宅基地转让范文

导语：如何才能写好一篇宅基地转让，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

2009年，家住城里的退休职工老李觉得自家的公寓楼住着不舒服，而乡下安静，空气又好，便一心盘算着去乡下居住。但由于在乡下没有熟人，找不到房子，这件事就耽搁了下来。谁知有一天，老李的朋友老王来老李家做客聊到了这个事儿，而老王正好有个朋友刘老汉长年跟女儿居住在城里，想把自己城郊的一块宅基地转让出来。于是，老王就当了中间人，让老李买下刘老汉的宅基地自己建房。老李带着妻子去宅基地一看，觉得离城里不远，交通便利，便打算买下来自己建房。

经过多次讨价还价，老李和刘老汉签订了宅基地转让协议，协议约定：刘老汉将宅基地以5万元的价格转让给老李，老李在房屋建好后付转让款的一半，余款在刘老汉帮老李办完产权证之后一次性付清。于是，在当年的6月份，老李一次性出资10万元，在刘老汉的宅基地上建造了一栋两层小楼。小楼建好之后，老李依照约定将转让款的一半2.5万元付给了刘老汉。之后，刘老汉帮助老李在村里办理了“三通”（水通、气通、电通），老李也向该宅基地所在村民委员会缴付了“三通”费用。看着自己新建的小楼，老李心里别提有多高兴了。

谁知道好景不长，一年之后，刘老汉的女儿知道了这个事情，觉得老父亲犯了糊涂，现在城郊的土地多值钱啊，但父亲只卖了5万元，非要刘老汉把自家的宅基地收回来。刘老汉听闺女一分析，觉得有道理，于是找到老李，要求收回自家的宅基地。老李可不愿意了，首先这宅基地明明就是自己向刘老汉合法买来的，有协议为证；再说，房子都建好了，自己花了10万元，总不能说拆了就拆了吧？

在双方多次协商无果的情况下，2010年的一天，刘老汉一纸诉状将老李告上法庭，请求确认两人签订的宅基地转让协议无效，要求老李归还宅基地。

2010年8月，在查明相关事实之后，法庭作出一审判决，确认原、被告在2009年签订的宅基地转让协议无效。

分 析

近年来，随着城市的不断扩大和越来越多的农民进城成为城市的一员，他们在家乡的宅基地闲置了起来。于是，有人认为，与其让这部分宅基地闲置，不如把它们利用起来，还能产生效益。殊不知，这种行为其实是违法的。

根据我国《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农村宅基地不得买卖。另外，在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）中也规定，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。

具体到本案，虽然老李与刘老汉在双方自愿的情况下签订了宅基地转让协议，但是住房宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据我国现行土地管理法律，宅基地使用权不得卖与非农村集体经济组织成员。由于被告老李并非该房屋所在村村民，无法取得该宅基地使用权，故原、被告签订的宅基地买卖协议无效。即使被告老李支付了对价，但是该宅基地使用权的转让是国家所禁止的，老李的行为也不属于善意取得。

篇2

   宅基地转让买卖合同范本

   转让方(以下简称*方)：____

   受让方(以下简称乙方)：___

   *乙双方依据《中华*共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让签订本合同以供遵守。

   一、转让标的

   *方将其承包经营的____乡(镇)____村____组____亩土地(地块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事____(主营项目)生产经营。

   二、转让期限

   转让的土地承包经营权年限为____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止。

   三、转让价格

   转让的土地承包经营权的转让金为____元**。*方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为____元(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为____元**。

   四、支付方式和时间

   乙方采取下列第____种方式和时间支付转让金和补偿金：

   1、现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间为____。

   2、实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为___(具体内容见附件)。时间为____。

   五、土地承包经营权的交付时间和方式

   *方应于年____月____日前将转让承包经营权的土地交付乙方。交付方式为____或实地一次*全部交付。

   六、承包经营权转让和使用的特别约定

   1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由*方办理有关手续，在合同生效后*方终止与发包方的承包关系。

   2、*方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。

   3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权*书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。

   4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。

   5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。

   6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺*经营，不得给土地造成永久*损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

   7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。

   8、其他约定：____。

   七、违约责任

   1、*乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为____。

   2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由*乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由*法院判决。

   八、争议条款

   因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，*乙双方应协商解决，协商不成的按下列第____种方式解决：

   1、提请村民委员会、乡(镇)**、农村土地承包管理机关调解;

   2、提请____仲裁委员会仲裁;

   3、向有管辖权的*法院提起诉讼。

   九、生效条件

   *乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经_________乡（镇）*农村经营管理机构备案（或鉴*）后生效。

   十、其他条款

   本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

   本合同一式四份，由*乙双方、发包方和鉴*、备案单位各执一份。

   *方代表人（签章）：_________乙方代表人（签章）：_________

   *号：_________*号：_________

   住址：_________住址：_________

   _________年____月____日_________年____月____日

   发包方（签章）：_________鉴*单位（签章）：_________

   法定代表人*号：_________

   _________年____月____日_________年____月____日

   宅基地转让买卖合同范本

   *方：xxx，汉，现年xx岁，生于xx月xx日，家住县xx镇xx村xx组，*号码：xxxxxxx。

   乙方：xxx，汉，现年xx岁，生于xx月xx日，家住县xx镇xx村xx组，*号码：xxxxxxx。

   *、乙方经协商，就*方位于村组（小地名）的平方米农村土地转让给乙方一事，达成如下协议。

   1、*方将其合法拥有的土地共（其中靠宽米，至向外延伸米）的经营使用权永久转让给乙方。此块土地的具体四界为以xx为参照，上至xx，左抵xx，右至xxx。

   2、*方保*此块土在转让之前的经营使用权合法属于*方，且无任何纠纷及债务抵押，否则由此给乙方造成的损失，*方应承担一切损失。

   3、乙方的转让金支付按照每平米万元。*方在支付转让金是，乙方应立即将该土地实际交付乙方，同时系于该土地的一切权利也一并移转给*方。在以后因国家政策等原因应续签承包使用合同时，*方必须就相关签订事宜协助配合乙方办理。

   4、今后乙方需要*方协助办理在该土地上建房等相关的事宜时，*方均不得拒绝、推诿、拖延等，否则必须支付该转让金双倍违约金给乙方，并且赔偿乙方相应的损失。

   5、*方向乙方承诺，现转让的土地属于基本用地以外的土地，如出现第三人追索的事宜等，需双倍支付乙方给付的土地转让金及赔偿相关损失。

   6、*方应为乙方提供必要雨水污水的排出场地和必要的通行道路。

   7、本协议签定后，乙方先支付万元给*方。余款在*方协助乙方办理好相关转让手续后，乙方一次*全部付清。

   8、本合同一式三份，*、乙双方各执一份，村民委员会存档一份。自签定之日起生效。

   9、未尽事宜，由*乙双方本着实事求是的原则协商处理。

   *方：乙方：

   年月日年月日

   村委会主任：：

   年月日年月日

   见*人签字：

   宅基地转让买卖合同范本

   出让方(*方)：*号：

   受让方(乙方)：*号：

   因乙方建房需要，经*、乙双方友好协商并经村委同意，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

   一、转让地块概况

   1、该地块位于____________________，土地面积为__________平方米。

   2、现该地块的用途为农业用地。

   二、转让方式

   1、*、乙双方通过自愿协商，经村委同意，通过货*买卖形式有偿转让，乙方为住宅用地。

   2、土地的转让价为__________万元/亩，青苗补偿费________，转让总价为**__________万元。

   三、付款方式：

   双方在签订协议之日，乙方一次*支付给*方土地转让款__________元，本土地转让属一次*买卖处理。

   四、本合同签订后，*方就所转让的该宗土地土地使用权及与土地使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有;日后如有征用等的，土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归乙方享有，*方不得以任何理由提出异议。

