房地产项目调研范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目调研，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

敬丽华（1971-），女，硕士，副教授，研究方向：经济管理。

摘要：当前，随着城市化进程加快，房地产市场竞争日趋激烈，为了适应复杂多变的市场需求动态发展形势，开发适销对路的产品，就要求房地产开发企业通过市场调研了解开发项目的市场情况，对产品及营销策略进行评估。因此，房地产项目市场调研如何实施就成为值得关注的课题。

关键词：房地产；公寓；市场调研；实施房地产市场调研,是对以某个房地产项目为特定的调研对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和统计分析,进而对房地产项目市场进行研究与预测，把握市场的脉搏，从而保障项目的顺利运转。下面以南京幸福万象公寓项目为例具体阐述市场调研的实施过程。

一、项目简介

南京幸福万象项目总建筑面积100214；其中公寓面积37237；绿地面积5458、容积率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑层数12层，其中1-5层为商业，6-12层为公寓、共有743户、主力户型40-60平米、层高4.8米、另有车位549个。该项目北接永乐路，西临龙蟠南路高架及双桥门管养基地，南面是货运铁路及柏丽厨具仓储地，东面毗邻龙翔雅苑小区，项目唯一的临街面在北面，周边小区聚集，人流、车流量大；西面目前人流、车流无法通达，难以引入西面消费者；南面有围墙阻挡，无车行道路，该区域人流与车流无法到达；东面无通行道路，小区无围墙，项目建成后小区人流可直接到达。

项目的开发商是花样年控股集团有限公司，该公司起步于1998年，总部设立于深圳，2009年11月，花样年控股在香港联交所主板成功上市，股份代号为HK1777。至2012年，花样年控股资产规模超过人民币245亿元，拥有员工7500多名，业务已涵盖金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老等服务领域。

二、项目分析

（一）项目政策环境分析

2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议再次重申坚决打击抑制投机投资性购房，并提出；“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，但南京细则并未提及更未实施。反观南京房地产市场销量不减反增，让人感到房地产市场陷入：“行政干预屡败屡战；政府越调控、房价涨的越厉害“的怪圈。

（二）项目周边人口分析

项目辐射超过50个社区，直接辐射人口近200万；周边集中性市场包括大明路科技产业园、雨花软件园、大明路汽车市场、卡子门家具建材市场、南京南站。

（三）项目周边交通状况

项目四周道路多为双向2-4车道道路，非城市主干道，但可连接至卡子门大街、大明路等重要干道；周边公交站点丰富，可连结至市中心新街口、中华门等区域；在建的地铁3号线将沿项目西侧通过，距离卡子门站点最近距离约400米；地铁的开通将为项目赋予巨大商业投资潜力；龙蟠高架道路连接南京绕城高速与与九龙山隧道，可连接南京市中心各个区域。

（四）周边在售同类项目分析

项目所在区域周边房地产项目较少，目前主要是两个项目。赞成领尚，项目共一栋楼，25层，1-2层为商业，3-25层为公寓。公寓产权为70年，该项目2010年入市销售，但去化不佳，目前仍在销售中。该项目是由南京赞成房地产开发有限公司开发的，位于秦淮区双桥门宏光路（宏光机械厂北侧），占地4593 平方米，总建面积26412平方米，容积率为4.8，绿化率35%，以两房、一房为主力户型，面积为44、57、60、93平米，层高为3米，每层18户，4部电梯，民用水电，无燃气。首次开盘时间是2010.11.29，累计上市量是414套；目前已售184套，还剩余230套，均价17000-22000元/平方米，装修标准1000元/平方米。由于该项目仅一栋高层，自身的内部配套不完善，也没有规模性效应。此外，项目附近有高架桥和铁路，存在一定的噪音污染。周边环境不佳，并且缺少足够人气，这都影响了销售，入市三年去化率仅有45%。

紫荆广场，为公寓+商业的产品组合，目前尚未入市，此项目也是本案在区域市场最主要的竞争对手。该项目位于南京市雨花台区养回红村158号（宜家家居斜对面）；是由南京康益房地产开发有限公司投资开发，占地面积3.9万平米，总建面积为9.5万平米，其中公寓6.7万平米， 容积率1.99，绿化率35%，拥有600个左右停车位，产权年限为40年，民用水电，主力户型是两房的45、50平米，其中8楼为3.6米层高，其余均为4.8米挑高，共计590套，价格预计20000-22000元/平米(精装修)。目前已开始蓄客，蓄客情况较好，客群主要为秦淮区、市区其它地区及部分江宁的中青年客户，投资自住均有。

(五)项目优劣势分析

项目的优势和机会：品牌开发商，较强的招商能力，地段位于市区、江宁交通核心枢纽，6个岛型规划增加项目沿街面，小面积、挑高，退台式设计，增加公寓价值；南京南站飞速发展机遇，青奥会推动了南京商业发展，三号线规划开建，卡子门站商业潜力，目前宏观政策对于住宅市场投资抑制。

项目的劣势和威胁。客户仅依靠永乐路导入，单面靠近龙蟠路高架，周边老小区，商业形象较差，客户对高层商业销售抗性，商业噪音对公寓销售有影响；南站商圈商业竞争激烈，区域内同类项目的竞争威胁。

三、项目客户定位分析

根据南京具有代表性公寓项目调研得出的信息显示，公寓目标客户有以下主要特点：本地客户是客户群主力，周边区域占比70%以上；年龄集中在30-40岁之间；职业多为企事业单位人员；客户购买公寓置业的目的以投资和自住为主。

四、项目价格定位分析

该项目位于城南片区，因此，城南同类产品的在售和预售项目价格可作为定价的重要参考。目前，该区域在售的项目有三个：德盈国际广场，赞成零尚，蓝岸3G，其定价情况分别为：20000元/、18000元/、20000元/；准备上市紫荆广场项目，预计报价22000元/左右。同时，该项目是精装修，建议装修标准为2000元/，鉴于项目4.8m挑高，对于项目挑高分割，面积可扩容1.6~1.8倍，即装修费用按面积扩容标准对外报价3500元/。因此，该项目的价格定位为精装公寓22000~23000元/较为合适。

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关键词：房地产；开发策划；经营管理

前言

房地产是我国经济发展的重要支柱之一，对于国民经济的发展非常重要，同时也是政府财政的一项重要来源。房地产业的发展还带动与之相关的建筑业、运输业、电力煤气以及自来水的供应业务，还有社会服务业等等，不但改善了城镇居民的居住条件，还提供了大量的就业岗位，为社会经济发展做出了巨大的贡献。而房地产项目的开发需要经过严谨的策划工作，并且对其过程进行严格的管理工作，才能取得成功。本文就房地产项目的开发策划及经营管理进行了演技，希望能够对房地产业的发展起到一定的帮助作用。

