保障房申请范文
时间：2023-05-06 18:21:25
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篇1
结合当前工作需要，的会员“wjj050607”为你整理了这篇住房保障审计整改情况汇报范文，希望能给你的学习、工作带来参考借鉴作用。
【正文】
（一）关于公租房分配和管理情况的问题。
问题描述：
1.不符合条件人员违规享受公租房保障。总计24户家庭违规享受公租房保障，分别是10户违规享受货币补贴，14户违规享受实物配租。违规享受货币补贴10户中，3户申请人死亡多领取货币补贴3220元，剩余7户开化县城拥有商品住房或预售登记信息多领取货币补贴7515元。违规享受实物配租14户中，6户因申请人或共同申请人死亡仍违规在保，7户（2户在衢州市区、5户在开化县城）拥有商品住房或预售登记信息且人均住房超18㎡家庭仍违规享受实物保障，1户外来务工保障人员余某自2017年起,凭2015年6月至2017年9月企业社保缴费记录等，获批享受公租房1套。
2.社保中断后的原公租房保障人员的退出保障机制不健全。总计3户外来务工人员社保已中断或由企业缴纳转为个人缴纳但仍享受公租房政策保障，截至2020年12月，其中1户社保中断已超过3年，与此同时《开化县2019年度公租房保障申请实施方案》等相关政策未对中断后退出保障进行明确规定。
3.晨景苑公租房小区资源未充分利用，配租率低。晨景苑110套公租房（整体打包出租给开化县工业园区管理委员会和县教育局各55套）中29套公租房属非成套公租房且地段偏远，市场需求低目前已闲置1年以上，其中：开化县工业园区管理委员会2套，县教育局27套。
4.已配租公租房存在闲置6个月以上的问题。总计38套住房困难家庭承租的公租房无用水用电，对2020年实物保障家庭，运用水费、电费等数据核查，有38套公租房6个月以上未产生用水用电，不符合《开化县2019年度公租房保障申请实施方案》“公租房保障对象有下列行为之一的，取消公租房保障资格……（三）转租、出借、闲置公租房6个月以上……”的规定。
5.公租房保障数据更新不及时、公租房申请等保障事项线上受理率低。截至2020年12月，总计167户公租房保障对象数据更新不及时，分别是108户公租房保障对象信息未及时纳入浙江省住房保障统一管理系统，59户已退保家庭未及时调整浙江省住房保障统一管理系统相关信息。另外市住建局要求2020年度公租房申请等保障事项线上受理率达到80%，截至2020年10月，县住建局线上受理率仅2.64%，截至2020年12月底仅9.4%，未完成线上受理率达标要求。
整改落实情况：
1.截止2021年7月底，已全部完成24户违规享受公租房保障家庭的整改工作，其中10户享受货币补贴，14户享受实物配租，具体情况如下：10户违规享受货币补贴的保障家庭中3户因申请人死亡、7户家庭因名下登记商品房，已按规定退回违规领取的租赁补贴10735元（附收款凭证）；14户违规享受实物配租的保障家庭中6户因申请人或共同申请人死亡、7户家庭因名下登记商品房、1户不符合公租房准入条件，4户已按规定腾退所承租的公租房，6户已按规定取消其公租房保障资格，因名下却无其他住房可腾退，重新签订承租合同，按市场租金缴纳房租，4户已按规定，根据人口变化情况，调整房屋租金（附承租合同及退房验收单）。
2.截止2021年5月底，已取消3户外来务工人员社保已中断或由企业缴纳转为个人缴纳的公租房保障条件，按照市场租金缴纳房租，给予6个月的搬迁过渡期，做好退房准备。另浙江省建设厅于2021年6月23日下发征求《住房保障领域基本公共服务导则》（征求意见稿）的通知， 该导则适用于全省公租房保障基本公共服务的规定，各市县（市、区）人民政府须参照导则，完善本地的公租房保障基本公共服务的有关内容。该导则于2021年9月30日正式出台，并于2021年11月1日起试行，结合我县实际和审计提出公租房退出保障机制不健全的问题予以细化，拟定《开化县公租房保障管理实施细则》，完善新就业和外来务工人员退出保障机制，已于2021年12月7日印发。
3.截止2021年9月，已完成晨景苑29套闲置公租房的配租。县住建局积极对接园区企业是否有承租需求，通过定向配租方式，针对园区企业加大配租政策宣传力度，现已全部配租（附承租合同）。
4.截止2021年7月底，已完成对38套闲置公租房的整改。针对38套闲置公租房的承租家庭，县住建局已发放书面告知书要求其按规定腾退，对确属困难不宜实物保障的制定灵活政策调节为货币补贴，现已腾退31套,7套按市场租金缴纳房租。
5.截止2021年3月，已完成对167户公租房保障对象的数据更新，在后续工作中加强数据实时更新，做到线下与线上数据动态同步。同时为进一步提高线上受理率，现已上线“政务2.0”版本，线上受理率达到90%以上，已完成线上受理率达标要求。
计划完成时限：2021年7月底已全部完成关于公租房分配和管理情况的问题整改。
（二）关于困难群众住房保障情况的问题。
问题描述：
住房困难群众应保尽保摸排不到位。审计综合比对不动产登记、社保、民政等信息发现，开化县有52户低保户、有9户低保边缘户和1户特困户，截至2020年12月，县住建局未完成与社区等对上述无房户应保尽保的确认工作，困难群众应保尽保摸排工作有盲区，精准保障落实不到位。
整改落实情况：
篇2
佛山市禅城区公共租赁住房管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为进一步完善本区住房保障制度，构建以公共租赁住房为主体的住房保障体系，公平、公正、有序解决本区符合条件的中低收入家庭的住房困难,改善本区外来务工人员和各类型人才的居住条件，根据《广东省城镇住房保障办法》(广东省人民政府令第181号)、《广东省住房保障制度改革创新方案》(粤府办〔20xx〕12号)、《佛山市保障性住房管理办法》(佛府〔20xx〕72号)、《佛山市住房保障制度改革创新实施方案》(佛府办函〔20xx〕436号)等文件精神，结合本区实际，制定佛山市禅城区公共租赁住房管理实施细则(以下简称细则)。
第二条 公共租赁住房是指由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持，其他各类主体投资建设，纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，面向本区内符合条件的中低收入住房困难家庭、外来务工人员和各类型人才等群体出租的政策性住房。
本细则所称公共租赁住房包括廉租住房和租赁型经济适用住房，将廉租住房、租赁型经济适用住房同公共租赁住房合并管理，统一归类为公共租赁住房(以下简称公租房)。区属管理的住宅类直管公房将逐步纳入公租房管理体系，对于空置的和原承租人已退出的住宅类直管公房(夫妻间转名除外)要纳入公租房管理。
第三条 本区行政范围内公租房的规划建设、用地和资金安排、申请和分配、管理和监督等相关活动适用本细则。
第四条 公租房的建设和管理应当坚持“政府主导、社会参与;统筹规划、以需定建;适度保障、严格监管”的工作原则，对供应对象实行有限期租赁并只租不售。
第二章 职责分工
第五条 区人民政府对全区公租房的建设和管理负责。
区国土城建和水务局为本区公租房的建设、分配、管理的主管主责单位，负责保障性住房的规划、政策制定，负责指导、监督全区住房保障工作，依据法律法规进行住房保障行政处罚等工作。
区公资办负责统筹本区公租房的使用、增值、监控、分析和管理工作。
区住房保障中心是本区住房保障工作组织实施机构，负责做好公租房需求调查、建设、运营、管理以及保障对象的审核、保障等具体组织实施工作。各镇(街道)应当设立住房保障管理实施机构，配备相应的专职工作人员，协助区住房保障中心做好上述工作。
区委宣传部、区委社会工作部，区政务监察和审计局、区发展规划和统计局、区环境保护和城市管理局、区财政局、区人力资源和社会保障局、区地税局、区经济和科技促进局、区公安分局、区工商行政管理局等部门为本区解决符合条件中低收入家庭、外来务工人员和各类型人才住房困难的成员单位，各司其职，协同做好公租房的建设、管理等相关工作。
第三章 规划建设
第六条 本区公租房建设纳入本区“xx”住房保障规划，纳入国民经济与社会发展规划，按照以需定建的思路科学编制，分年度组织实施。
第七条 公租房可以由政府投资建设，也可以由企业和其他机构投资建设。公租房房源可以通过新建、改建、配建、收购、租赁等方式多渠道筹集，具体有以下方式：
(一)政府投资建设、收购、租赁、改建以及接管、没收的公租房。
(二)在商品住房开发项目以及“三旧”改造中的商品住房项目中按一定比例配套建设的公租房。
(三)企业经政府批准利用自用土地投资建设的公租房。
(四)开发企业在商品房项目中按照公租房套型标准自行建设的用于租赁的住房。
(五)各类投资主体在工业园区、产业园区建设及升级改造中，集中配套建设的公寓和集体宿舍。
(六)利用集体建设用地建设的公租房。
(七)社会捐赠及其他渠道筹集的住房。
第八条 公租房的建设应符合城市总体规划的要求，要因地制宜、科学规划、合理布局，交叉式建设，充分考虑居民的生活、工作、就医、子女上学等实际需求，尽量安排在设施齐全、交通便利的区域。公租房建设应按照城市规划要求配套建设道路交通、学校、医院、文体等基础设施、公共服务设施和商业服务设施，同期交付使用。
第九条 规划部门在符合城市规划控制指标的前提下，可按照控制性详细规划指标的上限掌握公租房项目容积率，并适当预留公共绿地。
第十条 公租房建设项目允许配建适量的商业服务设施，商业服务设施配建比例不得超过项目总建筑面积的20%。
政府投资建设的公租房配套商业服务设施，统一经营管理，租金收入和其他经营收入专项用于公租房建设。
社会力量投资建设的公租房配套商业用房可以独立确权、经营，经区住房保障主管部门审核批准后可以转让、转租，但不得改变配套商业服务设施的功能。
第十一条 公租房以保障基本居住需求为原则，新建公租房可以是成套住房，也可以是职工公寓或集体宿舍。公租房的建设标准应符合广东省保障性住房建筑规程的相关规定。可根据申请家庭的人口规模配租不同面积的成套住房，以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。
第十二条 公租房建设要严格执行国家相应建设程序和住宅建筑规范，在项目进行报建时，应明确建设类型为公租房。公租房的验收和保修，按国家有关规定执行，公租房建设单位对其建设的公租房工程质量负责。
第十三条 大力鼓励在外来务工人员集中的开发区、产业园区等，由政府统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，由政府直接配建或引导投资主体建设公租房。集中配建的公租房面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租。
第十四条 住房困难职工较多的单位，在符合城乡总体规划的前提下，经政府批准，可以利用自用土地建设公租房，纳入当地政府公租房计划实行统一监管，优先向本单位符合保障条件的职工出租，剩余房源调剂安置其他保障对象租住。
第十五条 按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，经省人民政府批准，可利用集体建设用地建设公租房。公租房建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位整体承租后再向符合住房保障条件的对象出租。利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权，不得分拆确权，不得转让，不得抵押。
第十六条 公租房建设实行“谁投资、谁所有”的原则，整体确权并在房地产权证上载明公租房性质。在公租房性质不变的前提下，公租房可以整体(整幢)转让和整体抵押(利用集体建设用地建设的公租房除外)，不得分拆转让和分拆抵押。整体(整幢)转让公租房的，转让人和受让人应持相关材料到区住房保障主管部门备案，受让人应与区住房保障主管部门签订监管协议。
第十七条 各公租房建设项目的类别及性质须经认定，由建设单位(物业权属单位)向区住房保障主管部门提出申请，填写佛山市禅城区保障性住房项目认定申请表并提供相关材料，区住房保障主管部门对审核同意的项目予以认定并报市住建管理部门备案。
经政府认定的公租房建设项目，经相关部门审批后，免收各项行政事业性收费和政府性基金，并落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。
第四章 用地安排
第十八条 公租房建设用地纳入年度土地供应计划，区国土部门在制订住房建设用地计划中要先落实公租房建设计划所需用地(包括划拨和出让)，并明确具体地块和空间布局。涉及新增建设用地的，应提前确定地块，开展土地征收等前期工作，确保及时供地。收回的闲置土地，优先安排用于公共租赁住房建设。
