项目建设策划方案范文

导语：如何才能写好一篇项目建设策划方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：电网建设优化；安全性决策； 优化方法

0 引言

传统的电网项目建设侧重经济性目标，主要考虑投资所带来的经济效益[1]，缺乏考虑对电网安全性的影响。而安全性是电网运行的根本，良好的安全性是电网安全稳定运行的重要保障。因此，如何根据电网安全性进行电网项目建设排序，保障其电网安全稳定运行，是电网十分关心的课题。

目前，国内外对电网建设排序进行一定的研究，主要着重电网投资效益[2]，其注重项目建设的经济性，而电网建设项目排序是一项综合性工程，所涉及和影响的因素很多，这样会导致方案在其它方面的适应性不强[3]。针对以上问题，本文针对性的提出一种考虑电网安全性决策的电网建设优化方法。首先，根据某地区电网220kV变电站负载率和220kV线路负载率，设计一种基于电网安全性决策的电网建设优化方法。

1 电网建设优化安全性指标

本文首先提出一种安全性评价指标体系，包含了变电站负载率和线路负载率两项指标，能较科学合理地反映电网建设项目排序方案水平，为电网提供投资参考和决策支持。综合评价指标体系如图1-1所示。

图1-1 基于电网安全性决策的电网建设评价指标

1.1 变电站协调因子定义

变电站协调因子指标定义为电网内各变电站负载率的标准差，文献[4]采用方差计算，但标准差更能反映一个数据集的离散程度，是一个全局参数。变电站协调因子用标准差形式的计算方法，数学描述见式（2-1）：

（2-1）

式中 Cs―年度变电站协调因子；

Si―第/个变电站负载率；

S―变电站负载率平均值；

Ns―变电站总数。

变电站协调因子Cs数值越接近于0，表明变电站的空间布局与负荷分布匹配越好，站间的运行情况差异性越小，不存在部分变电站长期重载而部分变电站长期轻载的情况，各变电站布点、建设时间安排合适，有利于保障电网安全性较好。

1.2 线路协调因子定义

线路协调因子CL指标定义为电网内各线路负载率的标准差，数学描述见式（2-2）：

（2-2）

式中 CL―年度线路协调因子；

Li―线路i的负载率；

―线路负载率平均值；

NL――线路总数。

线路协调因子CL反映了电网运行的线路潮流是否均衡。在同一负荷水平下，CL的数值越接近于0，表明电网的各线路潮流越平均，电网运行的安全性越高。

2 基于电网安全性决策的电网建设优化方法

电网规划的目的是满足不断增长的负荷需求，提高电网可靠性，防止电力系统发生故障而出现大面积停电，以及由于负荷的增加出现线路、变压器及其它电力设备严重过负荷情况。因此，电网建设项目的投产方案应当首先满足电网安全稳定运行[5]。

在正常运行最大负荷方式下，为了满足电网安全性要求，需要新建变电站来缓解重载情况，通过新建项目，可以分担重载变电站部分负荷，降低重载变电站的负载率[6]。在缓解重载问题过程中，由于重载变电站可以由其附近不同的待建项目来承担部分过负荷，这样解决变电站过载问题会有不同措施[7]。因此，本文根据电力系统潮流灵敏度分析，得出机组出力变化时，相关重载变电站和重载线路变化量，变化程度越大，说明该部分线路和主变安全性越低，在电网建设规划时应优先解决该部分的重载变电站和重载线路。本文提出基于电网安全性决策的电网建设优化方法，具体步骤如下：

（a）变电站负荷预测

据该地区2014年负荷预测，可以得到规划年即第2015年在不考虑建站前提下的各220kV变电站负荷预测值，由最大负荷预测值可以得到过载的220kV变电站主变信息和线路信息，文中变电站主变负载率重载界定值取60%，线路负载率为50%。

（b）根据潮流灵敏度制定电网建设方案

以解决过载变电站主变和过载线路为目标，根据潮流计算的灵敏度分析，得出改变机组出力时，相关线路和稳定断面变化量[8]。此时分析线路和主变过载原因，制定电网建设方案。

所研究电网系统的每一个电源节点的发电功率，给定一个变化量（？驻Pi ），计算支路和稳定断面潮流变化量（？驻Pj），将二者的比值zji作为支路和稳定断面潮流功率对电源功率的灵敏度，定义为，如公式（2-3）所示：

（2-3）

（c）安全性指标计算校验

将该建设方案并入原始电网，可以计算在2014年基础上，新站投运后的安全性指标，校验制定的电网建设方案实效性。

3 算例及分析

以某地区电网为例，该电网系统有11个节点，包括8个220kV变电站和3个常规电厂，22条已建支路，系统的初始可行网络如图3-1所示（虚线表示规划部分）。如图所示，该地区电网大部分负荷位于北部，而电源位于西部；由于电厂B、C处于居民负荷区，考虑环保减排，规划其发电量将逐年减少，后期电源规划着重放在西部，这必然造成西电北送的潮流加剧，进一步增加A-D-E-F-G-H-J-K输电通道压力，故该地区电网项目建设重点一直处在西部地区。

3.1 变电站负荷预测

根据2014年负荷预测，可以得到规划年即次年在不考虑建站前提下的各220kV变电站负荷预测值，如图3-2所示，该地区220kV变电站次年最大负荷预测和地区最大负荷预测趋势一致，预测趋势较为合理。由最大负荷预测值可以得到过载的220kV变电站信息，具体如表3-2。

表3-1 该地区电网规划年西北部各变电站最大负荷预测结果

表3-2 2014年原始电网重载线路和变电站主变情况

图3-2该地区220kV变电站最大负荷预测分布图

3.2通过潮流灵敏度制定电网建设方案

以解决表3-2过载变电站主变和过载线路为目标，根据潮流计算的灵敏度分析，得出改变机组点出力时，相关线路和稳定断面变化量。此时，将过载变电站主变设置为稳定断面纳入灵敏度分析，调节西部最大电源A电厂机组出力，得出支路和稳定断面灵敏度如表3-3。

由表3-3灵敏度分析可以看出GH1、 GH2和G站主变断面受A电厂影响较大，若A电厂出力越大，该线路和该站安全性越低。综述可以看出，“D-E-F-G-H-J”输电通道，目前输电压力最大的是福洛线通道，需在“H-G”通道投入变电站实现了分流，使“H-G”断面潮流得到了一定改善。故鉴于该地区目前变电站建设情况，制定电网建设方案：在“H-G”通道投入变电站M、Q。

表3-3 2014年原始电网重载线路和变电站主变灵敏度

3.3 安全性指标计算

将该建设方案并入原始电网，可以得出在2014年基础上，新站投运后的安全性指标。

表3-4 该建设方案并入原始电网重载线路和变电站主变情况

由表3-4可以得出，将该建设方案并入原始电网2014年重载线路和变电站主变负载率都大幅度降低。在计算安全性指标时，以2014年该地区电网的结构及参数为基础，计算得到该地区电网220kV重载线路和主变安全性指标。如表3-5所示，可以看出按照上述电网建设方案，变电站投运后线路协调因子和变电站协调因子都相应减小，表明该地区变电站的空间布局与负荷分布匹配越好；该地区电网运行的线路潮流更加均衡。

表3-5 2014年该地区220kV重载线路和主变前后安全性指标

4 结论

本文提出一种基于电网安全性决策的电网建设优化方法，并引入一种电网建设项目的安全性评价指标，对于评价电网安全稳定运行较为科学、全面和合理。以某一地区电网为例，按本文提出方法对制定电网建设方案，并校验其合理性。总之，本文提出的理论和用的方法具有科学性和可操作性，对电网建设项目排序问题有重要的参考价值。

参考文献

[1] 符杨，孟令合，胡荣，等.改进多目标奴群算法在电网规划中的应用[J].电网技术，2009，33（18）： 57-61.

[2] 王绵斌，谭忠富，张丽英，等.市场环境下电网投资风险评估的集对分析方法[J].中国电机工程学报，2010，30（19）： 91-98.

[3] 马博.电网建设投资评估与优化方法应用研究[D].北京：华北电力大学（北京）’ 2010.

篇2

【关键词】房地产；工程管理；全程策划

前言

房地产工程管理全程策划是以市场调研、科学定位为基础的一项策划活动。房地产企业根据项目的具体开发经营目标，以特有的主题概念为中心，综合运用各种策划、管理手段，按照一定的程序对房地产项目进行创造性的规划及管理，制定出具体可实施的方案，同时根据策划目标和市场需求的改变对方案及时调整，最后以具有可操作性的房地产工程管理全程策划文本作为结果。如何在新时期有效的进行房地产工程管理全程策划，是房地产企业、策划公司、设计单位急需探讨的问题。本文就房地产工程管理全程策划进行相关探讨。

1、房地产工程管理全程策划的作用

（1）房地产工程管理全程策划能够防止并纠正项目运作出现的偏差。房地产工程管理全程策划活动一般在项目开始实施之前进行，其策划成果要求建立在充分的市场调研和科学的市场定位的基础上，在此基础上形成的策划成果对项目开发具有指导性和预见性，能够防止项目决策出现失误。当项目开始实施以后，房地产工程管理全程策划作为房地产项目的参谋和顾问，通过跟踪项目的实施过程，能够及时纠正项目运营过程中出现的偏差，使项目实施回到正确的轨道上来。

（2）房地产工程管理全程策划能够修正房地产企业的定式思维。房地产企业习惯于从企业和项目的现实出发，按部就班地进行项目的规划设计和管理控制。但是房地产工程管理全程策划活动由于遵循客观事实，打破房地产企业的思维定式，为项目开发、企业决策提供与时俱进的思维方式。因此，成功的房地产工程管理全程策划是房地产企业、策划公司、设计单位之间多向互动得出的共同思维成果。

