地产项目总结范文

导语：如何才能写好一篇地产项目总结，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

回顾10年感触颇多，由xx年地产的疯狂到10年地产的萧条可谓冰火两重天，10年一场由美国次贷危机引起的百年不遇的金融风暴卷起千堆雪，在经济全球化的趋势之下，持续10年高增长的中国经济也不能独善其身，面对来势汹汹的金融风暴，中国地产更是首当其冲，把地产行业推上了风口浪尖，一场地产行业变革势在必行。

xx年年12月3日我从锦绣半岛项目回到增城锦绣御景苑项目工作，又一次回到起点，正所谓归零新起点，我重新梳理作为地产策划人的工作思路，重新总结工作经验，一级地产市场的高标准、严要求；一级地产市场的信息敏感度；一级市场的推广思路；一级市场的细节关注度等都是二级市场要借鉴的经验。10年度的楼市低迷，客户持币观望，是危机，也是机遇，也是对地产从业人员的洗涤及教化，让我们明白卖楼不是买菜，在低迷的楼市之下我们唯有练好内功，方能度过寒冬，否则潮水褪去之时就是那些没有穿泳裤的地产人士贻笑大方之时，所以我觉得10年就是一个心态的考验，一个对地产行业是否动摇的考验，10年地产从业人员是固守阵地还是放弃就成了心灵的煎熬。

锦绣御景苑项目在10年度销售业绩超4亿，在大市低迷时期，御景苑项目不会大起大落，有如下特点：

其二：御景苑项目销售团队具有强有力的凝聚力，基层员工至高层领导齐心协力，项目的每次活动，每次推货大家都是尽自己最大的力去做好，在荔城各个项目中我盘员工的精神面貌和素质都是不错的，在楼市低迷的时候，销售团队的一鼓作气也是成败的关键，在楼市不稳定之时，心态也是战胜市场的关键。

其三：有了好的销售队伍，还有好的产品，锦绣御景苑项目是荔城公认的外立面最漂亮的社区，西瓦、米色围墙、澳洲砂岩、精雕细琢，经典无限；当然还有香港贝尔高林打造的立体式园林景观，移步换景，风景如画。

锦绣御景苑项目推广回顾：

锦绣御景苑项目经过近3年的开发，由一期到目前的四期，一步一步拉升项目的形象，由毛坯到装修房，由洋房到别墅，一次又一次通过实践来验证市场，通过市场来调整推广策略，调整推货思路。

期数

推广名

广告主题语

推广方式

效果评估

御景苑一期

锦绣御景苑

湖畔尚品美宅

单张、影视、户外、电台、增城日报

首期开盘通过线上线下多种推广方式进行推广宣传，在xx年5月引领荔城楼市焦点

御景苑二期

湖畔豪园

观山望湖宽生活

影视、短信、户外、单张、

2期开盘是以产品为推广的重点，以实景体验生活为目标，是对一期形象推广的延伸和弥补，以10个标准来塑造好房子。

御景苑三期

御品名苑

荣耀人生享受非凡

影视、短信、户外、南都、广日、dm

3期开盘不但是御景苑产品的升级，更是项目形象的升级，别墅小区才是真正的精品社区，方能尊享非凡生活。

御景苑四期

峰景

生活在风景之上

影视、短信

4期是洋房产品升级版，有别墅旁的花园洋房之称，为满足市场需要，御景苑项目也打造精装修洋房，弥补毛坯交楼的单一

“实践是检验真理的唯一标准”，那么地产楼市则是“市场才是检验楼市的唯一标准”只有市场才有话语权，市场认可的产品、认可的价格在10年低迷的楼市的大背景才能逆市飘红，才不会被遗忘。

08年度御景苑项目策划部配合销售做了以下具体工作：

其一：常规的现场物料包装，从细节入手，体现精品社区的细节，过程精品打造结果精品。

其二：销售宣传资料的准备，及时无误的准备好楼书、单张、户型图等销售道具。

其四：媒体推广宣传，户外广告以形象宣传为主，手机短信锁定目标客户群发送推货信息，影视广告从形象片到实景效果，然后又到形象片，频繁更换画面，增加新鲜度，几乎每周修改标版、走动字幕，为销售推货输出大量有效的信息，吸引客户到场。

其五：表演活动，10年楼市低迷，销售现场人气日趋下滑，而销售现场人气是否旺盛也是销售成交的关键，御景苑项目几乎每个月都举办一次销售现场的表演活动，涵盖高雅的舞台表演、寓教于乐的摊位游戏、活泼可爱的卡通真人秀、吸引客户参与的diy创意活动、让客户停留更多时间的美食品鉴活动，有新春派利是，喜庆的嘉年华活动、有抓住奥运热点的泳池开放日活动、也有锁定目标客户通过亲子联动的亲子运动会活动。总之目的一个活动就是为了集聚人气，为销售现场营造良好的销售气氛，促进销售成交。

篇2

2009年本人主管的部门是房地产公司工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下：

一、 生产任务完成情况：

1、开发项目：所开发的项目有综合楼、住宅楼，共三栋18层高楼约12万㎡，总投资约2.5亿元，该工程继XX年启动以来经过三年多的努力，在全公司员工的共同配合下，已圆满竣工。项目的存在，树立了集团的良好形象，是集团公司领导的置业公司闯进省房地产行业的标志，是面向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标。

2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下：

第一步：技术力量改变

通过这个项目，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将会为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，为下一个工程做好充足的准备。

第二步：思想观念改变：

国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。

第三步：管理模式改变

俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟此项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们会在这个过程中认真学习和改变并逐步实施新的管理模式，从这个工程中我们已经学习到了外界市场下的管理模式是什么样子，每个职工对自身的要求应该是什么样，全部门应该怎么去做。

工作中存在的主要问题：

1、合同的履行：此项目基本上严格履行了合同，但在工程款的支付上施工单位普遍的意见。建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前，公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款，按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。项目部才能严格要求施工单位按节点计划完成工程任务。

2、工程分包：由于特殊原因，此项目分包单位过多，如：基础分包、电梯分包、消防工程分包、防火门分包、入户防火防盗门分包、阳台栏杆分包、铝合金门窗分包、幕墙工程分包。这类分包单位往往因专业特殊、关系特殊，直接与业主联系，总包和监理难以对其进行管理。这其中有些分包单位与专业管理机构、开发商、总包单位、监理能很好的协调关系，能严格按要求完成工程任务，为开发商出谋划策，节约投资，也有些单位——如防火门生产安装方，由于其公司实力有限，管理不力，不能按合同给定的时间按时完成任务，且产品质量未达到理想要求，直接影响了整个工程的竣工验收。

3、监理公司：监理应当依照法律,法规及有关的技术标准,设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期、建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督,并履行法律法规规定的监理安全管理职责。此项目选择的二家监理公司普遍现象是老同志多，经验型的专门人才太少，缺乏年富力强，理论水平高的中坚力量，不能适应日新月异的新技术、新工艺的工作要求，不具备专业齐全的专业人员，且部分监理人员兼职过多，监理力量投入不足，监理职责不明，尤其在后期装饰装修阶段，监理更应本着对项目负责、敢抓敢管，不能放松管理，必须督促施工单位履行其管理职责。

4、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。

5、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段。这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，此项目虽然做了也是流于形式，都是靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。

6、项目设计：我们现在可以说此项目的设计不够完美，其主要责任在我们。由于对市场了解不够，住宅部分设计成塔楼，局部户型的采光和通风存在一些问题，户型面积过大，户内厨房面积过小，不能满足现代生活要求，综合楼的负一层过多考虑使用功能，在没有与意向客户签定合同的情况下，按其要求北向设计了部分跃层，对后期的销售工作带来一些难题影响。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

7、成本控制：随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。要控制好房地产开发的成本，首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员，一个好的设计是对项目成本的最好控制。在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料，通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商，也可对分包商、材料商采用招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商 。同时做好事中控制，即工程成本形成过程中的控制，做到“边做边算、不断调整”，切实控制住成本。同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。

8、与政府各部门的关系处理上：在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，此项目交纳的政府规费为1524万元，占项目总成本的6.5%。对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。 用最少的钱去办最多的事。但是这是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商一定要控制好，这就需要处理关系时的灵活和智慧。

