商业地产报告范文

导语：如何才能写好一篇商业地产报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、第三产业发展现状

近年来，*区强力实施“工业强区、生态名区、物流活区、人才兴区”四大战略，推动了工业和商贸物流经济迅猛发展，拉动了第三产业快速发展。20*年，全区第三产业实现增加值5.5亿元，占地区生产总值的27%。全年完成税收4960万元，占全区税收收入的28.8%。全区物流行业实现产值2.5亿元，实现税收1100万元。物流吞吐量为460万吨，仓储面积13万平方米。全区物流企业17家，其中自开票企业11家。20*年税收在100万元以上的企业有4家（*市运输一公司、192万元，*市运输十分公司、160万元，*市运输十一分公司、164.8万元，宏刚运输公司、1*万元）。大华商贸城一期已经建成运营，目前，已实现销售收入1.16亿元，实现税收1150万元。大型商贸物流市场达到5个（*家俱中心、商贸城食品中心、*金属材料市场、*农贸市场、*废旧家俱市场），总占地面积228亩，建筑面积4.9万平方米，年营业额达4.4亿元，形成税收2500万元。汽车市场7家（*汽贸、*汽贸、*汽贸、*销售公司），总占地面积2*万平方米，年营业额达8600万元。全区社会消费品零售总额达到6.3亿元。其中批发零售贸易业37918万元，住宿餐饮业零售总额25280万元，餐饮服务网点达148个，营业收入17696多万元，实现税收708万元。房地产业完成房地产开发投资5.4亿元，其中住宅投资1.8亿元。商品房屋施工面积57万平方米，竣工面积14.6万平方米，销售面积17.9万平方米，实现销售额31039万元。

二、第三产业发展存在的问题

1、三产比重小、增速慢、贡献少。20*年全区第三产业同比增长14.8%，比二产增速低12.7个百分点，比三次产业平均增速低7.8个百分点。三次产业比重为6：67：27，三产占GDP的比重仅为27%，作为城区仅高于全市1.5个百分点。三产对经济增长的贡献率仅为24.77%。

2、新兴产业发展水平较低。传统产业比重偏大，新兴产业发育不足。商贸餐饮、运输仓储业比重大，旅游、文化等新兴的、高附加值的产业尚处在起步阶段，拉动经济增长的作用未能得到充分发挥。

3、物流仓储发展还处于低层发展阶段。物流仓储企业投入高、回报低，特别是土地成本高。如全区仓储占地面积18万平方米（267亩），实现税收570余万元，亩均税收仅为2.13万元，远远低于目前*区要求的亩均全额税收不小于8万元最低标准。

4、市场建设进展缓慢。目前全区新建市场不多，除东风金属材料市场为区划调整后新建外，其它市场均为原有市场。围绕1*国道的诸多门面房没有统一规划且档次低。

5、三产大项目少，进展不快。目前正在建设的三产大项目仅有大华商贸城二期，华强文化产业项目尚在前期运作阶段。

三、对第三产业发展的思考

1、*区三产发展的不利因素。一是城市人口只有6万人；城市建成区面积仅仅7平方公里。人口少、面积小，同时城市建成区道路等基础设施落后且不完善，商业不发达，不利于城市三产发展。二是*区农村地域面积广阔，农村人口相对较多，有16万人。但是人口不集中，小城镇建设落后，基础条件差，农村第三产业发展处于起步阶段。

2、*区三产发展的有利因素。一是辖区内有安烟、安彩、安化集团等省属大型企业以及*金铅、岷山公司、中原异型钢等重点企业，为发展交通物流提供了有利条件。二是1*国道、安林高速、省道303等公里穿境而过，梅东路、钢花路等道路正在建设，县乡公路日趋完善，基本形成了发达交通网络。同时*区地处市郊，发展交通物流和仓储有着较大优势。三是*区山水地貌风景独特，花木种植历史悠久，林果资源丰富，发展生态旅游业巨大的潜力和明显的优势。

3、*区第三产业有着很大的发展潜力。从*区三次产业比重来看：一是*区三产比重较低。20*年*区三次产业中三产比重为27％，比全国三产比重低12.1百分点。而发达国家的三产比重达到了60％以上，我国先进地区如广东、上海等地，三产比重也都达到了45％以上。二是*区三产总量小。20*年三产总量为5.5亿元，贡献率仅为24.77%。就我市而言，*区三产比重和总量都明显低于其它三个区。通过比较，*区三产总量小、发展差距较大，但也表明了*区三产发展有着较大的幅度空间。

4、*区加快三产发展的重点。从*区总体经济发展的情况来看：20*年*区二产比重达到了67％。工业经济发展快速，比重高，节能减排压力很大，结构调整任务繁重，要调整经济结构必须加快三产发展。工业强区是*区发展的主导战略，工业经济占主导地位，要加快经济结构调整，必须围绕工业强区主导战略，把生产业作为工业经济发展的一个重要延伸链条，大力发展生产业，才能尽快有效地缓解工业发展的压力和加快经济结构优化步伐，*区三产经济应该突出加快生产业发展。

四、加快第三产业发展的思路和措施

结合当前三产发展的形势，针对*区三产发展存在的问题，应该拓展空间，突出重点，抓住优势，转化劣势，挖掘潜力，加快三产发展，促进*区经济又好又快发展。

1、拓展空间，完善三产要素。针对*区三产发展的环境现状，加快三产发展，必须加快“三化”（城市化、城镇化、城乡一体化）建设进程，拓展三产发展空间，丰富三产发展要素。结合*区实际，要做好“三化”建设和三产发展规划，推动“三化”和三产融合、协调发展。当前重点要加快“一区”、“一口”、“一道”建设，以城市化促进三产快速发展。“一区”即建设*政治、经济、文化新区（区域总面积约5100亩）。要以党政综合办公楼建设为龙头，以梅东路建设和区域内商业住宅开发为两翼，采取市场化运作的方式，以开发促建设。“一口”即安林高速西出口工程。要积极配合市交通和规划部门搞好前期各项工作，加快项目工程进度。结合实际搞好沿线区域规划，总体上围绕生态建设，规划建设商业、住宅、仓储等区域，大力发展物流服务业。“一道”即1*国道（华祥路）改造。在1*国道两侧150米区域内，和市城市总体规划搞好对接，高标准规划建设物流、仓储、各类市场、商贸服务区。

2、突出重点，抓好交通物流。突出物流活区，坚持配套大工业、服务大工业的战略定位，以仓储、交通运输为重点，促进物流业规模化、专业化、集约化发展，建设生产业区域中心。根据物流经济现状，加大物流企业引进力度，整合运输散户，改造和组建自开票公司；重点围绕安彩、安烟和岷山集团、中原异型钢等企业，以市运输一公司、十公司和玻壳运输公司为龙头，改造传统仓储基地，发展仓储物流型园区。围绕安化集团，以安化集团运输公司为龙头，发展化工产品物流配送中心。围绕马投涧贺驼煤矿和四个洗煤厂、以贺祥运输公司为龙头，发展煤炭物流配送中心。围绕在建新王家岭煤矿、鑫盛机床铸造厂、红岩铁合金厂，整合龙泉运输企业，发展龙泉物流经济。围绕*金铅、在建三丰铜带等项目，发展田村有色金属物流配送中心。巩固改造文昌汽贸市场，提高档次，引进大型汽贸经营联锁，形成西部汽车商贸中心。加强1*国道有色金属市场和大坡附近各类市场建设，高标准规划，逐步形成建材市场经济发展带。注重应用现代信息技术，加快建立全区物流信息网络，形成内部统一的物流市场，提升物流经济水平。

