收益法评估报告范文

导语：如何才能写好一篇收益法评估报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词 企业价值 评估报告 统计分析

笔者对2014年度的35份企业价值评估报告报告进行统计，其中沪市主板13份，深市中小板和深市主板各11份。主要统计了评估方法、账面价值、取值方法、评估机构、评估报告页数等几个方面的数据。

一、统计结果与分析

（一）评估方法的选取

在所统计的35份评估报告中，有24份采用了两种评估方法（其中3份选用市场法和收益法，剩余21份选取资产基础法和收益法），有2份仅采用市场法进行评估，剩余10份仅采用资产基础法进行评估。在21份选用资产基础法和收益法进行评估的评估报告，有9份最终采用资产基础法得出的结论；而选用市场法和收益法进行评估的3份报告最终均采取收益法所得出的结论。

（二）评估结论的分析

图1：35份评估报告的评估值增值率

从上图可见，不同的评估目的、评估方法得到的评估值增值率差异较大。资产基础法得到的评估结论通常不会过大偏离其账面价值；收益法的偏离程度则变动较大；由于很难找到比较案例，市场法在企业价值评估中应用较少，用该方法得出的评估值的增值率偏离程度略高于资产基础法。收益法下增值率最高的两个评估对象，主要因为一家是自主开发和运营游戏产品的企业，属于“轻资产”公司，另一家则是国内预调鸡尾酒的龙头企业之一，两者的共同点是拥有大量账外不可辨认的资产，且具有较强盈利能力，以至于收益法下的评估值远高于其账面价值。

根据评估报告可知，资产基础法的评估增值主要来自于土地使用权、房屋建筑物以长期股权投资等，当同时采用资产基础法和收益法进行评估时，最终结论若是采用资产基础法，其原因主要是收益法的计算基础具有较大的不确定性；若采用收益法，原因主要是用资产基础法对整体性资产进行评估时难以体现资产的综合获利能力、商誉以及其他一些潜在因素资产整体价值的影响。3份采用了市场法和收益法进行评估的报告最终都采用了收益法得出的结论，主要是考虑到用市场法评估时，选取的可比实例与评估对象间的差异性以及目前我国证券市场较大的波动性。

（三）被评估企业与评估公司的分布情况

从表1的统计结果可知，这35份报告中评估对象遍布19个不同的省市自治区，但评估公司（总部）却仅来自于5个省市，其中北京的评估公司占了总数的68.57%。此外，这35份评估报告共涉及27所不同的评估公司，其中25家均属于前百强的资产评估机构，也就是说有33份评估报告出自前百强评估机构。根据中国资产评估协会的《2014年资产评估机构综合评价年业务收入排名前百家机构名单》上的数据可发现，排名前十的评估机构的业务收入远远高于排名靠后的评估机构；也就是说，我国大部分的评估业务都被百强甚至前五十强的评估机构瓜分。

二、结束语

仅对35份评估报告的统计分析并不能完整、系统和详尽的看出当前我国的评估报告甚至是评估行业所存在的诸多问题。但仍在一定程度和某些方面上反映出我国评估行业的发展现状。据以上的简要分析，笔者认为可得出以下几个结论：

（一）社会对资产评估的认识还不够全面、深刻，评估人员整体执业水平有待提高。从1.3的分析中可见，我国的评估行业发展是相当不均衡的。许多地方对评估认识的不到位，评估业务的需求较少，以及该地区整体经济水平相对落后等原因，导致这些地区评估行业发展缓慢。

（二）行业竞争激烈。我国目前有资产评估机构3000多家，但绝大部分评估业务都被少数的几十家评估机构承接，再加上我国评估行业本身发展不足，导致小型评估机构间竞争激烈，生存困难。

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《企业价值评估指导意见(试行)》实施七年来，在规范企业价值评估执业行为，提高企业价值评估执业水平，巩固拓展企业价值评估市场和服务我国证券市场发展和经济结构调整等方面发挥了重要作用，绝大部分内容经实践检验是行之有效的。七年来，我国评估准则体系基本建立，国内外企业价值评估理论和实践有了新的发展，国内证券市场和产权市场逐步完善，评估实践对企业价值评估提出了新的要求，因此，对《企业价值评估指导意见(试行)》的修订十分必要。修订后，准则的整体框架、相关术语、披露内容等方面实现了与其他评估准则的协调；对市场法和收益法的具体运用提出了细化要求；对控制权和流动性溢折价的考虑、评估结论的形成方式等提出了更加明确的要求；根据监管部门的要求对评估报告披露的内容进行了重新梳理。《企业价值评估指导意见(试行)》的修订，对指导和规范企业价值评估实践、促进评估行业更好地服务市场具有重要意义。一是总结和固化了企业价值评估中通行有效的执业实践，有助于巩固评估行业的传统核心业务，可以更好地适应市场对评估专业服务的要求，更好地服务我国经济发展方式的转变；二是提升了对企业价值评估的要求，为评估师提供了较为超前的实践指引，有助于提升行业专业性；三是促进了评估理念和评估方法的国际接轨，增强了准则的国际趋同；四是通过准则的提升，实体性准则层次实现了企业价值、机器设备、无形资产、不动产和珠宝首饰等主要一级资产的全覆盖，完善了准则体系。

对评估报告等准则中签字盖章条款的修订，旨在贯彻落实《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）相关规定，满足评估机构执业需要。主要修订内容包括：有限责任公司制评估机构法定代表人可以授权其他高级管理人员签署评估报告和业务约定书；评估机构可以授权分支机构签订业务约定书；分支机构负责人可以根据授权签署评估报告和业务约定书。这次修订遵循了“适当授权、风险共担”的原则。修订后的签字盖章制度既适应评估机构做优做强做大的需求，方便执业，又可以合理界定执业责任，满足执业质量管理的需求。

《商标资产评估指导意见》是服务国家知识产权战略和文化强国战略的重要举措。指导意见的有以下意义：一是将更好地促进评估行业服务商标的转让和许可，促进知识产权战略的实施和文化产业的发展。二是完善了无形资产评估准则框架。根据财政部的要求和国家知识产权局、国家版权局、国家工商总局等部门的需求，中评协近几年已经了无形资产评估准则、专利资产评估指导意见和著作权资产评估指导意见，商标资产评估指导意见后，我国在无形资产方面的评估准则框架体系主体构架基本完成。三是填补了国际空白。商标资产评估指导意见是国际上第一个关于商标资产的评估准则，将为国际上相关评估准则的制定提供借鉴。

《实物期权评估指导意见（试行）》旨在指导注册资产评估师执行评估业务时合理分析高科技企业和无形资产等特殊收益形式资产的价值，特别是文化产业中相关资产的价值。实物期权评估指导意见的创新了评估方法的运用，有助于合理发现特殊收益形式资产的价值；拓展了评估服务范围，有助于促进评估行业服务市场需求。

