实发生的变更和签证以及隐蔽工程进行认定，切实抓好现场的成本控制，保证预算计划在施工中的贯彻执行，并为结算工作打好基础。

（4）深化预算管理，严格预算制度，杜绝人为因素造成的成本上升

为切实发挥预算管理对成本控制的作用，在项目建设管理过程中，必须加强预算与施工现场检查的联系，及时发现可能发生的成本变动因素，通过管理措施，控制不必要的成本上升，提高预算的真实性和准确性，最大限度地发挥预算工作对成本控制的预警作用、辅助作用，完善项目成本控制的体系。

3、房地产开发项目竣工结算阶段

工程建设完成阶段要对项目进行竣工验收。在这个阶段，开发商应组织各相关部门、单位依据合同、图纸对工程进行详尽细致的检查，并对各项使用功能进行全面试用，对遗漏工作量或需要修补的质量缺陷及时督促承包商进行修复，以防止工程交付使用后再发生扯皮现象和产生不必要的费用。对于房地产企业负责销售的房地产项目，企业要严密关注房地产市场的变化，制定相应的销售方案，在提高销售增长率和市场占有率的同时，增强项目的回款能力，及时回笼资金。此外，对于竣工结算的项目，要对该项目产生的所有数据进行总结和分析，用这些数据来检验整个项目的盈利情况，对项目实行客观、公平的评估、评价，对照目标(计划)以及开发各环节的实际控制水平，总结经验和教训，做到奖罚分明，即按照市场的惯例，完善对相关人员激励机制。

总体说来，房地产开发项目的成本控制过程是技术和经济相结合的动态管理过程，且有较强的系统性、综合性、科学性，需要项目成本管理参与者共同努力，群策群力，充分发挥集体智慧，调动大家积极性和创造性，才能成功的进行项目成本控制，实现成本控制目标。

参考文献：

[1] 周川. 设计阶段的房地产开发项目成本控制[J]. 合作经济与科技. 2010(14)

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关键词：房地产开发；投资风险；成本控制

Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.

Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control

中图分类号：[F235.91]文献标识码：A文章编号：

引言

随着市场经济的快速发展，房地产的项目开发还有待完善。为了提高房地产投资的有效性，必须对投资风险因素进行详细分析，以有针对性地提出成本控制措施，在降低开发成本的基础上，实现房地产开发项目的经济效益最大化。

1房地产投资项目风险分析

因房地产开发行业的特殊行业性质，其行业风险具有一定的客观性、多样性与可预测性，具体包括以下几个方面：

1.1自然风险与意外风险。主要是指因自然因素与不可抗力因素对房地产在开发经营过程中所造成的不利影响，从而给开发商造成一定的经济损失。

1.2财务风险。主要是指投资者在使用财务杠杆的情况下，在扩大投资范围的同时，也给房地产投资开发造成了不确定性因素的增加，即增长的经济效益不足以偿还未来到期的债务增长。

1.3经营风险。该风险因素主要是指在投资经营决策上的失误而造成的投资风险，从而导致实际的经营状况偏离了预先设定的期望值，这种风险因素主要包括经营不善、管理水平低下等。

1.4市场风险。是因市场行情的不确定性波动给房地产投资所带来的投资风险，主要包括材料价格上涨、材料供应紧缺以及房地产市场竞争激烈等因素造成的。

1.5政策风险。主要是指政府机关有关房地产政策的变化而给投资者造成的经济损失，这种因素的产生主要是由法律手续、城市规划政策、土地政策等因素的变化而产生的。

对于以上谈到的这些风险因素，多是投资者无法控制的，但投资者可以通过减少决策失误的方式来对财务风险与经营风险进行合理控制，从而确保投资项目能获得既定的经济效益。

2房地产开发投资项目进行风险管理的有效措施

对于房地产投资项目而言，因其具有跨领域多、专业技术性强等特点，是房地产行业非常关键的经营管理活动。为降低风险给项目投资造成的影响，使企业生产获得最大的经济效益，必须采取合理的经营策略加强对风险意识的控制与管理，主要包括以下几个方面：

2.1加强风险识别

对于该环节而言，是风险管理中的关键要素，指对风险发生可能性的判断。在此过程中，应对风险性质进行科学归类，并弄清各种因素之间的关系，寻求合适的方式来进行风险识别。在具体的分析识别过程中，可运用问询法、财务报表法与现场视察法等。

2.2增强投资风险意识，完善风险管理机制

对于一些房地产开发企业而言，往往缺乏高度的风险意识，从而导致以片面的角度进行项目投资与评估。为此，应首先建立起完善的投资风险管理机制，强化投资者风险意识。对于房地产企业的管理者而言，应树立起正确的投资观念，对管家政策、投资环境、项目规划合理性、企业实际情况等诸多方面进行合理的考虑与分析，不断总结投资经验，以有效避投资风险现象的出现。值得一提的是，必须按照国家政策与地方政府相关规定进行开发，以确保房地产投资项目的合法性。

2.3转移项目投资风险，强化投资布局

为有效降低房地产开发的投资风险，可以考虑将投资项目风险进行合理转移。为此，参加项目保险是实现风险转移的一种有效途径。同时，在投资项目的布局过程中，应注重布局的合理性，针对不同的项目采取不同的投资组合方式，以在满足房地产投资合理性的同时，有效实现投资风险防范的目的。

2.4强化投资风险控制

在房地产的投资开发过程中，往往有些企业忽略了房地产行业的实际供求，从而使投资项目与市场需求出现了矛盾。因此，要避免房地产投资过程中的风险因素，就必须强化供求变化的调查与预测，对调查结果进行充分总结、分析，以在满足社会需求的同时，实现房地产投资效益的最大化。与此同时，在房地产项目开发过程中，开发商应对工期、项目指标等内容进行详细制定，并加强对项目施工过程的监督，避免因成本与质量问题而造成投资风险的产生。

3房地产投资项目在开发过程中的成本控制措施

在房地产项目投资开发过程中，在注意投资风险因素控制的同时，还应采取合理的措施，加强项目成本的控制，有效降低项目成本，增加企业经济效益。

3.1设计阶段的成本控制

3.1.1实行投招标制度，选择优秀的设计单位

在项目设计阶段，应使用建筑方案与经济方案相结合的方法，以多家竞标，组织专家进行综合评比的方式来选择设计单位，这样既能选择具有相关资质的设计单位，还能促使项目设计方案在整体布局、造型、使用功能等方面开拓创新，实现对工程造价的有效控制。笔者所参与的本项目因受到市区标办监管，必须进行进场交易。同时，根据标办要求，需通过严格的资质审核来确定最终投标单位，并且只向资格预审合格的投标方发出投标邀请。资格预审方式的运用有效简化了招投标工作量与程序，并且有效避免了对社会资源的浪费，能有效对招投标的成本进行优化。同时，笔者参与的该项目使用了合格制审查方式来确定资审合格的单位，并能根据项目的规模、结构形式等来设置必要的审查条件与附件合格条件，并最终确定合格的投标人。