养老地产政策范文

导语：如何才能写好一篇养老地产政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：养老地产；养老产业；盈利模式

基金项目：2013年度辽宁省社会科学规划基金一般项目：辽宁人口老龄化与产业接续研究（项目编号：L13BJY031）

中图分类号：F293.3文献标识码：A

原标题：我国养老地产发展困境及应对策略

收录日期：2014年6月25日

我国正处于人口快速老龄化阶段，根据国务院办公厅2013年9月的数据显示，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.9亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。面临如此严峻的老龄化形势，民政部早在2012年7月印发《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》指出，要“积极支持民间资本参与发展老年生活服务、医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、金融和房地产等养老产业”。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业。”如何解决养老问题已经成为当前关注的焦点，养老地产作为一种新型的养老产业模式备受关注，它以养老住宅为基础，以为老服务为核心，涵盖居住、医疗、保健、养生、餐饮、娱乐等内容的多功能养老支持体系，主要以企业投资为主，是企业针对中高端客户群体投资开发建立的一种老年综合社区，具备为老服务的功能，养老地产的发展有助于拓宽养老渠道。在当前鼓励民间资本进入养老产业发展养老地产意义重大。

一、我国养老地产发展存在的困境

在发展养老产业诸多政策引导下，众多知名房企纷纷涉足养老地产。但是，我国养老地产作为一种新兴产业，还处于起步阶段，大多数房地产企业在投资养老地产过程中存在着市场有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不够等困境。

（一）养老地产有效需求不足。目前，我国养老地产的潜在需求巨大，但实际有效的需求却严重不足。截至2010年底，我国养老床位总数约320.8万张，每1，000名老人中拥有床位数仅18张。据预测，“目前全国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人，其中有3%～5%需要进养老机构，据此测算，每年需要新增床位25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。”由此可见，我国养老地产的潜在需求巨大。然而，目前制约养老地产市场发展最大的困难是有效需求不足的问题。在我国，受传统家庭观念影响依旧存在，养儿防老以及家庭养老观念深重，儿孙绕膝和居家养老是很多老年人在晚年乐于选择的生活，同时，节俭的消费观念使老年人不愿意进老年公寓；另一个制约养老地产消费需求的因素是，老年人的消费能力不强，养老需求受到消费能力的制约。据审计署2012年公布的数据表明，2005年至2011年，我国企业职工养老金增长13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部预计2013年我国企业职工养老金将达到1，900元。但是，与养老地产较高的入住费用相比，我国大部分老年人支付能力依然十分有限，与老年公寓收费相比，部分老年人的较低收入依旧无法支付养老地产提供的老年服务。因此，改变老年人的消费观念和提升老年人的支付能力要同步进行。

（二）养老地产盈利模式模糊不清。目前，我国养老地产的盈利模式大致分为四类：一是“完全出售”模式，即房地产开发商将老年住宅产品完全销售出去，房屋产权被消费者买断。出售房屋产权如果不能享受土地优惠政策，将会导致开发商建设成本高，不利于养老地产开发；二是“长期持有型”模式，即只租不售，房地产开发商通过租赁的方式持有经营，消费者只享有老年住宅的使用权。这种模式是房地产开发商自持经营，但是需要侧重于后期的运营服务。长期持有经营不但要求有专业管理团队的服务支持，而且需要确保资金的稳定注入。同时，也意味着地产开发企业要承担所有运营管理的风险，在持有经营的过程中，存在管理服务要求高，资金回笼慢，资金注入难以保证等问题；三是“出售+持有”模式，即住宅销售与老年公寓长期持有运营相结合。“出售+持有”的简单组合，仍然存在运营资金持续注入问题；四是“会员制管理”模式，即销售会籍，采取会员制管理方式，通过出售长、短期会员卡维持运营。这种模式本质上是“出售+持有”模式，如果会费高昂，会使大部分老年消费群体望尘莫及。以上四种模式均存在一定的盈利风险，盈利模式不清晰，使社会资本进入养老地产的积极性不高。

（三）政策扶持力度不够。“养老地产带有一定的社会福利性质，因此政府的扶持政策对养老地产的发展至关重要。”尽管国家层面颁布了很多扶持养老地产的相关政策，但是一些具体的执行措施并未有细则，使养老地产的发展存在困难。具体来说，对养老地产的土地属性规定不够明确，相关法规政策不够完善。以往的政策偏重于扶持福利性养老机构，对于大部分养老地产的开发商来说，缺少足够的扶持与补助。对于养老地产的土地、税收、信贷等方面的具体规则没过多的涉及，只是简单地提出采取直接补助或贴息的方式支持民间资本投资建设专业化的养老服务设施。因此，在养老地产的政策方面，具体的政策扶持仍需要细化。

二、发展养老地产的应对策略

养老是社会问题，而地产是盈利性质的，两者结合必然会有一个融合的过程，在这一过程中会存在诸多的问题亟待解决，完善养老保障制度，形成养老地产产业链条，加大政策扶持力度，是发展养老地产的路径选择。

（一）转变传统养老观念，完善养老保障制度。随着我国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，老年人有条件享有更好的、更舒适的养老环境。“中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人中42.8%的人拥有储蓄存款。2010年我国老年人的退休总额达8，383亿元，到2020年时，将达到28，145亿元，到2030年，将增加到73，219亿元。”应尝试转变老年人传统的养老观念，提倡健康老龄化和积极老龄化，让更多的老年人拥有舒适的养老环境。与此同时，转变年轻人的观念，倡导“百善孝为先”，让更多的年轻人懂得孝顺，学会珍惜，向他们灌输“为老年人创造舒适的养老环境，提供优质的养老服务，让父母安度晚年”。通过转变年轻人的思想，进而改变老年人的生活状态，从而更好地增加养老地产市场的有效需求。通过完善我国养老保障制度，至少在一定程度上能够提高老年人的经济收入及其他养老服务津贴，加强老年人的支付能力，从而切实地解决部分老年人养老费用的支付问题。

（二）加强资源整合，形成养老产业链。“养老地产业需要出现强有力的企业集团，把握养老地产市场先机，创新养老地产盈利模式与发展模式。”作为企业投资型养老地产的开发商，盈利是其投资养老地产的最终目的。为此，应该加强资源整合，建立综合性的盈利模式，形成完整的养老产业链条。在运营管理上可以采取“老年住宅出售+养老地产持有经营+综合性产业运营”的盈利模式。通过出售一定比例的老年住宅可以回收相应的投资成本，避免因资金回笼慢而带来的运营风险；另一方面，部分持有经营满足老年人的养老需求，并在此基础上，使养老地产与其他行业相结合，实现盈利。首先，可以与幼儿教育或大学教育相结合，丰富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼儿园，小孩子朝气蓬勃，活泼可爱，会为正值暮年的老年人送去欢笑和快乐，减轻老年人的心理压力；其次，也可以将老年公寓建立在靠近大学的地方，实行老年人再学习，开一些益于老年人保健养生的课程，在丰富老年人精神生活的同时，也有益于老年人身心健康；最后，养老地产也可以与老年医疗、保险等诸多行业相结合，从而更好地整合资源，形成完整的养老产业链条，降低开发商的投资风险，推动养老地产的发展，实现最终盈利的目标。

（三）加大政策支持力度，不断细化实施细则。发挥市场机制的基础性作用，加大国家对养老地产的土地、财税、信贷政策。重视养老地产发展的同时，要明确养老地产的土地属性，制定详细且有针对性的财税优惠、信贷支持等政策。国务院办公厅2011年12月印发的《关于社会养老服务体系建设规划》中指出“通过用地保障、信贷支持、补助信息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业参与养老服务设施的建设、运营和管理。”其次，严格规范养老地产的行业标准，建立养老服务评估制度。建立养老地产市场准入、退出与监管机制，严格执法，规范养老地产市场行为。一定要做到高标准、严要求，只有这样，才能真正为养老地产的发展提供良好的发展环境。再次，要对养老服务的对象、养老地产的服务质量进行评估，不断提高养老地产自身的养老服务水平，切实掌握养老地产市场的动态，更好地应对发展中的困难与挑战。最后，制定养老地产系统开发运营的扶持政策，推动养老地产健康发展。一方面找到养老与地产结合的盈利点，让地产运营更好地适应养老产业市场的实际情形；另一方面对于明确养老地产的运营模式要给予足够的人才支持与资金支持。与此同时，基于我国养老地产的发展现状，可以通过学习并借鉴国外先进的养老地产管理经验，“洋为中用”，实现我国养老地产市场持续健康地发展。

主要参考文献：

［1］韩宇明.企业职工养老金提10%［N］.新京报，2013.1.26.

