房地产开发的分类范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发的分类，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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邢志民 西安建筑科技大学

摘要：近年来我国房地产行业虽然不断向前，但随着国家宏观调控政策的实施和市场竞争的不断加剧，房地产业的投资风险性也

在不断地提升，作为银行收益的主要来源之一，银行房地产开发贷款的风险管理应更加全面、系统势在必行。本文以 XX 银行 XX 分

行房地产开发贷款作为研究对象，参照国内先进实践经验对其现状和存在主要问题做出了简单的评析，并根据存在问题提出相应的解

决措施。

关键词：银行；房地产开发贷款；风险防范；有效措施

1.国内研究现状及水平

在我国银行房地产开发贷款的风险防范研究主要侧重于信

贷风险的分类、识别和产生原因的定性分析层面。其研究的开始

时间也比较晚，主要研究成果有：①理论研究方面。徐驰良 （2003）

从不同的角度阐述了防范房地产信贷风险的策略、 刘晓维 （2007）

分别从微观和宏观的角度分析了如何防范房地产信贷风险等。②

实证研究方面。任辉（2007）将 Markov 链成功引入到商业银行住

房贷款领域、陈峥嵘（2009）认为房地产信贷风险主要来自信用

风险，他将神经网络的理论应用到房地产信贷个人信用风险的评

估中等。

2.房地产金融风险的理论分析

（1）房地产业与金融业

房地产自身周期长、资金需求大的开发特性，决定其仅依靠

开发商难以实现，金融业的支持必不可少；而房地产的大批资金

需求亦可以有效的扩大金融业的业务量，实现金融业的多元发

展。按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产则是

实体经济的代表，两者之间相互作用、相互依赖共同发展。

（2）房地产金融的概念和分类

房地产金融具有广义与狭义之分。广义而言房地产金融是指

所有与房地产活动有关的金融活动。狭义而言，房地产金融特指

一些特定的具体金融形式。

房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金

融。政策性的是指与国家住房制度改革有关的一系列房产金融活

动。商业性房地产金融则能进一步的划分为房产金融和地产金融

两类。

3.XX 银行 XX 分行房地产开发贷款发展现状

（1）XX 银行 XX 分行总体经营情况

XX 银行 XX 分行，位于西安中心城区，属于二级分行，最近

几年银行业务发展并不理想，己经连续三年未能完成上级银行所

下达的业务目标。因此为了进一步强化经营管理、提升业务量和

银行绩效。XX 银行 XX 分行努力增加对房地产开发企业的贷款投

放，并希望由此达到上级所下达的年度业务考核。

（2）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款概述

2012 年全年，XX 银行 XX 分行房地产开发贷款额为 11.27

亿元，占该行全年公共贷款余额的 10.3%，占该行全部贷款余额

的 7.3%，房地产开发贷款全年发放 1.9 亿元，占其难年度公共贷

款发放额的 11.5%。其中住房开发贷款 10.07 亿元，为中长期贷

款，“三旧”改造贷款 1.198 亿元，为长期贷款。所有贷款中 1.1

亿元为保证贷款，10.168 亿元为抵押加保证贷款。

（3）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款客户情况

至 2012 年，XX 银行 XX 分行房地产开发贷款客户共五家，

共计为客户提供贷款信用额度 21.3 亿元，先后放贷 11.2 亿元。

各客户情况说明如下：

①西安 MP 花园项目，客户信用评级 AA-，授信金额 1.4 亿

元，贷款种类为住房开房贷款，贷款金额 9200 万元，贷款日期

为 10 年 3 月，担保方式为抵押，贷款期限三年。

②A 山庄项目，客户信用评级 A，授信金额 9.5 亿元，贷款

种类为住房开房贷款，贷款金额 9.15 亿元，贷款日期为 11 年 1

月，担保方式为抵押加担保，贷款期限三年。

③B 旧城改造项目，客户信用评级 A，授信金额 4.3 亿元，

贷款种类为“三旧”改造贷款，贷款金额 980 万元，贷款日期为

11 年 11 月，担保方式为抵押加担保，贷款期限五年。

④C 大厦项目，客户信用评级 AA，授信金额 4 亿元，贷款

种类为保函，贷款金额 2000 万元，贷款日期为 12 年 9 月，担保

方式为 100%保证金，贷款期限一年半（信项下单笔贷款期限三

年）。

⑤E 城区改造项目，客户信用评级 A+，授信金额 2.1 亿元，

贷款种类为“三旧”改造贷款，贷款金额 1.1 亿元，贷款日期为

12 年 11 月，担保方式为抵押加担保，贷款期限五年。

（4）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款的特点

①贷款的集中程度很高。XX 分行拥有的房地产客户较少，

现拥有贷款余额的只有 5 家单位。已发放的贷款主要集中在 A 山

庄项目上，存在经营风险。②缺少大型的房地产客户，现有客户

中无 AAA 评级的客户，③新增的“三旧”改造项目居多。④贷

款担保方式保守谨慎。

4.XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险分析

（1）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险计量

目前为止，XX 分行的房地产开发贷款的还款不良率为 0，但

仍存在极大的风险。①就风险的分类而言，XX 分行的房地产开

发贷款主要为关注类类贷款余额，即 A 山庄项目的贷款。若该项

目工程出现问题，则银行贷款资产的收益与质量必将大受影响。

②从计提减值的准备来说，XX 分行的房地产贷款质量低于全行

公共贷款质量，且出现恶化趋势。

（2）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险考察

从市场风险、信用风险和操作风险三点，对 XX 银行 XX 分

行房地产开发贷款风险考进行察。①目前我国房地产市场为政府

主导，政府决策的不确定性增大了银行的房地产开发贷款风险。

②我国房地产市场仍处于起步阶段，相关政策和制度建设仍存在

诸多问题，银行的房地产开发贷款存在信用风险。③银行因自身

制度的不健全或管理和操作上的失误亦有可能导致银行出现重

大损失。

（3）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险原因分析

①贷款的评估调查制度存在缺陷。②银行员工的风险防范意

识薄弱。③贷款期限与相关项目的开发周期存在不匹配现象。④

银行房地产开发贷款的贷后管理存在缺失。⑤国家现行房地产融

资制度存在问题。

（4）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款防范策略

①加强健康信贷文化的宣传与培养。②注重对市场的调查研

