集体土地租赁合同范文
时间：2023-05-06 18:18:27
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篇1
社员代表人： 联系电话： 承租方(乙方)：
法定代表人： 联系电话：
根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的土地租赁给乙方使用的有关 事宜，双方达成协议并签定租赁合同如下：
一、租赁土地情况
甲方自愿将位于xxx村________________的田以有偿的方式租赁给乙方作________________用途使用，该田地总面积为________亩(具体以土地承包使用登记卡为准)。
二、租赁期限
租赁期限为_____年，即自________年_____月_____日起至________年_____月_____日止。
三、交付时间
在本租赁合同生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方 使用，且乙方同意按土地的现状承租。土地租赁合同书四、租金计算、付款方式：
1、租金计算：甲、乙双方约定，以每亩租金为人民币________元(大写：________)。年租金总额为________元(大写：________)。从第六年起每年租金根据市场行情调整。
2、租金支付：乙方在签订合同之日后一年内缴当年租金，甲方收取租金时开付收款收据。
五、双方的权利和义务
1、乙方不得中途退租且必须按时缴交租金。如逾期未交租金的，则视乙方单方违约，因此所产生的经济损失及纠纷由乙方自负，乙方对此不得有异议。
2、在租赁期内乙方不得将土地出卖、抵押给第三方;未经甲方书面同意，不得转租。否则，即属乙方违约。
六、合同期满及终止的处理
1、合同期满，乙方在该地块上所建设的基础设施归集体所有。
2、租赁期满，如乙方要求续租的，在同等条件下，乙方可优先续租，并重新签订土地租赁合同书。
七、争议处理
本合同在履行中如发生争议，双方首先应本着平等互利的原则协商解决，若协商不成，任何一方可向当地人民法院起诉，通过诉讼途径解决。
八、合同生效
合同自双方签字、盖章后生效。本合同一式二份，甲乙双方各一份，各份合同具有同等法律效力。
甲方(签章)：
甲方法定代表人签名：
乙方(签章)：
篇2
【关键词】
集体土地房屋拆迁补偿标准解决途径
【背景与问题】
2005年9月谋加工企业租赁了位于北京市昌平区某块土地，涉及土地系租赁的农村集体土地，与村集体签订了30年的土地租赁合同，该村所在地所属镇政府在租赁合同鉴证栏中盖章，涉及土地包括一处宅基地（未建设）和山坡荒地（非耕地），企业租赁使用后，村、镇领导协助办理的规划手续，该企业在租赁土地上加盖了厂房、车间，但厂房、车间未办理房产登记手续。
2008年11月，该企业所在地因政府项目征用面临拆迁，应如何处理涉及征地、房屋、厂房补偿、安置问题？
【法律分析】
一、集体土地宅基地上的房屋拆迁补偿问题
依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。
拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁按规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价。不符合规定，擅自为获得补偿，在宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。
本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手续，可以参照《办法》规定执行，但实践中对于非集体组织企业，一般只限于货币补偿。
二、集体土地非宅基地上的房屋拆迁补偿问题
根据我国现行有关法律规定和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。
本案中，该企业在集体土地（非宅基地）上建造的房屋、厂房，只有规划手续，没有房产登记手续，需要有关部门进行认定，在认定后，可以按照《办法》规定执行。同时，该企业系正常经营的企业，从事生产经营活动并持有工商营业执照，有权要求适当补偿停产、停业的经济损失。涉及企业搬迁，有权要求支付搬迁补助费。
拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。
三、集体土地上房屋拆迁的补偿标准问题
依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，集体土地房屋拆迁补偿款应按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。
关于补偿标准涉及的相关安置问题，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》执行。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
篇3
土地租赁交不交税
按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城，建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税》的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。
《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]56号)进 一步规定，在城镇土地使用税征说范围内实际使用应税集体建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用土地的单位和个人缴纳城镇土地使用税。按照相 关税法精神，所谓实际使用土地的单位和个人应该包括以无偿使用、有偿使用等方式占用集体土地并在土地上进行生产经营的单位和个人。所以，公司所租赁集体土地如果符合上述规定，就应该按税法规定缴纳土地使用税，如果不符合就不需要缴纳(但前提要符合国家其他相关法律法规的规定)。
按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。按此精神分析，如果A公司的情况按规定要缴纳城镇土地使用税，则相应要对房产缴纳房产税。
土地租赁的相关政策
国务院关于制止买卖、租赁土地的通知近年来，一些农村社队、国家企事业单位等，违反国家法律规定，买卖、租赁集体所有和国家所有土地的情况不断发生。在一些城市郊区，这个问题尤为突出。一些农村社队把土地当作商品买卖、租赁，捞取大量钱款和物资。有的土地租金每亩每年几百元、几千元、上万元，有的出卖土地每亩可得款几千元，甚至几万元。还有的私下议定条件，以租赁、买卖房屋的方式，租赁、买卖良田菜地，或者采取"联合建房"、"联合办厂"、"联合建造仓库"等方式，达到侵占土地的目地。这是严重违犯宪法的行为。《中华人民共和国宪法》规定:"任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地"。我国人口多、耕地少，必须十分珍惜每寸土地，切实保护现有耕地。对买卖、租赁土地的行为，必须坚决制止。为此，特作如下通知:
一、认真宣传贯彻宪法和其他法律、法规中有关土地管理的规定，宣传保护土地的重大意义，发动广大干部、群众同买卖、租赁土地的违法行为作斗争。
二、各地要对买卖、租赁土地等非法活动，进行一次认真的检查、清理。对干部，特别是领导干部带头违法和指使违法的典型案件，要严肃处理，决不能迁就姑息。对那些一贯利用买卖、租赁土地进行贪污、受贿、非法牟取暴利的犯法分子，要依法追究刑事责任。
三、财政金融部门要发挥监督、管理的职能，有权拒绝收付买卖、租赁土地的资金，并向有关部门报告。
四、依法管理土地是各级政府的重要职责。各级政府要加强领导，建立、健全土地管理机构和制度，切实把土地全面管理起来。
土地租赁的方式
一是国有土地租赁;
一是土地使用权出租。
国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。
在土地管理法规中，国有土地租赁的概念在1998年2月17日的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)首次被提出并予以界定的，而且被规定为国家处置土地资产的方式。
1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。
1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定:"国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。"《意见》第六条规定:"国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。"土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。当出租地上建筑物、其他附着物时，其范围内的土地使用权随之出租，同时，出租土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之出租。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。
由于在土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等，都包含着土地使用权的出租。
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篇4
产权清晰是市场交易的前提。应该对现有的农村宅基地进行全面梳理，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的主体，保障交易的安全性。要从立法上赋予农民宅基地流转的权利，最终建立起均质、统一的城乡土地使用权权利体系。明确宅基地可以流转的具体条件，对符合条件的宅基地和房屋，依照规定完善确权及登记发证手续，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地进入土地交易市场。
有选择地稳步推进
宅基地抵押市场的发展
在目前农房抵押融资机制尚在试行的形势下，要尽量选择建制镇沿街、城市规划区内、主干道两侧等商业价值高、较易变现的农房办理抵押贷款。商业银行在发放贷款时也要对农户的个人信用进行审查，考虑个人的还贷能力，可以推行农户联保制度，分散法律风险。另一方面，宅基地使用权抵押融资在满足农民融资需求，发挥宅基地使用权生产要素功能的同时，也加大了农民失去居住保障的风险。有关部门应当加强对抵押农民居住的关切，防止出现因丧失宅基地和房屋而居无定所影响社会和谐稳定。
