宅基地征收与补偿条例范文
时间：2023-05-04 13:13:43
导语：如何才能写好一篇宅基地征收与补偿条例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
【法律依据】
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
(一)被征收房屋价值的补偿；
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
篇2
补偿方式的选择不同。住宅拆迁的补偿方式大致可以分为两种，即房屋置换和一次性货币补偿。在补偿之前首先要进行评估，即房屋的价格与土地的价格。在市场成交过程当中，其一般为怎样的价值。按《国有土地征补条例》相关规定，土地加房屋的价值应与周边商品房价值持平，如周围价格为5000每平米，则土地加房屋的价值应持平在5000每平米。作为企业而言，往往没有进行厂房置换的权利，或者讲：在实际的操作中，也没有给企业以厂房置换的选择的权利。此时，企业有两种选择：一为一次性货币补偿二为进行土地置换，在实际操作中，作为拆迁方，往往希望企业选择一次性货币补偿，二为进行土地置换，在实际操作中，作为拆迁方往往希望企业选择一次性货币补偿。我国的土地资源越来越紧缺，特别是合法用途土地的紧缺。因此，拆迁方宁可选择一次性货币补偿，也不远选择土地置换。作为城市拆迁，城市住房一般分为公房和城市商品房。公房有公房的承租权，如大型工矿企业、机关部门，往往在80年代都有公房，由于承继主体的不断延续，公房的承租权变为了潜在的所有权。一般遇到拆迁后，公房的产权人和承租人在拆迁的地位上则没有差别，且大部分拆迁的权利也给予了公房的承租人。 商品房有土地使用权证与房产证，对房屋的合法持有权是不用质疑的。因此商品房的合法性基础十分牢固，作为拆迁方一般无法质疑其合法性。商品房和宅基地的合理范围内进行了修缮并不影响其合法性。但企业不同，有的企业土地是承租而来，不具有土地的真正使用权，有的企业有土地使用权，但为集体土地，也有的为国有土地，有工业用地。甚至有的是住宅用地。但以上均有国有土地使用权证，若是承租而来，则拆迁面临的情况则比较复杂。
补偿项目不同住宅拆迁补偿的是土地和房屋的价值，企业拆迁补偿的往往是土地与房屋之外的经营损失。作为经营损失的补偿，有着不同的方式。若选择了土地置换，则中间的一段时间要补偿停产停业损失，这在法律上叫做周期性停产停业损失补偿。另外，一次性货币补偿既为一次性停产停业的补偿，因此，朱住宅拆迁与企业拆迁的补偿项目有所不同。而且在实际维权当中，土地、房屋与停产停业损失应该基本持平。因为按现在的市场经济价值和经济数据来进行推算，此三者体现出的市场经济价值应基本持平。
合法性基础不同作为住宅拆迁，无非由两个方面，一为集体土地住宅，二为城市房屋土地住宅，集体土地住宅指宅基地，尽管有的地方没有宅基地使用权的证件或宅基地集体土地使用权证，但其往往以村里或乡里的批单，尽管没有批单，也由于历史原因，成为了毋庸置疑的合法土地所有权。
法律后果不同作为住宅而言，要走一套正规的法律程序认定，2011年《国有土地征收补偿条例》之后，依征收补偿条例实施，首先要有征收决定，其次要有征收补偿决定，不服此决定的被征收人有权利进行复议和诉讼。这个部分真正可能产生风险的是遇到司法强拆。但此套诉讼程序是必须要有的。从征收决定到征收补偿到诉讼等是一个漫长的过程，引起的法律后果往往是无法满足在拆迁的过程当中实际经营与生产的需要。因为在拆迁过程中，作为拆迁方或者政府有强制执行能力，因此具有相当的行政性手段，例如查消防、查卫生手段等，这些行政性手段直接干扰正常经营，此过程会导致企业无法达到正常生产经营状态。被拆迁方在此情况下，心理预期会不断降低，因此这些行政手段会将在你身上不断产生效力。五、应对措施不同住宅拆迁主要是把整个程序操作的完美无瑕，只要最大程度的拖延拆迁方，就有很大可能得到合理补偿，企业则不同，它把行政行为产生的强制力，在企业正常的生产过程当中，把具体行政行为的效力降到了最低最小化。反而对对方的压力会很大，这才是企业在维权过程中要达到的目的，只要弱化了具体行政行为，企业维权效果则基本达到。
（来源：文章屋网 ）
篇3
关键词：宅基地置换；法律关系；法律问题；制度完善
中图分类号：DF45 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2014）02-0081-03
一、宅基地置换综述
（一）宅基地置换的概念
宅基地置换是指根据政府整体的土地用途规划，为节省土地进行集约利用，引导农民集中居住，将农民所享有的宅基地使用权及已经构建的建筑物、附属设施根据置换标准，重新在划定的建设用地范围内换取新的住房，对节约出来的土地进行更加合理的开发利用，是城市化进程中化解土地、资金难题的重要方法。
（二）我国现行宅基地制度的突出问题
1.一户多宅和超标占地比较普遍。农民取得宅基地使用权不是通过在土地市场交易取得，而是作为农村集体经济组织的成员取得。我国农村宅基地制度是为了充分保障和维护农村居民的居住生活，是对农村居民的一种社会福利。农民取得宅基地使用权的成本基本为零，并且宅基地只可以在本集体经济组织成员内部进行流转，这就使许多农民产生占用越多宅基地越好的想法，结合我国在农村宅基地的监管不严格，加上我国农村缺乏村庄规划，居民散居的特点比较突出，非常不利于宅基地使用的管理。一些乡、村领导干部凭借权力、关系甚至占有多处宅基地，加之农房继承等事实行为以及祖宅不卖等风俗习惯，导致一户多宅和超标占地现象较为普遍。
2.城市化加剧了农村宅基地闲置。从城市化的角度分析，随着城市化水平的提高，劳动力会从农业转向非农业，从农民转变为产业工人。在计划经济时代，人口和生产要素的流动被严格限制，宅基地制度的基本功能主要是承担农村社会稳定，但随着市场经济体制的逐步建立，城乡居民管理登记制度改革，我国城市化进程速度明显加快。特别是我国教育制度的改革，农村孩子受教育机会的增多，留在城市发展和定居的农村孩子也越来越多。农村人口的减少，导致相当一部分宅基地闲置，甚至有的地区出现“空心村”现象。
3.宅基地保障功能弱化，资本功能日益突显。改革开放之前，我国实行了高度集中的计划经济，高度重视工业的发展，农业是基础的行业，为了保证城市工业的发展，除农民基本生存消费之外的全部农业剩余均由国家直接获取，同时实行城市和农村不同的户籍制度，限制农民离开土地，限制农民进城，宅基地制度设计的定位就是保障功能，确保农村集体经济组织成员的基本生存条件。但随着我国市场经济体制的建立和发展，非常强调城乡协调一体化的发展，因此就会要求城乡各种要素能够自由流动，特别是城市建设用地紧张，房价日趋走高的大环境下，宅基地的资本功能日益突显，农民对宅基地不再仅限于居住要求，也有通过买卖、出租、抵押等方式实现利益最大化的诉求。
4.宅基地拆迁补偿缺乏相应规定，补偿偏低。城市房屋拆迁针对的是城市规划区内国有土地上的房屋，而农村房屋拆迁，又称为征地拆迁，其针对的主要是集体所有的土地，按照现行法律要将集体土地性质变更为国有土地性质，需要先办理土地征收手续，然后才能进行征地拆迁。根据我国土地管理法规的相关规定，农村集体可以为了公共目的收回农民的宅基地，并给与适当的补偿，但该适当补偿的标准却没有相应的法律条文予以规定，因此补偿标准往往有很大的随意性并且有很大的不公平性，如果对拆迁房屋按照《土地管理法》中规定的地上附着物给与补偿，那么与临近国有土地上房屋的补偿标准相比，明显偏低。城市房屋拆迁可以适用《城市房屋拆迁管理条例》的补偿标准，而对农村房屋拆迁我国还没有完善的法律法规进行规制，这显然不利于保护农民的利益。
（三）宅基地置换的意义
1.原房屋价值得以大幅度体现，村民的财产性收益增加。村民凭原先居住的旧房可以根据置换标准换取一套新房，农民的财产性收入增加，以前的宅基地房不得上市交易，价值不能体现，而通过宅基地可换取国有土地上的商品房，即可上市流通、自由买卖，相比以前的宅基地房，村民财产性收入会增加。
2.打破城乡二元结构，促进城乡一体化。通过宅基地置换，村民集中居住后，有的村民仍然享有土地承包经营权，农民仍可以继续从事农业生产，或是将土地承包经营权流转出去，除了稳定的流转收益外，还可自谋职业，增加收入。村民的土地全部被征用的，将和城镇居民一样享受社会保障待遇，村民与市民的差异也将逐渐淡化。
3.盘活土地资源，解决农村就业。通过宅基地置换的方式，原有零星的宅基地通过整理，可以复垦为耕地，耕地并未因此减少，同时，腾出的宅基地可以集体建设用地的性质进入流转，实现土地资源的资本化，可用于商品房开发或是发展工业、旅游业及第三产业等，农民的就业机会增加，而且土地的出让收益还可补贴农村的保障性支出。
二、宅基地置换中的主要法律关系
篇4
关键词：粮食核心区；农村宅基地；入市流转
中图分类号：F301.1 文献标识码：A DOI 编码：10.3969/j.issn.1006-6500.2017.05.017
Abstract： In the process of urbanization growing thirst for space， aimed at the status and existing problems of rural housing land grain production core， discussed under the premise that right is not clear， lack of the system of collective land market circulation policies and measures， to study and put forward： the current land management should adopt the mode of persuation rather than a strong wall， should be through the guidance of scientific， clear property rights， and strict management， reasonable distribution， supervision and other measures to advance carefully on the land market.
