商业网点规划范文
时间：2023-05-06 18:22:15
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篇1
第一章总则.3
第二章指导思想和原则.3
第三章城市定位和商业定位.4
第五章规划布局.7
第六章商业网点管理措施.29
第七章附则.33
第一章总则
第一条规划依据
《商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发〔2004〕18号）；
商务部《关于印发“城市商业网点规划编制规范”的通知》（商建发〔2004〕180号）；
东莞市人民政府办公室《关于印发东莞市大力发展现代流通业的实施意见的通知》（东府办〔2004〕39号）；
《东莞市城市总体规划（2000-2015）》（下称《总规》）。
第二条规划对象
本规划对象是东莞市行政区域范围内的商业主、副中心，城镇商业组团、社区商业、商业街、会展场馆、农产品市场、生产资料市场、其它商品交易市场、物流基地和酒店。
第三条规划期限
本规划的期限为2005年－2015年；近期规划：2005年－2010年，远期规划：2011年－2015年。
第二章指导思想和原则
第四条指导思想
进一步贯彻落实科学发展观，以推进富裕型小康社会发展为动力，建设“统一、开放、竞争、有序”的商品市场体系，提升东莞市的商业服务业竞争力。
以建设现代制造业名城为目标，优化市场布局；以集约化、规模化经营为基础，大力发展现代流通方式；提高资源配置效率，促进东莞城市商业与产业的关联互动，构建现代化的商贸和产业支援服务业网络体系。
创新消费服务方式，满足市场需求，提高人民生活水平，促进东莞工业化发展模式向现代化宜居型城市发展模式转变。
第五条规划原则
将城市商业网点的建设与发展纳入城市总体规划。
以人为本，创建良好的人居环境。
以发展新型业态、调整网点结构为主，大型商业网点与中小型网点互为补充、相互促进、协调发展。
规划引导与市场调节机制相结合，盘活存量，优化资源配置。
充分体现科技进步，注重电子商务平台建设。
第三章城市定位和商业定位
第六条城市发展定位
东莞市的城市发展定位是：以现代制造业名城为特色，集生态绿城和文化新城于一体的现代化城市，成为国际性制造业中心和区域性产业支援服务业中心。
第七条商业定位
东莞市是广东省和珠江三角洲地区重要的区域性商贸中心，是内外贸易、物流、旅游、会展等第三产业功能突出的现代流通业枢纽型城市。
第四章商业网点规划目标
到2015年，东莞市将建成以“一主八副”商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色，市场结构合理、业态优化，电子商务功能完善的商业网点体系，形成商贸服务业、会展经济、物流基地与现代制造产业相互促进、协调发展的繁荣局面。
第八条近期目标（2005－2010年）
东莞市2004年社会消费品零售总额为389.04亿元，以近期增长率为15%预测，2010年为899.87亿元。目前，据不完全统计，全市折合消费人口人均大型零售网点营业面积约为0.61平方米，总量达212万平方米。规划近期，折合消费人口人均大型零售网点面积达到0.87平方米，增加96万平方米，总量达308万平方米，以满足消费需求。同时，调控大型零售网点的业态和结构，提高零售商业网点结构中新型业态比例，大力扶持连锁企业的发展。
商业网点规划的近期目标是：
（1）建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心，发展松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙八个商业副中心；
（2）确定九类城镇商业组团的定位与整合优势资源；
（3）构建四类社区商业组合的建设管理模式；
（4）调整现有商业街定位；
（5）规范批发市场管理；
（6）提升集贸市场经营档次，规范经营行为；
（7）调控会展场馆建设，完善配套功能；
（8）规划建设三个功能明确、定位互补发展的物流基地；
（9）调控四、五星级酒店建设，提升酒店业服务水平；
（10）鼓励和促进电子商务的应用。
第九条远期目标（2011－2015年）
社会消费品零售总额以年均增长率13%计算，到2015年约为1657.96亿元。规划远期，折合消费人口人均大型零售网点面积达到1.04平方米，大型零售网点新增74万平方米，总量达到382万平方米。同时，大型商业网点适度发展和调整相结合，进一步提升零售商业网点结构中新型业态的比例。
至2015年商业网点规划的具体目标：
（1）强化商业主中心的集聚和辐射力度，完善商业副中心的服务功能；
（2）培育九类特色城镇商业组团，均衡互补发展；
（3）完善四类社区商业组合的服务与管理模式；
（4）优化商业街的形态、结构，创新管理模式；
（5）加强批发市场的集约化经营管理和电子商务功能；
（6）创新集贸市场经营方式，整合配送资源；
（7）健全会展场馆的功能；
（8）完善物流基地的各项设施和服务功能；
（9）构建完善的区域酒店业服务体系，发展三星级以下经济型品牌酒店；
（10）大力发展电子商务，提升服务业管理水平。
第五章规划布局
第十条总体布局
东莞市商业网点总体布局主要由城市商业主中心、城市商业副中心、城镇商业组团、社区商业组合四级商业功能区构成，并合理分布商业街、商品交易市场、专业会展场馆、物流基地和星级酒店等大型商业设施，构建多中心、多层次、均衡分布、相互补充的组团式商业网点布局。
第十一条规划重点
本规划的重点是对城市商业发展起主导作用的商业主中心、副中心，在明确其商业发展定位和商业中心区范围的基础上，提出鼓励发展和限制发展的方向。适度调控营业面积3000平方米及以上的零售网点、营业面积10000平方米及以上的商品交易市场、物流基地、专业会展场馆和四、五星级酒店等大型商业设施的新建和发展。
第十二条城市商业主中心
东莞城市商业主中心具有相对广泛的商业定位，在我市商业发展中具有引领时尚消费、领衔娱乐新潮、发展多元化的商业地位，辐射整个市域和周边地区，是城市商业活动的核心与窗口。商业主中心由莞城、东城、南城和万江的主要商圈集聚而成，在不同的商业区发展各具特色的商业网点。考虑设置专门展销、营销东莞自产名牌产品的区域，使商业网点与制造产业形成优势互动。
莞城商圈：莞城的商业网点主要集中分布在西正路、金牛路、北正路、向阳路、振华路等传统商业街区和东纵大道两旁。规划期内，应结合旧城改造，综合开发利用旧城资源，整合现有网点，合理配置市政交通设施，提升旧城商业价值。注重商业网点建设与岭南文化内涵的有机融合，保护和修缮大西路、振华路、中山路骑楼街，在传统商业街的运营中展示东莞特有的商业文化与历史内涵，使购物和旅游融会贯通，创新消费方式，振兴传统特色商业街。东纵大道商业网点与东城商圈东城大道的商业网点相连接，逐步形成以新型中高档业态为主的现代商业区。调控大型零售网点的建设，引导综合百货商场、超市等拉开消费档次，确立消费主题，错位经营。鼓励品牌特别是东莞自有品牌专卖店和专业店的发展。调整“迈豪街”、“市桥河商业街”等商业街道店铺布局，引导小型商业网点创新经营模式，完善街道配套设施，营造安全、舒适的购物环境，提升经营档次。调控集贸市场建设，引导集贸市场规范化管理。
东城商圈：东城大道和东城中路十字交叉的临近地带以及花园路、红荔路、育兴路等主要街区组成南北两个商业集聚地。规划期内，东城的网点应以新型业态的时尚、个性化、娱乐、餐饮消费为特色，带动旧城商业街区经营模式更新，创新消费热点，集聚新型商业板块。规划近期，限制重复开设业态雷同的大型商业网点，鼓励知名品牌店、专卖店、特色店的经营。扶持东城南路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、宾馆为主的娱乐休闲区；东纵大道、东城中路及东城大道一带以中高档主题消费为主，形成时尚购物区。规划远期，东城的商业集聚区、农副产品批发市场应对周边镇区的发展与消费需求形成有力的补充和扩展，大型批发交易市场应逐步向市区外部转移，减少城市交通压力。
南城商圈：南城的商业网点主要集中在莞太大道两侧以及银丰路、宏远路、富民商业街等地。规划期内，以鸿福路和东莞大道为景观主轴，展示我市新型政企形象和现代商业、产业风貌，重点体现商务功能特色。商业网点的建设应以新型业态为主，以综合百货和综合超市为主力店，构建一个大型购物中心，配套品牌专卖店、专业店、便利店以及各类品牌连锁餐饮网点等；购物中心及其配套网点设施必须与行政、商务的整体规划发展环境协调一致；设立配套的品牌商务酒店，引入知名金融机构、专业管理咨询公司和职业培训机构等商务服务机构，构建完善的电子商务信息服务平台。充分利用东莞国际会展中心，定期或不定期举办各类产品尤其是高科技产品的博览会、洽谈会、学术交流和研讨会等活动，吸引各地商家，扩大东莞制造、研发的影响力，提升品牌的知名度。
万江商圈：万江商业网点主要集中分布在万福路、教育路和万江汽车总站、华南MALL等地附近。规划近期，以商业网点集聚度较高的万福路和教育路为核心向外辐射。规划远期，将向西城路附近的万江商贸中心扩展。重点以华南MALL和麦德龙等大型商业项目为主形成购物中心，与旅游、休闲、娱乐等相结合，体现多元化服务特色。规划期内，应适度控制大型零售网点和大型购物中心等的建设；鼓励调整中型综合超市作为商业集聚地的主力店；扶持连锁经营；限制不规范的专业批发市场的建设，鼓励大型网点与中堂镇的大型网点形成连锁与错位经营，以增强向西部各个镇区的辐射力度。
第十三条城市商业副中心
城市商业副中心要与城市行政区域相协调，辐射周边主要社区，是城镇商业组团的主要集聚地，带动区域需求升级。规划期内设立的八个城市商业副中心是松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙。
松山湖副中心：松山湖科技产业园区在《总规》制定的城镇体系中呈“弓箭”形空间构架，在我市由外向型加工制造基地向区域性商贸中心的转变过程中，具有支撑技术平台的核心地位，承担区域商务中心职能，是我市新技术、新产业、新产品的展示、交易及交流中心，区域研发服务中心、学术及人才交流服务中心。在松山湖大道两侧沿线逐步发展形成现代商业商务区域连接市区商业主中心。大朗、寮步、大岭山镇区的商圈发展逐步融入松山湖副中心，强化我市中部以现代商业元素为特色的商贸集聚与辐射作用。规划近期，做好商业网点设施的配套建设，规划调控其规模、结构、布局、标准及用地等方面，高起点优化商业网点布局，同时为远期规划建设预留发展空间。规划远期，完善商业网点功能、结构和布局；提高商业网点标准，增强商务辐射功能，为东莞市乃至珠三角地区提业支援服务和物流服务，进一步提升城市竞争力。
虎门副中心：虎门是珠江三角洲地区区域性商业服务业中心城镇。虎门应整合设计、培训、信息服务和物流资源，强化服装服饰、布料和皮具皮料批发零售业从珠三角辐射整个华南地区乃至全国的商贸优势。规划期内，扶持和鼓励资金雄厚的商业批发企业向集团化管理、集约化经营发展。建立仓储式超大型网点，以加快交易周期，降低交易成本，培育、提升和强化自有品牌，引进和世界名牌。重点建设分别以银龙路为主轴线、以白沙拟建铁路枢纽为中心、以在建国际商贸城为主力网点的三个“1平方公里”的商业集聚区。将部分现有批发市场外迁至规划中的商贸物流中心，原地改造为面向城市居民服务的商业、休闲娱乐区；增加城市绿地，优化人居环境，从长远考虑提升商业中心的土地增值空间。
常平副中心：常平应凭借铁路枢纽的区位优势，发展成为东莞东部商贸流通业中心城镇。商业核心区由“田”字形的中元商贸区和常平大道为主轴线的镇中央商贸区构成。规划期内，应重点建设大京九物流基地；增强酒店业的商务、度假功能。在常平大道、常朗路、大京九物流基地及环城路一带逐步形成商品交易集散地；适度调控大型零售网点、星级酒店和批发市场的建设，着力调整业态，引导错位经营。
厚街副中心：厚街是我市家具业、酒店业和会展业的商贸重镇。商业网点的发展以珊瑚路、康乐路、东风路、学校路为主要集聚中心。规划近期，应以广东现代国际展览中心为龙头，发展会展业，打造会展品牌。充分利用家具产业集群的优势，逐步发展成为国际家具营销中心。规划远期，以专业化的会展设计、咨询和酒店服务、培训为重点，服务于全市会展和酒店市场。
塘厦副中心：塘厦是我市东南部电子信息产品生产和商贸重镇。由环城北路、环城西路、塘龙东路以及迎宾大道等街区的商业网点构成镇中央商业区、综合性的商业区和专业街。规划近期，强化商业街区的综合商贸功能，加快商业网点“穿衣带帽”的翻新改造工程，控制大型零售网点、专业批发市场和酒店的建设。规划远期，突出商贸服务业对制造业和外向型经济的支援服务功能，打造一批竞争力强的大型商贸服务企业。塘厦商业网点格局的成熟与发展，应对清溪、凤岗、黄江的综合性加工工业基地和旅游度假区的建设产生互动型集聚效应。
长安副中心：构建功能明确、服务均衡合理的镇区商业体系。规划期内，镇北部中心区包括长青街、锦绣路两侧街区，配套金融贸易、办公管理、信息服务、大型商业及文娱等服务设施，形成具有区域影响力的商务区；围绕沙头社区猫山涌形成以商业、休闲、教育、产业服务等为特色的城镇商业区。以产业和市场为基础，完善机械五金模具批发、展销功能，提高产销集聚度和辐射力，逐步形成机械五金模具集散地，推动产业集群发展。长安的商业网点建设还应与虎门、大岭山的资源进行整合配置，以其外资经济的优势与周边镇区形成商业消费的互补、互动。