9、管理上：管理的严密对于一个项目的成功而起怕作用是不言而喻的。与其他项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的损失。我觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的，就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。在保证工程质量的前提下，提出各种施工方案，并从技术和经济上进行对比评价。尤其是像从去年九月末至今的主要建材市场价格的大幅度上扬，预结算员应做好价差分析及时向上反映，对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。

2009年的收获

一是锤炼了自我，提高了自身的生存本领和竞争能力。在激烈的市场竞争中，使我对事物的判断，对事情的决策斡旋能力有了很大的提高。从草率决定到严谨思维；从一件事情需层层请示到自己独立思考决策判断；从事事依赖别人到自己协调方方面面关系独立完成一个项目。经过各个阶段的学习锻炼，我感觉自身在为人处事方面经历了深刻的转型。

二是开阔了眼界，学会了用全方位的思维去了解社会、思考人生。在工作中我对市场经济的规律有了更加深刻的认识。在新经济时代，科技、信息、诚信、团队合作精神显得尤为重要。

三是体验了竞争，加速了自身知识的不断更新和个性的不断完善。商业竞争无情，需要的是高效率，在信息获取、决策、执行任何一个环节反映迟缓，机遇稍纵即逝。而这些必须全面的知识和快捷的信息。在不断的学习中，要拓宽了自己的知识层面。怡景苑工作的每个阶段都经历了种种意想不到的困难，至今记忆忧新。在项目的每一个阶段都要谨慎思维、不能出现一点纰漏。

2009年即将过去了，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，2009年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。

2010年的工作，我相信比之2009年会好做很多。首先一条就是金融危机对我们的影响开始逐渐的变小，人民也开始逐渐的开始购房，这些都是必然的，金融危机不可能永远的持续下去。所以我想我会在2010年的工作中做到更好。能够走到今天主管的位置，我付出了很大的努力，也是工作成绩斐然才得来的，我会珍惜现在的工作，将我的工作做到最好的！

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篇3

特殊的商业房地产

客户需求的特殊性 商业房地产的客户包括两级：初级客户――商业运营商，终级客户――消费者。一方面，商业运营商不同的经营内容、特色决定其需求的个性化；另一方面，商业房地产所针对的消费者数量庞大，客户群结构复杂，无法同时满足不同客户层的个性化需求，项目的市场定位、市场策略等前评价工作存在许多不确定因素，这些都增加了前期决策的难度与后期建设经营的风险。

开发赢利模式的不确定性 商业房地产的规模有大有小，对于小规模商业，通常采取开发销售模式，资金回收主要是销售收入；对于大型商业房地产一般采取出租运营模式，注重资产的长期良性运营，以收取租金为主要投资回报形式。

经营管理的复杂性 以出租为主要运营模式的大、中型购物中心及Shopping Mall，业态种类丰富，对于不同业态类型要采取相异的经营管理模式，增加了后期经营管理工作的困难，使其面临巨大的压力与挑战。

在前期决策中，商业房地产项目无论从客户的复杂程度，还是从投资模式及经营模式上，都属于房地产开发中的复杂产品，开发周期长、投资大、受经济发展和政策的影响大，存在许多不可预见因素，具有更大的风险；在后期的运营中，商业房地产业态种类丰富，不利于后期的经营管理，从国内商业地产发展现状来看，后期经营管理水平有待进一步提高和完善.为了提高前期决策与后期经营管理水平、检验前期决策的正确性、总结经验教训指导其他在建或新建项目的顺利进行、完善项目管理水平，就要积极地开展商业房地产项目后评价。

商业房地产项目后评价是在商业房地产项目建设完成并到达一定设计能力之后，对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断项目的实施结果与计划目标的差距，以确定项目策划和判断的正确性，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，对项目现状制定切实可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高投资效益。

众所周知，商业房地产具有可观的投资收益率，因此倍受房地产市场的关注，但其风险之巨大也是不容忽视的。积极开展EECRE，合理有效地规避风险，指导在建或新建项目的顺利进行，提高开发建设与经营管理水平，促进商业房地产健康、持续、快速发展，势在必行。

商业房地产项目后评价作用

检验前期决策的正确性 在前期决策中，项目的市场定位、规划设计、投资分析等前期工作对项目的运作实施及成败起着决定性作用，然而在这些分析过程中，选用的参数大多都是预测值，存在许多不确定性因素，决策结果有待进一步检验。EECRE是在建设项目投入使用后的管理经营活动中进行的，许多评价参数来源于实际，评价结果更为真实。项目实施的效果如何、是否达到项目预期目标、规划设计是否合理、项目的主要经济效益指标是否得到实现等问题都可以通过项目后评价得到检验。因此EECRE对项目的实施与投资决策起着重要的监督作用。

指导其它在建或新建项目顺利进行 商业房地产的开发要经过一个复杂的过程：土地使用权的获得、前期咨询、资金筹措、规划设计、建筑施工、营销推广、招商租售、经营管理等等。在这个过程中，有许多开发建设与经营管理的经验教训值得借鉴。EECRE可以通过分析项目实施的实际效果，反映项目在决策、设计、建设和经营管理各个环节中出现的问题，提出相应改进措施和解决方法，减少同一问题在不同项目或同一项目不同阶段的重复出现。若是决策失误，应给予决策者分析，并明确其责任，督促他们在主观上认真作好项目决策工作，同时采取可行的再决策；若是客观环境改变等不可控因素的影响，可寻求适宜的客观环境以求得更好的生存和发展。通过项目后评价，对已建成项目的实际情况进行分析研究，总结经验教训，及时反馈信息、提出建议，指导其他在建或新建项目的顺利进行，实现项目预期目标，降低风险

完善商业房地产项目管理水平 一个商业房地产项目从最初获得土地使用权到最后交付使用，经过了许多环节，涉及到城市土地经营管理部门，金融服务机构，设计单位，建材生产与流通企业，施工及监理单位，房地产咨询、经纪、估价、物业管理、法律服务、信息服务等专业机构。项目的顺利完成，依赖于这些部门间的密切合作。通过EECRE，分析这种协作间的成功、失败之处，可以加强部门间的交流沟通，减少不必要的工作程序，提高工作效率，完善项目管理水平，使项目的建设与经营更加顺利的进行。

提高项目决策与经营管理水平 商业房地产项目不仅需要前期的建设，更需要后期的经营，其运营周期比较长。在这个过程中，参与人员不计其数，但大多数人都只是这条产业链的一个点，没能全面的了解与参与项目建设与经营的全过程。通过EECRE，不仅可以检验工作人员的前期决策水平与后期经营管理水平，还可以使每一位参与人员清晰地看到项目开发建设与经营管理的成功失败之处，总结经验教训，增强责任感，努力做好前期决策与后期经营管理工作，提高项目预测的准确性、经营管理的合理性，从而提高未来项目决策与经营管理的科学化水平。

商业房地产项目后评价内容

EECRE的基础是项目实际实施的结果与项目前期所确定的目标和各方面指标的对比，因此，EECRE的内容应与前评价（即前期决策分析）的内容大体相似。

策划与决策 拓展报建工作的总结评价、项目可行性研究的总结评价、项目总体策划的总结评价、项目前期策划与决策的经验教训等。

准备阶段 项目勘察设计的总结与评价、对项目投融资方案的评价、采购招投标工作评价、开工准备的评价等。

建设实施阶段 合同执行的分析评价、工程实施及管理评价、项目资金使用的分析评价、项目竣工评价等。

运营阶段 项目经营管理状况小结、项目效益预测等。

技术方案评价 工艺技术和设备评价、技术效果调查评价等。

经济效益评价 财务效益分析评价、经济效益分析评价等。

环境效益评价 项目的污染控制评价、区域的环境质量评价、自然资源的利用评价、环境管理能力评价等。

社会效益评价 就业影响评价、居民的生活条件和生活质量评价、地方社区的发展评价等。

管理效果评价 组织结构形式的评价、对人员的评价、组织内部沟通、交流机制的评价、对激励机制及员工满意度的评价、组织机构的环境适应性评价等。

目标评价 项目宏观目标评价、项目建设的直接目标评价等。

持续性评价 项目可持续的制约因素分析、项目可持续的必要措施和建议等。即项目持续性评价是要分析项目在建设投入完成之后，项目的既定目标是否还可以继续；项目是否可以顺利地延续进行下去；项目是否具有可重复性，是否可在未来以同样的方式建设同类项目等。项目的持续性评价应在分析的基础上提出项目持续的具体条件并预测其风险。

