老人住房设计范文

导语：如何才能写好一篇老人住房设计，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：廉租房、经济适用房、老年人居住

Abstract: for low-cost housing and economy applicable rooms, because of the economic burden lighter, social service facilities are relatively perfect. Old people can realize and live with their children, but more recent condition apart. Therefore, in China's future low-cost housing and economy applicable room construction should pay high attention to the optimum design of the house of aging, and to realize the old people care.

Keywords: low-cost housing, affordable housing, old people

中图分类号：TS976.34 文献标识码：A文章编号：

随着中国城市化的快速发展，每年都有上千万的人口从乡村迁移到城市定居，这一巨大的变化使城市的人口数量和组成结构也随之发生了巨大的变化。城市化水平的区域化差异造成了住宅的建设和需求的空间分布也呈现出不平衡的特征，使我国城市住宅产品呈多元化的发展状态。由于贫富差距的不断拉大，社会分层在大中城市，尤其在特大城市日益凸显。在住宅商品化的背景下，城市居民的收入直接决定着其居住条件的优劣。从而城市低收入人口的居住问题，逐渐成为改善民生的热点和焦点，城市住房保障体系的建设也随着住房制度的改革向纵深推进而不断的发展与完善，并逐渐成为新世纪中国住房制度改革的工作重心。同时，中国人口的快速老龄化，也已成为社会所面临的最为严峻的问题之一。中国现阶段社会的发展，人们未富先老是普遍现象。所以，低收入人口的居住问题的解决过程中，注重老年人居住问题的解决，是非常关键和紧迫的。

早在1998年，为了进一步深化城镇住房制度的改革，加快住房建设，国务院提出了对应不同收入家庭实施不同的住房供应政策，并为此划分了3个层次：高收入家庭购买商品房；中低收入家庭买经济适用房；最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房。2007年8月13日，国务院办公厅了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，主要内容包括“进一步建立健全城市廉租房制度”，“改进和规范经济适用房住房制度”，“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面。《意见》的颁布标志着中国住房制度的重点转向了以满足城市中低收入者的居住需求为主的保障性住房的建设。2008年，中国保障性住房的建设被提到了前所未有的新高度，加快建立健全以廉租房制度为重点，多渠道解决中低收入家庭住房困难的保障体系，成为中国住房制度改革的新重心。而且在将来相当长的一段时间内仍然占据我国住房建设工作的重心。

人口老龄化是人类进入21世纪面临的最为严峻的挑战，在我国，人口老龄化的过程和其他国家存在着显著的不同，具体则表现在如下几个特点上：

人口老龄化的现象来的快而急。

老年人口绝对数量大。

我过老龄化的速度快于经济发展的速度，呈现了“未富先老”的特征。

经济发达地区和大城市均进入老龄化。

人口老龄化进程继续加快

指标 2009年 比重

全国总人口数 133474万人 100%

60岁以上老年人口 16714万人 12.5%

65岁以上老年人口 11309万人 8.5%

2010年《中国民政统计年鉴》第7页，中国统计出版社。

对于廉租房和经济适用房而言，由于经济负担较轻，社会服务设施相对较完善。老年人又能实现和子女分户居住，但又相距较近的条件。因此，在我国未来的廉租房和经济适用房建设中应高度重视适老化住宅的设计，实现对老年人居住的人文关怀。

廉租房、经济适用房建设中老年人居住外环境的设计

廉租房与经济适用房建设中的老年人居住用房建设最好是按照一定的比例配建，其配建的比例应当在开发及建造之前深入进行研究使用人群的年龄构成和家庭结构。在建设的时候合理选择位置，适当集中安排，这样既便于配置适当的公共活动设施，配建满足使用要求的公建配套，以满足居住的老年人的方便使用，又能合理有效的利用资源。

住宅居住外环境可分为人工环境、自然环境和社会环境。就老年人住宅的居住外环境而言，中心便是特定的使用人群------老年人，是以老年人为主体展开的各类生活序列的综合，是一个由内到外、由小到大、由低到高的多元性生活序列。主要为以下几种类型：

公共服务设施和公共活动区

公共设施的设置到位，就可以把这一范围里居住的老人实现生活自理所必需的项目包括近来，既是家庭生活的延伸和补充，也是进一步满足物质和精神需要的重要渠道，项目类别越多可选择的面也越大，生活内容也越丰富多彩。主要的公共服务设施应包括：医疗、教育、文化、体育、商业和服务业、金融邮电、市政公用、行政管理等。建筑内部要求配置相应的无障碍设施。

道路系统

廉租房与经济适用房居住区内人们的外出大多采用步行或者乘非机动车为主，设置居住区的道路网应当把步行者、非机动车和机动车三者的关系理顺，以保持良好的交通秩序。设置好有关道路及交通设施，降低出行的风险和难度，为不同出行方式和出行能力的人提供出行机会，对出行困难者增加支持和保护，尽可能让弱势居民能够走的远些，到达各自想要去的地方。

廉租房与经济适用房居住区内的道路网

道路网布置的原则：

机动车按照需要设置减速带和红绿灯。

全境适合消防车、救护车和社区交通车行驶。

合理选择过境公交车、商场专线车行驶路线和车站，限制无关的机动车过境穿行。

与外来公交车线路衔接，设置社区交通车全境通行，方便短程出行。

步行道、坡道、梯道系统设置无障碍设施，尽可能降低风险，减轻体能损耗，满足行动困难者的出行。

居住区道路纵坡控制坡度（%）

道路类别 最小纵坡 最大纵坡 多雪严寒地区最大纵坡

机动车道 ≥0.2 ≤0.8

L≤200m ≤5.0

L≤600m

非机动车道 ≥0.2 ≤3.0

L≤50m ≤2.0

L≤100m

步行道 ≥0.2 ≤0.8 ≤4

注：本表摘自《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93(2002版)

篇2

关键词：老龄化，老人住宅，发展趋势

中图分类号：[F287.8]文献标识码：A 文章编号：

1我国老年人现状

1.1人口老龄化

所谓人口老龄化，是指人口中老年人比重日益提高的现象，尤指已达年老状态的人口中老年人比重继续提高的过程。评判一个国家或地区的人口年龄结构情况，国际上通常采用老年系数、少儿系数、老少比等指标。所谓老年系数，联合国教科文组织规定，一个国家或一个地区的60岁以上的人口占该国家或该地区人口总数的10%或以上，或一个国家或地区的65岁以上的人口占该国家或该地区人口总数7%或以上，那么，该国家或地区就进入了老龄化社会。少儿系数是指O-14岁人口占总人口的比重，这一指标增大表明人口年轻化，当这一指标缩小时，就从反面说明了人口老龄化。按联合国标准，认为少儿人口比例，30%以下为年老型人口。老少比是指老年人口数与少儿人口数之比。老少比低于15%的人口被看作年轻型人口，高于30%的被看作年老型人口，介于两者之间是成年型人口。

1.2老年人现状

随着时间的迁移，国内计划生育已见成效，人口的老龄化趋势越发明显，据我国老年科研中心日前对城市老人情况调查显示，目前我国约有1000万80岁以上的高龄老人需要照顾, 年轻人的工作压力越来越大，98%的老人依靠自我养老，老人的生活起居已成为广泛关注的问题和矛盾所在。人们物质生活水平提高，在物质得到满足的前提下逐渐向精神层面转移，而在老年这个特殊的年龄阶段，尤其需要心理的安慰和满足，所以，老人的基本生活，精神生活和与其相关的服务设施已经不止是每个家庭急需处理的问题，更成为衡量社会文明程度的一个标准。

2传统老年人的居住模式

在传统封建社会中，以长为尊，一大家人往往为一个体系庞大的家族，在一起居住。以中国传统的合院形式为例，根据长幼辈分之分安排居住在不同等级房间的同一个整体建筑里。这样的安排使得老幼和壮年一同相处，在年龄上和心理上形成了互补。共同居住的方式也弥补了老年阶段在心理上容易感到的空虚和寂寞。

3未来我国的老年住宅发展趋势

3.1老人住宅未来的选址趋势

而随着时代的变迁，大家族逐渐解体，向小家庭为单元的形式发展。人口的暴增带来的是住房问题和就业问题。人们面临越来越大的就业压力和工作压力，年轻人往往长时间在外工作，而在家的时间变得很少，能用来陪老年人的时间也就更少了。目前北京市60岁以上180多万老年人口中“空巢家庭”已近30%。老年人在心理方面存在着严重的问题。在老龄化越来越严重的今天，这已不再限于是每个家庭的问题，而是已经上升到了社会层面。老年人的正常生活起居，疾病医疗，娱乐活动都已经成为这个社会福利的一个重要单元。经济的发展带来了人们对物质生活水平的高要求，年轻人和老年人生活习惯差异的矛盾逐渐明显起来，使得年轻人和老年人开始考虑分开居住。然而人口增长所带来的高房价却成为一个瓶颈。但这个问题总是要解决的，对于老年住宅的设计因其所要求的全套服务设施所占面积较大，故应有两种发展趋势。一是在地价高昂的市区地带，利用其已经趋于健全的公共服务体系，进行面积较小的老人住宅设计；二是将老人住宅的设计放于城区以外，以追求舒适的面积，同时，城郊或偏远地区能够提供清新的空气和高质量的环境，形成天然景观。其新休憩的公共服务设施很有可能是附近唯一的公共服务设施，不能提供老人以多向选择。但随着时代的进步发展，我们相信社会福利设施的质量一定能达到先进水平。待公共服务设施水平一流化之后，交通便利，住宅附近配备医院，医院具备治疗、抢救、咨询的功能,一方面让老年人生活愉快,延年益寿 另一方面方便老年人医疗保健而以国内的现状。故在不久的将来，以第二种发展趋势更为现实。