科学设计宅基地抵押的制度
设计抵押制度时应明确抵押各方主体权利义务，规范宅基地使用权抵押的程序，尤其是明确抵押权的实现条件。如果农户到期不能偿还银行的贷款，银行应给农户一个宽限期。这个宽限期可以参照留置权的宽限期，即至少不少于两个月的宽限期。在这个宽限期内利息照常计算。如果宽限期届满后，还不能清偿贷款，银行可以要求集体经济组织以合理的价格回购。这样既降低了银行的风险又给集体经济组织收回集体土地的机会。
完善农村社会保障体系
宅基地使用权抵押融资作用的有效发挥，需要一个完善的农村社会保障体系做支撑。虽然我国农村医疗、养老等社会保障已经初步建立，政府关于农村的优惠扶持政策力度不断加大，但总体而言，我国农村社会保障体系现阶段仍然存在很多问题。国家应尽快改革户籍制度为根基的城乡二元管理制度，建立农村养老保险、优抚安置、医疗保险、最低生活保障、社会福利、社会救济等保障制度，使离开土地的农民有可靠的生活来源，为宅基地使用权有效流转创造良好的社会经济条件。
（作者系山东建筑大学法学院副教授）
湖南首颁土地“长久证” 宅基地等土地可信托流转
2012年6月26日，湖南益阳市委书记马勇亲自为该市沅江草尾镇的村民代表颁发了包括《农村土地承包经营权证》、宅基地《房屋所有权证》在内的“四证一图”，这是湖南省首批颁发的长久不变的土地确权证。自此，农村土地承包经营权、房屋所有权等成为了农民真实拥有的物权。
据了解，以土地信托流转为特质的“益阳模式”已在益阳农村多点开花，其改革直指农村土地产权制度。在马勇自己看来，这是“农村土地制度的又一场深刻变革”。
全省首颁“长久证”
6月26日，沅江市草尾镇四民村九组村民张兵和6位村民代表郑重地在“鱼鳞图”上按下了自己的手印，并领到了四个“红本本”――《农村土地承包经营权证》、《房屋所有权证》、《农村集体土地所有权证》和《农村集体土地使用权证》。
鱼鳞图上，确定了每家土地的具置；《农村土地承包经营权证》确定农民享有长久不变的土地承包经营权；《房屋所有权证》使农民拥有了像城市居民一样的房屋所有权；而《农村集体土地所有权证》和《农村集体土地使用权证》则把长久不变的土地所有权和使用权界定给明确的村、组集体。
益阳市委政研室副调研员符立贤分析，在实行家庭联产承包经营责任制之前，农村土地的所有权和经营权是重叠的，但都不归农民所有；实行家庭联产承包经营责任制后，所有权同承包经营权分离，所有权归集体，农民享有了包括占有权、使用权、受益权等在内的土地承包经营权，这种两权分离，解决了农民的温饱问题。
但农民享有的这两种权益，一直是缺乏凭证的。益阳确权颁证，则在全省首次以证书的形式，确定农民享有长久不变的土地承包经营权和使用权。
而随着这一长久权限衍生的是，从此农村新生人口不再分配土地，土地承包经营权和使用权只能通过继承权的方式延续。
确权颁证直指土地信托流转
湖南益阳的确权颁证，其目的直指土地信托流转。从2008年起，益阳开始探索农村土地流转。到2009年，全市耕地流转面积116万亩，占耕地面积的32.1%。但这种模式再也无从突破了，农户――公司二元的流转模式纷争不断，于是2009年益阳决定政府出手，摸索土地信托流转模式。
这种“益阳模式”是：政府出资在乡镇设立土地信托机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权等委托给政府的土地信托机构，并签订土地信托合同，农业企业或大户再从信托公司手中连片租赁土地从事农业开发经营活动。
但由于1998年国家第二轮延包时规定的土地承包经营权只有30年，年限的局限导致社会资本仍处于犹豫状态，于是确权颁证应运而生。
全面市场化的土地流转模式
农民从提出申请到流转成功，仅需四个步骤：
政府设立信托公司和服务中心农民向信托公司提出愿意出让土地经营权的申请，签订意向协议，待村集体90%以上村民同意流转后，再签订正式合同信托公司利用国家涉农项目资金将农民出让的土地进行调整，进行适当整理开发，提升地力再通过竞价方式确定土地经营者，签订租赁合同，获得土地租赁收入（土地租金、风险抵押金等）。
“益阳模式”目前已在全市26个乡镇推开，实行“1+1”即一个公司（农村土地承包经营权信托有限公司）加一个服务中心（土地信托流转服务中心）的运作模式，计划2013年在全市各乡镇全面推行。1+1模式中的“公司”是镇政府出资成立的国有独资公司，负责与农业经营公司或大户协商土地流转和租赁；“服务中心”是信托公司的配套服务机构，由镇里的七站八所（农技站、财政所、派出所等）人员组成，为镇里的土地流转提供各项社会服务，并对信托公司的经营情况进行监督。
篇5
马家子村地处辽西102国道一侧，是当地商业集市较发达之地。村里的一所小学就坐落村东102国道的南侧。近几年来，由于学生数量减少，被镇中心小学兼并。从此，马家子村小学成了空闲的场地。
2009年，村委会将村小学校及南侧5亩地租给镇里某个体经营者。2010年5月中旬，距离租赁合同期满还差1个月的时候，接连有承租者找到村委会，分别要以年租金3万～5万元的价格租赁该场地。可令人不解的是，最终，村委会经集体研究，以年租金3万元承租给了外地人葛某用于建服装加工厂。2011年2月下旬，部分村民了解情况后，愤愤不平地找到村党支部书记、村委主任理论，得到的回答是服装加工厂属于环保企业，而且更为重要的是该企业的建立还能为村里解决部分剩余劳动力的就业问题。而后来的实际情况是：该服装厂只与多数村干部的亲属签订了固定期限的劳动合同，其他村民只有几人被登记做计件工，而且因工资低，几乎没人肯去。
对于村干部的解释，村民们非常不认可，他们又找到镇里。镇司法所工作人员受镇领导指派做村民工作，对村民说：“村委会成员都是村民代表，他们既是村委会组织者，也有权代表村民行使民利。再说，双方所签订的出租协议既成事实，希望村民给予理解。”
协商不成，村一、二组的小组长黄某、张某等39名村民联名，请求人民法院依法确认租赁协议无效。
人民法院审理后，支持了39名村民的诉求，依法判决该租赁协议无效。
检察官点评
依据《村民委员会组织法》规定：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”一般来说，村委会在管理中，有权代表村民行使权利，但其所签订的这个租赁协议又为何无效呢？
农村集体经济组织所有的财产，属于该村全体村民集体所有，每个村民对集体所有的财产均享有平等的权利。既然村民委员会是村民自我管理的基层群众性自治组织，为了体现村民自己管理自己事务的自治性，对一些涉及村民切身利益的重大事项，《村民委员会组织法》做出了“相当民主”的规定，即“重大事项”必须经“村民会议讨论决定”。如果村委会的管理者剥夺村民的这种权利，村民作为自治组织的主人，就有权通过诉讼要求归还其权利。
那么哪些事项属于重大事项，必须经过“村民会议讨论决定”呢？
《村民委员会组织法》第24条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”其中，第（八）项明确规定“以租赁方式处分村集体财产，经村民会议讨论决定方可办理”，而本案中村委会将村小学校及南侧5亩地出租，并未经村民会议讨论征得村民同意，也未经村民会议授权村民代表会议讨论表决，明显违背了法律规定。
篇6
甲方：_________(出租方)，系根据中国法律成立并合法存续的_________企业。
企业法人营业执照号码：_________
注册地址：_________
乙方：_________(承租方)，系根据中国法律成立并合法存续的_________公司。
企业法人营业执照号码：_________
注册地址：_________
根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函_________号《_________》、国土资函_________号《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权(以下简称土地使用权)。为明确双方的权利与义务，订立本合同。
第一章 土地使用权租赁范围
1 甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米(以下称租赁土地)。对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。
2 甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书，文件号为国土资函_________号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本合同之一部分。
3 对于乙方的_________个加油站现已占用的_________平方米集体土地，甲方承诺自乙方营业执照签发之日起一年内，办理完征用手续，取得国家主管部门的授权，并租赁给乙方使用。在办理上述征地手续期间，乙方有权依据国土资源部国土资函_________号《_________》，合法无偿使用该等土地。
4 甲方根据本合同出租土地使用权。土地所有权属于国家。
第二章 租赁期限
1 土地使用权租赁期限为_________年，自_________年_________月_________日起算。
2 如果乙方要求延长租赁期限，乙方应在前述租赁期限期满之前至少_________个月以书面形式通知甲方。
3 甲方在收到乙方按前款发出的延长租赁期通知后，应同意该等延长，并应同乙方在前述租赁期满前签订新的租赁合同。甲方应在租期后满前办理完毕土地使用权可续租的一切有关的政府部门审批及手续。续租的租金标准依国家的有关规定标准或(在无该等标准时)依当时的市场价格执行。
4 甲乙双方同意，乙方可以在本条第1款租赁期满前的任何时候终止租赁本合同项下部分或全部土地使用权，但乙方须在其所要求的终止日前_________个月书面通知甲方。
第三章 租赁用途
1 乙方应在甲方与土地管理部门签署的土地授权经营书所限定的用途范围内使用土地。
2 在符合1条的前提下，租赁期内乙方若要依法将租赁土地的部分或全部改作他用时，应书面通知甲方。甲方应在接到乙方书面通知之日起_________日内决定是否同意该等改变。如同意，则甲方应到有关部门办理相应批准手续。在取得批准后，乙方方可按改变后的用途使用。
第四章 租赁土地交付使用
1 甲方自本合同正式生效之日将土地使用权交付乙方。
2 乙方在甲方将该土地使用权交付之日起，必须依照土地授权经营书规定的土地用途实施相应的经营、管理、使用等行为。
第五章 租金及税费
1 乙方按照本合同应向甲方每年支付总额为_________元人民币的租金(租赁土地年租金)。租金的计算方法为：集体土地年租金=租赁土地年租金(人民币元)/_________(平方米)集体土地面积(平方米)。在本合同有效期内，甲乙双方每_________年可以对前述租金协商调整。
2 甲乙双方同意，对于按照本合同的规定终止使用的部分土地，乙方支付甲方的总租金数应依该土地所在的地域和用途按双方协商确定的金额做相应减少。
