房地产宣传广告范文

导语：如何才能写好一篇房地产宣传广告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

新《广告法》9月1日起实施

四项内容不得出现

记者翻阅新《广告法》，在第二章广告内容准则中看到，其中第二十六条规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当标明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(一)升值或者投资回报的承诺;(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;(三)违反国家有关价格管理的规定;(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其它市政条件做误导宣传。

银川市市场监督管理局商标广告科相关负责人告诉记者，这些规定在以前的《房地产地广告暂行规定》中也有要求，但只是作为部门规定，而此次在《广告法》中明确提出，也意味着这些内容提升到了法律规定的层面。

该负责人表示，新《广告法》中提到的四项内容都是目前房地产开发商在广告宣传中常用到的内容，也是近几年容易和消费者产生纠纷或被消费者投诉较多的内容，将其列入新《广告法》中也将进一步促进和规范房地产的广告内容。

记者在与新《广告法》同步实施的《房地产广告暂行规定(修订稿)》中看到，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚;广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限;广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

房地产商广告

不能再任性

众所周知，现在的购房者在买房时除了项目本身外，还比较关注周边的配套设施，例如：交通、商业、学校等。因此，开发商在广告宣传时也会将这些作为项目的卖点加以宣传，有些甚至夸大宣传，来吸引购房者。例如，开发商为了大肆宣传自己的楼盘，往往会刻意夸大自己楼盘的区域或者是配套优势。最常见的就是明明楼盘周边没有大型的配套，学校等，为了达到宣传目的，几公里以外的配套、隔了多条马路的学校都会被写进该楼盘的配套中，从而误导消费者。

对此，银川市市场监督管理局商标广告科相关负责人指出，这些不符合新《广告法》规定的广告内容在9月1日起将不得出现在的印制品、报纸、电视、网络、户外电子屏等广告中。也就是说，9月1日起，房地产开发商无论是新的广告还是以前印制的广告包括楼书、宣传彩页、户外广告等全部不得出现违反新《广告法》规定的宣传内容。监管部门将在新《广告法》实施后组织开展专项检查工作，对违规、非法行为进行查处。

记者了解到，根据新《广告法》规定，违反第二十六条规定的将由工商行政管理部门责令停止广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款;情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件，一年内不受理其广告审查申请。

在此，也提醒房地产开发商抓紧时间对以前印制的楼书、宣传彩页以及网站上的宣传广告中违规的内容进行修改和更换，以免带来不必要的麻烦。

消费者遇到违规宣传

可投诉12315

新《广告法》对房地产广告的内容作出规定，不仅有有利于规范房地产广告市场，还有利于保障购房者的合法权益。银川市市场监督管理局商标广告科相关负责人说，新《广告法》正式实施后，消费者如遇到违规宣传可向12315进行投诉。

篇2

在制定房地产产品策略时，需要从以下几个方面进行考虑：

（一）位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言，开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，例如，北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。另外要注意的是，商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费，更多的利润。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。

（二）产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。

（三）品牌设计：我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导，即将现有品牌与一个新品牌相结合，从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘，既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用，又可以创造具体的品牌信念，帮助消费者更形象地了解新产品。

建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。

二、房地产价格策略（Price）

一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。

另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。

三、房地产营销渠道策略(Place)

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。

直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。

委托，相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。

许多房地产商也利用因特网资源，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。

伴随着房地产行业的发展，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。

四、房地产营销促销策略(Promotion)

房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类：

人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。

非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。

（一）房地产广告

房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（1）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。

（二）营业推广

开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。

（三）公共关系

房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。

目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。

参考文献

[1]刘艳，浅谈房地产营销策略[J]，沈阳干部学刊，2005（6）

[2]杜宇，试论房地产营销策略[J]，中国科技信息，2006（4）

[3]黄湘红，浅析房地产价格营销策略[J]，广西城镇建设，2005（11）

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【关键词】购房合同；不平等条款

长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。全国各地的房地产开发商如雨后春笋一般发展起来，当中有万科，恒大，绿地，SOHO中国，招商地产等一批实力强大的开发商，当然也有很大一部分地产开发商都是中小型企业，也能在到处建设的城市中分到一杯羹。如此之多的房地产开发企业，质量诚信必定参差不齐。消费者在面对参差不齐的房地产开发商的购房合同时，难免不能分析出期中的条约陷阱，给自己在购房过程中造成不可挽回的损失。

一、房地产交易合同中易出现的不平等霸王条款

（1）开发商延期交房。条款内容：因不可抗力影响，工程施工做出技术调整，市政规定等原因导致未按合同规定期限将该商品交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。（2）订金不予退还。条款内容：认购书签订后7日内，认购人未与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。（3）侵占消费者权益。条款内容：小区的外墙及楼面等公共设施不属于买受人，买卖双方同意楼顶及屋面的广告权，和其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益都属出卖方。（4）实际与广告资料宣传不符。条款内容：出卖人在售房宣传过程中向买受人提供的宣传广告，资料以及说明等，仅供消费者参考，不视为合同条款的内容。（5）物业的权限范围太大。条款内容：某物业公司规定，对小区内拒绝缴纳物业管理费的业主，物业有权对该业主停水，停电。同时，物业管理费、水电费捆绑收取。