3、发挥优势，抓好生态旅游。*区生态旅游发展可以归纳为“突出抓好点、建设两条线、形成一个面”的总体格局，加快建设*城市后花园。突出抓好点即抓好精品景观点建设。依托丰富的文物古迹和山水、生态等资源优势，采取政府引导、市场运作的方式，加大对中国*腊梅园、龙泉冬枣雪枣基地、彰武水库旅游区、龙泉花卉苗木基地和九龙山云门寺、白龙潭庙等旅游景区的开发与建设。建设两条线即抓好龙泉“中国花木之乡”旅游线路和南水北调绿化景观带建设。积极整合旅游资源，高起点规划设计，紧紧抓住龙泉花卉生态园、蜡梅园、彰武风景区等，搞好南水北调工程绿化配套景观点建设，连点成线，形成自然景观与人文景观相互辉映、优美宜人的景观线路。形成一个面即全面加快花卉游园建设。按照生产与观光相结合，以旅游促产业，以产业促生产的思路，以中国*蜡梅园为核心区域，充分利用龙泉花卉传统优势，依托龙泉水库、森林公园、花卉苗木种植区、冬枣雪枣采摘区和彰武水库，加大开发力度，逐步形成以旅游、观赏为主，科普、科研为辅，融生态旅游和经济生产为一体的综合性观光旅游区，打造*市后花园。进一步整合旅游资源，加快发展交通、住宿、餐饮、购物、娱乐等景区基础设施和配套服务设施建设，形成完整的产业体系。加大推介力度，提高知名度，扩大辐射面，逐步创建旅游品牌，发挥旅游综合效益。

4、转化劣势，抓好城市三产。针对城市三产发展人口少、面积小的不利因素，不能仅仅依靠自身消费发展服务业，要发展外向型商贸，重点是带动性强、辐射性强、吸引力强的项目，实现发展一个项目带动一批商户，影响和调动周边地区，吸引外来投资，形成贸易集散地。当前要突出以下三个重点。一是加快大华商贸城建设，与*商贸城相联，逐步形成新的日用品、家俱商贸物流商业发展中心。二是改造提升商贸服务业。大力发展大型购物中心，逐步形成骨干，发展连锁超市、专卖店、便民店为基础的多元化、多层次的商业网络，优化商业网点布局。三是支持专业配送、仓储经营、电子商务、信息服务、社区服务等新型业态发展，带动城市三产经济。

5、立足发展，抓好农村三产。发展农村三产经济，是实现农民增收的一个重要长效途径。针对农村特点，一是围绕农业生产，加强主产、主销和集散地大型批发市场建设，完善贯通城乡的农副产品、农业生产资料、日用消费品流通体系。二是大力发展各类农村专业合作组织和农民经纪人队伍，支持开展农产品加工储藏、市场营销、技术和信息咨询等服务。三是结合新农村建设，加强农村规划，推进农村社区建设，促进农村人口集中居住，加快发展面向农村的生活服务业，提高农民生活质量。

6、打造亮点，大力发展房地产业。结合城市化、城镇化、城乡一体化和城中村改造，大力发展房地产业，带动相关行业发展。以商住房为主体，高起点规划建设一批特色园区、街区和商务楼宇。把西南片区开发作为城市建设的重点来抓，以*行政新区、城区主干道路开发建设为着力点，按照市场化和公司化运作模式，推动行政办公大楼、城市主干道和商业房地产开发齐头并进，逐步建成*区政治、经济、文化、商贸、娱乐休闲中心，打造*市西南新型城区。加快龙泉、彰武、马投涧、田村等四个小城镇建设，逐步完善区域配套设施和综合服务功能，聚集发展要素，为加快三产发展提供载体和平台。城中村改造突出一村一品特色，与周边规划衔接好，融合到整体经济发展中，突出三产服务业，力争改造一个城中村，建成一个商住一体的经济街区，形成一个特色经济园区。

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关键词：财务核算 商业地产 服务行业 管理会计体系 

一、管理会计体系建设需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展 

对于新兴行业的初创型公司来说，管理会计工作的开展一般会滞后于财务会计工作，管理会计体系构建需要有一个逐步认知和布局的过程，而财务核算体系一般会伴随业务的发展先行建立起来。为了推进企业管理会计体系建设，财务核算体系在设计和建设过程中，需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展。本文以商业地产服务行业为例，强调用管理会计理念构建财务核算体系，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的远景目标。 

二、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策 

商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。 

第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。 

第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。 

由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。 

从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。 

三、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能 

第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。 

商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。 

第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。 

四、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫 

针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业性功能公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业性功能公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。 

以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业性功能公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业性功能公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。 

第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。 

五、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划 

财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体系随着行业的变革和公司商业模式的变化持续改善。财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，综合考虑企业发展的阶段性以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划。   [h: 0px" />

参考文献： 

[1]财政部.关于全面推进管理会计体系建设的指导意见（财会[2014]27号）. 

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中国房协商业地产专业委员会是由建设部、民政部正式批准的国内房地产行业唯一非盈利性专业社团组织。商业地产专业委员会旨在为商业地产各方搭建信息交流的桥梁，通过整合商业地产的高端资源给运作商业地产的房地产企业提供有效信息，为企业家提供联络、培训和交流的机会。

国内最强实力地产商鼎力参与

伴随商业地产各方面条件的不断完善，使得各种资金对商业地产的关注度逐步提升，商业地产正面临崭新的格局与发展。然而，目前我国商业地产项目中商业定位与市场冲突、商业后续经营责权不分、运营管理缺位等问题比比皆是。

因此，市场迫切需要一个深度服务于商业地产的专业机构来规范市场以解除各参与方的后顾之忧。正是在这样的行业大背景下，商业地产专业委员会成立了。由知名房地产企业、商业规划设计院、商业顾问公司、研究机构和专业媒体组成的首批发起单位在10月23日集中亮相，各成员单位代表就委员会的工作原则、工作任务以及组织机构设置、工作条例等议题进行了集中讨论。

委员会成员通过了商业地产专业委员会的组织机构和整体框架，并确立了以不盈利的模式来具体操作。会员大会是商业地产专业委员会的最高权力机构，设有委员会和常务委员会，秘书处为常务委员会领导下的常设办事机构。

目前，秘书处下设四个部门，各部门各司其职，负责委员会的正常运转。

具体包括：综合事务部，负责委员会日常事务管理协调，与主管部门和兄弟协会的联络接洽；会员服务部，面向会员的全面服务部门，负责委员会与会员间的信息及诉求沟通：研究发展部，负责行业发展研究，编制行业年度报告、权威期刊及相关书籍；公关推广部，新闻、媒体维护、内刊和会员通讯及委员会的宣传和形象塑造。

委员会发起人之一的合生创展董事局副主席赵海表示，商业地产专业委员会工作条例的明确，能更好地为商业地产各方提供完善的价值服务。未来，商业地产专业委员会将遵循资源整合利益共赢的法则，构建商业地产链上下游的交流渠道，为商业和地产界打造一个横向整合的优质平台。

开拓商业地产市场、搭建行业与政府、海外投资机构之间信息交流的桥梁、促进行业与金融机构、商家的对接和整合是商业地产专业委员会追求的目标。在此基础之上，委员会在行业培训、信息咨询、国际交流等方面制定出一系列务实的工作内容，来帮助商业地产各方解决不同的实际问题。

“由于商业地产包含写字楼、商场、酒店等多种业态，使得开发商在运作商业地产时需要对各种专业资源的整合。商业地产专业委员会在内容设定上能为开发商提供一个对接行业内各种资源的平台，让开发商能从中获得真正启发。”国华置业董事长房超说道。

商业地产应与住宅开发相区别

商业地产是近年来迅速发展的一个新兴行业分支，它高度依赖于商业发展而不同于单纯的房地产行业，其涵盖领域非常广阔。然而，目前国内地产开发商普遍不熟悉商业运营模式，直接套用住宅开发模式来运作商业项目的现象已屡见不鲜。

“由于商业地产是持有型的经营性物业，给城市带来的不仅是经济回报更重要的是社会回报。因此，商业地产在房地产领域需要和住宅市场严格区分开来，有关部门在制定产业和金融等政策时应该区别对待商业地产和住宅市场。”楼市传媒董事长蔡鸿岩指出。

事实上，当下很多研究机构并没有意识到这一点。而且不仅是研究机构，有些国家主管部门的领导也并没有清晰地理解商业地产与住宅市场的区别。一位在房地产主管部门任职多年的官员坦言，他对商业地产知之甚少，对商业地产的概念始终没有搞清楚。