3 本合同所规定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金额应为该年度租金总额的_________分之一。每一笔租金应于每年_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、(前述每个日期均为付款日)之前交付甲方。无论前款规定如何，第一笔租金额应按下述计算方法计算并在本合同生效后第一个付款日支付给甲方：年租金/_________合同生效日至合同生效后第一个付款日的实际天数。
4 甲方负责交纳与租赁土地有关的土地税、费及其他法定的费用。本合同签订后由于国家政策变化导致的该等费用增加部分由双方合理分担。双方应于每年的_________月_________日结算该等费用前一年度的增加部分。
第六章 双方的权利和义务
1 甲方的权利和义务：
① 依据本合同约定向乙方收取租金。
②监督乙方依据本合同约定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改变用途的，甲方有权收回相关土地的土地使用权。
③本合同期满不再延续的，甲方有权收回该土地的土地使用权。
④甲方需根据本合同的约定，及时完整地向乙方提供租赁土地之土地使用权。
⑤甲方应支持乙方在获得必需的法定批准后，在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物。
⑥租赁期间，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利。
⑦对于政府因公益事业而附设的各种管线穿越该租赁土地的绿化地区和其他区域所造成的对租赁土地的破坏，甲方无需作任何工程上的修补或经济上的补偿。
⑧甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权，包括占有、使用、处分及收益的权利和利益。
⑨在本协议有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得提前终止协议或部分及全部收回土地使用权，但本协议另有规定者除外。
2 乙方的权利和义务：
①乙方有权依据本合同的约定使用土地。
②乙方须向甲方及时按本合同支付租金。
③乙方须根据本合同约定用途使用土地，并接受甲方监督。
④租赁期满不再续租的，乙方须及时、完整地向甲方交回不再续租之部分或全部租赁土地的土地使用权。
⑤乙方不得将租赁的土地使用权进行/转让、转租、抵押。
⑥乙方应保证政府管理、公安、消防、救助人员及其紧急器械、车辆等在进行紧急救险或执行公务时能顺利进出该土地。
在履行合同过程中发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决;协商不成，向乙方所在地人民法院。
未尽事宜，甲、乙、丙三方另行协商。
本合同一式陆份，甲、乙、丙三方各执二份。
甲方：(签字盖章)___________
乙方：(签字盖章)___________
丙方：(签字盖章)___________
________年________月_______日
土地使用权租赁合协议书二
甲方：____________________________(出租方)
系根据中国法律成立并合法存续的_________企业
企业法人营业执照号码：_____________________
注册地址：_________________________________
乙方：____________________________(承租方)
系根据中国法律成立并合法存续的_________公司
企业法人营业执照号码：_____________________
注册地址：_________________________________
根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函_________号《_________》、国土资函_________号《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权(以下简称土地使用权)。为明确双方的权利与义务，订立本合同。
第1条 土地使用权租赁范围
1.1 甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米(以下称租赁土地)。对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。
1.2 甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书，文件号为国土资函______号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本合同之一部分。
1.3 对于乙方的______个加油站现已占用的_________平方米集体土地，甲方承诺自乙方营业执照签发之日起一年内，办理完征用手续，取得国家主管部门的授权，并租赁给乙方使用。在办理上述征地手续期间，乙方有权依据国土资源部国土资函_____________号《_________》，合法无偿使用该等土地。
1.4 甲方根据本合同出租土地使用权。土地所有权属于国家。
第2条 租赁期限
2.1 土地使用权租赁期限为_____年，自_________年_____月_____日起算。
2.2 如果乙方要求延长租赁期限，乙方应在前述租赁期限期满之前至少_________个月以书面形式通知甲方。
2.3 甲方在收到乙方按前款发出的延长租赁期通知后，应同意该等延长，并应同乙方在前述租赁期满前签订新的租赁合同。甲方应在租期后满前办理完毕土地使用权可续租的一切有关的政府部门审批及手续。续租的租金标准依国家的有关规定标准或(在无该等标准时)依当时的市场价格执行。
2.4 甲乙双方同意，乙方可以在本条第1款租赁期满前的任何时候终止租赁本合同项下部分或全部土地使用权，但乙方须在其所要求的终止日前______个月书面通知甲方。
第3条 租赁用途
3.1 乙方应在甲方与土地管理部门签署的土地授权经营书所限定的用途范围内使用土地。
3.2 在符合3.1条的前提下，租赁期内乙方若要依法将租赁土地的部分或全部改作他用时，应书面通知甲方。甲方应在接到乙方书面通知之日起_________日内决定是否同意该等改变。如同意，则甲方应到有关部门办理相应批准手续。在取得批准后，乙方方可按改变后的用途使用。
第4条 租赁土地交付使用
4.1 甲方自本合同正式生效之日将土地使用权交付乙方。
4.2 乙方在甲方将该土地使用权交付之日起，必须依照土地授权经营书规定的土地用途实施相应的经营、管理、使用等行为。
第5条 租金及税费
5.1 乙方按照本合同应向甲方每年支付总额为_______元人民币的租金(租赁土地年租金)。对于本合同1.3条所述集体土地的租金，乙方每年应向甲方另行支付(但租金的计算和支付应以甲方按1.3条的规定将土地使用权租赁给乙方之后)，租金的计算方法为：集体土地年租金=租赁土地年租金(人民币元)/_________(平方米)集体土地面积(平方米)。在本合同有效期内，甲乙双方每_______年可以对前述租金协商调整。
5.2 甲乙双方同意，对于按照本合同的规定终止使用的部分土地，乙方支付甲方的总租金数应依该土地所在的地域和用途按双方协商确定的金额做相应减少。
5.3 本合同所规定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金额应为该年度租金总额的_________分之一。每一笔租金应于每年______月______日、______月_______日、______月______日、______月_______日、(前述每个日期均为付款日)之前交付甲方。无论前款规定如何，第一笔租金额应按下述计算方法计算并在本合同生效后第一个付款日支付给甲方：年租金/_______合同生效日至合同生效后第一个付款日的实际天数。
5.4 甲方负责交纳与租赁土地有关的土地税、费及其他法定的费用。本合同签订后由于国家政策变化导致的该等费用增加部分由双方合理分担。双方应于每年的_______月______日结算该等费用前一年度的增加部分。
第6条 双方的权利和义务
6.1 甲方的权利和义务：
(a)依据本合同约定向乙方收取租金。
(b)监督乙方依据本合同约定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改变用途的，甲方有权收回相关土地的土地使用权。
(c)本合同期满不再延续的，甲方有权收回该土地的土地使用权。
(d)甲方需根据本合同的约定，及时完整地向乙方提供租赁土地之土地使用权。
(e)甲方应支持乙方在获得必需的法定批准后，在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物。
(f)租赁期间，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利。
(g)对于政府因公益事业而附设的各种管线穿越该租赁土地的绿化地区和其他区域所造成的对租赁土地的破坏，甲方无需作任何工程上的修补或经济上的补偿。
(h)甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权，包括占有、使用、处分及收益的权利和利益。
(i)在本协议有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得提前终止协议或部分及全部收回土地使用权，但本协议另有规定者除外。
6.2 乙方的权利和义务：
(a)乙方有权依据本合同的约定使用土地。
(b)乙方须向甲方及时按本合同支付租金。
(c)乙方须根据本合同约定用途使用土地，并接受甲方监督。
(d)租赁期满不再续租的，乙方须及时、完整地向甲方交回不再续租之部分或全部租赁土地的土地使用权。
(e)乙方不得将租赁的土地使用权进行转让、转租、抵押。
(f)乙方应保证政府管理、公安、消防、救助人员及其紧急器械、车辆等在进行紧急救险或执行公务时能顺利进出该土地。
(g)乙方在土地租用期间应对承租土地内的市政设施妥善保护，不得损坏，否则应承担修复所需的一切费用。
第7条 合同的变更和终止
7.1 对本合同的任何变更，须经双方同意，并以书面形式作出方可生效。为了避免歧义，乙方按本合同要求延长租期或终止租赁，应按本合同的有关条款进行。
7.2 本合同按下列方式终止：
(a)本合同期限后满，或_____________________________________
(b)本合同有效期限内双方达成终止协议，或___________________________________
(c)本合同任何一方因地震、风暴、水灾、战争等不可抗力丧失继续履行本合同的能力，或_________________________-