3.2老人住宅未来的设计形式趋势

对于老人住宅所要求的绿化，日照等因素，除非在偏远地价便宜的地区，否则独立的低层单元的可能性是很小的。为了提高对土地的利用率，今后的发展往往偏向于高层住宅。那在高层住宅这种密度大日照采光通风都不是十分优良的住宅类型中如何实现老人住宅的各方面要求呢。老年住宅的层数不宜多, 应在四层以下, 超过四层则应增设电梯, 有条件时应设坡道作为竖向交通手段。住宅环境应有相当的室外绿化、活动场所或相当面积的露台、天台、阳台以适应老年人喜欢休闲活动、贴近自然的特点, 老年人住宅的室内外环境及设施、设备均应符合无障碍设计要求。那么根据这些基本条件，要在高层住宅中解决这些问题，可以采用平面相互错位结合的形式，每一层都留出足够的灰空间和室外空间，并做优良的景观设计，将绿色带入每户，置于每个露台，天台，阳台中，让老年人可以直接和大自然相接触。根据错位的方式，每层的突出部分便可享受到充足的阳光，而凹进去的部分可以作为交通通道等。，以充分利用竖向和横向空间。然而这种设想毕竟只适用于中偏低层，而高层部分并不适合于修建成老人住宅。而为了充分利用，高层可居住年轻的子女，使子女和老人虽然分离，却有着很近的距离。社会心理学家调查发现, 对于有子女的老人, 不同的居住方式(与子女同住、与子女就近居住、与子女较远距离分住) 对子女赡养老人行为的可能性以及老人身心健康有显著影响。因此, 许多国内社会学者认为 分而不离的赡养模式最值得提倡。这样就解决了在昂贵的土地上建设老年住宅的问题。底层空间作为老年住宅有很多优势, 比如方便老人参加户外活动, 有利于整栋住户交流、防卫、认同。所以低层的住宅为老年住宅，高层为青年住宅，这同时也可以满足青年喜登高望远的一种心理。

综上所述，在未来的中国，老人住宅将成为一种新型的住宅形式，并且会更加人性化。其所处位置多位于非城中心或城郊，但却有着便利的交通。其住宅形式虽为密度大的高层，但以分而不离的形式，形成了青年住宅和老年住宅的综合社区，每户均能接受到足够的阳光和良好的通风。人口密度大的小区和完善的公共服务设施使得更多的老年人可以聚在一起，组织活动，弥补子女不在身边所带来的空虚感和寂寞感。未来的这些老年住宅的发展趋势，也使得社会的公共福利更上一个层次，使得社会更加文明化。

参考文献：

赵京彦,冯胜东,对我国老人住宅建设的思考【J】.湖南城市学院学报，2004

彭涛，应对老年家庭“空巢化”的社区老年住宅研究【J】.建筑论坛与建筑设计，2006

金笠铭，浅谈美国老人住宅的研究和设计【J】.世界建筑，2002

篇3

之所以选择这四个城市作为试点，保监会的解释是：“北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。”

以房养老在我国的讨论已有多年，此时推出以房养老业务试点，主要是在我国加速进入老龄化社会的背景之下所为。按照有关方面的测算，2012年年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，与此同时，我国的养老金缺口压力越来越大，拓宽养老金渠道已成为当务之急。2013年9月份，国务院提出加快发展养老服务业，当时就提及要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，此次保监会试点以房养老业务，也是对去年国务院要求的一次具体回应。

所谓老年人住房反向抵押养老保险，是将住房抵押与终身年金保险相结合，60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这种模式可以将老人的存量房产激活，为老年人提供更多的养老资金来源。

在此之前，国内有少数银行曾经探索过银行版的以房养老，也就是老年人将房产抵押给银行，银行给老年人发放一定期限的贷款，比如10年或者20年，贷款到期之后，如果老人的继承人愿意并且归还了银行贷款本息，可以重新收回房产，这种模式和贷款买房的操作刚好相反，是一种倒按揭模式。从本质上来说，银行版的以房养老其实相当于贷款养老，以房养老者虽然通过贷款获得了养老收入，但同时还需要向银行支付利息，目前5年以上贷款利率在7%左右，对于老年人而言是一个不小的负担，合同到期之后，如果老年人或者其子女继承人不愿意归还本息，银行将拥有房产的最终处置权。另外，银行版的以房养老大多期限有限，多数产品只有10年左右，无法覆盖老年人余生，所以银行版的以房养老推出之后，效果并不理想，最终实施者寥寥。

由于此前银行版的以房养老并不成功，此次保险版的方案明显做了一些有针对性的改进。比如延长以房养老的期限，保险公司可以依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，即使是特别长寿的老人，保险公司也不会设置期限或者提前终止合同，保险公司自身承受长寿风险。其次，老人过世之后，继承人无需承担偿还风险，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。

另外，如果房产价格上涨，投保人也可以不同方式参与房产增值，此次试点的产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品，参与型产品是指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配，非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。考虑到以房养老业务的复杂性，此次试点还设定了30天的犹豫期，投保人如果不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同。参与以房养老的老人还可以在合同期内选择退保赎回，但是预计会遭遇一定的房产价值损失。

综合比较银行版和保险版的以房养老，银行版在合同期内给予客户的养老金数量比较保守，不过最终在合同期结束后依然为客户保留了回收房产的选择权，客户如果愿意偿还贷款本金，还是可以重新收回房产；保险版的养老方案虽然对客户相对慷慨，在合同期内客户也继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，但在合同期结束之后，房产的处置权归保险公司所有。

以房养老在国外已经有不短的历史，美国、日本、新加坡等国家以及我国的香港和台湾地区都有以房养老，虽然一直没有成为主流的养老模式，但是也在很大程度上满足了部分小众人群的养老需求。以房养老在中国还是一个新生事物，预计在将来很长时间内也很难大规模发展，更不可能替代目前的养老体系，不过从积极的角度来看，这种模式至少为部分老年人提供了更多的选择和可能性。

与西方国家相比，以房养老在中国要遭遇更多传统观念和现实操作的障碍。大多数中国人的传统是依靠子女养老，房产通常都是作为留给子女后代的遗产，而如果选择以房养老，则意味着将房产交给了银行或者保险公司，而不再遗留给后代，这样可能很难获得子女的理解，这也就意味着，如果只有一套住房的老人选择了以房养老，也基本上就放弃了依靠子女养老，对于中国人的传统养老观念是一次巨大颠覆。

另外，房屋的估值也是以房养老的一大难题。从保险公司的角度来看，由于要面临市场的利率变动风险，房价波动风险，客户的长寿风险，以及我国特有的70年产权到期风险等问题，同时考虑到保险公司合理的回报要求，因此在确立房屋价值时，可能会在市场估值上给予较大的折扣。按照以前银行版的以房养老方案来看，很多都是以房产估值的六折作为测算基础，在扣除利息之后，最终老人能够拿到手的养老金其实颇为有限，保险公司的以房养老方案由于承担了更多的风险，预计对于房产估值会更加保守谨慎。

篇4

关键词：失地老年人；青剑湖花园；城市适应

老年人作为失地农民中一个比较特别的弱势群体，更需要我们关注。老年人浓厚的土地情节与适应能力差的客观现实，导致其无法很快转变角色，形成符合城镇生活的习惯。因此，相比年轻人，老年人在城市适应过程中存在更多的问题。

一、研究样本对象及数据获得

本次研究的青剑湖花园是苏州市一个大型的拆迁安置小区，该小区目前共有301栋住宅楼，其中40幢为高层，其余为多层。目前，小区家庭户数为3126户，常住人口将近15000人，其中老年人2000多人。小区中常住居民基本全部来自附近15个自然村的拆迁安置户。这是一个比较典型的失地农民聚居小区。

本次调查研究的方法主要采用抽样调查，在2000多位老人中随机采访了将近100位老人。通过一对一的交流提问，了解老年人们的适应状况。本次抽样调查对象的男女比例约为5：6，与小区的男女比例基本一致。调查中发现，老年人对新生活的满意率接近70%，总体对失地后生活比较满意，但在适应过程中仍然存在问题。

本文中的失地老年人是指在土地被征用以前一直生活在农村并且以农业生产所得为主要收入，其年龄界定在男性60周岁以上，女性55周岁以上的人群。

二、青剑湖花园失地老年人城市适应分析

（一）失地老人获得了稳定的经济收入

失地前只有少数有一定文化程度的老年人有过工厂或其他单位正式工作的经历，大多数老年人主要以务农为主，或者为村镇企业打零工补贴家用，没有固定收入，更没有退休养老金。收入主要来源为出售自己种植的蔬菜及养殖的家禽，或者出售多余的粮食，以及子女的补贴。

失地后老年人的收入有了很大提高。目前，女性55周岁、男性60周岁以上，80周岁以下，每人每月可领取生活补助720元，80周岁以上老年人每人每月750元。另外，每逢重阳、春节等重大节日，社区还会有生活用品发放。接受采访的82%的老年人认为这些费用能够满足基本的生活需要，还会有一定的储蓄用于预防的医疗费用。而剩余18%的老人主要由于自身的疾病或对于子女的补助，认为这些费用不能满足生活需要。

（二）失地老年人生活条件得到改善

失地前，由于农村地区地域广袤，大多数家庭能够拥有300平方米以上的住房面积。虽然住房面积相对较大，但生活配套设施很不完善。一方面，虽然年轻人基本上过上了与城里人无异的生活方式，但老年人依旧遵循着旧有的生活习惯。另一方面，农村地区的生活设施配套很不完善，周围缺少基本的商业、医疗等公共设施建设，给生活带来极大的不便，而相对完善的乡镇商业中心往往距离村庄较远。

失地后，虽然住房面积的减少使个人空间减少，但是生活设施的改善给老人们的生活带来了极大的便利。从家庭角度来看，老年人的家里基本都添设了电视机、洗衣机、空调等家用电器。虽然使用这些电器对他们来说是一件比较困难的事，但条件的改善还是让他们满意。从社会角度来看，小区周围的生活配套设施基本能够满足老年人日常生活的需要。

（三）失地老人医疗条件得到改善

失地前，农村地区医疗资源十分匮乏。通常一个“赤脚医生”需要兼顾几个村子的居民，医生本身医疗水平有限。医疗设施相对落后，治疗的病种也十分有限，乡镇医院、市级医院又相对较远。