   五、该土地转让后双方均确认无争议事情发生，并保*不发生任何事端。

   六、其他约定：

   因乙方受让该宗土地系用于房屋建设，如乙方受让该宗土地后并向相关部门就宅基地审批提出申请后，有关部门就本合同项下的土地面积不予批准的，双方均同意本合同不生效，乙方向*方退回本合同项下的土地，*方则向乙方退回已收取的土地转让费。

   七、本协议一式三份，*、乙双方各执一份，村留一份。

   *方(签名)：

   乙方(签名)：

   ____年____月____日

   *方：________________________

   乙方：________________________

   *方：________________________

   宅基地转让买卖合同范本

   经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

   一、地块概况

   1、该地块位于__________，土地面积为________平方米(折________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用*。

   2、现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。

   二、转让方式

   1、*方保*通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。

   2、土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为**__________万元。

   3、乙方同意按以下时间和金额分二期向*方支付土地价款：第一期定金，地价款的__________%，计**__________万元，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后_______天内支付;第二期，付清余款，计**__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用*后______个工作日内支付。

   4、为保*前款第一期地价款的及时支付，*方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地使用权面积为__________平方米(详见成国用()字第__________号和成国用()字第__________号)，抵押担保的范围与*方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用*之日止。

   5、该项目由乙方*运作，盈亏自负。*方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与*方五五分成。

   三、违约责任

   1、*方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，*方愿意双倍返还定金，计_______万元，*方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。

   2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给*方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。

   3、*方应对乙方承担连带责任。

   四、其他

   1、在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由*方承担。

   2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

   3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

   4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

   5、本协议经各方代表签字盖章后生效。

   6、本协议一式六份，三方各执两份。

   *方(盖章)：________ 乙方：_____________  *方：_______________

篇3

首先，从农民角度讲，农民对宅基地享有完整的产权，犹如让农民吃了一颗“定心丸”，农民因为宅基地使用权可以流转，必然增加为改善宅基地配套环境进行投资的激励。如绿化宅基地周围的环境。修缮通往宅基地的道路等，只有这样。宅基地才有可能在流转中产生最大化收益，才有可能在抵押过程中实现最大化融资。

从集体经济组织角度讲，由于农民投资激励的增加，集体经济组织时集体公用设施的投资减少，不但减少了为集体提供公共物品过程中的协调成本。而且使更多的资源直接流向农村经济发展当中，优化了农村资源配置。

从我国目前有关宅基地使用权的政策、法规规定可以看出，限制宅基地流转最主要是基于保护人权、维护农民利益、确保社会稳定的考虑，如果允许宅基地自由流转。就会出现诸如加剧土地资源稀缺程度、损害农民利益、破坏社会稳定等负面影响。然而，我们首先要明确一点，允许农村宅基地转让，就等于承认了宅基地市场的存在，只要是市场。供给和需求定理就会发生作用。另外，允许农村宅基地转让，并非强制农民必须转让其宅基地，农民有转让与否、何时转让的选择权，如同城市房地产市场一样。理性的村民都会做一个基本的成本收益计算，不会一拥而上。盲目转让。

将我国农村缺乏基本的社会保障作为限制农村宅基地转让理由的观点有待进一步商榷，这反而是农民不会盲目转让宅基地的一个重要原因。宅基地在目前农村社会保障制度欠缺的情况下是农民基本生产生活的保障，是农民生存在最后一道防线。如果把农村宅基地喻为农民的“救命稻草”，那么，允许宅基地使用权流转并不妨碍其发挥“最后一张王牌”的作用，因为，基于目前农村的现实情况。农民只有在转让宅基地所得收益足以保障未来养老的情况下才肯转让。

还有人担心如果允许宅基地使用权自由流转，农民将是交易中的弱势群体，要受到交易对方的盘剥，农民无法从交易中得到好处。相反，那些作为(潜在)受让方的利益集团。包括开发商、城市居民将从中得到好处。

应该承认，这种担心是必要的。但不能作为限制宅基地流转的原因，因为，现实中的任何市场都不同程度的存在信息不对称问题，完全竞争市场仅仅是经济学中的一个理论模型。因此，目前的城市房地产市场中，房地产开发商和居民之间必然也存在一定程度的信息不对称问题，我们所关注的是信息不对称的严重程度，并对其予以校正，避免市场失灵。

篇4

陕西省宅基地管理办法最新版第一条为加强全省农村宅基地的管理，规范农村建设用地秩序，保护农村村民的合法权益，根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，特制定本实施办法。

第二条本办法适用于全省行政区域内农村宅基地的利用和管理。

前款所称农村宅基地，是指农村村民依法取得土地使用权建设住宅及其相关附属物的农民集体所有土地。

第三条县级以上国土资源行政主管部门负责本行政区域内农村宅基地的管理工作。

第四条农村宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。

第五条农村村民建设住宅必须坚持符合土地利用总体规划、村镇建设规划的原则;坚持节约和集约用地的原则;坚持实施新村规划和土地整理相结合的原则。

第六条城镇居民不得在农村购置宅基地或以买房为名，变相购置宅基地。国土资源行政主管部门不得为城镇居民在农村购买的住宅发放集体土地建设用地使用证，国家另有规定的除外。

第七条各级国土资源行政主管部门在农村宅基地管理监督过程中，除了按照国家有关规定收取土地登记证书工本费外，不得收取任何费用，不得代收应由其他部门收取的相关费用，更不允许搭车收费。

第八条严格实行农村村民一户一处宅基地的法律规定。农村宅基地面积的标准:平原每户不超过133平方为(二分)，川地、原地每户不超过200平方为(三分);山地、丘陵地每户不超过267平方米(四分)。

城市规划区内的村民鼓励集中建住宅楼。县(市、区)国土资源行政主管部门可根据同级人民政府规定的农村宅基地的具体标准和住宅楼的面积审查用地。

第九条农村宅基地占用农用地应纳入年度用地计划。占用农用地的计划指标和农村通过建设用地整理新增加的耕地面积挂钩，县(市、区)国土资源管理行政主管部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。

第十条县(市、区)可根据省、设区市下达的农用地转用计划指标，于每年6月30日以前，一次性向省、设区市人民政府申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县(市、区)依法按户逐宗批准供应宅基地。

第十一条农村村民住宅建设利用村内空闲地和未利用土地的，由村、乡(镇)逐级审核，批量报县(市、区)批准后，由乡(镇)逐宗落实到户。

第十二条农村本集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地:

(一)申请宅基地使用权的户主是达到法定结婚年龄的完全民事行为能力人;

(二)按《婚姻法》有关规定确需分户建房，原宅基地面积低于规定标准的;

(三)经县级以上人民政府批准回原籍落户的;

(四)因发生或为防御自然灾害需要搬迁的、或为实施村庄和集镇规划调整宅基地的;

(五)符合县级以上人民政府规定的其他条件的。

第十三条村民有下列情况之一的，不得安排宅基地:

(一)一户已有一处符合规定面积宅基地的;

(二)出卖、出租房屋后重新申请宅基地的;

(三)不属于本农村集体经济组织成员的(包括户口已迁出的);

(四)县级以上人民政府规定的其他条件不应当使用宅基地的。

农村集体经济组织或者村民委员会应当保证至少有一个子女与其父母共同占用同一处宅基地。

第十四条农村村民申报和取得宅基地使用权应该按下列程序办理:

(一)符合申报条件的农村村民建房时应向所在村民小组或村委会提交书面申请。涉及建新缴旧的，村委会应与申请户签订交还旧宅基地的合同;

(二)村(组)在接到申请后五日内对申请资料进行核实，并将申请人的情况在本集体经济组织内进行公告，公告日期不应少于七日;

(三)经核实符合申请宅基地条件的用户，应如实填写由县(市、区)统一规定的《农村宅基地申请表》，由村委会签署意见连同公告结果一并报辖区国土资源所;

