商品房建设标准范文
时间：2023-05-04 13:10:44
导语：如何才能写好一篇商品房建设标准，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
为了缓解本区动迁安置房紧缺的矛盾，加快本区配套商品房建设步伐，规范配套商品房开发建设和供应管理，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》的有关规定，结合本区实际情况，制定本试行办法。
第二条（适用范围）
本办法适用于本区行政区域范围内配套商品房的开发建设和供应管理活动。
本办法所称的配套商品房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格的政策性商品住房。
第三条（管理部门）
区房地局负责本区配套商品房建设、供应的综合管理和协调，并具体组织实施配套商品房项目用地的供应和配套商品房建设项目招投标。区发展改革委、规划局、建设交通委等相关部门按照各自的职责，负责配套商品房开发建设的相关管理工作。
各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会具体负责本管理区域内配套商品房建设、供应的管理和协调。
第四条（开发建设）
配套商品房建设采取“统一规划、市场运作、招标建设、企业开发”的运作机制。
各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会应根据本管理区域内房屋动迁安置的实际需求，及时研究提出本区域内配套商品房项目开发建设计划，并报区政府审批。
配套商品房项目开发建设计划经区政府批准后，由区房地局根据有关规定，办理配套商品房项目确认手续，并由区土地储备中心办理项目土地储备手续。
配套商品房项目经市房地资源管理局批准确认后，由区房地局按规定组织实施配套商品房建设项目招投标，并由区房地局和区土地储备中心与项目中标单位分别签订土地使用权出让合同和征地等承包合同。
配套商品房项目中标单位确定后，由中标单位与区房地局签订配套商品房建设项目协议书，明确配套商品房项目建设要求、收购价格、交付时间等内容。项目所在地的镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）应当会同中标单位协调处理配套商品房项目设计、建设、配套等相关问题。
配套商品房的设计和建设应以“价廉物美、功能完善、环境舒适”为目标，按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的“四高”要求进行。
第五条（房源管理）
配套商品房房源实行按中标价格限价收购，按动迁安置政策定向供应，任何单位不得擅自销售配套商品房。
配套商品房具备交付使用条件后，由项目所在地镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）提出房源收购单位名单并报区政府审批。房源收购单位经批准确定后，由收购单位与中标单位按招投标文件规定签订配套商品房收购协议，房源由收购单位统一管理，并严格按动迁安置政策凭《配套商品房供应单》销售供应。
第六条（房源供应）
配套商品房供应必须做到“政策公开、程序公开、房源公开”。
配套商品房供应面积和价格必须严格按照区政府有关动迁安置政策执行。
（一）配套商品房可以向以下对象供应：
1、征地拆迁居住房屋且采取货币补偿安置或与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换安置方式的被拆迁人。
2、拆迁国有土地上居住房屋的被拆迁人，以及拆迁执行政府规定租金标准的公有居住房屋且被拆迁人选择货币补偿的公有居住房屋承租人。
3、区政府规定的其他供应对象。
（二）配套商品房按下列程序供应：
1、申领《配套商品房供应单》。各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会凭配套商品房预售许可证或房地产权证向区房地局申领《配套商品房供应单》。《配套商品房供应单》应落实专人负责管理，并按户（套）建立明细表。
2、申请房源。拆迁人需要按规定使用配套商品房房源的，应向房源所在地镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）提出申请，并与房源收购单位签订配套商品房供应协议，凭协议领取《配套商品房供应单》。
3、拆迁人在拆迁基地公布配套商品房的位置、套数、单价等情况。
4、符合条件的被拆迁人向拆迁人提出购房申请，并提交有关证明材料。
5、拆迁人会同村（居）民委员会对被拆迁人的购房申请及有关情况进行审核。
6、被拆迁人持房屋拆迁补偿安置协议、《配套商品房供应单》等材料，与房源收购单位签订配套商品房销售合同。
7、拆迁基地完成拆迁安置后，拆迁人应及时将配套商品房使用情况明细表报镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）和区房地局。
第七条（剩余房源处理）
配套商品房房源应首先确保用于本镇（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）管理区域内的动迁安置，本区域内房源确有剩余的，可在相邻区域之间调剂使用。如剩余房源需向本办法规定的供应对象以外的对象销售的，必须报区政府审批，并报区监察委备案。
第八条（税费政策）
房源收购单位因统一收购配套商品房房源而缴纳的契税，由区财政按实得部分给予补贴。被拆迁人按规定购买配套商品房的，可按房屋拆迁补偿金额抵冲购房金额后的差额计缴契税。
经批准，本办法规定供应范围以外的对象购买配套商品房，应当按规定计缴契税。
第九条（转让规定）
房地产交易登记部门应当在配套商品房产权证的附记栏内注记“配套商品房”字样。配套商品房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。
第十条（责任追究）
配套商品房开发建设单位违反本办法的，取消其再次参与配套商品房开发建设的资格，并由区房地局等有关部门依据相关规定予以处理。房源收购单位违反本办法的，由区政府通报批评，并由区监察委追究有关责任人的责任。
第十一条（实施时间）
本办法自年7月1日起施行。本办法如与上级政府新的有关规定不相符合的，按上级规定执行。
篇2
一、定向限价商品房的建设标准：定向限价商品房在一般商品房的建安基础上，增设水、电、气、闭路电视（不含机顶盒）,防盗门，铝合金或塑钢外窗，厕所蹲便器，清水墙，砂灰地面，通讯等设施，保证水、电、气按一户一表一卡计量到户。
二、定向限价商品房的销售对象：定向限价商品房是市政府通过特定方式推出，专门用于因征地拆迁农转非的特殊商品房。其销售对象必须是定向限价商品房区域范围内的被征地拆迁群众，每人凭市土地统征和整理中心出具的购房证明只能享受一次购房。购房户不得转让购房证明，跨区域购买必须经土地统征和整理中心批准后才能购买。
三、定向限价商品房的销售价格：其销售价格是以市政府公布的各区域货币还房价标准为基数，由市国土资源局牵头，市财政局、市规建局参与提出方案，报市政府核准确定。凡政府设定的定向限价商品房未经政府批准，一律不得对外销售。购房户凭证明购房时，一证只能购一房，且购房面积人均控制在30平方米，以户为单位，超出享受面积10平方米以内(含10平方米)，按定向限价房计价，超出10平方米以上的面积，按商品房市场价计算。
四、定向限价商品房的优惠政策及土地出让方式：定向限价商品房享有以下优惠政策：城市建设配套费全免、人防易地建设费按每平方米5元收取的，自来水配套费减免650元/户，天然气配套费减免500元/户。定向限价商品房用地一般采用拍卖的形式出让土地。
篇3
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；
城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
第七条开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）开发经营企业的《营业执照》；
（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；
（三）工程施工进度计划；
（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；
（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；
（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。
第八条房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。
需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
第九条开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十条商品房预售，开发经营企业应当与预购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房的预售可以委托人办理，但必须有书面委托书。
第十一条开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。
第十二条预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
第十三条开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。
（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；
（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；
（三）未按规定办理备案和登记手续的。
篇4
（一）部门规章与现行法律的冲突
现行《城市房地产管理法》第38条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法同时在“房地产交易”一章中又规定了商品房预售制度，是为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的例外情形。而建设部《商品房销售管理办法》在对商品房销售行为的界定时将商品房销售分为预售和现售，且将现售定义为：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。可见，《商品房销售管理办法》将房屋竣工验收合格作为商品房预售与现售的分界，并非登记领取权属证书。从这一点上看，建设部的部门规章与国家法律规定似乎有冲突。
事实上，考察房地产相关立法规定，不难发现：《商品房销售管理办法》关于商品房现售的规定与《城市房地产管理法》的上述规定并不冲突。
（二）商品房现售不等同于房地产转让
首先，《商品房销售管理办法》规定的商品房现售，仅是与商品房预售相对应的一种销售方式。有观点认为，《城市房地产管理法》关于“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定是为防止期房转让，其实不然。《城市房地产管理法》第46条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。此条应属委托性或授权性规范。虽然国务院办公厅在2005年转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（[2005]26号）中明确：国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。但究其原因，是在部分地区商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等背景下，行政主管部门为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决市场运行中的矛盾和问题，为实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格作出的规定，并非《房地产管理法》明文禁止。因此，从立法目的来看，“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定不等同于禁止期房再行转让。