(d)根据法律、法规的规定，或有管辖权的法院或仲裁机构所做出的终止本合同的判决、裁定或决定而终止本合同。
第8条 违约责任及损害赔偿
任何一方违反本合同约定，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失。
第9条 双方的陈述和保证
9.1 甲方的陈述和保证：
(a)甲方是依法成立的企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。
(b)甲方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。
(c)甲方为签署本合同所需的一切政府审批(如需要)以及内部授权程序都已获得或完成，签署本合同的是甲方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对甲方有约束力的责任。
(d)甲方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他合同或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。
9.2 乙方的陈述和保证：
(a)乙方是依法成立的股份制企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。
(b)乙方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。
(c)乙方为签署本合同所需的内部授权程序都已完成，签署本合同的是乙方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对乙方有约束力的责任。
(d)乙方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他协议或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。
第10条 不可抗力
10.1 如果本合同任何一方因受不可抗力事件(不可抗力事件指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于水灾、火灾、旱灾、台风、地震、及其它自然灾害、交通意外、罢工、骚动、暴乱及战争(不论曾否宣战)以及政府部门的作为及不作为)影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
10.2 声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_______日内以手递或挂号空邮向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，甲乙双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则适用本合同7.2(c)关于合同终止的规定。
第11条 其他规定
11.1 除本合同另有规定外，未经另一方书面同意，任何一方不得转让其在本合同项下的全部或部分权利或义务。
11.2 合同及其附件构成双方全部合同，并取代双方以前就该等事项而达成之全部口头或书面的协议、合约、理解和通信。
11.3 本合同任何一条款成为非法、无效或不可强制执行并不影响本合同其它条款的效力及可强制执行性。
11.4 本合同或其附件的修订仅可经书面协议并经双方授权代表签字且须经双方采取适当的法人行动批准而作出。
11.5 除非另有规定，一方未行使或延迟行使其在本合同项下的权利、权力或特权并不构成对这些权利、权力或特权的放弃，而单一或部分行使这些权利、权力或特权并不排斥任何其它权利、权力或特权的行使。
11.6 本合同附件是本合同不可分割的组成部分，并与本合同具有同等约束力，如同已被纳入本合同。
第12条 通讯
一方根据本合同规定作出的通知或其它通讯应采用书面形式并以中文书写，并可经专人手递或邮务发至以下规定的另一方地址，或传真至另一方规定的传真号码，通知被视为已有效作出的日期应按以下的规定确定：
(a)经专人交付的通知应在专人交付之日被视为有效。
(b)以挂号邮务寄出的通知应在付邮(以邮戳日期为准)后第______天(若最后一天是星期日或法定节假日，则顺延至下一个工作日)被视为有效。
(c)以传真形式发出的通知应被视作于传真完毕的时间作出，唯发件人应出示传真机就其所发出的文件而打印的报告以证明有关文件已经完满地传给对方。
双方通讯地址和传真号码如下：
名称：_____________________
通讯地址：_________________
传真：_____________________
邮编：_____________________
名称：_____________________
通讯地址：_________________
传真：_____________________
邮编：_____________________
若一方更改其通讯地址或传真号码，应尽快按本条规定书面通知另一方。
第13条 适用法律和争议的解决
13.1 本合同应适用中华人民共和国法律并应根据中华人民共和国法律解释。
13.2 凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由甲乙双方协商解决。若协商不成，甲、乙任何一方均可将该等争议提交_________仲裁委员会，按照申请仲裁时该仲裁委员会有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第14条 附则
14.1 本合同以中文书写。
14.2 本合同正本一式_________份，双方授权代表签署并加盖公章后生效且其效力追溯至_________年_____月_____日起计算，各份合同具有同等效力。
甲方(盖章)：_____________ 乙方(盖章)：____________
授权代表(签字)：_________ 授权代表(签字)：________
_________年_______月_____日 _________年______月_____日
签订地点：_________________ 签订地点：________________
土地使用权租赁合协议书三
出租方：___________(以下简称甲方)
承租方：___________(以下简称乙方)
甲方愿意将租赁权属于自己的土地及地上建筑物转租给乙方使用。甲、乙双方经过共同协商，特制定本合同，以便共同遵守。
第一条 出租地坐落地址：_____________________，出租地面积共计_______亩，四置见附图。
第二条 租赁期限
租赁期限为_______年，即从_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。
第三条 租赁金额及付款方式
1.土地及地上建筑物租赁费为每年_______元人民币
2.乙方每年的_______月_______日前向甲方支付一年的租赁费即_______元整。
第四条 甲方的权利和义务
1.本协议生效后，甲方将协议项下的土地及地上建筑物交给乙方使用，并负责协调周边关系。
2.甲方负责将东边的院墙修砌完整(也可把所需工、料款从第一年的租赁费里扣除)后，交给乙方使用。
3.租赁期间，原甲方所建地上建筑物的维修归甲方负责。如遇自然灾害等受到损坏而甲方又不愿修缮时，可以双方协商用当年租赁费进行修缮。
4.租赁期间，土地使用税及与村委会相关的一切费用由甲方承担(水费电费除外)。
5.合同签订后，在乙方承租期内甲方不得以任何借口或其他形式提高租赁费价格，亦不得以任何借口或其他形式收回租赁权。如遇国家征地、占地等情况，必须充分考虑乙方的利益。甲方租赁前的建筑赔偿金归甲方所有;乙方承租后建造的地上建筑物及种养植物、设施、机械等。赔偿金归乙方所有。
6.租赁期间，甲方负责提供乙方用水和电，水电费按国家标准收取。
7.双方发生矛盾时，甲方不得以任何理由设置障碍，断路、断电、断水等方式影响乙方使用，因上述原因造成乙方损失，甲方承担赔偿责任。
第五条 乙方的权利和义务
1.乙方依约按时交纳租赁费，交费时甲方应出示相关证据。如乙方不能按时交纳租赁费，甲方有权终止合同。
2.在租赁期内，乙方可根据需要建设部分生活和生产用房。在同甲方协商后，乙方有权利将本协议项下的土地及地上建筑物转租给第三方使用。
3.租赁期内，乙方承担本协议项下的水、电的费用。
4.乙方应爱护村内环境及公共设施，严格遵守国家法律、法规、村规民约，不得从事违法活动，否则甲方有权终止合同。
5.如遇国家规划、征占或自然灾害，导致合同无法履行时，甲方应退还乙方所交纳未到期的租赁费。
第六条 合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。如不续租，乙方所建地上建筑物及种植、养殖物、设施、机械、水井(乙方投资购置)等由乙方自行处理，甲方无权干涉。
第七条 违约责任
在本合同期内，任何一方不得违约。如甲方违约，则乙方场地内所有建筑及其他设备的投资由甲方一次性赔偿给乙方，并如数退还未到期限所交纳的租赁费。如乙方违约，甲方有权终止合同，乙方所交纳的租赁费一律不退。
第八条 双方协商一致可以变更合同或签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同未尽事宜可经双方协商解决。
本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
出租方：____________(签字)
篇7
一、“一权一房”抵质押贷款开展情况
（一）“一权一房”抵质押贷款的内容及特点
“一权一房”抵质押贷款包括：“宅基地使用权抵押贷款”和“土地经营权质押贷款”。“宅基地使用权抵押贷款”的特点是按“地随房走”的办法解决集体宅基地抵押问题；“土地经营权质押贷款”的特点是以农村土地承包经营权人为服务对象。
（二）业务创新背景
新沂市作为一个以传统农业为主导产业的县级市，随着城乡一体化建设的加快，农村地区对资金需求旺盛，而信贷资金相对短缺，多年来新沂农商行虽然不断加大支农力度，但由于信贷品种、条件限制，使一些懂技术、会经营、有实力的种养大户以及农村经纪人、致富带头人的资金需求得不到充分满足。
2009年，为破解农村产业发展融资瓶颈，根据当时农村经济状况，为了更好地向广大农户提供信贷支持，进一步盘活信贷资金，新沂农商行积极开展农村贷款担保机制改革，向市委、市政府建议在农村地区推行宅基地使用权和土地经营权的产权流转，进而为银行贷款提供有效担保方式。该建议取得市委、市政府的大力支持，2009年8月新沂市委出台《关于开展农村“一权一房”抵（质）押贷款的试行意见》，打破了农村集体土地使用权、农村住房不能办理抵质押的规定，为解决广大农户融资难提供了政策支持。