此次修订和新建工作，各环节工作到位，遵循规定工作程序。在充分吸纳监管部门、评估报告使用者和评估行业意见的基础上，着眼于国际接轨，着手于国情国体，服务于我国资产评估事业做优、做强、做大。

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一、评估机构应当中立评估

社会中介机构进行企业化运作的同时，肩负着社会责任，其专业化功能最大限度的发挥在于其专业化和中立化。《评估办法》第3条规定：“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避”。在现实中，根据《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产管理部门对评估机构具有监督检查职责。房屋征收是地方政府的中心工作，带有地方政府利益倾向的房地产行政管理部门可能或多或少会对评估机构“施加影响”。为了落实该条规定的中立评估精神，建议建立房屋征收异地执业制度，扩大异地评估范围。如果存在影响中立评估情形的，在诉讼中，人民法院应当依法履行职责、严格司法审查，从证据的合法性上予以否定，真正发挥行政审判职能作用，改变“上诉不如上访，上访不如上网”的不正常现象。

二、被征收人对评估机构有更多的选择权

《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。为了减少地方政府对评估机构的公正评估产生影响，改变过去拆迁管理部门指定评估机构的做法，《评估办法》第4条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。征收部门应当联系一级资质、二级资质和三级资质大约5家以上的评估机构作为备选评估机构，体现政府公平补偿的态度，提高征收工作的公信力。征收部门通过公告公布备选的评估公司及基本情况，在规定的时间内提交由被征收人签名的确定评估机构的材料。为了公平竞争，评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。在评估机构的选择上，应该使被征收人有更多的选择权。

三、评估委托合同明确约定权利与义务

《评估办法》第6条规定，按照法定程序选定或者确定房地产价格评估机构后，房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。《评估办法》第7条规定，房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。《评估办法》第8条规定，评估的目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值，或者为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。《评估办法》第16条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

四、确保评估结论合法、合规、符合实际

房屋征收评估前，房屋征收部门应当在纪检监察参与或监督之下，组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的调查、认定和处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，这是阳光征收的重要内容，通过公布接受监督，通过监督实现公平、防止腐败。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。对于产权证为住宅，但已经依法取得营业执照的，应当根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定，考虑经营年限、纳税情况、经营状况、住宅房屋价格、经营性用房价格等因素，综合分析作出评估报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，对于未经登记的建筑，先由市、县级人民政府责令国土、规划、房产、城管、征收等部门调查、认定和处理。在处理的基础上，评估机构再进行评估。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

五、明确房地关系

被征收房屋的价格理所当然包括土地的价格及地上建筑物的价格，《评估办法》第11条规定，征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。如何理解“其占用范围内的土地使用权”成为评估中难以回避的问题，笔者建议采用容积率或者四至来衡量较为妥当。容积率或者四至以内的土地的价值应当包含在房屋的价值之内，不再重复计算其价值；此外的土地应当作为独立的使用权，另行评估进行补偿。建设用地使用权期间届满前，因公共利益的需要提前收回该土地使用权的，应当依照《物权法》第121条规定：“因对不动产或者动产征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得补偿”。《物权法》第148条规定，征收房屋的，应当退还相应的土地出让金。可见，对于土地的补偿，法律规定是明确的。建设用地使用权作为独立的用益物权，在市场经济的条件下，也会随着土地的增值而增值。而且，当该项权利被提前收回时，将会造成当事人预期利益的丧失。众所周知，土地上的房屋及其他建筑物无论建在哪里，其建筑成本不会有太大的区别，而且，使用的时间越长其残值就越少。真正具有价值区别并不断升值的是处于不同区位的土地使用权，政府对于房屋的征收，其目的也是为了取得建设用地，建设用地使用权也是财产权。房屋和土地的关系在征收补偿、抵押、拍卖中无法回避，笔者认为完整的房屋与土地的关系包括：1　房地合一；2　地随房走；3　以容积率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、选择对被征收人有利的评估方法

房地产评估包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法，进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济

收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。选用不同的评估方法会有不同评估结果，在规则并不明确的情况下，一般以对被征收人有利的结果为准。《评估办法》第14条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

七、评估的监督救济程序

房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当及时修正。《评估办法》第17条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。送达评估报告在实践中存在被征收人拒签现象较为普遍，建议采取公证留置方式送达。《评估办法》第19条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。《评估办法》第20条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。《评估办法》第21条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。《评估办法》第22条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《评估办法》第25条规定，评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。《评估办法》第32条规定，在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，由作出征收决定的人民政府依法作出征收补偿决定，被征收人不服的可以向上级人民政府申请行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。在诉讼中无法回避对评估报告的审查，在司法实践中，有些法院过于依赖评估报告，缺乏对评估报告能动的审查，这既是理论的迷茫，也是被动司法的表现。评估报告属于优势证据，应该既不照抄照搬，又不随意否定，真正体现能动的司法审查功能。

八、协助与配合

因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当提供其查阅或者复印产权产籍档案和登记簿的便利。房屋征收部门应当转送评估报告。被征收人应当提供相关资料，配合评估机构入户勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第59条规定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。征收评估程序视为征收的行政程序，向评估机构提供对其有利的相关资料，属于被征收人的举证权利，在行政程序中享有举证权利而不及时举证，在将来的诉讼中这一举证权利将被剥夺。在评估师工作的过程中，个别人对评估师侮辱谩骂的，公安机关应当及时处理。

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1.评估目的

一般来说，外资并购确定成交价格需经过评估、定价、谈判、成交四个阶段。资产评估的目的并不是确定最终成交价，其只是作为一种工具或手段，为交易各方及评估报告使用者（如外资主管部门及国有资产管理部门）提供参考依据。因此，我们应该对外资并购中资产评估的作用给予客观评价，不应高估或低估。但不容忽视的是，在外资并购实务中，很多并购当事人委托评估机构实施资产评估的目的仅仅是“走过场”，以满足外资部门及/或国资部门的文件审核需要；更有甚者，对资产评估机构指手画脚，将评估结果达到其要求作为委托评估机构或支付评估费用的前提条件。

2.评估范围

在实施评估前，明确资产评估的范围也是十分重要和必要的，因为评估的目的和范围决定了评估工作的组织和评估方法的选择。评估范围因并购形式的不同而有所不同：外资并购方式可分为股权并购和资产并购，亦可分为整体并购和部分并购，相对应的资产评估范围也有所不同。例如在整体并购的情况下，应纳入评估范围的资产包括被并购企业的有形资产、无形资产和负债，同时应考虑被并购企业的商誉；在部分并购的情况下，资产评估的范围则只包括一项或几项资产。此外，交易性质、交易架构、交易方案及交易税负等因素都会影响到评估范围的确定。许多评估机构在对企业并购的评估过程往往只注重对有形资产的评估，而忽略了对无形资产（尤其是商誉）的评估，导致了评估结果不公允乃至国有资产的流失。