第十九条 政府投资建设和管理的公租房项目，其建设用地使用权以划拨方式供应;其他方式投资建设的公租房建设用地使用权，可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用，并将所建公租房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。采取租赁方式的，可按年缴纳土地租金。对需要办理公租房建设用地手续的，要简化程序，加快办理。
第五章 资金筹集
第二十条 公租房资金来源主要包括：
(一)中央和省安排的专项补助资金。
(二)政府财政年度预算安排资金。
(三)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益。
(四)土地出让净收益提取一定比例的资金。
(五)通过创新融资方式及公积金贷款等筹集的资金。
(六)出租公租房及出租、出售配套设施回收的资金。
(七)通过货币配建形式收取的资金。
(八)企业投入的自有资金。
(九)村镇集体经济合作组织投入资金。
(十)发行企业专项债券。
(十一)社会捐赠的资金。
(十二)经当地政府批准可纳入公租房筹集资金使用范围的其他资金。
第二十一条 政府应建立保障性住房资金专用帐户，所有公租房资金必须纳入该专用账户，按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理。
第二十二条 政府性质的公租房及配套设施的租赁收益专项用于偿还政府建设的公租房贷款及利息、公租房及其配套设施的管理、维修、空置期的物业管理费用等。租金收入不足以偿还贷款及利息的差额部分，经政府批准可以其他收入的方式偿还。
其他投资主体建设的公租房租金收入，应优先用于归还公租房建设贷款及公租房的维护和管理费用支出。
第六章 申请条件
第二十三条 本区公租房申请条件实行动态化管理，区住房保障主管部门根据本区经济社会发展水平和住房价格水平进行调整，报区政府批准后公布执行。
第二十四条 本区公租房保障对象为：
(一)本区城镇户籍中低收入住房困难家庭(家庭成员包括配偶、共同生活的子女、父母和其他法定赡养、抚养、扶养关系的人员)。同时具备以下条件：申请人家庭具有本区城镇户籍且实际在本区工作或居住;家庭人均年收入不高于上一年度当地城镇居民人均可支配收入;家庭人均财产总额不高于11万元，其中银行存款和投资类资产不高于5万元(资产审核内容见附件1);申请人及共同申请的家庭成员在本市人均自有住房或租住政府公房、单位自管公房等建筑面积在15平方米(含15平方米)以下。
(二)符合条件的外来务工人员。同时具备以下条件：申请人家庭非本区城镇户籍，但申请人须在本区工作并连续全额缴纳社会保险费满3年;家庭人均年收入不高于上一年度当地城镇居民人均可支配收入，家庭人均财产总额不高于11万元，其中银行存款和投资类资产不高于5万元(资产审核内容见附件1);申请人及共同申请的家庭成员在本区人均自有住房或租住政府公房、单位自管公房等建筑面积在15平方米(含15平方米)以下。
(三)符合条件的各类型人才。(另文规定)
第一节 政府投资筹集公租房申请条件
第二十五条 申请政府投资筹集的公租房(不包括政府投资在工业园区、产业园区配套建设的公寓、集体宿舍和政府投资建设的人才公寓)须同时符合下列条件：
(一)申请人家庭为本区城镇户籍中低收入住房困难家庭。申请人及共同申请的家庭成员(包括配偶、共同居住的子女、父母和其他法定赡养、抚养、扶养关系的人员)具有本区城镇户籍且实际在本区工作或居住，户籍因就学、服兵役等原因迁出本区的，可作为家庭成员共同申请。家庭成员中有非本区户籍的，若其在本区工作或居住(提供工作证明或居住证明)且在户籍所在地未享受任何住房优惠政策，可作为共同申请的家庭成员。
30周岁以上的单身人士(含离异、丧偶)，其父母(子女)在本市范围内自有产权住房，或父母(子女)租住的公租房家庭人均建筑面积在15平方米以下(含15平方米)的，可以独立申请承租公租房。孤儿年满18岁后，可独立申请。
(二)申请人家庭未按房改政策购买公有住房，未参加单位内部集资建房，未购买经济适用住房、限价房，不属于村集体建房(村改居)和分房政策(包括宅基地分配)范围，或享受过上述住房优惠政策但家庭人均建筑面积在15平方米以下(含15平方米);未领取机关企事业单位住房补贴等其他购房优惠政策。
(三)申请人及共同申请的家庭成员在申请日之前3年内在本市出售、赠与、离婚析产、自行委托拍卖的房产或以其他方式转移的房产仍需计入在本市自有房产面积。
第二十六条 申请家庭因重大疾病等原因造成经济条件特别困难，在申请之日前3年内(包括3年)在本市转让房产的，应提供二级以上(含二级)医院专科医生明确诊断等相关证明材料，经住房保障实施机构审核批准后可以不纳入计算在本市自有房产面积。
第二十七条 在房源空余的情况下，可接受其他类别保障对象的申请。
第二节 社会力量投资建设公租房申请条件
第二十八条 申请社会力量投资建设的公租房(不包括社会力量投资在工业园区、产业园区配套建设的公寓、集体宿舍和社会力量投资建设的人才公寓)须同时符合以下条件：
(一)申请人家庭为本区城镇户籍中低收入住房困难家庭或符合条件的外来务工人员。申请人及共同申请的家庭成员(包括配偶、共同居住的子女、父母和其他法定赡养、抚养、扶养关系的人员)不受户籍限制，但须实际在本区工作或居住(提供工作证明或居住证明)。
(二)申请人家庭未按房改政策购买公有住房，未参加单位内部集资建房，未购买经济适用住房、限价房，或享受过上述住房优惠政策但家庭人均建筑面积在15平方米以下(含15平方米);未领取机关企事业单位住房补贴等其他购房优惠政策。
(三)申请人及共同申请的家庭成员在申请日之前3年内在本区出售、赠与、离婚析产、自行委托拍卖的房产或以其他方式转移的房产仍需计入在本区自有房产面积。
第二十九条 申请家庭因重大疾病等原因造成经济条件特别困难，在申请之日前3年内(包括3年)在本区转让房产的，应提供二级以上(含二级)医院专科医生明确诊断等相关证明材料，经住房保障实施机构审核批准后可以不纳入计算在本区自有房产面积。
第三节 各类投资主体投资建设的园区配套公寓、集体宿舍
申请条件
第三十条 各类投资主体投资在工业园区、产业园区配套建设的公寓、集体宿舍的供应对象主要为园区符合条件的职工，具体申请条件由公租房项目产权单位制定，报区住房保障主管部门批准后，报市住建管理部门备案。
第四节 各类投资主体投资建设的人才公寓申请条件
第三十一条 各类投资主体投资建设的人才公寓申请条件另文规定。
第七章 申请程序
第三十二条 申请本区公租房须提交以下申请资料：
(一)禅城区公租房申请表。
(二)户口簿、申请人和共同申请人身份证、结婚证，离异或丧偶的提供相关证明，非本区城镇户籍人员还须提供居住证、社保证明、劳动(聘用)合同等。
(三)在户籍所在地、实际居住地或外地拥有房产的证明材料，共同申请人所拥有的其他房产证明材料;承租住房的，提供租赁合同;有工作单位的，提交单位住房分配情况证明;其他居住状况证明。
(四)申请人及共同申请人上一年度收入证明(工资收入含奖金、各类补贴、加班费或其他收入)，以及上一年度个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证;未就业的提供失业证明或其他相关证明;个体工商户的提供营业执照和上一年度个人所得税及相关缴税凭证。
(五)申请人及共同申请人拥有土地、房产、汽车的，提供近期的有资质资产评估机构出具的资产评估报告。
(六)属烈士家属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休和离职人员、转业复员军人、孤老、残疾人以及受到区政府以上各级政府表彰的劳动模范的，提供相关证明。
(七)家庭资产情况及其证明材料。
(八)计划生育证明。
(九)诚信承诺书。
(十)其他证明材料。
前款规定的各类证明材料，应提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。申请不同类型的公租房，应根据该类型公租房的申请条件提供相应的证明。
第三十三条 公租房申请、审核、配租具体程序详见附件2。
第八章 租赁管理及租金
第三十四条 公租房的租赁管理在政府统筹下，原则上实行“谁投资、谁具体管理”的方式进行公开配租。房源及配租档案由住房保障实施机构统一备案，任何非投资主体、非委托指定单位和个人不得擅自出租。房屋的日常维护和管理由政府指定的运营机构或由产权单位自行负责。
第三十五条 建立公租房登记管理制度，住房保障实施机构必须为公租房建档立册，并实行信息化管理，实施严格监督。
第三十六条 处于轮候状态的申请人家庭，在轮候期间家庭情况发生变动不再符合公租房保障条件的，取消该家庭的轮候资格。
第三十七条 取得配租资格的申请人发生以下情形之一的，视为自动放弃，本次配租作废，但可重新申请：
(一)未按规定的时间、地点参加选房的;
(二)参加选房但拒绝接受选定住房的;
(三)已选房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的;
(四)签订租赁合同后不入住或放弃租房的;
(五)其他放弃租赁资格的情况。
第三十八条 每个符合条件的家庭只能申请租住一套公租房。
配租公租房房型与申请对象相对应，原则上2人及以下家庭分配一房一厅的住房。3人及以上家庭可斟情分配两房或以上户型。
第三十九条 公租房按照“经济环保”原则进行一次装修，承租公租房的家庭不得对住房进行二次装修、扩建、加建和擅自改变原有使用功能和内部结构。
第四十条 承租人不得将公租房出借、转租、分租或闲置，不得用于从事经营活动，不得擅自改变使用性质，不得私自调换。
第四十一条 公租房租金标准根据市场租金参考价确定。(市场租金参考价的核定详见附件4)
政府投资筹集的公租房租金按照套型建筑面积计收，对不同的收入群体原则上实施级差化租金，具体标准详见附件5。租金计收比例根据经济社会发展、保障对象承受能力以及市场房屋租金水平等情况进行调整。具体的调整时间和幅度，由区住房保障主管部门会同价格主管部门、财政部门提出意见，报区人民政府批准后公布执行。
社会力量投资建设的公租房和各类投资主体投资建设的园区配套公寓、集体宿舍的租金标准原则根据实际制定，但不得高于同期、同区域、同类型普通商品住房市场租金参考价的80%，且必须经区价格主管部门和区住房保障主管部门批准并备案。
各类投资主体投资建设的人才公寓的租金标准另文规定。
第四十二条 有自有产权住房家庭承租政府投资筹集的公租房的，享受租金优惠的承租面积为总承租面积扣除自有产权房面积，其余面积按市场租金参考价计收。
有汽车(非营运)的家庭承租政府投资筹集的公租房的，其租金标准不得低于房屋所在地市场租金参考价的60%。
第四十三条 政府投资筹集的公租房租金收入，按照政府非税收入管理的规定缴入国库，实行“收支两条线”管理。其中镇(街道)投资筹集的公租房租金收入，先按照政府非税收入管理的规定缴入区级国库，区财政再全额返还给镇(街道)。
第四十四条 承租人应按相关规定缴纳租金及水、电、燃气、有线电视、电信、卫生、治安、物业管理费等费用。
第九章 续约及退出
第四十五条 入住公租房必须签订租赁合同并缴纳租房保证金。租房保证金按照承租人月租金的3倍计收，住房保障实施机构(出租人)应设立租房保证金专户，实行专项管理。承租人腾退住房时，无违约责任的退还租房保证金，违约的可从租房保证金中抵扣应承担的相关费用。
租赁合同应采用省住房和城乡建设厅统一制定的租赁合同示范文本。原则上每个租赁期限为3年，租赁期满后承租人经审核仍符合条件的，可以申请续租。已签定廉租住房租赁合同、经济适用住房租赁合同的，租赁期满经审核仍符合条件改签公租房租赁合同，租金标准按照新规定执行。
租赁合同中应明确以下内容：
(一)房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况。
(二)租金及其支付方式。
(三)房屋用途和使用要求。
(四)租赁期限。
(五)房屋维修责任。
(六)双方的权利义务。
(七)停止公租房保障的情形。
(八)违约责任及争议解决办法。
(九)其他约定。
第四十六条 承租政府投资筹集公租房的保障家庭，应当自租赁合同届满之日前3个月内向住房保障实施机构申请续约。承租社会力量投资建设公租房，各类投资主体投资建设的园区配套公寓、集体宿舍和各类投资主体投资建设的人才公寓的应当自租赁合同届满之日前3个月内向出租人申请续约，并如实申报家庭收入、资产、人口和住房变动情况，有关部门应当在25个工作日内对其申报情况进行审核，住房保障实施机构应将审核结果予以公示，公示时间不少于20日，并按以下规定处理：
(一)经审核符合公租房租赁条件的，住房保障实施机构(出租人)继续提供公租房，视家庭年人均收入情况相应调整租金标准，并与承租人续签租赁合同。