二、关于房地产交易合同常见不平等条款的分析

（1）对于开发商延期交房的条款。第一，该条款主要存在出卖人扩大延期交房的免责范围的问题。由于出卖人自身原因或第三方原因导致交房延误的，如在施工过程中设计技术做出调整、停水停电等不可抗力因素，出卖人应当承担违约责任；市政配套安装及市政重要活动，高考期间停工，中、大雨等原因则是出卖人可以事先预见的，不能作为延期交房的免责事由。第二，该条款免除了及时通知买受人的义务。根据《合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此出卖人应在不可抗力消除后，及时通知买受人，并提供相应的证明，180天的告知期限明显违反“及时”的要求。违背法规：该条款违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十七条第一款第二项的规定“免除或者部分免除因经营者故意或者重大过失造成消费者财产损失而应当承担的赔偿责任”。（2）对于何时退还定金的条款。根据此条合同规定的内容，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”买卖双方不能就购房合同达成一致意见的原因有多种多样。有的是因为出卖人的原因，有的是买受人的原因，有的是不可归责于当事人双方的原因。对属于出卖人的原因导致合同不能达成一致的，出卖人应双倍返还定金；属于买受人的原因，买受人就不能要求返还定金；而对不能合意的条款又未在预约中事先约定，不能归责于哪一方的情况，双方均不构成违约，出卖人应当将定金返还买受人。该认购书不分原因把合同不能成立的责任全部由买受人承担，免除了因出卖人的原因造成合同不能达成一致所应承担的责任，或不可归责于双方当事人的原因，返还定金的责任。违背法规：该条款违反《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十七条第一款第七项的规定“限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的权利”。（3）对于侵犯消费者权益的条款。根据《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》等明文规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分；利用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意后，按规定办理手续，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用；已纳入分摊面积的公用部位产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。由此可见，小区内的一切公用设施、构造物等费用实际上已经转嫁到买受人身上，实际上都是消费者花钱购买的，其所有权、使用权理应属全体买受人所有，出卖人不享有这部分财产的所有权。违背法规：该条款违反《物业管理条例》第二十七条的规定，侵犯业主的财产权。（4）对于开发商不以广告为实的条款。对于开发商不以广告卫视的条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，并非所有的资料、宣传广告都不能视为合同条款。然而该条款排除了出卖人所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，免除出卖人履行其在广告、宣传资料中所作出的应当被视为合同内容的承诺的义务。违背法规：该条款违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十七条第一款第三项、第二款的规定“免除或者部分免除经营者应当承担的合同基本义务”。

三、签订购房合同的注意事项

购买房产最重要的一个环节就是签订购房合同，购房合同的内容就是表达了购房人售房人双方的权利及义务。购房者一定要逐条审查购房合同条款，需要对照该楼盘广告等宣传资料中开发商的承诺进行比较，把没有在购房合同上体现的条款要以补充条款的形式确定下来。（1）明确合同中双方当事人。在新房买卖过程中，合同签署的双方为，购房者与开发商。购房者，就是房屋买卖合同的“买受人”，“买受人”是需要在房屋产权证上记载的所有人；需要支付房款，一旦违反合同约定，承担违约责任。开发商，即购买合同中的“出卖人”。购房者需要签约购房合同的对方就是开发商，签订合同前要审查开发商的各项证书及资质。在订认购书的时候，需要最重要的事情就是核实购房合同中的内容和相关文件是否一致。（2）审查证书是否齐全。国家法律明文规定，作为销售方必须提供建筑工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书。统称“五证”“两书”。“五证”中的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证两证齐全，表明所购房屋在合法交易的范畴内。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者需要核实所购房产是否在预售范围内。

参考文献

[1]刘鹏．房地产交易中霸王条款的成因及规制[J]．中国科技博览．2011（22）

[2]赵强．远离房地产合同陷阱[J]．新经济导刊．2006（3）

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1.国家宏观政策影响

当前，中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行121号文件和国务院18号文件的出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。2005年银监会出台了212号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占60%以上的房地产信托门槛提高了。因此影响到了信托投资公司房地产信托的规模和发展。

2.房地产自身行业风险

房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响到房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1—12月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险。

3.项目自身及市场风险

信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的局限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险，主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等，这种风险可分为系统分险和非系统风险，是信托投资公司风险的主要来源之一。因而，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。

4.产品设计上的缺陷

信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念，即一旦项目灭失或者损害，基本都是由投资者买单，公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷。但是如果真的小概率事件出现了，那么投资者便会遭受巨大的损失。

5.信息不对称

为了合作和共同的利益，房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题。比如，和该公司合作的某房地产企业为了融到资金，只证明了自己的经验和实力，避讳自己曾经在项目上出现的诚信和管理事故等问题，而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况，如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等。而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断。因此，由于信息的不对称，真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视。

6.财产流动性风险

信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。

7.财产所有权风险

《信托法》总则第二条指出，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受托人的利益或特定目的，进行管理或处分的行为。我国的信托业建立在“委托”制度基础上，委托行为不需要财产权的转移，信托财产的所有权属于委托人，受托人只是把信托财产制与可控的位置。这样做虽然信托投资公司可以利用信托制度规避法律法规，如逃避债务和税收等，从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益，但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时，如购买股票、银行开户、缴纳税款等，信托投资公司由于不是信托财产的所有人，在操作中会面临许多困难，处理不当，会形成所有权风险。

8.信托公司管理不善风险

《信托法》规定，受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的，承担赔偿责任。信托投资公司在实际业务操作中，可能存在着这些行为，产生大量的投资风险和财务风险。在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率，在缺乏有效的风险控制的情况下，由于投资项目和合作项目选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。

二房地产信托风险的成因分析

1.房地产信托体系的内在脆弱性

宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险，在市场经济环境下这种系统风险普遍存在，有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为引起金融动荡，但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳定，即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳定性。就房地产信托体系而言，由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点，同时房地产业占用的社会资金量很大，因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定，尤其在我国更是如此。

