不动产登记规划范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记规划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：不动产登记；信贷资产证券化

1.国内信贷资产证券化的发展总体情况

1.1发行规模稳步上升，产品多样化趋势明显

2016年1至6月，国内共发行信贷资产支持证券43只，发行规模达1345.85亿元，较2015年上半年（发行规模1152亿元）增长了16.83%。产品多样化趋势明显。1.2 CLO占比下降，公积金贷款支持证券发展迅速

2016年上半年，国内发行的43单信贷资产支持证券中，有17单为CLO，金额占比34.62%，2015年该类型产品金额占比为76.75%。在非CLO类产品中，发行规模占比增幅最大的是公积金贷款支持证券，从2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。

2.国内信贷资产证券化发展存在的不足

2.1个人住房贷款证券化产品发展缓慢

个人住房贷款是银行信贷资产中比较优良的信贷资产，也是银行信贷资产中放贷时间最长，最需要盘活的资产。央行统计数据显示，2016年6月末，国内个人购房贷款余额16.55亿万元，同比增长30.9%。而根据中债资信相关报告数据显示，至2016年6月末，国内发放个人住房贷款支持证券399.27亿元，仅占个人购房贷款余额的0.25%。

2.2“三农”信贷资产证券化产品尚处于空白状态

我国金融机构发放的“三农”贷款多为政策扶持贷款或小额贷款。“三农”的信贷资产质量相对偏低，违约风险高于其他信贷资产。主要原因：一是农业经济受气候条件等客观环境影响较大，经营风险较高；二是农村地区低收入人群聚集，农户收入不稳定，农户融资渠道欠缺。这些因素严重阻碍了‘三农”信贷资产支持证券化产品发展。

2.3公积金贷款支持证券发展潜力尚未得到充分发挥

2016年5月份的《全国住房公积金2015年年度报告》显示，2015年，国内共发放1.11万亿元的住房公积金贷款，比2014年增长68.10%。截至2015末，国内公积金个人住房贷款余额3.29万亿元。2015年有69.63亿元住房公积金贷款实施了证券化，占公积金个人住房贷款余额的比重仅为0.22%。可见，我国的住房公积金贷款支持证券业务发展空间巨大。

3.不动产登记新规对我国信贷资产证券化发展的影响

3.1有助于推痈鋈俗》康盅捍款证券化发展

首先是有助于优化个人住房抵押贷款质量。随着近几年我国房地产去库存压力猛增，房地产业的风险越来越大，房地产商跑路的新闻屡见不鲜，购房者无法收房断供已经成为个人住房抵押贷款的质量下降的主要原因。《细则》第八十六条规定：“申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”这一规定将从根本上解决了同一不动产不同阶段同时抵押的问题，可有效预防开发商携款潜逃，也确保了购房者对房子所有权和购房抵押的唯一性，提升了个人住房抵押贷款的质量。

其次是有助于建立健全抵押贷款电子记录系统。《细则》第九十五条规定：“不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。”这将促进我国在短时期内建立健全抵押贷款电子记录系统，使抵押权人追踪抵押贷款及其附随权利的转移情况变得更加方便。个人住房抵押贷款质量的提高和信息追踪的便利性都有助于推动我国个人住房抵押贷款证券化的发展，使其在市场上更有竞争力。

3.2有助于推动“三农”信贷资产证券化发展

一是《条例》第二条明晰了不动产的概念，在第五条指出集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权等权利登记的要求条件。不动产登记制度的实施为有效盘活农村不动产资产提供了强有力的保障以及依据。

二是土地承包经营权、林权、海域使用权以及相关定着物的确权，还有抵押权登记的实施，使得与“三农”经济相关的不动产抵押更为的简单和明确。有利于“三农”信贷资产证券化的发展。“三农”信贷资产证券化将会给投资者提供一种全新的投资方式，引导更多的社会流动资金支持我国的“三农”经济。

3.3有助于改善小微企业融资环境，缓解其融资难问题

首先，明确了不动产的抵押原则，杜绝多头抵押，明确不动产唯一性。《细则》第五十六条规定建设用地使用权、海域使用权和该土地、海域上的建筑物、构筑物必须一并抵押，不可以分开抵押。该条例的实施让金融机构在今后处置不动产抵押品的时候不再遇到房屋、土地分属多个不同抵押权人等情形，避免抵押权混乱和抵押权人实施权益冲突造成的处置难度。

其次，《条例》完善了抵押品处置程序，确保抵押权人基本权益。条例的实施很好的解决了抵押物处置困难，甚至长期搁置没法处置的问题，确保了抵押权人的最基本的权益，也降低了抵押贷款的风险。

4.完善不动产登记制度，促进信贷资产证券化发展的建议

4.1开展不动产登记信息数据整合，尽早实现信息共享

不动产登记系统的电子化已经成为必然趋势，要加快建立全国不动产登记信息统一系统，整合各部门掌握的不动产信息，完善电子登记系统，使其能够完整呈现不动产信息。将有以利于抵押权人更详细和全面了解抵押物，准确的判断抵押物的市场价值，推定不动产抵押交易市场化建设。

4.2借鉴国外先进做法，出台相关法律法规支持、保障不动产登记制度的有效实施

日本不动产登记制度已经拥有百年的历史，其不动产登记的主要法律依据是“民法”和“不动产登记法”两项法律。为了法律的严密性，日本曾对全国土地情况进行了长达近30年的调查勘测，绘制成土地图册，作为有关部门依法实施不动产登记的依据。我们可以借鉴国外的做法，出台专门的法律法规，不断修改完善不动产登记实施细则，推动不动产登记制度的全面落实。

4.3加强不动产登记新规的宣传推广

地方政府相关部门及银行机构应加强对不动产统一登记的法律意义及进行不动产登记所能享有的法律权利的宣传。向社会告知只有在登记部门履行登记手续并获得认可后，其拥有的不动产才能进行交易、担保、抵押等行为。而没有登记的不动产如果进行上述交易时，不受法律的保护。所以要让公民清楚明白积极进行不动产登记所能享受到权利，使其能够主动去相关登记部门进行登记，确保自己的法律权利。

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关键词：不动产；测绘；登记；制度；对策

中图分类号：P20 文献标识码：A 文章编号：1671-2064（2017）12-0234-02

1 不动产测绘的现状

1.1 管理部门不统一

为了促使不动产的登记更加方便，我国已经构建了统一的不动产登记制度。然而因为不动产涉及的面很广泛，包括地籍、林地以及房产等不同的方面，在实施不动产登记之前，其分别属于不同的国家机构，而且其测绘管理也属于不同的机构。因此，不动产测绘到底应该由哪个部门和机构来完成，这样的问题就非常突出。所以必须建立一个统一的测绘管理制度，由统一的部门来进行管理[1]。

1.2 技术标准不合理

在我国的房产测绘当中，国家制定出了《房产测绘管理法》、《测绘法》等等。同时，不同的省份也有关于房产测绘管理的不同制度。如果要进行统一登记，那么对不动产实施测绘，必须要借助统一的测绘技术标准以及管理方案。这样才能防止测绘重复登记，减少工作量，使得管理更加科学合理。

1.3 费用不合理

如今的测绘市场，存在非常大的竞争。不同的测绘机构通过降低价格、恶意竞争的方式获得测绘业务。而且我国的房产测绘、地籍测绘收费都非常不合理，收费主体、收费模式、收费标准存在一定的差别。如果要进行统一登记，那么应该由哪个部分来收取费用？这是一个很大的问题。此外，远离城市的草原、森林等，需要很高的测绘成本，测绘机构获得的利益很少，所以积极性非常低。不仅如此，偏远地区的农民收入不高，测绘费用过高会使得他们难以承受[2]。

