村民委员会选举条例范文
时间：2023-05-04 13:10:05
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篇1
今天，我们村召开村民委员会换届选举大会。我受本村村民选举委员会的委托，主持选举大会。本次选举大会有两个主要内容。第一，推选新一届村民委员会候选人，第二，举行正式选举，选举新一届村民委员会组成人员。现在清点到会人数，本村共有选民_______人，初步统计到会_______人，委托投票_______人，流动票箱______人，超过选民半数，符合法定人数，可以开会。
根据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《山东省村民委员会选举办法》和《中华人民共和国治安管理处罚条例》等有关法律法规的规定，为搞好本次村民委员会换届选举工作，特制定本村换届选举会场纪律，望选民共同遵照执行。
1、与会选民要服从选举大会工作人员的统一指挥，在指定地点就坐。
2、与会选民应注意维护好会场秩序，做到不在会场内来回走动，不随便乱说话，会议未结束，不提前退出会场。
3、选民要认真写票、投票，珍惜自己的选举权，领取选票时，要以村民小组为单位，严格按顺序，凭选民证或委托书领取。填写选票时，要按每次一人的原则依次进入秘密写票处写票。投票时，选民要将自己的选票亲自投入票箱，弃权票也不要带走。
4、正式选举时，接受委托投票和选票的人要严格遵照选举人的意愿写票。每一选民接受的委托投票不得超过三张。正式候选人不得参与选举大会的任何组织工作，不得接受委托投票和选票。
5、任何组织和个人不得追查选民投票情况，不得改变选举结果，不得以威胁、贿赂、拉帮结派、伪造选票等不正当手段干扰选举。
6、村民对选举程序或者选举结果有异议的，可以向镇人民政府或者市民政部门提出书面申诉，对其处理决定不服的，还可以向上级民政部门提出书面申诉。
7、严禁在选举中使用暴力、威胁、欺骗、抢票箱、撕选票等非法手段扰乱会场秩序。凡有违犯此规定并危害会场安全或他人人身安全的，视情节轻重给予批评教育，情节严重的由公安机关依《治安处罚条例》有关规定给予处罚，构成犯罪的，交司法机关追究刑事责任。
选举大会现在开始。
大会进行第一项：全场起立，奏国歌。
大会进行第二项：推选村民委员会候选人。
《山东省村民委员会选举办法》规定：“选举村民委员会由村民直接提名候选人”，“村民委员会候选人通过预选产生”。本村新一届村民委员会由____人组成。根据《山东省村民委员会选举办法》的规定，按照等额推选，差额选举的规定，每张候选人选票只填写_____人，然后按照得票多少的顺序确定____名候选人。同时，根据上级规定，为了精减干部职数、减轻农民负担，提倡支部书记和村委主任“一人兼”、支部成员和村委成员交叉任职。
下面推选监票人、唱票人、计票人。
第一种形式，经村民选举委员会提议，第一组由___、______、______，第二组由_____、______、_____……为监票人、唱票人、计票人，同意的请举手，不同意的请举手，好，通过了。
第二种形式。由各村民小组现场推选出各组的监票人、唱票人、计票人，然后由各小组监票人、唱票人、计票人推选1人作为选举大会的总监票人、唱票人、计票人。然后公布推选名单。
下面，由监票人开验票箱。
下面开始写票、投票，写票、投票的顺序是先由监票人、唱票人、计票人写票投票，然后其他选民以小组为单位按顺序写票投票，同时安排流动票箱到户投票。
本次选举共发选票______张，收回选票______张，符合法律要求，选举有效；有效票______张，弃权票______张，废票______张。现在按得票多少公布选举结果。______、_____、______ 、______为候选人。现在请候选人到台上开会。
（会议内容：一是征求候选人是否同意参加正式选举，如果有人要求退出正式选举，本人要在大会上声名，然后根据得票多少进行递补。二是确定候选人演讲。并提出演讲要求和纪律。）
公布正式候选人名单并印制选票（按姓名笔划排列，如果笔划相等按笔顺排列。）
大会进行第三项：由候选人进行竞选演讲（如果没有要求竞选演讲的即取消此项。）
下面宣布竞选演讲纪律：
1、演讲的内容不得违被法律法规和党的方针、路线、政策。
2、不得乱许愿，乱承诺。
3、不得借机攻击和污蔑他人。
发现上述行为要立即制止演讲。不听劝告，情节严重的要取消候选人资格。
下面竞选演讲开始，首先由_________演讲,_________作准备。
大会进行第五项：正式选举新一届村委会成员。
由各小组清点参加会议人数。
各位选民，本村登记选民____人，参加今天选举大会的____人，委托投票____人，流动票箱_____人，符合法定人数，我宣布正式选举大会开始。
本次选举大会在镇换届选举领导小组的指导下，在村党支部及村民选举委员会的共同努力下，经选民投票已经产生了村委会候选人，他们是_____、_____、_____、______(按姓名笔划排列)。由选民一次性选举出主任、副主任和委员。
现在推选监票人、唱票人、计票人。
我提议：由第一轮投票的_______等同志继续担任监票人、唱票人、计票人，同意请举手，不同意请举手，通过了。（如有被推选为候选人的要及时调整。）
下面，由监票人开验票箱。
下面选民开始写票、投票，写票、投票的顺序是先由监票人、唱票人、计票人到秘密写票处写票、投票，然后其他选民以小组为单位，按顺序依次到秘密写票处写票、投票，同时安排流动票箱到户投票。
下面投票结束，各小组整理选票，唱票、计票，然后汇总。
下面就记票方法进行说明。
收回的选票等于或少于发出的选票选举有效，多于发出的选票选举无效。候选人获得赞成票（主任票加副主任票加委员票的总和）超过参加投票人数的半数始得当选班子成员。当获得过半数选票的候选人超过应选名额时，以得票多的当选。其中获得主任票最多的当选为主任（主任票不需过半数），获得副主任票加主任票最多的当选为副主任（副主任票也不需过半数），其他人当选为委员。当选人数达到或超过3人但仍不足应选名额时，宣布选举结果有效，不再补选。当选不足3人时，可就地在未当选的候选人中补选一次，然后确定主任、副主任和委员。如果仍不足3人，按得票多少补至3人，暂时履行村委会职责，推选一人主持村民委员会工作。但应当在六个月内另行选举，另行选举时原当选村委会成员资格有效。
本次选举共发选票_____张，收回选票______张，符合法律规定,选举有效。有效票______张，弃权票______张，废票______张。
下面宣布选举结果。我宣布______，总票数____张，其中主任票_____张，副主任票_____张，委员票_____张，当选为______村第七届村民委员会主任。_____，总票数______张，其中主任票_____张，副主任票_____张，委员票_____张，当选为副主任。_____，总票数____张，其中主任票____张、副主任票_____张，委员票_____张，当选为委员。
大会进行第五项：颁发当选证书。
大会进行第六项：举行宣誓就职仪式，请新一届村委会成员宣誓就职。
篇2
关键词：村（居）民委员会换届；做法；经验
中图分类号： D034 文献标识码： A
根据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国城市居民委员会组织法》和《四川省村民委员会选举条例》规定，长宁县县第九届村（居）委会换届选举从2013年10月开始，经过县、乡（镇）、村三级严密部署和有序开展，历时两个多月，已基本结束。
一、基本情况
全县18个乡镇、269个村委会，30个社区居委会，总人口45.83万。全县有选举权的村(居)民34.92万人，登记选民329565人，登记率94.37%，参选选民313346人，参选率95.07%。此次换届选举，共选出村（居）委会成员1030人，其中主任294人，委员736人，高中以上文化程度 670 人，占成员数的65%，比上届提高了13个百分点，主任、委员平均年龄42岁，比上届降低5岁，女性成员325人，占成员总数的31.5%。
二、认识统一、措施有力、依法选举
本次换届选举，县委、县府高度重视，坚持在“高”字上定目标，在“严”字上下功夫，在“优”字上做文章；工作中重点坚持了“五个到位”：
一是坚持认识到位，思想上不麻痹。为搞好换届选举工作，县委、县府前后三次召开动员会和培训会，使各级干部提高换届选举认识，端正态度，增强依法选举的自觉性，广大村民自觉提高了参与意识，换届选举深入扎实地开展。
二是坚持领导到位，工作上不松懈。成立了由县委书记任组长的第九届村委会换届选举工作领导小组，组建了工作指导组，乡镇、村成立相应的领导机构和工作机构。县五套班子领导包乡镇指导，全县副科级干部包村（社区）指导换届选举，做到了分工明确，责任到人、工作定期通报。
三是坚持规范到位，程序上不疏漏。按照村（居）民委员会换届选举法律法规，各村（居）都制定了详细的实施方案和工作流程，明确选举程序和重点环节，做到了法定的程序一个不少，规定的步骤一个不漏，公示的事项一个不缺，法定的时限一个不超。围绕选举的重要环节，严把“五关”：严把选举委员会产生关，严把选举办法制定关，严把选民登记关，严把候选人产生关，严把选举投票关。
四是坚持责任到位，责任追究不迁就。在换届选举工作中，全县普遍实行了“五个第一责任制”的工作机制，即乡镇党委书记为“第一责任人”，驻村人员为“第一指导人”，支部书记为“第一执行人”，村（居）民代表为“第一监督人”，村民群众为“第一参与人”。出现因操作不规范、程序不合法，造成选举无效、群众上访等问题，视情节轻重追究相关领导的责任。
五是坚持目标到位，质量上不降低。换届选举质量上始终坚持有利于稳定、有利于发展、让人民群众在“能中选好，好中选优”。大量充实一批懂经济、会管理、办事公道、有开拓进取精神，能带领群众致富奔小康的能人，形成了一个能团结带领群众发展经济、维持秩序、治理环境、建设和谐家园的领导集体。
三、取得的主要成效
全县第九届村（居）委会换届选举工作取得地成效，概括起来有以下几点：
1、改善了村（居）会干部结构，加强了村委会组织建设。一是村（居）会干部年轻化、知识化，富有朝气，充满活力。从这次选举结果来看，村委会干部的文化层次比上届明显提高，年龄比上届明显下降。二是村（居）委会干部中能干的人多了。这次选举出来的村（居）委会干部，多数见识宽广，思维活跃，在发展经济方面有点子，发家致富方面有办法。三是经过选举，村（居）干部有了绝大多数群众的信任基础，办事有人跟，腰杆硬了。经过选举确实改善了干部结构，加强了村委会建设。
2、进一步提高了广大干部群众的民主法制意识。一是群众对民主选举政策和村委会组织法衷心拥护，积极参选。二是群众对法律、法规学得细，对选举程序抠得严。在这次选举中，只要程序有点同法律规定不一致，群众就要向有关人员或到民政部门问个明白。三是一些村干部法制观念淡薄的现象有了明显的转变。特别是多数乡镇干部通过村委会换届选举，受到了一次真切生动的法制教育。
3、基本形成了上下齐心促发展的良好局面。一是一批“老大难”村面貌开始发生变化，二是民主选举极大地调动了群众的积极性。群众对选出的干部抱有很高的期望，觉得在新当选干部带领下，能干出样子，实现自己致富的愿望。因而他们共同致富的热情高、干劲足。三是干部的事业心和责任感增强。一方面他们得到了群众的信任，深感责任重大，使命神圣；另一方面，选举中他们在群众面前有公开承诺，这对他们既是压力，又是动力，使他们的事业心和责任感大大增强。