2.房地产信托机构的内在脆弱性

不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆，而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得局部的金融市场扰动演变为全面的金融危机。对于房地产业信托系统而言，房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托系统风险的主要来源。信息经济学是解释信托机构内在脆弱性的有力工具。在信息经济学中，常常将博弈中拥有私人信息的一方称为“人”，不拥有私人信息的一方称为“委托人”。因此，由信托市场信息的不对称就引出信托市场上的委托—问题，委托—问题是信托市场上一个普遍存在的问题，而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的主要原因之一。

3.房地产信托产品市场主体行为的有限理性

房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产信托市场主体的非理。这些非理包括从众行为、灾难短视行为、忽视信息行为及认识的非一致性等，对于房地产信托系统而言，这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向。

4.房地产信托产品价格的内在波动性

几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关，信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志。信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产，其价格同样具有较强的波动性。房地产信托资产的波动原因也与信息不完全性有关，其定价受到不完全信息的制约，即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素，而这两个方面都以零散的资产持有者所知，这样就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中。

三房地产信托风险控制的建议

1.完善相关法律法规

目前我国信托法律体系还没有成型，需要专项和配套立法，一方面是要完善信托业务范围，对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范；另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整，尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法；同时，为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托，必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。

2.加强信托投资公司内控制度

加强信托公司内部控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的内部控制的框架。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托投资公司虽经过多次行业整顿，但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱等问题，因此，加强信托投资公司法人治理和内控建设，重新树立信誉，为房地产信托创造合格的受托人，这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。

3.建立信息披露制度

监管部门规范信息披露行为应做到：一是信息披露要在监管机关指定的媒体上进行；二是只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件，反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等，不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息；三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露。

4.大力加强房地产信托的创新

目前，我国已推出的几个房地产投资信托项目，都是中短期的某一独立项目的融资，是房地产投资信托的一种雏形，房地产投资信托需要加大创新的力度。首先是资金来源的创新。依据目前的政策，接受受托人的资金信托合同总份数不得超过200份，这大大地制约了信托资金的募集，因而信托机构需要开辟新的集资渠道。其次是房地产投资信托产品创新。为了适应市场的变化和提高自身竞争力，信托公司必须通过创新，设计出多渠道、多类型的房地产投资信托产品，满足市场主体多元化和特定的需求。

5.加强投资风险的普及教育和机构投资者的培育

投资者的风险教育是由当前投资者的结构和信托产品投资的行业风险决定的。目前在房地产信托的投资者中，90％以上是个人投资者，只有10％左右是机构投资者，与美国证券市场近40％的机构投资者相比，差距甚大。而对于房地产投资信托这样的新型金融工具，国内散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度在短时间内很难提高，所以面对高风险的房地产投资信托，投资者风险的教育特别重要；另外，应抓紧修订有关法规，允许机构投资者如养老金基金、保险基金投资于房地产投资信托。

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休闲城市、休闲经济、休闲生活……当“休闲”二字已经跳脱了文学化的字面含义，以具体化的形象走近我们时，一个休闲时代便这样宣告它的来临。自然，房地产业亦在其中。在限购令出台数月的今天，房地产市场“有价无市”的状况并无缓解――楼市日益萧条，房价却依旧“盛气凌人”。

休闲产业作为经济增长的新亮点，拉动着各行各业向休闲业靠拢，自然，地产业也不能例外。面对着风云变幻的调控政策和越来越多持资观望的消费人群，“休闲地产”这个地产业态正娉婷走来。如今，休闲地产不仅仅是地产业的一次全新转型，更是人类休闲生活方式的一次全面升级。而无论是转型还是升级，这一系列过程中都少不了扬弃、改革和突破。

休闲地产的春天？

第三届中国国际休闲度假地产博览会暨2011北京夏季房地产展示交易会在盛夏的北京开幕。这是一场在政策严控下的地产博览会。

“休闲度假地产已成为全国乃至全球可持续发展的地产消费主流，夏季房展正是看重这个发展方向”，北京四季房展组委会总监郑向东介绍。在限购背景下，夏季房展仍然能够异军突起，逆市而上，是与博览会锁定休闲地产进行战略转型分不开的。

其实，不只是在今天，休闲地产早就有所发展。

20年前，国内就出现过一些依山傍海，以自然资源为消遣核心的地产形式，如最早在北京燕郊的养老地产、海南岛的海景度假房等等。可以说休闲地产在当时，仅仅停留在对周边环境的选择层面上，从开发商到消费者，都没有对“休闲”二字深度理解。由于对休闲地产本身的核心优势认知不明确，市场尚未完全成熟，传统地产市场一路飘红导致开发商和投资者对休闲地产市场的忽略等原因，休闲地产的星星之火没能及时推动房地产业的转型进程。

虽然初期发展得并不顺畅，但休闲地产的萌芽在慢慢成长，亟待着勃发的契机，一片混沌的休闲地产界，等待着行业破冰者。

经过20年的摸索，更多的业内人士对休闲地产有了较为清晰的认识。专家指出：完全可以把休闲地产的外延扩大，包括旅游地产，高端别墅等。

最关键的是消费者的观念也已发生质的转变：人们不愿再像动物那样行动，而宁愿把节奏慢下来，像植物那样自然生长。于是乎，山居、海居、农家院在城市悄然盛行。

休闲地产似乎迎来了产业的春天。

对话专家

北京大学教授、北京大家博雅方略旅游景观规划设计院董事长窦文章

《休闲榜》：休闲地产在近来较低迷的地产业中为什么会火起来？

窦文章：我想主要有三个原因。一是有市场。学术界普遍认为，人均GDP达到3000美元就是上了一个台阶。中国现在已经越过了这个台阶，就代表着人们已经从吃穿住的简单物质需求向更高的层面转变。休闲地产很大程度上满足了人们的高层次需求。二是因为我们国家现在的投资渠道还比较单一，人们没有更丰富的选择空间。三是中国传统观念就是买房置地，投资不动产，现代人也难出其右。