1房地产项目的前期开发策划工作

对于房地产项目的前期策划工作要重视市场调研和客户群定位的问题，形成项目的可行性研究报告，这些是该项目完成之后，其楼盘是否能够得到客户的认可的前提。以前的开发商在进行楼盘建筑前没有进行市场调研，只是按照自己的想法，认为房子只要建的牢固，就一定会有客户，但是这种不考虑客户需求的想法只会导致在房子建成之后无人问津，而这种没有考虑客户需求的例子很多，例如南方某城市一个地产商在进行楼盘开发时没有考虑当地的气候条件，建成的楼盘南北不通透，导致楼盘无人问津，即使降价出售也只是售出一小部分，导致开发商的资金无法回笼，项目总成本不断增加，导致公司财务出现问题，严重影响公司的发展。因此，在房地产项目的前期策划阶段必须要进行充分的市场调查，找准客户群体，确定项目的正确方向，对于项目的成功就已经走出了一大步。房地产项目开发策划过程中的市场调查主要有对房型、房间面积和平面布局以及楼盘的档次等等进行调查。其中要考虑当地居民的住房习惯对楼盘的户型和面积进行设计，并且按照居民的传统居住习惯和当地的气候条件等对房间的朝向、通风和采光等进行设计。同时还要考虑当地居民的购买能力对房屋的建筑档次进行定位。最后还要对楼盘周围已经投入市场的楼盘的销售情况进行了解。策划人员通过这些市场调查的信息进行可行性研究报告的编写，其内容应该包含建筑的成本以及预计的销售价格，技术指标和相关税费等，要包含一切可能影响项目实行的因素，保证可行性报告的客观性，作为以后设计控制的依据。房地产项目的前期策划除了进行市场调研外还需要进行项目总体配套的策划，随着生活水平的不断提高，人们对于居住环境的要求越来越高，生活小区的配套设施也应该在前期策划阶段进行设计。其中配套设施主要包括绿化、道路、公建和学校等等。绿化可以使小区更具生活气息，道路配套应该保证交通顺畅，且要注意无障碍道路的设计。公建配套主要包括一些健身房和活动室等，而人们对子女教育的重视也使得学校成为小区销售的主要竞争力。特别是二胎政策的全面放开，学区房已成为购房者又一关注重点。

2房地产项目经营管理

房地产项目的经营管理主要包括建设阶段的管理、营销管理以及售后管理，下面将对这几个阶段的经营管理进行简要地分析。（1）施工建设阶段的管理，主要是对施工进度、质量和造价的管理，其中施工进度直接影响着项目的施工成本，因此应该不断地对施工进度与计划进度进行比较，对于施工延误的情况要及时进行原因查找，并进行解决。工程造价的管理主要通过制定合理的招标制度，并采取一次性加系数的包干办法，同时要做好隐蔽工程的现场签证管理。施工质量的管理主要有施工单位的自我检查，该检查贯穿整个施工过程，是质量控制的基础，同时要有专门的监理公司对工程质量进行监督管理，并且建设单位也要对工程质量进行核检，由施工单位、监理公司和建设单位三家共同对工程质量负责。（2）对房地产项目的市场营销管理，市场营销对于房地产项目的销售是非常重要的，而且市场营销要从开发商取得土地时就开始，要让客户了解到开发商取得了何种性质的土地，到楼盘建设期的时候，进行市场营销和宣传的重点要放在沙盘演示和样板房制作上，让客户能够直观的感受到住宅建成之后的样子。该阶段的营销活动成功与否对于楼盘的销售成绩至关重要，并且关系到资金能够及时回笼等。同时由于目前的房屋价格超过了人们的承受能力，大部分人都会选择按揭，因此在进行市场营销时要选择合适的付款方式，一般的付款方式为一次性付款，即付全款，银行按揭和发展商的分期收款。同时对于房屋的定价要根据市场行情和施工成本进行合理定价，并进行巧妙的调价。（3）对售后服务的管理，目前房地产项目的售后服务即是指物业服务，目前的物业服务可由开发商成立自己的物业管理公司进行管理，也可以聘请专门的物业管理公司进行管理。一般情况下大型的开发商都会成立自己的物业管理公司，而对于小型的开发商可以向社会公开招标，由业主选择物业管理公司。总之物业管理的收费要与其服务水平相符，物业管理的好坏对于小区的生活环境以及对于住户的意见处理都是非常重要的，而且好的物业管理可以为开发商树立良好的口碑，对于开发商后期的房地产项目销售可以起到非常好的促进作用。

3总结

房地产项目是我国国民经济发展的重要项目，其开发策划和经营管理对于项目的成功实施是非常重要的。本文分别对房地产项目的开发策划和经营管理进行了分析，其中开发策划阶段要注重市场调研和配套设施的设计，作出科学合理的可行性报告，作为施工的依据。而房地产的经营管理主要包括建设施工阶段的管理、市场营销管理以及售后服务管理等等，其中每一个阶段的管理对于房地产项目的顺利进行，对于开发商的经济效益都有非常重要的影响，希望通过本文的分析对于房地产项目的进行有所帮助。

参考文献

[1]潘峰，孙俞.房地产开发经营与管理实践教学探讨[J].科教文汇（中旬刊），2016（03）：65~66.

[2]李赛.房地产项目策划阶段的投资可行性研究[J].科技创新与应用，2016（24）：276.

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【关键词】房地产；项目管理；问题；解决措施

房地产项目的管理是全方位的，要求项目经营者对项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等环节都要进行正规化、标准化的管理，这样才能使施工项目各项工作有条不紊地顺利进行。房地产项目的成功管理不仅会为项目、为企业带来良好经济效益，也会产生良好的社会效益。

一、房地产项目管理现状

随着人们生活水平的提高，人们对住房的质量要求也逐渐变化。房产的功能要求越来越全面，其公用配套设计也将会越来越多，住宅的科技水平也在逐步的进步，很多关于房产的材料、技术、工艺以及管理等都在不断地改进。外部环境对房产开发企业提出了新挑战，在优胜劣汰的市场经济环境下，要想取得项目的成功，除必须具备的基本素质和整体实力外，还需要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业诸生产要素达到合理科学的配置，运用现代化的管理方式，合理配置人力资源，保证质量，降低消耗，挖掘内部潜力，依靠项目管理的进步以达到最大的经济效益。从现时期的房地产项目管理中，其项目的质量、成本、进度以及效率等方面表现得都不是很乐观。

二、房地产项目管理中存在的问题

正确、合理的对房地产项目进行管理，开发有效的项目管理经验是今后房地产界所要正视的一个问题，现在的房地产项目的管理中主要存在以下问题。

2.1 前期，开发商准备不足

开发商在项目方案确立之前，缺少对市场的充分调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么。只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终不能超前别人。而且由于决策层缺乏对市场的调查，对市场没有充分的认识和了解，往往在方案决策阶段会出现失误，增大了企业的风险。

2.2 中期，对设计不够重视

房地产项目在实施阶段也存在重施工，轻设计的问题。很多房地产开发商将注意力过多投向施工阶段，但是对科学合理的规划设计方案能够给项目带来的价值明显重视不足，也就是只是强调施工，轻视了设计。对房地产项目的外观设计多随波逐流、贪大求洋，而不是结合项目自身特点，因地制宜，体现项目自身的特色来满足消费者的需求。还有很多房地产项目的设计，只是简单的复制了外地甚至国外的某些项目的风格，而不去考虑是否本地条件是否适合及周边环境能否协调，最终完成的产品也与消费者需求相差甚远。

2.3 后期，合同不严谨

房地产项目在工程施工阶段签署的工程施工合同内容不完整、条款不严谨，尤其是在承包商配合以及各专业接口方面的划分和规定不够详细具体，造成各承包商之间协作效率低下，推诿扯皮时有发生，并最终导致工程的延期。在工程项目的收尾期，开发商往往需要花费大量的时间与精力用于协调各方之间的配合，而且工程本身往往会遗留下许多的缺陷和问题，一旦这些问题爆发，又会由于合同内容的不严谨造成难以分清各方责任，进而影响项目整体的效率和形象。

三、解决措施

以上种种弊端的出现，呼吁房地产开发企业要有现代化的项目管理理念来管理房地产，规范其合理运作。要避免这些问题的出现，房地产企业应该采取以下措施来解决项目管理中存在的问题。

