房地产市场的特点范文

导语：如何才能写好一篇房地产市场的特点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产特点 市场风险

地产商品的非流动性与房地产市场的运行风险

房地产是指土地及其房屋建筑物的总称，属于不动产范围。房地产市场所提供的商品的非流动性决定着不同地区相互之间房地产余缺的调剂性较差。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与农村耕地的保障，我国城市化进程所需土地只能视具体情况适当限量供应。这是自然形成的不可回避的客观垄断，这里我们暂且称之为资源的客观垄断，资源的客观垄断在其它资源产业上也一样存在，如粮食、能源、矿产，由此可以扩大到“此有他物、别无他物，缺他不可”的生产、生活必需品都可能形成这种垄断。借助这种资源的客观垄断优势容易形成区域性炒作，实现某一区域甚至某一地区的高价位限量供给――高价位运行。运作房地产市场比运作其它市场，实现其它市场商品的限量高价供给要求具备的资源条件相对较低。适当的价格上涨有利于增加供给，刺激房地产市场的健康发展。住房空置， 无疑是社会有限资源的巨大浪费，当住房供给量达到一定程度，政府部门应抓住时机进行宏观调控。实现“居者有其屋”的良性循环，定将有助于实现房地产市场的可持续性发展。

对产品的高价值性与房地产市场的运行风险

这里所指的房地产商品的高价值性并非商品的高附加值。通常情况下，房地产商品的科技含量较低，不具备形成高附加值的技术条件。房地产资源客观垄断优势加上较强体力劳动的大量凝结，铸成了房地产商品高价值性。房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1。由此推断，一般国家大致为（36―60个月的平均家庭工薪积蓄/100平方米中等住房），房地产自身的较高价值性一定程度上阻碍着房地产交易，房地产商品流通性较差，变现风险较高，房地产市场高价位运行时，一旦出现波动，被套的可能性较大。房地产商品交易的进行，需要寻求外界资金的筹措与支持。资金的融资过程，使得房地产商品价格的上涨与跌落波动的时间是缓慢和长期性的。除非具有较强的金融资本的介入，或者具有较为充裕而广阔的资金融资渠道，没有产业资本、金融资本的介入，仅凭民间资金的推动，实现房地产市场价格的高价炒作，也只能是现实需求不足的“有价无市”。

房地产商品投资的长期性与房地产市场的运行风险

房地产经营周期的长期性增加了房地产投资的不确定性，使得人们对房地产市场的预期难以把握。房地产市场供给与需求的此消彼长、房地产市场运行的政策、法令、法规的调整，建筑材料价格的变动，建设用地的供给量，土地价格的升降，融资环境的变化，利息的调整无不牵动着房地产市场商品的开发、出售以及房地产市场的整体运行。最终都将影响到房地产“投资收益”的层面上来。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用。依广东沿海，浙南沿海，长三角地区，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均价，30―60年的使用年限折衷计算，每年的折旧1万元再加上每期的物业管理费用，平均每月的经营费用接近千元。较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。

信息的非对称性与房地产市场的运行风险

房地产市场信息的非对称性决定着房地产市场的价值风险，受到信息传递的非完全性、非对称性的局限，房产交易中，开发商信息的相对主动，有助于房地产商品的高价开盘和连续高价开盘。房地产市场上，逐期连续的高价开盘现象较为普遍。信息的非对称性，不仅表现在房地产信息容量上，在信息的媒体传递、媒体信息的创造上，更加具有倾向性。“房地产炒作，媒体帮了大忙”，1999-2004年末，房价上涨最快的五年间，房地产媒体信息出现了较大倾斜。其中不排除付费炒作的可能性。基于利益考虑，房地产商多家联合，利用新闻媒体，制造虚假信息，打压人们的“房慌”心理，借机调高房价，操纵房市、从中渔利、自造“房托”哄抬房价的有之。相反，房产消费者受着精力和实力的局限，不可能为了自己购房去澄清房地产市场信息。纠正房地产市场信息失衡，抑制房地产炒作，需要政府、房地产相关部门，建立起一套科学的房地产价值评价体系，公开市场信息，做好三方公正。

房地产市场的连带性与房地产市场的运行风险

房地产市场金融链风险

没有个人住房贷款的充足支持，或者个人住房贷款的利率较高，个人住房潜在需求与现实需求的转化的能量应当被缓慢释放。我国金融体系中的个人房地产借贷，极大地支持了我国住房供给全面市场化配置体系形成。“1998年以来，个人住房消费信贷的启动以及自1996年以来的连续8次降息，我国住房贷款出现了较快增长，2000年个人住房贷款占个人贷款金额的71%，2003年这一比重仍高达49.5%。”住房贷款制度实施的根本目的是支持我国的住房制度改革，实现百姓的安居乐业。房地产炒作与投机行为，已经或正在多次利用着我国对房地产市场保护――住房贷款的优惠政策。多套房产的同时炒作与“连环”炒作，房屋的高价运行，远期偿债能力的降低，加大了银行资金链的绝对风险。

房地产市场同其他产业市场的连带风险

房地产产业市场的快速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的“双高”特点。这种“双高”效应，需要几十年经济的持续高速的发展、积累才能鼓显出来，需要经过几十年经济的持续高速的增长、蓄积才能完成。经过经济快速发展长期孵化孕育成的房地产市场经济繁荣，催生了房地产商品支柱产业化的形成。2004年12月3日上海第六届中国住房交易会上的统计数据。中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力，房地产市场运行的“双高”效应要求我们在处理有关房地产市场的热点问题时，既要讲求效益和效果，又要注意连带经济的影响性，防止连带经济的剧烈波动。

当今社会条件下，城市化进程是不可逆转的世界潮流，房价上涨的不利影响，应当引起人们重视。现代城市的建设与国家发展，需要的是人们共同的智慧与呵护。

参考文献：

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一、典型国家和地区房地产市场体系的特点

1、美国房地产市场体系的特点

美国是房地产市场体系最发达的国家之一。目前，房地产业增加值约占美国国民生产总值的10％左右，住房约占美国家庭资产的30％，约2/3的美国家庭拥有自己的住房。总体上看，美国的房地产市场体系主要有两个明显特点：

(1)房地产金融市场高度发达。美国房地产金融市场的发展历史悠久，拥有全球最发达的房地产金融市场，主要体现在四方面：

一是房地产金融一、二级市场互动发展。美国不仅拥有完善的房地产金融一级市场，而且也是房地产金融二级市场最发达的国家。19世纪末，美国为家庭直接提供住房贷款的商业性金融机构已达5000多家，房地产金融一级市场就得到了快速发展，逐渐出现了固定利率、可调整利率、渐进还款抵押贷款等丰富多样的抵押贷款类型。20世纪30年代以来，房地场金融二级市场的发展，使抵押贷款成为可以自由交易的商品，大大提高了房地产融资能力，特别是住房抵押贷款证券化的开创，使美国成为各国争相学习的典范。流动性高、违约风险低的抵押贷款证券方便了资金的流动，降低了整体的金融风险。

二是成立了多家专业化房地产金融机构。1861年美国成立了世界上第一家储蓄银行，1831年诞生了储蓄与贷款协会，1908年成立了第一家信用合作社。之后，美国政府先后创设了三家参与二级抵押贷款市场的金融机构。1938年，美国建立了“联邦抵押贷款协会”，成为第一个为住房抵押贷款筹集资金的抵押金融机构。1968年和1970年，又分别建立了“政府抵押贷款协会”和“联邦住宅贷借抵押公司”。专业化金融机构的诞生，加速推动了美国金融市场的多元化发展。

三是房地产投资信托业务(REIT)成熟。房地产信托业务起源于美国。1960年美国正式颁布了《房地产投资信托法》。但是由于资金不足等原因房地产投资信托发展缓慢，1992年房地产投资信托公司允许上市后，房地产投资信托业务在美国空前发展。1993-1994年两年间，美国共有95家房地产投资信托公司上市，融资额达到165亿美元。1997年，美国房地产投资信托公司的总值达到1405亿美元。

(2)注重房地产市场宏观调控。在房地产市场运行过程中，美国政府十分强调对市场的宏观调控，努力保持房地产市场持续平稳发展，主要表现在四个方面：

一是强化区域规划管理。美国政府对房地产市场进行区域规划和管理的目的，主要是通过行政强制手段限制土地开发节奏，控制房地产市场结构。包括实施分区制度、再分类制度和开发规划制度等。分区制度(Zoning Ordinance)是在统一规划的前提下，将土地划分为一系列不同的区块，分别作为居住区、商业区、工业区等，除特殊情况以外，一般不能混杂。再分类制度(Subdivision Regulation)是在分区制度的基础上，对土地的使用做出进一步的细分。如在居住区内，把不同的地块划分为独立住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区。开发规划制度(Growth Planning)是通过政府的预先规划，引导和管理房地产的开发过程，以保护有限的资源和历史风貌建筑。

二是注重财税手段调节。税收手段是美国政府调控房地产市场的常见手段。特别是在房地产市场发展低迷的情况下，美国政府通过税收优惠刺激房地产市场的发展。例如在住宅买卖过程中，购买者可以获得三方面的税收优惠：①免税。根据税法规定，55岁以上的美国公民或居民，在销售自用住宅的所得中，一生一次可以扣除12.5万美元，无须缴纳个人所得税。②减税。住房购买者在计算自己当年度的应税收入时，可从自己的总应税收入中扣除支付的地方税和住宅贷款利息，从而减少自己的应税收入。③延税。购房者如因购买新的自用住宅，而将旧的自用住宅卖掉，可以将其售房所得，不计入当年应税收入总额中。享受此税收优惠的住房购买者必须是在出售旧住宅的前后两年内购买新住宅作为自己的自用住宅，而且购买新住宅的价格必须不低于出售住宅的销售价格。