Key words： the core area of grain production； house-site in the countryside； in the market circulation
与城镇国有土地相比，我国集体土地无论是在政策支持还是在利用方式中都受到了严格制约，后者的利用条件都要比前者苛刻得多。作为数量最大的建设用地，宅基地粗放利用与城市化进程对空间渴求之间的矛盾日趋白热化。农村宅基地现状却是中国最为独特、最为敏感，也是最难以决断的一项制度[1-2]。我国农村宅基地量多、面大、覆盖范围广，变革宅基地制度理应属于土地制度改革的重要领域。当前，在我国耕地保护更加规范严格前提下，宅基地顺利入市无疑已成为当前土地制度改革的一个关键点。作为粮食核心区的河南省，耕地保护更是任重道远，土地资源却越来越紧缺，与此同时又要面对航空港综合试验区、“米”字形高铁网及配套“一路一带”战略发展。因此，开展农村宅基地入市研究，让农业大省“沉睡的资产”活起来，让人口大省的农民享有更多财产权利，是经济新常态下河南省集体建设用地利用方式和发展模式的重要研究内容。
1 农村宅基地现状及存在问题
1.1 农村宅基地现状
1.1.1 新建住房无序扩张 目前，我国农村新建宅基地在审核趋于严格，但用地区位却比老宅基地要好得多，特别是农民分户后，多数都愿意重新选址建新房。据抽样统计，当前农村中10%～30%的农户拥有一户多宅。自2009―2013年，河南省人均宅基地面积下降了10～30 m2，宅基地数量却增加了13.33万hm2。
1.1.2 现状住宅严重超标 据《全国土地利用变更调查报告》，我国新增村庄建设用地总量呈逐年增长态势，农村人均住房面积也是逐年上升。长期以来由于对农村建房缺乏科学有效管理及宅基地免费的使用制度，导致农户超占、乱占，农户人均住宅面积严重超标。目前，全国农村宅基地人均用地约260 m2，河南人均用地约308 m2，二者都远远大于人均用地标准[3]。
1.1.3 存量用地闲置浪费 宅基地中闲置和空心化问题突出。原因如下：农民外出经商、打工及家庭传统的分家方式是宅基地荒废的主要原因；其次，因村民搬进新住宅，旧宅依旧存在而形成闲置；第三，村民老房屋周围有大量自留地，一旦房屋闲置就荒废而无人问津。全国1 333万hm2农村宅基地中有10%～15%于闲置状态，计133.3万～200万hm2；据统计，2013年河南省仅清理整顿的闲置地就可以再建21个郑东新区。
1.1.4 农村宅基地管理失控 尽管法律在宅基地管理上规定的非常严格，但事实上很难实施。首先，因村庄规划滞后，新村建设与旧村改造脱节，政府缺乏对农户新房规划，建新规模得不到控制，加上村民法制观念淡薄，新村中土地乱占滥用，严重影响了村庄统一规划[4]。二是乡镇基层国土所因人手少，致使宅基地执法巡查不到位，很难对本辖区内的农民建房实施有效管控。三是我国土地用途管制是一种用地规模控制制度，属于从上到下一种管控，其末端农民盖房用地一般很少考虑，从而迫使农民新房用地要占用承包地，严重危及耕地保护。
1.1.5 宅基地流转地区差异 不同经济条件地区，农村宅基地流转区域差异极其明显。农村宅基地流转在城市郊区相对较多，在偏远区域流转却很少。在经济发达地区特别是城乡结合部，通过房屋买卖、出租、抵押等流转的宅基地占10%～40%，其流转活跃度要远远高于一般区域。在同一流转半径范围内，农村宅基地活跃程度伴随着距中心城市的距离增加而逐渐降低。河南省宅基地流转呈现较明显“城中村、城乡结合部和一般农村”三个区域。
1.2 农村宅基地制度中存在的问题
1.2.1 所有权主体不清 目前，我国《土地管理法》在一定程度上对农村宅基地的所有、使用权进行了简单约束，但从法律层面上并没有说明村民集体应该如何行使所有权，造成了在农村宅基地使用和管理上出现县、乡、村、组四级主体权责不明、管理混乱，致使农村宅基地确权登记困难并滞后，农户无法行使自己的权利。
1.2.2 用益物权不完整 物权法将宅基地使用权明确为用益物权。又说“宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本，是农民基于集体成员身份而享有的福利保障”[5-6]。宅基地用益物权在法律上表达模糊、自相矛盾，存在先天不足。近几年，各地推行村庄整理、集中居住、宅基地换房等一系列活动基本都不考虑农民宅基地的收益权。对于整理节余的建设用地出让收益及增值收益，农民及其集体都享用极少或很难分享。
1.2.3 财产权利无法实现 目前，我国法律法规明文禁止宅基地抵押，也不能将宅基地转让给本集体经济组织以外的个人或组织，而建立在宅基地上的住宅却允许作为贷款的抵押物，使得农户无法对自己的宅基地拥有最终的处置权和经营开发权，不可避免地损害了农民的财产权利。宅基地使用权是一种没有市场价值的权利，农民土地资产价值难以实现。但农村宅基地私下交易无法避免，“隐形市场”和随意定价的转让行为使原本属于集体所有的宅基地转让收益大量流失。
1.2.4 宅基地制度设计效率低下 制度的设计不仅需要考虑公平性，更需要注重效率。我国农村宅基地制度在很大程度上维护了农村内部集体成员间的基本公平，但由于其无偿的和无时间约束的使用期限，使其在产权制度的安排上因没有时间节点而缺乏效率。随着土地资源性理念强化，宅基地使用权制度的设计要求不仅要保障农民住房需求，又要实现效率价值目标，更要求土地产权从“以所有为中心”转变为“以利用为中心”[7-8]。
1.2.5 宅基地私下流转问题严重 据国土资源部有关统计，经济发达地区特别是城乡结合部，农村宅基地自发、隐形的市场遍布各地。更为重要的是，相关的宅基地产权缺少法律条文约束，国家颁布的法律法规存在着互相引用和相互矛盾，导致现行条件下宅基地登记管理制度混乱、缺乏对宅基地使用上的必要监督。同时缺乏宅基地退出机制，无法实施有效的村庄整理和中心村镇建设规划，因宅基地流转引发的矛盾不断。
2 促进宅基地入市流转的建议和措施
在我国工业化、城镇加速进行之中，以和谐发展的城乡居民利益互补为导向，宅基地管理措施应当采取疏导方式而非强堵手段，通过土地管理制度改革，依法准许并探索宅基地入市模式。建议如下。
2.1 科学引导，促进农民适度集中居住
科学预测农村宅基地数量和用地规模；结合美丽乡村建设，适度开展村庄治理，加强宅基地规划管理，严格用途管制，从严控制村庄建设用地规模和布局。通过流转、置换、整理等方式，整合优化农村宅基地布局，逐步推进农宅集居化建设。再者，要实施差异化战略，以组为单位实行集中居住，逐步打破行政区划，严格实行“一户一基”、“统规自建”，逐步引导迁村并点建设[9]。第四，进一步强化增减挂钩政策实施，以政府主导、市场化运作为原则，通过异地置换，真正实现人、地、钱协调统一发展。
2.2 明确产权，完善宅基地立法体系