(二)经审核不再符合公租房租赁条件的，按租赁合同约定退出所承租的公租房。
第四十七条 租赁合同期限届满未申请续约或申请续约未获批准的，承租人应结清有关费用并于合同届满之日后30天内腾退出公租房。
第四十八条 申请公租房后承租人及家庭成员出现或被发现有下列情形之一的，承租人应当按规定结清有关费用并退出公租房：
(一)家庭收入、资产超过规定标准的。
(二)购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房，人均住房建筑面积超过规定标准的。
(三)出现不符合承租公租房条件的其他情形的。
第四十九条 公租房承租人主动申请退出公租房的，应向住房保障实施机构(出租人)提出解除租赁合同的书面申请;按规定退出公租房的，应结清水、电、煤气等一切应当由承租人承担的相关费用。
第五十条 租赁合同期限届满未申请续约或申请续约未获批准以及被取消承租公租房资格的，应当结清有关费用腾退承租的公租房;暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期，过渡期内按同地段市场租金参考价计收租金;过渡期满后仍不腾退的，按租赁合同约定处理，并在适当范围内公告，必要时申请人民法院强制执行。
第十章 监督管理
第五十一条 住房保障实施机构定期对保障家庭进行资格审查，同时不定期进行随机抽查，并通过群众举报、入户调查、信函索证等调查取证方式，加强公租房保障资格和住房使用情况监管。
经审查或抽查，对不再符合保障条件的家庭，取消其承租资格;对家庭收入、住房、人口等情况发生变动，不再符合原核定家庭年人均收入标准、租金标准、补贴标准，但仍符合保障条件的，视家庭年人均收入、住房情况相应调整租金标准、补贴标准并根据变动情况及时变更住房档案，实现公租房的动态管理。
第五十二条 申请人家庭被发现提供虚假资料申请公租房的，取消保障资格，5年内不再受理申请人及共同申请的家庭成员的住房保障申请，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。已实物配租的勒令其退出租住房屋，解除租赁合同限期30天内搬出，并按照房屋所在地市场租金参考价补缴租金;已领取租赁补贴的，立即停止发放，并勒令其退还所骗取的租赁补贴，并按照银行同期贷款利率补收补贴资金的利息。
第五十三条 公租房承租人有下列违规情形之一的，由住房保障实施机构(企业或其他机构)勒令其退出租住房屋，解除租赁合同并限期30天内搬出。自房屋收回之日起5年内不再受理申请人及共同申请的家庭成员住房保障申请。依法追究相关责任人员责任，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：
(一)申请人不如实申报家庭情况及住房情况的。
(二)申请人擅自将租住房屋转租、出借、调换的。
(三)无正当理由连续空置6个月以上的。
(四)无正当理由连续拖欠租金2个月或累计拖欠租金6个月的。
(五)擅自对租住房屋进行扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变使用性质的。
(六)故意损坏租住房屋及其附属设施、公共设施的。
(七)违反其他有关房屋管理规定或根据合同和相关法律规定应当收回住房的。
第五十四条 对出具虚假证明的单位或个人，由有关部门提请其上级主管部门或其他有权监管部门依法追究相关责任人员的责任;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第五十五条 出租人在租赁合同存续期间不按规定的租金标准收缴租金或擅自向不符合条件家庭或个人出租公租房的，区住房保障主管部门应当责令其退回多收租金、追缴少交租金或者收回房屋，并将违规情况载入诚信纪录。对拒不执行的，可提请有关政府部门暂停或取消其所享受的优惠政策，依照有关物价管理法律规定进行行政处罚等方式追究其责任。
第五十六条 从事公租房相关工作的职能部门及其工作人员在规划、计划、用地管理、资金筹集、资金使用管理、资格审核、房源筹集、配租和监督管理等工作中违反有关法律、法规、规章、政策和制度，不履行或不正确履行职责，影响机关工作秩序和效能，损害管理和服务对象的合法权益的，追究其行政责任，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
对公租房相关工作中的行政管理行为有异议或不服的，可以向有关部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。
政府有关部门的问责制度参照《佛山市保障性住房管理办法》的规定。
第五十七条 各类违规行为承担的法律责任参照《广东省城镇住房保障办法》的规定。
第十一章 附 则
第五十八条 单位自建并自行管理的公租房面向本单位职工出租的，应当参照本细则的规定，结合实际制定具体申请条件、分配及监督管理方案，经单位讨论通过，报区住房保障主管部门批准后，报市住建管理部门备案。
第五十九条 纳入公租房管理的住宅类直管公房，应当由区住房保障中心参照本细则的规定，结合实际制定具体申请条件、审核程序、分配方案、租金标准及监督管理方案，经区住房保障主管部门批准后，报区政府和市住建管理部门备案。
篇3
第一章 总则
第一条 为了建立和完善我市住房保障制度，规范我市公租房和廉租住房并轨后的管理实施工作，根据《住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）、《住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部关于进一步做好公共租赁住房有关工作的意见》（建保〔2017〕111号）、《海南省廉租住房实物配租管理暂行办法》、《海南省公共租赁住房管理办法（试行）》、《海南省住房和城乡建设厅、财政厅、海南省发展和改革委员会转发<关于公租房和廉租住房并轨运行的通知>的通知》（琼建住房[2014]23号）”、《关于印发〈进一步加强公共租赁住房分配入住工作的实施办法〉的通知》（琼建住房〔2017〕296号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称公共租赁住房和廉租住房并轨管理，是指我市政府投资集中建设的公租房和廉租住房统一纳入公租房管理，统称为公租房。
第三条 市住房和城乡建设局负责公租房建设管理监管工作，市保障性住房建设管理服务中心具体负责我市政府集中投资公租房的建设、分配和管理工作。
市监察、审计、发改委、财政、资源规划、公安、民政、市场监管、税务、金融、住房公积金管理、各镇政府等有关单位按照各自职责，做好公租房相关指导和监管工作。
第二章 保障对象
第四条：市政府投资集中建设的公租房保障对象为住房困难的公租房所在地城镇户籍低收入家庭以及公租房所在地行政、企事业单位（含教师、医生、引进人才、公交司机、环卫工人等）住房困难的工作人员和外来务工人员中的低收入家庭。
第三章 建设管理
第五条 公租房建设、分配和管理应遵循公开、公正、严格监管、政府主导、市场运作、多渠道建设、动态管理的原则。
第六条 市政府投资建设的公租房套型建筑面积以60平方米以下小户型为主，可以规划建设配套商业服务设施。
第七条 市政府投资建设公租房及配套的商业服务设施不对外销售，由市保障性住房建设管理服务中心统一出租、统一管理。
第四章 申请条件和程序
第八条 申请租赁市政府在投资集中建设的公租房条件：
（一）申请人为公租房所在地城镇户籍居民的，应同时具备以下条件：
1.年满18周岁；
2.家庭在那大主城区和滨海新区规划范围内无自有住房（含宅基地）或家庭人均自有住房不超过13平方米（含13平方米）。
（二）申请人为公租房所在地的行政、事业单位人员（含教师、医生、引进人才、公交司机、环卫工人等），应具备以下条件：
家庭在那大主城区和滨海新区规划范围内无自有住房（含宅基地）或家庭人均自有住房面积不超过13平方米（含13平方米）。
（三）申请人为公租房所在地的企业单位（含私企）人员的，应同时具备以下条件：
1.与用人单位签订2年以上（含2年）有效合同；
2.在与用人单位签订的有效合同期限内，连续在儋州市社保部门缴交2年以上（含2年）社会养老保险费的在职人员，或连续在省社保部门缴交2年以上社会养老保险费用的省驻市单位在职人员；
3.在那大主城区和滨海新区规划范围内无自有住房（含宅基地）或家庭人均自有住房面积不超过13平方米（含13平方米）。
第九条 申请租赁市政府投资集中建设的公租房应当提交以下材料：
（一）申请表。
（二）申请人及家庭成员身份证原件（备查）及复印件、户口簿原件（备查）及复印件。
（三）申请人婚姻状况证明。
（四）儋州市居住证（外来务工人员提供）。
（五）用人单位证明、有效劳动用工合同；社保部门出具的社会养老保险证明。
（六）市不动产登记部门出具的现有不动产信息证明。
第十条 申请租赁市政府投资集中建设的公租房按以下程序办理：
（一）社区或单位意见。社区（申请人为我市城镇户籍居民）或单位收到申请材料后组织核查，经核查符合资格条件的由社区或单位进行公示（一榜公示），公示无异议或异议不成立后出具意见。
（二）镇政府或主管部门意见。镇政府（申请人为我市城镇户籍居民）或主管部门收到经社区或单位公示符合资格的申请材料后，经核查符合资格条件的，由镇政府或主管部门进行公示（二榜公示），公示无异议或异议不成立后出具意见（无主管部门的企事业、私营企业申请人不进行“二榜”公示）。
（三）初审。市保障性住房建设管理服务中心受理窗口收到镇政府或主管部门公示符合资格的申请材料后进行初审，经初审符合资格条件的予以受理，并出具受理告知书。经初审不符合资格条件的，予以退回申请材料，并说明原因。
（四）复审。市保障性住房建设管理服务中心组织复审。对申请人为我市城镇户籍居民的，通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的情况进行审查。
（五）“三榜”公示。经复审，对符合条件的申请者，市住房和城乡建设局在市政府网站或媒体予以公示（三榜公示）。公示内容包括申请者姓名、家庭收入及住房情况等。
（六）批准。公示后有投诉举报的，由市保障性住房建设管理服务中心会同有关部门进行调查和核实，对不符合规定条件的申请人，取消其申请资格并以书面形式告知。经“三榜”公示无异议或者异议不成立的，由市保障性住房建设管理服务中心报主管部门审批。
第五章 租金管理
第十一条 市政府投资集中建设的公租房租金标准，由市价格主管部门会同市住房保障部门按照不超过同地段、同品质住房市场租金的50%确定，报市政府审批。
第十二条 原廉租房住户，仍符合廉租住房租赁条件的，租金按廉租住房租金标准缴纳。
公租房租金一次性缴交期限不低于6个月，住户在缴交公租房租金的同时，必须按物业管理规定缴交物业服务费及水电公摊等费用。
第十三条 收缴的公租房租金，按照政府非税收入管理的规定，由市保障性住房建设管理服务中心缴入国库，实行收支两条线管理，专项用于公租房房屋的维修、公共设施的维护和保障性住房管理经费。
第十四条 收缴的公租房配套商业服务设施租金，应该按照非税收入管理的规定，由市保障性住房建设管理服务中心缴入国库，实行收支两条线管理，专项作为保障性住房后续管理经费。
第六章 实物配租
第十五条 市政府投资集中建设的公租房分配遵循公开、公平、透明的原则，实行轮候管理制度，由市保障性住房建设管理服务中心根据实际申请情况确定轮候顺序。
对拆迁安置户、低保户、特困户、重残疾人员、孤儿、优抚对象、复员军人、城镇困难职工及教师、医生、引进人才等住房困难家庭，同等条件下优先安排公租房抽号。
第十六条 市保障性住房建设管理服务中心结合轮候对象家庭人口数量、房源数量、户型等情况制定分配工作实施方案，报市政府批准后组织实施分房，轮候年限一般不超过3年。
第十七条 公租房配租后，承租人因就业、子女入学等原因需要调换公租房的，承租人可以提出申请，经市保障性住房建设管理服务中心批准后办理调整手续，并告知物业公司。
第七章 租赁补贴
第十八条 已取得本市公租房保障对象资格但未得到公租房实物配租或在本市城镇通过市场租赁住房的，可申请领取住房困难租赁货币补贴。
第十九条 租赁住房货币补贴金额计算公式为：月租赁住房货币补贴金额=家庭可保障住房建筑面积×补贴标准。
第二十条 家庭可保障住房建筑面积=人均保障住房建筑面积×家庭人口数。
（一）人均保障住房建筑面积按本市公布的公租房保障对象住房困难标准计，本市公租房保障对象住房困难标准由市住房保障部门参照当地廉租住房政策确定的面积标准（人均住房建筑面积13平方米）确定。
（二）家庭人口数按保障对象资格核定的家庭人口数计。
家庭可保障住房建筑面积大于60平方米的，按60平方米计。
第二十一条 本实施细则第十九条规定的补贴标准，按本市公布的公租房保障对象每人每平方米每月货币化补贴标准计。
