违章建筑条例范文
时间：2023-05-04 13:12:46
导语：如何才能写好一篇违章建筑条例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
一、违章建筑的法律界定
随着城市化进程的推进，违章建筑成为一个公众热议的名词。人们在日常生活中经常用到违章建筑，而违章建筑到底是什么也经常会困惑到很多人。究竟那些建筑属于违章建筑，如何从法律上对违章建筑进行界定关系到很多人的切身利益。本文第一部分将从违章建筑的概念分析、违章建筑的分类和违章建筑民法上的学说总结对违章建筑进行法律上的规范界定。
(一) 违章建筑的概念分析
1. 违章建筑的定义。违章建筑(illegal building)在我国最早出现在1980年国务院的《批准中央气象局关于保护气象台站观测环境的通知》文件中。百度百科中违章建筑的定义，从严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。在我国，违章建筑的“章”应理解为根据相关法律、法规及规章的规定，开展工程建设时所需遵守的某种“章程”或“规章制度”。
2. 我国现行的有关违章建筑的规定。我国现行的有关违章建筑的立法是分散的、多效力层次的，适用范围也是不同的。以下我们将对相关法律规定进行梳理。按照效力级别可以分为违反法律、违反行政法规和违反部委规章三类。
其中的法律主要有《城乡规划法》、《土地管理法》、《防洪法》、《防震减灾法》、《电力法》、《建筑法》、《港口法》、《公路法》、《环境保护法》等。如《城乡规划法》第64条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
行政法规对违章建筑作出规定的有《城市房屋拆迁管理条例》、《城市道路管理条例》、《电力设施保护条例》等。其中《电力设施保护条例》第十五条规定;任何单位或个人在架空电力线路保护区内，必须遵守下列规定：(三)不得兴建建筑物。
部委规章对违章建筑作出规定的有：《风景名胜区管理处罚规定》、《风景名胜区管理处罚规定》、《建制镇规划建设管理办法》等。其中《风景名胜区管理处罚规定》第七条规定：风景名胜区管理机构违反风景名胜区规划进行违章建设、毁损景物和林木植被、捕杀野生动物或者污染、破坏环境的，由上级建设行政管理部门给予处罚。
(二) 违章建筑的分类
我国法律对违章建筑并没有明确的分类，只是在有的地方性法规中对违章建筑进行了比较详细的列举。本文依照对上述法律、行政法规、部委规章的列举，对违章建筑进行划分，主要分为程序性的违章建筑的和实体性的违章建筑两类。
实体性的违章建筑是指实质上违背了城市规划和土地管理的规定，无法通过补办手续的方式来纠正其违法行为。根据违反的法律的效力不同可以分为违反法律的违章建筑、违反行政法规的违章建筑、违反部委规章的违章建筑。
程序性的违章建筑实质并未违反城市规划，而只是没有办理合法的审批手续的非法建筑，程序性违章建筑一般可以通过补办手续而成为合法建筑。主要有以下几种：无证规划型、擅自变更规划型、临时未拆除型、不当施工型。
二、比例原则精神下的违章建筑的处置方案
比例原则又称禁止过度原则，主要系源于法治国家原则。比例原则是行政法的帝王条款，在我国行政法中有着独特的地位。比例原则是指国家权力的行使应当兼顾公共利益的实现和公民权利的保护。从我国现实状况来看，由于居住权保障观念的欠缺，致使在拆除非法建筑时对公民居住权的保障一直没有得到应有的重视。非法驱逐、野蛮拆除现象普遍存在，且拆除违章建筑“零补偿”，违章建筑拆除后公民居住权无法得到救济和保障，这些都成了我国非法建筑拆除中公民居住权保障的突出问题。 将比例原则运用于违章建筑的处置中对违章建筑处理有着重要意义。
我们在执法实践中对违章建筑处理具有单一性，往往采用“一拆了之”的方式，并没有区分违章建筑的具体情况做出相应的处罚形式，不利于我国公民基本人权的保护，社会资源的保护和节约建设成本。为了解决这种单一处罚所带来的弊端，处罚应采取的措施避免处罚过程中的歧视。行政机关在执法中应根据违法建筑的危害，种类，行为目的，违章建设的位置和其他因素的情况下，更细致深入地分析，作出科学合理的处理。违章建筑的存在有着深厚的社会背景，与我国人口多、就业岗位少、人均居住面积低、经济发展不平衡、有关建设管理审批不规范等因素有着密切的关系。因为违章建筑违法的严重性的标准不同，下面我们将根据比例原则来确定不同的处置方式。以下的处置方式主要涉及比例原则精神下的违章建筑的拆除、程序违法中的转正合法化、没收、在拆迁补偿中的处置和对小产权房的处理。
(一)比例原则下违章建筑的拆除
按照比例原则的要求，以下违章建筑应当进行拆除：经检测鉴定，房屋质量达不到国家或当地有关标准，存在严重质量问题或安全隐患，又不能采取可行的措施予以整改消除的;土地利用现状为耕地、总体规划为一般农用地、基本农田的;占用水源为一级保护区的;占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的;严重影响土地总体利用规划、城镇规划的;破坏或影响文物保护和风景名胜区的。具体来说，按照比例原则而要求，对违章建筑的拆除可以分为两类。第一类是根据违章建筑的所在位置确定应当予以拆除的，第二类是根据违章建筑对公共利益的影响程度决定应当予以拆除的。
(二)比例原则下违章建筑程序违法中的转正合法化
违反法律、法规、规章控制性程序规定建造的建筑，也即没有符合行政许可形式要件，没有通过行政许可并领取相应证书或超越许可范围建造的建筑，比如没有通过规划许可、建设用地许可、施工许可，具体而言就是没有领到《建设用地批准书》、《宅基地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建设工程施工许可证》等，或者超越许可证及批准书范围进行建设，尽管所建造的工程没有在实质上违反城乡规划，但是对程序性法律和建造程序的违反同样致生违法建筑，此乃程序违建。
程序违建可依一定程序申领建筑执照(补办手续)而成为合法建筑。从程序上讲，比例原则是指行政主体所采取的措施与要达到的目的之间必须具有合理的对应关系。对于程序违法严重的，应当作出拆除的处理，而对于程序违法不那么严重的应当依具体情况作出转正合法化的处理。
(三) 比例原则下对小产权房的处理
尽管现有法律政策禁止小产权房买卖，但小产权房已经建成的事实并不能简单通过拆除进行解决。即使这些房屋不符合土地利用、建设规划，也没有上缴土地出让金等税费，但这些都已经是社会存量财富，而且不少小产权房已经出售，住满了居民，强行拆除势必影响稳定。按照比例原则适当性和合比例性的要求，应当认可这些小产权房占有的合法性，但是需要补缴土地出让金等税费。对农民单独拥有的农村住房以及集体经济组织盘活农村宅基地后修建的“小产权房”应当逐步运行流转，其方式可逐渐从租过渡到卖，从补缴土地出让金等税费过渡到政府收取资源税。对于破坏耕地修建小产权房的违法行为应当坚决禁止，而对于占用耕地修建成的房屋，如果能够退耕的应当退耕，不能退耕的应当在补缴所有税费的基础上再进行处罚。而对建设用地指标内的农用地转换只有在实现占补平衡等前提性条件后可以流转。对于不符合土地规划的小产权房，属于违章建筑，原则上应该拆除。
三、 结论
对违章建筑的处置是城市化发展的必然结果，违章建筑法律制度的完善也需要一个长久的过程。建筑物、构筑物和设施都关系着人们的生产生活且往往涉及到广泛的群体利益，对违章建筑进行处置不仅关系到公民的权利，也关系到个人利益与公共利益的平衡问题。对违章建筑的处置基本上可以归纳为：拆除、没收、罚款并保留使用和残值收购并拆除。本文从比例原则的精神出发，对违章建筑的处置进行法律要件的归纳和不同学说的总结，提出违章建筑的处置较为实际的解决方案，并对未来小产权房的发展提出一定的期待。以期对违章建筑今后的处置提出合理化、切实际的建议，在维护公共利益的基础上对公民个人利益、私人财产权有更好的保障。