究，及时调整发展策略。③加强银行内部监管，避免人为恶性贷

款的出现。④培育专业的信贷从业人员。⑤鼓励创新，实行银行

贷款业务的多元化。

（5）结论及展望

银行的房地产开发贷款必然的存在着种种风险，而两者的紧

密关系，又决定了银行不可能“一刀切”式的退出房地产信贷行

业。因此加强对其现状和未来发展的研究，提高自身对风险的辨

别能力是银行长远发展的必然要求。我相信，随着相关研究的不

断深入和相关制度的不断完善，我国银行房信贷风险管理必将越

来越科学、高效。

5.方案和准备采用的措施

（1）现状及理论综述研究：深入了解国内外研究现状及相

关前沿理论，在归纳和总结前人研究的基础上，提出并深化本课

题研究思路。

（2）市场调研：深入调研产业银行房地产现状，收集市场

数据（主要从当地房地产管理部门统计数据获取）。

（3）理论研究：运用相关经济模型，对产业银行房地产金

融风险进行探寻研究。

参考文献：

[1]刘柞.房地产信贷风险与防范对策[J].中围金融，2004.7.

[2]陈蔚瑶.Y 银行房地产开发贷款风险防范研究[D].华南理工

大学，2012.6.15.

[3]罗晓华.完善我国商业银行房贷风险管理[J].科技资讯，

2008：210.

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    1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。

    根据最高人民法院有关领导的讲话精神,政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中,还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋,原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋,还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房,均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释,实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释,有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释,其中包括符合法定条件的房地产开发企业,亦包括违规开发者,只要是向社会公开销售,均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。

    笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围,一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定,即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。因此,确定上述司法解释的适用范围,主要是根据开发建设者是否房地产开发企业,房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识,非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释,不管是否公开向社会出售;安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产,不管是否房地产开发企业建设,均不适用上述司法解释;解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”,应作狭义理解,即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然,为避免与行政权力的冲突,法院只应进行形式审查,对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件,法院不作审查。

    2、商品房买卖合同的分类。

    这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。

    关于商品房买卖合同的分类,对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定,上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定,决定着案件审理的方向。

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近年来，房地产数据被社会各界所关注，房地产统计信息对各级领导科学决策及促进国民经济的发展至关重要。但是，目前统计制度方法已经不能适应当前经济和社会发展的需要，本文就我国现行房地产统计制度方法改革提出一些不成熟的粗浅建议。

一、房地产统计体制与方法制度现状

房地产统计制度方法是一个复杂的体系，它主要包括统计调查体系、统计指标体系和统计标准体系。

1、统计调查。我国房地产调查体系中主要存在两大调查系统：一是由国家统计局及其调查总队所组成的政府综合统计系统；二是由建设部和地方政府建设主管部门所组成的部门统计系统。我国房地产统计调查主要采取。即房地产统计的组织部门（政府统计部门和建设部门）通过向房地产企业发放房地产统计报表，由房地产企业自行填报，上报给基层统计部门，然后逐级汇总、上报。房地产报表方式为年度报表和定期报表中的季报、月报。

2、统计指标。我国目前尚无系统明确完善的房地产统计指标体系，现有的房地产统计指标侧重于从投资角度的统计，即：《房地产开发统计报表制度》（某年统计年报和定报）和建设部制定的《房地产统计报表制度》，并且每年的指标数量都有差异。

3、统计标准。为了便于对统计数据和各种有关信息进行分类研究，国家统计局对某些重要的复杂的统计分组体系，制定、和实施统一的标准，实行标准化管理，形成统计标准。将己有的和应有的各项统计分类标准，按其内在联系组成的整体所形成的体系，就是统计标准体系，使各项统计分类标准有机结合，相互衔接，减少重复，防止矛盾，避免人力、物力、财力的浪费。另外，统计口径的规定在统计工作中也有一定标准。房地产统计标准体现在统一的房地产统计制度、房地产统计指标解释、房地产统计指标编码。

二、现行房地产方法制度存在问题

（一）房地产统计指标体系有待融合完善。目前，政府统计部门执行国家统计局制定的房地产统计报表制度，建设部门执行建设部制定的房地产统计报表制度。统计制度不一易造成数出多门，统计资源浪费。国家局制定的房地产统计报表制度，主要是反映房地产增量市场运行状况的房地产开发企业的投资情况统计，而反映土地市场、存量市场、经营管理运行状况的房地产交易、房地产中介、房地产物业、房地产评估、房地产出租等指标基本没有。而这需要融合完善。

（二）按注册地统计易漏统瞒报或重统多报。现行的房地产统计制度规定:“跨地区进行开发活动并在开发地进行工商登记且具备法人资格，纳入开发活动所在地统计范围;未进行工商登记的，由企业办公所在地进行统计。”目前房地产开发企业跨地区、跨省开发投资现象很常见，如果不在开发地注册，易出现漏统瞒报。如果在开发地注册，则，易出现重统多报。