第二十二条 经核定，申请人家庭月可领取租赁住房货币补贴额大于申请人家庭租赁住房协议约定的月租金额的，按其租赁住房协议约定的月租金核发租赁住房货币补贴。
第二十三条 符合本实施细则规定的，申请人可持如下证明材料向市保障性住房建设管理服务中心或社区申请货币补贴：
(一)住房困难租赁补贴申请表。
(二)房屋租赁合同。
(三)其他必要的材料。
申请人家庭属于本市城镇居民最低生活保障对象、特困供养人员或本市城镇住房救助对象的，应当同时提供有关证明材料。
第二十四条 经审核符合规定的，市保障性住房建设管理服务中心按月份或按季度及时发放住房困难租赁补贴。
货币补贴发放期间，申请人及家庭的人口、收入、租赁住房情况等发生变化的，申请人应及时主动向市保障性住房建设管理服务中心申报；申请人未及时申报的，市保障性住房建设管理服务中心可根据举报线索，或以不定期抽查的方式对申请人家庭可领取补贴情况进行核定，并按核定结果重新发放或终止发放租赁住房货币补贴。
第二十五条 货币补贴对象信息及发放结果信息，应当向社会公开；涉及信息内容变更的，应当及时更新。
第二十六条 申请人得到公租房实物配租后，货币补贴停止发放。
第八章 入住管理
第二十七条 取得市政府投资集中建设的公租房租赁资格的保障对象，与市保障性住房建设管理服务中心签订公租房租赁合同后，方可按合同约定入住公租房。租赁合同应当明确公租房情况、租金标准、物业服务及违约责任等内容。
第二十八条 市政府投资集中建设的公租房由市保障性住房建设管理服务中心聘请物业服务企业进行物业管理，物业服务费标准由市价格主管部门核定。
第二十九条 市政府投资集中建设的公租房的共用部位、共用设施设备的维修养护由市保障性住房建设管理服务中心负责维修维护，自用部位、自用设备的维修维护由承租人自行承担，承租人腾退住房时，在使用过程中所发生的房屋维修养护费、装修费不予补偿。
第三十条 承租人装修房屋，必须报经市保障性住房建设管理服务中心批准，物业管理单位应将装修的禁止和注意事项告知承租人，并对装修情况进行监督。
第三十一条 承租人使用公租房应遵守下例规定：
（一）按时交纳租金、物业服务费、水电费及公摊费等。
（二）不得改变房屋结构、外貌和用途。
（三）禁止对房屋的内外承重墙、梁柱、楼板、阳台、雨棚、通道、屋面及管道进行违章凿、拆、搭、占。
（四）严禁堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品。
（五）不得利用房屋从事危害公共利益的活动及其他违规违法行为。
（六）不得占用、损坏房屋的共用部位、共用设施设备。
（七）不得转租使用或转借使用。
第三十二条 公租房承租户为原廉租住房家庭及新增困难家庭的，具有下列情形之一，经市住房保障管理部门审批，可以减少或免交住房租金：
（一）城镇低保住房困难家庭，
（二）孤老、孤残、孤病；
（三）丧失劳动能力家庭；
（四）经批准的优抚对象等特殊困难家庭；
（五）出现其他特殊困难，确实无力承担租金的。
第三十三条 公租房承租户为其他应保障对象，如出现特殊情况按约定缴交租金确有困难的，可以向市住房保障管理部门提出缓交申请，经市住房保障主管部门同意可以缓交租金。
第三十四条 公租房承租人应按月缴纳住房租金和物业管理服务费用。承租人不按约定缴纳公租房租金并经催交无效的，承租人所在的单位需配合市保障性住房建设管理服务中心完成催缴工作，经催缴仍未上缴的承租人，可按程序给予全市通报。
第三十五条 政府集中投资筹集的公租房物业管理服务费标准适当低于同地段、同类型普通住宅小区物业服务费水平。对原廉租住房物业管理费用较低的小区，市住房保障管理部门可以给予物业管理公司一定的补贴。补贴换算后的物业管理费不得高于同地段、同类型普通住宅小区最低物业服务水平。
第九章 退出管理
第三十六条 公租房实行动态管理，承租人的家庭收入、住房状况、工作单位有下列情况发生后，不符合承租条件的，不再给予承租。
（一）申请人（包括原廉租房住户）夫妻双方在相关部门有营业执照或车辆登记等信息的，可认定家庭收入发生变化，并用于计算家庭人均年可支配收入依据。
（二）新购买的车辆由申请人提供购车发票，购车金额超过15.3万元视为收入条件发生变化；
（三）拥有二手车或者购车原始票据遗失的，申请人需委托评估机构对车辆进行评估，评估价超过15.3万元的视为收入条件发生变化。
（四）申请人同时拥有企业及车辆的，其车辆价值及注册资本金可以合并计算总价值。
第三十七条 不再符合公租房承租条件或特定的租金标准条件的，经社区、单位及市保障性住房建设管理服务中心核实后，经市保障性住房建设管理服务中心批准，可按以下方式处理：
（一）不再符合原廉租房条件，但符合公租房保障对象条件的，可继续承租原住房，同时按公租房租金标准缴纳租金；
（二）不再符合公租房续租标准的，参照同地段市场房屋租赁价格核收租金；
（三）依法向人民法院申请强制执行，或依照本实施细则规定或合同约定向人民法院起诉，要求腾退所租赁房屋。
第三十八条 享受公租房的保障家庭有下列情况之一的，由市保障性住房建设管理服务中心作出取消保障资格的决定，收回承租的住房。
（一）采取虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入以及住房等欺骗方式取得公租房的；
（二）家庭的人口、收入及住房等情况发生重大变化，不再符合公租房保障条件的；
（三）擅自改变房屋用途且拒不整改的；
（四）将承租的公租房转借、转租的；
（五）无正当理由连续6个月以上未在公租房居住的；
（六）无正当理由连续6个月以上未缴纳租金的。
（七）其他违反合同约定行为的。
第三十九条 市保障性住房建设管理服务中心作出取消保障资格的决定后，应在10个工作日内书面通知当事人，并说明理由。承租人如需提出异议，需在接到书面通知后10个工作日内提出，否则应在接到书面通知后30日期限内退出。逾期不退回的，市保障性住房建设管理服务中心可依法申请人民法院强制执行，并暂停承租房屋的水电气供应。
第四十条 腾退公租房前承租人应结清租金、物业管理费、水电费及公摊等。
第四十一条 租住公租房的家庭，不能同时享受经济适用住房、限价商品房等其他保障性住房待遇，在购买经济适用住房、限价商品房或购买市场上的其它住房后，必须在办理交房手续后6个月内退出原租住的公租房。
第四十二条 公租房保障对象或申请人有下列情形之一的，按不诚信记录信息管理，由市住房保障部门将其记载入保障对象信用档案：
（一）申请公租房保障时故意提供虚假材料或瞒报相关情 况的；
（二）符合本实施细则第三十八条规定情形，不主动退出公租房的。
第四十三条 对存在不诚信记录的公租房保障对象或申请人，按以下规定处理：
（一）可在相关公示平台或相关媒体公布其不诚信情况。
（二）5年内不得再次申请保障性住房。
第十章 监督管理
第四十四条 市保障性住房建设管理服务中心应当会同社区、公安、民政、市场监管、保障对象单位等有关部门和单位，加强对公租房住房保障工作的监督检查，并公布监督检查结果。
第四十五条 市保障性住房建设管理服务中心应当按户建立公租房档案，社区、公安、民政、市场监管、保障对象单位等有关部门和单位，有责任和义务配合市保障性住房建设管理服务中心采取定期走访、抽查等方式，及时掌握租住户家庭的人口、收入及住房变动等情况。
第四十六条 享受公租房保障的家庭，由市保障性住房建设管理服务中心监督申请人家庭人口、收入及住房等变动情况。
对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得公租房保障的，由市保障性住房建设管理服务中心取消其申请资格，5年内不得再次申请保障性住房。
第四十七条 市保障性住房建设管理服务中心或者其他部门工作人员，违反本实施细则规定，在公租房管理工作中利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；对已批准的公租房不依法履行监督管理职责的；或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分。
第四十八条 社区、公安、民政、镇政府及相关单位提供虚假材料，造成不符合条件的申请人承租公租房的，依法追究相关人员和单位责任。
第十一章 附则
第四十九条 本实施细则在执行过程中如有与国家、省有关政策相抵触时，以国家、省有关政策规定为准。
第五十条 原有我市涉及公租房和廉租住房的规定，如与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。
第五十一条 本实施细则由市住房和城乡建设局负责解释。
第五十二条 本实施细则自印发之日起实施，有效期5年。《儋州市公共租赁住房和廉租住房并轨管理实施细则（试行）》（儋府办〔2015〕2号）同时废止。
附件：1．《住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、
国土资源部关于进一步做好公共租赁住房有
关工作的意见》（建保〔2017〕111号）
2．《关于印发〈进一步加强公共租赁住房分配入
住工作的实施办法〉的通知》（琼建住房〔2017〕
296号）
3．《海南省公共租赁住房管理办法（试行）》（琼
府办〔2010〕111号）
4．《儋州市公租房和廉租住房并轨管理实施细则
（试行）》（儋府办〔2015〕2号）
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20xx年广州市公租房新规定：本批公租房19日起接受网上申请本次推出面向来穗务工人员的公共租赁住房房源共600套，其中白云区龙归花园264套，黄埔区瑞东花园336套，计划于5月19日起开始网上预申请，于9月28日公开进行摇号分配。
两类来穗务工人员，可以申请承租市本级公共租赁住房：一是来穗时间长、稳定就业的中低收入来穗务工人员;二是高级技能人才或受表彰、获荣誉称号的来穗务工人员。
市住房保障办提醒，来穗务工人员可前往居住地街镇来穗人员服务管理窗口咨询并领取《20xx年来穗务工人员申请公共租赁住房摇号分配指引》等资料;符合条件的，可先准备申请所需资料，并于5月19日6月1日登录广东省网上办事大厅广州分厅来穗务工人员申请承租公共租赁住房专题网页进行预申请。
20xx年广州市公租房新规定：广州今起1.6万套公租房接受申请 无收入限制从今天开始，市住房保障办公室开放今年1.6万多套公租房，接受新就业无房职工的申请，符合条件的新就业无房职工可以向所在单位提出意向，再由单位汇总人数后向政府提出申请。本周三上午，市住房保障办公室将在市房地产大厦(越秀区豪贤路193号)西广场举办现场咨询，有意向的市民可以去现场咨询。
今年广州推出新就业无房职工公租房共16668套，面向用人单位整体租赁，不对个人开放申请。从今日起至4月28日，用人单位在汇总本单位符合条件员工承租意向之后，统一向市住保办提出申请，5月份市住房保障办再制定具体分配方案，计划到6月实施配租。
根据《广州市新就业无房职工公共租赁住房保障办法》，用人单位包括依法注册登记且住所地在本市的广州市高新技术企业、创新标杆企业、高等院校、科研机构，以及政法、医疗、交通、环卫等基本公共服务部门和政府批准的其他单位。
申请公租房的新就业无房职工应当同时符合下列条件：
18周岁以上(含本数)，35周岁以下(含本数)。具有高级专业技术资格或高级工以上职业技术资格，或从事城市公共服务领域特殊艰苦岗位的职工，不受年龄限制。
本人、配偶及未成年子女在本市无自有产权住房，且当前未享受公共租赁住房(含廉租住房)保障。
符合本单位分配管理方案的其他条件。
值得注意的是，本次公租房对于申请人的收入没有限制。
20xx年广州市公租房新规定：来穗人员公租房开放首日遇冷摆好展板做好现场指引，但是前来参观的人却寥寥无几，昨日面向来穗人员的公租房房源首次开放参观，但是整个上午南都记者在龙归花园却没有看到几个前来看房的外来工。现场共有264套房源、4种户型，但是只有10余人来看房，而且全部都是周围的街坊来看热闹，真正符合条件的外来工一个都没碰到。
看房者：并非申请人
本次龙归花园提供的来穗人员公租房房源共有264套，有一房、一房一厅、两房一厅、三房一厅共计4种户型，面积从30平米到60多平米不等，月租金从200元到800多元不等，为市场价7折。南都记者昨天实地踩点发现，这4种户型都算方正，无论是厅、房还是阳台都是正向，基本没有特别差的户型，几名过来看热闹的周边街坊看房感受也是比较实用。
经过一上午的现场踩点走访，南都记者发现只有10余人来龙归花园看房，而其中符合条件的外来工一个都没碰到。对此，现场工作人员表示，之前在仓边路原国土房管局现场摆摊咨询时，前来询问了解的外来工就非常少，再加上首个开放日是工作日，龙归花园较市区稍微有点远，几大因素共同导致了现场前来看房的外来工不多。
不过，上述工作人员预计周末两天会有符合条件的外来工前来踩点，由于距离城区更近，可能更多的外来工会选择到黄埔区的瑞东花园看房。
有意向外来工不多 啥原因?