篇2
随着经济社会的发展，人民生活水平及住房条件不断提高，大批群众建房涌向公路沿线控制红线内乱搭滥建，乱堆乱放。严重影响道路形象，危及车辆、行人正常通行。经区政府研究同意，根据《中华人民共和国公路法》、《公路安全保护条例》有关规定，现就有关事项通知如下：
一、根据《中华人民共和国公路法》、《公路安全保护条例》有关规定，公路两侧建筑控制区范围从公路边沟外缘起，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡、村道不少于5米。新建村镇、开发区、学校和货物集散地、大型高业地点、农货物等公共场所与公路建筑控制区边界外缘的距离应当符合下列标准，尽可能在公路一侧建设，国道、省道不少于50米，县道、乡道不少于20米。
二、任何单位和个人申请在临近公路两侧控制间距内建房或建永久性建筑物的，必须严格按照公路控制红线进行报批。在公路两侧法定间距内栽设“杆线”、埋设管线、开沟引水、随意设置非路用标志和加水站点、增设悬挂物和悬空物，横穿公路、堆放障碍物和影响交通安全，由公路部门责令其一次性拆除和签订限期恢复协议，对道路造成损坏的要按照《中华人民共和国公路法》有关规定进行处罚。
三、各乡镇街办、开发区，在接受申请建房或建设永久性建筑物时，要严格按照公路控制红线并到现场实地核查，确定在公路控制红线之外后方可进行上报。为及时安置因受灾房屋倒塌、重点项目搬迁居民，确有特殊情况需在公路两侧控制区内进行临时和永久性建筑的，在不影响公路建设长远规划与发展的前提下，需经公路交通主管部门审批并签订协议。
四、需在公路两侧进行建筑的单位和个人，在办齐各种审批手续进行施工时，必须严格按批准的地点和标准施工，不得乱占、滥建。对违章建筑的，相关部门和单位应及时制止和纠正。对在控制红线内建筑的，要按照《中华人民共和国公路法》有关条文进行处罚。
篇3
成立拆违工作领导小组，领导小组由市政府主要领导任组长，市政府相关分管副市长及开发区管委会分管主任任副组长，城管、建设、国土、公安、工商、宣传、文广、卫生、、法院、司法、监察、法制、供电、城司、税务、开发区、镇为成员单位。同时，要加强宣传，正确引导，形成拆违强大声势。通过二台一报、印发宣传册子等多种宣传形式，让广大群众充分了解违章搭建的危害及国家和各级政府对违章建筑处置的法律法规；通过拆违公告，公布拆违的范围、对象、方法、要求，从而在全市上下形成自觉拆违、支持拆违、配合拆违的强大声势，把拆违办成一个为民服务的民心工程，一个为民解忧的实事工程。
二、明确职责，加强配合
拆违工作情况复杂，面广量大，政策性强。市城管、建设、国土、公安、工商、供电等相关职能部门需齐心合力，密切配合，按各自职责共同作战，联合执法。具体分工为市区建成区范围内主要街道两侧违章建筑由建设局牵头负责；次要道路、小街小巷、住宅区内的违章搭建由城市管理行政执法局牵头负责；镇辖区内（除建成区外）由镇牵头负责；开发区辖区内由开发区管委会牵头负责。各牵头负责单位要对各自管辖区域的违章建筑情况认真调查摸底，研究制定周密细致、切实可行的实施方案。
三、重点突破，有序推进
各牵头负责单位要在深入调查摸清情况的基础上，分阶段按照先易后难、分层推进的原则，逐步展开，针对当前正在搭建和已经成规模的、群众反映强烈的违章建筑重点区域，实施定点清除，敢打硬仗，在时序安排上做到每月明确拆违区域和拆违重点，季季要对成规模、群众反映强烈的区域取得实质性突破，确保取得明显的成效。年内在市区建成区内先搞试点，明年春节后全面推开，力争至明年底基本解决地区违章搭建问题。
四、明确政策，依法拆违
拆违工作要严格执行《城市规划法》、《土地管理法》、《城市市容和环境卫生管理条例》、《市城市规划条例》等法律法规的有关精神，做到事实清楚、程序合法、运用法律法规准确。宜采用简易程序的采用简易程序，采用一般程序的也要能快则快，力争在较短的时间内，坚决遏止违章搭建蔓延态势。对拆违公告后能自我整改，自我拆除的，要从宽处理；对少数拒不整改、态度恶劣的“钉子户”，在履行相关法律程序、做好工作预案的前提下，坚决予以强行拆除；对拒绝、阻碍执行公务的，要根据《中华人民共和国治安管理条例》进行处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。在拆违过程中，对一些双下岗家庭、特困户等弱势群体，要认真做好说服教育工作，切实帮助他们解决一些实际困难，确保不因拆违专项整治出现困难群众无房可住。
篇4
一、乱建简易房，必须拆除、损失自担
[案例]张某购买了某小区楼房首层的一套带小院的房屋。该小区前期开发公司明确告知张某小院内只允许业主种植花草、美化环境，不得违章建筑。张某入住后趁该小区尚未成立业主委员会之机，在小院内一侧建简易房2间。开发公司发现后，多次要求张某拆除未果后，及时向城市行政管理局报告。城市管理监察部门向张某发出了《责令改正通知书》，迫于行政执法机关的压力。张某不得不自行拆除违章建筑，其所造成的损失只能自己承担。
[分析]楼房首层外的空间是小区业主的专有部分和全体业主共有部分的交界区域，权利界限相对模糊，一些业主以为自己的购房款中包括了小院。殊不知，即便该区域地盘在购房的小院内，但业主只有依约定植花草、美化环境之义务，绝没有私搭乱建房屋的权力。因为无论在何处建房，都必须由相关部门批准。因此，对于业主的行为是否属于私搭乱建行为的界定，首先要看是否有相应的许可审批手续，其次看是否违反相应合同约定和管理规定以及是否对其他业利或公共利益造成侵害，如果是，则必须承担拆除责任，若因私搭乱建行为给他人造成损害后果，还要承担损害赔偿责任。
二、名人乱建，物业有权禁止
[案例]某媒体知名主持人李某购置阳光小区别墅房后，与物业公司签署《承诺书》中承诺遵守《物业管理公约》内的一切条款，包括不得擅自改动房屋结构、外貌等。可两年后，李某为自家方便，不仅加筑别墅台阶，还在别墅院一侧搭建简易健身房。物业公司依据物业管理公约，多次要求其停止改建并恢复原状。李某以为该新建小区物业没成立业主委员会，且物业公司没有行政执法权，将物业公司的要求置于脑后，迟迟未予拆除。物业公司依法将李某诉至法院，请求判令李某拆除违章建筑、恢复原状。
法院经审理认为，《物业管理公约》是某物业公司进行物业管理的依据，该小区虽尚未成立业主委员会，但物业管理企业有权向违反物业管理公约的业主主张权利。遂判决支持原告诉讼请求限令李某于10日拆除违章建筑。
[分析]《物业管理条例》第四十六条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。该条例表明，对小区业主的私自违章建筑行为，有两项管理权：“应当制止”、“向有关行政管理部门报告”。而依法就是制止的一种方式。特别是对名人私搭乱建，关系到社会价值引导问题。要从根本上消除住宅小区内私搭乱建的现象，既需名人敬畏法律，自觉守法，更需要物业公司等有管理职权者依法履行职责。
三、私搭乱建，邻居有权要求排除妨碍、恢复原状
[案例]宋晓、王辛均为某老旧小区一楼业主，二人东西相邻。后宋晓在未与王辛协商的情况下，在自家房屋门前、王辛家的西侧窗户外建筑高平台和玻璃房屋。王辛认为宋晓的行为侵害了其房屋的通风和采光，要求宋晓拆除、排除妨碍。宋晓虽口头答应，但迟迟不肯拆除。王辛多次理论后，宋某竟然置之不理。无奈之下，王某一纸诉状将宋女士告上法庭。法院经审理后，确认宋女士的建筑为违章建筑，遂判令宋女士拆除其违章建筑。