樟木头副中心：大型商业网点主要集中在镇中心区和莞惠公路一带，利用交通区位优势，形成辐射珠三角的商品流通集散地。规划期内，以服务于人居环境建设和配套房地产发展为目标，完善集购物、休闲、娱乐为一体的商业副中心的功能。规范和提升现有商业网点管理水平，提高樟木头粮油饲料批发市场等专业批发市场的档次和集聚效应，以规模经营带动周边镇区经济发展。
石龙副中心：石龙是东莞市东北部的商贸古镇，应融合岭南文化，以IT产业发展为引导，贯穿“高效、精品、优质”的品牌理念，形成一个集约统一、独具魅力的镇区商业整体营销模式。规划期内，商业网点主要集中在旧城中山路、绿化路和兴龙路为主的商贸区，新城以龙城路为主轴、东至京瓷路、西至裕兴路的商务区以及西湖五金、服装市场集聚的批发流通区。应以绿化路欧美风情商业街引领区域消费时尚，以IT产品专业街区形成展示和营销我市IT产品的窗口和集聚区。石龙商业网点对我市北部镇区的商贸发展起到区域拉动和辐射作用。
第十四条城镇商业组团
为推动城镇商业发展，完善城镇商业体系，在规划期内形成商业强势联合，扩大产业影响力，有效地带动东莞市各个镇区的商业网点建设与产业发展互动，根据不同规模、等级城镇间现有商业功能基础、产业分工、效益差异和竞争力差距，按现行商业集聚、运行能力与产业亲和力，将东莞市的城镇商业体系规划下述商业组团:
高新技术与信息产品商业组团：西北部以石龙镇和石碣镇为主力镇区。石龙的“三网融合”、E-town综合门户网站、数字社区和96993社区服务系统成为对外展示东莞市IT产业发展的重要窗口。规划期内，应重点建设石龙的高新技术产品专业化展示展销厅和电子产品营销专业街区，以推动石龙、石碣、石排、企石、高埗等周边地区的高技术产品交流与贸易。东部以塘厦、清溪与黄江为主体，向南延伸拉动凤岗高科技产品交易市场发展，构成电子信息产业的强势组合。寮步应与松山湖科技产业园区的新技术应用与研发能力有效整合，形成促进东西两个商业组团交流、联合与差异发展的高新科技产品发展带。规划期内，应充分发挥松山湖科技产业园区在高新技术方面的积聚效应，培育和构建我市具有代表性、特征性的信息产品交易市场。
会展商业组团：西部组团主要由南城、厚街、长安和虎门组成。南城的东莞国际会展中心将与厚街的广东现代国际展览中心协调联动，组织电脑资讯、家具、服装、机械五金模具和汽车供销资源，统一运作我市的文化品牌专业展销会，实现会展资源的最大化、最优化运作，扩大东莞会展品牌影响力。东部组团以常平、大朗为主。规划期内，配套常平会展中心建设，组织好大京九农交会及大朗国际织交会等专业会展。
汽车商业组团：由寮步、南城和厚街组成，在汽车销售的基础上，延长汽车产业链，加快汽车零配件、汽车用品的加工生产和销售，配套各项汽车服务业的发展。组团的发展应注重不同品牌、不同档次的汽车经销商的集聚度，为不同的消费者提供充足的选择余地。汽车专卖店在空间布局上应采取“条块结合”，既有沿街条形分布的小型品牌专卖店，又有块状空间格局的大型汽车交易中心和展销厅，且必须具备足够的展示场地和安检、保险等配套服务，并以专业化的技术向顾客提供系列化延伸服务，以高品质、专业化的优势淘汰品质差的专卖店和经销商，以全方位服务赢得客户信赖，最终树立名牌美誉度，实现商家的经济效益。汽车营销应率先与国际服务商接轨，从网点的布局到市场定位，从配套设施到整体形象，进行组织化的系统营销，提升市场竞争力。
服装商业组团：主要以虎门服装服饰、大朗针织服装的生产和批发为支撑。规划期内，二者在服装品类上实现相互结合、互为补充，形成较完整的服装产品分销体系，扩大市场份额，提升东莞服装品牌、品种的影响力，创新服装款式，引领服装服饰消费时尚潮流。
家具商业组团：主要由厚街和大岭山组成。厚街以名优家具设计、加工、展销为优势，大岭山以家具和原材料生产为主，二者可充分整合资源与优势互补，形成完整的生产营销链条，创新产品和售后服务机制，建立客户信心，扩大生产规模和品牌影响力，拉动周边配套商业与产业发展。
旅游服务商业组团：南部组团主要由虎门的博物馆、威远岛旅游区和松山湖生态景区组成，是东莞厚重的历史与现代科技、生态相结合的主题旅游组合，将给人鲜明的感观与形态体验。适时考虑将道滘美食与厚街酒店服务融入主题旅游，创新消费热点。北部组团的旅游资源主要包括莞城的可园；石碣的袁崇焕纪念公园；石龙古镇的地王庙、祠堂文化、特色商业街和国际龙舟赛活动；茶山的南社古民居群落；高埗和万江的水乡特色旅游；石排的燕岭摩崖石刻、土特产品；东城的榴花公园。东部组团以回归大自然、享受生态环境、休闲娱乐运动为主题，彰显樟木头观音山、谢岗银瓶嘴森林公园、常平隐贤山庄等旅游资源，突出环保、自助休闲度假、娱乐、健身的营销内容。规划期内，应考虑配合各组团旅游时段与当地文化、商业活动，统筹规划旅游线路、食宿和购物网点，达到旅游、观光、购物、休闲相互融合的目的。
日用小商品商业组团：东部以樟木头为主力，依托铁路货运和新建成的汽车客运中心，建设小商品批发市场；东北部以企石的小商品城和桥头的儿童文化商品市场为主；两者与西部虎门拟建的小商品批发市场及寮步的灯饰市场形成东西呼应态势，成为辐射珠三角乃至华南地区的小商品集散地。
花卉盆景商业组团：市区东侧组团以茶山镇为中心，西侧组团以万江小享社区的“花卉博览中心”为核心向西部拓展。茶山、高埗、望牛墩、道滘、洪梅、中堂具有“三高”农业基础和土地资源，适合与万江的花卉展销进行优势互补，为万江及周边城镇的房地产绿色环境开发提供生态产品服务。借助“三高”农业产品和生态环境，开展“农家乐”、“时令果菜采摘节”等旅游项目。
农副产品批发商业组团：规划期内，为改善人居环境和城市交通，应协调发展东莞市西部的中堂、中部的东城—大岭山一带、北部的石碣、南部的虎门和东部的常平—樟木头一带的五个农副产品批发交易市场组团，每个组团应以不同特色的批发市场为主力，构成生鲜、蛋禽、果蔬、副食、粮食营销功能配套齐全的规模化整体，以满足全市需求，辐射珠三角地区。
第十五条社区商业组合
时尚社区商业组合：社区居民以中、高收入者为主体，消费能力强，消费半径大。社区商业网点主要定位于满足其日常生活必需品的供应。网点设置应与其生活氛围和环境协调，网点应采取在社区会所集中设置的原则，保证人居环境的整洁、交通顺畅。会所的商业网点主要以小型24小时便利店、小型生鲜超市、家政服务、小型连锁品牌餐饮店等组合而成；店面应以租赁方式经营，以便于物业的统一管理。
经济社区商业组合：经济社区以工薪阶层和本地化的外来人口居住为主，年龄和文化层次相差较大，是需求多样化的群体。这类小区居住空间和人口相对密度较大，安全和人居活动环境的卫生条件与私秘空间至关重要。因此限制在居住区内新设底商形式的商业网点，应在其临近的和步行10分钟路程内的街区设置以大、中型综合超市为主力店，以生鲜超市、连锁经营的小型专业店和专卖店、大型餐饮店（或食街）等服务性网点为配套。
村改居社区商业组合：针对村改居社区和建设尚不规范的旧宅基地和新宅基地的集聚区，在规范居住区建设的同时也必须充分考虑本地居民和租住该地的外来人口的基本生活需求。网点组合应沿其主要街道或街区的交叉路口集中设置，以保证居住区的安宁、舒适和方便。网点组合应按实际人口设置中小型超市、生鲜超市、24小时便利店、快餐店以及服务维修网点，配套报亭、小书店、邮局、储蓄所等设施以满足居民生活必需品就近购物的需求。目前，全市各村集贸市场基本满足社区居民生活需求。因此，规划期内，村改居社区现有的集贸市场应规范经营行为，提升经营档次。
工业园社区商业组合：厂区集中的工业园社区内，网点组合的建设应注意利用绿化带的空间阻隔，营造宽松、舒适的休闲和消费环境，以利于消费群体的聚集。网点以中型综合超市为主体，配套小型餐饮、洗衣、美容、公话超市、耐用消费品租赁、二手货商店、邮局、储蓄所等网点。在厂区分布集中且数量较多的地区可设置大型量贩店或均价店，店内设置休闲座椅和快餐区，给企业员工营造一个集休闲、购物、交往、消费于一体的便捷和舒适环境。
第十六条商业街
综合型商业街（包括传统商业街和现代风情商业街）
传统岭南文化特色商业街：以莞城的振华路、大西路、中兴路，石龙的中山路，道滘的兴隆路等为代表。这类商业街应以深厚的岭南文化精粹作为底蕴，其商业布局应在保持和恢复传统街市格局的基础上融入现代元素，改善交通系统，提高卫生环境质量，完善安全、消防条件，突出经营特色，以现代化的运营方式经营传统商业项目，树立品牌形象和城市整体形象。规划近期，应对街道建筑进行进一步修复和环境改造，尽可能还原街道古貌，增加街道的公共卫生设施及自动取款机等现代服务设备；增设绿化、观赏设施和可供游客休憩的凉椅、凉亭；限制街内机动车辆的通行，设置配套的停车场地。调整街道两侧店铺的业态、业种，引入适当比例的传统风味小吃店，引导其突出地域商业特色；提升商品经营档次，限制与商业街整体营销风格不相符，甚至污染、影响周边环境的商业网点的设立。规划远期，强调街道文化内涵的体现和品牌形象的树立，贯彻“文化兴商”的理念，系统地展示商业街的发展历史与经营特色，定期或不定期地举办各类历史文化等旅游与培训活动，扩大品牌影响力。
现代风情商业街：以莞城的西正路—市桥路、新芬路、新风路，东城的花园路、万江的万福路以及一批新开发、规划的商业街为主，如东城风情步行街、愉景步行街，南城富民商业街、常平国际风情步行街、石龙汇联步行街、虎门步行街等。这类商业街应突出引领时尚消费潮流和国际文化趋向，与传统商业街形成鲜明对比与错位，确立季节和文化消费主题。
专业型商业街
餐饮专业街：完善南城银丰路饮食一条街、厚街珊瑚路美食街、望牛墩中华美食街、桥头风味食街、大岭山朗尾埔饮食商业街、石排食街等餐饮专业街。规划期内，应引进不同风味、不同档次、不同文化的餐饮网点，配套一定比例的娱乐休闲设施，注重商业街品牌知名度、美誉度的建立。突出“绿色、安全、环保”意识，改善餐饮店的卫生环境和排污设施，规范食品卫生经营。政府可作适当引导，以商家入股、参与等形式在饮食街的周围建设大型停车场，改善街道内车流混杂、停车困难的状况，提高消费吸引力。
其它专业街:包括五金机电、装饰建材、电子通讯等专业街。如向阳路电讯专业街、八达路五金机电专业街、育兴路—红荔路装饰建材街等。规划近期，要规范经营管理，完善相关配套设施，鼓励品牌商、加盟连锁经销商的发展，提高服务质量。规划远期，促进商品的集约化经营，引进大型专业店、仓储式卖场等新型业态，让更具规模、更有实力和品牌效应的大型连锁企业进行更加专业的服务，减少交易的中间环节，降低成本费用，节约社会资源，促进专业街向综合型商业街或大型专业市场转化，在经营上更具可持续发展的优势与功能。
规划期内，我市商业街应由政府或行业协会引导成立各自的商业街管理机构，从经营城市的理念上统一管理商业街，调整商业街的网点布局，改善商业街的发展环境。逐步提升商业街的文化蕴涵、商业经营和管理档次，充分发挥岭南商业文化中开拓进取、多元融合的特性，真正使商业街成为我市商业增长的新亮点和现代生活时尚的一部分。
第十七条商品交易市场
商品交易市场是各类商品集中、公开交易的固定场所，在我市多具有批零兼营或以批发为主的交易方式。按照所交易商品的不同，商品交易市场通常又分为农产品市场、生产资料市场和其他商品交易市场。规划期内，应立足现有市场资源的整合和改造，在提升现有市场规模和档次的基础上催生一批交易主体组织化、交易方式现代化、交易商品标准化，具有多种服务功能、规范化的中高级批发市场。大型商品交易市场原则上设置在城市主、副中心，镇区商业繁华区内不再设立污染环境、堵塞交通、有碍市容的大型商品交易市场。提升市场经营档次，规范经营行为。鼓励大型专业市场的建设与物流基地相结合，以现代物流支持市场发展。完善市场配套设施，加快信息化建设和现代化交易方式的引入。我市交易市场的建设、改造要严格按照《总规》的用地规模和网点规划审批，避免重复建设。
农产品市场
农产品市场是专门进行农产品及其相关副产品交易的固定场所，又分为集贸市场和农副产品批发市场。
集贸市场：我市集贸市场按居民的集聚分布在各个社区，通常以肉菜、果品等农产品的交易为主，也有兼营少量日杂百货。交易方式以批零兼营、零售为主。规划期内，应对现有集贸市场实行规范化管理，提高经营档次，创新经营模式，优化消费环境，提高群众的生活质量。
农副产品批发市场：我市的农副产品批发市场包括粮油批发市场、副食专业市场、干鲜果品市场、茶叶市场和禽肉蛋批发市场等。按照“区域均衡”的原则，农副产品批发市场的规模、商品数量和种类及其分布应能够提供满足全市居民基本日常生活饮食需要。
大型农副产品批发市场作为我市居民“菜篮子”工程中的重要流通节点，发挥着全市乃至珠三角地区农副产品集散及价格形成功能。在规划期内，我市农副产品批发流通体系将以均衡分布、各具优势特色的大型农副产品批发市场为主体，呈组团方式辐射全市乃至珠三角地区。虎门市场以北菜、海产、干鲜类产品为经营强项；石碣市场以出口蔬菜批发交易为主；常平和樟木头市场依托铁路公路交通条件，突出粮油饲料批发经营优势；中堂、东城以农副产品为特色；大岭山以果菜、副食为特色；东城及常平依托三鸟批发市场，形成本市三鸟批发的龙头。我市原则上控制新设立农副产品批发市场。
生产资料市场