首先，明确宅基地用益物权，切实赋予农民对宅基地更充分的占有、使用、收益和D让权及继承权；其次，要理清宅基地的产权内容、结构、归属及流转状况，早日完成《集体土地使用证》和《房屋产权证》的登记发证工作；第三，废除上位法中关于限制宅基地自由流转的有关条款，规定村民集体有宅基地的处置权，国家具有宅基地宏观配置权，农户具备宅基地微观使用权、收益权以及一般转让权；允许宅基地在城乡居民之间自由流转；第四，加强宅基地立法体系建设，修改《土地管理法》及其《实施条例》，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地入市流转的对象、条件、范围、方式，以及流转的主体、程序、收益处置与管理等，明确收益分配；第五，制定城乡统一的《房屋征收与补偿条例》，实现同地同价、同房同价，推进建设用地城乡一体化。
2.3 严格管理，构建入市价格体系
首先，坚持总量控制和用途管制，改革宅基地规划管制，明确宅基地管理责任，上级政府实施村庄规划和依法管制，制订宅基地的存量用地使用制度[10]。第二，建立公开竞争的土地市场，完善市场价格形成机制，构建集体建设用地的定级估价和价格管理制度[11]，建立区域最低限价制度和地价公示制度。第三，要建立交易价格核准制度，保障交易的安全性并防止宅基地的投机行为；建立交易价格归入制度，对于超过核准价格的土地收益，直接归入为集体经济组织所共有。第四，大力发展有助于土地交易健康发展的评估机构、土地融资服务机构、土地保险机构等中介组织，建立并完善以区、县为单位的农村产权交易管理服务市场体系。
2.4 合理分配，切实保护农民合法利益
首先，停止新增宅基地审批，所有入市流转宅基地必须符合规划，对登记在册的超标宅基地每年按超标面积大小采用累进收费。第二，建立合理的土地收益分配机制，将流转收益分为房屋收益和宅基地收益，前者全部归原宅基地使用者所有，后者应当在国家和集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理调配，大部分留给原宅基地使用者，国家则通过土地税的形式分享。第三，宅基地交易由买卖双方按照市场价格自由进行，政府不参与其中，政府通过征收税费来实现对财富的“二次分配”；同时规定“初次”交易上缴集体组织的土地使用权补偿金多数，“二次”交易免缴上述费用。第四，转让的宅基地，要经过村民代表会议或者村民会议的过半数同意，本集体经济组织内部成员在同等条件下享有优先购买权。
2.5 加强监督，完善宅基地流转保障体制
首先，加大违法违规宅基地查处，鼓励农民加入到村庄建设中，对村庄违规建房、占用耕地建房的，一经发现，立即查处；对违规建房的现象做到早发现、早处理，对非法占用农村宅基地进行房地产开发或变相开发行为，要追究其刑事责任。其次，建立宅基地期限制度和宅基地闲置收回制度。为保障宅基地使用权人的合法权益并实现宅基地使用权效益价值，建议建立宅基地使用年限制度，附加续期申请制度；同时建立配套的宅基地转让期限，约定超过制度设计的宅基地使用权期限部分无效，并以剩余期限为限期。第三，对于闲置的宅基地应该建立闲置罚金制度和收回制度，规定合理期限，在闲置时间达到该期限，需要按年缴纳闲置费，超过闲置期限，村集体经济组织将无偿收回该宅基地。第四，建立完善的农村养老保险、医疗保险、社会救济等保障制度，将大量的农村人口从土地上解放出来，降低承包地和宅基地所承载的过多的福利保障功能[12]。
参考文献：
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[3]梁修群，赵起城，杨争.河南省城镇购房农民工农村宅基地退出意愿调查与退出机制研究[J].中国市场，2016（26）：85-90.
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关键词：土地所有权；确权登记；发证工作；细则
中图分类号：C93 文献标识码： A
一、确权登记发证成果的特点
城镇集体土地所有权确权登记发证成果的内容主要包括地籍调查成果、土地登记成果、数据库成果和文字报告成果。对其特点进行分析，是推广应用和更新维护的前提。
（一）全面启用全国统一的宗地新代码
本次城镇集体土地所有权确权登记发证工作中，在地籍区、地籍子区划分的基础上全面启用了全国统一的宗地新代码，它是在全市范围内以县级行政区域为单元划分地籍区、地籍子区，形成 5 层、19 位层次码结构的宗地代码。按层次分别表示县级行政区域、地籍区、地籍子区、土地权属类型、宗地顺序号等 5 层，其中第 4 层土地权属类型还分土地所有权类型码和宗地特征码 2 类。该代码的全面启用对于构建城乡一体化的地籍管理体系具有十分重要的意义。
（二） 建立了城乡一体化的地籍管理信息系统
本项工作是第二次土地调查工作的延伸和细化，它充分利用现有土地调查成果，深入研究城镇集体土地所有权确权登记发证工作中地籍调查、土地确权、争议调处、登记发证工作成果。并以此为基础，结合本市实际，完成我市城镇集体土地所有权确权登记发证成果的数据建库，结合、城中村、改造、城镇土地产权制度改革与建设试点和征地制度改革试点工作经验，按照构建城乡一体化地籍管理、一张图的思路，建立了集信息获取、处理、存储、传输、分析应用和更新为一体的城镇集体土地所有权确权登记发证成果数据库。
二、土地所有权确权登记发证工作主要内容
（一）集体土地所有权确权登记颁证
根据2009年、2010年和2012年中央1号文件精神及有关部委出台的指导意见，到2012年底全国要基本完成城镇集体土地所有权确权登记颁证，且集体土地所有权要确到每个具有所有权的农民集体。集体土地所有权确权登记颁证由国土资源部门负责。
（二）集体建设用地与农民宅基地使用权确权登记颁证
2010年和2012年中央1号文件提出加快推进城镇集体建设用地与农民宅基地使用权确权登记颁证，但未设完成时限。集体建设用地与农民宅基地使用权确权登记颁证由国土资源部门负责。国土资源部、中农办等部委曾联合发文就集体建设用地与农民宅基地使用权确权登记颁证可能遇到的具体问题提出了指导意见。比如，对超占宅基地分阶段处理等。
（三）土地承包经营权确权登记颁证
2009年中央1号文件提出开展土地承包经营权确权登记颁证试点，2010年和2012年中央1号文件提出扩大试点范围，2013年中央1号文件提出用5年时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证（即2017年底基本完成）。土地承包经营权确权登记颁证由农业部门负责。根据农业部的指导意见，土地承包经营权确权登记颁证重点是解决承包地块面积不准、四至不清、空间位置不明和登记簿不健全等问题。
三、执行进展的状况
（一）集体土地所有权确权登记颁证政策执行发展
集体土地使用权确权登记发证工作能加快土地流转，促进社会主义新农村建设，实现城乡统筹发展。