因此，商业地产专业委员会的成立将加速国内商业与商业地产、国内商业地产与国际商业地产的全面接轨，帮助商业地产各方人士认清商业地产固有的特质。在引入国际先进商业经营模式的基础上，加强我国商业与商业地产的统一标准化管理，提高商业地产业态的发展水平及相关企业的经营管理能力。

“与海外成熟商业地产相比，中国商业地产的发展还需要借鉴其成功的商业运营经验。商业地产专业委员会的成立应加大国内地产商与海外商业地产各方的交流，将海外商业精英整合在一起，对国内商业地产开发提供可行意见。”中坤集团总裁焦青认为。

目前，资金缺位对于商业地产而言是一大难题。大资金和长线资金的缺乏令中国的商业地产一直处于租售的两难困境，长期和稳定的金融体系建立更是迫在眉睫。“商业地产真正价值的释放需要靠金融创新。目前中国商业地产的资金更多的是来自于银行，信托、基金和债券等证券化长期融资工具并未被开发商所采用，合法化的资金体系并未真正建立。”凯德置地亚太地区总经理毛大庆说道。

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而在北京，尽管有CBD、金融街等地标，但一些新兴产业园区内正在崛起的地标性建筑似乎更被市场看好。

北京商业地产空间大

来自市场机构的统计显示，今年1到9月，北京商业地产新增供应量同比减少39%，而成交量却显著上升。在这段时期内，北京商业地产项目成交金额364.1亿元，同比增长45.6%。其中写字楼成交总额283.1亿元，同比上涨56.6%。

供应量的下降必将带来空置率下降。来自搜房网的数据显示，目前北京中高端商业综合体项目整体空置率为8.81%。这已经是自2006年以来空置率的最低点位。

来自国际物业运营机构第一太平戴维斯的报告指出，北京作为发展中的国际贸易城市，商业与住宅的面积比例为1.41，不仅低于国外一些发达城市，甚至低于国内一些二线城市。据悉，济南、西安、大连一些区域的商住比分别为2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。所以，北京商业地产的发展具有较大空间。

负责开发综合体诺德中心项目的北京中铁华升房地产开发有限责任公司总经理王景明，在接受《中国经济周刊》记者采访时这样评论商业地产对中国经济的意义：“未来5年中国经济面临四大转型，即从工业化主导向城市化主导转型、从投资主导向消费主导转型、从私人产品供给向公共产品供给转型以及向低碳经济转型。可以说，在从工业化主导向城市化主导转型、从投资主导向消费主导转型这两大转型中，商业地产都起到了不可或缺的作用。”

诺德二期正认购

或许正是看到商业地产的阳光未来，各路人马纷纷摩拳擦掌，试图钻入商业地产这个蛋糕房。

但是作为技术含量颇高的商业地产项目，并不是每个量级的选手都能玩得转。北京诺德置业有限公司总经理李新春对《中国经济周刊》记者说，中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅是因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。

李新春说，很多开发商都希望投身商业地产，分一杯羹。但是，商业地产与住宅开发不同，它对于开发商的要求更为严格，从规划、招商到后期运营，需要全程运筹。因此，并不是每个开发商都能够做商业地产开发的。

而诺德中心项目的开发商是依托中铁建工集团的北京中铁华升房地产开发有限责任公司。这一国企背景开发商曾先后投资开发并建设了深圳诺德中心、大连诺德大厦、青岛诺德中心、苏州高新国际商务广场等商业地产项目，现均已成为区域地标级项目，目前正在开发建设北京诺德中心。“我相信，凭借中国中铁雄厚的实力以及多年的商业地产经验，我们中铁华升一定能够抓住商业地产的发展机遇，为我们的城市贡献更多、更好的商业地产项目，实现社会效益和企业效益的双赢。”李新春如是说。

投资者的反应最能说明诺德的吸引力：中铁诺德中心项目一期已经售罄，并开始交付使用。有人说，对于大型综合体项目来说，诺德中心一期能够提前交付业主，这也算地产开发史上的一个奇迹。

而其近期推出的二期准现甲级写字楼，也已经开始认购。投资者们亦不断打探着各种消息。之前在一期购买了近千平米面积的投资者郭东升近来又开始打起了二期项目的“主意”。

商业地产 正逢大好机遇期

《中国经济周刊》：如何预判未来中国的商业地产市场？

王景明：中国的商业地产正迎来前所未有的好机遇，从以下三大方面可以看出来。

其一，政府规划层面。中国正在经历城市化进程的快速发展，政府出台大量的规划和政策来促进城市发展，比如CBD东扩，总部基地的东进西扩。这一切，为中国商业地产的发展营造了非常好的氛围。

其二，商业项目层面。中国的开发商越来越重视商业地产的开发，更关注规划和招商的前瞻性、未来运营的持久性。越来越多优秀的商业地产项目面世，这些好的商业地产项目在实现自身效益的同时，更在“商业地产改变区域价值”层面发挥了巨大作用。

其三，投资价值层面。在中国，商业地产的持久稳定投资属性开始显现。尤其是住宅限购令之后，商业地产项目的不限购、不限贷吸引了众多投资客进入，随着商业地产租赁市场的不断升温，投资客们也越来越意识到商业地产持久稳定的投资属性。

《中国经济周刊》：在如今的市场形势下，以商业地产为主要方向的诺德品牌，有怎样的发展战略？

王景明：经过之前的品牌整合，已经确立了品牌的未来发展方向，也制定了“立足北京，布局全国”的发展战略，力图将诺德品牌打造成为闻名全国的品牌，这也是我们奋斗的目标。

如今，北京诺德中心项目就是品牌发展战略的起航之作，未来随着城市化发展需求，我们将打造更多的诺德品牌项目，为经济建设贡献力量。

《中国经济周刊》：经过一年的转型，很多开发商正式投身商业地产，您怎么看待这一现象？

李新春：中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。

中铁华升地产依托中国中铁雄厚的实力，倾力打造“诺德”品牌，以“一诺千金、德行天下”的开发理念，先后在多个城市投资开发商业地产项目，现均已成为区域地标级项目，目前正在开发建设北京诺德中心。相信凭借中国中铁雄厚的实力以及多年的经验，中铁华升一定能够抓住发展机遇，贡献更多更好的商业地产项目，实现社会效益和企业效益的双赢。

《中国经济周刊》：北京诺德中心项目一期已售罄，取得这样的成绩，诺德优势在哪儿？

李新春：北京诺德中心的独特优势有三点：

其一，中关村科技园丰台园是一个拥有20年历史的国家级开发区，如今又进入“东进西扩”的发展战略时期。北京诺德中心作为丰台科技园“东扩”战略的首个项目，可以说是站在巨人肩膀上，与园区共发展。

其二，诺德品牌作为世界500强中国中铁旗下的首个城市综合体品牌，拥有强有力的实力后盾。

其三，诺德品牌做项目，并非只站在企业的角度，更是以城市运营商的理念来做项目。北京诺德中心是丰台科技园的首个综合体项目，填补了区域乃至城市的空白。

《中国经济周刊》：市场上目前有很多写字楼产品，诺德二期的产品有哪些优势？

刘巍：第一，依托项目整体高端定位，地标综合体带来的平台优势。北京诺德中心二期定位于地标级高端综合体，包括一栋200米超高层总部写字楼、四栋比肩而立的总部企业独栋写字楼、两栋公寓以及名品商业中心。荟萃多元业态，以200米“区域第一高”之势，定义总部经济区商务新形象，建树总部经济区地标。

第二，独栋写字楼带来的高端企业形象。未来进驻者，可专享独立冠名权、独立电梯、独立空调、独立出入口等，形成企业专属总部楼，强势彰显企业实力。

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关键词：南宁市 商业地产 购物中心

南宁市商业地产的快速发展始于2003年，当年大连万达集团举资12亿元进军南宁市中心商圈，华星时代广场项目紧随其后上马，这拉开了南宁商业地产快迅发展的序幕。到了2004年，中国-东盟博览会落户南宁，南宁商业地产开始放量增长，中心商圈有阳光100城市广场、新和平、金朝阳、金之岛、新朝阳商业广场以及金山广场、盛世·联邦广场等数十个商业地产项目，商业地产开发迅速进入发展的高峰期。