[分析]《物权法》第八十三条还规定：业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由向法院提讼。《民法通则》第八十三条也规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案宋女士私搭乱建的行为明显有违法律关于相邻关系的规定，侵犯了其邻里的利益。此时作为具有利害关系的相邻业主有权要求对方拆除违章建筑，以便排除妨害，消除潜在危害。
四、私挖地下室虽无后果，也涉嫌犯罪
[案例]刘某购置一处四合院平房用于商业经营活动。为了扩大经营面积，刘某擅自将自家经营的平房内挖掘大面积地下室，当挖掘至1米深时，不仅自家的平房墙壁出现裂缝、倾斜，相邻多家住户的平房均出现裂缝。经邻居报案，当地公安机关以涉嫌危害公共安全罪对刘某立案侦查。
[分析]我国刑法修正案（三）将刑法第一百一十四条、第一百一十五条第一款修改为：“放火、决水、爆炸以及投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质或者以其他危险方法危害公共安全，尚未造成严重后果的，处三年以上十年以下有期徒刑；致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。”刘某擅自在低密度住宅和城镇居住区的楼间，大面积开挖超过1米深的基坑的行为，虽然暂时尚未造成危害后果，但其行为已经足以危害公共安全，就已涉嫌构成以其他危险方法危害公共安全犯罪。刘某应对自己的违法犯罪行为承担刑事责任。
五、私挖乱建房屋导致他人损失，承担民事、刑罚双责
篇5
长期以来，由于人们对城市规划、村镇规划、土地管理等方面的法律法规认识不够，法制意识薄弱，再加上我国处于经济转型时期，社会经济快速发展，法律法规相对滞后，以及有关行政管理部门的执法手段不健全，导致公民、法人在建筑过程中违章违法行为十分普遍，从而使违章房地产大量产生，违章建筑作为被执行财产的案件亦自然不为少数。因此，在执行过程中，当这些违章房地产（违章建筑）为唯一的可供执行的财产的时候，如果偏离法律的基本精神而死抠条文，机械地执法，以这些房地产系违章建造为借口而不予处理，其后果是一方面会导致大量债权人的债权得不到保护，降低了社会大众对作为社会正义体现的法律的信心，甚至会引发影响社会稳定的不测事件；另一方面，因为这些房地产迟迟得不到处理，而造成大量社会资源的浪费，从而违背了司法的公正与效率原则。所以在坚持法律的基本原则和精神的前提下，对违章建筑予以执行是实现社会正义的需要，也是在司法实践中坚持法律效果与社会效果相统一的具体体现。
违章建筑所具有的合法财产权益的内容是其成为可供执行财产的原因
所谓违章建筑是指未经有关部门审查批准，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物，它具有以下法律特征：未经规划管理部门和土管部门批准；虽经有关部门批准，但批准手续、文件是采取欺骗手段骗取的；虽经有关部门批准，但批准的内容违反法律法规的规定。也就是说，违章建筑的主要特征是具有违法性。
由于违章建筑具有违法性，因而违章建筑的建造者所具有的权益与合法建筑的建造者所具有的权益必然有所区别。对合法建筑而言，由于其有合法的报批手续，因此公民、法人不仅对构成该建筑的建筑材料享有所有权，而且对该建筑物的整体也享有所有权，因此，合法建筑完全受法律保护。而对违章建筑而言，因其不具备合法的报批手续，公民、法人只对建筑材料享有所有权，而对建筑材料所构成的建筑物的整体不享有所有权。
我国现行的法律法规对违章建筑的处理，是根据违章建筑本身的不同情形来决定的。归纳起来，主要做法是：严重影响规划的违章建筑限期拆除或没收该建筑物、构筑物；不影响规划的违章建筑，可责令补办手续或罚款；部分影响规划的可限期部分拆除。《中华人民共和国城市规划法》（以下简称为城市规划法）第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处以罚款。”《中华人民共和国土地管理法》（以下简称为土管法）第七十六条至第七十八条，对非法用地形成的建筑物、构筑物亦作出了限期拆除、没收等规定。从这些规定来看，我国现行的法律法规对违章建筑的主要处理方法是限期拆除、罚款、没收或补办手续。笔者认为，限期拆除是留出一定的期限，给违章建筑的业主处理其能够转移的财产，包括构建违章建筑的建筑材料，这是对违章建筑所有权保护的具体体现；补办手续，则应理解为事后确认，是对违章建筑的合法化。可见，违章建筑既存在不受法律保护的内容，也具有受法律保护的合法财产权益的内容。
既然违章建筑也具有受法律保护的合法财产权益的内容，因此，当被执行人拥有其所建造的违章建筑，特别是当这些违章建筑为被执行人目前唯一的可供执行的财产时，执行法院完全可以在遵守有关法律法规的前提下，本着物尽其用的理念，将其变现，以清偿被执行人的债权。
对违章建筑的执行程序
对违章建筑的执行，既要遵照对合法房地产执行的程序进行，又要顾着其特殊性的一面。
一、查封
1、确认财产归属
查封是人民法院对作为执行对象的财产就地或异地封存，禁止被执行人对其处分的一种执行措施。其实质在于限制被执行人对执行标的物的处分权，以为今后的变价做准备。查封还可禁止被执行人对被查封物行使占有、使用的权利。因此，查封措施限制了被执行人对被查封物的所有权的行使，可有效地避免标的物被转移、隐匿、毁损而致使执行无法进行，当违章建筑成为执行标的物时也不例外。所以，在对违章建筑采取查封措施以前，必须确认该违章建筑归属于被执行人。否则，可能会出现应该被查封的标的物被转让、毁损或他人的合法民事权益受到侵害的现象。
合法的房地产一般都经过权属登记，即使是在建工程，一般都有建设用地许可证、土地规划、政府批文、建筑工程合同等资料可查证，而违章建筑则不同，它既没有经过权属登记，也没有有关的批文及证、照，加上被执行人或其家属往往拒不配合或逃之夭夭，这就给执行法院对被执行财产的确认带来一定的难度。笔者认为，在实践中，应采用以下几种原则加以确认：
（1）占有推定原则。违章建筑虽然在形式上亦与合法建筑相符，表面上符合不动产之定义，为土地和其上定着物，但由于合法建筑的合法性，其财产权依物权法的规定以登记作为其可取信于社会公众的外部表现方式即公示方式，也就是以登记产生公信力。而违章建筑虽然具有合法的财产权益的内容，但由于违章建设行为是未依照法律规定的程序经国家法定机关或有权部门审批而取得相关批文后再进行的，具有非法性，为法律所明文禁止，故产生的违章建筑不能类同合法建筑予以登记公示，除非准正（即征得有关部门同意后，补办审批手续）后，才能予以登记公示，并且在事实上，按照我国现行的财产权登记制度，亦无法对违章建筑予以登记公示。因此，违章建筑财产权的公示方式只能参照动产，即以占有为公示方式，只要被执行人对某违章建筑在占有、使用，就可推定该违章建筑归属于被执行人而可采取执行措施。除非他人有确凿的证据该推定。