（三）月报制度负担过重。目前县级一下基层统计人员固定资产投资统计、房地产投资统计、建筑业统计集于一身，同时，上报时间集中、指标较多，表间逻辑关系复杂，基层统计人员顾此失彼，疲于应付。

（四）企业统计不堪重负。由于国家报表按专业多头向下布置，统计局投资处、人口社会处，调查队生产价格处、企业监测处，房地产管理局等五个部门给企业(指房开企业)布置调查任务，统计报表多达八种，多数指标重复。同时，计量单位、报表软件不同，所以企业统计人员工作量不堪重负。

三、规范房地产统计的建议

（一）政府统计与部门统计建立统一的统计指标体系。一是实现政府统计与部门统计的“对接”。国家局与住建部门应共同协商制定统一的统计指标体系，共同布置统计工作，由统计部门进行数据处理，确保数出一门。二是建立政府统计与部门统计统计信息的共享机制，杜绝重复交叉，提高效率。三是在政府统计与部门统计建立的统一指标体系下各司其职，各尽其责，各抒所长，相互支持，各得其所。

（二）房地产开发投资按建设地统计。由于房地产开发企业跨地区跨省经营比较普遍，为使房地产投资统计不重不漏，取消按注册地统计，实施按建设地统计，一则能够正确反映项目所在地房地产投资及全社会投资完成情况；二则项目建设地可以准确掌握房地产投资情况和随时勘验房地产投资进度；三则有利于对房地产开发投资企业统计工作的有效管理；四则能够全面反映建设地房地产开发整体投资规模和结构；五则便于开展统计执法检查，坚决打击房地产开发企业的统计违法行为。

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关键词：房地产企业； 房地产开发； 质量控制； 整体效益

中图分类号：F293.3文献标识码： A

一、前言

在房地产项目开发过程中，要想做好质量管理和效益管理，就要结合房地产开发实际，从房地产项目的开发建设环节入手，确保房地产开发能够符合规范要求，在质量管理和效益管理上能够遵守建设规则，在质量和成本核算上能够达到预期目标。基于房地产开发的重要性，以及对房地产开发项目质量和效益的现实要求，做好房地产开发的质量和效益管理对房地产企业而言具有重要意义。为此，在房地产开发过程中，积极做好质量和效益管理既是企业的必要措施，同时也是企业的重要管理内容。为此，房地产开发企业应从项目建设的整个过程入手，确保质量管理和效益管理取得积极效果。

二、房地产开发项目在前期应质量和效益并重

在进行有效的市场调查基础上，开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准。考虑到前期质量控制和成本管理的重要性，在房地产开发项目中，应从以下几个方面做好质量控制和成本管理。

1、房地产开发项目在前期应做好各项质量管理制度的编制

考虑到房地产开发项目的复杂性，在前期阶段，应结合设计和施工实际，做好施工组织设计、施工方案和质量管理等基本制度的编制，保证质量管理得到有效控制。

2、房地产开发项目在前期应制定具体的成本管理办法

成本管理是决定房地产开发项目总体效益的关键，要想做好成本管理工作，就要从管理办法的制定和完善入手，确保房地产开发项目的成本管理有据可依。

3、房地产开发项目在前期应实现质量管理和成本管理的统一

在前期阶段，房地产开发项目的质量管理和成本管理应放在一起考虑，不能重视了质量而忽视了成本管理，也不能只重视成本管理而忽视质量管控，所以，二者应放在一起考虑。

三、房地产开发项目在设计阶段应注重质量和效益并重

项目设计阶段是开发项目进行质量管理与控制成本，实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说，设计费只占项目总投资的约1％，但设计工作对工程造价的影响程度可达75％以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。基于这一认识，在房地产开发项目中，要想做好质量和效益管理，就要从设计阶段入手，重点做好以下几个方面工作：

1、在设计阶段，应明确质量管理原则

为了保证房地产开发项目的质量管理能够取得积极效果，我们应在设计阶段明确质量管理原则，确保质量管理能够贯穿于整个房地产实施阶段，保证质量管理达到预期目标。

2、在设计阶段，应确保设计质量满足实际需要

考虑到设计质量对整个房地产开发项目的决定性作用，在设计阶段，我们应结合房地产开发项目的设计实际，确保设计在准确性和合理性方面满足实际需要，达到提高设计质量的目的。

3、在设计阶段，应合理选择设计方案，节省项目建设成本

设计方案的确定，关系到整个房地产开发项目的建设。设计方案的合理性和科学性，也能为房地产开发项目节省大量建设资金。所以，房地产开发项目在设计中应优化设计方案，节省项目建设成本。

四、房地产开发项目在实施阶段应质量和效益并重

在项目施工阶段，虽然影响项目投资可能性小，但是项目要投入建设资金，浪费投资可能性大，开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在：

1、实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。

施工阶段是决定房地产开发项目的关键时期，为了保证质量管理取得积极效果，应结合施工现场的质量管理实际，积极实行效益奖励制度，实行明确的奖惩制度，保证施工现场的质量管理取得积极的管控效果。

2、尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙，市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。

房地产开发项目中设计变更的增多，将会直接导致工程成本的增加，在这种情况下，施工质量也难以保证达标。为此，在房地产开发项目的施工阶段，应减少设计图的变更，使质量和成本管理能够在可控的范围之内。

3、严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合，现场签证随做随签，且应达到量化要求。

考虑到现场签证的特殊性，现场签证的增多，对成本控制是一个不小的考验。基于这一认识，在房地产项目开发过程中，必须要严格控制现场签证数量，确保工程技术管理人员能够相互配合，保证签证的准确性和合理性。

