简述房地产投资的特点范文

导语：如何才能写好一篇简述房地产投资的特点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、我国的汇率与房地产业现状

（一）我国汇率现状。自2005年7月汇改以来，人民币对美元的升值步伐正在加快，2007年11月9日已经突破7.45元整数关口。按中间价计算，人民币对美元今年以来已经升值了4．85%，汇改以来的累计升幅为8．89%，如果算上汇改时的一次性调整，人民币对美元则升值了11．13%。人民币的升值使我国的对外贸易可以得到相应的改善，对外贸易的摩擦将会降低，同时升值可以提高我国对外贸易的购买力。但是，人民币的升值对我国的经济也存在一定的负面影响。人民币的升值将加重我国的债务负担，降低出口产品的竞争力，而且会吸引国际游资的进入，这些短期的、投机性强的资金将会对我国的金融市场产生不稳定的因素。

（二）我国房地产业现状。根据国家统计局2007年1～5月份的房地产投资统计快报数据表明：我国房地产业开发投资比上年1～5月份同比增加了29%，而我国房地产开发投资2006年与2005年同比增加22%，两者相比，2007年1～5月份我国房地产业开发投资增幅同比加快了7个百分点，远远高于同期全国城镇固定资产投资增加的1.8个百分点。在房地产投资增速高位上扬的同时，房地产市场呈现出开发结构改善、房价上涨较快和外资进入房地产市场力度加大等特点。

第一，投资热再现反弹之势。“国八条”和“国六条”的相续出台，对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过明显效果，但进入2007年后，我国房地产投资却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹，其未来走势令人担忧。

第二，外资助推楼市继续上涨。我国经济又好又快的增长和人民币的稳步升值，使国际资本和国外热钱继续看好和继续投入我国房地产市场。尽管此轮宏观调控对于外商投资房地产提出了一系列的限制政策，但仍然无法阻挡外商和外资对我国房地产投资的兴趣。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，使得这两个特大型国际大都市成为境外资金投资我国房地产的首选和重点。与此同时，外商和外资已经开始进行房地产投资的战略转移。据国家统计局的最新统计数据表明：2008年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去单纯投资一线沿海和中心城市的房地产发展策略，开始向二线新兴城市和内陆城市转移。

第三，保障性住房供应仍显不足。国家出台房地产调控政策以后，一些低收入者和住房困难户曾对此寄予厚望，他们宁肯住在租房或祖传的简屋内，也要等房价下调后再购房改善居住条件。然而，2008年以来，房价不但没有因为调控而下降，反而逆势上扬，离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键之一是我国保障性住房的供应仍大大落后于市场需求。

第四，各省和各地区房价上涨出现了涨跌互现的轮动效应。“十五”中后期，当上海和江浙地区房价快速上涨的时候，北京和广东地区的房价基本没有大的波动，而进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北京和广东地区的房价却快速崛起。当北京2008年奥运会的即将召开使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又将促使房价增长预期开始上涨。

二、人民币升值影响房地产市场的传导途径

人民币升值影响房地产市场主要是依照美元贬值――人民币升值预期强化――境外资金进入中国市场并持有境内不动产――境内通胀压力上升――房地产价格上涨――加大人民币的升值压力――人民币升值这样的路线循环进行的，具体来讲，主要存在以下几方面的效应：

第一，人民币升值的预期效应和资金流入效应。预期效应指在评估升值影响时，应该考虑到人们的心理因素，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产市场价格的上升起到明显的推波助澜的作用。资金流入效应是说人民币升值一般意味着国内经济整体较好，投资机会多而且收益水平客观（至少可以得到额外的汇兑收益），因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，必将导致房地产价格的上涨。

第二，财富效应。财富效应指人民币升值意味着居民购买力增强，一些进口商品的价格相对中国居民购买力的增强而下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域。由于资金方面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，刺激人们形成强烈的财富效应，许多居民通过购买房产来实现个人资产的保值增值，房地产市场理所当然成为承接资金的主要场所，于是房地产商品需求增加，从而促使房地产价格的上升。