商业房地产项目后评价方法

EECRE的方法是定性分析与定量分析相结合的方法，具体地说，常用的基本方法有以下几种：

对比法 包括前后对比和有无对比。前后对比法是指将项目实施之前与项目完成之后的情况加以对比，以确定项目效益的一种方法。这种对比主要用于揭示商业房地产项目计划、决策和实施的质量；有无对比法是指将商业房地产项目实际发生的情况与若无项目可能发生的情况进行对比，以度量项目的真实效益、影响和作用。

逻辑框架法 它是一种概念化论述项目的方法，即用一张简单的框图来清晰地分析一个复杂项目的内涵和关系，使之更易理解。

成功度评价法 是依靠评价专家或专家组的经验，综合EECRE各项指标的评价结果，对项目的成功程度做出定性的结论。

建立和完善EECRE体系建议

近年来，EECRE发展较快，但和发达国家相比，仍有一定差距。美国是国际上后评价设计和方法的领导者，加拿大、英国、丹麦、澳大利亚、马来西亚、韩国等国家都十分重视后评价工作。他们有项目后评价的系统规则、明确的管理机构、科学的方法和程序等。借鉴国外发达国家后评价的发展经验，结合我国商业房地产发展的实际情况，应建立和完善房地产企业EECRE体系。

加强对项目后评价工作的重视 在商业房地产发展尚不成熟的今天，任何项目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在着缺陷，决策部门不愿意开展EECRE，其最大心理障碍就是担心项目在整个建设、经营过程中的问题暴露出来，并追究其相应的责任。因此在进行EECRE的过程中，部门之间总是相互推卸责任，使EECRE的工作人员不能充分了解项目建设和经营的实际情况，给EECRE带来了诸多不便，同时也大大降低了EECRE的可信度。同时，有相当数量的人认为，投入很多的精力和经费进行EECRE是不值得的。这些人没有看到EECRE带来的长期经济效益。

在开展EECRE工作中，涉及到与项目相关的部门众多，EECRE能否顺利地完成，很大程度上取决于与各部门间的沟通与协作，因此，必须提高各部门工作人员对EECRE工作的重视，消除其心理障碍及片面认识，保障EECRE的顺利进行。

正确选择EECRE评价时机 时机不同，EECRE的结果也不同。正确选择EECRE的时机，对EECRE的结果具有决定性的作用。时间选得过早，项目效益和目标难以达到，项目所产生的影响不清晰；时间拖得太久，熟悉项目的人员难免有所变动，项目的经验和教训不能及时总结和推广，不利于项目后评价工作的进行和后评价效果的发挥。因此，EECRE应选择在竣工项目达到设计生产能力后的1-2年内进行。此时项目已经过竣工验收，投资决策已明确，并经历了几年的生产经营活动，初步取得了经营效益和社会、环境影响，基本具备了后评价的条件。在这个时期开展EECRE，评价的结果不仅能客观反映项目的实际情况，还能及时总结经验教训，指导在建和未来新建项目的顺利进行。

建立EECRE结果使用机制 EECRE体系中的一个决定性环节就是EECRE结果的使用。EECRE作用的关键取决于所总结的经验教训在投资项目和开发活动中被采纳和应用的效果。这些经验教训可以在项目周期内不同阶段的管理中借鉴和应用。如立项阶段的项目选定、项目准备阶段的设计改进、在建项目实施中问题的预防和对策、完工项目运营中管理的完善和改进等。建立EECRE结果的使用机制，提供和传送已完成项目的执行记录，可增强项目管理的责任制和透明度，使EECRE的评价结果得到广泛的运用，在其他在建或新建项目中，发挥重要的指导作用。

建立EECRE人员培训机制 EECRE是一项极其复杂的工作，对评价人员素质要求很高，要求后评价人员既懂投资、又懂得经营，既懂技术、又懂经济。因此，只有加强EECRE人才的培训工作，形成比较完善的培训体系，培训出大批的优秀人才，才能为更好的EECRE奠定坚实的基础。

建立EECRE工作人员的道德规范 要求评价人员在整个评价过程中必须坚持公正的立场，排除各方的干扰，客观地进行评价。同时还应熟悉与项目建设有关的法律法规、标准规范的相关知识和对有关专家意见的判别能力，并不偏不倚地提出客观的评价结论。

制定科学合理的EECRE程序 EECRE顺利进行的重要前提是有一个可操作的科学合理的工作程序，进而使EECRE系统化、规范化。对于EECRE小组的组建应充分考虑各种因素的影响，合理配置各种资源，不仅要有熟悉项目的人员参与，更应考虑邀请一些项目外的人员加入，以利于客观地对项目进行评价，减少人为主观因素对EECRE的影响，使后评价结果客观科学、真实可靠。

篇4

【关键词】房地产销售；项目教学法；课程项目化

一、《房地产销售实战》课程项目化教学改革的背景

《房地产销售实战》课程项目化教学改革势在必行，传统教学模式存在很多的弊端，已经越来越适应不了社会和企业发展的需求。传统课堂教学讲究理论的系统性和完整性，侧重以教师为中心、以书本为中心，以考试为最终目的，学生学习处于被动状态，课堂教学缺乏互动、引导和情景操作设计，忽略了学生的学习主动性和专业兴趣培养。这容易造成学生的应付式学习态度。这也直接导致学生对所学专业——房地产营销失去信心和兴趣，很多学生学过《房地产销售实战》课程后不清楚房地产销售顾问的职责是什么，不知道怎样去推销客户所需要的户型。这些直接导致学生就业势必遇到瓶颈，很多学生根本就不考虑房地产销售类的工作。

二、《房地产销售实战》课程项目化教学的优势

（1）有利于调动学生对专业的热爱。在房地产销售实战课程中，通过具体项目的设计，使学生体验房地产销售的具体流程，有利于增强学生的学习主动性和积极性，有利于加强对专业的热爱。（2）有利于专业素质的培养。引入项目化教学后，需要进行房地产项目实地调研、选题、讨论、方案撰写、项目设计、项目实施、销售情景模拟、总结反思几个环节，能使学生在房地产销售众多环节得到锻炼，有利于培养学生的专业素质。（3）有利于理论与实践联系。项目推进中，涉及房地产销售中的众多知识，通过项目的实施，将房地产销售中心搬到教学课堂上来，学生分别扮演房地产销售顾问和客户，增加了课堂的趣味性，调动了学生的学习热情，又很好地将理论与实践紧密联系。（4）有利于学生就业率的提高。通过房地产销售课程项目化教学实战的设计，将房地产销售中心搬到教学课堂上来，学生通过售房的这一教学实战过程，很好地体验了房地产销售顾问这一角色，很好地掌握了房地产销售的技巧和流程，在课程结束后，有的学生就直接顺利的走上了工作岗位并在工作中取得了不错的业绩。通过项目化教学，直接提高了我系房地产营销专业学生的就业率。

三、《房地产销售实战》课程项目实战教学的实施设计

（1）项目确定。《房地产销售实战》有6章，可以分成房地产销售概述、房地产销售准备、房地产销售流程、房地产销售技巧、房地产销售管理、房地产销售礼仪6个专题。实施过程中，先将书本上理论知识讲授完毕，再布置学生以小组为单位完成相应实践活动，当然这个项目实践任务是课程刚开始就布置下去，学生边学习理论知识边收集相关楼盘资料。（2）项目布置。这个阶段先要把项目的目的、意义、要求、要达到的效果以及相关信息等传达给学生，使其对活动把握有深刻的认识和了解，然后再将学生分成3人为单位的若干小组，每个组的组员应有明确的责任分工以及相互合作，并要在规定时间里完成所布置工作。（3）项目实施环节。这个过程涉及楼盘销售的许多专业能力的体现，是学生实践能力锻炼的重要环节。《房地产销售实战》课程项目的主要任务是：学生分组后，进行角色分配，所有同学必须进行情景模拟卖房的环节，这中间要求运用房地产销售技巧及谈判技巧，从寻找客户、现场接待、谈判直到签约整个销售流程的演练。（4）项目评价阶段。项目实战结束后，教师让每组同学做出项目总结，让各小组互评，加强学生对优秀经验的学习交流，同时，教师最后也要结合实例有针对性地指出同学们项目实战中的优势及不足。

