房产投资利弊范文

导语：如何才能写好一篇房产投资利弊，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】外商投资；房地产；利弊分析；风险

一、引言

按照国际货币基金组织（IMF）的定义，外商直接投资（Foreign Direct Investment，简称FDI）是指一国的投资者将资本用于他国的生产或经营，并掌握一定经营控制权的投资行为。一般认为，东道国通过FDI，可以得到发展经济所需的便宜资本，还可以引进先进技术和设备以及管理方法和营销手段，同时也可以通过投资国对东道国本地招入的员工培训等增加人力资本存量，促进东道国的经济增长。1985年以来，我国FDI的规模一直在不断扩大，到2010年，已有117个国家和地区的投资者在我国设立外商投资企业445244家，大型跨国公司世界500强已有400余家来我国投资；外商直接投资额已经达到1057.35亿美元，较1985年增长了53.1倍，年均增长速度超过17.3％。

同时，外商直接投资的行业也越来越广，除了传统的制造、采矿、电力、建筑、交通运输、批发零售等行业，还包括房地产、租赁商务服务、计算机软件等现代服务行业。

2010年，作为国民经济支柱产业的房地产业已经成为吸收外商直接投资的第二大产业，仅次于制造业，其吸收的外商直接投资额达239.86亿美元，占全部吸收额的23％。

一般认为，外商直接投资房地产业或其他行业都会直接或间接推动房地产业的发展。但在我国，这种推动作用是否存在，推动作用有多大，还是存在反作用力，这些都是值得深入研究的问题。

二、中国房地产市场现状及特点

中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。

真正意义上的中国房地产市场始于　1996　年左右，房地产产业在广州、深圳等一些发达地区率先起步。1998　年，中国开始进行“房改”，为了摆脱亚洲金融危机对中国经济低增长的影响，国家出台了一系列政策来拉动内需，在个人房贷上提供了政策支持，由此步入了中国房地产市场化的高速发展时期。

中国房地产市场化导致房地产价格的市场化，计划经济时期人们被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其强大作用，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，使得房地产价格节节攀升。经过近几年的快速发展，世界房地产行业已经形成一定的产业规模，相关房地产产业也日渐完善，但是中国房地产市场还远未成熟。同发达的欧美国家相比，无论市场规模、产品档次、品种规格、消费水平等方面都有很大的差距。随着市场经济的发展，房地产技术水平和产品质量的提高，以及应用领域的不断扩展，中国的房地产将会有巨大的市场需求和发展空间。

大量外商投资中国的房地产市场，与中国房地产市场的特点密不可分。首先，是中国经济持续偏热，房地产价格上涨迅速。2010年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告对北京等十大城市的全样本调查数据显示，十大城市平均价格上涨54．25％。其次，中国的房地产市场需求量很大。中国正在经历城市化的转变过程，大量农村居民涌向城市，对住房的需求有实质性的增加。再次，中国正在经历住房制度的重大变革，比起大多数发达国家，对投资房地产市场的约束力还较弱，土地制度不够完善，市场规范性也较差，而外资正是利用中国制度的不完善，大量投资，以赚取高额利润。

三、外商投资我国房地产业概况

加入WTO　以来，我国按照入世承诺：在房地产业，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其它房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面，包括房地产估价、物业管理、中介服务等，允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。以此为契机，近年来，外商一致看好中国快速发展的房地产市场，使中国房地产市场再度掀起强大的“外资旋风”。

2005年9月12日，国家外汇局首次披露，外资在我国房地产市场中的投资比例约为15％，境外机构购买中国建筑物资金额高达34亿美元，创造了此前5年的总和。而亚洲地区的投资机构也以其灵敏的反应快速进入我国的房地产市场。2005年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，其中约有　20％到25％的资金投向中国房地产市场。全球最大的金融集团之一ING集团亚太区于2007年10月17日推出首次季度性调研项目时指出，中国内地房地产市场成为房地产投资者的首选意向市场。另外，包括亚洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投入到中国房地产市场的资金不下50亿元人民币，其中，嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。

由于国内对外资的旺盛需求及境外投资者对中国房地产市场的看好，在趋利性的驱动下，外资已大量全面地进入中国房地产市场，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡发展商凯德置地、新加坡政府投资公司（GIC），荷兰　ING　集团等大批的国际投资集团和投资基金。据央行报告统计，外资在中国房地产市场中所占的比重已达到　15％。

四、外商投资中国房地产的动因

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无论是从事建筑业、金融业、文化体育业还是服务业等，都可以通过经营项目的税收优惠达到合理降低税负的目的。比如：

1、营业税优惠：

托儿所、养老院、残疾人福利机构提供的育养、婚介等服务；残疾人员个人提供的劳务；医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；学校和其他教育机构提供的教育劳务以及从事科技研究取得的技术转让收入等等，不缴营业税。

2、企业所得税优惠：

现阶段可以享受一定减免税待遇的有：符合国家规定的高新技术企业和从事第三产业的企业，以废渣、废水、废气为主要原料生产的企业，在国家确定的老、少、边、穷地区新办的企业，遭受严重自然灾害的企业，新办的劳动服务就业企业，教育部门所属的学校办的工厂、农场，民政部门所属的福利生产企业，乡镇企业等等。

3、个人所得税优惠：

购买国债和国家发行的金融债券取得的利息免征个人所得税；对因严重自然灾害造成重大损失的可减征个人所得税等等。

个体工商业者在选择经营项目时，完全可以考虑和利用这些优惠规定，根据自身的实际情况合理灵活地加以运用，取得享受减免税优惠待遇。

“洋为中用”

我国为吸收外资、引进技术、扩展国际经济的交往，对外商投资企业实行税收倾斜政策。个体工商业主可通过洽谈合资、引资、改制、资产重组等一系列方式，实现由内资企业向中外合资、合作经营企业等经营模式过渡，不失为一种获取享受更多减税、免税或缓税的好办法。

选个“风水宝地”

凡是在经济特区、沿海经济开发区、经济特区和经济技术开发区所在城市的老市区以及国家认定的高新技术产业区、保税区设立的生产、经营、服务型企业和从事高新技术开发的企业，都可享受较大程度的税收优惠。私营企业在选择投资地点时，可以有目的地选择以上特定区域从事投资和生产经营，从而享有更多的税收优惠。

用而不“费”

私营业主应考虑到如何对经营中所耗水、电、燃料费等进行分摊，家人生活费用、交通费用及各类杂支是否列入产品成本，对租用自身场地经营的企业是采取收租还是以实物投资参与经营分红的方式等问题。

1、以自有土地和住宅参与经营

在与人合伙经营时，采取收取房租的方式。比如：私营企业适用33％的比例税率，当租金收入和经营者月收入的增加幅度不跨越33％的税率档次时，采用收取租金方式更为有利。

在将自有房产作为经营场所时，不可用全部场所作为营业地，这样可以少缴房产税。营业用房产税是按房产余值的7．2％按年征收，这里的房产余值是依照房产原值一次减除10％至30％后的余额计算缴纳；出租房屋的房产税是按租金收入的12％按年征收。一般来讲，现值总大于原值，余值大约只相当于现行市价的30％左右。

2、合理提高职工福利

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投资性房产之所以受青睐，最根本的一点是除了房地产本身的保值增值功能外，其还有较高的投资回报率。就目前的市场看，诸多投资性房产项目承诺的年回报率在8%左右，远高于银行利率。然而，“收益越高，风险越大”是投资的恒定铁律，伴随投资者的逐渐成熟和理性，他们在看到高回报率的同时，也对投资安全性更加关注。担保的介入正是在这一背景下的市场产物。

市场创新之举

在近期举办的商铺展上，久阳。滨江公寓吸引了不少投资者的眼光。这家位于浦东八佰伴商圈内的纯投资小户型酒店式公寓，地段和概念都不错。据售楼人员介绍，该楼盘有非常全面的保障措施：包租5年，由在台湾有过丰富经验的酒店经营公司统一经营管理，每年回报率高达10％。为了进一步增强购房者信心，该楼盘还有最后一招极具杀伤力的法宝：“我们有担保公司，对所承诺的投资回报率进行担保。也就是说，退一万步讲，万一经营不好，是由担保公司对你们先行赔付，补足这个回报率，然后担保公司再来找开发商。”对于记者为什么要有担保的疑问，售楼人员的说法是：“这可以增加购房者的信心，这说明我们对这个楼盘很有信心。”