2 统一登记后不动产测绘的对策

2.1 明确和建立不动产登记机构

必须要建立不动产登记机构，因为机构的建立可以促进测绘工作的进行，保障不动产测绘管理机构的运行，也促使其运营的方式更加合理。此外，登记管理和测绘结果管理必须是同一个部门。不管不动产登记机构有没有进行统一，或者采取其他的形式来对不动产登记进行管理，都必须使得登记和测绘进行统一，除了管理部门要统一，相关的标准也要进行统一。

2.2 对不动产测绘业务进行开拓

不动产的登记包含了很多方面，比如房地产、建筑物、森林、土地以及耕地等等。对于一般的测绘企业来说，不动产测绘业务仅仅只有房屋测绘、土地测绘、宅基测绘等。因为业务范围非常小，所以使得测绘行业的竞争也非常激烈，给测绘机构、测绘企业带来了一些压力，不利于测绘行业的发展。在不动产进行统一登记的背景下，测绘行业需要根据实际情况，对当地的测绘情况进行调查和分析，对自身的力量进行整合，并且不断开拓新的业务。举个例子，一些沿海城市因为拥有广阔的海域资源，因此可以对海域测绘业务进行开拓。借助自身的地理优势，使自身获得更大的发展[3]。

2.3 加强内部人员的学习和培训

不动产统一登记是2013年国家所制定的一项制度，要求对我国的林地、海域、土地、房屋、草原等不动产实施统一登记和管理。很多工作人员都不了解这个政策，因此机构、企业必须加强政策的宣传，举办一系列培训学习会，要求工作人员在一定时间内了解不动产统一登记制度，从而为测绘工作奠定良好的基础。在之前，不动产登记没有进行统一，而且由不同的部门负责。现在国家制定出了统一登记的政策，那么工作人员就需要不断的学习。举个例子，房产测绘之前是由房产测绘部门来完成，另外的测绘则由另外的部门来完成，两个部门之间几乎没有联系。但是后来实施了不动产统一登记制度，两个部门的联系有所加强，共同完成房产测绘和土地测绘工作，测绘成果也是统一管理。所以，为了促使测绘工作更好的M行，相关机构必须组织工作人员学习国家政策、相关知识，从而适应工作的需要。

2.4 建立科学合理的测绘管理制度

如今，我国还没有制定出管理不动产测绘的管理制度。但是不动产管理制度和不动产改革完善存在非常大的关联。所以在建立统一登记的制度以后，会促进不动产测绘的市场不断发展、延伸。但是从目前来看，我国的不动产测绘市场发展仍然不完善。需要逐步的推进工作的进行，构建登记、管理、测绘方面的职责，明确不动产统一登记的管理制度，使得不动产登记和不动产的测绘能够协调统一的进行[4]。

3 不动产测绘的前景分析

构建和完成不动产的统一登记制度，是遵循“依法治国”的最重要举措，同时也是《物权法》的具体落实。不仅如此，不动产的统一登记制度也能够保护权益人的财产，促进人们对不动产进行登记和投资。通过对不动产进行统一登记，可以使得登记更加规范合理，防止产生产权方面的冲突，促使不动产的归属更加明确，最终提高政府部门的管理效率。进行统一登记以后，会对市场资源进行一定的整合，减少政府的行政管理资金。但不动产统一登记制度的实行，会促使不动产测绘产生一系列的难题，比如统一不动产单元划分，统一成果平台，统一不动产编码等等。但这些问题会使得不动产技术越来越成熟，越来越完善。不仅如此，实施不动产登记制度后，过去分散在每一个行业的不动产测绘得到了统一。而且大家对不动产统一登记的制度逐渐认可后，不动产测绘的需求也会越来越大，最终促进测绘市场的扩大[5]。

我国测绘地理信息局所制定的关于测绘的“十三五”规划里，明确的指出了关于测绘地理信息产业的收益增长，增加率会超过18%。如今，我国测绘地理信息产业的产值超过了上千亿，预计到2019年，产值将超过五千亿。因为不动产统一登记关系到林业、房地产、海业等多个不同的领域，同时也和房地产部门、国土局等有一定的关联。而且审查资质的时候，也需要和工商部门、税务部门、土地规划部门进行联系，因此不动产登记工作非常复杂，涉及面也很广[6]。

综上所述，不管是关于技术、市场，还是国家政策，在不动产统一登记的规划之下，不动产测绘需求会越来越大，测绘行业也会得到大力的发展。

4 结语

我国在制定了不动产统一登记的体制以后，会对不动产测绘市场产生非常大的影响。虽然我国的《测绘法》已经建立了关于权属测绘、房产测绘、地籍测绘等方面的制度，然而却没有完全包括不动产的其他类别。在将来，我国的不动产统一登记工作可能出现一系列问题。为了防止不动产统一登记制度和测绘产生冲突，必须要根据不动产测绘的实际状况，进行一定的规范和统一，并且对《测绘法》进行修订，从而促使测绘行业得到大力的发展。

参考文献

[1]叶晓婷，王丽欣.统一登记背景下的不动产测绘的现状与前景分析[J]. 测绘与空间地理信息，2017（01）：140-142.

[2]何善国.不动产统一登记后房产测绘面临的问题及对策[J].中国房地产，2016（34）：25-28.

[3]鲁艺玲，罗秦岭，韩丽丽.新形势下不动产权籍调查测绘解析[J].科技创新与应用，2016（29）：265-266.

[4]伍友俊.基于《不动产权籍调查技术方案（试行）》的相关问题探析[J].测绘与空间地理信息，2016（03）：211-213+219.

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[关键词]新常态下 不动产登记 档案管理 思考

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）12-0331-01

【前言】我国不动产的所属权需要建立在依法登记的前提下，只有在经过依法登记的情况下不动产物权的建立、变更、转让和注销才能产生法律效力。我国的不动产机构的主要工作任务就是将不动产归属权进行登记，形成不动产登记档案管理系统。

不动产登记档案不仅包括不动产登记本，还有各种与之相关的文件、图表和网上登记信息等内容，包括文字信息，图表信息，声像影像等，记录载体包括纸张、光盘等。因为不动产登记档案的复杂繁琐，所以不动产统一登记档案管理的工作并不轻松。

一、我国当前不动产的特点

1.不动产在固定机构进行统一登记

不动产，顾名思义，就是指自然性质上或者法律规定上不可移动的财产。因为不动产的位置不可随意改变，不动产的登记体现出唯一性的原则，所以在一个区域内的不动产统一登记只由固定的机构进行登记。不动产的统一固定登记更有利于不动产登记档案的统一管理。

2.具备法律效力

我国对于不动产的登记都有明文规定，不动产登记档案的管理一般由行政主管部门负责，不动产登记一般都是在政府机构进行注册，改正等。由行政机构所认证的登记，登记信息作为原始凭证被登记部门保存，形成的不动产登记档案受到法律保护，具备法律公信力。

3.档案格式要求严格规范

不动产登记档案是可变的。随着不动产政策的调整改变，不动产登记流程会改变，不动产登记档案也会随着改变。不动产登记主要采取文本形式，对不动产登记格式有着严格要求，档案的记录必须严谨、规范、准确、详细。不动产登记档案可以在法庭上作为法律文件，具有法律效力，所以登档案的格式必须严谨规范，避免因为内容模糊而造成纠纷。

4.档案保存时效长

随着不动产所属人的变动，不动产登记档案也会随之改变，但是登记档案的法律效力是不会改变的。不动产登记档案的时效期非常长，有效地保证了不动产的物权保护，使不动产的权属问题得到稳妥的保障。

二、我国不动产统一登记档案管理的现状

1.档案的准确性欠缺

不动产登记档案是具备法律效力的，登记工作中最重要的任务就是保证数据的真实性和准确性，登记档案的准确性直接关系到登记者的法律权益。登记档案准确性的欠缺也会导致行政部门的诚信危机，对行政部门的执法过程造成阻碍。目前，我国一些地区仍存在不动产档案登记管理不严谨的现象，档案信息缺失，资料数据模糊等现象。