(四)辖区国土资源所受理宅基地申请后，应在十五个工作日之内实地审查申请是否符合条件，拟用地是否符合规划，写出现场勘查意见，并按照当年度分配下达的宅基地用地指标，依据先急后缓的原则，初步确定建房对象，经乡(镇)人民政府签署意见后，由辖区国土资源所上报县(市、区)国土资源行政主管部门审核;

(五)县(市、区)国土资源行政主管部门接受申请后应在二十个工作日内完成审核，

并上报县(市、区)人民政府批准;

(六)批复下发后，应将县(市、区)人民政府审批结果在申请人所在村组进行公告，公告期应不少于五天;

(七)公告期结束之日起十五日内无异议的，辖区国土资源所应会同村组管理人员按照批准的面积、规划位置和原现场勘查情况，划定用地方位四至，并做好现场工作记录;

(八)村民住宅建成后，辖区国土资源所应会同村组管理人员，实地对照检查。是否按照原批准面积和要求使用土地。

第十五条经县(市、区)人民政府批准后的村民宅基地，一年内必须进行建设，基建完工后60日向县(市、区)国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，颁发《集体土地建设用地使用证》。

第十六条经依法批准的宅基地，由于住宅转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县(市、区)国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记，换发《集体土地建设用地使用证》。

第十七条集体土地使用权被依法收回的，当事人或本集体经济组织应当自接到通知之日起三十日内，向县(市、区)国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权注销登记，缴回原宅基地使用权人的《集体土地建设用地使用证》。

第十八条有下列情况之一的，农村集体经济组织或村民委员会、村民小组可以申请收回土地使用权:

(一)为实施村庄和集体建设规划，需要调整宅基地的;

(二)为村镇公共设施和公益事业建设，需要调整宅基地的;

(三)不按照批准用途建设使用连续达两年以上的;

(四)宅基地依法批准并划定后，超过一年未建房的;

(五)因撤销、迁移等原因不再使用和已失去居住使用价值的房屋占用宅基地的。

依照前款第(一)、(二)项规定收回宅基地使用权的，对土地使用权人在宅基地上的合法房屋及附属物应给予适当补偿。

第十九条农村集体经济组织收回宅基地使用权应召开村民大会或村民代表会议，并按下列程序办理:

(一)农村集体经济组织，应当写出拟收回宅基地使用权报告，附具相关证据材料、

合法的房屋证明和地上附属物补偿协议;需要安置的，还应当有安置协议，以及行政处理的相关文书等，报送辖区国土资源所;

(二)辖区国土资源所在县(市、区)人民政府规定的期限内对报送的材料进行审核，报县(市、区)国土资源行政主管部门;

(三)县(市、区)国土资源行政主管部门在本级人民政府规定的期限内，对报送的材料进行审查，按照《行政许可法》的规定或按利害关系人的要求组织听证，听取利害关系人的陈述、申辩后，提出审查意见，上报县(市、区)人民政府审批;

(四)宅基地使用权收回决定批复，由辖区国土资源所在决定收回宅基地所在地予以公告。对宅基地使用权收回决定不服的，当事人可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;

(五)宅基地使用人应当在宅基地使用权收回决定批复下达之日起三十日之内，主动到县(市、区)人民政府国土资源部门办理注销土地登记。

第二十条违反本办法第十条、第十一条和第十五条规定审批宅基地或者发放集体土地使用证的主管人员或直接责任人员，由其所在单位或上级有关机关，根据《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》进行处理。

第二十一条本办法自20xx年10月1日起施行。

宅基地如何转让宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：

(1)城镇居民购买;

(2)法人或其他组织购买;

(3)转让人未经集体组织批准;

(4)向集体组织成员以外的人转让;

(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);

(2)同一集体经济组织内部成员转让;

(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;

篇5

Zhu Ruirong

（云南国土资源职业学院，昆明 650217）

（Yunnan State Land and Resources Vocational College，Kunming 650217，China）

摘要：我国农村宅基地使用权流转现象在农村普遍存在，而农村宅基地使用权流转中存在着私下转让、审批管理不严、交易纠纷、权属争议不断等问题，给农村宅基地管理增加了难度。本文通过对农村宅基地使用权流转过程中存在的问题提出了相应的解决办法及对策，更好的建全我国农村宅基地使用权流制度及市场规范。

Abstract: The rural residence site transfer is ubiquitous at rural area, while the related problems such as privately transfer, not strict examination and approval, transaction disputes, ownership disputes are continuous existing. These things bring higher difficult to government's lawful management. In order to improve the regulation of market and rural residence site transfer, reasons concerning with problems above are well analyzed, and related countermeasures are proposed by author in this paper.

关键词：农村宅基地 使用权流转 问题 对策

Key words: rural residence site；right of use pasts；question；countermeasure

中图分类号：C939 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）15-0129-01

1当前我国农村宅基地流转的规定

农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，它是农民维持其生产、生活的一项重要权利。《宪法》第10条规定："城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。

2农村宅基地使用权流转发生背景

2.1 社会经济发展，产业结构转换结果近年来，在我国经济高速发展，推动着产业结构的转换，二、三产业的比重迅速增加，目前最主要的理由在于我国城市化进程的势在必行。大规模的城市化进程，二、三产业的比重迅速增加，使大批农业劳动力流向二、三产业，将原承包地转包他人，发生了土地使用权流转现象。而且，在未来的较长的一个时期，大规模的农村人口城市化，是我国经济、社会发展的必然。

2.2 城市化水平不断提高的必然趋势近年来随着经济的快速发展，城市化进程显著加快，目前、云南省城镇共有15个设市城市。其中，有特大城市一个昆明市，占6、7％；中等城市3个：曲靖市、个旧市、大理市，占20％；小城市11个（玉溪、保山、昭通、安宁、开远、宣威、瑞丽、潞西、思茅、景洪、楚雄），占73．3％。总的看来，云南城镇体系中缺乏50万人～100万人的大城市。

3农村宅基地使用权流转的现状、存在的主要问题及原因分析

3.1 农村宅基法律法规不健全，宅基地管理失控，纠纷不断目前我国农村宅基地管理的法律不建全，很大程度上难以依法办事。宅基地管理在很大程度上依靠各级政府的来政策调整及执行。但各地政府的政策规定不统一、不规范，对加强农村宅基地管理带来许多弊端，造成宅基地管理差异很大。农村宅基审批虽然在《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”。农民申请宅基地使用权，需要经过乡、镇人民政府审核，由县级人民政府批准。

3.2 宅基地的市场流转面临体制，土地资产流失严重 由于农村土地所有权归农村集体经济组织所有，农民的宅基地只有占有权、使用权、收益权，而农村集体经济组织有权利对土地进行处分。这种权属的分离已经成为农村土地流转的体制。也成了农村集体经济组织生财的一条途径，同时损害农民利益。因农民利益得不到保障，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。

3.3 农民建房占用耕地现象严重农民对惠农政策在认识上产生误区。农村税费改革取消了对农民建自用住宅的收费，这一政策深受广大农民群众的拥护。但是农村村民片面理解农村税费改革的政策，认为无论在何种情况下，只需要5元钱的工本费。农村土地管理的配套政策没有明确规定，对占用耕地的农民建房缺乏有效的管理手段，耕地占补平衡政策无法落到实处，耕地“占一补一”失去政策保障，使之流于形式，无法落实。

4针对农村宅基存在的主要问题的措施及建议

4.1 完善农村宅基地的审批程序和登记制度完善农村宅基地用地审批程序。符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体经济组织提出书面申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡（镇）人民政府（街道办事处）审核后，报县（市）人民政府批准。对涉及占用农用地的，应当由县（市）国土资源行政主管部门拟定农用地转用方案，依法报有批准权的人民政府办理农用地转用审批手续，同时一并办理土地使用审批手续。