4、为全县农村经济发展奠定了坚实基础。经过换届选举，比较普遍地选出了各级党委政府满意，广大群众拥护支持的村（居）委会班子，使以党支部为核心的村级组织整体建设得到了加强，凝聚力、号召力大大提高。换届选举基本结束后，大部分村党支部、村委会普遍发动群众修订、完善村级各项规章制度和经济社会发展规划，带领群众搞好农村各项工作。
四、下步工作打算
（一）抓好村（居）委会班子建设
俗话说：群众富不富，全看村干部。村（居）民能否致富奔小康，村干部起着至关重要的作用。下步县里计划分批搞好村（居）委会干部轮训，增强其政治素质、法制观念、科学头脑、经济理论、更好地带领群众奔小康。
篇3
各县（市）房产局,各区住房建设局，高新区、新站区建设发展局，经开区房产中心，各房地产开发企业，各物业服务企业, 各业主大会、业主委员会：
为进一步规范业主大会和业主委员会的成立和活动，维护业主合法权益，健全业主自治运作体系，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》及有关规定，结合我市实际，现将《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》印发给你们，请认真贯彻执行。
附件：合肥市业主大会和业主委员会指导规则
二〇一二年一月三十一日
附件：
合肥市业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则
第一条 为规范业主大会、业主委员会的成立及活动，维护业主的合法权益，指导全体业主正确行使共同管理权利，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》及有关规定，结合本市实际制定本规则。
第二条 本市行政区域内业主大会的成立和召开、业主委员会的选举及活动适用本规则。
第三条 业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第四条 业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务。
第五条 业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。
业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。
第六条 街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门指导下，负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。
居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好相关工作。
第二章 业主大会
第七条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）入住率达到50%以上的；
（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；
（三）首批物业交付满三年的。
符合首次业主大会会议召开条件之一，建设单位、20%以上业主或者前期物业服务企业可以书面向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。
分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第八条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
第九条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起45日内，成立首次业主大会会议筹备组，并指定专人担任首次业主大会会议筹备组组长。
第十条 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道（乡镇）和居（村）民委员会代表组成。
业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、模范履行业主义务、具备必要的工作时间。业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委员会组织业主推荐。
筹备组成员人数应为单数，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组总人数的一半。
第十一条 筹备组应当自成立之日起15日内将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。
业主（20%以上）对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。
第十二条 建设单位或前期物业服务企业必须自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料，并承担筹备召开首次业主大会会议所必需费用。
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用公用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。
第十三条 筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开方案，会议召开的时间、地点、形式、议题及表决规则；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的表决权数；
（四）提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单；
（五）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告，并将公告时间、地点书面（或以其他方式）通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。
第十四条 筹备组应当遵守以下工作原则：
（一）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议；
（二）筹备组作出决定应当经筹备组过半数成员同意；成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。
（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对表决及会议记录予以签字确认；
（四）筹备组的业主代表不能委托人参加会议；
（五）筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
第十五条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：
（一）管理规约；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主委员会委员、候补委员名单。
业主大会自对以上事项表决通过之日起成立。筹备组应当自首次业主大会会议作出决定通过之日起3日内，将表决结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。筹备组自公告之日起职责终止。
第十六条 业主大会决定以下事项：
（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会委员；
（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；
（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；
（七）改变共用部分用途；
（八）利用共用部分进行经营以及所得收益的分配、使用与管理；
（九）对业主违反物业管理相关规定的行为，向人民法院提起诉讼；
（十）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第（五）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十七条 业主的表决权按照面积和人数计算。
业主的面积表决权数按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主的人数表决权数按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的人防工程、车库、车位、摊位等特定空间面积不计入建筑物总面积。
第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金筹集、使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
第十九条 业主大会议事规则应当规定以下事项：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定办法；
（六）业主大会会议的表决程序；
（七）业主委员会委员和候补委员的资格、人数和任期等；
（八）业主委员会日常活动监督办法；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理以及业主委员会委员工作性补贴标准；
（十一）业主委员会财务管理的规定；
（十二）业主委员会印章的使用和管理。
第二十条 业主不按规定缴纳专项维修资金、物业服务费等费用或实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制。
业主大会议事规则对业主权利的限制并不免除其应承担的义务。
第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：
（一）上一年度物业管理情况报告；
（二）上一年度业主委员会工作情况报告；
（三）上一年度业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告；
（四）上一年度利用物业共用部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告；
（五）物业管理的其他有关事项。
业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：
（一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作报告及下一年度物业管理方案；
（二）选举需要补选或者换届选举的业主委员会委员、候补委员；
（三）决议下一年度物业管理有关事项；
（四）决议下一年度业主委员会收支预算；
（五）决议物业管理其他有关事项。
第二十二条 发生下列情形之一的，业主委员会应当立即组织召开业主大会临时会议：
（一）有20%以上的业主提议的；
（二）物业管理区域内发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需由业主共同决定的；
（三）管理规约或业主大会议事规则规定的其他情况。
第二十三条 业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十四条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托人参加会议。