如果以上的条件真的都能如售楼人员介绍的逐一实现，购房者就相当于是在银行开了一个高息的存款户头，实现高利息和无风险。只需100万元本金，每年获息10万元，剩下坐着等收钱就是了，这种好事到哪里去找？不过几经询问，记者还是没能获知是哪家公司进行担保，对方给出的理由是合同尚未最后签订，售楼人员目前也不了解担保公司的具体名称和担保详情。

久阳。滨江公寓并不是最早引入担保的，美丽园。龙都大酒店的带担保投资性客房早在几个月前就开始销售了。

美丽园。龙都大酒店，又称美丽园大酒店，位于延安西路、南京西路，距离静安寺只要5分钟的路程，这一商务黄金地段内有希尔顿酒店、国际贵都大酒店等著名酒店。美丽园原先的业主是静安区土地开发控股总公司和恒安投资有限公司。从1998年6月开业以来，酒店经营业绩表现良好，今年年初，该酒店投资4000万元进行了大规模装修，同时宣布引入“产权式酒店”概念，其运作模式是：以单个客房为单位，投资者购买产权，再将客房转租给酒店管理方经营，首期签约租赁年限为10年，每年获取6.5％～7％的回报。

在美丽园大酒店对外的宣传材料中，清楚地印有如下表述：国营机构上海市静安区土地开发控股总公司提供全额不可撤消担保，保障协议与酒店销售合同同步签署。记者在酒店的销售现场见到了两份合同，一份是销售合同，一份是租赁合同。其中，租赁合同由酒店的经营方、在国际上管理多家酒店的龙都国际酒店与购房者签署。销售小姐告诉记者，静安区土地开发控股总公司与购房者签署的担保合同将作为租赁合同的附件，与租赁合同具有同等的法律效力。

作为一家国有大型企业，上海市静安区土地开发控股总公司拥有上海市的多个房地产项目和一些上市公司的股份，实力毋容置疑。同时，身兼开发商身份背景的静安土控出现在担保席上，无疑是给购房者吃了一颗定心丸。

据了解，美丽园。龙都大酒店推出的产权式客房共有353套，自去年年底发售以来销售速度相当快。今年3月酒店正式开业之时，酒店已售出近50％；到今年6月底，销售率升至80％，除了本地买家外，还受到部分温州投资户以及来自美国、英国和意大利的境外买家的追捧。截至目前，酒店还余有约10套房产，不过楼层相对较高。目前酒店出租率超过80％，并在前不久由三星级酒店成功晋升为四星级。来自美丽园大酒店的意见是，每年近7％的净回报率可能在市场上不算最高，但已排除了投资者的其他税费，是比较透明和可靠的，静安土控设有高达4500万元的风险基金，投资安全性完全有保证。

难以替资风险

上海原先的酒店式公寓都是依靠经营企业的品牌来担保，只要是经营企业的牌子大一点，业绩好一点，购房者就心满意足。而这种有担保公司参与的全新的规避风险的方式值得关注，对投资者颇具吸引力。但业内人士同时指出，担保并不能代替房产投资风险。

策源商用事业部的沈朝晖认为，担保业之所以介入投资房产，还是源于投资回报率问题。当前的投资房产市场上流行的一种做法是售后返租，即个人投资者购房后将房产交给经营管理公司统一经营。这些经营公司要么是专业公司，如国际连锁酒店经营集团，要么是开发商另行成立的公司。一般在操作中签署两份合同，一份是房产销售合同，由开发商与投资者签署，另一份是房产租赁合同，是由经营管理公司与投资者签署。而经营管理业绩不佳，经营公司可能撤出，也确实曾有这样的事情发生。随着投资者对市场风险的关注，担保介入应运而生。对于一个具体的房产项目，可能开发商有名，管理公司名气不大，或者反之。为了解决一些困惑或者障碍，再找一家有名气和有实力的公司来担保，这样对投资者来说更有吸引力。不过值得投资者注意的是，有无担保与物业的经营管理水平没有直接联系。

投资房产包租的形式一直都有，但这种方式本身来说带有一定的投机成分，因为不是所有的投资性房产都能经营得好。市场上通常的投资回报在6％，客户还要承担营业税费，实际拿到的在5％左右。如果发展商只要承担5％，对于经营得好的公司是可以承担的。超出这方面的回报，要么需要产品或者经营管理方面具有独特的优势，要么可能通过非常规的手段，比如提高定价来达到回报率。此外，也不排除开发商快速回收资金的可能，需要具体问题具体分析。

沈朝晖指出，房产投资承诺回报的方式在国外很少，国外售后返租的也不多。投资商业房产主要还是看重物业价值。从这一角度来说，如果是寄希望于靠出租来收回投资，其实是对投资者的误导。

还需看担保公司自身

当前，专业担保公司介入投资性房产投资回报率担保的例子颇为少见，而业内人士对于非专业担保公司承担担保的利弊看法不一。

上海中科智担保有限公司经理余胜告诉记者，投资者对于房产投资回报率的担保要求属于保底收益的一种形式。由于担保行业本身都是刚刚出现，与投资房产相结合的担保项目更属于新生事物，目前担保行业还没有对此归入特定的大类模式，而是要就项目个案的风险是否可控进行具体分析。专业担保公司在风险控制方面有较高的要求，可以说，其介入对于项目的运营管理增加了压力。

而同样因为行业特性，在风险控制方面具有更高要求的信托业内人士认为，由于担保公司在财务担保中有一定的资产放大效应，比如100万元注册资本金可以对外承担300万元的资产担保，而且担保公司往往同时为很多项目担保，所以非专业担保公司来承担投资性房产的回报率担保也不失为一个解决办法。不过由于经营合同与开发商没有关系，而承担担保的公司也往往属于有限责任公司，所以有了担保并不意味着“铁保”无风险。投资者应当明确担保不是保险，两者截然不同。对于承担担保的企业来说，担保属于普通的债务，万一企业发生资不抵债，投资者在偿还方面没有任何优先权，所以担保企业的具体运营情况应当是决定风险的要素。从理性的角度讲，如果特别看重担保，在购买房产前，投资者应该想办法多了解担保公司的财务运行状况，以及它是否有能力承担担保。

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【关键词】物业税；计税依据；税收制度

物业税，是以土地、房屋等不动产为课税对象，在不动产占有环节课征的一种税，它要求其承租人或所有者每年都要支付一定税款，而应缴纳的税款会随着不动产市场价值的升高而提高。它作为一种地方税，具有收入充足性、税收中性、简单、公平以及受益税的特征，是地方财政收入稳定而重要的来源。

一、我国开征物业税的必要性

（一）开征物业税有利于优化我国现行财产税制

我国现行房地产税制存在税种重复、重复征税、计税依据不合理等问题。首先，我国目前与土地、房产相关的税种有房产税、土地增值税、城镇土地使用税等，这些税的政策目标多元化、不统一。其次，计税依据不科学，背离了房地产税的本质特性。现行房产税种的计税依据主要有房产余值、租金收入或者实际占用的土地面积，这些计税依据都不能准确反映财产的现有价值及时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应地增加税收收入，其调节经济的作用有限。第三，重“交易”轻“保有”，税负结构不够合理。按我国目前房地产税制，发生在投资环节的税收和收费对于投资者来说过多、偏重，而在房地产占有和交易环节，课税相应较轻。这种税费制度刺激了各类投资者对房地产的需求，也极大刺激了房地产的投机行为。开征物业税能够优化我国房地产税制，避免重复征税，体现税收公平原则。

（二）开征物业税有利于国家从宏观上调控房地产价格，规范房地产市场

我国房地产市场存在严重泡沫，并且去库存压力大，而有关税费则占到房地产价格的30%～40%，因此一旦开征物业税，必然会导致房地产价格的下跌，达到刺激消费需求的目的。

