房地产开发工程管理的要点范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发工程管理的要点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键字：房地产开发；成本管理；控制；项目

中图分类号：F293文献标识码： A

1.房地产开发成本管理的意义

企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意地降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。而成本控制是房地产开发企业的内功，加强成本管理有利于适应宏观经济发展的要求，可以让房企有下调房价的主动权。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

2.房地产项目成本管理存在的问题

2.1成本管理的范围过小

受计划经济的影响，房地产企业对于成本管理而言，往往只是关注生产成本如何管理，而对供应与销售的环节却未有过多的考虑，这种观念往往是达不到市场经济的要求。根据成本动因的理论来看，企业的所有成本，从生产到消费者手中的所有过程，其成本不仅仅是指制造成本，而是贯穿于产品生命周期的一切成本。所以，成本管理不仅仅是涵盖了物质产品成本，同时也涵盖了非物质产品成本，如人力资源成本、环境成本等。

2.2成本管理观念较为落后

以往的成本管理理念认为降低成本的主要手段就是节约，而按照现代成本管理的理论来看，成本降低也是有一定的极限的。在一些情况下，减少成本的费用可能会使企业效益和工程质量下降。所以，这样的成本管理是一种消极的而不是积极的成本管理。从这个意义上来说，企业不应该只是采用减少成本来达到管理成本的目的，而是要利用科技进步来提高生产率，以便获得更大的收益。

2.3成本增加，管理力度下降

如今的地价、建筑劳务、材料价格都有大幅度的上涨，而房地产生产成本也就随之上升，但很多企业存在成本管理落后、物流管理失控，严重的浪费现象，致使成本无形中大大上升了。除此之外，还会经常出现成本核算不实的现象，其一是由于核算从业人员未能从思想上引起重视，其二是企业管理者为了达到某些目的故意调节所致，企业好像是盈余，其实是在亏损，企业管理者缺乏科学的成本管理意识。所以，成本管理的力度不大，存在巨大的浪费。

3.加强成本控制管理的措施

3.1决议方案期间工程造价成本的控制

在决议方案期间，是房地产商要做工程造价成本的最为重要的期间，因而，好的策划方案书和精确的成本报价核算是房地产工程能否顺畅进行的确保。因而，要做好房地产根底材料的收集和商场研讨。房地产工程比较复杂，触及许多类别和专业，简单受许多的要素干扰，要求收集许多根底材料和做好商场研讨。在工程施工开端前，决议方案人员要安排优异的对施工地址的地质状况、大型设备以及建筑施工材料报价收购进行全方位的了解，要对周边的环境和经济开展水平做一个牢靠的剖析和研讨。为核算造价成本人员供给牢靠的数据和丰厚的材料，然后为方案单位方案好的施工方案打下良好根底。

商场研讨主要是对行将建造的项目进行可能性和可行性进行剖析，有关部门要对进行证明，对商场占有率和房地产要求做一个合理的评估；要仔细剖析研讨国家对房地产职业出台的各项规则方法，猜测将来开展的趋势，为房地产公司开展供给极好的前提条件，为全部工程项目的建造供给牢靠的依据。

其次，工程项目建造的决议方案应多方面征求意见，要采纳团体决议方案的手法，处理好当时和长远利益的联系，严格各项准则法令，防止房地产出资的盲目性，然后完结经济效益的最大化，促进房地产职业良性开展。

3.2方案期间工程造价成本的控制

方案期间是全部房地产项目进行造价成本控制的要害，在这一期间要求建筑师和方案师采纳尽可能多的技巧和方法，争取方案出最优化最文眉的方案。这就要求公司和方案人员做到以下几个方面：榜首，要严格方案方案的评定，包括根底构造、平面方案、施工图方案以及核算进程等方面，钢筋含量、混凝土含量、施工图核算和变更费用等要到达规范。第二，在具体施工安排方案上，要方案优化，不能存在赶工的表象，防止呈现过错，不然就会有很大的费事，后果不堪设想。第三，在方案变更上要依据实际状况，要多从施工方案上考虑，方案的变更会给工程造价成本添加可猜测性的难度，影响施工工期和质量，因而，方案变更要充分考虑技术、法令、经济和质量多方面要素，尽量不添加成本，掌握好这个度，既不能太高也不能太低，这对造价人员提出了更高的要求。第四，依据签定合同进行限额方案，假如方案概算超出审定的工程造价或许其他一些过错，就可以采纳以下方法：在方案进程中发现的过错，就要在不变更本来方案构思、规范和进度下进行无偿修正；在施工期间发现过错，就要依据合同采纳相应的结局方法，方案单位就要承担损失和进行补偿。方案方案不只要有极好的可行性，还要愈加合理愈加经济，这样才干极好的控制和办理工程造价的成本。

3.3招投标收购期间

招投标收购是房地产项目成本控制进程中的一个重要环节。在这个期间通常存在工程量是不是准确，评标是不是规范，是不是有不正当竞争等一系列问题存在。所以说，在这一期间，我们对设备、材料收购一定要坚持选用确保工程质量，削减收购成本的准则。材料收购货品质量好欠好，报价是不是有竞争力，将会对房地产项目的总成本，以及最终的收益都会有一定的影响。为了对收购期间的费用办理进行办理，我们要进行限额收购，并对其间显着违背办理基准的费用做出科学的剖析，一起做出科学的决议方案。

3.4施工期间工程造价成本的控制

施工期间是房地产资金投入量比较大的期间，对这一期间造价成本的具体控制和办理就显得尤为重要。

（一）加强合同管理

合同在控制与办理工程造价成本中的重要性不言而喻，从核算到结算，从付款到索赔，合同是一个很重要的依据和确保。这就要求房地产公司要有清晰的法令意识和职责意识，尽可能的剖析和总结出各施工项目的特色，签定的合同条款要全部紧密，不能呈现一丝疏忽，不能发作歧义，导致不必要的胶葛和费事。要依据合同树立相应的监督机制，清晰资金的流向，清晰具体施工细则和职责分工，从成本办理上树立资金控制系统，按合同对工程进度款进行审阅，防止腐败表象发作，防止资金失控，削减工程出资风险和资金补偿胶葛，确保工程按期顺畅的进行。

（二）对工程变更的控制

工程变更是为了非常好的完结工程项目按期竣工，而在施工进程中进行剖析、评估和改善，确保施工更安全合理。工程变更办理人员不得随意对项目进行变更，在多方考虑的状况下，要与工程造价人员密切配合，做好具体的技术鉴定和成本剖析，充分表现各自的优势，使用各方面资本，对工程变更的形成的有利和不利影响作出明确评估，在归纳各方面定见后断定是不是进行变更。工程项目变更不能违背合同的各项条款规则，必须在合同要求规模以内。变更后的报价要依据本来规则履行，假如没有本来报价，就要万确按合同要求进行合理评价，在通过各方仔细剖析研讨后，工程项目才干按变更方案进行。

（三）对施工材料报价的控制

施工材料出资在房地产施工中占有很大比重，控制好原材料报价可以极好的降低工程造价的成本，进步工程的经济效益。而影响施工原材料报价要素许多，比如运送间隔、天气状况、质量品牌、质料产地、寄存时刻等，都会使材料报价的距离很大，这种报价的动摇会对工程造价的成本发作很大的影响。这就要求造价人员要有敏锐的观察力和洞察力，对商场行情了若指掌，挑选报价适宜质量有确保的材料；要掌握商场最新动态和信息，对于不一样材料的基本状况进行分类和剖析，收集生产商和销售商的有关信息，要求最优报价和材料；要有一些固定的供货商和货品来源地，确保在施工期间材料可以源源不断地供给。只要挑选质量牢靠，报价合理的材料，才可有效控制工程造价的成本，进步工程的经济效益和赢利，确保工程施工的质量。