失地后，青剑湖花园在东西两个部分分别配备了两个社区医疗卫生服务站，基本能够满足老年人一些日常疾病的治疗。此外，小区后面一家镇中心医院即将建成，未来基本能够保证老年人能在家门口看病。另外，社区每年为老年人提供免费体检，为老年人的健康提供了保障。对于一些老年人常见的慢性疾病，社区还进行医疗补助，使每位老年人能够吃得起药，看得起病。

三、失地老年人城市适应问题与原因分析

（一）住房问题

征地后，政府实行统一安置，根据农户家庭人口数分配住房面积，或者以较低的价格向政府购买面积。一般家庭至少可以获得两套住房。这样老人的住房问题基本表现在三个方面。

第一，子女为了眼前的利益，把一套房子出租，征地后一家三代便居住在一个相对狭小的空间。住房面积的减少导致接触增多，再加上生活方式的差异，代际之间的矛盾不可避免，家庭矛盾增多。

第二，很多老人居住在阴暗潮湿的车库中。调查中“车库老人”的数量占到样本总数的12%。老人居住在车库的主要原因有三方面。一是部分子女为了把房子出租又不想与老人同处一室而把老人赶至车库。二是由于小区中多数为四层高的多层，而老年人由于腿脚不便，不愿意爬楼。三是部分老人考虑到儿女的经济利益，自愿居住在车库中。

第三，传统的多子多福在征地后也成为老人住房的问题。由于征地政策的原因，老人的住房面积在征地后自动划归到儿子名下，如果老人有多个儿子，那么将其平分给几个儿子。这就为那些有多个儿子的老人未来的住房问题埋下隐患。儿子们为了各自的利益都不愿意让老人住在自己的房子中，互相推诿，最终使老人无家可归。

从以上三类问题可以得出，老人住房问题的原因主要表现以下几个方面。第一，老人住房利益与子女挂钩，把老人的权利完全寄托在子女身上。第二，部分子女的观念有待提高，往往为了眼前的经济利益而忽视老人的合法权益。第三，安置房结构设置不合理，没有考虑到老年人出行的不便。

（二）生活交际问题

失地之后，老年人失去了职业基础土地，劳动时间大幅缩小，而空闲时间大幅增多。时间在增多，人际交往范围却在缩小，生活内容单调成为影响失地老年人生活质量的重要因素。

对于大多数老年人而言，征地后一个很重要的变化就是原本稳固的邻里关系被打破了。老人们不能和原来熟悉的伙伴住在一起，而农民朴实内敛的性格决定着他们很难与新的邻居快速地形成稳定的邻里关系。以地缘为核心纽带的邻里关系的破裂使老年人日常生活的丰富度大大降低。

征地前，大多数老人的主要时间都以农作为主，而征地后空余时间的增多让他们无所适从。采访中发现，84%的老年人认为自己的生活很单调。大多数老人由于文化程度偏低或根本就不识字，很难像城市老人那样有丰富的娱乐活动。78%的老人觉得每逢初一、十五到土地庙祭拜丰富了他们的生活，因为能见到以前的老邻居。另外，32%的老人在周围空地甚至小区绿化中种起了蔬菜，他们认为这让他们的生活得到了充实。

老年人作为社会人，在生存需求、安全需求基本得到满足之后，必然会有社交需求。造成老年人失地后生活单调的主要原因一方面在于老年人本身活动内容和范围的局限性，更重要的一方面在于人际交往中面临的困境。只有解决了人际交往问题，才能进一步丰富他们的生活。

（三）养老问题

征地并未给老年人们的养老问题带来实质性的变化。目前，老年人们的养老形式主要是家庭养老和自我养老。对于大多数老年人来说，经济状况比较宽裕。因此，很多身体相对硬朗或者配偶仍然健在的老年人来说，自己照顾自己，两人相互扶持，是完全可以实现的。另一方面，在农村地区的传统观念中，养儿防老已经深入人心，因此，家庭养老对于目前失地老年人还是占据最主要的地位的。老年人从家人那不仅可以得到经济赡养和生活照顾，还能够得到精神上的慰籍。亲情交流和子孙满堂的天伦之乐是社会服务无法替代的。而这种完全把养老问题寄托在子女身上，对于老年人来说将处于十分被动的位置。

目前，社会养老在失地老年人中的作用几乎微不足道。全小区选择社会养老机构养老的老年人不到10人。在农民们固化的观念中，养儿防老，把老人送进养老院是推脱责任，是不孝顺的表现。对于大多数子女来说，送父母去养老院也是无奈之举，更使他们承受很大的舆论压力。在对老人的采访中，86%的老人表示不愿意去养老院，甚至部分老人过激地指出这完全是不孝顺的表现。虽然他们也理解子女的忙碌与不易，但他们觉得这是他们应尽的义务。

造成失地老年人养老问题的主要原因有三个方面。第一，传统观念带来的舆论压力。赡养老人是子女应尽的义务，因此和老人生活在一起也是理所当然。第二，老年人对家庭的依赖使他们缺少独立性，离开家庭就无所适从。第三，对陌生环境的恐慌。

四、对策与建议

（一）完善住房安置政策，保护老年人合法权益

目前，在住房安置补偿中，老年人的权益是挂靠在子女身上的，也因此带来了很多问题。首先，在住房安置过程中，可以考虑以老年人为单位单独安排住房补偿，使之与子女的补偿脱钩，由老年人自己支配。其次，以社区为媒介，与老人们的子女进行沟通，确保老人的利益得到实现。再次，对于房子安排的区域选择，按照房主的个人要求，尽量将原自然村的农民安置在邻区域。最后，在住房的设计上充分考虑老年人行动上的不便，尽量采用低层楼房或有电梯的高层。

（二）以社区为单位构筑老年人活动平台，丰富老年人生活

老年人难以适应城市生活的重要原因在于角色转变的困难。调查访谈发现，失地老人的基本生活都能得到保障，在物质生活基本无忧的情况下，精神生活更需要重视。

首先，根据实际情况，社区可以组织开设老年活动室，发挥积极活跃的老年人的带动作用，自发建立形式多样的老年活动小组，开展各种各样的文娱活动，充分发挥老年人的兴趣爱好。其次，引入学习机制，活到老学到老。社区可以组织退休教师向大家教授适应新生活的基本技能和简单的文化知识等。知识的学习可以逐步带来老年人文化观念的改变与进步。最后，对于行动不便的老人，在与其家人进行沟通后，可以定期将其接到社区活动中心或上门慰问。

（三）积极开展社区照顾模式，家庭养老与社区照顾相结合

第一，充分发挥社区职能，尽职尽责为老年群体服务。引导老年人走出家庭，走进社区。将老年人以其能接受的方式组织在一起，引导老年人在群体中发挥所长，找到生活的乐趣，使老年人产生较强的归属感。

第二，鼓励众多的家庭参与其中。仅有单一的社区服务和社会保障，没有家庭的参与，依旧无法使老年人安享晚年。失地老年人失去土地后，家庭成员成了他们所有情感的归宿，因此更需要家庭成员经常与老年人交流谈心，尽可能多地给予老年人相应的照顾。

第三，发挥老年同龄群体的力量，构建“以老养老”的平台。由于老年人的适应能力更差，在心理上不可避免地会产生各种负面情绪。但是，老年人之间能够互相了解，有心理共鸣，因此老年人可以通过茶话会、日常聊天等形式相互鼓励，及时调整心态，克服心理障碍，以全新的面貌面对新生活。

五、结语

随着经济的不断发展，全国范围内征地规模将不断扩大，也意味着有越来越多的农村老年人失去土地。作为失地农民中一个特殊群体，在社会转型和时代变迁中，我们应更加关注他们的生活现状，保障他们的合法权益，在科学发展观的指导下促进社会更加和谐地发展。

参考文献：

篇5

关键词：以房养老 倒按揭 房屋产权 养老体系 养老模式

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）中明确提出了各地可开展“以房养老”试点，正式从政策层面鼓励进行“以房养老”的探索。实际上，我国的“以房养老”相关政策和实践并不鲜见，2005年至今，上海、南京、辽宁等地都自发出台过“以房养老”的相关措施。但是，我国的“以房养老”主要停留在地方层面的“先行先试”；同时，由于缺乏完善的体制管理，此前的尝试未能真正形成完整、有效的制度体系，无论从中央到地方都还没有出台相关的法律法规。事实上，目前国内各地方鲜有以房养老的实际操作案例。那么，是什么原因阻碍了“以房养老”在我国的实施与推广？本文将在明晰“以房养老”的内涵与特点的基础上，对我国各地主要的“以房养老”模式进行剖析，以明确其面临的主要风险和挑战，并结合国外“以房养老”实践的经验提出相应的政策建议。

“以房养老”的内涵及特点

（一）“以房养老”的内涵

以房养老，也称住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老年人先把自己拥有产权的住房抵押给银行或保险公司等金融机构，然后定期从银行或保险公司等金融机构取得一定数额养老金或者享有老年寓所服务的一种养老模式，当老年人去世时，银行或保险公司等金融机构将收回其住房使用权。这种养老模式是完善养老保障体系的一项重要补充措施。“以房养老”是通过银行或保险公司等金融中介机构，将个人住房与个人养老结合在一起的产物。“以房养老”通过明晰的房屋产权界定，将“人养房”与“房养人”两个阶段进行有机衔接，一方面使得房屋产权价值得到极大发挥；另一方面，使得家庭资源得到优化配置，实现效用最大化。因此，“以房养老”将金融保险产品与个人住房、养老问题相结合，不仅是一种金融产品创新，更是个人住房发挥养老保障功能的新拓展，为我国解决养老问题提供了新思路。