其次，《房地产管理法》第37条规定：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这里的房地产权利人即指房屋所有权人和土地使用权人。依据《物权法》的规定，房屋所有权和土地使用权的取得均须以办理权属登记为要件（依据事实行为或司法裁判等除外）。而在商品房买卖法律关系中，无论是预售还是现售，购买人尚未办理权属登记，其在商品房买卖合同中只是债权人而非房地产权利人。即便该预售合同办理了预告登记，也只是将该预售合同中一方当事人债的请求权赋予物的请求权，房屋所有权仍属开发企业。
最后，商品房买卖中再行转让的标的并非房地产物权而只是商品房买卖合同中的权利义务。以预售为例，预售商品房转让实质上是商品房预售合同的转让，即商品房预售合同中权利义务的转让。《合同法》第88条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。可见预购人经预售人房地产开发企业同意，可以将商品房预售合同中的权利义务一并转让给第三人，即将预售商品房转让与第三人。对于已将商品房价款全部支付完毕的预购人，因其在预售合同中的义务已履行完毕，剩下的只是对房地产开发企业的债权，此时预售商品房转让实质乃是债权让与，《合同法》第80条规定，其只要通知债务人房地产开发企业即可。当然，根据《合同法》第87条、《房地产管理法》和《房地产开发经营管理条例》的规定，由于商品房预售合同都必须在产权登记部门备案，所以预售商品房转让时，房地产开发企业、预购人和第三人还要到产权登记部门办理房地产开发企业与预购人备案合同的注销登记及房地产开发企业与第三人新签订商品房预售合同的备案登记手续。但这种程序本身是行政权力介入对房地产市场行为的强制干预，是宏观调控确保房地产市场健康有序发展的需要，并无法理可依。因此，《房地产管理法》第38条第6项之规定与《商品房销售管理办法》关于现售的规定并不冲突。
二、商品房预售与现售监管对接的实践难题
（一）竣工验收合格———现售
考察我国现行立法及部分地方实践不难发现：竣工验收问题在立法和实践中还存有争议。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。从上述规定看，竣工验收应是行政主管部门牵头多部门参与的综合性验收。
同为行政法规的《建设工程质量管理条例》第16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经勘查、设计、施工、工程监理等单位出具相关材料证明符合验收条件。该条例第49条又规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。可见，按该条例的规定，建设项目竣工验收是由建设单位组织的工程竣工验收和其他行政主管部门出具的单项验收组成，建设行政主管部门的主要职责是监督备案。
2009年住建部出台修订后的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，对建设单位办理工程竣工验收备案作出进一步的详细规定。
综上，从工程建设和法律规定的角度来说，应将竣工验收备案作为商品房预售与现售的分界点。
（二）现售备案的性质
《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。该办法同时规定了商品房现售的条件。从条文本身来看，现售备案应是开发企业向主管部门办理的现售行为的告知性备案，而非审核性备案；受理备案的主管部门为房地产开发主管部门，而非房地产行政主管部门或房屋登记机构。因此，笔者认为，办理现售备案不应对开发企业提交的备案资料进行实质审查。
（三）现售监管引发的相关问题
1.怠于申办初始登记
《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，购房人办理分户登记应以新建房屋完成初始登记为前提，除提交法定要件外，初始登记还涉及一定的税费，包括登记费、工本费、维修资金。按发改委和财政部的规定，住宅房屋登记收费标准为每件80元，非住宅房屋登记收费标准为每件550元。住宅房屋登记一套为一件；非住宅房屋登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。有观点认为，允许现售商品房进行合同网签备案，将降低开发企业申办初始登记的积极性，在市场形势不景气时可能产生个别企业无力支付办理权证的相关费用而怠于办理权属登记进而导致业主分户登记无法办理等问题。事实上，该情形在预售许可制度下同样存在，并非对现售行为进行监管允许现售合同备案所产生的特有问题。
2.如何办理预告登记
《物权法》明确了当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《房屋登记办法》规定可申报预告登记的情形包括预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押以及法律、法规规定的其他情形。如按《商品房销售管理办法》的规定以竣工验收合格作为现售的标准，那么竣工验收后尚未办理初始登记的商品房当事人能否在合同备案后申请办理预告登记？虽然《房屋登记办法》并未列举现售商品房买卖合同备案后办理预告登记的情形，但从《物权法》对预告登记的定义来看，商品房现售买卖合同无疑属于当事人之间的不动产物权协议，为保障将来实现物权只要交易双方有办理预告登记的约定，应当可以办理，并不违反法律规定。
3.能否受理（预）查封
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）指出：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。可见，未登记取得权属证书的房屋、土地也可以查封。但此种查封又不同于预查封。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）中提出了预查封的概念，即房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。从最高人民法院关于预查封的界定来看，商品房现售合同备案显然不属于预查封范围，但该类房产的查封应参照预查封的相关规定执行：即作为被执行人的房地产开发企业，已办理了竣工验收备案但尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了商品房现售备案的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
4.预售与现售的转化和衔接
建设部在1998年《关于加强商品房销售管理的通知》（建房[1998]第17号）中指出，现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。从建设部的上述规定来看，将现售纳入监管范畴并核发相应证明是行政管理的要求。笔者认为，管理实践中，应根据标的的特殊性对商品房预售、现售进行区别监管。根据现行法律规定，未竣工验收合格的商品房申请预售的，应核发商品房预售许可证，且预售许可应有期限限制，即有效期。在商品房竣工验收合格后应转化为现售，现售商品房应包括竣工验收合格尚未完成权属登记以及已经完成初始登记领取房屋权证的两类。对于尚未取得初始登记的现售商品房的监管，宜通过现售行为备案或核发现售证明文件等方式进行；对于已完成初始登记的现售商品房，应将房屋权证作为交易的证明文件，可以实行网上签约，但不宜再进行合同备案监管。
三、国内各地对商品房现售监管的比较分析
由于国家层面的法律规范对商品房现售的规定过于原则，部分城市通过地方立法积极开展现售备案实践。主要有：
其一，将竣工验收备案/综合竣工验收作为预售与现售的分界，开发企业在现售前向主管部门报送竣工验收备案等资料，如郑州、武汉、海口、大连。按是否颁发现售备案凭证，又分为两种情形：一是经公示一定期限后即可现售，不颁发备案凭证。例如《大连市商品房销售合同网上备案办法》规定，开发企业现房销售商品房的，应将竣工备案等相关资料，报送市房地产交易登记管理机构进行网上公示。商品房信息网上公示3日后，房地产开发企业与购房者方可办理销售合同网上备案。二是取得现售备案证明后可进行现售合同备案。例如，《武汉市开发办关于贯彻的通知》（武开管办[2001]082号）明确：对现售商品房实行商品房现售备案制度，开发企业应当在商品房现售前将符合商品房现售条件的有关证明文件报送市开发办备案；市开发办对符合商品房现售条件的，出具武汉市商品房现售备案证，没有办理武汉市商品房现售备案证的，不得现售商品房。《郑州市商品房销售管理办法》规定的商品房现售条件与《商品房销售管理办法》一致，开发企业在现售前应持工程竣工验收证明等材料向市、县（市）、街区房地产管理部门办理产权登记备案。
其二，将初始登记作为预售与现售的分界，如北京、上海、广州、宁波。具体到各地实践操作不尽一致。例如，北京市通过网上签约方式进行商品房现售，但现售合同不备案，直接办理权属登记。北京市建设委员会《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》（京建交[2005]1105号）规定：本通知所称商品房现房，是指已完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。当事人自网上签约之日起90日内持网上打印的现房合同和北京市房屋权属转移登记申请表及其他材料到房屋行政管理部门申请房屋权属转移登记。《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》规定：现售商品房的，在申请新建商品房所有权初始登记前，应当向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。开发企业凭《商品房销售方案备案证明》及经房屋所有权初始登记的房地产权证等材料，办理现售商品房销售合同网上认证手续。宁波市《关于实行商品房现售备案的通知》（甬建发[2009]189号）规定，现售商品房是指房地产开发企业将已竣工并完成房屋初始登记的房屋，商品房现售实行备案制，现售备案资料齐全的予以备案，核发商品房现售备案书。另外，宁波市还规定，原已申领商品房预售许可证的项目，在具备商品房现售条件后应将预售后剩余房源转为商品房现售，领取商品房现售备案书后方可进行商品房现售，且应通过商品房销售网上即时备案系统进行商品房买卖合同备案。海口市住房保障和房产管理局《关于商品房现售备案管理问题的通知》规定，预售商品房项目申请转现售的，发给海口市商品房现售备案证；已办理房屋权属登记的，不办理海口市商品房现售备案证。
结合各地实践来看，无论是以竣工验收备案还是完成权属登记领取权证作为预售与现售的分界，无论是否颁发现售备案证明均实现了对商品房销售行为的全面监管。宁波、海口两地的规定还对预售转现售行为作出了详尽规定，值得借鉴。
四、加强和完善商品房现售管理的若干构想
为加强现售监管，实现预售与现售管理的无缝衔接，笔者建议：
篇5
原告:张励。
被告:徐州市同力创展房地产有限公司(以下简称同力创展公司)。
1999年6月,徐州市泉山区奎山办事处(原奎山乡)奎西村旧村改造工程经徐州市有关部门批准分期实施。2003年10月,旧村改造工程二期启动,被告同力创展公司开始参与该工程,并将该工程定名为橙黄时代小区。建设的房屋部分用于安置原奎西村拆迁居民,其他部分作为商品房对外出售。被告同力创展公司参与上述旧村改造工程后即对其拟开发建设的部分楼盘对外进行出售。2004年2月16日,被告与原告张励签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份,该预订单约定:原告预订被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房,该房屋建筑面积预计为123平方米,双方约定房屋单价为2568元/平方米,签订合同时单价不变;原告向被告预缴购房款5万元,合同签订时再缴付剩余房款25.8484万元。同日,原告按上述约定向被告交纳房款5万元。其后,因拆迁受阻,该工程进度拖延,被告同力创展公司未通知原告张励签订商品房买卖合同。
2006年,国务院发文要求自2006年6月1日起对新审批、开工建设的商品房项目中套型面积在90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。2007年徐州市政府发文规定自2007年10月起徐州市所有的各类居住工程必须采用现交框架等结构体系。因此,被告此后建设的橙黄时代小区的商品房套型面积发生了变化。拆迁安置过程中,根据拆迁情况和建设进度,被告同力创展公司将橙黄时代彩园小区8号楼作为拆迁安置房对拆迁户进行了安置,并于2008年3月19日将其与原告张励签订的预订单中约定的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室(89平方米)安置给拆迁户徐西成。