4.2 遏制农民建房占用耕地几点建议为了使农村建房不占用粮田耕地，要科学规划，统筹安排。要具体地规划到每一个县、每一个乡镇和自然村，特别是当前要结合社会主义新农村建设统筹安排好农村的建房问题。

4.3 搭建运行平台，建立农村宅基地流转机制在做好村庄土地利用规划和村庄建设规划的基础上，用信息化技术推进农村宅基地使用权和农村住房产权的确权颁证，并在此基础上，搭建农村宅基地流转平台，建立健全农村宅基地新增、流转、退出机制以及流转补偿和权益维护机制，全面盘活农村存量宅基地，推进农村宅基地有序流转。一是依托重庆农村土地交易所建设农村宅基地流转交易市场。二是依托相关专业服务机构，为农村宅基地流转交易提供评估、担保、抵押、法律咨询、纠纷调解等方面的专业服务。三是建立健全农村宅基地新增机制。四是建立健全农村宅基地使用权流转机制。五是建立健全农村宅基地退出（放弃）机制。

总之，立足我国农村宅基地使用现状，宅基地的隐易产生的纠纷不断，有关部门应当在保障农民利益的前提下，制定相关的政策措施，加强对农村宅基地使用制度的完善规范，对宅基地流转进行科学管理和有效引导，促进农村宅基地节约、集约利用，保障农村社会经济发展。

参考文献：

[1]赵海怡.农村宅基地流转法律制度的经济分析[J].西北大学学报(哲学社会科学版)，2008，(2).

[2]张金玲.物权法下的农村宅基地使用权探析[J].中国海洋大学学报(社会科学版)，2008，(3).

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农村宅基地使用权流转问题在法律界和实务界一直引发争议。学者们反对宅基地使用权流转的原因很大程度上是基于宅基地使用权的保障功能和福利性质，是为了避免土地性质改变，交易失控，最终危及农村治安和社会稳定。然而农村宅基地使用权地下市场已经形成，中国法律规定落后的局面亟待解决，最终实现宅基地使用权的合法化，盘活农村经济。

二、农村宅基地使用权流转法律制度的构建

民法认为，农民拥有宅基地使用权就能够在宅基地上建住房并且处分其住宅。如果农民处于某种紧急况需要出卖房屋则根据房随地走的原则只能将土地使用权与房屋一同出售，且出售对象仅限于本集体内部组织成员。但在一些发达地区的农村及城乡结合部已经出现了宅基地转让、出租、抵押、宅基地入股及土地整理并房屋置换。法律现象已经存在，相应的法律规范也就呼之欲出。实现农村宅基地使用权的流转需要考虑以下方面:

(一)明确宅基地的集体所有权和农民的用益物权

1．宅基地的所有权归集体经济组织宅基地的所有权归农民集体经济组织，这是显而易见的

但是，由于我国法律对于这个所有权归属没有明确规定，并且集体经济组织中的分支过于复杂，包括村集体和城镇集体等等，这种权利归属反而变得十分模糊。甚至有一些地区认为宅基地所有权归国家，从而出现一些基层政府越俎代庖与民争利的现象。我们现在摆在第一位的任务就是完善相关法律制度，明确农村宅基地所有权的归属。这种规定应当根据实际情况具体到哪一级哪一个地区的村集体，同时，应当明确农村集体经济组织对于宅基地所有权的管理权利和管理义务。最后，这些法律规定应当明确我国集体经济组织的土地所有权与国家土地所有权应当同权同价。

2．农民对宅基地使用权具有用益物权

农民对于其所拥有的宅基地使用权具有用益物权，这是来自物权法的明确规定。但是，众所周知，用益物权包括占有权使用权收益权。但是我国物权法中却规定了农民对于宅基地只有占有使用的权利，而无收益权。宅基地以及地上房屋是农民的主要财产，但由于农民对于宅基地使用权无收益和处分的权利，根据房地一体的原则，这也限制了地上房屋的买卖和出租。在这些农村改革试点中，对于宅基地和地上房屋进行买卖获得收益后往往只对房屋进行补偿，农民未能真正享受土地出让获得的收益。

(二)修改现行法律，制定宅基地流转的具体制度

我国现行法律对于农村宅基地的规定仅限于宪法，物权法和土地管理法以及民法通则的一些十分简单粗略的规定，除此之外就是一些省市自己制定的效力和位阶仅比较低的暂行规定。而土地管理法中关于一户只能拥有一处宅基地和限制房屋买卖禁止宅基地使用权流转的规定也早就不符合历史和现实。通过继承，一户农民会拥有多处宅基地，土地的隐形流转也早就存在。因此，应当及时制定允许宅基地流转的制度，这些制度的内容包括:

1．明确农村宅基地受让主体范围

农村最低生活保障制度在广大农村开始试点并逐步建立起来，而宅基地制度的福利性质逐渐减弱。如果仍旧依照现行法律规定宅基地只能在农村集体经济组织内部成员之间流转，基于农村集体经济组织成员均可依法免费申请宅基地，在农村显然无法形成有效的宅基地流转市场，宅基地流转毫无价值。只有突破这个主体限制，将宅基地主体扩大到城镇居民，制定法律允许城市居民取得宅基地使用权，是集体经济组织的成员，才能逐步建立一个健康有效的宅基地流转市场。当然，为了避免城市居民炒卖宅基地，应当对城市居民受让宅基地使用权的面积数量加以法律控制。既确保农民住宅用地，也适当将宅基地引向拥挤的城市。力求达到城市住房压力与农村住宅空置的平衡。至于城市居民以外的主体能否取得宅基地使用权还需要深入分析。

2．明确农村宅基地使用权流转方式

由于城市居民无法通过申请获得农村宅基地，所以法律在扩大宅基地受让主体的同时要增加宅基地流转的方式。将农民通过原始申请获得的宅基地排除在外之后还有入股、抵押、出卖、租赁、继承。由于我国奉行一户一宅的政策和房随地走的原则，因此宅基地上的住宅买卖之后，宅基地使用权应当一同转让。但是为了避免失地农民陷入失去生活保障的困境，转让宅基地必须符合严格的条件例如生活不受影响的证明，宅基地转让后所得价金由农民和村集体按比例分配，受让主体禁止改变土地用途，为防止倒卖土地，宅基地使用权出卖后一定时间内不得再次出卖。并且买卖合同需要在有关土地管理部门备案。

(1)入股方式:宅基地使用权入股一般是通过两种方式。

一种是以集体经济组织名义将宅基地使用权作价入股与投资者创办企业。另外一种方式是将宅基地使用权作价创办股份有限公司。宅基地收入除去基础费用之后由宅基地使用人企业和村集体三方分红。当然，宅基地使用权流转在短期内可能造成地方政府因无法征收宅基地而导致收入减少财政失衡，但从长远来看，允许宅基地使用权流转不仅能发挥土地的财产本质还能够增加农民收入，促进农村经济发展。

(2)抵押方式:抵押权设立的依据是合法的抵押权合同。

宅基地使用权人与受让人之间订立合法的宅基地使用权流转合同，抵押权即成立，但必须保证集体组织成员的优先权。抵押权的主体应当扩展城镇人口。就抵押权的实现方面，法律应放开对受让人身份的限制。法律应当允许宅基地使用权进行抵押当农民抵押自己的宅基地同时宅基地使用权一同抵押，这样有利于及时解决资金困难扩大融资渠道，盘活农村经济发展。

(3)出租方式:宅基地使用权人通过与受让人签订宅基地使用权租赁合同。

通过合同自行约定租赁的期限费用但不得改变宅基地使用权的用途，签订的租赁合同必须向有关的土地管理部门进行备案。

(4)置换方式:在广东地区曾有一个“双弃模式”