2.不动产登记管理档案资料数据库不完善

由于技术问题，不动产登记管理档案资料数据库经常会出现连接错误，比如一栋别墅完成变更所属权后，所属权在数据库上仍然显示不动产的所属人是变更前的所属人。这些错误对不动产登记的后续工作产生的消极影响，阻碍了不动产登记档案管理的开展。

3.档案管理技术落后，没有实行现代化

档案管理的数字化对档案的管理工作来说是个提高管理准确性和便捷性的新方式，档案管理的信息化能够提高档案管理的效率。现在部分地区的不动产登记档案管理过于依赖纸质文件，信息化水平低，管理技术落后。

4.档案的存放杂乱

国家规定不动产的登记要合法规范，最重要的目的还是为了人民。规范的不动产登记会为群众提供便利，减轻负担。但是，一些地区的不动产登记档案存放杂乱，多处存放，群众在查询时非常不方便。

三、改变当前不动产登记档案管理方面缺陷的策略

1.不动产的登记行为进行规范化、标准化

对当前的不动产登记机构进行整合统一，规范不动产登记档案文件的书写，规范不动产登记档案管理，提高不动产登记档案数据的真实性和准确性。促进行政部门工作的严谨性，提高行政部门的社会公信力，推动不动产统一登记档案管理的后续工作顺利进行。

2.完善档案管理资料数据库，应用现代化技术

优化不动产登记档案信息资源数据库，紧随现代科技发展，运用二维码等信息技术将不动产登记档案管理进行优化，整合。使不动产登记档案管理变成一张条理清晰的信息网。在各部门之间实现便捷交流，为不动产登记的后续工作提供技术支持。

3.对资源进行优化整理，对不动产登记档案进行高效管理

引进先进的管理理念，建立不动产统一登记档案管理制度，对不动产资源进行合理有效地规划，进行高效管理，减少在管理过程中耗费的人力和物力资源。

三、对当前新常态下不动产统一登记档案管理的反思

建立起不动产登记档案管理制度，使不动产登记成为更加高效且规范的机构，这是一个革故鼎新的过程。在这个过程中要制定目标，逐步地进行实施，将行动落实到实处，规范管理机制，形成规范的不动产登记管理流程，不仅为群众提供便利，更为行政机构提高了社会公信力。当前我国提出的政策，正为我国不动产统一登记档案管理提供了创新的平台，这是一个机遇，要把握得当才能为不动产登记档案管理的高效化提供强劲的动力。

参考文献

[1] 渠涛：《不动产物权变动制度研究与中国的选择》，《法学研究》1999年第5期.

[2] 李艳.浅议不动产登记档案整合管理[J].浙江国土资源，2016，（2）：38-39.

[3] 张锐：《构建和谐社会视野下的档案信息服务》，《档案学研究》2005年第6期.不动产登记档案管理三题[J].档案学研究，2006，90（4）：25-28.

[4] 彭诚信：《我国物权变动理论的立法选择》，《法律科学》2000年第2期。

[5] 莫晓兰.对不动产登记档案管理的思考[J].兰台世界，2014，（S3）：55-56.

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我国在很长一段时间实行的是城乡分割及指令性的计划经济，这造成了我国不动产登记制度的极不统一，具体表现为：城乡登记不统一、不动产登记范围不统一、登记机构不统一、登记程序不统一等。例如，我国的土地、房屋、海域、矿产资源、森林资源等不动产的登记发证分别由相应的行政管理部门或其下设的登记部门负责。土地上的所有权和他物权分别由土地行政管理部门和农业行政管理部门负责登记，房屋上的物权由房屋行政管理部门下设的登记机构进行登记，海域使用权由海洋行政管理部门登记，矿产资源、森林资源分别由矿产资源管理部门和林业管理部门登记。不动产登记制度的不统一造成的弊端是有目共睹的。它不仅增加了交易成本，不利于交易的快捷，更有害于交易安全，易引发各种纠纷。

故此，在《物权法》的起草过程中，“不少部门、专家认为，登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。立法机关经研究，赞同上述意见，同时又要考虑到统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记需要有一个过程”。因此，《物权法》第10条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。从该规定可以看出，不动产登记制度的统一性至少体现在登记范围、登记机构与登记办法三方面。实际上，最核心的问题就是登记机构的统一。只有我们现存的诸多不动产登记机构先统一起来，才能做到登记范围、登记方法的统一。事实上，在统一不动产登记的过程中，最困难的也是登记机构的统一问题。

如何统一我国的不动产登记机构，理论界与实务界一直有很大的争议。有人主张仿效德国、奥地利等国家的做法，将不动产登记都统一到人民法院，由法院负责登记；有人主张仿效我国台湾地区，以土地吸收地上建筑物，将不动产登记都统一到土地登记机构。还有人（如笔者）主张，将现有的各个登记机构从原来的行政管理机关中分离出来加以合并，单独组建从中央到地方的垂直管理的不动产登记局。无论我国最终采取何种方式，必须承认的一点是，不动产登记机构的统一不可能一蹴而就，至少要分为三步：第一步，在现行的不动产登记体制中，实现土地、房屋等不动产登记类型内部的统一。比如，在房屋登记内部实现城乡登记的统一、各种地上建筑物登记的统一等。第二步，实现土地与房屋登记机构的统一，即将原先分散在房屋登记机构、土地登记机构、农业行政管理部门的房屋、土地上的物权登记统一到一个登记机构。第三步，在土地和房屋统一登记的基础上，进一步将矿产资源、海域、森林等其他不动产的登记统一进来。

在看了黑龙江省佳木斯市成立不动产登记管理局的情况介绍后，我对他们为推进不动产登记机构统一而进行的努力，表示肯定和赞赏。首先，他们的这种做法是有法律依据的。从《物权法》第246条的规定来看，在国家的法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定之前，允许地方先行探索和试验，从而为今后不动产统一登记积累宝贵经验。佳木斯市成立不动产登记管理局正是为推动不动产登记机构的统一而进行的有益探索和试验。其次，佳木斯不动产登记管理局规划的不动产统一登记的步骤也是科学合理的。他们将统一不动产登记机构的步骤分为三步：“一、实现城乡统一登记，二、实现房屋、构筑物统一登记，三、逐步实现建筑物、土地统一登记。”佳木斯市不动产登记管理局的成立有利于实现前两步，但最困难也是最有意义的还是第三步，即对土地和建筑物进行统一登记。不动产登记的实质，是物权公示，体现的是政府公信力。实现建筑物、土地统一登记，无疑会强化政府公信力。这种趋势势在必行，在地方政府的职能整合中也具有可操作性。如果今后佳木斯市能够率先将土地和建筑物的登记都统一到不动产登记管理局，必将为全国范围内建立不动产登记管理局积累丰富的经验，从而最终推动我国不动产登记制度的统一。

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地上权制度与建筑物区分所有权制度一样，是随着社会经济发展不断完善的一项民事法律制度。同时，从权利类型来说，地上权也是一项复合权利。不管是采用登记生效主义还是采用登记对抗主义，大陆法系国家大多在民法上规定了地上权制度。我国土地使用权与地上权有许多相同之处，但也存在本质的差别，这种差别归根到底是由于土地所有制基础不同，两种权利设计的价值追求不同，但这种差别并不影响我国对地上权制度的合理借鉴。

一、学习借鉴地上权制度，有利于理顺房屋土地关系，更好地落实《物权法》的相关规定

我国实行国有土地和集体土地所有权制度，一般房屋、林木等都定着在国家或集体的土地上。土地使用权制度是在我国土地不能私有和不能交易这样一个特定的环境下，为适应土地资源市场化而创造出来的一项制度。随着不动产登记制度的推行，土地使用权制度与房屋所有权制度之间理论划分根据不清、类种不明和界限模糊的弊端，需要系统地归纳统一，否则，在实践上容易造成混乱。