（3）房地产工程管理全程策划能够有效地整合房地产项目各种资源。房地产开发经营需要调动各种社会资源，由于房地产工程管理全程策划贯穿于房地产开发的全过程，因此成为房地产企业、策划公司、设计单位、施工单位、营销单位，以及物业管理单位之间的桥梁和纽带，这种纽带作用赋予房地产工程管理全程策划整合项目各种资源的职能。

2、新时期房地产工程管理全程策划方法

2.1 创新是关键

房地产工程管理全程策划创新手段就是要求策划时不墨守成规，要勇于和善于标新立异、独辟蹊径，讲求策划方案的独特性和原创性。创新是房地产工程管理全程策划关键因素之一，尤其是在信息化、产品同质化的今天，为了不使房地产项目淹没在铺天盖地的广告中，房地产项目开发和策划必须要有创新。房地产工程管理全程策划的创新因素应该贯穿于市场调查、规划设计、广告营销等各个环节，在竞争激烈的房地产市场上体现出项目的独特个性。

房地产工程管理全程策划的创新体现在以下几个方面：①项目的主题、概念及理念创新；②产品的创新；③营销手段与方法的创新。比如市中心房地产开发过热的时候，可以树立居住郊区化的理念，以优美的宜居环境和便利的交通来吸引购房者。

2.2 客观选择是基础

客观选择是指在房地产工程管理全程策划运作的过程中，策划部门通过各种努力，使主观意志自觉符合策划对象的客观实际，即要求房地产工程管理全程策划方案必须实事求是、量力而行。房地产工程管理全程策划方案不是策划人的主观臆想，任何一个成功的应用案例的背后都隐藏着某种客观性与必然性。房地产工程管理全程策划获得成功的关键是准确的市场定位，而客观的、科学的市场调查和市场分析是项目准确定位的基础。客观选择也是房地产工程管理全程策划重要因素。

客观选择环节必须注意以下几点：①必须重视客观市场的调研、分析与预测，提高策划方案的准确性和预见性；②策划主题概念要有好的产品品质，避免炒作之嫌；③策划观念、理念既符合实际又应适度超前。房地产工程管理全程策划理念太超前了不会被市场接受，太保守又要被市场淘汰，因此要把握尺度，恰到好处。

如上世纪末，以“小型办公，居家办公，亦住亦商”为内涵的SOHO住宅概念开始出现并获得巨大成功，主要就是由于 SOHO概念提倡的灵活多功能的空间布局刚好满足了当时网络信息技术快速普及后人们渴望弹性办公、居家办公的潜在市场需求。

2.3 合理定位原则

定位原则就是要求根据房地产企业和房地产项目的自身特点，确定企业经营和项目开发的具体目标和方向。房地产市场很大，但房地产企业和项目的人力、物力和财力均有限，企业和项目必须准确定位，集中优势资源才能在激烈的竞争中脱颖而出。房地产工程管理全程策划的定位原则具有层次性，上一层次的定位决定下一层次的定位，下一层次的定位体现上一层次的定位。定位原则一般可分为3个层次：①房地产企业的经营定位，包括企业的战略、品牌、文化等；②房地产项目的总体定位，包括项目的主题定位、市场定位、目标客户等；③房地产工程管理全程策划手段的定位。例如，对于小规模的楼盘，由于其目标客户群比较单一，进行大面积、全方位、高强度的广告推广可能并不是很合适，一方面是由于小楼盘无法承受太高的营销成本，另一方面让多数大众接受项目信息也是不必要的，只要能够将该项目信息传达到潜在消费群体就可以了，正如某些高端楼盘选择淡季入市却能取得较好的效果。又如，现房销售是一种比较有效的营销手段，但是对于那些管理不规范、工程质量粗糙的项目而言，现房销售反而有可能成为不利因素。

著名房地产企业万科集团曾经1995年在武汉开工建设的商业地产项目——武汉万科广场由于定位失误，导致该项目停工近十年并最终以“炸楼”结束，2004年开始改为建设宜居型住宅项目——“香港路8号”，前后损失逾亿元。

2.4 可行性是目标

房地产工程管理全程策划的可行性要求策划方案必须达到切实可行的策划目标和效果。房地产工程管理全程策划方案要求具有经济性和易操作性。贯彻房地产工程管理全程策划的可行性需要注意以下几方面：①策划方案本身是否可行，是否具有可操作的条件和方法；②策划方案在经济上是否可行，尽可能以最小的投入实现最好的策划目标；③策划方案的有效性如何，即方案实施后能达到怎样的效果。

3、结束语

新时期房地产工程管理全程策划效果贯穿于项目建设的全过程，其控制成效直接关系到工程建设参与各方的经济效益。其涉及面广，所需信息量大，因此，在管理的过程中需要合理的安排各个部分之间的相互关系。在实际操作中要结合工程特点制定完善的工程管理全程策划策略，明确重点和难点，才能不断提高房地产工程管理的水平，达到效益最大化。

参考文献：

[1]王鹏军. 房地产工程管理与工程项目策划[J]. 科技风，2008，（08）：34-35.

[2]唐军. 房地产工程管理相关分析与探讨[J]. 技术与市场，2011，（05）：164-165.

[3]马剑. 从业主角度看房地产工程管理重点[J]. 经营管理者，2010，（21）：149.

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【关键词】建筑策划；建筑设计；重要性；作用

建筑策划的主要工作为收集建筑项目的客观信息，对其进行整理和分析，并依据分析的结果探索建筑设计的各种可能性，从而提出既满足建设施工需求，又创意十足的策划方案。建筑策划需要策划者具有严谨、务实和科学的态度，不能只凭借个人的臆想与经验，策划的过程要开放化和多元化，要让建筑设计体现其独有的特色。

1 建筑策划和建筑设计之间的关系

建筑策划和建筑设计两者之间的有着密不可分的前后关系，建筑策划既为建筑设计提供了思路与方向，又对建筑项目决策和实施产生着重要的影响。如果建筑策划的结论不同，相同建筑项目在空间内容和设计思想等方面就有有显著的差别，进而会影响到处于建筑环境中人们的价值观念、文化创造、经济模式变更和使用方式等，这关系到建筑策划的存在价值和社会责任。建筑策划的成功需要建筑设计的完美来体现。在策划的过程中，建筑师的头脑中要将抽象的策划结论与实际的设计形象相互对应，两者相互配合进行。此时的设计图纸所体现的只是建筑策划的初步构想与模式，用来检验建筑策划结论与空间构想的可行性，因此可以将其称为“初步策划方案”。虽然初步策划方案只是一个构想，并不属于真正的建筑设计，但是其具备建筑设计的所有特性，并可由此的得出建筑设计的空间形态。

2 建筑策划在建筑设计中的必要性

建筑策划既然为城市规划建设与建筑设计之间的非常重要的关键环节，就在两者中担负着承上启下的重要作用，向上关系着城市宏观规划中项目的立项，向下关系着建筑设计中的实施结果，确保建筑设计方案的科学性与逻辑性。同时，建筑策划相对于建设项目的开发商与建筑师两者来说，也是双方共赢的结果：对于建筑开发商而言，建筑规划工作可以帮助开发商正确认识其开发项目未来的规划与前景，明确了投资的目标，从而更有利于开发商控制投入的成本以及建设项目的利益回报；对于建筑师而言，建筑策划使建筑师明确了设计的要求与方向，避免了因设计方案不合乎要求而反复修改所耗费的精力。相对于不同建筑设计项目，建筑规划所研究的内容与需要解决的问题也有明显的区别。例如对于社区建筑的策划，要侧重于确立社区的主题、研究户型的规模、充分利用土地及提升其空间价值、控制建设成本、有效利用建设资金和注重经济技术指标等；对于商业建筑的策划，则侧重于研究和分析市场环境，以及建筑外观的人文性和结构的经济性，具体内容不但涉及到标准层的设置、空间利用和分配、柱网选择、空间的形象和建筑的形体等，并且还要依据建筑的商业特点，充分考虑到市场适应和应变的策划。由上述内容可以得知，如果要想保证建筑设计结果的科学合理性以及设计实施时的顺利高效，建筑策划工作的必要性毋庸置疑。

3 建筑策划在建筑设计中的作用

庄惟敏在其著作《建筑策划导论》中对建筑策划的作用进行了明确的阐述：结合建筑学理论研究和现代的科学技术，为建筑设计的可行性提供有力的支持。为了更好地体现其价值，建筑策划在建筑设计中的作用主要为三个方面：引领建筑产品市场导向、张扬建筑产品文化传承和注重建筑产品设计研究。

3.1 引领建筑产品市场导向

建筑策划要准确地把握市场的需求，注重对市场的调查和研究，使建设项目的策划独具特色，努力做到建筑产品和市场需求向一致，保持策划形态的发展与创新，以利于引领建筑产品的市场导向。以长沙市星沙区未来・青年城的建筑策划为例，其策划文案总分考虑了建设项目的位置条件、市场的需求和现代的生活模式等诸多因素，将潜在的目标客户定位于首次置业者与对生活空间要求较高的置业群体，以“都市T台上的未来城”为策划理念对建设项目进行演绎，从而使建筑策划方案广受好评，获得了消费者的认可。

