房地产开发企业会计制度范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发企业会计制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：成本核算准则开发产品成本结转方法 纳税影响

中图分类号：F293文献标识码： A

房地产开发企业产品成本核算在会计实务工作过程中并未统一，一方面是现行的企业会计准则没有作出具体的规定，并未说明房地产企业开发产品成本的确认、计量问题；另一方面房地产开发企业所处的地理区域、经营模式不同，以及会计人员学历背景、专业水平的的差异，做出的会计职业判断不同。

一、房地产开发企业会计制度和成本核算概述

（一）房地产开发企业会计制度演进过程

房地产开发企业曾执行过三项会计制度，即1983年12月31日前执行《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1988年12月31日执行《国营建设单位会计制度》，1989年1月1日起执行《国营城市建设综合开发企业会计制度―会计科目和会计报表》，1993年7月1日起执行财政部的《房地产开发企业会计制度》，《国营城市建设综合开发企业会计制度―会计科目和会计报表》同时废止。

2000年12月29日，财政部根据《中华人民共和国会计法》和《企业财务会计报告条例》制订了《企业会计制度》，于2001年1月1日起暂在股份有限公司范围内执行，2006年2月15日，财政部又了22项新制定的企业会计准则，修订了现行的17项企业会计准则，新的会计体系由1项基本会计准则和38项具体会计准则组成，实施时间为2007年1月1日，实施范围首先在上市公司，鼓励其他企业提前执行。

在此可以看出，现行的基本准则和具体准则与《房地产开发企业会计制度》、《企业会计制度》等会计制度是并存的，我国房地产开发企业可能执行着不同的会计制度。

（二）房地产开发企业产品成本核算释义

房地产开发企业产品是指企业日常生产经营活动中持有以备销售的或为销售正在开发的商品房和土地，一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象，成本核算对象是为了计算产品成本而确定的归集和分配生产费用的各个目标，即产品开发、建设过程中的各项耗费的承担者。房地产开发企业产品成本核算项目包括地土征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销售费用、借款费用等方面。

房地产开发企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，计入成本核算对象成本。

二、房地产开发企业产品成本核算方面的问题

（一）开发产品的间接成本分配和结转方法制度规定不明确

根据现行最早下发执行的《房地产开发企业会计制度》（财会字[1993]第2号）规定：“应由开发产品成本负担的间接费用，应先在‘开发间接费’科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本”。2013年8月16日颁布的《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）规定：“由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本”。至此才算首次明确房地产开发企业间接成本核算的分配方法，在此期间企业只能参照税法关于计税成本确定的原则自行选择分配方法，一定程度上影响财务报告反映的会计信息的可比性。

（二）成本分配和结转方法的选择对企业所得税的影响

对于房地产开发企业而言，一个项目往往涉及许多业态，造成发生的有关费用大部分都是由几个成本对象共同负担的，分配方法的不同，会给每一个成本对象成本的高低产生重大影响，直接决定了各年度企业所得税支出的大小，选择最有利的分摊方法，可以有效避免多缴企业所得税，延迟企业资金支付，降低资金成本，如果后期未产生项目利润，还可避免申请退税的审批程序。

（三）会计信息披露不完整

《企业会计准则第1号－存货》要求企业应当在附注中披露确定发出存货成本所采用的方法；《企业会计准则第30号－财务报表列报》规定附注一般应当披露重要会计政策的说明，企业在发生某项交易或事项允许选用不同的会计处理方法时，应当根据准则的规定从允许的会计处理方法中选择适合本企业特点的会计政策，并披露会计政策的确定依据。经对部分上市房企2013年度财务报告查阅得知，均未充分披露开发产品成本归集、分配和结转的标准、方法。

三、房地产开发企业产品成本核算的有关建议

房地产开发企业产品成本核算方法的选择不仅影响会计信息的质量，而且关乎企业当年度企业所得税的大小，对企业经营管理至关重要。

1、企业应严格遵守房地产开发企业的相关会计制度，开发产品成本的会计确认、结转标准和方法应符合会计制度和企业会计准则要求，确保会计信息的真实性、完整性、及时性、可比性。

2、从税务筹划的角度，根据项目实际情况，选择有效的成本分配方法，对项目进行深入的研究和分析，并进行详细的成本测算，合理规避多缴企业所得税的风险。

四、结论

企业产品成本核算新的制度已经颁布，并自2014年1月1日起在除金融保险业以外的大中型企业范围内施行，制度规范非常明确。由于房地产开发企业的成本核算具有核算时间跨度长、开发产品成本组成差异大、滚动开发核算难度大等特点，要求会计实务人员要深入研究制度、认真研讨成本核算方法、详细测算、合理选择符合企业实际的成本核算方法。

参考文献：

[1]财政部会计司编写组.2010.企业会计准则讲解.北京：人民出版社.

[2]中华人民共和国财政部.房地产开发企业会计制度.财会字[1993]第2号.

[3]中华人民共和国财政部.关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知.财会[2013]17号.

[4]国家税务总局.关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.国税发[2009]31号.