就概念的科学性来讲，通说认为，土地使用权并不是经过法学上严格论证后提出的法律概念，而只是经济学上的“土地使用”加上“权利”这一法律外壳，至于这一概念在法律意义上的内涵、外延、内容与种类等，并没有明确而科学的规定。

我国的土地使用权与地上权有较多相似之处，两者在形式上都是在他人土地上设定的权利，以使用和收益为目的，都必须为使用土地而支付价金，并且对土地只拥有一定期限的权利。在对土地占有、利用、出租、转让、设立担保物权、行使物上请求权、适用相邻关系、支付地租（出让金）等具体内容方面非常相似。尽管我国的建设用地使用权和地上权有诸多相似之处，但在所有制基础、设定权利的社会功能、权利存续的期限、权利人行使权利的限制、权利撤销的原因、权利消灭后的法律后果等方面有着本质的差别。

“地上权”一词虽然从国外引入，但历史上相似的权利在我国早已有之。在奴隶制时期，中国就有了地上权制度的雏形，至清末变法修律，民事立法中才出现“地上权”一词。已故民法学家李志敏先生考证后认为，我国最早的他物权就是地上权。1911年8月完成的《大清民律草案》对物权种类的划分与体系的安排，以德、日两国民法为宗，几乎全部抄袭西方民法，在我国法制史上第一次明确地确立了地上权制度。在该草案中，将地上权界定为：因以他人土地之工作物或植物为其所有，使用其土地之物权。地上权制度在我国台湾发展完善较好。我国台湾地区现行“民法”仍以民国时期1930年正式颁行的《中华民国民法》为主。随着台湾地区经济的发展和土地使用形态的多元化，再加上主管机关的倡导，使得地上权制度在台湾运用较多，在调剂土地“有”与“用”上发挥着不可替代的作用。在台湾地区“民法”上的四种用益物权中，以地上权登记的件数最多。台湾地区“民法”物权编修正草案对地上权有大幅度的调整。重点地调整了地上权的权利义务关系和效力，增设了法定地上权和区分地上权。修正后的地上权制度呈现出若干特色，主要表现在：当事人对地上权的内容有广泛自由形成的空间；肯定地上权的处分性，原则上不受到任何限制；明定同一标的上多种地上权的并存性，期能物尽其用。

在大陆法系的《物权法》上，土地和建筑物的关系可以归纳为以下三种模式：（1）土地所有权吸收建筑物的立法模式。早期的罗马法采取的即是这一模式，即一切建筑物从属于土地，土地吸收建筑物的原则。在这一原则的作用下，土地和其上的建筑物被视为一物，学者们一般纳之为“一元主义”立法模式。（2）土地所有权或地上权吸收建筑物的立法模式。土地的所有权可以与建筑物分离，但是建筑物被视为地上权的必要组成部分。建筑物被土地所有权或被地上权吸收，因而其并不具有民法上的独立地位。（3）土地与建筑物完全分离的立法模式。这种立法模式以日本和我国台湾为代表。建筑物所有权既可以土地所有权、地上权为基础，也可以土地租赁权为基础。建筑物所有权既同土地所有权分离，也同地上权分离，建筑物被视为独立的物权的客体。我们将这种立法模式称之为“二元主义”的立法模式。

建立适合我国国情的地上权制度，可以考虑以地上权为标准建立一个大一统的建设用地使用权概念，对现有的国有土地使用权、乡镇建设用地使用权和宅基地使用权等非农业用地使用权进行改造和整合，在总的原则、性质和权利义务等方面作出统一规定，将相同的权利归并到一起，既使非农业土地使用权法律制度具有完整统一性，又保证立法的明确、简洁。

二、学习借鉴地上权制度，有利于科学设置不动产登记簿，更好地理解和实施不动产统一登记

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产统一登记后，登记簿要做很大的调整。一是对房屋和土地、海域进行融合，二是对相关联的权利进行融合。可以采用大一统的地上权概念，明确这一类权利的基本属性和特征。对不同的地上权的不同内容进行具体的阐释和说明，形成完整的知识结构。

《不动产登记暂行条例》引入了不动产单元的概念，规定不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码，结束了分散登记模式下，不同不动产按照不同登记单元进行登记的现状，明确了今后制定具体标准的思路和方向。登记单元是基本的调查、交易和登记单位，是不动产登记的逻辑起点。分散登记时期，土地登记以宗地为单位，海域登记以宗海为单位，房屋登记以幢、层、套、间为单位，林权登记以宗地为单位，农村承包土地登记以地块为单位。统一登记后，必须将这些零散的登记基本单位融合在一起，实现房地一体登记，地林一体登记。既保证了登记单元的惟一，又较好地处理了房地、林地间的关系，有利于实质上推动不动产统一登记。

《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》明确，为加快建立和实施不动产统一登记制度，落实国务院关于统一登记簿册的要求，根据《不动产登记暂行条例》的有关规定，国土部制定了不动产登记簿证样式。新的不动产登记簿采用了“一簿、数本、多页”的形式，即按一个宗地或宗海为一簿、一个不动产单元为一本、一类不动产权利或事项登记信息为一页，填写本数和页数。不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿；一个宗地或者宗海内，有两个以上不动产单元的，应填写不动产权利登记目录页和不动产权利及其他事项登记信息封面页，形成一本不动产权利及其他事项登记信息；不动产登记簿采用“活页”方式，不动产权利及其他事项登记信息表格中，一般情况纵向记载不动产权利及其他事项的首次登记信息，横向记载变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等信息，登记簿可以根据实际情况续页。

2012年笔者有幸参加了住建部组织全国部分省、直辖市房地产管理部门及部分城市房地产登记机构的业务骨干，赴瑞士进行不动产登记制度的培训学习。考察团走访了苏黎世、日内瓦、卢塞恩等地的不动产登记机构，听取了弗里堡和卢塞恩大学的教授关于房地产市场概况、瑞士不动产登记制度的专题讲座，与当地的法律专家、不动产登记官、不动产测量师等专业人士座谈，近距离的接触和感受瑞士不动产登记的法律构架和实务操作。瑞士法上的地上权制度与德国的情形大体相同。瑞士民法制定之时，地上权也未受到应有的重视，立法者将其视为役权之一种，仅规定了一个条文，名为建筑权。依此规定，所谓建筑权，是指在他人土地上构建建筑物并予以保有的权利，性质上具有可让与性、继承性，而且该建筑权一经登记，即与土地所有权相分离。不动产登记的权利和类型丰富，登记的权利除了所有权和抵押权外，还有地役权、用益权、居住权、建筑权、对泉水的权利、买受权、买回权等。近年来，瑞士联邦政府及联邦土地注册处力推登记办法与规程的统一、登记数据的联网等工作，将传统的不动产登记功能的发挥推向了一个新的阶段。我国可以有选择地借鉴这些经验，尽快完善和落实登记簿制度，指导各地组织实施房屋登记簿与土地登记簿的融合。

各地在学习推广《不动产登记暂行条例》及相关业务规程时，引入地上权理论，可以更好地理解不动产单元的设置、登记簿的编成，积极消化吸收，合理组织梳理涉及不动产审批、交易、登记的政策和规范性文件。清理与《不动产登记暂行条例》规定不一致的地方性文件，研究制定不动产登记实施办法等配套政策，开展各类不动产登记资料的整理和信息化工作，提出不动产登记数据库建设要求，分步开展不动产统一登记数据库建设，实现不动产审批、交易和登记信息互通共享。

三、学习借鉴地上权制度，有利于解决地下空间、机械停车位等特殊情况登记问题，更好地保护物权

现代建筑空间形态各式各样，种类繁多，如果地下空间确权问题不解决，将有碍于投资者开发地下空间的积极性，也不利于城市建设的发展。

土地是一种重要的自然资源，其自然属性包括地表、地下及空中。在实际的使用和管理中，并没有把土地的地上及地下空间作为独立的客体。随着经济社会的发展，人们高效运用土地，地下商场、高架桥等建筑形式纷纷出现。明确地上权制度，可以理顺房屋所有权与土地使用权关系，解决多种权利叠加混乱的问题。我国现行立法确认的物权形式中，事实上存在着地上权，如宅基地使用权、国有土地使用权、集体土地使用权、林地使用权等。《物权法》第一百三十六条提出了建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