通过《房地产销售实战》项目实战教学，我们发现房地产营销专业的学生对房地产销售工作有了重新的认识，学习的主动性和积极性增强。这种项目实战和理论讲授结合进行的教学模式，也极大地提高了我们的专业课程教学效果，增加了学生与教师的互动，变“教师主讲理论知识”为“学生主动参与项目实战”，提高了学生的专业素质及实践能力，让学生对专业和今后的就业有了自信，极大地提高了房地产销售专业学生的就业率。

参 考 文 献

[1]蒋庆荣.以项目教学法促进学生自主学习的探索与实践[J].珠海城市职业技术学院学报.2006（2）

篇5

关键词：标杆房企；工程成本控制；管理；核心要素

万科、中海、保利等作为业内龙头企业的标杆房企，在产品体系建立方面已经走在了前面。经多年积累，它们已建立了几十个基本产品户型。在全国各地，它们无论想拿什么样的地块，都可以在决策之前将所有的总规设计户型设计、产品定位、营销推广模式全部理清，拿地之后只是进行产品加工、生产，进而快速复制标杆房企成熟的产品模式而已。因此标杆房企没有成竹在胸的产品规划和市场预期，是无法做到这一点的。归纳起来，标杆房地产企业工程成本管理的核心要素有八点。

1 前期投资 关注成本风险点

前期投资，就是项目前期拿地的目标圈定、投资。锁定了前期拿地的投资风险点，也就避免了不可预见费用的“不可预见”，将其成本降至最低点。拿地前的投资风险点主要考虑有十一个方面，具体为：①项目法律风险；②拆迁风险；③高压线风险；④地下管线；⑤市政条件风险；⑥地铁降噪风险；⑦地下埋藏物风险；⑧工程地质条件风险；⑨环评风险；⑩投资利润风险；{11}政策风险。

具体事例有：①某项目临近铁路附近，位置较好，但在后期验收时，环评未通过，原因是临近铁路没有降噪措施，对居民居住有影响。后经协调，通过铁道部来补修隔音墙，增加成本近千万元；②某项目以低价拍得一城乡结合部地块，公司原计算该地块利润颇丰，但实际项目未考虑到该地块远离城区，其基础设施、管网不到位，需投入的基础设施较大，而周围没有配套设施，只得亏本设配套，来圈定人气，结果“生地”变“熟地”，其前期、基础设施及配套设施增加了大笔资金，没有达到预期投资效果。

2 含量指标 严控限额设计

标杆房企的图纸设计需经历规划设计时的标配，到施工图设计时的适配。在施工图出来前，设计院提供的施工图纸不得突破公司规定的标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高、地下车位平均面积、地下室钢筋含量、硬景面积比七项“高压线”指标，而此这七项指标的限定，也就基本圈定了单体毛坯房建安工程的单方造价，由此便于后期目标成本的管理。

3 分块建模 注重精细管理

产品以“成本规划+适配体系”构成目标成本。标杆房企的工程成本管控，就如“积木拼图”，将工程成本分为两大模块管理：单体工程模块、公共工程模块。其中单体模块中分为：单体土建坯体模块、单体立面工程模块、单体精装工程模块、单体设备模块；公共工程模块分为：公共景观工程模块、公共智能化工程模块、公共管网工程模块、公共配套工程模块、公共费用管理模块等。标杆房企在项目前期拿地时，根据定位及级配确定后，依据相应标准模块对应适配填充，形成目标成本。参见如表1案例中的适配表。

4 客户感知 确定产品适配

标杆房企的成本管控将重心前移。市场调研人员根据客户的感知度，设计人员根据反馈情况，对产品进行分模块、分等级加以填充，实行产品适配，由此目标成本产生。标杆房企的精细化在于在产品的“后端”深入调研，深入挖掘、摸清客户内心的产品需求度。以市场需求定制产品。从拿地时的标配“半成品”，到为客户量身定产品，为产品而细化、升级适配“成品”。从而由拿地时的标配成本，经“适配”后形成目标成本。

5 研究成本 分析面积赠送

注重研究面积分摊、面积赠送方面的成本与售价间的关系，尽量避免成本与售价的不“匹配”，尽量减小或避免无效面积的的产生，而造成分摊成本增加。

6 重视总结 分析无效成本

经验来源于总结。标杆房企无论是在设计、施工还是销售方面都积极总结不足，并不断改进，同时按作业环节总结产生无效成本的原因及现象表现。如此总结及共享避免了其他项目公司或以后类似情况的发生。具体分类情况如表2所示。

7 成本张榜 激励成本优化

产品的优化其实也是对成本的优化。而标杆房企在产品优化方面，始终贯穿于其全成本管理之中。公司以一定物质奖励的方式鼓励员工开动脑筋，优化产品、优化成本，使成本合理化。物质的奖励是对员工成果的肯定，而产品的优化往往需要部门间的合作，产品优化的肯定也是对合作力量的肯定，如此加强了部门间的横向沟通联系。

8 战略合作 建立长效机制

积极推进战略合作，联动合作方信誉档案，建立长效合作机制。减少了中间招标过程中的过程环节，节省了时间，同时，合作方清楚公司的产品需求，合作中减少了磨合、配合及对产品的理解环节。

9 结束语

房地产市场日趋理性化，竞争也日趋激烈，企业此时能否独占鳌头做好降本增效，是众多企业研究项目工程成本控制的落脚点。通过对标杆房地产企业工程成本管理核心要素的总结，让我们看到企业如何在项目定位阶段给出合适的成本配置？如何在项目前期做出合理的目标成本？如何在项目过程中及时做好把控……所有这些都需要我们去思考、去总结，而要做好这项复杂、系统、细致的管理工作，企业需要不断创新成本管理思路，因地、因时制宜不断总结全过程的成本控制，才可能有效地将项目工程成本控制在目标成本范围内，不断的迈向成熟复制、靠近标杆房企的行列。

参考文献

[1]周巍.房地产开发项目造价控制与成本管理研究[J].特区经济，2008，（5）.

[2]马新山，王刚.论房地产项目目标成本管理[J].科协论坛，2007，（12）.

[3]刘秋雁，陈虹霖.房地产开发与经营[M].上海：上海财经大学出版社，2004.

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一、工作回顾及总结

XX年年是本人参与项目执行工作最多的一年，在集团公司总经理和项目经理的悉心关怀下，个人得到快速的成长，工作效率及质量有较大提高，主要完成工作如下：

1、项目执行工作

百汇海隆广场项目是本人进公司来重点跟进的项目，主要开展市场招商调研、客户接待、文案活动策划执行方面的工作，具体如下：

完成百汇海隆广场项目策划推广文案、XX年度总结写作;项目前期招商接待工作;协助接待中心启用前期装饰安装工作;项目相关软文写作;跟进并实施项目宣传推广事宜;协助专题片制作组完成制片工作;持续跟进并协助报广设计、现场包装及物料设计工作，并充分运用报纸、电视台、广播电台、自办刊物等广告资源对项目开展了多渠道的宣传;完成项目阶段推广计划、客户营销活动方案写作等;协助项目推广工作的开展及媒体宣传的跟进工作。

2、个人学习及提升

在本职工作完成之余，通过计划性的跑盘工作及区域市场研究来熟悉市场情况，从而加深对海宁市房地产市场的进一步了解，同时还时刻关注行业政策的变化。

坚持进行专业文章及项目软文的写作，用来提高个人的写作能力及逻辑思维能力，为项目的策划推广工作打好坚实的基础。

3、工作总结

回顾XX年工作，本人感觉从专业能力及工作态度上，较之于XX年有了一定的进步和提高，主要表现在：

工作态度有明显进步;对项目策划推广工作的计划性与推动力有深刻的认识;能独立完成项目策划推广执行过程中的部分工作;策划报告写作能力有较大的进步;有意识进行专业提升及个人学习。