通过集体土地使用权确权登记发证工作，国家将出台相应政策，加快土地流转，使全县广大农民的切身利益进一步受到法律保护，加快了农村的经济发展，同时也为村镇规划，为社会主义新农村建设提供理论依据，全面实现城乡一体化，达到土地集约、生态宜居、和谐发展，充分利用现有的土地资源提高人们的生活水平，加快了农村的城镇化进程。
（二）发证标准
1、严格落实农民一户只能拥有一处宅基地法律规定。除继承外，对农民一户有第二宗宅基地使用权的只登记，不发证。
2、城镇居民不准在农村购买和违法建住宅，对购买和违法建住宅申请宅基地使用的，只登记，不发证。
3、严格执行宅基地面积标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：
1982 年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的可以按现有实际使用面积进行登记。
1982 年《村镇建房用地管理条例》实施起至 1987 年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。
1987 年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照当地规定的面积标准进行登记。其面积超过当地规定标准的，只在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻新、政府实施规划重新建设时，按有关规定进行处理，并按规定的面积重新进行登记。
4、农村建房占用宅基地时间以村委会出具的说明中的时间为准。
（三）有下列情形之一的暂缓或不予登记发证
1、对未经批准擅自占用公路两侧建筑控制区范围内土地修建住宅的，不予登记发证。
2、存在权属纠纷、界线争议或地面建筑物产权不明的宅基地，在争议或纠纷未解决前，暂不予登记发证。
3、无任何土地权属来源或土地权属来源不合法的宅基地，或属违法用地，不予登记发证。
4、因市政道路，建设用地项目等拆迁另行划拨安置，但目前未办批准手续的宅基地，暂不予登记发证。
5、农村村民因已建住宅，应当拆除的旧宅或已纳入土地置换、土地开发复垦项目规划复垦的旧宅，不予登记发证。
6、因改、扩建公路、铁路已给予拆迁补偿，房屋未拆除的不予登记发证。
7、不符合土地利用总体规划或村镇建设规划的。
8、经批准即将征用、拆迁的宅基地。。
（四）权属调查与宗地测量完成情况
按照《地籍测量规范》、《控制测量规范》要求，在选（埋）首级控制（网）点、（GPS 静态观测、成果计算、整理）的基础上，设置测定若干图根控制点，对每宗地的权属、界址、面积及其他元素进行了认真仔细的权属调查，确权登记、宗地界址线的划分、界址点的精确定位、标示设置喷涂并绘制宗地草图，同时用解析法准确地对宗地界址点（界址标示）进行测量。
（五）现阶段工作情况
现阶段国土资源局相关工作人员协同作业单位专业技术人员根据确权登记发证调查成果、测量成果、宗地图等整理后的资料，正在进行数据成果的权属、属性录入等项工作，做建库的前期工作准备。同时向各村权属审核公告。在具体作业过程中，每个作业分队（组）对成果质量进行了 100%自查、互查，县国土资源局协同作业单位组成质量检查组对每个作业分队（组）、的工作进展、成果质量进行分段、分级检查，并邀请有关专家进行技术指导，确保了城镇集体土地确权登记发证工作早日通过上级部门验收。
三、确权登记发证成果的应用及更新维护
城镇集体土地所有权确权登记发证工作所形成的成果资料是一种以地块为基础的土地及其附着物的权属、数量、质量、位置和利用现状的基本信息的集合。它是土地管理工作的成果之一，也是全面统一依法科学管理土地的基本依据。其应用体现了、以数（据）管地、到、图数一体管地的重大转变。
（一） 日常地籍管理
在城镇集体土地所有权确权登记发证工作启用全国统一宗地代码划定的地籍区、地籍子区基础上，对地籍子区范围内各种土地权属类型的宗地进行排序。根据排序结果按照宗地编码方法编制新的宗地号，并建立新旧宗地编码对应表。按、双码并行、的原则，对已登记和已调查的宗地不变更档案中的宗地号，当需要进行变更登记或已调查的宗地需要进行登记时，再采用新的宗地号。在地籍管理数据库中建立新旧编码对应关系。数据库中现有的编码保持不变，待变更地籍调查时启用新编码，新增加的宗地直接使用新的统一宗地编码，逐步完善城乡统一的宗地编码体系，为建立城乡一体化的地籍管理信息系统打好基础。
以城镇集体土地所有权确权登记发证工作为契机，以重大项目为前提，按片区调查、“超前、和、对口、服务”、两步走、同步推的工作思路，在日常地籍管理工作中，充分利用城镇集体土地所有权确权登记发证成果资料和现有地籍调查成果资料，推动土地储备、土地供应和重大项目的权属调查工作全面提速，逐步完善覆盖全市域的地籍调查和土地确权工作，以日常地籍管理工作中获取的日常地籍调查成果用于地籍管理数据库的实时更新，确保地籍管理数据库的现势性和准确性。
（二） 土地征收
土地征收是国家为满足公共需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。在征收过程中应掌握征收土地的权属性质，划分农用地和建设用地范围，划分基本农田范围，查清农民集体所有者所拥有的全部土地范围面积，便于安置、补偿原土地使用者和所有者。利用城镇集体土地所有权确权登记发证成果资料，经实地核实后，适时确定征收范围内各类用地面积、位置、权属等。并统计拟征用土地所有者拥有的全部土地面积，形成补偿安置、税费缴纳的依据。同时编制新增建设用地勘测定界报告等技术文件。土地征收的成果资料（征地红线、建设用地批准书等）确定的新增建设用地范围应及时在城镇集体土地所有权确权登记发证数据库中更新，建立实时更新、维护机制，确保成果的现势性。
（三） 土地登记
对于未开展土地总登记工作的城市，初始登记必须应用地籍调查成果。利用城镇集体土地所有权确权登记发证成果资料，结合第二次土地调查、日常地籍调查成果确定申请登记宗地的界址点、线，在技术上避免了单宗地地籍调查时因多次重复指界所造成的界址点、线重叠、裂缝现象的产生，保证土地登记成果质量，缩减土地登记工作时间，提高土地登记工作效率。充分利用地籍管理信息平台，将日常土地登记成果更新到地籍管理数据库中，结合、批、供、用、补、查、五位一体的、一张图、系统，分别将已登记成果信息和经权属调查的成果应用到调查和登记工作中，形成良好的互为利用的双向机制。
结束语：
科学合理的土地权利制度能够为人们提供一个相对稳定持久的利益预期规则。推进土地权利制度建设，适应国家经济体制改革的需要，是规范土地市场、保障交易安全和土地市场秩序、促进国土资源可持续利用的有力保障。
参考文献：
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[3]张成岭，周春霞. 鹤壁市城镇集体土地所有权确权登记发证工作通过省级验收[J]. 资源导刊，2014，01：26.