随着商业地产的快速发展，区域商业悄然浮出水面，原来以南宁市中心商业圈为主的整个城市商业格局发生了巨大的变化。从“梦之岛水晶城”、“航洋国际城”，到江南物流中心12万平方米的商业项目“荣宝华商城”、2.8公里长的“10+1商业大道”，再到蒲庙500多亩的“南洋假日Street Mall”，还有各社区楼盘的区域主题商业，如江南香格里拉花园、柠檬宿、城市碧园等，南宁商业地产开发从城市中心一直延续到区域中心。

来自南宁市政府的数据称：至2005年底，南宁市商业市场建筑面积达到540多万平方米，人均拥有面积高达3平方米以上。而由上海市商业经济研究中心与上海市经济委员会共同完成报告《上海市零售商业网点面积调研报告》显示，2005年上海零售商业网点总面积达到3200万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积约为1.75平方米。比全国城镇的平均水平高出2至3倍，接近东京、大阪、京都等日本主要城市。而南宁人均拥有商业面积又远远超过上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南宁的2倍多。

南宁市商业地产发展中存在的问题

（一）发展速度过快，短期商业面积供应量过大

从长期的角度看，南宁市商业地产还是有比较大的发展空间的。作为广西壮族自治区首府，南宁商业地产有较强辐射能力和扩张能力，只要业态布局合理，管理成熟，现在的商业面积是可以消化的。而现在的问题是发展速度过快，短期商业面积供应量过大，导致商业地产的问题凸显，比如销售非常吃力、招商困难、空置率高，兑现脚步越来越慢等。来自广西房地产信息门户站—绿城人居网数据，2006年上半年，南宁市共销售商铺9.6577万平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，仅青秀区商铺批准预售面积却达35.22万平方米。供应与需求之巨大差距不言自明。江南区某些商业项目，建成交付已经一两年时间了，但至今未能投入运营。处在朝阳商圈的一些商业项目，交付使用后也未能如期投入运营。如新朝阳商业广场，目前投入运营面积不到整个广场的30%

按《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的规划，南宁市2010年人均拥有零售商业网点营业面积达到1平方米， 2010年商业从业人员达到73万人，比2000年年平均增长9.6%。而仅到2006年，南宁市人均商业面积就已经达3平方米以上了。总建筑面积500多万平方米，这一数据无论按常住人口计算，还是按流动人口计算，其人均面积都是偏高的。

商业地产之所以在短短几年内得到了迅猛的发展，一方面是政府政策的引导，另一方面是因为商业房地产开发利润远远高于普通商品住宅的利润。与普通商品住宅相比，商业地产售价高，南宁的商铺售价2004年最高时曾达到5—6万元/平方米。受利益驱使，南宁部分开发商只专注于商业地产，因此除了中心商业区域外，基本上每个小区都有大量配套的小区底铺。

（二）普遍存在短线操作，存在先天不足

一个商业地产项目的投资往往少则要几亿元，多则十几、几十亿元，但商业地产项目需要一个较长时间的投资回收期，少则十多年，多则几十年的投资回收期。即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户，还是需要一个比较长的投资回收期。本来这样的商业项目是一些有比较雄厚资金实力的房地产开发商、投资商才做的项目。但是这几年国内的商业地产开发销售模式创新以后，一些小规模的房地产开发企业也从事了商业地产的开发，新型的销售方式可以把长期的商业地产项目转变为短期的住宅项目一样开发。这种创新的方式是把长期的出租经营改为出售。

南宁市的商业地产项目推向市场时，基本上采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式。“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺，然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主这些业主可以自行经营，也可将商铺再转租给其他人经营；“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售，购买者拥有的不是一个个独立的商铺，而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权，由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。

近几年南宁市商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又称返租销售，是指房地产商为促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后的一定年限内，由买家把经营权交由房地产商行使，开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。超过规定的返租年限后，交由买家自主经营。售后返租在国外实际上是开发商融资的一种方式，到了国内以后演变为开发商营销的一种噱头，用以套取现金的一种财务技巧。

这样，原来需要长期占用十几个亿的资金才能开发完成的项目，采用了“产权式商铺全销售”或者“售后返租”的方式后，开发商往往只需投入20%—35%的自有资金就可以启动，其它资金可从银行贷款、通过商铺预售和其它融资渠道来开发完成。由于房地产开发利润远远高于商业经营利润，多数开发商都想快点把商铺销售出去，进入新的地产项目开发，赚取更多的利益，而不是想长期从事商业营运。

这种短线操作的商业地产所带来的不良影响是多方面的。如论证不充分，建设开发盲目，招商项目定位与市场脱节，贪大求全，脱离当地消费水平等等。商业地产不仅在经营过程中要求稳，在商业地产开发的全程更要求稳。不管是商业选址、规划设计，还是市场调研、聚集人气等，“稳”都将成为决定商业地产开发成功与否的决定因素。因此以短线操作的方式开发商业地产，一开始便注定其有许多的先天性不足。

（三）政府规划规模过大，定位不准

根据《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的规划，从构造南宁市区域性现代商贸中心的大商圈出发，南宁市商贸业今后发展的重点是：建设2个城市商业中心区和6个区域性商业中心区，以及10条特色商业街和178个社区商业中心。按照规划，除了朝阳商圈及七星路商圈需要建大型集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的购物中心外，其余的六个副区域中心也有五个要建规模在10万平方米以上的大型购物中心。“社区商业中心则按居民在4000-10000人左右，配套建立一个。通常半径在一公里范围，按每人0.5平方米布局。每个社区商业中心网点面积一般在2000-5000平方米，多的可达1万平方米。”这些规划表面上看，没有什么问题，但是细究起来却有问题：规划时按整个广西的区域中心进行规划，真正服务的对象却是本区域市民。

要把南宁建设成区域性现代商贸中心，首先是商业设施、设备先行。由于南宁市本身出口东盟产业非常少，和东盟间的长期商贸往来较少。广西出口东盟国家的产品事实上主要是往越南，而其中很大一部分又是通过凭祥和东兴等口岸出口。南宁要建成商贸中心关键要从物流的角度出发，充当贵州、重庆、四川等内陆省份出口东盟国家的出海口，因此重点发展的应当是城市外围的物流园、批发市场。而把10+1商业大道、金湖广场、航洋国际城等也定位为“为东盟服务的商业街和购物中心”则有点不妥。每年一次的中国—东盟博览会，时间很短，博览会结束以后，到南宁来直接进货的东盟客商非常有限。作为一个营业面积超10万平方米的购物中心，没有长期的客源基础，没有稳定的营业额，仅仅从建设南宁商业形象的角度出发，很难维持。梦之岛水晶城定位于：年轻、休闲、时尚。汇集世界经典及欧美时尚商品，引领时尚的消费潮流和现代生活方式。主要服务于追求时尚、舒适生活的精英人士。而这个定位和商圈所在区域居民的特征是相吻合的。这样，城区内的商业购物中心就出现了这样一种现象，在建设时是以服务东盟的角色来进行建设的，但真正服务的消费者却是本市的市民。因此在整个建筑面积的规划上不可避免地会出现量过大的现象。

百货大楼、万达商业广场、王府井百货、梦之岛购物中心等一些大中型商场定位基本雷同，片面追求大而全，商品种类、档次、柜台陈列差异不大。据2006年的相关统计分析数据，不少商家为了扩大销售、减少库存、提高市场份额，纷纷采取让利、打折等促销手段，致使商家把利润降到最低限度。激烈的价格竞争，一方面是消费者得到实惠，另一方面是企业效益不断下降，经营困难，许多企业处于苦苦支撑和勉强经营的状态，企业抗风险能力严重不足。例如南宁百货大楼股份有限公司虽长期占据南宁市百货零售行业龙头老大的地位，但2005年10月开业的金湖广场地下商场，由于身处地下负一楼，而且周边相配套的商业设施较少，开业近一年来一直惨淡经营，每月仅有600多万的营业额。梦之岛金朝阳店、梦之岛南宁饭店精品店也长期处于亏损状态。王府井百货，虽经重新调整装修开业，但效果并不明显，每月都靠大幅打折促销才有800多万的营业额。原本定于2005年底开业的梦之岛水晶城，在推迟了一年后，才于2006年10月底开业，其营业状况如何，有待时间的验证。