（二）“以房养老”的基本特点

住房反向抵押贷款又被形象地称为“倒按揭”，是指拥有住房产权的老年人将该住房产权抵押给银行或保险公司等金融机构，然后银行或保险公司等金融机构根据该老年借款人的年龄、预期寿命、住房现值及其未来增值空间和折损情况等对该老年借款人去世时房屋的价值进行综合评估，用住房的评估价值减去住房预期折损、借款人预支利息，并按当前人们的预期平均寿命计算，将其住房的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或按年支付现金给老年借款人，也即“抵押房产，领取年金”。在此期间，老年借款人可以继续在已抵押给银行或保险公司等金融机构的房子里居住，直到该老年借款人永久搬离该住房或者去世为止。当老年借款人去世时，相应的银行或保险公司等金融机构取得该住房产权，并将该住房进行销售、出租或者拍卖，以弥补贷款本息；此外，银行或保险公司等金融机构还享有该住房的升值部分价值。由于这种个人住房反向抵押贷款模式的现金流向与普通住房按揭贷款的现金流向恰好相反，因此这种贷款模式也常被形象地称为“倒按揭”。

我国“以房养老”实践及面临的风险与挑战

（一）我国各地的“以房养老”模式

1.南京的“租售换养”。这种模式规定，凡是在南京市拥有60平方米及以上住房产权，并且年满六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可入住南京市老年公寓，并且享受终身免交一切费用的待遇，最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院所有。该模式的典型特征便是“租售换养”，这种模式比较适合在城市拥有一套及以上住房，且该住房无需子女继承或无子女继承的中低收入老年人。但这种模式有两个限制性条件：拥有本市60平方米及以上产权房和年满六旬及以上的孤寡老人，这就将适用人群限定在一个很小的范围内。覆盖范围过于狭窄，这可能也是导致该模式失败的原因之一。

2.上海的“以房自助养老”。2007年6月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的创新型模式。该模式主要通过上海市公积金管理中心建立房屋产权交易市场以及相应的房屋租赁机制，具体实施办法为：65岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权交易市场出售给上海市公积金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相应的房屋租赁机制，上海市公积金管理中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人，

其租金与房屋租赁市场价格相同，该老年人可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心予以支付。这种模式其实是售后返租，主要是利用房子的价格与租金的差额来获得养老金，比较适合在大中城市有一套以上的房产且无需或者没有子女继承，但又不愿意离开原居住地的老人。但这种模式要求先将房产过户，而且房屋的升值部分完全由公积金管理中心拥有，这就损害了老年人的利益，该模式最终也未成功。

3.北京的“养老房屋银行”。2007年10月，北京的“养老房屋银行”模式由北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司联合推出。在这种模式下，60岁及以上的老年人可以先向养老服务中心提出该种需求，并把拥有产权的住房交付给中大恒基，然后由中大恒基免费代替该老年人将已交付的住房对外出租，以赚取租金。取得的租金用来抵免养老院的费用，剩余租金由老年人自行安排处理，该种模式下老人始终拥有房屋的产权。这种模式也属于租售换养，只不过老人可始终拥有房屋的产权，这是与前两种模式最大的不同之处。但这种模式由商业公司运作，商业公司以盈利为目的，难免会使人产生顾虑，老年人的权益也难以得到保障。

（二）我国“以房养老”面临的风险与挑战

1.政策风险：地权制度的限制。国外的住房反向抵押贷款产品之所以发展成熟、推广范围广，其中很重要的一点就是在国外土地使用权没有年限限制，也不会随着年限的增长而发生变化，但在我国情况则大不相同。我国城市住宅用地使用权限为70年；据《担保法》规定，农村宅基地统一归集体所有，农民只有使用权没有所有权，不能将宅基地作为私有财产进行抵押，从而无权处置房产。正是由于我国城市住宅用地使用年限的限制以及农村宅基地的集体所有制的限制，使得“以房养老”模式在我国很难推行。

2.系统性风险：房价波动。房地产价格的波动或不稳定性会造成系统性风险，而在我国这种因房价波动造成的系统性风险是现实存在的，尤其是房价波动会给以房产为抵押物的借贷双方利益带来诸多影响。近些年来，尽管我国房地产价格上涨未发生根本性扭转，但政府对房价采取了信贷、税收、限购等综合性的调控措施，未来房地产市场的走势并不明朗，甚至局部地区存在着房地产泡沫破灭的潜在风险。因此，受房地产市场走势的不确定性、预期寿命的估算差异、利率水平的波动以及逆向选择等因素的影响，在我国推行“以房养老”模式的系统性风险仍然存在，尤其是房价波动的不确定性势必影响“以房养老”模式的推行、发展。

3.技术性风险：市场环境不成熟。住房反向抵押贷款通常需要经历较长的时间周期，而银行或保险公司等金融机构又以短期逐利作为其经营目标，因而借贷双方在利益上存在着较大的时间差异。因此，“以房养老”模式的推行需要一个成熟的金融市场为支撑，而目前我国金融市场环境尚不完善。同时，目前我国的社会信用体系、专业的评估机构以及宽口径的数据库等发展也不完善，有的甚至处于起步建设阶段。此外，就解决实施“以房养老”可能引致的经济冲突和社会纠纷来看，目前我国缺乏专门的应对机构，而既有机构的职能覆盖也不完全。

4.法律风险：有关法律缺失。“以房养老模式”在国外成功发展的一个重要原因是有专门的反向抵押贷款法律为其保驾护航。而“以房养老”模式的引入与我国有关法律法规存在着矛盾：一方面目前国内尚未制定专门针对住房反向抵押贷款的法律法规，存在法律空白；另一方面该种养老模式的运作与国内现行有关法律法规存在冲突。例如，我国金融机构的分业经营管制阻碍了保险等机构为住房反向抵押贷款提供担保；而对于居民购买的经济适用房、公租房能否用于反向抵押贷款，目前也没有明确的政策规定。

结论和建议

“以房养老”的实施需要一系列条件，其实施效果也取决于一系列的经济条件和制度保障；这种新型养老保障模式需要与中国具体国情实现良性耦合，才能得以推广。当前部分地区正在推行的“以房养老”改革试点，具有显著意义并值得肯定。在一些经济相对发达、市场化程度较高、服务机构相对丰富的地区，先行先试的积极探索，有助于揭示现有政策设计中存在的主要问题，明晰政策实施的主要障碍，可以对现有“以房养老”制度的完善起到促进作用。本文基于国内外“以房养老”实践经验提出以下建议：

第一，加强住房反向抵押贷款的关联性研究，以此推进该项改革的顶层设计和制度准备。这就需要在制度层面确立基本养老保险与“以房养老”的关系：政府应承担起社会基本养老的主体责任；“以房养老”应遵从自愿原则，让位于市场，政府不能主导甚至是引导；同时“以房养老”应定位于个人养老储蓄，只能是一种险种或是理财产品而非一般意义上的贷款，可作为差异化养老需求的补充。同时，房屋产权制度方面也需要做出更多的探索和改革，从而在制度上保证“以房养老”的实施。

第二，完善系统性风险控制机制。由于预期寿命、房产价格难以预测，使得“以房养老”的系统性风险加大。若房价上升，则对于选择“以房养老”的人来说，房屋未来增值的那部分是他们无法享受到的；若房价下跌，则对养老者来说是有利的，可以将这部分风险转移给银行或保险机构。因此，可适时推出以房养老保险，以平缓这方面的风险。

第三，加强“以房养老”市场环境的建设，从产业政策、市场监管等方面促进贷款机构、保险机构、评估机构、仲裁机构的良性发展。目前，老年人对市场风险、金融产品的认知度还不高，对金融机构也普遍缺乏信任。因此，可从政策上引导相关机构参与“以房养老”的市场建设，同时从准入、自律、监管等方面入手来健全市场机制。

第四，推动相关法律法规的探索与完善，使相关法律与“以房养老”的具体细节相结合，以弥补法律监管事实上存在的疏漏和盲区。“以房养老”的特殊性在于对老年人的保护，涵盖了老年人的住房保障权、知情权、处置权等。因此，相关各方（如民政局、房产管理局、人社局、银行、保险公司等）应一同制定“以房养老”的相关法律法规和行业行为规范，同时也能够起到加强对计划提供方监管的作用。

第五，积极探索有针对性的“以房养老”试点。鉴于目前推广实施“以房养老”的条件还不成熟，短期内可将其视作我国养老保障体系的一个补充和丰富，在有条件的地方可先行先试、逐步推广。拥有住房产权的失独家庭、孤寡老人，是潜在“以房养老”需求群体，因此可以此为切入点展开“以房养老”试点。

1.范君晖.我国提高养老保险统筹层次的阻力与策略[J].西部论坛，2010（5）

2.欧阳渊.以房养老在我国试水艰难的原因分析[J].中国高新技术企业，2008（15）

3.沈晓凯.以房养老模式在中国的可行性研究[D].山西财经大学，2010

4.王媛.“以房养老”方式的比较与实现路径[D].上海工程技术大学，2010

篇6

第一条  为了加强本市农村个人住房建设管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市城市建设规划管理条例》，结合本市农村实际情况，制定本办法。

第二条  本办法所称农村个人住房建设（以下简称农村个人建房）是指本市农村范围内（含国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场以及农村集镇等）居民自行新建、迁建、扩建、改建和翻建住房。

第三条  上海市土地管理局（以下简称市土地局）和县（区）土地管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人建房用地的主管机关。

上海市城市规划管理局（以下简称市规划局）和县（区）规划管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人住房规划建设的主管机关。

乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村个人建房的管理工作。

第四条  农村个人建房应根据乡（镇）和村庄建设规划统筹安排。

第五条  农村个人建房应使用原宅基地和其他非耕地，严格控制使用耕地。

农村个人建房所使用的土地属于国家或集体所有，个人只有使用权。根据国家建设或乡（镇）、村庄建设规划，农村个人建房需要调整宅基地、承包地、自留地、竹园地时，原土地使用人应当服从。