即农民放弃宅基地使用权获得城市住房，放弃土地承包经营权获得城市最低生活保障金。这种双弃模式有利于促进城镇化建设有有利于保障农民的生活。

(5)继承和赠与方式:依照民法规定，村民可以通过继承和赠与而获取宅基地。

城市居民也应当能够成为继承与赠与的主体，但是为了防止一户多宅的现象和恶意流转现象的发生，法律应当要求继承房屋的主体缴纳一定数额的价金。

3．宅基地使用权流转过程的管理监督制度

对宅基地使用权流转过程的管理和监督就是对宅基地使用权流转过程进行监督管理。对矛盾纠纷予以解决。为了防止宅基地使用权流转过程中的一些主体违反法律规定暗中交易，改变宅基地的用途，将集体所有的宅基地甚至是耕地转变为建设用地，或者是受让土地而不进行开发，任由国家土地流失的现象发生，应当建立处理宅基地使用权流转纠纷的仲裁机构，以仲裁方式配合司法部门解决宅基地流转过程中的各种矛盾纠纷。

(三)建立农村土地交易市场实现宅基地使用权流转

为了实现农村宅基地使用权的合法流转，而不是仅仅限于纸上谈兵，就应当建立一个合法长期的土地交易的合理平台。北大经济研究中心周其仁主任建议将农村建设用地包括农村宅基地集中起来建立土地交易市场。这些土地交易场所通过法律批准设立，是实现宅基地使用权流转的专门场所，旨在实现土地同价同权公开交易。进入土地交易场所的土地必须满足三个条件:

1、土地所有人拥有合法的土地使用权。

2、土地用途是农村建设用地而非耕地或农地。

3、土地是建设规划节约而来的土地。这样才能有效防止耕地减少，土地性质和用途改变等问题。但是创办土地交易所也同样存在一定风险和难处。例如如何确认那些使用权存在争议的土地，转让宅基地使用权所得的价金在村民之间按什么比例分配，以及如何确保农村宅基地使用权的交易费用完全由农民受惠而不受侵占和盘剥。这些问题需要在土地交易所进行试点的过程中逐步解决。1．宅基地使用权随房屋流转房随地走是我国农村移转房屋所遵循的原则。在转移房屋所有权时，房屋所占的土地也一并转移。但是法律对于房屋转移并没有明确规定。如果不明确规定宅基地使用权流转合法化，那么对于房屋受让人来说，他所取得的房屋所有权也是不完整的。2．宅基地使用权单独流转宅基地使用权能否单独流转法律并没明确的规定。在发达地区的农村及城乡结合部，这种宅基地的隐性市场发展得越来越庞大，农民基于经济利益的驱使自发地出卖自己多余的宅基地使用权。社会现象他已经存在，但法律规定却相对空白。极易产生纠纷，扰乱社会治安。

(四)建立有期限有偿回收制度，解决土地闲置问题

根据我国现行法律规定，一户只能拥有一处农村宅基地。然而，在广大农村集体组织成员基于赠与继承买受等方式获得宅基地一户多宅现象超过批准面积建房及未经批准违法占地建房的现象十分严重。一方面超标的的宅基地无法收回，另一方面需要宅基地的村民增加，而土地并未增加，则土地更为紧张。这种超标的行为与一户一宅规定相违背。而使用权是一项他物权，期限特定。因而只能通过有偿有期限地使用农村宅基地的方式解决这个一户多宅的问题。宅基地使用权的有偿是指农民通过合理方式获得多余一户的宅基地使用权后应当按照一定比例和期限缴纳合理对价，对于超过批准建造的面积而建造的房屋应当对超出部分缴纳费用。而有期限是指农民宅基地使用权在闲置的较长时间未能得到合理利用，则可以由国家负责收回，另行分配给其他依法申请宅基地的村民。宅基地的功能在有明显的保障性，而一户多宅的现象显然超越了保障功能而造成土地的闲置和浪费，只有通过有偿有期限使用农村宅基地才能解决这一问题。

(五)完善农村社会保障制度以社会保障代替宅基地保障

鉴于农村宅基地使用权的社会保障制度具有福利性质，一些持反对意见的专家学者担忧农民在转让自己的宅基地之后，失去生活保障，从而对社会治安造成影响。其实这种忧虑是多余的，原因如下:

1．限制宅基地使用权流转不是保障生活的主要方式

农民作为一种理性经济人，如果无法保障自己的生活就不会轻易转让自己的住宅和宅基地使用权。与此同时，如果农民处在急需资金解决生活困境的情况下，禁止宅基地使用权转让也显然不能解决问题。故不应以保障农民生活为由禁止宅基地使用权流转。

2．以全面社会保障代替土地保障剔除宅基地保障

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    一、农村宅基地使用权流转的一般性问题

    (一)农村宅基地使用权流转的概念

    关于农村宅基地使用权流转的概念,当前法律法规没有给予明确的规定。有学者结合法律规定和传统民法理论认为,宅基地使用权是农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、保有个人住宅,庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、使用、收益的权利。宅基地使用权流转是指为了实现土地收益,而使农村宅基地使用权进入流通领域的行为。[1]

    (二)关于农村宅基地使用权流转的观点

    在长期以来,法学界关于农村宅基地使用权可否流转的争议非常大,形成主张流转的肯定说与反对流转的否定说,双方各持己见,观点针锋相对。

    否定说的学者认为宅基地使用权具有身份性和福利性,不应该进行自由的流通,而只能在农村集体经济组织内部范围流转。如王利明教授认为,宅基地使用权尽管是一项财产权利,但是具有一定的身份性质,并不适合自由转让,而只能在一定的范围内进行。即只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。[2]王卫国教授认为“宅基地使用权流转应本着调剂余缺的原则,在本机体内成员之间协议转让,但必须经乡镇政府批准,而且出让方不得牟利”。[3]

    肯定说的学者认为,《物权法》在用益物权编规定了农村宅基地使用权,它具有用益物权的基本性质。农民基于自身身份向农村集体经济组织可无偿申请取得宅基地使用权,但是一经取得,便具有了直接支配性和排他性,任何人不得侵犯这一权利。现实中,因继承等而出现的一户多宅属合法取得,而不允许流转,这必将使农民的财产权的实现受到限制,同时也造成资源的浪费。梁慧星教授认为宅基地使用权可以转让,只是农村宅基地使用权属于无偿划拨的基地使用权,在有偿转让时土地所有权人有权要求原来或新的土地使用权人交纳出让金。[4]

    笔者认为,虽然宅基地使用权在性质上具有身份性、福利性、无偿性,但仍具有用益物权的基本性质。宅基地使用权作为农民的一项重要的财产性权利,只有能够自由的流转才能使农民真正实现土地上的经济利益。但是鉴于农村宅基地是国家为了保障农民基本生存权利而设置的一项福利性权利,其具有有别于城市土地的特殊性,盲目的放开难免会产生很多问题,因此必须构建一套完善的制度来对此进行规制。

    (三)农村宅基地使用权流转的现状

    中国的宅基地制度在设立之初便是以保障农民基本住房为目的的,它在解决农民基本生存问题上了发挥了巨大的作用。但是随着社会的发展,中国的宅基地使用权制度与现实产生种种矛盾,为农村宅基地使用权的流转带来了障碍。

    1、市郊农村宅基地闲置严重,“空心村”大量出现

    近年来,随着中国的城市化进程加快,经济状况良好的农民纷纷进城购房,但是受现行法律法规的限制,他们在农村合法取得的宅基地不能进行公开合法的转让,村集体也不能回收进行处置,于是这些宅基地就被闲置。这种情况在发达城市的市郊尤为典型,并随着经济的发展有愈演愈烈之势。另外一个方面,由于城市土地资源稀缺,地价高昂,城镇低收入家庭希望购买农村闲置房解决住房问题。这样,在我们的土地市场产生了严重的供需矛盾,而农村的宅基地却被大量的浪费。