南宁市商业地产健康发展的出路

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关键词：中小商业地产；企业；融资

房地产行业是典型的资金密集型行业，从竞标土地到房产开发，甚至到后期营销，均需要大量资金作为支撑。因此商业地产企业的融资能力对企业的生存和发展至关重要。在“去库存、促消费”的背景下，逐渐形成了房地产市场二元分化的现象，即一线二线城市价量齐涨，而部分二线城市及三四线城市房价及成交量表现乏力。以百强房企为代表的大型商业地产企业所占市场份额继续增加，2015年百强企业销售额市场份额提升至36.7%，销售面积市场份额提升至23%，进一步蚕食中小商业地产企业生存空间。随着一线城市及热门二线城市土地价格不断上涨，因此融资能力对中小商业地产企业显得格外重要。

一、中小商业地产企业融资主要通过以下途径

1.银行开发贷款

银行的信贷资金是中小商业地产企业的主要资金来源。中小型商业地产企业绝大多数都是非上市公司，因此无法利用股权或是发行公司债券完成融资，而信贷资金的融资成本相对较低，因此成为中小型房企主要的资金来源。但是银行贷款受政策影响颇大，因此常常出现各家银行对地产企业惜贷的情况。

2.房地产信托资金

房地产信托是以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式。信托公司发挥自身优势通过实施信托计划来筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取收益。近年来房地产信托发展迅速。根据中国信托业协会的数据统计，2015年4季度末，房地产信托余额为128772314.61万元，2016年1季度末，房地产信托余额为129392878.61万元，在房地产行业调整的情况下，房地产信托余额仍有小幅上涨。房地产信托具有融资灵活且资金到位较快的特点，近年来发展迅猛，但是根据监管要求，信托公司对房地产企业的资质有所谓“四三二”的要求，即开发商项目四证齐全，企业资本金达到30%，开发商二级以上资质，无形中提高了中小商业地产企业获得信托资金的门槛。

3.民间资本

对于中小商业地产企业来说，融资问题对比大型商业地产企业尤为突出，在主要融资渠道门槛提高后，民间资本作为一种替补融资手段得到中小商业地产企业的关注。它以审批简单，放款快迅速的特点积极参与到房地产融资当中，但是此类资金普通利率高、资金成本高、风险大，对于急需过桥资金的中小商业地产企业而言，民资借贷已经成为一种常见的融资手段。

4.银行其他贷款

此类贷款与地产开发贷款不同，通过地产商或其股东控制的其他经营实体进行融资，通常以商业地产项目土地进行抵押，以短期（一般是一年）流动资金贷款为主，需要满足经营主体成立至少1年以上，有一定的现金流。通常此类贷款贷出资金有限（银行会通过企业财报等信息进行一系列的测算，然后得出可贷资金），难以直接满足房地产开发需要，其次还款周期较短，对于需要通过及时售房回笼资金的商业地产企业而言，还款周期内资金压力较大。

二、中小商业地产企业融资现状分析

目前在房市回暖的情况下，中小型商业地产企业依旧很难拿到低成本的资金。原因有以下几点：

1.融资手段缺乏多样化

中小商业地产企业融资手段缺乏，低成本的融资几乎只有银行的房地产开发贷款，其他融资手段资金成本偏高，风险大，尤其是民间资本或者典当融资，资金成本均在20%以上，即使是信托资金，成本仍有17%左右。如此高昂的成本令中小商业地产企业望而却步，而银行贷款受政策以及房市影响，使得中小企业难以拿到低成本的资金。

2.金融机构政策

在政策的刺激下，房市逐渐回暖，热点城市如上海、深圳、合肥等房市升温明显，原本就集中在热点城市的大型商业地产企业更加活跃，加之金融机构出于避险等因素，资金会倾向于央企、地方大型国企、上市公司等大型商业地产企业，而中小型商业地产企业的融资申请则很难获批。

3.房地产行业两级分化

在2015年，地产市场集进一步加剧。伴随房价的上涨，热点城市的土地价格水涨船高，大型商业地产企业凭借自身优势大量囤积土地，进一步挤压中小商业地产企业，迫使他们退出热点城市。而非热点城市房市平淡，甚至出现地产商降价走量回笼资金的情况。在房市平淡的情况下，以银行为代表的金融机构对商业地产企业的支持极为有限。

4.中小商业地产企资质管理水平不足

中小商业地产企业自身管理水平较低，一方面体现在项目管理粗放，造成资源浪费，产品设计不明确，加之缺乏客户分析，导致产品定位不准，营销困难。另一方面体现在注重短期利益，在房市火爆时激进拿地，导致企业财务成本偏高，房市一旦出现降温，便会出现企业现金流紧张的问题。其次企业资质偏低，中小商业地产企业的资质大多数仅仅达到行业准入的标准，而在申请银行贷款时，企业经营水平、资质都是重要的考虑因素，资质低、经营管理水平不足的商业地产企业难以获得银行贷款的青睐。

三、中小商业地产企业应对策略

1.加强自身经营，建立企业品牌

中小商业地产企业经营能力不足，自身存在许多问题是制约中小商业地产企业融资的主要问题。中小商业地产企业应完善公司治理结构，强化自身管理。在中小商业地产企业云集的三四线城市，虽然房市平淡，但是年轻一族的刚需以及改善性住房需求仍然是一股不可忽视的促进房市的发展的力量。中小商业地产企业应立足本地市场需求，找准市场定位，着力打造出一些精品楼盘来提高在当地的品牌影响力，稳中求进，不可盲目扩张，一味求大求全。

2.政府制定相关政策及法规

政府在解决中小商业地产企业融资难得问题上应发挥重要作用。首先应建立健全中小商业地产企业融资的相关法律法规，健全的法律体系能够有效保护中小商业地产企业，促其积极健康的发展。加快建设服务于中小房企的服务公司，提供诸如担保、咨询等服务，严格规范有关服务公司行为，明确与地产企业间的责任和义务，为中小商业地产企业的发展提供针对性的服务。最后，制定针对性的帮扶政策，对于小而精的优秀商业地产企业重点扶持，给予一定的政策优惠，使之能够降低融资的难度。

3.金融机构产品创新

金融机构应加强产品创新，开发出针对中小商业地产企业融资需求的产品。根据房地产项目的特点，可以根据项目所处的不同阶段，设计出适合的还款周期及利率，在减小地产商资金压力的同时，增加金融机构的收入。其次金融机构应建立相关的客户评级体系，对收集的财务信息及非财务信息进行转化分析，得出评级指标及评级结果。在还款周期中，不断完善企业信用记录，完善银行客户评级体系。综上所述，中小商业地产企业对房市发展的作用不可忽视，解决中小商业地产融资难在于加强房地产金融市场建设，完善各项法律法规及风险预防机制，加强对中小商业地产企业的监管，促进其健康稳定的发展。

作者:井存峰 单位:西南财经大学经济学院

参考文献：

[1]李海燕.非上市中小房企融资现状及思考[J].管理观察,2014(32):58-60.

[2]2016中国房地产百强企业研究报告.