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论文关键词 土地承包经营权 宅基地使用权 流转
在我国，土地所有权分国家所有与集体所有两种，根据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规之规定，城市的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，土地的所有权只能由集体所有转变为国家所有，而不能逆向行之。现阶段，农村集体土地主要经没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因转为国有土地或者限制在本集体经济组织内部成员之间进行使用权转让，在市场经济蓬勃发展的今天，这已严重阻碍了土地价值的真正实现。探索新的集体土地流转模式，不仅有助于我们合理开发和利用稀缺的土地资源，而且对于我国经济发展的整体规划也大有裨益，极有研究价值。
一、集体土地流转问题概述
资本主义国家实行较为严格的土地私有制，自英国“圈地运动”之后，工业经济和城镇化飞速发展，土地流转制度也历经几百年发展，几经阵痛，业已建立起一套完整的法律程序，对于私人土地的征收、征用、征购以及土地买卖、交换、赠与、转让、出租、抵押等问题都有明确规定，虽然我国实行土地国有和集体所有制，不存在土地买卖问题，法律仅规定了集体土地可以经过被没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因单向不可逆地转变为国家所有，但国外的很多有益经验仍然值得我们借鉴。
在现阶段城乡统筹背景下，社会主义市场经济与城乡二元社会体制均发生了深刻变化，城市土地正经历着新一轮的洗牌，农村土地使用权的权利效能也产生了深刻变化，随着改革的深入，集体土地流转出现了诸如流转不规范、交易纠纷多、产权意识混乱、流转比例低等一系列问题。对此，我们要充分发挥市场驱动力，完善农村土地承包经营权流转制度和宅基地使用权制度，明确界定宅基地使用权流转范围，逐步放开宅基地的入市流转，相关部门更要尽快出台相关政策措施，引导和规范农村土地使用权流转行为，保障集体土地实现有序流转。
二、土地承包经营权的流转难题及对策
土地承包经营权就是承包人因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。土地承包经营的范围被依法确定，承包期限也确定为30年，在承包期限内严格限制调整承包地。
土地承包经营权流转是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。根据《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关规定，法律承认了土地承包经营权人的流转权，并且规定了流转的方式，同时，对土地承包经营权的流转也设置了较多的限制性规则，当然，这些限制的初衷是为了保障农民的基本生存权利，但是随着我国经济改革的不断深入，很多规定已经不适应发展的需要了。
（一）土地承包经营权的流转难题及成因
1.土地承包经营权为我国所独创，现存的主要流转难点在
（1）集体的农业用地原则上不能用于建设，要进行建设必须先“变性”，而且，集体建设用地使用权原则上也不可以进行交易；（2）流转对象被严格限制在本集体经济组织内部成员之间；（3）承包地在承包期限内不得进行调整，农村大量新增人口无法取得土地，土地配置不均现象严重，导致无地农民生活困难，现实矛盾突出；（4）出嫁妇女一旦丧失原有土地承包经营权，可能在丧夫后“两头落空”，失去最基本的生存条件；（5）承包地被征收后的土地补偿费分配不均，导致了农民采取一系列抵制措施。
2.造成现有困难的原因分析如下
（1）法律规定与民间社会规范的冲突是承包经营权流转难的社会根源；（2）法律规定之间的内在冲突是土地承包经营权流转困难的法律根源；（3）政策频繁变化是导致农村现实利益冲突并阻碍土地承包经营权流转的现实原因；（4）法律规定与复杂的农村现实之间的脱节是引发土地流转难的直接原因；（5）现行土地所有权设置上的“双轨并行”、“城乡分治”是土地承包经营权流转难产生的深层次体制根源。
（二）关于解决现有流转难题的对策
现存土地承包经营权的流转难题很多属于法律缺陷，有待制度的进一步完善，我们可以努力建立一套农村土地承包经营权流转的纠纷解决机制，譬如：
1.从消除纠纷产生的根源出发，构建纠纷预防机制
不断深化改革，打破土地制度设置上的二元体制，推进土地承包经营权的有序流转。在农村土地制度的设置上因地制宜，给地方留下一定制度创新的空间。此外，保持政策的稳定性，健全相关法律规定，强化基层政府的指导和服务职能。
2.建立多元化的纠纷解决机制，促进纠纷的及时和有效解决
我们要注重调解，充分发挥农村基层组织的作用，同时稳步推进农村土地纠纷仲裁工作，强化农村土地流转纠纷的仲裁解决机制，当然，诉讼解决机制也必须健全，保证司法救济途径的畅通，这样才能做到及时化解矛盾，维护农村社会的长期稳定。
三、宅基地使用权制度的弊病及对策
宅基地使用权是农村集体经济组织的成员有权占有、使用集体所有的土地，并在该土地上建造住房及其他附着物的权利。宅基地位用权是农村村民个人重要的财产权利，关系到农民的切身利益。伴随农村特别是一些城郊村房地产市场的不断活跃，农村宅基地使用权由简单地农民自己享受居住的权利转变为农民转让自己的宅基地或将宅基地上所建房屋出租、出售与他人的方式实现财产利益的一种权利，由此所涉及的权属、流转纠纷也越来越多。
（一）对宅基地使用权流转的限制
1.关于农村宅基地的转让
《土地管理法》第62条规定了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法出台后，国务院为加强农村土地的管理，已明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，《物权法》又明确规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。”
可见，宅基地的转让被严格限制在本集体内成员之间协议转让，但须经乡、镇政府批准，且转让方不得牟利。尽管农村的宅基地使用权拥有比国有土地使用权更长的使用期限、更鲜明的财产属性，但农村宅基地仍不能设置抵押权，不能与外部进行合资。
2.宅基地使用权的流转难题
现存的主要问题有：
（1）产权意识混乱，流转比例低。我国农民的土地产权观念淡漠，甚至相当部分农民没有产权概念，而农村劳动力的转移远快于农村宅基地流转增长，两者发展比例不协调，是加剧农村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流转不规范，交易纠纷多。据有关调查显示，大部分宅基地交易都未经集体同意而直接在私下进行，收益归于个人。因缺乏法律明确的规范和指引，一些农村的宅基地无法实现有效管理，尽管农户的自发流转行为和结果受到法律保护，但是流转的方式、范围、收益以及土地产权关系调整等方面缺乏法律约束和保障，极易产生矛盾和纠纷，从而危害农村社会的稳定。
（二）完善宅基地使用权制度的对策
1.完善农村宅基地所有权制度
当前，要从农村土地集体所有的前提下确立农民土地产权的主体地位，从政策层面转到法律层面给予有力、可靠保障，改革更应在符合土地利用规划和用途管理的前提下，允许宅基地在尽可能大的范围内流转，而不是毫无限制地进入市场。在实现有序、适度流转的同时，使农民切实参与到宅基地收益的分配中来，一同分享社会进步所带来的好处。
2.界定宅基地使用权流转范围
宅基地和农用地相比具有更大的收益，因此，为避免人为扩张宅基地导致农用地减少的情况，必须限制流转的条件：依法办理土地登记而获得土地权属证书、土地界限清楚且权属无争议；符合国家和地方的土地利用总体规划及城镇建设规划，保证耕地不被占用；规范宅基地使用权出让过程中的主客体范围、各方权利义务以及农民户口迁移等特殊情况下的具体处理措施，避免不必要的纠纷和土地资源流失。
3.允许宅基地入市流转
宅基地使用权本身是农民的一项财产权利，属于农民的物权。农民作为市场经济的主体之一，对自己的住宅应当有自由转让的权利。为了实现农村宅基地流转的市场化，真正实现土地的市场价值，宅基地上市转让应当向购买对象放开、放开购买价格并放开购买区域，保证农民分享土地流转的增值收益，保障其在经济上实现自己的土地权益。
四、解决集体土地流转问题对我国经济发展的意义
（一）我国集体土地流转现状
我国集体土地产权不清、交易困难、流转的法律依据先天不足，呈现出流转不规范、交易纠纷多、产权意识混乱、流转比例低等问题，已经严重制约了我国城郊经济的发展和农民收入水平的提高。因此，对于农村集体土地使用权流转的对策与建议，需要我们充分引入市场机制，完善农村土地承包经营权流转制度和宅基地使用权制度，同时，改革也不能走完全市场化的道路，而是要在坚持自身固有的特点的基础上引入一些市场经济的原则和方法如有偿使用、平等竞争等，走出一条具有当前中国农村特色的集体土地使用权流转之路。