3.评估机构

外资并购中的资产评估机构必须为中国境内依法设立的具有相应资质（如国有资产评估）的评估机构，该等评估机构一般由并购当事人共同选定。值得注意的是：外资并购中的资产评估机构和审计机构不能为同一个机构。

4.评估方法

资产评估的基本方法有三种：收益法、市场法和成本法。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路，收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法；企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路，市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较；企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。

很多资产评估机构按照企业净资产的账面价值进行资产评估，笔者认为该等做法很值得商榷，至少不符合并购规定所要求的“国际通行的评估方法”。判断资产的价值要考虑很多因素，其中包括收益等，而不仅仅是帐面成本。看一个企业值不值钱，就是看它的赢利能力，如果把它卖来继续经营，是看它最终的赢利能力。笔者认为，在三种评估方法中，往往可以根据实际情况把其中一种作为主要方法，其它的作为次要方法及/或验证方法。

5.评估结果

评估是一个艺术，为了最终得到各方的认可，要经过很多沟通、讨论。在讨论过程当中，评估师要始终保持其独立性。如果出现重大变化或评估报告有效期(国内一般为一年)已过，应当重新进行评估。请注意，评估报告日期和外资并购成交日可能存在较长时间，专业律师起草并购合同时应考虑到并购对价的调整问题。此外，在外资并购成交价格低于评估价格百分之九十的情况下，可能无法获得外资部门及/或国资部门的认可，在此情况下并购当事人应事先与相关外资及/或国资部门进行充分沟通。

6.国有资产

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第一条 为规范注册资产评估师的实物期权评估行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则――基本准则》，制定本指导意见。

第二条 本指导意见所称实物期权，是指附着于企业整体资产或者单项资产上的非人为设计的选择权，即指现实中存在的发展或者增长机会、收缩或者退出机会等。拥有或者控制相应企业或者资产的个人或者组织在未来可以执行这种选择权，并且预期通过执行这种选择权能带来经济利益。

第三条 本指导意见所称实物期权评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对附着于企业整体资产或者单项资产上的实物期权进行识别、分析、价值估算并发表专业意见的行为和过程。

第四条 企业整体资产或者单项资产可能会附带一种或者多种实物期权。当资产中附带的实物期权经初步判断其价值可以忽视时，可以不评估该实物期权的价值。

第五条 注册资产评估师执行涉及实物期权评估的业务，应当遵守本指导意见。

第二章 基本要求

第六条 从事实物期权评估业务的评估机构应当持有财政部门颁发的资产评估资格证书。注册资产评估师执行涉及实物期权评估的业务，应当掌握期权定价理论知识，具备实物期权评估的专业知识，具有实物期权价值评估的专业胜任能力。

第七条 实物期权的价值依附于相应资产，注册资产评估师进行实物期权价值评估，应当根据评估目的和评估对象的具体情况选择恰当的价值类型。

第八条 注册资产评估师进行实物期权评估，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，尽可能获取充分、可靠的信息，并基于信息进行审慎分析、估算和形成专业意见。

第九条 注册资产评估师进行实物期权评估，应当合理使用评估假设和限定条件，理解并恰当运用期权价值评估的程序和方法，形成合理的评估结论。

第十条 需要评估实物期权时，应当在业务约定书中予以明确。委托方或者被评估单位应当提供实物期权评估的相关资料，并对资料的真实性、合法性、完整性负责。

第三章 评估对象

第十一条 注册资产评估师在执行涉及实物期权评估的业务时，涉及的实物期权主要包括增长期权和退出期权等。

第十二条 增长期权是指在现有基础上增加投资或者资产，从而可以扩大业务规模或者扩展经营范围的期权。

第十三条 退出期权是指在前景不好的情况下，可以按照合理价格部分或者全部变现资产，或者低成本地改变资产用途，从而收缩业务规模或者范围以至退出经营的期权。

第四章 操作要求

第十四条 注册资产评估师评估实物期权，应当按照识别期权、判断条件、估计参数、估算价值四个步骤进行。

第十五条 注册资产评估师在评估企业整体或者单项资产附带的实物期权时，应当全面了解有关资产的情况以及资产未来使用前景和机会，识别存在的不可忽视的实物期权，明确实物期权的标的资产、期权种类、行权价格、行权期限等。

第十六条 注册资产评估师在执行涉及实物期权评估的业务时，应当根据有关参数所需信息的可获取性和可靠性，判断是否具备评估条件。不具备实物期权评估条件时，应当终止实物期权评估。

第十七条 实物期权评估中的参数通常包括标的资产的评估基准日价值、波动率、行权价格、行权期限和无风险收益率等。

标的资产即实物期权所对应的基础资产。增长期权是买方期权，其标的资产是当前资产带来的潜在业务或者项目；退出期权是卖方期权，其标的资产是实物期权所依附的当前资产。

波动率是指预期标的资产收益率的标准差。波动率可以通过类比风险相近资产的波动率确定，也可以根据标的资产以往价格相对变动情况估计出历史波动率，再根据未来风险变化情况进行调整确定。

行权价格是指实物期权行权时，买进或者卖出标的资产支付或者获得的金额。增长期权的行权价格是形成标的资产所需要的投资金额。退出期权的行权价格是标的资产在未来行权时间可以卖出的价格，或者在可以转换用途情况下，标的资产在行权时间的价值。

行权期限是指评估基准日至实物期权行权时间之间的时间长度。实物期权通常没有准确的行权期限，可以按照预计的最佳行权时间估计行权期限。

无风险收益率是指不存在违约风险的收益率，可以参照剩余期限与实物期权行权期限相同或者相近的国债到期收益率确定。

第十八条 注册资产评估师进行实物期权评估，应当根据实物期权的类型，选择适当的期权定价模型，常用的期权定价模型包括布莱克-舒尔斯模型、二项树模型等。对测算出的实物期权价值，应当进行必要的合理性检验。

第五章 披露要求

第十九条 注册资产评估师在执行有关资产评估业务涉及实物期权评估时，应当在评估报告中予以披露。

第二十条 注册资产评估师编制涉及实物期权评估的评估报告，除了符合《资产评估准则――评估报告》的披露要求外，还应当披露实物期权的种类、标的资产、行权期限、选择的评估方法和模型，以及实物期权评估结果等。

第二十一条 注册资产评估师发现委托业务中存在不可忽视的实物期权，而委托方要求不评估实物期权，或者委托方不能提供充分有效的评估信息，应当在评估报告中予以说明。

第二十二条 注册资产评估师执行涉及实物期权的评估业务，应当在评估报告中对实物期权的或有资产属性给予必要的提醒。

第六章 附则

第二十三条 本指导意见自2012年7月1日起施行。

附1：常见的实物期权（供参考）

附2：常用的期权定价模型（供参考）

附3：评估结果的合理性检验（供参考）

附1 ：

常见的实物期权（供参考）

对实物期权可以从不同角度进行分类。注册资产评估师在执行评估业务时，可能涉及到的实物期权主要包括增长期权和退出期权等。

增长期权是在现有基础上增加投资和资产，从而扩大业务规模或者扩展经营范围的期权。常见的增长期权包括实业项目进行追加投资的期权，分阶段投资或者战略进入下一个阶段的期权，利用原有有形和无形资产扩大经营规模或者增加新产品、新业务的期权，文化艺术品以及影视作品开发实物衍生产品或者演绎作品的期权等。