我市的生产资料市场主要包括机械五金模具市场、电子材料市场、塑胶原材料市场、布料辅料市场、皮料市场、夹板木材市场、钢材建材市场等。生产资料市场交易商品大多规格统一、大批量交易，便于实施标准化管理、交易和流通。在传统交易方式下，这类商品需要占用大量仓储用地，库存量大、运输成本高。规划期内，生产资料市场应率先与物流中心联合，新建或改建市场选址应当向物流基地或物流中心靠拢，利用其仓储、运输等配套设施和专业物流服务公司降低交易成本。同时在市场标准化、规范化运作基础上，加快市场信息化步伐。利用电子商务平台，建立“无形”市场，开展网上交易，减少交易中间环节，节省土地资源空间，优化城市资源配置。生产资料市场原则上设置在有相应产业基础和市场资源，能配套上下游产业集群发展的镇区。我市的城市商业主中心应适度控制新建生产资料市场。
对具有易燃、易爆、易挥发和污染性的化工产品，其设置和交易场所应远离市区和居民居住地，符合市产业布局规划、环保与安全法律法规。经营者必须具备专业资质和安全资质，且实行专业市场规范经营。
其他商品交易市场
其他商品交易市场包括服装市场、鞋业皮具市场、家具市场、电子信息产品市场、图书市场、灯饰市场及以旧货交易市场和旧机动车交易市场为主的特种商品交易市场。
这些市场涵盖商品类别多、差异大。从形成原因来看，可分为与本地产业互动的产地型市场、与本地消费市场相连的销地型市场和依托本地铁路、水运、公路等交通优势规划形成的集散型市场。规划期内，我市应注重培育大型市场集群和资金雄厚的大型企业集团，以应对加入WTO后与国际大型批发集团的激烈竞争。一是产地型市场，其建设应与本地优势产业相结合，通过展销、大型会展的形式提高市场知名度、宣传本地产业形象，大力推广和鼓励经销商制，使本地产业的生产、销售、消费环环相扣，形成完整的供应链，延伸市场功能。对于具有原创性的产品市场，如大朗的毛织市场，应注重市场建设的集约化和组织化程度的提高，完善市场交易的知识产权保护程序和机制。二是销地型市场，是直接面向消费群体，以零售和批发为主。规划近期，提升现有市场的硬件设施和经营环境，培育商家的品牌意识。规划远期，积极引导市场向现代大型仓储式、量贩式超市转型。三是集散型市场，承担了物流中心原始的商品集散功能，依托交通便利、廉价地租或原有的基础设施等资源优势，易于向物流中心转化。规划近期，完善市场的电子信息系统和相关产品标准，迁移地处闹市的市场，配套物流设施。规划远期，引导市场转型，鼓励有实力的物流企业介入市场运营。
旧货交易市场：是整合可再生资源和可重复使用的商品进入社会资源再循环的重要交易场所。规划期内，应在政府引导下制定详尽、规范的旧货交易市场的准入标准、资质和规范，以确保交易的安全性、卫生性和环保性。对旧货交易市场的经营者在运营资金、诚信度、规范管理等方面进行严格审核，对从事交易价值较高的旧货交易的企业和市场，应明确规定其在经营前必须先建立电子信息管理平台，对入场交易商品的来源、交易客户资料等信息作详尽登记，并在售后跟踪保留服务信息，以便查询备案。规划近期，可在远离繁华市区的区域开设1－2个大型的旧货交易市场，取得经验后再行推广；规划远期，我市大型旧货市场不应超过4个。
旧机动车交易市场：规划期内，在市区外可设置不超过2个（含2个）旧机动车交易市场，交易企业实行入场集中交易、管理。旧机动车的交易应符合我国交通管理和汽车使用标准、交易等方面的法律法规，并适时引入拍卖制，实行更加公开、公平、公正的竞价拍卖制度。
第十八条物流基地
规划期内，我市将建立以虎门港、常平、松山湖三大物流基地为龙头，面向全市以及珠三角提供全方位的综合物流服务；以其它物流中心为补充，提供专业物流与物流配套服务的城市物流体系。
我市物流业的功能定位是：服务于我市建设现代制造业名城的发展战略，利用由港口、铁路和公路网络构筑的基础设施优势和市场优势，把东莞建设成为大珠三角地区制造业物料供应中心和产成品仓储转运中心；发挥城市功能互补优势，将东莞建设为广州、深圳两大中心城市和大珠三角区域的生活资料后勤供应和储备基地、成为衔接大京九沿线和珠三角地区的双向物资集散要道。
虎门港物流基地：位于虎门出海航道要冲，拥有珠江干流黄金水道最好、最长的深水岸线，而且深槽靠岸，港区泊稳条件好。虎门港包括麻涌、沙田、沙角、长安和内河五大港区。规划期内，做强做大虎门港保税物流中心，港口以货物中转、拼装、配送和预配送为主，主要服务于中低值、大重件、对时效性要求不高的石化、家具、五金机械、服装、玩具、纸品、木材和粮油等行业，运作方式主要为海陆联运、海铁联运。规划近期，立足我市和邻近城市港口物流需求；规划远期，面向整个珠三角地区，发展成为华南沿海港口群中继深圳、广州之后的又一物流、集散、储运功能强大的综合性港口。
常平大京九物流基地：常平的东莞站和东莞东站是大京九、广梅汕、广深铁路的交汇处，铁路运输功能配套齐全，是华南地区重要的铁路运输枢纽之一。规划期内，常平大京九物流基地立足本市、面向珠三角，背靠大京九，辐射省港澳，连接虎门港口，开拓海铁联运。以现有的常平粮油饲料批发市场和铁路货场大宗货物流通为基础，重点发展农副产品、食品、工业品及原材料、建筑装饰材料的批发、流通加工中心、配送中心和中转联运中心，使之成为衔接大京九沿线和珠三角地区的双向物资集散基地。
松山湖物流基地：位于我市松山湖北部，紧邻松山湖北部科技产业园和莞深高速公路，以精细和专业物流需求为主要服务对象，重点为电子信息产业、生物技术产业等高新技术产业服务。利用优越的交通和高科技优势，集聚第三方、第四方物流企业，建设成为我市以精细物流为主导的专业性物流中心，满足产业高端技术和物流技术的需求。规划期内，松山湖物流基地将依托人才和高新技术优势，建设全市的物流信息系统，为全市物流产业的发展提供技术支撑平台。
第十九条会展中心
会展经济是市场经济中信息产业和文化产业与商品流通交易相互渗透、相互结合的产物，具有强势产业带动作用和直接的品牌经济效应。我市目前已逐步形成电子信息、服装、家具、玩具、五金模具等优势产业和商贸交易的会展体系，现有的东莞国际会展中心和广东现代国际展览中心两大专业展馆发挥会展产业主力作用。规划期内，除考虑在松山湖科技产业园区内可设立更具特色的国际会议展览中心外，原则上不再新增展馆项目。将注重现有展馆设施和资源的深度整合，建立健全会展市场的准入机制，提升会展档次、专业化程度、文化内涵，促进外向型发展；重点拓展服务我市制造业、打造产业品牌的生产服务性展会，推动和提升产业集群的集聚力和影响力，建立健全会展推广机制、营销平台和技术服务平台，培育和发展品牌展会，增强国际竞争力；鼓励、支持行业协会和企业办展；发展与会展中心相配套的第三产业；实现会展产业化，树立和打造东莞会展的国际品牌形象。
第二十条酒店
规划期内，调控四、五星级酒店的建设，适度发展三星级中档酒店；鼓励发展品牌经济型酒店，扶持本地酒店企业向连锁化、会员制发展，建立、健全梯级合理的酒店体系；对现有高档酒店，鼓励其注重市场细分基础上的错位经营和资源整合；引导酒店业向度假酒店、商务酒店、会议酒店等主题型酒店发展，满足各种消费层次的需求和对有限资源的充分利用，以更加规范、优良的服务和更加实惠的性价比吸引商务、旅游消费群体；发展具有大型会务、培训等专业商务接待能力的商务型酒店，在配合我市现代会展业发展需求的同时，也为周边地区提供更专业、更全面、更完善的商务服务；在具备旅游资源优势的地区建立一定数量的家庭旅馆、度假公寓，以满足自助游等市场的特殊需求。
第六章商业网点管理措施
第二十一条各类商业网点的设置除按本规划执行外，还应符合国家和省市现行的法律、法规和有关规定。
第二十二条本规划主要用于新建商业网点的指导。已形成的各级商业网点的改造、改建应参照执行。
第二十三条新设立或扩大至营业面积3000平方米及以上的大型零售网点和营业面积10000平方米及以上的大型商品交易市场（以下统一简称为“开设大型商业网点”），应把项目可行性研究报告等有关资料上报至市流通主管部门，由市流通主管部门等相关职能部门根据本规划文本第二十四条，组成听证委员会和举行听证会，对其设立的可行性进行论证，使大型商业网点开设符合城市总体规划和商业网点发展规划。
第二十四条我市大型商业网点听证委员会由市经贸、发改、城市规划、交通、国土、工商、环保、市政、旅游等相关职能部门负责人和有关的商业、规划和法律专家等人员组成，由市流通主管部门负责具体工作。听证会参加人员包括听证委员会成员、拟开设大型商业网点方和听证会代表等。听证会代表包括镇区流通、城市规划、工商等部门和街道代表，相关行业协会代表，大型商业网点拟设立地的居民代表及相关同行代表等相关人员。
第二十五条听证会出具意见后，拟开设大型商业网点方持听证会的综合意见，到市经贸、发改、国土、城市规划、工商、外经贸等部门办理相关手续。有关部门应将听证会意见作为项目审批的依据。外商投资商业企业设立大型商业网点，听证结束后按照外商投资的相关规定办理。
第二十六条大型零售网点的建设与改造，以整合、提升、培源、固本为指导原则，以整合资源、优化结构、规范发展、提高水平为内涵。严格控制营业面积10000平方米及以上的大型零售网点的设置，纳入我市“一主八副”的商业主、副中心，可根据商业发展的实际需要适当放宽；营业面积3000平方米及以上大型零售网点的建设与改造亦应根据镇区实际商业存量和总量规模适度控制发展；鼓励大型零售网点错位经营与结构调整；对大型购物中心应视其经营状态进行数量和结构调控；鼓励零售网点集约化、集团化、连锁经营；鼓励小型零售商业网点加盟和加入连锁经营、特许经营，规范管理，建立服务和质量管理诚信机制。
第二十七条我市商业街应遵循适度控制、优化结构、统一规范化管理的原则发展。商业街的建设与改造应以综合性经营为主，纳入大型商业设施范畴，实行单独上报、审批，遵循与开设大型商业网点的同类听证、管理办法；对现有商业专业特色街区加强引导，实行非终身命名制；引导商业街的规范化管理，成立有商家代表参加的各商业街的统一管理机构。
第二十八条各类商品交易市场的设置应充分考虑集约化、规模化经营，运用电子商务手段进行规范化管理，建立健全商品来源和商品走向的监督机制，引入物流配送、商品安全与质量管理体系。
第二十九条酒店建设与发展遵循一个镇区可设置一家四星级以上酒店的原则。已有四星级以上酒店的镇区，新建四星级以上酒店必须按规定严格审批，并逐步实行听证制度。
第三十条大型商业网点的建设与改造必须按我市城市规划管理技术规定设置相应停车场地。
第三十一条禁止在居住区底商新开设具有安全隐患、污染环境的化工、餐饮、娱乐、洗车场、集贸市场等商业设施。底商网点的设立与管理应接受环保部门的监督，已造成安全隐患和环境污染的网点应限期逐步退出市场。
第三十二条住宅禁商，属居住性质的房产不得擅自改变用途。禁止房地产项目与大型商业项目捆绑立项，新建房地产项目与大型商业用地项目要分别单独立项；新建居民区必须按总建筑面积的相应比例和社区网点设置原则预留配套的商业网点建设面积；新增和调整的商业用地，属经营性用地必须纳入土地有形市场进行招标拍卖。
第三十三条各职能部门应根据本规划制定相关的实施意见或管理办法，以保证规划的执行。
第三十四条做好本规划的宣传工作。根据东莞市建设重点和市区商业网点规划要求，滚动提出商业网点建设的阶段性目标，向社会公布阶段性的鼓励、允许发展和限制、禁止的设施项目类别，引导社会投资。
第三十五条积极推广高新技术的应用，走科技兴商之路。依靠科技进步，提高商业网点建设、运营管理、服务的技术含量。在条件成熟时，采用GIS（地理信息系统）平台，对商业网点进行动态管理和监测。
第三十六条鼓励和扶持电子商务的发展，全面推进商业信息化基础建设，积极运用计算机与网络技术改造传统业务流程；抓住信息技术革命带来的机遇，发展虚实网络相结合的电子商务，推广网上采购、网上交易和网上服务，带动流通交易方式和服务方式的革新，减少交易环节，降低交易成本。
第三十七条进一步强化行业管理。逐步建立行业协会，完善行业规章，加强对商业网点设置的指导、监督和协调，实现行业自律管理。行业协会要积极发挥对商业网点投资的有效引导与服务作用，制定相关的行规行约、经营规则等自律性规章，使该行业能在守法自律中发展壮大。
第七章附则
第三十八条本规划由规划文本、规划说明书、基础资料研究和规划图则四部分组成。规划文本与规划图则具有同等效力；规划说明书是规划文本的补充说明；基础资料研究汇集了本次规划编制中搜集的相关数据与参考信息。
篇2
关键词：城市商业网点规划；宁国市；建设思路
Abstract: city Commercial outlets planning in city planning has become an important part of the city, to strengthen the centralization and radiation driving force, stimulative city organic and reasonable development to have the vital role. Ningguo city Commercial outlets layout there is a lack of unified planning, layout unreasonable, logistics and distribution industry is serious lag problem, Ningguo should establish scientific and reasonable Commercial outlets planning, effective guide commercial construction.