但同时还有许多的不足之处有待提高：

工作主动意识需要进一步加强;沟通及表达能力需要不断提高;执行工作中细节关注不够;专业提升及个人学习需有计划性并及时进行总结。

二、心得体会

基于XX年度工作回顾及总结，也有一些心得体会来进行分享：

1、专业，来自沉淀

不积硅步，无以至千里。任何一个人的知识与能力的提升都是在项目服务过程中，不断积累，不断修正，不断完善的。只有专业的沉淀与坚持不懈的努力，才能取得团队和个人的成功。我在具体的项目执行工作中，也是在有计划地完成专业沉淀，完成原始积累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，将来再行完善。只有达到足够的专业沉淀，才能真正做到“厚积而薄发”。

2、团队，在于有效沟通

没有一个团队是可以不通过培养和耐心的沟通就可以达到团结和谐的。只有有效沟通才有理解，有理解才有更好的合作，有好的合作才能建立高效的团队，有高效的团队才可能有强大的专业公司。在企划工作中，没有个人行为，只有团队行为，唯有团队合作才能发挥强大聚集力量，达到事半功倍的效果。但在现实工作中，无论是领导者和团队成员之间，还是团队成员之间存在着或多或少的沟通障碍，这就要求发现问题及时沟通、及时协商和解决，在沟通中构建巩固和健全的团队精神。

3、学习，永无止境

企划是一个复合型的行业，除专业的策划推广知识外，还需要了解从项目前期规划、设计、工程建设及后期物业管理的方方面面。任何一个小的细节问题都需要大量的时间和精力去摸索、研究，对于一个优秀的房地产企划人来说，学习应该是永无止境的。

三、xx年展望及建议

1、个人展望

专业能力快速提升

通过项目实践结合自我学习，快速提升个人专业能力，积累丰富的操盘经验，并及时的总结和调整。扩宽个人的知识面，积累丰富的专业知识，提高个人的口头表达和书面表达能力，真正做到一名优秀的策划人。

突破商业地产知识瓶颈

入职近二年来，参与的项目基本为商业地产项目。继住宅地产开发主流之后，商业地产现正逐渐成为地产开发市场的新宠儿。如果想成为一名优秀的策划人，对于商业地产知识应该去充分的了解和学习，准确的产品定位、目标消费群体定位和招商是商业物业成功开发的关键所在。在09年本人将通过案例借鉴和自我学习，在商业地产方面有所突破。

参与团队建设

希望能够参与到团队建设中去，熟悉项目执行过程中的各个环节度，明确工作目标，提高工作效率，加强内部人员间的团结合作，互相紧密配合，充分挖掘集体的潜力。对工作的每一个细节进行检查核对，对工作的经验进行总结分析，从怎样节约时间，如何提高效率，尽量使工作程序化、系统化、条理化、从而更进一步，达到新层次，进入新境界。

2、对于公司的建议

个人认为，公司是一个能让员工价值有足够展示空间的企业，公司发展同科学管理模式的运用和团队、个人发展密不可分，一流的专业公司应同时具备一流的管理水平，技术和管理两方面都是不能偏颇的。我能有幸成为宝马的一员，也希望真正与团队一起，努力实现公司效益和个人价值最大化。

从公司层面来说，员工也需要得到公司的充分信任与认可，让我们在公司提供的平台上，可以尽情地发挥出各自的主观能动性，为公司创造更大的价值。

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关键词：房地产企业；成本控制；管理措施

中图分类号：F293 文献标识码：A

由于我国诸多地方的房地产行业运行较为不规范，这样就直接造成企业自身成本控制方面乱象也较多。笔者经过分析统计认为，如果说在房地产成本控制过程中，房地产企业树立起了全过程成本控制的观念，分阶段实行重点控制，同时各阶段引入目标成本管理，按年度季度进行预算计划控制，实时反馈动态成本等措施，那么房地产企业成本控制管理的水平一定会有较大幅度提高。

1 目前影响房地产企业成本的各种原因

但就目前来说，比如市场需求、购买力等促成了房地产开发企业经济上的巨大增加。这无形当中给企业增加了诸多的困难，也给消费者在对户型结构及单元面积的偏好上随之也会发生变化，如果这个时候房企处理不好随着市场增加的利益变化，就可能促使房地产大量积压，难免使投资收益远远偏离预期，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出，这是影响房企成本不利的因素所在。

2 房地产企业成本控制内容

一般地，房地产企业成本控制内容包括的比较多。在这个内容里笔者认为，首先要明确房地产企业成本控制的种类和内容。我们先分析它的种类：

第一类，土地开发成本。这是房地产企业无法逃避的事实。项目开发离不开土地的开发，这里主要是指房地产开发企业开发土地时所发生的各项费用支出，这是比较大的一项支出。

第二类是房屋开发成本。这里是指房地产企业开发各种房屋的成本，包括商品房、出租房等所发生的各项费用支出。

第三类就是配套设施的开发成本。笔者认为，这是指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

以上三类笔者认为是房企成本最大投入的地方，也是无法规避的成本，在成本控制上也是较为难以把握的。笔者经过多年实践，逐步总结出了以上成本控制的主要内容。了解了这些内容才能较好地控制成本。具体如下：

首先是土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

其次是前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

再次是基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、排洪及道路等基础设施费用。

第四是配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用。

第五是开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用。

3 房地产企业成本控制措施

由于笔者多年都是从事房地产方面的工作，对这方面进行了总结分析，得出以下几方面的主要措施。行文如下：

3.1 确定成本核算对象。现阶段来说，成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。现在一般来说，房地产企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途等因素分别做具体的办法处理。办法笔者总结如下：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；还有同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，我们就可以合并为一个成本核算对象；但也要注意，我们在实际施工中对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。

3.2 制订合理采购计划。采购计划在这个环节中很重要。笔者认为，每当一项工程确定后，应立即组织技术人员、材料人员编制准确的用料计划，该进的料不按时进会造成停工待料；同时我们要清醒认识到太早采购又会囤积物料，造成资金的积压、场地的浪费、物料的变质，这也会造成成本控制难的因素所在。所以制订有效的采购计划是十分必要的。正确及时地编制物资采购计划可以有效地保证物资采购的计划性，杜绝盲目采购，避免物资的超出和积压，降低采购成本。

3.3 严格控制材料等原材料的价格。现在有些房企开发商只一味注重费用的便宜货材料的好坏，不考虑整个工程项目的实际预算成本。尤其是在具体施工选择材料过程中，同样的材料设备，由于产地档次不同，价格相差很远，就是同样品牌的设备由于销售级别不同，价格也有差别。所以说在这些工程中都要加以细致的考虑，树立成本意识，形成控制成本机制。这一点也很重要。

以上三点，笔者认为是控制房地产企业成本控制的最根本原因。最近，笔者对某工程部工程进行了招标，在成本控制上得到了一定的控制。后经笔者分析得知，由于前期准备工作做的充分，对该工程地弹门主材进行了市场综合调查，得到了地弹簧的价格范围在60-800元/个之间，拉手的价格范围在40-160元/套之间。

所以在招标过程中，我们就指定了合理的配置和价位。由于各施工单位报价的标准一致，竞争很激烈，最终中标价格比前期预测价格低很多，就以地弹门为260元/平方米价格，确保了公司制定的中高档配置、中低价位目标的实现，节约成本约3万元。

结语

综上所述，多年来房地产企业成本控制一直都是房地产行业规范化管理的一个难点。在实际过程运作中，由于成本控制的不确定因素很多，且不同项目的实际情况不同、人员素质不同，如果想在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本管理是不可能的，也是不现实的。如何开展有效的成本控制，这对任何一个房地产企业都是一个很重要的课题。

参考文献

[1]刘通.房地产企业加强和完善内部审计工作的有效策略分析[J].财经界（学术版），2012（02）.