未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第二十五条 物业管理区域业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选及表决办法由业主大会议事规则规定。
第二十六条 物业服务合同期限届满前90日，业主大会应当决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前60日告知原物业服务企业并在物业管理区域内公告。
物业服务合同届满前，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期满前60日通知业主委员会，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方式、服务事项和服务标准等。
第二十七条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业与业主委员会按规定履行交接义务：
（一）移交《安徽省物业管理条例》第四十八条规定的材料；
（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；
（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；
（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。
业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
街道办事处、乡镇人民政府应按照相关规定对共用部位、共用设施设备、档案资料等交接进行监督，并签署意见。
第三章 业主委员会
第二十八条 业主大会选举产生业主委员会。物业项目规划建筑面积小于或等于10万平方米的，业主委员会由5人组成；物业项目规划建筑面积大于10万平方米，小于或等于20万平方米的，业主委员会由7人组成；物业项目规划建筑面积大于20万平方米，小于或等于30万平方米的，业主委员会由9人组成；物业项目规划建筑面积大于30万平方米的，业主委员会由11人组成。业主委员会可以选举候补委员，业主委员会任期一般为三年，可以连选连任。
第二十九条 业主委员会委员选举产生后3日内应当组织召开业主委员会会议，推选主任1人、副主任1至2人。
经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。
第三十条 业主委员会委员、候补委员应当由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；
（三）按规定交纳物业服务费及其他相关费用，按照规定交纳专项维修资金；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定组织协调能力；
（六）具备必要的工作时间（住宅小区业主委员会委员、候补委员应在小区内常住）；
（七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。
除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件：
（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；
（二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策；
业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个法人或者其他组织。
第三十一条 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：
（一）存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能以及违法违规占用公共设施、设备、场地等行为的；
（二）业主本人、配偶及其近亲属在本区域内物业服务企业工作的
（三）存在其他违反有关法律、法规、规章规定行为的。
第三十二条 业主委员会自首次业主大会表决通过之日起30日内，持以下材料向物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员、候补委员名单；
（五）街道办事处、乡镇人民政府出具的初审意见。
材料齐全的，县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门应当5个工作日内予以备案，并告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十三条 业主委员会凭县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门出具的备案证明，向物业所在地公安部门申请刻制业主委员会印章。
第三十四条 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：
（一）召集业主大会定期会议和临时会议；
（二）定期向业主大会报告物业管理情况；
（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）根据业主大会决定，签订经营性物业承包租赁合同；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；
（六）组织和监督专项维修资金的筹集、使用；
（七）审核需要业主分摊的费用，督促业主按照规定交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用；
（八）监督管理业主共有收益；
（九）建立并妥善保管工作档案；
（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十一）配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作；
（十二）业主大会赋予的其他职责，但法律、法规、规章规定由业主共同决定的事项，业主大会不得授权业主委员会直接决定。
业主委员会根据业主大会的决定签订物业服务合同和经营性物业承包租赁合同时，应将签订的合同、经业主大会同意的经营性物业收益使用管理方案报送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。
第三十五条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分情况；
（七）经营性物业租赁合同；
（八）业主大会和业主委员会活动经费的收支情况；
（九）其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十六条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
第三十七条 业主委员会会议由主任委员召集和主持，主任委员不能履行职务或者不履行职务的，由副主任委员召集和主持；主任委员、副主任委员不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员半数以上同意并书面签字，自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。
业主委员会委员不能委托人参加会议。
候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十八条 业主委员会应当于会议召开3日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录，由参会委员签字后存档。
第三十九条 业主委员会应当建立档案，并指定专人保管，主要包括以下材料：
（一）业主大会、业主委员会会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、专项服务合同、经营性物业承包租赁合同等；
（四）业主委员会委员选举及备案材料；
（五）各类资金使用账目；
（六）业主意见和建议；
（七）业主及业主代表名册；
（八）物业交接时的承接查验资料。
第四十条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
业主大会议事规则应当规定业主委员会印章使用办法。
第四十一条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益列支。工作经费的收支情况，应当每季度或半年在物业管理区域内公示一次，接受业主和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
业主委员会委员是公益性岗位，不得领取工资类报酬，是否给予工作性补贴（包括交通费、通讯费等）由业主大会决定，但不得超过以下标准：
（一）物业管理区域面积小于等于30万平方米，工作补贴不超过200元每月；
（二）物业管理区域面积小于等于50万平方米，工作补贴不超过300元每月；
（三）物业管理区域面积超过50万平方米，工作补贴不超过400元每月。
对物业管理区域面积较小或者较大等特殊情况，业主委员会委员工作性补贴经业主大会同意并报经物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门备案后可以进行适当调整。
第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：
（一）不再具备业主身份的；
（二）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（三）被依法限制人身自由，无法履行委员职责的；
（四）业主本人、配偶及其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）法律、法规、管理规约规定的其他情形。
第四十三条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会授权，可以决定是否终止其委员资格:
（一）不履行委员职责或长期委托他人履行委员职责的；
（二）利用委员资格谋取私利的；
（三）拒不履行业主义务的；
（四）侵害他人合法权益的；
（五）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；
（六）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；
（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第四十四条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第四十五条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。
第四十六条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
业主委员会应当自任期届满之日起10内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第四十七条 业主委员会未能组织换届选举的，原业主委员会应当于届满前30日以书面形式告知物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由物业所在地居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