《休闲榜》：休闲地产现在的市场是否可以算作一个成熟的市场？

窦文章：休闲地产的市场范围很广，因此具体的公司采取怎样的运营手段非常重要。可以说，对于这样的一个新兴地产模式，地产商应该逐步创造消费者的需求，引导和培育市场需求。这可能是一个比较缓慢的过程，切勿急功近利。但只要品牌打响了，品质过硬了，市场应该非常广阔。

休闲地产的希望与尴尬

2007年7月，观澜湖•上堤低调推出224套单位，在短短1.5个小时内被抢购一空。

这一成功案例，让商业嗅觉灵敏的开发商似乎找到了一剂救市良药。一夜之间，海景宜居住宅、养老房产、度假休闲区，打着“休闲”标识的房产齐齐出现在人们的视线中。

而在业内专家看来，观澜湖成功开创出了一种旁人难以复制的运营模式――融体育经济、赛事经济、商务经济、休闲经济及房地产开发于一炉的模式。在今天看来，将适当的资源进行合理配置，甚至人为营造一些可利用资源都不是难事，但观澜湖做这些事开始在15年前。“都像华侨城、观澜湖一样花几年甚至十几年的时间去造景，开发商承受不起，而且现在做也赶不上行情了。”一位知名房地产营销公司总监这样说。

虽然成功的模式难以复制，但其为整个房地产业彰显出了休闲地产许多未曾被重视的鲜明特征：超前规划思维、房产多功能属性和人性化内涵。

“众中选优”本应是好事――消费和投资的选择余地增加了，消费者应该会找到更适合自己的房产。可由于习惯性地跟风而动，这些迅速崛起的休闲地产存在同质化严重的问题，反而令消费投资者在铺天盖地的宣传广告中激不起置业的欲望。

在以主打“休闲、度假、置业”为主题的2011年北京夏季房展，一方面是房产量的踊跃参展，另一方面却是成交量的持续低迷。“我们本来打算买一个外省100万以内的小别墅，来了一看，房子太多了，宣传的也差不多，不看楼盘谁也不知道到底怎么样。”一对参加展会的老夫妇握着手中的一沓宣传资料，显得有些茫然。

不是消费者没有一双识别优劣的“火眼金睛”，也不是房地产广告商“黔驴技穷”，找不到独具新意的宣传点，问题恰恰就出在楼盘本身上。在林林总总以休闲为主题的楼盘上，有不少是因救市而不得不“半路出家”的“准休闲地产”――建在周边配套设施不完善的远郊养老房产、离海岸线几公里之外的滨海景观住宅区……这让本来就对楼盘呈观望态度的消费投资者望而却步。

除了“准休闲地产”的出现，房地产泡沫仍然是威胁着休闲地产的重要危机之一。投资的极端行为就是投机，而房地产业投资膨胀的表象往往就是泡沫出现的前兆。对于目前供求尚且平衡的休闲地产，泡沫暂时没有出现。但商家和投资者一拥而上的行情，会不会使休闲地产成为下一个“泡沫堆积地”，谁都不知道。

对话专家

《休闲榜》：您认为该如何利用休闲地产的优势将这块蛋糕做好做大？

窦文章：地产行业总给人以高利润的错觉，事实上，土地费用占据了房地产成本中的大部分，这是地产业的特点。地价一直在涨，房价肯定跟着涨，但涨幅过快就会引发一系列矛盾。上有消费投资者的承受度，下有土地成本，上下挤压只能让开发商面临窘境。而休闲地产的优势之一就是能利用相对远离市区的，便宜的土地，通过自主开发，营造一些自然和人文景观，达到创造稀缺资源的目的。这样既满足了顾客的休闲需求，也能够达到盈利目的，从而树立品牌。

篇6

关键词：房地产企业 纳税筹划 税种 优惠政策 开发

一、概述房地产企业纳税筹划

对于房地产企业纳税筹划的定义，它是指房地产企业为了减轻企业的税收负担，根据相关税收法律条例的漏洞，来进行合理的避税。房地产企业可以根据国家的各个税种规定的差别之中，找到企业纳税筹划的机会和空间。

二、房地产企业纳税筹划的可行性

由于我国房地产企业有很重的税收负担，政府的税收制度也没有做到很好的引导，法律政策也存在其缺陷，而且，房地产企业纳税筹划是不违背相关法律法规的，所以房地产企业的纳税筹划就变得具有可行性。

三、房地产企业纳税筹划的必要性

（一）纳税种类多，税收负担重

我们都知道，房地产企业是有很大的投资金额的，而且经营周期也比较长，开发成本也很高。除此之外，房地产开发商从取得土地、开发房地产、经营以及销售等各个环节都会牵扯到缴纳税收的问题。房地产的建设环节，需要缴纳耕地占用税、营业税以及作为营业税的附加税——城市维护建设税；在房产使用环节中，营业税会因房产的租赁而有所变化；房产的交易环节中，此时的营业税主要在不动产的销售过程中征收，同时还需要缴纳城市维护建设税，单位及个人转让建筑以及其附着物、国有土地使用权的时候，所取得的增值税，另外还有印花税等等。

房地产企业的税种的税率一般为，土地增值税：三级超税率累进税率的30%至60%；企业所得税：25%；营业税：5%等等。

（二）有相关的房地产企业税收优惠政策

在房地产繁多的税种中，国家都有相关的优惠政策，所以这对进行房地产企业税收筹划提供了很多政策支持，如果房地产企业能做好这方面的纳税筹划，必定可以为企业税收减轻很多负担，提高自身企业的竞争力，为企业今后的可持续发展打下基础，同时，在某种程度上，也能够为实现国家的宏观调控发挥经济杠杆的作用，这也是国家和企业的一种“双赢”。