2010年1月21日,被告同力创展公司取得橙黄时代小区彩园组团5、6、7、8号楼的商品房预售许可证。2010年3月,原告张励起诉要求被告继续履行合同(预订单),后因故撤回起诉,于2010年11月16日再次诉讼,要求被告按原合同(预订单)价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失10万元。审理过程中,原告张励表示,如被告同力创展公司确实无房可交,原告则要求被告一次性给付33万元。
【审判】
江苏省徐州市泉山区人民法院经审理认为:
民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,必须遵守国家法律和政策。本案中,原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》时意思表示真实,且内容比较具体,因此该预订单在双方间产生了相应的权利义务关系,其所确定的内容在双方间产生拘束力。但因该预购单签订时所涉及的标的物尚处在规划之中且被告同力创展公司当时并未取得商品房预售许可,故首先需要确定该预订单的性质。
一、关于原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》的性质问题。依传统民法理论,当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同,预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划,其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务;本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为,也可以是对本约合同的内容进行预先设定,其中对经协商一致设定的本约内容,将来签订的本约合同应予直接确认,其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同,最主要的是看此类认购书是否具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即是否具备当事人名称或者姓名和住所,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用条件及日期,装饰、设备标准承诺,水电气讯配套等承诺和有关权益、责任,公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说,商品房认购书中不可能完全明确上述内容,否则就与商品房买卖合同本身无异,因此在实践操作过程中,这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之,则应认定为预约合同。
本案中,原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定,但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而且没有进行施工,被告同力创展公司也没有取得商品房预售许可,所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定,属于未决条款,需在签订买卖合同时协商一致达成。事实上,双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”,其第五条更是明确约定;“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前,乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前,甲方不得将该房另售他人”,说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确且不存在疑异的。因此,法院确认双方于2004年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同,原告张励要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。
二、关于违反预约合同应承担的法律后果问题。具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间产生拘束力,非经当事人协商一致不得更改,否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。本案中,原、被告双方签订商品房预订单后,因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延,在此过程中,国务院及徐州市政府相继出台的有关行政法规对于新建商品房的建筑面积、施工工艺及材料进行了强制性规定,加上新的拆迁安置情况出现,致使商品房建设规划变更、面积变化及建筑成本增加,应属于不可预料的情形,不应视为被告同力创展公司故意违反预约合同。但被告在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规,其行为具有违法性;同时在与原告张励签订商品房认购单时对于上述情况估计不足,其后又将认购书中列明的房号安置给他人,致使双方失去了进一步协商并签订本约合同的可能性,双方签订的商品房预订单终止履行,对此结果被告应承担相应责任。因此,被告应将原来收取原告的5万元予以退还,并应对原告承担违约责任即被告应对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。
三、关于原告损失的确定问题。在违约责任中,承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。本案中,原告张励在与被告同力创展公司签订预订单后,有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务,从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会,因此被告因违约给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定,但因被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化,因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平,法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额,对于被告因违约给原告造成的损失确定为15万元。
综上所述,对于原告张励要求被告同力创展公司交付不低于90平方米房屋一套的诉讼请求,不予支持,但对其关于如被告无房可交则赔偿损失的主张应予以采纳,并将损失数额确定为15万元。据此,依照民法通则第四条、第六条,合同法第四十二条的规定,判决:一、被告同力创展公司于本判决生效后10日内退还原告张励预交的房款5万元;二、被告同力创展公司于本判决生效后10日内赔偿原告张励损失15万元;三、驳回原告张励的其他诉讼请求。
宣判后,双方当事人均未在法定期限内提起上诉,一审判决已经发生法律效力。
【评析】
本案的关键在于裁判理由中所归纳的对原、被告所签订预订单的性质认定,即该预订单究竟是商品房买卖合同,还是属于被告辩称中的预约协议,或是属于商品房交易意向协议,它们在法律上的性质和后果有何不同?针对这些问题,笔者试图通过一些理论上的阐释和分析来回答。
一、关于预约协议的认定标准
市场是复杂的,市场主体之间的依赖程度有所不同,由古典契约法理论所构建起来的“要约——承诺”这种带有“浪漫色彩”的简单缔约方式已不能满足市场主体对缔约方式多样化的需要。而且在古典契约法下,市场主体在缔约阶段的权利仅能通过缔约过失责任予以保护,而这在实务中早已被证明是不够的。[1]于是,出现了预约制度。所谓预约,即约定将来订立一定契约的契约。[2]就是当事人之间约定将来订立具体合同的合同,将来订立的那个具体合同为本约,而此前约定签订本约的合同为预约。按照私法自治原则,当事人享有广泛的合同自由,包括是否订立合同、与谁订立合同、订立什么样内容与形式的合同的自由等。我国民法通则、合同法均未提及“预约”这个词,但学理上是承认预约概念的,而且最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第115条也规定:“当事人约定以交付定金作为合同担保的,给付定金的一方拒绝订立合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”该规定中的定金,指的就是立约定金,也叫做预约定金,实际上就是对订立合同的预约行为作出的法律上的认可。生活中通常表现为认购书、预定书、意向书,还有像本案中的预订单等,都是一种预约协议的形式。所谓预约协议,是商品房买卖双方当事人在签订商品房买卖合同之前所签订的一种法律文书,是双方对买卖商品房有关事宜进行初步法律确认的一种书面凭证。其内容一般包括双方当事人基本情况、商品房基本情况、购房款的计算及交付、签订正式合同的期限等。[3]因此,商品房认购中的预约协议是商品房买卖活动中较为常见的一种协议,通常都是因为签订正式商品房买卖合同的时机尚未成熟,为了将来能够订立正式的合同而进行的一种预先约定。
篇6
郑州市人民政府令第111号
《郑州市商品房销售管理办法》业经2002年8月9日市人民政府第12次常务会议审议通过，现予公布，自2002年12月1日起施行。
市长：陈义初
2002年10月21日
郑州市商品房销售管理办法
第一章、总则
第一条、为加强商品房销售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条、本办法所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条、在本市行政区域内商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第四条、房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条、商品房销售应当遵循公平和诚实信用的原则。
第六条、市房地产管理部门是本市商品房销售管理工作的行政主管部门，其所属的房地产市场管理机构具体负责本市市区商品房销售管理工作。
县（市）、、上街区房地产管理部门主管本行政区域内商品房销售管理工作。
第二章、预售管理
第七条、商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向市、县（市）、上街区房地产管理部门申请登记，取得《商品房预售许可证》后，方可预售。
禁止伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》。
第八条、房地产开发企业预售商品房应当制定商品房预售方案。预售方案应当载明项目名称、商品房的位置、楼号、装修标准、交付使用日期、预售总面积、单元数、层数、房型、套数、预售价格及交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售总平面图、底层平面图及标准层平面图。
第九条、商品房预售应当符合下列条件：
（一）、建设用地已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权；
（二）、已取得建设工程规划许可证；
（三）、已办理建设工程施工许可证，签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）、六层以下（含六层）、的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）、结构封顶工程，七至十二层（含十二层）、小高层建筑完成三层以上（含地下室）、结构封顶工程，十三层以上（含地下室）、高层建筑完成五层以上结构封顶工程；
（五）、已签订商品房预售款监管协议；（六）法律、法规规定的其他条件。
第十条、申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
（一）、预售申请书；
（二）、营业执照和资质等级证书；
（三）、国有土地使用权证；
（四）、建设工程规划许可证及红线图；
（五）、建设工程施工许可证及施工合同；
（六）、商品房预售款监管协议的有关材料和预售款监管银行专用账户证明；
（七）、商品房预售方案；