三是依靠法律手段调节。美国政府为确保房地产市场行调控和管理的效果，先后出台了一系列法律法规，为政府调控房地产市场提供依据。如1931年国会批准了《联邦住房贷款法》，1934年美国第一部《国民住宅法》宣布实施，1965年的《城市住房发展法》以及《房地产执业法》、《公房管理改革法》等等。各州政府也分别制定法律，对房产交易、抵押贷款、中介服务等方面做出具体规定。美国联邦政府制定的房地产法规，主要侧重于土地规划、住房目标和低收入家庭的住房补贴等；州政府的房地产法规，则注重于土地分区、房地产交易和管理等。

四是注重信息整合。为准确调控房地产市场，美国政府非常注重对信息资源的搜集、分析、整理。如，政府部门建立了庞大的数据库，详细掌握了房屋所有权人名单、家庭收入状况、人口状况、抵押情况、房屋性质、房屋状态、交易历史、资产评估信息等。这些基础数据为分析判断市场走势，准确调控房地产市场发挥了重要作用。

2、英国房地产市场体系特点

进入21世纪以来，英国的房地产市场持续繁荣，需求十分旺盛，2005年，英国房地产市场交易额达485亿英镑，成为欧洲最活跃的房地产消费市场。

(1)房地产租赁市场发达。房屋租赁是英国房地产市场上的主要业务之一。上世纪80年代后，随着城市化进程的完成，英国每年新建商品房竣工量保持在很小的规模，房地产市场以二手房交易和房屋租赁业务为主。房屋租赁业务的迅速增加，促进了房地产租赁市场的繁荣发展。2004年，全国贷款购房用于出租的个人贷款行为从5年前的7.3万英镑猛增至47.3万英镑，成为住房需求的重要来源。目前，英国约有35％的居民租赁住房，其中约20％的居民从当地政府租赁公有住房、15％的居民租住私人住房。

英国房地产租赁市场发达与中介公司服务规范有直接关系。英国的租赁服务主要有四个特色：一是信息公开。英国所有合法出租房源的信息都要在网上公布，租房需求人可以在网上初步了解到房源的基本状况、装修标准、新旧程度等基本图文信息。二是服务规范。中介公司严格按照相关规定进行收费，决不收取服务协议规定的佣金以外的任何费用，更不会赚取差价。三是全权。中介公司全权房屋产权人委托的租赁事务，租房人不与房屋产权人发生任何关系，包括租金、租期及其他相关细节都要与中介公司

打交道。四是全程服务。租赁合同签订后，中介公司将继续为租房人提供服务，并负责对租赁行为的监督和管理，一直到租赁关系解除为止。

(2)物业管理成熟。英国是最早出现专业化物业管理的国家。19世纪60年代，英国就出现了物业管理行业，当时英国正处在工业化快速发展的阶段，大量农民进入城市，房屋出租比较普遍。为了维护住户的权益，需要一套行之有效的管理办法，便产生了专业的物业管理。主要有两大特点：

一是实行社会化的物业管理模式。政府一般不直接干预，具体工作由社会机构――住宅管理协会(ARMG)负责协调，采取行业管理。英国物业管理服务项目很多，涉及住区保安、物业维修、卫生清洁、绿化养护等项目，也包括物业建设前后及使用全过程的管理。

二是物业管理服务实行完全市场化。物业管理服务内容、收费标准完全由市场形成，具体提供什么服务、收多少管理费，由双方协商决定。政府对具体服务内容和收费标准不作任何规定，一般无统一标准。英国的物业公司或机构大多数是自主经营、自负盈亏的经济实体，一般只有少数固定工作人员，临时聘用者较多。

3、香港房地产市场体系特点

香港房地产市场是在第二次世界大战之后发展起来的。目前，香港房地产市场高度发达，在整个经济社会领域中扮演了重要角色，被称为香港经济的寒暑表。

(1)市场开放程度高。香港房地产市场与香港经济一样，对全球的投资者和消费者开放，是世界上开放程度最高的房地产市场之一，主要表现在两个方面：

一是对正常投资和消费行为不设任何门槛。除政策性住房以外，香港所有商品房均可在市场上自由转让。商品房租赁也没有任何限制，不设房地产租赁许可证制度，业主拥有物业产权即可出租，租期也没有限制，仅在香港《地产转让及物业条例》第六条规定，租期超过3年房地产租赁交易，需要签订书面租约。

二是房地产市场交易手续简便。香港没有规定房地产转让必须要办理登记才能生效，房地产交易秩序双方签署买卖合同就具有法律效力，也不必经过任何公证程序。根据香港法律规定，房地产买卖合同必须以书面形式制定。

(2)政府进行积极的市场干预。一是土地调控。香港实行高度垄断的土地供应制度，主要有四个特点：①土地所有权完全由政府垄断，土地供应仅是批租土地使用权。②土地批租除一次性收取全部批租地价外，在批租期间内，每年还要收取象征性的地租，强化土地所有权的概念。③采取多元化的土地供应方式。根据土地不同用途、性质，确定划拨、协议、招标、拍卖等不同土地批租形式。④严格控制每年的土地供应量。由政府专门部门土地发展委员会，根据计划和需要确定每年的土地批租量。二是保障中低收入家庭住房。主要包括三个层次。①对中低收入者的居屋政策，主要是通过贷款担保等政策支持月收入2万港元以下的家庭购买政策性住房。②对低收入家庭的公屋(廉租屋)政策，主要是根据低收入家庭的不同情况提供优惠租房。③对公务员等群体实行特殊的住房政策。主要包括分配住房和资助购房计划两方面政策，确保公务员队伍稳定。

二、值得借鉴的主要经验

虽然不同国家和地区的情况不同，其房地产市场体系具有各自不同的特点，但是健全的房地产市场体系具有一些共性的规律。总体来看，发达国家或地区房地产市场体系有四个共同特点：

1、市场架构比较完善

从市场发育情况看，发达国家或地区房地产市场的架构比较完善。包括三个方面：一是一二三级市场都比较成熟。存量住房交易成为市场主体，住房租赁市场充分发展，如2005年，英国、法国的租赁住房比例分别为35％和32％，美国的租赁住房比例达到30％。二是衍生服务市场发达。房地产金融支撑体系健全，中介服务市场规范，较好地保障了房地产市场交易的顺利进行。三是物业管理市场规范。形成了高度专业化、人性化的物业管理市场。

2、市场功能比较齐全

发达国家房地产市场不仅具备市场交易、信息查询等基本功能，还逐步形成了完善的专业服务功能。主要包括市场评估、分析咨询、委托、法律支持等服务功能，同时，形成了强大的市场融资功能，如形成了债券、信托等新型融资产品，为房地产开发经营和交易活动提供完善的服务。齐全的市场功能推动房地产市场成为各国经济社会发展的重要支撑。

3、市场秩序比较有序

规范的市场秩序是发达国家或地区房地产市场较快发展的重要前提。一般来讲，典型国家房地产市场在交易标准方面统一规范，在交易过程方面透明有序，在市场监管方面严格执法，在土地出让、房地产开发、交易、中介服务和物业管理等各个环节，依法严格限定和规范各种市场行为，形成了良好是市场秩序。

4、市场调控比较有效

从国外房地产市场发展实践看，政府在注重发挥市场机制作用的同时，非常重视加强对房地产市场的宏观调控，积极进行市场干预。主要运用经济、法律等手段，不断对房地产市场进行积极的调控，既保持必要的市场活力，促进房地产市场持续繁荣，又要最大程度满足居民的正常居住需求。

三、完善我国房地产市场体系的基本设想

1、总体思路

借鉴发达国家或地区房地产市场发展经验，结合实际，完善我国房地产市场化体系的总体思路是：完善制度、健全法制、合理引导、整顿秩序，尽快形成一个统一开放、公正公开、法治透明、规范有序的房地产市场体系。

――统一开放：就是在土地出让和商品房产权交易等环节，实行统一的标准，对内对外一视同仁，形成架构完善、功能健全、高度开放的房地产市场。

――公正公开：就是在土地招标、拍卖、挂牌等市场交易和执行等具体政策的实施过程中，既要做到信息公开，又要做到结果公正，真正让每一个市场主体享有平等的参与机会。

――法治透明：就是要进一步加强房地产市场法治建设，完善法律法规，加大执法力度，将房地产市场开发、交易、管理等环节全面纳入法制化管理的轨道。

――规范有序：就是要整顿和规范房地产市场秩序，依法加强对房地产市场的监督管理，打击各类违法违规行为，建立健全高效规范的房地产市场秩序。

2、基本原则

(1)有利于发挥市场配置资源的基础性作用。我国房地产市场发展的实践和典型国家或地区的经验证明，市场机制是推动房地产业健康发展的内在动力，对改善老百姓居住质量和居住水平具有重要作用。完善房地产市场体系必须始终坚持市场化方向，充分运用市场机制，最大限度地发挥好市场配置资源的基础性作用。