第三，通货膨胀效应。由于国际游资的大量涌入，央行为了保持人民币汇率的稳定，不得不在外汇市场上投入大量的本币购买外汇；同时，本币升值导致出口减少，进口增加，贸易出现逆差，为刺激出口，需要降低本币利率，企业投资成本下降，银行贷款增加，货币供应量增加，从而形成通货膨胀压力。人们为了避免通货膨胀损失，会倾向于抛出货币，转而投资于保值增值性较强的资产，如房地产等，结果过多的货币供给促使一些地区房价暴涨。

三、解决对策

人民币升值给房地产的影响是多方面的，因此我们要详细地对影响进行分析，找到合理的解决对策，减小人民币升值给地产业带来的冲击，确保我国地产的健康稳定发展。

（一）降低汇率升值对我国经济和房地产业的不利影响。人民币汇率的上升是很难避免的，从汇率改革的情况来看，这种渐进式的升值与我国当前的经济水平是相对应的。我国金融市场还很不完善，外汇市场具有封闭性、管制定价、交易品种单一等缺陷，投资主体不够成熟，风险意识和抗风险能力都比较差，如果将汇率进行大幅的升值会给金融市场带来较大的风险。我国的市场经济体制本身就是一个逐渐完善的过程，因此相对应的人民币汇率升值也应采取逐渐升值的方式。渐进式的升值路径对我国来说，产生的危害程度要低得多，并且也给没有实践经验的我国管理层以更多的研究时间。但是，值得我们注意的是，一旦这种升值和相应的政策合并形成惯性，将会使我们对人民币升值的预测变为现实。这种现实对我国房地产市场来说，将引发我国房地产经济的泡沫继续膨胀，最终将产生无法收拾的局面。

（二）强化银行监管，加大对房地产市场和股票市场的管理力度。从日本泡沫经济的经验教训看，由于日本股市和楼市的相互联系作用直接导致了日本泡沫经济的破灭。银行业大量资本的进入促使日本房价和股价快速上升，泡沫经济呈现快速脱离实体经济的态势膨胀到了极限，使经济稳定变得非常脆弱。股市和楼市联动对经济的影响作用是非常巨大的，正是这种联动效应加快了日本泡沫经济的破灭。所以，我国应当充分认识股市和楼市的联动效应，通过加强对我国银行等金融机构的监管，从而建立金融市场相应的预警机制和体系，防止房地产市场泡沫膨胀后，由此引发的对我国经济健康发展的影响。

（三）完善人民币汇率形成机制。就人民币汇率改革而言，我们不能够单单看人民币的汇率水平，更重要的是人民币的汇率形成机制改革。由于我国目前实行的是强制性结售汇体制，在我国贸易顺差一直比较大的情况下，形成了人民币升值的压力。因此，我们在人民币汇改过程中，应加大企业和居民手中持有外汇的数量，藏汇于民，降低结汇的强制性，扩大售汇的自主性，减缓人民币的升值压力。实际上，即使保持人民币名义汇率的稳定，如果缺乏健全的外汇市场，在受到物价因素影响时，人民币同样可能出现升值。

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关键词：房地产；风险管理；意义；概况；建议

中图分类号：F293.3文献标识码： A

目前，导致我国房地产企业发生风险的因素越来越多，比如房地产营销风险、财务风险、投资决策风险等等，房地产开发投资过程中产生的风险不容小视，房地产企业必须把控好风险管理，才能避免企业遭受不必要的风险损失。

1、房地产企业风险管理控制的意义

房地产产业的特点是行业竞争激烈、建设周期较长、下游行业涉及面较广、投资规模较大等，由于房地产开发的风险存在于开发过程中的各个阶段，且现代市场经济环境复杂多变，近几年国家政策调控愈来愈严，行业人员的风险防范意识普遍薄弱，容易使房地产企业遭受不必要的风险损失，因此，房地产企业应在房地产开发过程中正确认识风险给其带来的影响，加强房地产风险管理意识，制定相应的风险控制措施，让企业预防风险、避免风险、降低风险。风险是把双刃剑，在为企业的发展带来困难与阻碍的同时，也为企业带来了实现高收益的机会，房地产企业如果能够在准确防范风险的情况下，合理利用风险中存在的机遇，不仅能为房地产企业降低风险损失，还能为企业未来的发展铺设良好的道路，实现企业的可持续发展。