（八）、法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第十一条、市、县（市）、、上街区房地产管理部门受理房地产开发企业预售申请及有关证件、材料后，应当现场勘验。对符合本办法第九条规定条件的，应在接到申请后10个工作日内核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当书面通知申请人，并告知不予核发的理由。
第十二条、房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，当事人应当持下列文件到原发证机关变更《商品房预售许可证》：
（一）、商品房项目转让合同；
（二）、原《商品房预售许可证》；
（三）、城市规划和土地管理等部门同意变更的有关手续；
（四）、受让方的房地产开发资质证书、营业执照；
（五）、法律、法规、规章规定的其他材料。
转让的商品房项目符合转让条件的，市、县（市）、上街区房地产管理部门应自受理申请之日起10个工作日内变更《商品房预售许可证》。
第十三条、房地产开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、建筑面积、楼号等事项，应持有关部门的批准文件，到原发证机关变更《商品房预售许可证》。
第十四条、预售商品房，房地产开发企业应当向预购人出示《商品房预售许可证》或其副本，并以书面形式向预购人明示下列事项：
（一）、房地产开发企业的名称、注册地址及法定代表人；
（二）、项目开发进度及竣工交付时间；
（三）、商品房项目及其配套设施的平面示意图；
（四）、商品房的结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；
（五）、预售商品房的价格及付款办法；
（六）、物业管理事项；
（七）、其他应当明示的事项。
第十五条、房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方必须是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发企业。
转让预售的商品房项目，受让方享有原房地产开发企业对预购人享有的权利，并承担原房地产开发企业对预购人承担的义务。
已批准预售的商品房项目转让后，转让方应当自合同签订之日起停止预售商品房；未变更《商品房预售许可证》，受让方不得预售受让的商品房。
第十六条、预售的商品房价格和代收税费由房地产开发企业和预购人约定，并在商品房买卖合同中载明。商品房买卖合同签订后，除国家和省规定新开征的税费外，房地产开发企业不得向预购人收取其他费用。
第十七条、房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当在项目所在地的银行开立商品房预售款专用账户。开立账户时，房地产市场管理机构应当签署意见。开立账户后，由房地产市场管理机构与开户银行、房地产开发企业签订监管协议。
房地产开发企业有多个商品房项目的，应当分别开立商品房预售款专用账户。
预购人交付商品房预售款时，应当直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领交款收据。
第十八条、房地产开发企业收取的商品房预售款，在项目竣工前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用、不得用于偿还与该项目无关的债务。
第十九条、房地产开发企业使用商品房预售款，应当编制用款计划，经该项目的工程监理机构对房地产开发企业的用款计划的真实性出具证明后，报房地产市场管理机构审核。
房地产市场管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内作出答复，对符合前条规定用途的，应当同意其使用，并书面通知开户银行；对不同意使用的，应当书面说明理由。
开户银行应当按房地产市场管理机构核准同意使用的数额拨付，并对资金用项进行监督。
该项目竣工验收一个月内，房地产市场管理机构应当及时解除对商品房预售款的监管，并书面通知房地产开发企业和开户银行，房地产开发企业和开户银行接到通知后，应当按规定撤销该账户。
第三章、现售管理
第二十条、商品房现售应当符合下列条件：（一）、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）、已取得国有土地使用权；（三）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）、已通过竣工验收；（五）、拆迁安置已经落实；（六）、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
第二十一条、房地产开发企业在现售前应持下列有关材料和证明向市、县（市）、上街区房地产管理部门办理产权登记备案：（一）、商品房现房销售方案；（二）、企业法人营业执照和资质证书；（三）、国有土地使用权证；（四）、建设工程规划许可证和施工许可证；（五）、工程竣工验收证明；（六）、法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第二十二条、市、县（市）、上街区房地产管理部门发现现售商品房不符合现售条件的，应当责令房地产开发企业限期纠正或停止销售。
第二十三条、房地产开发企业不得采取下列方式销售商品房：（一）、返本销售或者变相返本销售；（二）、售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；（三）、分割拆零销售按套销售的商品房住宅。
第四章、广告与合同
第二十四条、房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房预售广告，应当向广告经营单位出示《商品房预售许可证》，并在广告内容中载明《商品房预售许可证》的编号。
房地产开发企业、房地产中介机构商品房销售广告，不得含有误导、欺骗公众和与《商品房预售许可证》核准事项、产权登记备案事项不一致的内容。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房预售广告，应当将拟广告的样式、内容报房地产市场管理机构审核。
第二十五条、销售商品房时，房地产开发企业与买受人应当签订商品房买卖合同。买卖合同应使用统一的合同文本。
第二十六条、房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和印发的宣传资料中所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中约定。
第二十七条、商品房买卖合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明买受人所购房屋的楼号、楼层和房号的位置。
第二十八条、房地产开发企业和买受人在依法签订商品房预售合同后，房地产开发企业应在30日内，报市、县（市）、、上街区房地产管理部门登记备案。
第二十九条、商品房销售可以按套（单元）、计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。
按套（单元）、计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第三十条、按套（单元）、计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）、计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第三十一条、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按下列原则处理：（一）、面积误差比绝对值在3％以内（含3％）、的，据实结算房价款；（二）、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）、部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）、部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
第三十二条、按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第三十三条、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人另有约定的，从其约定。
第三十四条、房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不解除合同的，应当签署补充协议，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第五章、销售
第三十五条、房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法具有相应资格并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十六条、受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十七条、受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
第三十八条、受托房地产中介服务机构在销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十九条、商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
第六章、交付
第四十条、房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十一条、房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。
第四十二条、交付销售的商品房住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第四十三条、房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。
商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。但商品房住宅约定的存续期少于国家规定的最低保修期限的，按国家规定的最低保修期限执行。
第四十四条、房地产开发企业应当在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产管理部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送市、县（市）、上街区房地产管理部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第四十五条、商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第七章、罚则
第四十六条、房地产开发企业有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可处以10000元以上30000元以下罚款：（一）、未按规定将测绘成果和需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产管理部门的；（二）、商品房现售前未到房地产管理部门登记备案的；（三）、返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）、采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）、分割拆零销售按套销售的商品住宅的；（六）、不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）、委托没有资格的机构销售商品房的。
第四十七条、违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可按下列规定给予处罚：（一）、无《商品房预售许可证》预售商品房的，没收非法所得，处以已收取预付款1％的罚款；（二）、违反规定用途使用商品房预售款的，责令归还挪用资金，并处以挪用资金5％的罚款；（三）、伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》的，收缴证件，并处以5000元以上10000元以下的罚款；（四）、未按规定将商品房预售合同报房地产管理部门登记备案的，处以1000元以上3000元以下的罚款；（五）、房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的，处以20000元以上30000元以下的罚款；（六）、商品房项目转让后，转让方在合同签订后预售商品房的，责令退还预付款，并处以已收取预付款的1％的罚款。