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关键词 房地产 会计核算 问题 对策

随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1 房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1 房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1 正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

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［关键词］房地产开发企业;会计核算;问题;研究

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140

1房地产开发企业及会计核算的概述

1.1房地产开发企业的介绍

房地产是房产与地产的综合，自改革开放以来，房屋和建筑成为可供销售的商品，进而促成了房地产行业的诞生，成为了主要从事房地产的开发与经营的企业，既对房地产的产品进行开发，又对开发完成的商品进行经营销售，进而在这样的过程中取得盈利。房地产的主要经营活动有:城市公共基础设施的开发、工程建设的开发、土地的开发和房屋的经营。

1.2房地产开发企业会计核算

会计核算主要反映的就是企业资金的运动过程，房地产开发企业的会计核算也是如此，在对房地产相关信息进行监督管理的基础上进行的资金运动。由于房地产企业资金使用周期较长，所以在会计核算的过程中，应当注意会计核算的可持续性，以更好的检测资金的使用状况，保证房地产企业的有效发展和运行。

1.3房地产开发企业会计核算的必要性和重要性

会计核算反映的是企业的资金运动状况，进行完善有效的会计核算，能够使企业的经济活动更加具有保障性，使企业能够以更完美的姿态去应对市场竞争，反过来也能够加强会计核算的可操作性。就企业财务管理方向而言，会计核算是企业财务管理的基础，是展示企业管理能力的有力构成;就房地产企业而言，有效的会计核算能够降低房地产开发建设的投入成本，进而提高利润回报率，促进企业的长远发展。

2目前房地产开发企业会计核算的现状以及存在的问题研究

2.1房地产企业没有规范的、独立的会计准则

2007年开始实行的企业会计准则，并没有针对房地产行业的独立完备的会计准则，使得关于房地产的会计核算制度并没有完善和健全，缺乏系统的指导和统一，使得房地产企业的会计核算处于相对尴尬的境地，旧的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根据共同的企业准则去执行，忽略了行业的特殊性，对会计核算的进行产生更大的阻碍。

2.2房地产企业的会计科目混乱且缺少专用科目

在我国现行的《小企业会计制度》《企业会计制度》以及自2007年开始正式执行的新准则中，都没有具体针对房地产开发企业的会计科目及相关会计核算方法，这对房地产开发企业遵循相关规章制度和行为准则都是极为不利的，也使企业在遵守制度的同时给企业的会计核算带来难题，现行会计科目已经不能够满足房地产企业的开发，使得房地产信息的财务报表不能很好地为公众所理解，容易造成本不该出现的误解。新的会计准则中对“在建工程”科目进行了一些细化和扩充说明，但却因为相关明细科目过多并没有起到太大的作用，只能依旧沿用以前的会计科目，如“开发成本”“投资性房地产”“开发产品”等会计科目，而“投资性房地产”还要从“成本”和“公允价值变动”进行明细核算，而对处于新准则下的“在建工程”并没有很大的核算空间，这引起了会计工作者和理论研究者的重视。

2.3企业会计信息的风险未被完全披露，利润上升间空小

随着社会的不断发展，信息技术也在不断的进步和改进，这使得房地产开发企业在发展过程中遇到了项目开发上的风险、政策不完善造成的风险、土地风险以及工程质量建设风险等，因为生产开发的不确定性因素太多，使得行业风险比其他行业更为明显和突出，这需要企业在信息披露上进行全面性的改善，为利润的发展提供有效空间，而这些却没在相关的政策里面做出明确的规定和约束。

3强化房地产开发企业会计核算的有效措施

3.1建立规范化的适用于房地产开发企业体系

现行的会计制度和政策法规对于房地产的会计核算没有指向性的引导，更没有相关政策对房地产企业的会计核算有明确的规定和章程，使得房地产企业的会计核算没有可以依照和据以执行的可行规范，这不仅是对企业会计核算的影响，更对企业的规范化比较造成了不便。所以，应该在奉行权责发生制为会计核算的基础下，提升制度规范体系，加大对房地产开发企业的重视力度，建立规范化的适用于房地产开发企业的会计核算制度，尊重房地产开发企业的特殊性。

3.2明确会计核算相关在制度标准，优化设置房地产企业涉及会计科目

房地产企业中的会计科目的设置，应该符合开发企业进程中的实际状况进行确定，考虑到企业的经营规模和营业状况的复杂程度，以及会计核算的实际信息化水平。然后根据企业的实际情况，继而在会计科目符合实际需要的基础上进行相对全面和客观有效的设置。此外，在符合实际的前提下，国家政策也要予以支持，制定统一的房地产开发企业的会计核算准则，以及明确规定本行业的通用会计科目和具体的会计核算方法，以及参照基础，加强政府对房地产开发企业的有效监管和政策支持。

3.3完善收入确认的标准

收入的确认，需要会计人员的专业判断和职业经验，而正确的会计核算更是离不开相关的会计工作者。对于房地产开发企业的商品销售收入的确认，更应该有明确的标准要求，这些标准可以从法律和专业两个标准点出发，其中法律标准可以作为专业标准的基础，为收入的确认提供可靠的保证，使收入与支出能够更完备的进行计量和核算。

3.4提高房地产开发企业信息披露治理，并增加相关评价指标

对房地产开发企业而言，会计信息是投资者进行抉择的重要依据和条件，是对企业规模和能力的有效反映，更是企业经营业绩的直观证明，所以，房地产开发企业应该增加其他的相关评价指标，使得企业提供的信息能够更全面地反映企业的经营业绩和发展成绩。比如，房地产开发企业可以提供土地的储备粮和成本的主要构成信息，增加投资者的新人力度，加大开发集资能力，而完善信息披露质量，可使投资者在原有的基础上更好地理解企业的信息资料，弥补理解的不足。

4结论

房地产开发企业在经营运行过程中注重对会计核算的改善和信息披露的质量提升，对企业的有效经营和发展是有着极大作用。合理的会计核算融入房地产开发企业的特殊性，充分发挥会计核算的职能，保证房地产开发企业日常会计核算工作的正常有序运行。

参考文献:

［1］吴卓玉.房地产企业会计核算问题研究［J］．时代金融，2013(21):41－42.