Key words: city Commercial outlets planning; Ningguo city; construction idea
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
城市应当制定包括发展目标、区域布局、业态结构以及建设规模等内容的商业网点规划，经依法批准的商业网点规划，是指导城市商业网点建设发展的依据。城市规划和商业网点规划的统一将引导商业地产从数量扩张走向质量型道路。规划目标依据城市近期建设规划的指导，按照城市结构和用地布局的要求，并结合现有商业网点的实际分布情况，通过科学规划，合理布局城市商业中心，建立城市商业网点框架体系，引导城市商业网点建设趋向分布合理、规模适度、功能齐全、竞争有序、便民利民方向发展；同时对与城市居民生活密切相关的和对城市经济与社会发展具有重大影响的一些重点商业设施进行选址定点控制，为规划管理提供依据。在促进城市有机合理的发展中，如何科学地引导商业网点规划建设是我们需要面对的一个重大问题。
一、商业网点现状
宁国市的商业网点建设随着城市的建设发展变化而变化。随着市场经济的不断发展，商贸流通的社会组织化程度逐步提高，市场规模不断扩大，综合势力不断增强，据统计，到2006年底，市中心城区市场面积达到10万平方米。随着商业网点的快速发展，商业设施和服务功能日趋完善。经过多年的分化组合，宁国市已逐步形成以津河路、宁城北路为主的商业街区，商业区内设施繁多，市场繁荣。新型业态不断发展涌现，连锁经营生机勃勃。大型零售超市、连锁店不断出现，到2006年底，市中心城区有大型超市连锁店一家，年商品销售额近12.48亿元，同时在医药、电信、家电、家具、汽车、建材、维修、餐饮、娱乐健身等领域，连锁经营得到广泛推广。
当前，宁国市中心城区商业网点布局中存在以下问题：
（1）城市商业网点建设缺乏统一规划，无章可循。长期以来宁国市商业网点缺乏统一规划，没有从宁国市区商业网点布局设全局考虑，从而造成了盲目建设，重复建设的问题比较严重。
（2）空间布局不尽合理，商业体系不明确。一方面城市旧城区门店云集，另一方面城市边缘区网点缺乏，给人民生活带来一定的不便。
（3）市场体系发育不全，市场比较脆弱。宁国市的商业体系尚处于不完善中，城市三级商业网点体系尚未完全形成，商业网点布局还不合理。由于布点缺乏规划与引导，导致城市商业核心的市商业中心应有的辐射力和影响力得不到充分发挥。
（4）商业设施档次不高，市场效率和效益较低，市中心城区现有市场商业网点建设大部分起点较低，市场商业网点的经营环境和服务设施简陋，档次不高。
（5）物流配送业严重滞后，没有专业化的配送中心。
（6）商贸流通产业与其他产业的融合较低，限制了流通业对经济增长的放大功能。
（7）居住区及社区商业网点配套不够，标准不高，居住小区和居住组团缺少必要的商业配套设施，或是商业配套设施不合理，建设标准不够，给居民生活带来不便。
二、影响商业网点布局的相关因素
2.1人口分布
商业网点建设是直接为城市居民服务的，因此商业网点布局必然和人口分布紧密相连。2006年末，宁国市域总人口为37.95万。根据城市总体规划，2010年宁国市域人口预测为44万，2020年市域人口预计为54万。其中2010年城镇人口预计23万，城镇化水平为54%，2020年城镇人口预计为37万，城镇化水平为64%。
2.2居民消费结构
近年来，宁国居民消费水平稳步提高，人均可支出收入和人均消费性支出持续增长，同时居民消费支出结构发生了较大的变化，文化娱乐支出所占比重持续上升，对商业网点的布局和购物环境业提出了更高的要求。
2.6. 交通网络结构与商业网点的空间拓展
城市商业发展与交通网络二者之间存在着天然的共生关系，许多商业网点直接依托交通网络布局发展。宁国的零售百货店基本都位于城市中心区或主干道附近，批发市场主要布局于城市交通干道附近和城郊交通干线的出入口位置，商业街往往也是交通通达性较高的地域。
2.5房地产业的发展
房地产的发展空间态势将引导小区商业设施的配套建设。房地产业的快速发展将带动周边商业配套设施的改造、提升，引发新一轮的商业发展。
三、商业网点规划建设思路
（1）、根据宁国市的城市定位，宁国市商业的发展除了在原来的基础上完善发展，满足市民生活的需要外，还要和交通区位的改善，丰富的自然与人文资源，城市空间扩展等有利条件，通过提高商业发展档次，扩大商业规模，突出发展商贸物流业、旅游业服务及会展经济，加强区域性商业服务功能。
根据地方商业规范及商业局部现状，为进一步提高使用效率，构筑以市级、社区级2级商业中心体系为核心，以商业、专业特色街为骨架，以大中型零售网点为重要节点，以批发市场和物流园基地为依托，建设完善的策划那个区商业网点网络。以形成一个市级商业中心和5个区级商业中心。市级商业中心以老城区为依托，形成综合性的市级商业中心，分别在城北新区、凤形新区、城西区、河沥溪和汪溪设置五个社区级商业中心。
（2）、随着宁国市经济的快速发展，积极 “划行规市”， 政府采取有效措施，引导商品批发市场“退低进高”、“退市进郊”，适应市场经济发展需要，有计划、分步骤归并、重组、整合，撤一批、并一批、提升一批，调整和优化商品市场结构。商品交易市场以调整布局、功能创新为发展思路，实行传统商品专业批发市场的升级，积极发展新型市场，塑造商品交易市场的新形象。
（3）、通过商业街的合理布局，使之更能满足人们多样化的生活需求，符合居民的消费趋势。商业街与专业街的建设规划要与城市的特色相结合，并注重旅游方面的需求；应注意整体风格的营造，与城市风格浑然一体；尽量考虑原有特色街的位置；改造与创新，继承和发展要相结合，以现代商业的要求，进行改造和建设；要注意保护和继承城市拥有的历史、人文和文化传统；新建设的商业街选址重点应放在城市中心区的旅游规划区，目标顾客以流动人口为主。
（4）物流配送业作为现代物流业完整供应链中的关键环节，市现代流通业的重要组成部分，是衡量传统商贸转变的重要标志。宁国市应当以大型现代化物流基地为核心，物流基地与综合性及专业性物流配送中心共同构成高效的物流网络体系，规划建设两个大型物流基地，3-5个物流配送中心，重点应在机械电子，日用工业品、水果蔬菜、建材、肉食及冷藏等行业设置。
宁国市商业物流体系的规划和建设要综合考虑近远期发展的需要，按照现代物流发展需求和发达城市物流发展水平制定目标，适度超前。物流基地的规模、选址等方面要满足经济发展需要和现实要求，避免重复配置。充分利用现有仓储设备，广泛应用现代电子、信息、网路技术，整合传统储运功能，推动物流基地和物流配送区的建设。
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[3].徐凌云，我国县域商业网点布局存在的问题及对策[J]；经济纵横，2005.