3.2 张扬建筑产品文化传承

建筑策划既要注重引领建筑产品市场导向，又要注重张扬建筑产品文化传承，塑造建筑独特的思想内涵与气质，为建筑注入有表现力的灵魂，其策划理念的切入点可以是展现建筑的传统与历史渊源，也可以表现建筑生活情趣与艺术氛围等等。在这些举措中，明确建筑产品的主题，营造人文化的建筑环境，尤其是历史文化传承的张扬，更可以体现建筑产品不仅从功能与结构方面满足消费者的需求，而且从精神享受方面为消费者提供了更愉悦舒适的心理体验，满足了消费者对生活品质的追求。

建筑产品的主题策划是概念策划的核心所在，在建筑开发中起着提纲挈领的作用，是房地产商和消费者之间沟通最为关注的焦点，是建筑项目的开发概念与营销概念中的基础理念，贯穿于房地产运作的全过程。因此，建筑的主题策划要将思想性与市场性相互统一，使建筑既具有深厚的思想内涵，又有轰动的市场效应。仍以未来・青年城为例，策划者从年轻人的实际需求出发，为其设置了不同的休闲场所，如捉谜公园、水世界和活力广场等，以彰显建筑的现代时尚风格。

3.3 立足建筑产品设计研究

虽然建筑设计的过程中，设计者已经综合考虑和全面衡量了各种因素，但是对于任何建筑设计来说，都有着其不可避免的局限性，如对于市场需求更多的是凭借经验和调查，缺乏直观感受等。因此，在对建筑进行设计之前，做好建筑策划的工作必不可少。如果缺少建筑策划环节的工作，建筑设计即为无本之源，建筑产品无法经得起市场检验。建筑策划要注重建设项目所要达到的价值目标，而价值目标需要建筑师认真研究和综合考量项目建设中各方面的需求后得出。罗伯特・G・赫什伯格曾在其著作《Architectural Programming and Predesign Managet》中将价值目标总结为8个方面的价值因素：安全、经济、美学、人文、技术、时间、环境和文化等，这8个方面的价值因素涵盖了建筑中的所有需求，而建筑策划的工作就是分析和研究这些需求，然后进行各方面的综合衡量与比较分析，最后得出价值目标的主要需求。

4 结束语

总之，建筑是一项艺术，有着人文性和时代性的要求，建筑设计师体现这些特性的有效途径，而建筑策划则是建筑设计中具有举足轻重地位的关键环节，其既是城市整体规划建设和建筑设计之间的桥梁，也在建筑设计中发挥着引领市场导向、张扬文化传承和立足设计研究的作用。合理有效的建筑策划可以为建筑营造人文化的居住环境，提升建筑设计的质量和建筑的人文价值，进而取得设计单位、开发单位和建设单位共赢的结果。

参考文献：

[1]司徒文侠. 建筑策划在建筑设计中的重要性[J]. 建材与装饰（下旬刊），2008，03：3-4.

[2]付悦. 建筑策划在建筑设计之前的思考[J]. 中国科技信息，2008，19：55+57.

[3]郑晶晶，张. 论建筑策划与建筑设计的关系[J]. 黑龙江科技信息，2009，08：262.

[4]谢梦婕. 建筑策划在建筑设计过程中的意义和作用[J]. 企业技术开发，2009，06：6+10.

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以下是为大家准备的2021房地产销售工作计划范文【三篇】，供您借鉴。

2021房地产销售工作计划范文__房地产公司在董事会的领导下,经过全体员工的努力,20__年的各项工作取得了丰硕的成果,"__"品牌得到了社会的初步认同。总体上说,成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶,特制定本方案。

一、总体经营目标

1.完成房地产开发面积__万平方米。

2.实现楼盘销售额__万元。

3.完成土地储备__亩。

二、总体经营目标的实现

为确保20__年度经营目标的实现,各部门需要做好如下工作。

(一)完成__项目开发及后期销售工作

__项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益,我们必须高质量完成。因此,公司做出如下计划。

1.确保一季度__工程全面开工,力争年内基本完成一期建设任务

__项目一期工程占地面积为__亩,总投资__亿元,建筑面积__万平方米。建筑物为__商业广场裙楼、__大厦裙楼和一栋物流仓库。

(1)土地征拆工作

春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查,二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁,三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。

(2)工程合同及开工

一月份签订招投标合同,工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同,确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。

(3)报建工作

工程部应适时做到工程报建报批,跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计,二月份完成扩初图的设计。在承办过程中,工程部应善于协调与相关部门的关系,不得因报建拖延而影响工程如期开工。

2.全面启动细化__项目招商工作

招商工作是__建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否,也直接影响企业的楼盘销售。因此,在新的一年必须实现招商__户。

(二)加快__项目、__项目的施工速度

协调与施工单位的关系,加快__项目、__项目的施工速度,确保__项目的一期工程、__项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。

(三)完成__项目、__项目的销售工作

__项目、__项目已全部竣工完成,为了迅速实现资金回流,结合项目所处地段及同类项目的价格,可以考虑采取适当的优惠措施,提高成交量。今年的目标销售额为__万元,销售率达到__%。

(四)参加土地招标

项目开发部要根据公司的实际情况,积极参与土地的招投标工作,确保企业土地储备达到__亩以上。

2021房地产销售工作计划范文随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。

企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。

在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告等方面要有超前的眼光。

另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导;二是房地产策划要随市场的变化而变化;三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的适应状态。

房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。

目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：

案例：《天河花园》

1、市场分析

1.1、区域市场分析

天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。

由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。

1.2、定向市场分析

员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。

1.3、项目分析

1、项目名称：海景中心

2、项目规模：由2幢28层组成

3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层

4、宣传主题：只交一成，即做业主

5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2

6、装修标准：一级一类装修(高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门)

7、优劣势分析

⑴优势分析

1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。

2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。

3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利;

4、项目以准现楼发售，增强买家信心。

5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、_场等;

(2)劣势分析

1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。

2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。

3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。

4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理;

1.4、竞争对手资料分析

对手一

1、项目名称：侨颖苑

2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成

3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层

4、宣传主题：新天河、新市民、新文化

5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2

6、优劣势分析

⑴优势分析

①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住;

②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势;

③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力;

⑵劣势分析

①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理;

②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次;

③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率;

对手二

1、项目名称：紫林居

2、项目规模：由3幢连体9层组成

3、推售情况：现推C—H座的3～9层

4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲

5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2

6、优劣势分析

⑴优势分析

①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买;②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利;

③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助;⑵劣势分析

①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售;

②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心;

③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象;

1.5、项目周边配套状况

1、社区配套

①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校

②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学

③小学：昌乐小学

④银行：中国建设银行

⑤康体：天河体育中心、羽毛球馆

1.6、项目企划思路

由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：

1、充分利用先天优越的交通环境

项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。

2、把握市场需求，迎合买家心理

随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。

3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动

在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。

4、体现"以人为本"的经营理念

面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。2、项目市场定位

2.1市场定位

员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番"。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象

——-"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"

以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。

2.2、项目形象定位

在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心"的双重"抵买"价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。

2021房地产销售工作计划范文一、加强自身业务能力训练。在20__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20__年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20__年的房。产销售工作重点是___公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

五、贯彻落实集团要求，力保销售任务_达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。

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自参加工作以来，本人参建多项房产项目开发管理，在实际工作中，我始终保持认真负责、严谨务实的工作态度，虚心学习努力工作，不断加强理论知识，提高专业水平，经过6年的锻炼，已经成长为房产前期开发工程管理技术骨干。

2012~2014年期间，我学校毕业后既入职新疆北新投资建设有限公司下属重庆蕴丰建设工程有限公司，主要负责重庆北·御龙湾城市综合体开发管理协调工作，在现场管理中，因城市综合体项目尚未步入全面建设，我首先对整个项目地段进行了熟悉了解，随同领导多次对项目地块进行了实地勘察研究学习，对区域边线、区域内地势地貌、水文特点等有了深入了解，对前期的整体项目策划方案进行了仔细阅读学习，并报名参加了房地产策划师考试，顺利取得房地产策划师职业资格证书；另一方面，我还负责项目前期围墙砌筑及地块内建筑拆迁工作，能够按照公司计划及时完成拆迁及围墙砌筑。同时在工作之余对房地产行业各项内容进行深入了解，学到了有个房地产行业的经济、法律法规、开发流程、营销策划、后期管理等各个方面的知识。

2014年4月，因工作原因我由重庆蕴丰建设工程有限公司调动至新疆北新蕴丰房地产开发有限公司并工作至今，负责“北新集团大厦”项目及“北新雅居小区”项目相关的规划施工报建、市政配套办理、外围关系对接及各部门工作配合等前期工作。

2014年完成规划施工报建：取得“北新集团大厦项目”建设用地规划许可证、红蓝线图、建设用地批准书等重要规划类证书，提前完成人防图纸审查、施工蓝图审查工作并取得审图合格证，同时完成施工、监理单位招标；施工、监理合同备案；质量监督、安全监督备案等重要节点工作，市政配套办理完成项目临时用水用电对接，完成项目门牌号码办理等工作。

   2015年完成北新雅居项目拿地前期工作：取得区长和管委会领导的批示意见，按照市委要求实现土地挂牌，办理了《关于新疆北新蕴丰房地产开发有限公司北新总部基地生活配套项目备案的批复》；完成了项目竞买保证金的缴纳工作和相关挂牌资料的提交。