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关键词:房地产行业;会计信息质量;会计准则

随着我国国民经济的飞速发展,作为国民经济支柱产业的我国房地产业也得到了空前繁荣,对国民经济的贡献率不断增大。但是,由于种种原因,我国房地产开发企业普遍存在较为严重的会计信息失真现象,如部分企业隐瞒利润以偷漏营业税,虚构交易以骗取银行信用,曲解行业特殊性以掩盖核算随意性,不选用统一会计制度以使得会计信息缺乏可比性等诸多问题。由于国家对房地产业宏观调控政策的制定、房地产业税收的征缴和上市房地产公司利益相关者的投资决策离不开正确的会计信息,因而房地产会计信息的各种质量问题必然会对国家和个人的利益造成严重危害。有鉴于此,如何通过宏观决策和微观管理以规范和提高房地产开发企业会计信息质量,就成为我国理论界和实务界研究的热点。综上所述,本文将通过对房地产开发企业会计信息质量问题的成因以及危害的分析,探讨其完善和提高的对策。

一、房地产业会计信息质量问题的成因

房地产业会计信息质量低下问题的成因,既有企业内部利益的因素,也有外部制度、监管等方面的因素,具体而言包括以下几点:

(一)财务舞弊导致会计信息缺乏真实可靠性

房地产项目开发一般具有开发周期长、支出项目多、资金用量大、负债率高等特点,且由于工程结构的原因,在房地产项目开发过程中还存在大量的隐蔽工程,使得内部工艺和原材料往往难以清晰辨认,这些都为开发商运用混淆成本界限、虚列业务、虚增成本费用、隐匿收入、不正确披露或有负债等各种财务舞弊手段提供了广大空间,从而使得其达到通过提供存在各种质量问题的会计信息以谋求私利的目的。

(二)滥用会计准则导致会计信息质量不高

由于我国房地产行业的特殊性,使得我国企业会计准则允许房地产开发企业在编制财务报告时对某些会计事项自主选择处理方法,使得企业管理者可以根据个人判断和观点在会计准则允许的范围内自由调整账面盈余。例如,在配比原则方面,由于公共配套设施建设同土地开发同步往往不同步进行,导致企业预提的公共设施配套工程费用与实际发生数常常存在较大差异,使得企业财务报表不能及时反映企业当期的真实经营情况,从而为企业操控利润提供了巨大空间。

(三)随意确认会计事项导致会计信息失真

由于现行的《企业会计制度》缺乏对房地产等特殊行业会计实务的详细指引准则和制度,使得企业对会计项目的确认存在很大的随意性,例如:在收入确认方面,有的开发企业在商品房交付后予以确认,有的在收讫房屋销售款后确认,有的在办妥产权转移手续后予以确认,有的则视收益情况随意确认,不同的确认方法显然会对企业当期利润产生很大影响,从而导致企业会计信息严重失真。

(四)外部监管不到位导致会计信息质量缺乏公信力

由于房地开发一般需要经过土地、城建、工商、税务、房管等多个政府部门,使得各类开发信息过于分散难以得到共享,从而无法对开发商进行有效监管,促使其利用利用虚假会计信息牟取私利。此外,由于相关法律体系的不完善,使得同巨额利润相比,开发商虚假会计的违法成本相对较低,一般就是补足税款、缴纳少量的罚款和滞纳金,惩治力度的不足也从侧面助涨了其虚假会计信息的主动性。

二、会计信息质量低下对利益相关者的危害分析

通过以上分析可以看出,企业会计信息质量低下既有客观原因,也有主观因素,因而会对企业的利益相关者造成不同程度的影响,表现在:

(一)会计信息质量低下对债权人的危害

与企业股东不同,企业债权人并不参与分享企业高速成长而形成的高收益,其主要目的就是能够安全收回借出的本金并获得事先约定的利息。因而,作为我国房地产开发企业最大和最主要债权人的银行,其在进行信贷决策时,最关心的问题就是企业能否按期偿还贷款和本金。进而言之,房地产开发企业会计信息的是否符合稳健性原则和可比性原则,就成为保护债券人利益的关键,这意味着企业的净资产因尽可能统一会计准则,并扣除未来所面临的损失,而不包括未来可能的收益。显然,目前我国房地产开发企业随意确认会计事项、滥用会计准则等行为所导致的会计信息质量低下将给银行等债权人造成巨大的决策风险和信贷风险。

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[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则

一、前言

当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。

二、房地产企业会计信息质量存在的问题

(1)风险信息披露内容不完整

房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。

(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观

对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。

(3)企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善

当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。

三、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:

(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。

(2)完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。

(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计

针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。

(4)完善房地产企业的会计规范体系

近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。

四、结束语

由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。

参考文献:

[1]崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009;1

篇6

摘要：本文介绍了房地产开发企业会计核算的特点，通过将理论与实务分析相结合，分析新制度在房地产行业的应用状况及其不足之处。指出了目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，及缺乏更详细的指引准则，使该行业的会计核算不规范。提出了包括完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策。具体措施包括应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则等。