原业主委员会在届满后10日内，根据街道办事处、乡镇人民政府的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。
在新一届业主委员会产生前，物业所在地的居民委员会或者村民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，街道办事处、乡镇人民政府应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。
第四十八条 业主委员会集体辞职或业主委员会人数不足总数的二分之一时，应当及时以书面形式告知物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
未能重新选举的，原业主委员会应根据街道办事处、乡镇人民政府的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。
在新一届业主委员会产生前，物业所在地的居民委员会或者村民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，街道办事处、乡镇人民政府应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。
第四章 指导监督
第四十九条 物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理中的投诉。
第五十条 建设单位拒不履行组织成立业主大会相关义务的，县、区（开发区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令限期改正。对逾期仍不改正的，报由相关行政主管部门进行处罚。
第五十一条 业主委员会不履行职责的，物业所在地县、区（开发区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其限期履行职责；业主委员会逾期仍不履行的，可以由物业所在地居民委员会或者村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，组织业主召开业主大会会议决定有关事项。
第五十二条 召开业主大会会议，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当派人参加并给予指导和协助。
召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会或者村民委员会，并听取居民委员会或者村民委员会的建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会或者村民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会或者村民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第五十三条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十四条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主委员会印章的，物业所在地县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的应当依法追究责任人的法律责任。
第五十五条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依法追究法律责任。
第五章 附则
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一、健全普法机制，扎实做好各项基础性工作
今年以来，按照“*”普法规划的总体要求，县依
法治县办积极创新工作思路，开展了各项法制宣传活动，保障“*”普法的顺利开展。
（一）加强组织领导，明确工作目标。年初，因人员变动，及时调整了依法治县领导小组。同时，按照州、县依法治理的工作要求，制定印发了《*县*年普法依法治理工作要点》，从普法、法制教育等多方面明确今年的各项任务目标。为深入开展“法治六进”工作，县党委转发了依法治县领导小组《关于开展“法治六进”活动实施方案》，进一步明确了工作标准、考核办法及重点学习宣传的法律法规，使该项工作有了较好的可操作性。为进一步加强对“法治六进”工作的指导、检查和督导，确保“法治六进”活动扎实有效开展,根据《关于认真开展*县“法治六进”活动实施方案》文件精神，印发了《*县依法治县领导小组成员单位及相关单位职责》并成立了*县“法治六进”活动指导小组。各指导小组在依法治县领导小组办公室的组织、指导、协调下由依法治县领导小组办公室牵头开展工作。要求各单位认真履行职责，落实工作要求，切实承担起积极开展法制宣传教育工作的社会责任，努力完成法制宣传教育“*”普法规划明确的各项目标任务，为全面推进“平安*”、“法治*”建设和构建社会主义和谐社会提供强有力的法治保障。
（二）充分发挥普法讲师团作用，最广泛地动员和组织社会力量参与法制宣传教育。今年，进一步充实了普法讲师团队伍，从公安、检察院、法院、司法局等多部门抽调人员积极深入机关、企事业单位、乡村、社区、学校举办巡回法制讲座。普法讲师团从4月17日至27日,举办法制讲座8期，主要宣讲了《宪法》、《合同法》、《治安管理处罚法》、《农村土地承包法》、《道路交通安全法》、《婚姻法》等法律，发放普法宣传材料10000余份，广播宣传16小时，解答法律咨询100余人次，起到了明显的宣传效果。
（三）健全法制宣传网络。在加强县普法办工作队伍的同时，抓好各乡（镇、场）普法队伍建设，并积极发挥村队两委班子、人民调解员的作用，进一步健全县、乡、村法制宣传网络。利用电视、广播、板报、横幅、标语、讲座等多种群众喜闻乐见的形式开展法制宣传。提高了队伍的政治思想素质、业务指导能力，并组织开展专业法的学习培训，不断提高工作水平。1月份第七次村民委员会换届选举，依法治县办及时下发了《关于做好县第七次村民委员会换届选举的法制宣传与服务工作的通知》，广泛深入地宣传了《中华人民共和国选举法》、《村民委员会组织法》和《新疆维吾尔自治区村民委员会选举办法》等法律、法规。
（四）着力推进“法治六进”工作。以“法治进机关”为“龙头”，以“法治进社区”、“法治进乡村”为基础，突
出重点，找准“抓手”，促进“法治六进”活动全面、深入、务实发展。突出学用结合，在法治实践上下功夫，改变“重普（法）轻治（理）”、“普（法）而不治（理）”现象。
二、整合资源，提升普法宣传效果
（一）积极开展“送法下乡”活动。以《宪法》、《民法》、《刑法》、《合同法》、《治安管理处罚法》、《国防法》等法律为重点宣传内容，在各乡镇场开展了“送法下乡”活动。
将普法与维护农牧民合法权益相结合，与“三个文明”建设相结合，围绕农牧民增收、产业结构调整方面宣传法律知识，保护农牧民的合法权益。用法律知识和社会主义的新思想、新文化占领群众的思想阵地，为消除农村各种陈规陋习现象创造了良好的环境。
(二)利用“12·4”、“三·八”妇女维权周、“3·15”、“宪法、法律宣传月”、“民族团结教育月”、“安全生产月”、“6·26禁毒日”等活动之机，抓好对宪法和法律法规的宣传，突出抓好新颁布的《劳动合同法》、《就业促进法》、《禁毒法》、《律师法》的宣传，力促“法治进机关”进程。6月18日至20日举办了三天的干部培训班，全县8个乡（镇、场）主管领导和工作人员，公、检、法、司等32个县直相关部门领导和干部，共计72人参加培训。在*县第三期后备干部培训班上，对50名后备干部进行了法制讲座。
（三）利用各乡镇场召开牧业总结会之机，深入到广大牧区对农牧民进行面对面的法制宣传。同时还利用各乡镇场给牲畜药浴之际，积极开展了牧区法制宣传。
（四）各乡镇场司法所结合本地实际，针对不同对象，利用集贸日等适时开展法制宣传。如塔秀乡司法所广泛开展《农村土地承包法》、《合同法》、《婚姻法》、《禁毒法》等法制宣传。
（五）加强青少年的法制教育。全县各学校把法制教育作为教学的重要内容，纳入到教学计划，做到教材、教师、课时、人员四落实。健全和完善了学校法制副校长工作制度，全县18所学校均配备了法制副校长。同时进一步加强了学校和法制副校长的联系，明确职责，定期上法制课，使法制副校长工作逐步正规化、制度化。不断完善派出所、家庭、学校、社会“四位一体”的帮教体系，努力预防和减少青少年犯罪。全县各学校通过标语、宣传栏、板报、知识竞赛等
多种形式，对学生进行生动、直观的教育，努力营造法制教育氛围。同时调动社会各方面力量，加大综合治理力度，公安、教育、文化、司法等部门联动配合，集中整治校园周边
秩序，净化、优化育人环境。
（六）抓好宗教人士的法制教育。县统战部、民宗委多次举办宗教人士法制培训和座谈会，组织学习《宪法》、《刑法》、《卧尔兹选编》、《新疆维吾尔自治区宗教事务管理条例》等法律法规。
上半年，全县共开展普法宣传131场次，发放宣传资料12000余份，举办各类讲座和培训班151期，受教育人数达到4208人。
三、强化监督检查，确保“法治六进”取得实效
依法治县领导小组加强对“法治六进”活动的检查、督促工作，使各项工作任务得到全面落实，确保了依法治理取得实实在在的效果。5月7日，县政法委、法院、司法局、局等单位领导组成普法依法治理领导督查小组，深入各乡（镇、场）对“法治六进”每一进的开展情况进行督查，重点对“法治进乡村”进行了督促检查。
篇5
县物业管理实施细则一第一章 总 则
第一节 目的依据
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江西省物业管理条例》等法律、法规和规范性文件的有关规定，参照《抚州市物业管理实施细则》，结合本县实际，制定《资溪县物业管理实施细则》(以下简称《细则》)。
第二节 概念范围
第二条 本《细则》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
本《细则》所称业主，是指不动产登记簿或其他法定文件确定的物业的所有权人。
本《细则》所称物业使用人，是指物业承租人和除业主外的实际使用物业的其他人。
本《细则》所称物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格，取得相应资质，从事物业服务的企业。
第三条 本《细则》适用于本县行政区域内物业的管理、使用、养护、服务及监督管理活动。
第三节 原则职能
第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第五条 县房管局负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
(一)业主大会和业主委员会的业务指导;
(二)物业服务企业的资质、服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;
(三)专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;
(四)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;
(五)物业使用和维护的监督管理;
(六)其他监督管理职责。