[4]. 牛海钵，中小城市商业网点规划中存在的问题及对策；
篇3
我们希望藉此贯彻落实科学的发展观，原创：努力建设“统一、开放、竞争、有序”的商品市场体系，整合我市市场格局，发展现代流通方式，提高资源配制效率，强化各大市场的有效监管，提高对外进出口的比重，积极构建“区域经贸中心，重要的食品交易集散地，对俄贸易航母、哈尔滨都市圈的卫星城”。
一、规划目标
1、近期目标（2006年—2010年）（“十一五”规划）；
2、远期目标（2011年—2020年）。
二、规划原则
1、符合双城市整体经济发展，符合双城市城市整体规划，符合双城市城市交通发展的原则；
2、符合以人为本，符合居民消费习惯和消费特点，远近结合，协调发展的原则；
3、坚持可持续发展，符合结构调整、布局优化、改造和新建设统筹的原则；
4、规划调控功能和市场机制基础作用相结合原则。
三、规划内容
1、近期规划
煤炭市场：将现有的煤炭市场扩建为65万平方米、能容纳30家营煤业户服务功能完备、现代化管理的煤炭大市场。建成功能强、项目多、规范化管理的旧机动车市场。
医药市场：在市内建立4个营业面积不少于500平方米的大型药品超市，大的农村小城镇设立四个。经相关部门许可，为村所室统一代购药品。搞好北药开发，建立10个中药材种植生产基地。
农业生产资料市场；在老城区西北域城郊原化肥库建立农资大市场，面积25000平方米，储肥3万吨，辐射50公里，成为全市农资商品集约地。
商业流通企业：建立批发企业两户，一是双泰蔬菜批发市场，二是南门外永和水果批发市场。筹建四座综合大型商场。
木材交易市场：拟在市西郊现木材批发市场基础上，扩建占地5平方公里，年贸易加工木材500万立方米的交易市场。
2、远期规划
时间界定（2011—2020）
重点建设与食品工业配套的东北最大的哈南食品批发市场，重点发展以建恒物流为骨干的物流业市场，重点打造与对俄贸易区相配套的对俄批发大市场。建立依托哈飞的汽车配件市场，建立依托俄罗斯资源的建材批发大市场。实现餐饮业20家企业建立国内连锁企业，实现30家餐饮企业成为知名品牌。完成我市名优工业与市场的有机结合。实现药品零售企业连锁经营。
四、重点工作安排
2005—2006年
重点建设新城区龙升购物广场，建设面积10000平方米，设有大型超市。重点改造龙华农副产品市场，实现专业化经营。原创：重点打造商业步行街实现专业、特色经营，成为双城文化精品街。目前这项工作已经提前完成。
2006—2007年
重点建设西门外建材大市场，建设万米交易大厅，实现专业化管理，使之成为东北最大的建材批发中心，重点加快俄罗斯木材的进口，着力发展配套的木材深加工企业。
加快周家轻纺大市场，新兴蛋禽批发大市场，兰陵肉牛交易市场，五家劳动力、服装加工市场提档升级，建设区域性知名的商品集散地。
2007—2008年
将现有的煤炭市场扩建为65万平方米、能容纳30家营煤业户服务功能完备、现代化管理的煤炭大市场。
2006年——2008年
利用千村万乡工程在全市乡镇建设27家农资和农家店。
篇4
关键词：大型商业综合体；电网规划；建设；影响
大型商业综合体将是将城市生活和工作中的各种功能进行组合而形成的统一综合体。当前大型商业综合体功能主要有商业、办公和居住，同时也包含旅游、展览、餐饮、会议以及各种大型活动的举办。从某种意义上讲只有具备三项以上的功能才能称之为综合体，因此现在的大型商业综合体一般都是有酒店、写字楼和购物中心三个最基本的功能。
一、大型商业综合体的特点和分类
大型商业综合体具有高可达性的特点，几乎所有的大型商业综合体都位于城市交通网络发达的区域，也就是城市的中心，比如几年来在全国大中型城市崛起的万达大型商业综合体就有着这样的特点，万达在哪里，城市中心在哪里，这是不可争辩的事实。大型商业综合体有高密度和集约性的特点，所用的大型商业综合体都会选在人口密度最大的地带，而且周围几乎都是林立的高楼，在高密度的人口中竖起的大型商业综合体实际上最大的利用了土地资源和节约了土地资源。大型商业综合体也有整体统一性和功能复合性的特点，大型商业综合体建筑风格统一，而功能复合型的特点可以说是大型商业综合体最重要的特点，因为在大型商业综合体中能实现完整的工作、生活配套的运营体系。
大型商业综合体是城市化和市场化的产物，是在城市土地资源高度节约中产生的，因此大型商业商业综合体主要分为四类，第一类是城市CBD中心的商业综合体，这是最早的大型商业综合体，现在大中型城市都有这样的商业综合体，不过这种商业综合体由于面向的群体比较高端，因此中小城市分布的并不多。第二类是交通枢纽型商业综合体，这类商业综合体由于受交通条件的影响很大，因此仍然在迅速发展中。第三类是开发区或者新的商业中心综合体，这类商业综合体主要是伴随城市开发和发展的力度产生的，第四类是城郊结合部商业综合体，这类商业体由于在城郊结合部，受经济发展程度的影响比较大，因此这类商业综合体目前还并不太多。
二、大型商业综合体对电网规划建设的现状
（一）当前大型商业综合体的电网规划适应度比较差
随着经济的快速发展和生活节奏的不断加快，大型商业综合体的建设周期越来越短、入驻的速度按也越来越快，因此这就直接影响了 110kv变电站的分布和10kv出线的规模和形式。这样就给电网规划建设带来很多问题，规划变动特别频繁，电网规划的适应度比较差就是当前大型商业综合体电网规划建设的面临的主要问题，当前各地政府为了更好更快的发展经济，因此招商引资的力度不断加快，城市建设的力度不断增强。大型商业综合体入驻实际上已经打破了远程时规划对该地容积率控制的上限，这就造成了城市已经有的电网规划不能满足大型商业综合体的用电需求，尤其是局部区域由于在电网规划上面没有考虑到大型商业综合体的实际用电量，所以致使电网规划的变动频率越来越快，但是适应度依然很差。
（二）当前电网建设滞后于大型商业综合体的建设周期
当前在中国大陆大型商业综合体的崛起速度震惊世界，不管是特大城市的北京和上海，还是一般的首都城市沈阳和成都，甚至地级城市株洲和烟台大型商业综合体的建设速度几乎没有多大差别，一般从摘牌到投入使用1―2年是最正常的，超过三年的少之又少。但是电网项目的前几和建设周期算下来差不多两年半和三年左右，有的时间可能还会稍微延长一点，这样就造成了电网建设滞后于大型商业综合体的建设周期，所以很多配套建设的电网项目同步立项就开始开展前期工作，但是由于从技术和速度都并没有达到要求有，因此也不能在大型商业综合体投入使用时就就竣工投产，这样就需要采取过渡的供电方案，也就是在应急配电网项目完成临时过渡时提供的供电方案。
（三）在电网布局方面经常产生浪费的现象
大型商业综合体是集商业、办公、住宅、娱乐和购物等多种功能为一体的大型综合体，大型商业综合体的建筑面积都很大，几乎所有的大型商业综合体都是城市中建筑面积最大的商场，因此用电容量特别大，对供电的可靠性要求特别严格，大型商业综合体功能齐全，而且很多都是24小时都营业的，因此用电报装容量特别大，用电的可靠性要求更是比较高，很多大型的商业综合体需要多条10kv线路供电。用电的符合不但受自身的电网规划影响，而且更多的是受外部环境以及内部的运营情况影响影响加大，从某种意义上讲大型商业综合体符合水平是很难估计的，而且很多城市的经济发展状况和人口实际规模、产业结构现状并不能真正支撑大型商业综合体全木投入使用的能力，这样盲目的进行电网布局和电网投资建设就会产生很大的浪费现象，尤其是资源的浪费。
三、浅析大型商业综合体对电网规划建设的影响
（一）及时修改和订正大型商业综合体的电网规划
大型商业综合体毕竟不同于一般的商场，它的功能、它的规模、它的影响力都在一定程度上反应了城市发展的现状，因此在电网规划建设上就要根据大型商业综合体的实际情况及时修编和订正，大型商业综合体电网规划要积极协调市政府有关部门，尤其是规划局、电业局以及商业局等职能部门，要根据大型商业综合体建设的周期和入驻的时间急性进行局部的调整，而且一定要结合区域发展的规划，在容积率严重产国城市规划设定的上限大型商业综合体的周边适当的增加变电站，尤其是110kv变电站的布点。
（二）大型商业综合体要不断提高应急响应的能力
大型商业综合体在建设过程中和运行过程中要做好和政府各个职能部门的堆积，尤其是和发给为、工信委以及电业局等职能部门的对接，在大型商业综合体确定入住时间以后就要结合大型商业综合体目标电网的规划向发改委申请电网项目的理想，这样就能提前开展前期选址和选线的工作，而且能更好地做好电网各方面的储备工作，要打通绿色通道，也就是将立项、批复、投资等结合起来，最终更好进行施工建设，完善应急配电网项目。
（三）采取手段和方法提高电网运营的效益
大型商业综合体的供电方案不能只顾眼前，还有将远期的规划做好，要采取一切可以采取的手段和方法提高电网运营的效益，当前大型商业综合体虽然在我国大中型城市发展的比较迅速，但是大型商业综合体投产初期肯能会出现入住率和开发时序的问题，因此刚开始的时候大型商业综合体的负荷水平并不是很高。在短期供电方案中就要采用先有的公用线路进行供电，但是虽然采用公用线路仍需要严格控制出线的规模，确保供电安全。远期项目的规划和建设就要更多的考虑大型商业综合体的负荷能力和负荷情况，因此要及时开展配套电网项目的建设，从而确保大型商业综合体的安全和稳定。
四、结束语
大型商业综合体的快速崛起证明了我国经济的迅速发展和人民生活质量的而提高，因此要特别注意电网的安全和可靠，所以要及时修改和订正大型商业综合体的电网规划、要不断提高应急响应的能力、采取手段和方法提高电网运营的效益。（作者单位：国网甘肃省电力公司兰州供电公司）
参考文献：
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[2]杨琨，吴小飞，陈健，孙启林. 广州“十二五”电网规划建设面临的形势及应对策略[J]. 企业技术开发. 2010（21）
[3]王坚. 城市电网规划建设存在问题及应对策略探讨[J]. 山东工业技术. 2016（06）
篇5
一、发达地区商业空间布局的措施
（一）美国
美国是世界拥有零售商场最多的国家之一，零售市场占全国经济的三分之一。美国联邦政府和州政府对商业网点的规划建设都没有具体政策规定，而是由各城市政府负责。市政府结合本城市的特点和需求制定城市总体规划，政府对商业网点的把控则通过城市总体规划来实现。
1.制定规划方案，严格执行。美国各城市的商业网点规划一般由职业民众和规划专家组织的规划委员会负责，他们提出城市商业网点规划方案，供市长或议会决策、受理并审查商业建设项目。此规划按照一定程序制定、审批，一经审批，不得变动，如需变更，要按原程序报批。市政府对商业的规划主要考虑交通方便。而建什么档次的商店主要考虑当地消费水平，由开发商和建筑商决定，规划局只提供有关情况和数据，或提一些参考性建议。
2.等级化和郊区化的布局特点。美国商业等级体系分为八种形式：住宅商业街、社区商业中心、大型商业中心、商业广场、区域性商业中心、时尚/专业店商业中心、经销型商业中心、主题/节日购物中心。其中，商业广场内业态结构丰富，消费者能享受“一次购足”的消费乐趣，全天式经营，聚商环境优越。主题购物中心突出商品或商店的主题，布局于较有历史特色的地段，对游客吸引力大。城市郊区化对其商业中心的发展影响非常重大，美国住宅郊区化加上交通革新，刺激了郊区购物中心的发展，商业分布郊区化的特点明显。
3.以保护环境和公众利益为首要原则。美国商业规划有七个原则：第一，减少交通堵塞；第二，避免火灾和恐慌的产生；第三，推广大众健康和福利；第四，提供充足的光线和空气；第五，防止土地的过度使用；第六，避免人口过度拥挤；第七，促进基础设施、学校、公园的建设。商业规划的主要目的是使商业设施对环境带来有益影响，提倡土地及相关资源的综合利用，增强流通及服务的效能，推进新型化城市的发展。
4.重要交通节点位置的商贸空间打造。美国商贸业发展的一个重要特点就是，在交通系统的主干道附近发展购物中心等商业业态，从而构建住宅区到公交站点和核心商业区有着舒适步行距离的功能混合区。
（二）德国
在商业网点建设中，德国一直奉行自由竞争政策。为防止商业网点的盲目竞争，德国将商业网点规划纳入国土发展规划，加大对商业网点的规划力度，同时出台一些专项法规来规范和管理大型商业设施的建设。
1.城市按功能分区，建立日用品就近供应网络。城市按功能划分为专门区、居住区、村庄区、市中心区、工业区、混合区、工商业区等，大型店铺只能在中心区和专门区域设立，小型商业网点可以分布在各区域。每个区域都会建立日用品就近供应网络，保障居民的基本生活需求。
2.很多大城市都以市区为中心放射状规划商业网点的分布。其发展规划中，将该市商业区分为周边地区中心、居民区中心、城区中心、市中心四个等级。不同等级的商业中心，各自承担相应的商业保障任务，见表1。此外，政府专门开辟、适于驾车采购的购物区和商业中心。
表1 德国商业区等级
3.业态结构丰富。保持产品的和服务的多样性，防止过度竞争，同时增加购物乐趣。
4.保持城市风貌和特点是增强城市商业活力和特色的重要因素。德国政府十分注重保护古建筑，将城市古典风貌与商业相结合，以此增加特色商业和提升城市的历史文化品位。另外，德大多数城市以低层建筑为主，禁止在市区内开发高层建筑，以此维护城市的整体面貌。
（三）上海
1.多中心商业空间格局的打造。上海的中心城区根据区位交通、人口分布、消费水平、产业基础和环境条件等综合因素被规划为三个级别的商业中心体系，包括12个市级商业中心，22个地级商业中心和102个社区级商业中心，在上海打造多中心的商业空间格局。3个级别的商业中心布局将上海市的商业活动全面覆盖。