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关键词：大型商业地产；内部控制；内控缺陷

当前，伴随经济全球化发展的大趋势和和城市化进程的不断加速，我国商业地产项目，如大型购物中心（Shopping Mall）的迅猛发展，一方面越来越受到投资者的青睐，另一方面也不得不面临传统及各种新型商业地产的激烈竞争。此外，伴随地产调控政策的出台和实施，要推动商业地产行业的健康有序发展，增强商业地产企业的竞争力，就需要多方面加强对内控工作的要求，这也成为了商业地产行业乃至整个社会和各级政府共同关注的问题。

一、目前我国大型商业地产内控的缺陷问题盘点

一般来讲，内部控制缺陷的严重程度很大程度上就决定了商业地产行业类企业内部控制有效性。可见，是否对其内部控制的缺陷及产生的原因进行客观分析，是实施有效内部控制的重要环节。在调研中，笔者发现当前我国大型商业地产企业内控缺陷存在的主要问题有：内部控制的执行力度欠缺；企业治理结构存在缺陷；内部监督无力；人员专业素养良莠不齐等等，突出的问题主要是：

（一）内部控制体系不健全

整体来看，目前我国大型的商业地产企业的内控系统建设存在诸多问题：1）企业组织结构存在不合理设置。一些地产企业内控体系的组织结构普遍臃肿，运营效率低下。2）企业内控理念缺乏。一些地产企业忽视或者不重视内控环境建设，甚至形同虚设。3）存在控制流程的盲点和弱点。由于对内控缺陷不能及时发现和处理，可能导致内控建设上存在内控盲控点和弱控区，比如在应收账款和固定资产等管理问题上经常出现此类问题。4）风险评估环节存在很多问题。最大的问题就是风险预警系统缺失。目前，我国一些大型的商业地产为了追逐短期利益，在市场竞争的同时忽视了内控的建设，也难免在盲目扩张建设的同时缺少对风险的预警和防范。

（二）企业内控监督机制弱化

目前很多商业地产企业内控监督机制弱化：1）存在内部审计缺乏独立性的问题。一些企业的内审部门隶属于财务部门，导致内部审计在形式上就缺乏必要的独立性；此外，审计人员缺乏独立性，企业内部的审计人员往往禁不住利益的诱惑导致审计的判断环境无法得到切实保证。2）存在内部审计流于形式的现象。在内审的过程中，由于缺乏与管理层的必要沟通和信息反馈，导致内部稽查和评价内部控制的制度无法充分发挥应有的作用。如一些大型地产企业存在操纵内控缺陷报告的丑陋现象，由于无法对内控存在的重大缺陷进行科学和准确的识别和评价，将导致企业管理层和决策层对风险的错误估计，将企业推进亏损甚至破产的边缘。

（三）企业文化缺失，内控主体素质有待提高

企业文化建设是内控建设的重要组成部分，具体体现在企业文化制度、员工职业素养的培养、企业管理的过程监督和检查等方面。整体来看，很多地产企业并未树立“全员内控”的先进理念，员工风险意识淡薄，执行力弱化：1）内控主体定位不科学。仅仅将内控工作限于企业的财务人员和审计人员，造成企业内部控制主体范围受限，导致企业整体上缺乏内控意识和专业知识；2）财务人员的职业素养有待提高。普遍存在由于财务人员或审计人员知识结构单一的问题，不能很好的满足企业内控管理的需求。

二、完善商业地产企业内部控制的建议

（一）科学进行内控设计

本文认为内控设计是防止内控缺陷的最核心因素。对于大型商业地产企业来说，内控设计需要具体三方面的要求：将内控设计实现标准化和流程化，制定有章可循和操作规范的流程；内控设计的最终目的是建立企业内控自我执行、自我完善和外部监督稽核的完整体系，从而使内控体系在内部管理和外部监督的双重配合下不断改进和完善；内控设计的重要环节尤其需要注意，需准确把握企业内部控制的关键控制点。

（二）不断增强企业内部控制对风险的反应弹性

1）完善对会计风险识别的设计。通过调研发现，会计风险是产生内控缺陷的重要影响因素之一，主要是因为企业在内控运行过程中可能无法及时发现和应对风险。这就要求在企业内控设计的时候充分考虑有可能发生的突发事件或者日常经营的异常记录，建立复杂会计处理的相关文件，从而实现内控设计的弹性处理，最大程度地降低会计风险对内控的冲击力度。2）通过多种渠道和途径识别和降低企业的财务风险。对于大型的商业地产来说，目前企业内控已经逐步发展到了风险管理阶段，这就要求商业地产企业不断增强识别企业未来财务风险的能力，加强内控对财务风险的防范措施设计，最大程度地防止企业内控缺陷的发生。

（三）加强内部控制文化建设，构建良好的内控环境

通常来讲，企业的内控环境是内控系统良好运行的重要保障，需要商业地产企业从根源上防止缺陷发生，加强企业内部控制文化建设，从企业的经营战略、人力资源管理和企业文化等诸多方面入手，构建良好的内控环境。1）要求企业摒弃固有的传统理念，创新管理模式。大型的商业地产企业具有良好的资金基础，更加有能力实现内控制度的“限制”与“激励”员工的科学结合效应，不断从根源上改变员工对内控和财务舞弊的看法，这在很大程度上降低了财务舞弊发生的可能性。2）通常来说，商业地产开发经营相对于住宅等其他形式的房地产开发而言，专业性更强，需要有更专业的团队熟练掌握从项目开发、建设到运营的整个环节。

结束语

随着我国商业地产经济的迅猛发展和内部控制理论的不断发展和完善，无论是学术理论界还是企业实务界，都对内部控制进行了深入的关注和广泛的研究。大型商业地产企业需要进一步重视内控管理，逐步实现内部控制的动态管理。本文虽然有针对性地提出了一些建议和想法，但是还远远不能满足指导实践的需要，比如对不同发展阶段的商业地产公司，需要更加细化的内控设计，因为防范内控缺陷的课题还有待于进一步的深化和完善。（作者单位：苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司）

参考文献

[1]王惠芳.内部控制缺陷认定：现状、困境及基本框架重构[J].会计研究.2011（8）.

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【关键词】模块化；计划管理；房地产；运营

现阶段，国内商业地产开发告别野蛮生长，转入深耕细作的“白银时代”。新时代，新常态，从投资者角度看，管理团队找到有效工具改善开发过程中存在的系统性问题，成为项目顺利运行、企业良性发展的必要作为。

一、商业地产开发过程中亟待解决的系统性问题

商业地产开发过程中存在的系统性问题很多。仅从管理角度看，效率低下，动作不连贯，作业流程不顺畅——协同作业困难，可视为亟待解决的系统性问题。国内多数商业地产开发企业从住宅开发转型而来，商业地产与住宅地产开发存在的最大差异在于多了两个核心业务：招商与运营。住宅开发的人力资源惯性加之两个核心业务工作界面的增多，使商业地产开发企业的组织架构形式多样，并时常调整，导致协同作业难上加难，直接影响了管理效率，阻碍了经营效益。

二、模块化计划管理理论研究

1、模块化与计划管理模块化是一种有效组织复杂产品和过程的方法，通过把复杂任务分解为相对简单的部分，使之可以独立地实现。模块化理论在实际中被广泛应用，并在信息、汽车等制造产业领域里有较深的应用。模块化理念应用于企业经营管理、组织结构设计等方面已成为管理学发展的必然趋势。计划管理本质上属于控制类管理，是对企业经营活动的控制，这种控制首先是企业自身的控制。计划管理的目的是为了提高工作效率，有效合理调度资源，落实目标责任制，提高决策科学性。计划管理体现了系统工程思想，已被越来越多的企业所采用。2、模块化计划管理模块化计划管理，就是运用模块化思维开展的计划管理。模块化计划管理归根结底是解决“人”的管理问题，通过模块化计划管理形成一种制度，按照公司设定的目标及任务明确个人应当承担的职责，将工作内容划分成一个个相对独立且又有相互联系的管理模块。通俗来讲，包含任务下达，什么时间开始、什么时间完成，锁定责任人和责任部门，完成标准是什么等内容。特别提及的是，“模块化计划管理”有别于“项目开发业务活动”和相关的“专业活动”，主要表现为对各个项目活动的规划、控制和评估。