五、房地产开发项目在竣工结算阶段应质量和效益并重

开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书，即监理公司初审，项目部门复审，开发企业终审。这既可互相监督又能保证结算的准确性。 结算完成后，开发企业应及时做好项目的开发评价工作。房地产开发项目由于工程量大，施工过程复杂，其竣工结算工作量也相对较大。因此，我们要考虑到房地产开发项目的结算实际，在结算过程中，重点做好质量管理和成本管理，具体应从以下几个方面开展工作：

1、在房地产开发项目竣工结算阶段应根据质量要求核对工程量

为了保证房地产开发项目的竣工结算能够取得积极效果，我们应根据质量管理的要求，认真核对工程量，使工程量能够满足工程结算需要。

2、在房地产开发项目竣工结算阶段应重视成本核算

在竣工结算过程中，应始终坚持成本核算理念，利用各项成本核算手段，对整个项目的成本投入进行全面核算，确保成本管理取得积极效果。

3、在房地产开发项目竣工结算阶段应严格执行核算制度

考虑到成本核算对房地产开发项目的重要性，在竣工结算阶段，要想保证成本核算取得积极效果，就要严格执行核算制度，达到提高成本管理质量的目的。

六、结论

通过本文的分析可知，在房地产开发过程中，质量和效益是重要的管控目标。要想做好质量和效益管理工作，就要从前期阶段、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段入手，确保房地产项目开发的质量和效益管理取得积极效果。

参考文献：

[1] 赵增辉;;项目管理基本思想和方法在房地产中的应用分析[J];科技创业月刊;2011年07期

[2] 陈妮;;浅议房地产项目可行性研究的现实意义[J];价值工程;2011年23期

[3] 眭云晴;;房地产项目管理成熟度的模糊综合评价[J];山西科技;2011年04期

[4] 顾学扣;;论房地产开发项目成本控制的主要措施[J];中国新技术新产品;2011年18期

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关键词：房地产开发；风险；综合数据管理系统

城市房价的变化，不仅引发了社会矛盾，也给一些房地产开发商带来了巨大的经济损失。想要规避这些风险，必须了解房地产开发在城市发展中引起的风险，同时利用综合数据管理系统较好的把握城市房地产市场的动态发展变化。

1房地产开发引起的风险

1.1政策风险

就现阶段而言，国家对房地产的调控已经向着常态化的方向发展。随着城市的发展，城市房价可能出现不断攀高的情况，从而导致政府出台政策法律进行城市房价的调整。而政策法规的调整，很容易导致房地产开发商承担经济损失。目前，房地产开发可能承担的政策风险包含产业政策风险、住房政策风险和经济体制改革风险等多种风险。出于城市发展的考虑，政府可能进行经济体制改革，也可以实现产业政策、住房政策、环境政策和土地政策等多种政策的调整，从而导致房地产开发出现亏损。

1.2经济风险

在发达国家和地区，政府税收的10%～40%来自于房地产税收。由于房地产开发将消耗大量的建筑材料，从而带动建材业、钢铁业和化工业等多个产业的发展，继而使地区经济发展得到推动。在城市发展的过程中，政府将根据城市在未来一段时间的经济发展目标进行城市规模、发展方向和性质的确定，然后综合完成城市土地利用的安排和部署。如果房地产开发并未从城市经济发展角度出发，仅从自身利益角度进行区位地段的选择，一旦与城市规划产生矛盾，就容易导致房地产开发受阻或失败，继而导致房地产开发商承担经济损失。

1.3技术风险

随着城市的发展，城市居民对房地产开发的社会技术要求也在不断增加。与此同时，随着城市房地产市场的越渐成熟，越来越多的房地产开发企业将进入房地产行业，从而导致房地产开发商不得不通过优化技术结构提升产品品质，以便获得更大的行业竞争力。但是实现技术结构的优化，将导致房地产开发商遭受损失。因此在城市发展的过程中，房地产开发将承担技术风险。

2综合数据管理系统的开发及应用

2.1系统开发需求

由上述分析可知，在城市发展的过程中，影响房地产开发效益的因素有较多。房地产开发商想要确保开发效益，就要从方方面面考虑房产开发问题。但实际上，在房地产开发分析的过程中，想要完成有关城市经济、政策和社会等多个方面的发展情况的综合分析，将涉及较大的工作面，并且需要完成大量数据信息的清理和分析，因此较难真正落实。而开发综合数据管理系统，则能够利用该系统完成有关城市发展和房地产开发的各领域数据信息的挖掘和分析，从而使开发分析工作周期长、信息核准难等问题得到有效解决，因此能够为房地产企业制定决策和规避风险提供更多的科学依据。

2.2系统的开发

在开发房地产综合数据管理系统时，需要以交易登记业务系统为核心完成业务数据库、项目数据库和相关信息数据库的构建，然后将房地产开发过程划分为企业规模实力、土地规划、预售前、预售后和项目竣工五个阶段，并以开发项目为主线实施房地产开发的动态管理。为及时掌握房地产市场发展动态，还要实现市场信息和业务数据的相互共享。在建设系统的过程中，企业需要完成最基本数据的准确填写，并且引入楼盘表机制，以便使系统数据能够细化到户，继而使所有方式的数据分类汇总统计需求得到满足。此外，还要尽量实现操作简单，以确保系统的可操作性。从数据结构上来看，系统整体将以小区为数据定点，其中包含项目，而项目中则包含单体，土地将作为小区或项目的附属信息，从而使各数据的关联得到加强。