(2)有利于保持房地产市场持续健康稳定发展。必须不断提高房地产市场的抗波动能力和自我调节能力，不断增强市场稳定性，通过健全和完善房地产市场功能，形成持续稳定的运行机制，保持我国房地产市场健康发展的良好势头。

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关键词：房地产市场 供求 现状 均衡 实现

1 引言

众所周知，市场是连接商品生产者与商品消费者之间的桥梁。它是由于在社会生产的发展和进步基础上产生了社会分工，导致生产者和消费者分离所带来的，它是社会经济发展到一定时期的必然产物。随着社会商品交换关系的发展，市场在经济生活中的地位日趋重要。

房地产市场是整个社会市场体系中的一个子市场，它首先具有市场的共性特征，在本质上与一般市场相同，也受价值规律和供求规律的制约。但由于房地产本身固有的特点，区别于其他一般商品，这就导致了房地产市场又具有区别于一般市场的独特性。本文先探讨目前我国房地产市场供求状况，进而提出如何实现房地产市场供求均衡的策略，具有一定的现实意义和指导意义。

2 目前我国房地产市场供求状况

目前，我国房地产市场既存在总量失衡，又存在结构不协调；既存在需求不足，供给停滞，又存在需求旺盛、供给短缺。总量的不平衡表现在投资规模过大，超过了经济承受能力，房地产大量积压，这不仅引发了房地产业内部的供求矛盾，而且造成国民经济发展比例失衡，导致资源的浪费。房地产市场上还存在供给结构不协调的现象。由于受国外发达房地产市场的影响，我国房地产业把大量资金投向写字楼、高级别墅、大型游乐场上，而对于需求量较大的中低档住宅市场投资不足，既造成供给结构不平衡，又导致供求严重失衡。近两年，国家针对这些现象采取了相应措施，限制在高档地产方面的投资，推行安居工程，提倡经济适用型住宅，改善了房地产市场的供求结构，缓和了供求矛盾。

3 实现房地产市场供求均衡的途径

房地产市场供求均衡是暂时的、相对的，不均衡是普遍的、绝对的，但是，我们可以采取相应的措施，改善供求关系，使之达到相对的均衡。一般来说，保持房地产市场供求均衡主要有两种途径。

1、利用市场自我调节功能

我们都知道完全竞争市场可以通过自我调节实现供求均衡。房地产市场虽然不是完全竞争市场，但它也有一定的自我调节功能，可以通过自我调节，达到一定程度上的供求均衡。房地产市场调节的主要手段还是通过价格变化影响供求关系。即当供给大于需求时，房价下降，供给减少，需求增加，供求趋于平衡；供给小于需求时，房价上涨，供给增加，需求减少，供给趋于平衡。

2、国家宏观调控

国家宏观调控手段主要有产业经济政策、行政手段、经济手段、法律手段等，可以通过调整房地产供给和需求两种方式促使供求均衡。

调整房地产供给促使功能供求平衡是指国家根据房地产市场供求状况，运用宏观调控手段，刺激或抑制供给，使供求达到平衡。如果需求适度、供给过剩时，可以通过提高税率和利率、控制土地出让数量、指导性信息等手段减少供给，使供求趋向平衡。当供给不足时，则可以通过减税，降低利率，增加土地出让数量等方法刺激供给增加，以实现供求平衡。

调整房地产需求促使供求平衡是指运用宏观调控手段调整需求量的大小，促使供求平衡。如果房地产供给和价格均适度时，需求过旺，可以通过提高房地产有关税费和房地产抵押贷款利率，限制购房贷款规模等措施抑制需求；当需求不足时，可通过降低房地产有关税费，降低抵押贷款利息等手段刺激需求，以促使供需平衡。

4 结语

房地产业是国民经济发展的支柱产业之一，是国民经济尤其是城市经济发展的基础产业，它的发展能带动一批相关产业的发展，所以无论是发展中国家，还是发达国家，都对房地产市场采取不同程度的各种措施加以干预。另外，由于房地产商品具有固定性、使用周期长、价值大、产权性质多样的特点，所以使得需求者需求具有多样性，在这种情况下，要发展房地产市场，实现房地产市场均衡供求，还要依靠市场的自我调节功能。只有从国家和市场两个方面双重下手，采取有力措施，才能促进我国房地产市场的良好、健康、可持续发展！

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自我国住房制度改革实施多年以来，我国房地产市场迅速发展，成为目前国民经济发展的重要支柱。近年来，国家为了维持房地产市场的积极稳健发展，采取了一系列的宏观经济政策对房地产市场进行调控，尤其是针对房地产行业对货币政策的敏感性，有侧重的出台了一系列调控措施。推动房地产行业的稳步发展，必须深入的分析这些调控政策对房地产行业的影响，尤其是在货币政策方面的相关影响，这不仅是确保整个行业积极稳步发展的需要，对于推动房地产行业市场的良性发展也具有重要的作用。

2.房地产行业市场货币政策调控必要性分析

商品房作为一种特殊的商品，在一定程度上存在着市场垄断性、住房市场的信息不对称性，整个房地产行业市场有时存在着市场失灵的问题。由于房地产是经济发展、社会稳定的关键影响因素，因此必须进行相应的宏观调控管理。近年来，国内房地产市场发展中隐藏了一些泡沫，房地产行业经营发展中的金融风险加剧，更需要采取必要的调控管理措施。在房地产行业市场的宏观调控中，采取货币政策作为调控手段，其必要性主要体现在两方面:一方面，房地产行业具有明显的高度资金密集型的特点，而且我国房地产行业企业项目建设开发负债率通常较高，往往经营负债率都在70%以上，因此金融市场与房地产市场有着非常密切的关联性，房地产行业的企业经常需要通过商业银行、企业债或者是地产信托等进行融资，采用货币政策进行调控的效果更好。另一方面，由于房地产对于居民而言，属于价值非常巨大的商品，很多居民购买的商品房都需要抵押贷款，因此货币政策在一定程度上会通过影响居民的购房款成本，进而调整居民的住房需求。此外，通过货币政策，还会对房地产市场投资者以及投机者的市场决策形成影响，进一步的起到调控房地产住房市场的作用。

3.房地产市场货币调控政策概述

3.1房地产市场货币调控政策的具体工具房地产行业属于资金高度密集的产业，对于金融市场以及货币政策的变动有着非常灵敏的反映，因此在房地产市场上的货币政策调控工具也非常多，主要有以下几种:(1)利率政策。基准利率水平以及利率结构的调整变化，会产生利率效应进而影响到房地产市场的供需变化。具体而言，如果利率升高房地产开发企业的融资成本就会提高，可能会减少房地产行业的市场供给或者是房价成本的提高，但同时利率提高变相是对购房行为支持力度的降低，这在一定程度上也会降低房地产的有效需求。(2)存款准备金率。存款准备金率会造成金融市场货币供应量的变化，因而会产生相对较为猛烈的经济调控作用，存款准备金率提高，商业银行的贷款能力就会下降，进而房地产开发企业的可贷款也会降低，进一步对房地产行业市场的资金链产生影响，因此有助于控制整个房地产行业市场出现过热或者是价格过快上涨的问题。(3)不动产信用控制。不动产信用控制是特定的选择性货币调控政策，主要是通过对贷款买房最低首付比例、还款期限等来控制房地产的需求，还可以通过要求房地产开发企业项目开发中的自有资金比例、主体资格控制等调节房地产的供给。(4)信用工具。信用工具主要有直接信用工具与间接信用工具两类，直接信用工具主要是央行通过对贷款限额、利率、流动性比率的干预控制信贷规模，间接信用工具则主要是通过窗口指导、劝告等方式对信贷规模以及信贷结构进行指导。

3.2现阶段我国房地产市场货币宏观调整政策及效果分析我国自住房市场化改革实施多年以来，为了确保整个房地产行业市场的健康稳定运行，房地产市场主管部门积极的运用多种政策工具进行房地产市场的调控，其中最为常用也最有效的就是通过货币政策的紧缩或者是宽松等，对房地产行业市场进行调控。其中在1998－2002年，国家通过2次下调存款准备金率，5次下调利率，配合政策激励，鼓励房地产行业市场的发展;在2003－2007年，14次上调存款准备金率、8次上调利率，实行了适度收紧的货币政策，同时通过对住房供给双方自有资金比例的控制，调控房地产市场过热的问题。在2008－2009年，国家通过5次上调存款准备金率，4次下调利率，依靠积极扩张的货币政策刺激住房市场发展。在2010－2014年，国家又通过多次调整存款准备金率以及利率，逐步实施了趋向紧缩的货币政策，并通过限购、保障性住房建设，首付比例、还款期限、限购、限贷等多种政策严格控制住房市场过热。今年以来，我国出现了经济增速放缓的问题，住房市场的下行趋势明显，国家对于房地产市场的货币政策区域放松，特别是今年住建部推行“棚改货币化”，除了中央财政专项补贴资金、省级政府配套资金之外，国家开发银行积极支持，从客观上达到稳定、支撑住房消费市场的作用。从我国房地产市场货币调控政策来看，最明显的特点就是重点以存款准备金率以及基准利率作为调控手段，依靠调整房地产市场的货币供给量对房地产市场造成影响，同时配合采用各种限制贷款、限制开发、限制购买等一系列的选择性及补充性政策，共同形成调控效果。在房地产市场处于低迷的状态下，采用基准利率下调等措施，明显起到了刺激房地产市场的作用。但是当房地产市场出现泡沫或者是处于过热的情况下，提升利率在短时间内的作用并不明显。而通过控制最低首付款比例以及房地产开发企业的自有资金比例则具有直接的作用，力度非常大，能够迅速降低各种不合理的投机行为，为过热的房地产市场降温。