第六条  农村个人建房用地应根据市计划委员会和市土地局下达的年度用地计划指标，由县（区）土地管理部门分解落实到乡（镇）人民政府。

第七条  农村个人建房用地实行有偿使用制度。

第八条  农村个人建房审批实行公开办事制度。乡（镇）人民政府应将建房用地户数、用地计划指标、宅基地面积、建房占地面积、建筑面积等情况定期张榜公布，接受群众监督。

第二章  农村个人建房的申请和审批

第九条  有下列情况之一的农村居民户，可以申请建房用地：

（一）垦区移民户和因国家建设或乡（镇）村集体建设拆迁的居民户；

（二）低于本办法第二十七条规定的建房用地标准的居民户；

（三）同户居住人口中有两个以上（含两个）未婚者，其中一人已达到结婚年龄，要求分户建房的居民户；

（四）县（区）人民政府规定可以申请建房用地的其他居民户。

第十条  农村个人建房用地应向常住户口所在地的村民委员会提出书面申请，并填写《农村个人建房申请表》。

第十一条  村民委员会接到建房申请后，应征求村民小组的意见，经集体讨论并在《农村个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人书面申请报送乡（镇）人民政府。

第十二条  乡（镇）人民政府在接到村民委员会报送的《农村个人建房申请表》和建房申请人书面申请后，应对用地面积、建房位置、建筑面积标准以及房屋的层数、高度等进行审核，并按下列规定办理审批手续：

（一）农村个人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申请用地的房屋加层、房屋翻建、建造围墙等，由乡（镇）人民政府在一个月内审批。

（二）农村个人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者国有土地的，乡（镇）人民政府应在一个月内征求县（区）规划管理部门的选址定点意见，并报县（区）人民政府审批。

（三）农村个人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、国有土地的，以及在集镇范围内申请建房用地的，按前项规定办理。

农村个人建房用地经批准后，由批准用地机关发给农村个人住房建设用地批准文件；由乡（镇）人民政府发给《农村个人住房建设工程许可证》。

第十三条  市属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由所在国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场报送其主管部门审核后，移送市土地局按规定的审批权限报批。

县（区）属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由当地县（区）人民政府审批。

第十四条  经审核不同意农村个人建房用地申请的，由审批建房用地的机关以书面形式通知建房申请人。

第十五条  不需要申请用地的房屋加层、房屋翻建、建造围墙等，应向乡（镇）人民政府申请领取《农村个人住房建设工程许可证》。

第十六条  农村个人建房应按规定缴纳有关税、费。农村个人建房用地还应缴纳建房用地保证金。建房用地保证金收取标准由各县（区）人民政府制定。

第十七条  农村个人建房应在取得《农村个人住房建设工程许可证》之日起一年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，经乡（镇）人民政府同意，可延长竣工期；延长期限由乡（镇）人民政府决定，但最长不得超过一年。

第十八条  农村个人建房应在开工前报告乡（镇）人民政府，并严格按照农村个人住房建设用地批准文件和《农村个人住房建设工程许可证》规定的宅基地面积、建房占地面积、建筑面积、房屋的位置以及层数、高度等进行施工。

乡（镇）人民政府接到开工日期报告后，应到现场进行查验。住房竣工后经检查符合本办法的，由县（区）人民政府发给《上海市农村宅基地使用证》，退还建房用地保证金。

第十九条  现有宅基地面积在规定标准之内且符合村镇建设规划要求的农村个人建房户，应在原址建设，不得移地迁建。

第二十条  移地迁建住房的农村个人建房户，应在新建房屋竣工后三个月内，拆除原有住房，退还宅基地。

第二十一条  符合农村个人建房用地条件的农村居民户，可向乡（镇）人民政府申请购买本集体经济组织内的他人房屋。经批准后，买卖双方应在两个月内办理宅基地使用权变更手续和房屋买卖交易手续。

第二十二条  因全部或部分出卖、出租自住房屋造成居住困难或将原居住房屋改为其他用途的农村居民户，不得申请建房用地，也不得申请房屋扩建或加层。

无本村民小组户口的农村房屋不得扩建。

第二十三条  农村个人建造两层以上（不含两层）住房的，应有设计单位设计或审核过的设计图纸。

第三章  建房用地标准和规划技术规定

第二十四条  农村个人建房按不同的地区、户型和人口计算宅基地总面积。宅基地总面积包括建筑占地面积和屋前屋后占地面积。

建筑占地面积系指居室、灶间、卫生间、楼梯、阳台等占地面积；屋前屋后占地面积系指建筑占地面积以外的副业棚舍、晒场、沼气池、化粪池、围墙等占地面积。

建筑占地不得超过批准的面积标准；屋前、屋后占地面积不得擅自调整使用。

第二十五条  建筑占地面积按下列规定计算：

（一）住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的外围水平面积计算；

（二）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

（三）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或墙体外边线水平面积计算；

无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围；

有围墙的住宅按围墙外边线水平面积计算宅基地面积；无围墙的住宅按实际占用面积计算宅基地面积。

第二十六条  农村个人建房户可申请建房用地的人数按常住户口计算，其中领取本市独生子女证的独生子女建房用地按两人计算。下列非常住户口人员，可计入用地人数：

（一）家庭成员中的现役军人、在校学生；

（二）在城镇工作，但未分配住房的配偶；

（三）要求与子女同住的居住他处的老人（同住子女以后不得与老人分户建房，老人户口不得重复计算建房用地人数或分摊给其他子女）；

（四）返回农村原籍定居的港、澳、台同胞；

（五）县（区）人民政府规定可予计算的其他人员。

第二十七条  蔬菜区（包括国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场）农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：

（一）四人以下户（含四人）的宅基地总面积不得超过一百五十平方米，其中建筑占地面积不得超过八十平方米。不符合分户条件的五人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

（二）六人户的宅基地总面积不得超过一百六十平方米，其中建筑占地面积不得超过九十平方米。不符合分户条件的六人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

粮棉区农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：

（一）四人以下户（含四人）的宅基地总面积不得超过一百八十平方米，其中建筑占地面积不得超过九十平方米。不符合分户条件的五人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

（二）六人户的宅基地总面积不得超过二百平方米，其中建筑占地面积不得超过一百平方米。不符合分户条件的六人以上户，可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

农村集镇个人建房户用地以建筑占地面积为准。四人以下（含四人）建房户的建筑占地面积不得超过四十四平方米；不符合分户条件的四人以上建房户可增加建筑面积，但不增加建筑占地面积。

不符合分户条件的建房户增加建筑面积的标准，由县（区）人民政府规定。

第二十八条  需原地翻建或按规划移地迁建住房的，应办理用地手续，并按前条规定的建房用地标准执行。

第二十九条  围垦不满五年的垦区，移民房屋宅基地总面积不得超过二百五十平方米，其中建筑占地不得超过一百二十五平方米。

围垦满五年的垦区，按粮棉区标准执行。

第三十条  经批准买房或建新房时保留原住房的宅基地面积和建筑占地面积合并为一户计算。

第三十一条  农村个人建房朝向为南北向或朝南偏东（西）向的房屋间距，为南侧建筑高度的一点四至一点六倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的一点二倍。

集镇、老宅基地按前款标准改建确有困难的，经乡（镇）人民政府批准，房屋间距可适当缩小。朝向为南北向或朝南偏东（西）向的房屋间距，不得小于南侧建筑高度的一点二倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的一倍。

集镇建房的建筑间距用地属于公用土地，不得擅自占用。

第三十二条  农村个人建房每层的高度不得超过三点三米。相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为一点五米，最多不得超过二米。

第三十三条  农村个人建房确需建围墙的，不得妨碍公共通道，不得影响四邻通风采光，不得将自留地、竹园地、承包地等农业用地圈进围墙，不得超过批准的宅基地范围。

第四章  法律责任

第三十四条  农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建房的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋和其他设施；对非法占地建房的干部，还应由其所在单位或上级机关给予行政处分。

农村个人建房占用土地超过批准的用地面积标准的，多占的土地按照非法占地处理。

第三十五条  无权批准或越权批准建房用地的单位和个人，非法批准的建房用地文件无效。非法批准占用的土地按非法占地处理。对非法批准建房用地的单位主管人员或者个人，由其所在单位或上级机关给予行政处分，收受贿赂构成犯罪的，依照《刑法》有关规定追究刑事责任。

第三十六条  农村居民未经批准以买卖房屋或其他形式非法转让宅基地使用权的，没收在非法占用土地上的房屋和其他设施，或者责令限期改正，并处以二百元至五百元的罚款。

第三十七条  新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按非法占地处理，并没收百分之五十的建房用地保证金。

第三十八条  农村个人建房逾期未竣工，且未申请延长竣工期，或经批准买卖房屋但未办理土地使用权变更手续的，按超过竣工期每月一百元处以罚款。

第三十九条  农村个人建房户未取得《农村个人住房建设工程许可证》擅自建房、严重影响乡（镇）和村庄建设规划的，责令停止建房，限期拆除或者没收违章建筑；影响乡（镇）和村庄建设规划、尚可采取改正措施的，责令限期改正，补办《农村个人住房建设工程许可证》，并处以土建工程造价百分之五至百分之十的罚款。

第四十条  农村个人建房户违反《农村个人住房建设许可证》的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房、超过层数等严重影响乡（镇）和村庄规划的，责令停止建房，限期拆除或者没收违章建筑物；影响乡（镇）和村庄建设规划、尚可采取改正措施的，责令限期改正，没收百分之三十建房用地保证金，并处以超占建筑面积每平方米二百元至三百元的罚款。

房屋层高或室内地坪标高超过规定标准的，责令限期改正；逾期不改正的，处以五百元至一千元的罚款，并没收百分之三十建房用地保证金。

第四十一条  修建围墙占用公用通道或妨碍公共交通的，责令限期拆除。

第四十二条  对责令限期拆除房屋或违章建筑的农村居民，逾期不拆除的，乡（镇）人民政府可组织有关部门强制拆除，所需费用由违法当事人承担。

第四十三条  本办法规定的行政处罚可以由乡（镇）人民政府决定。县（区）土地管理部门和规划管理部门认为应由县（区）土地管理部门和规划管理部门给予行政处罚的，有权直接作出处罚决定。

第四十四条  当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起十五日内，向作出行政处罚决定的上一级主管机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定通知之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起三个月内，直接向当地人民法院起诉。

当事人期满不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第四十五条  拒绝、阻碍乡（镇）人民政府以及主管部门工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定予以处罚。构成犯罪的，依照《刑法》有关规定追究刑事责任。