北新大厦项目前期工作方面，取得了《建设工程施工许可证》（正本），并完成了除1263万元城市基础设施配套费和供热配套费依据绿色建筑优惠政策按照保函形式支付以外的劳保统筹费、墙改基金、散装水泥专项基金的缴纳工作。取得了建筑物标准化命名的批复，取得项目名称和门牌号证明的批复。完成了项目测绘报告的修改、定稿与审核；完成了外装施工图网上申报、专家意见回复和《施工图审图合格证》的办理。；完成了商业街资料的申报，并进一步与建工师发改委和商务局沟通洽谈，取得项目在建工师层面上的宣传、推广及优惠政策的及时对接沟通；完成楼盘审核、钥匙盘资料修改、项目信息备案和预售许可申报、审批，取得了《商品房预售许可证》；办理完成了《防雷设计核准书》。

2016年完成“北新大厦”临时用地”延期审批工作；完成夜景亮化”设计方案审批；完成公共部分装修（内装）施工图设计审查、公共部分装修（内装）消防设计审核；协调各类施工检测和竣工验收工作，保证了“北新大厦”项目顺利完成竣工验收。

“北新雅居项目”前期工作方面，完成申请纳入“2017年度乌鲁木齐市和开发区的重点建设项目”；办理完成“用地规划条件”和1:500测绘地形图办理地块土地手续、”地块“评估“工作；办理“建筑物命名”和“门牌号证明”；协调搭设临时施工围挡工作。

篇6

金融市场的变化对项目融资造成的风险。在BT模式中，项目投资总额的25%～30%由项目投资建设方自行出资，其余的70%～75%由项目公司通过各种渠道融资筹集。目前，BT项目公司广泛采用的是向金融机构贷款的债务融资模式，贷款年限一般为3～8年，因此对金融市场上的利率变动较为敏感，如果涉及海外投资项目，受汇率影响也将十分明显。在BT项目实施过程中，如果借贷双方采用固定利率，利率下降项目投资建设方将承担利息损失。如果采用浮动利率，利率上升会将会增加借款人即项目投资建设方的利息负担，为此付出更高的利息代价，使其资金回报与预期产生偏差，严重时将会导致其不能如期还款而发生违约行为；反之，利率下降，将会增加项目投资建设方的机会成本，使其获取利息差额的收益。从BT项目的资金构成来看，大部分资金（约占投资总额的70%～75%）是通过向金融机构贷款获得的，如果由于银行政策变化、银根缩紧等原因造成预期的贷款无法按时足额发放，将会造成项目现金流短缺，严重时将会导致项目停工，投资建设方将会为此承担违约责任。

项目投资方资金状况对项目融资造成的风险。由于BT模式的相关法律法规尚未健全，项目资产产权归属尚未明确，导致项目行政审批程序复杂、贷款手续繁琐、担保条件多变，使投资建设方融资成本上升，融资风险加大。同时，融资方式的选择对融资效率的影响也非常大，目前，我国BT项目大多采用向金融机构贷款的债务融资模式，融资渠道比较单一，一旦国家政策发生变化或者金融机构自身出现问题，项目的资金来源将被切断，项目面临停工风险。投资方资金周转率的高低将对融资风险的大小产生直接影响，由于投资方有可能同时承担多个BT项目，这就要求其通过资金集中管理和企业内部拆解等各种手段不断提高自身资金周转率，保证资金链的畅通，确保各个项目顺利进行，从而将融资风险降到最低。

风险应对

融资方式的确定要合理。将项目公司作为融资主体，根据项目实际需求本着降低融资成本、本息还款有保障的原则选择科学合理的融资方式，制定切实可行的融资方案。目前，采用较多的融资方式有银行贷款、信托资金和资产证券化等。

银行贷款融资主要是项目公司向银行等金融机构贷款来获得除资本金外的项目建设所需资金，由于BT项目建设周期较长，加之金融市场利率波动较为频繁，一般情况下应采用浮动利率的方式进行贷款，并在BT项目公司与BT项目发起人签订的项目回购合同中予以明确。

信托资金是委托人将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿和双方的约定，通过实施信托计划来进行融资。对于具有稳定预期收益的基础设施项目，此种融资方式在融资期限、融资成本和风险规避上具有较高的灵活性。

资产证券化是发起人将缺乏流动性但能在未来产生较高或稳定收益的资产，出售给具有特殊目的载体，通过结构调整，分离整合资产的收益与风险，加强资产的信用，转化成可自由流动的证券，并将其出售给投资者以实现融资。运用BT模式的项目，一般为非经营性的公共基础设施，其建设资金一般由政府的财政预算支出作为担保，或者由政府指定的相关机构提供担保，回购款较为稳定。BT项目投资建设方可以将BT项目回购款按其利率、期限和类型加以清理、估算和审核，组建一个资产池，将其出售给以经营资产证券化为唯一目的的特殊载体，进行证券化资产的“销售”，实现融资。

资金周转能力要高效。一是从投资方层面，要加大资金集中管理力度，全部资金由公司统一调度、管理和运用，从而实现整个公司内的资金资源整合与宏观调配，提高资金使用效率，降低金融风险；要加强现金流入流出全过程预算控制，做好资金预算执行情况分析、监督与考核，跟踪监测现金流量增减变动情况，以便于科学合理地调配资金。

二是从项目公司层面来要求，要专设项目资金管理机构，明确责任人，健全监督管理体系，制定好资金投入计划和使用方案，定期监督检查，采取有效措施保证资金及时足额到位，防止由于资金筹划不到位而造成项目建设资金链中断；要按照相关规定管理和使用项目建设资金，做到专款专用，专户存储；要按照工程进度，及时支付工程款，按照规定期限及时办理工程结算，不得无故拖欠工程款，不得挤占挪用建设资金。

建设阶段的风险及应对风险分析

项目合规风险。项目的合法合规性主要包括项目的依法立项、工程项目用地的审批、初步设计方案的批准、项目运作模式的批复、环境评价、压覆矿床和工程地质灾害评价、地震评价、文物评价等环节，每一环节出现问题都会导致项目中断甚至停止，从而给投资建设方造成巨大损失。导致项目合规风险的主要因素就是上述环节中涉及到的事项是否已经确定，并附有批复文件。

成本超支风险。对项目建设成本产生影响的主要因素有原材料价格的上涨、劳动力成本的增加、项目的征地拆迁、设计方案的变更、施工管理水平、不可抗力等。对于投资建设方来讲，如果项目建设成本超支，将会增加其资金投入，降低其投资收益率，增加其再融资的压力。因此，成本超支风险的控制显得尤为重要。

技术质量风险。造成技术质量风险的主要因素有项目工程复杂程度、工程区域地质条件以及勘察设计水平的高低、原材料质量的好坏、施工方案的优劣、管理能力的强弱等。在BT模式中，如果BT工程的技术质量不能达到回购协议中约定的标准，BT项目发起人将只对工程进行部分回购甚至不予回购，从而导致投资建设方不能足额回收资金甚至无法收回投资，加之质量风险无法转移或分散，只能由投资建设方承担，因此，项目技术质量风险对投资建设方造成的损失最大。

工程延期风险。在BT模式中，项目公司不具备征地拆迁的资格和条件，很难控制拆迁进度，进而影响施工进度；设计方案的变更将直接打乱原有工程进度的安排，项目公司的融资能力将决定工程建设资金是否能投放到位，施工管理水平的高低将决定工程是否能按期完工，进而影响到工程进度。工程延期将直接导致项目成本的增加，致使项目不能按期回购，对投资建设方的经济收益带来极大损失。

风险应对

项目前期准备要充分。一是项目的规划应该得到国家或者地方政府的批复，具有合法、合规性；项目工程用地、环境评价、压覆矿床和工程地质灾害评价、地震评价、文物评价等已获得政府有关部门批准，并有相关批复文件。二是项目投资建设方应根据项目实际编制完善的投资项目策划方案，就投资项目建设的征地拆迁、制度建设、管理体系、安全质量保障、交竣工验收、应急机制等进行系统的策划，并建立相应的实施保障措施。三是要根据工程特点编制施工组织设计、施工方案，按程序报有关方审批，并严格按批复后的方案执行，对危险性较大的分部分项工程必须编制专项方案，按要求进行评审，并严格执行。

施工招投标要规范。项目公司按照国家有关规定，根据地方政策规定或项目发起人的招标文件要求，选择的设计单位、监理单位和施工承包商等要具备与项目建设相符的资质等级，不需要以招投标形式选取施工单位的可由项目投资建设方直接指定，但指定的施工承包商亦应具备相应的资质等级，坚决杜绝“非法中介”现象发生。确定的监理单位要与被监理工程的施工单位以及建筑材料、建设构配件和设备供应单位没有隶属关系或其他利害关系，确保监理工作的科学性、独立性和公正性。同时，要加强对承包商履约过程的严格管控，建立健全监督检查机制，全面自查自纠工程承包过程中的违规违纪问题，强力清退不合格承包商，严禁违法分包、杜绝转包，不得以包代管、包而不管，确保工程成本和施工生产始终处于受控状态。

征地拆迁主体要明确。一般由项目发起人即政府来负责征地拆迁工作，由投资建设方负担征地拆迁所需费用，并一次性支付给项目发起人包干使用，并纳入投资成本，计算利息与投资回报。为规避风险，征地拆迁费用也可不纳入BT项目投资总额，由项目发起人负责并承担费用。

协调沟通机制要畅通。在项目建设过程中，形成了以经济合同为纽带，以甲方、承包商和监理为主体的三元管理体制，尽管三者有着一致的建设目标，但每个主体都有各自的利益诉求，作为甲方的项目公司要做好协调沟通，解决矛盾，创造融洽的工作氛围，确保工程建设顺利进行。同时，项目投资建设方及项目公司也应加大与项目发起人的协调力度，督促其落实已承诺和达成协议的各种优惠条件及政策，督促其完成应承担的各项工作，为项目正常建设提供有利条件。