在目前不规范的房地产市场中，房地产的投机行为主要表现为两种现象。一种是在房地产开发环节，“炒地”现象严重，一块地要经过几手才能到开发商手里，被人为放大的价格最终会转到房价中。另一种现象是“炒楼”，投机需求增加了实际购房者的购房成本。开征物业税增加了保有环节的成本，在一定程度上能抑制“炒地”、“炒楼”行为。

二、物业税开征面临的问题

（一）现行土地批租制度不利于物业税的开征

我国实行的是“批租制”，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权，其大部分税费，用地者须一次性支付。房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。再开征物业税，则存在重复征税。

（二）税收制度的设计难

1.纳税人。物业税作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征收。但在目前的情况下，土地、房屋的产权情况复杂、非常不明晰。一是我国土地没有私有化，即单位和个人拥有土地只是拥有一定年限的土地使用权而非产权；二是很多企业、部门、事业单位的用房产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。

2.计税依据。物业税计税依据可以是应税财产的评估价值和租金。但是，房产价值很难评估，既要充分考虑到折旧、升值、供需等各种因素，同时居民住房情况十分复杂，有在房改过程中买的，有贷款买的，也有现金买的，有已购房产，也有新购房产。针对这些情况，如果不加区别则难以公平，而加以区别，则又是一项工作量极大、难度很高的工作。

3.税率设计。税率是衡量税负轻重的一个主要标志，那么，税率的高低必然要反映物业税的税负水平。但是，目前我国房地产整个行业链条中涉及大量税费，既有税务部门征收的增值税、城建税、契税、房产税、城镇土地使用税等；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房管部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。因此，要想科学测算出现行房地产税的税收负担比较困难，因而也使物业税的税负水平难以确定。

（三）房地产评估工作尚未明确

开征物业税依赖于房地产登记制度和评估体系等的建立，但目前国内物业价值评估体系尚未健全，配套不完善、市场不规范。

三、开征物业税的对策

（一）建立完整而系统的房地产评估制度

为保证物业税的顺利开征，必须建立一种科学的不动产评估制度，制定不动产评估法规和操作规程，建立健全不动产评估机构，配备高素质的评估人员，强化评估制度。可以在税务部门内部逐步组建自己的评估机构和配备专门的估价人员，使物业税的征收有科学的依据。

（二）制定科学的土地供应机制

实行物业税后，为了保证土地利用的可持续发展，防止开发商盲目开发、滥用土地行为。必须加大政府的宏观调控，建立科学的、严格的土地供应机制。

（三）精心设计税制要素

1.纳税人

根据我国实际情况，物业税纳税人可以确定为在我国境内拥有或承租不动产的自然人和法人，具体包括不动产持有人、权益拥有人、租用人、抵押人等。同时，考虑到实际征管的需要，税法有必要规定物业税的扣缴义务人，承租人既可作为纳税人，也可以作为物业税的扣缴义务人。

2.征税对象

物业税的征税对象可以按区域来划分确定，但是要充分考虑到我国城市化的进程，以及各地区的实际差异，避免税收真空和税负不公的现象出现。随着我国城市化、城镇化进程的推进，农村与城镇的界限将变得越来越模糊，城镇区域很难准确界定，容易形成征税的真空地带。税法可以从总体上确定以城镇的房屋、土地为物业税额的征收对象，农村的房屋、土地免征物业税，但对城镇、工矿区周边的房屋、土地要有补充的规定，是否要征收物业税，应根据对其的评估结果来确定。

3.税率

税率设置应充分考虑应税物业的用途、性质，考虑不动产所处的地理环境、公共设施、交通等因素，设置不同的税率，例如，居民住宅与商用楼房、普通住宅与豪华住宅在税率上应有所区别。

参考文献：

[1]胡家忠.我国开征物业税的利弊分析及时机选择[J].湖北三峡职院技术学院学报，2006（2）

[2]刘桓.物业税的开征及其难点透析[J].涉外税务，2004（4）

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1、年满18岁；

2、夫妻名下合法拥有不少于2，000，000英镑资产，包括存款、房产、公司价值等，没现金比例限制，或在英国境内金融机构已经拥有不少于1，050，000英镑的资产；

3、愿意在英国境内金融机构做不少于1，050，000英镑的投资。

英国移民投资方式

申请人可选择下列其中一种方式投资：

1、全额投资1，050，000英镑到英国政府指定金融机构，为期5年，年回报率约2％；

2、一次性支付5年存款利息190,000英镑。

今年7月以来。随着加拿大等传统移民国家政策的不断收紧，让非主流移民国家英国成为了现今备受关注的移民目的国之一。由于咨询英国投资移民的客户越来越多，为了满足他们对在英国生活方方面面的了解需求。2011年10月15日。澳德华集团邀请旗下《出国》杂志专栏作家、英籍华人郭莹女士，与有意移民英国的客户进行面对面的座谈，分享她在英国生活18年的切身体验和感受。

郭莹女士是北京人。1993年作为访问学者去了英国，后加入英国国籍，现在是世界华文作家协会会员。国际时事评论员。郭女士先后为港台、新加坡、欧洲及中国大陆媒体报道西方国家。她也是澳德华集团创办的《出国》杂志的专栏作家，每期为杂志撰稿。

郭女士虽然定居英国多年。但因为从事行业的缘故。对于英国移民政策的了解并不多，当她得知现在的英国投资移民政策后。大为吃惊。她感叹大英帝国真的是“放下身份”了!

郭女士首先从英国人特质和英国国情的角度分析了现行的英国投资移民政策：对比长期投资利益。英国人更关注可视范围内的利益。即中近期的利益；而英国人也很现实。如果为环境所迫。他们可以放下自己认为高贵的身份；英国重视和中国的商业贸易。温总理访问英国时。签订了10亿英镑的贸易额；英国是个国土狭小的岛国，资源少。制造业少。非常重视服务业；前任英国财相离任时留下“No money all”(一分钱都没有)的留言。基于这些现状。加上巨大财政赤字和经济的穷途末路。迫使英国开放投资移民的大门。这在英国政府来说。只是权宜之计，一旦英国经济复苏，一定会再次关闭投资移民这扇门。

接下来，郭莹女士分别又从教育、医疗、福利等方面详细介绍了英国的有关状况。

英国教育

众所周知。英国的教育是国家的产业。世界认可度高，英国政府对教育质量有着严格的监管体系，从提供给学生的服务与帮助到教师队伍的素质，每所学校，延续教育和高等教育机构都受到政府教育部门严格的监督检查。英国的公立学校是16岁以下免费学，杂费低廉。英国特别注重素质教育。注重培养“人”，而不是培养“人才”，在这样教育的熏陶下，不仅能全面掌握学科知识。而且具备了分析问题、解决问题的能力，而这些能力正是在日后工作中，更被看重的。特别是在处理危机和面对失败时，能够理智地权衡利弊。不轻易做利益最大化的选择，而是把对双向的伤害减到最低。

英国医疗

在全世界的医疗体制中，对国民的医疗服务，英国排名世界第一，从医术、手术水平，到医疗设备、科研，也都堪称世界第一。郭女士讲述了一个真实的事例：郭女士的先生有20多年的吸烟史，政府为了鼓励国民戒烟，研制出了一种戒烟药，服用该药物时可以继续抽烟，一周后，自己就不想抽烟了，再服用该药物2周，就彻底把烟戒了，不需要靠意志力戒烟，而且这种戒烟药是政府免费发放的。从这则事例中，我们能深刻地体会到英国政府在医疗方面为国民所做的实事。

英国社会福利

在其他的社会福利方面。郭女士坦言英国的福利不如北欧的其他国家，但北欧人纳的税比英国人也要高得多。房产价格和生活消费跟国内一样。伦敦、利物浦、曼彻斯特这些大城市相对来说是比较高的。而郭女士所在的城市――纽卡斯尔。消费水平一般，一套精装修的两层花园洋房，一楼三个客厅，二楼三间卧室，购买价格仅在25万英镑左右。