四、房地产企业对主要税种的一些纳税筹划

（一）营业税

我们都知道，营业税的税基是来自销售收入的，所以，改变销售模式是对营业税纳税的一种很好的筹划。比如：

1、先成立物业公司

在房地产销售房屋的时候，通常会代替收取一些费用，比如有：水电初装费、物业费、设置配套费等等。如果在房地产销售房屋之前，先成立一个物业公司，由新成立的物业公司来收取这一部分费用，这样以来，这些代收的费用就不是属于房地产企业的相关价外费了，也就不需要再缴纳营业税了。

2、进行收入分散

在销售一些精装修房屋时，把销售合同在合理的范围内拆散为装修合同和房屋出租合同两个，让另设的装修公司来签订装修合同。用这种方法进行纳税规划时，要综合考虑装修公司自己实际承担的税收。

（二）土地增值税

2006年，国税发的87号文件已经实施，原来的预征制度已经转变成了严格的清算制，所以做好土地增值税的纳税筹划是房地产开发企业的重点。具体有以下方法：

1、利用税收政策

房地产企业若是根据政府的相关优惠政策，权衡增值额等增加带来的收益以及放弃起征点的优惠而增加的税负，来选择适当的开发方案，这样就能避免因增值率高于起征点所造成的税负增大。

2、财务管理

房地产企业应当明确财务管理的内容，为降低房地产企业的生产经营成本而做好企业的精细化财务管理，一方面，可以使企业的生产经营过程得到优化，降低了企业的生产成本，从而减少了财务的支出。另外一方面，这样也能降低房地产企业生产经营的成本，可让经济增益实现最大化。精细化管理企业财务，需要密切的与企业其他各部门有效联系，财务人员也要广泛参与和监督企业生产经营中的各个环节，保证财务信息的有效性、及时性和准确性，根据企业的自身情况进行财务管理，让企业的财务管理优势得到充分的发挥。

3、采用代建方式

可以采用代建的方式，来实施一些代建工程，企业收取一定的劳务费，这种方法不仅不用缴纳代垫资金，而且只是对劳务费营业税的征收只按照建筑业3%的税率。这种代建行为，房地产企业有关资产的产权并没有发生转移，所以不需要计征土地增值税。

4、合作建房

房地产企业拥有土地使用权，可以找合作方合股，用货币资金，成立合营企业，来达到合作建房的目的。房屋建成后，双方可以采用风险共担并且利润共享的合作分配方式，此种情况，这种共担风险以无形资产投入投资入股的方式将不会征收营业税。倘若合作完毕，房屋建成后按照比例进行分房，也就没有发生所有权的转移，也不用征收土地增值税。如果自己用来对外出租，则要对租金收入收取营业税。如果合作建房后，要对外销售，则不能免除营业税和土地增值税。

（三）企业所得税

企业所得税是收入所得税与准予扣除的项目金额之差，再乘以所得税率便可以计算出企业所得税，其中涉及到的企业收入、成本和有关费用等已经在前文有所阐述，所以不再详细说明了。

（四）土地征用和拆迁费以及政府性规费

在这方面，一般情况下，房地产企业是无法控制这部分费用的，所以房地产企业筹划也不存在筹划的空间。配套费、白蚁防治费、规划费等这些是政府强制性费用，也没有纳税筹划的空间。

（五）开发间接费

这其中包括进行组织、管理和开发时所需要的费用，比如工资、折旧费、修理费、职工福利费、水电费、广告费、办公费等等，这些都可以进行企业的纳税筹划。

在这里，分析探讨一下广告费，房地产企业必定要通过做一些宣传广告，来促进所建房屋的销售，根据国家的相关规定，如果当年取得了销售收入，那么广告费最多可以扣除掉销售收入总和的15%，但是房屋的建造周期是比较长的，而且在产生广告费用的当年也不能保证一定会有营业收入，所以这就意味着，这些广告费用是不能进行税前扣除，所以会增加企业税收的负担。所以，房地产企业应该在对广告费用的产生期间，事前做好筹划安排。

五、房地产企业纳税筹划中常用的一些技术

（一）延期纳税的方法

纳税人可以按照税法相关规定将应该缴纳的税款推迟到某个一定的期限缴纳，这样做虽然不能减少相应的税额，但是可以使纳税人无偿的使用这笔款项，并且不用支付利息，也就相当于降低了企业的税收负担。

（二）利用税率差异

由于房地产企业有很多不同的税种，这些不同的税种之间税率不同，就算是同种税种，它的税率也会有所差别。征税的深度是由税率的高低来体现的，企业的税收负担轻重也由它来反映出来，所以房地产企业可以通过各种税种之间的税率差异，来进行纳税筹划，降低企业税收负担。

（三）优化股权结构

作为房地产企业，股权多元化是未来的基本努力方向，如果可以吸引来自各个方面的优势来为公司所利用，就可以更好地促进公司的发展，分散控股股东的一些股权，缩小这些持股差距，减少公司股价的暴涨暴跌，从而提高公司的业绩。

通过前面对房地产企业纳税筹划的探索和研究，房地产企业纳税筹划是个不容易做好的工作，但是做好了却可以为企业带来很大的利益，减轻税负。当然，房地产企业的纳税筹划也存在一定的风险，房地产企业应当做好相关的防范措施，对筹划工作中出现的问题及时进行解决，避免疏忽。对企业的纳税筹划人员也应该提高要求，全面掌握纳税筹划方面的知识和技能。只有企业做好了纳税筹划工作的相应防范措施，再严格按照相关税法和法律法规等，才能真正做到为企业的税收减负，才能长期发展。