2、我国房地产企业的风险因素概况

2.1房地产营销风险

房地产企业一般通过地产、房产的转让来实现企业利润，而房地产的滞销，将为房地产企业带来极大的风险，即营销风险，又称为市场供求风险。国民经济的健康发展离不开商品房的供求平衡，要使商品房供求平衡，应使商品房空置率处在合理区，即空置率应在5%至10之间；当商品房的空置率在10%至20%之间时，商品房的供求平衡被打破，说明商品房的空置率处于危险区，为了使房地产市场的发展轨迹恢复正常，房地产企业应大大提高销售力度，降低商品房的空置率；此外，当商品房的空置率在20%以上时，说明商品房空置率已经处于重积压区，房地产企业应及时采取科学合理的措施，控制好商品房的供求平衡，否则将对国民经济的正常运行造成严重的影响。房地产能否顺利销售与企业制定的营销策略是否科学合理有着密切的关系，由于制定科学合理的营销策略难度较大，营销风险成了房地产主要的风险因素之一。

2.2房地产财务风险

房地产财务风险是指房地产企业因为举债经营所造成的企业无法按照约定履行相应的债券义务、无法及时获得贷款等风险。房地产属于资金密集型企业，在开发过程中避免不了大量资金的使用，由于房地产开发成本过高，房地产企业通常因资金不足而借助金融机构筹集或调剂企业所缺资金，一般情况下，企业在融通资金时就伴随着财产风险，会产生信用风险、利率风险、银行贷款政策变动风险等金融风险，其中银行贷款政策的变动对企业的资金流管理有着直接影响，比如银行信用条件的松紧程度、银行信贷额度的大小、银行信贷政策倾向性的变动情况等等，同时，银行利率上升会影响房地产的投资，房地产的资金成本会随着银行利率的升高而增加，使企业的债务负担更大，加大了企业还贷的难度，降低了企业的预期收益。

2.3房地产决策风险

房地产决策风险是指房地产企业在开发过程中，由于决策不当产生的风险。房地产企业的开发周期较长、投资规模相对较大，且房地产的投资收益目标会受到各种政策（地价政策、环保政策、住房政策、土地供给政策等等）的影响，同时，早期决策的正确与否需要经过后期的开发来检验，因此，企业在对房地产开发各环节做决策时，伴随着较大的风险。

3、房地产企业风险管理控制措施

3.1房地产企业应建立风险管理机制

房地产企业应设立专门的风险管控部门，建立健全风险指标识别系统、预警系统和监控系统，提高各类信息的处理能力。风险管理工作是一项专业性较强的工作，风险管理制度、措施、动态和整个运行机制，都要靠人来执行，所以培养和造就一大批风险管理专业人才是风险管理的基本要求。建立一整套行之有效的约束和激励制度。使各个业务部门以及下至每个员工，对各项成本都要有所了解，使之在处理各项业务时自觉地处理好收益和成本之间的关系、市场与风险之间的关系，保证各项业务建康有序的发展。风险管理工作人员的进行风险管理时，应以动态的角度对风险进行全面分析，全方位思考房地产开发过程中各环节有可能出现的风险，提高企业的风险防控能力。

3.2分散投资

分散投资分为投资时间分散和投资种类分散两种方式，投资时间分散是指企业在进行房地产投资时，确定合理的时间间隔，从而降低市场变化带来的风险损失；投资种类分散是指投资风险和收益可根据不同种类的房产而定，对不同种类的房产分散投资，达到降低企业的整体风险的目的。由于房地产的投资收益受不同城市、不同区域的市场供求、投资政策或者经济环境的影响，企业可根据房地产区域性较强的特征，将房地产进行分散投资，从而使企业某些特定区域的经营免受市场不景气的影响，降低企业的风险损失。