2.3系统的应用

在实际应用房地产综合数据管理系统时，系统可以为房地产开发商提供管辖区内房地产开发企业拥有的建设开发土地信息，同时也能够提供开发项目信息、项目开工及基础建设信息、工程项目预知信息、工程进度信息、竣工项目信息、交付项目信息、资金概要信息和小区物业服务信息等多方面信息。在利用系统进行房地产市场分析时，则可以通过纵、横交叉集合分析把握市场动态变化，从而及时发现周边经济环境、政策和住户需求的变化，继而为市场风险预警提供可靠的依据。而应用该系统，不仅能够避免从事房地产开发工作的人员长期进行大量纸质资料的深度审核，还能够为专家型业务人员提供科学的市场分析数据。在此基础上，房地产开发商才能够提出科学的和具有建设性的战略意见，从而较好的把握市场发展脉搏，继而更好的完成房地产项目的开发。

3结束语

总之，房地产开发商在进行房产开发的过程中，还应该认识到城市发展给房产开发带来的风险，以免因政策变化或与城市规划发展相互矛盾而承受不必要的损失。而实现房地产综合数据管理系统的开发和应用，则能够帮助房地产企业及时了解城市房地产行业的发展动态，因此能够有效进行风险规避。文章对房地产开发风险及综合数据管理系统展开的研究，可以为相关工作的开展提供指导。

参考文献：

[1]陈镇,郑举汉,徐磊.武汉市房产测绘综合管理信息系统的建设及应用[J].地理空间信息,2012,(4):15-17+179.

[1]林杰.图文一体化房产综合管理信息系统的设计与实现[D].华东师范大学,2010.

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【关键词】:房地产;工程管理

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

1.工程管理的涵义

工程管理是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节,如何做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。解决这个主要问题,将使工程管理跃上一个新的台阶。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。

工程进度管理是管理过程,时间就是金钱,时间就是生命,加快工程进度,节约工程工期,快速高效地进行生产运作,才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果,工程质量是工程之根本,只有在满足质量的情况下,工程进度管理才有其意义“造名,更要造实”。用质量说话才能底气十足。工程成本管理是管理造价,工程造价是房地产开发的核心控制区,合理降低工程造价,一方面可使房地产开发追求最大利润,另一方面可加大房地产的市场竞争力。两全其美,何乐不为?

2.房地产工程管理的意义

一是成本管理，工程成本管理是工程造价，合理控制工程造价，不但可以是房地产开发商追求最大利润，更能加大房地产的市场竞争力。成本控制的关键，其一是要合理控制工程洽商，其二是必须严格审查承包商的索赔要求，其三是要做好材料的加工订货。二是进度的管理，房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本就会增加，最后的结果就是房屋的出售价格提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况：三是工程质量管理，工程质量是房地产工程的根本，只有在满足质量的情况下，工程质量管理才有其意义。一个项目的工程质量也是房地产开发商生存的根本，因为工程质量的好坏直接影响到产品的销售，是开发商树立品牌形象的重要影响因素，预期信誉与发展紧密相关，而且工程质量一旦出现问题，严重影响工期，而且会增加投资成本。

3.房地产工程管理的方式

如何做好房地产工程管理呢?我认为其方式有三,第一,选择优秀的勘探和设计单位。优秀的单位是工程建设的先头兵,一个好的勘探队伍能准确地对土质情况进行定位,提供合理的基础设计依据,从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计,优化工程结构,减少并且避免不必要的浪费,节约了工程造价并加快了工程进度。第二,选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏,直接关系着工程进度和工程质量。怎么去选择,应当有一个整套的组织架构,如:施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等。施工企业的技术和设备有助于工程更好更快的完成使命。企业诚信度高证明企业一贯都有可靠的技术力量和声誉。一个优秀的项目经理对房地产的工程管理具有推动作用。他经验丰富,对工程的把握恰到好处。员工的素质和能力的高度对整个工程的作用不可小觑。集体力量大。只有多方面了解和掌握这些信息,加大筛选的力度,才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。第三,建立高效合理的管理模式。高效的管理模式虽是一种广泛的行为,但也可进行系统的分类。如:工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我们要加大甲供材的市场调研,多方面进行比较和区分,合理的选价和选材,严把材料质量和数量关,提高材料的供应速度,这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体,要对工程队伍进行行之有效的管理,如:合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等,这样才能保证工程进度和工程质量。工程资料是工程的档案,记录着工程建设的整个过程,表现着工程特征。真实具体的做好工程资料,能切实反映工程质量的好坏,为工程质量的评定提供了合理的依据。

4.结语

房地产工程周期长,综合性强,在工程的不同阶段,工程管理内容的侧重点不同。尽管有这些内容的不同侧重点,但工程管理在各个阶段都很重要。房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位,素质高的施工企业和项目经理并且建立高效合理的管理模式来得以实现目标。提高房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别,在开发实践中增强风险理念。房地产开发的过程中风险因素众多,加强风险管理有助于开发商识别风险以保证房地产项目的成功。房地产开发商建立科学的项目风险管理机制,保障房地产项目管理的正确性,提高房地产开发商风险管理水平,加强风险损失的防范与控制,保障开发项目能够顺利实现。一个能充分防范风险的开发商总是受到人们信赖的,而这些对开发项目的融资和销售等都有很大的帮助。开发商加强自身的经营管理水平,获得良好的经济效益和社会效益。所以,既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本,加强房地产工程管理有着重要的现实意义。

【参考文献】:

[1] 李清立.房地产开发与经营,北京:清华大学出版社,2004.