工程质量控制要严格。坚持“质量零缺陷，管理零起点”的理念，以合同为基础，加强原材料、工程设备等物质资源质量的控制；加强施工及安装生产过程质量控制，严格工序验收，实行自检、互检、交接检制度；加强单项工程、阶段性工程和关键性工程成品质量控制与验收；要为监理单位创造良好的工作氛围，不得影响其监督管理职能，充分发挥监理单位的作用，要求其按照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理，并对建设工程安全生产承担监理责任。

工程成本控制要高效。工程成本控制应以回购协议为核心，通过优化工程设计和施工方案以及科学合理分配人力资源来控制施工成本，争取回购基数与投资总额之间的差额利润。

同时，建设期风险承担责权要明晰，对于原材料价格上涨、劳动力成本增加、利率变化、征地拆迁标准变化等导致的成本增加，应制定相应的调差条款；施工条件变化、设计变更引起的投入增加必须得到合理的补偿；对于不可抗力风险，合同中应有明确有效的规避方式。

工程进度控制要超前。一是编制施工进度计划，根据工程项目各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制合理的工程进度控制方案，确定进度控制的关键点和难点。二是做好进度计划的监督和管理，在方案的实施过程中，定期检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差进行分析，采取补救措施，调整或修改原计划，直至工程竣工，确保项目进度目标的实现。

回购阶段的风险及应对风险分析

政府的信用状况对项目回购产生的风险。影响政府信用状况的主要因素有政府机构的行政级别、服务机制、信誉水平、廉政状况等，由于BT项目具有建设周期长、涉及参与方众多、相关法律法规不健全等特点，国家政策的变化、相关法律法规的调整和政府班子的换届等因素也对政府的信用状况产生重要影响。通常情况下，我们可以从当地已实施的同类项目的实践情况来判断政府的信用状况，如果当地项目运作规范、政府廉洁高效、履约情况良好，则说明其信用状况好，回购风险低。

政府的财政情况对项目回购产生的风险。一般情况下，经济较发达地区，财政预算总收入较高，预算收入增长率上升可能性较大，财政负债率较低，如果建设性支出比例合理、投资建设项目运转良好的话，项目回购风险也相应较低。同时，项目回购是否有明确的资金来源、项目回购资金是否纳入当地财政预算、是否有覆盖投资总额的回购担保等也是影响项目回购风险的重要因素。

风险应对

项目投资环境要考察好。一般情况下，应选择地理人文环境较好、政治社会环境稳定、区域经济较为发达的地区，原则上项目所在地政府应与公司及系统内单位具有长期的良好的政企合作关系。其次，要摸清楚项目所在地政府对项目的支持情况，包括相关税费政策、征地拆迁政策、协调配合政策等；考察好项目所在地的土地状况，建筑材料分布情况，矿产、林业、旅游资源布局情况等；了解好项目所在地省级政府及行业主管部门对于项目运营的收费标准、收费体系、营运管理模式等。同时，还应注重考察作为BT项目发起人的地方政府或其代表机构（或其他项目发起人）是否取得有权机关的充分授权，以及是否拥有足够的回购能力。

项目产权归属要明确好。目前，对于项目产权归属的问题，“政府所有权说”和“项目公司所有权说”两大观点争执不休，尚无定论。从项目投资建设方的角度来讲，如果项目公司拥有项目工程产权，有利于在建设特许期内避免产权不清造成的诸多不便，便于项目公司对相关资产的管理、使用和维护，同时，也将减少政府一方对项目公司的过多干涉，便于投融资和建设管理工作的顺利开展。在谈判初期应当明确，项目公司在项目设施被回购前应拥有项目工程的产权或控制权。并且，如果项目发起人未履行支付回购款或合同约定的其他义务，项目工程的产权或控制权仍应属于项目公司。项目公司有权对工程进行处置，以弥补自己的损失。

项目回购担保要落实好。欠发达地区所提供的担保价值一般应达到回购资金总额的1.3倍。担保的方式包括银行保函，土地使用权、上市公司股权及运营资产收费权或贷款银行认可的其他资产的抵押或质押，贷款银行认可的具有担保能力的第三方连带责任保证等。项目实施单位必须要求担保方完善担保的形式要件，以抵押或质押方式提供担保的，必须到相关部门作抵押或出质登记。在确定担保物的价值时，应考虑其是否已属再次担保。项目实施单位不得将政府提供保证作为担保足额有效的充分条件。项目发起人提供实物资产作为回购资金担保的，必须经银行认可的第三方资产评估机构进行评估，而且此部分资产应可作为银行贷款的担保。

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把地质灾害防治经费纳入财政预算，每年安排一定额度的专项资金，用于地质灾害群防网络体系的建立和维护，地质灾害应急调查、勘查设计和工程治理等。以下是为大家整理的安全管理策划方案资料，提供参考，欢迎你的阅读。

安全管理策划方案一

一、立卷归档范围

此次整理收集20xx年以前的各种材料档案管理工作提升方案档案管理工作提升方案。有以下几个方面内容：

1、人事档案，劳动合同、履历材料、学籍材料、组织关系材料、工资材料、奖励材料、处分材料、任免材料、考核材料等。

2、会计档案，包括凭证、账簿、会计报表、财务报告、其他等;

3、文书档案，包括党群类、行政管理类、经营管理类、生产技术类、财务审计类、人事劳资类。

4、科技档案，包括产品、科学研究、基本建设、设备仪器等。

5、声像档案，包括照片、底片、光盘、磁盘、幻灯片等。6、实物档案，包括各类证书、奖状等。

二、立卷归档时间(乡镇学雷锋活动方案)

从xx日开始到12月底止，历时5个月时间档案管理工作提升方案活动方案。

三、责任人

档案管理部门负责人，具体责任人档案室主任及档案管理员。

四、实施步骤

安全管理策划方案二

为有效开展地质灾害防治工作,最大限度地避免和减少地质灾害人员伤亡，减轻财产损失,维护社会稳定，促进我区经济社会的可持续发展。根据《地质灾害防治条例》第十八条的规定，结合我区实际情况，特制订本防御方案。

一、20xx年全区地质灾害趋势预测分析

我区系丘陵地形，地面起伏大，背斜陡急带岩层倾角大，乡镇和街许多地方起伏较大，岩层稳定性较差，易发生山体滑坡和危石崩塌等地质灾害，就其诱发因素多为降雨量集中、持久或人为活动不当。根据气象部门20xx年气候趋势预测：我区20xx年总降水量比20xx年偏少，与多年同期平均值基本持平，为750mm左右;汛期旱涝交错，有中等强度的夏旱，有一般性的伏旱，干旱比20xx年偏重;主要降雨时间为5—9月，预计5月份降雨量60-80mm、6月份降雨量180-220mm、7月份降雨量140-160mm、8月份降雨量220-260mm、9月份降雨量70-90mm。上述5个月为我区地质灾害的主要发生时段。

二、20xx年地质灾害防御重点

(一)重点防御区域

1.黄桷坡断裂带：

2.河谷岸边陡坡带：

3.岩层稳定差易滑坡地带：

(二)重点防灾点

20xx年汛前地质灾害(隐患)点排查出的36个地质灾害隐患点。

(三)重点防御时间

1.春、秋绵雨期。绵雨季节，雨水长期浸润岩土或沿岩石裂隙渗透，易形成滑坡泥石流和岩石垮塌。

2.夏季暴雨期。山洪和洪水暴发，容易造成河岸陡岩垮塌危岩危石滑坡、坠落。

三、20xx年地质灾害防治措施

(一)加强领导，明确责任

为加强地质灾害的监测与防范工作，区政府成立了由主要领导为组长的“区地质灾害防治工作领导小组”，领导小组下设办公室(设在区国土资源局)，办公室主任由钟xx同志兼任，各乡镇、街道及区级相关部门要成立地质灾害防治领导小组，建立健全领导机构，充实和加强地质灾害防治人员，构筑区、乡(街道)、村(社区)防灾网络体系，做到各司其职、各负其责，共同抓好地质灾害防治工作，使防灾工作真正落到实处。

1.区发改局

(1)负责把地质灾害防治工作纳入国民经济和社会发展计划。

(2)对选址在地质灾害易发区的工程建设项目，其可行性研究报告未包括地质灾害危险性评估结果的，不予批准或者核准其可行性研究报告。

2.区教育局

(1)组织排查学校地质灾害(隐患)点，并对威胁学校安全的地质(隐患)点落实险情巡查、监测、预警预报等安全防范责任人和措施。

(2)负责督促各学校的地质灾害(隐患)点的治理工作，普及中小学生地质灾害防范知识。

3.区财政局

(1)负责按照国家和省、市、区有关规定，把地质灾害防治经费纳入财政预算，每年安排一定额度的专项资金，用于地质灾害群防网络体系的建立和维护，地质灾害应急调查、勘查设计和工程治理等。

(2)对地质灾害防治专项资金的使用情况进行监督管理。

4.区城乡建设住房保障局

(1)负责对因建设而形成或存在安全隐患的高坡、陡崖进行监督管理。

(2)组织开展因工程建设诱发地质灾害(隐患)点的排查、监测。

(3)制定基础设施建设、项目建设等工程建设诱发地质灾害的应急排危方案并监督实施，负责组织开展相关治理工程竣工验收工作。

(4)指导监督相关房屋开发、建设单位在规划和建设工作中开展相关地质灾害防治工作。

(5)评估、核实、统计因地质灾害引发的危房情况。

5.区交通运输局

(1)组织本行业本部门地质灾害调查、汛期地质灾害检查和地质灾害专项治理;负责全区县道及以上公路沿线及两侧地质灾害隐患的治理，落实险情排查、巡查、监测、预警预报等安全防范责任人和措施，检查与维护危险路段安全标志，督促公路部门有关单位加强巡查排查，及时发现公路安全隐患，并立即采取有效防范措施。