3.3树立正确的房地产风险管理观念

房地产企业工作人员应改变传统的风险管理观念，加强风险管理意识，正确认识风险管理对房地产开发投资的重要性，在房地产开发投资前做好风险防范，降低企业的风险损失。

3.4房地产企业应加强风险管理人员能力和水平的持续培训

房地产企业要在企业内部设立一个风险管理培训机构，定期对职工进行风险管理培训，或者要求职工定期去外部风险管理专业机构进行培训，使职工对各种风险有所了解，提高职工识别风险的能力，掌握风险识别方法（如分解原则法和专家调查法等）和风险评估的方法（如风险平衡积分卡法和层次分析评估法等），并学会应对房地产开发投资过程中遇到的各种风险，加强职工的风险防范意识。

3.5房地产企业应建立风险管理系统

房地产企业应建立风险管理系统，通过完善的会计信息系统，以便企业员工能够及时捕捉相关的财务信息，并对其进行科学合理的分析，职工在进行风险管理工作过程中，应对企业的债务利息进行及时统计，计算出企业的债务总额，避免企业出现债务到期而无法偿还债务的情况，降低企业遭受财务困难风险的概率，员工应合理利用企业会计信息，对财务进行科学预算，为决策人员提供企业在未来可能发生的还债义务，减少决策风险带来的损失，同时，房地产企业通过及时收集企业经营所需的各类信息，比如与企业经营区域内的土地规划等有关的国家或区域性经济政策，为企业进行风险管理提供相关资料。

3.6房地产企业应制定科学的风险管理计划

房地产风险管理计划的？什么意思?风险管理的目标、责任、程序、任务和措施等，其对象是风险管理的一切相关活动，房地产企业在制定风险管理计划时，应确立企业中有关风险管理工作的各项目标，明确风险管理相关工作人员的职责，企业各部门之间应互相协调，保证落实好风险管理工作，风险管理主要人员应制定科学完善的风险管理计划，应能识别房地产开发投资过程中的各类风险，应能够准确预测风险的发生，并能在风险发生时及时采取有效措施，保证风险管理计划实施的有效性。

结束语

综上所述，房地产企业的发展伴随着各种各样的风险，房地产风险管理已经成为房地产企业必不可少的管理工作，房地产风险管理是否科学合理影响着房地产企业目标经济效益的实现，因此，房地产企业应全面了解房地产开发投资过程中可能出现的风险，并对其进行有效预防，尽可能避免风险发生，对于外部政策和市场变化带来的不可避免的风险，应及时采取有效措施进行处理，降低企业在房地产开发投资过程中的风险损失，促进企业健康持续的发展。

参考文献

[1]邓瑜.房地产企业风险管理研究概述[J].企业导报，2011.

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一、商业银行个人理财业务概述

（一）商业银行个人理财业务的含义

个人理财业务是商业银行在了解客户财务状况、投资要求的基础上，充分运用银行的资源和优势，为客户制定详细的理财方案，协助客户使其个人财产得到保障并升值。个人理财业务的实质是一种服务，银行通过向客户提供这种个性化服务获得收益。现在个人理财业务已成为商业银行零售业务的核心，个人理财业务主要包含两个重要组成部分：产品和服务。在商业银行个人理财业务中，产品和服务是不可分割的整体。

（二） 个人理财业务的种类

1. 理财顾问服务

是指商业银行为了获取自己的收入而向投资者提供的财务分析与规划、投资理财咨询、个人理财产品推销等专业化服务，然后按之前约定的价格收取费用。它是一种为个人投资者量身定制的专业，与那些商业银行为销售人民币产品、外汇产品等进行的产品介绍、宣传和推介的普通业务咨询活动有很大的不同。

2. 综合理财服务

是指商业银行在向客户提供理财顾问服务的基础上，全面了解客户的委托要求并接受授权，对客户的财务状况和风险承受力进行全面了解，根据现财方法和工具为客户量身定制投资计划，并且要根据市场变化对理财计划进行适时调整，但风险由客户自己承担。