第四十八条、违反本办法规定，有下列行为之一，给他人造成损害的，依法承担连带责任：（一）、广告经营者、者明知或应知的房地产广告虚假，仍设计、制作、的；（二）、房地产中介服务机构销售不符合本办法规定的销售条件的商品房的。
第四十九条、房地产市场管理机构及其工作人员在商品房预售款监管工作中有下列行为之一的，应当依法承担责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）、对房地产开发企业的用款申请未在规定的时间内作出答复，给申请人造成损害的；
篇7
本文拟就商品房预售中的按揭问题，预售商品房的条件、预售商品房的转让以及预售商品房案件中情势变更原则的适用等四个方面的问题进行探讨。特别是对审判实践中经常遇到，又比较难把握的如何适用情势变更原则这一热点问题进行重点论述。
预售商品房又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。
预售商品房有以下几个特征：第一、预售的标的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋使用权，亦称期待权；第三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人；第四、从合同成立到标的物交付需要较长的周期。
一、预售商品房按揭的有关法律问题
预售商品房按揭是银行、房地产开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动。它是指商品房预售协议中的预购方支付部分购房款后，将其协议取得的商品房的期待权让渡给银行，作为取得银行贷款的担保，如果预购人未能依约定履行还本付息的义务，就失去了赎回这种期待权的权利。在商品房竣工后，商品房按揭即转为商品房抵押。购房人是按揭人，银行是按揭权人。
预售商品房按揭的法律特征：一是预售商品房按揭是要式法律行为，必须签订书面合同；二是预售商品房按揭合同是从合同，作为主债的担保，随主债转移而转移，主债的消灭而消灭。三是预售商品房按揭合同成立后，未经抵押权人的同意，抵押人不得另行再设抵押。四是抵押权人享有优先受偿权。五是商品房按揭必须经过登记。
（一）预售商品房按揭的条件商品房预售采取按揭方式促销，对于预售商品房合同各方均为有利，但是由于预售的是未竣工交付的房屋，因此，存在着房屋预售方不能按时交付房屋或按揭人不能依约偿还贷款的风险。所以，应对以按揭方式预售商品房的行为，作出更为严格的限制。目前，我国法律对此尚无明确规定，笔者根据预售商品房按揭的基本理论对按揭成立的有效条件进行论述：
首先，按揭合同是要式合同，应该按照法对于要式合同的要求，办理各项手续方为有效。该合同中应明确按揭人与按揭权人及有关第三人的权利义务，规范按揭行为，以避免和减少纠纷的发生。同时，应办理登记备案手续，接受政府有关部门的监督。
其次，按揭所依附的预售商品房的主合同必须是合法有效的。从担保的角度讲：按揭属于特殊的担保形式，但仍然具有担保合同的从属性。它随着主合同的成立与生效而成立生效。因此，预售商品房主合同有效，按揭合同方能有效。如果主合同违反了国家和集体的利益，被认定为无效，作为按揭的从合同也必然无效。
第三，按揭必须采取书面形式。由于按揭合同所涉及的具体内容较多，法律关系又复杂，如果不采取书面形式记录下来，不但难以严格履行协议，一旦发生纠纷，也因为缺乏合同依据，而难以正确处理。口头形式不具有法律效力。
第四，按揭的标的物，即预售商品房应实行严格的登记制度，按揭人应将购房合同正本交给按揭权人保管，并到房地产管理部门办理预售商品房的抵押登记手续。房屋竣工后，以房屋作为抵押物，按揭权人代领房地产证，并办理房地产抵押登记手续。
（二）及时、正确地处理银行按揭纠纷处理银行按揭纠纷必须从实际出发，依法规范银行按揭行为，保护各方当事人的合法权益，保障和促进银行按揭健康有序地发展。
1.根据当事人之间的权利义务关系，确定诉讼当事人的地位。不论银行与开发公司之间对购房人的购房贷款有无约定，只要房地产开发公司预售房屋时，列出了这种条件，其结果必然涉及到银行，因此，商品房预售方与预购方发生纠纷，银行应作为诉讼当事人参加诉讼。对于预售商品房合同的银行按揭权人，向按揭人与担保人主张权利的，应将按揭人与担保人列为共同被告参加诉讼。
2.对于按揭人不认真履行义务，到期不偿还贷款及利息又不交出按揭房屋的，可以判决按揭人偿还贷款加付利息或强制其腾房。也可以由按揭权人对按揭房屋进行拍卖。
3.对于按揭权人拒绝将按揭房屋交还已如期偿还按揭贷款及利息的按揭人，除了判决按揭权人交还房屋外还应该赔偿因此给对方造成的经济损失。
4.按揭贷款期间，按揭人不能擅自转让银行按揭房屋的使用权，对于按揭人擅自转让造成的后果，应承担相应的责任。
二、关于预售商品房的条件
《中华人民共和国城市房地产管理法》对预售商品房的条件作了明确的规定，商品房预售必须具备以下几个条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书房地产管理法根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则，把土地使用权出让作为基本方式，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。为了合理使用土地资源，防止国有土地收益的流失，商品房开发商只有依法交纳了全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书，才能获得房地产开发的权利和进行商品房预售的房地产交易。以划拨方式取得土地使用权的，如果要转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。
（二）持有建设工程规划许可证国家每年出让多少土地使有权用于房地产开发，需总量控制，同时，房地产开发应符合城市建设整体规划要求，因此，必须由建设单位持有关文件向城市规划主管部门提出申请，由该部门进行审查和核发建设工程规划许可证后方可申请办理开工手续。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房，该房被视为违章建筑，商品房预购方的权利难以切实得到保护。
（三）按提供预售商品房计算，投入开发资金达到工程建设投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这一条是预售的经济要件。它强调土地已经开发并初具规模。达到这一标准，才能符合房地产转让的条件，体现国家宏观调控的政策，有效的防止炒卖地皮，制止房地产开发商的投机牟利行为。因为开发商投资达到了一定的比例，基础工程已经完成，开发商面临着风险，如果中止投资，将会亏本。因此，这样规定有利于保证预售方的权利。规定已经确定施工进度和竣工交付日期，便于监督和管理，确定违约责任，也是为了保障预售商品房合同的履行。
（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明县级以上人民政府对房地产开发企业提出的预售申请进行审查，实际上是对预售商品房的活动进行监督和管理，防止违法销售，纠正不法行为。这是国家对商品房预售市场必要的行政管理措施，目的在于促进商品房预售活动的进一步规范化。
商品房预售是一种比较特殊的转让行为，具有期权交易的性质。预售方投机性较强，买受方风险较大。如不加以控制极易造成混乱。因此，法律为其规定了较之其他房地产转让更加严格的限制条件是合理的、必要的。在房地产法实施后，商品房预售活动必须按照房地产法规定进行，人民法院审理这类案件应当从严掌握，对于违反法定条件的预售商品房的行为或合同应认定为无效。但是房地产管理法实施前发生的房地产开发经营纠纷，是在我国房地产起步阶段迅速发展，缺乏经验，有关法律政策不够完善，房地产交易行为不够规范的特殊情况下发生的，因此，处理这一时期的纠纷，应该考虑具体情况。
在审判实践中，发现主要存在以下几种问题：其一，一些开发商未取得国有土地使用权证和建设工程规划许可证即预售商品房。其二，有些开发商虽然取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证，但是建设资金不足，没有完成项目的基础工程，就预售商品房。其三，有的开发商既取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证，也投入了一定比例的建设资金，但是，没有办理商品房预售许可证就预售了商品房。
对于以上问题，应如何处理，笔者认为：应该考虑当时的实际情况，具体案件具体分析，不能一概而论。对于既没有取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，也没有投入开发建设资金，或投入的开发建设资金，没有达到规定的比例，又无法继续投资进行开发建设的，应认定商品房的预售合同无效。对于虽然没有取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，但投入的开发建设资金已达到规定的比例，进行了开发建设，在一审诉讼期间，有关主管部门同意补办土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证的，补办手续后，可以认定商品房预售合同有效。
三、关于预售商品房的转让
预售商品房的转让，是指商品房预售后，预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。
对于商品房顶售后是否允许再行转让，在立法过程中，存在二种意见。一种意见认为，商品房预购人将未竣工交付使用的预售商品房再行转让，有利于搞活房地产市场，而且，从国外看，有不少国家和地区是允许的，可以借鉴，法律上应该允许。第二种意见认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损坏了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。立法部门研究认为是否允许再行转让与经济形势有关，与房地产市场的发育有关。商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，有各种不同的情况，有的为了谋利，有的个人购买后因需现金而转让，应当区别对待。因此，该法正式颁布时，作了灵活的规定。房地产法第四十五条规定："商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。"目前，虽然国务院相关的法规尚未出台，但是，执法部门对于这一问题的认识，基本取得了共识。第一，我国预售合同转让在房地产市场中大量存在，它是房地产市场经济的客观需要。它有利于扩大销售渠道，筹集资金，降低开发资金的占用，加速开发资金的循环，并分担风险，活跃繁荣市场。第二，经有关部门办理了预售合同的转让手续，该合同又不损害国家和他人的利益，可以认定转让预售商品房的合同有效。对于未办理转让手续，但不损害国家和他人利益，在一审期间补办转让手续的，可以认定合同有效。
预售商品房转让合同具备哪些条件方能认定合同有效，亦是审判实践中需要解决的问题。
（一）依照法律、法规、政策等规定允许转让的，可以转让，不允许转让的则不能转让。例如，广东省人大常委会颁布的《广东省房地产开发条例》第二十一条规定：“预购的房屋在末竣工并取得房屋所有权之前不得转让。法律法规另有规定的从其规定。”在国务院作出具体规定之前，各地根据本地具体情况，所制定的地方法规是有效的。因此，在广东省预售商品房是不能转让的。
篇8
出卖人：_________________________________________________
买受人：_________________________________________________
说明
1．本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定。
2．签订合同前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。
3．当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。
4．签订合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。
5．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。