退出期权指在前景不好的情况下，可以按照合理价格即没有明显损失的部分或者全部变卖资产，或者低成本地改变资产用途，从而收缩业务规模或者范围以至退出经营的期权。常见的退出期权包括房地产类资产按接近或者超过购置成本的价格转让，制造业中的通用设备根据业务前景而改变用途，股权投资约定退出条款等形成的期权。

现实中的企业整体与单项资产可能附带一些实物期权。实物期权的价值评估较为复杂，为平衡评估工作量 与评估结论的准确性和稳健性，应当从可能发现的实物期权中选出不可忽视的实物期权加以评估。

不可忽视的实物期权可以根据实物期权的重要性和相互关系进行直觉判断。

实物期权的重要性可以根据以下标准进行评价：

（1）标的资产范围或者价值越大越重要。如评估企业价值时，以企业价值为标的资产的实物期权比以某个业务部门为标的资产的实物期权更为重要。

（2）实物期权执行的可能性越大越重要。在其他条件相同的情况下，实值实物期权比虚值实物期权重要；实物期权的实值越深越重要；实物期权的期限越近越重要；标的资产拥有方具备的执行实物期权的资源越充足越重要。

执行实物期权的资源多种多样，增长实物期权最重要的资源是对相应业务的垄断权，包括来自于政府或者市场的特许权、来自于技术专利的独占权，以及长期的买卖或者合作关系、产品或者业务预定合同等。

实物期权的相互关系可以根据以下标准进行评价：

（1）多个实物期权之间有互斥关系或者替代关系，即选择执行了其中一个实物期权，其他实物期权就不能或者不必要执行，则应当选择其中最重要的实物期权。

（2）多个实物期权之间有互补关系，则根据执行的可能性都选或都不选为评估对象。有互补关系的实物期权常见的是各种可能的机会之间有战略协同性的期权。

（3）多个实物期权之间有因果关系或者前后关系，则根据执行的可能性只选在前或者为因的实物期权进行评估。

附2 ：

常用的期权定价模型（供参考）

评估实物期权的价值可以选择和应用多种期权定价方法或者模型。到目前为止，理论上合理、应用上方便的模型主要有布莱克-舒尔斯模型（Black-Scholes Model）和二项树模型（Binomial Model）等。

1.布莱克-舒尔斯模型及其应用

布莱克-舒尔斯模型，也称为布莱克-舒尔斯-默顿 布莱克-舒尔斯模型和二项树模型的评估结果相同。在估算实物期权价值时，可以根据参数估计和计算方便的原则，选择采用布莱克-舒尔斯模型或者二项树模型。

4.有关评估参数的估计

评估实物期权所需的参数通常包括标的资产评估基准日价值（S）及其波动率（σ）、行权价格（X）、行权期限（T）以及无风险收益率（r）等。

标的资产即实物期权所对应的基础资产。增长期权的标的资产是当前资产带来的潜在业务或者项目；退出期权的标的资产是实物期权所依附的当前资产。在估算实物期权价值时，标的资产的评估基准日价值可以根据成本法、收益法等适当的方法进行评估，但应当明确标的资产的评估价值中没有包含资产中的实物期权价值。

波动率是指预期标的资产收益率的标准差，即标的资产在期权行权期限内无红利流量的情况下，其价值相对变动的标准差。可以通过类比风险相近资产的波动率确定，也可以根据资产以往价格相对变动情况确定历史波动率，再根据未来风险变化情况进行调整确定。

行权价格是指执行实物期权时，买进或者卖出相应资产所支付或者获得的金额。增长期权的行权价格是形成标的资产投资所需要的金额；退出期权的行权价格是标的资产在未来行权时间可以卖出的价格，或者在可以转换用途情况下，标的资产在行权时间的价值。

行权期限是指评估基准日至实物期权行权时间之间的时间长度。实物期权通常没有准确的行权期限，可以按照预计的最佳行权时间估计行权期限。通常可以根据稳健原则通过适当低估行权期限而减少其估计难度。

无风险收益率是指不存在违约风险的收益率，可以参照剩余期限与实物期权行权期限相同或者相近的国债到期收益率确定。

附3 ：

评估结果的合理性检验（供参考）

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关键词：房地产评估现状 房地产评估方法

一、我国房地产评估行业发展概况

中国房地产评估行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产的重要组成部分。中国房地产评估活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至 70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直至1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。

二、我国房地产评估市场现状

在我国，房地产评估行业起步较晚，虽然近年来随着社会主义市场经济体制建设的不断完善，房地产评估市场也有较明显发展。但是，相对于西方发达国家，我国房地产评估行业仍然存在一些不容忽视的、不利于其长足发展的不利因素。

1.管理体系交叉，不利于估价行业的发展

从我国目前管理体制来看，评估业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。

2.估价人员的素质难以满足行业发展的需求

我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

3.自律不够

国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。

4.制约力不够

对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

三、我国房地产评估方法

1.成本法

适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。

2.市场法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。

比较法适用于本身具有交易性的房地产，该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。

3.收益法

按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。

3.4假设开发法

运用该方法要注意两个问题：第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

四、结论

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

参考文献：

[1] 朱萍，王辉，资产评估学，复旦大学出版社，2014

[2] 张东红，谈我国房地产交易市场的现状与发展对策[J]，山东建筑，2014

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资产评估机构在进行评估作价时，往往采用与审计方法相同或相似的程序，如监盘、函证、抽样、测试等。而审计机构在审计时，需要采用公允价值测试资产价值，并据以计提资产减值准备或确定公允价值变动损益等，这与评估并无很大区别。这样，就使评估与审计结下不解之缘。如何在实际操作中处理好评估与审计的关系，直接影响到评估和审计的效率与质量。笔者根据数次评估同时进行审计的实践。认为评估与审计存在着分工协作、在业务报告中相互包容的需要。

本文中的“包容”，即是资产评估与审计相互包含与容纳的涵义。

一、资产评估与审计穿插操作中出现的问题

当企业委托同时进行资产评估与审计时，这一“同时”往往不是从同一起点日期开始平行进行的。但资产评估与审计，往往需要在同一时点对同一项资产同时进行评估作价与审计调整。而当所得出的“评估价值”与“审计核实数”(以下简称“审定数”)不相一致而形成“撞车”时，会使委托单位无所适从。