向外来工提供公租房本是一件带有公益性质的善举，有关部门今年来也一直在宣传，但是从目前反馈来看似乎有意向的外来工并不多，这到底是怎么回事?
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【关键词】经济适用房准入；制度缺陷；准入机制
一、我国经济适用房准入机制现状分析
经济适用房准入机制，是指中低收入家庭和个人享受经济适用房所需的条件、申请程序以及审查程序等相关配套法律、政策、制度的总称。经济适用房是面向中低收入居民家庭的一项住房保障制度，其兼具商品性与社会保障性，经济性与适用性，是受惠面很广的一种社会住房保障措施。经济适用房的准入是惠民政策的第一步，也是经济适用房问题集中凸显的环节。
2007年12月七部门联合《经济适用住房管理办法》，是现阶段指导我国经济适用房实践的核心规范性文件。该《办法》第二十五条、二十六条规定购买经济适用住房应符合的条件：1.具有当地城镇户口；2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准; 3.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。但在现实中却出现以下问题：
（一）申请对象难确定。对该办法中规定的“低收入”家庭的标准不统一，也难界定。目前我国低收入的规定主要依据是申请人的工资单或单位开具的收入证明。但随着社会的发展，有许多工资外的收入成为灰色地带，审查部门往往无法查清。且我国现在没有完善的个人财产申报制度和信用评估体系，更难以有效地对收入进审查。因此，“低收入”家庭在实践中往往执行标准很模糊，不确定。更有甚者，通过非法手段“买通”有关机构的工作人员，获取虚假申请资格，如果加之监管体系不到位，则就导致现在常常被媒体大肆报道的“开宝马住经济适用房”的案件。
（二）审查机制不健全。我国目前经济适用房房的申请监管采取多个部门、逐级核查的方式，这一过程中往往出现监督漏洞，互相推诿，标准不统一的现象。多头监管更对行政执法监督的成本上升造成巨大压力。目前有些社区、街道只要材料齐全，就能申请获批，使审查流于形式。同时房管部门承担着公共租赁房复核、监督管理和最后定额等的工作，但主要问题是人手不足，面对大量申请者时难以组织大量人力物力去深入调查，对“定期抽查”和“不定期抽查”制度则更是形同虚设。
（三）“权力寻租”现象普遍。经济适用住房是“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”1但实践中却出现一些开发商为了牟利，连同地方政府有关部门“暗箱操作”，使部分经济适用房在面积，规模和楼层高度上都比照商品房来建设，并像商品房一样出售，按照规定“面向城市低收入住房困难家庭供应”。这样，通过这种“准商品房买卖”获得的经济适用房大多会转卖于他人，从中牟利。
（四）保障对象范围窄，夹心层人群住房需求难以满足。根据现有立法规定，我国经济适用房的保障对象是具有城镇户口的低收入家庭或个人。但随着我国改革开放进程的逐步深入，涌现出了一大批夹心人群。2他们一方面不符合法律规定的经济适用房的申请范围，又没有雄厚的经济实力在高居不下的房价下解决自身的住房需求虽然近年来开展了公租房制度，但由于配套设施不完善，供应量不足的问题，也一时难以缓解现在经济适用房的尴尬境地。
二、新加坡和我国香港地区经济适用房准入机制及借鉴意义
在新加坡和我国香港地区，有着完备而发达的公共房屋准入制度。虽然对公共房屋的称谓有所不同，如新加坡成为公共住房，香港成为公屋，但其在准入机制上有许多经验值得借鉴。
（一）新加坡。新加坡公共住房分配制度主要包括公房申请资格标准、公房分配政策和程序以及保护家庭传统的分配制度等。公房申请资格主要由四个标准确定: 公民权、无私有房产、收入水平及家庭构成。国家建房发展局（HDB）采用的分配方式是先申请先服务。在该分配系统中，只有一个申请序号系列，因而出售和出租各有一个排队序列。“分区登记”系统将现有住宅区划分为七个地理区域，申请者可以就某区域或者该区域的某住宅区提出申请。该系统既简化了登记处的管理工作，又易于处理申请者的变更申请。住房申请实行订购制，每季度公布今后三个月新建公有住房计划。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转，同时新加坡公共组屋管理施行立法和政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。3
在新加坡，为防止有人利用组屋进行投机活动，政府制定了细致而周全的法律法规，对居民购买组屋等行为进行严格的监控。任何人在买卖组屋时必须提供详细的资料，一旦发现弄虚作假，当事人则会受到严厉的惩罚。为了避免有人组变卖屋做投资，新加坡政府采取了一系列措施，对所买组屋的出售、出租或者其他商业行为做了严格规定，如果在买卖组屋时故意报高房价，利用组屋进行牟利，就会受到法律的制裁。
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关键词：廉租房 保障制度
1 廉租房定义
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房是国家和地方政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。中国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方可取得廉租房的承租权，廉租房无继承权。
2 廉租房的历史及现状
1998年，国务院发出了我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该《通知》提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系，即要建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系：高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。根据通知要求，建设部于1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》。
随着廉租房政策的不断发展和完善，人们对廉租住房制度也越来越了解，我国的廉租房政策在帮助低收入家庭解决基本住房问题上取得了一些成效，截至2006年年底，全国657个城市中，已有512个建立了廉租住房制度，占总数的77.9%;全国累计有54.7万户低收入家庭通过廉租房政策改善了住房条件，其中，领取租赁住房补贴的家庭16.7万户，实物配租的家庭7.7万户，租金核减的家庭27.9万户，其他方式改善居住条件的家庭2.4万户。同样，以2006年年底为限，全国累计用于廉租房建设的资金为70.8亿元，仅当年一年就达到23.4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1/3。全国人均住房面积从1993年的17.8平方米增加到现在的28平方米。
3 廉租房存在的问题
经过十余年的发展，我国的廉租房政策已经形成了一套行之有效的工作程序。但是在廉租住房政策的实际执行过程中，任然存在一些亟待解决的问题，给我们的政策执行带来一定的困难，也让我国的廉租房政策在解决保障困难家庭的住房问题的同时，为社会带来极大地负担。我国廉租房政策实行过程中的问题主要表现在以下几个方面：
3.1 廉租房政策对申请家庭的资质审核缺乏实质的规定，致使廉租房申请家庭有瞒报家庭财产、提供虚假证明等现象。根据《廉租住房保障办法》的规定，廉租住房的申请、审核主要采取“三级审核，两次公示”的模式。即申请人首先向街办或居委会提出书面申请并提交相应的材料，由街办或居委会对申请人提供的材料进行审核。但是街办居委会作为基层工作单位，首先街办居委会无法去银行调查申请人的财产情况，无法调查申请人的房产、车辆等情况；其次，街办居委会的人力物力均有限，不可能对所有申请人的所有材料的真实性进行逐一核实，“只能依赖申请人的诚信”作形式审查，对于有些刻意隐瞒家庭情况的家庭不能全部及时发现。另外，在我国由于历史的原因，“人户分离”现象普遍存在，这也会给街办居委会的审核工作造成困难。
3.2 缺少完整的个人收入征信制度，申请家庭收入的动态变化难以掌握。根据《廉租住房保障办法》规定，已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。《办法》同时规定，市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。在实际工作中，申请家庭在收入发生变化时，很少有人能及时向有关部门申报；而住房保障的主管部门，仅仅依靠对保障象定期走访、抽查的方式进行收入审核，并不能保证及时发现保障对象的收入变化。
3.3 缺乏有效地退出保障机制。在《办法》的第二十五条、第三十条规定了保障对象需要退出廉租房的情况，并由建设（住房保障）主管部门责令其限期退回。但是实际执行情况却并不尽如人意。例如广州廉租住户黄少萍在被查出违规使用其廉租房时，申辩说因为调查人员调查时其正好没在家，所以她认为自己没有违反廉租房政策，所以拒绝退出配租给她的廉租房。不仅仅是黄少萍，在广州查出的11户违规使用廉租房的家庭中，其他家庭也认为自己并没有违反有关规定，只是主管部门审查的时间不合适。对于像黄少萍这样拒绝退出廉租房的家庭，《办法》没有具体规定如何有效的让其退出。近年来，我国的廉租房保障力度不断加大，政府由此所形成的负担也越来越重。而由于无法退出，一些本该享受保障房政策的群众便失去保障权利，致使不合理的居住者持续占用社会资源。这就要求我国的廉租房政策要尽早完善廉租房的退出机制。
3.4 与廉租房相关的法律法规不健全。目前没有专门针对廉租房或保障房的法律法规，一旦发现申请人有瞒报、伪造、假造情况，也只能取消其资格，或者做轻微的经济处罚。这些处罚相对于其享受的优惠，几乎可以忽略不计，因此目前的廉租住房政策就得不到有效的维护。
当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。这些经验，很值得我们深入的学习借鉴。在法国，廉租房制度的发展已有百年历史，廉租房由各级政府的廉租房管理部门负责分配。管理部门严格控制房源，廉租房也是只租不卖。管理部门对廉租房的申请者有严格的审核制度，通过对其雇主单位、银行账户及社会生活状况的核实，将房屋分配给那些真正需要的人，避免一些贪便宜的人浑水摸鱼。廉租房制度的存在，使法国房屋销售市场的需求维持在一个稳定的范围内，法国廉租房也因此被称为“社会首席稳压器”和“法国社会的稳定剂”。在新加坡，“廉租房”分两个档次。家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10%的钱作为房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30%。根据家庭收入的不同而收取不同比例的租金标准，在不同的租金标准之间可以根据家庭收入的变化而自由转换。在美国：审查程序很严格。美国是一个信用国家，具有发达而且完善的信用制度。以信用为基础建立的廉租房制度保障了廉租房制度的高效执行。