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【关键词】房地产建设；项目造价控制；经济效益；社会效益

随着我国市场经济不断取得飞速的发展，人们对住房等条件要求越来越高，这也带动了我国房地产行业的迅速发展。但房地产建设工程在发展的过程中仍然存在很多问题有待解决，例如工程造价方面的问题，这严重影响到房地产建设部门的经济效益及社会效益。

一、项目造价环节存在的问题

1.项目的决策阶段

目前在我国的房建项目造价控制中，现行的预算定额方面存在很多问题。首先，目前所采用的预算定额掌控的范围过大，为了将消耗的资金控制在工程造价之内，将许多富有竞争力的机制如技术装备、管理水平以及施工手段等都固定化了。这样，在施工环节，施工单位无法针对工程施工过程中具体的成本制定工程设计，也不能自由的选用施工手段，这样就无法充分的发挥施工单位所具有的独特优势。其次，预算定额应该是分项工程在施工过程中产生的实际消耗量的确定标准，但目前所采用的预算定额为了方便将价格与消耗量合为一体。在传统的计划经济市场体制下，材料的价格长期不变，将价格与消耗量合为一体的这种定额方式具有可行性，但在目前的市场经济体制下，材料等方面的价格变动非常频繁，如果继续采用这种定额方式就会导致定额适应不了市场调价的进度，进而造成工程造价不合实际，缺少实际操作性。

2.项目的设计阶段

在房建项目造价控制中，设计阶段处于龙头地位。在确定合理的投资计划后，就进入了项目造价的设计阶段，这个阶段有机的将技术和经济结合在一起。在设计阶段应该实行招标投制，并讲究公平竞争，在选择中标单位时，应该将是否具有对工程造价有较好控制设计阶段作为主要标准之一。

目前，我国很多施工单位在设计环节都存在重技术而轻经济的问题，他们没有正确认识项目施工所需的技术和经济之间的联系，而且设计人员在进行项项目造价的设计时，只负责设计工程的质量，却不关注造价的高低。这样就无法在设计方案环节进行优化，并最终较好的控制总造价。同时，设计人员所设计的工程图也不规范，这样在对工程量进行清算时就容易出现错算和漏算的现象，也会增多暂估项目，从而无法保障招投标工作在操作过程中的质量，这样就无法对工程造价进行有效的控制。

3.项目的施工阶段

在施工阶段通常会对施工过程进行组织设计，最优的设计不仅能够为施工过程提供方便，还能提高施工效率，同时又不会增加项目造价。但在实际的组织设计环节中很少能够达到最优状态，有时候为施工过程提供方便与节省项目造价之间是非常矛盾的。而承包商在设计施工组织设计方案时往往追求施工过程的方便，在这种情况下，如果开发公司的工程师不对组织设计进行严格的审核，就容易导致项目造价的失控现象。

同时，在施工阶段，很多开发商都想尽快的完成项目，使资金能够早日回笼，没有认真的进行施工设计，而是在施工的过程中一边施工一边设计，这样就会导致施工方案的随时变更，并无法对工程的总体造价进行有效的预算，在施工过程中造成成本的大量超支，最终导致造价失控。

4.项目的评估阶段

由于我国房地产行业的飞速发展，很多房地产公司都想方设法的多开发一些项目，在这种情况下，就可能在一个项目没有完全竣工之前就已经开始对另一个项目进行开发环节了。房地产公司无法对所完成的项目在造价控制等方面进行合理的分析和评估，也不能对在施工过程中所出现的问题及针对问题所提出的解决措施进行总结，这样在下一个项目的实施过程中，就无法形成有效的预防措施，久而久之就会形成在项目造价的控制环节的恶性循环。

二、控制项目造价的措施

1.做好事前控制

在项目施工前，对项目所需的成本进行合理的估算，并对施工所采用的技术与经济进行合理的评价。在对工程的总成本进行估算时要讲求全面的估算。例如，在对初步设计进行成本估算时，要讲求估算的细致，分部位、分系统、分专业，细致的进行估算。在进行成本的估算环节，必须使用同一个分项、分部的口径。估算所得的成本数据具有重要的意义，不仅是各部位、各系统、各专业在进行经济性评判时的主要依据，也是在对各个部分的限额进行设计时的重要依据。另外，在设计环节，设计工程师与造价工程师之间要及时的进行沟通交流，在设计的评估与分析环节，以成本控制的角度来对其进行动态的分析与评估。当估算的成本超出了所预留的总额，工程师要及时的提出建议，并与业主进行沟通。

2.把握好施工环节

在项目的施工阶段，重点是严格的审核施工过程中所出现的变更。因为每个变更操作都会造成项目在成本上的增加或减少，但在合同造价中这些变更并不随之变动。因此，在进行变更时，工程总监要首先签发工程指令，施工单位在施工过程中要严格依据指令操作，然后还要对成本的增加或减少状况进行总结报告，并记录质量验收状况和工程量的收方状况。最后，工程造价师要对变更费用进行严格审核，以作为工程结算时的依据。

3.控制好验收环节

在验收阶段，要以事前控制的要求为依据，并结合在实际的施工过程中工程造价所取得的控制成果，将项目竣工之后的造价编制成结算报告，或者在业主的委托下对工程进行结算审查，在审查过程中要严格审核竣工结算文件，保证这些文件具有完整性、正确性、依据性以及合理性，还要协助业主方面的财务部门进行竣工结算支付手续的办理。

同时，为了有效的控制项目造价，房地产公司在项目竣工并结算完成后要对项目进行评估，对项目的整个施工过程进行全面的总结，将其中对项目造价的控制情况进行详细的分析，并将实施过程中在造价控制方面出现的问题以及解决问题的方法进行总结，这样就能为下一个项目的开发过程提供有效的经验总结，不断克服在项目造价方面所存在的不足，并不断提高房地产公司在项目造价方面的管理水平，通过长时间的努力，在造价控制环节形成良性循环。

三、结语

综上所述，造价控制在房建项目中具有重要的意义。目前，我国的项目造价方面还存在很多问题，不仅降低了企业的经济效益，还影响到了施工质量，进而对人们的生命财产等方面带来潜在的威胁。因此，做好房建项目的造价控制是非常重要的，必须把握好工程施工过程的每个环节，包括施工前的设计环节、施工环节以及竣工后的评价环节，这样对每个环节都进行严格的控制与总结，进而整体上把握好项目造价，使项目能够顺利的运行，并通过对造价控制的不断的改进与总结，不断提高企业的经济效益与社会效益，为房地产行业的更好发展奠定坚实的基础。

参考文献：

[1] 李兰荣,张建路. 谈建设工程造价的控制[J]. 建筑管理现代化. 2008(03)

[2] 任长能. 价值工程理论在工程设计中的应用[J]. 建筑经济. 2008(03)

[3] 彭烨. 关于建设项目工程造价的有效控制[J]. 建筑管理现代化. 2009(03)

[4] 黄永根. 价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J]. 建筑经济. 2011(08)

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关键词：房地产开发；品质问题；对策；

中图分类号：F293文献标识码： A

房地产行业自80年代逐渐兴起至今，逐步走上专业化、社会化的发展道路，行业竞争日益激烈，行业政策不断规范，产品品质对企业发展的作用更加明显。房地产企业是项目工程管理的指挥控制中心，对产品品质控制起到决定性作用，也是产品品质最直接的利益相关人，做好房地产项目的品质管理对于提高产品品质、提升产品竞争力及企业品牌具有非常积极的意义。

一、房地产开发项目中存在的品质问题

房地产项目质量通常容易狭义的理解为施工质量，如门窗渗水、屋面漏水、墙面开裂等，这仅仅是房地产项目质量的内容之一。房地产业已由基本的发展需求逐步转化为经济、社会、自然的全面发展需求，对于产品质量和品质的要求也越来越高。房地产产品品质反映了产品在适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能及经济性能等五个方面满足市场需要的程度，并能够直接体现在产品的价格和销售上，具有直接的现实经济意义。

房地产项目品质管理贯穿项目管理的全过程，从可研及立项阶段、设计及前期准备阶段、施工阶段到验收及使用阶段的管理都对品质有明显的影响，尤其立项及设计阶段对于产品品质的影响最为明显，而在施工及使用阶段时很多问题就难以解决或者没有完善的解决方案。

1、房地产项目可研及立项阶段存在的品质问题

可研及立项阶段对于项目品质至为关键，这个阶段所确定项目的业态及品质是否满足目标客户的品质要求，直接决定项目的成功与否。项目在规划、立面、户型、景观绿化、用材需要精细准确分析判断，也是最容易出现问题的方面。

2、房地产项目设计及前期准备阶存在的品质问题

项目的设计过程中需要施工图考虑全面、设计严谨，如果设计太过于表面化、细节考虑不足，将会使得施工图纸的设计失去了其实际意义。目前，施工图普遍存在细节考虑不足、设计变更较多、各专业之间图纸存在设计矛盾、节点详图及大样图大量套用图集而实际适用性差等问题。