长期以来房地产企业的工作经验表明，各个房地产企业已经很努力在降低经营成本了，但是其涉及的税种多，税负重，所以做好企业的纳税筹划工作是企业发展的重要途径，也是使企业走可持续发展的必要手段。

参考文献：

[1]高鲲.关于房地产企业纳税筹划的思考[J].辽宁科技学院学报，2012，9（2）：66-68

[2]王艳丽.房地产企业纳税筹划[J].会计之友，2012，10（8）：78-80

篇7

东部旅游节日在即，全城热销海岸生活

7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。

二、合作优势

《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航

同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。

三、媒体互动

《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式

为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。

四、报道方法

全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷

1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变

2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境

3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁

4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事

5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告

五、其他配合

全面互动，《××周刊》期待合作

1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图

2、组织看楼专车免费服务

3、赠送老板、总经理专访文章

4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势

5、其他合作另行协商

篇8

关键词：建筑漫游动画；房地产销售；工程施工

随着科学技术的发展，计算机三维动画技术在建筑工程设计投标、建设项目审批、古建保护、园林景观、环境艺术设计、广告设计、影视节目制作等许多专业领域得到广泛的应用。特别是在房地产行业中，建筑漫游动画在房地产开发项目的方案设计、项目审批、房产销售推广、楼盘展示及项目施工等方面都具有极其重要的作用，能极大提高开发商以及楼盘的知名度，起到了一个很好的宣传效果。

建筑漫游动画是利用三维技术来制作楼盘的动态效果图，表现设计师的设计意图，让购房者体验小区的规划与布局的动画影片。制作建筑漫游动画的计算机软硬件要求性能都很高，参与制作人员专业复杂，涉及计算机应用、景观设建筑设计、室内装饰设计、陈设设计、动画制作、音乐、文案及后期特效制作等，制作出的效果也是越来越逼真。建筑漫游动画制作是在前期Auto CAD平面图的基础上，使用三维动画制作软件3ds Max，将建筑的设计方案进行场景建模，构筑逼真的三维动态模型；模拟现实场景中的灯光与材质，利用摄像机制作随意可调的镜头，施加鸟瞰、俯视、仰视及穿梭等运动方式，同时加入一些烘托气氛的飞禽、动物、植物等，构建各种不同的环境氛围；在3ds Max中将动画制作完成后，渲染输出为avi格式的动画文件，然后导入到Premiere或AE等影视后期编辑软件中进行三维动画后期编辑，添加声音、文字等介绍，施加环境特效，声画结合，将建筑楼盘的外观、室内布局及装饰、小区的环境设计及相关的配套设施等进行全方位的展示与预演，完美的展示楼盘的未来整体规划，使购房者更加直观的了解未来建筑生活区的样子，如同身临其境，提前感受到未来居住区的环境氛围。

建筑漫游动画使用三维动画的表现形式展示楼盘整体规划，这种方式在设计师与开发商沟通的过程中，起到重要的桥梁作用。在房地产楼盘的前期设计阶段，设计单位需要与楼盘开发商进行良好的沟通与交流，房地产楼盘的设计方案及施工图纸包括整个小区的规划图、鸟瞰图、总平面图、户型平面图、结构施工图、电气施工图及消防图等许多专业图纸。这些专业图纸对于楼盘开发商来说，是不容易完全看懂的，因此简单、直观而效果极佳的三维电脑效果图和建筑漫游动画就发挥了重要的作用。单幅三维电脑效果图是平面、静止的，只能展示设计方案的局部内容；而三维漫游动画则是全方位的展示整个居住小区的规划布局、建筑外观、园林景观设计等内容。开发商通过观看居住小区的建筑漫游动画，可以对楼盘设计方案进行多角度的体验与观察，通过自身的感受与体会，对设计方案进行综合评价；对于设计方案的不理想之处，按照自己的设想与设计师进一步沟通，从而不断的修改、完善设计方案，直到满意为止。这样一方面缩短了设计时间，减轻了设计人员的重复劳动，节省设计经费，为设计单位增加了设计方案的中标率；同时避免了工程施工后再去更改设计，降低了施工难度，加快工程进度。

建筑漫游动画在房地产建设项目的审批过程中，为建设工程项目的审批提供了良好的交流平台。目前我国国内所有的房地产开发建设项目，必须经过国家政府部门的审批许可，审批过程非常复杂，需要几十道手续。审批者通过建筑漫游动画，可以充分了解房地产楼盘建设项目的具体内容与项目规划，对建设项目有了更加全面的了解，可以极大地加快建设项目的报批速度。