3.5竣工审阅期间工程造价的控制

最终的竣工期间也不能忽略对工程造价的办理，假如收官作业做欠好，还会对全部工程形成不良影响，要确保工程高质量的完结，就要仔细对待竣作业业，不得随意敷衍塞责。主管部门要安排施工单位和方案单位等进行工程质量检验，造价人员要依据合同对全部工程的出资进行决算，对财政进行盘查清点，依据施工方案图和变更的工程项目进行总结，理清各方要承担的职责和责任，调整工程核算和出资。还要导致对竣工材料办理作业的重视，按实际状况陈述工程量和工程造价，不得隐秘虚报，要合理分配竣工中所需费用，仔细照实的核算成本，一起要防止坏账死账表象，确保工程款准时回收；加强工程收尾作业监督力度，准时完结竣工，不得拖拖拉拉，防止人力物力财力的浪费，要活跃表现检验审阅监督作用，加强竣工期间各项资金办理，不断总结经验，为今后的施工供给学习和协助。

4.结束语

房地产项目的开发是一个复杂的系统工程，单靠自觉是不够的。必须建立一个强有力的、实时参与的监督机构在重大决策、人事任免、合同签订、资金使用等环节，按既定的制度和目标实行监督管理，以确保各项制度和目标的严肃性。

参考文献：

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关键字： 房地产开发项目管理

中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：

Abstract: After the reform and opening up, China's rapid economic development, people's living standard has gradually increased; living conditions have been greatly improved. In order to adapt to the modern residence requirements, the real estate industry to speed up the pace of development. Project management in real estate development on engineering quality and economic benefits rise has important influence. Pay attention to project management link, improve the quality of modern enterprise is an important issue. Real estate project management mainly refers to the real estate project design into entity process management, including cost control, quality control, progress control management and technical support management and other elements. Mainly through the analysis of the real estate project management and general project management difference, This paper put forward the basic measures of real estate project management an important role of the project management in real estate development.

Keywords: real estate development project management

一、 房地产开发管理体制

房地产开发管理是指房地产开发企业为了较为顺利完成工程项目的投资，对开发项目人员、公司财务、工程管理、销售管理以及后勤部门进行组织和管理，这也是开发企业实现规划管理和施工以及物业管理的前提。其中企业工程部主要是代表开发商对整个工程项目的建设进行管理，主要的内容包括与施工单位协调沟通、施工质量、进度和安全控制、合同管理、结构设计变更、报价和工程原材料采购以及库存进行管理。企业财务部主要负责企业的资金管理‘并且定期制作企业财务状况及经营成果的报表，主要包括建立工程项目的融资计划，施工单位的工程款结算以及企业营业费用结算。销售部门主要是负责企业开发产品的销售，主要包括销售方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。房地产开发管理的目的以及原则就是要整合企业物力、财力、人力，从而建立一系列的科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，开发出受市场欢迎的产品，房地产开发管理的重点企业的内部经营，核心是工程项目的开发过程，具体要求是控制成本、保证质量、缩短工期以及市场创新开发运营等。

二、 房地产开发管理的主要内容

在我国房地产开发管理中主要的内容包括规划管理、施工管理、物业管理。

2.1房地产开发规划管理

房地产开发中规划管理是指对规划设计的管理，设计单位完成开发商所委托的建筑楼盘设计，重点在于对规划成本、工程进度以及工程目标进行控制和管理。开发企业建立采用完善的规划系统对规划设计进行管理，规划管理和规划设计是相辅相成的，在规划管理系统中提高规划设计审查和管理水平是重要的目标。规划管理系统与规划设计的核心是保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过各种审查手段，提高规划设计管理的水平。

首先开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，在管理系统中输入确定的要求要点，在规划完成后对规划方案进行检验与评估，适当的采取反馈及修正的控制方式进行调整，最终选择最佳设计方案，其次规划管理中应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。通过计算机进行规划设计成果审查，如果规划设计单位报送的设计方案符合系统规定的一定格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行指标计算、比较、进行查询统计。审批通过的规划图，首先由开发商确定规划设计的要求的原则，然后由参与设计单位开始进行规划设计，通过进度控制和计算机审查，最终设计方案的评估、和比较确定，然后反馈到开发商，根据开发商提出的意见进行修改最终确定。

2.2房地产开发施工管理

施工管理就是对工程项目的施工建设工程进行管理。房地产开发公司一般有工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承包模式由公司根据项目特点和实际情况来确定，常见的施工承包模式有施工总承包、平行承发包模式、项目总承包模式。就我国而言，房地产的施工建设一般采用平行承包和施工总承包两种方式，就是要么对工程的施工完全发给一个施工单位完成，要么对不同的建筑项目分别发包给不同的施工单位来完成。伴随着建筑市场不断的走向专业化、精细化方向的发展，对大型的工程项目和高档的楼盘，房地产开发商应该采取项目总承包或者施工总承包的模式进行施工管理。施工总承包管理模式和某个具体有丰富施工管理经验的施工单位签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量的控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括人员资质、机械设备、材料质量、施工技术程序、施工环境）监理工作、工程款发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度以及成本进行掌控。

2.3 房地产开发的物业管理

物业管理是指专业组织机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主进行管理和服务。房地产的业务管理，一般包括对房屋及附属配套设备、设施及场地以经营方式进行管理，对房屋周围的环境、卫生、安保、绿化、公共设施、道路养护等等实施专业化管理，并向业主提供多方面的经营服务。物业管理是为了使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活。在社会分工日益发展的背景下，发地产开发在规划设计阶段，通过公开、公平、公正原则招标择优选出专业的物业管理服务公司。

三、 房地产开发项目管理的注意问题

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理、显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现，因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作司开发商协调重要内容。作为投资者，房地产开发商应该把可施工研究设计放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成时召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。另外在项目决策期的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段、到施工阶段、物业管理阶段呈现出明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而开发商更要做好前期的项目决策。

结束语：当前，由于受到我国宏观调控政策以及市场环境变化因素的影响，这对房地产开发企业的发展来说产生一定的影响，而控制项目成本，加强项目成本控制管理的水平在现代房地产企业发展中就显得尤为重要。

参考文献：

[1] 凌青，浅议房地产开发企业成本管理[J].商业经济，

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摘 要 随着我国市场经济的不断发展，各个房地产商的竞争越发激烈，如果想要在竞争中完胜对手，就要加强对成本的管理，从而实现对其成本的控制。本文将结合房地产开发项目的全面成本控制以及管理，来谈一谈如何应用成本控制与管理提高房地产的经济效益。

关键词 房地产开发项目 成本控制要点 方法

在我国的国民经济产业支柱里，房地产业渐渐成为其中比较重要的产业支柱，并且在最近几年已经有很多消费者与投资者将其作为投资的热点。但是长期以来，虽然我国的房地产事业渐渐成熟起来，但是还是出现局部过热的情况，于是我国就开始运用宏观调控的手段对房地产市场进行控制。当我国加入到世贸组织以后，在我国出现了这么一个情况，那就是大量的境外资金进入到我国房地产的市场里面，于是我国房地产开发企业的竞争形式以及内涵在这种背景下悄然发生着改变，众多房地产开发企业想要在竞争中立于不败之地就要进行全面成本控制与管理。在这种环境之下，房地产开发企业为了适应我国房地产开发成本以及价格不断变化，开始在开发过程中实施全面成本控制与管理。主要目的就是以最低的开发成本来换取房地产开发企业的经济效益最大化。

一、房地产开发项目的成本构成

要想对房地产开发企业的成本费用进行研究，首先就要弄明白房地产开发项目的成本构成有哪些。我国的房地产成本构成非常的复杂，其范围也非常大，结合内部与外部的因素，主要是涉及周围环境、经营模式、技术以及管理等方面。

（一）土地成本

在我国的社会中，土地就是一种比较稀缺的资源，因此，房地产开发商就要对开发所占用的土地进行支付相应的费用。我国土地成本主要包括土地使用出让金、征地相关补偿费、拆迁所致的相关补偿费以及相关基础设施费用这四个部分。