4.提高房地产市场货币政策调控效果的建议措施

4.1适度提升货币调控政策的灵活性。国家相关主管部门在研究制定货币调控政策时，应该统筹分析房地产市场运行中出现的各种问题及其成因，并基于此针对性的选择灵活实用的货币政策进行调控。例如，当房地产市场出现过热问题时，应该统筹的分析造成房地产市场过热的原因是投机需求、开发企业原因还是供需矛盾问题，并根据不同的成因，综合选择购房限制、贷款限制、开发自有资金控制等进行调节。同时，在房地产行业市场货币调控政策的实施过程中，对于一些具有明显区域性的调控，应该适当地下放调控权，将调控权力下放至区域，以进一步的提高政策的合理性和灵活性。

4.2不断提升房地产调控货币政策的前瞻性。房地产行业最大的特点在于建设实施周期相对较长，房地产项目开发建设从前期立项至最后交房使用周期一般在3年左右，房地产项目开发建设中不仅前期的购地、拆迁、设计和预付建筑工程款等资金投入较大，而且后期营销同样存在着时间长、成本高的问题。在房地产发展迅猛阶段会有大量的资金集中在房地产行业，但此时商品房供给却无法直接增加，市场供不应求又会催生投资的增加，然而在商品房陆续上市后，房地产供给增加，甚至可能超出市场需求，就会造成房地产下行。因此在货币政策的调控使用上，必须具有前瞻性，尤其是加强与其他部门之间的合作，对房地产市场周期进行系统的跟踪研究后，最终制定合理的调控政策，提高调控效果的及时性。

4.3统筹并用多种调控工具确保调控目标的实现。在房地产市场的货币政策调控方面，中央金融主管部门应该重点在房地产行业的资产价格方面进行合理的控制，以免房地产行业出现严重的泡沫问题。同时，还应该继续执行稳健的货币政策，既要确保房地产行业信贷的安全，同时又应满足推动经济增长的要求。在具体的货币政策运用过程中，可能出现调控目标的冲突。例如，防范房地产市场出现过热问题，最直接的手段就是紧缩银根，但这却有可能造成房地产开发企业资金链的断裂，造成大量呆账坏账出现。因此，在对房地长行业进行货币政策调控时，应该尽可能的选择多种调控工具并用，不断地提高整个调控的自由度，这也有助于确保调控目标的实现。

5.结语

篇5

Abstract： In recent ten years， after the vigorous development， several rounds of regulation in each region， what is China real estate market future？ In addition to considering the change of internal and external environmental factors， it mainly depends on the current regional real estate market health. Starting from the analysis of the real estate market health standards， this paper， first of all， select the real estate market health evaluation index； secondly， based on the nearly 10 years of statistical data of real estate market in Heilongjiang province， by using clustering analysis， the primary indexes are classified； at last， combined with the result of classification of empirical analysis， constructs the real estate market health evaluation index system in Heilongjiang province.

关键词： 黑龙江省；房地产市场；健康状况；综合评价

Key words： Heilongjiang province；real estate market；health；comprehensive evaluation

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）33-0167-03

1 房地产市场健康标准

基于房地产业的产业性质和产业功能定位，从房地产业与国民经济协调发展及房地产业内部各部门协调发展的角度考察，从宏观层次上判断房地产业发展是否健康的标准大致有以下五个。

1.1 产出角度——房地产业与宏观经济是否协调增长 要想正确度量房地产业与宏观经济之间的关系，首先应当选择合理的总量指标。只有弄清楚房地产增加值与国内生产总值之间的关系，才能对房地产业发展与宏观经济发展是否协调做出正确判断[1]。

1.2 投入角度——房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长 虽然房地产投资不是衡量房地产业贡献率的理想指标，但由于房地产投资与房地产业增加值通常具有很强的正相关性，因此可以根据房地产投资与固定资产投资之间的关系来间接地观察一个国家或地区的房地产业发展是否健康[1]。

1.3 购买力角度——房地产价格与消费者收入之间是否协调 房地产这个行业，既是经济属性比较特殊，同时也是民生性的。就是要保障性住房，满足老百姓，特别是中低收入群体的基本住房需求。这样的话如果房价偏离实际购买力，就会影响房地产健康发展，也就是有购买力的房地产市场才是健康的。

1.4 金融角度——房地产国内贷款占房地产业全部资金比重是否合理 房地产贷款的作用至关重要，其增长对房地产市场的供求、价格均产生了较大影响。房地产业是资金高度密集的行业，具有投资规模大、经营周期长、资金需求量大的特点，能否获得足够的资金支持是房地产业发展的关键。但是国家没有抑制的发放贷款将会引起房地产泡沫。

1.5 内部结构角度——房地产业内部各类房屋所占比重是否合理 房地产业开发的房屋主要包括：住宅、经济适用房、商业营业用房，如果某一类房屋比重过高或者过低都会影响房地产整个行业的健康发展。可以根据各类房屋所占比重是否合理来评价房地产市场是否健康。

2 房地产市场健康状况评价指标的初选

对反映房地产市场发展的指标进行归纳整理，初选出能够反映房地产市场发展状况的并且具有一定代表性的20个初选指标[2]。各初选指标见表1。

3 利用聚类分析法对初选指标进行分类

3.1 划分指标类群 将2001-2010黑龙江房地产发展相关指标的初选指标数据[3]输入SPSS18.0中进行聚类分析[4]。本文将20个初选指标分为五类，结果过程及结果如表2所示。

如表2所示，可将黑龙江房地产市场健康状况指标分为如下5类：

第1类群指标包括：城市居民家庭人均可支配收入、商品房平均销售价格、GDP、全社会房屋每平方米造价为第1类群。第一大群类指标主要反映了影响黑龙江省房地产市场发展的宏观经济环境与城市居民消费、收入的总体水平。

第2类群指标包括：房屋销售价格指数、租赁价格指数。两个指标从不同方面反映社会物价水平。

第3类群指标包括：商品房销售额、全社会固定资产投资额、房地产投资额、房地产投资完成额。这些指标主要反映黑龙江省房地市场投入与产出的基本情况，以及房地产市场投资的分部。

第4类群指标包括：全部资金、国内贷款。这两个指标主要反映黑龙江省房地产市场发展投入方面的规模状况。

第5类群指标包括：经济适用房竣工面积、商品房销售面积、住宅销售面积、房屋施工面积、本年土地购置面积、房屋竣工面积、房屋新开工面积、商业营业用房新开工面积。这些指标主要是反映黑龙江省房地产市场总体发展的供应、需求方面的规模状况。

3.2 分析各类群指标的经济含义 第1类群：宏观经济类指标。第2类群：房地产价格类指标。第3类群：房地产投入产出类指标。第4类群：房地产金融类指标。第5类群：房地产供需类指标。

4 建立黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系

4.1 第1类群指标不作为房地产市场健康状况评估的一级指标。原因为第1类群的宏观经济类指标非房地产类指标。

4.2 基于第2类群的房地产价格类指标，构建一级指标——价格健康状态。结合房地产市场的健康标准之一——房地产价格与居民收入之间是否协调，在“房地产价格指数”与“房屋租赁价格指数”基础上，将“商品房均价增长率/居民可支配收入增长率”也作为二级指标。

4.3 基于第3类群的房地产投入产出类指标，构建一级指标——规模健康状态。基于房地产市场的健康标准之一——房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长，将“房地产开发投资额/固定资产投资”作为二级指标，基于房地产市场的健康标准之一——房地产业与宏观经济是否协调增长，将“房地产投资完成额占GDP比重”作为二级指标。这两项二级指标均能反映房地产业在整个国民经济中的比重，即反映行业规模健康类指标。

4.4 基于第4类群的房地产金融类指标，构建一级指标——金融健康状态。基于房地产市场的健康标准之一——房地产国内贷款占房地产全部资金的比重是否合理，将第4类群中的“国内贷款”指标和“全部资金”指标进行组合调整为“国内贷款/全部资金”，并将其作为二级指标。

4.5 基于第5类群的房地产供需类指标，构建一级指标——供求健康状况。由于房地产开发或竣工面积的绝对值不能反映房地产市场的健康状况，因而对部分初选的指标进行调整，选择“房屋竣工面积增长率”、“商品房销售面积增长率”、“房屋施工面积与房屋竣工面积”比作为二级指标。这三项指标是从房地产开发或竣工面积的增长速度角度来反映房地产市场供需健康状况。

4.6 基于第5类群的房地产供需类指标，构建一级指标——结构健康状况。结合房地产市场的健康标准之一——房地产内部各类房屋所占比重是否合理，本文将第5类群房地产供需类指标中的“住宅销售面积”、“商品房销售面积”、“经济适用房竣工面积”、“房屋竣工面积”、“商业营业用房新开工面积”、“房屋新开工面积”6个初选指标进行调整，最终将“普通商品住宅销售占比”、“经济适用房竣工面积/全部商品房竣工面积”、“商业营业用房新开工面积/房屋新开工面积”作为二级指标。

综上所述，建立的黑龙江房地产市场健康评价指标体系如表3所示。

5 结论

5.1 房地产市场健康标准的确定不能仅考虑房地产市场发展的外部表现指标，还要从房地产市场内部结构的合理性角度，以及房地产与宏观经济、各利益相关者之间的协调发展角度，全面把握房地产市场各个环节运行状况。

5.2 通过实证分析所构建的黑龙江省房地产市场健康状况评价评标体系，第一，更符合黑龙江省房地产市场的区域特点，第二，与提出的房地产市场健康标准具有较高的吻合度。

参考文献：

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[3]中国城市统计年鉴（2002-2011）[DB/OL].高校财经数据库http：///.