规划、建设、环保、城管、工商、物价、公安、财政、民政、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信等行政和公用企事业单位，按照法律法规的规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。
乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，具体负责组织、指导、监督本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的相互关系。
社区居民委员会、村民委员会应当协助乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业主权利与义务
第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住，经业主本人书面授权，享有前款规定的业主权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;
(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(六)按时交纳物业服务费用;
(七)法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第二节 业主大会筹备组
第八条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照县房产行政主管部门或者乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府或者房产行政主管部门应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府代表担任。
筹备组中业主代表的产生，由乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十条 筹备组应当做好以下筹备工作：
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会委员候选人产生细则，确定业主委员会委员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举细则;
(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，起草《业主委员会选举细则》、《业主委员会章程》、《业主管理规约草案》，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起设立。
第三节 业主大会
第十一条 业主大会决定以下事项：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用专项维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十二条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
(一)物业的使用、维护、管理;
(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
(三)物业共用部分的经营与收益分配;
(四)业主共同利益的维护;
(五)业主共同管理权的行使;
(六)业主应尽的义务;
(七)违反管理规约应当承担的责任。
第十三条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;
(二)业主委员会的职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定方法;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主大会会议的表决程序;
(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;
(九)业主委员会换届程序、补选细则等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。
第十五条 业主大会会议决定事项实行投票表决。
住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。
非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。
第十六条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会不履行召集定期会议义务的，经业主申请，由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织业主召开业主大会定期会议。
第十八条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区，由乡镇人民政府在征求该住宅小区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本《细则》规定的业主委员会职责。
第四节 业主委员会
第十九条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由3至11人的单数组成。业主委员会的每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;
(五)具有一定的组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业主管部门和乡镇人民政府备案：
(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;
(二)管理规约;
(三)业主大会议事规则;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第二十一条 业主委员会履行下列职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第二十二条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处置情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
第二十三条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的，乡镇人民政府应当协调督促其移交。
第二十四条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十五条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补细则由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体细则由业主大会决定。
第三章新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二十六条 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并遵循相对集中、便于管理的原则，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第二十七条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，必须持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业管理主管部门申请划分物业管理区域。
物业管理主管部门应当自受理申请之日起20日内，在征求乡镇人民政府的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第二十八条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房管部门应当把物业管理提前介入作为核发《商品房预(销)售许可证》的前置条件。
第二节附属设施设备的配置
第二十九条 新建住宅小区，建设单位应当按照《资溪县住宅小区物业管理用房配置细则》规定配置物业服务用房。
物业服务用房由开发建设单位无偿提供，依法属于全体业主共有，并由房产管理部门依法办理房屋产权登记手续，但不颁发产权证书。业主有权查询。
第三十条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。
第三十一条 新建住宅小区内的机动车停车库(位)与住户套数的最低比例标准，由规划行政主管部门按照建设部《城市居住区规划设计规范》的相关规定制定。
住宅小区内规划用于停放车辆的车库和建筑物附属设施内的车位归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于开发建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，开发建设单位应当提权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
占有业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。
第三十二条 凡具备分表直抄到户条件的新建住宅小区内的水、电、气等专业经营设施的计量表应当实行专有部分一户一表，共有部分安装独立计量表,由相关专业经营单位负责向最终用户进行收费;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
新建住宅小区供电设施建设工程应当符合国家和行业标准的电力工程建设规范，由供电部门依照国家标准、行业标准进行审核和验收，供电方式应按照安全、可靠、经济、合理和便于管理的原则确定。
用地面积15亩以上小区应当修建一座垃圾中转站(垃圾房8m2以上)，有居民活动场地的应配套建设一座公共厕所。
规划、建设部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当按照《城市居住区规划设计规范》进行审查、审批，并征求物业管理等部门的意见。
第三十三条 凡具备分表直抄到户条件的新建住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。开发建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。
第三十四条 本《细则》实施前建设的住宅小区内的供水供电设施设备，由业主大会决定是否进行水电改造后移交给专业经营单位，业主大会决定改造移交的，专业经营单位应当接收。
第三十五条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。
第三节 前期物业管理与物业交付
第三十六条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
招标人应当在招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业管理主管部门备案。