    2、私下交易频繁,形成隐形市场,引发社会纠纷

    尽管我国农村宅基地使用权流转受体制的束缚,但是每一个农民都是理性的“经济人”,在经济利益的驱使下农民与市民的需要相应和。宅基地买卖、出租、抵押等形式流转事实上已大量存在,形成了以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场。尤其在城乡结合部,这一隐形市场非常活跃。在现行法律的框架内,流转双方的权利义务得不到法律的约束和保障,即在交易时便埋下了一颗不定时炸弹,因此一旦产生纠纷,当事人的权益就可能得不到很好的维护。司法实践中,此类纠纷已经越来越多,给社会稳定造成了不好的影响。

    3、当前宅基地使用权流转的方式

    尽管我国法律禁止宅基地的自由流通,但是现实中农村宅基地使用权以下列方式在进行着流通。

    (1)出租。出租是目前宅基地私下流转中最为普遍的一种方式。农民在合法取得宅基地上建房,然后将房屋在一定期限内出租,获取租金收益。承租人再将房屋用作居住,办公或其他经营场所,事实上也获得了土地使用权。此类情况多出现在城乡结合部等交通便利,经济活跃的区域。

    (2)买卖,即出让宅基地使用权和房屋所有权。买卖的情况主要发生在:一是农民进城购买房屋后,将原有宅基地连同房屋一起出卖的,二是农民存在一户多宅的,将多出的出卖。这样的情况在现实较为普遍,北京的“画家村”就是这样形成的。

    (3)征收。国家因为开发区或者基础设施的建设需要征收农民的宅基地而将农村部分居民搬迁,原来宅基地用作他用,或者因城市规划调整,城乡结合部部分宅基地征作城市建设用地使用。

    (4)“小产权房”流转 。“小产权房”是相对于大产权房而言的,是指没有国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书,或只有房屋所有权证,没有土地使用权证。是一种特殊权属状态下的房屋。“小产权房”通常是农村集体组织或开发商打着新农村建设的名义等在农村集体土地上建设的房屋,按规定这种住宅只可在集体内成员间分配,但现实中却大量的向城镇居民出售,因而成为目前面积最大的宅基地使用权流转形式。

    (5)继承,继承人继承被继承人的房屋,因此取得宅基地使用权。继承人可以是本集体经济组织成员,亦可以是非本集体经济组织成员。现实中,被继承人在农村,继承人由于各种原因取得城市居民身份,一旦发生继承,农村宅基地使用权归其享有。

    由此可以看出,虽然我国法律明确规定禁止农村宅基地的市场化,不允许其自由流转,但是事实上,随着中国城市化进程的推进,农村宅基地使用权的流转已经成为一个不争的事实。与其一味的“堵”,还不如因势利导的“疏”,将农村宅基地使用权的流转的方式等纳入法律监管的范围内,使隐形市场明亮化。

    二、农村宅基地使用权流转的法律障碍分析

    (一)农村宅基地使用权流转的现行立法状况

    就我国目前的立法状况而言,关于宅基地使用权流转规定主要体现在以下法律法规中:

    第一,《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十四条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权灭失。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。”第一百五十条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”

    第二,《担保法》第三十七条规定:“下列财产不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外”。

    第三,《中华人民共和国土地管理法》规定,宅基地属于集体所有,不能转让、买卖、出租和抵押。第六十二条规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

    第四,1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农村集体土地建造住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

    由此可见,目前我国对宅基地使用权流转基本是持禁止态度的,这与我国以保障居住权为价值的宅基地制度设计密切相关。审视当前的立法现状,我国关于宅基地使用权的立法存在着诸多的缺陷。一方面,农村宅基地使用权流转立法资源稀缺。从上文我们可以看出,关于宅基地使用权流转的法律非常少且效力层次低,还没有一部直接规范和调整农村宅基地权利的法律,仅靠分散在《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》等法律法规中的相关规范来调整。[5]现实情况复杂多样,很多地方还存在着法律的空白地带。农村宅基地使用权立法资源的稀缺使得我国农村宅基地使用权的取得、行使和转让等各个环节无章可循,无法可依,导致全国各地关于农村宅基地使用权转让的纠纷层出不穷,各地法院也是标准不一,判决各异。另一方面,与立法较为完备的城市房地产管理相比,农村宅基地管理方面的立法明显具有滞后性。我国目前的城市房地产管理法律虽然在很多方面还存在问题,但是关于城市房地产的立法还是比较完备和符合现实要求的。而关于农村宅基地权利那些稀少的法律法规在日新月异的实践面前则显得非常的陈旧,司法实践中面对层出不穷的新问题,很多时候无法从以往的法律中寻找判决的依据,而却更多的是依靠规范性文件和地方政策进行调整。

    (二)农村宅基地使用权流转遭遇的法律障碍

    审视我国农村宅基地使用关流转的现状和法律状况,我们发现合理的农村宅基地使用权流转制度的建立,还存在着诸多法律的障碍。

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下面，我就做好我县农村自建房管理“四办法一标准”工作强调以下四点意见：

一、吃透政策，做到心中有底

今年，省市密集下发了关于农村集体用地转用、宅基地审批、自建房管理的一系列文件，政策性很强，含金量很高，各乡（镇）、各部门，特别是业务主管部门要认真组织学习，吃透政策，对各自职责做到心中有数，防止放而失范。根据银县长相关批示精神，近期我们要组织一次关于农村宅基地、自建房等相关问题的管理培训会，就农村宅基地的申请、审批、使用、转让、以及农村自建房的规划、管理、使用等进行系统培训，农业农村部门要早做准备，提前学习、研究、吃透相关政策和法律法规，配合相关单位做好此次培训工作，要责专人参与、负责此次培训。

二、摸清底数，做到心中有数

县农业农村部门要扎实做好农村宅基地管理统计及信息化管理工作，及时开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，要结合国土调查、宅基地使用权确权登记颁证等工作，推动建立农村宅基地统计调查制度，组织开展宅基地和农房利用现状调查，全面摸清宅基地规模、布局和利用情况。逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等的信息化管理。这是基础工作，直接影响后续工作的开展，农业农村局主要负责同志一定要充分认识到摸底工作的重要性，组织专班，派遣精干力量，在自然资源部门和乡镇的配合下，逐村、逐户排查摸底，必须做到调查全覆盖与数据精准无误。摸底情况出来后，第一时间上报县政府。同时，也要按照新修订的《土地管理法》做好宅基地违法处置工作，认真开展农村宅基地执法巡查，对正在进行建设或已建成的，未依法取得用地手续的项目，或违反批准规定建住宅的依法进行查处。

三、明确主体，做到心中有责

乡（镇）人民政府要切实担起村民建房管理的主体责任，要充实力量，健全机构，切实承担起农村宅基地的审批和管理职责。要对外及时公布申请宅基地建房的流程、要件、办理时限，同时建立健全宅基地动态巡查制度和村级宅基地协管员制度，依法组织开展农村用地建房动态巡查工作，及时发现制止违法违规行为。村一级要落实“一户一宅”制度，严格审查本村村民建房资格，收集整理宅基地用地建房基本资料，做好档案资料留存与公示工作，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

四、密切配合，做到心中有大局

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关键词：农村宅基地使用权；自由流转

农村宅基地对于农民而言，是其一项基础性权利，是其生活的基本保障，也是其家庭财产的重要组成部分。能否使其合理、适度流转，不仅关系到土地的高效利用和农民的生活保障，而且关系到农村的稳定和发展。现行的大部分立法仍以保障农村居民的居住条件为立法目的已经跟不上时代需求，随着经济的高速发展，科技水平的提高，农村出现了大量的剩余劳动力，同时由于城乡的差距加大，越来越多的农民选择进城市发展，而城市的土地成本近来越来越高，许多城市居民又在郊区县农村购置房产，产生了如小产权房等诸多问题。