2.新城商贸中心的打造。随着城市的不断扩展，新城区的建设造就了上海商贸发展的新格局。根据上海城乡规划体系，上海要建设形成9个新城，将中心城区环抱，同时发展相互错位和互补的产业聚集区，服务于不同区域的人口，承载城市不同的功能。
3.地下商业的开发。上海市的地下商业由来已久，已经逐渐形成了内容丰富、形式多样的商业地产类别。从地下封闭式到半开放式，从平战结合的防空洞到专门开挖的地下街，从品类单调的路摊到综合性的百货店，总商业面积约70—90万平方米。这些各具特色的地下商业在疏缓地面交通压力的同时，也为市民提供了更为丰富的生活与休闲空间。未来几年内上海市计划将打通1600多万平方米的地下空间，形成一个规模宏大的地下网络。
4.商业业态创新发展。上海的商业业态呈现四大态势：一是连锁企业开店速度放缓。伴随连锁企业租金、用工等开店成本快速上升，网点扩张速度呈现下降趋势；二是超市、便利店进入市场细分阶段。为适应消费者个性化需求的发展，高端超市、精品超市、提供更丰富即食食品和服务功能的便利店等细分业态发展前景广阔；三是百货业探索回归自主经营。四是购物中心向社区和郊区发展。随着上海加快推进社区商业中心发展，社区型购物中心迎来快速发展机遇，未来新建购物中心发展重点将移向新建大型居住社区和郊区市场。
二、我国城市的商业布局现状
商业网点规划在我国尚处于起步阶段，政府和民众对商业网点规划的意识不强。2001年，原国家经贸委才提出商业网点规划的工作，之后相继印发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》、《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》和《关于加强城市商业网点规划工作的通知》。2012年，商务部《城市商业中心等级划分》（征求意见稿），为商业网点规划的编制提供了指导性的意见。从以上措施可以看出，我国商业网点规划并未纳入法律法规中，只是一些指导意见和通知，没有任何法律约束力。
目前，国内大多城市都已制定商业布局规划，但商业布局规划与城市发展的实际情况不符，没有太多的实用价值，政府在审批大型商业设施设置时，不考虑实际情况，大多拍脑袋决定。商业规划形同虚设。
近些年，我国商业网点数目增长迅速，但商业服务设施大都集中在老城区，而在城市扩展的新开发地区设施分布明显偏少，滞后于城市发展。主要有两大问题：一方面大多数地区商业网点总量不足，商业流通设施建设不足；另一方面结构性矛盾严重，业态结构比例失调、大中小商店发展不均衡、布局的不合理导致商业企业盲目竞争，商业区交通拥挤，商业网点的建设与经济发展越来越不协调。
三、发达地区商业布局对我国的启示
美国和德国在商业布局已有近百年的经验，而上海是国内商业空间布局的典范。因此，对美国，德国和上海地区的商业空间布局进行分析，为完善我国商业网点建设的管理制度提供借鉴。
（一）制定城市商业网点发展规划，加强规划的执行力度
大多商业规划商业网点规划要建立在科学合理的基础上，综合考虑居民消费水平市场容量、布局、规模结构、辐射范围，既要方便人民生活，又要提高企业经济效益。同时，将商贸业空间发展规划纳入城市总体规划之中，与市区建设同步，使其具备法律和法规效力。
（二）构建合理的等级体系
对于不同消费人群和定位，德国、美国和上海在商业布局中都规划不同等级体系以满足各种需求。我国城市要特别重视商业网点的分层布局，既要有为市内外服务的城市商业中心，也要有为城市的较大区域和其邻近区域服务的区域商业中心，还要有为市郊城镇服务和生活区的郊区商贸中心、社区邻里中心等，形成大小不同类型的商业群。这种层次有别的“多中心”的布局结构，能更方便消费者购买的需要，也是现代城市商业布局发展的一个显著特点。
（三）交通节点的商业空间立体开发
针对各类枢纽站点不同的需求和特点，重点发展大型枢纽站点，集中考虑沿线商业布局，是美国和上海等城市的成功经验。我国应抓住地铁、高铁等大型交通项目建设商机，优先发展交通节点商业，强调地下与地面商业的融合。地下商业的开发，将有助于解决城市发展进程中的许多瓶颈问题。例如通过建设地下商业街道来疏导地面拥挤的消费人群，达到交通便利和美化城市的目的。
（四）注重商业布局与历史文化的有机结合
篇6
关键词:安福县；商业布局；对策研究
一、引言
自改革开放以来，县级城市经济发展突飞猛进，城市GDP和城市规模越来越大，宏观经济的不断增长带动了居民收入的不断增加，同时激发了居民日益增长的消费需求；另一方面，城市经济发展，主要源于第一产业的贡献，随之而来的是三次产业的分配格局不合理，第一、二产业对服务业的迫切需求。商业网点规划源于城市的发展，是城市发展到一定水平的结果，同时反作用于城市发展，合理有效的商业布局，一方面可以解决居民的生活需求，拉动内需；另一方面亦可以促进城市的发展，取得更好的经济、社会和环境效益。
二、县级城市商业网点现状
1．商业网点布局不均衡
（1）商业网点布局过于集中
县级城市商业网点主要集中于老城区，即居住人口最为密集的区域。中心商业区是一个城市商业最繁荣的地段，中心商业区对应着一个城市的市级商业区。商业网点沿街道分布，可以充分利用街道通达能力带来大量客源，这些街道被称为商业街。老城区作为城市的中心城区，集中着县城主要的商业网点，可以看做是县级城市的中心商业区。老城区往往伴随着1条主要交通要道和2－3条次街道，其中大型的商业网点集中在主交通要道，且商业网点类型混杂。以安福县为例，老城区以武功山大道为主要交通要道，2家一级商业网点均集中在此，且距离很近。同一街道各类业态重复设置严重，同一级别网点布局过于密集。相对应城北区则几乎没有什么商业规模。
（2）商业网点业态配置不合理
县级城市商业业态雷同现象严重，新业态发展缓慢。商业服务网点功能单一，传统经营形式占据主要地位，现代新型业态所占的比例不高。以零售业为主流的连锁经营涉及行业不广、规模不大、业态不全、门店不多，其他业态比例、规模过小。安福县目前的零售业只有2家大型百货店，其余均为中小型店面。零售业所占比重达到了48．1％，营业额则为57．9％，仍然是安福县主要业态，相比之下，餐饮业和娱乐业不仅比重小，同时大中型店面数量和规模均未达到要求。
2．物流服务功能不健全
物流基础设施有待改善。公路、铁路等交通设施，尤其是铁路设施（运费低，时间快，适合运送矿石木材等资源型商品）还不完善；安福县的公路运力分配不够合理；安福县的仓储、装卸搬运等设施设备需要进一步完善。物流市场种类太单一，物流企业规模小，缺乏竞争力。大部分物流公司经营模式死板，没有物流一体化活动，不具有较高的服务质量，难以吸引更多的客户群。物流现有需求较为分散，物流企业的资源都是各自经营，没有一个集散地即物流中心把需求和资源进行统一规划、统一统筹、统一管理，以达到规模效益，减少成本，增加收入的目的。
3．商业街定位不明显
目前县级城市的街道均呈现出一种杂乱无章、业态混乱的现象，并未体现出商业街道的基本功能和特点。商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。现代商业街应当具备功能全、品种多、分工细、环境美等特点。安福县老城区有主要街道5条，但是从调查情况发现，5条街道中，安城路和大市场路同时有近80家建材店，而其余3条有近30家建材店，业态分布不明确。
4．社区商业发展缓慢
目前的的县级城市的社区基本已经规划完成，政府的社区居委会也在发挥着相应的职能，当前新建居住区的特点是连片开发的花园式小区，实行封闭式管理。但是，在开发商进行商住楼开发时，商业网点缺失，造成居住小区居民日常生活不便。原因是住宅区建设中没有考虑配套服务的商业网点。因此，今后成片开发的住宅楼建设，必须配套便民利民，管理规范的社区商业。提高居民的居住质量，就要求社区商业提升服务档次。随着住房生活设施条件改善，居民消费需求不仅仅是单一的生活购物，还有更多的精神文化、家务劳动社会化、家居美化、家政服务等多种服务需求，要求社区商业提供购物、餐饮、文化、健身、休闲、维修等综合配套服务。新区中规划社区商业不但要考虑设置商业业态的档次，也要勾画好服务半径和体现全方位、复合性的多功能服务要求。
5．专业市场不成熟
县级城市的专业市场普遍规模小、种类不齐全、功能不完善，没有结合自身的优势资源完善专业市场。安福城区专业市场严重缺乏，特别是缺乏批发市场。原因是县城规模小，对外辐射能力不强。另外，经营主体素质不高，传统经营方式仍是主流，市场摊位的承租者大多是个体经营户，缺少有实力的专业（批发）商或经纪人。小商户的分散经营不能形成规模优势。发展大市场需要培育专业市场经营大户。目前只有一个木材市场，且总面积仅有800多平方米，没有交易点和加工点，只是完成运输这一职能。
三、相关的对策和建议
1．结合县城城区区位情况合理布局
商业网点的建设要与城市的区域规划相一致。依据商圈理论规划城区不同区域以不同的区域职能和商业区域等级，区分开行政区域和商业中心区域，大力招商引资，加快新城区商业网点建设步伐，加强片区商业建设的领导，建议由县商业主管部门统一管理。以安福县为例，进一步完善老城区商业服务功能，提升服务档次；与城市建设同步，开发建设城南新区的商业网点、网络体系，逐步形成远景新的城市级商业主中心。同时，打造工业园区商业中心，完善商业服务设施建设。加强片区级和社区级便利场所的建设，规划兴建社区商业中心、社区停车场等便民场所，为居民生产生活提供便利。形成市级、城市片区级、社区组团级三级商业中心网络体系。
2．结合县域经济发展情况合理布局
城市的发展一定要与经济发展水平相适应。经济基础决定商业的繁荣发展，切忌脱离经济现状水平和人民的消费需求和水平，盲目追求商业的发展速度而忽视商业的发展质量。商业网点的布局一定要结合城市GDP和城市人口?熏居民的消费能力以及消费偏好。注意优化市场布局，调整市场结构，发展现代流通方式，提高资源配置效率；满足市场需要，提高人民生活水平，提升商业竞争力，服务城市建设。
3．结合县城发展规划布局城区特色性商业网点
商业网点是城市发展的产物，因此，其布局要符合城市发展和规划的要求，特别是要符合商业功能区定位要求，发挥其作为功能区重要载体的作用。商业网点的布局重点在内圈层，但也要考虑到地区平衡，新城区与商业功能区规划相结合，适当发展特色商业点。老城区，要注重“老字号”的保护，注重具有价值的传统文脉和商脉的传承，充分利用深厚的历史文化底蕴，提高商业点的文化品位。商业网点的发展要有特色，形成自己独特的客源群，增强市场竞争力。合理确定商业网点的规模。各网点布局应该保持适当的密度，适当的规模，各种类型、特色的商业网点应有机地组合在一起，以利于发挥出整体效益。
参考文献
篇7
一、指导思想
以促进城市繁荣繁华、增强便民利民功能、发展综合消费为目标，加快建设国际化“购物天堂”，构筑重点突出、规模适度、结构合理、功能完善并与城市经济和社会发展相适应的零售商业服务业网络。
二、基本原则
商业网点布局，应符合**市地方标准《**商业分级设置规范》和《**商业零售业态规范》，并遵循下列原则：
（一）统筹考虑原则
商业网点布局，应当立足于城市经济和社会发展的全局，充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点布局、旅游景点和交通条件；要研究消费规律和发展趋势，同消费群体分布和购买力水平相适应，从实际出发，着眼大局，统筹考虑。
（二）各具特色原则
商业网点布局，应当体现层次化、多样化，按市级商业中心、区域商业中心、社区（居住区）商业、郊区城镇商业和商业专业特色街不同要求设置。要适应不同消费层次，将结构调整与业态创新相结合，促进优势互补，努力形成层次清晰、各具特色的商业街区，提高各层次、各区域商业的协同效应。
（三）结构合理原则
商业网点布局，应当做到总量适度、结构合理，注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合与专业相结合，避免贪大求多、过分集聚和重复建设，形成合理的布局结构，创造公平有序的市场竞争环境。
（四）适度超前原则
商业网点布局，应当瞄准现代化国际大都市的目标，着眼于长远，以满足消费、引导消费，挖掘消费潜力，关注需求变化，创新消费方式，大力发展都市购物旅游。在网点分布、业态设置、购物环境等方面适度超前，提升起点与标准，开拓新的经营服务领域，适应商业发展需要。
三、规划导向
（一）市级商业中心
“十五”期间，列入市级商业中心建设的区域是：南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新**商业城、五角场。
市级商业中心，应结合各自的区位特点，提高商业集聚程度，推进经营结构调整，完善经营服务功能，拓展延伸新的经营服务领域，增强繁荣繁华气息，形成特色各异的都市商业氛围。鼓励设置：百货店、专业店、专卖店、文化娱乐网点；适度设置：超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点；限制设置：大型综合超市、仓储商店、菜市场、集贸市场。
（二）区域商业中心
区域商业中心建设的重点地段是：老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、**莘城、武宁新城、彭浦、昌里、真如。