有下列情形之一的，经物业所在地的物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：
(一)投标人少于3人;
(二)总建筑面积少于3万平方米。
第三十七条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。
第三十八条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业管理主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
第三十九条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置;
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置;
(四)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按专项设计要求配置到位;
(五)按照防火要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;
(六)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
(七)按照规划要求完成环境卫生、商业网点、物业管理用房等配套建筑及设施建设;
(八)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(九)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;
(十)法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房产开发主管部门、规划、物业管理等有关部门的监管，并向房产开发主管部门办理综合验收备案手续。
第四十条 开发建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起30日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电等服务合同并在以后的移交中向业主委员会予以公示。
第四十一条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受开发建设单位的委托，协助开发建设单位办理住宅交付的有关具体事宜。
第四十二条 开发建设单位应当在物业管理主管部门、乡镇人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主名册;
(五)物业管理必需的其他资料。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。
第四十三条 建设单位与买受人订立的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容、建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，以及物业管理区域内属全体业主共有共用的配套设施设备。
第四十四条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用由建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业服务费用，在房屋销售合同有约定的，按前期物业服务合同的约定由业主承担;在房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
第四十五条 建设单位订立物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当制定临时管理规约，作为房屋销售合同的附件。
临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害买受人的合法权益。临时管理规约应当报物业管理主管部门备案。
第四章 物业管理服务
第一节 一般规定
第四十六条 业主可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务，物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
第四十七条 物业服务企业应当取得物业服务企业资质证书后方可从事物业管理。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
在本县城镇行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向县房产管理局备案。经核准合格后，方可从事物业服务活动(经营)。
第四十八条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第四十九条 严格物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告：
(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;
(三)物业服务人员擅自集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;
(四)发生群体性事件;
(五)发生业主、使用人重大伤亡事件;
(六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。
第五十条 建设单位、业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管物业材料档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。
第五十一条 建设单位、物业服务企业及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。
乡镇人民政府应建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全县物业管理信用体系。
第五十二条 物业服务企业、业主委员会应当按照有关规定向物业管理主管部门报送统计报表。
第二节 物业的装饰装修
第五十三条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第五十四条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：
(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;
(二)允许施工的时间;
(三)废弃物的清运与处置;
(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;
(五)禁止行为和注意事项;
(六)装修保证金的收取和退还;
(七)违约责任;
(八)其他需要约定的事项。
第五十五条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。
物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人不得拒绝和阻碍。
第三节物业服务合同
第五十六条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：
(一)物业服务事项;
(二)物业服务质量及费用标准;
(三)合同期限;
(四)违约责任。
第五十七条 物业服务合同应当约定物业管理区域内的下列物业公共服务事项：
(一)建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域环境卫生的维护;
(四)公共区域的秩序维护;
(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
(七)物业服务档案和物业档案的保管;
(八)其他物业公共服务事项。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。
物业服务合同示范文本由物业管理主管部门会同其他相关行政主管部门制发。
第五十八条 物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的档案进行查验，发现共有部分与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知建设单位、业主委员会;并按照国家、省和市的有关规定，与建设单位或者业主委员会办理相应手续。对承接查验中确认的问题，相关责任人应当及时整改。
第五十九条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。
物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向物业管理主管部门备案。
第六十条 业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。
业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
第六十一条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
(一)物业服务合同依法、依约解除;
(二)物业服务合同期满未续约;
(三)成立首届业主委员会后，依法选聘了物业服务企业;
(四)法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第六十二条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案;
(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;
(三)清退预收、代收的有关费用;
(四)法律、法规规定的其他事项。
第四节 物业服务收费
第六十三条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价或市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。
普通住宅、经济适用住房和廉租房的物业服务收费以及停车服务收费实行政府指导价格，价格标准按照属地管理原则，由县物价局会同县房管局依据《价格法》及其价格管理的有关规定制定。
其他住宅和非住宅的物业服务收费以及其他服务项目收费实行市场调节价格，具体收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，报物价、物业管理主管部门备案。
物业服务企业应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。
物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。
按照《江西省物业管理服务收费管理细则》(赣计商价字〔20xx〕766号)的规定，物业管理企业在实施物业服务收费前，必须到物价部门申请办理物业收费批文，实行亮证收费，并自觉接受物价部门的年度审验。
第六十四条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。