4 针对廉租房问题，我们的应对策略
针对部分地方廉租住房管理中出现的问题，我们应该从以下几个方面加强建设：
4.1 建立完整的信息共享平台。在现有信息的基础上，实现信息的联网共享。根据申请家庭提供的资料，审核部门可以从联网的信息中及时查看申请家庭收入、存款、车辆、房产等家庭财产状况，尽早实现廉租房“应保尽保”的目的。则系统自动回将其挡在保障人群之外。
4.2 建立个人诚信制度。这一点在银行系统已经有了很好的经验。在现行的银行系统中，如果个人的不良的贷款记录达到一定程度，在全国范围内，他以后的资金使用都会受到影响。廉租房制度可以借鉴这一办法，使不诚信的申请家庭不仅在一时、一地受影响，而是在更多地区，更长的时间内承担其不诚信的后果。
4.3 动态管理，建立健全的退出机制。建立健全的退出机制，可以制定有利于廉租对象退出的优惠政策，使廉租对象的利益在退出廉租住房时不受侵害；对不符合保障条件的廉租户又不能及时腾退廉租房的要给予重罚。
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关键词：MIS GIS 保障性住房 信息化
中图分类号：TP3 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）05（c）-0020-03
保障性住房是专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房，主要包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房。随着经济发展和房改的深化，我国保障性住房建设步伐不断加快。从2011年起，我国进入保障性住房建设“加速跑”阶段。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。
随着各地保障房建设力度的不断加强，保障房的建设规模不断扩大，保障房管理的任务越来越重，各种管理问题日益凸显，各种措施和管理办法相继出台；社会保障性住房管理信息系统的建设，就是其中的一个重要举措。住房保障的信息化管理，既是人民群众的迫切要求，也是建设行为规范、公开透明、廉洁高效的行政管理体制的要求[1]。
1 建设需求
住房保障是重大民生工程又是重大发展工程，不仅有利于保障和改善民生，增加住房有效供给，抑制房价过快上涨；也有利于优化投资结构，扩大消费需求，带动相关产业发展。围绕落实国家住房保障相关要求，确定保障房信息化的建设目标。
目标一，提高工作效率：通过系统建设，实现统一住房保障信息管理，缩短数据上报时间，摒弃手工统计方式，提高住房保障领域的整体工作效率。
目标二，规范管理行为：通过统一的住房保障业务审批经办流程规范各市的实际工作行为，实现工作的规范化管理。
目标三，辅助统筹决策：建设多维度统计分析的系统，及时发现住房保障方面的问题，辅助领导决策，实现统筹安排，科学决策。
目标四，确保公平公正：确保住房保障政策真正落实到需要享受政策的人群，实现公平公正的目标。
社会保障性住房（以下简称保障房）业务涵盖了规划、建设、分配、使用和监督等管理和服务工作的全过程，具体包括：实现对保障房规划、计划管理；实现保障房项目立项、施工、竣工等建设过程信息化管理；实现保障对象的申请、审核、摇号、轮候、选房、合同、退出等过程标准化管理；实现保障性住房租金收缴及货币分配管理；实现对物业公司的管理与物业公司人员对入住情况的管理。
2 总体设计
系统是以计算机硬件与网络通信平台为依托，以政策、法规、规范、标准以及安全体系为保障，以数据中心为枢纽，以XML、HTML、GIS等技术为支撑构建；分为基础层、数据层、平台层、应用层、用户层等不同的层次，各层之间是互相联系，互相依赖，共同组成完整的适合具体应用整体方案（图1）。
3 建设思路
图2通过GIS技术，在基础地形图、遥感底图基础上，搭建保障房规划、建设、分布等专题图，建成“保障房一张图”数据库，并通过与保障房管理的相关业务库相结合，实现MIS、GIS的技术一体化，为住房保障管理部门各级领导和工作人员提供了图文一体化的基于B/S结构（同样支持C/S结构）的协同工作应用环境，实现保障房规划、建设、申请审批、分配、使用、监督等全过程管理信息化，管理对象可视化。
4 功能设计
图3整个社会保障性住房管理信息系统按保障房的生命周期主要分为规划、建设、申请分配、使用等四大部分，此外还包含监督管理过程；具体可细分为规划计划、工程管理、资金管理、申请审批、选房管理、公开公示、财务管理、租赁管理、物业管理、档案管理、监督管理等。
（1）规划管理：主要实现对保障性住房发展规划、年度计划进行管理，明确保障性住房建设规模、土地、资金安排、项目布局、套型结构、保障对象的范围和标准等内容。具体包括总体规划、专项规划、子规划信息等。
通过系统提供的GIS功能，规划人员可以在“保障房一张图”基础上，绘制用地红线图、建设红线图，输出符合标准的规划图；并形成规划专题图，直观展现保障房的规划情况；同时与MIS相结合，实现规划对象的地理属性与业务属性一体化展示（图4）。
（2）建设管理：根据整个规划情况，实现对保障房建设过程进行有效管理；主要包括项目工程管理和保障资金管理两部分。实现建设工程从项目立项、规划审批、土地供应、建设施工、竣工验收到运行管理整个“生命周期”全过程、全方位的管理与监控以及信息的综合查询、统计和分析。
同时通过支出预算管理、资金预算审批实现对保障资金的“专项管理、专账核算、专款专用”。
系统能以GIS建设情况专题图的形式；在地图上以“图表+文字”的形式，直观项目建设进度状态及过程详细信息。
（3）申请分配管理：主要包括申请审批、选房管理及公开公示。
申请审批，实现对保障对象进行准入登记，年审验证。实现完善的准入登记、年审验证业务审核工作流程，包括申请、资格验证、审核、公示、登记等。在审批过程中可通过统一验证平台，实现与公安、工商、税务、房产交易、社保、金融等部门进行数据交换，核查申请人收入和资产状况，以防止虚假申报情况发生。
选房管理，包括选房轮候号管理，多媒体看房，选房过程管理等。在审批通过后，可以申请顺序作为轮候号；也可利用随机函数，对轮候号进行分配号码，并在摇号过程中自动通过打印机把摇号结果打印出来。
申请户在选房前，可通过网上看房，实时了解保障房的相关资料。系统向申请户提供保障房的总体分布图，利用GIS技术，用户可以在地图上查询目标保障房附近指定范围的配合设施，例如医院、学校、超市、银行等。此外，系统通过融合GIS三维实景技术，提供了360度全景看房功能。申请户能够360度全方位旋转查看楼房的视角范围；犹如身临其境到现场看房，观看整体房屋每个角落效果。同时通过与MIS相结合，用户可以方便的了解保障房的更详细的信息，包括楼盘表、户型图、效果图、建设进展等。
图5公平是现代保障制度的本质和核心[2]。公开公示是保证公平的一个重要手段。要实现保障房的分配公平，首先，必须要信息公开透明，包括保障对象的基本信息、保障房的基本信息、分配结果的公开等[3]。通过系统能见保障对象、保障房基本信息及分配结果及时进行公示。
（4）保障房使用管理，主要包括财务管理、租赁管理、物业管理、档案管理等。
财务管理，系统针对保障性住房财务收支情况提供功能功能，实现房屋管理、资金管理、保证金管理等功能。财务管理模块主要是利用房政一体化数据库的租金数据，实现租金催缴管理、物业费缴交管理、保证金管理、总帐接口等子功能。租赁管理，实现对租赁合同的签订、终止、遗失等的管理；实现租赁保证金、设施押金管理；支持管理人员对入住人员违约行为进行适时记录，对拖欠租金、物管费、水电的费用自动生成违约记录；实现租赁帐号管理、缴交管理、催缴管理、补贴管理及退租清算等；物业管理，提供对房管所自管的保障房小区物业进行系统管理，主要包括委托合同管理、维修管理、物业费管理、物业补贴管理等。由房管所委托授权的物业公司承租保障房住户进行入户巡查管理。档案管理，实现档案号、产籍、工程图纸档案、房屋产权证书、申请材料、合同、文档等的管理。
（5）监督管理；实现专项检查、投诉处理、不良信用档案等功能。
住房保障工作情况监督，包括目标责任制管理和绩效考核；公众监督，将城镇住房保障的规划、实施、监督检查和保障性住房管理等情况以及其他相关信息向社会公开；资金使用情况监督，主要包括对城镇住房保障资金的筹集、拨付、使用、管理和租金收支情况的审计监督和监督检查；出租、出售的保障性住房后续管理，主要包括对违法行为核查及依法处理；城镇住房保障档案管理，建立保障性住房档案和城镇住房保障对象档案。记录投诉信息，将投诉信息上报，并记录投诉处理结果。对申请家庭的不良信用档案进行记录。
5 标准规范建设
系统的规范有效运行，需要建立一套保障房管理系统的规范标准体系、政策法规与管理制度。根据保障房管理和信息化规律，需要建设的标准规范包括：数据共享交换数据规范、应用开发规范和管理规范，以实现数据入库、文件存储、制图、服务、数据共享交换等全过程的标准化和制度化，可基本建立系统管理的长效机制。建立信息管理规范，实现信息协助采集、档案管理及移交、信息上报等规范。信息采集规范：各社区居委会、街道办、物业公司需要协助进行入户调查、以及出现居住地与户籍地不在同一个地点的情况，需要居住地居委会协助进行入户调查以及公示等。信息资源的采集单位负责本单位政务信息资源的建设、更新与维护，确保政务信息资源的及时、准确和完整。档案管理及移交规范：包括社区居委会、街道办、住建局等在进行各类审批、公示后，需要将相关的纸质档案提交到下一个审批环节对应的单位，需要编制一份关于档案移交及管理的管理办法。明确何时移交，移交的具体内容。信息上报规范：保障房的入住及信息将来需要和住建委的个人住房信息系统进行对接，因此需要制定相关的信息上报的时间、内容、以及相关数据标准。住房保障信息系统的建设、运行、维护和管理除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定[4]。
6 结语
通过MIS与GIS相关结合，搭建社会保障性住房管理系统，实现了保障房管理从规划、建设、分配、使用和监督等全过程的标准化、精细化、数字化；有效提高住房保障工作效率。进一步保障群众知情权、强化社会监督，使住房保障工作更加公开、公平、公正、透明；成为利民、惠民、便民，改善低收入家庭住房困难的有效途径。同时，系统的建成能为相关业务部门提供科学化的辅助决策信息，增强决策的科学性、正确性。
参考文献
[1] 关于做好2012年住房保障信息公开工作的通知[J].住房和城乡建设部，2012，5.
[2] 魏丽艳.保障性住房公平分配的准入退出机制研究[J].东南学术，2012（3）.