资产评估与审计都需要对债权、债务实有数额进行认定，但两者认定的结果往往不相一致。资产评估与审计都需要确定各类实物资产的实际价值，但两者认定的结果也往往不相一致。例如，新会计准则应用指南用了很长篇幅叙述非同一般的控制下企业合并时资产公允价值确定的原则和方法。而采用资产评估确定固定资产的价值时自有一套方法。审计中用补提折旧或冲回已提折旧的方法核实固定资产净值，用计提减值准备来冲减实物资产账面价值，但实际上这样做并不能真正反映实物资产的价值状况。至于冷背、变质存货的变价。实物资产的盘盈等价值的确定，审计中的方法也不如资产评估中的方法可靠。

因此，资产评估与审计需要协作，既可避免“撞车”，还可各自弃短就长，从而得到比较理想的效果。

二、资产评估、审计同时进行时协作与分工的总原则

1、协调时点

审计的报表截止日与资产评估的基准日宜采用同一时点，这样，被审计、评估单位某日的资产与负债可以成为审计与评估统一的对象，便于进行协作。

2、数据衔接

无论是资产评估报告使用审计结果，还是审计报告使用资产评估的结果，都必须妥善处理数据的衔接问题。资产评估应以审计的“终点”为评估的“起点”，即在已得出的“审定数”基础上进行评估：而审计则应以评估的“终点”作为审计的“起点”，即在已得出的评估价值的基础上进行审计。出具报告时，如评估人员不认同审计结果，可以在评估过程中调整；如审计人员不认同评估结果，可在审计过程中调整。但评估人员与审计人员在进行这样的调整时，都应当慎重。

3、分工协作

当资产评估在采用资产基础法评估企业的整体价值时，资产负债表中的货币资金、应收款项、债券投资、待摊费用、递延所得税资产、长期待摊费用等不具实物形态的各资产项目，以及全部负债等由审计负责查验核实其具体数额，如无特殊情况存在，应包容审计的结果。

固定资产、存货等实物资产，商标权、专利权等无形资产，股票投资等权益性资产，应由审计查验核实数量或原始成本(账面价值)，其实际价值的确定则由评估负责。审计时应充分考虑与包容评估结果。实物资产及有价证券中凡是清理盘点时数量减少或已无实物形态的，均应在审计中予以减值处理。

当资产评估与审计分别由两家中介机构承办时，评估机构可在审计时派员参加审计过程，其中如果评估只涉及实物资产和上市证券，则可由审计和评估机构分别派员，联合确认所评估资产的数量或历史成本。

三、具体操作

(一)实物资产的同时审计与评估

1、审计实物资产的主要工作是进行实物盘点。盘盈及账外的实物资产，可评估作价计入资产。

2、折旧项目审计时，均不作补提或冲回的审计处理，累计折旧额(重置价值与评估价值的差额)的最终认定也应由评估完成。

3、在建工程项目审计时，有实物形态的，或按成本继续保留余额，或转入固定资产项目，实物交由评估最后确定价值：无实物形态存在又不能为以后经营带来直接经济效益的，审计时应报批核销，不作评估。

4、存货的成本差异、进销差价、跌价准备等调整账户，固定资产、在建工程的减值准备账户，审计时般将其作为一个总账科目，其金额转入相关被调整科目。企业还在持续经营的，商品进销差价账户可不作变动，留待资产评估时再根据存货估价作适当调整。

5、存货中的在途存货，即“材料(商品)采购”、“物资采购”项目，审计时如发现已逾期但供货方并未实际发货，应转入“其他应收款”项目进行审计处理。

固定资产清理项目可参照在建工程的方法进行审计与评估。

(二)无形资产，股权投资的同时审计与评估

1、如果无形资产的财产权利还存在，应列入评估；如果相应的财产权利已不存在，则应在审计中核销。

2、股票投资、债券投资以及其他股权投资审计时，应实际盘点实有股数并与账面记录核对，如发生盘盈盘亏，查明原因后按账面成本或面值调整投资额并列入审计盈亏，尔后转入评估。

当这些投资的价值确定需要利用所投资单位的审计报告，甚至需要对所投资单位实施审计时，评估可以使用审计的结果。对于上市的股票、债券，则应按证券市场价格通过评估确定，也可以通过审计与评估的双方机构协商确定。

(三)债权、债务的同时审计与评估

债权、债务的审计评估，除债券投资外，均应由审计负责实施。

四、审计、评估报告的相关揭示

在资产评估与审计使用双方的工作结果时必须在审计报告与评估报告中作明确揭示：

(1)在审计先于资产评估前进行时，审计报告可在说明段作类似如下内容的说明：“本次审计采用了先审计后评估的方法，本报告中列举的固定资产、存货等实物资产的审定数，是以实地盘存数与账面成本价为基础得出；无形资产、股权投资则以清查核对后的账面价值计算。上述资产的实际价值将由资产评估确定”。而后完成的评估报告中可在计价原则和计价方法段作类似如下内容的说明：“应收款项、货币资金、长短期待摊费用、递延所得税资产，以及负债各项目、资本公积外的所有者权益各项目……的评估价值，除有特殊情况的个别子细目以外，均以同一基准日的审定数为准”。

(2)在资产评估先于审计进行前时，在审计报告中应作这样的说明：“在我们实施审计程序的同时，委托方还委托××资产评估机构(或本所)对被审计单位的实物资产、无形资产……进行了评估，本报告披露的上述资产的价值，均采用了评估报告的相关数据”。

五、存在的问题

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1．1人力资本概述

人力资本在无形资产评估中的定义以其所有权和使用权以及经济效益为主，即能够为企业提供未来的经济利益，并通过签订契约等形式取得和控制人力资本的使用权，这种取得或控制也必定花费相应的成本。在无形资产评估中将人力资本类无形资产定义为：企业在一定时期拥有或控制的，能以货币计量的，可以为企业带来未来经济利益的人力资本。

1．2人力资本的特点

（1）非实体性和附着性。由于人力资本不是物质实体，不具有实物形态，因此要评估其价值必须辨识其载体，也就体现出其附着性，通过评估人力资本附着在载体之前及之后所创造的收益差额来得出其自身创造的超额收益。

（2）排他性。当人力资本通过签订契约等形式被载体拥有或控制之后，人力资本的排他性被显示出来，但当契约等约束条约被解除后人力资本的排他性消失，其本身的价值在无附着载体的情况下无法体现出来，即不具有评估意义。因此人力资本必须为特定主体所控制，就想那些人力资源能产生效益，但并不能给特定主体创造效益的，就不能不被确认为人力资本。

（3）创造性。人力资本最大的特点是具有主观能动性，表现为通过思维与社会实践相结合，自觉地、带有目的性的计划着，反复作用于客观的主体，这种主观的能动创造性表现为在积极与消极、作为与不作为中进行选择，当人力资源将自己的积极的创造力作用于企业时，就会潜移默化为企业创造超额收益，若人力资源本身具有积极地创造能力但却不作用于企业，这样不仅不会为企业带来超额收益，还可能给企业带来损失。