三、商业地产开发的模块化计划管理设计

模块化计划管理可以很好地解决商业地产开发过程中协同作业困难问题，最终实现模板标准化、执行信息化、考核自动化。作为国内商业地产开发领军企业，万达的模块化计划管理一直为业内所推崇：其管理模板按照有无酒店分为八类，可根据地质条件、有无冬季施工、有无超高层选用；其“黄灯预警、红灯杀人”的执行力丝毫不打折扣；其清晰的考核令每一个员工成为工作的主人翁。1、商业地产开发模块化架构以一个项目开发单元为目标进行模块化架构设计，共分为三个层面（图1）：战略层面定义为概念计划，根据公司战略规划，逐期制定各期工程模块化计划，时间跨度涵盖项目建设全寿命周期；战术层面定义为执行计划，在模块化计划基础上，统筹制定年度计划，明确各职能年度专项计划，包括项目营销年度计划，项目开发年度计划（前期、工程、设计、招采），项目资金计划等；实施层面定义为滚动计划，即各职能年度专项计划的月度分解。2、商业地产开发模块化计划编制应当设立专职部门协调各职能单元进行模块化计划编制，在建立WBS（工作分解结构）的基础上进行由粗到细的计划编制，每项工作开展必须尊重自身属性决定的逻辑关系，同时考虑各项资源情况，兼顾决策层意志。最后，跨职能单元之间的计划必须实现充分推演与论证。3、商业地产开发模块化计划执行模块化计划编制完成并经审批后，进行执行阶段。“执行”是对计划的执行，计划是执行的基础和依据。到位的执行需要合理的任务分配，匹配的人员能力，充分的授权体系，充足的资源供给，良好的沟通机制，及时的绩效考核。4、商业地产开发模块化计划核查执行是在可控范围内的执行，所谓可控，是指必须有专职人员对模块化计划执行过程进行动态跟踪。发现超出计划预期的情况时及时做出预警，并同步报告相应决策单元做出判断。5、商业地产开发模块化计划处置决策单元对提出预警的工作做出判断后，无论是哪种调整，都必须同步刷新与之相关联的计划工作，避免因局部调整导致的总体计划失效。另外，在相应绩效考核表单中如实留下调整痕迹。

四、商业地产开发模块化计划管理实证研究

以某商业地产开发集团在河北石家庄建设的商贸城一期工程为例。该期工程采用了模块化计划管理手段，对参建各职能部门进行统一管理，包括招商、营销、前期报批报建、设计、成本控制、招标采购、工程、融资、人力资源、行政事务十个职能单元。集团针对该期工程设立商业管理公司（下辖物业公司）与地产开发公司，并在集团层面设立计划运营部专职模块化计划编制与动态监控，同时，由各职能第一责任人组成模块化计划推动委员会作为决策单元。在土地实质获取一个月内即根据公司发展战略规划编制完成模块化计划（表1），随后以之为根据，各职能模块分别编制完成年度专项计划，并逐月分解至月度滚动计划。在该期工程计划执行过程中，计划运营部一直进行动态跟踪，每周组织召开例会，针对各职能模块界面问题进行协调；每月组织召开月度例会，对月度滚动计划实际进展进行汇报，并对预警事项提交模块化计划推动委员会进行判断，局部报表如下（表2）。月度例会将重点对预警事项做出判断，并刷新关联事项，结果反馈计划运营部，同步知会绩效考核人员。另外，针对突发事件随时召开专题会议处理，并实现专题会议与例行会议的信息对称，以利于科学决策。该期工程有6个单体，合计计划工作项1800项，至开业，累计发生预警127项，涉及关键线路调整19次，保证了既定开业计划。公司投资者及管理团队对模块化计划管理给予了高度认可，并致力于逐步形成标准化，以便类似项目的开发建设。

五、结语

模块化计划管理在地产开发公司特别是多项目并行开发的地产集团开发公司的应用，将会大大提高协同作业效率，减少目标偏差；同时，也对作业人员的综合素质提出了要求，在强化专业技术基础上，也必须不断学习运用新的管理理念、管理方法。

参考文献

[1]李小莹.房地产行业中的模块化理论应用[J].现代商业,2008(18):45-47.

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阳光新业地产有限公司总裁助理李睿最近为项目选址十分头疼。他向记者抱怨：“或许你正在集中精力打造一个社区商业购物中心，但不远处马上就会有体量巨大的购物中心冒出来，带来恶性的竞争。”

他也知道，这股潮流源于住宅被“限购”，投资商们将热情倾注到了商业地产的建设上，尤其是一些大型购物中心。

据世邦魏理仕(XBRE)的数据，全球面积最大的3个在建购物中心都在中国，此外，在建购物中心规模排名前十的城市中，中国占了8个。

天津在购物中心建设方面是全世界最繁忙的城市。天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积总和达245万平方米，相当于20个北京的新光天地，大于巴黎和莫斯科外其他任何一个欧洲城市现有购物中心的面积总和。

工业城市沈阳的购物中心建设排名全球第二位。沈阳也是中国对俄罗斯、日本以及朝鲜和韩国贸易的中心，目前有18个购物中心开发项目在建，总面积218万平方米。

成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市。2011年底，成都的商业综合体项目已突破100个，大多数体量都在10万平方米以上；未来两年，成都还将有1000万平方米以上的商业项目入市，以成都加上周边区县的1000多万人口，光新建的商业项目，人均就达一平方米。

成都零售商协会、成都理工大学商学院共同的《2011年成都零售业发展报告》显示，2011年，成都1万平方米及以上大型卖场增加明显，达53.3万平方米，增幅达23.3％。成都已形成六大商圈：它们分别是春盐商圈、金沙光华商圈、建设路商圈、沙湾商圈、红牌楼商圈和天府新城商圈。其中，春盐商圈已聚集22个5000平方米以上大型卖场。

不光是省会城市，这样的建设狂潮还在一些小城市里上演。广东惠州，一个常住人口仅115万的城市里，大型购物中心的总建筑面积超过了60万平方米。这意味着平均两个人要支撑起一平方米的购物中心面积。并且，随着城市外扩和旧城改造的启动，还有多个新购物中心在规划或建设之中。

“可能风险就在眼前。同一个商圈，即使是城区公认最好的商圈，有的购物中心生意红火，有的门庭冷落，有的购物中心几经折腾，仍然在亏损线挣扎。”李睿说，“光有钱建设是不够的，投资者必须对建成后的运营管理风险有足够的评估。”

疯狂的推动者

尽管网购大潮汹涌，新首富万达集团董事长王健林还是很看好体验式消费中心在未来的发展，这亦是支撑万达近些年来快速扩张的基础理念。擅于把握宏观经济形势的王健林看到，国家“十二五”规划提出，从2011年到2015年，中国消费零售总额要从15万亿元增长到30万亿元，年均增长15％以上，大大高于GDP增长速度。“这么大规模的增长靠什么实现?完全靠原有消费模式肯定不行，要创造新的消费热点，大力发展体验型消费。”王健林说。

万达的扩张速度已不可复制。2012年，万达将在全国新开业18个万达广场。万达广场是商业综合体，每建一个万达广场都包含百货商场。

高纬环球中国区董事总经理张良军也向记者提到，住宅限购导致投资者投资热情转移。诸如万科、首创、保利、华润等品牌房企，纷纷加大或转战商业地产领域。万科集团高层曾公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20％。

高和资本董事长苏鑫在参加“寻找高和睿，寻找投资价值洼地”房地产投资趋势论坛时表示，“2008年以后，所有国家治理经济衰退的方法就是一条，不断地印钞票。而中国城市化的动力，推动了人口和资金的聚集，这是对房地产最大的支持，而且是长期的。”另外，资金要寻找出口，商业地产便是泄洪的出口。

更大的推手是地方政府。盈石资产管理有限公司副总经理许大金告诉记者，出让商业用地所带来的附加值更高，但许多商业地产并非开发商主动要求建设。一位外地开发商与北京某郊区谈判土地事宜，地方政府提出的要求是，商业要占一半的面积。

总投资达70亿元的天津银河国际购物中心的投资商是天津城投集团。该集团的负责人曾对记者无奈地说，公司此前并无太多商业地产运营经验，但“天津市政府很重视这个项目，主动找到城司，(要求他们)作为国企，必须做好(这个项目)。”

过剩隐忧

如果正在建设的购物中心大潮，主要不是源于消费需求快速增长的推动，而是更多受地方政府、投资者主观判断的影响，过剩隐忧是否在所难免?