在房地产开发及销售中，最核心、最重要的是房地产销售。对于已经建好的楼盘，开发商采用制作精美的楼盘及户型宣传画册、吸引购房者实地参观建好的楼盘及设计样板间等各种方式来促进楼盘的销售。但对于尚在建造之中或未建的期房，房地产销售的传统做法是制作沙盘模型和户型模型，但沙盘只能获得整个小区的鸟瞰形象，无法从人的正常视角来感受小区的建筑空间与环境氛围；户型模型也只能给购房者一个大体的室内空间规划，而购房者都想要直观、全面的了解楼盘的所有内容。当房产没有建成的情况下，不能进行实景拍摄，建筑漫游动画的应用则满足了购房者的这一需求。建筑漫游动画作为一种新型的展示方式，比静态效果图更加生动、真实，大到整个城市的鸟瞰全景，小到一个花坛树木，立体化地展示设计方案的布局，带给购房者一种不一样的视觉体验，使购房者深入了解小区的特点和优势，购房者通过观看动画，将楼盘的地理位置、楼宇外观、内部装修、园林景观及配套设施等都有了一个比较深刻的印象。特别是样板房的动画展示，不仅可以向购房者展示多种风格的室内设计，刺激购房者的购买欲望，同时还可以为开发商省去建造多个真实样板间的时间和费用，极大地节省了建设成本。因此许多规格比较高的小区，都在楼盘销售中心设置了专门播放建筑漫游动画的区域。如许多房地产小区的售楼部内，一般会专辟一块场地，设立“数字化演播区”，高清晰度的数码DVD配大型液晶电视，通过交互技术，让客户融入到小区的虚拟环境中，定位观察小区环境及小区的几种户型，亲身体验小区建成后的效果；动态优美、真实自然的镜头画面，配合富有生活情趣的主题音乐，文字介绍和配音解说的配合，带给购房者最全面、最直观、最震憾的效果，使购房者不知不觉就会被这种炫酷的画面所吸引，不仅充分获得想要的信息，而且提前感受到了居住区的美好。演示区前舒适的座椅与茶香，飘荡着悠扬的背景音乐，旁侧售楼人员的适度引导，使购房者感觉整个购房过程惬意十足，对未来的家有着美好的憧憬，建筑漫游动画在房产销售的应用不仅方便了购房者，也省去了销售人员的许多不必要的解释，提高了房地产行业的推广与营销，取得了较好的销售效果。

建筑漫游动画还可以为房地产建设项目的工程施工提供参考。房地产建设项目必须通过建筑施工得以实现。在建筑项目的施工中，施工人员根据施工平面图、立面图及节点大样等建筑施工图纸进行施工，效果图及建筑漫游动画可以给工程的施工人员作为施工的参考。同时可以帮助开发商及施工监理人员更好的监督工程施工的质量及进度，随时观看、对比设计效果，减少了工程纠纷，使工程按时、保质、保量的完成。

随着计算机技术的发展，制作水平的提高，三维全景动画也成为近年来迅速流行的虚拟现实技术，与传统的三维建模技术相比，三维全景制作简单，数据量小，电脑系统要求低，采用真实场景的图像，效果真实感更强，购房者置身于这种全景虚拟空间，利用鼠标控制浏览的方向，上下左右的任意浏览场景中的物体，可以自由穿梭在这种虚拟场景中，仿佛身临其境。

在房地产楼盘宣传及销售中，房地产企业都会选择车站、广场、酒店及商场等人员密集场所的LED显示屏上，以及在电视节目、网络上或公交系统等播放建筑漫游动画，来加强楼盘的影响力，提升企业影响力。如一些城市广场的LED显示屏上，就经常播放房地产商的楼盘销售宣传广告等。总之，建筑漫游动画在房地产业的应用，可以极大提高楼盘的建设项目规划设计质量，降低建设成本与风险，加快工程建设项目施工进度。在未来，三维动画制作技术手段会越来越丰富，随着房地产行业的竞争加剧，房地产企业除了提升楼盘的质量、小区环境的规划、服务水平等手段外，还应不断与时俱进，应用最新的制作技术做出最好的作品，充分体现公司的实力与能力，这样才能更好的促进楼盘的销售，提升企业形象，未来楼盘展示的三维动画视觉效果冲击力会更加炫目，制作技术会更加多样化。

篇9

承办：信息时报社 南方电视台

协办：地产商、汽车商、珠宝商、旅行社等

前言

广州，一个充满魅力的现代都市，成就了无数青年的梦想;

广州，一个充满动感的活力之都，锻造了无数的精英与强者;

广州，渗透了无数青年的柔情与热血，因而根深叶茂，欣欣向荣。

无数来自五湖四海在此击浪的男女精英，因为一个缘字相聚相知于此，相爱相守于此。

xx年岁末、xx年新年前夜这一特别时刻，由共青团广州市委、广州市民政局主办，广州日报集团信息时报社、南方电视合承办的珠江花月夜——xx广州首届水上大型集体婚礼将如礼花绚烂广州的天空。

用浪漫、温情感动这座城市，广州首届水上大型集体婚礼必将成为现代都市婚礼的标杆!

婚礼特色

史无前例，同城相庆：广州迄今为止首次水上大型集体婚礼，从白云到碧水，畅游珠江丽景，聚焦全城目光;

模范夫妻，标杆幸福：“模范夫妻”付笛声、任静惊喜相伴，让幸福与新人们终生同行;

激情白昼，魅力广州：隆重的宣誓仪式加上特别的城市巡礼，让旋舞的婚纱骄傲地穿行闹市，用众人羡慕的目光为新人们祝福;

浪漫月夜，碧海情天：烟花、明月在如水的夜色里交织，欢歌、笑语在浪漫的珠江上飘扬，梦想之都广州因这个夜晚而倍加绚丽。

报名及组织

1、 举办时间：xx年12月31日

2、 报名截止时间：xx年12月20日

3、参加人员：领取结婚证书准备举行婚礼的新人，结婚纪念夫妇(户口、地域不限)

4、参加人数：限60对，报满为止

5、参加费用：

新人：3000元人民币/对(费用含全部活动、婚宴)

亲友：280元/人(费用含婚典、婚宴、婚庆晚会及礼品)

6、新人回报：a、价值1500元的铂金项链或戒指一个;

b、价值3999元的婚纱照;

c、价值300元的婚典纪念画册;

d、当天免费提供新郎新娘礼服各一套，化妆、发型等全套设计服务，全程摄影、录相，每对新人获赠婚礼vcd一个;

e、“模范夫妻”付笛声、任静的祝福合影照一张;

f、每位亲友可获得50元的礼品一份。

7、活动组织单位：

主办单位：共青团广州市委 广州市民政局

承办单位：信息时报社 南方电视台

协办单位：

婚礼旅程

集体婚礼旅程：

1、心心相印(10：～11：00)