篇6

关键词：房地产市场；侧供给结构性改革；路径

房地产市场的发展关系着国民经济的发展状况，关系着民众的住房情况，当前我国对于房地产市场的刚性需求不断的增长，特别是二三线城市的房地产市场存在盲目追求发展规模，而房价的虚高，民众的收入水平无法跟上房价的增长水平，导致房地产市场出现库存的现象，严重阻碍我国经济的健康发展。供给侧改革是与侧需求相对应的，供给与需求作为相对的概念，供给是建立在需求的基础上，如何有效的通过结构性的改革，不断地调整我国房地产市场的发展结构，有效地调动房地产市场的发展要素，不断优化配置，从而提升房地产市场的发展质量，有效的解决库存问题。

一、房地产市场侧供给结构性改革的内涵

侧供给结构性改革的理论来源是供给学派，根据经济学的相关理论，供给学派认为经济的发展需要充分调动生产力要素的作用，劳动力、资本等传统的生产力要素是保障供给的重要因素，要通过建立以市场为基础的生产要素利用机制，减少政府的干预，促进市场的自由化发展。侧供给结构性改革的提出促进市场经济的发展，减少税收以及减少政府对于市场的行政干预是侧供给改革的典型性做法，上世纪80年代市场经济的发展需要减少政府的计划经济的干预，不断的通过侧供给改革使得经济回归市场。

房地产市场的侧供给结构性改革是指在房地产市场的发展过程中注重市场需求的因素，要在技术进步以及产品创新的基础上推进房地产结构性的改革，促使生产适应需求，降低房地产行业的交易成本，有效的提升房地产市场生产要素的流动效率。房地产市场去库存是最近提及的概念，房地产市场的健康发展需要去库存，特别是我国的二三线城市地区的房地产库存量过高，严重制约经济的发展，需要从侧供给改革的角度从房地产市场的总量与结构上控制城市的宅地供应量，在一线城市不断的加快相关的改革，促使工业用地转变成为住宅用地，提高城市的土地容积率。

二、我国房地产市场进行侧供给结构性改革的必要性分析

随着城镇化的不断发展，城镇化率的不断提升，城市的空间不断的扩大，而城市的人口迅速的膨胀，在城市的常住人口中，对于购房的需求比较旺盛，但是我国当前城市的房价与民众的收入水平存在较大的差距，导致城市潜在的购房需求群体无法形成对住房的有效需求。在城市的人群当中，进城务工的农民工、城市的新增就业人群是具有较强的购房欲望，但是这部分群体，由于收入水平低、养老问题难以妥善解决，导致其无法成为城市住房的购买者。

从当前我国的房地产市场的发展现状上看，一线与二线城市的发展程度高，而且土地利用的集约度高，一线与二线城市的土地资源较为稀缺，房地产企业为了追求利润空间而将投资的目光转向三四线城市，但是三四线城市作为曾经的乡镇城市，其城市化率与进程都远远低于一二线城市，房地产市场的盲目投资导致三四线城市的房地产库存量高，在未来的发展上，一二线城市的人群涌入依然高于三四线城市，而住房的不可移动性导致三四线城市必然出现大量的住房空置，导致当前我国的房地产市场上出现供给与需求存在区域不均衡与不匹配的现象，这种情况下容易导致一二线城市的房价难以控制的高涨，而三四线城市的房地产库存问题难以妥善解决。

从我国当前房地产市场的发展现状上看，是一种结构性的过剩，在房地产市场的发展上呈现需求与供给的不均衡现象，在一二线城市的房地产需求上存在持续高涨的现象，在未来一二线城市的房地产市场具有发展空间，而三四线城市对于房地产的需求热度低，而投资的盲目性导致三四线城市的房地产库存量大。侧供给结构性改革是建立在市场调节的基础上，通过立足不同城市的现状，根据城市城镇化的发展水平以及经济、人口的发展状况进行供给的调整，根不同城市房地产的需求而组织生产，调整房地产市场的生产要素，促进城市房地产市场的健康发展。

三、我国房地产市场侧供给结构性改革的路径

房地产市场的库存问题是困扰我国房地产市场发展的重要问题，根据中央关于房地产市场去库存的要求，我国的各个地区也不断的对本地的房地产去库存问题出台相关的指标，如广东省的计划是2018年房地产库存量比2015年减少12.5%，重庆市提出在两年内土地的供给减少10%，实现农民工、城市新增人口购房100万平方米等措施。我国的房地产市场库存量巨大，真正的实现去库存必须要加快房地产侧供给结构性改革，通过建立以不同地区对住房的需求为基点，充分发挥市场对于房地产市场的调控作用，而不是为了去库存而盲目的刺激需求，要从长期的利益出发，真正的根据市场来优化与调整房地产市场的结构。

（一）一线城市加大中小套型住宅供应量

一线城市对于住房的需求比较旺盛，特别是一线城市的人口数量不断的增加，目前我国一线的城市人口数量超过800万的已经有十多个，一线城市的城市化率高，而城市生活的便利性使得越来越多的人进入城市工作生活，但是一线城市的新进人员在收入水平上与一线城市的房价存在较大的差距，其难以支付面积大的住房，难以有效解决这部分群体的住房需求问题。从当前的一线城市住房发展上看，一线城市的土地资源利用已经接近饱和，如何在有限的城市资源的基础上提升城市的住房供应量，满足不断增长的住房需求，成为一线城市发展的重要难题。一线城市房地产市场的侧供给结构性改革要求一线的住房市场满足民众的住房刚性需求，而大户型的住房需要的首付以及分期房贷的压力大，普通的民众难以承受，因此一线城市应当着力加大中小型的住房供应量，要适当的控制大户型的住房，在一线的土地资源稀缺的情况下，要少建设与停建保障性住房，可以采用货币补贴的方式，帮助城市特殊群体购买小型住房。

（二）三四线城市推行房地产投资信托基金方式

三四线城市的房地产市场的库存量过大，而三四线的对于住房的需求量跟不上房地a的建设速度，导致库存一直难以有效的解决，三四线城市房地产供给过多，而人口却向一二线城市集中，导致房地产市场出现空间错配的现象。通过引入房地产投资信托基金的方式，通过信托的方式将三四线城市的房地产库存转变为现金流，有效的解决三四线房地产库存的同时提升三四线城市的购买力，而且对于房地产开发商来说，通过信托的方式能够解套部分的资金，鼓励房地产开发商向一线与二线城市转移投资，加大一线与二线城市的房地产供给，不断地促进一线二线城市的房地产市场的发展，满足一线与二线的住房需求。

（三）适当延长土地开发时间期限

房地产的开发与利用上涉及到土地的开发时间期限，当前我国的房地产市场上存在三四线城市的房地产供给过度的现象，需求无法跟上房地产的供给，因此通过房地产市场的侧供给改革，在供给上适当的延长三四线城市的态度开发时间期限，适当的放宽供给速度，让三四线城市的房地产市场根据三四线城市的房地产发展状况自行调整供给速度，当房地产市场出现结构性过剩的情况时，通过降低供给的方式，有效的解决三四线城市的库存压力问题。我国目前房地产市场存在的一个突出情况是各地为了加快速度建设，不断的出台相关的政策刺激房地产的建设速度，导致库存量不断的积压。在房地产的开发上，要求赶工赶时，导致许多房地产商不断的投入生产，而房产并不能及时的销售，产生库存问题，通过适当的延长土地开发的时间期限，给予房地产开放商更多的空间，能够根据城市发展的需求与房地产商自身的特点，有效地控制房地产的供给，协调需求与供给矛盾。

（四）一二线城市通过棚户区改造加大供给量

我国的一二线城市发展上存在房地产供给不足的情况，从总体上看我国的房地产是一种结构性的过剩，三四线城市库存量大，一二线城市房地产需求量高，供给不足。因此房地产侧供给结构性改革依然需要加大一二线城市的房地产供给，对于一二线城市的房地产市场的发展来说，其发展的主要制约因素是土地资源的供给问题，一二线城市的房地产结构性改革上需要提高城市的土地利用效率，因此可以通过棚户区改革的方式，不断地补充房地产投资，不仅能够增加住房的供给，还可以抑制房价的虚高增长。

参考文献：

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篇7

中国房地产市场虽有很大发展，但仍有很大的增长空间。从区域角度来看，全国各地区房地产市场还表现出明显的差异性。这种差异在一定程度上源于房地产自身的地域性和不可移动性，同时中国经济发展、开放程度和城市化进程的区域差异又加深了这种房地产市场的区域不平衡性。因此，在房地产发展和研究中，“位置”具有特殊的重要性。根据Tobler(1970)的地理学第一定律“在地球上，任何事务都和其它事务有关系，但是距离近的比距离远的关系更大”，各地区间的房地产市场发展差异必定与它们的地理位置和空间关系有关，相邻地区的房地产市场之间应该有较强的相互影响。当前国内对区域房地产市场发展差异及其影响因素的分析中，大多利用普通最小二乘法对截面数据或面板数据进行回归分析，这种传统分析工具无法纳入空间因素的影响。本文拟使用空间统计学进行分析，这种新分析方法恰恰强调了地理空间效应。