［2］任宏，高雅琦.养老地产的发展瓶颈与需求释放［J］.城乡建设，2013.8.

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关键词：养老地产发展现状模式

Abstract: the real estate industry is the endowment of endowment pattern, one of the market mechanism is the endowment system innovation crystallization, is the endowment insurance system under the conditions of market economy, and actively expand the investment field continuously break institutional ills and the market and capital operation results. And real estate is a composite of endowment real estate, is "endowment + real estate development of integrated model. This paper mainly in the real estate development and the current focus on pension points analysis.

Keywords: endowment real estate development present situation mode

中图分类号： F293.3文献标识码：A文章编号：

养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。

一、我国养老地产发展现状分析

进入21世纪，随着我国人口老龄化时代的来临，我国政府加大了对养老产业的投入力度。仅2009 年一年，国家就建立并逐步推广了“新农保”的全民养老保险制度。目前已经在10%以上的县展开了对60岁以上的农民发放国家基本养老金；在部分省市逐步开展了向80岁以上老人发放月度生活津贴； 在全国新建了 1000 多家养老院和其他养老机构，使10多万五保老人开始进入养老机构受到养老护理；加强了全国养老行业的组织建设，成立了全国性的养老产业协会和三个行业性联盟，即长期照料行业联盟、养老产业发展联盟以及研究界推进的研究、 护理、 实践一条龙联盟。

同时，政府正在就养老地产的逆向融资产品委托保监会积极进行研究，以解决有房无钱老人晚年生活费用支出问题；对涉及养老地产开发所关联的土地供应、税收政策、合作基金的设立以及服务行业标准征求意见；在养老产业的发展规划上则提出了以家庭养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充，构建符合中国国情的“9073”养老格局（即： 90% 通过家庭照顾实现养老，7%通过社区照顾养老，3%入住养老机构集中养老）的指导思想。虽然说政府所做的以上工作还没有真正解决目前困扰我国养老产业发展的核心问题，许多工作还处在研究、探索阶段。但传达出的政策信息是：政府正致力于我国养老产业的稳妥发展，相关扶持政策将随着工作进度的加快逐步推出，房地产行业进军养老地产项目的开发，其政策时机已经逐步成熟。

从另一个角度分析，经过了连续几年的房价暴涨，在抑制住房投机政策的高压下，房地产业正经历着一次大的调整。虽然没有人能够预料此次调整的周期和调整的深度，但多元化的住房供给政策（保障房、廉租房、商品房并举） ，必将对房地产行业产生深远的影响。同时我们应该看到，传统的房地产大概还有15～20年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，当90后成长起来时，他们双方父母家里都有房子，他们并不需要买房，需求量也就减少了很多。而那时中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产或许将成为今后相当长一段时期内房地产行业的主力板块。因此，养老住宅的开发与建设不仅是将来，也是现在迫在眉睫的事情。只是由于现在养老地产所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支持还没有完全到位，商业模式也不够成熟，一旦条件具备，养老地产将会是爆发式增长，每一个房地产商现在就应该未雨绸缪，早作考虑和准备。

二、我国养老地产发展的关注要点

作为我国房地产新型的投资领域和营销项目，其全新的增长点和产业优势自不必说，必须要冷静思考的是这个项目内在的风险性，这是对于这个新型行业尤其是关乎我国养老制度这种关乎社会特定群体稳定的重要项目类型，必须要全面估算其中可能遇到的问题。

1. 研究开发模式

比照发达国家较为成熟的经验和国内部分城市正在探索的相关案例，养老地产的开发大体可分为两类模式：第一类是由社会养老机构开发并管理的模式，如动用国家养老基金或保险基金开办的养老院，其特点是服务功能齐备，建设标准较高的养老院，投资大，回收周期长，带有国家补贴性质；第二类是在房地产开发项目中配建专门的老年住宅，其特点是分布面广，兼顾子女相邻而居，符合中国的文化传统，但操作与管理比较复杂。

2、平衡投入与产出

作为一个新兴市场和新兴产业项目，养老地产在获得全新的产业优势的同时，还存在着作为新兴产业模式所固有的不确定性和风险性，而在投资、管理、营销等一系列组织行为中还存在着巨大的变数。在养老地产这一链条中，各种企业类型都会因为面对养老产业所先前固有的高投入、长周期、经济环境在投资期间多变等复杂的不确定因素，而导致其为了应对这些潜在的投资风险而制定和确定科学合理的用来计算投入产出比的模型，而这种行为的难度是可想而知的。由于养老地产与以往各种地产类型执行的完全是不同的管理方法和营销手段，没有现成执业经验的地产投资企业集团必然造成当前相关公司明确的盈利模式的暂时缺位。虽然地产投资相关企业资本的长期性很好的迎合了投资养老产业期限较长的特征，这也是时下能够支撑养老产业的基本认可和辨识依据。

3、健全优化产业链

当前我国的养老地产还处于摸索阶段，因此首要的任务是应推进养老产业链的形成，从而促进养老地产的开发和建设。目前我国的养老产业链条尚处于形成过程中，如建设资金投入、建设用地提供、设施设备配备适老化用品购置、运营管理引进等环节都有待进一步衔接。可以说，完善的养老产业链条是促进养老地产项目开发和建设的重要前提，只有相关完整的环节能够得到顺利衔接，才能有效促进养老地产的顺利发展。目前既需要建设良好的信息平台来衔接各个环节，同时也需要政府出台支持政策来培育各环节的成长。针对产业链的优化健全，还要通过制定针对性的产业标准，需要有关部门制定政策和标准以加强规范和引导养老地产行业的健康发展，从而应对在实际建设中所遇到的由于产品多样化和建设主体多元化所造成的水平不均衡问题。同时国家还要出台各种政策来鼓励养老机构的健康发展，促进产业布局下养老项目的多样化和有序化。

总之，养老地产是养老产业的模式之一，是市场机制下养老制度创新的结晶，是养老保险制度在市场经济条件下积极拓展投资领域、不断破除体制性弊病而走向市场化、资本运营方式的结果。而养老地产是一种复合型地产，是“养老+地产”的开发集成模式。其内涵是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整的镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。养老地产模式的兴起和繁荣体现了地产业从传统全市场覆盖地产营销模式转变为集约的主题式、细化式的市场覆盖营销模式，是新型地产营销模式与社会保障体制创新的完美结合。

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独生子女政策的固有问题

从传统上看，中国过去养老地产没有存在的必要。像由五到十个个体的小房子组合起来的四合院，让几代人生活在同一屋檐下。然而，随着20世纪70年代末计划生育一胎化政策出台后，人口结构随之变化。这种变化帮助扫除了传统做法，并引发中国养老地产的需求不断增加。

独生子女政策使得中国的出生率在2011年降低到1980年的一半。然而，过于苛刻的措施也使得中国进入老龄化社会。现在60岁以上的人占总人口的13.3%，而8.9%的人口年龄超过65岁以上，根据联合国标准将中国作为一个老龄化社会。这在发展中国家中是不寻常的。

亲朋好友靠不住

平均寿命的增加和低出生率的共同作用导致高抚养比的存在，比如说一个成年人现在往往要赡养两个父母和四个祖父母。如果老年人的社会保险，个人储蓄和养老金计划未能提供足够的收入，那么老年人所在家庭的成员将不得不依靠一个小型的亲戚网。

同时，新出现的工作惯性正在恶化这个局面。来自农村的年轻人为了寻求就业机会，纷纷进城打工，离开祖父母，农村的留守老人过着孤独的生活，这种情况是非常常见的。目前，大约有40%的老年人口独自生活在农村，外出打工的后代只能在节假日期间返乡照顾老人。即使祖父母搬到城市和他们的家人一起生活，当其他家庭成员都在工作或者在学校的时候，他们也经常白天独自在家。