（二）解决集体土地流转问题的意义
我国当前正处于改革和发展的关键阶段，集体土地流转矛盾激增，日益成为严重阻碍我国经济健康发展的桎梏，但是我们相信，只要采取合理的市场化措施，一定能够解决好这个问题，并对整个社会经济意义重大：
第一，有助于减少对稀缺的土地资源的浪费，提高我国单位面积土地的收益率，同时提高整个社会的生产效率。
篇7
于2008年5月1日起施行的《中华人民共和国政府信息公开条例》(以下简称《条例》)规定，四类政府信息应当主动公开。
《条例》明确，行政机关对符合下列基本要求之一的政府信息应当主动公开：涉及公民、法人或者其他组织切身利益的；需要社会公众广泛知晓或者参与的；反映本行政机关机构设置、职能、办事程序等情况的；其他依照法律、法规和国家有关规定应当主动公开的。
对于县级以上各级人民政府及其部门，《条例》要求其在各自职责范围内确定主动公开政府信息具体内容的同时，重点公开下列政府信息：行政法规、规章和规范性文件；国民经济和社会发展规划、专项规划、区域规划及相关政策；国民经济和社会发展统计信息；财政预算、决算报告；行政事业性收费的项目、依据、标准；政府集中采购项目的目录、标准及实施情况；行政许可的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及申请行政许可需要提交的全部材料目录及办理情况；重大建设项目的批准和实施情况；扶贫、教育、医疗、社会保障、促进就业等方面的政策、措施及其实施情况；突发公共事件的应急预案、预警信息及应对情况；环境保护、公共卫生、安全生产、食品药品、产品质量的监督检查情况。
《条例》同时规定，设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息还应当包括下列内容：城乡建设和管理的重大事项；社会公益事业建设情况；征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；抢险救灾、优抚、救济、社会捐助等款物的管理、使用和分配情况。乡(镇)人民政府在其职责范围内确定主动公开的政府信息具体内容的同时。还要重点公开八类政府信息。这八类政府信息是：贯彻落实国家关于农村工作政策的情况；财政收支、各类专项资金的管理和使用情况；乡(镇)土地利用总体规划、宅基地使用的审核情况；征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；乡(镇)的债权债务、筹资筹劳情况；抢险救灾、优抚、救济、社会捐助等款物的发放情况；乡镇集体企业及其他乡镇经济实体承包、租赁、拍卖等情况；执行计划生育政策的情况。
《条例》规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关不依法履行政府信息公开义务的，可以向上级行政机关、监察机关或者政府信息公开工作主管部门举报。收到举报的机关应当予以调查处理。公民、法人或者其他组织认为行政机关在政府信息公开工作中的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
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关键词：征地补偿费用；离婚诉讼；夫妻共同财产
随着国家城市化进程的日益推进，全国各地农村的土地征用也在轰轰烈烈的展开。伴随着土地征用而来的“闪婚”、“闪离”现象也是屡见不鲜。在该类型的离婚案件中，往往都涉及到征地补偿费的性质认定及分割问题。一方面由于现行立法未对征地补偿费的性质作出明确的规定，另一方面农村集体经济组织因具有高度自治权而处分土地补偿费的方式各有不同，因法官行使自由裁量权致使同案不同判，影响法院的权威。
一、征地补偿费用性质的审判实务之争
法院在受理农村离婚纠纷案件中，常会遇到对于征地补偿费是否作为夫妻共同财产进行分割的争议。为此，审判实务中存在不同的观点：第一种观点认为，征地补偿费是具有人身专属性的财产，应作为配偶一方个人的财产。第二种观点认为，征地补偿费是基于对失地农民的补偿，是否作为夫妻共同财产进行分割，要考虑配偶是否分配取得土地。第三种观点认为，在法无明确规定征地补偿费是夫妻个人财产的情况下，应先推定是夫妻共同财产，征地补偿费取得虽具有身份的特殊性，但该身份特殊与人身专属性不同，且征地补偿费具有社会保障功能属性，宜认定为是夫妻共同的保障，是夫妻共同财产。笔者赞同第三种观点，在婚姻关系存续期间实际取得或者应当取得的征地补偿费在离婚诉讼中应作为夫妻共同财产进行分割。
二、从我国现行立法分析，征地补偿费用应为夫妻共同财产
夫妻财产制是规定夫妻双方相互之间财产关系的法律制度。它包括夫妻婚前所有财产和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益、处分、债务的清偿以及婚姻关系终止时的财产分割等内容。根据《中华人民共和国婚姻法》（以下简称“《婚姻法》”）的规定，我国夫妻财产制的确定方式，可以分为约定财产制和法定财产制。约定财产制是指夫妻以契约方式确定适用财产制的形式；而法定财产制是指由法律直接规定的夫妻财产制的形式。《婚姻法》属于私法，体现意思自治原则，有约定从约定，无约定依法定。我国法定的夫妻财产制采共同财产制中的婚后所得共有制，即在婚姻关系存续期间，除特有财产和夫妻另有约定外，夫妻一方或双方所得的财产，为夫妻双方共同所有的财产制度。夫妻特有财产是对共同财产的限制和补充。对于特有财产，《婚姻法》第十八条用列举的方式对夫妻特有财产予以例外规定，即有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助等费用；（三）遗嘱或赠与合同确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。笔者认为对于特有财产应采从严把握的原则，即除了法律明确规定为夫妻个人特有的财产外，其余所得不论表现形式如何，也不论夫妻各自贡献大小，均属于夫妻共同财产。且细察第十八条所列举的除第（一）外，（二）至（四）项均体现出极强的人身专属性。虽然第（五）项以“其它应当归一方所有的财产”作为兜底条款，但司法解释除《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称“《婚姻法解释二》”）第十三条规定，军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费属于个人财产外，未对特有财产进行更详尽的列举。笔者认为对其它未尽列的财产应同样具备强烈的人身专属性。
再分析《婚姻法》第十七条有关夫妻共同所有财产的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，夫妻共同财产的范围在不断地扩大，共同财产的种类在不断地增加。征地补偿费就是农村城镇化进程中新产生的财产形式。《婚姻法解释二》第十一条以司法解释的形式具体列举了实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金、养老保险金、破产安置补偿费等属于《婚姻法》第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”。综观以上具体列举的财产均关系当事人的切身利益，具有社会保障功能。征地补偿费是对失地农民的社会保障性补偿，与养老保险金、破产安置补偿费等性质相同，关系失地农民生存的切身利益，具有很强的社会保障属性，可依“相同情形相同处理”的类推适用法律漏洞填补方法，适用《婚姻法解释二》中的对应法条。
三、从征地补偿费用的构成分析，征地补偿费用应为夫妻共同财产