第六十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主约定应以物业部门指导价为准。
物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准按《江西省物业管理服务收费管理细则》(赣计商价字〔20xx〕766号)中规定收费。
第六十六条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第六十七条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向具备条件的最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第六十八条 物业服务费以法定产权面积(房屋所有权证登记的建筑面积)计算，其中顶层跃层和阁楼按法定产权面积的一半收费，储物间、柴房不收费，车库按标准收费;未办理产权证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
物业管理服务费按月收取，业主与物业管理企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过3个月。
第五节 旧住宅区的物业管理
第六十九条 对具备建立物业管理条件的旧住宅区，各乡镇人民政府应采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后，乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，也可依托业主委员会或者社区居民委员会，由业主自行管理物业。
第五章物业的使用与养护
第一节物业的使用
第七十条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;
(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过国家规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第七十一条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。
第七十二条 房屋交付后，业主、使用人应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。
物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。
第二节车位的使用管理
第七十三条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库和建筑物附属设施内车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。
业主、物业使用人需要承租尚未出售的停车库、车位的，建设单位应当出租，其车库、车位租赁费实行政府指导价。
车库、车位在优先满足本物业管理业主、物业使用人的停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位、个人，其租赁合同期限不得超过6个月。
第七十四条 利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应确保消防通道和道路畅通。业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的，场地使用费在扣除物业服务费后属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取，并支付一定比例的报酬。
业主对机动车有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。
第七十五条 物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
第三节 建设单位的保修责任
第七十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。
第七十七条 建立新建物业质量保修金监管制度。
建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%的比例，一次性向物业管理主管部门设立的物业质量保修金帐户交存物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证。
物业质量保修金监管帐户以物业管理区域为单位按幢设立专户。建设单位在新建物业交付时，应当向业主出示物业质量保修金监管部门出具的物业质量保修金全额交存证明。
保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。
第七十八条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业管理主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
第七十九条 物业管理主管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位公布物业质量保修金的使用情况。
第八十条 物业质量保修金存储期满，建设单位履行了法定保修责任的，物业管理主管部门应将物业质量保修金本息余额退还建设单位。
物业质量保修金存储期满前30日，物业管理主管部门应将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。
第八十一条 物业管理主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。
第四节物业的养护
第八十二条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由相关业主负责。
物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维护、维修，相邻物业业主应当提供便利。
第八十三条 业主对专有部分进行管理、养护、维修等，应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。
第八十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当承担业主专有部分以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。
前款规定的业主专有部分以外的相关管线和设施设备包括变电、供水(不含用户自建自管的二次供水)等设施设备及相关管线和计量器具。
第八十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当按照下列规定向最终用户收取费用。
(一)业主自用的向业主收取;
(二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取;
(三)部分业主共同使用的，由相关业主分摊;
(四)全体业主共同使用的，由全体业主分摊。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第八十六条 物业管理区域内业主共用部位及共用设施设备，由业主共同维护和管理;业主大会可以将其委托给物业服务企业或者其他管理人维护和管理。
第八十七条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的建设单位和业主，应当缴存住宅专项维修资金;住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
住宅专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。住宅专项维修资金的交存、使用、管理的具体细则，由县房管局、县财政局按照有关规定制定并执行。
第八十八条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。
第八十九条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处置或者改作他用。
利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。收益属全体业主或相关业主共有。
业主委员会应当定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。
第九十条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，责任人不及时履行维修养护义务的，物业服务企业应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。
第九十一条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。
供水、供电、信息、环卫、邮政等专业单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业应当予以配合。
第九十二条 专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：
(一)业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
(二)专项维修资金帐面余额低于首次缴付额30%的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹。
(三)房屋灭失的，将专户帐面余额返还业主。
第六章法律责任
第一节物业争议解决途径
第九十三条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决;不能协商解决的，可以要求乡镇人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。
业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本《细则》的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。
第二节违反《细则》处理规定
第九十四条 违反本《细则》第三十九条规定的，由房产管理部门责令停止交付使用;拒不停止的，处以交付使用住宅销售额1以上3以下罚款。
第九十五条 违反本《细则》规定，有下列行为之一的，由物业管理主管部门予以处罚：
(一)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以一至五万元的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;
(二)建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正;逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。
第九十六条 违反本《细则》规定，专业经营单位无正当理由拒绝对具备条件的最终用户实行终端收费的，由县人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。