(2)督促因公路建设引发地质灾害的责任单位对地质灾害进行治理，督促业主落实险情巡查、监测、预警预报等安全防范责任人和措施。

6.区水务局

(1)及时向区政府、各乡镇政府和国土资源等有关部门提供汛情、水情、雨情等实时信息，并向公众提供相关信息。

(2)组织本行业本部门地质灾害调查和汛期地质灾害检查;负责对水库周边、水利设施沿线地质灾害的巡查排查，发现隐患或险情时，应及时落实监测、巡查，并采取有效防范措施。

(3)组织本行业本部门地质灾害专项治理。督促因水利工程施工引发地质灾害的责任单位对地质灾害进行治理，督促业主落实险情巡查、监测、预警预报等安全防范责任人和措施。

7.区安监局

督促矿山企业安全开采、科学堆放尾矿，防止发生崩塌、滑坡、泥石流等地质灾害，落实安全防范责任人和措施。

8.区国土资源局

(1)负责全区地质灾害防治的组织、协调、指导和监督工作。

(2)组织编写区本年度地质灾害防灾预案，报区政府批准实施，并对执行情况进行监督。

(3)组织相关部门在汛期期间进行地质灾害汛期检查，指导、监督做好汛期内地质灾害的预测预警工作。

(4)对较大级地质灾害(包括突发性地质灾害)组织专家和专业单位制定突发性地质灾害的抢险救灾方案。

(5)组织开展地质灾害应急调查工作。

(6)指导群测群防，组织监测员的培训，核准地质灾害搬迁避让，界定地质灾害治理责任。

9.各乡镇、街道办事处

(1)负责辖区内地质灾害的群测群防工作,健全乡(街道)、村(社区)、组三级地质灾害(隐患)点的群测群防监测网络，落实地质灾害(隐患)点群测群防监测责任人，落实各项地质灾害(隐患)点防治责任。

(2)组织基层群众及相关单位认真开展汛前排查、汛中巡查、汛后核查、定期检查和监测管理工作，发现地质灾害(隐患)点要及时设立警示牌，并立即采取有效防范措施，一旦出现异常情况立即按速报制度规定程序上报，并迅速撤离可能遭受灾害的人员和重要物资。

(3)负责编制辖区内已确认为地质灾害(隐患)点的单独防灾预案，并安排专人定点、定时监测记录，按时报告。同时将地质灾害防治工作明白卡和避险明白卡发放到监测责任人和受地质灾害威胁的群众手中。由监测责任人和监测员对危险区内的群众宣传避险常识，告之报警信号、受灾时撤离路线、疏散顺序和避险安置点，并向当地群众公示。

(4)临灾时启动突发性地质灾害防灾预案，组织做好突发性地质灾害抢险、救助的部署和协调工作，组织受灾群众的避险安置和搬迁工作。

(5)负责治理辖区内因自然因素造成的地质灾害。

(6)负责辖区内灾情、隐患点的统计和上报。

(7)组织开展地质灾害防治知识宣传。

10.其它各有关部门：

(1)按照各自职责做好地质灾害防治工作。

(2)服从区地质灾害防治领导小组的统一指挥。

(3)发生地质灾害灾情或者险情时，各有关部门要按照有关规定做好应急工作。

(二)强化措施，确保安全

1.“以防为主、避让与治理相结合”是地质灾害防治的基本原则，各乡镇、街道和区级相关部门要进一步提高对地质灾害防治工作的认识，编制完善本辖区、本部门的防灾预案，建立汛期24小时值班制度，同时要严格执行灾情速报制度。

2.各乡镇、街道和区级相关部门在汛期前对本辖区内的地质灾害(隐患)点进行一次全面的排查，圈定地质灾害(隐患)点、易发区和危险点，并将相关情况及时上报区地质灾害防治领导小组办公室，同时要及时向周边群众发放地质灾害防灾、避险明白卡，设置警戒标志，明确具体的防灾责任人，落实监测责任人员，建立以人员、财产转移为主的防范措施。

3.地质灾害发生时，各乡镇、街道和区级相关部门必须及时、准确地向区地质灾害防治领导小组办公室报告(同时报政府办和区政府应急办)，要及时赶赴灾害点现场，按规定程序启动《区突发性地质灾害应急预案》，确保安全、有序、高效的开展地质灾害抢险救灾工作。

安全管理策划方案三

各县(市、区)农机管理站：

为认真做好20xx年春运期间(20xx年2月1日开始至月12日，共计40天)农机安全生产工作，确保广大人民群众度过一个平安、欢乐、祥和的节日，根据20xx年1月4日市政府召开的第一季度防范生产安全事故会议和1月8日召开的全国、全省、全市春运电视电话会议精神，遵照市春运办的统一部署，现就做好20xx年春运期间农机安全生产工作有关事宜通知如下：

一、加强责任落实

20xx年春节将至，农村人员流动性大，拖拉机等农业机械作业繁忙。各级农机管理部门要强化红线意识，强化责任，认真按照“以人为本、安全第一”的原则和省、市政府关于抓好岁末年初安全生产工作的指示精神及安全生产大检查第三阶段工作的有关要求，加强组织领导，采取有效措施，认真落实农机安全生产责任，扎实做好20xx年春运期间的农机安全管理各项工作;各农机生产经营单位要切实负起安全生产主体责任，有效防范与及时排查各类农机安全隐患，保障农机安全生产。

二、加强联合执法与农机安全“双随机”检查工作

各县(市、区)农机管理部门要加强农机安全联合执法与检查工作，一是要积极组织力量，与安监、公安交警、乡镇政府等有关部门密切配合，紧紧依托当地道安办，积极参加当地政府(道安办)组织的每月逢、10日的联合执法行动，切实加大上道路行驶拖拉机监管力度，特别在春节、正月期间，对农村赶集、庙会、探亲等活动，重点查处拖拉机违法载人、超载超速、无牌行驶、酒后驾驶等严重违法行为。二是要结合农机安全检查“双随机一公开”抽查工作要求，开展农业机械安全监督检查，要强化监管手段，落实农机安全生产监管措施，加强对农机培训机构、农机维修网点、农机专业合作社等生产单位的拖拉机等农业机械检查工作，及时排查各类农机隐患，有效遏制农机亡人事故的发生。

三、加强安全宣传教育工作

要根据节日与农业生产特点，组织力量深入乡村、农村集市、农机作业现场等场所，大力宣传农机安全生产法律法规与安全知识，采取设立安全咨询点、发送农机安全短信，书写标语、出动宣传车、举办农机事故防范知识讲座与专题典型案例分析教育、充分利用广播电视等多种形式，开展丰富多彩、喜闻乐见的农机安全宣传教育活动，特别是组织开展春节期间专题农机宣传教育，加强违法违规行为危害性教育，进一步提高广大农民群众特别是农机驾驶操作人员的守法意识与安全意识。

四、加强值班与信息报送工作

篇8

关键词：大型群体；计划管理；进度控制

1 问题提出和分析

1.1 计划管理不清楚

大型项目的管理，由于工序多，交叉多，相互干扰多，不再是一个单体工程独立施工。如共用一条道路，计划安排时没有考虑到道路的通行能力，相互之间干扰，造成了排定的计划无法有效实现，出现了天天修改计划的事件。使各种资源的调配处于一种无序混乱的状态，参建方利益受到极大的损害，严重影响了各方的积极性。

1.2 项目规模大，资源准备不足

由于本项目地处三线城市，许多资源当地市场无法满足这种大型群体项目的需求，因此必须由外地采购。但是由于前期对市场调研不充分，没有考虑到当地资源的状况，致使需要大批资源时，无法及时供应，延误了工期。

管理组织机构不合理，无法适应某大型群体工程管理的要求。承包商沿用传统的项目经理部模式来设立组织机构，没有意识到大型工程已经不是一个单体项目了，而是一个项目群。因此在项目设置机构时，各个部门的管理职能还是传统的职能，造成了各项管理工作脱节，协调困难，自我障碍非常多。

2 进度控制体系对策

通过以上分析，工期的实现和保障需要各个方面和环节的联动，需要一个全系统的运作和协调。

2.1 资源管理计划

项目的资源计划与项目实施方案、工期计划、成本计划互相制约、互相影响。由于所用资源种类多、数量多、供应过程复杂、限制条件多，所以资源的采购、供应、使用过程，必须建立完备的控制程序和责任体系。资源计划中要求收集大量市场信息，以便多方进行对比分析。

2.1.1 资源计划的编制

在工程设计和施工方案的基础上确定资源的种类、质量、用量。资源供应情况调查和询价。确定各种资源的约束条件，包括供应限制、用量限制等因素。在工期计划的基础上，确定资源使用计划，即资源投入量与时间关系表，确定每项资源的使用时间和地点。确定各项资源的供应方案、各个供应环节，并确定他们的时间安排。确定资源的运输、保存等保障体系。

2.1.2 资源计划的优化

根据资源的优先级确定资源的重要程度，如数量大价值高的资源、获得过程较为复杂需前定制加工的资源、供应情况直接影响到工程能否顺利进展的资源等；资源的平衡及限制：通过合理的安排、在保证预订工期的前提下，使资源使用更为连续、均衡。资源在采购、运输、储存、使用技术经济分析，选用在保证目标完成的前提下的最合理或收益最大的方案。项目间的资源共享：总包商对资源的利用可以在项目和项目间进行充分的协调调动。