英国人平均每个家庭生育2.5个小孩，政府根据家庭收入发放牛奶金；政府给每位65岁以上的公民(女性60岁)，每月发放养老金。乘坐公共交通免费。即使是从没纳过税的人。

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今年以来，房产管理处在建设局党委和上级业务主管部门的领导下，经兄弟科室的密切配合，严格按照新时期房产管理工作的总体要求和部署，不断更新思想观念，积极拓展工作思路，与时俱进，扎实工作，造就一支“团结奋进，求实创新，廉洁勤政，高效严谨”的房管队伍，圆满完成了局党委年初下达的各项任务目标，促进了××区房产管理事业各项工作的整体发展，为我区的经济建设和社会各项事业的顺利开展作出了贡献。

一、加强内部管理，完善规章制度，深化理论学习，全面提高全处干部职工的政治素质和业务水平。

一年来，房产处客观总结和分析了历年来工作的经验和存在的不足，及时地调整房产管理工作的新思路。首先以内部管理入手，重新完善修订了一套切实可世界秘书网版权所有,行的内部管理制度，使全处干部职工的工作质量、办事效率和优质服务水平有了明显的提高，真正做到了“让群众满意，让政府放心”。二是狠抓了全处干部职工的思想政治理论学习和业务知识学习，学习了《房地产管理法》、《测绘法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规，积极开展形式多样的思想教育活动，学以致用，使全处广大干部职工的理论水平、道德修养、业务素质得到全面提高。

二、更新观念，拓宽思路，全面规范地做好房地产管理的各项工作。

（一）、加强房屋产权产籍管理

根据今年房屋确权的实际情况，除了区驻地正常业务开展外，我们也加大了对各乡镇（街道办事处）公私产房屋确权登记的宣传办证力度。

一是完成了天使学校、商业银行、农业银行等区驻地各单位1000余户15万平米集资建房的办证工作；二是完成了××××××××六个乡镇（办事处）20个村庄3200户近50万平方米的测量办证工作；三是完成了区驻地××××××××等村居旧村改造还建房1100户13万平米的测量工作，证待出。

（二）、贯彻落实拆迁管理条例，加大拆迁管理工作力度。

1、克服困难，努力开创工作新局面。今年以来配合区政府先后起草并出台了《××××××××*开发改造拆迁安置实施细则》（××政发[2006]33号）、<<××××××*区域企业安置拆迁补偿实施办法》（××政发[2006]66号）两个文件，初步完成了××××工业园区,××*地块的拆迁任务。具体如下：

（1）、××××地块347亩土地的开发改造拆迁工作于4月14日进行，现已接近尾声。共拆除苗木182亩，拆迁公私产房屋22户23000平方米。

（2）、今年5月中旬，启动了××*工业园区企业安置及二期路网工程拆迁工作。现已全部完成12000平米的房屋测量工作，其中已完成拆迁任务2000平方米；清点苗木4000余亩并已拆迁完毕。

（3）、完成了××××××*23户因橡胶坝蓄水而损坏的苗木32亩2000余棵的清点赔偿任务。

2、依靠基层干部群众，抓住主要矛盾，靠上工作，解决疑难问题。在实施××*拆迁工作中，被拆迁户开始不理解，不但不拆，开会都不参加，抵制情绪大，根据掌握的情况，我们依靠基层党群干部，深入到拆迁户中做工作，讲解利弊，通过工作，大多数居民理解了，主动配合拆迁工作，并帮助做其他不拆户的工作，最终达成一致，从而保证了拆迁工作的顺利进行。

3、端正工作态度，提高工作效率，全面完成工作。在实施拆迁工作中，由于群众的思想觉悟不在一条平衡线上，对拆迁的认识不可能一致，因此在我们开展工作中个别群众抵抗情绪很大，有些极个别的群众甚至谩骂、撕扯到动手。在对待这些极个别的情况，我们首先端正思想认识，做到打不还手，骂不还口，坚持耐心细致地讲解拆迁目的，拆迁的意义及拆迁政策，最终达到了思想认识到位，主动配合拆迁。

(三)、房地产开发管理成绩显著。

随着市委市政府城市建设的宏伟规划的制定，××*也迎来了开发建设的新，针对这种情况，我们加强了对房地产开发公司的管理，同时审时度势，坚决杜绝无资质等级开发、无证开发、无规划开发的“三无”现象的发生，从而将河东区的房地产开发管理初步纳入了正常轨道。

三、存在的问题和不足

一是工作人员对业务知识掌握的熟练程度不同，有些同志对专业知识的掌握还有一定的差距，对群众来办理业务时的解释不够明确、细致；二是由于房产工作和拆迁工作的不连续性，存在忙闲不一的现象；三是对房地产开发管理的力度不够，由于开发管理对房产处来说是新业务，缺少专职的管理人员，加上河东区的开发企业不够规范，因此，在开发管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房产管理工作中，办理房产证我们只是初审、呈报，无最终的办理和发证权，需要疏通市局办理的各个环节，因此在办证过程中，有时不能按承诺的时间按时办理房产证。

四、二00七年的工作打算：

针对一年来的取得的成绩和存在的问题，新的一年里,我们将严格按照局党委的要求,认清形势,明确任务,履行职责,继续深入扎实地开展好各项工作。

（一）、继续深化理论和业务学习，严格执法责任制，切实树立“团结奋进，求实创新，廉洁勤政，务实高效”的房管工作作风。

（二）、继续抓好今年世界秘书网版权所有,已开展的各项工作，不断总结经验、理清思路，切实巩固已取得的工作成果。

（三）、加大房地产开发的管理力度，建立房地产企业信用档案系统，对开发企业诚信行为进行认真的监控；加强资质管理，彻底清查无证开发、违规开发行为；加强对开发项目的监控，引导正确的投资方向，进一步促使我区的房地产开发市场趋于规范。

（四）、进一步加大拆迁管理的力度，依法拆迁，按程序拆迁，保障拆迁当事人的合法权益；制定年度拆迁计划，根据河城市建设发展实际，逐步进行××××××等沿滨河东路9个村的旧村改造拆迁工作；依据拆迁管理要求，进一步完善拆迁管理制度，培训一批具有实际拆迁经验、能力的拆迁管理队伍。

（五）、进一步加大房屋产权产籍的管理力度，保障房产权利人合法权益。建立健全房产确权档案,逐步施行档案微机化管理,尽快与市房产信息系统建立连接,面向社会开展房产业务咨询、房产档案查询等业务；重点做好辖区内所有乡镇(街道办事处)的房产确权业务；在条件成熟的情况下,成立一家房产评估公司，面向社会搞好服务。

（六）、充分调动每位职工的工作积极性，分工明确，责任到人，奖罚分明，发挥每位同志的工作能动性和创造性，与时俱进，全面开创房产管理工作的新局面

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关键词:住房抵押贷款;固定利率;理性违约;房价;定价

中图分类号:F83文献标识码:A

一、引言

近年来,我国住房消费信贷迅猛发展,为了解决银行“短存长贷”带来的流动性风险,住房抵押贷款证券化作为一种金融创新工具开始提上议事日程。而且,中国建设银行已分别于2005年和2007年成功发行“建元2005-1”和“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券,对其证券化过程中的违约风险的防范提出了迫切要求。其实,住房抵押贷款证券化在西方国家早已得到较完善的发展,但在我国相对来说还处于初级阶段,相关理论也多是集中在其必要性和可行性上。至于住房抵押贷款证券化过程中的定价问题国内也有诸多研究,但主要集中在对提前还款方面的风险对其定价带来的影响,而违约风险对住房抵押贷款证券化定价带来的影响理论甚少,尤其是随着2007年美国次贷危机的爆发,本文认为有必要对其证券化带来的风险进行更进一步的研究。