（2）转让无效原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产法）第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；第六十条规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”国务院《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”由以上法律规定中可以看出，未取得权属证书的房地产不得进行转让；房地产转让时其物权在变更登记后才发生转移。根据法理学上“举轻以明重”的原理，合法的房地产未取得权属证书的尚不得转让，则处在非法状态下的违章建筑不能取得权属证书（个别能准正的除外），理所当然更不得转让。如进行转让，则属于非法转让；合法的房地产转让时，只有在变更登记后才发生物权转移，而违章建筑不能取得权属证书，无法进行变更登记，故非法转让时当然不能引起物权变动。从我国现行实质民法体系对不动产物权变动的规定采用债权形式主义（即意思主义与登记相结合）的角度出发分析，同样可得出上述结论，因为转让违章建筑的合同因其违反现行法律的强制性规定，损害社会公共利益而无效，所以合同债权不能成立，因此，该违章建筑的物权变动因其原因关系--债权行为不能成立而不能产生效力。既然转让违章建筑的行为无效，不能使物权发生变动，所以，只要能查明被执行人系违章建筑的原始主人，即违章建筑为被执行人所建造，被执行人对违章建筑的物权系原始取得，就可根据物权的追及效力，不论该违章建筑辗转于何人之手，亦不论被执行人本人之意思如何表示，都应认定被执行人仍然是物权权利人，而可将该违章建筑作为执行标的物予以执行。
2、查封公示
对违章建筑的查封，首先要制作查封裁定，送达被执行人和申请执行人，并通知违章建筑的管理人或实际占有人，然后，要进行查封公示。由于违章建筑不能在有关部门进行产权登记，也没有财产权证、照，因此，对违章建筑的查封不能象合法房地产一样，在有关部门产权档案中进行查封登记，并向被执行人追缴房地产的财产权证、照，而只能将张贴封条或张贴查封公告作为进行查封公示的主要方式。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称为执行规定）第四十一条第三款规定：“既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取张贴封条或张贴公告的方法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”由此可见，张贴封条或查封公告的重要性。要注意的是，为了日后能有确凿的证据证明执行法院对违章建筑的查封事实，最好用照相机或录像机将张贴的封条或查封公告予以摄影、录像。再次，还必须向政府有关部门送达查封裁定书和协助执行通知书，使该违章建筑被查封的事实得到备案登记。因为虽然违章建筑为非法建筑，不能进行转让，但为了防止被执行人在补办有关手续并接受相应的行政处罚、补办证、照，将违章建筑变为合法建筑后转让过户给他人而逃避执行，故此举亦非常重要。实践中，有关行政管理部门往往以违章建筑未办登记，难以控制，无法协助查封为由，对人民法院的协助执行通知书、查封裁定书拒绝签收。对此，执行法院应从被执行人对违章建筑拥有合法的财产权益是客观存在的事实、协助人民法院的执行是有关部门的法定义务等方面耐心说服教育有关部门配合法院的执行，对该违章建筑被查封的事实作备案登记，以求在将来对该违章建筑处理时有案可查，并在客观上也起一定的查封公示作用。笔者认为，有关行政管理部门拒绝签收协助执行通知书、查封裁定书时，可采用留置送达，执行法院可用照相机或录像机将留置送达的情形予以固定保存，以便将来用确凿的证据来证明法院送达法律文书的事实。
二、有关部门的协调
由于违章建筑是未经审批建造而成的，处于非法状态，有关行政管理部门可随时依法对其作出拆除或没收的处理。因此，违章建筑的“命运”在“准正”前处于不确定状态。这就要求执行法院必须注意加强与有关部门的协调。尽量使这些被查封的违章建筑能够得以变现。应当说明的是，在此强调与有关部门的协调并非要求这些行政管理部门对被法院查封的违章建筑不依法处理，无原则地予以“准正”，而是要求这些部门在作出行政行为时既要坚持合法性原则，又要坚持合理性原则。既要严格按照《土管法》、《城市规划法》等有关法律法规进行，又要顾及因我国特定的社会主义初级阶段的国情、社情导致违章建筑大量产生、存在，而不宜简单作一刀切处理的现实，顾及物尽其用、节约社会资源的常理，顾及保护债权人的权利、维护司法权威、维护社会稳定的执法效果。鉴于违章建筑这种社会现象在短时间内难以消除，今后一段时间内仍将有相当数量的违章建筑被作为执行的标的物这种情况，执行法院有必要加强与有关行政管理部门的联系、协商，以建立一套正常的就处理作为被执行标的物的违章建筑的协商机制。对此，温岭市法院在这方面的经验和做法值得推广。温岭市法院于2001年间由温岭市人民政府牵头，召集市政府办公室、城市建设规划管理、房产管理、国土资源管理等有关部门，就法院对违章建筑进行执行所牵涉到的有关问题进行协调，形成了一整套关于执行违章建筑时人民法院与有关部门以及有关部门之间进行联系、协商的程序、方式以及处理原则等。从此，温岭法院在执行违章建筑时与有关部门联系协商的渠道比较畅通，有关部门在此过程中的职责也较明确，各部门能在法院的执行程序中完成自己的协助义务，从而确保执行能够及时有效地进行。
三、变价
《执行规定》第四十六条规定：“人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖”，“财产无法委托拍卖，不适宜拍卖或者双方当事人同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。”《中华人民共和国拍卖法》第四十一条规定：“委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的物的所有权证明或依法可以处分标的物的证明及其他材料。”由于违章建筑的非法性，所以查封前被执行人不能取得违章建筑的所有权证明或者依法可以处分的证明，因此，执行法院无法直接将违章建筑交拍卖机构拍卖，而只能进行变卖。在此，笔者认为应区分几种情况进行处理：
1、被执行的违章建筑如在经得政府有关管理部门同意后，可通过补办有关手续将其变为合法房地产的，则可在补办有关手续后委托拍卖机构进行拍卖，价款优先补偿土地出让金、各种契税等，余款再清偿债务。
2、被执行的违章建筑无法或不宜通过补办有关手续“准正”（成为合法房地产）的，应当与有关管理部门协商，拟定其尚能使用的期限（即至该违章建筑被依法没收、拆除的时限），然后执行法院自行组织变卖或交有关单位变卖。实践中，应当注意执行法院所变卖的是违章建筑在使用期限内的使用权，而非所有权，且买受人应承担因国家建设规划等原因而导致该违章建筑在使用期限内被提前拆除的风险后果。
3、被执行的违章建筑经有关管理部门认定须立即拆除的，在此情况下应对拆除费用及拆除后所得的材料价值进行估价。如拆除费用大于拆除后所得的材料价值的，则从民事执行程序的角度出发，对该违章建筑无执行的必要，应解除查封，交还给被执行人或直接交给有关管理部门处理；反之，则可先雇人拆除，然后将拆下来的材料变价，所得价款先支付拆除费用，余款再清偿债务。
四、强制管理
强制管理是执行法院对已查封的不动产，委托管理人实施管理，以其所得收益清偿金钱债权的执行措施。所以，强制管理措施也属于广义上的变价措施。其与一般的变价措施（拍卖或变卖）所不同的主要为：拍卖或变卖是以财产的交换价值为对象，是对其所有权或原物的执行；而强制管理是以不动产的使用价值及其收益为对象，是对孳息的执行。我国也存在强制管理这一执行制度。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第302条规定：“被执行的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝管理的，退回被执行人。”由此可见，我国的强制管理制度有以下特点：
1、强制管理的前提条件是财产无法拍卖或变卖；