过去房地分离，地下空间、机械式停车位登记难以实施。在不动产统一登记的前提下，我们应当采用房地统一登记的思维，积极研究新的不动产形式及其登记方法。明确地上权理论，清晰地认识这些不动产，理清不动产权利关系，制订登记规则。要进一步研究空间权、次地上权等物权理论，并积极与实践相结合。一是树立三维空间登记的理念，二是明确新的权利类型，三是开展实践探索。

建造地下室或地下停车库时，在向规划部门申请取得建设工程规划许可证后，地下空间利用权己经从基地使用权中分离出来，这是土地使用权人行使处分权的结果，并得到规划行政部门批准。地上建筑和地下建筑竣工验收后，取得房地产登记时，既取得了建筑物的基地使用权，也取得了地下建筑物的空间利用权。这种分离独立己经为法律承认而固定化，建筑物基地使用权和地下空间利用权都具有独立的物权效力。地上建筑物和地下建筑物可以一起转让，也可以分别转让，即保留地下建筑物的所有权及其空间利用权。

我国的土地使用权与传统民法上的地上权相比，既具有性质上的高度一致性，也带有自己鲜明的特点。我们没有必要因为自身特点而刻意否认两者在基本法律性质上的相同，我国建设用地使用权可以看作是传统地上权制度在中国大陆地区的一个特殊形式。建设用地使用权与传统地上权一样，是一项独立于所有权的，并且在社会生活中执行“类似所有权”功能的用益物权；同时，建设用地使用权与传统民法地上权不同，它作为不动产市场上唯一的基础易客体，承担着更加沉重的社会责任和历史使命。

当前，不动产统一登记中央高度重视，社会各界广泛关注，各级部门和地方正在大力推进，学习借鉴地上权制度，对于转换登记理念、完善制度设计、解决疑难问题具有积极的作用。

参考文献：

1.叶成朋.德国地上权制度的历史考察.黑龙江省政法管理干部学院学报.2010.8

2.杨立新.关于建立大一统的地上权概念和体系的设想.河南省政法管理干部学院学报.2007.1

3.田丰 王跃峰.建设用地使用权性质研究――以与传统民法地上权比较为视角.河北法学.2013.7

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【摘要】房产测绘是一项基础性测绘工作，是不动产测绘的重要组成部分，房产测绘的工作主要包括房产平面控制测量、房产要素测量、房产图测绘、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，在房产测绘中，房产平面控制测量是房产测绘的第一步，也是关键一步，房产面积的测算主要包括建筑面积、a权面积、房屋用地面积、公摊面积等；房产变更测量是由于房屋产权等信息不断发生变化而需要不断进行的一项经常性测量工作；成果资料的检查与验收是房产测绘的关键一步，是保证房产测量的质量，为日后产权登记、转移以及解决房产纠纷提供准确依据的重要工作。

【关键词】不动产统一登记；房产测绘

一、不动产登记改革

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产权及其变动事项记录于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。2013年3月，国务院办公厅下发关于不动产登记改革的通知，要求在2014年6月底之前出台并且实行不动产统一登记制度。不动产登记目前处于分散状态，分为登记机关、登记内容和登记依据三部分。不动产登记这种分散状态也使得不动产测绘难以有效统一。当前不动产测绘主要有房产测绘、地籍测绘、林业测绘等方面，可以预见，随着不动产统一登记改革的逐步实施，不动产测绘也将随之发生变化，各部分测绘工作将能得到统一，不同类型的不动产测绘将有机结合，标准更加明确，有效减少重复测量。

二、房产测绘简介

房产测绘较早提出并实现了数字化测绘系统，充分利用了GPS、RS、GIS以及摄影测量等现代测绘技术，为政府以及房产相关行业提供了及时、准确的房产信息。房产测绘是不动产登记的重要组成部分，不动产统一登记为不动产测绘提出了更高的要求，房产测绘因其数字化、信息化、网络化的特别点，更能适应不动产统一登记的需求而变得尤为重要。

房产权利人在申请登记之前，到房产测绘窗口申请房产测绘。经过测绘人员的现场测量勘察，获得房产测量信息，并经过审核人员的审核，获得房产登记。在审核阶段，审核人员无需到实地勘察，直接在房产信息系统中打开GIS图形，观察房屋坐落、权属、位置关系、周边道路等，方便有效的确定房屋楼盘表，进而确定该房屋的现状信息。可见，房产测量的精度和准确性，直接影响房产登记结果。房产管理中的房产测绘工作，由主管房地产的行政部门委托具有房产测量资质的测绘单位进行。房产测绘单位与委托人不应有任何利害关系，且是独立的经济实体。房产测绘的技术标准，在国家层面上主要有《测绘法》、《国家标准房产测量规范》、《房产测绘管理办法》等，在地方上也有房产测绘管理办法的细则，在测量的过程中需要严格执行。

三、房产测绘在不动产统一登记中的应用与前景

不动产统一登记是指全国房屋、土地、林地、湖泊、海洋等不动产统一登记在册，基本做到登记机关、登记内容、登记依据、信息管理平台一体化。其中，建立全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，提高不动产信息的流通效率，提高政府部门的办事效率，降低不动产测绘的重复率，是不动产统一登记改革的重点。随着现代测绘技术的发展，以GNSS、GIS、RS以及摄影测量技术为核心的数字化测绘，其数据采集、存储、管理、传输方式，非常好的适应了现代电子信息系统的快速发展，为构建不动产统一登记信息平台提供了技术基础。在几个不动产测绘细分领域中，房产测绘最早在2002就提出“数字化房产测绘”的概念。数字化房产测绘是以房产为对象，建立信息化、智能化、网络化的房产数字信息系统。数字化房产测绘是充分利用GPS、RS、GIS、摄影测量等现代测绘技术进行房产信息的采集、存储和管理，并利用工作流、办公自动化、云技术等实现数据格式统一、快速查询、平台共享等目标。现代中国城市建设速度非常快，房产信息变化频繁，需要房产测绘人员快速、高效、准确的采集房产信息，并实时更新。数字化房产测绘能够保证房产信息的准确、有效，为政府部门的房产办公提供坚实的技术保障。因此，在构建数字化信息平台领域，房产测绘相对于地籍测绘、林地测绘更能满足不动产统一登记的需要。

随着经济的快速发展，房价也在不断攀升。人民群众对于房屋面积等房产信息越来越重视。房产测绘作为房产信息的数据来源，其准确性、及时性变为尤为重要，房产测绘在不动产登记中的作用非常重大。在不动产统一登记的大背景下，房产测绘主要有以下几个重要作用。

（一）房产测绘为房产以及相关权益提供技术保障，为解决房产纠纷等问题提供数据依据。权利人或者利害关系人通过申请房产测绘获得房产数据信息，为不动产登记提供依据，保障权利人的权益不受损害。

（二）房产测绘能够为房地产管理部门提供详细、专业的信息。房地产测绘根据当前房地产开发的基础图纸绘制房地产控制图，使得房地产信息清楚、详尽的存储在房地产信息管理系统中，为房产使用者以及登记管理者提供参考信息。

（三）房产测绘能够为房地产市场提供准确的数据资料。房产测绘通过对城市房产建筑的测量和绘制，为房地产开发商提供该城市的住房面积、位置分布等信息，使其能够做出更加科学合理的商业决策。同时，房产测绘也为住房购买者提供准确、及时的住房数据，保障消费者的合法权益。