二、商业银行个人理财业务的发展现状

2002年，招商银行推出了我国第一个个人理财业务产品“金葵花”，受到了很多高端客户的推崇，同时成为了当年金融界的热点问题，此后，各大商业银行纷纷效仿，从而开启了我国商业银行个人理财业务发展的第一个热潮。近年来，随着我国国民经济的快速发展，随着金融业逐步对外开放，随着银行间的竞争不断加剧，个人理财业务得到了快速发展，市场规模不断扩大，并逐步成为我国商业银行产品创新和服务创新的主要方向。我国商业银行个人理财业务发展特点如下：

首先，个人理财产品市场规模不断扩大，随着我国经济水平的不断发展，人民生活水平不断提高，商业银行个人理财业务也不断向前迈进。面对越来越多的市场需求，其市场规模不断扩大。其次，城商行逐渐成为发行主力，2014年，城商行理财产品发行总数所占比重越来越大，靠着在预期收益率及发行银行数量上的优势，在发行总量上超过了国有银行，占比高达34.43%，位居第一。最后，非保本型理财产品成为市场主流，随着经济水平的不断发展，人们个人收入的不断增长，人们对风险的厌恶程度逐渐下降，越来越多的人愿意承担更多的风险去获得更高的收益。统计数据显示，2014年非保本理财产品所占比例平均水平达到69.17%，相比2013年的60.21%大幅增加。

三、我国商业银行个人理财业务发展存在的问题

（一）我国个人理财业务的市场环境还不够成熟

在国外，金融市场是自由化的，商业银行的资本渠道十分广泛，同时涉及许多领域，所以外资的商业银行大都采取混合经营模式。而中国的银行、保险、证券则是作为金融市场的三个部分各自经营着，彼此分开。分业经营的方式确实在一定程度上控制了风险，但同时也制约了金融业内部的交叉发展和相互促进。并且，这种经营方式限制了资金的流动范围，资金价值的最大化更是无从谈起，可以说是从客观上、从制度上约束了我国商业银行个人理财业务的发展。

（二） 金融人才的匮乏，专业人员从业素质有待提高

商业银行个人理财业务涉及的内容十分广泛，不仅包括投资规划、资金分配，还包括证券投资、房地产投资、税务问题处理等多个方面，是技术高、知识密集的全新综合性业务。它要求理财规划师具有很强的专业知识以及对未来发展趋势较强的预测能力，要求理财服务人员对理财产品有充分的了解，掌握各种基础金融工具的特点。由于我国培训专业金融人才的机构比较少等方面的原因，引起金融人才的缺乏，进而使金融创新成了难题，这也是我国商业银行个人理财业务面临的重要问题。

（三）宣传力度不够，人们对个人理财的认识尚浅

目前我国商业银行对个人理财业务的宣传大多在网点内进行，在客户到银行办理业务时向客户推荐理财产品，这样传统的宣传方式使得很多客户并不了解理财产品，对它的风险认知也很模糊，对理财产品产生了不信任的态度，从而拒绝理财产品，依旧只保守地信任银行存款这个基础工具。如何让原本不信任理财产品的客户了解个人理财业务，进而信任个人理财业务是商业银行应该思考的问题。

四、针对存在问题提出的解决办法

（一）加强横向联合以减小分业经营的限制

西方商业银行的经营模式普遍采用是混业经营的方式，但我国目前的市场情况还不具备实行混业经营的条件，只能分业经营，在这种情况下，商业银行要加强和保险公司、证券公司的合作，提高合作的深度和广度，从而拓展金融创新的空间。比如商业银行可以与保险公司合作，创新同时具备流动性、保障性的保险产品，目前一直在银行柜台销售的变额寿险就是银行和保险公司合作的一个产品，集保障性与收益性与一身。

（二） 注重专业人才的培养，建立奖励机制

高水平的专业理财团队是推动我国商业银行个人理财业务发展的重要力量，培养一批高素质、全能型的理财人才将促进理财业务的发展。目前，我国商业银行中的理财人员大多数是从刚毕业没有工作经验的大学生中选的，虽然具备较好的学习能力，但对银行业务并不熟悉，缺乏金融理财知识，不利于商业银行个人理财业务的发展。因此，商业银行应加强对现有客户经理的培训。