2、只能交付债权人管理而不能交付债权人以外的第三人管理；
3、实施强制管理须经债权人的同意。
由于上述规定带有明显的计划经济时代的痕迹，与当今我国市场经济已基本形成的状况格格不入，如死板地加以执行的话，就不能最大限度地公平保护债权人和债务人双方的合法权益，并且在某些场合会产生与社会公众利益相冲突的副作用。因此，在执行实践中已对上述制度有所突破。笔者认为，当已查封的违章建筑有下列情形之一的，执行法院可以依职权或依申请交付强制管理：
1、依法或依其性质不得或不宜采取拍卖或变卖等执行措施的（如违章建造的桥梁、码头等，若交付拍卖或变卖后，买受人的独占使用权可能与社会公众利益相冲突）；
2、经多次（两次或两次以上）变卖而无人问津的；
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日本是一个城市化率极高的国家，在城市行政管理领域大致可分为3个系统：地方自治政府系统、企业系统、社会组织系统。3个系统的组织很多直接使用“城市管理”这一名称，如地方自治政府设有城市管理课；企业方面如“××城市管理有限公司”；社会组织主要以自治会、行业协会等形式出现开展活动。
（一）地方自治政府城市管理机构主要职责
地方自治政府城市管理机构的主要职责有所不同。比如，东京都的城市管理工作主要由都市整备局负责，其所管理的职责有有关城市整备的基本事项；关于城市规划；关于住宅与环境整备；关于城市中心区街道的整备；关于建筑方面的事项等等。此外，东京都的建设局也承担城市的建设管理工作，其所管理的职责主要是道路、河流、公园、绿地以及相P的土木工程等。而中小城市自治政府则一般设有“城市管理课”。比如，岛根县安来市城市管理课的主要工作是：关于市道及法定外公共物品占用许可以及工程施工认可；市道的确认、变更及确认；关于市道及桥梁等的登记整备；有关道路、桥梁及河道的维护管理；有关城市公园及绿地的管理事项；公园、绿地的维护管理。岐阜县瑞穗市城市管理课的主要工作是：住宅的建设管理及驻海地开发事业的事前协议等；道路、河道、公园、公营住宅、境界确认、地籍调查及室外广告等；停车场、自行车停放点的管理，以及废弃自行车、违章停车等的对策制订。具体而言，设定禁止自行车停放区域；设置收走的自行车存放点；管理室外广告；受理自费修建道路的施工；在城市公园举办活动；物件的摆放（变更）、占用；普通河流中设置建筑物（改建或拆除）；私有土地界限划定；设置室外广告物（申请室外广告要向市长提出申请，在许可的情况下才能进行安装）；自行车停放等的申请；管理城市公园、市营住宅的物业；确认所建房屋等管理工作。
（二）城市管理的部分职能由企业承担
日本有一部分城市管理的职能是由企业来承担的，也因此不少公司的名称就取其“××城市管理有限公司”，比如新城市管理股份公司、中央城市管理股份公司、西宫城市管理股份公司等等。这些企业虽然以城市管理为名，但主要业务大多为大楼、商铺、停车场等的物业管理；也有部分企业同时经营住宅和土地买卖，参与规划和管理，比如西宫城市管理股份公司的业务范围是停车场的经营与管理、店铺的租赁管理、市场调查，以及西宫医疗联盟委托的管理工作、保险业务等。而城市管理服务股份公司的业务除大楼管理外还承担空气环境测定、水质测定、病虫害处理、区域保安等职能。
（三）社会组织的功能
从社会组织的角度看，据日本斡裣2006年民间非营利组织情况调查表明，在斡裣1300多个民间团体中，从事“城市社区建设管理活动”、“城市社会安全活动”等的组织将近三分之一。其他区域也是一样。比如为了城市居民的安全，从2004年开始，山形县天童市市民自发组织，在天童车站前设置24小时值班的青色灯民间岗亭，配有专用的蓝色顶灯巡逻车。这些民间团体关注城市交通、社会安全，并与地方政府联合建立了定期联络协议会议制度，及时反映区域道路的交通等问题。此外，有些城市的历史建筑保护工作也由民间团体承担。比如2006年京都市成立了“京町家街道重建基金会”，由财团法人“京都市景观・街道重建中心”运营管理，除京都市自治体政府出资一部分外，大部分资金来自企业和个人捐赠，资金运作所得利润用于老房子的修缮保护。这些组织虽然没有直接参与老城区的城市社会管理，但是对保护城市历史建筑、监督和拆除违章搭建发挥了重要作用。
二、日本城市管理的有关法律法规
日本的城市管理主要依据有关政府法律和地方法规条例等进行，如《建筑基准法》、《道路交通法》、《福冈市屋台指导要纲》、《轻犯罪法》等等。以下，本文就相关的法律法规和规章制度作一简单介绍。
（一）《建筑基准法》
《建筑基准法》是1950年5月颁布的法律，到2008年为止，50多年来先后修改了43次。
在第一章的“总则”中，《建筑基准法》对建筑设计工程的监理、建筑物的建造等相关的申请与确认、违章建筑物的对应措施等都作了非常详细的规定。比如，该法的第5条第4款规定，在选择建筑设计师时必须要有一级建筑师的资格，而且工程监督也必须是有建筑师资格的。第6条规定，建筑物在建造前，建筑用地、建筑物的规划或者是改建扩建的规划等文书必须提交有关部门进行审核并获得批准后方能进行施工，以此控制违章建筑物的出现。
（二）违章搭建
关于违章搭建，在一些地方政府的城市管理课中设有违法建筑问题的专管部门，市民发现问题后可以向该部门报告（除非与公共利益直接相关，一般地方政府机构对违章建筑立案是要有告发人的，立案后自治政府应当就此进行调停或由当事人提请司法机关进行仲裁）。针对违章搭建这一严重的社会问题，广岛市颁布了《关于广岛市中高层建筑物的建筑纷争预防及调整的条例》。该《条例》明确规定，对建筑物进行改建时必须与周边邻居进行沟通，以免造成建筑纠纷。一般容易产生纷争的问题有：日光权、私密性、噪音振动、电波影响、妨碍景观、大楼风害、压迫感及邻里的认可与确认等。《条例》的核心主导双方以协商方式解决。
（三）路边设摊
在日本，法律及行政管理中关系到3个方面，一个是《道路交通法》，一个是地方性行政制度，再有一个是食品卫生法方面的问题。这里主要介绍交通与地方行政制度。
在《道路交通法》第77条中指出，只要在不妨碍道路交通、遵守许可条件的情况下，对于不移动位置的、道路摊贩和排档或类似的小商贩的活动申请，道路所属警署是要予以许可的（考虑到公共利益和在交通许可的情况下，可以附加一定要求），如此既为摊贩解决了生计问题又不会影响公共利益。
九州福市从行政角度考虑，专门颁布了《福冈市屋台指导要纲》（屋台即排挡），对路边及公共场所等设摊作了详细规定。出台《指导要纲》的目的是：关于在道路、公园等公共场所经营排挡，本市通过行政指导及其他相关政策及必要事项的制定，在确保安全快捷的步行空间及良好的公共卫生环境的同时，促使其成为能给排档利用者以快乐，并与市民生活相协调。《指导要纲》明确，市长要在相关法律和《指导要纲》的基础上，在致力于对排挡经营者进行指导与监督的同时，为使排挡营业合法化可以采取必要的政策并进行综合实施。排挡经营者申请营业许可时要填写遵守道路占用条件承诺书，提交已接受讲座培训的证明复印件以及其他地方行政长官认为需要提交的材料。规定只要在不影响交通和道路构造的情况下，市长应该予以批准。
（四）《轻犯罪法》
《轻犯罪法》明确规定，在公共场所无理取闹，严重危害社会秩序、乱扔东西伤及他人、不严格看管宠物对他人造成伤害、大声喧哗、不听公务员劝阻播放音乐、吹奏乐器等行为，即一般认定为城市不文明行为，违反者将被拘留罚款。
从《道路交通法》、《轻犯罪法》这些法律法规可以看出，日本在对待摊贩的做法上以疏导结合为主，即允许其在一个地方经营，但是明令要求遵纪守法以达到社会和谐共生的目的。
三、相关法律法规的执行机制