国际知名的商业地产机构莱坊对此提出疑虑。该机构去年底的一份报告称，中国部分区域的零售物业(包括购物中心)，已初露过度建设迹象。而物业方可能通过招揽普通商户来填补空缺，将对其他商户造成毁灭性打击。

这份题为《聚焦中国零售商业2011》的报告直言，购物中心“大未必佳”。报告提到，中国二线城市每个购物中心的平均面积约为80000平方米，比一线城市近68000平方米的平均体量高出18％以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了99724平方米和95540平方米。香港只有6个购物中心面积超过100000平方米，且大都是分期开发。

供过于求最直接的影响，是空置率的上升和租金下滑。根据世邦魏理仕的《2012年第一季度中国房地产市场报告》，天津和北京由于大量新增供应，商业地产空置率分别上升至13.55和12.6％，沈阳、西安、重庆的租金均小幅下滑。高力国际报告称，一季度广州市大型购物中心空置率上涨至11％，首层租金则环比下降1.4％。

在一线做商业运营的开发商们，感受到的压力来自于招商环节，及商业地产人才的短缺。李睿告诉记者，由于购物中心扩张太快，一些商场开业初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的进驻。类似于ZARA、优衣库、HM在国外不是很强势的快时尚品牌，在国内却表现强势。而商业地产的人才也频频遭遇面临被挖角的过程。“一个成熟的、能独当一面的商业地产人才，往往需要5年才能培育出来，但是还没到5年，许多人就已经被挖走了。”李睿对此表示无奈。

不过，世邦魏理仕亚洲公司执行总裁赛巴斯蒂安·斯基夫说，乍一看全中国在建项目的数量似乎是过剩建设的“可怕”征兆，但仔细审视会发现，这是在长期不足之后的追赶。与京沪和其他大城市相比，中国二线城市购物中心稀少。目前的开发速度将使中国人均零售面积追平其他亚洲城市，仍落后于国际标准。

张良军认为，虽然肌总量上看，中国仍需要大量的购物中心，但由于过于集中建设，且缺乏完善的前期市场研究，后期的招商也不尽如人意，这可能导致一些项目因为招租不善而造成失败。亦可能出现一些烂尾项目。

许大金也认为，“过于集中的供应量，对市场带来的波动在所难免。”他举例说，奥运会之前，北京的商业地产集中供应，结果空置率大幅增加，市场用了3年时间才逐渐消化。许大金和李睿共同指出了沈阳购物中心面临着过剩的危险。李睿认为，这些城市将会是开发商谨慎选择进入的城市。

篇10

来自市场机构的统计显示，2012年北京前三季度商业地产中，商铺成交38万平方米，同比增长17%；写字楼成交125.6万平方米，同比增长83%。写字楼交易量远远超过新建商品房40%的涨幅。

在老牌核心区域商业地产供应不足的前提下，北京一些新兴核心区域的商业地产项目得到了充分发力的机遇。在北京被称之为“黄金角”的西南四环，早已拔地而起的诺德中心一期已售罄。

项目开盘不到一周，销售便过亿元，诺德有什么销售秘诀？

北京商业地产正火

不久前，国际知名物业机构戴德梁行在今年北京地区的写字楼研究报告中指出，2012 年第三季度，由于市场无新项目入市，可租赁面积持续萎缩，北京甲级写字楼空置率继续下行至历史新低，达到2.18%，环比下降0.27 个百分点。同时，保持上涨态势的北京写字楼租金本季度趋于平稳，环比增长2.30%，至每月每平方米295.47 元。

戴德梁行认为，2012 年第三季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市，总存量仍保持为665.7万平方米，市场供需矛盾依旧突出。经济运行的不确定因素，加上有限的可租赁面积，导致本季写字楼市场吸纳走低，三季度写字楼净吸纳量为1.76万平方米，前三季度吸纳量为24.2 万平方米。

前一阵子，不少企业因为租金压力等原因纷纷“逃出”CBD，他们都在寻找价格更合适的新兴商用地产区域。

戴德梁行大中华区的研究主管纪言迅表示：“第三季度中国经济数据转差，企业特别是跨国企业顿时放慢扩充的步伐，这从写字楼吸纳量可见一斑，季内大部分中国市场的吸纳量都较之前一季减少。由于需求转弱，影响了部分市场的租金增长，当中尤以北京最为明显。当地一向录得双位数的按季租金增长，但本季已连续两个季度出现租金升幅低于5%。不过，本季北京仍然是亚太区内租金升幅第二高的市场，反映出与亚太区其他市场比较，中国市场仍可倚靠内需力量而取得增长。”

戴德梁行认为，虽然本季度金融街区域将有一新增项目约5.4万平方米投放市场，但由于体量有限，该项目投放不会对市场造成较大影响。预计第四季度写字楼整体市场依旧会延续目前的稳定状态。

在这样的态势下，全国的开发商刮起了一阵“住改商”的风潮。一些开发企业迫于调控的无奈，纷纷转投商业地产，期待在这里捞一桶金。

不过做商业地产与做住宅地产大不相同。二者最大的区别在于，商业地产需要运营管理、招商等经验，而住宅则更多是简单的制造和销售。北京中铁华升置业有限公司总经理王景明对记者说：“中国一线城市的商业地产供应的确在明显提升，不仅是因为很多开发商投身商业地产，更重要的原因是中国城市化进程的发展需要。”

王景明认为，面对中国城市化发展的市场大蛋糕，很多开发商都希望投身商业地产，分一杯羹。但是，商业地产与住宅开发不同，它对开发商的要求更严格，从规划、招商到后期运营，需要全程运筹。因此，并不是每个开发商都能够做商业地产开发的。

央企品牌站在巨人肩膀上

在住宅地产受调控限制、商业地产稳定发展的前提下，北京商业地产项目备受投资者青睐。

北京诺德置业有限公司副总经理刘巍介绍：“去年年底，我们开始举办认购活动，到现在一期三栋高端总部写字楼已全部售罄，目前一期交房工作已正式启动。最新推出的是二期高端企业独栋写字楼，正在进行认购工作，预计也将在春节前交付使用。”

北京诺德置业有限公司总经理李新春接受《中国经济周刊》记者采访时透露了诺德快速完成销售的奥秘。他说，诺德中心项目所立足的中关村科技园丰台园是一个拥有20年历史的国家级开发区，也是我国首个提出发展总部经济区的园区，在过去20年的发展中已经取得了辉煌的成就，如今又进入了“东进西扩”的发展战略时期，“北京诺德中心作为丰台科技园东扩战略的首个项目，可以说是站在了巨人的肩膀上，与园区共发展。

另外，他认为，诺德背后的公司品牌效应也是重要因素。诺德品牌作为世界500强中国中铁旗下的首个城市综合体品牌，拥有强有力的实力后盾。“开发北京诺德中心之前，已经在深圳、青岛等地开发了多个地标级城市综合体项目，拥有非常丰富的经验。”

刘巍解释：“作为大型央企旗下品牌，诺德品牌做项目，并非只站在企业的角度，更是站在社会、城市的角度，以城市运营商的理念来做项目。北京诺德中心是丰台科技园的首个综合体项目，建成之后200米高的建筑也将成为京西南的地标级建筑，无疑填补了区域乃至城市的空白，与城市共同发展。”

诺德中心在2011年底开始预售。这个商业综合体项目在北京西南角很受瞩目。中关村丰台园管委会宣传处处长程诗此前接受记者采访时说：“这次调整主要是产业升级，我们鼓励大型央企、高科技企业、服务型企业进驻园区。这种升级更期待高端写字楼项目的出现，北京诺德中心无疑满足了园区建设的定位空缺，对园区具有明显的提升品质作用。”

商业魅力引来投资客

据诺德中心的工作人员介绍，诺德中心在建设之初，就将目标群体做了细分，把客户分为纯投资类客群（25%）和自用类客群（75%），其中投资类客群主要以地缘性投资者、泛北京投资者和外地投资者为主；自用类客群主要依托区域内或邻近周边聚集的商务区中的国有大中型企业和股份制企业，以中小型商贸企业为辅助。

在诺德中心购置了近千平方米的投资者郭东升是一家文化类企业的董事长，去年年底，他曾多次驱车从东三环附近的公司前来探查情况。

郭东升回忆当时的情景说，“第一次去，主要就是想看看环境和地段。”当他站在这几座在建的大楼脚下时便觉眼前一亮：“紧邻主路，正北正南，还紧挨汽车博物馆。”而且这里毗邻总部基地，具有浓郁的商业氛围。2011年底地铁就开通了，离南苑机场也很近。郭东升判断，南部城区具有巨大的升值潜力。

更让郭东升满意的是，在其他核心区域的商业地产项目很少“涉水”。诺德中心的人工河却填补了郭东升心里的空白。“我们做生意都认为有水好，有水会带来财运。”