（4）替代性。人力资源本身发展是一个自我不断累积的过程，因此人力资资源很可能会被比自己更优秀的人所取代，因此在对人力资本进行评估时必须考虑他的作用区间，在同行业同类型的人力资源由于其本身的条件不同，使得其能为企业创造的价值也就不同，并且这种替代性是一直存在的。

1．3人力资本价值形成与分类

（1）人力资本的价值形成。人力资本的价值在古典经济学中颇受关注，然而直到20世纪60年代，美国经济学家舒尔茨提出了“人力资本理论”，从此之后人力资本价值颇受关注。人力资本贮存人的本身，表现为人的知识、技能等，一个国家的人力资本的度量可以通过对劳动者的数量、质量和劳动时间来衡量；其价值通过营养及医疗保健费用、学校教育费用、在职人员培训费用、选择职业过正中的人事成本和迁徙费用五种投资渠道形成；而且人力资本的投资是经济增长的主要源泉；其投资的目的是为了获取收益创造剩余价值，而且也是最有价值的投资；最值得一提的是对于人力资本的投资比投资实物资产更具有耐用性。

（2）人力资本的分类。现代人力资本的价值的评估都被包含在企业整体当中进行评估，因此我按照企业的资源配置分类，可以将人力资本的价值进行有效的分类。①基本劳动力型。在任何一个企业要运营就必须拥有最基本的劳动力，这些人通过企业人力部门对其进行招聘、筛选、录用和培训形成了训练有素的劳动力。这些人具有基础的知识量，他们被看作是企业的生产要素进行投入，自然而然其资本就是企业支付给他们的薪酬，还会包括不定期的培训成本也包含在人力资本的价值当中。他们处在一个完全竞争市场里，这类人的价值处在一个稳定的状态下。②经营管理型。员工的存在必然重要，但经营管理型人员也是必不可少的，这些人的资本不仅包括经营管理层的人力资源，还包括经营者经营企业的组织能力、管理能力和创新能力；这些人能充分的将土地、劳动力和资本整合为企业创造超额利润，而且所创造的剩余价值不仅仅是当期的，还包括了之后的一段时间为企业创造的剩余价值；他们通常会设计新产品、新技术、新的企业制度并且及时的为企业做出战略决策；但他们也承担着一定的风险。这样的人才不仅稀缺而且他们在企业的努力程度也是无法预测的，因此企业会通过激励与约束机制对其进行管理，利用物质和精神进行激励，约束则是通过企业内部约束、市场约束、法律约束和银行约束等。因此大多数企业经常通过股票期权或收益分成的方式对这类人进行激励和约束。③技术研发型。这类人的价值体现在创新能力上，可以增加企业技术要素的数量还会提高原有产品的质量，也可以保证与其他同类行业相比产品技术的优越性和持续性。但这类人能为企业创造出价值的时间较长，而且努力程度也无法确定，因此很多企业对其价值也通过股票期权的方式对其进行支付。

2人力资本价值评估的风险分析

2．1评估风险类型

（1）执业风险。所谓评估人员和评估机构的执业风险就是“评估过程中评估机构或者评估人员的业务素质没有达到专业要求，严重的可能违反职业道德导致评估结果不真实，使得评估报告使用者的权益受到威胁，必须承担法律诉讼、仲裁，和赔偿责任的风险”。人力资本作为企业的一项无形资产，不同类型的人力资本发挥的功能受到社会环境的制约不同，自身的能动创造性不断更新，内在价值也在不断累积，还有很多客观因素都增加了评估工作的难度，这就要求评估人员必须具备高的专业水平和素质。同时评估人员也要考虑到委托方提供数据的真实性，若资料不真实则会造成评估结果不真实，严重影响了评估行业的社会形象。

（2）评估方法的选择风险。在明确了人力资本的价值类型和分类的前提下，选用评估方法时，我们要考虑人力资源的类型，选用相适合的评估方法。比如，经营管理型人才或是技术研发型人才我们可以选用收益法进行评估，那么三个参数的数值的确定尤为重要，确定收益额时要考虑企业其他无形资产是否共同创造了超额收益，在计算收益时要把其他无形资产创造的价值进行分成计算，评估人员的判断影响着评估的结果；折现率是无风险报酬率和风险报酬率的综合，无风险报酬率是同期国债的利率，而风险报酬率是根据评估人员的主观判断，微小的变动会对评估结果造成差异；人力资本的时间的确定受合同寿命的影响，因此在评估结果带来风险。

（3）评估结果的使用与管理风险。评估完成后，评估结果使用不当也会造成损失，外界存在的各种不确定的因素，评估结果的使用也会受到限制。国家授权的职能部门对评估组织进行指导协调、监督审查也成当着管理风险。近年来有很多行业垄断的行为产生，扰乱了评估行业秩序，违背了评估的客观、独立、公正的原则，损害了相关者的权益，这些人为的风险是可以避免的。

2．2风险控制

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关键词：评估机构　企业文化　成本　效益

一、引言

评估机构作为特殊的以赢利为目的的企业组织形式，与一般的公司制企业相比，“人合”重于“资合”、“公信力重于赢利”。在机构的利润形成过程中。人力资本起了决定性的作用，评估机构的劳动过程也主要是智力投入，评估机构向服务对象提供的最终产品――评估报告是机构内部人员脑力劳动的结晶。因此，对内如何调动员工的积极性，形成统一的凝聚力；对外如何提高评估报告的质量，树立良好的企业形象，对评估机构的持久稳定发展非常重要。良好的企业文化可以作为机构内部发展的“软性”力量，提高评估机构的竞争力和公信力，特别是这种以“知识型员工”为主的企业组织形式，深厚的文化底蕴可以增强机构的“软实力”，有助于机构做大做强。从20世纪80年代起，企业文化就开始进入管理学领域，它一般被看作是企业发展目标的意识形态化，由企业特定的价值取向、内部交往习惯以及员工的工作方式等构成。在当今激烈的竞争环境下，企业文化逐渐成为商业运营中一个不可缺少的重要组成部分，并且被认为是在某种特定的环境下指导企业和员工发展的重要方式。