关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则

一、引言

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。

在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。

二、房地产行业会计信息质量问题

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

（二）企业各期的业绩信息可比性较差

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。

篇7

摘要：本文通过对房地产行业会计制度与税收政策差异的分析，找出切入点，解决处理账务管理和纳税管理在实际工作所遇到的问题。

关键词 ：税收;会计制度;分析;差异

一、扣费方式的差异

房地产投资不断地在经历沉淀、发展、动荡、基本定型等阶段，房地产开发事业的复杂性、艰难性、多重困难性以及耗费周期长的性质也被大家熟知。

鉴于房地产开发的复杂性，国家出台了许多相关政策去控制房地产企业的发展与基础建设，其中，相关文件规定：房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。在这项规定内，房地产投资的广义费用已被定型，其中牵连的缴税方式也与会计制度不同。这项规定表明，房产的期间费用要与成本划分开，期间费用应当期扣除，而成本则应另当处理。

期间费用包括广告费、业务宣传费、业务招待费等，成本则包含有配套设施费等，这些费用的产生在企业会计制度上与税收政策的纳入范围是有差异的。就拿商品房来说，配套设施的费用在房地产成本输出方面占据的位置较大的，通常都会优先考虑建商品房。但往往商品房已售出，配套设施仍没有建成，这就产生了时间差异，这段时间差异，使原已建成并且可售出的商品房所应负担的配套设施费，无法进行实际成本的计算。税法规定，成本费用的计算不可以仅靠预估就设定数据，必须符合实际。到目前为止，相关税法规定，企业在进行预提费用所得税的清缴时，应在会计制度上进行税前调整，等到实际费用支出时，再进行扣减。而广告费、招待费等，是房地产开发企业所需支出的费用之一，通常这笔费用都是房地产销售完成后才能进行准确计算的，这些期间费用，也必须根据实际情况实行预留控制，过后结算。当期企业成本的总费用应该根据实际销售的面积和未售的单位面积的成本费用来确定。

房地产行业的会计制定明确指出，开发期间的借贷资金所产生的利息以间接费用的方式列入开发成品的成本费用，其他的费用支出，一律视为当期的损益。国内的房地产企业要求期间的费用和制度必须保持一致。开发期间的总成本也应该列入期间费用，并根据实际销售面积的所得费用分摊总销售成本。

二、缴税时间的差异

对于房地产企业采取预收款销售的收益，国家会计制度有明确的规定：采用分期付款或是预收款的方式进行销售的，按实际交付商品的确认日期开始计算销售收入；采用按揭方式进行销售的，按银行办理按揭贷款转账的当天开始计算销售收入；采用以房换房或以财产换房的方式进行销售的，按房产证明或其他证明交付之日开始计算销售收入。税收政策明确规定了，只要房地产企业以以上任意一种方式进行房产销售的，都要按税务机关规定的计税毛利率计算计税毛利润，按计税毛利润进行调整后计算缴纳所得税，会计制度规定企业必须等房产交付后才能结转收入和成本，因此产生时间性差异。

由于会计和税收的功能不同，会计更多的强调真实、准确、完整的反映财务状况、经营成果和现金流量，所以对于预售的房产在未交付之前，不确认收入和成本，以真实反映财务状况、经营成果和现金流量。但税法不仅要调节经济运行，还有组织财政收入的功能，所以税法从均衡财政收入的角度，对于一些开发周期长的项目如房地产预先规定了一个计税方法，先按计税毛利率计算缴纳所得税，待工程完工后再进行清算的制度。

三、利润上无法保持一致

对于房地产企业转让土地使用权或销售商品房这一块，在税收法上有明确规定：采用预收款的方式进行销售的，预收款到账的当天即为纳税义务生效的时间。这就意味着，在房产开发商收到预收账款的那一天，就应该开始计算营业税，就应该开始计算上文所说的预计利润。

根据会计法规的规定，预收账款是不确认收入的，不应该缴纳相关的流转税。但税法对房地产开发企业的该类业务作了特别的要求，故虽然未确认收入，但其流转税也应该缴纳。那么就会形成这样一种现象，企业缴纳了营业税及其附加后，将其挂在“应交税费”科目的借方，因为未确认收入，所以与之相配比的税费也不能确认，就形成了特殊的应交税费借方倒挂现象。

大多房地产企业在房子还未竣工的时候就已经开始进行预售了，在收入确认上并不符合会计制度的规定，会计对未完工的项目收入和实际成本支出也不予以结账，所以无法准确计算实际的会计利润。但在税法政策上却并非如此，简而言之，税法政策规定在房产进行销售（这次销售包括一次性付清款项及按揭、分期付款等形式）并有金钱出入时，则应该预测以后的利润，其差距与会计制度可有上百万之差。这些差异都是在房地产开发中需要注意的细节问题，一旦这些细节问题无法构成一个条理清晰的框架，则会导致账目混乱。

四、结转成本的不同

在会计制度上，所有预收账款都归为不确定收入。预收款指的是买房者在付清相关款项前，都必须按照合同上的约定进行分期付款，直至所有的费用付清，才能进行房子移交；售房者在买房者完全付清款项后进行交房，才能确认实际收入的销售方式。在这种形式下，只有在收款方受到来自买方的全部款项时，才能算完整地完成交易，在此之前，收款方无论账款的数额有多大，都只能算是负债状态，在这种负债状态下，会计制度是不纳入已收到成本的条目下的。经营成本项目是反映房地产企业在产权转让、房产销售、出租产品和结算工资方面的实际成本支出的主要经营方式。会计制度在这一点上与税收制度有较大的差异。