（四）房产测绘能够为政府规划部门提供数据参考。目前我国城市建设以及城镇化建设依旧很快，房产信息变更更加频繁，而政府决策部门在制定发展计划，进行拆迁改造、道路扩建、地铁、轻轨开发时则需要准确的数据依据。房产测绘的数字化、信息化、网络化、一体化的特点能够很好的满足这一要求。

四、结论

房产测绘与人房产权益息息相关，在不动产各个领域中经济价值最高，因此，房产测绘在不动产统一登记后将变得更为重要。不动产统一登记也为不动产测绘提出了更高的要求。房产测绘作为不动产测绘中重要部分，其市场准入方面发展较为成熟，信息化、现代化的房产测绘系统也较为完善，将能够更加适应不动产统一登记中信息化平台的发展要求，为不动产统一登记工作的顺利开展提供有力的技术支持。

参考文献：

[1]何欢乐，姜栋，张鹏.切实推进中国不动产统一登记的新思路DD解决分散登记问题的过渡期方案[J].中国土地科学，2013（7）

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【关键词】不动产统一登记实施模式信息化平台

1不动产统一登记工作办法

由于我国处于社会主义市场经济初级阶段，正在从计划经济向市场经济转型，在此过程中我们会遇到秩序比较混乱，信用低下，欺诈行为等，为了更好地避免此类现象的发生，并且保护交易当事人的合法权益，实施不同产统一登记制度。并且此制度还有加强登记机关的责任感和登记的公示和公信功能。增加了我国审查制度的优势，提高了为人民服务的质量。然而长期以来不动产的信息化水平较大的差异和不动产长期分化造成的局限性使得不动产的统一登记很难在短时间内完成。到目前为止不动产登记还没有找到一个完善的工作体系，但我们因地制宜因时制宜可以采取串联审核工作模式、并联审核工作模式和统一审核工作模式三种模式。

1.1 串联审核工作方法

串联审核顾名思义就是指办理人员按照规章制度合并前后工作窗口，例如：办理房屋登记就要统一的窗口受理再由内部流转最后统一的窗口发放。工作实现批量完成提高效率并且对于不具备发放不动产权证书的地区也可以实行此模式。

1.2并联审核工作方法

在串联审核的基础上优化工作流程，对业务进行梳理，使工作更加的流通提高工作效率的同时也实现了数据的部分整合，让数据同时在两个部门发挥作用，使得房地一体审核换环节的工作效率得到了提高。

1.3统一审核工作方法

在部分数据整合的基础上让信息在平台上得到沉淀，这就可以实现在房地产统一登记信息管理平立实施审核。在数据、软件和审核统一的基础上实现统一审核工作方法。

2市县级不动产统一登记的数据整合

（1）不动产统一登记的数据整合是工作的关键环节，也是不动产统一登记信息化的基础。这就表明数据整合是工作的一大重点，但同样也是难点。目前还处在探索阶段，没有具体的明确的规章制度。这就要求我们在工作当中善于发现和总结适合自己的方式，争取以最方便快捷的方式高效率的完成我们的工作，我们不妨可以实施以点带面的方式，城乡结合，有了实验区我们的工作就有了说服力。就可以更加积极地推进工作的进程，但我们也要注重与现实情况的结合，不能以偏概全，要大胆的发现问题，解决问题，而不是一味的逃避问题。

（2）我国信息数据的整合是一个关键的课题，在工作中遇到了很大的阻力，更有许多关键性的问题需要我们探讨解决。要想对土地、房屋、林地、草原、海域存量数据的整合，建立完善的不动产统一登记信息库，数据是一个难题。由于部门的分散，统一的标准和内容的不同，并且数据还有遗失和不准确的情况对于数据的整合难度更加加大。并且数据的整合需要的是定期的更新，更需要集中数据的整合，数据只有集中整合之后才能更好的发挥它的特点。

3市县级不动产统一登记信息化

（1）建设信息化的思路。我们为了解决不动产统一登记信息量大、程序繁琐耗时长和时间紧迫之间的矛盾，不动产登记的信息化需要分段进。对于业务的流程确立和数据的整合是信息化的两个方面，我们可以在信息进行不动产统一登记工作的同时，进行数据的整合。有工作窗口统一收取信息，在审核完后再交由过渡期信息整理部门对信息进行整理和保存。在用此办法处理一类案件较多有了一定的信息量后，再将部分登记系统更改为不动产的统一信息平台，实现统一的不动产登记审核。对于相对容易操作的方面可以把信息确立的步骤进一步的简化。

（2）建设信息化的主要内容。依据《不动产登记暂行条例》关于信息化建设的要求，对于各种各个级别的不动产登记数据、信息化平台、软件系统和网络资源进行整理保证信息的即时共享。并且发挥计算机技术的优势，让信息化平台和国土资源充分结合，实现“国土资源云”。所以，市县级不动产统一登记信息平台的建设主要包括：实现不动产权籍管理、统一登记业务的管理和不动产统一登记档案管理三种作用。实现了不动产信息化管理能方便政府办公，提高政府的办事效率，同时为我们依法查询提供有效服务，为政府以后开展工作奠定了坚实的基础。

（3）建设信息化的要求：1）强化组织领导。各地借助各级政府成立的专门小组，加强与相关部分的沟通。规划时间制定计划，在有限的时间内发挥更大的作用，提升业务能力。要紧跟步伐，不要拖沓。有问题是正常现象，不要怕有问题，要敢于面对问题并且解决问题。2）落实资金。资金是信息化建设的保障，我们要提前谋划，早作打算，计划好每一步的行动，让一切落到实处，避免不良现象的发生。工作做得更加到位。3）确保信息安全。信息平台的建设让我们的操作更多的接触到网络，而如何让网络更好的服务于我们是我们应该做到的。只有信息的安全真实才是我们的目的，有关部门应该加强对于网络的监管力度，对于信息的保密和私人信息的外泄加大打击力度。

4结语

我们在市县级不动产统一登记方面还存在着一些问题缺少切实可行的方法，在制度的建设过程中我们还会遇见一些困难，但是我们应该发扬老一辈的革命精神，把工作做好，把制度做牢。更要在目前各个部门尚且还不是很成熟的情况下要做到不影响老百姓证件的办理，减少对人们的影响。这也就要求我们，在组织领导的带领下，在同一标准的要求下积极地发挥自己的作用。各省市加大交流，对于好的方子应该积极主动地探索。与自己的切实情况相结合做到为我所用，而不能一味的生搬硬套，失去了灵活性。本文对于市县级不动产统一实施模式的探讨可能还不是很成熟，希望对于不动产统一登记有所帮助。

参考文献：

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一、不动产登记制度的相关理论

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准；登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力；登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者；登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。

研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。

二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

（一）物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析

物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”②，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。

（二）物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

物权法在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题以专节14个条文作出了明确规定，完善和发展了我国的不动产登记制度，主要体现在以下方面：

（1）对不动产变动原则的完善和发展。一是物权法贯彻区分原则理论③，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。规定登记不是法定义务，不登记，也可以发生物权变动，但是不登记，不得对抗善意第三人。即区分物权变动和债权变动，将物权变动合同的效力与物权变动的效力相区分，不动产变动的合同虽然没有登记仍然有效，不受不动产是否发生变动的影响。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》第129条和第158条也规定不动产物权变动采登记对抗主义。二是登记要件原则。按照《物权法》第9条的规定，不动产物权的变动，经过依法登记而发生效力，也是我国不动产物权变动的主要方式。三是合同生效，发生物权变动。这是《物权法》第127第第1款的规定，农村土地承包经营权通过合同就可以设立，这是我国物权法独有的规定。三是非因法律行为引起的不动产物权变动。这种情况指的是《物权法》第28条、第29条和第30条的规定。

（2）增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等登记类型。

更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系的不一致状态，对既存登记的部分内容进行修正而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济 途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。④该法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。登记错误的更正需要一个过程，在此过程中，登记权利人有可能处分不动产，从而使真正权利人的权利受！到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为，有必要采取异议登记这项措施来保全权利。