二、评估机构形成企业文化的意义

(一)从评估人员的行为选择看机构形成企业文化的重要性美国马里兰大学的门瑟・奥尔森教授(MarlcurOlson)作为公共选择理论的主要奠基者，在其代表作《集体行动的逻辑》一书中认为，集体行动的成果具有公共性，当一群理性的人聚在一起想为获取某一公共物品而奋斗时，每一个人都想让别人承担更多的风险和成本，而自己却“坐享其成”，这种不合理的成本收益结构便导致了“搭便车”困境。并且奥尔森认为“搭便车”行为会随着群体成员数量的增加而加剧，假设在一个由n个成员组成的企业中，每一个人的边际努力程度所带来的整体效益的增加被更多的人所分摊，结果就会产生一个缺乏效率的低努力水平，并且人数越多，每个人的努力水平越低，因此，人数越多，把该群体成员组织起来参加一个集体行动的成本会大为的提高。奥尔森这一理论用于描述评估机构内部也较容易得到验证。众所周知，任何一个评估项目的完成都是许多评估人员共同努力的结果，包括注册资产评估师、一般工作人员和外聘专家等，产生的评估结果也要经过机构内部不同人员对评估过程和结论进行必要的复核。许多人在一起工作，评估报告的质量与每个人的努力程度都有关系，而机构内部的激励机制通常采取利润分享制，即任何一个人的报酬都取决于其他人的努力。每一个人作为理性的“经济人”都在进行博弈，即使能够获得足够的剩余索取权，他们也会产生偷懒的行为，并且试图占别人的便宜。搭便车的行为不可避免的产生。而在实践中我们激励员工采取集体行为仅仅是依靠利润分享制，结果致使许多机构的管理者只注重短期利益而忽视长期利益，阻碍了机构的长远发展和社会效益的提高。因此，除了薪酬激励之外，如何在机构内部形成核心的价值观念，使机构内部形成具有统一凝聚力的企业文化。促进员工的团队合作和集体意识，对于评估机构的做大做强更为重要。

(二)从评估报告的成本构成看机构形成企业文化的重要性

评估报告作为机构的最终产品，是所有员工在统一的价值观念和集体意识下智慧的结晶，对外代表着机构的整体形象。评估报告的成本构成可以划分为变动成本和固定成本。固定成本一般是指在固定投入要素上的产出，是不受产量变化影响的成本，在评估机构内部，主要是物质资本的构成，即非人力资本的构成。在一般企业中，非人力资本主要是用于购买厂房、设备、原材料及支付其他生产中的必要支出，并随着产品的销售而收回，之后再进入下一个生产周期，如此循环往复在产品的生产过程中起到垫支的作用，而评估报告作为一种智力劳动的产品，并不需要消耗大量的固定成本，因此非人力资本在评估机构内部只是起到一个抵押担保的作用。而一般意义上的变动成本是指企业在可变投入要素上的支出，是随着产量的变化而变化的成本。评估机构人力资本是为机构带来经济利益的主要资源，人力资本与其所有者的不可分离性决定了人力资本的不可抵押性，但人力资本的成本或者价值往往无法可靠的计量。评估报告的变动成本主要是机构支付给员工的工资，评估师作为知识型员工的一种，其收入主要采取基本工资加奖金的形式，许多机构将薪酬激励作为调动员工积极性的一项重要措施。

三、评估机构企业文化形成的成本――效益分析

(一)评估机构企业文化形成的现实成本评估机构形成企业文化的成本包括会计成本和机会成本，会计成本也就是企业文化形成的现实成本，即打造企业品牌的支出，包括聘请优秀的注册资产评估师的超额支出，对员工的培训支出，确保评估报告质量的支出。聘请优秀的注册资产评估师，不仅要具有一定的职业能力，还要具有很高的职业道德，为评估机构树立良好的企业形象奠定基础。一般员工的群体行为决定着评估机构整体的精神风貌和文明程度，因此加强对员工品德和行为的诚信教育是评估机构内部人员后续教育的重要内容。评估报告的质量关系着机构的整体形象，在信息严重不对称的情况下，评估报告的使用者只能通过机构员工主观努力的结果来了解评估对象的具体情况，进而做出重要的决策。

(二)评估机构企业文化形成的机会成本

评估机构企业文化形成的机会成本，是经济学探讨的主要内容，即评估机构获得超额利润的成本。机会成本虽然不是实际发生的成本，但却直接影响到企业对生产要素方向的选择，因此，机会成本对于评估机构这种以赢利为目的的企业组织形式来讲，同样很重要。我们可以将评估机构的机会成本理解为，机构为了提高评估质量，保持自己的独立性而对委托方进行严格的筛选，在公平的竞争环境下，所失去的从被排除的潜在客户中获得的最高收益。资产评估结果具有很大的不确定性，评估师与委托方之间的信息不对称使评估师的执业行为具有很大的风险性。因此，评估机构在承接评估项目之前，必须考虑评估项目的风险、机构人员的专业胜任能力和独立性等因素。从机构的整体声誉出发，考虑是否承接评估项目。当然，评估机构为了树立自己良好的品牌形象，又必须把客户放在重要的位置，充分考虑社会中利益相关者的存在，增加机构的交易机会。不能对客户存有偏见，以评估师的个人偏好来决定是否承接评估项目，否则客户对评估师这一行为的直接报复就是减少交易的次数和降低评估费用，这样会直接减少评估机构同更多的客户进行交易的次数，带来净收益的直线下降。

(三)评估机构企业文化形成的效益分析在企业文化与企业经营效益的相关关系方面，最有代表性的研究是由哈佛大学的约翰，科特与詹姆斯，赫斯克特做出的。在他们的专著《企业文化与经营业绩》一书中，他们以实证的方式揭示了以下事实：企业文化对企业的长期经营业绩有着重大的作用；企业文化在下一个十年很可能成为决定企业兴衰的关键因素；企业文化尽管不容易改变，

但它们完全可以转化为有利于企业经营业绩增长的企业文化(张根明等，2005)。因此，众多的企业家积极的投身于企业文化建设，构建企业的创新力和凝聚力，在不断的降低企业内部交易成本的同时，增强企业的持续盈利能力。评估机构作为以知识型员工为主的企业组织形式，在机构内部要实现企业文化的真正的变革，必须消除机构内部人员的特定的价值取向，就必然要耗费大量的企业文化成本，才能最终在机构中形成统一的凝聚力，找到机构的股东、管理者和一般员工的利益的结合点，反映在评估机构由企业文化所带来的效益上，就是股东收益的增长率、管理者薪酬的增长率与员工薪酬的增长率将会出现逐步接近的趋势。通过企业文化的变革使机构保持不断创新与增长的活力。评估机构企业文化形成所带来的效益包括，对内改变机构整体的精神风貌和文明程度，增强员工的责任感，形成不断进取、积极向上的价值观念；对外树立良好的自身形象。评估机构形象的塑造可以通过机构提供的产品质量的高低而传出去，评估机构如果能够赢得良好的声誉，公众会不断购买机构的产品，机构就会不断巩固和发展客户市场，不断发展和壮大，实现机构和客户的双赢。为机构的发展提供更大的空间，进而达到长期利润的最大化。我们可以用模型来描述评估机构内部企业文化形成的成本――效益变化状况，c为企业文化形成所耗费的成本，u为形成企业文化为评估机构带来的效益，N为企业文化底蕴不断提高的程度，如(图1)所示。基于对评估机构企业文化形成的成本效益分析，我们知道企业文化的形成需要消耗大量的成本，并且最终会为企业带来经济利益，因此我们可以将企业文化形成过程理解为企业的一项无形资产的形成过程，此项无形资产的形成要经历一段很长的时间，在这一过程中，我们假设评估机构的规模不断扩大，则对于评估机构形成企业文化来说，不存在固定成本的消耗，所有的要素都是变动的，因此成本曲线是从原点开始先凹后凸向右上方倾斜的一条曲线，这是由投入的各种要素成本所带来的规模报酬先递增后递减所决定的，而所形成的效益曲线与相对应的成本投入存在一定的滞后性，必然在开始时以低于成本的速度增长，但最终会超过成本的增长速度。机构的企业文化建设将是一个长期的过程，发展企业文化在初期需要大量的成本投入，而产生相应的效益需要一个相当长的时间。因为促使机构企业文化形成的初始成本投入不会立刻影响到员工和社会公众。伴随着成本投入的增加，企业文化便会愈来愈影响到机构的内部、外部环境，其效益便愈来愈大。