是时候来解决这个问题了。 “空巢老人”在中国老年人口中比例已经超过50%，且比例正在逐年增加。城镇和村庄的大部分设施并不能满足老年人的特殊需要。在城镇地区，几乎没有土地可建立新的养老俱乐部，所以他们通常从旧建筑改造，从交通、来访、设计方面来看，都不能满足老年人的需求。

为老年人提供住房的“养老地产”在中国是一个新的概念，被看作是解决这些问题的一个方法。养老住房是专为老年人特别设计的，每个人或每对夫妇分配一间公寓式房间或套房。额外有配套设施提供公共饮食，娱乐与卫生服务。老年人可以租用或购买这些房屋作为普通住房。

到目前为止，中国的房地产市场主要包括私人住房，社会住房或经济适用房，为老干部提供服务式住宅和养老住房的仅有一小部分。养老地产在中国是罕见的，但在西方社会中却是历史悠久、久负盛誉的。养老地产在美国现有公屋单位数量中占了约9%，在英国约2%。

养老地产的必要性

在中国通过提供更多的养老地产将带来大量的社会效益和经济效益。这其中包含更好的护理服务，能提高老年人的生活质量，并延长他们的寿命。从社会的角度来看，老人无人看管的现象将越来越少。在经济方面，也会释放额外的劳动力：解决了照顾老年家庭成员的需求，将会让已婚夫妇的双方成员都可以工作。

为了满足老年人的需求并解决这一问题，根据中国第十二个五年计划，养老产业已被列为重点扶持的产业之一。此外，中央政府最近也明确表示，政府将从各个方面促进养老产业的发展。

一些开发商已开始在中国投资养老地产。保利地产已经在北京、上海销售并推广它们的养老地产项目。其他开发商如绿城、万科也纷纷投资于各种养老地产项目。与此同时，一些国际养老机构和投资者正在进入中国市场，以合资的形式与当地开发商合作。最近的支持性证据是远洋地产与来自美国的哥伦比亚太平洋管理公司和伊迈瑞特斯公司展开了合作，他们的第一个养老地产项目已在北京销售。此外，7个左右的保险公司正在投资养老地产。

发展面临的挑战

尽管有潜在的优势和强大的需求，由于三大原因，中国的养老地产的发展还处于早期阶段。首先，养老地产的融资难。出于对老年人死亡而导致丧失抵押品赎回权有所担忧，中国的银行都不愿向老年人提供按揭贷款。即使有一处或多处房产的老年人，仍然会发现很难为老年人提供住房公积金，特别是反向抵押贷款的缺乏。而美国老年人反向抵押贷款是非常流行的，因为他们让借给他们钱的业主以他们住房的价值进行抵押按揭。

其次，养老地产的建设和管理成本过高，开发商和投资者认为没有吸引力。养老地产有专业的要求并需要展示公共设施的性能，需要良好的交通运输方便家庭成员前来探访；以及无噪音和流动性强的环境。所有这些特性都推高了成本，使得低等和中等收入家庭的老年人负担不起。

第三，目前在中国养老地产还没有特定的土地利用配置。从我们采访过的外国投资者的角度来看，没有对养老土地使用的限制，开发商更喜欢在预留地上兴建私人住宅项目，因为这些通常是更有利可图的。

同时，寻找一个合适的地点发展养老地产并不容易。一线城市招致高昂的土地及建筑成本，而二线城市可能缺乏足够的基础设施，如医院和公共设施。这些都增加了开发养老地产的困难。

展望未来

养老地产的未来市场不仅涉及到房地产开发商，保险公司和医疗服务提供商，还有政策制定者。鉴于养老地产可以带给社会的好处，中国政府应该推动养老住房的方案。举例来说，有关部门可以通过对私人开发商和投资者推出财政激励措施，如税收优惠或建筑补贴，来促进他们的发展。此外，政府应授予养老地产土地使用权，尤其是老年人的住房，以吸引投资者和开发商参与养老地产项目。

作为一个短期的补救措施，有关部门也可以考虑使用废弃用地和位于郊区的集体用地作为低成本建筑土地的一个来源，以支持养老地产的发展。社会保障基金可以发起一个通过私人开发商联合的试点方案，为老年人提供负担得起的住房。

鉴于中国养老地产有着旺盛的需求，开发商和投资者仍在寻找一个可行的商业模式来满足这种需要。中国政府和社会保障基金可以主动帮助支持养老地产，并对开发商提供激励政策来建造专业的养老住宅。

香港的养老地产方案可以作为对中国一个有力的政策参考。如香港房屋协会运作的为中等收入的老年人提供包括住房和保健在内的全面服务的长者安居乐住屋方案。根据该计划，前期由承租人一次性付款来缓解开发商和运营商潜在的资金问题。虽然，该方案为租户设置一个固定的租金，这意味着没有通胀风险和当财政困难时也会给它提供一个安全的通道。

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《保险中介》：您如何看待我国养老社区的这种养老模式？

刘冬姣：家庭养老、机构养老和社区居家养老是目前我国三种基本的养老模式。随着生活节奏加快以及“421”型家庭、“空巢”家庭的增多，家庭养老负担加剧，让赡养者疲惫不堪；随着老龄人口的膨胀，机构养老也不能满足众多老龄人口的需求；社区居家养老配套设施滞后，不能高效、全面满足老人生活照料和精神慰藉方面的需求。

而养老社区不仅能在一定程度上弥补上述三种基本养老模式的不足，缓解供给不足的养老市场，更有助于弥补传统养老模式的缺陷，提高老年人的养老水平，缓解人口老龄化带来的家庭压力和社会压力。

《保险中介》：对当前险企投资养老社区建设这一市场现象，您如何评价？

刘冬姣：2008年颁发的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》鼓励保险企业投资医疗、养老实体。2010年9月保监会发文允许保险资金进入不动产投资。随着国家政策对保险资金运用的放开，保险资金开始瞄准养老地产、看好养老社区建设。

从保险公司产业链来看，养老社区向上可衔接医疗保险、养老保险、护理保险等产品，寿险公司在参与养老社区建设的过程中可根据实际情况修改、完善现有产品。同时，养老社区可带动下游的老年医学、护理服务、老年大学等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链，使关联产业整合互动，相互推进。

寿险公司上游的稳步经营为养老社区提供资金和客户来源；下游养老社区的稳健运营有利于上游养老金计划的实施，为寿险产品设计提供更符合市场需求的精算数据，如此循环，保证了养老社区持续健康发展。同时，保险公司投资养老社区，可以将寿险产业链延长20-30年。

《保险中介》：投资养老社区对险企还有哪些影响？

刘冬姣：不仅如此，寿险公司在养老社区的运营过程中，对于具备一定经济实力的老人可以采取反向抵押等方式，一方面可以帮助退休老人盘活存量资产，另一方面可以提高支付能力，增加客户来源，支持以房养老，进而提升养老社区持续经营能力。

与此同时，在养老社区的运营过程中，通过日常与老人的交流，保险公司能有针对性地收集大量有潜在购买能力的老年人的健康信息和服务需求，这些宝贵的信息能为保险产品的设计提供第一手资料。

总之，寿险公司参与养老社区建设，能够掌握和控制从源头到下游的每一步经营活动的过程，不断修改与完善保险产品，不断挖掘新的客户群，推进老年医学、护理服务的发展，最终使得养老社区健康有序的运营。

《保险中介》：您觉得险企投资建设养老社区市场前景如何？

刘冬姣：我们先看一组数据：民政部2011年6月16日的《2010年社会服务发展统计报告》显示，全国60岁及以上老年人口达17765万人，占总人口的13.26％，其中65岁及以上人口11883万人，占总人口的8.9％。预计到2015年，老年人口预计将达到2.13亿，约占总人口的15％；2020年达到2.43亿，约占总人口的18％。

然而截至2010年底，全国各类收养性社会服务机构仅10.1万个，床位349.6万张，每千人口平均拥有社会服务机构床位只有2.61张，仅供收养274.7万人。很明显，养老需求与供给的矛盾为投资养老社区提供了良好的市场条件和广阔的市场前景。