（二）工程建设成本

我国房地产开发商在进行工程建设的过程中所包含的费用，主要包括进行房地产开发项目时，前期工程项目的工程成本、进行工程建设所需的建筑成本以及与之工程配套的基础设施费用等部分。

（三）相关税费

房地产开发商在进行项目工程建设的时候所出现的相关税费，这些税费主要包括相关营业税以及其附加税、地契税、房产税、房地产企业所得税以及印花税等。这些税费无论是房地产开发商进行负担还是购房的消费者负担，最后都以此来构成房价的一部分，最后将这些税费转移到购房消费者的身上。

（四）相关管理费用

这里的相关管理费用主要指的是房地产开发商从开发到出售的这个过程中，房地产开发商中的管理人员所产生的一切相关管理费用等。

（五）筹集费用

我国的房地产业是属于一种资金密集型的产业，这就直接标识着房地产开发需要大量的资金。通常情况下，房地产开发商会选择银行贷款来进行资金的筹集，其中产生的费用就是筹集费用。

综上所述，房地产开发项目的成本机构主要包括三个大的部分，土地成本；工程建设成本；相关税费、相关管理费用以及筹集费用。

二、房地产开发项目的全面成本控制与管理的原则

（一）全面成本控制原则

全面控制主要是指对全员以及整个项目开发过程进行统一的控制。房地产开发项目的全面成本控制应该充分将全体工作人员对开发项目陈本控制费用方面的积极性调动起来，因为每一位工作人员跟全面控制环节中所产生的相关费用都有一定的关系。全面成本费用控制应该贯穿与整个开发项目成本费用控制过程当中去，而不是仅仅对开发项目的部分成本费用支出进行控制。

（二）全面成本管理原则

房地产开发企业的相关领导干部应该对开发项目所产生的成本费用进行有效的控制，并且还要更加重视成本费用控制的情况，因为，这就直接对房地产开发企业实现其成本目标的信息与决心造成一定程度上的影响。就这个问题，房地产开发企业的管理层就应该积极起到带头模范作用。

（三）经济原则

房地产开发项目的成本费用控制中心应该是实现经济效益，目标是尽最大可能降成本费用，最大化项目服务质量。

三、房地产开发项目的全面成本控制要点及方法

房地产开发阶段通常可以分为立项、规划、建设施工以及市场营销这四个阶段。不同的房地产企业对其控制的要点也会有所不一样，但是，在一般情况下，只要对的房地产开发阶段的成本控制的要点进行积极控制，这样在最后的成本绩效考核中就会达到一个比较满意的程度。

（一）立项阶段

房地产开发阶段中的立项阶段的成本费用控制的内容主要是由土地使用出让金、征地相关补偿费、拆迁所致的相关补偿费以及开发前期的相关工程费用。在房地产开发立项阶段最主要考虑到的是整个投资环境，以及所投资的房地产具备的市场价值等等，在该阶段中应该将所有可能发生的成本费用都结合起来，以此来集中进行总体成本控制。

房地产开发立项阶段的成本控制要点以及方法：聘请相关专业的投资顾问对其开发成本控制进行有效的研究；我国土地非常的紧缺，根据这点可以选择那些不成熟的但是潜力相当大的土地，以此来达到对土地综合费用进行成本控制的目的；对于那些技术因素的成本控制，房地产开发企业可以明确开发项目合理规模以及选择相关重要设备等。

（二）规划设计阶段

房地产开发的规划设计阶段可以采用价值工程原理，把事后成本控制演变为事前成本控制，充分利用行为控制来对房地产开发成本进行实时监控。在房地产开发规划设计阶段应该提倡限额设计以及标准设计。既要反对那些只是片面强调成本节约、对技术可行性进行忽略，最后使得整个工程项目没有达到功能的需求；还要反对那些轻经济，重技术以及设计保且浪费等现象的出现。

房地产开发规划设计阶段的成本控制要点以及方法：在规划设计阶段，可行性规划设计成本控制应该通过对市政情况的细致分析，以此来确定规划要点；对于那些成本控制方案设计，应该对可能出现的变动的方案设计进行比较和分析等。

（三）建设施工阶段

房地产开发建设施工阶段影响成本控制的比例为10%～15%，也是实现房地产开发企业和工程项目设计意图的最终阶段。房地产项目经理对工程造价进行控制的主要方法就是：在施工的阶段中采用先进的施工技术以及选择科学合理的建筑施工方案。于此同时，选择好的工程材料以及设备对整个工程质量有着至关重要的作用。

房地产开发建设施工阶段的成本控制要点以及方法：招标文件作为本阶段的控制要点，应该在招标文件中准确记录工程量清单、对招标进行清晰说明以及最后保证招标信息的公开的公正性；在选择施工单位的时候，要根据施工单位的具不具备竞争性、经验是否丰富以及信誉高不高等手段进行施工单位的选择。

（四）市场营销阶段

在这一阶段主要内容就是对房地产销售投资费用进行成本控制，并通过这个手段让房地产开发资金回笼，以此来看房地产开发项目工程的盈利情况是否达到之前预期的目标，保证房地产开发项目投资实现收益。

房地产开发是市场营销阶段的成本控制要点以及方法：对于市场营销阶段的销售工具的选择，应该尽量选择那些一次性投入较少并且建造速度相对较快的销售道具，以此达到控制成本的目的；在做营销广告的时候，要选择确定最佳媒体进行广告播放，切记不能对广告进行平均分配。因此，这样也可以达到控制成本的效果。

结束语：

房地产开发项目的控制成本的方法有很多，改革房地产开发企业根据自身特定采取不同的成本控制方法，本文主要分析的房地产开发全过程进行全面成本控制及管理。很多时候房地产的高层领导喜欢将全面成本控制认定为在建设施工阶段，其实不然，全面成本控制应该贯穿开发项目的全过程，这样才能从根本上实现企业的总体目标。

参考文献：

[1]翁益郎.浅谈房地产项目成本控制与管理.四川建材，2009.35（4）：277-278.

[2]邓军荣.建设过程中的成本控制与管理.新建设：现代物业上旬刊.2011（11）：55-56.

[3]陈淑真.探析有效的成本控制与管理.财经界.2011（8）：50-51.

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关键词：房地产； 建筑工程项目； 项目管理； 协调；平衡

中图分类号：TU71

文献标识码：B

文章编号：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年来，房地产业在国民经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。从产业的发展史来看，我国的房地产业仍然处于成长期，仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期。房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析房地产工程管理之间的协调平衡衔接问题。

2开发管理

开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。

工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资（财务）计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

销售部门就是要把企业开发的产品――楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上的保障。

开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3规划管理的重要涵义

规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：

3.1开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

3.2规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

3.3提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

3.4通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。

3.5将规划设计成果转成基础资料。审批通过的规划图（如控制性详规等），可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务工程流程可由图1表示：

4施工管理的重要性分析

所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC）、（设计加施工）承包模式、项目总承包模式、CM（Construction Management）承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

5建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容（部分地体现在开发管理工作中）。

房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案施工困难，影响项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，也即建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工（管理）经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行讨论、分析和改进。

另一方面，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

5.1房地产开发企业的强力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

5.2尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

5.3持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。

6结语

综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。

参考文献：

[1] 毕星，翟丽.项目管理.上海复旦大学出版社，2002-12.