《建筑基准法》对违章建筑物的执法也作出了明确规定。其在第9条规定，建筑物所在地的行政长官要命令违章建筑的建筑物主、工程负责人、现场管理员或该土地的所有者、管理员等停止施工或在一定的时间内进行拆除、转移、改建、扩建、维修、改变设计、禁止使用、限制使用。地方行政长官在发出这类命令时必须要给予接受者提出意见书等进行申述的机会，被停止或被要求整改者可以要求公开听取意见，对此相关部门要确定公开听取意见的时间和场所，并提前两天通知被停止或整改者。
在公开听取意见的会议中，被停止或整改者可以提出对自己有利的证据，也可邀请对自己有利的人员到场作证。当然，在紧急情况下，有关部门可以直接下达禁止使用和限制使用的命令，同样需要通过公开听取意见的程序，决定命令的正确与否，即如果是正确的就可以当成执行的命令，如果是不正确的则可当场撤销命令。对于一些十分明显地违反法律或其他规定的建筑工程，可以不通过上述程序，直接对建筑物主下达停止施工的命令。如果建筑物主不在场，可以直接交给现场施工管理人员，责令立即停止施工。对命令义务执行人拒不执行命令或者怠慢命令，不进行整改的要予以警告，如果仍不执行则通过《行政代执行法》进行执行，由相关部门或邀请第三部门进行执行。在执行前有关部门必须告知对方，并依法设置执行标示，其所产生的一切费用由义务执行人承担，征收的费用归国库或地方自治政府。在这个过程中要委派地方政府的职员作为监视员，负责监督执行过程。
对于违章搭建如上所述，邻里之间产生纠纷后要有一方向市政府提出调停要求，对已产生的纠纷可由市政府出面进行调停，也可以申请法院进行调停或裁判。比如，广岛市设有建筑纠纷调停委员会，调停依据是上述《条例》。委员会由律师、建筑师以及经市长认可或委托者等10人组成，调停时可由3位委员组成小调停委员会。委员会调停及裁判所调停均无效时可以申请法院裁决，但是由此必然会产生裁决和损害赔偿等费用。
在城市道路设摊出现违法行为或问题时，市长要根据违法行为的轻重，给予经营者口头告知、书面提示及书面警告，一年内有过3次警告的要停止其继续经营。在停止或取消其占用许可时要听取所属警察署的意见。而对没有许可证、不听从移动位置安排，不遵守市长命令的摊贩要予以取缔。这一过程必须按照《行政手续法》，给予对方申辩的机会。为了有效维护公共秩序和排档经营者的权益，市长每年要举办一次对经营者的培训活动并颁发培训证书。
四、日本城市管理行政机制对我国城市管理工作的启示
综上所述，日本在城市管理中比较注重法律法规方面的建设，并将刚性的法律法规与柔性的人本主义相结合。本文认为，这种城市管理方法对我国的城市管理执法有以下几方面借鉴意义。
第一，城市要依法管理。城市管理是一个综合性很强的工作，必须要有完备的法律体系作为后盾。没有完善、详尽的法律体系很难将城市管理好，尤其是与民众个体利益相关的城市问题非常难以掌控。当然，不仅要有完善的法律体系，而且要进行广泛的宣传教育，提高市民的文明素质，这样才能较好地配合行政执法工作。
第二，城市管理要人性化执法。城市管理执法的对象往往是社会中的弱势群体。管理执法要以人为本，强调民主程序，不搞“突击式”执法活动。对于违法者，应以口头告知、书面提醒、书面警告为主，这样才能以理服人，以法服人，彰显执法的刚性，才能形成和谐的城市社会。
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基本情况
据调查雅关、偏坡两个村总面积约22平方公里（雅关村总面积约10平方公里，偏坡村总面积约12平方公里）。常住户939户，总人数3869人，15个村民组。集体土地1783亩，责任地1328亩。人均收入2650元，集体收入10万元。
在雅关村和偏坡村的总面积当中，含有基本农田约1350亩，根据*经济社会发展用地需要，目前，*已在进行土地利用总体规划的修编工作，申请将辖区（含该片区）的基本农田下调为零，现在修编大纲已报国土资源部特批。如修编落实后，*北部将意味着有更大的发展空间。雅关村可以拿出来开发的土地面积约2000多亩，共12块。海拔在1200米以下的9块，面积1500多亩；海拔在1200米以上的3块，面积500多亩。偏坡村可以拿出来开发的土地面积约1600多亩，共9块，海拔在1200米以下的4块，海拔在1200以上的5块，两个村合计可以拿出来开发的土地面积大约4000亩左右，共21块。其中约1000亩土地在海拔1200米以上，共8块，如需开发，水、电、路的投入就相当大。此外，偏坡村还有闲置厂房10家，约200亩土地。
雅关村现有农房总面积129，381.1平方米（其中有证面积12，013.8平方米，无证面积117，367.3平方米）;偏坡村农房总面积120，222.1平方米（其中有证面积7，954.8平方米，无证面积112，267.3平方米）。两村农房总面积共计249，603.2平方米（有证面积19，968.6平方米，无证面积229，634.6平方米）。由于市政府1995年开始陆续要求停办农房建房手续，致使部分村民分户建房、结婚建房不能办理手续，只好自己修建，加上村民为了私利，违规出租、出售土地，客观上形成违章建筑。
存在的问题
一是雅关、偏坡村目前土地利用总体规划的修编未批准，企业进不来，无法进行下一步的工作；
二是农民的违章建筑不断增加，为今后的拆迁工作增加了难度；
三是盐沙路的拓宽建设情况不详，影响北线指挥部对雅关、偏坡的总体设计；
四是农民失地后生活来源怎样解决。
几点建议：
1、加强与省国土资源部门的联系，尽快落实土地修编问题。
2、区政府应尽快制定控制农民乱建乱搭的政策和措施。
本着尊重历史、面对现实，体现和谐稳定的原则，以保护大多数村民的利益为前提，划定一个时段，对雅关、偏坡村已建成的房屋进行清理确权，分类处理。进一步加强规范管理，理顺对农村房屋规划建设管理机制，明确职责。根据《贵阳市城市规划管理条例》，结合雅关、偏坡村的具体情况，制定村民建房有关依据，面积核准、审批程序、审批时限、监督检查、批后管理等方面的规定，引导村民有序建房。坚决制止新的违章建筑出现。
3、区政府要进一步掌握盐沙路改造的基本概况，这对开发建设雅关、偏坡片区至关重要。
盐沙路的改造市政府已纳入计划，需要投入10个亿左右的资金改造。据了解盐沙路改造全长18公里，要扩宽路面30米，扩宽占用的土地就是云岩们沿线开发利用的土地，如果道路只扩宽20米，沿线开发就可以多得一部份土地使用。建议区建设局与市建设局加强联系，互通信息。
4、区政府要对雅关、偏坡片区进行统一规划，统一征地拆迁。从农民手中把土地征拨过来储备起，做成熟地后再引进企业。所有经营开发土地一律进入市场运作。在开发建设雅关、偏坡片区时最好选用整体改造的方式，统一规划、整体开发，重新建设，使之完全融入城市。
5、区政府要加大城市规划的投入，构建规划与建设同步协调机制，充分发挥城市规划综合调控、统筹协调、指导建设的作用。市政建设需要用地仍按集体土地进行征用。
6、政府要制定保护失地农民切身利益的相关政策。
政府要制定完善农房手续的政策。村民违章建筑房屋的确权问题，要根据不同情况区别对待。雅关、偏坡的违章建筑可分为二种类型：第一种是“需要型”。因为儿女结婚，人口增加，主要目的是解决住房困难；第二种是“小康型”。不仅住房面积和质量达到小康，而且房屋出租收入基本上达到或略超过小康；这两种类型属合理不合法的违章建筑。为便于操作，应在界定修建时间的前提下，界定人均未超过多少面积的（含有批建手续的在内）视为合理违章建筑，给予认可和补办手续；人均超过规定面积的视为不合理违章建筑，不予认可和补办手续。外来人员的房屋有批准手续的予以认可，属违章房的不予认可，但在拆迁时酌情处理，避免矛盾激化。在界定时间、规定面积时，要考虑大多数村民的既得利益不受或少受损失。切实处理好村民住宅土地使用权及房屋产权证问题。