二、固定利率住房抵押贷款的理性违约行为

(一)固定利率住房抵押贷款证券。利率是资金的使用价格,住房抵押贷款可以采用固定利率,也可以采用浮动利率形式。同样,住房抵押贷款证券也是可采用固定利率,也可采用浮动利率证券形式发行。抵押贷款证券应采用固定利率还是浮动利率的问题一般来说应视抵押贷款而定。对于固定利率住房抵押贷款来说,发行的抵押证券也应为固定利率,证券利率与贷款利率之间利差用以支付担保、服务、评估等费用;若证券采用浮动利率发行,当市场利率变化时,基础资产现金流不变,而证券利率发生变化,投资者便要承担相应的风险,当利率升高时,不能保证等值贷款组合支持等值债券的偿还,利率降低时,投资者获得的收益将受损。对抵押贷款为浮动利率的情况来说,证券发行应以浮动利率为主,以浮动利率发行证券,从流程上看:一方面进来的是浮动利率;另一方面出去的也是浮动利率,则证券化单位不承担风险,收到多少钱便放出多少钱;如果发行固定利率证券,当利率降低时,证券化机构便要承担损失。因此,我们应该依据抵押贷款的情况,确定发行不同债券来适应需求。本文的研究对象为固定利率住房抵押贷款。

固定利率住房抵押贷款是指贷款利率在合同期内固定,购房者以所购的房地产作为抵押物向金融机构申请长期贷款,并承诺以年金形式定期偿付贷款本息的贷款方式。固定利率住房抵押贷款信用风险主要表现为违约风险,借款者在合同执行期间由于某些原因终止还款义务就形成了违约。当借款者违约时,贷款银行将接管抵押品――住房的所有权。从我国实际情况来看,当前固定利率住房抵押贷款推行时间不长,规模却很大,对违约行为带来风险的研究相对不足。所以,本文重点讨论固定利率住房抵押贷款的违约行为及其对贷款价值的影响。

(二)住房抵押贷款证券化中借款人的违约行为。违约风险作为抵押贷款支持证券最基本的风险之一,是抵押贷款支持证券定价问题中不可忽略的关键问题。违约是借款人为使自身权益最大化或者因为没有经济能力而放弃住房产权以抵偿未偿还贷款的行为。可将其分为理性违约和非理性违约,本文主要研究违约风险中的理性违约行为。理性违约是指并非由借款人财力困难引起,而主要是由于住房市场价格变动等因素引起的借款人的主动违约行为。实际上,在借款人获得一笔住房抵押贷款的同时,就取得了一项期权,即在一定条件下进行主动违约的选择权。主动违约是借款人在不确定的经济环境中实现成本最小化和自身利益最大化的理,我们可以用下式表示:

H・・>Ht(1+)(1)

其中,H:住房价格;:贷款/房价;i:贷款合同利率;t:已偿还贷款本息的期数;n:贷款总期数;Ht:t时期房价;:新时期购买住房时交易费用占房价百分比。

对于借款人的理性违约行为,龙海明提到违约成本对其违约决策的选择起到重要作用,因为借款人违约会对其信誉产生一定的负面影响,如贷款人会在借款人下次申请贷款时设置门槛值,借款人基于此考虑会对其执行违约期权与否进一步权衡利弊。假设违约成本占房价的百分比为t,则理性违约的公式将变为:

H・・>Ht(1++t)(2)

由上述理性违约的公式表达中我们可以看到,房价的变动是影响借款人违约的重要因素,借款人在做决策时会比较抵押房产的市场价值与未偿还抵押贷款余额的大小,将上式左边看为在t时期借款人未偿还的贷款市场价值B(t),右式为t时期抵押房产的市场价值,为住房价格减去交易费用及估计的违约成本,用H(t)表示。当H(t)>B(t)时,借款人获得收益R=H(t)-B(t),此时理性的选择是继续还贷,保留抵押房产所有权;当H(t)

三、住房抵押贷款证券定价

(一)无违约风险下的抵押贷款定价。正常情况下,即无违约和提前偿付情况下住房抵押贷款证券的理论价值V可表示为:

V=(3)

式中,An:n时刻证券的现金流入;r:证券投资者要求的到期收益率;N:贷款期限。

我们选择偿还方式为等额本息还款的固定利率住房抵押贷款组成的资产池为研究对象。设价值为M0的抵押贷款合同年利率为R0,在实际生活中,住房抵押贷款都是逐月偿还的,则贷款月利率i= R0/12,对于时刻的选择也是发生在每个还款日,所以对于n时刻证券的现金流入,则是来源于第n个月借款者的等额本息偿还金额P,在正常情况下,其理论值为:

An=P=M0・(4)

(二)存在违约风险情况下的抵押贷款证券定价

1、住房价格模型。考虑了借款人的违约行为之后,现金流会发生变化。由上述可知,借款人的违约行为与房价的变化密切相关,是借款人违约的重要变量。所以,有必要对房价的不确定性变化进行考察。影响房价的因素有很多,国内外学者对此看法不一。基于期权的住房贷款定价研究均假设房价的变化过程是一个几何布朗运动过程。设住房抵押贷款计息与还款在时间上都是连续进行的,并设H(t)、Φ(H,t)和Π(H,t)分别是时刻t房屋价格、房屋价格增长系数和价格波动系数,Z(t)是一个标准布朗运动(或称为维纳过程),则在期权定价理论中假设H(t)满足一般随机过程:

dH=Φdt+dz(5)

则房屋价格服从几何正态分布,即:

ln[H(t)/H(0)]～φ[(μ-σ2)t,σ2t](6)

其中,μ和σ2分别代表房屋价格的增长率和波动系数,且均为常数,φ(・,・)为一般的正态分布。

2、违约概率模型。同时,对于理性违约,戴建国证明了其违约概率,有:

P(t)=N・[k1(t)](7)

式中,

k1(t)=,N(・)为标准正态分布的函数值;Hd(t)为无差异住房价格,当H(t)>Hd(t)时,违约不发生;H(t)=Hd(t)时,借款者对违约与不违约的选择无差异;H(t)

Hd(t)=B(t)-td(8)

s为住房服务收益系数(相当于同期的住房租金,为住房价格的一定比例),R0为贷款合同利率,B(t)为t时刻借款人未偿还的贷款的市场价值,r(t)为无风险利率,td为违约成本。同时,在时刻t,不违约的概率为1-P(t)。

在还款过程中存在两种情况,一是正常情形,即无违约,直至合同结束的正常还款。此时,违约概率为[1-p(t)],正常现金流入为P;二是违约情形,假如在任意时刻n违约,则在t=1,2……,n-1时刻不违约,其违约概率可表示为P(n)[1-P(t)],因为在我国现行法律系统下,贷款人违约后银行有权拍卖其抵押房产,拍卖所得款项首先用于支付贷款余额,剩余部分归贷款人所有,所以当借款人违约时,银行拍卖借款人的抵押房产来偿还贷款,此时现金流入可表示为:一是前n-1时刻的等额还款总额;二是n时刻银行拍卖抵押房产的价格与未偿还贷款的最小值,为min[H(t)(1-),Mt],为住房买卖过程中的交易费用率,Mt代表t时刻未偿还的贷款。

3、贴现率的选择。对住房抵押贷款证券化定价有重要影响的贴现率r的选择,我们站在投资者的角度,作为住房抵押贷款支持证券的投资者,冒风险进行投资就需要获得超过时间价值的额外收益,即超过无风险利率的投资收益,或称风险报酬。由于住房抵押贷款证券受多种风险的影响,贴现率的选择宜采用“能够说明资产风险的那个部分可以影响甚至决定该资产价格”的资本资产定价法。其基本公式为:当存在市场组合m时,单个资产i的收益Ri与其系统风险之间存在线性关系:

Ri=Rf+i(Rm-Rf)

i=(9)

Rf为无风险投资收益率,一般将一年期国债利率或者银行三个月定期存款利率作为无风险利率;i为风险系数,即住房抵押贷款支持证券i的风险校正系数,代表住房抵押贷款支持证券对资本市场系统风险变化的敏感程度,,是资本市场组合投资收益率与自身的协方差COVim与市场组合投资收益率的方差σm2之比。

综上所述,对于固定利率住房抵押贷款证券化过程中住房抵押贷款的价值可以表示如下:

V={[1-p(t)]｝{｝+{P(n)[1-P(t)]｝[+](10)

在模型求解过程中,根据现时和历史房价给出住房价格波动的假设,利用蒙特卡罗模拟房价的波动,并由此确定借款人违约时银行获得的现金流,利用(10)式最终计算出贷款价值。

四、结束语

本文通过对固定利率住房抵押贷款的介绍,在分析借款人理性违约的决策条件时得出房价是其决策的重要影响因素。另外,因为违约成本的作用,如果在实践中对违约行为加重其限制条款或者惩罚措施,即增加违约成本,则对违约行为应该会起到一定的限制作用。同时,通过研究违约行为对贷款机构获得的现金流的影响,并利用资本资产定价法确定贴现率,确定了贷款机构关于固定利率住房抵押贷款的定价模型。同时,站在投资者的角度该模型也可以为其决策起到一定的指导作用。然而,由于目前国内开展住房抵押贷款证券化的历史不长,尤其是关于固定利率住房抵押贷款的发放时间很短,有关数据缺乏,所以模型中的相关参数在估计中会有一定的偏差。因此,随着我国住房抵押贷款证券化的发展,该模型有待进一步研究与完善。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]彭涛.住房抵押贷款的违约风险及应对措施[J].中国房地产金融・消费信贷.