总体而言，会计制度算的是明账，在账目上计算起来比较简洁，即一手交钱一手交货。税收制度计算出来的实际可售面积额和会计制度计算出来的实际成本存在着根本上的差异。

房地产开发的税收，根据税收制度与会计制度进行计算的差异确实很大，以小细节小数目来算，动辄几十万，对于开发商而言，这都不是一笔小数目，对于会计从业人员而言，更需要小心谨慎，运用既符合会计制度又能接应税收制度的方法对房产所得税进行一个整合运算，不能出任何纰漏。

五、结束语

通过分析，可以了解到，会计制度和税法政策在关于房地产税收上是有很大差别的，这种差别并不细微，少则几十万，多则上百万。所以，房地产企业的会计人员不仅要处理好企业的财务账单，对各类应交的税款也不能出现任何纰漏。只有这样才可以保证会计和税收问题不会出现太大的差异，降低企业的涉水成本。

参考文献：

[1]童琴芬.房地产企业拆迁补偿款的会计和税务处理的探讨[J].财经界(学术版),2012,07(04):135-136.

[2]龙绪贵.固定资产业务会计处理与税法处理的差异及协调[J].会计之友, 2012,02(06):201-205.

篇8

摘要：实务中对预售商品房收入计征税费的会计核算有争议。本文首先分析三种流行会计处理方法的法理基础，进而区分营业税金及附加、所得税、土地增值税和印花税等四种主要税种分别进行阐释，并针对其会计核算思路给出了明确建议。

关键词：商品房预售 计征税费 账务处理

商品房预售，是指房地产开发企业（以下简称开发商）根据《城市商品房预售管理办法》，对符合一定条件的正在建设的房屋经房地产管理部门审批取得《商品房预售许可证》后，将其预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。因该预售的房屋未完工，开发商根据合同规定，仍有责任实施重大行动，即：商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人，故开发商预售房屋收取的价款不符合收入确认原则，不能将其确认为收入。但根据相关税法的规定，部分税收（如营业税）的纳税义务已经发生。因此，对该已缴纳的税费在会计处理上如何核算存在一定的争议，本文对此问题进行探讨。

一、实务中预售商品房收入计征税费的会计处理方法

在实务中，各开发商对预售商品房收入计征税费的会计处理有以下三种方法：

第一种做法为按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，直接记入“应交税费”科目的借方（为便于表述，以下均采用新企业会计准则下的科目名称）；收入确认、办理结算或年末时，确认“主营业务税金及附加”“所得税费用”，同时冲销“应交税费”。上述营业税及附加的会计处理方法，是根据财政部会计司1995年12月编辑出版的《会计制度补充规定及问题解答（第二辑）》第233页中解答“按照税法规定，房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，预收款时，借记‘银行存款’科目，贷记‘预收账款’科目。按预收款计算缴纳营业税，借记‘应交税金――应交营业税’科目，贷记‘银行存款’科目。待转让土地使用权和销售不动产的收入实现时，借记‘应收账款’科目，贷记‘经营收入’科目；同时，计算应交的营业税，借记‘经营税金及附加’科目，贷记‘应交税金――应交营业税’科目，并将‘预收账款’科目转入应收账款’科目”进行处理。此种处理方法似乎符合会计处理的“配比”原则（《企业会计制度》、新会计准则均未对此事项作出规范）。其实，该种处理方法值得商榷。

首先，在新《企业会计准则――基本准则》中，已没有“配比”原则之说，现在讲的是会计信息质量要求，不再讲会计核算原则；强调的是“资产负债观”、权责发生制，不再强调“收入费用观”、配比性原则。其次，上述会计处理是否有效，尚待探讨，因为该补充规定及问题解答，是对1993年所颁布“两则”和“两制”的补充规定和解答，现该“两则”和“两制”的内容已大部分作废；不管是《企业会计制度》（2001年），还是新企业会计准则（2006年版），均未对该事项进行规范。最后，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的税费在账表上体现的“应交税费”是红字或负数余额。本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该交纳的税费，却使信息使用者误认为是企业“多交了税费”，因而不符合会计“可理解性”会计信息质量要求。

第二种做法为按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，直接记入“主营业务税金及附加”“所得税费用”科目的借方；收入确认、办理结算或年末时，补计“营业税金及附加”“所得税费用”。上述营业税及附加、所得税的会计处理方法，符合税收法规的规定，能体现会计处理的“权责发生制”记账基础。但把不符合收入确认条件的“预收账款”计征的税费确认为当期费用，减少了所有者权益，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，违背了会计处理的“配比”原则。

第三种做法为按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，根据其纳税环节，分别通过“待摊费用”“递延税款”科目核算（该科目只存在于《企业会计制度》或行业会计制度条件下）；收入确认、办理结算或年末时，确认“主营业务税金及附加”“所得税费用”，同时冲销“待摊费用”“递延税款”科目。上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中反映了已预交的待摊税费、递延税款，利润表体现了“配比”原则。但是，把计征的营业税金及附加和土地增值税纳入“待摊费用”科目核算，虚增了资产和负债，与“待摊费用”科目的核算内容不相符，且该“待摊费用”“递延税款”在新企业会计准则中已被取消。