区域商业中心，应以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能，要结合各个区域的特点，以及商业发展的基础条件，分别突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能，形成各自特色。鼓励设置：百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐网点；适度设置：购物中心、大型综合超市、生活服务网点；限制设置：菜市场、仓储商店、集贸市场。
（三）郊区新城商业中心
郊区新城商业，要与新城建设和人口导入相配套，与城市规划相衔接，坚持高起点、高标准，突出功能开发，形成商业可持续发展的空间。鼓励设置：专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐网点；适度设置：购物中心、大型综合超市、百货店、仓储商店、生活服务网点；限制设置：菜市场、集贸市场。
（四）社区（居住区）商业
列入社区（居住区）商业重点建设的区域是：人口规模达到5万以上的居住区。
社区（居住区）商业建设，应依靠各方力量，吸引多元资本，创新建设思路，以新型社区购物中心为主体，建设发展融合各种新型业态、各种服务功能的现代社区商业。鼓励设置：购物中心（社区型）、超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务网点；适度设置：大型综合超市、文化娱乐网点、专卖店；限制设置：百货店、仓储商店、集贸市场。
（五）郊区中心镇商业
郊区中心镇商业，要根据其产业主导型、交通枢纽型、旅游主导型、现代居住型等各自的特点，构建具有合理经营结构、业态结构和布局结构的网络，满足当地消费需求。鼓励设置：超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点、专业店（农资）；适度设置：大型综合超市、百货店、专卖店、菜市场、文化娱乐网点、集贸市场；限制设置：购物中心、仓储商店。
（六）专业街
专业街的建设，应注意发挥各个区域的历史文化、人文环境、商业特色的优势，重点建设信息、通讯、花卉、儿童玩具、家用电器、装潢、汽配、文化用品、小商品等适合现代消费趋势的商业专业特色街。鼓励设置：与该专业特点相关的专业店、专卖店；适度设置：为该专业配套服务的商业服务业；限制设置：与该专业街特点无关的业态和业种。
四、组织实施及管理
各区（县）商业行政主管部门应按照本《指导意见》，加强与市、区有关部门的协调沟通，认真做好本区域商业网点布局的指导、协调、监督和管理。在商业网点布局指导、协调、监督和管理中遇到的重大情况和问题，区（县）商业、规划、住宅发展等行政管理部门，应及时向相关的市级行政管理部门报告。
篇8
一、城市商业网点规划理论概述
（一）商圈理论。商圈，指店铺以其所在地点为中心，沿着相应的方向和距离扩展，即那些优先选择到本店来消费的顾客分布的区域范围。一个商业企业的服务空间范围具有一定限度，才使得在该商业企业周边存在一个以其为中心的区域，该中心区域在零售学中，就被称之为商圈。科学预测未来商圈范围的变化，对商业网点布设规划工作有着重要的作用。
（二）集聚效益理论。俗语：店多成市。通过商店集聚、客流集聚以及各种经济活动的集聚，从而产生集聚经济效益。在商业网点规划方面，集聚经济效益其具体表现为：服务或商店设施的集聚；人流与客流的集聚可以产生市场规模效应；集聚可以促进商店的专业化分工而提高经营效率；集聚可以提供更加广泛全面的辅助设施以及公共服务设施的完善；集聚也可激发有才能的企业家集聚等，从而产生吸引与辐射效应等。当然,集聚形态与地理位置的不同组合，则会形成不同的城市商业布局形态。
（三）级差地租理论。级差地租理论的基本要点：按城市土地级差地租的级别，商业布局分为城市中心区、社区和街区等若干等级。任何一个商业中心的核心区，总会被那些足以显示该商业中心最高等级的职能部门所占领。级差地租理论是通过商业房屋与市场土地的供需关系，即房租价格或土地价格的信号，推动商业布局的合理调整。
（四）提升生活价值与和谐理论。随着社会进步与经济发展，现代商业规划应包括城市功能、城市文化、城市历史和城市建筑风格等方面的内在和谐性。消费者不仅满足于物品的消费，而更多是关注对生活价值的体验，因此，就要求商业规划应满足多方面的和谐，如服务功能与多元化需求的和谐；消费者偏好与商业企业经营特色的和谐；等级体系与城市商业网络的和谐；地区文化与个性化建筑的和谐等，从而给消费者提供更加优质的综合服务。
二、匈牙利算法概述
（一）“指派问题”的数学模型：指派问题（assignmentproblem）标准形式是：有个人和项工作，已知第个人做第项工作的费用为cij，i，j=1，2,…，n（cij可表示为成本、时间等），要求人与工作之间是一一对应的指派关系，使完成项工作总费用最少。解矩阵的每行每列元素中都有且只有一个1，以满足约束条件。指派问题有个可行解。从上述数学模型可知，指派问题是0-1整数规划的特殊情况，也是运输问题的特例，当然更是一个整数规划问题，因此指派问题可以用分枝定界法、表上作业法和隐枚举法求解。然而我们根据指派问题数学模型特点，寻找更加简便的计算方法，从而有效地减少计算量。1955年库恩（W.W.Kuhn）利用匈牙利数学家康尼格(D.k?nig)的关于矩阵中独立零元素的定理，提出了求解指派问题的匈牙利算法（Hungaryalgorithm）。
篇9
[关键词]休闲街；商业网点；业态结构；上海
[中图分类号]F59[文献标识码]A
[文章编号]1002―5006(2007)05―0079―06
伴随城市商品流通市场的进一步完善和商业功能的逐步健全，商业网点的业态规划与控制日益得到专家学者的关注和重视[1－4]。商业网点是城市商品流通的有效载体，其业态结构的多元化不仅能满足不同消费水平、消费结构和消费心理者的需求，对保障城市商业健康有序发展也极具深远影响。城市休闲街，作为城市商业格局的特殊形态，其商业网点业态结构的合理配置将直接关系休闲街的可持续发展和品位的提升。自20世纪90年代中后期以来，上海休闲街在一定程度上完成了发达国家近50年的业态演进历程，初步实现了现代化和市场化，保持了全国领先水平，较好满足了当地市民的休闲娱乐要求和外来旅游者的观光购物需求，但与欧美发达国家大城市的休闲街相比仍存在一定差距。加强对上海休闲街业态结构的研究不仅是优化上海休闲街商业网点合理布局，促进上海休闲街稳健发展的现实需求，也是贯彻落实科学发展观在城市休闲街规划、建设方面的具体体现。
一、研究方法和样本构成
(一)休闲街商业网点的分类
1．商业网点是研究城市休闲街业态结构的一个基本切入点。这里的商业网点主要是指休闲街沿街立面可供人们用于购物、饮食、娱乐等休闲消费活动的经营单体。商业网点是城市休闲街最小的构成单元，是其发展与繁荣的基础。
2．休闲街商业网点是本地市民与外来旅游者完成休闲消费的有效载体。商业网点业态结构的合理性程度和分类配置的优化性深度将直接影响市民和旅游者休闲旅游愿望被满足程度的高低。通过对休闲街内部商业网点的类型分析，可以有效反映休闲街的业态结构特征及其市场对象。本文将休闲街商业网点分为5大类20种(见表1)。
(二)样本选取的可行性分析
本研究选取上海梅川路欧陆风情休闲街、南京路商业步行街、多伦路历史文化名人街和新天地休闲旅游服务区作为样本收集地，主要基于以下几方面考虑：首先，从4条被选休闲街所处的区位来看，既有位于城市核心区域的南京路步行街、新天地休闲旅游服务区，又有处于城郊接合部、居民导入区的多伦路历史文化名人街和梅川路欧陆风情休闲街。所处城市区位的不同必然导致休闲街功能定位的差异，具体体现为商业网点业态配置的迥异。选取不同主题的休闲街作为样本分析，将在准确反映个体差异的同时，力求揭示出隐藏于它们表面背后的一般发展规律。
其次，从4条被选休闲街形成的时间来看，既有饱经沧桑的多伦路历史文化名人街，亲历上海城市近代化发展历程的南京路步行街，又不乏上海城市休闲化时代的弄潮儿――新天地休闲旅游服务区和2004年刚刚竣工的梅川路欧陆风情休闲街，4条样本休闲街各居上海城市历史演变的不同时空节点上。上述休闲街在时间发展上的延续性和完整性，不仅有助于把握形成于不同时段的休闲街商业网点业态结构的特征，还将清晰地透视出这种特征所包涵的深层次历史和文化渊源。
最后，从4条被选休闲街的市场影响力来看，新天地位居最新排名榜首，南京路步行街紧跟其后，梅川路欧陆风情休闲街和多伦路历史文化名人街分列第四和第六。换言之，也就是说4条样本休闲街在上海地区均具有一定的市场影响力。这就使得本文的研究既具有代表性，又凸现典型性。
(三)研究方法和样本构成
本研究主要采用实地调查和网络资料收集法。笔者于2006年5月分别对上述4条休闲街进行实地勘察和调查，表2是关于本次调查的基本数据。
二、休闲街商业网点结构
(一)业态结构
鉴于4条样本休闲街分属不同主题类型，且针对不同的客源市场，因此，反映在商业网点业态结构上也就有所差异。为此，本文将采用个案枚举的方法对4条休闲街业态结构逐一给予阐述。
1．梅川路欧陆风情休闲街商业网点业态结构
梅川路欧陆风情休闲街位于上海西部普陀区境内，初步建成于2004年。据不完全统计，目前梅川路欧陆风情休闲街共有商业网点88家(见表3)。
从表3来看，餐饮小吃、酒吧茶室、其他、美容会所和日用百货类分列前5位，占全部网点的近八成(76．2％)。其中，餐饮小吃类更是以27家的绝对优势分得30．7％的比例，酒吧茶室类14家(15．9％)，其他类10家(11．4％)，美容会所类9家(10．2％)，日用百货类8家(9．0％)。4家快餐店紧随其后，其间还有银行、药店等便民网点。
就主要网点类型及其集聚程度而言，这一方面反映了梅川路欧陆风情休闲街当前主要是以休闲饮食作为自身发展的定位和特色，另一方面也折射出它的客源市场基本以附近的社区居民为主。因为几乎所有网点设置和设施配置都主要面向当地居民，商品供应均与他们日常生活、休闲需求密切相关。当然，这在很大程度上也受制于其所处城郊接合部以及作为居民导入为主的发展定位。所以，就休闲街目前各种条件来看，还不具备外来游客感兴趣的核心吸引物。
2．南京路步行街商业网点业态结构
极具现代意韵的南京路步行街位于上海核心区域黄浦区，开始酝酿、构思于1994年，1999年9月20日一期工程竣工，正式开街。据不完全统计，南京路步行街109家网点用途如表4所示。
在109家网点中，日用百货类24家(22．0％)，为南京路“商业街”的定位奠定了良好基础；其次为餐饮小吃和纪念品类，分别为18家(16．5％)、13家(11．9％)；再次为其他和酒吧茶室类，各为11家(10．1％)、8家(7．3％)。此外，时装服饰、酒店旅馆和快餐店类也占了相当的比例，均为7家。就整体而言，南京路步行街主体网点类型更趋丰富，业态结构也较为均衡。
从经营定位来看，约有22．0％网点的大商场配置与南京路步行街“中华商业第一街”的品牌完全吻合，“南京东路客流6成来自本地，有效客流(购物和逛街)的比率最高，为66．77％”。其间相当数量的餐饮小吃、酒吧茶室等休闲设施不仅没有与大商场相互冲突，反而其优势互补、市场共赢的格局愈加证明现如今的购物已超越其最初物物交换的简单涵义，购物已开始作为休闲方式之一在这里似乎得到了很 好的诠释；从客源市场来看，既有满足上海市民日常休闲需求的网点设施，如日用百货类，又有主要面向国内外游客的业态配备，如纪念品类。内外两个饱满市场，加上其所处城市中心的区位优势、见证上海城市演变的厚重文化积淀和培育的良好市场声誉共同成就了南京路一路的辉煌。
3．多伦路历史文化名人街商业网点业态结构
多伦路历史文化名人街位于上海虹口区四川北路北端，在对沿街老建筑保护修缮的基础上，于1999年10月22日举行开街仪式。据不完全统计，多伦路历史文化名人街当前共有118家网点(见表5)。
从整体来看，纪念品类店面分割了全部网点的半壁江山，共64家，占了54．2％；酒吧茶室、展厅画室、居住用房和其他类共享了33家网点，依次为9家(7．6％)、9家(7．6％)、8家(6．7％)和7家(5．9％)。前5位类型网点共97家，达82．0％，剩余21家网点点缀其间。
单就用以凸现多伦路“海上旧里，文博街市”的定位而言，对囊括了各种名日收藏馆、展览馆等在内的64家纪念品网点占据了大半个街市来说，本无可厚非，甚或还不够，还不足以显示其文化内涵的深厚；但从休闲旅游者的体验角度来看，在全长仅550米的多伦路上，近乎相同的纪念品商店一家挨一家的业态格局，非但无法激起顾客的购买欲望，反而会使人审美疲劳，甚至厌烦。或许这也正是多伦路自开街以来市场反应一直不尽如人意的症结所在，至少应当是重要原因之一。
另一主要原因就是区位条件的制约致使其所主要依托的四川北路高收入客流的有限。“据上海商业经济研究中心最新公布的‘四街四城’商圈客流的调查显示：从购买力来看，豫园旅游商城、四川北路低收入客流所占比重较高，南京西路、徐家汇商城高收入客流比重较高。”多伦路和衡山路分别依托的四川北路和徐家汇商城的客流对比正好解释二者市场反应上的差异，也再次证明休闲街客源市场的重要性。
4．新天地休闲旅游服务区商业网点业态结构
位于上海市中心卢湾区东北部的新天地休闲旅游服务区，动工于1999年初，建成于2001年6月。据上海新天地网站提供的资料显示，新天地休闲旅游服务区内103家网点的类型见表6。
在新天地休闲旅游服务区的103家网点内，餐饮小吃、时尚服饰和酒吧茶室类名列前三甲，且势力相当，分别为23家(22．3％)、21家(20．4％)和19家(18．4％)；美容会所、纪念品和其他类网点各为8家，共占23．4％；日用百货类网点7家(6．8％)。