[2] 房地产开发与经营管理[M]，梁学庆等哈尔滨出版社，1997 年，

[3] 房地产开发与管理[M]，施建刚，同济大学出版社，2007 年

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1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。

根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。

笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。

2、商品房买卖合同的分类。

这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。

关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？

对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。

此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。

最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。

3、商品房买卖合同的效力问题。

对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应

为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。

《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。

5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。

房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。

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关键词：房地产价格波动；区域差异；panel data模型

中图分类号：F293.32 文献标识码：A

收录日期：2015年7月2日

一、引言

一个国家或者地区的宏观经济与房地产市场发展之间具有很强的关联性。宏观经济发展良好会带动房地产市场的繁荣，而房地产市场的繁荣将会促进国民经济的健康发展。因而研究房地产价格的波动成因及其在地区之间的差异性对于我国的经济发展、社会健康持续有着重要的意义。

房地产市场稳定发展可以通过房地产价格的稳定性来衡量。房地产具有多重属性，因而其价格的影响因素有很多。作为耐用消费品，其价格受到供给量、需求量以及市场结构的影响。作为资产，房地产价格上升反而促动需求的进一步旺盛。作为生产要素价格，受到宏观经济形势、产业发展状况以及技术更新、产业周期等因素的共同影响；作为一种投机品，资金快速进出、购买行为频繁、价格波动频繁。房地产具有多重属性，因而其价格受到多重因素的影响，很难通过一个因素的调节得到整个市场房地产价格趋向平稳与合理。

我国土地辽阔、人口众多。各地区拥有不同的资源禀赋、文化差异、政策导向、消费习惯等特点，各个地区经济发展水平也具有明显差异。房地产为一种地理位置不可移动的商品，也具有典型的地域差异性。具体表现在房地产的价格、房屋的建筑材料、房屋的成本，等等。因而分析不同地区房地产价格波动的成因以及地区之间房地产价格波动的差异性具有重要的意义，国外学者对房地产价格波动的区域差异进行了比较研究。Ortalo-Magn和Rady（2004）分析了英格兰和威尔士住宅交易量与宏观经济波动之间的关系，认为住宅需求的波动是市场交易量变化的关键因素。沈悦、刘洪玉（2004）基于panel data模型对中国14个城市住宅价格与经济基本面的关系进行了实证研究，结果表明：城市经济基本面的当前信息和历史信息都可以部分解释住宅价格水平或者变化率，而这种解释存在显著的城市影响特征。周京奎（2005）认为住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密的联系，住宅价格极大地偏离长期均衡值，市场出现非理性繁荣，必须引起政府和产业部门的充分重视。高铁梅（2007）采用的panel data模型讨论了房价区域波动的区域差异。信贷规模对房地产价格波动的影响大，且地区间的差异也大；实际利率对各区域影响差异不大，且影响较小；人均GDP对房价影响比较大，房价的预期变量在东部地区对房价的短期波动有较大影响。

本文以房地产价格为因变量，人均GDP、房地产开发企业竣工房屋造价CO、房地产开发企业主营业务税金及附加TA、房地产开发企业自筹资金SF作为自变量，建立房地产价格的双对数模型。不同类型的房地产价格对自变量的反应程度是不一致的，所以本文对房地产价格进行了细分，分别以商品房平均销售价格、住宅商品房平均销售价格、别墅、高档公寓平均销售价格、公楼商品房平均销售价格分别作为因变量进行了统计分析，另外将全国分为三类地区进行了对比研究，因而具有重要的实际意义与理论意义。

二、模型以及数据初步处理

房地产价格的波动受到多重因素的影响，本文选取了相对重要、具有研究价值的因素进行了分析。建立了2000～2013年全国31个省、直辖市、自治区的panel data模型，以人均GDP、房地产开发企业竣工房屋造价CO、房地产开发企业主营业务税金及附加TA、房地产开发企业自筹资金SF作为自变量，房地产的平均销售价格：商品房平均销售价格AP、住宅商品房平均销售价格HAP，别墅、高档公寓平均销售价格VAP，办公楼商品房平均销售价格OAP分别作为因变量。

本文以2011～2013年三年人均GDP排名划分，（人均GDP用当年的地区生产总值除以年常住人口获得）将我国划分为三类地区，第一类地区主要集中在东南沿海。比较特殊的是，因近些年经济发展迅速，人均GDP已经排到前列，所以也分在了第一类地区；第二类地区主要是中部地区；第三类地区主要是西部地区，比较特殊的是海南省与福建省。

通过对数据的分析，可以得出以下结论：第一，三类地区之间房地产价格差异比较大。以东部地区为主的第一类地区目前的房地产价格已经达到每平方米10，000元以上，2013年最高为北京市18，553元/平方米，而第三类地区最低为甘肃省：3，886元/平方米；第二，总体上而言，人均GDP较高的省份房地产价格较高，但这只是一种趋势，由于其他因素的影响最终房地产价格呈现的地区性与人均GDP呈现的地区性有一定的差异性。

三、结论及分析

对序列做平稳性检验。结果表明原序列不是平稳序列，取对数之后仍然不是平稳序列。但是，对数的一阶差分是平稳序列。进一步检验对数模型做回归之后的残差为平稳序列，因而可以知道在长期内变量之间存在方程（1）所示的协整关系，从而建立起全国房地产价格波动的panel data模型：

lnPit■=？茁0+？茁1lnagdpit+？茁2lncoit+？茁3lnsfit+？茁4lntait+uit （i=1，2，…，31；t=1，2，…，14） （1）

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第一条为推进房地产市场信用体系建设，全面提高房地产开发企业综合素质，构建诚实守信的市场环境，促进房地产市场健康发展，根据国家和省、市有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称房地产开发企业综合信用评价，是指对房地产开发企业及其主要经营管理人员诚信度、市场行为的综合评价。