随后，在市委、市政府统一领导下，成立了由银行、财政、农办、房管、国土、规划、法院等部门组成的农村“一权一房”抵质押贷款领导小组，制定了具体的操作办法和流程，明确房产、土地部门负责房产、土地确权办证和抵押登记，政府承诺按照贷款本金7：1的比例设立担保基金；各镇成立土地流转中心，保证区域范围内产权流转并负责土地承包确权办证和质押登记；明确财政局负责设立开办此项业务风险补偿和奖励基金的部门分工。
2010年，新沂农商行出台《关于印发“一权一房”抵（质）押贷款管理办法的通知》文件。2010年3月23日，新沂市“千户万亩亿元”信贷惠民工程启动暨首批土地承包经营权质押贷款发放仪式在新沂农商行举行，新沂市草桥镇农民施友传获得了8.6万元养殖贷款，这标志着全省首例“一权一房”抵质押贷款正式启动。随后，“一权一房”抵质押贷款在全辖16个乡镇营业网点全面推广。农村“一权一房”抵质押贷款的担保机制，扩大了农户贷款有效担保物的范围，破解农村产业发展资金瓶颈，激发广大农户的创业激情。2010年 “一权一房”信贷产品获省联社金融创新奖，目前已成为新沂农商行优质惠农信贷品牌产品。
（三）业务运作程序
在“一权一房”贷款推广实施中，新沂农商行与政府相关部门共同配合，密切合作，业务各环节均能保持流畅运转。
1、内外联动
在业务推广中，新沂农商行不断加大政策宣传力度，普及农村土地和房屋产权的改革制度，为农民获取创业资金支持消除农民后顾之忧。同时，市委、市政府作为业务开展的坚强后盾，也以实际行动支持配合该项业务的开展。明确了集体土地住房抵押贷款处置原则，按照“地随房走”的办法解决集体宅基地不能抵押的难题。农办负责召集村镇代表通过同意办理一权一房抵质押贷款决议；各村负责规范和完善承包土地流转形式，所有承包大户承包的土地必须是通过村里统一转包，并提供具体土地来源清单证明，从而具备开展“一权一房”抵质押贷款业务的前提。
2、规范操作
有信用基础，家庭条件良好，资信良好，有生产经营项目和创业条件的的农户，有无争议农村住房权证或承包土地经营权证明，提供必要其他证明材料，向新沂农商行申请，凭以办理抵质押贷款手续。新沂农商行信贷人员在接到“一权一房”抵质押贷款业务后，按照申请优先原则，随到随办，在做好贷款贷前调查的情况下，按照操作规程办理贷款手续。贷款发放后，新沂农商行信贷员做好跟踪落实，发现问题及时处理。
3、确权办证
承包土地经营权质押贷款，由镇级土地流转中心负责审查承包合同的真实性和规范性，协调双方确定权利价值，办理质押物登记管理工作。以农村集体土地住房抵押贷款，由村委会出具同意办理意见和“地随房走”决议意见。房管局负责办理出具评估单，登记抵押出具他项权证。
（四）“一权一房”抵质押贷款开展情况
自2010年3月开办“一权一房”贷款以来，至2013年3月，新沂农商行累计为2146户农户发放“一权一房”贷款3.8亿元，至3月末该项贷款余额2.3亿元，其中：农村土地承包经营权质押贷款0.8亿元，农村住房抵押贷款1.5亿元。
“一权一房”贷款的开办，促使新沂市新增土地流转面积23514亩，盘活农村闲置资产18000多万元，为服务“三农”提供了有效的金融平台，加快了农民增收致富步伐，实现了较好的经济效益和社会效益。
二、“一权一房”抵质押贷款的积极作用
新沂农商行把“一权一房”抵质押贷款作为惠农信贷品牌，利用该项品牌效应带动农民增收致富，在发展农业产业、建设社会主义新农村、推进城乡一体化、推动小康社会建设的进程中，发挥了积极作用。
1、促进农民增收致富，推动建设小康社会
农村“一权一房”抵质押贷款，给农民提供方便、快捷的金融服务，重点扶持的是种、养、加工等行业，促进了辖区农村经济的快速发展。
2、拉动现代高效农业的发展
农村“一权一房”抵质押贷款，为农村产业提供信贷资金支持，有力拉动现代高效农业的发展。在农村“一权一房”抵质押贷款惠农政策推动下，全市新增高效农业面积达到58万亩，新增6万亩，新发展地温式日光能温室800多栋，钢架大棚16000多栋和8个千亩以上水泥竹竿大棚基地；新扩花卉苗木1.2万亩，新建成2个鲜切花基地和1个组培花卉基地，带动了本市现代高效农业的发展。
3、促进新农村建设，加快城乡一体化进程
开展农村住房抵押贷款，一方面促使农民按照统一村庄规划、布局的要求建房，有效改变了农村的居住条件和环境，有利于农村集中居住区建设；另一方面，明晰了农村房屋产权，变资产为“资本”，让“死”的资产实现“活”的价值，让农民真正享受城镇居民同等待遇。土地承包经营权质押贷款是以农村承包土地流转为要件，土地流转合同必须达到规范要求，从而引导农民规范签订土地流转合同，避免土地流转纠纷，提高了承包土地流转的积极性。
4、平抑了民间高利贷，维护金融秩序
农业生产具有较强的季节性，以前农民在搞项目、发展生产创业过程中急需资金，但苦于没有有效的担保物而告贷无门，因此长期遭受民间“高利贷”侵扰。“一权一房”抵质押贷款有效地解决了农民贷款难的问题，同时，也降低了创业成本，从根本上缓解农村资金供需矛盾，抑制了非法集资，维护了正常的金融生态环境，促进了农村社会和谐稳定。
三、“一权一房”抵质押贷款的风险防范
近年来，江苏新沂农商行信贷政策以“稳增长、控风险”为主题，全面树立“服务、发展、审慎、稳健、规范”的信贷管理理念，在农村“一权一房”抵质押贷款管理上，抓住支持“三农”主线，提高风险防控意识，强化制度建设，规范操作行为。
1、严格准入，审慎放贷
首先，把握一个尺度，在客户选择上，择优选择在江苏新沂农商行发生业务多年、信用良好、经营项目有前景的优质客户，把风险防范的重心前移到第一关。其次，坚持一个原则，严把贷款调查、审查、审批关，防范一些不符合条件的客户带来的风险。再次，积极建议增加有实力的个体工商户担保措施，为解决处理抵质押财产问题提供方便。
2、确权发证，完善合同
搞好集体土地使用权和农村住房确权发证是开展农村“一权一房”抵（质）押贷款的关键环节。对各镇村符合发证条件的农户，经过农户本人申请，由规划、国土、房管等有关部门办理相关手续，取得农村集体土地使用权证（宅基地证）和房屋所有权证。同时完善和规范土地租赁合同，对出租农户与村、村与承租户所签订的土地租赁合同进行认真的审核把关，对条款不清晰、标的不明确、手续不齐全的进行规范和完善。
3、规范操作，流程管理
首先，建立农户房产、土地承包经营权有效担保物及信贷资金需要量信息台账，有序开展贷款业务。其次，严格确定贷款对象。农户个人提出 “一权一房”抵（质）押贷款申请，由所在地村民委员会对借款人家庭经济状况、从事的经营项目、个人的道德素质、信用等情况进行综合审核，然后交所在镇农经中心复审，最后报江苏新沂农商行当地支行再次审核把关后，依照有关资料和程序，办理“一权一房”抵（质）押贷款相关手续，确保发放贷款用于农户正当致富项目。再次，合理确定抵押资产评估价值。农村土地承包经营权的价值由镇农村土地流转交易中心（镇农经服务中心）根据承包土地的流转面积、每亩土地的流转费用、土地流转期限等认定，抵押房屋的价值由市房管部门根据房屋的座落、结构、面积等确定。
4、健全手续，严格处置
篇8
2003年8月，白坊村、狮子营村成立股份经济合作社，成为昌平区农村集体经济产权制度改革的第一批试点单位。它的经验后来在昌平区推广。从2004年10月开始，昌平区在城南街道南郝庄村等14个村庄进行又一批改革试点。
产权改革：老人成了宝
2004年12月11日，白坊村党支部书记宋兰英坐在办公室里，不经意地说：现在村里的老人成宝贝了，以前成了家的孩子都不愿意赡养老人，现在的孩子们都争着赡养老人。因为在村里实行“股份制”后，老人持的股份多，将来老人的股份可以继承。2003年8月8日，昌平区北七家镇白坊、狮子营两村成立股份经济合作社，进行农村集体经济产权制度改革。这是第一批产权制度改革中的两个试点村。
改革意味着市场化经营，其中重要的一项是农民的平房被拆掉，盖起了商品房。白坊村村民回迁后，身份从农民变成了股东。目前白坊村全村共有1315人持有股份。60多岁的马清，是白坊村劳龄(劳动年龄)最长的人之一，每年可拿到全村最高的红利，因为股份是依照人口劳龄算的，马清的劳龄45年。马清老人对白坊村进行的产权制度改革表示很满意，他说现在的收入确实是不错。相比马清老人，白坊村的年轻人持的股份要少许多。16岁以下的没有股份，但有继承的权利。
改革动机：“还权于民，还利于民”
1998年，范仲才从西郊农场退休回到白坊村。三年后，白坊村因为北京市房地产开发要整体拆迁。拆迁定下来后，范仲才和爱人每人每月从开发商和村里拿到最低生活保障金480元。
2001年1月份，签过征地协议后，范仲才家的房子随着整体拆迁被拆除。村里的大部分农民失去了土地，开发商给村里的447个劳力，每人补偿3万元。
这样的拆迁后，村里还有400亩土地、5万平方米商业楼等资产。如何保障这些集体资产至少不贬值，并保障1000多名村民以后的生活，成为白坊村面对的首要问题。2003年2月9日，北七家镇启动了白坊、狮子营两个村的集体经济产权改革的试点工作。
为什么要进行产权制度改革？昌平区区委副书记李福忠在2003年10月的一次工作会议上说：“经济管理权高度集中，少数村干部随意支配集体资产，侵害农民利益，引发了诸多的矛盾和问题，是农民群众上访、农村干部违纪、党群关系紧张的重要原因之一。”李福忠认为传统的农村集体经济管理体制是一个与民争权、与民争利的体制，是一个失去制约、缺乏监督的体制。他说进行改制的目的是：“还权于民，还利于民。”
白坊村党支部书记宋兰英讲了一个事例。改制前，原白坊村一位干部要改动村里跟开发商签订的房屋买卖合同，原来卖给村民的房子房价定的是1800元/平方米，这名村干部要每平方米增加500元，将总价提高了2000多万。他拿着合同要宋兰英等村干部签字，最初宋兰英没有同意。在其他村干部的干涉下，合同最终签了下来。后来，因为这个事情，白坊村和开发商对簿公堂，开发商没有达到目的。宋兰英没有透露这名干部的名字。她说，改制后就是要避免这样的事情发生，“ 在农村城镇化过程中，农民的利益需要保障，产权需要明确。”
管理方式：11个干部组成5套班子
白坊村党支部书记宋兰英向记者介绍了村里的股份制经营方式。目前，白坊村将4.6万平方米左右的商业楼出租，与天通苑签订了为期10年的租赁合同，租金每年1400多万元。这是一部分固定的收入，每年纯收益按70.8%的比例分给村里的股东。
白坊村的400亩土地被开发用来经营各种商业项目，进行营利。现在，已建成一个自由市场，摊位租出去后，已累计收入1600万元。现在，村里正在筹划建一个60亩的综合市场，预计每年将给白坊带来500万元的收入。
为更好监管运作集体资产，白坊成立了集体资产管理委员会、监事会、董事会、党支部、村委会五套班子，一共11人。
宋兰英一人兼任党支部书记、村委会主任、集体财产管理委员会主任和白坊股份经济合作社的董事长。她说，五套班子都没有对资产的绝对支配权，真正的权利在股东手里。“11个干部谁也不敢随意支配这些资产。”宋兰英说。同时，作为董事长，宋兰英出资10万元，监事长王宝出资5万元，认购合作社经营管理风险股。
链接：南海工业化模式
南海的农村工业化模式具有以下几个显著特征：