新天地，作为上海城市化进程中旧城改造的成功典范，在网点引进和业态配置上很是值得借鉴。从现实情况来看，正是类型多样、品位独特且数量适宜的风味餐饮、时尚购物和酒吧场所树立了新天地作为上海时尚地标和国内其他城市竞相效仿的模板的牢固地位；从排在前7位的网点类型来看，数量上差别并不悬殊，这也从侧面反映了休闲街在商业网点业态配置时，切勿盲目追求网点单类独大的目标，相比较数量而言，更应注重其质量的提升、特色的打造和品牌的树立。
从上述4条休闲街商业网点的业态结构来看，上海休闲街在市场结构上可分为三类：一是业态配置主要面向本地市民，以梅川路欧陆风情休闲街为代表；二是业态配置主要面向旅游者，以多伦路历史文化名人街为代表；三是以南京路步行街和新天地为代表的休闲街则同时面向旅游者和本地居民①。市场结构差异主要取决于休闲街所处城市区位的不同，包括资源拥有量和交通配置等要素的迥异。
(二)休闲街网点结构特征
1．网点分布类型与休闲街功能定位的吻合性
主营类网点指占休闲街所有网点主要比例者，本文选取前5位以作比较(表7)。从休闲街网点类型的整体情况来看，主营类网点与休闲街整体功能定位的吻合性是上海休闲街业态结构的重要特征。
首先，就4条被选休闲街排列前5位的网点类型而言，餐饮小吃类、酒吧茶室类、纪念品类等主营网点在满足本地市民日常休闲需求、引导健康休闲行为、创造新的休闲消费的同时，也为外来旅游者好奇心的满足、美好体验的获得提供了最佳的去处。本地休闲和外来旅游两个市场产品的供给正好与休闲街“休闲旅游”的功能定位高度吻合；其次，就单条休闲街主营网点类型来看，上述吻合性也很明显。30．7％的餐饮小吃和15．9％的酒吧茶室类网点充分彰显梅川路欧陆风情街餐饮休闲的功能，超过1/5(22．0％)网点的大商场配置与南京路步行街“中华商业第一街”的品牌不无吻合，逾越一半(54．2％)的各种纪念品商铺更是凸现多伦路文化的深厚，新天地休闲旅游服务区以22．3％的餐饮小吃、20．4％的时装服饰和18．4％的酒吧茶室类网点始终占据着上海滩顶级时尚地标的位置(表7)。
2．主营类网点与辅助类网点配置的合理性
第一，网点类别配置的合理性。从表7可以发现，排在各条休闲街前五位的网点类型基本属于该条休闲街的主营类网点，且它们与其余类网点的比例呈现一致性的特征。四条被选休闲街的该比例分别为76．2％、67．8％、82．0％和76．7％(表7)，除去调查统计过程中误差因素的干扰，基本可以判定：不论哪种类型的休闲街，其主营类网点业态配置比例大致应维持在70．0％－80．0％之间。当然，这一规律性特征是否合理、这一比例是否最佳，还需对其市场反应作进一步的跟踪调查和详细的量化分析，但至少可以为同类型的休闲街区网点安排提供一定的参考和借鉴。第二，主营类网点的集聚性与辅助类网点的分散性的合理配备。据笔者对4条样本休闲街实地考察发现：在空间布局上，主营类网点高度集聚，呈连续状，其余类网点点缀其间，呈散点状。以该特征最明显的多伦路历史文化名人街为例。在全长550米的L形街区内，各种名日收藏馆、展览馆的64家纪念品商铺几乎呈“一”字排开，分列街区两侧，只有不到一半的空间被剩下13类网点分割(见表5)，而且与主营类越相关，网点集聚度越高，反之亦然。
3．主营类网点与辅助类网点在服务方式上的互补性
尽管从数量上来看，其余类网点与主营类网点无法相提并论，但在功能显现上，二者缺一不可，相互依存，这种有效互补性即为休闲街商业网点业态结构的又一特征。首先，从休闲街功能凸现角度讲，主营类网点作为主体，是休闲街相互区分、优势所在和竞争力体现的关键。其次，从市场需求角度讲，休闲旅游者消费倾向的主题性和多元化决定了其余类网点存在的必要。因为，在现实情况下，休闲旅游者在购物之余还有品尝美食、体力恢复的需要；在酒足饭饱之余还有康体、健身、美容的需要；在整个休闲过程当中更离不开如银行、药房、公厕等一些辅助设施的保障。休闲街内网点有主有次、业态主辅结合 的配置模式最终可以解释为市场选择的结果。
三、优化上海休闲街商业网点业态结构的建议
上海休闲街商业网点在服务本地市民与外来旅游者、促进上海休闲街快速发展、推动上海零售商业结构稳步调整等方面均可谓功不可没。但就其业态结构现状及其凸现的特征来看，也还存在一些问题与不足，如整体经营环境有待改善、商业网点经营有待特色化等。为此，笔者就上海休闲街商业网点业态结构进一步优化提出如下建议：
(一)政府――宏观调控
首先，成立上海休闲街发展委员会。由上海市委、市政府牵头组建，负责上海休闲街的规划审批和调控。各区县应成立由区一级政府出面组建的各区休闲街发展办公室，受上海休闲街发展委员会的统一领导，并向上海休闲街发展委员会直接负责。其次，组建专家顾问团。主要职责包括：制定上海休闲街的整体发展规划，负责休闲街的前期论证，负责休闲街的规划设计方案评审，接受休闲街发展的咨询，协助制定休闲街的权威运作规程等。最后，建立休闲街发展长效机制。确保从论证到规划，从建设到经营，休闲街都在规范化流程下进行，绝不能因为领导的更换等外在因素使其原有发展方向发生偏差，甚至重来，这是以往很多包括休闲街在内的诸多项目走向终结的深刻教训。
(二)开发商――科学论证与特色开发
其一，明确发展目标。明确的发展目标不仅有助于区分市场，也是打造自身品牌，寻求强有竞争力的关键所在。其二，准确定位。包括发展规模、档次、细分市场、经营风格和环境营造等。其三，把好建设关。再完美的设计理念最终都要落到实处，具体的建设正是实现休闲街美好梦想的环节，能否获得预期的效果，建设很是关键。其四，重视并做好网点业主的进驻工作。休闲街好比一条项链，各网点业态就是上面那颗颗珠宝，项链的最后效果完全取决于每颗宝石的品位和合理配置。所以，应切实引进与该休闲街定位一致的网点，宁缺毋滥。最后，引进科学有效的管理体制，确保休闲街的正常高效运转。做好产品和服务质量的提升，建立长效监督机制，对经营不合乎要求的网点适时调整，永葆休闲街的特色和品位。
(三)业主――科学经营
首先，树立“休闲街是我家”的理念。只有所有网点业主把休闲街当作家一样呵护，休闲街才能给消费者家一样的温馨，才会“常回家看看”。其次，树立合作共赢的理念。在竞争日益激烈的现代社会里，单纯的竞争只能带来无谓的牺牲和两败俱伤，只有竞合才能海阔天空。再次，树立顾客是衣食父母的理念。在消费者越来越挑剔的今天，赢得顾客的青睐就赢得了市场，赢得了市场就超越了自己，就获得了成功。树立顾客是衣食父母的理念是业主经营创新无穷的动力，才能换位思考，提供更具个性化的产品和更具人性化的服务。因此，业主“销售休闲商品，不要大呼小叫，要有舒适的购物环境，要提供丰富的优质商品”。最后，学会常做常变，常变常新。这主要是一改传统一成不变的经营理念，通过常变装修、常变产品款式、常变促销手段等方法来满足消费者永远追新猎奇的心理，争取回头客和吸引新客源。但值得提醒的是，常变并非没有方向的变，始终应保持自己的特色和品牌，变的只是形式。
篇10
【关键词】西安市；商业中心；空间结构
1 西安市商业中心空间结构的历史演变
前后，南大街、西大街、南院门以及南关、东关一带为西安人口聚集的商业繁华区。民国24年铁路通达西安之后，西安商业活动趋于活跃，外来人口激增之故。以“满城”为基础的新市区，尤其是今尚德路以东地区，形成路网较密、人口聚集的地带，在今解放路北段相继建成一些单位建筑和居住区，解放路以及火车站至大差市一带的商业店铺逐步积聚，成为了西安市当时的繁华地段。抗口战争期间，直通火车站的解放路形成了热闹的商业区。
解放后，西安的商业区跨越了明城墙的界限，东、南、西、北四关农副产品批发市场逐步形成，纺织城、韩森寨、土门、小寨等综合市场也逐渐形成。另外，商业中心开始向中轴线偏移，钟楼作为东、西、南、北四大街的交点，既位于旧城几何中心位置，又处在城市中轴线之上，于是便取代解放路成为新的商业中心。
改革开放以后，城市中心摆脱了原先公共建筑围绕广场集聚的模式，逐步形成“中心区”的形态，由于地域范围与商业中心基本吻合，使得城市中心与商业中心的概念开始模糊，商业职能开始成为西安城市中心的主要职能之一。由于经济改革的推动，旧城内钟楼附近地域的商业规模进一步扩大，南大街形成了文化旅游商业街，东大街、西大街、解放路形成了以大型专业商店为主的商业街。并在旧城东、西、南方向分别出现了胡家庙、土门、小寨三个规模较大的综合市场。
20世纪90年代以后，西安市的商贸流通业进入加速发展的轨道，己经成为中国西北地区最大的商业贸易中心城市。这一时期，西安市商业空间结构是以市中心――钟楼为核心向周围辐散，分级分区，交错成网。钟楼连通东、西、南、北四条大街，聚集众多商业网点，形成一级商业网点群。分布在市内区域性网点密集区的东大街、西大街、南大街、北大街、解放路和东新街什字等六个商业中心，形成二级商业网点群。另外，在居民住宅区中心、街巷的交叉路口及居民出入集中的交通线上形成三级商业网点群。这三个商业中心构成了西安商业中心的空间结构。
2 西安市商业中心空间结构现状分析
西安是著名历史文化名城， 十三朝古都. 历史上，其商业布局深受传统城市规划思想的影响， 集中布局在城墙周围地区。就目前来看，西安商业中心空间布局呈现出“向心分散型”的“一核、一副、一环带，九心、六区、十二圈”的发展态势。
2.1钟楼商圈
西安市的大型商业网点仍然集中在西安市的中心城区，形成“一核”的商业空间结构。范围包括皇城内的钟楼及与其连通的东、西、南、北四条大街，解放路和若干特色商业街、综合商贸街。这个商圈是名街、名店、名品组成的中高档购物街区，具有旅游文化休闲的特色。
2.2小寨和大雁塔商圈
西安市的商业在南郊也分布较为集中。其中，以两纵四横（长安南路、雁塔南路、小寨东西路、纬二街―雁塔西路、纬一街―西八里南、丈八东路―雁展路）组成的小寨商圈和大雁塔商圈，形成了西安市的城市副商业中心（“一副”）。这里拥有大型百货店、品牌专卖店、文化娱乐等商业网点，有很强的夜间经济活动。
2.3“一环带”商业空间结构
“一环带”商业空间结构是由环城路至二环路中间版块的综合性商贸街、特色商业街组成的街区集中发展区，呈现环形带状分布，共21条。内设超市、专卖店、便利店、餐饮、休闲、专业街等商业网点。
2.4 区级商业中心
西安市的区级商业中心是由经开凤城商业中心、北城大明宫商业中心、西咸三桥商贸中心、城西土门商业中心、高新木塔寨商业中心、长安新城商业中心、城东韩森寨商业中心、航天城商业中心以及灞金融商务中心组成的几个商业中心（“九心”）。其中，北郊未央区大型商业网点数量较多， 仅次于雁塔区。 东郊的灞桥区商业网点数量最少， 尚无一家大型批发商业网点。
2.5 商贸功能区
商贸功能区也称服务业聚集区，包括长乐路服装轻工集散功能区、灞西安金融商务区、高新中央商务区、西安服务外包产业园、国际港务区、曲江文化商务区。其主体商贸功能凸显，以城市运营为手段，包含商务、流通、金融、会展、生活功能的产业聚集区。
2.6 副都市、次区级商业中心
副都市、次区级商业中心包括临潼、户县、阎良大都市副中心商圈；北客站商圈、龙首商圈、大兴商圈、大唐西市商圈、电子城商圈、电视塔会展商圈、胡家庙商圈、纺织城商圈及韦曲商圈。这些商圈弥补了区域商业中心数量的不足，并对社区商业网点进行有效的补充。
3 西安市商业中心空间结构存在的缺陷
3.1 商业中心空间结构的分布导致交通形式的严峻
商业空间结构往往有集聚的趋势，从而导致人流集中，交通量大增。西安市商业网点布局的圈层结构明显， 中心城区的商业网点集中系数过高， 边缘地带的商业网点集中系数偏低，由此使得中心城区的交通承载力过大，交通拥堵现象明显。
3.2 商业内部发展不协调
不少商圈的商业职能日益综合化，但富有特色的专门行业日益减少。行业发展缺少统筹和指导，往往一哄而上，容易形成饱和状态，使城市商业结构较单一。目前西安市专门化商业地域形成还处在初级阶段，仅家居建材市场和仓储式超市的地域专业化初具一定规模，其他行业未形成一定的专业规模。
3.3 城市规划与建设较少考虑商业设施
城市规划与建设是城市管理的直接体现，但是在实际运作中比较少的考虑对周围地区商业设施的影响。如西安东大街街道栅栏的设置，在一定程度上影响了顾客来往的方便性。
3.4 商业中心消费环境较差
目前，西安市商业中心购物环境仍然较差，仍然有待改善。表现为小商小贩随意摆摊设点，消费者休闲环境的欠缺。钟楼及小寨商业中心一到周末或者节假日人满为患，并且不具备满足停车的要求。
4 西安市商业中心空间结构改进措施
4.1 完善市区交通体系建设
西安市应首先加快完善市区交通体系建设， 促进传统家用类商服业的郊区化， 以最大程度满足郊区居民的就近消费需求。可有选择地在商业中心、商业街等周围布置一些停车场，规划完善商业活动集中地区的交通道路，合理疏导交通流向和流量，大力发展公共交通，有条件的地方还可以借助地铁来疏散商业中心区的人流。应结合地铁站点和地下空间的开发，解决原有商业中心商业空间断层的现象，构建丰富多样的商业空间。
4.2 改变行业无序状态，合理调整商业业态结构
对于城区密集型的行业， 要着力改变各类企业在城区无序布局的现状。要保留传统的有旅游价值的老字号， 对于离心分散型的行业， 鉴于其行业类型不多，今后应向着地域专门化方向发展. 对于广布型的行业， 鉴于其选址的主要影响因素是人口， 布局灵活度比较大。因此， 在西安郊区化的背景下， 应规划引导此类行业向郊区扩散。
参考文献
[1] 仵宗卿，柴彦威.商业活动与城市商业空间结构研究[J].地理学与国土研究，1999，15（3）.
[2] 赵建军. 青岛市商业中心空间结构研究[ J] 人文地理. 2005. 81（ 1）.