第五章  附  则

第四十六条  农村专业户、个体工商户建造生产经营性房屋和农村集体经济组织成片建设农民新村（包括商品房或集资建房）应按有关规定执行，不适用本办法。

第四十七条  本办法实施前根据市人民政府有关规定编制的农村居民点建设规划继续施行。本办法实施后重新编制、调整、修改的农村居民点建设规划，有关个人住房建设的标准均按本办法执行。

篇7

我想说，这种偶然事件和男女平等一点关系都没有。有真正存在的不平等吗？有。它们隐藏在那些其他地方。比如，这两天又被翻出来的以房养老的事。据说是要扩大以房养老城市的范围。原来的这一范围是北京、上海、广州和武汉。不知道这个不靠谱的想法还要扩大到哪儿去。

以房养老到底是什么？

当然了，政府推广以房养老并不是强迫老头、老太太把房子交出来，而是通过保险公司开展一项住房反向抵押的业务。这项业务的基本概念就是，老人把房子抵押给保险公司，同时可以继续住在已经抵押的房子里。保险公司接受抵押，每个月向老人发放一定的现金。老人故去后，房子的产权归保险公司所有。

听起来这个产品具有很强的合理性，而且有利于解决老年人生活给社会造成的负担。但这件事落到具体实施层面，就变成了“放狗屁”的事。它的不受欢迎程度令人发指，自从2014年推出后，现在全国只有四户五个老人购买了这项业务。

原因很简单，保险公司每月给那些老人的钱太少了。现在唯一一家开展这项业务的公司是幸福人寿保险公司。根据其制定的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款》条款，如果将一套100万元的住宅（100万元是保险公司的估值，而市场售价一般可以到120万元）抵押给保险公司―一个60岁的老头，一直活到85岁，每个月他只能拿到2514元，这还是没有刨除相关费用的数字；而60岁的女性，也活到85岁，那么她每个月只能拿到2082元―看，歧视女性的不是男性，而是保险公司。为什么女性拿得更少？主要原因是女性活得更长。如果上边所说的老人在70岁才购买了这款保险，那么他们每个月能拿到的分别也只有3734元和3209元。

为什么这种保险给老人的钱这么少？大家可以计算一下，如果这个老人干脆把房子卖掉，能拿到120万元的现金，每年的利息按3.5%计算，大概有4.2万元。这几乎已经等于老人的房租和保险公司提供的现金。而且25年后卖房所得的120万元本金依然存在。

这个算法说明什么？保险公司在这项养老计划中起到的作用是负数。它们从老人那儿拿走了120万，却什么服务也没有提供。

这种保险有很多小众保险的一个通病，就是把自己的利润设计得太高。这里有一个死循环―利润越高的保险越没人买，越没人买的保险由于不能形成规模效应公司就把利润率设计得越高。

更严重的是，这种业务还有一定的道德风险。保险公司其实是盼着老人早点死的，因为老人早死就可以少付钱且早拿到房产。这和人寿保险不一样，保险公司和保险人都希望买保险那个人活得长 点。

篇8

在俄罗斯，孩子咿呀学语后会说的第一个单词不是“爸爸”、“妈妈”，而是“爷爷”、“奶奶”!俄罗斯的年轻父母们非常注重敬老细节，他们的敬老教育就是“从娃娃抓起”!在俄罗斯，任何一个小孩子都能记住自己爷爷、奶奶或外公、外婆的生日。并且对老人们的习惯爱好等了如指掌。这均与父母平时的家教有关。星期天，小学生们写完作业后，都会主动地到老人那里，陪老人做游戏、聊天，给老人以天伦之乐。老人生日这天，孩子们会为老人送上自己亲手制作的小礼物，或是一幅画，或是一件小玩具，或是手杖、老化镜等老年生活用品，然后陪老人一起在院子里、草地上唱歌、跳舞。

新加坡60岁以上的老年人占了总人口的20％，被称作“乐龄人士”。近年来，新加坡政府大力倡导儒家思想中的孝道观念，号召全社会关爱、孝敬老年人。政府以立法的形式设立了“敬老周”。每年年初，全国都要开展敬老运动，政府要员率先垂范，带着礼物到社区去慰问老年人。政府还m台了很多带明显倾向性的政策，如在每年的财政盈余分红中，对老年人除给予正常的分红外，还有额外分红。政府还规定，凡年满35岁的单身者购买政府组屋，如果是和父母同住的，可享受2万新元的公积金房屋津贴：如果子女的住房离父母的住所较近，政府也会给予一定的住房补贴，并免除子女探望父母时的部分小区停车费。中小学的道德教育必修科目中，增设了儒家伦理课程，通过课堂教育的形式，把忠孝、节义、廉耻等传统儒家伦理思想灌输给孩子。中小学每年还开展许多与孝有关的活动，如围绕“二十四孝”的故事，举办全国中小学网上作答比赛、中学生动画制作比赛、中学生短剧比赛、小学生讲故事比赛等等。这些活动寓教于乐，收到了良好的社会效果。

在德国，政府制定了一项特殊政策――“储存时间”制度。公民年满18岁后，要利用公休日或节假日义务为老年公寓或老年病康复中心服务。参加老年看护的义务T作者可以累计服务时间，换取自己年老后享受他人为自己服务的时间。德国青年对这种新颖的敬老方式十分赞赏。很多青年趋之若鹜，参与其中，为自己的晚年储存幸福。

英国为满足老年人向往安逸的晚年生活需要，在全国各地建起了很多“老人村”。“老人村”大多远离繁华的市区，环境幽静。绿树、草坪、高尔夫球场、住宅、商店、酒吧、饭馆、图书馆、医疗中心、活动室、公共汽车，一应俱全。老年人住在这里，如同来到了世外桃源。一些“老人村”的住宅还装有紧急报警装置、烟雾报警装置和不活动报警装置，以备有老年人摔倒或是患病无法起床时使用。

篇9

【关键词】以房养老，住房反向抵押贷款，风险防范

一、以房养老模式概述

“以房养老”，即住房反向抵押贷款，是指拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋价值、未来增值、折损情况等进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折扣和预支利息，并按人的平均预期寿命计算，将其房屋的价值，分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。老年人在有生之年对该房产拥有居住权，去世后房产归属银行和保险公司等金融机构。金融机构可以对房产进行出售、出租或者拍卖，用所获得的收入来弥补贷款的本金和利息，同时也享有房产未来的升值收益。以房养老模式本质上是一种住房养老金融证券化模式。

目前，“以房养老”模式在我国仍处于起步阶段，但长期看来，“以房养老”势必会成为我国养老模式的一项有益补充，其积极影响主要有：1、有利于缓解我国养老压力，解决养老金不足的问题；2、增加老年人收入，提高他们的生活水平；3、有利于两代人自立自强，减轻相互依赖，形成新型代际关系；4、有助于拉动内需，刺激消费，促进经济结构的转变，进而推动经济增长；5、有利于推动金融业务创新，促进多元化经营。

二、国内外以房养老的发展与特点

（一）国外以房养老模式的运作经验及一般规律

1、美国反向抵押贷款模式

美国住房反向抵押贷款模式在国际上是较典型和成功的。1987年，美国国会设立了房产价值转换抵押贷款保险示范项目，联邦住房管理局为其提供风险担保，这样就消除了贷款人的风险。1999年，一家金融机构将买回来的住房反向抵押贷款经评级后，第一次成功实现了证券化，构建了一个二级市场，从而增加了其流动性。自此，反向抵押贷款得以较快发展。

美国住房反向抵押贷款主要有以下特点：一是贷款的开办机构多样，以政府机构提供为主，也有私营机构，商业银行、保险公司等金融机构参与实施；二是贷款额度主要由借款人的年龄、贷款利率和房产价值来决定，并按地区和年度设定了上限，且贷款的支付方式灵活；三是偿还方式灵活，在贷款期限结束后，根据合约由贷款机构将抵押的住房收现，偿还贷款本息，也可由借款人或其继承人偿还贷款本息，将房屋赎回；四是贷款发放机构可将反向抵押贷款通过二级市场融资，增强流动性。

2、日本反向抵押贷款模式

自1981 开始，日本引进以房养老模式，2002 年正式建立了该项制度。日本政府采取的措施主要有：一是推进二手房“适用寿命长期化”建设，日本在委托第三方机构对二手房进行检查和估价的同时，设立了“住宅性能标示制度”，并制定《住宅品质确保促进法》，要求开发商履行一定的房屋瑕疵担保责任；二是推广“储蓄连动型住宅抵押贷款”，约定如果老人购买了银行的“倒按揭”产品，则只要老人在同一家银行拥有存款，则相同金额部分的存款利率可以和贷款利率相抵；三是建立“连带保证人”与“补充型公共保险制度”，即将与老年人同住的子女规定为连带保证人，老人去世后，若子女能偿还贷款，则不必拍卖房屋，同时还可防范子女的道德风险。

3、国外发展的规律分析

上述这些国家在以房养老模式的发展过程中，不仅形成了自身显著的特色，也体现出了一些共性的规律。对于我国发展以房养老这一新型的养老模式，这些规律与经验都具有重要的借鉴意义。第一，发展以房养老模式，基本前提是已经形成了良好的基本养老服务体系。以房养老模式只能作为社会养老体系的一个补充，只有在基本养老体系的基础上，反向抵押贷款才能有所发展与普及。第二，推行与发展反向抵押贷款中离不开政府的支持。以房养老具有明显的公共物品属性，符合国家的政策方向，尤其是在运作前期，需要政府的支持。第三，产品设计的多元化。为了满足不同消费者的需求，世界各国设计了各式各样的反向抵押贷款产品。如美国根据贷款人房屋价值的高低设计出了三种反向抵押贷款产品。第四，注重风险防范与市场监管。作为一项复杂的金融创新产品，反向抵押贷款面临政策、房价、利率一级长寿等诸多风险，且参与主体涉及面广，存在诸多潜在风险。