第一，以集体土地启动工业化，降低了工业化的门槛。如果企业从农民手上买得土地来办工业，它要支付的费用至少要高达4.5万元／亩以上。而南海的租地方式，则使农村工业的创办得以施行。它起初的土地租金很低，山岗地每亩0.8元／月，农地1.5元／月（最初则为1元／月），路边是2.5元／月。正是这种灵活的土地使用方式，促使大量企业在南海落户、生根，形成了我国珠江三角洲地区著名的工业带。
第二，它将土地非农化的级差收益保留在了集体内部。在土地的处置上，由于它与国家工业化不同，只是将土地作非农化使用，并没有转变土地集体所有权的性质。这样，在土地非农化的过程中以及在土地的长期非农化使用中，土地级差收益以及它的增值收益也就保留在了集体内部。
篇9
第一条为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。
第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。
第三条土地登记实行属地登记原则。
申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。
跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。
在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。
第四条国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。
第二章一般规定
第五条土地以宗地为单位进行登记。
宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。
第六条土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。
第七条土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请：
（一）土地总登记；
（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；
（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；
（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；
（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；
（六）更正登记或者异议登记；
（七）名称、地址或者用途变更登记；
（八）土地权利证书的补发或者换发；
（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。
第八条两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。
第九条申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：
（一）土地登记申请书；
（二）申请人身份证明材料；
（三）土地权属来源证明；
（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；
（五）地上附着物权属证明；
（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；
（七）本办法规定的其他证明材料。
前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。
申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。
第十条未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。
第十一条委托人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和人身份证明。
境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被人身份证明应当经依法公证或者认证。
第十二条对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：
（一）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；
（四）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。
第十三条国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。
第十四条国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：
（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；
（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；
（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。
国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。
第十五条土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：
（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；
（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；
（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；
（四）地上附着物情况。
土地登记簿应当加盖人民政府印章。
土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。
第十六条土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。
土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。
第十七条土地权利证书包括：
（一）国有土地使用证；
（二）集体土地所有证；
（三）集体土地使用证；
（四）土地他项权利证明书。
国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。
土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。
第十八条有下列情形之一的，不予登记：
（一）土地权属有争议的；
（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；
（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；
（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；
（五）其他依法不予登记的。
不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。
第十九条国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。
第二十条土地登记形成的文件资料，由国土资源行政主管部门负责管理。
土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记归户卡和土地登记簿的式样，由国务院国土资源行政主管部门规定。
第三章土地总登记
第二十一条本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。
第二十二条土地总登记应当通告。通告的主要内容包括：
（一）土地登记区的划分；
（二）土地登记的期限；
（三）土地登记收件地点；
（四）土地登记申请人应当提交的相关文件材料；
（五）需要通告的其他事项。
第二十三条对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。公告的主要内容包括：
（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；
（二）准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；
（三）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；
（四）需要公告的其他事项。
第二十四条公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。
第四章初始登记
第二十五条本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
第二十六条依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。
新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。
第二十七条依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。
第二十八条划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。
第二十九条依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。
第三十条依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。
第三十一条以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记。
第三十二条农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证明材料，申请集体土地所有权初始登记。
第三十三条依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。
第三十四条集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地使用权初始登记。
第三十五条依法使用本集体土地进行农业生产的，当事人应当持农用地使用合同，申请集体农用地使用权初始登记。
第三十六条依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。