预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记⑤。我国物权法亦规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。

（3）物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响

物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，主要体现在以下几个方面：

一是物权法的实施对涉及不动产的执行既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。如执行中处理不动产登记名义人与实际权利人不一致的问题时，可结合物权法关于异议登记的规定，及时解决争议，恰当处置不动产；还例如物权法关于预告登记的规定，使执行人员在查封前对不动产的相关权利人了如指掌，为及时采取预查封措施提供了便利。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战，需要执行人员深入学习和研究物权法的相关规定，准确把握物权法的立法宗旨，深刻理解物权变动的内涵，依法及时执行涉及不动产的案件，维护权利人的合法物权。

二是对传统执行方式和执行理念产生较大影响，要求执行人员在执行中及时调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。该条规定从根本上区分了不动产和动产物权设立和变动的公示方法。对于不动产，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。执行人员执行中要认真贯彻物权法规定的不动产变动规则，在采取强制执行措施前应认真调查不动产物权变动的情况，不能简单地以登记确定权属，还要看该不动产上是否存在预告登记、异议登记等情况，准确采取执行措施。

三是要求执行人员在执行中注重保护执行当事人的合法权利。既保护申请人的合法债权，又要保护被执行人的合法不动产物权，做到二者的统一。执行实践中，对当事人合法权益产生侵害的行为主要为有关机关的协助执行行为和法院的执行行为本身。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助、缩小或扩大协助范围或违法采取措施造成其损害的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，拒不履行职责造成损失的，承担行政赔偿责任。法院执行人员违法执行，侵害当事人的合法权益的，法院要承担行政赔偿责任。

三、贯彻物权法，执行涉及不动产的案件应注意的几个问题

1、关于国有划拨土地使用权的执行

实践中，对于能否强制执行被执行人拥有使用权的国有划拨土地问题，存在不同的认识。本人认为，法院在执行中应当本着既有利于最大化实现债权，又不违反现行法律规定的原则，依据《物权法》、土地管理法律法规和《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[20__]6号）的有关规定，在与土地管理部门取得一致意见后，再行裁定转移，进行妥善处理。对原属划拨方式取得但不再属于供地范围的，应告知权利受让人办理国有土地使用权出让手续。如果该国有划拨土地上还有房屋及其他附着物，法院应当通过房地产评估将土地使用权与房屋所有权价值分离（仅限执行房产），并会同国土资源部门完成收回承载房屋及其他附着物的国有划拨土地使用权，由国土资源部门依据土地管理和城市规划等有关法律规定采取招标拍卖，挂牌出让等方式对该土地依法进行处置。

2、关于集体土地使用权的处理问题

在我国，集体土地所有权和使用权原则上是禁止交易的，但实践中集体土地权属也存在事实上的交易。如《担保法》第34条第（5）项、第36条第3款规定，农村“四荒”土地的使用权和乡镇企业厂房等建筑物所占用范围内的土地使用权可以设定抵押，那么该抵押权人在行使抵押权时，必然牵涉到集体土地使用权的处分问题。对此应当如何处理？本人认为，法院执行案件涉及集体土地使用权时应与当地国土资源管理部门进行协商，取得一致意见后予以执行。依照《土地管理法》第63条的规定，人民法院执行集体土地使用权仅限于用地单位因破产、兼并等情形。执行土地成交前，人民法院应当会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，完成地籍调查，责成集体土地所有权单位签订征地补偿协议书，并书面告知权利受让人成交价款中是否包含该集体土地的征地补偿费。按照《土地管理法》第62条、第63条之规定，权利受让人应仅限于该集体经济组织内符合宅基地审批条件的农户。执行农村房屋涉及集体土地使用权的处置时，应会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，并完成地籍调查，并对该集体组织范围内符合宅基地审批条件的农户进行审查，确认权利受让人的资格；人民法院应当责成该集体经济组织出具相关证明材料，协助权利受让人依法办理土地变更登记手续。

3、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致时的处理

实践中，不动产登记名义人与实际权利人不一致存在以下几种情形。第一种情形是：申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却被被执行人占有、使用，对此法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠 道寻求救济，一是依照物权法的规定向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；二是依据合同法中的撤销权诉讼，通过民事审判撤销案外第三人的虚假登记行为；三是通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记，此后，法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。第二种情形是，被执行人通过继承、判决和执行等合法途径已经得到了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记的，可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。第三种情形是：登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有，对这种情况法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权的，可提出执行异议，法院应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。

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（一）楼盘表提出的背景

2013年3月10日，经过全国两会授权通过的《国务院机构改革和职能转变方案》首次提出实行不动产统一登记制度。2013年11月20日，国务院第31次常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。2014年11月24日，《不动产登记暂行条例》正式出台，标志着不动产统一登记制度的正式建立。自此，不动产统一登记工作进入快车道，我国实行多年的房屋交易与房屋登记一体化管理模式退出历史舞台。

在此背景下，为规范房屋交易与产权管理工作，保障交易安全，维护房屋权利人的合法权益， 2015年10月29日，住房和城乡建设部办公厅印发了《房屋交易与产权管理工作导则》（以下简称《导则》），在其中列举房屋交易与产权管理内容时，正式提出房屋交易与产权管理中“楼盘表”概念，并把楼盘表管理列为第一项，还明确了各地应在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。

（二）楼盘表的概念

“楼盘表”最早是指房地产开发企业在销售房屋时，对某一幢房屋及每一套房屋的户号、面积、户型、层数、销售情况等内容形成的直观表格。但在《导则》中楼盘表被赋予了新的作用，其之于交易管理的重要性堪比登记簿与不动产登记，是开展房屋交易与产权管理工作的主要载体和重要工具。

楼盘表与房屋登记簿相比虽然还不是法定簿册，不能作为房屋产权归属的依据，但是其内容可以更丰富，范围可以更全面，应用可以更广泛。内容完整的楼盘表可以包括房屋的物理状态信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等。楼盘表可以根据房屋实际状况建立，无人申请登记的房屋同样可以设置，因此覆盖范围更广、建立更及时。楼盘表可广泛应用于国土、规划、建设、房管等部门涉及房屋数据的各类业务中，可以解决不同部门、不同业务系统中房屋数据没有关联的问题。

（三）建立楼盘表的目的和意义

通过建立楼盘表对房屋数据进行信息化管理是当前房地产发展和信息化建设的必然要求。楼盘表作为各业务系统房屋数据源，不仅可以避免各业务系统的多头录入问题，还可以对房屋数据进行规范管理，有效提高数据质量。通过房屋唯一编码，楼盘表将各业务系统串联在一起，可实现房屋有关业务数据的综合信息查询等功能，对现有数据资源实现有效利用，有利于房屋全生命周期的管理。楼盘表建立可以简单概括为，设计一个基本楼盘表数据模型，利用房屋唯一编码，整合各业务系统房屋数据，同时建立房屋数据及关联信息在房屋全生命周期内的动态更新机制。

二、楼盘表的建立

（一）楼盘表的记载信息

1.根据《导则》要求，房屋交易与产权管理信息平台中建立的楼盘表应当记载以下信息：

（1）房屋物理状态信息。房屋物理状态信息包含地理数据、丘数据、幢数据、户数据、数字格栅图等。

（2）房屋交易与权利状态信息。房屋交易与权利状态信息包含土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等。