《保险中介》：当前险企投资养老社区存在哪些问题呢？

刘冬姣：对于我国的养老产业支持政策，目前仍然停留在研究阶段，政策缺乏使得养老地产从拿地到开发都处于摸索期。由于养老地产回收期长，一方面，加大了投资开发的风险，市场前景也不容易预测；另一方面，由于养老地产开发周期长加之所需要的资本大，在当前信贷紧缩的情况下很难去的银行的融资。这两方面因素的存在阻挡了一些有意愿参与养老社区建设的保险公司。

此外，养老社区在我国刚刚起步，对于养老社区的投资门槛及过程监管都还不健全，一些有实力的寿险公司还处于观望状态。与此同时，在监管不健全的情况下，不排除一些公司打着兴建养老社区的幌子实质上进行圈地从事纯商业地产，因为这些少数投机商的存在，扰乱了养老产业的秩序，使得真正想进军养老地产行业企业拿地和审批更加困难。

《保险中介》：鉴于此，监管层在出台险企投资养老社区相关政策时应注意些什么？

刘冬姣：目前，国内养老产业的发展尚属起步阶段，国家对养老社区的规划、设计、配套和物业服务等尚无统一标准。与此同时，保险资金进入养老社区建设，涉及金融创新、投资、保险与养老等多个产业链的整合。因此，政府应出台相应扶持政策，积极引导，寿险公司也应充分利用目前投资养老社区的有利政策环境，找准时机投资。

一方面，政府尽快出台“养老社区建设管理试行办法”，规范养老社区建设。政府应该高度重视政府对养老地产的规划、引导、鼓励与监管，抓住机遇，应尽快建立一套完整的政策体系，出台养老社区建设管理试行办法，明确界定养老社区的功能与建设标准，规范养老社区的选址、建筑设计、社区布局、配套设施、物业服务等，完善保险资金进入养老产业市场的环境。

另一方面，养老地产与普通的商业用地产相比比较特殊，虽然其也是商业化运作，但若拿地成本和普通地产一样，大大提高了养老社区的成本，加之养老社区回收期长，大多在10年以上，对于开发商来讲，前景充满了不确定性。因此，政府应出台相应的针对养老地产的土地支持政策，如拿地优惠，加以清晰的政策引导。

《保险中介》：对有意投资养老社区的险企，您有何建议？

刘冬姣：个人认为险企有三个方面要努力：第一是加大养老社区的宣传力度。在建设养老社区的前期，通过媒体广告、平面广告等多种渠道加以宣传和讲解；并可通过沙盘等模型向老人们介绍养老社区与普通住宅在建筑构件以及小区设施上的差别；在养老社区建成后，可以采取与普通楼盘一样的营销措施，可带领老人实地考察。

第二是充分利用交叉销售，“险社”联动。养老社区是寿险公司产业链的产物，位于产业链下游，对于寿险公司来说，有不同的保险产品，员工在进行寿险产品营销时，可以交叉销售养老社区，一方面收集潜在客户，另一方面也可以了解大众对养老社区的要求和需求；同时，对于有意向入住养老社区的老人来说，也可以像其讲解其他寿险产品，将老人的家人朋友视为潜在的购买客户。

第三是注重养老社区优质服务的持续性。养老社区在构建过程以及经营过程中，必须兑现并持续保证提供配套的优质的软硬件设施，切实满足老人的生理和心理需求。只有提供持续的优质服务，才能促使养老社区长远发展，展现养老社区的独特价值，更能提高大众对养老社区以及寿险公司的认知度，完善养老社区建设。

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2011年金马奖获奖电影《桃姐》中，黄秋生演的养老院老板如此说：养老院“真的很好赚”，甚至养老院“早晚要多过便利店”。

这位人物的信念，也正为众多房地产开发商信奉。在商业地产、旅游地产之后，养老地产俨然成为另一片蓝海。从万科、保利等行业龙头企业，到区域性开发商，再到一些保险公司和医疗机构，大大小小的企业都在涉足养老地产。

然而，这块诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。业内公认，养老地产“挣钱不太爽快”，投入巨大，却收益缓慢。

“目前来看，除了普通的住宅和商业，国内在其他创新物业的开发回报上并不理想，客群的梳理、产品的成熟都需要时间来实现。一个行业发展成熟在中国需要10年左右的周期。养老产业才走了一半的路程。”博志成集团养老与健康事业部总经理胡晶言道。

富人的生意

地处天津郊区的云山镇高端养老社区，其社区项目中，最低一档需要缴纳50万元的会员费，而这一档提供的住房，只是一间宾馆客房大小的开间。要想稍大点的一居室，则需要70万元，两居室则需要90万元。除此之外，会员还要每年缴纳3万至3.5万元的服务费，如果行动不便的老人需要特别护理，还要每天另加100元到150元的护理费。

泰康在北京昌平打造的“泰康之家旗舰社区”身价也是不菲。其入驻资格与泰康推出的寿险产品“幸福有约终身养老计划”挂钩，该产品当前的缴费起点为200万元，交费方式分为一次性趸缴和十年期期缴，每年20万元。

不难看出，这些养老项目收费方式虽不尽相同，但共同点倒是有一个，就是贵，50万元还只是起步价。由此可见，要想“老有所依”，至少得先混个中产阶级。

华高莱斯国际地产有限公司策划总监、养老地产研究中心主任郝荣福认为，养老地产“富人化”现象，与国家对于养老行业政策支持不够、金融保险相关体系不健全有很大关系。“如果政策上还是不给养老以土地和税收上的倾斜的话，那市场肯定还是以高端养老产品为主流。”

此外，不同于医院，养老机构的医疗纠纷更难处理，这对企业来讲是一个相当大的负担。房企从防范自身风险角度，自然会选择身体比较健康、经济实力相对较强的老人为客户。

这类“健康且经济实力相对较强”的老人，只是老龄群体的极小部分。

除了挑人，养老地产也挑地亢作为中高端养老消费，养老地产适合分布在一线城市和省会城市。李亚男认为，京、沪、穗、深将是市场化养老的突破前沿。因为一线城市老人身家丰厚，视野见识广，家中多为独生子女，小孩去国外的比例很大，空巢老人比例大。而他接触的一个江苏南通的项目目前却做不下去，因为那是个相对封闭的小城市，需求量少。

“入水”原动力

养老地产的成本高是公认的，在整个产业链中涉及成本的因素划分为三个大类：第一是土地成本，第二是建安成本，第三是运营成本，前两项是“费钱”大户。

虽然做养老项目，地方政府或多或少会给一点土地供应的优惠，但“大政策”上，基本只照顾非营利性养老机构，比如，划拔或协议出让的“免费”土地只有非营利性的养老机构才可享用。同样，非营利性质的养老院可以享受每张床位1-1.5万元的补贴。但项目一旦销售，就会被认为是“暴利”的房地产领域，无法给予支持。

建安成本高是开发企业逃不掉的。养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%，并且在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备。北京太阳城仅前期投入就达到8亿元以上，长沙康乃馨国际老年生活示范城的一期，仅在医院、老年呵护中心以及园林景观上，就投入了2亿元。

如此说来，养老地产并不是合算的买卖，不敢拿“利润”做赌局的地产商们，为何还要竞相往“水里跳”？

“取地、避险、增收”，众多业内人士总结出了地产商们的“原生动力”。

“现在很少有开发商在城区内开发养老地产项目，大多选择在城市近郊、远郊。而在郊区能拿地不外乎三种主题，养老、旅游和产业。你如果不以养老为切入口，很可能拿不到土地，连开发的机会都没有。”郝荣福说道。

此外，由于并无养老性质土地，大部分企业都要走招拍挂拿其他用地开发，但若以养老主题，会容易拿到相对便宜的土地。

“取地”的目标在几年前被部分房企用得十分“”，那时的“养老”只是一件“透明的外衣”，象征性掩盖着大规模的圈地卖房。

“但这一两年开始，养老得到了国家政策的逐步支持，而随着众多品质房企的进入，养老从借口逐渐变为了真实，养老地产变为了真养老项目，无论是开发商、投资商还是地方政府，变得越来越规范化。”博志成研究院副总经理王瑞臣说，“区别真养老和假养老，最简单的办法就是看你是否持有物业，如果一点没有就卖完了，就是典型的假养老。”