空间分析方法提供了准确认识、评价和综合理解空间位置和空间相互作用重要性的手段，为定量研究空间格局提供了支持。本文利用地理信息系统 (Geographic InformationSystem，GIS)分析地理空间因素在我国区域房地产市场发展中的影响，包括空间探索分析(Exploratory Spatial Data Analysis， ESDA)和空间回归分析（Spatial

Regression）技术。首先利用ESDA技术分析房地产市场发展的地区联系，并以空间自相关指标Moran's I来检验房地产市场的空间自相关程度；其次利用空间回归分析方法，以此确定房地产市场发展空间分布差异形成的原因。

我国房地产市场发展的空间关联分析空间自相关(Spatial Autocorrelation)分析空间自相关是一种空间统计方法，可以揭示出房地产市场的空间分布特征和区域间的相互作用。空间自相关的全域指标用于验证整个研究区域的空间模式，Moran's I系数是常用的全域空间相关性指标。空间自相关分析主要是通过引入空间权重矩阵Wij，将空间关系加以量化进而检测数据分布在空间上是具有相关性或为随机发生，也就是讨论一个空间单位所呈现的可观察数据是否与相邻的其它空间单位之间具有某种聚集或扩散的空间关联(Anselin，1998)。Wij是一个由0与1所组成的n阶对称矩阵，用来呈现各区域间空间单位的相邻情形，并以地区界线作为判定是否相邻的指标。以行政区的样本为例，我们通常根据行政区之间的相邻性来界定邻近关系。Wij等于1时，表示两行政区i、j的边界接壤，Wij等于0则代表不相邻，当i= j时Wij=0，因此空间权重矩阵Wij表示如下：

（1）在反映空间邻居区域单元观测值的相似程度指标中，Moran’s

I指数最为常用且测试结果最好，因此本文亦采用Moran’s

I指数作为空间相关指标。Moran's

I指数定义为：

（2）在本研究中，n＝31代表我国大陆31个省级行政区域（由于数据原因未能包括港、澳、台），xi为第i个空间单元的房地产发展情况（本文采用房地产价格和房价收入比指标），xj为以空间单元i为中心的邻近范围内其它空间单元。Moran's

I指数值界于-1～1之间，其正负主要由与的关系所决定，当二者均为正或均为负时，则必为正，代表邻近区域为正自相关；若与分别为一正一负时，则小于0，代表邻近区域为负相关。同时，Moran's

I值为正且越大表示邻近区域的正相关性越强，呈现空间聚集；接近0表示邻近区域独立无相关，呈现随机的分布；若小于0，则表示邻近区域为负相关。

我国区域房地产市场的空间关联分析结果

本文采用我国大陆31个省级行政区域的统计数据，利用住宅房屋平均价格1和房价收入比2两个指标具体分析我国区域房地产市场的发展状况，使用GeoDa0.95i软件，借助空间自相关分析对房地产市场的地区发展的特点做出更精确的描绘和分析。Moran's

I指数计算结果及其检验如表1所示：

Moran's

I指数在(-1，1)之间，若大于0表示各地区间为空间正相关，数值越大，正相关的程度越强；小于0表明空间负相关；等于0表示各地区之间无关联。表1中房地产价格区域自相关系数Moran's

I均大于0，并且全部通过5%显著水平的检验，表明我国的31个省级行政区之间，以房地产价格代表的房地产市场发展水平在空间分布上具有明显的正自相关关系和空间依赖性。房地产价格较高的地区趋于和高房地产价格地区相靠近，房地产价格较低的地区趋于和低房地产价格地区相邻。并且随着时间推移，房地产价格Moran's

I指数逐渐增大，其显著性水平也逐渐增强，表明我国区域房地产价格的正自相关关系和空间依赖性不断加强。从房价收入比指数来看，除2003、2004年Moran's

I指数不显著外，其他年份均表现出同房地产价格Moran's

I指数类似的特性。因此可以确定，我国区域房地产市场发展存在空间相关性，即中国房地产市场发展存在明显的空间集聚(Clustering)现象，并且随着时间推移，这种空间相关和空间集聚性正在不断加强。

中国房地产市场发展区域分异的空间格局及演变过程

Moran指数散点图可以描绘以房地产价格作为横轴和加入空间滞后因素的房地产价格作为纵轴的分布状况。Moran散点图中第一、三象限代表正的空间联系，第二、四象限代表负的空间联系。其中第一象限代表了高观测值的区域单元为高值区域所包围(高高)；第二象限代表了低观测值的区域单元为高值区域所包围(低高)；第三象限代表了低观测值的区域单元为低值区域所包围(低低)；第四象限代表了高观测值的区域单元为低值区域所包围(高低)。据此可进一步认识空间分异规律。为把握中国房地产市场空间发展历程和趋向，本文分别以1997、2000、2003、2006年四个年度的房地产价格做Moran指数的散点图，如图1所示。

四个年度的区域房地产价格Moran散点图中，多数省区位于第一、三象限内，均表现出正的空间自相关，其中属低低类型的省区数量较高高类型的更多。Moran散点图有助于发现非典型地区，如高低和低高类型的地区，即偏离全局正的空间自相关的地区，由图1可知，此类省区为数较少，各只有2～3个。我国区域房地产市场发展的空间异质性主要通过Moran散点图上高高、低低两类鲜明的空间分异区域体现出来。高高类型区主要位于东部省市；低低和低高类型区多为广大中西部省区。这从总体上揭示出全国房地产发展水平在空间分布上的不均衡性。通过分析不同象限元素的变化过程，可以揭示出中国房地产市场发展区域分异的空间格局及演变过程，如表2所示。

由表2可知，北京、天津、福建、海南的房价一直属于“高高”区域，河北、江西的房价一直属于“低高”区域，而辽宁、广东的房价则持续表现为“高低”的态势。另外，我国大部分内陆地区的房价持续表现为“低低”聚集的特征。同时，随着时间推移，不同象限对应的省区均发生了不少改变。1997年浙江和江苏的房地产价格水平位于“自身价格较低而周围区域价格较高”区域，但在周边发达省区特别是上海的影响和带动作用下，分别于2000年和2003年从“低高”区域转变为“高高”类型区；而上海则由1997年“高低”区域转移到“高高”区域，揭示长三角地区的房价上涨由上海先后传导至浙江、江苏的过程。黑龙江、云南的房价在2000年属“高低”区域，但之后却下滑为“低低”区域，说明这两个省房地产市场的价格持续发展的动力不足。这些转变大致反映了1997年以来我国各省区房地产市场发展水平空间分布的动态演变过程。

我国区域房地产市场发展影响因素的空间回归分析空间回归(SpatialRegression)分析本文讨论在加入地理空间效应的前提下，多种影响变量在导致房地产市场发展差异过程中的作用和各变量之间相互影响。分析重点放在特定的、由空间权重矩阵决定的外生性的空间模式过程引起的空间依赖上。具体思路是：将空间权重矩阵放入到经济因素考虑中，利用空间回归模型进行空间效应的计量检验，捕捉房地产市场的地理溢出效应及其差异的最终成因。

空间回归是将空间邻近的概念引入计量经济模型中，以此了解其空间关系，主要包括两种测量模型，一是加入(当期)空间延迟变量的空间延迟模型(Spatial Lag Model)；二是处理误差项问题的空间误差模型 (Spatial Error

Model)。本文建立了加入空间延迟变量的模型如下：

其中，y为因变量，本研究中为房地产价格；X为影响房价的因素向量，包括地区经济发展水平、居民购买能力、配套基础设施建设等；ε为误差向量。与传统回归模式不同的是，该模型将邻近地区的因变量平均值Wy作为自变量，称为空间延迟项(Spatial Lag)。ρ与β为回归系数，若ρ达到统计显著的水平，表示在控制了其他因素之后，邻近地区对本地具有影响力，可以证明地理邻近效应的存在。

我国区域房地产市场发展影响因素的空间回归分析结果在本研究中，利用人均GDP(GDP_OF_POP)指标来代表地区经济发展水平，用人均可支配收入(INCOME)来代表区域居民的支付能力，用每万人拥有的公交车数(BUS)来代表配套基础设施建设情况，分别采用普通线性回归和空间回归分析（利用公式（3））我国区域房地产价格的影响因素，结果如表3所示。

表3的分析结果说明：

（1）空间因素确实对区域房地产市场发展具有重要影响

与普通最小二乘法相比，加入空间延迟变量的空间回归模型拟和优度（R2）有所提高，说明空间因素确实在分析区域房地产市场发展因素中发挥作用，地理和空间因素通过某种传导机制，在区域房地产市场发展中发挥着重要的影响。同时，空间延迟变量在区域房地产价格中的影响因子约为0.22，超过了人均GDP水平对房地产价格的影响，接近人均可支配收入的影响作用，并且由Z检验可以发现空间延迟变量影响效果较为显著，可见地理和空间因素在区域房地产市场的发展中具有重要影响。