3.1 加大前期的市场调研

前期的可行性研究既包括项目前期的市场定位和产品研究，也包括项目的品

牌和战略。由于中小型房地产市场调查的不全面，信息收集相对来说不够充分，往往会影响项目可行性研究的准确度和价值。所以中小型房地产开发商要想取得最终经济效益，只有在全面掌握市场环境的基础之上，才能对项目前期的可行性的人力和物力以及财力、时间等相关要素进行深入科学的研究。除此之外，在进行市场调研的过程中，企业应该采纳专业技术人员，在项目的经济、项目概念规划方案、技术可行性等方面进行充分的调研，综合他们的意见，发挥他们在这些职位中的作用。房地产商要有意识到这一点，对自己的产品有一个客观合理的评价，进行充分的前期可行性研究，才能确保产品质量的实现及经济效益的最大化。

3.2 提高管理人员的素质

目前我国现有实力强大的项目管理公司不多，而且专业性的项目管理人员非常少，人员素质也不高，许多都是东拼西凑的杂牌队伍，对项目管理的任务、性质和机制的认识不够全面，管理存在很大的片面性，往往局限于对施工质量的监控，使我国的项目管理在理论和实践上与先进国家相比存在较大的差距。要使项目管理现代化，一定要具备现代化管理素质的管理人员。特别是项目负责人，要具备与时俱进、不断创新的观念，懂得项目管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模相对较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，要实现项目的现代化管理是非常艰难的。同时，项目管理的每一位人员要随着社会的不断进步、科学管理水平的不断发展，不断提高自己的管理能力，接受充分的培训，通过培训，提高自身的管理素质。项目管理人员素质的高低，决定了是否是一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目的各项工作在健康有序的环境下开展。

3.3 完善房地产项目的监管

为了确保项目管理的顺利进行，完善公开的程序监管是确不可少的，完善公开的程序监管才能确保项目管理的顺利进行，才能保证项目管理目标的实现。由于前期的可行性研究不足，很多房地产商为了能够尽早的回笼资金，片面追赶工程进度，忽视了工程中应该注意的安全及质量问题的监管等。针对目前各地房产项目管理程序不规范的问题，应该加强监管的作用，可以通过第三方监管力量的引入，防止出现“自己监督自己”的现象。因为房产项目点多、面广、战线长，涉及的内容复杂，只有通过有效的管理程序，适时的调整项目当中存在的问题，才能使项目能够顺利的进行下去。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，从而可以提高项目管理水平和工作效率。

四、总结

房地产的项目开发是一个资源整合的过程。随着我国经济的飞速发展，房地产行业在国民经济体系中所占的比重越来越重，并已经逐渐我国一个重要的支柱产业。然而我国大多数房地产企业项目管理存在的问题大大影响了房地产行业的发展。中小型房地产企业想在激烈的竞争中占有一席之地，就需要在做好项目定位、与一些实力较强的勘察、监理、设计、营销能让施工等相关单位进行合作，控制好项目管理中的进度、质量、造价以及安全问题，科学的运用项目管理理论和方法对公司项目管理方面发现的问题提出了相应的控制措施。

参考文献

[1]林成旺 浅析房地产项目管理的问题 科技创新导报 2011

[2]何惊宇 房地产项目管理现状及对策 考试周刊 2007

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【关键词】房地产项目；项目管理；问题；解决措施

房地产项目管理是其项目管理者运用科学的、系统的方法和理论，对房地产工程项目的开发和设计，并对房地产进行全方位和全过程的综合管理，以实现房地产项目的生产要素的优化配置，从而为客户提供优质的完美的产品，它是工程项目管理的其中之一。众所周知，房地产项目是一个多目标体系，其各个目标体系相互联系、相互影响、相互协调，其主要包括项目计划管理、设计施工管理、采购招投标管理、建筑材料管理、施工进度管理、工程质量管理、目标成本管理、现金流控制管理、合同管理等方面。同时，各目标体系之间应具有一定的协调性、合理性和均衡性，从而确保工程项目开发目标的完美实现。

―、国内房地产开发项目管理存在的问题

（―）项目方案确定阶段存在的问题

房地产开发商对项目方案的确定还是足够重视的，但是往往开发商在房地产项目确定时，没有按照规范程序进行操作，使得项目方案确定阶段的工作存在一些疏忽。

第一，市场调研不够成分，存有疏忽。通常房地产开发企业在争取到工程开发项目后，为了尽快获得工程效益，往往在市场调研不够充分的情况下，匆忙确定项目方案，仅凭借“目前市场什么项目最赚钱，就开发什么”的错误观念，这样仅仅只是机械式地模仿别的企业，在开发房地产产品中，没有自己企业的独特优势，从而使得企业在市场上没有竞争力，始终落后于别的企业。另外，由于市场调研不充分，在对项目方案决策时，可能会出现一定程度的失误，这样就增加了房地产企业的风险。因此，房地产开发商在确定项目方案前，必须要有充分的市场调研。

第二，房地产企业缺乏精致品牌意识。由于任何企业的生产的根本目的是利润最大化，一些房地产企业为了获取更高的利润，在项目方案确定过程中，往往忽略对产品的精品意识和企业的品牌形象，他们考虑最多的是怎么从这个项目中赚取更多的钱。因此，企业要想持久的发展，必须在方案确定时考虑“精品意识、品牌形象”的战略眼光。

第三，投资估算报告不全面和不切合实际。房地产企业拿到一个新的开发项目后，往往生产商只做工程项目概算报告，在开发项目方案、功能等基本确定后，并没有对方案做详细的投资估算报告，只有工程项目招标造价资料。如果在项目开工前，生产商没有一个切合实际和全面的投资估算，其无法准确地在项目实施过程进行投资控制。

（二） 管理体制不健全，造成施工进度和成本偏离预期目标

我国房地产项目在开发过程中，由于开发商对项目管理的理解深度不够，从而在运用项目管理的过程中照搬管理模式，但是他们对项目管理的具体细节研究不够深入，特别是在项目管理的体制方面，往往存在着不够完善的缺陷，这就在工程项目的事前管理与事中管理出现了脱节现象，在工程施工进度和生产成本方面出现控制失控的问题，与预期目标出现了一定程度的偏差，如房地产开发过程经常出现的开发成本过高、推迟交房、房价无法有效控制、管理费用偏高等问题。

（三）对房地产施工管理意识的认识不到位

首先，在房地产施工管理过程中，经常发生先开工后报告的现象。同时，一些施工单位习惯于传统的施工工艺，经常在工程开工以前不做开工报告，或着边对工程进行施工边做开工报告，更有甚者在提交开工报告后没有经过批准，便开始进行施工，这些现象严重违反了施工监理的规范。其次，在工程中经常发生先对工程进行检验而后提交检验申请报告的现象。有的承包商没有形成按照施工程序的习惯，此外有些监理人员的责任心不强、监督管理力度不到位，使得承包商没有在提出质检申请之前，监理便做了质检工作，严重违反了施工监理的规范程序。

（四）对安全意识认识不足，出现安全隐患

根据对建筑工程中发生的事故进行调查统计分析，发现有一多半工程事故的原因是违章指挥、违章操作、违反劳动纪律等造成的，尤其是施工人员违章施工、冒险蛮干所引起的事故占所有事故的比例最大。虽然大多数施工人员在长期的建筑施工过程中，已经具备充足的安全意识，但随着施工过程中出现的新工艺、新技术、新设备和新材料，使得一些旧的安全操作规范已不能满足当前施工安全规范的需要，甚至存在生产与安全严重脱节的现象。