一、实践中限制宅基地使用权流转的弊端

（一）市郊农村土地资源浪费

近年来随着农民经济条件的不断发展以及城市户籍制度的改革，大量富裕农民进城购房的现象越来越常见。进城购房的农民成为城市居民，但他们在农村的宅基地，由于受法律法规的限制，不能轻易合法的转让给他人，而农村集体经济组织也无法轻易收回和处置。于是，房屋的闲置就大量产生，出现大量"空心村"。使得农村的土地资源得不到最优化的配置，造成了农村土地资源的浪费。

（二）阻碍农村经济发展

不允许农民将宅基地使用权自由流转必然减少农村经济发展，对于农民而言，宅基地及其使用权是其筹集资金最主要的方式。如果仍限制宅基地使用权的流转，就束缚了广大农民自主发展经济的步伐，阻碍我国农村经济的发展。

（三）引发农宅继承上的难题

由于婚嫁、升学、就业等多种原因导致很多村民脱离了原来的集体组织，在发生继承时，导致这些脱离了原集体组织的村民无法取得宅基地的使用权。究其原因，正是因为法律严格限制了宅基地使用权的流转，才使这些村民不能取得宅基地的使用权，使其继承的房屋价值大打折扣，这明显是对继承权的一种伤害。

二、宅基地使用权自由流转的必要性分析

虽然限制宅基地使用权流转有上述许多弊端，但基于宅基地使用权的特殊性，以及法律上规定的不明确，对其能否流转，在什么范围内流转，一直是理论界争论最激烈的问题。

反对宅基地使用权自由流转的观点认为，宅基地使用权是由村集体组织分配无偿取得的，是农民基本的生活保障。农民如在城里落户，其宅基地应当归还集体，宅基地上的住房可以在集体内部转让，但不能在集体之外转让宅基地上的房屋。尽管宅基地使用权是一种财产权，但具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在一定范围内进行流转，否则宅基地使用权就不再与农村集体的成员权相联系，不符合宅基地使用权固有的属性。

主张允许宅基地使用权自由流转的观点认为，建立在宅基地使用权上的房屋属于农民个人的私有财产，对该私有财产农民有完全的处分权。而且从增加农民的融资途径考虑，也应当肯定农村建设用地使用权流转的合法性。宅基地使用权应当与国有土地使用权一样可以自由流转，包括向农村集体经济组织以外的主体流转。

笔者赞成宅基地使用权自由流转的观点，理由如下：

（一）取消宅基地使用权流转的限制符合城市化进程要求

在未来很长时期内，农村人口城市化是我国社会发展的必然走向。宅基地使用权是一项具有财产利益的权利。如果严格限制宅基地的流转，由于受让人限于本集体组织成员，则转让价格显然会较低，使农民失去了最简单有效的筹集资金的手段，不符合市场经济的内在要求。限制宅基地使用权流转不利于农民权益的保护，不利于加快城乡一体化的发展。

（二）允许宅基地的流转是解决三农问题的必然要求

增强城乡交流是解决三农问题最重要的途径。允许农村宅基地使用权和地上房产的转让，将会带来城市人口向农村转移，而农村中城市人口数量的增加，会为农村带去更多的科学技术、先进理念、管理模式，增强城乡一体化，加快当地农村的建设，有利于农村面貌的发展。

（三）宅基地使用权转让在现实中有强烈的需求

实际生活中，大多宅基地使用权的转让是为了生活、生产的正常需要。如因婚嫁等发生的迁移，或因学习、经商、工作等进城居住，或因发展筹集资金，或因生病需要大量资金等，都会涉及房屋及宅基地转让的问题。同时，一些城镇居民或集体组织外人员因工作、承包农地等原因也需要在农村购置宅基地。禁止宅基地使用权向集体外转让，不利于农民利益最大化，无法满足现代农民的新需求，无法满足时代的要求。

（四）允许宅基地使用权流转符合物权平等保护的要求

我国《宪法》第十三条规定：公民合法的私有财产不受侵犯。城镇居民可以自由购买他人财产，宅基地房屋是农民合法的私有财产，也可以自由处分。《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等赋予城镇居民可继承、转让和抵押房地产，我国绝大多数土地和人口都在农村，法律却限制广大农村居民的宅基地使用权，依身份限制其财产自由，显然违背了物权法的平等精神，是不公平的立法表现。因此，赋予其自由流转，是实现国家与集体土地所有权产权平等的客观要求。

（五）允许宅基地使用权流转不会导致农民失去社会保障

国家限制宅基地使用权的流转原意是保障农村的住房，但随着市场经济的开放，农民的收入增加，农村土地对农民的保障作用大不如前。农民大规模的进城务工，大量的宅基地因不可转让而被闲置，空心村的现象愈演愈烈。而且限制宅基地使用权的流转，会导致宅基地的价值不能完全实现，损害农民的财产利益，反而不利于农民的社会保障。因此，宅基地的社会保障功能主要体现在宅基地使用权的设立阶段，要淡化其在使用权存续期间的住房保障性质。

（六）允许宅基地使用权流转不必然造成农村耕地减少

当前我国耕地的减少，一方面是各级政府乱批项目，搞开发区，征收征用土地无度。另一方面是城市的规划无计划性，造成对耕地资源的损失。而宅基地的流转，仅限于村民依照国家法律规定已经实际取得的宅基地，且农村村民取得宅基地还需经过主管机关的批准，国家完全有能力对宅基地的实行控制。事实上，保护农用地的关键不在于是否放开宅基地使用权市场，而在于如何严格贯彻执行已有的法律和政策，加强国家对土地的监管，减少公权力的滥用。

（七）对城市的高房价起到抑制作用

就现阶段而言，中低收入者仍然占着社会人数的大部分。允许宅基地使用权的自由流转，在城郊的农村宅基地将成为这些城市中低收入者重要的备选居住地之一，如果这部分需求能在农村得到解决，势必会对城市的高房价起到很大的抑制作用。

结语

农村宅基地使用权，是农民的重要财产。利用好这笔财富能加快新农村建设，加速城乡一体化的步伐。当然，允许农村宅基地使用权自由流转不能完全不受限制的允许，而应在一定的法律规制下有序进行，如推行宅基地有偿使用制度，完善农村房产登记制度，建立合理的宅基地流转收益分配机制等相应措施。对宅基地使用权的流转进行规范化、统一化的管理，使宅地基使用权的流转不再无法可循，同时也可以解决司法实践中如小产权房等诸多法律冲突。因此，完善农村宅基地使用权自由流转是大势所趋。

参考文献

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[5] 梁慧星. 中国民法典草案建议稿附理由-物权编[M]. 法律出版社. 2005年.