7、制定多途径安置失地村民就业和社会保障制度。
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自2011年11月25日县委县政府召开“两违”整治工作大会之后，工业园区根据会议精神，按照会议要求，主要安排以下工作：
一、成立组织，加大宣传力度。
领导小组并下设办公室，具体工作由下设办公室具体负责落实。任办公室主任，成员建管所全体人员。办公地点设在建管所。我园区充分运用广播、宣传车和标语、横幅在全园区范围内深入宣传《中华人民共和国土地管理法》和《省村园区建设管理条例》，以及两违专项横幅，累计书写横幅30条，张贴标语40条，出动宣传车三次，积极营造两违专项整治工作氛围和高压态势。同时组织城建、土管等专业队伍逐村进行实地勘测，核实土地权属，查明土地类别、规划要求等情况，核实有关原始资料和证明材料，做好违章建筑，房屋性质等排查、认定、公示工作，并在调查摸底基础上，召开了各村主任以上干部会议，要求驻村干部逐一做好核实和查漏补缺工作。
二、建立违法用地违法建设责任追究体系。
把“两违”专项整治工作作为当前管委会的首要工作来抓。针对工业园区的要求，如果月内发现两起对违法用地违法建设不制止、不汇报的，园区管委会对园区包村干部、村主任各处扣发当月绩效考评工资的处罚，并对村书记、主任予以诫勉的规定，中心所也严格要求，内部作了明确规定，如果月内发现二起对违法用地违法建设不制止、不汇报的，对所包片人员及土地信息员作相应的处罚。有园区村两级的全力支持、配合，我们的两违整治基本纳入正轨。
三、出台制度抓落实，扎实推进工作。
我园区会同土管部门及时制定和出台了《致农民朋友一封信》，并要求驻村干部利用“早、中、晚”三个时间走村入户，及时向“两违”对象户传达园区各项政策和措施。在前期精心工作下，驻村干部逐一发放了拆除和改正通知书，责令他们在规定时间内自行拆除违法违章建筑；同时在工作过程中做到“法情”结合，对既不符合建设规划、土地利用规划又不符合建房条件而违法建设的房屋，而且影响重大、群众反映强烈的违法违章建筑，尤其对省道305线两侧，我园区组织县两违办、土地监察大队、工业园区建管所及村两违和派出所，医院参加的拆违大行动。对代李村代油坊村民组两户违反集园区规划进行了拆除，拆除建筑面积260平方米对张集村张集第一村民组因多年纠纷建的挡土墙进行拆除拆除建筑面积10平方米，对张集村和张集街一户占用水沟建加油站进行了强行疏通，疏通面积280平方米。对符合建设规划、符合土地利用总体规划和建房条件的建房对象户，根据不同情况，在办理各种建房手续情况下园区政府通过公示无异议后及时审批上报。
四、加强土地执法巡查，消除执法盲区。
篇9
关键词：违法建筑 物权 财产权
违法建筑的存在，既可能破坏城市（乡村）的建设秩序与社会秩序，亦可能给建造人和公众的生命财产安全造成威胁。基于对公众安全的维护和法律规范的尊重，拆除违法建筑之正当性似乎毋庸置疑。然如此正当之行政执法在实践中却遭遇了诸多困境。一是违法建筑并未因立法和执法之严苛而有所减少，纵观城市的各个角落，违法建筑遍地可见；二是因拆除违法建筑而引发的官民冲突，乃至不断见诸报端。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施一年多以来，实践中又出现了所谓“拆违代拆迁”、“拆违带动拆迁”模式，“拆违”之正当性由此更受关注。这些问题的存在表明，以“拆除”为核心的违法建设治理模式面临重大的正当性危机，亟需深刻反思。实践中确立的以“拆除”为核心的治违模式，其根本落脚点在于违法建筑基于其先天违法性而不存在物权价值，因而可以成为公权力肆意处理的对象。那么违法建筑之上究竟能否成立物权呢？
一、关于违法建筑物权地位的争论
1．无所有权说。该观点认为，不动产所有权的取得是以登记为生效要件的，未经登记不能取得所有权。因为违法建筑先天的违法性，使其无法依法完成登记，所以建造人无法取得违法建筑的所有权，建造人的违法的建造行为阻却了其获得所有权的可能性。
2．动产所有权说，即建造人只能对违章建筑中的建筑材料享有所有权。理由主要在于：其一，违章建筑不具备合法的报建批准手续， 建造人不能对建筑物享有所有权，只能对建筑材料享有所有权。其二，违章建筑具有违法性，但建筑材料本身作为动产是合法的，能成为动产所有权的客体。
3．占有说，认为违法建筑因其违法性不能取得所有权，但违法建筑本身的利益应当得到保护，违法建筑虽然没有所有权，但可以适用《物权法》有关占有的制度来保护。
4．不动产所有权说，即建造人对违章建筑享有不动产所有权。理由主要在于：虽然违章建筑不能办理所有权登记，但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权。赋予其所有权可以有效对抗行政权力的任意干涉，对抗违反程序或实体规定的公权力行使。
5．不完全产权说。完整的产权需要同时拥有占有、使用、收益和处分权利；“违法建筑”没有获得所有、使用、收益和处分的合法权利束，成为不完全产权。
二、否定违法建筑物权的理据及后果
综合前述几种观点，否定违法建筑物权地位主要从如下几个方面进行。
1．违法建筑取得所有权，是否违背物权法定原则？
首先，关于物权法定原则的内涵，学界的认识并不完全一致。如崔建远教授认为物权法定主义是指，物权的种类和内容由法律规定，其反面意思就是物权不得由当事人自由创设。王利明教授将物权法定原则表述为“所有权的取得，不得违反法律的规定”，“所有权的取得必须合法。”换言之，关于物权哪些内容法定，学界的认识并不完全一致，是只有物权类型和内容法定，还是包括物权的效力、变动要件、保护方法，皆为法定，不同学者认识不一。
其次，即使将物权的取得纳入物权法定原则的内容，那么违法建筑是否一定不能取得物权呢？学界否认违法建筑所有权所依据的条款主要是《物权法》第九条、第三十条。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。笔者认为，这一规定并未完全排除违法建筑通过事实行为而取得物权。（1）《物权法》并未明文禁止违法建筑的物权取得；（2）《物权法》关于依据事实行为而取得物权的行为中，虽使用了“合法建造”一词，但其只是一种行为列举，而非行为限定；（3）关于依据事实行为而取得物权的条款中，在“合法建造”、“拆除房屋”之后还有“等”这一兜底概念。换言之，法律并未将依据事实行为而取得物权的行为限定于“合法建造”。（4）建造人在建设违法建筑过程中虽未取得相关合法手续，但其它法律并未完全排除此种建筑的所有权。如《城乡规划法》第六十四条的具体规定。
最后，即使我们认定违法建筑与物权法定原则可能存在不一致，但违反物权法定原则是否一律否认其物权效力呢？对于这一点，学者基本持反对态度。如梁慧星、陈华彬提出：“违反物权法定主义而创设物权时，其法律效果宜区分不同情况而分别确定。（1）法律有明确规定时，从其规定；对于违反物权法的物权设定行为，法律无特别规定时，则此法律行为因违反强制性或禁制性规定而无效，不能发生预期的物权设定效果。（2）当事人的物权设定行为部分违反内容强制的规定，但如果除去该部分，其它部分仍可成立的，则仅违反禁止规定的部分无效，其它部分仍然有效。（3）物权设定行为虽因违反物权法定主意而无效，但如果当事人的行为具备其它法律行为的要件，则该行为认可发生该其它法律行为的效力。”无论学者们认为应当区分哪些情况具体对待，但一个共同的思路是，违反物权法定并非绝对导致物权无效。
2．违法建筑取得所有权，是否违背物权公示原则？