篇5

【关键词】房地产；开发商；项目管理

经过高层建筑的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的项目管理实践,通过对开发商项目建设管理的考察和调研,发现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发商,其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工,工程建设项目管理目标总不能自如实现。笔者根据项目管理实际操作的感受,站在开发商工程管理人员角度就开发商整体运作方面影响工程建设项目进展的主要因素,即从开发商的房地产项目开发流程的操作层面针对项目管理的关键难点进行探讨分析。

1、项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善,即项目前期市场可行性研究工作的不到位,是影响项目管理有效实施的根本。

前期对市场研究不充分,决策缓慢。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告,使得项目的规划设计迟迟不能如期进行,即使勉强进行了多方案的规划概念设计,也会因为市场研究不充分,心中无底,评判“标准”不明确,犹豫不决,致使项目决策慢、效率低。有些开发商以“市场是变化的,项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细,导致决策迟缓,浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后,一定会匆忙决策,这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面,也不完全可行。

2、施工图设计文件供应迟慢,变更多。

因市场研究阶段进行得不细致、不规范,项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决,本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制,在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。

许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商包办“设计”的,使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从,项目无详细、完整的规划和建筑设计,整体设计不系统、不配套、不协调,设计师成了开发商手中的一支“笔”,设计师无创意,也不愿动脑筋,做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图,但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。

开发商的往往认为在设计阶段一定要严格“把关”,然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准,所以开发商的某几个的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据,由此造成了工程建设内容经常变化,如某小区的变配电房是后加上去的;分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决;小区原先规划的地下停车位不足,新增建地下车库;因产品定位修改,导致在建项目的外饰及雨蓬修改;景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展,设计师成了“改图师”,设计变更多,工程签证多,故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。

3、工程施工承包合同不严密,项目收尾阶段交叉施工作业时,发包工程内容及接口界定不清,没有从根本上采取措施重视工程收尾阶段的工作,甲方分包工程项目管理难。

目前的工程管理中,尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期,甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上,矛盾越来越突出,成为房地产开发项目管理的难点之一。

总承包施工单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任,甲方分包工程的施工单位有了需沟通、协调的问题也往往直接找甲方,监理方在这方面也无能为力,监理方此时最多是甲方的助手,倒是甲方成了真正的“总承包”单位,甲方的现场项目管理人员成了工程现场的“总协调”,难怪甲方现场工程管理人员说工程到了收尾阶段其有80%以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上。出现了工程质量和拖延工期问题后相互扯皮,向甲方推诿责任,责任不好界定,如此甲方分包工程还有违反建筑法及工程质量、安全管理条例等法规之嫌疑。

项目到了即将竣工、交付客户入住的前夕,开发商与购房客户签订售房合同约定的交付日期日益临近,出现了乙方不急而甲方着急的尴尬局面,甲方的工程项目管理现场代表总要“求”完了这个乙方,再去“请”另一个乙方,还要准备组织进行工程项目整体验收和交付等工作,焦头烂额。在项目收尾阶段,甲方的工程项目管理现场代表的工作压力、工作难度和工作量可想而知。

开发商没有将工程收尾阶段当作一个重要节点调动、组织公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构,仍让工程项目管理部门人员“从一而终”、单打独斗,导致了工程在收尾阶段现场大打乱仗,使得工程项目建设虎头蛇尾,留下诸多问题。

4、供方资源的整合工作不足,与供方平等、诚信合作双赢意识差,影响项目管理。

开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。对于房地产工程项目管理者来说,工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成的,工程实物是由若干施工单位建设出来的,而且现场工程“四控”工作委托由监理单位实施,工程建设所用建筑设备、材料由设备、材料供应商提供,在工程建设实施阶段开发商与参与项目建设的勘察、设计、施工、监理及材料设备供应商之间均是需方和供方的合同、合作关系,即甲方与乙方或发包方与承包方之间的关系,故供方资源的整合和组织以及通过合同事先约定其间接口关系就成为工程项目管理的关键所在,也是房地产项目管理“预控”和事先管理的主要内容。

因开发商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入,工程招投标工作流于形式,对工程项目发包内容和接口要点不清,而工程招标工作组织不规范,工程建设方面的资源积累较少,平时整合的供方资源不足,往往是临时抱佛脚,使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配,造成工程项目管理难度加大。

房地产项目开发的工程建设的主导者是甲方,在项目建设阶段开发商是工程质量的第一责任人。许多开发商在工程建设过程中,尚未真正发挥其主导性、主动性作用。有些该由开发商做的工作,自身并没有做好,而有些本该由供方进行的工作,开发商反而常常“越位”,也会影响工程项目的规范化管理,甚至会出现“违规”、“违法”行为,后果严重。

总之,开发商只要按照成熟的房地产开发工作流程进行规范运作,并围绕项目管理工作任务建立了与之配套严密的组织和制度,加强各流程阶段工作的计划性及其严肃性,注意预控,就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度,提高项目管理的质量和效率。

篇6

关词键：房地产、开发企业、会计、特点

房地产又称不动产，是房产与地产的总称。房地产开发企业是指具有法人资格、以营利为目的，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，主要从事房地产开发和经营活动的经济组织。房地产开发企业除了经营土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务涵盖了从征地、折迁、勘察、设计、施工、销售至售后服务全过程。开发产品从规划设计开始、经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等开发阶段，少则一年，多则数年才能完成。由于其生产经营的特殊性，与工业、商业、施工等企业相比，房地产开发企业会计也有如下主要特点：

一、会计科目的特有性

房地产开发企业是比较特殊的行业，为满足房地产开发企业会计核算的要求，除了要设置各类企业通用的会计科目外，还需设置“开发产品”、“开发成本”、“开发间接费用”、“周转房”四个特有的会计科目。以分别核算房地产开发企业的产成品、成本、现场间接费、安置拆迁居民周转使用但产权归企业所有的各种房屋。

“开发产品”是指房地产开发企业已经完成全部销售过程，并已验收合格，合乎设计标准，可以作为商品对外销售或合同规定的条件交购买客户的产品。属于资产类科目。用以核算开企业开发产品的增减变动及结存情况。借方登记已达到预定可销售状态的开发产品实际成本；贷方登记期末结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本；期末借方余额反映企业尚未转让、销售和结算开发产品的实际成本。本科目可按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细科目，并按成本核算对象进行明细核算。

“开发成本”是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。属于成本类科目。用来核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。借方登记开发过程中发生的直接开发费用和期末分配计入各开发产品成本核算对象的开发间接费用；贷方登记结转的已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本；期末借方余额反映企业在建开发项目的实际成本。本科目应按开发项目的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

“开发间接费用”属于成本类科目，用来核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。借方登记实际发生的各项间接费用；贷方登记未分配计入有关开发产品成本核算对象的开发间接费用；期末无余额。本科目应按企业内部不同的单位、部门设置明细账。进行明细核算。

“周转房 ”属于资产类科目，用来核算企业安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。企业接受其他单位和个人的委托，代管的房产，应设置“代管房产备查簿”进行登记，不在本科目核算。在该科目下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目。“在用周转房”核算在用周转房实际成本，借方登记增加的在用周转房实际成本，贷方登记减少的在用周转房实际成本。借方余额反映在用周转房的原始价值、对于在用周转房，企业还应根据其具体使用情况，建立“周转房使用卡片”，按每一套周转房的栋号（或楼层、房间号）进行明细核算，详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、安置居民姓名等情况。“周转房摊销”核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。周转房包括： （1）在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋；（2）企业开发完成的商品房，在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分；（3）搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。

二、产品成本项目的特殊性

房地产开发企业成本按其用途可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本四类。在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1.土地征用费及拆迁补偿费。指房地产开发企业因开发房地产而取得的土地使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地征用费、土地闲置费、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿、安置动迁支出等。

2.前期工程费。指项目开发前期准备阶段而发生的各项费用，主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”（即路通、上水通、雨污水通、通讯通、电力通、煤气通、热力通以及场地平整）等支出。

3.建筑安装工程费。指开发过程中发生的各项建筑、安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费。

4.基础设施费。指企业在开发过程中因建造相关基础设施而发生的各项费用。主要包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5.公共配套设施费。指开发项目内发生的独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、幼儿园、锅炉房、水塔、自行车棚、消防、公共厕所等设施的支出。

6.开发间接费用。指房地产开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程管理费、样板房及售楼处装修费、建安监理费、工程造价咨询费等。