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关键词：房产税；房价收入比；税制公平

近日，随着以深圳、上海为首的主流一线城市的住房价格一路飙升，国内各地一线城市、一线城市周边的城市还有热点二线城市的房价一路高企，许多居民开始透支收入和信用用于住房投机。大量的用于发展实体经济的钱都从不同的角度流到了房地产行业中，这更加剧了住房的泡沫程度，居民的房价收入比达到了美国爆发次贷危机前的2.71倍。房产税的改革已经势在必行，但改革中我们仍面临着几个问题需要攻坚，本文也相对应地提出了自己的几点思考建议。

一、进一步完善房产税的作用

（一）抑制住房投机

就最新数据显示，在住房供给不断增加的同时，每年新增的住宅面积所能安居的人口能超额满足年城市化包括农民工在内的全部城市人口，也就是能满足我国住房的刚性需求，且就中国社科院2015年的《住房蓝皮书》来看，我国户均住房已经超过了1.05，也就是说我国现行城镇化过程中住房的改善性需求并不能得以长期维持。而近两年多个主流一、二城市“地王”“日光盘”的频频出现，似乎只能用“马斯洛需求层次”中的关于居民更高层次的需求来解释，也就是说住房已经超越了人们的基本生存资料和享受资料而存在，而是作为居民的一个“发展资料”而被投机持有。现阶段我国居民住宅的持有成本非常低，紧紧限于一个物业管理费的缴纳，而这个物业管理费相较于囤积住房而带来的巨大收益来说，几乎是可以忽略不计的，由此，房产税的改革似乎更显迫切，它能直接加大住宅的持有成本，从而起到抑制投机性需求的作用。

（二）增加地方财政收入，完善地区配套

地方政府对辖区内的地产进行房产税的课征，同时又将筹集到的资金用于外溢性很小的公共基础服务，使得纳税人的付出和受益能得到较好的关联。这样地方政府推行房产税的反对成本相对会小很多，同时也能给当地纳税人提供多种选择：高税负，高公共服务，低税负，低公共服务，以最终实现有效的群众满意度较高的公共服务供给。

（三）有利于缩小贫富差距，调节收入的分配结构

将房产税设计成超额累进税率可以房产税起到减小收入不均等的作用，适当免征额的确定，既可以使得房产税的税基较为宽泛，达到普遍征收的目的，也可以使房产税在我国现行税制中起到第二个个人所得税的作用，同时对居民的收入分配结构也起到了间接的调节作用。

二、全面推行房产税所遇到的问题及挑战

（一）征管难度大，征管成本高

现行上海市和重庆市公布的房产税改革试点方案是以房产的交易价格为计税依据，但各成熟的市场经济国家是推行的更为合理的房产的评估价值作为计税依据，原因是随着经济条件的变化，房产周边的配套设施的逐步成熟和通货膨胀的存在，一个客观合理的评估价值可以起到实时反映房价动态调整的作用，而历史的成交价格却不能反映房产的市价变化，自然也不能起到对房产增值部分征税的目的。但房产评估是一个长期性的基础性的工作，还有大量的基础性的信息需要采集、完善和定期更新，但就国内现阶段的实践来看，这部分的信息当前缺失严重，各省市地税部门并没有和当地的不动产登记中心实现信息共享，光房产产权的信息收集和房产合理的评估价值的确定便是一个十分棘手的问题。由此带来的税收征管成本很有可能高于其所带来的收入。

（二）房产评估人才缺乏，房产评估制度缺位

房产税的计税依据是房产的价值，所以对房产税基的公平评估无疑是保障税收公平性的必要条件。没有一个客观合理的计税依据，便很难保证税负的公平性，也加大了推行房产税的阻力。所以这就要求我国无论是从立法的角度还是各省市自治州出台相关征管条例的角度，尽快出台相关的房产评估制度。在借鉴国际经验的基础上引进适合我国国情的评估方法和技术，加快培养相关人才，建立行业自律协会，才能保证房产税改革的“软着陆”。

（三）房产税的税收优惠不科学

目前我国现行的房产税和发达国家房产税制度最大的区别在于，我国针对个人所有的非营业用的房产给予了免税待遇。在现行税制下，居民纳税人持有房产的过程中几乎是不用涉及到任何税收成本的，只是在购置环节才需要缴纳相应的税金，如契税，印花税等。这就直接引导居民不仅仅满足于将房产作为生活的必需品用于基础生活，反倒是将其视为最好的投资品，不仅能抵御通货膨胀，而且持有房产来待价而沽，来攫取其增值部分所带来的收益。

（四）短期内可能会引发家庭税负承受度的不均

始于20世纪80年代的城镇住房制度的改革，使得居民在选择房产时并不需要将持有房产相关的税负成本考虑进去。我国改革的房产税是希望针对房产的公允合理价值计征的，这就导致相应的房产税的税额会提高。而拥有这些房产的家庭的收入可能并未得到提升，这一“不匹配”势必会带来家庭收入和拥有住房所要承担的税负之间的一个不对应，从而冲击税制的公平性。

三、改革房产税的相关建议

（一）改革现有的税收征管机制

我国现阶段的主要税种都是针对企业或者单位纳税人进行征收，即便是针对居民纳税人的个人所得税也是交由扣缴义务人代扣代缴。但随着个人的收入水平和财富的增加，这种征管形式不能很好地将分散的税源予以征收，这又直接导致了税款的流失。为了更好地推进房产税，我国的税收征管机制要思考如何将间接的税收征管模式过渡到直接的税收征管。在这个过程中，我们无疑要尽快健全个人的基本纳税资料，针对居民个人的房产在建立财产登记制度的同时，也要建立房产的使用登记制度。同时，随着“金税三期”的上线，我们要逐步消除不同部门之间的信息孤岛，争取使得税务、不动产登记、城市规划、工商、公安和银行之间形成信息的有效联网，对涉税信息实现动态全面地监控和管理。

（二）建立完善的税收评估体系

例如英国为了有效保障房产税的征收，专门有设置独立于政府和征税机关的地产评估机构和专业的资产评估师，美国则是在各个州设置了独立的评估官员，同时配有专用的房地产评估软件能迅速呈现出附近地块的房产交易记录所形成的应税财产的市场价值。在借鉴国际经验的基础上，我们可以考虑把编制整理好的房产信息挂在网上，主要提供房产历史成交时间、价格、房产合理的评估价值、房屋的类型和鸟瞰图等，供纳税人查询和比对判断，若纳税人对自己的财产价值有所疑虑，可以提请重新评估。

（三）合理确定房产税的优惠政策

针对现阶段的“有人没房住”“有房没人住”的不合理现象，为了有效打击炒房、囤房资金大量从实体经济中抽血的情况，及时取消居民拥有的非营业性住房免税的税收优惠势在必行，以结束长期在房产保有环节无税收成本的状态。但对于低收入阶层家庭自用的房a，我们仍需要保有一定的减免政策。

（四）短期内据各地区实际情况设置级差税率来调整不同家庭的相对税负

尽管住房的价值大多数情况下是受家庭收入的影响，但影响住房价值的因素太多太多。“从高收入者都持有高价值房产”并不能直接推演出“高价值房产都被高收入者持有”。于此所引发的税负的公平性问题，在房产税的改革初期我们可以通过设置级差税率来进行调节。通过引入“房价收入比”这一指标，我们可以设计分段的累进税率，低的房价收入比从高适用税率，高的房价收入比从低适用税率，以达到保障税负公平的目的。

（五）将筹集到的税收用于外溢性很小的公共服务

若房产税的改革真的能做到“取之于民，用之于民”的作用，相信全面推行房产税的阻力也会相应地减少。地方政府可以建立专项税收筹集和使用登记簿，并将其向公众公开，详细列明房产税所课征的收入的来源和去向，严格限定税收的使用用途，力争专门用于外溢性很小的本地区的居民生产生活公共设施和公共服务的改善，争取做到房产税改革的“软着陆”。

参考文献：

[1]张永健.我国房产税改革的思路与对策研究[D].山东大学，2015.