第三条本办法适用于在本市行政区域内国有土地上从事房地产开发经营活动的房地产开发企业的综合信用评价。

第四条房地产开发企业综合信用评价坚持依法、公开、公平、公正的原则，实行统一标准、信息共享、权威、合理奖惩的运作方式。

第五条市城乡建设行政主管部门负责本办法的组织实施。

市城乡规划、国土资源、住房保障和房产管理、工商行政管理、地方税务、物价监督管理、、人民防空、人力资源和社会保障、环境保护、卫生、统计、民政、公安消防等部门和中国银行业监督管理委员会监管局，作为房地产开发企业综合信用评价的参评部门，按照各自职责，配合做好房地产开发企业信用评价工作。

第二章评价指标和信用等级

第六条房地产开发企业综合信用评价指标包括社会评价指标和行业评价指标。

本办法所称社会评价指标，是指能够反映房地产开发企业履行社会义务、承担社会责任、保持社会稳定等情况的指标。主要包括缴纳政府税费、工程质量安全、水电热气等项目基础设施配套、支付工程款及情况等指标。

本办法所称行业评价指标，是指能够反映房地产开发企业发展状况和遵守行业相关法律、法规、规章等情况的指标。主要包括办理建审手续、银行的信用评级、开发资质、守法守规及奖励表彰情况等指标。

第七条评价指标内容包括下列方面：

(一)用地行为评价指标。主要包括：办理用地审批及土地使用、土地出让金缴纳、配合土地市场监管等情况。

(二)规划行为评价指标。主要包括：办理规划审批、配合规划执行监管等情况。

(三)建设行为评价指标。主要包括：办理建设审批、配套费缴纳、配合建设市场监管、廉租住房和公共租赁住房配建、工程质量安全等情况。

(四)营销行为评价指标。主要包括：办理预(销)售审批、配合预(销)售行为监管等情况。

(五)其他评价指标。主要包括：注册资金、开发资质、企业经营、依法纳税、前期物业管理、节能环保、消防安全、卫生法规执行、住宅交付使用、银行信用、表彰奖励、群众投诉等情况。

第八条房地产开发企业综合信用评价由高分到低分分为绿牌企业、蓝牌企业、黄牌企业、红牌企业四个等级。

企业信用等级按照下列标准确定：

(一)绿牌企业为信用优秀企业，即分数高于110分，基准分减分不超过5分的企业；

(二)蓝牌企业为信用良好企业，即分数100至109分，基准分减分不超过10分的企业；

(三)黄牌企业为信用一般企业，即分数70至99分的企业；

(四)红牌企业为信用较差企业，即分数低于70分的企业。

企业信用等级根据评价分值变化情况动态调整。

第九条社会评价指标和行业评价指标的具体内容及评分标准，由市城乡建设行政主管部门会同有关部门制定，并向社会公布。

第十条房地产开发企业有下列情形之一的，实行一票否决：

（一）超过限缴期限未缴纳土地出让金、城市基础设施配套费的；

（二）发生重大安全责任事故的;

（三）发生重大质量事故的;

（四）偷、逃、抗税,逃、废银行债务造成银行信贷资金损失的；

（五）引起异常、越级、群体上访，影响社会稳定和正常社会秩序，经核实确实存在严重侵害群众利益行为，造成恶劣社会影响的；

（六）未按规定移交社区配建公益用房的；

（七）规避预售资金监管、拒不改正的；

（八）未按照规划批准进行建设、拒不整改的。

房地产开发企业出现一票否决情形的，综合信用评价指标总分一次性降为0分。

第十一条实行企业信用修复制度，鼓励企业对存在的问题主动进行整改。整改结果经有关部门验收合格出具证明，由城乡建设行政主管部门认定后，记入企业信用档案，取消原扣分。

第三章评价程序

第十二条市城乡建设行政主管部门应当以房地产开发企业信用信息网站作为统一工作平台，建立网络评价数据库和企业信用档案。同时将房地产开发企业综合信用评价结果对外公示，并在新闻媒体上公告。

第十三条各参评部门依据职能分工，依托房地产开发企业信用信息网站，开展企业信用评价工作。

第十四条房地产开发企业综合信用评价按照下列程序进行：

(一)信息采集。企业基本信用信息由企业通过统计报表、信用档案、年度财务报表和审计报告等方式上报，经主管部门审核后，录入网络评价数据库。各参评部门应当根据各自负责的综合信用评价项目，及时将有关情况录入数据库，形成房地产开发企业综合信用数据。

(二)即时评价。进入网络评价数据库的企业信用信息由系统自动生成企业综合信用评价总分，实现即时评价。评价结果及企业信用等级随时通过房地产开发企业信用信息网站向社会公布。

(三)年度排名。每年年底按照企业综合信用评价总分由高到低顺序进行企业年度综合信用预排名，并在指定网站和媒体上向社会公示，公示期为7天，综合社会各方面反馈意见后最终确定企业年度排名，并将排名结果记入企业信用档案，向社会公布。

第四章综合管理

第十五条有关部门应当将企业综合信用评价结果作为土地出让招标、拍卖、挂牌，项目招投标，行政审批，日常监管，评先选优的重要参考依据，建立相应守信激励和失信惩戒机制，对企业实行综合分类管理。

第十六条获得信用等级的房地产开发企业按照下列规定进行综合分类管理：

(一)绿牌企业，在日常管理中，免予常规检查、可获资质年检免审，符合晋级条件的，经企业申请，可优先晋升资质等级；对参加开发项目招投标，土地出让招标、拍卖、挂牌的资格予以免审。

(二)蓝牌企业，可进行正常开发经营活动，对其不作重点监管。

(三)黄牌企业，予以警告，责令限期整改，整改期内重点监管，不得申报资质升级、参加政府组织的各项评优活动；在开发项目招投标，土地出让招标、拍卖、挂牌中严格审核资格，整改不彻底，不能提供由相关部门出具的已完成整改证明的不允许参加开发项目招投标和土地出让、招标、拍卖、挂牌。