三、成本核算对象的复杂性

房地产开发企业成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，成本核算对象应根据开发产品的地点、规模大小、工期长短、功能设计、多层或高层和结构类型等因素，并结合企业内部经营管理的需要来确定。且一个成本核算对象只能算出一个单位成本，并据以结转销售成本。房地产开发企业产品成本核算对象划分得过粗，就不能正确反映各独立核算项目的实际成本水平，不利于分析和考核开发产品成本的升降情况；反之，如果开发产品成本核算对象划得过细，就会出现许多间接费用需要分摊，既增加了开发产品成本核算工作量，又影响了开发产品成本核算的及时性和准确性。

1.一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象，以便于分析工程概（预）算和施工合同的完成情况。

2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，且开峻工时间相近，并由同一单位施工，可以合并为一个成本核算对象，以简化成本核算手续。

3.对于个别规模较大、工期较长开发项目，应该以房地产开发项目的工程内容、功能区域和工期进度作为成本核算对象，对于大的开发项目应该按不同的开发期作为成本核算对象，以便及时反映开发产品成本。

四、成本控制要点的独有性

通常企业的职工工资、材料费是成本控制的要点。房地产开发企业成本控制要点是在公司开发项目定位明确的前提下设计的审核、把控，具体包括设计单位的选择，规划、建筑（土建、安装）、室内外装修、景观、市政、幕墙等设计的审核、把控；工程造价咨询单位的选择；材料的材质及设备品牌的选用。选择一个好的设计单位能为房地产开发企业节约很多不必要的成本，可减少以后施工中因设计变更带来的时间、人力、财力的浪费。房地产开发企业工程招标一般都采用工程量清单招标，工程量清单的准确与否对工程成本的影响很大，选用实力较强、经验丰富的工程造价咨询单位编制工程量清单显得尤为重要。选择什么材质的材料，选用什么品牌的设备对房地产成本影响很大，同一规格、型号的材料、设备质量不一样，价格相差很大，即使质量相同，品牌不同，价位也相差悬殊。

房地产开发企业的发包工程较多，而各类工程项目所需的施工资质也不同，为使开发成本降为最低而又要保证开发产品的质量较好，应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质且经过IS0国际质量认证的施工企业竟标；在同等条件下尽量选择以往曾合作成功的企业，以期形成未来的战略伙伴，以利企业将来的发展。在施工过程中发生工程变更时，应根据设计变更通知书等相关文件，签证内容、原因、工程量要清楚、准确，需有监理人员的签字确认。必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应程序报审，通过后方可正式签证。以防变更过大，超预算过多。

土地费用虽然占房地产开发企业产品成本的比重也比较大，但目前房地产开发企业开发土地主要通过拍卖方式获取，企业不可控因素较多。

五、特色税种土地增值税

土地增值税是房地产开发企业的主要税种，同时也是房地产开发企业的特色税种。土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用四级超率累进税率。其中最低税率为30%，最高税率为60%，税收负担超过企业所得税。增值额是房地产开发企业转让房地产的收入减除房地产开发企业扣除项目（取得土地所有权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、房地产加计扣除）的金额。再以增值额同扣除项目相比，其比值为土地增值率；然后，根据土地增值税率的高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。计算土地增值税简便方法为：1、增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%。2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额增值额×40%-扣除项目金额×5%。3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。4、增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

六、涉及的税费多、金额大

房地产开发企业税种繁多，贯穿在房地产开发企业经营的全过程，主要包括营业税、城建税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、企业所得税等。我国针对房地产开发企业各种费名目众多，有的地区甚至有成百上千种，主要有土地使用金、土地使用管理费、市政管理费、土地交易费、施工用水接入费、施工用电接入费、施工用气接入费、规划管理费、审图费、施工许可证费、价格评估费、散装水泥费、工程质量监督费、文物勘探费、工程造价管理费、劳动定额测定费、房屋所有权登记费、人防费、消防费、环境评测费、面积测绘费、桩基检测费、水电气电话增容费、宽带网接入费等。

房地产开发企业投资大、开发产品造价高，一个开发项目的销售额过亿甚至几十亿，房地产开发企业要要缴纳的税、费一般都很高。

七、实现销售需取得“五证”、“两书”

国家从2010年度起加大了对房地产开发企业的调控力度，规定只有在取得《商品房销售（预售）许可证》后，才允许排号、预售登记、出售VIP卡、收取定金。要取得预售证，必须首先取得《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》四证，另外还需取得《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。

八、特有的预缴和清算制度

绝大多数房地产开发企业使用预售制作为销售方式，所涉及的土地增值税和企业所得税采用预缴制，这样就存在清算的问题。另外，房地产开发企业的成本需要专业的工程或造价人员来确定，清算程序复杂。预缴和清算制度，是房地产企业纳税的一大特色。

此外，房地产开发企业还存在投资大、周期长、受政策限制多、对金融机构依赖性大、涉及的政府部门和事业单位及学科知识和专业技术广、风险高等特点。

参考文献：

[1]财政部会计司编写组，企业会计准则讲解[M]，北京：人民出版社，2008

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通过学习中海地产阙洪波总著作《房地产项目全过程管理与实战解析系列丛书》对房地产项目全周期的管理工作有了更深刻的理解，更加深入的了解了对于房地产项目建设单位希望达到的建设目的、分判的切入点、关注重点，加深对项目履约过程中甲方要求有了更清晰的认识，为后期投标、谈判打开了一扇窗。

中国房地产进入存量市场阶段已成为大家的共识，该阶段的明显特征在于城市化和城市群的分化、房地产企业之间的分化、投资能力和投资质量的分化、产品力和服务的分化以及企业管理和运营能力的分化。当下房地产企业的高质量发展已经不能单纯依靠于高杠杆儿投资拉动、快周转提高周转率，亦或是成本控制，而是需要充分从市场和客户的角度出发，做好市场研究和研判、做好客户洞察及价值创造、做好全业务、全系统的高质量高效运行。作为从业者我们都应静下心来思考我们的业务究竟是什么？我们如何定义客户？客户的核心价值是什么？我们又该如何面对未来的满足。客户需求，我们需要真正打通专业和业务间的壁垒，需要整体性系统性的去思考、建设和构建我们的业务，通过我们的深度洞察和创新，充分利用信息化数字化等新技术，更加科学和精细的管理全链条业务并创造其应有的价值，以确保战略的一致性和执行的有效性。

每一个地产项目都存在着企业现金流、净利润、客户满意度、利益相关方满意度、口碑和品牌、城市形象与友好度等重要经营指标，正如作者所言，工程管理不是地产开发的最核心环节，但是它承上启下，对于销售、对质量、对信心、对文化、对团队、对项目成败都有重大作用。

《项目策划与工程管理》紧紧围绕房地产项目运营发展目标，从项目全局和整体的角度来阐述，那如何做好项目策划和项目管理，完美地将项目经营与项目策划有机融为一体，在诸如流水与回头、主楼结构优先有效工序穿插等专业实操方面，展现出对业务深刻理解和深度的专业功底，时至今日仍记忆犹新。

本书从项目策划到施工安排、流水作业再到工程质量安全管理，内容丰富全面，基本覆盖了房地产工程管理的全部内容。从房地产企业全面有效掌控项目经营的角度，分享了项目策划与工程管理的系统，请思考和总结，对局部与整体进度与质量成本与效果，这些在项目实际过程中经常出现的矛盾给出了精彩而令人信服的解答，让很多似是而非的观念予以明晰。对房地产工程管理业务和工程施工人员，加上有志于此专业的年轻从业人员，讲述项目策划以及怎样实施的全部相关内容，基于案例，既有项目策划与管理，这技术方面及施工所需的整体安排，又有均衡流水施工的详细分析，当然还包括必不可少的质量安全原则和管理全面而系统。