除了“取地”，“避险”人养老的企业更多是基于未来战略发展策略的考量上。

“养老产业属于持有型发展物业，对于集团型大企业来讲，是扛房地产周期波动的稳健行业。在当前市场环境下，单一的产品线发展对于企业风险最大。而拓宽产品线，可以增强企业抗风险能力，并目也为未来做技术和产品储备。”王瑞臣说，“并且，在当前销售艰难的情况下，创新性开发也为企业找到一个很好的市场突破口，成为新的销售方向。”

另外，也有一些企业瞄准养老地产附着的产业链，养老地产真正的利润增长点，恰恰潜伏在“养老”整条产业链之中。正如郝荣福所说：“现在开发商所做的，只是养老产业链上的一个养老地产的单一环节，是养老住宅的提供者，还到不了养老服务的供给者。”

就实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。但由于前期投入量大，资金回收期较长，就当前的实际情况来看，“养老”是不挣钱，或是回钱慢的。“地产”还是挣钱的大头。

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一、扬州市养老型地产产业历史背景和简介

（一）养老型地产产业的历史背景

一是人口快速老龄化，养老床位供不应求。目前，扬州全市人口共458万，60岁以上老年人口为77.89万人，占全市总人口的17.01%。市区总人口130万人，市区老年人近20万人，大大高于全国平均水平；二是人口的高龄化。目前，全市80岁以上高龄老人9.58万人，占老年人口的12.3%。到2020年，“8421”的家庭结构将凸显。这种倒金字塔的家庭结构意味着有越来越多的老人需要解决养老及住房问题。

（二）扬州市养老型地产产业简介

目前扬州专业的养老社区（养老公寓或养生公寓），已经成为面向未来、面向高端养老人群的新的养老模式。即全面、科学、合理、周到地提供给这个特定消费阶层老人的养老需求和养老服务的专业化生活区一定是未来养老的趋势，必将取得蓬勃的发展。

二、扬州市养老型地产产业的市场结构分析

（一）市场集中度分析

市场集中度，又称产业集中度，表示某个一定的产业中卖方占有的相对规模结构的指标。

目前，扬州市共有非家庭化养老机构106个（其中包括91所乡镇敬老院），共有床位1.3万张。市区共有9所老年公寓，共计1154张床位。其中国办养老机构2所，县区级养老机构5所，民办养老机构2所。新建规模化的养老公寓，由民营资本参与养老专用住宅的开发并参与经营管理，成为解决居家养老服务供求矛盾最直接，最有效的途径之一。而以企业市场化运作形式进入养老型地产，开发养老公寓的在扬州只有一家（扬州新能源怡和养生会所）。可见扬州养老型房产产业市场结构目前是垄断竞争型市场结构。

（二）产品差异化分析

产品差别化是指同一产业，同类产品由于在性能、服务、消费者偏好等方面存在差异，使不同企业之间的产品具有较强的不可替代性。扬州市的养老型地产处在起步发展阶段，同类型企业很少，所以之间不存在竞争关系。但在替代品的选择上有很大的竞争性，养老型住宅小区完全是家庭化的氛围，老人在那里居住、社交、娱乐，并享受着敬老院应有的各项服务项目。从产品差异化的角度分析，扬州养老地产市场在近1-2年还存在一定的垄断性，但这种垄断很容易被打破。

（三）进入退出壁垒

从进入壁垒角度来看，养老地产市场具有一定的壁垒。一，由于养老地产不同于普通的房地产有其特殊性，对其产品有较高的特殊功能要求、服务及配套设施要求、并且受国家的政策影响较大。二，养老地产的投资需要大量的资金，专业服务人员的培训及管理需要较长的时间，三、养老地产有别于普通地产的开发，投资回报期较长，一般的民资不愿意介入。造成了型老型地产企业退出该行业有巨大的风险，即大规模的资本投入，回收期长，进入运营后有固定的服务群体；另一方面，一旦进入运营状态，居住消费群体稳定，服务（协约）期限较长，利润相结稳定，企业不会轻易选择退出。

三、扬州市养老型地产的市场行为分析

企业市场行为是指企业为了适应市场环境，不断对企业的战略做出相应调整的一系列行为。通常市场行为包括企业之间的竞争行为与协调行为。竞争行为主要表现为以控制和影响价格为基本特征的定价行为；以提高竞争力、拓展市场为目的技术创新行为；以加强宣传、培养客户忠诚度的广告行为；以产权变动、组织调整为主要特征的并购行为等。市场协调行为主要是企业合作竞争行为。

（一）价格行为分析。

目前扬州的养老型地产的销售及收费方式有两种：第一种，会员制养老模式。即购买养生会员卡，签订服务协议，从而拥有对某套特定养老型房产的使用权和享受某一服务。第二种，抵押金养老模式以押金形式获得指定养老型房产一定期限的使用权，押金的作用一是作为使用房产的担保，二是作为老人突发疾病的医疗费保证金等。押金到期可退，管理费、收费服务项目的服务费另计。

（二）技术创新行为分析。

在养老的责任主体方面，传统的养老伦理是“但有方寸地，留予子女耕”和“养儿防老”的互哺式结合。这些固有的成见对新型养老社区的建设管理形成了阻力；新的养老生活观还未形成。养老型地产在定位上应从多元化和亲情化两个方面做开拓和延伸，服务多元化是要求能满足老人日常生活、医疗保健、文化娱乐、心理咨询、家政等全方位的服务需求。服务亲情化，则需要我们的服务人员视老人为亲人，提供超保姆、超管家的人性化服务，将五星级酒店管理和老年特色管理融合在一起。

（三）广告宣传和品牌创建行为分析。

根据产业组织理论，公司在市场上经常采用的一种主要的非价格竞争方式就是做广告，做宣传，树立良好的品牌，形成客户忠实度。

养老型地产在扬州是一项新兴产业，在理念和消费方式上进行引导，这就必须要求企业加大宣传力度，重视企业品牌建设，良好的品牌建设及服务理念才能将其与一般的养老院区分开来，目前，扬州新能源置业集团已经在仪征进行了征地、规划设计，并将建设的样板房对外进行了宣传展示，为该集团的产品提升了市场知明度，并结累了部分忠诚度较高的客户。

（四）并购行为分析。

扬州的养老型地产处于刚刚起步阶段，还未形成规模，随着国内一线城市养老地产企业的发展壮大及管理服务水平的提高，同时，扬州是全国适宜养老十大城市之一，一方面，会有新的企业进入扬州养老房产市场，他们或才取建造新养老公寓分享养老市场的蛋糕或采取并购已存地的养老型房产企业；另一方面，扬州本地的养老型地产企业在资金、管理结累到一定的程度时，在政府推动下会发生对扬州的国有养老机构进行兼并与重组行为。

四、扬州养老型地产的市场绩效分析

市场绩效指在一定的市场结构下，由一定的市场行为所形成的价格、产量、成本、利润、产品质量和品种以及在技术进步等方面的最终经济成果。扬州的养老型地产在当前是摸着石头过河的探索阶段，既要摈弃房地产业一锤子买卖获取高额盈利的期望值，又要改变观念，树立培育长期但非高额的盈利渠道的思想观念。

五、对策建议

养老型地产是社会发展新形势下的新兴产业，是政府、社会需要共同关心解决的问题，最重要的是国家和地方政府对这一产业的支持和扶持政策还不配套，影响这一新兴产业的发展，对于养老型地产的发展有如下建议：

第一，金融部门及政策性银行，对养老型地产在项目上给予五年以上的项目贷款立项，只有金融政策上的支持，社会力量参与养老项目开发建设管理，该产业才会办久办好。

第二，鉴于养老型地产是具有社会民生的大事，应在税收政策和规费收取等方面要给予顶力支持帮助。

第三，对于社会力量涉足养老型地产，应同样享受同国有养老机构同样的相关扶持政策。

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在需求和资金的现实情况来看，养老地产具有巨大的发展空间。分析人士认为，中国养生住宅的需求量正在日益加大。从2010年需要5亿平方米，到2020年需求7亿平方米，再到2050年需求13亿平方米。