四、评估机构提升企业文化的对策建议

(一)树立以人为本的价值观念

“以人为本”的观点早在20世纪80年代就引起了世界各国的重视，评估机构的经营主要是各类专业人员的智力投入，因此，人是决定事务所发展的重要因素，以人为本的管理在评估机构发展中具有很重要的地位。我国的资产评估机构内部人员从高管人员到一般的员工都具有很高的知识水平，是机构得以发展的宝贵的人力资源。以我国目前最大的评估机构中企华为例，高素质的人才队伍是中企华公司的最佳优势。公司本部拥有70余名学有专长、实践经验丰富的高水平专业评估人员，其中获硕士、博士学位的占80％。企业文化作为一种价值观，为组织带来的效应具有综合性与持久性，能够很好地提高员工对机构的认同感与忠诚度。出资人对机构的投人不仅仅需要财力和智力的投入，也需要对其员工感情的倾注。作为领导要知人善用，关心员工的工作学习和生活，为他们解决实际困难，为人才的成长提供一个良好的环境。员工的成长与发展需要一个健康和谐、自主创新、富于协作精神的文化氛围。在这种氛围中，以人为本的价值观念高于一切，强调对员工的人本管理和参与式管理，通过尊重员工，激发员工的热情，满足员工的合理需求，从而进一步调动员工的积极性。

篇10

Abstract: Asset appraisal is a market and value social economy activity. It plays an important role at transferring of property rights, corporate restructuring and asset liquidity. Therefore, it is very important for the results of asset appraisal quality to discuss how to choose and use appraisal method. The paper holds that asset value type is determined by appraisal method choice and usage. Different appraisal method embody different value types or value properties which will inevitable lead to different results. So value type or value property is correlated and consistent with appraisal methods.

关键词：资产评估；价值类型；评估方法；方法选择

Key words: asset appraisal; value type; appraisal method; choice of method

中图分类号：F22 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）03-0167-01

1资产评估价值类型、作用

关于价值类型的种类，我国现行评估准则采用了国际评估准则的观点。即将价值类型分为市场价值和市场价值以外价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。

由于价值类型是价值质的规定，因此在资产评估中起着重要作用，具体表现在：①价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值属性不同，评估结果也就不同。因此，资产评估中的资产价值与其本身的内在价值或者特定价值存在差异，也就是说，同一资产在不同价值属性情况下，由于属性不同表现在价值量上存在很大差异性，理所当然地产生不同的评估结果。②资产价值类型决定评估方法的选择和使用。价值类型实际上是资产评估价值的一个具体标准和取向，某种标准的评估价值取得，必然通过具体评估方法进行科学估算获得。事实上，评估方法只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定必然决定了评估方法选择和使用，例如：评估师在评估资产的现行市场价值，只能采用市场比较方法估价，不能采用收益现值法或者重置成本法替代，当估算资产未来价值即在用价值时，应当使用收益现值法而不能用重置成本或者市场价值进行替代。③明确资产评估价值类型，可以避免报告使用者误用评估报告。资产评估结果是在特定的假设条件为前提，不同的评估目的，市场条件下决定了价值属性不同，因而评估价值存在很大差异性，资产评估师在评估报告当中明确评估资产价值类型，可以使委托方更清楚了解评估资产在不同价值属性下的价值，从而不产生误解，同时也规避了评估师的执业风险和责任。

2影响资产价值类型的因素

实践中，决定价值类型是多方面的，影响因素包括：①评估目的或者特定行为；②市场条件；③资产功能及其状态。以上因素构成一个有机整体从而影响或者决定资产价值类型，其中最核心因素是特定的评估目的。这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件，因而最终影响资产功能和状态。例如：资产在出售情况下，直接决定了市场需求方的范围，从而会影响资产功能和状态。一般情况下，由于委托方资产评估特定目的不同，评估价值存在很大差异，这种差异是因为资产特定目的不同引起的资产价值属性不同产生的。在具体评估实际当中，如果委托方明确了资产价值类型，评估师应当在评估报告对资产在某一价值类型下价值做出结论。如果委托方未明示委估资产的价值类型，评估师应当尽可能的在特定评估目的下对资产不同价值类型下价值进行评估，根据特定评估目的确定最恰当的价值类型，选择最合理方法对委托评估的资产进行评估，并做出最终结论。不同评估方法体现资产不同价值类型或者价值属性，体现在价值量必然存在很大差异性，因此不同评估方法使用，自然得出不同结果。在具体评估实践中，评估师可以根据委托方要求选择评估类型和评估方法。通常情况下，企业破产、资产拍卖，评估师一般选择清算价格，如果委托方要求采用市场价格类型，那么评估师将对市场价值进行分析，选择参照物进行类似比较，从而得出近似理想化的市场价值。

3资产评估方法的选择

3.1 资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应。资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定。一般认为，在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性，资产价值类型决定评估方法选择和使用，也就是说，不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型。

3.2 资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产，往往要求不同的评估方法与之适应。例如：在持续经营条件下，对于企业整体资产一般情况下要求采用收益现值法，非持续经营时，才考虑成本加和法，以此体现企业资产价值最大化原则，对于无形资产一般情况下交易案例较少，可比性较差，因此评估实践中一般采用收益现值法，对于有形资产特别房地产、机器设备由于交易性案例较多，因此应首先考虑市场法，以真实反映其市场价格，只有在交易案例较少或者没有可比性的情况下，评估师才使用重置成本法，反映其现行成本价值。

3.3 评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。每种评估方法的运用所涉及到的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点，以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难，当然也就会限制某种评估方法的选择和运用。

3.4 在选择和运用某一方法评估资产的价值时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。

4结语

总之，在评估方法的选择过程中，首先，必须确保评估方法与价值类型一致性；其次考虑与评估对象的适用性；最后应考虑各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。

参考文献：

[1]全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].北京：中国财政经济出版社，2009.