（2）在纳入空间因素的前提下，显著影响地区房地产市场发展水平的因素还有人均GDP水平、人均可支配收入和每万人拥有的公交车辆数。空间计量结果证明人均GDP每提高1元，地区每平方米房地产价格提高约0.04元。人均GDP是地区经济发展水平的代表性指标，地区经济发展水平越高，地区房地产价格越高。而人均可支配收入每提高1元，每平方米房地产价格将提高0.25元。在其他条件相似的条件下，可支配收入高的人会增加房地产消费需求，同样也会扩大对住宅产品的消费，从地区截面比较来看，随富裕程度增加，人们将会增加房地产消费，以满足更高层次需要。另外，城市基础设施建设如交通状况对房地产价格水平影响很大，每万人拥有的公交车数量每增加1台，当地房地产价格每平方米将会增加45元。

主要结论

我国区域房地产市场发展具有很大的不平衡性，这种区域差异性主要是由于各地区房地产市场发展起步的时间不同、基础不同，以及各地经济发展水平、城市化进程、市场化程度等方面的不同，造成房地产市场在发展程度、水平、规模、速度、活跃程度等方面存在地区不平衡性。而各地区间的房地产市场发展差异与它们的地理位置和空间关系有关，相邻地区的房地产市场之间还存在较强的相互影响。

借助空间经济计量模型，在考虑到空间因素影响的条件下，本文探讨了我国房地产市场发展的空间分布状况及其影响因素。利用Moran's

I指标发现，我国区域房地产市场发展存在空间相关性，即中国房地产市场发展存在明显的空间集聚(Clustering)现象，并且随着时间推移，这种空间相关和空间集聚性正在不断加强。我国区域房地产市场的发展差异主要表现为“高高”聚集和“低低”聚集的差异。全域空间自相关分析表明，各区域房地产市场发展显著受到相邻区域房地产市场发展状况的影响，即相邻地区房地产市场发展有一定的空间依赖性。在纳入空间因素的前提下，地区经济发展水平、居民购买力水平、城市基础设施建设和地理因素均显著影响区域房地产市场发展水平，其中地理因素对房地产市场的发展影响程度高于地区经济发展水平的影响，接近居民购买力水平对房地产市场的影响。

篇8

关键词：房地产；经济管理；发展

Abstract: China real estate economic management of the existence of the problem mainly has: the target punch-drunk, lack of policy for stability; Mechanism imperfect, management form now; The relevant laws and regulations of the system is not sound; Should take the following measures: make longer-term development planning, directing short-term practice; Establish and perfect the management mechanism, ensure the management work earnestly implement in place; Perfect the relevant laws and regulations system.

Keywords: real estate; Economic management; development

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

随着我国房地产市场的放开，在几十年的发展历程中，房地产业快速崛起并成为我国国民经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平，促进其他产业的联动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。然而当前房地产行业繁荣的表象上，我国房地产市场发展中存在的突出问题亦使房地产业发展问题成为全社会关注的热点和焦点所在。房地产市场过热，发展速度过快；房地产企业核心竞争力缺乏、抗风险能力弱；房地产产业整体素质低、产业化运行效果不佳；房价高居不下普通百姓压力大；房地产交易、中介市场规范性有待加强。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产宏观经济管理力度之大，政策之多及集中，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看，收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。以由可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。

1 我国房地产经济管理过程中存在的问题分析

1.1 房地产市场管理目标模糊不清，政策缺乏连续稳定性

近几年来，我国多次的房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡，抑制房价的过快上涨，实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位，我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰，甚至存在片面性和错误的认识，导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清，短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺，造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动，不仅扰乱房地产市场的正常运行，同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。

近年来，国家为调控房价出台了一系列政策，从2005年的“国八条”、2006年的“国六条”以及一系列的税收、金融政策，而房价并未随着政策的出台随之而降，而是稳步上升，之间虽有小幅的下跌，但之后的价格反弹恢复速度之快，着实让人看不到调控的效果。2004年以来，国家一直在调控房地产市场，直到2007年对房价调控的下的猛药，而到2008年9月却又无疾而终，之后政府出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009年房价的暴涨。

政策调控的手段过于单一、忽左忽右，未能从根本上解决房价高涨的问题，政策的变换似乎换汤不换药，治标不治本，从一定程度上浪费了国家的行政资源，也不利于稳定民生，一会出台降税费鼓励居民买房，不到一年又出台二套房政策，让原有刚性需求购房者打了退堂鼓。购房者、开发商已经慢慢对国家的一系列调控感到麻木。左右为难的楼市调控不幸沦为被鄙视的“保经济增长的工具”，“抑制部分城市房价过快上涨”成为“房价”的剂，如此依赖房地产的国民经济结构在业内人士看来简直是莫大的讽刺，这种“口号图腾”如此下去未来势必吸引不了消费者的眼球了，到头来百姓得到的更多的却是伤害。

1.2 机制不完善，管理流于形式

我国房地产经济管理已跨过了多个年头中，房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行的。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。部分政策可操作性不强，存在争议，实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、

范围未划分清晰和明确定位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前，我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政，协调不足，各自决策，决策间相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。

要解决高房价的问题，就要从现在体制入手，改变现有的体制，对超量土地房产征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入，而不是依靠卖地、收税来增加财政收入。对房地产业必须做大的手术，术后还得辅予药物治疗。

房地产业作为国民经济体系的重要构成部分，由于具有相关产业链较长的特点，改革开放以来，在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。特别是在国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更起到了积极作用。正因为如此，我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业, 依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增长的拉动作用。但是，过分依赖房地产拉动经济增长的作用很难具有长期性和持久性。我们应该以保障民生居住为首，通过加大保障房的建设，让居者有其屋，支持改善性需求，限制投资性需求，遏制投机性需求。

1.3 相关法律法规体系的不健全

从世界上各国房地产市场的发展历程和经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件和基础。在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理，很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国八条、新国十条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通、有法不依、执法不严，陷入恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。

2 相关对策分析

2.1 制定长期发展规划，指导短期实践

我国正处于体制改革不断深入的关键时期，经济结构和发展方式都面临着重大调整。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。

在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路，在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标，以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐、良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分祥实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。

同时，针对性地把宏观经济管理目标分解为中短期目标以指导实践，更有利于理顺当前房地产市场复杂多变关系和局面和对症下药。如在我国人多地少的前提下，从短期的房地产市场经济管理来看，着重点在于对房地产市场清楚界定和功能区分。对于满足消费的房地产需求要合理引导，政府要切实负起提供社会保障的职责，建立起完善的住房保障体系；对于炒房类房地产投机行要从税收、金融及其它方面加以限制。

2.2完善相关法律法规体系

法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前，实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。

2.3建立健全管理机制，保障管理工作切实落实到位

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关键词：房地产；价格；调控

一、引言

房地产行业是我国当前发展最快的行业之一，已成为国民经济的支柱型产业。但是由于各种市场因素与非市场因素，我国房地产市场开始出现了泡沫现象。为了控制我国局部地区房地产市场价格的大幅度上涨和泡沫，政府需要加强房地产调控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。

二、房地产市场泡沫

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。那么我国的房地产市场是否存在泡沫？应该是局部存在的。近年来，北京、上海、深圳、杭州4个城市房价均突破了2万元/平方米。以上海为例，静安区：新福康里，十年前，每平方米6000元；十年后，5万元；长宁区：景博花园，十年前，每平方米4000元，十年后4.5万元；闵行区：上海康城，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6万元。这十年间所有的楼盘涨幅最低在5倍以上，最高超过10倍，房屋价值的增值远远超过人们收入的增长。

三、房地产价格

最近几年，由于房地产业所产生的巨大经济效益，几乎各地政府在对待房地产开发项目问题上都持以支持态度，给予政策与经济上的扶持。这些措施使得房地产业发展很快，成为国民经济的支柱产业。但是由于房产发展过度快速，房价大幅度增长以致许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力。房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发以及经营过程中，凝集在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，②房地产价格的高低不仅影响着居民的购买力和政府的一部分财政收入，也影响着房屋的供求状况，它是房地产交易中重要且决定性因素。

房地产作为一种特殊的商品，其价格除了具有一般商品价格的特点外，还具有自己的独特之处，包括因素复杂性、形式多样性、个别性、影响广泛性、国家调控性等。在此，就着重选择介绍其较典型的三个特点：

（一）因素复杂性

房地产价格受多种因素影响，包括经济因素、政治因素和文化因素。其中经济因素包括市场供求、利率、社会发展水平等。例如需求是市场的根本推动力，而一直居高不下的市场需求使房价开始非理性增长；再如银行贷款政策也推动了房价上涨，据调查结果显示，目前90%以上的购房者在购买房屋时选择的并不是一次性付完全部房款，建筑商与购房者的很大部分集资渠道是来源于银行，银行对房地产产业的贷款放松政策也是房价上涨的很重要原因。

（二）影响广泛性

房地产价格具有广泛而深厚的社会影响力，与经济发展、人民生活息息相关。房地产价格是反映国民经济水平和人民生活水平较为现实性的价格之一，也是国民经济各部门进行生产经营活动的前提条件。因房地产行业的之高利润性，其在许多地方已成为了支柱产业，自然为当地政府的财政收入和经济发展做出很大贡献。其次，房地产的价格也会影响到其他社会福利、公用事业等社会诸多方面的发展波动。

（三）国家宏观性

目前，许多房地产开发商通常采用所谓的囤地和房价的垄断手段来达到利润最大化。由于房地产处于当前社会当中又具有一定的不稳定性，因此房地产市场往往容易出现价格失控的现象。房地产行业中的各种投资行为以及垄断房价影响着房屋的供求关系，导致房地产成为一种稀缺资源而在价格上持续涨潮。为了稳定价格，推动房地产事业，保证人民的生活质量，国家必须运用公权力来对房地产市场进行宏观调控。其中，对房地产价格的规制管理就是一种重要手段。

四、房地产价格调控

房地产市场交易价格是国家进行价格管理的主要对象，为了加强对房地产价格的管理和调控，我国已经制定出台了许多相关行政法规和规章，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品住宅价格管理暂行办法》、《经济适用住房价格管理暂行办法》等。房地产价格管理的范围相当广泛，凡是在流通领域内，以各种方式进行的房地产交易活动以及房地产估价活动均属于房地产价格管理的对象。③

（一）房地产价格调控的目标

自2009年经济复苏以来，房地产作为国民经济发展基础产业和支柱产业的作用更加明显，它可以带动其他相关产业的发展，拉动GDP增长，改善人民的生活水平。但长期以来，我国的房地产市场在价格管理方面存在着严重的不足和缺陷，表现在商品房价格体系和结构不合理、市场销售价格行为不规范等。因此，运用房地产宏观调控经济手段中的价格政策，可以直接或间接调节和控制房地产市场的变化。价格政策是指通过调控土地出让价格、制定经济适用房的价格政策，以及调整收费的品种与比率来影响市场。④

1、稳定房地产价格

房地产行业本身的特性决定了房地产价格具有不稳定的特性，并且它也因为受到例如国家政策、国民经济发展水平、市场供求情况等外界因素的影响而不断发生变化。房产不单纯是消费品，短期的供求关系和未来继续上涨的预期将共同决定房价。房地产价格能反应一定阶段内的房地产市场的综合情况，它的变化也能体现国家宏观经济的运行状况。稳定房地产价格，避免价格的大幅度剧烈波动能够保证市场资源的有效配置，保障居民切身利益，最终要老百姓买得起房。

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关键词：房地产 市场营销 策略分析

中图分类号：F2933文献标识码：A文章编号：1009-5349（2016）23-0086-02

营销是市场经济运行的重要组成部分，在竞争日趋激烈的今天，谁能够在营销层面获得更大的业绩，谁将会拥有市场发展的主动权。因此，本文从市场营销的基本内涵及意义出发，探讨当前房地产市场营销的发展现状以及今后的改进与提升策略，对于促进我国房地产市场营销业绩水平的提升以及整体的房地产业的稳健发展具有现实的借鉴意义。

一、房地产市场营销的基本内涵

在探讨房地产市场营销的基本内涵之前，有必要从宏观的层面来分析市场营销的基本概念。所谓的市场营销是指在市场经济运行过程中，营销者通过采取一系列的方式与策略来将营销对象推送至目标消费群体的过程。在整个市场营销的过程中，其中包括营销的策略、营销的渠道与路径等系列的组成部分。房地产营销是市场营销的一个有机组成部分，其对于整个房地产市场的运营与发展有着极为重要的现实意义。

（一）房产营销是房地产生存的基础

房地产具有商品的价值属性，只有将这种属性进行市场的变现，其在前期的投资才能收回，企业才能获得相应的市场利润，从而为今后的发展奠定一个良好的基础。市场营销的业绩以及其所带来的后续的收入都是一个房地产企业得以顺利运营的重要血液。

（二）房地产营销是促进整体经济发展的重要动力

在今天的国民经济的运行与发展的过程当中，房地产已然上升橐桓鲋匾的产业链条，其在带动居民消费、拉动内需等方面发挥的作用正在日益凸显。因此，更好地促进房地产市场营销的发展，不仅是一个重大的经济活动，也是维护社会稳定发展的重要的民生工程。

（三）房地产营销是盘活房地产市场的关键所在

作为房地产市场运营体系的重要组成部分，通过房地产营销不仅会从利润与收入层面上得到相关的预定目标，也会从整体上盘活房地产企业的运营体系。例如，在进行市场营销的过程中，销售人员需要对消费者的消费心理以及消费需求进行必要的把握，从而为后期的房地产商品品质的改善与提升来提供必要的反馈与建议。

二、我国房地产市场营销的现状

由于诸多层面的原因，我国的整体的房产营销还存在着以下几个层面的问题。

（一）房产营销的方式还不够丰富

同别的行业的市场营销策略相比较，我国的房地产市场营销方式，尤其是在二线、三线的房地产市场营销方式还需要进一步的补充与完善。因为，从某种意义上来看，房地产市场营销的方式越丰富，其所要达到的市场营销效果也将越来越倾向预期的方向发展。房地产营销在方式方面的滞后，对于整个行业的发展所产生的影响也是极大的。一方面会影响着房地产企业自身对于市场运营业绩的准确性与科学性的把握。另一方面，由于自身在营销层面方式的不足，未来企业的房地产营销所面临的挑战与压力也会进一步的增加。

（二）房产营销人员的素质有待强化

在房地产市场营销的过程当中，其营销人员市场营销水平的高低，直接影响着业绩的高低。所以，通过必要的方式来不断提升房地产市场营销员工的整体素质，尤其是营销层面的专项素养已经作为一个重要的议题而提到了议事日程。

（三）房地产营销思想及策略还需要改进

通过市场调研及分析发现，一些房地产企业之所以在市场营销的过程当中没有获得比较大的进步与发展，其中一个主要的原因是在整体的营销思想以及营销策略层面还需要进一步的扭转与提升。在信息资讯不断发展与变化的当下，如果在市场营销的理念及思想层面不能进行很好地与时俱进，那么其最后所要面临的市场发展压力则是非常大的。房地产营销管理者的思想水平的高低将会在很大程度上影响着整个团体房地产市场营销业绩的表现。

三、房地产市场营销策略的提升路径

在今天的房地产市场营销策略的改进过程中，需要从思想层面、员工的综合素养的提升方面以及房地产企业市场营销的方式多样化层面来下更大的功夫。

（一）要充分把握电子商务的发展契机，注意房地产的网络化营销

今天的年轻的消费群体已经成为消费的中坚力量，他们的网络购物的习惯已经逐渐成为一种重要的消费方式。因此，今后在房地产市场营销的过程中，要善于借助网络来更好地展开市场营销。例如，依托大的电子商务平台，将网上选房与线下参观交易有机地结合在一起。通过这种方式，今后的房地产营销将会呈现出更加多元的发展态势。通过众多的案例可以看出，房地产企业借助当下比较流行的互联网媒体可以从营销的市场媒介以及整体的营销视野层面都得到一个很大水平的发展与提升。只要充分把握好电子商务发展中所带来的机遇，今后的房地产市场营销的效果也将会凸显出更大的市场潜力与价值。

（二）打造一流的房产销售队伍

在上文中已经提到，在今天的房地产营销过程中，营销队伍整体素质的不高是营销行业业绩提升的重要桎梏。因此，需要从两个方面来对房地产营销人员的整体素质进行提升。一方面，在员工队伍的选拔与招聘层面，要注意素质的全方位的考察，从源头上进行综合素质的把关；另一方面，要加大岗位培训的力度，在日常的房地产市场营销的过程当中，通过经验的传授与总结的方式，帮助房地产市场营销人员进行综合素养的提升。在进行专业团队的打造过程中，需要借鉴当下比较先进的人本主义的思想，通过这种方式整个团队所具有的价值感与创造力，在市场业绩的开拓与提升层面有一个质的飞跃。

（三）思想层面要不断地与时俱进

在思想层面，需要不断地从房地产市场营销的大环境出发进行必要的改进与提高。一方面，可以在理论层面不断地进行前沿的市场营销理论的学习；另一方面，要在房地产整个的行业运转的过程当中，善于把握市场的发展机遇，借助利好的商业发展政策来实现房产营销业绩的提升。在市场的快速发展的过程中，房地产企业要善于把握各种形式的途径与路径，为自身房产市场营销规模的发展与提升来提供最大层面的支持。当然需要指出的是，在营销思想不断与时俱进的过程中，需要从企业自身的发展实践入手，结合市场环境所呈现出来的特点，将两者之间进行一个很好的对接。在不断发展与完善的过程当中，更好地将房地产市场营销的思想向其所具有的市场营销价值来过渡。

这一点在今天以及以后的房地产市场营销体系的发展过程中其所具有的价值将会得到更好的凸显。

总之，房地产营销水平的提升是一个系统的过程。在这个过程中，制定科学的市场营销策略扮演着极为重要的意义。当然，在这个过程中要充分把控市场环境以及其他相关因素对房地产市场营销的影响。

四、结语

本文主要分析了在当前的环境下，房地产市场营销的发展策略。随着我国整体经济的平稳过渡，房地产市场也将会迎来另一个重要的发展高峰期。因此，本文对于房地产市场营销现状的分析以及市场营销策略的探讨，对于今后房地产市场营销水平的提升具有一定的借鉴意义。

参考文献：

[1]冯静，陈素敏.房地产营销策略分析[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2009（4）.

[2]郑晓云，王雪.基于差异化管理理论的房地产市场营销策略研究[J].建筑经济，2009（5）.

[3]蒋东丽.基于顾客满意的房地产市场营销策略探讨[J].市场论坛，2009（5）.