《合约体系与成本管控》通过合约体系、成本管控、合约十四条、成本管理、合约管理、集采管理等章节来阐述以正确的成本观为指导，最优成本管控的时间才具备可能如何做到，首先必须要建立一整套完善科学符合各自公司文化的合约体系。凡合约一定是双方或多方的约定，项目的发展本质上是所有合约参与主体努力兑现各自责任的过程，因此好的合约体系应当让各类合作方结成伙伴关系，通过合约明确职责所在，互相尊重，互相配合，共同达到目标，合约14条，清晰地介绍了合约全过程，内容“简洁、直接、科学、专业、全面”，而且非常具备可操作性。

但凡企业，没有不注重成本管控的，尤其是房地产企业动辄数百亿甚至上千亿的体量，再小的单方或人均成本变化，都可能带来巨大的总额差异。然而要做好成本管控，首先应当树立正确的成本观。所谓正确的成本观，就是认清成本作为项目开发投入只必要存在，本身是中性的——越低并非越好，越高并非越坏——决定成本优劣的关键在于适配。若项目进度或质量失控、客户体验不佳、公司品牌荣誉受损则成本再低也绝非好事；若能紧紧围绕客户价值做好成本分配，真正大幅度提高客户体验、提升销售价格、加快销售速度、提高项目利润水平，此时即使需要增加成本也应当敢于实施。与任何公司不论大小，也不论什么性质。与是否是房地产公司无关，抑或即使房地产公司是否专注住宅，或者专注商业楼、或文体文化旅游项目、或者其他什么类型，统统无关，因为任何成功企业都一定关心关注合约，甚至付出一切，努力投入巨大精力去梦想逐渐，心中理想的合约体系，从而方才有可能做好，做到成本管控。

《复杂项目之实战演练》通过上篇：实战项目分享（北京中海广场、深圳两馆、复杂工程建设的若干思考）。下篇：高塔项目策划，通过项目概况、设计与设计管理、工程实施策划方案、合约策划与策略、监理职责与质量管理，阐述复杂工程真正复杂之处在于环境、政策、资源、团队等大量不确定因素集中交汇，使得项目地平稳开展，始终面临极为严峻的挑战，对于业主而言，其管理难度较普通项目呈指数倍增长。没有前期科学策划、资源有效保障、过程有力统筹、各单位有序推进这个项目绝不如期如愿落地的可能。从建设方全局，全面管理角度出发的复杂工程实战、大量的技术问题处理方案及经验分享。更难能可贵之处在于作者对于大型复杂工程的核心管理问题的思考——建设方、总承包、设计院、监理等不同主体之间的伙伴关系，建筑、结构、机电、幕墙等不同专业之间的分工合作。

篇8

关键词：房地产 环境影响 评价 探讨

一．房地产开发项目环境影响评价问题的概述

随着经济的快速发展，人们对生活质量的要求也越来越高，这就促使房地产开发项目朝着多样化的趋势发展。目前房地产开发项目主要包括商业用写字楼，居民住宅，宾馆公寓、酒店商场等工程项目，与之配合的还要涉及到给排水、绿化、供暖、交通等市政工程项目。它们给环境带来的影响主要有两方面，一方面是在项目施工过程和使用过程中产生的废物对环境造成的污染和破坏，另一方面是这些项目本身又需要环境上的保护，需要在一个良好的环境下建设发展。因此在做房地产开发项目环境评价时，也要从两方面入手，不仅要评价开发项目对环境的影响，还要讨论周围环境对项目的制约，并提出保护措施和减少这些制约的对策，这也是房地产开发项目环境评价有别于其他工程项目环境评价的一个特别之处。

二．房地产开发项目环境影响评价重点的分析

房地产开发项目环境影响评价分析的重点是工程项目概况分析、污染问题和生态环境和景观环境影响分析。

（一）工程项目概况分析

工程项目概况分析中要包括对整个项目的介绍，包括项目的主体工程及附属工程。在主体工程和附属工程介绍中要介绍一些它们主要的经济指标，例如占地面积、建筑面积、建筑密度、人口总数、交通情况等。还要介绍工程项目周围的自然和社会环境，自然情况如所在区域的大气污染程度、噪声、光污染情况、地表水源质量等，社会环境如周围的企业单位、公共场所、居民居住情况等。对于公用工程的介绍，应该涉及到给排水系统的设置情况，天然气地下管网的走向，供暖的来源，交通道路的发达情况，还有电力系统、水质水源等等问题。综合以上问题，结合项目总体规划和设计的原则，提出各个项目的平面布置图和效果图。

（二）污染问题

1.施工过程中的污染

扬尘是施工过程中一个主要的污染问题，土方在挖掘、运输、堆放过程中都会出现扬尘现象，至于扬尘的程度则与施工水平，管理水平及天气情况有关。施工中设备的清洗及水泥的养护都需要用水，用完的废水中常会夹杂着着大量的泥沙，若未经处理直接排出，会对环境造成污染。施工时机器作业较多，设备运转会产生较大的噪声，特别是对施工时间不加限制的话对附近的居民会造成严重的噪声污染。施工过程中会产生建筑垃圾及生活垃圾，对于这些垃圾如果没有采取很好的处理，会造成固体废弃物污染。

对于以上施工期间产生的污染，在做房地产开发项目环境评价时应提出控制这些污染的具体计划和环境管理的内容，并在施工期间安排具有环保知识的专业人员到现场进行监督管理。

2.使用过程中的污染

在工程项目的使用期间也会产生很多污染情况。废水的污染主要来源于人们在日常饮食、洗浴和冲厕过程中产生的污水，在进行项目环境影响评价时要写清这些废水的产量和去向。废气的污染主要来自于用于采暖时锅炉中燃料燃烧所释放出来的废气，汽车集中排放出来的尾气和生活餐饮排放的油烟，在评价时要对废气的排量作出估计，并提出减少污染的办法。噪声的污染程度相比于施工时要轻一些，主要是由风机、配电所、水泵房中设备产生的，评价时要针对具体情况提出防治措施。生活中的废弃物、办公垃圾和燃烧后的废渣等会造成的固体废弃物污染，对于这些垃圾找到其源头后，估计出产生量，然后指定处理方案。

3.除了上面的污染以外，还存在着外环境造成的污染，如放射性污染、电磁辐射等，评价时要针对具体问题进行具体的影响分析，并提出解决的办法。

（三）生态环境和景观环境影响分析

房地产项目的开发往往会对生态环境和景观环境产生一定的影响，因此在进行项目开发环境评价时要加强这方面的分析，便于以后能减少对生态和景观环境的破坏。在项目开发前，应估计出所要破坏的绿色植被的面积，并提出补救的措施。在建设中，考虑到生态环境因素，在确定绿化面积、植物种类的同时注意到绿化的经济性和生态性、植物的多样性、吸尘消音等方面。

对于景观环境的分析应考虑到建筑景观的可接受性，建筑的风格和颜色应与周围环境相协调，而且建筑物的玻璃幕墙和广告灯等照明工具不会造成光污染。还要考虑到生态环境的适宜性，从舒适程度、便利程度、科学环保、景观和谐等方面进行综合评价。

三．房地产开发项目环境污染控制措施

（一）施工期

对于扬尘问题，施工工地的四周必须要建立起一定高度的围墙，施工中产生的建筑垃圾要有专门的垃圾道进行处理，禁止随意丢弃。对于易扬尘的材料要覆盖扬尘网并经常洒水，在扬尘点和地面上也要及时洒水，减少扬尘，混凝土的搅拌工作也不应该在工地进行。施工期间产生的废水中掺杂着大量泥沙，尽可能通过沉淀过滤，集中回收再次利用，生活污水要尽量排入城市的污水管网中。施工的时间应该遵守有关部门的规定，禁止在夜间22:00-6:00施工，对于一些高噪声的设备可通过设隔声墙等措施做好隔声消声防护，施工场地离环境敏感点较近时，应与附近居民提前做好协商。施工时产生的建筑垃圾要外运出去，外运时要用苫布对其遮挡，避免尘土和杂物散落在路上。