6．本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。（ ）中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打X，以示删除。
7．双方当事人在履行合同中发生争议的，可以选择向不动产所在地人民法院，也可以选择向仲裁委员会申请仲裁。如选择申请仲裁的，可以向北京市仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或外地的仲裁委员会申请。
8．双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
北京市商品房预售合同
出卖人： _________________________________________________________
通讯地址：________________________________________________________
邮政编码：________________________________________________________
营业执照注册号：__________________________________________________
企业资质证书号：__________________________________________________
法定代表人：____________________联系电话：________________________
委托人：____________________联系电话：________________________
委托销售机构： _______________________________________________
通讯地址：________________________________________________________
邮政编码：________________________________________________________
营业执照注册号：__________________________________________________
买受人：__________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】：__________________国籍：________________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】：________________________
出生日期：______年______月______日，性别：_________________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________联系电话：_________________________
【法定人】【委托人】：_________________国籍：______________
【身份证】【护照】【】：___________________________________________
出生日期：______年______月______日，性别：_________________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________联系电话：_________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房预售事宜达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得坐落于___________地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：______________________________ ，土地使用权面积为：___________，买受人购买的商品房（以下简称该
商品房）所在土地用途为：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。
出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房（地名核准名称）（暂定名）为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：___________，建设工程施工合同约定的开工日期为：______________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：___________________。
第二条 预售依据
该商品房已由_____________批准预售，预售许可证号为：___________。
第三条 基本情况
该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_____________，建筑层数为：__________层，其中地上___________层，地下________层。
该商品房为第一条规定项目中的___________【幢】【座】第_________层_________单元___________号。该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。
该商品房的用途为【住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【】：________；【层高】【净高】为：______米，【坡屋顶净高】最低为：________米，最高为：_______米。该商品房朝向为：_______________.有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。
出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是____________，其预测建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积______平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积___________平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。
签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为_______________。
（如：正负零、地下一层···地上五层、···结构封顶）
本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
第四条 抵押情况
与该商品房有关的抵押情况为：___________。
1．该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；
2．该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：____________，抵押登记部门为：__________________，抵押登记日期为：_____________。
3．该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：_______，抵押登记部门为：_______，抵押登记日期为：__________。（2和3可以同时选择）____________________。
抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。
第五条 计价方式与价款
该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。其中，该商品房为经济适用住房的，出卖人与买受人约定同时按照下列第1种方式和第2种方式分别计算该商品房价款。
该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第_______种方式计算该商品房价款。
1．按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米______（币）______元，总价款_____（币）____佰____拾____亿_____仟____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_________（币）______元，总价款____（币）____佰____拾____亿_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
3．按照套（单元）计算，该商品房总价款为___（币）____佰____拾____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
4．按照__________________计算，该商品房总价款为_____（币）_____佰_____拾_____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
具体约定见附件四。
本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。
所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
第六条 付款方式及期限
买受人采取下列第____种方式付款。
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_____％，其余价款可以向______________银行或住房公积金管理机构借款支付。
4．其他方式。
具体付款方式及期限的约定见附件五。
第七条 出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
第八条 规划变更的约定
出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。
出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。
第九条 设计变更的约定
（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程
施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。
1．该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
2．供热、采暖方式；
3．_______________________________________________________；
4．_______________________________________________________；
5．_______________________________________________________。
出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。
（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人已付房价款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
第十条 逾期付款责任
买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理：
1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过_____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起_____日内按照累计的逾期应付款的_____%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金。
本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2．___________________________________________________________.