[2]李妍.武汉市个人住房房产税征收利弊分析[D].华中师范大学，2015.

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关键词：商业房地产企业；竞争策略；社会经济结构

一、我国商业房地产企业发展现状

随着商业房地产企业的进一步拓展，人们收入增加，改变居住环境的愿望得以实现。据国家统计资料显示：我国新建城镇住房面积2012年已达102亿平方米，倘若以90平方米为单位计量，则10427万户的居民房产问题得以解决，紧张的住房问题得到有效遏制。除此之外，规范物业管理、加强噪音治理、完善基础设施等辅助举措，也在很大程度上改善了居民居住环境。自1998年住房制度改革后，带有福利性和实物分房性质的政策取缔，为及时顺应居民购房步伐，开放房地产业市场和实行住宅分配货币化政策得以实施。据国家统计局官网数据显示：我国城镇居民个人平均住宅面积在2012年已达25平方米，较2001年有21%增幅。发展迅速的房地产业改变了城镇居民消费结构，践行了国家金融相关政策，进一步推进住宅消费商品化进程，社会消费结构趋于合理。但生活品质的提升必然会对自身衣食住行提出更高要求，住房面积大小成为我国城镇化居民首先要考虑的问题。基于我国人口基数大，平均用地少的现状，每年居民生活条件改善都会使得住房面积不断提升。其中，2000年-2013年城镇人均住宅建筑面积（单位：平方米）如下表所示：

由此可见：1.1平方米成为我国2000年――2013年人均城镇住宅建筑面积增长均值。2000年我国人均住宅面积为20.3平方米，2012年我国人均住宅面积为33.7平方米。据国家统计局统计：2013年，我国城镇化率为53.73%，照此趋势发展，我国6.8667亿城镇居民将会有7.7亿平方米的房地产产品需求。城镇经济和产业结构不断调整导致房地产业需求结构变换，新型房产需求结构产生标志着市场产品结构开始更替。例如，上海政府曾在九十年代初期致力于第三产业建设，“三二一”建设发展战略应势而生，掀起了上海商务办公建设风潮，最终形成浦东新区，虹桥经济开发区，外滩金融贸易区等典型性商务中心。而苏州在九十年代的商务办公区相对较少，主要通过吸收外资进行工业化建设，苏州新区和新加坡工业园就是其中典型案例，外来务工人员的膨胀促使房地产市场着眼点发生变化，流动人口居住问题成为房产开发商新思维模式。区域和城镇产业结构被纳入房产投资方向的考量因素，房地产产业和产品结构的开发调整更加科学合理化。

二、商业房地产企业在我国社会经济结构中的重要地位

1978年改革开放后，国家房地产业在政策扶持下呈现迅猛发展势头，国民经济得以提升。国务院并于1998年7月下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知》文件，其中明确表示：福利房政策取消，住房分配货币化政策开始应用。诸多条令条例在明确居民住房未来发展趋势的同时，也确立了房地产业在城镇化经济中的重要地位。1998年国家正式实施房改政策，住房商品化和取消福利分房政策得以落实，国内房地产业与国际形势接轨，同时也进一步提升了我国国民经济水平。其中，2003年-2012年中国国内生产总值、房地产投资额和房地产增加值如下表所示：

分析表格可知：房地产业投资额度从2003年10153.8亿元上升到2012年72466.8亿元，十年光景上涨近七倍左右，房地产业增加值从2003年6172.7亿元上升到2012年32197.9亿元，上涨幅度大约在5倍左右，但同一周期的国内GDP总额却仅有3.82倍的增长幅度，低于房地产业增速。由此可见：房地产业发展促进了国内经济发展，在我国社会经济结构中占有重要地位。

三、我国商业房地产企业竞争的具体策略

1.构建多层次融资平台

建立完善的商业房地产企业债券交易制度，为以后城市基础设施服务分配资源；成立以商业房地产企业担保为主的平台，把原来商业房地产企业进行投资的小额项目交由地方担保公司执行，这些地方平台会根据当地市场的法则对其进行审核，减少了商业房地产企业投资风险，避免出现由于估测不当而产生的资源浪费现象，从而实现了乘数效应；商业房地产企业应慢慢从盈利性市场解放出来，运行PFI模式；在一些类似于经济适用房建设项目中，投资时间短，出成效速度快，商业房地产企业要注意让利于民；积极采用信托方式鼓励大众投资；鼓励和某些前景有保障的企业进行合资操作，向着公私合营化方向改革，商业房地产企业通过运用回收的赢利资金来进一步完善自身组织架构。

2.加大交互式策略应用力度

交互性是新媒体突出的特征，全媒体是商业房地产企业广告营销的观念，基于传统媒体结合新媒体是商业房地产企业发展的方式。据相关调查资料统计显示：新媒体的营销成本大约仅占传统媒体的百分之二十，营销效果却达到百分之八十五。因此，处于初步阶段的商业房地产企业应大胆应用互联网，把更有利于企业品牌文化传播的功能充分发挥，在多媒体营销中采用体验和交互式策略，基于全球化背景下最大限度的突破时间和空间限制。传统商业房地产企业营销主要以电视、广播、报纸等为载体，覆盖面广，但缺乏针对性，费用较高，传播效果具有不确定性。随着互联网技术和移动通信在我国的普及与发展，新媒体广告越来越多的出现在商业房地产企业营销过程中，全面深入的了解新媒体，整合营销传播特性成为商业房地产企业在市场立足的着眼点。

3.做好房地产租赁项目的招投标工作

对于房地产租赁项目，没有万全准备很难对变化多端的房地产市场做具体评估，“不打无准备之仗”是大多数谨慎派投资者的投资理念。首先，要好事前的市场分析，对其中利弊有所分析，对开发项目的投资前景也应要有远见，一些项目不一定能够在投资后得到立竿见影的回报，但却在后期有个慢而不息的资金回收，累积的最终结果同样是一个不错的投资手笔。其次，需要对城市发展建设方向有一个大致了解，因为很多时候政府是以建设城市基础设施为房地产开发目的，掌握城市建设动态有助于了解政府一举一动，从而更有利于在房地产租赁项目招投标中取得有利地位。抓住政府对城市未来项目的规划投资，则会在同竞争者投招标角逐中略胜一筹。笔者根据统计需要，通过查阅资料对房地产可类比项目进行了市场调查，具体如下：

以上表格把房地产市场上最主要的版块划分成了百分比，我们从中不难看出，地段位置在房地产价值中的比重达到40%，其它则是辅助因素，大多在10%以下。因此，房地产开发需要考虑到方方面面的因素，对国家的相应法律法规有所熟悉，明确相关条例，在规定范围里合法合理经行房地产租赁项目招投标是一切工作的前提，也是保证其最终招投标成功与否的重要指标。