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论文关键词 土地承包经营权 宅基地使用权 流转

在我国，土地所有权分国家所有与集体所有两种，根据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规之规定，城市的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，土地的所有权只能由集体所有转变为国家所有，而不能逆向行之。现阶段，农村集体土地主要经没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因转为国有土地或者限制在本集体经济组织内部成员之间进行使用权转让，在市场经济蓬勃发展的今天，这已严重阻碍了土地价值的真正实现。探索新的集体土地流转模式，不仅有助于我们合理开发和利用稀缺的土地资源，而且对于我国经济发展的整体规划也大有裨益，极有研究价值。

一、集体土地流转问题概述

资本主义国家实行较为严格的土地私有制，自英国“圈地运动”之后，工业经济和城镇化飞速发展，土地流转制度也历经几百年发展，几经阵痛，业已建立起一套完整的法律程序，对于私人土地的征收、征用、征购以及土地买卖、交换、赠与、转让、出租、抵押等问题都有明确规定，虽然我国实行土地国有和集体所有制，不存在土地买卖问题，法律仅规定了集体土地可以经过被没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因单向不可逆地转变为国家所有，但国外的很多有益经验仍然值得我们借鉴。

在现阶段城乡统筹背景下，社会主义市场经济与城乡二元社会体制均发生了深刻变化，城市土地正经历着新一轮的洗牌，农村土地使用权的权利效能也产生了深刻变化，随着改革的深入，集体土地流转出现了诸如流转不规范、交易纠纷多、产权意识混乱、流转比例低等一系列问题。对此，我们要充分发挥市场驱动力，完善农村土地承包经营权流转制度和宅基地使用权制度，明确界定宅基地使用权流转范围，逐步放开宅基地的入市流转，相关部门更要尽快出台相关政策措施，引导和规范农村土地使用权流转行为，保障集体土地实现有序流转。

二、土地承包经营权的流转难题及对策

土地承包经营权就是承包人因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。土地承包经营的范围被依法确定，承包期限也确定为30年，在承包期限内严格限制调整承包地。

土地承包经营权流转是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。根据《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关规定，法律承认了土地承包经营权人的流转权，并且规定了流转的方式，同时，对土地承包经营权的流转也设置了较多的限制性规则，当然，这些限制的初衷是为了保障农民的基本生存权利，但是随着我国经济改革的不断深入，很多规定已经不适应发展的需要了。

（一）土地承包经营权的流转难题及成因

1.土地承包经营权为我国所独创，现存的主要流转难点在

（1）集体的农业用地原则上不能用于建设，要进行建设必须先“变性”，而且，集体建设用地使用权原则上也不可以进行交易；（2）流转对象被严格限制在本集体经济组织内部成员之间；（3）承包地在承包期限内不得进行调整，农村大量新增人口无法取得土地，土地配置不均现象严重，导致无地农民生活困难，现实矛盾突出；（4）出嫁妇女一旦丧失原有土地承包经营权，可能在丧夫后“两头落空”，失去最基本的生存条件；（5）承包地被征收后的土地补偿费分配不均，导致了农民采取一系列抵制措施。

2.造成现有困难的原因分析如下

（1）法律规定与民间社会规范的冲突是承包经营权流转难的社会根源；（2）法律规定之间的内在冲突是土地承包经营权流转困难的法律根源；（3）政策频繁变化是导致农村现实利益冲突并阻碍土地承包经营权流转的现实原因；（4）法律规定与复杂的农村现实之间的脱节是引发土地流转难的直接原因；（5）现行土地所有权设置上的“双轨并行”、“城乡分治”是土地承包经营权流转难产生的深层次体制根源。

（二）关于解决现有流转难题的对策

现存土地承包经营权的流转难题很多属于法律缺陷，有待制度的进一步完善，我们可以努力建立一套农村土地承包经营权流转的纠纷解决机制，譬如：

1.从消除纠纷产生的根源出发，构建纠纷预防机制

不断深化改革，打破土地制度设置上的二元体制，推进土地承包经营权的有序流转。在农村土地制度的设置上因地制宜，给地方留下一定制度创新的空间。此外，保持政策的稳定性，健全相关法律规定，强化基层政府的指导和服务职能。

2.建立多元化的纠纷解决机制，促进纠纷的及时和有效解决

我们要注重调解，充分发挥农村基层组织的作用，同时稳步推进农村土地纠纷仲裁工作，强化农村土地流转纠纷的仲裁解决机制，当然，诉讼解决机制也必须健全，保证司法救济途径的畅通，这样才能做到及时化解矛盾，维护农村社会的长期稳定。

三、宅基地使用权制度的弊病及对策

宅基地使用权是农村集体经济组织的成员有权占有、使用集体所有的土地，并在该土地上建造住房及其他附着物的权利。宅基地位用权是农村村民个人重要的财产权利，关系到农民的切身利益。伴随农村特别是一些城郊村房地产市场的不断活跃，农村宅基地使用权由简单地农民自己享受居住的权利转变为农民转让自己的宅基地或将宅基地上所建房屋出租、出售与他人的方式实现财产利益的一种权利，由此所涉及的权属、流转纠纷也越来越多。

（一）对宅基地使用权流转的限制

1.关于农村宅基地的转让

《土地管理法》第62条规定了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法出台后，国务院为加强农村土地的管理，已明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，《物权法》又明确规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。”

可见，宅基地的转让被严格限制在本集体内成员之间协议转让，但须经乡、镇政府批准，且转让方不得牟利。尽管农村的宅基地使用权拥有比国有土地使用权更长的使用期限、更鲜明的财产属性，但农村宅基地仍不能设置抵押权，不能与外部进行合资。

2.宅基地使用权的流转难题

现存的主要问题有：

（1）产权意识混乱，流转比例低。我国农民的土地产权观念淡漠，甚至相当部分农民没有产权概念，而农村劳动力的转移远快于农村宅基地流转增长，两者发展比例不协调，是加剧农村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流转不规范，交易纠纷多。据有关调查显示，大部分宅基地交易都未经集体同意而直接在私下进行，收益归于个人。因缺乏法律明确的规范和指引，一些农村的宅基地无法实现有效管理，尽管农户的自发流转行为和结果受到法律保护，但是流转的方式、范围、收益以及土地产权关系调整等方面缺乏法律约束和保障，极易产生矛盾和纠纷，从而危害农村社会的稳定。

（二）完善宅基地使用权制度的对策

1.完善农村宅基地所有权制度

当前，要从农村土地集体所有的前提下确立农民土地产权的主体地位，从政策层面转到法律层面给予有力、可靠保障，改革更应在符合土地利用规划和用途管理的前提下，允许宅基地在尽可能大的范围内流转，而不是毫无限制地进入市场。在实现有序、适度流转的同时，使农民切实参与到宅基地收益的分配中来，一同分享社会进步所带来的好处。

2.界定宅基地使用权流转范围

宅基地和农用地相比具有更大的收益，因此，为避免人为扩张宅基地导致农用地减少的情况，必须限制流转的条件：依法办理土地登记而获得土地权属证书、土地界限清楚且权属无争议；符合国家和地方的土地利用总体规划及城镇建设规划，保证耕地不被占用；规范宅基地使用权出让过程中的主客体范围、各方权利义务以及农民户口迁移等特殊情况下的具体处理措施，避免不必要的纠纷和土地资源流失。

3.允许宅基地入市流转

宅基地使用权本身是农民的一项财产权利，属于农民的物权。农民作为市场经济的主体之一，对自己的住宅应当有自由转让的权利。为了实现农村宅基地流转的市场化，真正实现土地的市场价值，宅基地上市转让应当向购买对象放开、放开购买价格并放开购买区域，保证农民分享土地流转的增值收益，保障其在经济上实现自己的土地权益。

四、解决集体土地流转问题对我国经济发展的意义

（一）我国集体土地流转现状

我国集体土地产权不清、交易困难、流转的法律依据先天不足，呈现出流转不规范、交易纠纷多、产权意识混乱、流转比例低等问题，已经严重制约了我国城郊经济的发展和农民收入水平的提高。因此，对于农村集体土地使用权流转的对策与建议，需要我们充分引入市场机制，完善农村土地承包经营权流转制度和宅基地使用权制度，同时，改革也不能走完全市场化的道路，而是要在坚持自身固有的特点的基础上引入一些市场经济的原则和方法如有偿使用、平等竞争等，走出一条具有当前中国农村特色的集体土地使用权流转之路。

（二）解决集体土地流转问题的意义

我国当前正处于改革和发展的关键阶段，集体土地流转矛盾激增，日益成为严重阻碍我国经济健康发展的桎梏，但是我们相信，只要采取合理的市场化措施，一定能够解决好这个问题，并对整个社会经济意义重大：

第一，有助于减少对稀缺的土地资源的浪费，提高我国单位面积土地的收益率，同时提高整个社会的生产效率。