二、房地产开发企业项目管理应采取的措施

上述项目管理中的问题，强烈需求现代化的项目管理技术，下面对开发商在房地产开发建设过程中应该怎么做好项目管理工作。

（―）重视开发项目的市场定位和产品研究

房地产开发商必须做好充分的项目前期市场定位和市场调研等必要工作，使房地产市场呈现出一片以价格和产品为主要的竞争优势。要做好充足的市场定位：首先，充分研究国家及地方对房地产的相关政策与法规，了解政府对该行业的期望。如果政府支持该行业的发展，必将在法规、税收等方面给予很大的扶持，减少投资风险。其次，要根据工程项目所处的环境、地点以及规划要求等基本特点，充分了解当地市场的需求状态，然后确定该项目的主要需求群体。通过对市场的充分调研，了解这些群体的购买能力、对空间的需求以及房屋的配套设施的要求等。最后，对附近房地产开发商的实力以及楼盘的设计方案、销售面积以及销售情况等，然后合理考虑本企业的竞争力能否在激烈的竞争中击败对手。

（二）提高房地产工程项目管理意识、完善管理机构

在房地产企业中标以后，为了提高工程项目的管理质量，生产企业应该制定详细的分级管理、层层负责的管理制度，同时还要在施工时建立项目经理部、工程施工处、专业工程施工队等三级质量管理体系，确保工程项目管理的顺利进行。

（三）加强工程项目建设中的监督检查力度

在工程施工过程中的质量监督特别重要，工程的每个工序都应该严格进行检查。首先，在施工机械、设备和材料进场时，要对机械、设备和建筑材料进行严格检查；其次，要定期对机械设备的使用状况做检查，确保设备的完好和齐全；最后，要明确工程关键部位，同时，还要定期对机械的操作人员和维修人员进行考核，确保工程建设的质量监督有序进行。

（四）加强企业的品牌建设

随着消费者需求度不断提高以及房地产市场竞争越来越激烈，企业应该加强对自身的品牌建设。但是，品牌建设并不是不符合实际的自我吹嘘以及大量做广告，而是提供优质的产品和健全的服务。品牌建设是以开发商提供给市场的一个个完美的产品为基础，渐渐被市场所接受，最终形成企业自身的品牌和形象。

由本文可知，房地产开发项目管理是一门科学的系统工程，要想使项目管理在房地产开发过程中发挥它的作用，就必须在项目开发前做好充分的市场调研，并逐渐完善工程项目管理的制度，同时还要对房地产开发过程进行全程动态控制，及时解决工程项目管理中出现的问题，这样才能提高和改善房地产开发项目管理体制，从而促进项目管理社会效益、经济效益以及生态效益的最优化，使得房地产企业走上持久健康的发展道路。

参考文献：

[1]王谱苏，苏简.工程管理环节在房地产开发中的重要性[J].科技传播，2010（05）.

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关键词：房地产集团；股权转让；财务管理

中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）05-0171-02

当前，我国的房地产市场已经进入调整期，股权转让已经成为目前房地产项目转让中的普遍手段，在房地产集团股权转让中也遇到了一些财务管理问题和财务风险，所以，对股权转让中的财务管理问题进行分析并提出解决对策具有很强的现实意义。

一、房地产集团股权转让的概念及原因分析

房地产集团进行股权转让，一般是通过对房地产项目公司股权交易完成的。房地产项目公司是指专门为开发特定的房地产项目成立的房地产开发公司，大部分拥有正在开发或者待开发的房地产项目。

股权转让，是指公司的股东依法将自己拥有的股权转让给他人，使他人成为该公司的股东。转让房地产是指相关的房地产权利人通过买卖、赠与以及其他合法途径将其房地产转移给其他人的行为，包括转让房地产、在建工程和土地使用权。房地产集团股权转让是指本来要转让房地产但是因为某些原因改为以股权转让的方式进行，实质上还是转让房地产的行为。

房地产集团实施股权转让的原因主要有以下几个方面：

1．我国法律对土地转让的限制。我国相关法律规定，企业不能对未达到转让条件的土地进行转让，所以，一些想进行土地交易的房地产公司不得不采取变通的方式，使用股权转让的方式对土地进行交易。

2．股权转让手续相对比较简单。房地产股权转让只需要按照相关规定办理工商变更登记，不需要办理房地产的过户手续，房地产公司的名称不会发生变化，可以继续进行后续的项目开发。而房地产转让要到土地管理部门、房地产部门等相关政府部门办理变更或者过户手续，手续来看相对复杂，特别是在建工程涉及的项目立项等手续的变更更加复杂，所以，为了减少对项目的外部影响，加快项目的建设进度，交易双方就会选择以股权转让的方式实施交易。

3．为了规避转让过程中发生的部分税费。在转让环节中，房地产转让相比股权转让要多缴纳营业税、契税、土地增值税以及企业所得税，所以，很多房地产集团利用股权转让来进行税收筹划，以此减少交易环节需要缴纳的税金。

二、房地产集团股权转让中存在的财务管理问题与风险分析

房地产集团进行股权转让涉及到一系列的财务问题，并且转让过程中存在较多的财务风险，具体来说主要包括以下几个方面：

1．房地产项目公司面临或有负债风险。或有负债，主要包括为批量的对外担保、潜在的尚未支付款项、潜在的合同违约等。在房地产股权转让中，受让方收购相应的股权后，就应该承担目标公司的债务责任。即使在转让协议中明确约定了受让方对目标企业转让前的债务不承担责任，但是由于这样的协议条款不能对抗善意第三人，受让方也是只能在对外先承担了债务责任后，再对原来的股东实施追偿。但是此时转让股权的股东的偿债能力可能大不如前，没有了偿债保证，使得股权收购方无法进行追偿。

2．股权收购的程序是否合法有待验证。房地产股权转让程序涉及房地产领域外很多的法律法规，转让是否具有有效性和合法性关系着转让的成败，例如，《公司法》规定，有限责任公司的股东数要求是2人以上、50人以下，如果股权转让后的股东人数不符合这一要求，就可能会使得交易失败。如果是转让国有股权，必须要按照法定的程序进行，否则转让合同是无效的。转让收购国有股权必须经过国有资产管理办公室的审批并办理产权界定和登记，签订转让合同，等到产权交易中心出具了产权交割单之后，才能办理股权登记和工商变更等手续。收购房地产项目公司的股权后，要及时到工商企业登记机关进行登记，属于中外合资企业的还要经过外经委的审批，确认公司的投资主体发生了变化，否则，股权收购合同无法生效。

3．房地产相关公司以前经营是否合法有待验证。房地产项目公司以前经营的合法性主要包括董事会和股东大会的决议是否有效合法、是否存在偷税漏税行为等等。这些潜在的风险都可能使房地产项目公司及其负责人受到经济上或者非经济上的处罚。即使转让协议中明确规定股权的受让方对以往的经营不必承担责任，但是受让方在收购股权后，税务部门仍然可以根据以往经营的不合法行为对收购后的房地产项目公司实施处罚，这样，收购方在承担相应处罚后，再对原来的股东进行追偿，为时已晚。

4．房地产项目公司存在产权风险。在建工程或者土地使用权有可能会被股东进行多次抵押，原股东的债权人也可能查封，因为房地产股权转让是不需要经过房地产产权过户手续的，这样就使得产权风险显得相对隐性。所以，股权转让的受让方应该审核房地产的产权证，看产权证是否标注了其他权利的登记，到房地产管理部门对产权证的真伪进行核实。