有学者依据我国《物权法》第六条和《城市房地产管理法》相关规定，指出，“我国现行立法及司法实践中适用的皆是登记实质主义，按照登记实质主义，不动产物权的取得、移转、变更和废止等，非经登记，不发生效力。由此，违章建筑无法办理登记手续领取所有权证书，也就不能进行物权公示。”
这种观点显然站不住脚。（1）登记作为不动产物权变动的生效要件，其针对的应该是依法律行为而发生的不动产物权变动，对于法律行为以外的事实而发生的物权变动则有显著不同。不动产物权变动由事实行为而发生的，不以登记为要件，在原因事实发生之时，即产生物权变动的效果，当事人当即取得物权。我国《物权法》第28-30条都是关于依据事实行为而取得物权的情形。此时，物权的成立不以登记为要件。新建属于事实行为，建造人自建造行为完成时，即自动取得所有权。不能登记，并不影响建造人就违章建筑物的所有权取得的效力。但是，如果当事人要对该不动产进行处分，则必须进行登记，否则该处分行为无效。（2）并非违法建筑都不能进行登记。在英国、香港等地，违法建筑也需要进行登记。实际上在我国八十年代，违法建筑也是需要登记的。1988年当时的城乡建设环境保护部出台《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》第五条明确指出，违章建筑不论其能否给予从宽确权处理，一律都要进行登记，做到不重不漏，为城市规划建设和管理积累资料。而1997年通过的《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条却明确将违章建筑列为不予登记的情形之一。这一立法条款延续至今。（3）即使从权利处分的角度看，违法建筑因为未经登记，其处分权受到限制。但其原因在于“未经登记”，而非“违法建筑”。换言之，如果某一建筑实体上违反了某一法律规范，但因登记机关失误未有察觉，对其进行了登记。那么其权利处分就不受到限制。另，如果放开对违法建筑的登记，那么这一问题也能得到解决。
3．违法建筑是否具备物权上所有权的特征？
有学者指出，因为所有权是一种完全的物权，所有人可以享有占有、使用、收益、处分的权利，是一种绝对的、统一的支配力，而违章建筑物由于其先天的违法性而不能根据物权法授予其所有权。这种观点显然有待商榷。首先，违法建筑上能否成立物权，是一种立法政策。立法赋予违法建筑以所有权，其自然就具备了所有权的特征；如果立法规定违法建筑上不能成立所有权，其自然也就不具备所有权的特征。其次，所有权的四个基本权能：占有、使用、收益、处分，在违法建筑上亦能成立。在实践中，建造人对于违法建筑，均可行使占有、使用、收益等权能。在特定情况下，其处分权能也能得到认可（如小产权房）。
4.赋予违法建筑所有权，是否会导致违法建筑的泛滥？
实务界和学术界反对违法建筑上成立所有权的一个重要理由就是承认违法建筑的所有权将导致违法建筑的泛滥。笔者认为，这种观点难以成立。（1）赋予违法建筑所有权，并非无视违法建筑的“违法性”。对于建造人违反公法规范的行为，仍应按照相应的法律规范予以处理。（2）违章建筑是否会泛滥，这主要是公法要解决的问题。其主要涉及违法建筑的发现机制（巡查、举报等）是否健全、处理程序启动机制是否健全、处理程序是否高效便捷等。如果这些机制都运作顺畅，违法建筑泛滥的趋势便能得到有效遏制。
三、违反公法进行建设的法律后果
违法建筑与合法建筑的根本区别在于违法建筑违反了相关法律的规定，那么，该“违法性”对违法建筑所有权的归属会造成什么影响呢，或者说“违法性”是否会阻却建造人对违法建筑所有权的享有呢？这就需要从违法行为产生的法律后果来进行探讨。
根据我国《城乡规划法》第六十四条之规定，未取得建设工程规划许可证或未按许可证要求进行建设的，可能产生四种形式的法律责任，分别为：责令停止建设；责令改正+罚款；责令拆除；没收和（或）行政处罚。
就前两种责任形式而言，其适用条件主要在于正在建设中的违法建设和“能够通过改正措施消除对规划实施的影响”的违法建筑。如果纯粹从技术角度考虑，实践中，除了绝对违反公法上的禁止性规范而产生的违法建设外，绝大多数违法建设的违法性都能通过改正措施得到矫正。但不同的是，这种“改正措施”的具体形式如何选择，其实施成本如何得到考量。但无论行政机关如何裁量，这两种责任形式并不直接影响当事人对违法建筑的物权。
后两种责任形式即“责令拆除”和“没收”涉及到当事人对违法建筑物权的处理。上述两种责任形式也不影响违法建筑物权的存在。（1）这两种责任形式都是行政处理的结果。在行政机关作出行政处理之前，该标的物依然合法存在。而行政机关对该违法行为的处理，要受到执法资源、期限等诸多因素的制约。并非任何违法行为都能得到处理，特别是及时处理。在行政机关做出处理决定之前，如果不承认违法建筑的物权效力，其法律状态将处于不稳定状态，有违法安定性原则；（2）这两种责任形式的效力都是非终局的。具言之，即使行政机关作出了“责令拆除”或“没收”的行政处理决定，违法建筑物之物权并不当然消灭。当事人仍可在法定期限内通过行政复议或行政诉讼挑战该行政处理决定。因此，这两种责任形式仍可能因行政复议或司法审查而被撤销；（3）即使认可这两种责任形式的合法性，其也并不必然消灭违法建设的所有权。如在“没收”之后，在政府决定将其拆除之前，其所有权仍然能够成立；只是违法建筑的所有人由建造人变为国家；（4）这两种责任形式的适用条件相当严格。责令拆除适用条件是“无法采取改正措施消除影响的”且“能够拆除的”。如前所述，前一条件的成立，需要经过如下程序的审查：①评估违法建设对规划实施的影响；②评估违法建设能否采取改正措施；③评估改正措施能否消除对规划实施的影响。在欠缺科学的程序机制的情况下，上述要件适用的正当性很容易受到挑战。
综上，建造人违反公法而建造的违法建筑，会因违法情由和违法情节的不同而产生不同的法律责任。但无论是责令停止建设、行政处罚，还是责令拆除，甚至“没收”，都不必然改变违法建筑之物权状态。质言之，当事人对公法的违反，即使对强制性，乃至禁止性规范的违反，都不直接和必然影响违法建筑的物权效力。
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一、凡县城自来水用户安装自来水管道，必须向县自来水公司申请，实行统一规范安装，不得聘请社会人员或自己擅自安装。
（一）新建工程项目。新建工程项目凭工程审批许可手续到县自来水公司办理工程用水临时户头，由县城市供水企业安装工程用水计量表，期限为工程施工法定期限；
（二）户外水表前端管网安装。必须凭规划、质安部门验收合格证明办理开户手续，由县城市供水企业负责安装；
（三）水表后管道（含室内管道）安装。属办公楼、单位员工宿舍、开发性质的商品房建筑、营业性建筑、集资房、宾馆酒店等公共建筑必须由县城市供水企业或具有专业资质的安装队伍安装，以保证安装质量。安装完工后，必须经过县城市供水主管部门或城市供水企业验收合格才能接入城市公用供水管网。
二、未经许可，自行安装、搭接城市公用自来水管网，造成自来水污染的，或擅自给未办理建房手续的违章建筑安装、搭接自来水的，依法追究安装人员和违章户责任。
三、县自来水公司必须强化内部管理，依法依规搞好优质服务，以实惠的价格、优质的服务为用户办理相关手续，并根据用户的要求及选材和选型，及时组织专业队伍上门测算，向用户做出安装方案和材料、工时费用预算。材料按照市场价格，实行明码标价，提供相同规格不同材质的各类管材供用户自由选择。
四、安装、开户、维修收费，严格按照物价部门核定标准，向社会进行价格公示，接受社会监督。
五、严禁非城市供水企业以外的单位、企业、个人等自来水用户在城市公用供水范围打井取水、抽用河水并入城市公共供水管网。凡违法搭接或将自备水源并入城市公共供水管网引起城市饮用水污染的，依法追究违法单位或个人法律及经济责任。