在这种隐性需求下，不少大型房企已经看到这个商机并有所行动，万科、绿城、保利等房企先后加速布局养老地产。

养老地产吸引众多商家眼光

据第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上人口突破1.77亿人，占人口总量的13.26%，中国已成为世界上唯一一个60岁以上老年人口数接近2亿大关的国家，我国通常所说的空巢老人也达到了6200万。随着我国“老龄化”社会加速逼近，被热捧的“朝阳产业”——养老地产在房地产调控似乎远看不到头的当下，成为不少房企的饕餮盛宴。有调查发现，作为未来房地产企业获得盈利的新渠道，部分开发商已嗅到了养老地产的商机

据了解，早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。

今年8月13日，万科又与长春市政府签署战略合作协议，万科集团将投资120亿元，在长春市多个区域打造总体占地面积100万平米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。这并非万科首次涉足养老地产。

无独有偶，正在热销的远洋天著也推出了养老地产，其中规划了6000多平米的高端养老项目。今年9月22日，远洋地产总裁李明更与美国Emeritus集团董事局主席DAN BATY进行洽谈，就中国养老市场行业现状及战略合作进行深度沟通。远洋地产相关人士公开表示，养老地产作为新的战略业务板块已正式纳入公司开发日程，未来10年当中，远洋养老地产板块的发展规模将呈几何倍数扩大，并成为公司的全新核心业务增长点。

9月10日，绿城中国董事局主席宋卫平公开表示，将试水养老地产。“养老地产的运营难度大，利润可能只是普通地产的二分之一”，不过，宋卫平非常看好这一领域的未来发展前景。

此外，包括保利、首创置业、华润置业等房企，也一直在探索养老地产。据不完全统计，目前已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。有业内人士指出，随着地产调控不断深入，传统的单一住宅开发模式已经面临经营困境，房企开始谋求在文化、养老等新型地产业务上的突破，养老地产成为房企关注的新战场。

同时，中国人口老龄化趋势吸引了诸多商家的眼球。而保险企业涉足房地产就是一个鲜明的例子。中国平安保险计划投资170亿元建设首个“养生养老综合服务社区”；合众人寿投资80亿元在湖北武汉打造“合众健康社区”；泰康人寿正式推出了国内第+保险产品与养老社区相结合的综合养老计划——“幸福有约终身养老计划”……险企涉足房地产行业，显而易见的是他们的资金优势，这也无形中催生了养老地产热，使得更多的商家对房地产行业跃跃欲试。近3年来险企共投资了500多亿进入养老地产行业。

养老地产市场前景广阔

养老地产的存在有其必要性，其中原因有：根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国，60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。

受计划生育的影响，传统的养老模式面临挑战，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生。还有重要原因是，有调查显示，21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难。现代化生产节奏不断加快也给养老带来不小的影响，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起的老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。

除此之外，国内的养老设施不足。有资料显示，2010年11月7日，民政部部长李立国说，目前，城乡空巢家庭超过老人家庭的50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。目前，中国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但是专业人士分析说，养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。

关于养老地产的前景，有业内人士表示：“未来中国的养老产业肯定是一个非常有效益的产业。”实际上，养老地产是房地产市场发展到一定阶段的产物，和商业地产、旅游地产、养生地产等主题地产一样，都有可能成为房地产市场未来发展的一个方向。但房企在进入之前，一定要做足珈果，做好市场调研和专业准备，这一点非常重要。

发展的瓶颈和顾虑

尽管很多地产开发商将目光投向了养老地产，但目前建成并交付入住的养老地产项目屈指可数。而养老地产的运作模式与盈利模式，在业内也被比喻为“摸着石头过河”。

“老地产的配套是个相当庞大的体系，配套问题由开发公司自己解决，确实有点为难，其医疗行业应该由解决配套方管理。”谈到目前养老地产市场面临的风险与瓶颈，一开发商如是说，养老地产与养老产业完全是两回事。靠开发公司配置全部配套，也是难为开发公司了！只有险资等单位开发养老产业才有先天优势。现在的问题是养老产业建设，多头管理，包括养老专业人员的培训与标准确定，几个部门都在争夺。医疗产业，也不归住建部与民政部管。

除此之外，土地问题更是影响养老地产发展的大障碍。近年来，地价涨幅惊人，而商业型养老项目基本都建在国有出让土地上，由于在城市规划领域中没有“养老产业用地”这一土地用途，多数养老项目的土地只能以招拍挂方式获得，导致前期投入中的土地成本非常高。有开发商表示，土地的价格是养老地产发展的瓶颈。

从事研究养老地产多年的人士指出，用地成本高、用地性质不明确是社会资本进入养老地产业的一道高门槛。养老地产的用地性质一直没有明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地，但不论是哪种形式，都要通过正常的招拍挂程序获取土地，成本与普通商业用地没有区别，可是养老地产的投资回报周期一般都要7至10年，是商业地产的两倍，投资高、回报低让很多投资企业心有余而力不足。

高土地成本的养老项目是不能与普通住宅相比的，普通住宅可以全部销售，而做养老地产的企业要做医院，还要做养老的配套设施，且价钱不能太高，导致经营压力加大，持续发展也面临问题。

由于目前没有养老产业用地政策，一直以来，业内人士不断呼吁制定养老机构拿地的相关优惠政策。然而，因担心养老项目成为拿地的幌子，政府的养老产业用地政策一直停滞不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顾虑，一方面要鼓励民间资本进入养老行业，一方面又要预防企业以养老的幌子拿地搞商业地产。”国内某养老杂志的人士表示，一些开发商以养老产业为由获取土地，却以商业地产的模式营运，将建好的房屋出售的情况也确实存在。

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从2014 年7 月1 日起，俗称“以房养老”的“老年人住房反向抵押养老保险”在北京、上海、广州、武汉正式开始试点。许多媒体在报道此消息时，都加上了“八成网友不愿接受”的副标题。这个很不乐观的统计数字来自搜狐网近日所作的“以房养老”意愿调查的统计结果——79% 的网友不会选择“以房养老”；74% 的网友不支持父母选择“以房养老”。前些日子，更有媒体发表报道说，纵观全球，“以房养老”在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已经推行多年，但市场反响并不热烈。

作为一项改革试点，刚刚有点响动就面临媒体一片唱衰声，这样的情况在中国似乎并不多见。实际上，保监会本身对试点也表现出足够的谨慎，这表现在4 城市的试点是有期限的——以2 年为期，这在以往的改革试点中亦属罕见。社会舆论不看好“以房养老”，主要是站在老人的立场，譬如老人是否接受，家属是否接受，等等。但从去年9 月国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”至今，经过长时间的思考，发现另有一个问题似乎还没有得到社会的关注。其实，以房养老最大的风险也许是在保险公司。

国外推出“老年人住房反向抵押养老保险”，其可行性是基于国外通行的土地政策和房地产政策。在发达国家购房，是连房屋带土地一起买下的。若论价值，无论是使用价值还是市场价值，值钱的是土地而不是房屋。对于房主而言，房屋自买下之日起就开始折旧贬值，有可能保值升值的其实是土地。几十年后，房屋坏了，可以自行扒掉重盖。对于保险公司而言也是一样，有土地作抵押，可以保证资产无虞。

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关键词：长白山地区；旅游养老；旅游产品；产品开发

中图分类号：F59 文献标识码：A

收录日期：2017年3月6日

前言

长白山地区旅游资源丰富，随着当地旅游开发的不断建设和完善，形成了集休闲度假、避暑、冬景、温泉养生以及特色农产品等于一体的旅游产品开发的综合体系。在老年旅游逐渐兴起以及旅游养老理论和旅游养老产品设计开发日益丰富和完善的背景下，加快长白山地区旅游养老目的地产品的设计和开发成为了带动长白山旅游业发展、缓解东三省乃至全国的人口老龄化的社会压力、丰富老年生活的重要组成部分。

一、国内旅游养老产品开发问题综述

研究国内旅游养老产品开发上的问题能够对长白山地区旅游养老目的地产品的设计和开发工作带来一定的启示和指导，通过综合问题，借鉴经验才能够使产品开发更加完善。国内旅游养老产品开发上主要存在着旅游养老产品供需失衡、产品单一、设施和服务不达标、人才的缺乏和政府缺少政策的支持，究其原因，与老年旅游产品的开发理念、市场定位以及理论发展滞后于现实需求有紧密的联系。既然长白山地区旅游养老资源丰富，急需在政策上、产品开发理念和人才建设上下足功夫，才能形成高水平和旅游特色的结合。