征地补偿费，包含土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中土地补偿费是基于农村土地被征收，使土地的所有权性质发生改变——由集体所有转为国家所有——而获得的补偿。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定，“土地补偿费归农村集体经济组织所有；”另根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。”可见土地补偿费以具有集体经济组织成员资格为前提。安置补助费是国家征收农村集体土地后，用以保障被征地农民基本生产和生活的补助费用。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：“征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。”可见安置补助费是以 “农业人口数”计，即非农村集体经济组织成员不能成为安置补助费的给付对象。地上附着物及青苗补偿费是基于地上附着物、青苗等因征收行为导致权属变化而对原权利人的补偿。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定“地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”显见地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，不要求地上附着物及青苗的所有者具有特殊的身份资格，注重地上附着物和青苗的实际所有和实际投入状况，由实际所有人和实际投入人获得。以上分析可知地上附着物及青苗补偿费可以认定为公民从事生产经营所得，是夫妻共同财产，应无异议。有异议的是以农村集体经济组织成员资格为前提而获得的土地补偿费及安置补助费是否可以作为夫妻共同财产进行分割。笔者认为，这主要应对具有人身专属性的财产与因成员资格而取得的收益进行区分界定。具有人身专属性的财产主要是为了保障财产享有人的生命健康，或者具有特殊属性他人不适合享用的，因此应当专属于个人所有的财产，如《婚姻法解释二》第十八条第（二）项一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助等费用，是指与生命健康直接相关的财产。由于这些财产与生命健康关系密切，对于保护个人权利具有重要意义，因此应当专属于个人所有，而不能成为共同财产。第（四）项一方专用的生活用品，因具有专属于个人使用的特点，如个人衣服、鞋帽等，应当属于夫妻特有财产。集体经济组织成员资格是指一个人在某集体经济组织生长或生活，与该集体经济组织产生权利和义务的一种主体资格，它的获取可能依出生取得，也可能依婚姻关系加入取得，是一种资格限制，是一个群概念，以显示一个集体成员有别于其它集体成员的在诸如申请宅基地、承包土地、参与集体权益分配等方面享有的福利。《中华人民共和国农村土地承包法》第十五条规定：家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。可见，通常是以家庭户为单位来享受集体经济组织成员资格带来的权益。因成员资格而取得的权益并不当然具有人身专属性，如家庭成员中有一人具有集体经济组织成员资格，其申请取得宅基地，在宅基地上所建房屋并不具有人身专属性，仍可以作为家庭共有财产或者夫妻共同财产进行分家析产，同理土地补偿费及安置补助费并不因其取得需以成员资格为前提就认定为个人特有的财产。再如夫妻一方是集体经济组织成员，另一方是公务员无集体经济组织成员资格，如果因土地被国家征用所得的征地补偿费用归夫妻一方个人所有，而另一方所得的工资收入则依法律规定是夫妻共同财产，这对于夫妻二人而言是有失公平的。再则根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第二款规定可知征地补偿费是以耕地的“平均年产值”作为衡量与参照标准，可见该费用总体而言是对农民的生产收入的弥补。为此，征地补偿费用应认定为夫妻共同财产。
四、从立法本意分析，征地补偿费用应为夫妻共同财产
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一、近年来拆迁安置工作的基本做法和评价
进入二十一世纪后，我市工业化和城市化的进程明显加速，而作为前期保障的拆迁安置工作，力度也逐步加大。20*年以后，在规划的引导下，我市年均拆迁量都在60万至80万平方米之间，其中70%为上世纪70至80年代建造的劣质城乡住宅。近年来拆迁安置工作呈现出四个方面的明显特点：一是与开发建设相同步。*港经济开发区港区、新区和各乡镇开发区的拓展，均以拆迁安置工作为基础。二是与现代化城市建设相适应。中心城区、新城区的一大批工业企业被“退二进三”，现代化建筑群拔地而起，这些均与拆迁安置密不可分。三是与新农村建设相结合。通过拆迁安置，引导农民向新规划的80个居住点集中，改变原来散居模式，实现城乡基础设施的一体化。四是与提高人民群众的生活水平相一致。通过拆迁安置，大批被拆迁居民住进了现代化新小区，改善了居住环境和生活条件；大批失地农民实现了“土地换保障”，每月有固定的劳保收入；同时被拆迁户得益于“拆一还一”的拆迁政策，有了自己的第二、第三套住房而成为小业主，有了不菲的物业收入。拆迁工作也因此得到了城乡居民的普遍认可和拥护。
从目前我市拆迁安置的类型看，主要分成三种：
1.市区及各镇国有土地范围内的拆迁安置，执行的是20*年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》以及江苏省和*市人民政府制定的各类配套政策。其核心是取得合法手续（拆迁许可）的拆迁人，委托具备资质的拆迁公司实施拆迁。拆迁补偿的方式实行货币补偿，也可以实行产权调换（拆一还一）。在实际操作中，70%的被拆迁人选择原地产权调换。拆迁管理由本区域县市级建设行政主管部门承担，双方当事人达不成协议的，可申请主管部门依法裁决，并强制执行。
2.新区、南郊新城区和城厢镇规划区内农村集体土地上的拆迁，因毗邻市区，参照市区政策（第一种）执行。安置补偿上，自市政府颁布《关于贯彻落实<*市宅基地管理暂行办法>的意见》（太政发〔20*〕79号）文件后，逐步实行了多层公寓房产权置换安置，并对失地农民实行了“土地换保障”式的社会养老保险。对个别坚持要求安置宅基地的被拆迁户，通过拍卖原自拆自建小区内多余的宅基地来进行调节。
3.乡镇（城厢镇除外）农村集体土地上的拆迁，主要由各乡镇自行制定补偿安置政策进行拆迁。一般乡镇采用“重置价”评估补偿，并在农村集中居住点上安排宅基地让被拆迁户“自拆自建”的方式进行补偿。由于农村集体土地上的拆迁适用《土地管理法》，但尚无具体的实施细则，操作比较困难。乡镇一般采用“预拆迁”方法和农民进行协议拆迁。实际操作中，大部分农民都能理解和支持，但也有少数农民协商不通，形成了星星点点的“钉子户”现象。
二、当前拆迁工作存在的突出问题和成因
目前拆迁安置工作处于新老法律的转换时期，随着《物权法》和《城乡规划法》的实施，国家将重新出台新的拆迁征收《条例》。拆迁问题涉及到经济发展和社会稳定之大局，国家颁布新《条例》和与之相配套的法规，将有一个较长的过渡时期。过渡期将继续实行20*年国务院颁布的《城市房屋拆迁条例》及其配套政策。分析当前拆迁安置工作成为“天下第一难”的成因，笔者认为有下列几个方面：
1.社会舆论的“失之偏颇”。个别地区的“违法强拆”和“不文明拆迁”，确实激化了社会矛盾。“重庆钉子户”和“广州钉子户”的处理，又使一部分群众错误地认为，拆迁都是非法的和违法的，惟有满足被拆迁人的要求，才是合法合理的。社会舆论的同情弱者心态，使一部分被拆迁人离开了法律和政策轨道，漫天要价，并以越级上访相“要挟”来争取“超大化”的利益。同样，一些严格执行拆迁安置政策，支持城乡建设的正面舆论又没有占据主流地位，这给拆迁安置工作带来了巨大的负面压力。
2.相关部门的“害怕心理”。拆迁安置是一个系统性很强的工作，从项目立项、拆迁许可、补偿安置到公示听证，涉及到10多个部门的监督和管理。在拆迁安置矛盾比较突出的情况下，少数政府部门怕被拆迁人“越级上访”，怕“发生”，怕被“无理纠缠”等“害怕心理”突出，造成拆迁安置各个环节上的“软作为”，增大了拆迁安置工作的难度。
3.拆迁政策的“政出多门”。当前拆迁工作基本上由基层政府和有关部门主导，拆迁主体的多元化，带来了补偿安置政策的多样化，“一区多价”、“一路多价”、“一组（村民组）多价”的现象时有发生。政策的不统一，客观上带来了被拆迁户的相互攀比现象，给“协议拆迁”带来了很大难度。同时，一些未经批准，由户主擅自变更性质的住宅用房，由于申领到了工商营业执照，业主自认为应按数倍于住宅房的商业用房价格进行补偿，其矛盾十分突出。
4.经济补偿的“越拆越高”。由于近年来房价的不断上升，使拆迁也通过“提高区位价，增加差额补贴，加大奖励力度”等手段提高经济补偿数额，造成“越拆越高”。尽管拆迁人承诺“同一项目、同一时间、同一价格”，但被拆迁人往往认为“先拆吃亏”、“后拆得利”，而期望通过拖后拆迁期限来获取更多的经济补偿。
5.安置方式的“配套不够”。目前，就拆迁难度而言是市区大于城郊，城郊大于农村。导致这种梯度差异的主要原因是安置方式的不同所致。农村大多采用“自拆自建”式联排别墅安置，被拆迁户由于受“土地换社保”政策的吸引，拆迁积极性较高。而城市被拆迁户特别是城市拓展后形成的“城中村”，因居住上的观念问题，撤销村民组建制后安置上的历史遗留问题，违章占地擅自搭建后取得的利益问题和破窗开店问题等，成为拆迁中的“难中之难”。另外，由于市区拆迁安置房建设上的“相对滞后”，也影响到了城市居民的拆迁积极性。
三、关于破解拆迁难题的思考和探讨
如何破解拆迁安置这个“天下第一”难题，笔者通过调查研究，提出如下思考和探讨。
1.必须统一思想认识。拆迁安置，是现代化建设的必然产物，是经济和社会发展的基础工作和有力保障。我市目前实施的新一轮城乡改造建设所涉及的拆迁对象，70%以上是上世纪七、八十年代建造的设计标准低、建筑质量低，历史保存价值低的“三低建筑物”。通过科学论证和规划，将破旧不堪的老城区改造成现代化新城区，逐步实现工业企业向开发区集中，农村居住向新村集聚的目标，这是落实党的“十七大”精神，建设现代化新*的必然选择和重要途径，也是提高全市人民生活和居住水平的有效措施。要通过提高思想认识，破除目前存在的“难、怕、等”思想，形成有利于做好拆迁安置工作的良好氛围。