在广州市著名的标志物天河体育中心举行“天长地久”宣誓仪式：

a、新人交换结婚定情礼物;

b、共饮交杯红酒;

c、在特制(印有每对新人的心型照片)的婚礼纪念巨幅上，牵着伴侣的手，签下各自的名字及爱情誓言(心心相印)。

2、情缘广州(11：00～13：00)

新人们乘坐特别的轿车(每对新人一辆，每辆车上，贴有新人的合影和爱情誓言)，绕行广州的闹市区，让无数的目光为新人们祝福，然后往白云山祈福、许愿。

路线：天河体育中心——北京路——上下九——西关——白云山

3、普天同庆(13：30～15：30)

在预定的酒店，举行简短集体婚礼的中式仪式，新人们在司仪的引导下，身穿大褂和旗袍，女方盖头巾，步入会场。

a、由团市委领导作主婚人，主持婚礼;

b、信息时报、南方电视台、广州市民政局领导讲话;

c、主婚人作祝酒辞;

d、新郎、新娘代表答谢，敬酒;

e、就餐。

4、心语心愿(16：00～17：00)

下午，乘车前往珠江帝景放飞心愿鸽。

5、一路有你(17：00～18：00)

乘游轮沿珠江漫游，在二沙岛等景点自由合影。

6、情暖珠江(18：00～22：00)

晚上，全体新人乘坐珠江夜游的信息时报号游轮，在夜风轻拂的珠江，举行庄严的西式婚礼仪式，奏响婚礼交响曲。

a、自助酒会(18：00～19：30)

b、在婚礼进行曲的背景音乐中，新郎们在手持圣经的外国神父的主持下，面对珠江，亲吻新娘，并将代表自己承担的责任的心形神秘盒交与新娘;(19：30～20：00)

c、新人及亲友观赏特别婚庆晚会(南方电视台现场拍摄);(20：15～21：45)

任静、付笛生合唱《知心爱人》;

新人对唱;

《情暖珠江》剧组人员现场表演及合影;

大型歌舞等

d、燃放烟花，让美丽的珠江夜景祝福新人百年好合;(21：45～22：00)

e、婚礼结束

招商方案

根据整个活动流程，本次集体婚礼的招商计划如下：

一、总冠名(1名)

行业：房地产、珠宝、婚纱、服装、化妆品、烟草等。

赞助费用：50万元

回报：1、在所有活动宣传资料及礼品上(含婚礼纪念画册、婚礼全程vc

等)，全部以“×××·广州首届珠江花月夜集体婚礼”冠名宣传;

2.、在新闻会上和影视宣传上以“特别鸣谢”的字样进行宣传;

3、在天河体育中心、信息时报号游轮婚礼现场的巨幅展板上以“特别鸣谢”的字样进行宣传;

4、在集体婚礼现场，以“×××·广州首届珠江花月夜集体婚礼”宣传;

5、在信息时报和南方电视台前期活动宣传广告中以“冠名赞助”进行宣传;

6、信息时报赠送5个版彩色广告(可分期投放);

7、南方电视台赠送价值10万元的广告;

8、在南方电视台播出的“珠江花月夜婚庆晚会”新闻宣传中以“冠名赞助”提名;

9、信息时报在12月31日独家策划的“珠江花月夜婚庆特刊”中给予专版报道;(详见特刊方案)。

二、指定独家赞助(6名)

行业：房地产、酒店、礼品、珠宝、婚纱、酒类各一名。

赞助费用：15万元(可以用等价产品、服务代替)

回报：

1、在所有活动宣传资料及礼品上(含婚礼纪念画册、婚礼全程vcd等)，全部以“指定赞助”冠名宣传，如“指定场地赞助”;

2.、在新闻会上和影视宣传上以“特别鸣谢”的字样进行宣传;3、在天河体育中心、信息时报号游轮婚礼现场的巨幅展板上以“特

别鸣谢”的字样进行宣传;

4、信息时报赠送3个版彩色广告(可分期投放);

5、信息时报在12月31日独家策划的“珠江花月夜婚庆特刊”中给予1/2版新闻报道;(详见特刊方案)。

三、普通赞助(名额不限)

行业：房地产、酒店、食品、礼品、珠宝、婚纱、床上用品、服装、烟草、摄影、礼仪、广告等。

赞助费用：5万元(可用实物代替)

回报：1、在所有活动宣传资料上及礼品(含婚礼纪念画册、婚礼全程vcd等)，全部以“赞助单位”冠名宣传;

2.、在新闻会上和影视宣传上以“鸣谢”的字样进行宣传;

3、在天河体育中心、信息时报号游轮婚礼现场的巨幅展板上以“鸣谢”的字样进行宣传;

4、信息时报赠送1版彩色广告;

篇10

第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章销售条件

第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条商品房现售,应当符合以下条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(四)已通过竣工验收；

(五)拆迁安置已经落实；

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

(七)物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章广告与合同

第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

(一)当事人名称或者姓名和住所；

(二)商品房基本状况；

(三)商品房的销售方式；

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

(五)交付使用条件及日期；

(六)装饰、设备标准承诺；

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

(八)公共配套建筑的产权归属；

(九)面积差异的处理方式；

(十)办理产权登记有关事宜；

(十一)解决争议的方法；

(十二)违约责任；

(十三)双方约定的其他事项。

第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

第十八条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积面积误差比＝---------------×100%

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第四章销售

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

第五章交付

第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章法律责任

第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的；

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的；

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

(五)分割拆零销售商品住宅的；

(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

(八)委托没有资格的机构销售商品房的。

第四十三条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。超级秘书网

第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中、、，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。