二、长白山地区旅游养老目的地产品设计与开发

（一）产品设计与开发原则。就长白山当地旅游养老目的地产品的开发应做到以下几个原则：

第一，市场性质和公益性质相结合。旅游养老产品开发要充分考虑产品的成本，通过提供必要的政策支持和扶助，使养老产品能够取得一定的收益，同时养老旅游作为我国的公共服务产业，优质的服务和完善的基础设施建设以及引入非盈利性质的养老项目如医院、福利养老院等综合性质的养老机构都是提高当地养老产业发展的重要方面。

第二，灵活的经营方式。在长白山地区的旅游养老产品的设计中，要综合考虑旅游养老产品的特殊性和专业性特征，在产品经营上实行自主经营和合作经营相结合的经营方式能够更快地融入和形成养老的资源优势，使经营实现共赢和深入合作的效益。

第三，人性化与可持续化。旅游养老产品的开发需要以人为本，切实关注老年的生活质量。广义的人性化还要求旅游目的地提供更加专业的服务和设施建设。另一方面，长白山地区自然旅游资源丰富，在产品开发过程中要融入生态的理念，在以人为本的前提指导下，使当地的养老旅游产品形成可持续化发展的态势。

（二）旅游养老产品核心层次。长白山地区旅游养老目的地产品的设计和开发要从养老的基本需求出发，依据产品开发原则，依托当地的旅游资源，针对当地旅游养老产品开发上所出现的问题，在旅游养老产品的核心层次也就是最基础的层次进行建设与完善。综合来说，长白山地区旅游养老目的地产品开发需要建设和完善的核心层次主要有以下四个方面：

第一，养老功能。旅游养老重在一个“养”字，要充分综合长白山各个地区的区位优势、旅游资源优势，以提高老年生活质量，如居住环境和旅游环境的适应能力、养老保健的能力、卫生医疗等基础设施承载能力等为旅游产品开发的出发点和落脚点。

第二，医疗功能。医疗功能主要是根据老年人的身心健康状态方面考虑的，养老旅游从科学的角度来说优美的自然环境和赋予休闲养性的人文气息能够促进人的身心健康，这对老年人来说是很有裨益的。旅游养老医疗功能需要具备对老年常见疾病的预防和简单医治的能力，养老目的地的医疗功能要在一定程度上略高于其他年龄阶段适合的旅游地的医疗功能。

第三，休闲功能。休闲功能主要指当地的老年活动项目的丰富程度，例如体验农场种植、采摘、骑车比赛、徒步以及一些常见的纸牌、麻将游戏，丰富多样且适宜老年人的群体活动能够带动老年人的幸福感，增加老年人对于旅游目的地的满意度。

第四，社区能力。社区能力的核心建设是让老年旅游者能够有家的感觉，对旅游地能够形成一定的归属感和舒适感。目的地社区能力包含了居民生活的方方面面，所以社区服务的质量以及社区设施的方便程度在一定程度上决定了老年旅游的质量。

（三）具体的产品设计与开发。长白山地区适合老年人旅游养老的资源丰富，现在开发的旅游资源呈现出区域化、集群化、体系化的发展态势，综合老年人旅游欲望、旅游动机、身心健康等多个方面的状况和特点，长白山地区的旅游养老目的地的产品设计与开发主要从以下几个方面进行构想和介绍：

第一，特色饮食旅游产品。特色饮食旅游产品主要包含了老年人的日常饮食、特色美食以及养生和保健功能的食品开发。在日常饮食上要注意老年人的身体素质和饮食习惯，合理安排，多听取老年人的意见和建议；特色美食上主要包括当地特色的美食，并根据老年人的具体需要进行改进的适合多数老年人口味的特色美食；保健和养生食品的开发是养老旅游产品开发的一个重要卖点，要良心制作，确保安全和性能的_标，长白山地区物产丰富，人参、木耳、猴头菇等天然的中药材通过加工制作能够形成很好的市场效应。

第二，居住类旅游产品开发。当前，居住类旅游产品开发大致分为旅游目的地养老地产开发、酒店、民居旅店以及具有地区特色的养老院和福利养老院等产品的开发。在居住类旅游产品开发的过程中，要以适合老年身心需求为出发点，以保障质量和增加舒适程度作为居住类型开发的目标，通过周密的市场考察和调研来确定种类开发的数量和开发位置。例如，依据长白山地区避暑优势、长白山温泉、风光优势建设特色的养老院等类型的开发，同时还要保障养老设施的齐全和提高特性，提高老年人的生活质量。

第三，交通类旅游产品开发。长白山地区交通资源丰富多样，专门为旅游建设的长白山国际机场以及较为发达的铁路和公路交通都能够为老年旅游提供交通的便利。在交通类旅游产品的开发上，一要注意政策上的优惠；二要重视交通旅游的时间安排。

第四，旅游线路产品开发。长白山养老旅游线路的开发是长白山旅游养老目的地产品开发的主要工程，长白山地区旅游开发较早，开发的产品内容也很丰富，集群化、特色化是长白山旅游产品开发的一个重要特征。依托这些旅游产品，充分考虑老年人的旅游和身心方面的特点，设立夏季避暑养老旅游、秋季风光养老旅游、冬季温泉养老旅游三大主题养老旅游，并通过开展骑车、步行等短途形式的产品开发，形成集森林洗肺、温泉养生、探险、摄影等多种形式的旅游养老产品，形成长白山地区旅游养老的特色。另外，与南方旅游养老开展合作，形成长白山地区旅游养老的品牌印象，重视养老目的地的连锁效应，提高长白山地区养老的知名度。

三、长白山地区旅游养老目的地产品开发建议

（一）政府方面要重视问题、强化引导、提供扶持。各级政府要重视长白山地区旅游养老目的地的开发与建设问题，尤其是老年产品的设计上，要以保证老年身心健康、享受旅游为出发点，引导长白山地区旅游养老产品项目的开发工作。同时，旅游养老在一定程度上的公益性质以及人性化特点，要求各级政府、居委会在产品经营和项目引进和投资问题上给予一定的政策支持和政策的真正落实，为构建长白山地区规范化、人性化、市场化的旅游养老产业而努力。

（二）完善设施服务建设。完善设施和服务建设是提高长白山地区在旅游养老产品竞争力的主要方面，旅游资源再具有特色，没有舒适齐全的设施和服务作保障，在老年旅游市场上也没有优势可言。因此，以做到全国一流的旅游养老目的地设施和服务建设作为长白山旅游养老产品开发的重要目标。

（三）旅游养老方面的人才建设。旅游养老产品设计与开发离不开优质的人才队伍，人才队伍的培养要包括专业护理人员、专业医护人员、专业的旅游产品开发人员和管理人员等的知识和能力的培养。人才队伍是长白山地区旅游养老产品设计、推广、开发、运行等整个过程切身参与的，有什么样的人员就有什么样的规划和建设包括服务。

四、结语

旅游养老作为一种新兴的养老方式，正在被越来越多的人认可和接受。旅游养老相对于其他养老方式具有更大的吸引力，既能够丰富和提高老年人的晚年生活，又能够通过刺激消费缓解社会老龄化的趋势现实。虽然旅游养老市场开发潜力大，前景广阔，但是我国旅游养老还处在起步阶段。加快长白山地区旅游养老目的地产品的开发工作是加快长白山地区旅游养老开发的首要因素，并在未来的开发建设中，逐渐形成长白山地区特色、综合性、专业性相结合的旅游养老目的地产品体系、旅游养老产业体系，最终形成响誉国际的旅游养老目的地。

主要参考文献：

[1]潘禹，刘啸，马嫣阳.城市老年人旅游养老目的地选择偏好――基于北京市朝阳区中老年人市场调查[J].科技和产业，2016.6.

[2]宇轩，秦绍娟，文伟扬.云南养老旅游产业价值链开发与融资模式设计研究[J].改革与战略，2015.6.