（二）我国以房养老模式的初步探索

早在2003年，我国就提出了反向抵押贷款。至今为止，反向抵押贷款在我国已经历经了十多个年头。我国以房养老模式最初是在南京、上海、北京等地开展了试点活动。如南京的“以租换养”模式，规定拥有该市60平方米以上产权房、六十岁以上的孤寡老人，若自愿将其房屋抵押，经公证后可入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权在老人去世后归养老院所有。而，上海公积金管理中心在2007年提出“以房自助养老”的创新型模式，规定 65 岁以上的老年人，可以将自己的房屋产权与市公积金管理中心进行房屋产权交易，交易完成后，老人可一次性获得房款。公积金管理中心再将房屋返租给老人，租金与市场价值等同，老人可按租期年限将租金一次性付予公积金管理中心。此外还有北京的“养老房屋银行”模式以及杭州的多项选择养老模式。虽然这些探索具有一定的创新意义，但由于覆盖范围小、损害了老年人利益、信用等级不高等原因而市场反响冷淡。因此，总体来说，我国住房抵押贷款的发展还处于初步探索阶段。

三、在我国推行以房养老模式的前景分析

（一）发展以房养老模式的可行性分析

随着老龄化问题的日益加剧，养老问题迫在眉睫。很多学者认为以房养老在我国尚不具备充分的条件，但实际上我国已经具备了许多有利于开展以房养老的条件：

1、相关政策的试点推行为以房养老提供了政策支持。2013年9月13日，国务院颁布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，并于2014年上半年试行推广。这无疑从政策上支持了以房养老的进一步推广；

2、高住房自有化率为以房养老创造了基本前提。2008年中国城镇居民自有住房率就已达87.8%，这为我国发展住房反向抵押贷款创造了有利条件。较高的住房自有化率意味着大部分老年人都有一套有产权的住房，若将这笔固定资产盘活，供养老之用，就可以切实改善老年人的晚年生活水平，减轻家庭和社会的养老压力；

3、国民理财观念的增强为以房养老提供了制度可行性。随着全球化与改革开放的推进与深入，我国居民的思想观念也发生了极大的转变。社会流动性的增强，大大削弱代际间物质联系的同时，也深刻影响着老年人的遗产动机，人们对于这种高回报率的创新型理财产品的认同感也会进一步增强。

4、金融机构的利益驱动为以房养老提供了资金支持。以房养老模式不仅为老年人提供了新型的养老模式，也给金融机构带来了一块新兴业务。金融机构可以通过该项业务间接实现业务扩展，从而进入回报率较高的房地产市场，获取新的利润增长点。

5、活跃的房地产二级市场为以房养老提供了市场可行性。我国房地产二级市场发展较为成熟，这无疑为金融机构提供一个可靠的环境，增加其积极性，使得金融机构不会因为无法变现而不敢进入，为以房养老的推行提供了基本的市场条件。

（二）发展以房养老模式的风险分析

虽然在我国推行以房养老业务具备了很多有利条件，但在实践中仍面临着诸多风险，需要进行客观分析。

1、观念风险。即使全球化带动了中国人思想观念的转变，但养儿防老、“但存方寸土，留于子女耕”的传统观念依然根深蒂固。因此，以房养老也仅能针对那些没有子女或子女在国外抑或有好几套住房的老人，这就使得以房养老的覆盖范围大大缩小了，降低了其进一步推广的可能。综上，传统观念的阻碍是推行以房养老过程中不得不解决的问题。

2、运作风险。推行住房反向抵押贷款还得面临一系列运作风险。房地产政策、利率、房价、长寿、持续周期、房屋毁损灭失以至道德风险都是需要考虑的因素。

首先，若国家在一定时期采取了抑制房地产发展的政策，那么房价就可能下跌，也就相应影响贷款发放机构的利益。与此同时，我国规定建设用地的土地使用权年限是70年，70 年到期后的续期费用以及国有土地使用权依法提前收回等问题是以房养老面临的风险之一。

其次，房价波动也是面临的一大风险。由于房价的不可预测性，一旦房地产价格大幅下跌，反向抵押贷款发放机构将面临收不抵支的风险，造成亏损。

再次，反向抵押贷款的给付金额是在计算寿命基数的基础上得出的，当房主寿命越长，贷款机构收不抵支的风险就越大。此外，由于贷款的长期性，贷款机构还可能损失资金被占用的机会成本。

第四，如果反向抵押贷款期间因为一些外部不可抗力原因而致使房屋毁损、灭失时，房主无需担责，但这将导致贷款机构无法收回之前的支出。

最后，道德风险主要是指由于房主失去了房屋产权，可能导致其降低对住房的维修与维护力度，从而导致房产毁损甚至灭失的风险。

3、法律风险

以房养老是一种新型的金融养老模式，我国相应的法律制度准备不足，权利及时、有效救济的执法监督和司法环境仍亟待改善。因此，以房养老的推行还面临一系列法律对接的风险，需要相关部门完善与之有关的法律制度。

四、 我国发展以房养老模式的建议

（一）关于反向抵押贷款风险防范的建议

1、降低房价风险的建议。首先，可以规定由第三方评估机构的定期评估来调整房产估价，以便贷款机构与借款人了解房产价值的变动，同时允许在房产价值变动较大的情形下贷款机构对借款支出作出适时的调整，防止贷款机构损失过大；其次，可以考虑由相关政府机构参与反向抵押贷款的担保，这不仅可以降低相关市场中的风险，也能增强民众参与以房养老模式的信心。

2、降低长寿风险的建议。首先，通过资产证券化转移长寿风险，即通过二级市场，实现资本的流动性的同时，也能分散风险，获得资金支持，进而推动反向抵押贷款业务的较快发展；其次，通过银保合作降低长寿风险。保险公司在预测寿命方面具有比较优势，商业银行可以通过与保险公司的合作降低长寿风险。

3、降低道德风险的建议。为了降低道德风险，金融机构在签约前要做好相应的准备工作，明确约定借款人的维修维护义务，制定相关评估标准与违约责任。

（二）其他建议

1、政府方面

上文对国外经验的总结表明，在住房反向抵押贷款开展之初，政府都发挥了重要作用。因此，我国政府从开始就应介入。首先，加强对以房养老模式的宣传力度，推动传统养老观念的转变；其次，社会保障机构应当加强与相关中介机构的合作配合，发挥市场支持者与配合者的作用；再次，制定以房养老的相关法律法规，完善配套措施，对市场进行有效监管，保障以房养老市场的稳定运行；最后，建议由国家设立住房反向抵押贷款担保基金，补偿借款人与贷款机构的潜在损失，这会起到坚定信心和防范风险的作用。

2、金融机构方面

首先，我国金融机构应设计出切实可行的反向抵押贷款产品，拥有熟练掌握业务内容的高素质工作人员；其次，市场各方应发挥自身优势，宜通过建立合理的运作机制，扬长避短，降低管理成本，保证整个过程的规范化；最后，充分发挥房产评估、法律公证及信息咨询等中介机构的参与与监督作用。

3、个人方面

老年借款人应积极转变观念，理性对待以房养老产品，提高自身晚年生活质量。

五、结语

养老问题已成为我国亟待解决的民生问题。为了缓解养老压力，在家庭养老和社会养老的基础上，住房反向抵押贷款是一个有益的补充。首先，我国已经具备了开办以房养老业务的一些条件，但另一个方面，由于该业务的推行还存在一些风险与障碍，因此仍需要政府、金融机构以及社会的共同推动。

参考文献：

[1]范子文：《中国住房反向抵押贷款研究》，中国农业出版社2011年版。

[2]柴效武，蒋徐娇：《售房养老――一种养老新思路的提出》，《浙江社会科学》2004年第1期。

[3]范子文：《我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析》，《经济界》2007年第2期。

篇10

20世纪八九十年代后，老年居住建筑在美国得到快速的发展，老年居住环境多样化，建筑设计更加关注老年人个人的需要。老年居住建筑在美国发展已经相对较成熟，了解并分析其设计及发展趋势对我国老年居住建筑的发展具有重要的启示意义。

1美国老年居住建筑发展经验

1.1老年住宅相关机构

1965年，美国就制定了《美国老人法》，对老年人的居住问题进行了法律上的救助。美国老年住宅的相关机构主要有：①美国老年住宅服务协会（TheAmericanAssociationofHomesandServicesfortheAging）(AAHSA)。②美国建筑师学会老年住宅设计中心（TheAmericanInstituteofArchitects(AIA)DesignforAgingCenter(DAC)）。每两年，AAHSA和DAC共同举办“老年住宅设计竞赛”，申请人既可以是设计师，也可以是投资或经营老年住宅的业主。如2001年，共收到73个项目申报，选取68个项目出版了《DesignforAgingReview,6thEdition》，其中7项被评为优秀设计奖。

1.2美国老年人居住问题的解决方式

美国解决老年人居住问题，主要通过以下一些方式：①新建老年人公寓及老年人社区，建造多种形式的老年住宅，供老人选择；②对老年人居住的旧房进行改造，或将旧有建筑建成老年住宅；③建造活动住宅供老年人使用；④政府对老年人实行某种住房优惠政策，如拨款或提供低息住房贷款、以优惠价出售公房、提供各种形式的住房补贴等；在土地税等方面，对老人有减免的优待；⑤美国政府规定，租赁给老人的公寓，不得随意对老人提高房租；对经营管理老年住宅的机构，政策上也给予一定的倾斜。