(四)红牌企业,列入重点监管范围，整改期间冻结其各项审批手续，不予审批房地产开发项目，不允许参加土地出让招标、拍卖、挂牌及各种开发项目招投标；三年内不得晋升更高等级的开发资质，情节严重的，建议由有关部门依法降低资质等级，直至吊销资质证书。

第十七条建立房地产开发企业主要经营管理人员信用档案管理制度。

红牌企业的法人代表、总经理及直接责任人员有关情况记入房地产开发企业主要经营管理人员的不良记录档案，存留期3年。存留期内不得到在本市从事房地产开发活动的其他企业担任同类职务。企业因存在严重不良行为被清出开发市场、吊销开发资质的，企业法人代表、总经理及直接责任人员的有关情况记入房地产开发企业主要经营管理人员的不良记录档案，存留期5年。存留期内不允许到在本市从事房地产开发活动的其他企业担任同类职务。

从业人员信用档案在房地产开发企业信用信息网站上对外公开，供公众查询。

第十八条中、省直，外埠在本市从事房地产开发的企业应当参加本市的房地产开发企业综合信用评价。评价排名情况同时通报房地产开发企业注册所在地房地产开发行政主管部门。

第十九条建立信用评价工作监督制度。成立房地产开发企业综合信用评审委员会，成员由各参评部门组成。评审委员会负责对各部门的评价和打分情况进行监督检查。

第二十条建立受评企业申诉受理制度。受评企业对评价内容、程序或结果持有异议的，可向房地产开发企业综合信用评审委员会提出书面申诉，由评审委员会指定相应部门依据本办法及相关法律法规对申诉内容进行核实、处理和答复。

第二十一条建立重大事项跟踪问效制度。对限期整改项目，由市城乡建设行政主管部门会同有关部门进行抽检，督促房地产开发企业按期改正；对社会反映强烈的问题，由有关部门查明情况，责令责任单位限期改正，整改情况由评审委员会。

第二十二条参评部门及其工作人员应当认真履行职责，不得、、，违者依照有关规定处理。

第五章附则

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【关键词】房地产开发企业税收负担纳税财务运作

一、我国房地产企业整体税负情况分析

房地产开发销售公司所涉及的税种主要有契税、耕地占用税、流转税及各种附加费、土地增值税、企业所得税及印花税。其中,在房地产投资开发环节,国有土地使用权出让受让方必须缴纳3%-5%的契税,同时取得土地若为集体土地则还需一次性缴纳耕地占用税;在房地产的转让环节,房地产转让方要按转让土地使用权和房地产营业额的5%征收营业税;按实缴的营业税税额征收7%、5%、1%不等的城市维护建设税和3%的教育费附加;按产权转移书据所载金额的0.05%征收印花税;在房地产收益环节,转让方要按转让房地产增值程度征收30%-60%的四级超额累进税率的土地增值税;自2008年起按转让房地产的收入减去准予扣除的项目后的余额征收25%的企业所得税,在此之前所得税率为33%;在房地产取得环节,受让方需缴纳契税和印花税,契税一般按成交价格的3%-5%征收,印花税按产权转移书据所载金额的0.05%征收。

以下以2002-2006年房地产开发销售类上市公司财务报表数据和2002-2006年中国税务年鉴相关税种数据为基础。根据2002-2006年房地产上市公司财务数据和证券之星的行业分类,属于房地产开发销售的上市公司共44家,去掉上市不足五年及后转型为房地产开发销售公司等后,选取其中28家公司进行测算,主要测算三个指标(见表1)。

按照会计核算要求,公司利润表中主营业务税金及附加项目反映公司经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育费附加等;所得税项目反映公司按规定从本期损益中扣除的所得税费用;公司现金流量表中支付的各项税费项目反映企业按规定支付的各种税费,包括本期发生并支付的税费以及本期支付以前各期发生的税费和预交的税金。用以上三个指标与主营业务收入对比一定程度可以反映企业的税收负担状况。

从表1可以看出,房地产开发销售公司税负呈上升趋势,主营业务税金及附加/主营业务收入从2002年的4.24%上升到2006年的7.17%,所得税/主营业务收入从2002年的3.46%上升到2006年的4.63%。而支付的各项税费/主营业务收入从2002年14.72%上升到2006年的15.82%。根据2002-2006年《中国税务年鉴》数据,用房地产业的契税、营业税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、企业所得税和外商投资和外国企业所得税等税种收入合计数与《中国统计年鉴2006年》房地产开发企业经营总收入之比作为分析本指标,则2001-2005年房地产业的税负情况如表2所示。

从表2可以看出:经营总收入取自《中国统计年鉴2006》中国历年房地产开发企业(单位)经营情况统计(1991-2005);2001-2005年的房地产业的营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资和外国企业所得税、印花税、土地增值税均取自《中国税务年鉴》2001-2006年度全国税收收入分税种分产业(房地产业)收入情况表,契税用《中国统计年鉴2006》中国历年房地产开发企业(单位)经营情况统计(1991-2005)中土地转让收入的2.5%估算。

近年来全国房地产业的税负水平逐年上升,由于统计数据原因,有些税如耕地占用税未计算在内,契税是大致推算的,将上述因素考虑在内,房地产企业税负在12%以上,这个税负水平远大于许多行业。

二、房地产开发企业新形势下的税收负担分析

从表1和表2中数据可以看出,2005年和2006年年来房地产税负增加主要是所得税、土地增值税及营业税及附加增加导致的。这与这两年的税收政策是一致的。