3、房地产项目施工阶段存在的品质问题

在房地产施工阶段需要按照严格的质量验收程序控制项目施工及用材质量，能够对项目总体的安全及质量进行较为有效的控制。除此之外，质量通病及细节瑕疵是项目中最易忽视和出现的问题，如平整度不满足要求、标高控制差、立面及内部观察差等问题，都是进一步提高产品质量的重点控制内容。

4、房地产项目验收及使用阶段存在的品质问题

在房地产施工项目中仅最后的验收环节，会出现大量难以弥补的质量问题，需要分阶段进行验收检查，及时整改。项目使用阶段也是品质管理的重要阶段，好的产品需要好的维护，后期客服工作不到位，直接影响客户对于项目品质的感受。

二、房地产开发项目中品质问题的对策

1、持续的品质文化建设

产品品质需要人来实现的，如果人对品质理念或态度出现偏差，则品质体系再完善、品质控制方法再先进，都是没有用的。要保证全员参与并按照统一的品质理念执行，建立良好的品质文化并持续加强是一个非常重要并且必要的措施。

品质文化建设需要从三个方面着手：一是完整的品质理念，产品品质不是狭义的产品质量，它包含了产品全部性能、细节、服务。尤其在产品的人性化设计、完美的细节处理、产品服务等方面需要加强品质理念的培养；二是全员的充分参与的制度保证，将产品品质的理念深入每一个人的心中，并制定相应的管理制度，保证品质工作的有效实施；三是品质文化的持续加强，产品品质的持续需要品质理念需要不断的深入和持续的强化。

2、针对目标客户制定清晰的品质目标

以顾客为关注焦点是品质管理的首要原则。要经过科学的市场调查合市场分析，根据地块的性质、地域的文脉和发展前景，结合对自身资源运作的准确评估，充分了解目标客户的共性、偏好，诸如支付能力、置业特征、兴趣爱好、身体特征、生活方式等等，完成对楼盘的市场定位。

确定项目市场定位后，应制定具体的品质目标以指导设计、施工及售后服务等阶段品质管理的实施。除产品风格、户型配比、特色建筑功能、景观、装修之外，品质目标还应根据市场定位对一些重要内容进行深入分析：

2.1、目标客户对户内功能的喜好和需求；首次置业、首次改善、再次改善及老龄住宅等不同客户对于产品品质有不同的要求，如对功能空间的布局和面积喜好；对于特殊功能空间如玄关的设置、影音室、活动室等的需要。

2.2、厨卫功能和设备的配置习惯；如开敞式与封闭式厨房的选择，厨房设备配置及预留空间的考虑，卫生间设备选配、实用功能设备、小配件的考虑及预留空间和建议。

2.3、对私密性的要求。

2.4、新技术的集成应用；如空调系统、智能家居等或其部分应用。

2.5、细节品质的要求；主要是对于用材及外观品质要求的程度。

2.6、是否采用菜单式装修及可选内容；如对于个性化比较强一些设备配置、墙纸、洁具等提供2～3款可选型号；在条件允许的情况下满足客户的装修改动需要。

3、目标明确的人性化的产品设计

项目的前期控制对于项目品质的影响最大，人性化的产品设计是产品品质好坏的关键之一。建筑产品人性化的考虑或者精致程度，就远远不如工业产品 。目前的实际现状要求房地产企业自己要研究建筑产品的人性化功能。

3.1、产品功能设计人性化，对于同的客户群体提供合适的产品设计。需要带给顾客“功能经过细心设计、细节进行了用心雕琢”的良好品质感。

3.2、理顺设计流程，明确建筑、装修、水电等专业的设计参与时间及设计内容，避免设计图纸反复。

3.3、对于用材、外观、关键部位的设计品质提出重点要求，如入口及主要道路景观绿化、小区绿化、单元门庭、公共设施的隐蔽、室内装修细节等。

3.4、对于常见功能可总结制定不同品质的参考设计做法；如变压器箱的隐蔽、公共管井隐蔽、消火栓设置、照明插座配置、厨卫功能配置要求等。

4、过程控制与细节管理

在项目的施工建设阶段，同样对产品品质起到至关重要的作用。项目的实施过程是产品品质形成的关键时期，一方面要能够完美的落实设计意图，实现产品的人性化功能；另一方面需要提升工程质量，尤其是细节部位的品质控制，以获得高品质的感受。

4.1、细化设计图纸、严格实现设计意图、及时提出改进意见。以装修设计为例，容易出现对户型和水电的大量改动、人性化功能考虑少、细部节点图纸不详、设计尺寸及排砖与实际存在偏差、观感粗糙等问题，一是需要深化设计图纸、实施前加强审图并及时提出改进意见；二是需要在土建、装修施工阶段严格尺寸控制及对设计图纸的落实，避免空间大小、龙头面板等的随意布置，做到美观有序；三是要制定样板，明确打胶、填缝、各类过渡交接等细部施工的品质要求。

4.2、分析产品品质的核心竞争点，制定关键质量通病、品质标准的控制要求。要获得良好的产品品质需要减少质量通病和问题的发生、交付给业主精心设计和施工的产品。在项目招投标及施工前应提出适合项目品质目标的质量通病控制措施、重点部位品质的标准、关键部位的用材及设备配置标准，做到成本和品质均衡。

4.3、立面、景观绿化、室内装修等细节处理质量的控制。管理方针容易制定、用材质量也容易控制，但要把细节做好不是一件容易的事情。细节决定成败，产品品质重点体现在细节功能设计和细节部位的施工处理上，产品的人性化设计、施工质量的精益求精最终都是通过细节的感受传递给客户，做好产品细节能够增强产品的品质感受，是成本投入更具价值。

5、提高客户服务质量

建立完善的客户服务制度，在项目交付使用后，对于产品质量问题给予及时有效的检查、维修和回访，如限定响应时间、明确高标准的维修要求等，让客户对产品满意。

6、产品品质技术标准文件的建立

善于总结无论对于企业还是个人都是至关重要的，哪些是品质关键的控制点、有关品质的设计图纸审查要点、有哪些成熟设计技巧、现场管理控制的重点部位、有哪些高品质施工措施等都是需要企业不断总结的品质管理经验。通过学习、借鉴、积累建立产品品质技术标准文件，对于品质管理实施和延续能够起到很好的推动作用，以制度和标准来保证产品品质的稳步提升。

结束语

房地产项目品质管理贯穿项目管理的全过程。项目初期的品质管理主要体现在项目设计品质，进行准确的市场定位，设计出满足客户需求并能够符合项目市场定位的产品，是项目品质赢得市场竞争的关键。在项目实施阶段产品品质管理的重点是控制和调整。项目使用阶段的重点是产品的良好维护。

总之，品质管理的不断改善是企业永恒的追求，房地产企业应当在项目的发展过程中找到适合企业自身的管理方法和项目管理特色，形成企业自己的品质文化。

参考文献

[1]朱立恒；浅谈我国房地产开发项目的现场质量管理[J]；经营管理者，2013年04期：329.

[2]吴平；探讨房地产开发项目质量管理的途径与策略[J]；品牌（理论月刊），2011年12期：27.