1.3美国老年居住建筑的类型

美国老年居住建筑是由老年护理院发展起来的，起初的护理院设计基于医院的规范标准，常常2人或4人共住一室，服务设施有限。进入20世纪八九十年代，随社会经济的发展，开发商和养老院的经营者开始推出不同的老年居住场所供老年人选择，老年居住建筑类型呈现多样化。1975年美国参议院老人委员会将老人居住建筑分为了独立退休住宅（independentretirementhousing）、集合住宅（congregatedhousing）、个人照护住宅（personalcarehousing）、专业护理之家（skillednursinghome）、生涯照护社区（lifelongcarecommunity）5种类型①。2000年美国老人住宅协会将老人居住建筑分成了6种类型，分别是老年公寓（seniorapartments）、老人集合住宅（congregateseniorhousingwithoutassistedliving）、老人服务住宅（congregateseniorhousingwithassistedliving）、生活援助型住宅（free-standingassistedliving）、专业护理之家（assistedlivingwithaskillednursingorspecialtycareunit）、持续照护退休社区（continuingcareretirementcommunities）②。其中，持续照护退休社区实际上就是包含了多种老人居住建筑模式的集合体，当退休社区、老人集合住宅、老人服务住宅、生活援助型住宅、护理之家等相邻布置且规模较大时，就会被称为持续照护退休社区。如位于美国亚利桑那州的FarnsworthGardens社区就属于持续照护退休社区（图1），是由独立的老年公寓、生活援助型住宅、老年人俱乐部以及附带一定数量床位的专业护理之家组成。在众多老年居住建筑类型中，老年居住交通等，也成为不少老年人向往安渡晚年的场所，但由于城市中心土地昂贵，因此，不少的老年社区向高层发展，综合独立、辅助及护理居住于一体。由美国PERKINSEASTMAN建筑事务所设计的2006年建成的东京首座老年退休居住社区（图5），就代表了这种在城市中心建设老年退休居住社区的发展方式。这座31层的老年退休居住社区位于东京市中心区，其设计理念就是要为那些乐于在城市中心安度晚年的老年人提供舒适的居住场所以及酒店式公共服务。建筑由六层裙房和二十五层的塔楼主成，其中一、二层及顶部两层为公共部分，内容包括：一层门厅接待及服务、文具图书和礼品店、图书室、阅览室、多媒厅及表演厅、咖啡及茶室、烧烤餐厅等，二层有健身房、有氧运动室、游泳室、日式浴室、美容厅、休闲交谊厅、芳香理疗、按摩理疗及健康门诊等。顶部两层为可饱览港湾景色的餐厅、酒吧及私人俱乐部。三至六层提供134个护理和辅助生活的居住单元，其中，三、四层为辅助居住公寓层，五层为护理居住，六层是专为患有老年痴呆症老人所提供的护理居住单元。七至二十五层为老年独立居住公寓。纵观整幢建筑，把老年护理居住、辅助居住和独立居住综合在一起，配之完善的服务设施，体现了老年退休居住社区所追求的目标。

2近年美国老年居住建筑的发展趋势

2.1老年居住环境社区化与服务管理酒店化

不少老年人退休之后，随着年龄的增长和生理状况的老化，会从独立生活演变到需要适当的辅助照料，也有一些老年人会需要迁入护理居所。如果将老年独立、辅助及护理居住组织在一起，形成老年居住社区，这将方便老年人退休后的生活，他们不需要随身体状况的变化，四处寻找合适的居所，不断地搬迁。这就是在美国各地近年逐渐兴起的持续照护退休社区，这种老年退休居住社区的规模一般在200人以上，大型的会在400人以上③。庞大的老年居住社区，不仅方便老年人的晚年生活，而且有助于支撑大型的公共活动设施和良好的后勤服务。在公共设施的设计以及服务方面，近年有酒店化的趋势，例如不少居住社区，在餐厅设计方面，不仅安排有普通餐厅，更有正餐餐厅、风味餐厅、酒吧、烤饼店等。由于一般老年退休居住社区占地庞大，所以，许多居住社区坐落在拥有良好自然环境的市郊。但是，城市中心有丰富的社会公共资源，众多的文化娱乐设施，方便的公共感，不会有医院式护理的拘束。而且，每个家园严格控制在七至十个居住单元，护理员与每位老年人可以保持近距离的关系，便于更好地了解每一位老年人，进而促进老年人的身心健康。该项计划对建筑设计也有清晰的要求，平面布局上要求每一个家园围绕壁炉由起居室、餐厅和开敞式厨房组成家园的起居中心，餐厅的大小能够容纳所有的老年人、护理人员及两位客人同时进餐。每位老人有配备卫生间的卧室，室内有医药柜，并安装有移动装置。每一家园都设有带围栏的户外散步庭院，有两个出入口等。2003年8月，在密西西比州Traceway建成的护理院就是由该发展计划资助新建的老年护理家园，这是为患有老年痴呆症的老年人所建立的护理院（图6），设计按照绿色家园的设计要求，餐厅等公共使用空间位于建筑的中央，十间配备有卫生间的卧室周边布局。庭院与公共部分相连。护理人员、志愿者或来探访的家庭成员等大部分时间在厨房中工作，为老年人准备食物，而每日三餐也是老年人生活中的重要组成部分。因此，这样的安排便于护理人员与老年人的相互交往，增强了老年居所的家庭氛围。

2.2老年居住环境小型家园化

老年社区一方面向大型化发展，而在另一端，一些老年居住设计则倡导小型家园化。老年绿色居住家园的计划就代表了这一趋势，这是由美国的非营利机构NCBCapitalImpact通过私人基金资助所进行的一项针对护理居住建筑的开发项目，其核心理念对老年建筑的设计有参考意义。有别于许多现有的护理建筑，绿色居住家园的目标是为老年人提供一个共同生活的家，而非传统的公共护理院，在这种大家庭的氛围里，更能增强老年人的安全单元的形式主要可分为三类，即护理居住单元，提供24小时护理服务（图2）；辅助居住单元，提供协助老年人起居，卫生清洁等（图3）以及独立居住单元（图4）。

2.3老年居住环境绿色化

居住在没有损害健康的挥发性气体、具有良好的自然采光、开敞的户外景观以及拥有舒适的气温和湿度的居住环境，几乎是每一项老年居住建筑必须考虑的内容，同时这也是要成为绿色建筑所应具备的条件。目前，不少绿色建筑设计遵循美国绿色建筑协会所建立的LEED评判标准，由五个环境类别(包括：场地环境利用、水资源使用效率、能源与大气环境、建筑材料与原材料利用以及建筑室内环境质量)，以及第6项设计创新组成。每一类别有不同的分数，例如场地环境利用有14分，水资源利用效率有5分等。建筑项目根据得分的多少来认证绿色建筑的等级，其中最低认证分为26分，而银色等级为26-38分等。2005年在密西西比州为教会老年修女所建的居住公寓MarywoodCenter获得美国绿色建筑协会银级认证（图7），体现了老年居住建筑绿色化的设计特点。该建筑为三层，共有51个居住单元，包括辅助居住、护理居住及专为患有老年痴呆症者所提供的护理居住单元。居住单元主要分布在上下两翼，中间为公共活动及管理部分，包括为修女礼拜而设立的教堂。根据绿色建筑要求，建筑设计上采取了以下措施并已取得银级绿色建筑所需的得分：（1）场地规划及水资源利用建筑设计利用现有地坪的高差，在最大程度上减少对原有土地的侵扰。保护建设用地的原有植被，在新的景观设计中，尽量选择地方植物以减少维护费用，同时节约用水。有效利用雨水进行天然草地的培育及灌溉，同时避免人工草坪的剪草机向空气中排放烟雾废气，在建筑场地灯光设计上避免对环境造成光污染。（2）建筑材料及原材料利用在建筑材料的使用方面，设计使用可再生天然软木地板及软木橡胶合成踢脚板。选用地方生产的金属屋面及合成墙面板材，以避免材料运输使用石油资源，同时促进地方经济的发展。建筑使用的钢材为循环利用旧钢材，建筑同时重复使用已有的家具和工艺品以节约资源。（3）能源与大气环境及室内环境质量暖通系统选用节能高效的空调设备，并安装了室内能源利用管理系统。电工方面，采用灯光节能控制系统以及活动感应装置以保证灯光的有效使用。使用低辐射涂膜的双层玻璃，以降低太阳能对室内的影响，同时有利于建筑的节能，便于对室内环境的温度、湿度控制。建筑也利用室内和室外遮阳措施来控制太阳辐射。室内涂料选用有害气体低或无挥发性的材料，壁纸使用新型绿色环保壁纸，以保证良好的室内环境。建筑使用了低辐射和低反射性能的合成屋面防水材料，以减少对环境的温室效应。建筑设计结合屋面和墙体的设计，提供高效能的保温，以保持良好的室内温度及湿度，减少对能源的损耗。美国老年居住建筑从医院模式的护理院向多元化发展，这种现象仍在继续，随着医疗技术的进步，人们对老年生理、病理的了解不断加深，针对老年人的建筑设计自然也不断发展，例如近年专为老年痴呆症患者设计的辅助与护理居住公寓，就进一步扩展了老年居住建筑的类型。其次，随科学技术的发展，无线通讯及电脑技术越来越多地运用到老年建筑领域，使老年人的生存环境不断地完善。通过现代的科技手段，老年人可以时刻与外界保持联系，而家人在照顾自身家庭、工作的同时，可以随时了解长辈的健康及活动状况。

3借鉴

美国老年居住建筑时应注意的问题美国老年居住建筑的发展模式和其中的人文关怀值得我们借鉴，但中美两国在养老制度和养老模式上都有显著差异。老年住宅是一种有明显针对性的细分化产品，要充分考虑目标客户的需要，并且注重本国国情和地域文化特点。中国是在尚未实现现代化的情况下提前进入老龄社会，老龄化程度与经济发展程度不平衡，因此应对人口老龄化的实力还相对薄弱，对老年居住建筑的建构必然与美国不同。现在面临的问题是如何适应中国的现状及生产、消费习惯。因此，在借鉴美国老年居住模式的同时，应考虑到以下几个方面：

3.1适应居家养老的养老模式

由于传统文化与道德观念、家庭结构的核心化、经济状况的限制、社会养老机构不完善等多种因素的影响，老人集合住宅、养老院、老年公寓短期内不可能成为中国社会化养老模式的主要选择，居家养老将长期作为我国核心的养老模式。在建造老年住宅时，至少应考虑两个方面：①住宅必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；②提出适合老人养老配套的软，如由社区所提供的照顾服务、家政服务、紧急救援、安全预警系统、简易护理等项目，特别是居家养老型的住宅，居家照顾(含专业治疗、技术性护理)无法完全提供，可外包给一些外部的医疗服务机构，如在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，便可享受服务中心提供的医疗护理，并由服务中心派出经过训练的护理员按约定时间到家中为老人提供服务。