三、解决房地产集团股权转让中财务管理问题的对策建议

针对房地产集团在股权转让过程中出现的各种问题，建议从以下几个方面加以改进。

1．严格股权转让的各项管理流程。一方面，股权转让的双方应该成立调研小组，该小组应该由专业人员组成，从法律、财务管理、前期手续、市场以及工程技术等多个角度对房地产项目公司以及转让项目本身进行评估调研。另一方面，要做到综合评估，权衡利弊。市场经济条件下，没有无风险的投资，当然也就没有无风险的股权转让，所以，股权转让的受让方应该建立综合的评估机构，由决策机构从发展需要、收购方战略等方面权衡利弊、全局考虑、综合评价，值得注意的是决策机构应该独立于调研小组。

2．明确转让合同约定的权责划分。股权转让合同中应该明确约定权责划分边界。一般来说，股权转让之前的债务、历史问题的处理等是由转让方负责，转让方的权利是按照合同约定收到的转让款项；房地产集团的受让方主要责任是承担合同约定的付款，受让方的权利则是获得相关房地产项目的产权。房地产集团转让的关键是或有债务的约定，是进行股权转让时可以约定在工商部门先变更股权手续后再获得新的营业执照的时间为划分债务的时间边界，这一时间以前形成的债务由原股东负责，后来形成的债务由新股东负责。

3．严格控制担保和保证金。房地产项目的风险一般都可以通过相关的调查程序发现，但是股权交换的风险具有或有性、隐蔽性的特点。为了避免股权转让中的风险，收购方一方面可以采取分期付款的方式，留尾款当做保证金，加入协议签订后因为目标公司的原因，使得受让方承担了额外的损失，受让方就可以用该保证金支付；如果协议期限届满后，并没有出现额外的风险和债务，受让方就应该将该项保证金付给出让方。另一方面，受让方还可以要求转让方提供上市公司担保、母公司担保或者银行保函等方式进行担保，担保责任应该随着潜在的债权风险规模变化，提供担保的时间也应该相对较长，受让方应该选择具有较高信用度的主体来作为担保方，以此规避房地产股权转让过程中的潜在风险。

4．房地产集团股权转让双方应该对付款节点给予严格控制。股权转让双方应该通过对付款节点进行安排来控制股权转让的关键风险点。例如，完成相关的工商变更手续，领取新营业执照，标志着股权转让实质上已经完成，可以将此作为付款管理的时间点之一；又如土地使用权存在查封或抵押的情况，需要将土地使用权解封或者解押的时间作为付款的时间点之一。

5．股权转让双方要认真进行税收筹划。当前，通过股权转让规避缴纳土地增值税的案例比比皆是，但是如果房地产开发企业通过股权转让方式对房地产进行受让后继续开发的，可以扣除的开发成本是转让前的房地产账面成本，并不是股权交易的金额。如此一来，计算土地增值税的增值额与直接购买房地产相比较高，导致缴纳的土地增值税额较大，所以，如果房地产转让后用于继续开发的，应该关注股权转让对土地增值税的影响。股权转让房地产不能简单地理解为肯定比直接转让房地产节税，股权转让方式通常会减少转让方缴纳的税金，但是从长远来看，受让方往往是多缴纳税金，因此，在股权转让交易时，应该充分估计税金对转让的影响。

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篇6

本研究以房地产项目全寿命周期为主线，主要分为前期准备阶段、中期施工阶段和后期营销阶段，展开论述项目经理在不同阶段的工作任务以及工作特点。

（一）前期准备阶段

房地产项目全寿命周期的前期准备阶段是从项目启动前的投资分析开始至进场施工前的项目前期工作。项目经理在这个阶段的主要工作内容是：正确选址，对项目所在区域及周边环境进行实地勘察、调研分析，进行可行性研究；主导策划项目，将房地产项目的开发蓝图转化成可操作性强的策划方案；多方、多部门协调工作，从审批立项到筹集资金都需要项目经理交际公关；项目前期宣传，包括现场宣传、文案宣传等。工作特征分析如下：是一种高度集中于脑力劳动的系统活动；地域环境多变、不稳定，多在室外工作；工作群体为高素质的知识分子，工作客体多为图表和数据；建立关系网，获取各方资源；交流方式多为纸上谈兵；工作成果以书面为主，不是实体。

（二）中期施工阶段

房地产开发项目全寿命周期的中期施工阶段是从进场施工后直至竣工验收前的所有工作阶段。项目经理在这个阶段的主要工作内容是：①施工现场管理，主要是控制进度、成本和质量；②组织协调项目参与各方主体；③维持现场秩序及安全管理；④组织竣工验收等。工作特征分析如下：①工作模式从纸上谈兵式转变为真枪实弹的实操；②建设地点固定，工作多为室外，环境依然多变；③工程品质会受到相关机构的监督管理；④工作群体多为建筑工人，理论知识相对缺乏，实际经验丰富；⑤外部协作性强，管理复杂度高，风险客观存在；⑥工作成果为实际的建筑物。

（三）后期营销阶段

房地产开发项目全寿命周期的后期营销阶段是从房地产竣工验收后交付使用开始销售直至物业管理售后服务的整个阶段。项目经理在这个阶段的主要工作内容是：进行市场调研；组织营销团队；制定定价策略和销售策略；营销推广和现场管理。工作特征：工作主攻心理战，摸透客户的需求竞争对手的心理；工作群体为市场客户，覆盖面较广；市场变化迅速，工作也具有动态性；既有室内的销售工作，也有室外的宣传和调研。

2房地产项目经理不同阶段的能力要素分析

（一）前期准备阶段

前期准备阶段作为房地产项目的第一阶段，项目经理必须有高度的热情，激发项目成员的积极性。鉴于纸上谈兵的交流方式，项目经理需运用想象力向人描绘蓝图，并运用创新点引起参与方的关注。在这个阶段，项目经理还要及时关注市场动态变化，并对各种渠道搜集的信息进行筛选分辨，准确定位。而且在项目初期，涉及的项目干系人众多，都需要项目经理良好的沟通和精湛的公关。因此，项目经理在前期准备阶段的能力要素为：工作积极性、创新力、市场洞察力、信息处理能力、谈判能力、社会交往能力、判断力、决策力和战略眼光。

（二）中期施工阶段

中期施工阶段作为房地产项目全寿命周期最重要的一个阶段，项目规模庞大，参与人员多杂，项目经理需要保证各方消息沟通畅通，协调多个层面可能会出现的各种矛盾及冲突，进行进度、成本、质量监控与调整。还要在现场管理中指导施工人员，并适当运用激励手段，鼓舞人心。项目经理在施工阶段还要承受计划延迟、成本超支、项目范围变更等一系列工作压力。因此，项目经理在中期施工阶段的能力要素为：非权力影响力、激励能力、指导与领导、沟通能力、控制力、抗压能力、组织协调能力、团队合作精神。

（三）后期营销阶段

后期营销阶段作为最后一个阶段，对项目的成功与否起着关键性作用。项目经理在这个阶段最多的工作就是不断地与领导、客户、销售员、媒体进行沟通，有效地传达领导对楼盘销售的策略指示，及时解决客户纠纷，处理现场突发事件，认真倾听客户的购房需求和业主意见，善于捕捉客户的诉求点，积极与各大媒体打交道，打造良好的公众形象。同时，还要策划有创意的销售方案，制定定价策略和营销策略。因此，项目经理在后期营销阶段的能力要素为：沟通能力、倾听能力、应变能力、洞察力、创新力、社会公关能力、现场谈判能力、信息获取及处理能力。

3总结

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关键词：房地产;项目管理;问题对策

近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。我国加入WTO后，已日益融入全球经济体系，国际竞争日趋激烈，全球经济一体化趋势越来越明显，国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨，以适应市场经济的发展需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，国外企业对我国投资幅度加大，促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展，带动整个房地产业逐渐与国际接轨。在经济一体化的情况下，中国将成为国际建设市场最大的热点之一，强劲的国外竞争对手，新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力陡然增加，当前，国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得更加重要。我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性，切实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作，由此分析我国项目管理的症结及我国施工企业功能的匮乏，进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制，提高我国建设企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下，对房地产企业项目运行管理进行研究就显得极为重要。