2.1.3 物资管理计划

依据项目施工进度安排编制物资招议标及采购进场计划。由项目物资部依据施工总进度计划及物资需用总计划编制出物资采购招议标总计划，依照各施工工序节点提前30日拟制招议标文件，并组织物资采购招标工作。

落实市场物资资源，制定物资采购策划方案。结合图纸技术要求、预计物资需求量、现场实际情况及市场资源信息，制定物资采购策划方案，将物资供应商纳入项目部统一管理范畴，提前落实各物资市场资源情况，同大型物资供应商建立长期战略合作关系，充分利用物资供应商仓库场地资源，建立仓储资源体系，保证物资供应资源足量持续。

加强物资现场管理，制定物资供应方案。鉴于此工程体量大，施工队伍数量相对较多，场地环境复杂，为保证物资供应及时有序，应加强物资的现场管理，合理规划场内料具加工及堆放的区域布局，保证场内环路畅通。

2.2 资源配置保障

大型群体项目的资源配置保障可以分为劳动力保障、材料、设备保障。

2.2.1 劳动力保障

由于某大型群体工程一次性开工面积巨大，而且各工序穿插紧凑，这对劳动力的依赖程度非常高。本工程，其高峰期劳务分包及专业分包队伍达300多个，高峰期平均月施工人数保持在5300人左右，面对如此庞大的劳务群体，总承包项目部对劳务的管理是重中之重。所以本工程选用优质劳务队伍，优先选用有同等工程经验，最好在本地区或周边有2～3个在建工程，便于抢工阶段劳务人员抽调的队伍。每支队伍人数控制在300以内。总包项目部要准备一支人员不少于200人的抢工队伍（攻坚队）。对于拆模、垃圾清运等工作，分包上不去时，抢工队要随时做好补位准备。

2.2.2 材料、设备保障

周转材料：同时选择6家交通便利的周转材料租赁公司作为储备，在周转材料出现问题时及时进行租赁调配，保证不耽误施工生产需求。

钢筋的采购：由总包商统一进行调配，选择融资能力大、信誉较好的长期合作的供应商，钢筋采购供应商的选择了4家。

混凝土的采购：总包商资源库内选择供应能力强、信誉好的混凝土搅拌站，且根据本项目的体量选择6家供应商同时供应。施工平稳状态下各供应商分区供应，特殊条件下可打乱顺序，以保证混凝土的供应要求。

塔吊的选择：在本项目中，如何选择塔吊是影响工程进度的关键因素，必须合理安排机械设备的配置。选择性能接近的塔吊，塔身标准节的长度，塔吊的自由高度及扶墙间距，严格按方案进行。安装单位必须派人常驻现场，并配置现场机械维护班组和配备足够的维修人员，才能确保工期。

2.2.3 业主供应的材料、设备等

对工程工期影响较大的往往是业主供应的材料设备等，为避免因业主供材而延误工期的情况出现，提前协助业主超前编制准确的甲供材、设备计划，明确和细化进场时间、质量、标准等，并由专人负责监督和对接，确保不影响总体进度。

2.2.4 资源使用核算及资源使用效果分析

进行资源投入、使用与产出的核算也是资源管理的一个重要环节。通过资源使用的核算及使用效果分析，可以使管理者心中有数，知道哪些资源该投入、使用以及是否恰当和需要调整。

2.2.5 管理人员保障

一定要按照详细的工作包分解，然后配备足够人员，后期总包商意识到管理人员不足后，大量补充了管理人员，总数达到了98人。项目经理一定要在前期做好功课，说服总包商总部，配备足够的管理人员，保证前期各项工作能高效开展。

篇9

【关键词】安装造价；成本造价；工程造价控制；全过程控制

中图分类号：TU723 文献标识码:A

引言

一般来讲，安装工程（Installation Engineering）的造价只占总造价相对较小的部分，但是由于安装工程的技术含量较高，同时覆盖到的行业面较广、涉及到的管理部门也较多，所以安装工程的造价并不容易进行控制。

因此，为了确保安装工程项目的所有环节都可以控制在科学合理的造价控制范围内，应该在安装项目工程的全部实施阶段中进行全过程的造价控制（Cost Control of The Whole Process），如此方能真正地降低安装项目的投资风险，确保安装工程保持投资可控的稳定状态。

本文将安装造价的控制分三个过程进行分析：立项决策过程、项目设计过程、施工及竣工过程，只有在这三个阶段都能科学合理地进行造价控制，才可以称为安装造价成本造价的全过程控制。

控制安装造价的前提：立项决策过程的造价控制

立项决策是项目设计的基础，同时也是安装造价控制的前提，决策是否合理将直接影响到整个安装工程的投资有效性和造价控制的成败。在立项决策阶段，造价控制的关键在于能否针对市场的环境进行科学理性的分析，也就是通过项目可行性的分析来规避盲目的立项和投资，从而对项目自身的投资风险进行控制；同时还必须对安装工程的投资预算进行严谨的编制，确保安装工程的投资预算具备足够的指导性和准确性，这就要求在编制预算投资的过程中综合考虑项目实施过程中所能遇到的全部风险因素，从而提高项目的风险意识同时预先建立好项目风险的应对手段，为项目的设计和实施打好坚实的基础。

对于安装项目来说，在立项决策阶段都必须选择合理的项目规模、项目建设水平、技术装备以及项目建设的地点。

任何一个安装项目都应当悬着合理的建设规模，规模过大或者规模过小都将造成不必要的成本浪费。如果规模过大，则会使安装工程无法符合市场的需求，致使经济效益降低；如果规模过小，则将无法有效地对资源进行配置，致使生产和建设的成本变高。因此，合理的建设规模是决策阶段控制安装工程造价的关键。

安装项目的建设水平一般是指安装项目的技术标准、技术设备以及配套工程等，其中技术标准是编制投资预算和进行项目可行性分析的重要依据。能否提供科学合理的技术标准将直接决定安装工程的造价控制，技术标准应该依据投资者的实际情况以及技术发展的情况来进行制定。一旦标准太高，将会增加许多无谓的成本；一旦标准太低，就无法达到安全可行与高效先进的要求，不利于技术的发展与进步。因此，我们既要考虑到当前的投入，同时也要对安装项目的长远效益进行评估，在比较过综合效益的基础上，采用既安全可行同时又适当超前的技术标准。

能否科学地选择安装项目的建设地点也将在一定程度上影响到安装项目的工程造价与成本，同时也将在一定程度上决定安装项目今后的命运。安装项目建设的地点要根据项目自身的需求以及特点选择那些相对较近的原材料以及能源水源提供地，从而降低采购和运输的费用。

二、控制安装造价的关键：项目设计过程的造价控制

在安装项目的设计阶段，造价控制的主要工作就是筛选最优化的施工设计图纸，同时严格甄别设计单位，从根本上对施工阶段的投资进行控制。在设计单位的造价控制上，要严格实施细化的限额设计准则，将限额工作细化到全部的设计专业，从而在设计过程中确保设计方案能够满足安装项目的投资要求的同时，将投资限额的观念深深地印入每一位专业设计人员的设计理念中。

可以说，设计过程是安装项目进行全面规划和具体安排实施意图的关键步骤，是安装工程的灵魂，是处理技术与经济关系的关键环节。设计是否合理对控制工程造价具有重要影响。安装项目一经决策，设计就成了工程建设和控制造价的关键。初步设计决定了工程建设的规模、方案、结构形式和建筑标准及使用功能，形成设计概算，确定了投资的最高限额；施工图设计完成后，就能准确地计算出工程造价。

总之，安装项目的设计阶段成本控制的目的要兼顾工程进度及工程质量，前期的规划方案、建筑方案、结构方案、部品策划方案、景观方案、示范区策划、施工图等要进行重点优化。同时将范围延伸到用料选材上，积极采用组织技术、经济合同等各方面能够采用的措施，正确处理技术与经济的关系。运用层层递进、层层把关的成本结构分析方法，根据历史数据和市场调查形成的数据库，形成相对准确的成本目标。

三、控制安装造价的重点：施工及竣工过程的造价控制

在整个的安装项目实施过程中，施工费用占整个工程造价可以达到超过60%的比例，这个阶段对安装工程造价控制的影响最大，造价控制最为关键的阶段就是施工及竣工过程中的造价控制。在这两个阶段中，必须对施工单位所提交的施工方案进行严格的审核，并通过施工图预算以及合同单价的方式来实现对安装工程施工及竣工阶段造价控制的目标。

第一，必须寻求到在经济要求和技术要求之间最优化的平衡线，进而选择最科学合理的施工组织设计，最终使得安装工程既能够满足既定的施工进度要求，同时也使得施工质量得到充分地保障。

第二，一定要对在施工过程中发生的设计变更进行严格的控制，从而达到控制由设计变更所产生的额外费用的目的。这就要求造价控制者必须严格审核由施工过程中设计变更所产生的工程量，并依据合同中已经规定好的计价方式进行费用核算。

如果在施工阶段一定需要设计变更，则应该把握应尽量提前的原则，因为变更发生得越早则损失越小。而一旦产生了设变更，对变更的审查工作就极其重要，无论哪一方提出设计变更，都应该让监理部门会同设计单位、建设单位与施工单位进行协商，在得到确认后有设计部门发出通知，再由监理工程师签发之后才能付诸实施。同时，设计变更审查要注意一下五个方面：