（3）其他信息。其他信息包含业务数据、统计数据以及数据等。

2.为拓展楼盘表功能，满足社会其他部门或组织业务管理需要，楼盘表还可以记载但不仅限于以下可以与房屋相关联的信息：

（1） GIS地理信息系统状态信息。GIS状态信息主要包含土地和房屋的地理位置在某个统一坐标系统中的定位信息。

（2）房屋租赁状态信息。房屋租赁信息包括房屋租赁状态和租赁人信息等。

（3）物业管理状态信息。物业管理状态信息包括物业费用的收缴、房屋维修等状态信息。

（4）人口管理状态信息。人口管理状态信息包括人口居住及流动状态信息。

（5）公共服务配套状态信息。公共服务配套状态信息包括房屋使用水、电、天然气以及缴费等状态信息。

（二）楼盘表信息采集途径

1.房屋物理状态信息，可以通过房产预测绘、实测绘、变更测绘等测绘业务途径获取数据。

2.房屋交易与权利状态信息，可以通过房屋交易和产权管理或不动产登记等业务获取，实时更新。

3.其他功能扩展信息，可以通过与其他部门或组织业务系统的对接或关联取得，对接条件不成熟的可以定期更新，有条件的可以通过互联网实时更新。

（三）楼盘表的建立标准

1.按照房屋交易最小基本单元建立房屋唯一编码，结合各地实际可采用现行的房屋代码，但因注意与不动产编码唯一对应的关系。

2.为规范和便于楼盘表系统与原住建部推行的七大子系统的关联，楼盘表应按《房地产市场信息系统技术规范》（CJJ/T 155-2007）等标准建立，按项目、楼幢和套（间）进行层级管理。

3.涉及与其他部门或组织业务系统对接，接口标准应兼顾其他相关行业的规范和标准。

（四）楼盘表的建立程序

1.楼盘表建立的一般程序

根据《导则》规定，楼盘表建立的程序可以归纳为以下三个步骤，第一步，采集规划许可、土地审批、建设审批等相关信息；第二步，采集测绘成果信息及相关电子图表；第三步，采集构建楼盘表，实现相关信息关联。

结合实际，楼盘表建立的一般程序可以分解为以下具体环节：

（1）房屋测绘：测绘公司受理房屋测绘申请，完成房屋测绘，形成房屋测绘成果。

（2）房屋测绘成果备案：房屋测绘成果提交至房地产主管部门备案。

（3）基础楼盘表建立：测绘公司根据经备案的房屋测绘成果建立基础楼盘表，基础楼盘表主要是指房屋的基础测绘数据以及国土、规划、建设等项目测绘依据。

（4）基础楼盘表审核：房地产主管部门对测绘公司提交的楼盘表进行审核。

（5）信息关联：房地产主管部门将相关业务系统与审核完成的基础楼盘表关联。

（6）楼盘表建立：信息关联完成，楼盘表正式建立。

2.基于无锡实际，楼盘表建立程序的设想

（1）以现有房屋测绘库为基础，构架楼盘表。

（2）利用房屋登记簿已有记载信息形成符合住建部要求的房屋交易信息簿册。

（3）通过房屋唯一代码，将房屋交易信息簿册与楼盘表建立对应关系，同时将房屋权利状态写入楼盘表。

（4）新建：新建房屋按照建立楼盘表的一般程序设置并关联房屋交易信息簿册。

（5）更新：通过房屋交易与产权管理和不动产登记业务信息更新楼盘表。

（6）补入：根据存量房交易和变更测绘补入存量房楼盘表并关联房屋交易信息簿册。

三、探索楼盘表的应用

（一）楼盘表与房屋交易管理平台下属各子系统的互相应用

（1）楼盘表与测绘成果管理子系统

楼盘表基于测绘成果管理子系统建立，其基础楼盘表通过测绘成果管理子系统更新维护。

（2）楼盘表与商品房销售许可管理子系统

商品房办理预售许可前必须先办理房屋测绘，建立楼盘表。商品房销售许可管理子系统从楼盘表中选择预售或现售范围，建立销售楼盘表，通过销售楼盘表对商品房销售许可进行管理，并将房屋预售许可或现售备案办理状态写入楼盘表。

（3）楼盘表与统计分析与信息子系统

统计分析与信息子系统基于楼盘表记载业务信息进行统计分析并进行。

（4）楼盘表与其他子系统

其他子系统包括：商品房网签备案管理子系统；商品房预售资金监管子系统；存量房交易网签备案管理子系统；存量房交易资金监管子系统；房屋租赁备案管理子系统；房屋交易与产权档案管理子系统等业务系统。楼盘表与业务系统的互相应用，可以统一的描述为，业务系统在受理、办理各类业务的过程中，从楼盘表中实时查询办理业务所需的房屋相关信息，并将业务办理的状态、结果信息实时写入楼盘表，供其他相关业务办理时及时查询使用。

（二）楼盘表与不动产登记系统

虽然在不动产统一登记改革的影响下，房屋交易与产权管理和不动产登记相分离，但房屋交易与不动产业务还是存在的紧密的关联。因此，为做好房屋交易和不动产登记工作，房屋交易管理部门与不动产登记部门业务信息应高度互通共享。有条件的城市，楼盘表应与不动产登记系统保持实时关联。房屋交易管理部门应将所以业务办理状态信息写入楼盘表，开放楼盘表系统供不动产登记实时查询。不动产登记系统应将各类登记结果写入楼盘表系统。

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这些环节都与被整理地块的土地及其地上房屋权属状况息息相关，与不动产登记相互交织，涉及的权利方主要有原权利人、土地储备机构、新的用地单位等，任一环节如果没有处理得当，都会对后续工作造成影响。因此，为解决土地收购整理过程中的补偿错误、原权利人不配合注销、储备机构登记难等问题，实现新、旧权利登记与土地储备管理工作的有效衔接，我局研究制定了若干政策文件有针对性地提出解决意见。

一、土地收购整理储备中存在的权属问题

规范实施土地收购整理储备，不仅关系着被收购整理地块原权利人的重大财产权益和生产生活保障，而且还关系着土地储备机构能否顺利开展收购整理储备工作，以及后续土地供应能否正常进行。

在实践中我们发现由于历史上管理不规范不严谨等因素加上土地储备机构依法进行不动产权利登记意识不强，部分土地收购整理储备与登记的衔接存在下列问题：一是被收购整理储备土地不动产权属不清晰。这个问题表现在土地储备机构对计划实施收购整理范围内的土地及地上房屋权利状况掌握不清，甚至可以说属于图1中第一个步骤工作缺失。由于权利人的确定直接关系着被收购整理及补偿款对象的确定，而第一步骤工作不到位、权利状况不清晰，其一，导致有的土地储备机构往往简单的将现使用人认定为权利人进行补偿，造成真正的权利人没有得到补偿，而付出的补偿费用又无法收回；其二，有的存在抵押、查封等情况，应当在补偿前先行解除抵押、查封，避免补偿后无法完成权属注销等问题。二是原权利人房地权利未及时注销。此类问题主要表现是土地储备机构对原土地及地上房屋权利是否办理了注销登记手续重视程度不够，认为已经与原权利人签署了相关收购整理补偿协议后，原权利人完成了搬离即履行了其义务，随即向原权利人给付补偿款，而原权利人在取得补偿款后没有主动申请办理注销登记的动力和意愿，导致被收购整理储备土地及地上房屋权利仍在原权利人名下。按《物权法》规定，不动产物权的设立、转让、变更和消灭，经登记发生效力。因此，未经注销登记，意味着与原权利人的土地收购整理工作并没有结束，可能发生原权利人对已签订的协议反悔、提高补偿诉求等问题。甚至会有部分企业继续以房地进行抵押，或者在获得补偿后因未及时注销，涉及诉讼等而被查封。三是整理储备土地登记与土地供应衔接问题。整理储备土地在被供应前，应确保权属清晰，以确保在供应后能够为新的用地挝话炖砥涔有建设用地使用权登记。因此，需要对未登记的储备土地进行登记，已登记的存在抵押等权利限制情形的应先行注销。而被整理储备的地块往往不是按照其全部范围进行供应，因此涉及到一宗整理地块分割或多宗整理地块合并供地的，既要确保供地后新的用地单位能够正常办理国有建设用地使用权登记，又不能影响土地储备机构未供地部分的不动产权利。