第十一条 交付条件
（一）出卖人应当在___年____月____日前向买受人交付该商品房。
（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、____、____、____、____、____
项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；
2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；
3．出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；
4．满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；
5．该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。（2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋适用）
6．_____________________________________________________；
7．_____________________________________________________。
第十二条 市政基础设施和其他设施的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：
1．市政基础设施：
（1）上水、下水：____年____月____日 达到_________________________；
（2）电：____年____月____日 达到_________________________________；
（3）供暖 ：____年____月____日 达到______________________________；
（4）燃气：____年____月____日 达到_______________________________；
（5）____________________________________________________________；
（6）____________________________________________________________.
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
2．其他设施
（1）公共绿地：____年____月___日 达到____________________________；
（2）公共道路：____年____月___日 达到____________________________；
（3）公共停车场 ：____年____月____日 达到________________________；
（4）幼儿园：____年____月____日 达到 ___________________________；
（5）学校：____年____月____日 达到 _____________________________；
（6）会所：____年____月____日 达到 ______________________________；
（7）购物中心：____年____月____日 达到 __________________________；
（8）体育设施：____年____月____日 达到 _________
_________________；
（9） ___________________________________________________________；
（10） __________________________________________________________。
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
第十三条 逾期交房责任
除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第______种方式处理：
1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过_____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之______（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金。
2．__________________________________________________________。
第十四条 面积差异处理
该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第________种方式处理：
1．根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房价款，并按照____________利率付给利息。
买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
实测套内建筑面积－预测套内建筑面积
套内建筑面积误差比=________________________________ x 100%
预测套内建筑面积
2．根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；
（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房价款，并按照____________利率付给利息。
买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
实测建筑面积－预测建筑面积
建筑面积误差比= _____________________________________ x 100%
预测建筑面积
3．双方自行约定：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
第十五条 交接手续
（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。
（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
（三）双方同意按照下列第_______种方式缴纳税费：
1．出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。
2．买受人同意委托出卖人代交下列第____、____、____、____、____、___种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
（1）专项维修资金；
（2）契税；
（3）第二十三条约定的物业服务费用；
（4）供暖费；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
3．买受人自行向相关单位缴纳下列第____、____、____、____、____、____种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。
（1）专项维修资金；
（2）契税；
（3）第二十三条约定的物业服务费用；
（4）供暖费；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定
（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。
（二）出卖人和买受人约定如下：
1．该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还全部
已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。
2．该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_______日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人不退房的或该商品房交付使用已超过_____日的，应当与出卖人另行签订补充协议。
_____________________________________________________.
3．交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第_____种方式处理：
（1）出卖人应当于_______日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。
__________________________________________________________.
（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起_____日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。
（3）__________________________________________________________。
4．出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第______种方式处理：
（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
（2）___________________________________________________________；
（3）___________________________________________________________。
具体装饰和设备标准的约定见附件六。
（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。______________________________________________________。
第十七条 住宅保修责任
（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。
第十八条 住宅节能措施
该商品房为住宅的，应当符合国家有关建筑节能的规定和北京市规划委员会、北京市建设委员会的《居民建筑节能设计标准》（DBJ01－602－2004）的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《居民建筑节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。
第十九条 使用承诺
买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。
第二十条 产权登记
（一）初始登记
出卖人应当在______年______月______日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第______种方式处理：
1．买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的____％向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起_____日内向买受人支付。
2．_____________________________________________________。
（二）转移登记
1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第_____种方式处理：
（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
（2）买受人同意委托_____________向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用__________ 元人民币（大写）。
2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_______日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第______种方式处理：
（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内由出卖人支付。
（2）_________________________________________________________。
第二十一条 共有权益的约定
1．该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；
2．该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；
3．______________________________________________________________；
4．______________________________________________________________。
第二十二条 附属建筑物、构筑物的约定
双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下第____种方式处理。
1．出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的____、____、____、____随同该商品房一并转让。
2．出卖人声明该商品房附属的____、____、____、____不随同该商品房一并转让。
第二十三条 前期物业服务
（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：________________，资质证号为：________________。
（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为__________/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、_________、_________、_________。
地上停车管理费__________，地下停车管理费__________。
（三）物
业管理企业按照第________种方式收取物业服务费。
1．按照年收取，买受人应当在每年的____月____日前缴费。
2．按照半年收取，买受人应当分别在每年的____月____日前和____月____日前缴费。
3．按照季收取，买受人应当分别在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前缴费。
（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。
第二十四条 专项维修资金
买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起_____日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。
买受人自行缴纳专项维修资金（公共维修基金）的，应当在商品房交付【时】【之日起_____日内】，向物业管理企业出示专项维修资金缴纳凭证。
第二十五条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起____日内向另一方当事人提供证明。
第二十六条 争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决：
1．提交____________仲裁委员会仲裁。
2．依法向人民法院。
第二十七条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第二十八条 本合同及附件共_______页，一式______份，具有同等法律效力，其中出卖人______份，买受人______份，______份，______份。
第二十九条 自本合同生效之日起30日内，由出卖人向__________申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。
出卖人（签章）：_____________________ 买受人（签章）：______________________
【法定代表人】：_____________________ 【法定代表人】：______________________
【委托人】（签章）：_____________ 【负责人】：__________________________
【委托销售机构】（签章）：_______ 【委托人】（签章）：______________
签订时间：_________年_______月_____日 签订时间：_________年_______月______日
签订地点：___________________________ 签订地点：____________________________
附件一 房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）
附件二 共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明
1．被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积。
2．参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数。
3．不分摊的共用部位。
附件三 该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定
附件四 计价方式与房价款的其他约定
附件五 付款方式及期限的约定
附件六 装饰和设备标准的约定
1．采暖系统：
（1）集中采暖：【散热器】【地板采暖】【 】___________________________；
（2）分户采暖：【燃气炉】【电采暖】【 】_____________________________；
（3）采暖设备品牌：_______________________________________________。
2．保温材料：
（1）外墙保温：【挤压聚苯板】【发泡聚苯板】【发泡聚安酯】【 】________。
（2）内墙保温：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。
3．外墙：【瓷砖】【涂料】【玻璃幕墙】【 】____________________________。
4．内墙：【涂料】【壁纸】【 】______________________________________。
5．顶棚：【石膏板吊顶】【涂料】【 】_________________________________。
6．室内地面：【大理石】【花岗岩】【水泥抹面】【实木地板】【 】________。