1、原设计若无法满足工程质量要求，如有设计错误或与现场不符无法施工的非改不可，但必须给出设计变更的原因；

2、即使变更是技术合理的，也要综合考量，在将变更后所产生的效益与增加的费用损失（包括可能产生的索赔）加以比较之后再做决定；

3、变更后工程造价控制能否在总预算范围内，若可能超出总预算，必须更加慎重，同时上报有关部门批准；

4、杜绝更改内容不明确，缺少详细图纸以及具体使用部位而只是增加材料用量的变更；

5、杜绝未做好开工准备或者设计深度不够，招标文件和承包合同不完善，造成边设计边施工、边施工边更改的变更。

第三，要避免管理上的疏忽以及管理疏忽所带来的不必要的投入和损失，尤其要预防安装工程施工过程中可能出现的索赔事件。

第四，在工程竣工阶段的造价控制中，还必须对安装工程施工过程中的工程量进行严格地核实，杜绝工程量计算过程中的漏算、多算、重算等现象，在核实的过程中要依据施工图纸以及合同变更签证等有关材料对施工过程中发生的工程量进行逐一的审核。同时，为了提高施工过程中工程量计算的准确度，造价控制人员也应该对施工现场进行实地跟进，通过深入施工现场的方式来保障工程量确认的严谨性。

四、结束语

为了确保整个安装工程项目的造价控制目标，造价控制人员应该将造价控制深入贯彻到安装工程项目实施的全过程。如此，就必须对安装工程造价在三个过程中的把控：立项决策过程、项目设计过程以及施工及竣工过程的造价控制。

由于安装工程项目前一个过程的造价控制对于后面过程的造价控制有着指导性和决定性的意义，所以在立项决策阶段就一定要本着科学研究的态度做好安装工程的可行性研究，编制准确的项目投资预算；在安装项目的设计阶段则要遴选最优的设计方案，严格实施细化的限额设计准则；在安装项目的施工以及竣工阶段，则要严格按照合同规定的计价方式，认真审核施工过程中所产生的工程量。

只有每一个过程的造价控制都能够让安装工程均处于造价可控的范围内，才能让投资者的资金得到有效地运用，同时确保安装工程的顺利实施，最终达到安装造价成本造价全过程控制的目标。

参考文献

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[2]郭岩岩,朱占辉.影响工程安装造价的原因与控制要点探究[J].建材发展导向,2012,(15).

[3]彭静.影响工程安装造价的原因及控制要点分析[J].商品与质量：建筑与发展,2013,(05).

[4]冯海云,刘竦亭.高层建筑工程安装造价控制措施分析[J].建材与装饰：中旬,2012,(07).

[5],李飞熊.浅析高层建筑电气安装造价控制[J].商品与质量：建筑与发展,2013,(05).

篇10

关键词：建筑工程 项目管理 管理策划 相互影响

一、前言

在新时代下，建筑工程项目管理内涵是“自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目管理控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现”，由此可见建设工程的项目策划与实施后的有效管理是项目建设成功的前提。一个好的工程项目管理策划可以在项目开始前通过策划文件的形式很好地解决这些问题。

项目管理策划的主要内容而言首先要确定组织架构。组织架构是指一个项目内各组成要素以及它们之间的相互关系，主要涉及到项目的各单位构成、职能设置和权责关系等，所以说组织架构是整个项目实施的灵魂所在。组织架构可以用组织架构图来描述，通常线性组织架构是建设项目管理的一种常用模式，这种模式避免了由于指令矛盾而影响项目的运行。

二、项目的分解

项目分解是工程项目管理的核心内容。在项目管理策划中应制定项目的总控目标，包括投资、进度、质量、安全等控制目标，然后在将这些整体目标进行分解，分解成各个可具体执行的组成部分，通过各种有针对性的技术、经济、组织和管理措施，保证各个分解目标的实现，进而实现项目的整体目标。笔者将项目管理目标分解为前期管理和后期施工两个方面。

前期分为：

1.项目合同分解。工程项目管理是在市场条件下进行的特殊交易活动的管理，交易活动持续于工程项目管理的全过程，且在综合大型项目中合同种类多、数量大，因此必须进行合同的分解，在合同分解后监督合同履行、配合项目实施、处理合同变更等。项目管理工作内容分解。

2.主要管理工作内容为：对项目进行详细的环境调查，分析其规划情况；编写可行性研究报告，进行可性性研究分析和策划；编制项目报建总体构思报告，明确报建事项及确定报批工作计划，确定对各报建事项人员分工。

后期分为：

1.设计管理。其内容为：确定整个项目的建筑风格和规划方案，对设计中选方案进行优化；制定勘察、设计进度控制计划，明确设计指责；跟踪、检查报建设计进展；参与分析和评估建筑物使用功能、面积分配、建筑设计标准等；审核各设计阶段的设计文件；控制设计变更，检查设计变更的合理性、经济性。

2.招标（采购）管理。即初步确定整个项目的合同结构、策划项目的发包方式；按确定的合同结构、发包方式编制项目招标（采购）进度规划，明确相关各方职责：起草需甲供的主要材料、设备清单；委托招标单位审核不同专业工程招标文件，在招标过程中制订风险管理策略；审核最高限价预算：组织合同谈判，签订合同。

3.施工管理。编制项目施工进度规划，确定施工进度总目标，明确相关各方职责；组织设计交低、检查施工准备工作落实情况；审查施工组织设计、人员、设备、材料到位情况；办理开工所需的政府审批事项；审核和检测进场材料、成品、半成品及设备的质量；审核监理组织架构、监理规划；编制施工阶段各年度、季度、月度资金使用计划并控制其执行；检查施工单位安全文明生产措施是否符合国家及地方要求。

4.竣工结算和投资总控管理

这一阶段的主要内容是编制项目竣工验收和结算规划，确定各单位工程验收、移交及结算总目标，明确相关各方职责；总结合同执行情况、竣工资料整理情况；组织编制重要设施、设备的清单及使用维护手册给使用部门，组织对项目运行、维护人员的培训。对项目总投资进行分解，分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的方案、编制各种投资控制报表，明确相关各方指责；编制设计任务书有关投资控制的内容及各阶段资金使用计划并控制其执行；根据投资计划控制指标进行限额设计管理；评审项目初步设计概算及施工图预算，采用价值工程方法，挖掘节约投资的潜力；进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较。

如果说工程项目管理策划是宏观意义上的管理框架，那么工程各阶段管理的实施则是微观的管理方法方案实践，它也检验管理策划方案的成效和好坏，好的管理策划具体实施时会使工程各阶段、管理程序的衔接有条不紊，对实现工程的质量、进度、造价等目标有极大的促进作用。下面以施工管理来分析介绍说明工程项目管理实施过程中的特点，借此说明二者之间相互关系相互作用。

三、建筑工程项目的策划思维

我们再来看看策划思维。

策划思维有其独有的个性特质，但决不排斥认识过程的一般规律和科学思维的基本程序。从信息论的角度，可以把策划思维的全过程看成为"信息的输入、加工、输出、反馈"等构成的信息流动过程。区分为获取信息、处理信息、产生方案、效果评估四个阶段，对应项目策划的市场调研、分析论证、方案策划和市场反馈四个环节。各阶段、各环节的思维方法都离不开人们思维归纳、推理的两种基本模式。

1、策划思维的归纳模式

从自然资源的利用上可把房地产项目归纳分类为：山景项目、水景（江河景湖景及海景）项目、名胜项目等。香港浅水湾一带豪宅，美国的比利华山庄，深圳金海湾花园、蔚蓝海岸、华侨海景山庄，广州二沙岛别墅、星河湾、广州大桥珠江南岸的中海锦苑，上海的康桥半岛等都是典型的水景项目。深圳的中海怡翠山庄，广州的翠湖山庄、白云堡别墅（白云山麓）等均为山景项目。成都的浣花别墅区、杜甫花园，杭州绿园、九溪玫瑰园等可算是名胜项目。

从区位上可分为市区项目、郊区项目；从规模上可分为单体住宅楼和住宅小区；从品质档次上可分为安居房、经济适用房、普通商品房、高尚公寓、别墅豪宅等；从建筑形式上可分为内廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、点式住宅等。从渠道上可分为内销房、外销房（异地销售或涉外销售）；从建筑结构上可分为砖混结构、框架结构等，此外，还可从产品题材、建筑风格、社区文化、生活方式等方面进行分类。这种分析归纳的模式或方法在策划思维的"获取信息"阶段，也就是市场调研阶段的作用主要体现在对市场信息科学、有效、准确的把握上。面对目标市场复杂多元的信息资源，根据市场细分的原理，采用分类归纳的办法，进行梳理整合，展开分门别类的经常性研究，寻找市场空缺，发现市场机会，继而策划出符合企业发展需要的新项目。在策划思维的信息加工处理阶段，对于明确项目的产品定位、市场定位十分重要。

2、策划思维的推理模式

策划思维的推理模式主要反映在策划思维全过程的输出阶段，在对市场信息获娶整理、加工的基础上，进行深入的分析论证和创造性的策划构思。去粗取精，去伪存真，由此及彼，由表及里，把握市场脉搏，洞察市场先机。广东顺德碧桂园正是因为其开发商和项目策划人，顺应了中国人千年传承、望子成龙的民族文化传统，以及富裕起来的当地人日趋凸现的对子女就学的关心和重视，创造性地采取先办学校，再推住宅的开发模式，演绎出所谓的碧桂圆神话，取得了至今仍令业界津津乐道的辉煌成就。同样，北京现代城是因为看准了都市SOHO一族大量涌现，认定了居家式办公群体的市场需求，推出了独步一时，领导潮流的"SOHO"空间。前者立足于传统文化，后者立足于现代文化。