同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。
符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。
第三十七条在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。
符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。
供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。
第五章变更登记
第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
第三十九条依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。
第四十条因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。
第四十一条因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。
第四十二条因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。
第四十三条土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。
已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。
第四十四条经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。
第四十五条因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。
权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。
第四十六条已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。
第四十七条土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。
第四十八条土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。
土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。
第六章注销登记
第四十九条本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
第五十条有下列情形之一的，可直接办理注销登记：
（一）依法收回的国有土地；
（二）依法征收的农民集体土地；
（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。
第五十一条因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。
第五十二条非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。
第五十三条已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。
第五十四条当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。
第五十五条土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。
第五十六条土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。
第七章其他登记
第五十七条本办法所称其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。
第五十八条国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。
更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。
第五十九条土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。
利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。
第六十条土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。
异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。
第六十一条有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：
（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有的；
（二）人民法院对异议登记申请人的不予受理的；
（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。
异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。
第六十二条当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。
对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。
预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
第六十三条国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。
第六十四条国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。
第六十五条对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。
第六十六条土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。
第六十七条两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。
预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。
第六十八条查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。
第六十九条对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
第八章土地权利保护
第七十条依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第七十一条县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。
第七十二条国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料，国土资源行政主管部门应当提供。
土地登记资料的公开查询，依照《土地登记资料公开查询办法》的规定执行。
第九章法律责任
第七十三条当事人伪造土地权利证书的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门依法没收伪造的土地权利证书；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十四条国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中、、的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十章附则
第七十五条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责土地和房屋登记工作的，其房地产登记中有关土地登记的内容应当符合本办法的规定，其房地产权证书的内容和式样应当报国务院国土资源行政主管部门核准。
第七十六条土地登记中依照本办法需要公告的，应当在人民政府或者国土资源行政主管部门的门户网站上进行公告。
篇10
论文关键词：社会保障；社会养老；农村；制度设计
党的十六届六中全会提出了到2020年实现“覆盖城乡居民的社会保障体系基本建立”的目标，其关键是农村社会保障制度建设要有重大突破，尤其是农村社会养老保险制度，必须在运作机制、覆盖人群、负担能力、保障水平等方面转变到社会主义市场经济的制度框架之下，在深化改革中得到完善与创新。但我们也发现，虽然我国近年来财政收入大幅度增加，但有关农村社会养老保障制度建设方案在思路设计上，如果过多地依赖于政府财政投入的、二次分配的和外部的支持方式，这显然只能是提供低水平的保障能力。更重要的是未能真正启动广大农村家庭和农村集体经济资源的内生性活力，最后有可能走向西方福和国家的道路。为此，有必要按照发展经济因素市场的原则，依托家庭财产(土地)保障和财政支持，通过全面实行土地资本化，“以土地换社保”的农村社会养老保障制度改革的基本思路，以此促进农村社会养老保障制度建设顺利开展。
一
我国现阶段农村的社会保障制度建设严重滞后于城市，其主要特征为：
(一)农村总体上仍然以传统的家庭保障为主要模式。这种保障模式的农用土地为生产资料，通过农产品生产获取劳动收入。为了增加家庭收入，便产生增加劳动力数量和“养儿防老”的家庭人口需求。但是，我国现行土地制度起家庭保障作用的农村土地只是一种资源形式，不能够以完全的资本形态在市场上运作。农户家庭收入的主要来源为劳动收入，其财产性收入及资本收入极少。受土地收益的限制，多年来我国农村中收入水平提高缓慢，其中纯收入增长的绝大部分为务工等劳动收入，大多数农户在社会保障的支付能力上十分有限。许多地方试点就发现，以个人缴费为主的模式很难在经济欠发达农村推行。
(二)上世纪80年代初我国农村普遍实行家庭承包责任制后，在多数经济欠发达地区，集体经济虚构化现象严重，村、组根本无力承担社会保障要求的财力支付。这与城市中有各种类型用工单位及相应经济实力是有根本区别的。在多数农村地区，农村集体经济的存在很大程度上主要体现在农村土地产权的“集体所有”这点上。一般只有在集体土地非农化过程中的土地收益才可以转化一部分为集体经济组织的经济收益。但目前这种收益大部分通过国家土地征用后再有偿出让的过程为政府所得，失地农民得到的补偿有限，最终受益很少，还产生了不少新问题。