（二）使用期

生活中产生的污水要排入城市的排水管网，污水的水质要满足污水厂的水质要求，最终进入城市污水处理厂，若不能连接到排水管网，要设立污水处理站，想办法统一处理。供暖时燃料燃烧会产生大量有害气体，所以尽可能多采用清洁能源，来减少废气污染。在停车场设置专门的汽车尾气排放管道，同时增加绿化面积，净化空气，以减少废气对大气的污染。对于配电所、水泵房内设备产生的噪声问题，首先要从源头上加以控制，购买这些设备时就应选购低噪声类型的，安装时要配有减震的措施，噪声设备要放置在专门的设备房内，而且这些设备房选取设立的位置要合理，尽量不要设在主体建筑的下面。为了不因为这些噪声和居住的住户发生冲突，在他们购买房屋之前应让他们了解这些设备房的位置。生活中产生的固体垃圾，要有专门的集中收集站，并有专人负责及时清理。

（三）如果外环境的污染排放量未能达到相关的排放标准，就应该向有关部门汇报情况，并要求他们对此进行监督管理，而且在设计规划里考虑应对的防护措施。

四．结束语

房地产开发项目环境评价发展较晚，而且因为房地产项目属于非工业建设项目，所以对于它的环境评价也具有自身的特点。房地产开发项目在施工过程中和使用过程中都会产生废水、废气、噪声、固体废弃物等污染，所以在评价时要针对以上情况进行综合的分析，提出控制这些污染的有效措施，而且还要结合周围环境的特点，增加项目的生态性和景观性，使房地产建设和城市的生态环境能协调有序地发展。

参考文献

[1]林萍.房地产开发项目环境影响评价要点探讨.海峡科学,2009(6)

[2]龚湘洲.房地产项目开发建设中环境影响评价探讨.吉林水利,2008(1)

[3]肖艳等.工程管理专业中房地产类课程的设置与实践.重庆工商大学学报：社会科学版,2003(2)

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【关键词】房地产项目；施工管理；探析

1、房地产项目管理的特征

1.1目标明确

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要有成果性目标和约束性目标，成果性目标指投资汇报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标以及项目内外部功能要求；约束性指标指建设工期、投资限额、质量标准等。为了实现目标，项目管理的一切活动都要围绕总目标进行，从这种意义来说，项目管理又是目标管理，即在限定的时间和限定的资源消耗范围内，确保高效率地实现项目目标。

1.2管理复杂

房地产开发项目涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、通信、银行、文教、卫生、消防、商业、政府主管部门等几十个部门，众多单位以及最终用户消费者的相互制约和影响，还涉及专业技术、经济、法律等多种学科知识步调一致的进行工作；此外，时间跨度长，外界影响因素多，受到投资、工期、质量等多种约束条件严格限制，因此，房地产项目管理是一项复杂的系统工程。

1.3具有创造性

建设项目具有一次性的特点，因此项目管理者在项目决策和实施过程中，必须从实际出发，结合项目的具体情况，因地制宜地处理和解决工程项目实际问题，因此，项目管理就是将前人总结的建设知识和经验，创造性的运用于工程管理实践。

1.4管理成效取决于客户满意度

一个项目能否成功关键在于项目管理，项目成功的衡量标准是客户满意度，客户是指项目利益的相关方，包括建设单位、施工单位、也包括建设行政主管部门、还包括购房小业主，项目管理就是要充分考虑相关客户利益，最大限度地满足客户要求。

2、项目管理控制要点

2.1合约管理

在房地产建设项目管理中，项目实施必须按照完善的合约来进行管理，一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移，甚至实现低成本高质量的转变。同时，招标是完善合约管理的前提和基础，而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识，制定完善的招标制度有效减少了风险要素。因此，在进行合约管理时，应该在项目管理中设立专门的管理部门，与工程管理部门建立良好的管理链条。

2.2安全管理

所谓安全，即无危为安，无损为全。安全就是生命、就是效益。施工生产的指导方针即是“安全第一、预防为主”。坚持安全工作放于生产中的首位不动摇，对全员进行各种形式的安全教育，使参与建设的所有人员头脑中始终绷着安全这根弦，并做好安全预防工作即事前控制。

安全管理首先要保证安全资金的合理投入，建设单位不得为了控制成本而在安全措施费上做文章，施工单位也不得将安全措施费挪做他用或减少投入额。对项目管理人员制定适度的安全奖罚措施，根据实际结果进行相应奖罚。根据项目的规模配备相应数量的专职安全管理人员，制定安全管理措施，对辨识出的危险源的防范措施进行详细的论述并明确责任人进行检查。重视安全检查工作，对日常检查和定期的联合检查所查出的问题必须整改落实，并根据施工单位的表现进行奖惩。生产中必须坚持全员、全过程、全方位、全天候的动态管理，发现安全隐患及时消除。控制人的不安全行为和物的不安全状态，据统计，88%的安全事故是由人的不安全行为造成的，因此必须针对人的生理和心理特点对安全的影响，培养提高劳动者的自我保护能力。

2.3质量管理

质量管理贯穿于从勘察设计直到使用维护的全过程，要把所有影响工程质量的环节和因素控制起来。勘察设计是工程建设质量控制的起点，这个阶段质量控制的好，就为整个工程建设质量奠定了比较好的基础。首先对总体方案进行审核，重点审核设计依据、设计规模、工艺流程、工程布局、协作条件、环境保护、投资概算等方面的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性，是否满足决策质量目标和水平。影响工程质量的五要素是：人、机械、材料、方法和环境，把五要素控制好，工程质量肯定能得到有效的控制。

人是其中最关键的要素，人的思想、专业技术水平、心理行为等对工程质量影响很大，因此要发挥人的积极性，发挥人的主导作用。加强政治思想教育、职业道德教育、专业技术培训、健全岗位责任制，改善劳动关系，公平合理地激励劳动热情。

根据工程的特点，经济合理的选用机械设备，正确地进行操作，贯彻“人机固定”原则，对有问题的机械及时维修，不能带病作业。原材料、半成品、设备是构成工程实体的基础，其质量是工程项目实体质量的组成部分。选择质量优良的材料品牌，加强材料检查验收，严把材料质量关，严格按材料、设备说明书进行操作。审核施工组织设计、施工方案、施工技术措施、施工工艺是否可靠和合理，确保方案技术可行、工艺先进、措施得力、操作方便。施工阶段做好质量预防工作，把质量问题消灭于萌芽状态。施工过程中控制好施工工序，不能随意变化，例如给排水管道、电气工程穿线与土建工程钢筋绑扎、混凝土浇筑之间的工序衔接问题。

2.4工程进度动态管理控制

在施工进行前，应当编写施工总体进度计划。在施工的全面实施前，建筑施工单位必须进行全面的项目评估，并制定合理的、可行的、科学的工程进度计划。在制定进度计划时一定将资源与进度相结合，而不是固化的几个时间节点。这就要求管理人员在充分了解图纸的基础上，再根据工期计划、施工工种的工艺差异、设备材料储运、劳动力安排等条件编制施工进度计划，并且在编制后征求土建、安装等主要施工单位的意见，最终达成共识。在实际管理控制中，把进度计划作为控制总控文件，来指导工料机的调配；同样，在工料机的调配出现问题时，也及时反映到工程进度计划中去，从总体进度计划的角度做相应调节。

2.5成本控制

当建筑房地产项目处于投资决策的阶段，就一定要掌握成本控制的关键因素，通过定性及定量的方式来掌控造价成本。所谓定性的分析，就是从宏观的角度出发，整体研究影响项目成本的有关因子。所谓定量分析，就是整体掌握效益成本，重视资金的投资和效益的比例，研究工程价值的趋向，通过可行性研究报告里的合理性给出相应的预算，对于每个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段属于整体工程项目的成本实施阶段，因此在这个阶段的控制造价，最为关键。针对施工材料、施工方案和施工进度等，要进行层层把关，对于不达标的工程材料予以剔除，针对施工的方案一定要进行严格的审核，提出对施工有利的相关措施，用来掌控工程的造价。尤其是施工进度的控制，一定要加大监管力度，让建设单位可以按期完成施工有关的内容，如果出现拖延进度的现象，就一定要进行相关的惩处。