一、我国房地产企业项目管理存在的问题

我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。主要是管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规也不健全等。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。

1.可行性研究缺乏

(1)项目目标和工程任务分解不足

在项目启动之初，作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验，没有很好的对整个项目进行细致研究分析，并提出项目的总体目标，也没有将工作任务进行分解，并加以落实分配，这导致项目出现以下问题：

①项目在初期无法向下进行；

②项目预期经济目标不能实现；

③项目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市场定位不准、缺乏创新能力

在项目开始前，房地产企业往往忽视了市场作用，没有做充分的调查研究，不做设计研究，只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重，缺乏创新能力，从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。主要体现在：

①市场定位工作主体发生偏差；

②运用差异化战略模仿有余而创新不足；

③偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位；

④目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。

2.设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上，造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：

(1)缺乏合理的设计招标程序

房地产市场发展还不规范，未形成公正、公平、公开竞争的良好环境，造成了设计招标往往流于形式。

(2)忽视设计对项目投资控制的重要性

未认识到设计对项目整个运作过程的重要影响，公司对项目设计普遍存在一种“轻设计控制，重施工控制”的思想。

(3)设计监理缺失

对于设计监理工作，由于对设计单位相应的监督管理体制不健全，加上设计单位的工作量较大，部分设计人员素质较差导致设计图纸很难做到精心勘探、精心设计，达到一流的施工质量，造成在施工中发现大量设计中存在的问题。

(4)文档资料缺乏制度化、规范化管理

尚未制定有关工程文档资料、工程竣工资料等的管理制度和规定，项目档案管理管理混乱，尤其是对工程项目的合同管理方面，未能实现以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。二、加强房地产企业项目管理的对策建议

要加强项目前期开发管理，项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。其中，关键是项目可行性研究和投资决策。

1.进行详细的项目可行性研究

市场调研的目的是对所筛选的项目进行客观分析，验证项目定位的准确性与科学性，为开发决策提供技术依据，从根本上避免决策中的随机性而强调科学性。项目经理应按照一定的市场调研程序对房地产市场进行以下三方面的调研：

(1)房地产市场的供给与需求调研

充分调查投资地区各类地产商品供给量及需求量、价格水平、地区分布、投资地区房地产开发能力及技术水平，也就是要理解在市场经济条件下房地产作为商品必然依据房地产市场的需求情况来确定是否投资，投资什么项目，这是房地产投资决定性因素，也是调研的根本点。项目经理应从专业角度提出合理建议。

(2)要进行环境调研

主要指项目的自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力、文化环境、社会治安、社会职业分布、文化教育、社会风气、习俗等，使得对项目从政治、经济、文化的高度来认识，这也是为社会服务的同时获取社会效益及良好经济效益的基础。

(3)要进行开发场地调研

场地是产品定位前期调研极其重要的内容，要充分认识到一块位置优越的土地会给开发带来巨大的效益。这其中，开发土地所处区域位置、环境条件、交通条件、开发场地使用现状、大小形状、地质等都要引起重视，项目管理队伍应参与土地选择与分析，参加有关的洽谈，在此基础上提出开发初步建议方案并评价综述方案的优缺点，同时对未来项目产品定位提出初步设想方案。

2.进行项目的投资决策与预算

进行房地产开发，建设资金一般都需几亿元人民币以上，若没有切实可行，的投资方案和融资还贷方案，也就谈不上立项。因此，在项目可行性研究时对项目进行投资分析和融资决策是项目经理必须重视的问题。

(1)重视投资分析

项目经理在对市场供求关系、竞争环境、市场可接受的楼盘价格水平、投资成本进行经济分析的基础上，对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制，是投资分析管理的主要内容。通过投资分析对项目整体运作的计划性和目标性进行有效控制，是房地产开发建设成效的关键，投资分析是今后项目管理运作的工作指南。

(2)重视融资决策

房地产开发建设周期长，一般要几年时间，融资的财务费用可能高达总固定费用的5%—25%以上。因而，融资决策主要是确定融资方案的合理性,它对建设总费用有很大的影响，一定要请有经验的专家参与制订。首先需根据投资总额及自有资金、预计预售收入，测算出需融资额度，然后确定该项款项的还款方案，并根据开发过程中可筹集、回收的资金及需支出的资金进行分析，确保项目的资金流量有盈余，从而保证项目开发的顺利实施。

3.加强项目控制管理

项目实施阶段房地产企业项目管理的工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方（监理、设计、承包商、供应商、政府职能部门）的工作，定期为项目进展情况进行研究分析，该阶段的项目管理可描述为：在项目实施阶段，业主的项目组人员，按照有关法律、法规、技术规范要求，根据签订的工程承包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件，调动各方面的综合资源，对项目从开工至竣工的工程进度、质量、成本及其他方向的目标进行全面控制的管理过程，本阶段的工作重点是项目的进度、质量、成本的控制管理。

(1)加强项目进度控制管理

进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上有采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。

(2)加强项目质量控制管理

工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标，一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程。项目实施阶段开发商的项目组要开展多方面的工作，对工程项目的质量进行控制和监督，概括地说有审查确认承包商的质量保证体系，进场材料、设备的质量控制、监理规划、监理实施细则以及对监理工程师日常监理工作的监督和检查等方面。

参考文献:

[1]王文群:房地产经济学[M].北京:经济管理出版社,2003:3-4.

[2]张华:实行项目化管理提升房地产企业的核心竞争力[J].开发天地,2004(10):50-54.

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关键词：房地产项目开发；风险；对策

一、房地产项目风险管理的分类

对于房地产项目而言，按风险作用阶段和范围分为综合风险和阶段风险。综合风险是指贯穿于整个房地产项目周期，主要有自然、政治、经济、社会、技术、项目主体及内部决策与管理等风险。对于阶段性风险，就是在房地产项目开发各阶段中出现的风险。在投资决策阶段，会出现项目地点选择，区域发展和物业开发类型等风险，而在建设阶段，则可能出现招标模式，建设质量，工期，成本等项目风险管理。

1、综合风险

1.1自然风险。自然风险是由于自然因素的不确定性，如地震、风暴、反常恶劣的天气等，对房地产项目造成的影响或破坏。

1.2政治风险、经济风险。政治、经济风险是指一个国家所处的国际国内环境变动及相应的政治经济政策法律调整给房地产项目所带来的经济损失。土地政策、金融政策、税收政策的变化对开发经营影响力度及波动带来深度影响。政治、经济风险对房地产市场尤其重要。

1.3社会风险。社会风险指人文社会环境的变化对房地产市场的影响，主要包括社会治安的稳定性、公众利益、社会风气等。

在上述综合项目风险管理中，应把政治风险、内部决策与管理风险作为控制中心，把自然风险社会风险作为预测重点，不断地进行技术创新以消除技术风险，突出重点，区别对待。

阶段性项目风险管理是房地产项目实施过程中不同阶段产生的风险，也是本文重点阐述的内容，在不同阶段的风险均有其特殊性。

2、阶段性风险

该阶段的投资风险是较大的，一旦投资成功，利润也是最高的。因此需要对项目的可行性研究报告进行认真审核，对其中的各项指标进行评估，如审查设计方案是否合理、出租率是否高估、项目运营成本是否低估、建设费用是否漏估等。开发商要根据对项目风险性和营利性的估价，结合投资策略来确定是否投资，以及投资多少。这个阶段的主要项目风险管理。