篇10

[关键词]课程改革；房地产经纪；考核标准[中图分类号]G71[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）29-0168-02

《房地产经纪实务》是“房地产经营与估价”专业第五学期开设的一门实践性极强的专业核心课程。本课程旨在通过讲授及多角度训练学生的实务操作，使学生掌握新建商品房销售业务及存量房（俗称“二手房”）经纪业务。

1目前《房地产经纪实务》课程存在的主要问题

1.1教学内容方面

通过对多家用人单位及2007、2008级毕业生的就业情况回访，统计如下：从事新房置业顾问占26%；二手房经纪占40%；房地产营销策划占13%；房地产估价助理占8%；其他13%。其中从事二手房经纪的学生占了全部就业人数三分之一以上，但是教学过程中对这个模块的介绍与实训却几乎是空白。

基于此总结出目前教学过程主要存在的三个方面的问题：①忽略了对二手房房源、客源的管理；二手房经纪业务流程等内容的教学与实训。②课程的原有教材为高职高专统编教材《房地产市场营销》，大部分章节知识点的选取遵循学科体系的要求，而非岗位技能知识模块建立课程体系。③未按学生就业的方向来设置教学内容，使学生不了解新房与二手房销售方面的差异，不能掌握适用的实际技能，毕业后需花费较多时间才能适应所从事的房屋经纪工作。

1.2教学方式及考核方式

学生的教学仍然按照课堂理论讲授为主，辅以案例分析、课堂讨论，期末集中辅导答疑，严重缺乏实践操作环节。另外对学生的考核仍然采用传统的闭卷考试，其成绩构成是：期末成绩占70%，作业、课堂讨论占30%。显然，这种本来具有极强操作性的课程却主要以理论课程来教学，结果是学生的实际操作能力普遍比较欠缺，表现尚不尽如人意。

2房地产经纪实务课程的设计思路

目前，大多数学校《房地产经纪实务》课程的内容章节从整体上看稍显“乱而杂”。依据多年的教学经验，我们认为，按照房地产专业主要就业方向的岗位需求，所需的能力结构来设计安排教学内容更能够突出应用性、实践性的原则，更有利于学生工作能力的培养。在与行业企业、多家用人单位深入交流后，我们进行了基于实际工作流程的课程开发与设计，即以房地产专业学生的两个主要的就业方向“新房营销与二手房经纪”里的专业岗位技能来拟建和筹划相应的知识模块，由此确定具体的教学方式及考核方式。这里就以这两个基本模块为例来说明具体的课程设计思路。

2.1依据二手房经纪机构的组织结构，系统化设计“存量房”经纪教学模块

该部分教学内容在设计之初，走访了多家二手房的经纪机构，与店长等一线人员探讨二手房经纪从业人员的工作任务，最终确定按照二手房的组织结构分解岗位及工作流程步骤，以此来设计二手房经纪业务这个重要模块的教学与实训。基于工作过程系统化设计出：租单、售单、权证、业务组等不同的岗位分工，通常的二手房经纪机构由这几个部门构成：①营销部（又分成租单组和售单租）：主要职责是负责客户接待、配对及约看、实地看房、交易撮合、成交签约；②权证部：产权的过户及贷款的办理；③监察部：对各种基础工作及所有数据的检查；④业务部：寻找房源、开拓客源及其他部门的协调；⑤财务部：成交签约的复核及收取佣金。对学生今后可能从事的工作分部门进行讲授与实训，并让学生到企业现场观摩学习，回到学校后在专业实训室分组进行工作情景模拟实训，教师对实训情况给予点评和成绩，由此构成了二手房经纪的全部教学内容和过程。

2.2依据工作流程来系统化设计新房销售的教学模块

通过走访了校外实训基地及大量房地产全程营销机构，与项目销售经理等一线人员探讨置业顾问的工作任务，提炼出14项培训任务：即为：①房地产基础知识；②周边配套了解；③配套画图；④周边楼盘调查；⑤项目基本情 况（占地面积、总户数、车位比等，分析所有户型的优劣）；⑥项目配套学习、接待礼仪学习；⑦自拟项目配套说辞；⑧现场模拟讲解；⑨项目户型了解；⑩沙盘、模型熟悉、讲解；B11模拟样板间讲解；B12样板间对抗性说辞应对；B13前期按揭贷款规定；B14接待客户流程学习。将这14项培训任务作为学习新房销售的主要实训项目，在仿真实验室，合作的售楼中心内完成。通过对这些工作任务进行编排梳理，归纳总结出针对不同房地产类型的销售流程步骤，基于工作过程系统化设计了相似的学习情境。

3课程改革实施途径

《房地产经纪》课程充分考虑房地产经纪岗位的职业特点，重点培养学生对所学的房地产理论和相关知识的综合应用能力、分析能力和实务操作能力，提高专业技能。理论教学以“够用”为度的原则，我们重点培养和提高学生的实践能力，为实现学生毕业后能直接上岗的培养目标服务。

3.1校企合作共建课程

（1）校企共建教学团队。本课程教学团队中，本课程主讲教师均具有多年行业经历，运作营销过多个房地产项目；另外多名校外兼职教师均为房地产项目现场的销售经理等具有丰富的房地产实战经验的骨干人员。

（2）校企共建实训基地。教学地点主要集中在“龙泉驿区三叶房产”、“艺景湾”、“龙城一号”“东山国际新城”等项目现场及本系的房地产实训室共同完成。

（3）校企合作订单培养。本专业与多家房地产经纪有限公司合作开设“房地产经纪”订单班，本课程的设计思路和订单班的需求条件直接相关。

3.2采取灵活多样教学方式

（1）针对房地产行业和市场的新变化、新趋势，该课程构建了以实践性教学体系为主体的工学结合人才培养模式。从综合职业能力出发，结合房地产经纪人协理的考证要求，将岗位能力分解为房地产营销策划岗、存量房居间业务、新建商品房销售等相对独立的实践教学项目，并设置了仿真实训、房地产市场调研报告、情景教学、专业实习、顶岗实习等技能训练和管理训练项目，实践教学时数占总教学时数高达50%以上。

（2）对实践性教学进行大胆的设计和创新，建立和完善一线房地产操作人员提出的实践教学体系。实践内容涉及房地产经纪岗位的各个实践环节，授课方式采用实务操作课、分析实验课与案例教学实践课相结合的方式，授课地点采取课堂、房地产实训室、房地产经纪门店、新建商品房的售楼中心、房交会现场等相结合的方式。

3.3以企业的考核标准作为期末考试的重要组成部分

（1）二手房可量化指标的完成情况作为主要的实训成绩。与成都龙泉驿区多家二手房置换公司合作，以学生实习的可量化指标的完成情况作为实训的成绩，将占到期末考试成绩的30%；

基础工作量化指标包括：①能清楚了解市区楼盘不少于10个；②平均每月的信息拓展量不低于房源5个，客源5个；③每月回访电话不少于10个；④每月不少于10个房源勘验；⑤每月不少于5组客户带看；⑥按时完成每周工作总结及月工作总结；⑦能独立完成税费计算；⑧在销售部门主管的指导下能独立完成合同签署；⑨熟悉房产贷款操作流程。

（2）新建商品房的销售流程实训考核占到期末考试成绩的20%。考核标准包括：①实习公司的发展历史和现状；②实习楼盘区位、特点、价格和销售情况；③实习楼盘周边的学校、医院、商场、小区交通等配套，以及周边在销和即将上市楼盘的特点档次、优劣势、价格变化、营销策略等情况；④熟悉当前房地产发展趋势和各项法规等政策法规，熟悉贷款计算方法和流程，税费的征收标准；⑤家庭装修的一般知识。

4课程改革主要创新点

特色一：凸显地域和行业特色的课程设计。经过三年的教学实践，将房地产专业的岗位主要设置为四个方向：二手房经纪人、新房置业顾问、房地产营销策划岗、房地产估价助理；这四个岗位均为目前房地产行业人才需求量最大的，而尤以前两项为最多就业选择方向。所以我们也更侧重于这两个岗位的课程设计、教学与实践。从教学内容的选取、教学场地的选择、校内外实训基地的建设等方面都较好地体现了地域特色和行业特色，以成都龙泉驿区真实房地产项目为教学背景，使学生在校期间就对成都市周边的商圈、居住社区有一个预先了解；为毕业后在房地产企业就业提前预热，将来也能更快地适应和熟悉工作环境。

特色二：企业项目、真实场景下的教学过程。本课程融教、学、做为一体，教学全过程全部在真实售楼处、二手房经纪公司及高仿真的房地产实训室内进行，每个周末，安排两组学生分别去项目售楼中心和二手房中介公司作为销售助理协助完成售楼交易过程或二手房租赁或置换签约过程，学生通过实际操作和演练，实实在在地学会了售楼置业顾问岗位及二手房经纪人员的基本技能。

特色三：双重身份的训练通关。本课程完全参照目前售楼中心考核售楼员；二手房经纪公司对新进业务人员的考核标准来训练学生；学生在模拟环境中以“置业顾问或二手房经纪人”及“客户”的双重身份参与真实楼盘的虚拟训练和销售流程考核，实现了寓教于乐。