2.必须健全工作机制。一是要落实责任机制。明确任务、明确分工、明确职责，充分调动拆迁工作人员责任性和积极性。二是落实各方配合机制。根据拆迁工作中存在的各类问题，综合协调，各方配合，形成合力。针对拆迁过程中少数“钉子户”漫天要价、阻扰拆迁及违法建筑等突出问题，要充分整合行政管理资源，切实做好行政裁决、强制拆迁、执法检查、拆临拆违等工作。三是有情操作机制。对被拆迁户存在的实际困难，要认真对待和切实帮助解决，并尽最大可能缩短过渡期。对有些特殊情况，在不违背大原则的情况下，一事一议，实事求是地确定解决方案，尽力做到有情操作。
篇10
［关键词］房屋搬迁；征收争议；强制拆迁；措施
［中图分类号］F290［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）18-0057-02
1 新团小区搬迁现状
为具体了解农村房屋搬迁现状,我们对安仁镇新团小区100户人家进行了问卷走访调查。调查结果显示,现新团小区居民来自原廖宁大桥、长福村、民安、新团村、玉民村、瓦窑村及新民村等众多村组,皆因国家征用土地或规划城市发展而搬迁,各村组以中央下发的文件为依据,结合各地实情,落实搬迁政策。在对搬迁居民的问卷调查中,我们了解到新居民点建设基本完工,居民住所已安置妥当,道路交通及绿化带建设竣工在即,煤电气也即将通用。
农民搬迁后的生产生活状况发生改变,具体表现在以下两个方面：
1.1 生活条件与居住环境明显改善,但生活成本增加
农民搬迁后生活条件与居住环境的改善,主要表现为：一是日常生活更加便利。新团小区与学校隔街相望,又临近综合贸易市场,方便了农民日常出行、购物及子女上学。此外,煤电气的通用使日常生活更为便利。二是生活质量得到提高。集中居住后社区垃圾得以集中处理,卫生环境得到改善。同时,大面积的绿化带使居住环境更加优美。但是,农民搬迁后生活成本明显增加。对于失地农民而言,增加了蔬菜、粮食、肉蛋等开支,还需支付煤电水气等费用,这对原本就不富裕的农民来说无疑是雪上加霜。
1.2 部分农民收入减少,经济负担加重
农民搬迁后,其耕地和宅基地以补差价的形式在集体地置换宅基地或新房,并一次性获得补偿金。但这些补偿金尚不足以支付新居装修费及养老金。此外,重置新的生活及生活方式导致开支增加,加剧了农民的生存压力。据了解,失地农民平均每天用于购置粮食及蔬菜的费用,将由原来的五元增加到二十元左右,每年就会增加五千多元的消费,目前粮食和蔬菜价格又一直居高不下,无疑增加了农民的经济负担。
通过与上述搬迁人等的交流可见,农民并没有觉得搬迁后的邻里关系不如从前,这主要是因为在搬迁的时候普遍都是全村人,或者是相隔不远的人迁到一起,社会关系网并没有被打破。
2 搬迁过程中出现的问题及其原因
2.1 土地制度不完善,导致土地征收制度异化
在政府经营土地过程中,政府职能与企业职能混淆,成为“经济人”,追求土地财政,侵犯了农民利益。其原因在于为了确保我国耕地红线,引导地方政府节约用地,国土资源局于2008年颁布了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》,该《办法》规定,地方在农村复垦,减少多少建设用地,城市就相应新增多少建设用地,这对地方政府形成一种政策激励,部分政府定位偏差,被赋予了类似于企业的职能,侵犯了农民的利益。
2.2 土地被征用,农民抵制搬迁
据调查,搬迁进程中,某些农民极力反对搬迁,较为严重的则全村集体抗议搬迁,以示“齐心”。这主要由于大多数人对搬迁政策了解较少,一开始就持着怀疑的态度。在搬迁进程中,一旦有人与政府发生冲突,消息总会迅速的被无数倾听者带有主观色彩的传播开,这样农民对待政府及搬迁就更抵抗了。一部分人则担心在搬迁后失去土地经济状况会更差,因此拒绝搬迁。另外,通过与居民的交谈可见,他们普遍对政府不满,总感觉政府人员将其补贴金贪污了,他们表示国家关于搬迁的政策本身是好的,可是由于政府的原因,导致补偿金没有赔偿到位。
2.3 政府态度坚决,以致强制搬迁现象发生
据悉,对于坚持到最后仍拒绝搬迁的农民,政府会对其采取断水断电甚至更严厉的措施。
该现象需从法律、政府以及农民三方面分析原因。首先,从法律角度而言,2010年国务院法制办在其网站上公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》,相对于之前有关房屋搬迁的条例而言,在很大程度上有了改进,但仍然存在着一定缺陷。该条例并没有明确规定关于强制搬迁的标准,而且,我国并没有关于行政强行执行的专门法律,在这种无法可依的滞后状态下,条例对于房屋拆迁强制执行权,却首先授予行政机关,容易导致行政机关滥用执行权,从而导致暴力拆迁及人民暴力抵抗拆迁的现象发生。从政府方面看,房屋搬迁是国家既定政策,各地方政府必须全力贯彻落实。安仁镇作为旅游城镇,在经济得到不断发展的同时,城市规划也十分重要,因此,搬迁是势在必行的。政府当然希望以最有效的方法及最快的速度完成搬迁工作,然而可能因方法不当,耐心不足,导致搬迁过程中出现一些问题。据调查问卷结果显示,对搬迁政策非常了解的人仅占20%,可见,政府就搬迁问题对农民宣传力度不足。另外,数据还显示,有30%的人认为在搬迁过程中政府部门的态度较为恶劣,对农民的疑问不能详细解答,更加剧了农民的抵抗心理。从农民角度看,搬迁者普遍文化程度较低,性情耿直冲动,在对搬迁政策不了解的情况下,必然对此持怀疑态度,再加之各地补偿政策不同,农民不了解情况而单纯地进行比较,难免会觉得不公平,从而产生抗拒心理。
2.4 搬迁进程不合理,导致土地闲置荒废
据调查,大量土地被征用后未能得到及时利用,现已成为荒地。这主要由于政府在组织搬迁工作时,过度追求速度,在搬迁进度较快完成的同时,没有及时将土地合理规划利用,导致大片土地荒废,农民对此怨声载道,认为浪费了资源。
2.5 失去土地,致使部分农民生活受到影响
据知,有部分家庭生存对农业收入依赖较大,因国家征地而搬迁,失去土地便没有了农业收入,经济状况受到打击。虽说土地被占会给予相应的补偿,但这些钱尚不足以支付新居需要的费用。更何况,还需自购粮食蔬菜等。有些人搬迁赔偿的钱已用于支付养老金,虽说社保问题得到解决,但却欠下一笔不菲的债。
3 解决农村房屋搬迁问题的措施
3.1 国家完善相关法律法规是根本
有法可依是根本,对于补偿及强制搬迁问题应有专门的法律明文规定。首先,改进补偿方式,增加补偿,妥善安排好农民生计。补偿标准应以同时期同类同地段商品房价格为标准,节余土地的收益归农民所有,以保障失地农民的生计问题。此外,限制行政机关的权力,将强制搬迁的执行权授予人民法院。遏制地方政府利用法律法规及中央政策的漏洞,曲解法律规定,制定投机性的政策,侵犯农民土地财产权。
3.2 政府加强与农民的有效沟通是关键
就政府部门而言,必须以农民的利益为出发点,坚持让政策在阳光下进行,杜绝现象。此外,需加大对农民的宣传力度,让农民能尽可能的了解到搬迁政策,不至于盲目相信他人言语,失去主观判断力。搬迁过程中,可分派人定期下乡走访,多与农民沟通,采集民意,对于农民的疑问尽心解答,避免与其发生冲突,以免损坏政府在人民心中的形象,从而失去民心。此外还需合理安排搬迁进程,以最有效最快的方法,使农民能够乔迁新居,还要保证周围一切便利条件在最短的时间内能投入使用,同时,也要注意避免土地被征用后闲置荒废。农村人民非常重视社保问题,尤其是那些以务农为生,没有能力在外寻找工作,现又因征地而完全丧失耕地的人,政府要极力解决好他们的社保问题,以促进社会稳定。
3.3 农民主动了解国家政策,积极配合政府工作是重点
对农民来说,首先应该主动学习了解国家政策方针,设身处地的为政府考虑,支持政府工作,响应国家号召。在搬迁前或搬迁过程中,遇到问题悉心向他人请教,对待政府人员不应以吵架闹事的方式解决问题,要“和平谈判”。此外,要有自己的主观判断力,不能盲目相信传言。主动学习工作技能,锻炼自身能力,获得生存技能。若作为老年人,应积极参与小区内活动,组织老年人参加各种协会,锻炼身体,丰富生活。
4 结 论
搬迁问题关系民生之大计,它的顺利解决对和谐社会主义新农村的建设有着巨大的推动作用。从对新团小区的总体调查发现,搬迁工作从整体上来看效果较为可观,当地人民迁居后关系网并未被打破,该点是值得采取和借鉴的。总之,在对待搬迁过程中出现的各种问题上,只要政府能够从公众利益出发,切实维护农民的权益,做到公正廉洁,农民能够响应国家号召,顾全大局,积极配合政府的工作。搬迁工作就能快速且顺利地进行,新农村建设进程就能大大加快,继而推动我国经济全面协调可持续发展。
参考文献：
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［2］孙东雪.农民“被上楼”引发的土地征收制度的思考［J］.法制与经济(下旬),2011(11).
［3］李西杰.农民“被上楼”现象的伦理反思［J］.道德与文明,2011(3):41-44.