二、房地产项目开发中风险形成的原因分析

整体上来讲，当前房地产项目开发中风险的形成原因主要包括以下几种：

1、政策环境方面

经过几十年，房地产得到了快速的发展，已经成为我国国民经济的支柱性产业，在对国民经济进行促进和社会发展中有着很积极的作用，同时也对我国的经济运行和人民生活的各个方面有着深刻的影响，所以，受到我国就、宏观调控和政策的影响是不能够避免的。总的来说，我国国内在产业、土地、住房、金融、税收、城市市场观察规划、环保等方面相应政策法律法规的调整，如对房价的限制、贷款利率的规定、土地使用的限定等都极有可能对房地产开发项目各个层面构成潜在风险或直接影响，甚至直接造成房地产开发商经济上的损失。

2、经济发展方面

经济形势的状况直接影响到房地产的项目开发。确切地来讲，受房地产行业自身特点的影响，房地产产业周期性长，中间环节多，容易出现在项目开发过程中市场对于房地产商品需求发生变动。特别是一旦经济形势不佳或经济停滞，将直接影响到房地产市场买方上的购房欲望，减少购买行为，极有可能使房地产的经营陷入危机。另一方面，对于经济发展趋势的准确科学预测有助于降低房地产企业项目开发的风险。

3、资金方面

作为资金密集型的行业，房地产项目的开发需要筹集和融通巨额资金，负债经营比例高。因此，一旦企业的资金链发生问题，面临资金短缺的困境，对于房地产企业的项目开发都将是致命的影响，在很大程度上可能导致企业由于缺乏资金支持而无法进行后期的继续开发，另一方面，也使得企业的前期投入无法收回。具体来讲，一是融资方面，由于各种筹资方式的手段、工具及环境各不相同，都存在着一定的风险。加上贷款利率变动趋势难以明了，对于房地产项目的最终成功及利润影响极大。三是，受市场变动的影响，使得房地产项目的租售期和租金售价方面具有不确定性，收益不明确，影响企业的现金流。另外，开发投资回收期越长，房地产企业的财务风险也越大，直接影响企业资金运作。

三、房地产项目开发的风险应对策略

1、项目操作过程中，充分把握好每个环节，充分利用品牌效应及所有资源，与政府建立良好的关系，尽可能的降低成本，取得土地、税费、动迁等一系列优惠政策。同时，加快项目进度，节约时间成本，缩短周期，加快资金回笼，以最快速度抢占市场，抵御市场冲击。

2、针对市场风险,一方面加大宣传力度，引导和引领消费者，形成旺盛人气，形成新的消费热点，提高竞争能力,扩大市场占有率。同时建立优秀的策划和销售团队，并在投资前对市场做更充分的调研工作，为项目的操作成功奠定基础。

3、优化管理，以高水平的管理机制运筹公司,抵御风险。项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。

4、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。

5、针对政策性风险，一方面加强与政府的关系，同时利用公司的整体优势，加强融资能力，并且尽快缩短项目周期，

6、从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：a、一次性付款方式；b、分期付款方式；c、八成银行按揭方式；d、建筑分期付款＋银行按揭；e、特惠免息付款方式；f、全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

参考文献：

【1】王天增.房地产项目开发中的风险及对策分析[J].中国住宅设施2011，（07）.

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关键词：房地产项目；管理；全过程；成本造价；控制

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）031-000-02

前言

随着我国房地产事业的不断发展，我国房地产行业和项目的开发和竞争模式也成为土地竞争和品牌竞争之间的重要工作内容。同时放产行业的基本盈利模式也成为现阶段，土地升值和房地产行业成本控制的重要内容。所以在房地产项目开发的阶段，对于项目成本的管理工作还需要在根本上进行核算，其中具体的项目就是设计阶段、投招标阶段、工程造价阶段和竣工阶段的工程造价控制和管理工作，只要保证这几项内容能够合理的开展，就能够在根本上节省房地产项目的资金输出，并且也能够实现国民经济的快速发展。由此可见，项目成本的管理工作主要就是在整个项目的实施过程中，保证全过程的成本造价控制在合理的范围之内，以此促进房地产行业的长足进步。

一、房地产项目投资决策和工程造价的控制和管理

在房地产项目的建设和管理工作中，其技术内容的经济决策也是非常重要的一项内容，例如：在房地产的规模和产品的发展方向上能够确定，同时在住房建设的场地选择和工艺设备方案上也能够确定，这些情况也能够直接和工程造价的高低产生影响。同时根据相关的资料进行分析：在房地产项目的建设阶段，投资决策工作对于工程的造价会产生非常多的影响，甚至能够达到85%左右。所以还需要做好工程造价的控制和管理工作。首先需要对所选择的地区进行资料的收集和整理，同时需要对于资料进行分析。其次需要做好对于房地产项目的市场调研工作，其中还包括市场的发展现状，以及价格的估测，还有产品所产生的竞争力。然后就是针对项目的数据参数进行合理分析，以此保证在项目取舍上实施最终的决策，避免出现盲目建设的现象。最后是针对房地产项目的投资资金进行估算，对于所需要进行的工作进行全方面的分析，这样才能够保证房地产项目投资决策和工程造价的合理控制和管理[1]。

二、房地产项目的设计阶段工程造价的控制和管理

现阶段，对于工程造价的控制和管理工作的重点内容，按照西方国家进行分析，其中的设计费用在整个工程中占有1%以下的比重，而这一比重对于工程造价所产生的影响却占有80%左右。同时在工程建设的领域中，工程的设计和工程造价之间的控制不够紧密也成为一种非常常见的现象，因此对于房地产项目的工程造价的控制和管理主要是以下几项内容：

（一）避免忽视技术内容

需要避免造价工程中片面强调节约技术的现象，同时也需要在根本上对于重视技术，轻视经济的情况进行反对，还有就是设计比较保守的房地产项目也需要对此进行改进，只有设计出符合人们心理需要的房屋，才能蚵足人们的需求，同时房地产项目也能够被人们所接受，得到有效的经济效益。同时在房地产项目的发展中，按照其设计方案进行设计和分析，也能够在一定程度下避免出现资金浪费的现象[2]。

（二）推行实际的限额设计内容

还需要符合实际的进行限额设计，主要就是把工程设计的收费情况，按照实际内容引入到具有限定额度的资金之中。同时对于设计单位中的也需要增强和控制器成本的技术和意识。对于限制的额度需要贯穿其可行性分析，还有初步设计、技术设计的工作。每一项阶段的设计还需要进项专门的分析，以此才能够形成一个纵向空间，这种结合内容也能够有效促进房地产项目工程造价的控制和管理工作[3]。

（三）加强设计变更管理

房地产项目之中，对于房屋建设的设计工作也是非常重要的一项内容，只有针对其设计内容进行合理的设置，才能够在根本上满足人们对于购房的需求。但是在房地产项目的管理和发展工作之中，其设计工作也很容易出现变更的情况，因此还需要针对这一工作进行良好的管理。在项目的实施阶段，设计一旦出现变更，还需要尽量的提前进行这项工作，并且越早发现这项工作其损失也能够更加小，如果相反就会变得越大。所以在设计工作的内容中，还需要把设计变更工作控制在房地产项目的初期，这样才能够在根本上保证工程的造价得到良好的控制。