3、结语

随着中国社会经济体制改革的深入，加入WTO后与国际惯例接轨步伐的不断加快，项目管理的重要性被越来越多的中国企业及组织所认识。企业决策者开始认识到运用项目管理知识、工具和技术可以大大减少项目的盲目性，减少失误和损失。对于这门学科本文自然无法详述，仅仅就工作中的几点体会加以总结希望与其他从事房地产开发项目管理的同志共同研究，从而促进房地产建筑行业的良性发展，为我国建筑事业做出更多的贡献。

参考文献：

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关键词：房地产经济；可持续发展；宏观经济

国民经济增长贡献率与人民生活居住社会功能的满足是房地产行业的重要体现。对我国房地产的发展前景起到决定作用的因素为城市化运动与消费升级，从房地产行业发展角度来看，土地成本的长期刚性上升、房价上涨的趋缓及多种政策的改变等是导致房地产经济发展不稳定的直接因素，这种情况下，房地产企业面临着产品同质化、利润降低及竞争压力大等问题。为促进房地产经济的可持续发展，在土地、融资及购房按揭利率等方面国家必须对房地产行业进行宏观调控政策的制约，转变传统管理模式，为房地产经济的发展提供可靠的保障。

一、房地产经济可持续发展的概况

房地产经济是指以房地产为对象，即围绕房地产的生产、分配、交换和消费所发生的人与人之间的经济关系，是房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。换言之，房地产经济是房地产的生产、流通和消费过程中所发生的各N经济活动及其条件的总称。

随着人类对世界环境与发展问题的深入分析与研究，作为一种新型发展观，可持续发展在上个世纪八十年代被提出，其概念为既满足当代人需要，又不损害后代人满足需要的能力的发展。从提出可持续发展概念到实际运行，都得到了广泛的观众。在不断深入研究可持续发展的基础上，也逐步完善了我国房地产经济的可持续发展理论体系。

作为国民经济的基础性、先导性及支柱性行业，房地产行业与国民经济增长具有至关重要的作用，并影响着社会的稳定。房地产经济的可持续发展，必须对当代人房地产发展中的需求进行满足，更要对土地资源进行合理利用，并保护生态环境，将发展空间提供给后代人，实现社会主义市场经济的可持续发展。

二、房地产经济发展的弊端

1.资源的浪费

据不完全统计，目前，我国房地产行业仍然不是节约型发展，资源消耗量仍然很大，有效利用率仍然很低，大面积森林资源浪费的现状仍不容乐观。虽然，我国是资源大国，各种资源相对丰富，但人均资源占有量仍处于世界较低行列之中。我国房地产行业的发展存在这样的弊端，显然是不合理的，这严重影响了我国房地产经济的可持续发展。因此，当下的我们必须重视资源的节约，必须将其作为房地产经济可持续发展的首要问题。

2.环境的破坏

在房地产经济高速发展的今天，必须引起我们高度注意的是环境的保护。然而，当前我国房地产经济的发展却忽视生态环境的存在，某些房地产开发商只为追求经济效益的最大化，而致使生态环境遭到破坏；只追求建筑面积的扩大，而致使房子的舒适度极其低下。这种发展模式不仅造成房地产行业的畸形发展，更重要的是对生态环境造成了恶劣的影响。这严重阻碍了我国房地产经济的可持续发展。因此，必须在维护好环境的基础上发展房地产经济。

3.房地产供需关系问题

随着经济的发展，房地产行业更是维持着高速的发展，这就导致了房产供需关系的失衡。一是由于人们对生活条件的要求更高，使得房地产开发商盲目地追求数量的增多，而不注意在某一区域是否有如此大的需求，导致某些房子根本售不出去。换个角度来说，这是浪费了现有的资源；二是在只追求数量的同时，忽视房地产的质量，导致多处建筑根本不符合国家建筑规定而弃置，从而造成了人力、物力及财力的浪费。

三、房地产经济可持续发展的战略及对策

1.与资源环境相协调

目前，我国房地产行业发展所存在的最大弊端是资源的浪费。因此，在发展房地产经济时，必须坚持“杜绝浪费、提高利用率、有效充分”的方针。建筑取材时，首先应该对整个建筑过程中所需材料做整体上的规划和评估，切实做到“用多少，取多少”；其次，应量材而用，切勿盲目取材，等真正实施时才发现材料的不规格。土地的利用也是房地产经济发展需要着重考虑的问题，房地产施工的时候，应严格测量建筑之间的间距，并结合当地地理及地形特征，对建筑做好整体规划，以便使土地能够充分的利用。

2.与生态环境相协调

在房地产开发及施工时，对周围生态环境的保护，也是城市建设的重要部分。因为环境因素更是实现可持续发展战略的重要因素，所以，在发展房地产经济的同时，要充分考虑生态环境因素。首先，在房地产开发之前，应该进行全面规划，对当地生态环境做好充分调查，务必做到房地产经济建设与生态环境相协调，使建筑能与周围生态环境紧密相连，为人们营造一个良好的居住环境。然后，要为居民营造一个良好的社区环境，这就要求我们秉承“建设花园小区”的理念，以人为本，充分考虑当地的人文特点，努力做到房地产建设与社区建设的统一。

3.掌握市场供求关系

市场供求关系决定着商品生产量的多少，房地产经济的可持续发展，更要遵循这一规律。因此，在发展房地产经济时，要做好市场调查，掌握市场供求关系，做到需求有多少，供应就有多少。只有这样才能保证房地产的开发与销售能够同时并进，才能不致房地产的浪费，才能使房地产经济在可持续发展战略的旗帜下，更好更稳定的发展。

4.加大科技的投入

科学技术是先进的生产力，经济的发展需要科技的投入，需要科技的创新，同样，房地产经济的可持续发展更需要科技创新。科技进步是经济发展的基础，科技的进步靠人才，因此，要大力培养房地产行业的专业人才，加大对先进科学技术的引进与改造。使高精尖的技术充分用到房地产行业中去，真正实现房地产经济的可持续发展战略。

5.住宅标准化

目前房地产行业正向品牌及模式竞争阶段不断迈进，大型地产公司逐步确立品牌和产品战略，标准化设计与工业化生产需求相适应，可以对设计、采购及施工成本进行有效降低，并对效率进行有效提升，同时对开发周期的减少十分有利。标准建立是确保品质的最好方式。设计流程标准、设计成果标准及产品开发等系列规范文件的完善，可以为住宅产品的优化提供可靠的保障。

为提高房地产项目的整体质量，应确保在各个环节中都具有高品质，如规划、设计及施工等阶段，房地产公司应优化重组房地产开发流程，进行评估标准的制定，为工程管理能力的提升提供可靠的保障。与此同时，应对成本控制模式加以完善，如进行成本管理中心的设立，将目标成本管理理念引入，对房地产开发投资成本进行有效管理。为提升房地产经济的增长速度，在成本控制中，应进行统一采购模式的建立，将战略供应商概念引入采购模式，以此对其成本进行有效降低，并实现房地产经济的可持续发展。

四、结束语

房地产经济关乎国计民生，更是我国国民经济发展的巨大推动力，因此，房地产经济能否可持续发展就显得至关重要了。发展房地产经济，不能仅看眼前的利益，而应该放眼未来，既满足当下人们日益增长的需求，促进国民经济的发展，又不损害子孙后代的利益，让他们营造良好的居住及资源环境。由此，房地产经济的可持续发展则显得尤为重要。

参考文献：

[1]邓铁玲.浅析房地产经济发展趋势[J].民营科技.2016（01）.

[2]李国辉.低碳经济背景下房地产经济管理的创新发展[J].中外企业家.2016（36）.