二、预售商品房收入计征税费账务处理的分析

（一）营业税及附加的账务处理。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”、《企业会计准则――基本准则》第九条“企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告”和第三十五条“企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益”，开发商预售商品房收取的预收款所承担的营业税纳税义务，属于开发商的现实义务，是现实发生的支出，未来不能产生经济利益，未来也不可能退还，不属于预交款项性质，不符合确认为一项资产（比如“递延所得税资产”或者“应收账款”）的条件，应当确认为纳税当期的费用，故按预收售房款计征的营业税金及附加应采用上述第二种做法进行会计处理，记入“主营业务税金及附加”科目借方，进入当期损益。

（二）企业所得税的账务处理。

1.采用应付税款法核算所得税。根据《企业所得税会计处理的暂行规定》（[94]财会字第25号）和《企业会计制度》第一百零七条规定，应付税款法是将本期税前会计利润与应纳税所得之间的差异造成的影响纳税的金额直接计入当期损益，而不递延到以后各期，即：企业不确认时间性差异对所得税的影响金额，按照当期计算的应交所得税确认为当期所得税费用。在应付税款法下，当期计入损益的所得税费用等于当期应缴的所得税。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”及《国家税务总局关于的补充通知》（国税函[2008]1081号）“附表三《纳税调整项目明细表》填报说明”的“第52行‘五、房地产企业预售收入计算的预计利润’第3列‘调增金额’填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润的金额……”，开发商在预售商品房收到预收款时，便产生了所得税的纳税义务，该义务属于开发商的现实义务，是现实发生的支出，不属于预交款项性质。

鉴于上述情况，在采用应付税款法进行所得税核算时，按预收售房款计征的企业所得税，根据《企业会计准则――基本准则》第九条会计核算的权责发生制记账基础，应按上述第二种做法进行会计处理，记入“所得税费用”科目借方，进入当期损益。

2.采用纳税影响会计法核算所得税。根据《企业会计制度》第一百零七条规定，纳税影响会计法，是指企业确认时间性差异对所得税的影响金额，按照当期应交所得税和时间性差异对所得税影响金额的合计，确认为当期所得税费用的方法。在这种方法下，时间性差异对所得税的影响金额，递延和分配到以后各期。不管是债务法，还是递延法，利润表中所得税费用均应含“本期应交所得税、本期发生或转回的时间性差异所产生的递延税款贷项或借项”。根据前述原因分析，开发商在预售商品房收到预收款时产生的企业所得税纳税义务，属于开发商的现实义务，不属于预交款项性质，故开发商在收到预收售房款年度，其税前会计利润（或税前会计利润加减发生的永久性差异后的金额）肯定少于当期应纳税所得额，形成可抵减时间性差异。

鉴于上述情况，在采用纳税影响会计法核算所得税时，按预收售房款计征的企业所得税，应按上述第二种做法进行会计处理，记入“递延税款”科目借方，列入资产负债表。

3.采用资产负债表债务法核算所得税。根据《〈企业会计准则第18号――所得税〉应用指南》第三条规定，除直接计入所有者权益的交易或事项产生的递延所得税外，利润表中的所得税费用由当期所得税和递延所得税构成，即：所得税费用（或收益）=当期所得税+递延所得税费用（-递延所得税收益）。

根据《企业会计准则第18号――所得税》及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定，开发商预售商品房收到的预收款，其计税基础等于零，应产生递延所得税资产，会计处理为：借记“递延所得税资产”科目，贷记“所得税费用”科目。

同时根据前述原因分析，开发商在预售商品房收到预收款时产生的企业所得税纳税义务，属于开发商的现实义务，不属于预交款项性质，故开发商根据税法规定，缴纳因预售商品房收到的预收款的所得税，属于当期所得税，会计处理为：借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费――所得税”科目。

若无税率变动，上述两分录的金额应相等，将上述两分录合并为：借记“递延所得税资产”科目，贷记“应交税费――所得税”科目。

鉴于上述情况，在采用资产负债表债务法核算所得税时，按预收售房款计征的企业所得税，应记入“递延所得税资产”科目借方，列入资产负债表。

（三）土地增值税的账务处理。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定”，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十四条 “对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案”，以及《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会[1995]15号）“四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记‘应交税金――应交土地增值税’科目，贷记‘银行存款’等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工，办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记‘银行存款’等科目，贷记‘应交税金――应交土地增值税’科目，补交的土地增值税作相反的会计分录”，开发商在预售商品房收到预收款时，不产生土地增值税的纳税义务，即使根据各省地方税务机关自定的规定应对预售售房款缴纳土地增值税，也属于预交税款性质，故应采用上述第一种做法进行会计处理，缴纳时记入“应交税费”科目借方，列入资产负债表。

（四）印花税账务处理。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花”，印花税属于行为税，开发商应于签订商品房销售合同时按产权转移书据征收印花税的标准缴纳，并同时直接记入“管理费用”科目借方。故印花税的缴纳与开发商是期房预售还是现房销售，是否收到款项，均无关系。

三、结论

综上所述，开发商出售经审批的符合一定条件的正在建设的房屋而收取的预收款，根据税法规定计征的营业税金及附加、企业所得税、土地增值税、印花税，应按以下方法进行账务处理：（1）按营业税暂行条例及相关规定计征的营业税及附加，应记入“主营业务税金及附加”科目借方，进入当期损益。（2）按企业所得税法及相关规定计征的企业所得税，采用应付税款法时，记入“所得税费用”科目借方，进入当期损益；采用纳税影响会计法时，记入“递延税款”科目借方，列入资产负债表；采用资产负债表债务法时，记入“递延所得税资产”科目借方，列入资产负债表。（3）按土地增值税暂行条例及相关规定计征的土地增值税，应记入“应交税费”科目借方，列入资产负债表。（4）印花税属于行为税，与开发商预售商品房收取的预收款无关，应于签订商品房销售合同时缴纳，并直接记入“管理费用”科目借方。X

参考文献：

1.财政部.企业所得税会计处理的暂行规定[S].[94]财会字第25号.