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商品房主要分类
1.内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
复式商品房是内销商品房的一种，是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
2.外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
北京市限价商品住房管理办法
第一章 总则
第一条 为解决本市居民的住房需求，调整住房供应结构，建立分层次的住房供应体系，规范本市限价商品住房的建设和销售管理工作，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》([2006]37号)，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。
第三条 本市行政区域内限价商品住房的开发建设、销售及监督管理，适用本办法。
第四条 限价商品住房建设和销售管理工作坚持政府主导，并遵循以下原则：全市统筹、以区为主;公开透明、公平公正;自愿申请、逐级审核;限制交易，动态监管。
第五条 市政府建立本市限价商品住房管理工作的协调机制，市建设、发展改革、国土资源、规划、财政、工商、监察、税务、民政、交通等有关部门和相关金融机构按照职责分工做好相关工作。
第二章 项目建设
第六条 市建委、市国土资源局会同有关部门根据本市限价商品住房的需求情况，编制限价商品住房的年度建设计划，经市政府批准后组织实施。建设用地在年度土地利用计划及供应计划中优先安排。
按照以区为主、全市统筹的原则组织全市限价商品住房的建设，近远郊区县可自行安排建设用地组织建设;建设用地不足的城区，市政府可为其划定专项建设用地，由城区政府组织定向建设，同时配套相应的转移支付办法。
第七条 开发企业通过招标、拍卖或挂牌方式取得限价商品住房用地的土地使用权后，应按规定与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。
市国土资源局、市建委组织建设的限价商品住房项目，开发企业应当与市国土资源局、市建委签订《限价商品住房建设销售协议》;区县政府组织建设的限价商品住房项目，开发企业应当与区县政府指定的部门签订《限价商品住房建设销售协议》。
第八条 限价商品住房项目应当选择交通便利、市政基础设施较为完善的区域进行建设，方便居民工作生活。
第九条 按照节能省地的原则组织限价商品住房建设，开发企业应严格执行国家和本市有关技术规范和标准，优化规划设计方案，应用先进成熟适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。
第十条 限价商品住房套型建筑面积以90平方米以下套型为主，其中一居室控制在60平方米以下;二居室控制在75平方米以下。具体户型设计方案由市规划委员会核准。
第十一条 限价商品住房工程质量应当符合国家和本市工程建设强制性规范和标准。开发企业对限价商品住房工程质量负责，并依法承担保修责任。
第十二条 限价商品住房的销售价格，以项目的综合开发成本(包括土地取得成本、建安成本、销售费用、财务费用、管理费用、税费等)以及合理利润为基础，参照同地段、同品质普通商品房价格，由市发展改革委员会、市国土资源局、市建委、市财政局、市规划委员会、市监察局等部门研究确定。
第十三条 限价商品住房项目配套的公共服务设施和市政基础设施应符合本市有关建设标准。住宅与公共服务设施和市政基础设施应当同步建设、同步交付使用。
第三章 供应对象
第十四条 限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭的户籍、收入、住房和资产应符合以下条件：
(一)申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人,申请人须具有本市户口。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。
(二)申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准，并实行动态管理。城八区家庭申购条件由市建委会同相关部门根据市民收入、居住水平、住房价格等因素确定，报市政府批准后公布。远郊区县家庭申购条件由区县政府结合实际确定，报市政府批准后公布。
在符合上述条件的家庭中，属于下列三类家庭之一的，可优先购买：
1、解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭;
2、家庭成员中有60周岁以上(含60周岁)的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭;
3、已通过经济适用住房购买资格审核自愿放弃购买经济适用住房的家庭。
第十五条 申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系,包括申请人及其配偶、子女、父母等。
第十六条 家庭住房是指家庭全部成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房。申请家庭现有两处或两处以上住房的，住房面积应合并计算。
第十七条 家庭收入是指全部家庭成员的收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴等劳动收入和储蓄存款利息等财产性收入。
第十八条 家庭总资产净值是指全部家庭成员名下的房产、汽车的净值及现金、有价证券、投资(含股份)、存款、借出款等。
第十九条 经审核符合条件的家庭只能购买一套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的全部成员不得再次享受其他形式的保障性住房。
第四章 资格审核
第二十条 购买限价商品住房实行申请、审核和备案制度。
第二十一条 申请购买限价商品住房按照下列程序办理：
(一)申请。申请家庭持如实填写的《北京市限价商品住房家庭资格核定表》(一式三份，以下简称《核定表》)向户口所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出申请。申请时应当同时提交以下材料的原件和复印件(复印件一式两份)：
1.户口本和家庭成员身份证;
2.家庭成员婚姻状况证明;
3.现住房产权证明或租赁合同;
4.家庭成员所在单位出具的收入、住房情况证明;
5.其他需提交的证明材料。
(二)初审。街道办事处或乡镇人民政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见，并将符合条件的申请家庭报区县住房保障管理部门。人户分离家庭在户口所在地和实际居住地同时进行公示。
(三)复审。区县住房保障管理部门对申请家庭情况进行复审，符合条件的，将申请家庭的情况进行公示;公示后无异议的，报市住房保障管理部门。
(四)备案。市住房保障管理部门对区县住房保障管理部门上报的申请家庭情况予以备案。区县住房保障管理部门为经过备案的申请家庭建立市、区县共享的住房需求档案。
第二十二条 符合本办法第十四条规定属于公益性项目所涉及的被拆迁或腾退的家庭以及已取得经济适用住房购买资格但放弃购买经济适用住房的家庭，各区县住房保障管理部门可根据情况另行制定相应的审核程序，出具审核意见后报市住房保障管理部门备案。
第五章 房源分配和销售
第二十三条 各区县政府组织建设的限价商品住房，主要由本区县安排使用，市住房保障管理部门可根据情况从中划出一定比例统筹分配。
市国土资源局、市建委组织建设的限价商品住房，由市住房保障管理部门根据各区县需求情况，制定房源分配计划，重点支持市政府确定的公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭、特殊群体购房需求以及建设项目所在区县和四城区家庭等方面的需求。
第二十四条 各区县住房保障管理部门负责组织本区县符合条件的申请家庭按优先配售条件及住房困难程度，通过摇号等方式配售限价商品住房。对参加多次摇号均未能摇中的申请家庭，轮候三年以上的，区县住房保障管理部门可为其直接配售。
第二十五条 对市住房保障管理部门统筹分配至各区县的房源，各区县住房保障管理部门应在二个月内确定购房人，向开发企业缴纳购房款。逾期不能确定购房人的，由市住房保障管理部门收回重新分配。区县住房保障管理部门也可先行垫付购房款后保留房源继续使用，保留时间不超过半年。
第二十六条 限价商品住房开发企业应当按照《国有土地使用权出让合同》和《限价商品住房建设销售协议》的约定，向市、区县住房保障管理部门如实提供房源情况，按照规定进行销售，配合市、区县住房保障管理部门做好申请家庭选房购房工作。选房购房结束后，限价商品住房开发企业应当将购房家庭情况等信息上报市、区县住房保障管理部门。
第六章 监督管理
第二十七条 限价商品住房产权登记在购房人名下，房屋行政主管部门进行权属登记时应当在房屋权属证书上注记“限价商品住房”字样。
第二十八条 购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购住房继续用作限价商品住房向符合条件家庭供应。
购房人在取得房屋权属证书五年后转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市国土资源局会同市建委、市发展改革委、市财政局等部门研究确定，报市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况适时调整交纳比例。
第二十九条 已经由市住房保障管理部门备案的申请家庭，在轮候期间内家庭收入、住房或资产情况等方面发生变化的，应如实向区县住房保障管理部门报告，由区县住房保障管理部门会同有关部门对其申报情况进行复核。区县住房保障管理部门也可对申请家庭的收入、住房和资产情况进行检查。对经检查核实，不符合购买限价商品住房条件的家庭，取消购房资格。
第三十条 限价商品住房开发企业有下列行为之一的，由相关行政主管部门依法进行处理：
(一)开发企业未按《国有土地使用权出让合同》约定缴纳地价款，擅自改变土地用途、建设规模、建设时限的，由国土资源行政主管部门处理;
(二)开发企业违反限价商品住房价格管理有关规定的，由发展改革行政主管部门处理;
(三)开发企业擅自向未经区县住房保障管理部门确定的申请家庭出售限价商品住房的,由区县住房保障管理部门责令开发企业限期收回;不能收回的，由开发企业向区县住房保障部门补交同地段限价商品住房与普通商品住房的差价，并对开发企业依法给予处罚。
第三十一条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由区县住房保障管理部门取消其申请资格，五年内不得再次申请。已骗购限价商品住房的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段商品住房价格补足购房款;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 对为申请人出具虚假证明的单位，由市住房保障管理部门提请其上级主管部门或监察部门依法追究单位主要领导和相关人员的责任;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 对有关部门和单位工作人员在申请家庭资格审查和限价商品住房建设、销售等管理过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十四条 各区县政府可依据本办法，结合实际情况，制定具体实施办法。
市政府各相关部门可依据本办法，根据各自职责制定相应配套措施。
第三十五条 本办法自之日起施行。
看了“北京市限价商品住房管理办法”还看了：
1.北京市限价商品住房管理办法
2.限价商品房管理规定
3.北京限价房购房合同范本
4.保障性住房管理办法
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【关键词】低保家庭 保障性住房 现状 对策
一、城镇低保家庭基本生活状保及住房状况
（一）受保人数逐年增加，但覆盖的广度深度始终有限
我国城镇低保工作于1993年起步，经过二十多年的发展，城镇低保受保人数和财政投入均有实质性增长，受保对象的组成结构也趋于多样化，实施方案也越来越规范。但是，低保的覆盖面和保障的力度都受到国情的限制，许多低保边缘化低收入人群无法享受到低保政策，而一些丧失劳动能力型的救助对象依靠仅有的低保金又难以度日。
低保家庭的受保年数在5-10年的最多，3-5年其次，说明已有低保家庭受到政策保障度高，低保收入来源稳定，同时也说明很多低保家庭都没有改变低保的能力；受保年限在1-3年和1一年以内的共占14.29%，根据数据显示，近年来发展的低保救助对象也在不断增长，低保政策的实施具有时效性。目前，无锡市低保标准实现的城乡接轨，城镇居民最低生活保障标准为每人每月530元，淮安市城市居民最低生活保障标准为每人每月380元，农村居民最低生活保障标准为每人每月260元。苏南、苏北的低保标准的差异化虽然较大，但是两地仍然存在许多共性问题：一是低保边缘人士较多，即这些低收入人群生活也非常贫困，但是未能够达到低保的申请条件，不能得到政府政策的支持，生活异常艰难；二是一些残障人士及特殊人群一旦享受残疾人保障政策，不能再享受低保补助，这些丧失劳动能力的救助对象不仅要维持生活还要支付医药费，生活不堪重负，根本没有心力再考虑提高住房状况的问题；三是受访的低保人士大多集中于40-50岁，年龄趋于高龄化，也从侧面反应年轻人会积极寻求就业，从其他方式获取收入，脱离低保群体。
从调查的结果来看，低保户实际领用的低保金并不一定是政府发放补助的金额，而且绝大多数不是，往往低保户实际领用的金额要低于最低保障金额，这是因为许多低保家庭仍然有劳动能力，家庭收入不仅仅依靠低保收入，也会自己出去打工挣钱，但是大多也是收入较低的工作，微薄的收入只能艰难维持最基本的生活保障，没有多余的闲钱用于提高住房的舒适度。
（二）低保家庭住房多为自建平房和棚户区改造房，房屋陈旧
无锡惠山区洛社镇有许多农村低保家庭，他们很早就通过在宅基地上建房有了自己的住房，符合廉租房条件的家庭并不多；淮安的黄河南社区和立新社区在城市，所以多为棚户区改造房，其次为公租房和自建房，如表1。自建房屋很多都年久失修，都是以240mm厚砖墙为城中结构，以石棉瓦为屋面材料的小平房，建造年代都在80-90年代居多，如表2，棚户区改造房从外观上略新，但是由于低保家庭收入微薄，房子多为毛坯或者简装房。
无锡洛社镇大多为原农村自建小平房，低保家庭住房建造年代集中于80-90年代，87.5%的家庭住房建造年代都在2000年以前；淮安黄河南社区和立新社区以棚户区改造房为主，公租房居其次，自建房第三，但是住房总体的建造年代却都不比无锡自建小平房建造时间晚，主要集中于70、80、90年代。这都反应了一个问题就是低保家庭住房陈旧、简陋，无法保证良好的舒适度。