第九十七条 业主或者物业使用人违反本《细则》第七十条、第七十一条规定的，由物业管理主管部门或者其他有关部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，处以一千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。
第九十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以对其行为进行公示。业主未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按每日加收滞纳部分0.5的滞纳金，必要时也可以采取适当的限制措施，或向人民法院起诉。不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。
第九十九条 违反本《细则》规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《抚州市住宅小区物业管理用房配置细则》及其他相关法律、法规、规章规定处罚。
第七章 附则
第一百条 本《细则》自公布起之日起30日后施行。
县物业管理实施细则二第一章总则
第一条为规范我县物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进我县物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《黄冈市物业管理实施细则》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本县行政区域内物业管理及其相关活动。
本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条物业管理活动应当遵循政府指导、市场运作、业主自治、契约自由、行业自律、属地管理的原则进行。
第四条县政府负责把物业管理纳入社会管理 范畴。
县房管局是物业管理行政主管部门，负责全县物业管理活动的行政指导、监督和管理工作。主要职责是：
(一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关政策，指导、监督物业管理活动;
(二)负责物业服务企业资质的监管工作;
(三)负责物业管理选聘活动的监督管理工作;
(四)负责监督、指导物业的承接查验工作;
(五)负责住宅专项维修资金的收取、使用、指导和监督工作;
(六)负责业主大会和业主委员会备案工作;
(七)负责物业服务企业经营管理活动的监督检查，依法查处违法行为;
(八)负责会同有关部门协调处理物业管理纠纷、投诉及有关问题;
(九)会同人社部门，对物业管理专业人员的职业准入制度的实施进行指导、监督和检查;
(十)依法履行其他职责。
乡镇人民政府(社区居委会)应加强对物业管理的综合管理工作，负责本辖区内物业管理工作的指导、协助、监督和检查。主要职责是：
(一)负责指导、组织本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会的日常活动;
(二)督促检查物业服务企业落实物业管理活动，协调处理物业管理矛盾纠纷、物业管理与社区管理、服务的关系;
(三)负责组织召开物业管理活动相关联席会议;
(四)参与本辖区物业管理检查和考评工作。
县政府各部门按照各自职责，做好各自的物业管理工作。
县住建局
(一)对审批后的建设项目(工程)搞好批后监督管理，对违反基本建设程序建设的行为予以查处;
(二)对违法违规施工、装饰、装修等破坏承重墙等影响房屋质量安全的行为予以查处;
(三)对建设、施工单位不按照国家规定及约定的保修期限和范围承担保修责任的行为予以查处。
县规划局
规划设计新建物业项目时，负责对新建项目的各项设施统筹规划、合理布局，按规定配置各类公建配套设施，对开发建设单位擅改规划设计要求的行为予以查处。
县城管执法局
(一)对违反市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行为进行查处;
(二)对破坏公共园林绿地、公共设施的行为进行查处;
(三)对因从事餐饮、娱乐、建设等经营活动带来的油烟、噪音等污染行为进行查处;
(四)依法履行的其他职责。
县公安局
(一)会同民政部门开展门(楼)牌清理、编制工作，指导乡镇人民政府(社区居委会)开展安装及维护工作;
(二)依法打击处理违反流动人口服务和管理条例的各类违法犯罪行为;
(三)依法查处饲养动物干扰他人正常生活行为;
(四)依法打击处理其他扰乱公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身权利、财产权利、妨害社会管理等违法犯罪行为;
(五)科学指导视频监控平台等安防设施建设。
县消防大队
(一)对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防安全教育培训及消防演练的进行查处;
(二)对占用、堵塞、封闭的消防通道，妨碍消防车辆通行的行为进行查处;
(三)对埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的行为进行查处;
(四)对建筑消防设施、器材未保持完好有效的行为进行查处;
(五)对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的行为进行查处;
(六)对在小区内设立、储存易燃易爆危险品行为的进行查处。
县物价局
(一)对超出政府指导价浮动幅度擅自提高收费标准的行为进行查处;
(二)对物业服务企业申报小区物业服务收费备案时，进行审核并颁发《物业服务收费监审证》;
(三)对超范围收费的行为进行查处;
(四)对其他违反价格法律、法规规定的行为进行查处。
县质监局
(一)对违反规定，擅自在经营活动中使用无生产许可证的产品或无强制性认证产品的行为进行查处;
(二)对用于贸易结算的计量器具(水、电、气表等)未经检定投入使用行为的查处;
(三)对不按规定擅自安装、使用电梯、锅炉、压力容器、起重机械、游乐设施等特种设备以及不按规定进行上述设备维修、保养的行为进行查处。
县文明办应将物业管理工作纳入社区精神文明建设范畴。
县工商局负责对未取得营业执照、擅自在物业管理区域从事经营活动的行为进行查处。
供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，负责直供管网到户，做到同步规划、同步施工、同步验收，做好物业管理区域内的专项服务。
第五条实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由乡镇人民政府召集。相关职能部门和社区居委会、物业服务企业、专业经营单位及业主委员会或者业主代表参加。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
(一)业主委员会未依法履行职责;
(二)业主委员会未依法换届;
(三)物业服务企业未依法撤出和办理交接手续;
(四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;
(五)其他需要协调解决的相关事项。
第六条本县新建小区应当实行物业管理。未实行物业管理的老旧住宅小区，应当结合旧城区改造，分步实施物业管理。
第二章前期物业管理
第七条新建小区实行前期物业管理。前期物业管理由开发建设单位负责。
开发建设单位应当提供前期物业管理办公设备和场地，其资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。开发建设单位不得擅自处置物业共用部位、共用设施、设备等。
第八条新建小区的开发建设单位，在办理商品房预(销)售许可证前或业主大会选聘物业服务企业前，应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经县房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
开发建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第九条开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
开发建设单位在销售物业之前，应当制定《临时管理规约》，作为物业买卖合同的附件，对有关物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的《临时管理规约》，不得侵害物业买卖人的合法权益。
开发建设单位应当在销售物业前，将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。
第十条县房管局应会同县工商局制定《前期物业服务合同示范文本》、《物业服务合同示范文本》等文书，用于具体指导全县的物业管理。
第十一条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担。
已竣工验收但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十二条开发建设单位与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同应一式三份，开发建设单位、物业服务企业和县房管局各执一份。
第三章物业的承接与查验
第十三条新建小区应当按照国家有关规定，在报批商品房开发建设项目规划设计方案时，必须考虑物业管理服务用房、水电气直供管网、安全措施、消防、绿化、环卫、通信、有线电视等必要的物业配套设施建设。在项目建设过程中，有关行政主管部门应当加强监督和管理，达到开发小区在竣工验收、交付使用前符合物业使用的基本条件。
第十四条开发建设单位应当按照有关规定在物业管理区域内配置物业管理服务用房，并在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应注明物业管理服务用房的具置。
新建小区，开发建设单位应该按照不低于地上地下总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房;规模较小的开发项目，配置物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置，有条件的鼓励配置社区居委会驻点工作用房。
物业服务用房其所有权属于全体业主。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房具置，房屋登记机构应在登记簿上予以记载，但不颁发房屋权属证书。
物业服务用房不得买卖和抵押，县房管局不得办理转移登记。
第十五条申报竣工综合验收的开发小区须达到下列标准：
(一)开发小区建设用地的使用符合小区详细规划要求，建筑物、道路、各种管线、服务设施、围墙、景点等位置准确;
(二)开发小区所有规定建设项目、基础设施、市政设施和环境建设按小区详细规划要求全部建成完工，没有缺项。工程的施工质量通过相关专业部门的检查认定，符合有关规范和标准的要求，使用功能完好，并取得认证文件;
(三)开发小区工程技术档案、资料完整准确，并按有关规定要求归整完毕;
(四)小区内施工机具、临建设施、建筑垃圾、临时建筑等全部消除完毕，场地平整、道路畅通、卫生清洁;
(五)法律、法规规定的其他条件。