2.财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[S].财税字[1995]48号.

篇9

【关键词】房地产企业 会计制度 税收 差异

一、前言

随着一系列相关政策规定的出台和实施，房地产业进入了一个前所未有的快速发展时期。如今，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，也是国家税收的重要来源。当然，从一定程度上来讲，房地产业在资金的流转中具有复杂性、多样性的特点，同时还具有生产周期长、投资大和充满不确定性等特点。近几年有关单位和部门出台了一系列相关政策，以实现对房地产业的宏观调控和行业管理。《企业会计制度》明确规定房地产开发企业进行会计核算的具体流程，由于会计和税收在很多面都存在差异，很多损失也是由这些差异造成的，这既包括企业损失和国家税收损失。所以正确认识会计和税收之间的差异，对于促进房地产业的发展具有重要意义。为了满足中国房地产业的发展需要，规范房地产市场运作，政府和有关单位相继出台了一些列政策措施来促进我国的房地产的健康发展。

二、房地产企业的特点

首先，房地产业具有高投资的特点。在前期开发，将投入大量资金来保证工程的进行，在施工结束后，还需要大量资金保证后期的销售等各个环节；其次，房地产是典型的资源密集型和人员密集型的产业。在整个工程进行中，有大量人员参与建设施工；最后，房地产业的发展受到多方因素的限制，融资渠道较少，严重依赖银行贷款，严重制约了房地产企业的发展。

房地产企业的管理离不开单位会计控制的作用，房地产企业要适应现代会计制度和税收制度的现状，必须建立完善的会计系统，培养专业的会计人才，提高企业的会计管理水平，使管理系统得到优化，促进房地产又好又快的发展。

三、与相关款项的差异分析

（一）与预售款项的差异。

在工程完成过程中的预付款，会计制度规定不能计入收入，并且不能转让。按照税收法的相关规定，在计算企业的收入时，应当先扣除企业运营期间的相关费用，营业税以及企业应缴纳的所得税。考虑到房地产施工周期长，并且只有在产品开发完成后才能确认收入，所以在工程未完成时，在同一时间，所有费用应当计入损益，也就是说在一定时期里净利润是负的。企业财务管理人员应该密切监视市场的动向，了解市场现状，收集市场信息，并且对这些数据进行仔细的分析比较，正确认识预售账款的相关文件，把握与会计之间存在的差异，整理出对企业有用的信息，反馈给企业管理部门，这样为企业管理经营提供足够的信息，让企业提高生产效益，在激烈的竞争处于有利的地位。

（二）与借款费用的差异分析。

由于会计和税收的差异，在计算企业所得税时也会产生差异。会计制度的规定和税法的相关标准是不一样的。相关制度明确规定：在进行会计业务时，应当按照会计制度的规定和相关行业标准，进行记录和报告。在计算企业应缴纳的所得税时，应依据会计制度和相关标准的规定，在企业利润的基础上，根据税收相关规定进行计算调整。在一定程度上，会计和税收的差异普遍存在于销售回报率、资产的永久性损失和长期股权投资问题的处理上。

四、与相关税种的差异分析

（一）与营业税的差异。

区分会计与税收之间的差异首先解决几个基本问题。一般来说，在收入之后才会产生相应的支出。所以确认收入的条件主要包括一下几点：第一，企业已转移的重大风险和货物所有权。第二，企业没有保留经营所有权，也没有有效控制已售出的商品。第三，收入的金额能够可靠计量。第四，流入企业的相关经济利益。第五，相关的能够可靠计算的成本。当上述条件得到满足，这才称得上收入的实现。根据《企业会计准则》的规定，预收账款不能确认收入，所以不缴纳相关税收。但税收对于房地产业有特殊的规定，预收账款虽然会计上不确认收入，但也要缴纳流转税。

（二）与企业所得税的差异。

企业会计对于利润的定义是企业的所得，而税法对于利润的定义是企业应纳税的所得，显而易见，两者存在很大的差异。从企业会计的角度来看企业利润包含了企业项目可能带来的所有所得。而从税收的角度来看，在利润总额的基础上进行调整，得出的一个金额即应纳税所得额。应纳税所得额是应缴纳的所得税的计税基础，这也就是会计与税收在企业所得税层面上的根本差异，正确处理会计与税收的差异，才能正确计算企业的利润总额和应纳所得税的正确值，这样才能为房地产企业未来的发展提供合理的参考，便于企业作出合理的战略规划。

（三）与土地增值税的差异。

成本和损失的确认是会计与土地增值税之间的主要差异。随着借款费用的使用范围不断增加，不仅应用与房地产的开发与实施，还服务于房地产商品的销售。这种库存式销售一般将延期至很久。一般借款费用主要包括借款利息、折价或溢价的摊销和辅助费用。根据相关会计法律的规定，会计期间的收入是指销售费用、管理费用和财务费用，而土地增值税的相关规定则表示贷款利息支出和收入有不同的要求。

五、结束语

房地产企业的财务管理人员一般不直接涉及企业的经营管理，很多时候不了解企业的真正的发展状况，不能正确认识和税收之间的差异，所以很多时候做出的分析也是注重表面形式，无法对房地产企业的发展提出具有建设性的意见和建议，严重限制企业的发展。企业在房地产项目进行之前要充分认识到会计与税收之间存在的差异的重要性，作为房地产企业的会计人员，不仅处理好企业的账务，还需要熟练掌握各种税收政策，并能正确计算各个税种的应纳税额，这样才能更好的促进企业的长远发展。

参考文献：

[1]杨青.房地产企业会计与税收差异分析[J].注册税务师， 2012，（11）.