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关键词：倒按揭；房地产市场；政策性“倒按揭”机构

目前，我国已进入老龄社会，并且正处于快速老龄化阶段，我国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28％，大大超过总人口年均0.66％的增长速度，人口老龄化程度明显加快。到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17％。到2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿。另据有关数据显示，15年前，中国10个年轻人养一个老人，现在变成3、4个年轻人养一个老人，年轻人养老的负担越来越重，我国已实施了近30年的独生子女政策也必然使年轻人养老的负担越来越重。因此，需要采取新的思路来探讨社会养老保障问题，而“住房倒按揭”为我们提供了一个选择。

一、“住房倒按揭”的渊源

传统的住房按揭贷款，是买房者在支付一定的房屋首付款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款，然后由买房者在一段较长时间内分期偿还给银行，通常这个时间长达15～30年。贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。“住房倒按揭”是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。“住房倒按揭”贷款放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，由银行定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

美国的“倒按揭贷款”发放形式可分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他资产还贷；无限期类则由放贷者定期向住户支付贷款，直到住户死亡或从住房中搬走为止，到时以出售住房收入作为还贷的唯一资金来源。“倒按揭”在美国有二十年的发展历史，但与美国目前老人的人口数相比，比例其实微乎其微。该业务开展较少的主要原因就是产品风险的复杂性，除需要政府财政上的资助外，还需要银行、保险等相关部门的联合运作，之所以要由保险公司介入就是要防范产品本身带来的金融风险。我国的“住房倒按揭”具体采取何种形式还未可知，但可以肯定基本模式与美国模式相仿，会根据我国国情适当调整。

二、“住房倒按揭”的障碍因素

“倒按揭贷款”是以自有住房作抵押的银行贷款，必将会受到房地产市场因素的影响，其中主要的影响因素是自有住房拥有量、房地产市场价值总和、住房观念、房屋价值评估、住房权属和房地产政策。其中，自有住房拥有量和房地产市场价值总和为“住房倒按揭”推行的物质性影响因素和市场需求因素。

(一)自有住房拥有量。据2006年建设部统计数字显示，中国住房“自有率”接近82％，在实施住房制度改革之时，有相当多的城镇人口享受了福利分房并转为私有住房，这部分房产的价值远大于近年来住房商品化后的新建住房。经过二十多年持续的发展，尤其是近年实施住房制度改革以来，我国居民的住房条件有了很大改善。据国家第五次人口普查显示，中国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户的9.2％；533396户购买了经济适用房，占6.5％；2401075户购买原公有住房，占29.4％；26.8％的户建有自住房。城市中拥有住房的家庭户达到587万户，占72％，其中相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。我国已经具备了开展住房反向抵押的坚实物质条件。

(二)房地产市场价值总和。整体来看，我国居民拥有的房产市场价值总和远高于居民储蓄余额，更重要的是住房较储蓄更分散化，真正是藏富于民，而不是像储蓄、证券等资产20％的人掌握着80％的价值。以中国人目前的资产结构分析，储蓄、房产、证券(股票、基金等)将三分未来家庭的资产，房产价值将远超养老金及其他社会保险现值，将成为未来普通家庭的主要财产。

截止2007年5月末，我国住房按揭贷款余额达到2.2万亿元，虽然与高达14万亿的居民储蓄余额相比还不算太高，但发展势头相当快，是金融行业目前增长最好的一块业务。同时，目前固定资产投资中房地产占的比重相当大，住宅开发年投资额已超过1万亿的规模，这两年住房开发规模的增速尽管受宏观调控的影响，预计还将会保持在较高增长水平。即使维持目前规模不变，开发投资都将逐步转化为居民房地产消费或投资。假设未来年度投资额的20％转化为住房消费贷款，住房按揭贷款也能保持在10％以上的增幅，保守估计在2020年也能够达到7.5万亿的规模，仅贷款支撑的房地产保有量价值就可在15万亿以上，是一笔巨大的民间财富，将远大于养老金缺口的数额，而且当前贷款买房的主体人群是独生子女的家庭，老人并不寄希望于传统的家庭养老模式而给子女很大的负担，希望能靠自己，辅助于社会中介提供的服务解决养老问题，养老观念变化很大，住房倒按揭养老将有很好的市场需求支撑。

(三)住房观念。在中国人的传统观念中，“养儿防老”的观念根深蒂固，对“以房养老”模式，绝大多数人还难以接受。大多数父母的心愿是希望把房子留给孩子，福庇后人，除非万般无奈才会选择靠房养老的办法。在中国，赡养老人是子女应尽的责任，如果父母办理“倒按揭贷款”，会给人以子女不孝的感觉。对房子如何处置，不但涉及遗产继承问题，同时也涉及到代际关系。因此，无论是老人还是儿女，都比较慎重。

(四)住房权属。目前我国城镇中离退休的老年人基本上是在住房福利分配时期参加工作，通过福利分房获得住房，经过住房制度改革后取得了住房的产权。在住房制度改革的过程中，单位对职工的住房政策、产权比例政策出现过几次调整，因此产生了一些房屋产权的遗留问题。如，一些单位在职工购房后出于种种原因不给职工办理产权证，使职工虽已购房但不能真正拥有房屋产权，一些职工在购买单位住房时，仅购买了70％的产权，并且一直未购买剩余30％的产权，这样的住房就不能进入市场交易；少量职工住宅由于不符合住房制度改革的售房政策，职工只能居住，不能购买房屋的产权。这些住房制度改革遗留的房屋产权问题使部分老年人不能拥有合法的住房产权，将直接影响到老年人对“倒按揭贷款”的需求。此外，一些老年人在购房时将产权所有人写为子女的名字，或是与其他人共同拥有产权，使得房屋的权属状况十分复杂。此类问题也将是制约“倒按揭贷款”需求的重要因素。

(五)房屋价值评估。房屋价值评估是“倒按揭贷款”运作中的重要一环，决定着贷款的发放金额。由于我国房地产市场仍不成熟，房地产价格波动明显，加之“倒按揭贷款”一般要十多年甚至二三十年，使得“倒按揭”模式中的房屋价值评估工作十分复杂和困难。房屋价值决定于房地产价格，而房地产价格又受到房地产自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素的影响。我国正在改革开放的快速发展时期，所以这些因素均处于不同程度的变化中，会直接或间接导致房地产价格的变化，从而使房屋价值发生变化。目前评估房地产未来价格的方法主要是长期趋势法，由于我国房地产市场还不成熟，缺乏该方法所需的系统的价格资料，价格影响因素的变化幅度较大，加上“倒按揭贷款”的年限较长等原因，长期趋势法对“倒按揭贷款”抵押房屋的价值难以做出较准确的判断。因此，房屋价值评估是制约我国“倒按揭”模式发展的一个重要的技术因素。

(六)房地产政策。我国的房地产政策体系还不完善，一些相关政策的空白或不明确将制约“倒按揭贷款”业务的开展。我国目前住宅的土地使用权最长只有70年，老年人拥有的住房一般已有若干年的使用期，如果再向银行申请20年的“倒按揭贷款”，等到20年后银行拥有房屋的产权后，土地使用权的剩余时间往往已经不多了，若国家没有明确的土地使用权续延政策，银行会面临很大的风险。此外，能否对提供“倒按揭贷款”业务的银行豁免房产增值部分的所得税，以及未来可能施行的物业税是否包括土地出让金等，对于商业银行能否开展“倒按揭贷款”业务都是至关重要的。

三、促进“住房倒按揭”发展的对策

(一)建立政策性住房“倒按揭”机构。当前国内各级政府有很多都设有政府控股的土地储备机构，利用市场化的手段征收土地，进行初级开发，然后将土地投入市场开发。政府同样可以建立政策性住房“倒按揭”机构，给予其行政保障办理“倒按揭”业务，提供多种方式的“倒按揭”业务，满足居民的不同需求。鼓励引导居民办理“倒按揭”业务，从个人手中逐步回收房屋的使用权，并在住房70年使用权到期前进行市场化经营，通过政策性住房“倒按揭”机构逐步将住房从个人化的形式逐步转变为机构化，使土地再开发的效率更高、效益更大。政策性住房“倒按揭”机构的建立可以给予房地产市场一个明确的信号，改变房地产价格的长期趋势，使对土地政策的博弈预期消失，消除拉动房价上涨的土地所有权方面的因素，抑制房价过度投机。同时政策性住房“倒按揭”机构对住房价格的评估可以更为公正、更客观，能够建立更为专业的评估体系，具有更好的公信力。