(三)改革开放以来，我国区域经济发展水平差异有扩大趋势，少数经济发达地区的财政实力雄厚，可以在城乡统筹发展上发挥较有力的作用，可以通过“工业反哺农业”和财政转移支付等方式促进农村建设，走城乡一体化的道路。但就广大西部地区、贫困地区和少数民族地区而言，当地的城镇化发展水平有限，城镇和工业缺乏对农村地区的足够的经济辐射及带动能力，且地方财力困窘，一些财政赤字县长期靠上级财政支撑。如有的县一年所增加的财政收入还不够当年全县公务员、事业单位职工调资需要的开支，要依靠这些地方财政建立全覆盖的农村社会保障体系缺乏客观的经济基础。因此，我们在有关目标定位上要充分认识有关国情充分考虑地方政府财政提供公共产品的实力，以及农村集体经济和社区经济的现实特征。
(四)在城市化和工业化推动下，农村家庭结构发生了很大变化，传统的养老家庭保障方式受到严重挑战。计划生育政策实行一代人成长周期以来，当前我国人口老龄化问题已经加速凸显，2006年我国农村老龄化水平已达7．5％．高于城市水平(6．4％)。其中农村因在城市化和工业化的进程中青年人大量转移，实际的农村老龄化程度更高，问题也更为严重。如四川劳务输出大县的“留守老人、妇女、儿童”问题就十分突出。农村人口结构畸型化。我国农村65岁以上人口达6000多万，约占全国老龄人口近70％。
二
早在上世纪90年代民政部门即开展了农村社会养老保险制度的探索和试点，但却存在政策不完善，个人缴费标准低，保障水平弱，管理制度有重大缺陷等问题，实践已证明是不成功的。当前在城市化和工业化推动下，广大农村家庭结构发生了很大变化，传统的养老家庭保障方式受到严重挑战：单纯依靠土地从事种植业的劳动收入的土地保障能力也日渐弱化：农村人口的不稳定状况及“两栖”流动特征突出：外出人员返乡的大部分为老弱病残及智能偏低者，这进一步加重了劳务输出地区(多数为经济欠发达地区)的社会保障的负担。因此要在现有的土地制度框架下实现广覆盖的多层次的农村社会保障制度(包括养老、合作医疗、公共卫生、低保、五保、扶贫、救灾等)，关键是财政补贴和财政兜底问题，能否实现有关目标及达到应有保障水平，与财力密切相关，其中又要求以中央财政的支付能力为主体。按照现有的一些政策设计的思路，如果中央财政在支持力度上达不到一定水平，我国广大农村的社会养老保障制度建设很难有实质性的推进。
农村养老保障制度是农村社会保障制度建设的核心部分。农民的保险费支付能力又直接取决于农民和农村集体经济组织的收入水平。例如，成都市目前推行的农村养老保险制度，要求农民个人缴纳费用的比重为80％，政府提供为20%的比重，已经符合退休年龄的个人要一次缴纳近6000元现金，才能领取每月150元的养老金。如此缴费水平，仍然有不少人参加有困难：而且其保障水平也十分低下，只能起一点生活补贴作用。因此，如何切实提高农村家庭的经济收入，从而提高其参保的经济能力，以及重构集体经济运作的平台，启动农村家庭和集体组织(村组)经济资源的内生性活力等问题，则是需要充分重视和重新认识的问题。如果我们仅仅停留在现有的农村经济制度框架下，是很难有大的突破的；即使有所推进，也是很缓慢的。但是我认为，如果在农村的财富之源——土地产权制度的改革上有所突破，通过农村土地资本化的创新，农村养老保障制度的建设可以得到较好的发展。这一模式不仅可以进一步扩大我国土地的市场化水平，也与“以人为本，富民为先”理念的转变相吻合。其潜力巨大，可能成为发展我国农村社会保障制度的突破口。
有的专家认为我国的财政收入增加迅速，支付能力不断提高，不需要通过城乡土地制度的改革，为农村社会保障提供资金来源。其实我国中央财政预算仍然是“赤字财政”，政府对基础教育、医疗、卫生、农村公共设施等“公共产品”的供给水平十分低下。在城乡最低生活保障、五保户救济、企业人员退休金等方面的水平与发达国家的差距更大。如果按高标准要求，财政支付能力就有很大问题。目前一些学者指出，我国农村土地的社会保障功能正在不断地弱化。因此需要开辟财政等二次分配方面的新的保障来源。这种观点是基于人均农用土地数量不断减少．来自农用土地的农业收入占家庭总收入和国民总收入的比重不断下降的情况下提出的，不能说没有一定道理。但是上述看法又是建立在农村家庭的土地的农业用途及收入的基础之上的，土地仅是作为一种农业生产配置的家庭经济资源形态存在。因而其收入增长潜力十分有限，当然很难发挥出有效的对人的生存和发展的保障功能。但如果能够通过解放思想，观念转变和体制创新，将农村土地最大限度地资本化，就可以地生财，为农村家庭和集体经济组织增加收入，从而为养老等社会保障制度的建设提供一定的资金保证。
三
有关农村土地资本化的农村社会养老保障制度的模式的设想如下：
(一)按照“以土地换社保“的原则，对有条件在城镇定居已有稳定收入的农村户口家庭(即“农转非”家庭)，通过与集体签订放弃承包土地和宅基地的协议，便可以以彻底放弃家庭承包的农用地和宅基地为交换条件，取得由政府财政提供的法定劳动年龄结束后养老金的合约。即以放弃现期基本财产权而获取一定的预期收益的老年基本生活保障。其标准可暂按当时、当地城镇平均工资的50％发放。这笔费用可由政府的养老保险基金中支付，除了少部分已达到和超过法定退休年龄的人口外，其余的大多数人为预期性的财政开支，并不需要现在来支付养老金。目前我国的农村土地制度保持农村家庭承包的集体土地长期不变，对稳定社会和提供一定的家庭保障有一些作用，但也同时造成农村土地的大量闲置、撂荒和浪费。如近年来许多农村家庭成员早已转移到城镇就业，收入已相当稳定，但仍未放弃农村承包的土地。如在调查中发现，四川一些劳务输出大县，60％左右的劳动力外出打工。以上的农村家庭宅基地及住房被闲置或半闲置。这是对经济资源和社会财富的极大浪费。如果政府能通过“以土地换社保”的方式将这批土地“赎买”出，再通过土地开发整理等方式使之转变为耕地或城乡建设用地加以及时、充分利用，对促进当地的经济发展十分有利，并可大大缓解耕地资源不足的矛盾，减轻耕地保护的沉重压力，对增加建设用地供给能力，推进城市化有积极的意义，还有利于农村劳动力彻底离土转移和定居城市稳定就业。在我国农村现行土地制度框架下实现人口城市化，需为离土进城农户同时配置两套土地。农村中的承包耕地及宅基地等土地未放弃，同时在城市就业居住又要由政府为之配置相应的土地资源。如果设想在2020年前全国有2亿农村人口转移入城，双重配置土地的资源总体数量惊人。此办法的实施对广大边远地区的农村经济社会发展较为公平。因为这些地区区位条件差，很难有工业项目布点和由政府征地带来的集体土地收益。但通过这种方式可取得相当数量的外迁农户的宅基地及退包耕地。当地可通过土地开发整理方式新增一定数量的耕地．村组等集体经济组织可以通过有偿出让新增耕地指标和农村非农建设用地指标，取得～笔土地收入。而当地政府利用有关指标区内调剂，可以在保证土地利用总体规划的耕地面积控制的情况下，合理统筹安排工业布局和城镇布局，集体经济组织(村、社)利用有关土地收入即可支付一部分作为留土农民的养老保险费。此举可使离土农民和留土农民均能从中受益，使集体土地产权的收益权也得以真实体现。
(二)对因城市建设、国家重点工程等社会公益性土地征用的失地农民进行合理的经济补偿，除住房重新安置外，还应包括对劳动人口的城镇就业的免费技能培训，以及为有关家庭全体成员提供养老等社会保险。有关费用均应由土地征用后“招拍挂”出让的土地市场收益来支付，即一般人讲的“以土地换社保”的形式。而对非社会公益性质的土地征用，则应考虑尽快开放农村集体土地市场交易市场，直接由用地单位与被征土地的乡村集体进行“招拍挂”等方式的交易谈判，以确定合理的土地价格。当地政府则退出交易者的角色，而是以第三者身份，按市场交易规则指导、监督有关交易、谈判活动依法进行，使之符合土地利用规划、用地年度计划及土地市场管理的其它要求。政府从农村集体出让土地的收益中收取交易税，并为用地单位办国有产权证书及用地协议等。政府应规定集体土地征用收益必须按一定比例为失地农民办养老等保险，或直接从交易土地的收益一次性提取一定比例作为社保基金，以体现“以土地换社保”的原则。政府由征用等行政手段转为交易中介性质，通过市场方式达到建设用地的集体所有权转变为国家所有权，并从中获取一定的土地收益。有的专家和地方提出的工业等用地采取农村集体土地入股企业的方式则不太妥当．因为企业经营有很大的风险(如发生企业亏损或破产的情况)，收益的取得有周期，以及企业的资产转移、积累再投资等问题，不可能为农民提供社会保障和发挥保障作用。
(三)进一步开放农村集体土地的资本化运作经营的范围，使之由不合法到合法并规范管理。目前各地，尤其是大城市周围乡镇、旅游度假地的农村集体或个人利用集体土地和宅基地进行房地产开发，形成了数量不少的所谓“小产权“商品房，再进行出租或出售，其价格低于用国有土地的房地产商开发的商品房(即“大产权“商品房)。“小产权”商品房虽然不符合现行土地管理法规要求，但又是客观上普遍发生的事物，实质上是农村集体经济组织对非农用土地的资本化运作，是农村集体土地产权所有者与国有土地产权所有者(政府)对土地收益的博弈结果。事实上，我国城市中广泛存在机关事业单位利用自己占用的国有土地修建廉价的“集资房”及“经济适用房”等情况，其价格也是低于市场上出售的商品房的价格，可见政府在国有土地利用的管理上也并不规范。目前有关部门对于农村“小产权”商品房在管理上是禁而不止，各级地方政府也无从入手加以妥善处理。其解决办法可考虑为承认其合法性，但严格限定只能在现有的农村非农用地(如农民宅基地、废弃的乡镇企业用地、交通用地等)上开发：也可通过土地开发整理使乡村居民点集中的方式，在节约出来的集体产权的宅基地上进行集中开发。要加强管理和监督，对占用耕地的违法行为进行严惩。政府可明确规定对过去和今后开发的“小产权”商品房补收、征收土地占用税和高额的房产交易税，专项用于土地开发资金及农村社会养老保障基金的筹集，从而为国家开辟一大税源以充实城乡养老基金。
(四)对广大留地农民家庭，要通过建立土地租赁合作社等方式，结合农业产业化经营，以“公司+合作社“方式将耕地等作为股份投资，获取土地股金收益：也可由农户与产业化公司签订土地租赁合同，收取土地租金。出租土地的农民既可在当地农业公司中作农业工人获取工资收入，也可外出务工，获取务工收入。在一部分农户彻底离土放弃承包地的基础上，扩大部分种植专业户的土地经营规模，使之家庭收入显著增加。只有在广大农户财产性收入大幅度增加的前提下，才有可能实行‘个人缴费、政府补贴、集体补助”的农村养老保障模式。
(五)大力发展“农家乐”等乡村休闲旅游业，发挥农业土地等资源的生态、保健和文化功能，创造社会财富。积极鼓励有条件的留土农村家庭利用庭院、自留地及周围的林盘、果园等农用地发展家庭第三产业，使农村土地获取资本化的收益，促进新农村建设健康发展。在新农村建设中，不能按照过去用集体土地办乡镇企业的方式在农村发展工业，为农民争取土地收益。工业布局有其客观规律，如区位条件等对生产成本制约很大，农村或农民自己办工业，其土地利用必然是低效率的；乡村发展工业还有“三废”排放、处理不力的环境污染等更严重的问题难以解决。