另外，我们调查的对象是低保家庭，从家庭成员来看，无锡地区每户家庭成员人数要明显低于淮安地区，但是无锡每户的住房面积又高于淮安地区，可见无锡低保家庭的人均住房面积高于淮安。淮安的人均住房面积相对无锡更紧张，主要原因为淮安低保家庭的人均家庭成员数要高于无锡低保家庭，这无疑也是影响低保家庭住房的舒适程度的重要因素之一。
从两地房屋性质调研的结果来看，低保家庭并不是廉租房、经济适用房、公租房等房屋的主要受用人群。另外，调研结果显示，两地对于低保家庭物业费的收缴情况也是一致的，自建等房屋不收取物业费，而一些改造房、廉租房、经济适用房也对低保家庭实施物业费减免政策，降低了低保家庭的经济压力。
（三）住房室内装潢简陋，生活设施简单
低保家庭收入来源少，直接导致低保户的房屋室内装潢简陋昏暗，受访的低保家庭的住房全都是毛坯房及简装房，墙面为多为水泥或者白墙，地面多为水泥地，在狭小的空间内摆放多张床铺。有的甚至厨房区、休息区、卫生间挤在一间小屋内，这就给这些低保家庭带去了安全隐患。更甚至者，室内无卫生间，只在床边摆放有老式的马桶，塑料盆以用于清理。此外，住户的生活设施也比较简单陈旧，如表3所示。近年来政府也主要倡导“住有所居”，对于“居有所乐”的优良生活状态依然是一个向往。
调研的112户低保家庭中，没有出现所列示的生活设施一项都不拥有的情况，8件全部拥有的家庭占了7.14%，拥有1-4件电器的的低保家庭占了78.57%。
近五分之四的低保家庭拥有的生活电器设施在4件以下（包括4件），而这些家庭所拥有的电器集中于彩电、电话、洗衣机和电冰箱这四件价格相对较低廉、使用成本也相对较低的生活设施。而只有近五分之一的低保家庭能够拥有相对丰富的电器设施，得到相对舒适的内部居住环境。
（四）低保家庭住房周边配套设施逐步完善但不够健全
从医疗方面来看，由于近年来医疗改革的实施，社区医院制度得到落实；从交通方面来看，一些低保家庭自建平房周围多为窄小的弄堂，由于低保家庭多为老弱病残人士，出门多采用步行方式，这些地段的路年代都比较久远，坑洼地较多，而且平房一般处于比较偏远的地区，周围的公共交通线路也比较少；从教育方面来看，低保家庭年龄段较低的孩子基本都能够在附近就学；从商业区来看，由于住房地段的限制，低保家庭的住房周围一般没有规模庞大、设施齐全、装修精致的商业区。
二、城镇低保家庭低保状况与住房状况的影响因素
（一）城镇贫困人口多且很多丧失劳动能力来获取收入
中国是一个人口大国，贫富差距明显，城市低保家庭的户数也是不尽其数，仍有一部分人挣扎在贫困线上，例如，无锡市惠山区截止九月份目前一共有1994户即4267人申请并通过了低保家庭的认证。政府对于完全补助到所有人群有很大压力，要做到解决所有低保家庭的住房困难任重而道远。此外，部分低保家庭中是因为残疾或患病而导致的贫困，这些人群没有基本的劳动能力，无法安排正常就业，因此摆脱贫困的机会十分渺茫，长久以来只能依靠政府对其最基本的补助，当然这部分人群在住房上的困难显得尤为突出。政府在解决这种情况上，要循序渐进，做好周详的安排，才能逐步克服重重困难，将保障性住房政策落实到实处，让低保户们真正享受到福利。
（二）低保家庭对政府存在依赖心理，安于现状
城市低保家庭中大部分持续时间较长，从淮安和无锡的调研数据来看，低保家庭的持续时间大多集中在5―10年，许多家庭迟迟没有摆脱低保，生活未得到实质性的改善，究其原因，除了一些客观因素外，还存在主观因素，那就是低保家庭中部分人群存在依赖政府的心理，明明可以就业，却完全指望依靠政府补助的来生活，这种懒惰的依赖心理是十分危险的，不仅仅影响了自己的生活，更是无形中增加了政府的压力。还有一部分人群，满足于政府补助的最基本的生活，安于现状，不思进取，长此以往，丧失了实际工作能力。没有积极的心态，仅有消极的心理，自然无法摆脱贫困。
（三）保障性住房的规划和选址问题有待改善
目前，针对低保家庭的保障性住房建设主要集中于棚户区改造房建设和包括廉租房在内的公共租赁房屋建设。首先，自建平房建造年代久远，这些住房周围的公共设施并不是伴随住房建设起来的，只能依靠政府后期长远的改善和修补，但是由于这些地区地处偏远，周围的基础设施建设往往容易被忽略或者延后。其次，棚户区改造房和公共租赁房建设的一项重要原则是节约用地，这在一定程度上限制了住房周围基础设施的建设。再者，棚户区改造房的选址一般会选择在居民原住地附近，但是由于资金限制、土地限制，安置房的建设会向发展和扩散，这些地段的公共设施建设滞后，尤其是公共交通建设。在这些住房周围的教育、医疗建设相对落后抑或不能即刻建成完善的情况下，当地住户可以使用其他区域的配套措施，这时候公共交通就成为关键性问题。
（四）低保家庭与政府部门间信息不对称
城镇低保家庭作为社会的弱势群体，对于相关政策逐步完善的贡献度并不高，他们更多的是被动接受政策的救助，甚至对于政府既定的政策，他们也不能完全掌握和理解，以至于不能充分的利用国家给予的政策帮助。这些信息接受不通畅的群体不仅包括已经成为低保救助对象但是住房状况较差的低保户，也包括住房状况较差甚至没有住房但是仍未申请低保的低收入家庭。
在政府部门中，管理低保户申请工作的民政部公职人员寥寥无几。在实施调研的无锡市惠山区，目前管理这部分内容的职员只有两名。虽然区政府会把管理权限下放到街道社区，但是街道社区的工作人员常年坐在办公室办公，等待申请低保和延续低保的家庭主动提供申请资料，出访的几率很小，也无法了解低保家庭的真实住房状况。至于房管部门，也同样会下放权限，但是街道社区的公职人员也有限，没有条件配备专门管理低保家庭住房的人员。正由于公职人员与救助对象的交流少，公职人员对相关政策的解读和宣传不到位，救助对象对于信息的获取渠道又非常有限，两者间信息就会出现严重不对称的问题。
三、提高城镇低保家庭住房条件的对策建议
（一）从低保家庭角度
（1）摆脱依赖心理，积极就业。改善低保户住房状况乃至各种生活状况，伴随着低保户自身观念及内在心理的变化。城市低保家庭中部分人群存在依赖政府的心理，明明可以就业，却完全指望依靠政府补助的来生活，对于这部分人群，要积极引导，转变其观念，让其了解政府的补助是有限的，要改善自己的生活必须自食其力，懒惰之心只会让贫困的生活更加贫困，这种依赖心理是要不得的。当然，还有部分低保家庭是由于家庭成员残疾，不方便正常工作，对于这部分人群，要鼓励其不要自卑，三百六十行行行出状元，总有一份工作是适合他的身体条件的，在自己力所能及的范围内，尽量就业。通过就业解决贫困是根本性措施，“授人以鱼，不如授之以渔”讲的就是这个道理。因此，总而言之，低保户们要调整好心态，抛开懒惰，想尽办法，积极就业。
（2）主动了解以保障性住房为主的各种保障性政策。国家对低保家庭的住房乃至各项基本生活都出台了相应的保障政策，低保家庭受文化水平或身体条件的限制，往往对这些政策并没有很好的了解，有时会错过享受政策的机会。政府相关部门，特别是基层有关部门在做好宣传普及工作之余，更要关注低保家庭是否主动积极地在了解这些政策。作为低保家庭，国家给予的各项补助及保障政策是与自身生活息息相关的，应该主动了解，这对改善贫困生活无疑是个助动力，例如，积极了解保障性住房的政策，对比自身具体情况，申请不同的保障性住房。每个地区对于申请条件的标准是略微有些不同的，低保家庭应自觉关注，当满足条件时主动申请，积极配合有关部门做好审核工作，更好的享受到政府提供的住房保障政策。除此以外，政府在医疗、就业等领域皆有保障福利政策，低保家庭特别是有残疾人或有患病的，更要积极主动地关注，以减轻生活压力。总之，提高对保障性政策的关注度，对低保家庭自身或是对国家更好落实各项保障政策都是有积极意义的。
（二）从政府管理者角度
（1）进一步扩大加深对低保户的低保金补助支持。增加最低生活保障金的额度，提高低保家庭的收入，是提高低保家庭生活住房条件的最直接手段。随着社会经济不断发展，财政收入连年增加，为响应构建和谐社会的号召，各级财政可以加大对最低生活保障的资金投入，强化城市低保基础管理，进一步完善社会救助体系。切实提高低保资金使用管理的规范性、安全性和有效性，强化城镇低保基础管理鼓励各地方政府积极探索完善社会救助体系的有效途径和办法。同时，应扩大低保的覆盖范围，普及低保相关知识，通过多种渠道扩大低保的宣传力度，让更多的贫困人口认识低保并知道申请低保的条件以及流程。还要简化低保申请的程序，降低申请的门槛，缩短低保的审批过程，使更多生活有困难、住房有困难的人能够申请到低保尽快得到生活保障。
（2）健全以廉租住房为主的、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房制度。廉租房的申请条件要求规定申请人具有5年以上当地城市常住户口，必须是当地民政部门认定的低收入家庭，而且各地对于人均住房面积另有严格的要求，所以廉租房制度能够集中解决城镇户籍人员中困难群众的住房问题，即城镇低保家庭中，家庭成员多、住房总面积和人均面积小的部分。这也显现出廉租住房的住房的准入机制不完善，要求高，限制多，而相对的廉租房退出机制却缺乏监管，廉租房保障过程中“终身制”现象严重。政府应该完善廉租房的准入机制，从而扩大保障对象范围，实现城乡一体化进程，同时，完善廉租房退出机制，减少没有达到要求的对象长期对真正需要廉租房的低收入家庭的挤兑。在目前廉租房制度不完善的情况下，应辅之以公共租赁房制度和经济适用房制度，来保障那些没有达到廉租房申请条件的低保家庭的住房问题。
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[关键词]和谐社区；积极适用房；问题研究
[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）44-0126-02
1 和谐社区经济适用房问题研究的目的与意义
经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，是城市住房制度改革的产物，其目的在于实现“住房公正”，帮助中低收入者购房，是政府住房调控的一种方式。1991 年，国务院颁布了《关于继续积极稳妥地进行城镇制度改革的通知》，明确提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，这是第一次完整地表述了经济适用房。1994年7月，国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，基本上确立了住房制度改革的目标。1998 年7 月，国家建设部、国家发展计划委员会、国土资源部在总结以往经验和征求社会意见的基础上提出了《关于大力发展经济适用房的若干意见》，同年8月，又颁发了《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》，这些政策文件明确了经济适用房的各项政策、改革内容、改革方向和具体措施。2003 年8 月，国务院颁发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了经济适用房的社会保障性及建设管理办法，经济适用房得以迅速发展。2007年国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，继续要求地方政府加大对经济适用房的建设力度，以达到使低收入家庭有房可住的目的。
经济适用房是为了解决中低收入家庭的住房困难而提出的政策，但是其在实施过程中却没有达到预期的效果。不可否认的是，经济适用房确实解决了部分中低收入家庭的住房困难的问题，但是还是有大部分家庭或者个人的住房困难问题没有得到解决。如果保持现在的经济适用房政策不改变，将不利于中低收入家庭的住房困难问题的解决，没有实现经济适用房的社会保障功能。对于经济适用房的政策的必要性，分析如下：
第一，经济适用房不能轻易取消，但可以对经济适用房做出调整。对于经济适用房，还是具有部分好的功能的，如果取消了经济适用房，将会有大部分家庭失去购买住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消经济适用房。如果没有，就应该对经济适用房政策进行调整，做出一些大的改变。
首先，保证经济适用房的透明度，让公众和舆论来监督经济适用房的分配、建设等，可以保证经济适用房真正解决中低收入家庭的住房困难问题，防止暗箱操作的出现。其次，降低经济适用房的舒适度，防止不适当的人群购买经济适用房，可以适当降低经济适用房的面积等等，但是不影响到家庭的正常生活。最后，加大经济适用房的建设力度，缓解经济适用房供不应求的局面。
第二，加大廉租房的建设。经济适用房的作用是有限的，只是保障了具有当地户口的少部分中低收入家庭的住房需求。加大力度建设廉租房，甚至可以考虑廉租房作为住房保障的主要方式，同时可以考虑把非本地人口的人群纳入廉租房的供应对象。经济适用房的条件决定了它保障的对象有限。
住房是人们的一个重要需求，政府有责任去保障中低收入家庭的住房需求。如果在完全市场化的条件下，人们买不起房子，政府就应该采取措施，产权在政府手中，没有人可以通过买卖廉租房来获取利益。在现代社会，人们的流动越来越大，廉租房无疑是一种很好的住房保障方式，同时，廉租房可以为外来人口提供住房保障。经济适用房具有的一个很重要的特点，即经济适用房是具有有限产权的，房主不允许把经济适用房出租，对于经济适用房的出售也有较多的限制条件；商品房是具有完全产权的，房主可以出租、出售房子，不受政府的限制。
2 研究的基本思路、方法和主要观点
2.1 基本思路
经济适用房的使用者或申请经济适用房的家庭是对经济适用房质量问题、政策问题的最权威、最有效的评价者，尤其是对众多社区申请人而言。从这一观点出发，本文以辽宁大东区津桥社区的经济适用房申请为调查对象，分析经济适用房的申请、房子使用与质量发展的过程中所看重的因素及其原因，探讨经济适用房如何在市场经济中保证和促进这些特殊人群因素的形成，以推进经济适用房的申请、使用、质量的改革更能适应社会的发展和要求。
2.2 研究方法
以沈阳市大东区津桥社区为调查对象：收集资料法、社区访谈法、社区发放问卷、统计学方法和SPSS13.0统计软件进行分析与检验法等。
2.3 主要观点
课题研究将涵盖经济适用房质量的影响因素，包括对经济适用房申请、使用者、质量问题、房屋管理的效果等进行评价，确立基于经济适用房的质量评价指标体系，并确定评价指标权重，通过模糊综合评价法进行评价，最后确定沈阳市大东区经济适用房使用质量评价体系。
技术路线：广泛阅读文献――了解国内外经济适用房发展现状――进行指标体系设计，确定评价方法进行经济适用房质量评价体系的实际应用――得出结论。
3 研究理论创新程度和实际应用价值
（1）创新方法：将理论研究和实证研究相结合，以实证研究和应用为主。通过沈阳市大东区社区调查、社区问卷的形式确定经济适用房影响住房申请、质量的主要因素，以此作为经济适用房质量改革的主要依据。
（2）创新领域：以经济适用房申请为视角，对大东区社区提供住房保障，经济适用房的质量进行评价，以经济适用房的补助标准创新和实践能力为重点，针对经济适用房申请、使用的质量评价信息中的薄弱环节，推进经济适用房质量体系和经济适用房普及的改革和质量管理模式的改革。