4.注重企业自身形象包装

一个优秀的品牌必然有一个优秀的领导，商业房地产企业的领导者就是企业的形象，比如联想的柳传志，阿里巴巴的马云等。由此可见，企业品牌、企业文化、企业人三者关系相辅相成。广告和电子商务是两个重要的传播方式，我国已有二十多年的电子商务发展史，但除阿里巴巴拥有的几个国外大型品牌外，其余几乎都处在一个探索过程中。电子商务在新媒体整合营销中的作用不容小觑，包括一些事件营销等。商业房地产企业在有意识制造文化事件的同时，也要重视自身包装，比如在天津灾害中，在轮船或航空灾害中，在冬奥会等事件中，凭着敏锐的市场嗅觉策划相关活动，社会责任形象便可逐步树立。

5.建立有效风险防控机制

针对商业房地产企业在企业融资中融资风险的转移，笔者认为商业房地产企业应建立行之有效的风险防控机制。商业房地产企业应当立足不同于小微企业所属的行业特点，制定不同的风险预警和防范制度，比如针对周期性比较强的商业房地产企业要依据波动周期合理安排担保任务等。同时要在商业房地产企业各部门之间合理分配融资风险比例，对待一些风险较大的行业融资应由企业自身承担更多风险给付比例，让商业房地产企业更加放心大胆地开拓各项目融资担保，帮助商业房地产企业赢得商业银行等授信机构信任。现代企业依托商业房地产企业开展融资，已成为国外企业最常采用的方式，我国商业房地产企业要想走出融资难的困境，必须重视这种模式。

四、结语

综上所述，我国商业房地产企业市场竞争环境复杂多变，涉及多方利益。随着当前大量农村人口流入城镇，新增住房需求和原城镇居民对住房要求改变，房产刚性需求产生促使房价快速上涨，为新增人口设置屏障，“逆城镇化’现象出现。我国商业房地产企业如何在利益面前做到良性竞争，如何采取积极措施保持房价平稳运行，政府又如何结合市场动态进行适当调控，大众又如何保持清醒头脑抵制恶“囤房”现象的屡禁不止，诸多问题仍需我们从业者进一步努力。

注释：

①崔光灿.房地产价格波动与宏观调控[J].中国房地产，2013（01）：56-58.

②李建峰，李小庆.我国房地产供求态势的思考[J].北方经贸，2013（12）：24-27.

参考文献：

[1]喻燕，卢新海.低碳房地产发展困境与对策[J].中国房地产，2010（3）：11-15.

篇10

一、现阶段我国农村金融现状

1979年我国农业银行恢复，在近30年的金融改革里，农村基本上形成了以商业银行、政策性银行和信用合作社为主体的正规金融体系，其中农村信用合作社最为普遍。但是与此同时，民间借贷却悄然萌发，形成了一套在法律约束之外的非正规金融系统，与正规金融体系并存。非正规金融游离于国家监管体系之外，具有一些灰色性质，其发展规模与领域有很大的局限性。近年来，正规金融机构由于受到商业利润最大化原则的约束，并且我国在加入WTO后金融安全意识加强，以及新巴塞尔协议对于金融机构坏账率的约束，使得他们越发不倾向于在农村地区提供小额贷款和开展业务。近期通过调查发现，农村金融还不适应城乡经济社会协调发展的要求，这包括六个方面：一是金融机构网点大量从农村撤出，覆盖率低；二是信贷资金大量流出，贷款供应不足；三是金融业务和产品单一，服务不足；四是资产质量不高，金融企业包袱较重；五是融资成本普遍偏高，负担较重；六是民间借贷活跃，利弊共存。

二、农村金融困境的解决之策

我国农村金融市场的发展和完善要从宏观和微观两个层面入手。在宏观上，货币创造职能的缺失要求发挥正规金融机构的主导作用，而微观市场环境的缺失则需要政府尊重市场经济规律，完善金融法规，创造市场竞争的制度环境。

（一）增加农村金融的有效供给。一是增加对农村的信贷资金投入。基本思路是把农村地区的资金留在农村，把农村以外的资金吸引到农村。具体措施是：农业银行、农村信用合作社和邮政储蓄银行在县域吸收的存款，应有75%的资金运用于县域，其他存款类银行机构在县域吸收的存款，应有60%的资金运用于县域。在具体操作时，建议实行“新旧划断”，新增加的存款按规定比例留在农村，原吸收的存款可以区别不同类型的银行机构，采用分年达标的办法逐年达到规定比例的要求。金融机构按规定比例留在农村的资金，其使用应由金融企业按市场原则运作，自主经营、自负盈亏、自担风险，也就是在县域经济和社会的范围内，信贷资金的投放由金融企业自主决定，不受任何干预。采取各种有效措施吸引农村以外的金融机构和资金到农村来，支持和服务“三农”。二是增加农村金融机构网点。基本思路是市场配置、政策引导、分别监管。市场配置就是适度放开社会资本投资设立农村金融机构，允许企业和个人投资参股设立在县城、乡镇和行政村的金融机构。政策引导就是由政府和金融监管当局在市场准入条件、财政税收和收益补贴等方面出台激励和约束政策，引导各类资本到农村投资开办金融机构及网点。分别监管的原则是，在县域设置存款类银行机构，由金融监管当局审批并监管；在县域设置不吸收公众存款的专营贷款的机构网点，由省级政府审批并监管。三是增加农村金融市场产品。关键是鼓励竞争、鼓励创新、规范经营。建议农村金融业务和产品创新的市场准入一般实行备案制，少数的实行核准制，个别的实行审批制。要加强金融监管，及时依法纠正农村金融业务运行中发生的问题。

（二）放宽抵押担保限制，对接正规金融。改革现行法规，允许农村的房产及土地承包经营权为抵押担保物，以便和正规金融顺利对接。一要改革农村现行住房管理制度，对农户住宅发放房产证，允许农民以房产证进行抵押贷款。二要完善土地金融制度，允许农民以依法取得的土地承包经营权做抵押获得贷款，并在土地管理部门登记备案。在许多国家，上述方案已经付诸实践，并取得了良好效果，值得我们借鉴。

（三）借鉴非正规金融经验，放宽利率约束。1973年美国经济学家麦金农曾提出了“金融抑制论”。他认为，发展中国家普遍存在着严重的“金融抑制”政策。尤其是政府对利率的管制，造成利率机制的扭曲，导致了金融市场配置的效率低下和经济福利的损失。其后果是金融发展停滞不前，最终阻碍了实体经济的增长。事实证明，农村非正规金融由于受到较少的政府管制，其利率水而更接近市场均衡利率水平，与正规金融相比更具活力和竞争优势。当前农村金融市场中正规金融机构的金融服务供给越来越少，农民的信贷需求主要依赖非正规金融。因此，我们可以借鉴其相对成功的经验，进一步放开农信社和商业银行的农村利率限制。资金供求双方根据法定利率为基准，实行风险和交易费用加成定价方法。由于每笔借款的主体、用途、缓急程度和时间长度所承担的风险和收益差别不同，因此可设定不同的贷款利率。充分发挥利率的资金配置作用，保证正规金融与非正规金融平等的竞争环境。同时，取消农信社相对于其他商业银行相对优越的利率政策，对所有金融机构采取一视同仁的态度，构建正规金融机构之间平等的竞争环境。

（四）重视、规范和引导民间借贷。首先，应重视民间借贷的存在和发展。民间借贷不仅长期存在，并且会在今后相当长时间内发展。一方面民间借贷对农村金融的补充和辅助作用明显；另一方面民间借贷还存在诸多问题和弊端，必须兴利除弊。因此，对于民间借贷应该正视，而不应回避。各级政府以及货币当局、监管当局应予于高度重视。其次，对民间借贷要积极引导。要发挥产业政策的作用，通过环境、能源、土地等政策手段引导民间借贷投向。金融机构可以开办委托存贷款业务，通过信托等办法引导民间资本。第三，对民间借贷要积极规范。加强对民间借贷活动的监测，掌握其规模、流向、问题及影响等，为宏观调控提供决策支持。政府有关部门要及时产业政策、金融政策指引和风险提示，规范和引导民间借贷行为。要坚决取缔非法吸收存款、非法集资和高利贷等非法融资活动，抓紧规范民间借贷行为的立法。