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[关键词]房地产开发企业 收入确认 会计核算 开发产品

房地产业在国民经济的发展中,起着越来越重要的作用,尤其是在近几年,更是扮演了带动投资和刺激消费的角色。它为人们的政治、经济、文化生活提供了一定的空间场所,可以说没有房地产开发企业也就不会有良好的城市建设。因此,为了房地产业的健康发展和良性循环,大力规范和加强房地产开发企业的会计核算,就显得极为迫切了。

一、房地产开发企业营业收入的核算范围

房地产开发企业的营业收入,是指房地产开发企业在开发经营过程中,由销售开发产品、出租商品、提供劳务、以及其他多种经营活动所实现的收益,分为主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、出租产品租金收入和代建工程结算收入等在主要开发经营过程中实现的各种收入。除了上述的主营业务以外的其他业务实现的收入,均应在“其他业务收入”科目中核算,如商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入和无形资产转让收入等。另外,房地产开发企业出售的周转房,在旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款,也属于房地产销售收入核算范围。而房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产则不能作为房地产销售收入的核算对象。

二、房地产开发企业营业收入的核算

(一)主营业务收入的核算

1.开发产品销售、转让收入的核算。开发产品是指已经开发完成的产品,主要包括开发完成的土地、开发建成的房屋、开发建设完成的配套设施及代建工程等。在开发项目竣工验收、办妥移交手续前,所收到的款项均为“预收账款”,据此交纳的营业税费等在“应交税金――应交营业税”中核算。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后,方可确认房地产销售收入的实现,将“预收账款”转为“营业收入”。

(1)企业对外转让商品性建筑场地,在办理转让手续并将账单提交买方后,按转让价格借记“银行存款”、“应收账款”等账户,贷记“经营收入――土地转让收入”。月末,按转让的商品性建筑用地的实际成本结转,借记“经营成本――土地转让成本”,贷记“开发产品――土地”。

(2)企业出售商品房竣工验收后,提交购买方,并办理移交手续,按销售价款借记“银行存款”、“应收账款”等,贷记“经营收入――商品房销售收入”。期末,借记“经营成本――商品房销售成本”,贷记“开发产品――商品房”来结转出售的商品房的实际成本。

(3)企业有偿转让配套设施和完工代建工程的收入核算与销售商品房的核算相同,仅在“经营收入”、“经营成本”等账户的明细科目上稍有区别,这里不再赘述。

(4)企业销售周转房收入的核算。如果周转房不再作为安置拆迁居民的临时住所,而是改变了用途转作商品房对外销售了,可视为周转房的减少,按转售时购销合同中双方规定的价格借记“银行存款”、“应收账款”等,贷记“经营收入――商品房销售收入”。期末在结转其作为商品房销售的实际成本时应注意,要按周转房的摊余价值借记“经营成本――商品房销售成本”,按周转房累计摊销额借记“周转房――周转房摊销”,按周转房的原值贷记“周转房――在用周转房”。

2.企业采用分期收款方式销售开发产品,应设置“分期收款开发产品”科目核算。在提交买方验收,办完移交手续后,将开发产品的实际开发成本从“开发产品――商品房(或土地)”账户转入“分期收款开发产品――房屋(或土地)”,然后按购销合同规定的日期收取第一期款项,借记“银行存款”、“应收账款”等,贷记“经营收入――商品房销售收入(或土地转让收入)”等;同时,按本期收回价款占开发产品销售总价百分比确定当期应结转的销售成本,借记“经营成本”,贷记“分期收款开发产品”。

3.开发产品出租经营收入的核算。开发企业以营利为目的,将开发完成的土地和房屋进行商业性出租,通过收取租金的形式实现其价值,可视为出租开发产品的减少。这种出租经营活动取得的收入应通过“出租开发产品”科目核算。企业将开发完成的用于出租的商品房或商品性土地出租经营时,借记“出租开发产品――出租产品”,贷记“开发产品――出租产品”;按租赁合同规定的日期收取租金收入,不管租赁方到期是否已经交纳租金,当期仍要确认收入,借记“银行存款”、“应收账款”等账户,贷记“经营收入――出租产品租金收入”;在出租过程中计提的摊销额,借记“经营成本――出租产品经营成本”,贷记“出租开发产品――出租产品摊销”;如果企业将出租的开发产品改变用途将其作为商品对外销售或转让时,应按转让的价格借记“银行存款”、“应收账款”等,贷记“经营收入”,按出租产品的摊余价值,借记“经营成本――商品房销售成本”,按出租产品累计摊销额借记“出租开发产品――出租产品摊销”。

(二)其他业务收入的核算

除了以上所述的主要的经营活动外,房地产开发企业还有一些经营活动也能带来资产的流入或债务的抵销。这些非主营业务收入有商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入、无形资产转让收入等。核算企业中这些业务的收入实现情况,是在“其他业务收入”账户中进行的,并按业务种类设置明细分类账户。该帐户月末转入“本年利润”,期末无余额。

参考文献: