商业规划设计方案范文

导语：如何才能写好一篇商业规划设计方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：商业设计策略分析

Abstract: commercial buildings often is the center of the city commercial culture, different city has a different style, therefore, the architect in use their architectural styles and techniques, need to be deeply understand the city commercial culture characteristics, extract the essence of regional culture, architecture design makes commercial buildings have culture, local characteristics, more to be outstanding features formats, space characteristic, the humanities characteristics in the commercial building use, not only has can sense of the substance of the shell, also expressed a strong commercial building style.

Key words: the commercial design strategy analysis

中图分类号：TU984.13 文献标识码：A 文章编号：

1、项目概况

城市更新发展，该社区居住和城市商业两种用途60公顷用地，8个地块，5条城市道路穿越，4面环山，容积率从2提高至3.2，总(计容)建筑面积超过190万平方米。结合场地技术条件，作出资源配置最优的方案。提出各项建设内容、各内容的比例、布局，帮助项目实现最大价值。对城市设计的艺术与工程技术问题和社会关注作出妥善的回应。

2、商业设计策略

2.1规模 （1）居民(~4.4万规划人口)生活需求：1万~4.5万平方米可出租面积(社区中心规模) ；

（2）外侧没有发展大型新社区的空间 ，不能提供足够的人口；

（3）非传统商业区，现时仅有2万余平米住宅底商形式为主的商业；

（4）与主要聚居区之间有两个大型商圈插入，城市对侧消费人口被截流；

（5）规划中运力大、乘坐舒适的地铁不能直接连接本区，运送大流量公共人群；

商业建筑总面积不宜过大，预防未来经营惨淡；公共设施指标需要分解，发展商业、商务办公、酒店、商业公寓多种经营项目，制造多个经济增长点；

2.2商业属性

品质型商业：依靠一系列规模不大但品质精良的高端商业业态带来的附加价值、品牌塑造，建立高端社区的形象，吸引高端消费人群。

2.3建筑形式

(1)漫步式商业街

尺度近人，便于创造旖旎情调，符合高品质社区的悠闲气氛；提供大量室外公共开放空间，形成户外活动和娱乐的重点；可渗透性的、可穿行的街区做法，增强内部空间的可达性，吸取街道活力；加强视觉上的连接感和穿透感，便于城市空间解读；

参考案例一：神户马赛克商业街

提供美食、流行服饰品和娱乐消遣等90多种设施；

两层以下的小尺度建筑；

类似传统沿街商业的漫步式街区；

马赛克庭园作为主题景点。

参考案例二：北京三里屯

高档品牌的商户为主；

采用“开放城市” 与“开放建筑” 理念；

十多栋低层为主的建筑，高度与风格各异，街道尺度宜人，视觉感受丰富；

大量人性化的开放空间，提供优质景观和休憩家具；

时尚用品、时尚文化、时尚消费是它的主题。

(2)商铺模式

①行为心理与商铺模式的关系

行移动的倾向大于垂直方向的移动；通过主要门面及入口来定义功能空间的位置的倾向将内部空间感知为整体的倾向。连续逛街购物最多2小时即达到疲劳时间(可逛1万平方米左右营业面积的商铺)；休闲、娱乐、餐饮等才能增加消费者的滞留时间；商铺位置排序：

纯首层商铺>>一托二店铺>>纯二层店铺>>二托三店铺>>纯三层店铺

②选择纯首层和一托二为基本模式

店铺均有一层门面和入口；首层可起到带动二、三层一体销售的作用；店铺分割相对灵活、面积易于分档；销售亮点均衡；主力店可以带动整体商业氛围，并消化二、三层大量面积；

可支撑多样化的商业业态。

(3) 街道线型

①直线型街道

直线空间的街道，尽头无建筑，视线一览无余。

优点：街道空间整齐

缺点：空间单调，缺少吸引力

②直线对景型街道

直线空间的街道，尽头有作为对景的建筑，自然形成围合感。

优点：端头的建筑让街道更具吸引力。

缺点：空间单调，缺少吸引力

③折线对景型对景型街道

街道由折线空间组成，视线会看到更多建筑的主立面，街道的曲折能延伸空间感。

优点：空间相对多样丰富，趣味性更强。

(4)街道截面尺度

(5) 外部空间节奏

收放相间的形式，让空间产生对比和变化。空间形式的重复带来韵律感，空间形式的变化增加惊喜。

3、结语

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关键词：高容积率、舒适度、户型优化及配比

Abstract: a can meet the demand of buyers for living comfort and at the same time developers profit maximization of the planning and design scheme of test planning consultant company's planning ability and creativity of the grasp of the market and design units.

Key words: high plot ratio, comfort, model optimization and matching

中图分类号：F292] 文献标识码：A文章编号：

光明花苑东区项目位于枣庄市高新区光明西路北侧，占地总用地约92509.2平方米（约120亩），经初步概念设计方案讨论，将进入优化方案阶段，在把握“以最少的成本投入获得最大的投资收益”的经济前提下，尽量考虑风险性，增强抗风险能力，通过进一步优化设计方案，形成项目可操作实施性。

如何在高容积率的压力下争取居住的舒适度

建设资源节约型、环境友好型社会是国家“十一五”规划中提出的重大战略。在建筑领域，落实这一战略的重要举措就是大力发展节能省地型住宅。为了达到节能省地的目的，必须提高地块的容积率已是不争的事实。那么如何在高容积率的同时又保证一定的居住舒适度呢？

提高容积率最为直接的办法就是增加楼层数，但层数过高的住宅带给人们心理上的感受并不舒适。同时，超过18层的住宅由于消防避难、管线布置等要求，使得公共交通空间面积较大，土建造价提高。而增加的造价最终会由住户来分摊，也加重了住户的负担，因此建议规划设计方案中板式楼最高的楼层数控制在18层，点式楼控制在25层。11层-18层的高层住宅如果楼体过长，也会让人觉得楼栋体量过大，给人以压抑感。建议方案中利用绿化、水景、小广场、行道等元素，将楼栋划分成几处高低错落的板塔和短板,降低了建筑密度，同时也保证了大多数户型的通风、采光，居住的舒适度就得到了有力的保障。

在现行政策日照间距一定的条件下，小面宽大进深的户型是最利于节地的，若要想做到紧凑舒适，单个户型很难做到大进深，势必会采取一梯多户的住栋形式。与一梯两户的住栋形式相比，一梯多户存在朝向均好性差，对视问题严重，每户外墙面占用少，通风差、内部暗空间多，特别容易产生日照自挡现象。目前从光明花苑西区点式高层住户反馈的情况来看，购房者对点式楼并不太认可，并且还存在抵抗的现象。针对此种情况，如何在保证容积率的前提下，规避决策定位风险？遵照国家对日照间距的规定，将设计方案中点式楼调整为板塔+短板的形式，东边短板部分的朝向由正南正北向改为向东偏转30度，这样的角度很适合北方地区阳光照射的方向和时段。既保证了楼栋中每一户型都能获得充足的日照，又能有效地缩小楼栋间距，提高容积率。短板东转的另一大好处在于，东边的板楼与西边的厢楼一起，在小区里形成了“东开西合”的建筑群形态，这样一来，春夏季的东南风就能被引入居住区，从而降低空调能耗；而冬季冷酷的西北风则被挡住，又降低了暖气的消耗，为节约能源创造了条件。

二、规划整体建筑形态配比

在产品构筑方向考虑利润最优化及有利于促进销售速度的原则，整体建筑形态建议以小高层、高层、商业等为主，小高层考虑占住宅总建筑面积的40%，高层考虑占住宅总建筑面积的60%。结合商业销售价格对整体利润的有效提升及整体均衡，商业建筑面积考虑47000平米左右。幼儿园作为作为项目形象支撑点之一，建筑面积考虑在2500平米左右，建筑位置考虑在地块中心位置。

上海九歌设计公司提供的5套方案中均在小区西侧考虑步行商业街，此商业街的存在不仅提高小区升值空间，并且还完善小区配套，符合当地人群的生活习惯（特别是矿区职工的生活习惯）。光明路作为城市主要交通要道，人流量非常大，但驻足停留人员很少，商业价值并不是太高。通过设置小区商业带能够吸引大部分流动人群，对提高商业价值非常大，并且还能带动北侧商业，使商业形成规模。

毕竟住宅占整个项目地比例较大，规划方案别注意商业区与住宅区要划清界线，住宅区封闭保证居民的居住生活优越感，封闭式小区当然重要考虑的是安全因素，此外加以封闭的另一原因是为了尽量避免小区内提供的绿化及园林环境、休憩及居民会所等设施被外来居民占用或破坏。光明西区及东区可以开往商业街的次入口，提高商业区人气。

户型方案优化和配比

户型方案优化及配比对项目成功的起着决定性作用。尤其在光明花苑东区高容积率情况下进行户型细部设计显得特别重要。此项工作应该做规划方案前期首要考虑的内容，因户型方案决定着平面楼栋形式和建筑立面形式。

户型方案优化，注重细节设计

户型设计在经济舒适的同时，强调其健康品质，良好的朝向和面宽可以保持有大量的阳光直射入室。在总体布局，房型设计，结构选型上做到节约造价，客厅争取良好景观及尽可能向阳，做到明厨、明卫、得房率尽可能高。在控制成本的前提下可考虑设计部分不计入建筑面积的形态，如露台等。可作为营销推广的卖点。储藏、洗漱、晾晒、炊事之类是不同住宅都必备的基本功能，不论是别墅豪宅还是小家小户都需要为此安排适当的空间。小户型住宅中这部分功能空间所占的比重相对更大一些，是住宅设计的重点所在。在卫生间设计上，尽可能做到干湿分区。对于空间较小的卫生间，可将洗手盆外置，既避免了开门与洗漱的冲突，又方便了餐起使用。

2、户型配比

通过市场调查，光明花苑东区购买的人群主要是矿区职工、企事业单位、个体商户。综合考虑我国目前人口结构形式，当地购房人群的消费水平。加之项目区域位置，建议建筑面积以120—130平方米为主打户型，比例考虑占总建筑面积60%；建筑面积90平米以下户型比例考虑占总建筑面积15%，考虑做两房；90—120平方米小三室比例考虑占总建筑面积10%；建筑面积以130—150平方米比例考虑占总建筑面积8%，考虑做三房两厅；建筑面积以150平方米以上比例考虑占总建筑面积7%，主要是顶层复式。

小结

综上所述，规划设计工作应"以人为本"出发，建筑与环境并重，现实与适度超前结合。不断优化设计方案，使项目达到预定的社会效益、经济效益，实现最终价值。

参考文献：

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关键词：城市规划设计

1城市规划设计在城市整体建设工作中的意义

1.1计划作用

城市规划设计方案是根据城市整体建设工作的总体设想和宏伟蓝图来制定和执行的，并结合城市区域内的政治、经济、文化、民族等实际情况。另外，在城市规划设计的项目管理工作中提出城市整体建设的具体实施计划，以及分期实施计划，将城市整体建设活动进行有序的编排，确保各项建设活动能够按计划进行。

1.2有效促进城市整体建设工作的稳步进行

城市整体建设工作包括的内容较多，涉及到城市政治、经济、文化人文、治安等诸多方面，而且具体工作的执行需要多个职能部门的共同参与与协助 而城市规划设计方案中将各项工作具体化，并且将建设职责落实到具体的部门或单位，有效保证了城市整体建设工作的秩序，进而促进整体建设工作的稳步进行。

1.3对城市建设的调控作用

城市规划设计对城市建设的调控作用是多方面的，突出的主要在两方面：对城市各项公共设施，城市基础设施建设的调控；对城市土地资源的合理利用和整合的调控。城市规划设计对城市建设的调控过程，既有近期调控，也有中期和远期调控、经济实力强的城市，规划调控的城市公共设施 基础设施很快实施，可作短期调控：经济实力薄弱的城市，则需考虑对项目的用地进行中远期调控。

2如何科学协调和处理建筑设计与城市规划设计的关系

从我国现代化城市整体建设的角度进行分析，建筑设计与城市规划设计之间具有相互协调、共同发展的密切联系。建筑设计为城市规划设计提供了必要的基础，而城市规划设计对建筑设计则具有科学的指导性意义。

在我国现阶段的城市建设中，城市规划设计是一门正逐步完善和发展的综合性学科，是对城市土地利用进行控制，对城市空间布局 空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段，它具有相对独立的基本原理和方法，它主要解决的是城市的面和线问题 城市空间的本质：任何事情，都不能只见其表面，而应究其本质，这样才有助于我们的设计。

2.1科学分析待城市规划设计的整体方案

城市规划设计是一种设计社会空间和物质空间健康发展进程的社会实践，因此城市规划设计应该包括从策划到维护的所有内容 在城市规划设计的发展过程中，出现了不同的类型 根据阿普尔压德的观点，城市规划设计内容日趋综合，方法包容性更强，从单纯注重形态的设计发展到综合设计 在城市规划设计中不但要注重城市的功能分区，交通流线，而且还要注重建筑物的体量、尺度、比例、色彩、造型、材料、空间等必须强调，城市规划设计最基本的特征是将不同的物体进行联合，使之成为一个有机整体，设汁者不仅必须考虑物体本身的设计，而且还要考虑一个物体与其他物体之间的关系。 一个城市建设的好坏与城市规划设计水平的高低有着直接关系，因为城市规划设计是城市建设的基础，也是建筑设计的依据。在我国一般一个城市规划设计经批准后，要执行十年以上，在批准城市规划设计时一定要采取科学认真的态度。

2.2重视城市规划设计对于建筑设计的指导作用

城市规划设计的实质在于合理利用城市的土地和空间资源, 协调城市功能布局以及进行各项建设的综合部署和全面安排, 故而其着眼点远离建筑物质形态而偏向于社会的整体平衡,是一种强调总体协调、彼此相关而不突出个体的政策过程取向。但具体城市的建设大都还是由许许多多的，彼此并不一定相关的个体项目构成。如建筑设计或是小范围的外部空间设计,一个委托人， 一份设计书， 一笔资金就可以达到目的。在属性上,这种设计主要反映业主及其能对建筑建造过程产生影响的那些人的思想与价值观念,而忽略了整体效应与彼此间的联系,是一种有突出个性的工程产品取向 如果人们直接以城市规划设计去指导微观的项目建设和建筑设计,极易造成彼此间的脱节,并直接导致环境品质的下降,中间层面的现代城市规划设计,作为两者间联系的纽带,就是在这种情况下逐渐发展起来的。其根本目的在于,通过对城市社会的空间环境设计,改善人们的生存空间的环境质量和生活质量。

2.3立足于建筑设计，提升城市规划设计的总体质量

建筑是基础，城市规划设计对建筑设计起着引导作用，通过规划将建筑组合形成有机的建筑群体空间，因此在对建筑进行设计时应考虑环境问题，具体处理方法是:a.从城市区域规划出发设想建筑与大环境的结合：建筑的整体轮廓上，与周围的现有建筑呼应，立面上虚实对比。色彩处理与环境格调相协调，流线上符合环境的肌理 b.从人的感觉出发想象建筑局部小环境的处理 通过人的生理和心理需求来感受塑造空间。

2.4加强城市规划设计和建筑设计的实施与管理

随着时代的发展，城市空间的肌理不断有新的变化。现代中国城市形成了新的空间机理特征，具有了工业区、居住区、商业区、行政区、文化区、旅游区等功能划分，每个区内的建筑密度、高度、体量、布局方式等也都有所差异，形成了整体的不均质。粗犷的空间肌理，并在不同的空间层次上都有新的变化。这说明空间肌理具有明显的时代特征，与社会、生产、生活和技术相适应。城市规划设计和建筑设计能否实施到位在城市建设活动中是至关重要的，在好的城市规划设计和建筑设计如果不能按预期的设计意图进行实施也只能是 一纸空文 ，这不仅是对设计工作的不尊重，也有碍于城市的健康持续发展。

2.5建立健全的城市建筑设计方案评审制度

重要的建筑是一个城市的象征，它的好坏对一个城市的形象影响也是很大的。应该尽快建立健全建筑设计方案评审制度，组织一些专家对建筑设计方案进行评审，一是看建筑设计方案是否符合城市规划设计的要求；二是对建筑设计方案本身进行评审，看它的设计思想是否符合设计任务书的要求，只有这样才能选出好的设计。在对建筑设计方案进行决策时，不仅要关注建筑物本身，而且还应关注其是否与周围环境相协调的决策制度，这里的关键是提高管理者的决策水平，把握正确的价值取向，不能把独一无二 标新立民作为取舍的唯一标准

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与青啤地产结缘来自于对其住宅项目规划设计的评审。我一直认为，规划设计是龙头，是项目开发成败的关键，也是影响住区建设创新发展的关键要素。

从本质上说，营造住区就是营造家园，住区规划设计要关注入文亲情。对房地产开发企业来说，打造出既有人居文化特色，又能体现人居关怀的住区应该是一个很高的要求。

首先要优化住区的模式。相对于单一的封闭型住区规划，复合型、开放型、混合型住区模式优势更多。在以住宅为主的基础上，要融合商业、办公娱乐休闲等配套建筑，方便、丰富了居民的日常生活和文化生活，同时还可以就近解决就业，缩短交通距离。这样的住区，既节约利用了土地，又创作出了多元化城市空间形象。住区的配套公建和公共绿地与市民共享，提高了公共资源的利用率，也减少了城市交通压力，缩短了市民出行的距离和时间。同时，这样的住区通过对住区内公共资源如绿地空间、配套公建的使用，使不同阶层人群能够相互交流与熟悉，增进共识、减少偏见，从而有利于创建和谐社会。此外，还要通过住区内健全的管理制度和热情的社会服务意识，使居民获得强烈的归居感和宜居感。

此外，宜人的环境绿化也是规划设计中的重要环节。要注重优化自然资源，尊重、保护和利用住区基地原有的地形地貌、林木植被、水系河流、历史遗物等各种自然生态资源，同时积极配合与利用周边生态元素，使住区环境与自然绿色生态和谐共生。

回顾青啤地产所做项目的规划设计，其中有很多地方是值得赞扬的。首先是高度重视规划设计方案的论证与剖析，他们的几个项目邀请了多名行业专家认真讨论分析，为项目前期工作提供了明确的方向和可靠的依据。其次，青啤地产住宅项目的规划设计具有很多特色和优点。在我参与的“创新风暴・2010中国住区设计典范推介活动”规划设计方案评审活动中，青啤地产的TAHA时区项目(原海都园)获得了第九届创新风暴中国房地产最具创新价值示范楼盘称号。整个项目的规划设计既充分尊重青岛居住文化，又体现出国际化和时尚感，强调生态环保与自然和谐，公建配置得当、户型适宜，适合青年人个性追求，体现出了当代家庭需求的特色。又如获得第九届创新风暴中国住区规划设计创新示范楼盘的“临沂・沂河美域”项目就采用了开放型住区模式，实现了住区与城市的互融互动、资源共享，而且充分、有效地整合了周边自然资源，打造出了一个具有绿色生态和水系景观特色的住区。

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【关键词】 人性化设计；角色扮演；体悟生活

人性化设计源自于“人本主义”。顾名思义，设计从人本位出发；设计目的、设计用途皆服从、服务于使用者、管理者。刘易斯·芒福德就提出过：城市规划应该以人为中心，注意人的基本需要、社会需求和精神需求。E·F·舒马赫也在《小就是美的》中指出规划应“考虑人的需要”，主张“以人为尺度的生产方式”和“适宜技术”来设计。

从“人本主义”到“新人本主义”，思想先哲们和研究者不断推进着理论的发展，也在实践中有了很好的应用，但给人的感觉“人性化设计”案例多是在介绍具体的设计细节。如果我们跳出设计细节，把对人性化的关注放到设计师身上，可能会带来更大的惊喜。我们说：设计师才是设计方案的主动创造者。做好设计师的教育更有利于“人性化”的落实。

这里先提出两对关系词：设计师与行为主体；设计方案与现实场景。

人性化设计可以避免或减少方案建成后人们在工作、生活中可能遇到的问题。这些“问题”多种多样，既可能直接采摘于现实生活，又可能隐藏于设计角落，但都源于设计师创造的空间场所对主体行为模式可能产生的影响。

设计师与行为主体——其中，行为主体包含两个方面：使用者和管理者。人性化设计必然要求设计师一身化三，还要从使用者和管理者两个身份、角度出发，思考设计方案可能产生的对应问题，而不是仅仅在物质空间上、形态组织上充当“专家”的角色。

打个现实比方，有建筑师为了立面效果在大楼玻璃外墙外安装密集的遮阳百叶，却忘了日后的清洗工作会有多大的麻烦；在顶层设计日光玻璃屋，却没有考虑坡度设计和绿荫遮避，一则难以有效排水除尘，二则带来能耗的巨大浪费……一切说明设计师头脑中并没有人性化意识，缺失了对行为主体的换位思考，既没有把自己当作使用者，也没有为管理者考虑问题。

建筑设计如此，规划设计亦同。规划项目需要从长远、整体去专业思考，但并不表示可以忽略许多现实问题。大处着眼、小处着手，规划的内涵绝不仅是表面上的空间划分，城市的建设背后是无数行为主体共同推动的。规划师相比建筑师要充当更多的角色，因为规划研究的对象——城市，更加多元化，使用者有更多的类型，管理操作也更加复杂。从某种角度上说，规划师更多地要承担社会工作者的角色。这要求规划设计师融入社会、融入生活，观察生活、理解社会，改变设计人员高高在上、俯视规划对象，改变将规划方案的实施看作与己无干、事不关己的态度。设计师对行为主体的理解缺失是无法真正做到“人性化”设计的主要原因。

比如城市支路网规划中，往往由于路旁商业服务需要及社区停车位不足原因有路边停车需求。如果设计师自己不骑车，很难注意到道路断面设计时将非机动车与机动车共板1设置的危险性：车辆占据非机动车道路边停放迫使非机动车绕行进入机动车道，从而危害公共行车安全。城市规划关系着社会公共资源的配置，直接影响广大群众切实生活。设计师若缺乏从使用者角度的考量，做不到对资源使用行为主体的理解，就很难真正配置利用好这些资源，更难提“人性化设计”。

设计方案与现实场景——艺术源于生活高于生活。不论规划设计是否是门艺术，城市建设的经验和教训总是后来者提高的基石。设计师对行为主体的理解缺失可以通过对“现实场景”的感悟来获得。

了解社会是第一步，认知社会是关键。对现实场景的理解是设计师成长的有效助力。评审专家也好、总工教授也好，审查方案时往往会进行现实和方案相互对照，从而指出方案存在的问题。那些看似信口拈来的评判，实则都来源于生活的积累，是经验更是日常对社会生活背后深入的思考。

我们生活在城市中，从报纸、网络上可以非常方便地了解我们居住的城市、外面的城市乃至世界各地发生的大小事件。其中不乏涉及到城市空间利用、交通、社会问题、开发建设等方面信息。设计师虽然不可能亲身体验所有城市行为主体的生活，但信息社会已使“场景”的获得更加便利。走出象牙塔的“空想”，关注身边社会“琐事”背后的城市运作。不论是良好的经验还是引发事端的矛盾，现实场景中发生的一幕一幕都有可能重现在设计方案的建设落实中。换句话说，就是要求设计人员不断从过去、现在，本地、外地，城市、农村，各时空发生的社会问题/现象背后理解社会运行机制，并引以为鉴、引以为戒；想办法在规划设计中，在用地安排上、实施管理上消除/减轻这些矛盾和不合理现象的发生。

比如我们关注到中小学、幼儿园上下学家长接送孩子造成学校入口及周边路段的交通堵塞。这是一个寻常可见的社会现象，交通管制和学校入口广场设计可以解决部分问题，但规划师起了什么作用，能不能从源头上（我们说规划是龙头）做点什么？其实很简单。规划师手中有着空间调配的权利，完全可以在这类校园入口附近安排些小型绿化广场以及停车场，解决家长等候和车辆停放的场地，避免人车争行；再进一步利用城市资源，我们可以结合社区体育锻炼场地的落实，在学学校入口附近安排些社区体育用地，通过时间分段管理，既可以在平常时段为社区居民和学生提供全民健身的场地，又可以在接送孩子的交通矛盾高峰时段转变成临时停车场，一物两用，实现土地资源的合理节约。

可见，作为城市用地的安排者，规划师对小小社会问题的关注能够带来多大的城市面貌变化！但没有对社会的关注意识和对事件成因的提炼则无法带来真正的人性化（这也是规划合理性的内在表现）。

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关键词：建筑设计 城市规划 关系

中图分类号：TU2 文献标识码： A

建筑是组成城市的重要因素，也是城市的主要象征，在我国自改革开放以来，全国各地掀起了大兴土木的热潮，一大批各种类型的建筑如雨后春笋般破土而出，争奇斗艳，使城市的景观得到了极大的丰富，城市得到了长足发展。同时使城市规划设计与建筑设计之间的关系显得尤其重要。

建筑设计即主要解决建筑个体中的问题，趋向于独立性，随着社会的发展和科学技术进步，城市规划与建筑设计的差异也日益凸现。城市规划即是对城市空间进行布局控制与设计，对人与自然、人与建筑关系的协调。而建筑设计即是对室内外空间进行安全、适用、经济、美观的控制，建筑设计是城市规划的子项目，城市规划更趋向于对大范围、 大局面的考虑。 合理的规划不仅节约资源，还能使城市有条不紊的发展，走可持续发展的道路。

1 城市规划与建筑设计的区别

1.1确定性不同

建筑设计是由开发商提出具体的设计目标及要求，再由设计师运用相关的专业知识结合地理环境、风土人情等提供各种满足设计目标的备选方案以供选择，可以说建筑设计是一种由问题找答案的过程，而城市规划却没有具体的备选方案。城市规划不是简单的按建筑设计去找答案，而是自己要提出问题、解决问题，并以此作为建筑设计的目标。同时，城市规划还是一个不断变化、调整的过程，对这种“短期行为”的控制则需要用到“规划年限”，所以“规划年限”是城市规划工作中的一项重要依据。

1.2设计的复杂性不同

在建筑设计中大多以象征意义为主，设计师具有形象思维能力即可，而对于一个城市规划师不仅要有形象思维，还要有高度的逻辑思维能力，才能总揽全局对城市进行系统、合理的规划。现代的城市规划不仅仅是对物质、工程的规划，而是全方位、多层次的社会发展规划与环境规划。所以对规划师的专业要求越来

越高，同时为了追求高质量、高效益的规划，城市规划都由各专业人员协作完成。

1.3任务的综合性不同

建筑设计的过程是对答案的搜索过程，设计程序也是从一般到复杂的过程。而城市规划则不同，它从工作的开始就要考虑多目标的衔接，是城市基本要素关系的建立与处理、系统分析与综合的过程。在面对城市居民的需求时，各要素间还存在着矛盾，因此，城市规划必须妥善处理这些错综复杂的关系。又因规划的

单一性，所以城市规划工作有“模”可套、有“法”可推。

1.4目标的超前性不同

一般情况下，每幢建筑物设计前其性质和功能都规划确定，建筑设计基本上是一次终极目标的静态设计。但城市规划却没有终极目标的稳定性，其规划的整个工程都是对未来目标的探讨，并在社会发展与进步中进行修改调整，它是一种动态设计。

2 城市规划对建筑设计的影响

2.1场地设计的概述

场地设计是在城市规划中为满足一个建设项目的需要，基于现状，对场地中的建筑物、交通系统、室外活动设施等进行后来规划，使各要素形成一个有机的整体。从工作内容看，场地设计是除建筑单体外的所有建筑，包括单体建筑物、道路交通设施、绿化景园设施，竖向场地工程设施等各要素的详细设计。从建设

流程来看，在建设流程中一般是开发商首先确定一个建设项目，并报政府批准，以获得相应的土地，先对设计师提出设计任务与基本条件以进行设计。同时在具体设计前设计者都还要针对细部问题与开发商进行商谈，以确定最后设计内容。

2.2 城市规划应遵循的原则

由于种种政治经济的影响，许多城市规划与建筑设计一直难以区分。因此在城市规划与建筑设计中应遵循以下原则：

2.2.1 结合环境。从城市区域规划出发设想建筑与大环境的结合：建筑的整体轮廓上，与周围的现有建筑呼应，立面上虚实对比、色彩处理与环境格调相协调，流线上，符合环境的肌理；从人的感觉出发想象建筑局部小环境的处理：通过人的生理和心理的感受塑造空间。

2.2.2造型。有自己的风格，整体性强，简单中体现复杂，不变中体现变化。

2.2.3 理性。承传历史文脉，用抽象化的手法引用或延续历史的痕迹。当然，最重要的是把视线集中在人的视觉所能及的范围内进行思考。视线所能及范围内着重考虑。高层建筑顶部以及多层不上人屋顶等视线不能及处简洁处理，体现一定秩序，满足可能的俯瞰效果，并从墙面倾斜、局部层高处理等来控制人的视线和控制小环境，比如：曲面玻璃，将天空反射向地面、局部低层或镂空引进阳光等。

3 正确处理城市规划设计与建筑设计的关系

3.1科学对待城市规划设计

城市规划设计是一种设计社会空间和物质空间健康发展进程的社会实践。因此城市规划设计应该包括从策划到维护的所有内容。在城市规划设计的发展过程中，出现了不同的类型。根据阿普尔压德（D-APPLeYard） 的观点，城市规划设计内容日趋综合，方法包容性更强，从单纯注重形态的设计发展到综合设计。在城

市规划设计中不但要注重城市的功能分区，交通流线，而且还要注重建筑物的体量、尺度、比例、色彩、造型、材料、空间等。必须强调“城市规划设计最基本的特征是将不同的物体（包括建筑物）进行联合，使之成为一个有机整体，设计者不仅必须考虑物体本身的设计， 而且还要考虑一个物体与其他物体之间的关系” 。一个城市建设的好坏与城市规划设计水平的高低有着直接关系，因为城市规划设计是城市建设的基础，也是建筑设计的依据。在我国一般一个城市规划设计经批准后，要执行十年以上，在批准城市规划设计时一定要采取科学认真的态度。

3.2避免高层建筑的密集

高层密集虽然使办公更便利，但却给城市空间带来了很多无形的压力，如环境的污染、交通与空间的拥挤、光照降低、气向不畅等因素。避免高层建筑的密集度可从一定程度上缓解上述问题，使建筑环境、城市空间从更高层次上满足人们的居住需要。

3.3高层建筑与城市街道合理布局

建筑高层一般都分布在城市商业发达的地区，这些地段的交通负荷本来就大， 高层的集中分布更是大大的增加了交通的拥挤，所以分布在街道两侧的高层要尽量控制层数与高度，同时还就在规划是对街道进行扩展，以加大通行能力。

3.4建立建筑设计方案评审制度

重要的建筑是一个城市的象征，它的好坏对一个城市的形象影响也是很大的。应该尽快建立建筑设计方案评审制度，组织一些专家对建筑设计方案进行评审，一是看建筑设计方案是否符合城市规划设计的要求；二是对建筑设计方案本身进行评审，看它的设计思想是否符合设计任务书的要求，只有这样才能选出好的

作品。在对建筑设计方案进行决策时，不仅要关注建筑物本身，而且还应关注其是否与周围环境相协调的决策制度，这里的关键是提高管理者的决策水平， 把握正确的价值取向， 不能把独一无二、标新立异作为取舍的唯一标准。

4 结语

总的来说，城市规划工作在很多方面是产生于建筑设计，但随着社会的发展和科学技术进步，城市规划与建筑设计的差异也日益凸现。只有在设计中将城市规划与建筑设计相结合才能成就优美、和谐、宜人的城市生活环境。因此作为一个设计师，不仅要关注建筑本身的特点与个性，还要使之与城市规划相适应，只

有了解了规划设计的特点与建筑设计之间的区别，才能更好地做好规划设计和建筑设计。

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一、镇街景改造方案设计

原则同意改造方案，应按下列要求修改完善。

1、镇功能应定位为：县的次中心、现代新兴工业重镇、生态宜居风情城镇。

2、建筑风貌定位要体现建筑风格，色彩要简洁，以灰、白为主要基色，红、黄为辅色，单体建筑以不超过3种颜色为宜。

3、大道立面改造整体效果有些凌乱，须作适当调整，不考虑或少考虑马头墙；单体建筑改造的色彩比例、符号等要与整体协调，整体立面改造统一中要有韵律变化，不能太平，要有良好的整体改造效果。

4、大道立面改造应用传统风貌，对山墙适当加高，比例要协调，整体优化。

5、设计单位应对大门、店招、空调挂机的材质、色彩等节点的细化提出指导性意见。

6、应在适当位置做好霓虹灯等街景亮化设计，体现现代气息。

7、整体改造中弱电须下地，强电做好预留。

8、选择住宅、商业、工业等3-4类不同性质的用地，每类用地做1－2种建造模式，形成一套建筑风貌管控图集，作为后期建房引导和批准的依据。

二、镇街景改造方案设计

原则同意改造设计方案，应按下列要求修改完善。

1、整体立面改造须与道路改造一并组织；弱电须下地，电线少跨街。

2、同意街景改造设计风格，即采用灰、白色为主色调，简洁，协调。

3、建筑单体露台部位应设置构架，斜坡屋面要有整体延续性。

4、商业气息浓厚地段，店招设计可适当亮丽、活泼。

5、店面卷闸门、空调外挂机的材质、色彩等细部再优化调。店面建议采用玻璃门加不锈钢拉闸门形式，卷闸门使用米白、米黄等浅色。

三、玖隆明珠项目规划建筑设计方案

原则同意规划建筑设计方案，应按下列要求修改完善。

1、要把握以下几个方面：

①按规划设计条件退让大道道路红线10米以上。

②要符合容积率的指标要求，如涉及超容积率的须按程序依法依规补交土地出让金等相关费用。

③要符合县多谱勒气象雷达的建筑限高要求。

④建筑间距符合国家规范要求。

2、适当压缩地下商业面积，增加地下停车位，应按平战结合要求设置地下人防工程；地面结合绿化增加停车位。

3、同意建筑的新中式风格，南立面效果要美观，要提供建筑南部立面效果图。

4、将电力公司宿舍纳入本项目统一进行物业管理，在方案中明确物业管理用房。

5、阳台应设计为封闭式，空调机位、排水管的位置须隐蔽。

6、作为标志性的工程，亮化工程必须同步设计和建设。

7、地面绿化应选择胸径大的常绿树种。

8、建设单位在施工过程中应注意安全，围档防护要安全美观；做好原有居民出入的交通引导。

四、龙鑫家园建筑设计方案

原则同意建筑设计方案，应按下列要求修改完善。

1、1#楼建筑层数降低至16层，2#楼建筑层数降至15层，1#楼适当稍往南移，满足出让条件及与周边建筑的间距。

2、地下车库（人防地下室）设计时应与人防办相衔接，入口应适当调整，考虑车辆进出顺畅安全。

3、两幢高层建筑色彩以咖啡色为主要基色，顶部应增加构架或建筑符号；临街面阳台应为封闭式，空调机位须隐蔽；整体再进行优化调整。

4、明确物业管理用房位置，同时完善市政、垃圾收集等配套设施。

5、同意项目超容积率，但须按程序依法依规补交土地出让金和契税等相关税费。

五、体育中心运动员公寓建筑方案设计

原则同意建筑设计方案，应按下列要求修改完善。

1、整体建筑风格、色彩要与综合楼相协调，北立面注意视觉上的干净整洁，阳台要封闭。

2、比赛馆设置为2-3层，向北往看台移进2米左右。

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关键词: 鸟瞰图；规划设计；应用

中图分类号：TU984文献标识码： A

随着改革开放的深入发展,我国的建筑业也迅速崛起,城市建筑小区、商业楼、住宅建筑楼群遍布各地。因此,对城市建筑规划图、景观图、布局图的需求量也越来越多。传统的手工绘图已经不适合时代的发展，不但费时费力,而且开销也很大,已经远远跟不上形势发展的需要。因此,研究如何用计算机来绘制城市建筑鸟瞰图就成为一个很有意义的工作。

一、需求分析

1.1项目描述

城市鸟瞰图是一个信息平台,它是以实际地理图面为界面,提供各种城市中生活资讯的数字化生活平台。它并不是一张电子地图,而只是将地理指向功能作为其重要功能之一。它的核心功能是:实时与普通市民相关的日常生活的商业、文化、政治信息。市民可以在城市鸟瞰图上全面系统地了解各类日常生活信息,同时商家也可以在城市鸟瞰图上最新商务信息。采用图形化的界面是为了直观的表现信息内容。大量的信息入口同时表现在一个界面上,有利于提高信息查询的效率;有利于附加各种辅助功能,使之更具城市功能,将各种传统的现实行为移植到网络上,以电子化的方式完成,并帮助使用者快速掌握和使用城市鸟瞰图。由此,可以说明城市鸟瞰图的最终表现形式是对现实城市的电子复制,城市居民可以通过它以电子的方式使用并享受整个城市提供的各种功能和服务。城市鸟瞰图最基础、最有效而且最大的影响就是将改变城市居民的购物模式,使之更加高效。传统模式中城市居民必须实地前往商家了解所购物品的实际情况,而在此过程中可能有因为不了解商家情况或是其他原因而在参看一两个商家后结束购物行为的。而通过城市鸟瞰图则可以通过网络进行“货比三家”,了解市场行情和商家及所购物品的地点信息,然后再前往实地购买。如在此基础上开展电子商务,则仅需通过网络下单,利用商家或专业配送公司即可完成购物。所以城市鸟瞰图并不是一个简单的电子地图,而是一个以地图为表现形式的集成信息平台。

二、鸟瞰图的功能与类型

2.1一点透视鸟瞰图

当画面同时平行于建筑物的高度方向和长度方向时,这两个直线的透视,都没有灭点,只有宽度方向直线的透视才有灭点,这类透视图称为一点透视。用一点透视网格法画出的鸟瞰图称为一点透视鸟瞰图。一点透视鸟瞰图是设计构思的一种表现方法,对于规划师来讲是一种行之有效的空间表现手段,是规划师互相交流的媒介。它的绘画目的是为了研究、深化规划设计方案,推进创作过程。在规划设计中的景观节点、居住区中心活动区域,商业中心等,一点透视鸟瞰图应用的特别广泛。在规划设计的初期,以平面方案为主,主要是用来分析建筑、道路与景观环境的关系,这时以二维设计为主,在空间设计上只是一个初步意向,表现不必过于详细,是规划师对地形环境的初步理解。此时的设计方案只需用文字表达建筑物的楼层数,用等高线表示地形,由于设计比较简单,容易修改,能最快最方便地激发规划师的灵感。在方案的深入阶段,平面表现空间效果是无法完成的任务,这时就需要用一点透视鸟瞰图详细描述中心节点的内容。譬如在商业中心的运用,由于商业中心特殊形态,使得建筑方向各不相同,道路也不规则,一般意义上的鸟瞰图不能体现功能平面的空间格局。一点透视鸟瞰图应用网格法绘制而成,不仅能够表述出各栋建筑的位置关系,而且有利于描绘建筑物在空间高度上的联系。由于这个时候鸟瞰图中的建筑物外部造型不需要仔细,细节可以省略,更加突出准确的建筑空间关系。随着方案的深入,规划师即可利用一点透视鸟瞰图来探讨建筑的外部造型,其实这也是商业建筑风貌设计的过程。由于在每个城市商业中心及商业街的设计应遵循“以人为本,突出特色”的原则,将接近视点的建筑细化,图纸上的空间关系会清晰地体现出来,就如同身临其境一样。这时图纸上一些比较难发现的问题就会暴露出来,如空间的大小合理性,建筑风貌对于空间的影响等等。这些问题通过鸟瞰图体现出来,更加有利于设计的深化,为施工图的绘制带来极大的方便。而详细的一点透视鸟瞰图的绘制为规划设计人员与其他专业人员及甲方提供一个直观的交流平台。对于图纸,甲方很难完全理解和把握,而借助直观的鸟瞰图,他们的想象力就能最大程度的接近真实商业中心,为规划师与甲方的交流提供方便。同时也为建筑专业的工作人员提供最直观的信息。

2.2两点透视鸟瞰图

两点透视鸟瞰图适合建筑物总平面的房屋方向、道路布置比较规则的区域空间设计,特别在规划设计中居住区规划设计应用比较广泛。通过表现区域立体空间,设计师可以向甲方,建筑设计人员和政府规划管理部门来陈述设计思想,从而指导居住区的深度设计。在阐述设计思想方面尤为形象,比如,不同高度的建筑物在空间上分布,建筑物立面形象与周围环境的关系,让规划师能够准确地预测居住区在空间上的效果。如何详细的将居住区中的建筑、道路及景观表现清楚,这与鸟瞰图视点的选择和网格底盘与基线的角度有关系。在居住区中鸟瞰图的视点一般选择在楼层比较低的区域或者是景观集中处,这样避免低层建筑及中心景观被高层建筑物遮挡。至于网格底盘与基线的角度,笔者认为当长宽比大于2时,两边的角度宜30°,当长宽比小于2时,两边的角度分别在为35°与45°左右,这样使居住区设计能够有效的从平面逐渐向三维空间的转化,成为规划设计人员有力的交流工具。

2.3 轴测鸟瞰图

轴测图分为正轴测图与斜轴测图,斜轴测图又分为正面斜轴测图和水平斜轴图.在规划设计图中要表现出鸟瞰图的效果一般采用水平斜轴图。水平斜轴图适宜用来绘制一个区域的总平面图,它可以反映出一个区域中各建筑物、道路、设施等的平面位置及相互关系,以及建筑物和设施等高度。水平斜轴测图利用空间坐标轴将所画区域定位在三维空间中,每个点都能在坐标轴中表达定点,而且是唯一的,不像透视鸟瞰图由于近大远小的原则,远处的物体可以忽略掉。水平斜轴图中所显示的区域每一处都必须表达清楚,这一特点使得斜轴测图非常适合较小区域鸟瞰图的绘制,经过多年的教学,笔者认为中小学的规划设计鸟瞰图可以用这一方法表达。水平斜轴测图的简单易学,对于鸟瞰图初学者是在适合不好过的。

城市鸟瞰图是以实际城市地理图为界面,提供各种城市生活与商业信息平台。该平台主要提供三大类的信息服务,包括生活常识、家政服务、保险知识等固定信息;飞机航班表、火车时刻表、主要旅游景点、影视排行等动态信息;以及商家打折、促销活动等特殊信息。这样,用户可以在城市鸟瞰图上全面、系统地了解各类日常生活信息,同时大量的各类商家也可以在城市鸟瞰图上最新的商业信息。

参考文献:

[1]何斌，陈神昌，王枫红.建筑制图.北京:高等教育出版社，2010，7

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一、高起点做好外环路两侧景观控制规划。规划部门要加强外环路两侧建设规划管理，高起点做好道路两侧详细规划，指导道路两侧土地利用和项目建设。分期分批组织编制沿路景观控制规划，做好重点地段、重要节点的规划设计。要划定“红线”（外环路道路红线50米），明确“绿线”（国柏路北侧，梨香东街东侧包括泄洪渠在内的100米生态防护绿地，其它道路单侧为25米生态防护绿地）控制范围。外环路两侧建设要充分体现历史文化底蕴和现代气息，坚持现代风貌与地域特色相结合，精心策划重要地段和重要建筑物的设计，使之既体现时代气息，又传承历史文化传统。通过景观绿带、建筑物、雕塑、出入口广场、灯饰等的规划建设，体现历史文化名城的丰富内涵和靓丽风貌。

二、统一规划道路管线和户外广告。沿外环路批准布置的电力、通信、供气、供水管线、户外广告等工程施工，未经建设部门批准，不得更改走向、方位等设计方案。管线工程铺设完毕，须经建设部门验线后方可覆盖。

三、提高沿路建筑的体量和标准。新建建筑力求体量大型化，造型丰富化，装饰高标准。鼓励建设高层建筑，除城市公共服务设施、大型超市、工业厂房等特殊项目外，建筑高度控制在六层以上。城区东出入口、北出入口、高速出入口区域只允许建设高层建筑。建筑整体造型力求错落有致、美观大方，建筑外装修要与周围环境相协调，通过建筑造型和外装饰提升建筑档次品味。

四、合理控制建筑退让道路红线、绿线距离。沿外环路建筑退让应服从道路控制规划要求，由规划部门根据建筑物的体量、性质提出退让要求。一般建筑退让道路红线不低于10米，退让绿线不低于5米（或依据控规确定）。严禁私自侵占道路红线、绿线进行建设。凡侵占道路红线、绿线的建筑物、构筑物及其它设施，由产权单位、涉及村委会自行拆除，对拒不拆除的，由建设部门依法强行拆除。

五、严格控制沿路商业建筑审批。各类商业设施应统一规划，集中布局。原则上布置在规划商业区、商业步行街和各类市场内。外环路作为城市交通性干道，两侧建设要突出大空间、大绿化、大配套，原则上不再审批上宿下店式沿路建筑和零星商业服务设施。严禁私自建设底层、小开间门店和商业建筑。

六、合理确定开发建设单元。原则上以城市主次干道围合区域为单元进行整体出让和开发建设。严禁在外环路范围内分散安排建设项目，严禁私放宅基地，严禁搭建临时建筑物、构筑物。

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【关键词】 房地产；质量；控制

【中图分类号】 TU712.3 【文献标识码】 A【文章编号】 1727-5123（2011）01-011-01

1引言

在房地产项目开发过程中，开发企业通过对各项资源(如策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理等)在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶端、服务阶段等环节进行有效整合和提升，形成企业的核心竞争力，并开发出高质量的项目。各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分的，如何把各方面资源协调运作好，是关系到房地产项目成败的重要问题。而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。

2目前房地产开发项目有关问题的剖析

在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均己确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都己经审查通过，这时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，则很难保证工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、微观调查)，及对调查结果进行深入分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题己严重影响了开发项目的产品质量。

3开发项目前期工作的质量管理

3.1建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是；①根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施;②按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;③对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告;④编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。

3.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司完成项目咨询工作以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方。建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关。

4设计阶段的质量控制

4.1方案设计阶段。开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在方案设计过程中，业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

4.2设计阶段质量控制方法。为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差;不足设计，存在隐患或功能降低。

5施工阶段的质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差，以此确保工程的工作过程质量。只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有；检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。在实际工作中，可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控;监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量要求;做好设计变更的控制工作;做好施工过程中的检查验收工作;做好工程质量问题和质量事故的处理。当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止;当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令;要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度;对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。

房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，进行质量改进。

参考文献