（四）推广设计标准

对于项目的推广设计，主要的就是需要房地产项目能够在根本上缩短其设计的周期，但是还需要保证设计方案能够切实有效的实施，同时其经济效益需要能够具有良好的保证。其中房地产项目的标准工业厂房的设计就是一个非常明显的例子。同时对于房屋的设计标准也需要按照共同的条例以及原则进行良好的编制，以此才能够更好高的贯彻国家的经济政策，并且对于资源、能源、材料进行良好的控制，同时也需要保证学习价格能够低于标准的工程造价[4]。

三、房地产项目中招投标阶段工程造价控制和管理

假设工程的招标工作对于工程造价的控制是非常有效的一个手段，同时为了保证工程项目的招投标事实上是为了能够有效满足市场内容的客观需求，并且在竞争的机制，还有优化的资源配置工作之中，需要合理降低成本、并且也需要具有高质量，以此才能够完成项目的建设[5]。甚至会保证工期和质量都能够得到保证，由此可见，工程造价的竞争也是投标工作最为核心的一项内容[6]。

（一）招标文件的规范性

对于投招标文件的编制还需要房地产项目给予足够的重视，特别是文献的规范性和严谨性，这也是非常重要的一项内容。同时在实践的内容中能够看出，严格和标准的投招标文件也能够确保建设的工程合同造价具有合理性和合法性，同时也能够有效的减少甲方和乙方之间存在的纠纷，良好的保护合同双方的利益，减少工程的造价工作[7]。

（二）加强工程招投标的管理

对于投保的管理工作，还需要合理的确保工程造价的内容，并且检车公开、公正和公平的原则，这样对于投招标工作的监督，还需要不断的提高其编制的内容质量，以及相关人员的业务水准。这样在评价的工作之中，才能够合理的保证低价中标，同时还需要子啊充分的考虑到招标单位的社会信誉基础上，提高房地产项目的施工能力，还有设备的使用情况。以此也能够保证工程造价成本的降低，并且按时完成所要求的工期。

（三）做好工程造价资料的收集

想要完整的做好工程的造价控制和管理工作，才能够保证房地产项目的发展。同时还需要在根本上实现工程造价的资料收集和整理的内容，所以在房地产项目发展中，还需要建立起合理的Y料积累制度，并且实现工作的标准化情况，同时需要规范信息系统的管理工作。以此保证造价人员能够对于每个项目进行负责，在完成之后还需要及时的保证项目造价的资料能够被完整的保存，为未来的房地产工程项目的实施和开展提供参考价值[8]。

四、房地产项目施工阶段工程造价的控制和管理

在整个项目的造价控制工作中，前期的准备工作有着非常重要的位置，同时在资金的使用情况上能够看出，施工阶段主要是资金使用最为密集的阶段。很多投资的项目资金在施工的环节也呈现出不断的变化，以此变成固定的资产。所以加强房地产项目工程管理的科学化，还需要做好以下几点项目：

（一）制定合理的工程造价目标

第一点就是需要对房地产项目制定以下合理和先进的工程造价的控制目标，同时需要定期对于工程造价的实际情况和目标状况进行比较，找到存在偏差的主要因素，分析出现偏差的原因，并且利用合理有效的手段对其进行控制，这样才能够实现工程造价的最终成本目标。

（二）价格和材料是重要的因素

第二点是按照价格进行建筑成本的因素分析，同时也需要严格的控制，这也是材料价格降低的有效手段。同时也能够在材料质量把关的基础上，完成价格的控制，保证把最好的材料价格控制在最低，这才是成本控制和管理工作中最为重要的一项内容。

（三）制定严格的设计控制变更

第三点时针对控制和设计的变更进行规范变更，这也是非常重要的一项程序和内容。所以对于必须要进行变更的工程，还需要首先做出工程量造价和管理的加减分析，并且对于建设单位也可以做出的变更进行通知，调整出合理的工程造价内容，对于突破的工作以及原有的估算进行重点内容的变更，最后需要对原审批部门进行合同变更的通知。与此同时还需要针对承包单位中没有加强项目管理工作所造成的损失进行索赔和管理，其中包括增加和延长的工期，所以索赔也是工程造价内容中非常重要的一个方面。

五、结论

根据以上内容能够看出，在房地产项目的发展过程中，由于人们对于住房有着不同种类的需求，但是其中最主要的需求就是房屋的价格方面，因此房地产项目还需要在这项内容上进行改革，避免房地产开发过程中出现严重的资金浪费现象，这样也能够避免房屋未来的出售价格过高。因此对于房地产项目全过程的成本造价控制和管理工作也是非常重要的一项内容。目前为止，我国的房地产在开发过程中其成本控制还具有一定的难度，所以还需要所有项目开发的管理人员能够合理的控制房地产项目的成本管理工作，以此实现资源最优化的处理，这样也能够在根本上实现我国房地产的快速发展。

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[6]汪冶冰，陈丽娟.基于活动的房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].才智，2012，31：47-48.

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一、我行房地产信贷业务基本情况

我行属云南省地方性商业银行，是县级支行，2009年底成立，现有一个营业网点。截止目前，我行发放房地产项目开发贷款XXXX万元，发放当地部分楼盘住房按揭贷款XXXX万元，两项合计XXXX万元。房地产项目开发贷款和楼盘住房按揭贷款均能正常还款，无不良贷款。我行还未发放保障性住房建设贷款，现正与当地政府接洽中，准备上报一笔保障性住房建设贷款。

二、房地产信贷业务存在的风险

我行目前房地产信贷业务发展情况良好，无不良贷款。但从长远看，仍有一些问题和存在的风险需要引起我行高度重视，主要是以下四方面问题：

1、我县房地产市场风险。我县市场风险主要是泡沫风险、价格风险，体现在较低的普通家庭年收入与高房价的不相匹配，房价下跌会使银行面临巨大风险，美国的“次贷危机”和我国房地产市场现阶段的调整都说明了这一点。目前，我行发放房地产项目开发贷款的企业，多数属于中小房地产企业，自身抗风险和融资能力较弱，受市场风险的影响较大。

2、房地产企业自身风险。我县房地产企业的高负债运作隐含财务风险，其大部分资金都直接或间接来自于金融机构，据不完全统计，银行资金占比大约在XX%左右。由于房地产开发项目贷款时间较长，房地产开发商自身经营能力容易滋生许多不确定性风险因素。

3、房地产信贷资金法律风险。法律风险主要指房地产开发项目四证是否齐全，所有配套费是否按进度交清。目前我行房地产项目贷款担保方式绝大部分采用土地和在建工程抵押，涉及到在建工程抵押的优先受偿权问题。同时，楼盘住房按揭贷款中，要预防外地出现的“假”按揭情况在我行发生。

4、业务素质方面风险。我行房地产信贷业务属于刚起步阶段，存在房地产信贷人员少，业务素质不高、管理经验不足的问题，也给房地产信贷业务发展带来一定的风险。

三、解决存在风险的几点建议

1、建立房地产开发项目贷款标准。我行要根据市场变化情况，建立房地产开发项目贷款标准，不符贷款标准的房地产企业，原则上不予贷款。对于符合贷款标准的房地产企业，采用动态管理模式，切实加强管理，防范产生金融风险。对在土地价格高峰时收购土地的房地产企业，要特别抱慎重的态度，防止出现“面粉价格高过面包”现象。

2、严格按揭贷款操作程序。在楼盘住房按揭贷款中，我行要严格按揭贷款操作程序，坚持与借款人面谈、面签等各项制度；对一人购买多套住房，购房价格明显高于同一楼盘的同类房屋，借款人收入证明与年龄、职业不相称，收入证明有虚假现象，不能提供身份证等重要资料的原件，提供资料明显虚假等情况要严格把关，该不准办理按揭贷款的，坚决不予办理，切实维护银行资金安全，防范产生金融风险。