7．门窗：
（1）外窗结构尺寸为：_____________________________________________；
（2）开启方式为：_________________________________________________；
（3）门窗型材：【双玻中空断桥铝合金窗】【塑钢双玻璃】【 】___________。
8．厨房：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【 】_________________________________；
（2）墙面：【耐水腻子】【瓷砖】【 】_________________________________；
（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【 】_____________________________；
（4）厨具：______________________________________________________。
9．卫生间：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【 】_________________________________；
（2）墙面：【耐水腻子】【涂料】【瓷砖】【 】__________________________；
（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【 】_____________________________；
10．阳台：【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】【 】______________。
11．电梯：
（1）电梯品牌名称：_______________________________________________；
（2）电梯速度：_____米/秒；
（3）电梯载重量：__________________________千克；
（4）_____________________________________________________________。
12．其他_________________________
____________________________________
附件七 物业服务
（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）
一、物业服务内容
二、物业服务质量
三、物业收费项目及价格
四、业主临时公约
五、其他约定
北京市建设委员会
篇9
第一条为加强商品房销售管理，维护房地产市场秩序，保障商品房交易双方当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条本细则所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条市行政区域内商品房销售及其销售管理适用本细则。
第四条市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。
第二章预售管理
第五条商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向房产行政主管部门申请登记，取得《商品房预售许可证》。
第六条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权证；
（二）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（三）已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）七层以下（含七层）的商品房项目，完成形象工程的二分之一，八层以上（含八层）的商品房项目，完成形象工程的三分之一；
（五）法律、法规规定的其它条件。
第七条申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
（一）房地产开发企业的营业执照和资质等级证书；
（二）国有土地使用权证；
（三）建设工程规划许可证及红线图；
（四）建设工程施工许可证及施工合同；
（五）商品房预售款监管协议，商品房预售款缴存银行及存款账号。
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总套数、预售总面积等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图、分户平面图和预售项目的现场照片一张；
（七）土地使用权或在建工程已经设置抵押的，还应当提交抵押权人签署同意的书面意见；
（八）物业管理方案及物业管理用房红线图；
（九）房屋拆迁赔偿安置红线图；
（十）法律、法规、规章规定的其它证明材料。
第八条商品房预售许可证的办理程序：
（一）受理。房地产开发企业按本细则第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房产行政主管部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
（二）审核。房产行政主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
（三）许可。经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可证书面决定，发送房地产开发企业，并自作出决定之日起10日内向房地产开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
经审查，房地产开发企业的申请不符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达房地产开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书、《商品房预售许可证》应当加盖房产行政主管部门的印章。
（四）公示。房产行政主管部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
第九条商品房预售许可证应当载明：预售人的名称，许可证编号，项目开工日期、竣工日期，商品房预售款缴存银行及存款账号，房产行政主管部门的网址、预售商品房的名称、坐落位置、用途、楼号、楼层、预售面积、在建工程抵押、拆赔情况及注意事项等内容。
第十条房产行政主管部门对《商品房预售许可证》的具体内容实施公示制度。
（一）在《衡阳日报》、房产行政主管部门的网站及房地产开发企业商品房销售现场预售许可公示。公示第九条载明的内容。
（二）商品房销售现场设立的预售许可项目公示，房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》前，应按照房产行政主管部门确定的统一格式制作固定公示牌。公示内容为：预售合同示范文本、预售合同登记备案要求及项目拆迁安置、直管公房赔偿、在建工程抵押及商品房预售款缴存银行、商品房预售查询和房产行政主管部门投诉电话。
第十一条房地产开发企业在办理房屋初始登记时应将《商品房预售许可证》上交房产行政主管部门。
第十二条房地产开发企业取得预售许可证后，方可销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售商品房，也不得以认订、登记、选号等形式收取预定款，变相预售商品房。
第十三条房产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。
第十四条商品房预售款是承购人依照合同的约定，预先支付给开发企业，在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。
商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、该项目贷款及法定税费，不得挪作他用。
第十五条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，由房产行政主管部门、房地产开发企业和银行签订商品房预售款监管协议，明确各方的权利、义务。
第十六条购房人应当将商品房预售款直接交存监管协议所确定的银行，凭银行出具的收款凭证向开发企业换取售房发票。房地产开发企业不得擅自收存购房人支付的商品房预售款现金。
第十七条房地产开发企业使用商品房预售款时，应当根据工程进度编制用款计划书分送房产行政主管部门、监管银行。
房地产开发企业需使用商品房预售款的需经监理公司签具工程进度证明意见，银行凭建材供应商出具的发票，直接将款拔付至建筑材料供应商帐户。
第十八条银监部门应当对商品房预售款使用进行监控，督促商品房预售款缴存银行履行商品房预售款监管协议。
第十九条商品房预售款监管制度和协议文本由房产行政主管部门和市银监局等相关部门另行制定、，并报市政府备案。
第三章现售管理
第二十条商品房现售,应当符合以下条件：
（一）房地产开发企业营业执照和资质证书；
（二）取得土地使用权证或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收并办理了房屋权属初始登记；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）物业管理方案已经落实；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
第二十一条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第二十二条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
第二十三条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第二十四条销售人应将已销售的商品房按套及时在房地产网站和现场公示。
第四章销售
第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和已在房产行政主管部门登记备案的房地产中介服务机构。
第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当在营业场所公示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。
第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时除依法收取佣金以外不得收取其他费用。
第五章合同管理
第二十九条商品房销售时，商品房销售人和买受人经充分协商，达成一致，签订书面合同，也可以按照房产行政主管部门和工商行政主管部门监制的商品房买卖合同示范文本签订合同。
第三十条商品房销售人应按国家有关规定将商品房买卖合同报房产行政主管部门登记备案。
第三十一条房地产开发企业需购买商品买卖合同的应到市房产行政主管部门购买，房产行政主管部门应建立商品房买卖合同登记薄。
第三十二条商品房买卖合同登记备案实行“实名制”。
第六章广告管理
第三十三条工商行政主管部门负责各类房地产广告的审批工作，房产行政主管部门在其职责范围内配合工商行政主管部门做好相关工作。
第三十四条房地产广告，应当具有或者提供下列真实、合法、有效的证明文件：
（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；
（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；
（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；
（四）房地产项目预售、出售广告，应当具有房产行政主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；
（五）中介机构所的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；
（六）法律法规规定的其他证明；
（七）各新闻媒体网络及广告场所，凡涉及房地产房预售、销售的广告，必须经市工商、房地产行政主管部门审批，签署意见后，方可采用。否则，将追究撰自采用广告的责任。
现房广告的还应提供工程竣工验收合格证明。
第三十五条房地产预售、销售广告必须载明以下事项：
（一）开发企业名称；
（二）中介服务机构销售的，载明该机构名称；
（三）预售或者销售许可证书号。
广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
第三十六条房地产广告必须真实、合法、科学、准确、符合实际，不得在地理位置、区位环境、物业管理、户型、面积、设计等方面欺骗或者误导公众。
第三十七条有下列情况的房地产不得广告：
（一）未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
（二）未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
（三）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）预售商品房未取得该项目预售许可证的；
（五）权属有争议的；
（六）违反国家有关规定建设的；
（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
（八）法律、行政法规规定禁止的其它情形。
第三十八条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
第七章信息管理
第三十九条建设、房产行政主管部门应建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统，建立房地产开发企业信用档案。
第四十条已批准设立的房地产开发企业，应按房产行政主管部门的规定进行网上联机，将其企业的基本情况、项目情况、商品房价格、销售情况等动态信息及时发送给房产行政主管部门。
第四十一条房产行政主管部门应定期汇总、分析和全市商品房交易的相关信息，并提供网上公开查询服务和网上交易服务。
第八章法律责任
第四十二条房地产开发企业违反本细则规定，擅自预售商品房的，根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。
第四十三条房地产开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采取欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，根据《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
第四十四条房地产开发企业违反规定用途使用商品房预售款的，根据《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定，由房产行政主管部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第四十五条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，根据《商品房销售管理办法》第三十七条的规定，由房产行政主管部门责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
第四十六条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的，根据《商品房销售管理办法》第四十一条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十八条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产行政主管部门备案的；
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
（八）委托没有资格的机构销售商品房的。
第四十九条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,根据《商品房销售管理办法》第四十三条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
篇10
北京市商品房预售管理办法完整版第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;
市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：
(一)商品房预售许可申请表;
(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;
(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;
(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;
(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
第八条商品房预售许可依下列程序办理：
(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
(三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。
(四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的，应当有书面委托书。
第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。
商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。
第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。
第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第十五条开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
第十六条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第十八条本办法自1995年1月1日起施行。
商品房资格审定根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，房地产开发公司应具备以下条件：
1.有符合公司法人登记的名称和组织机构
2.有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房
3.注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元
4.有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员
