不动产档案管理办法范文

导语：如何才能写好一篇不动产档案管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产档案；法律；政府

一、前言

房地产作为国民经济的支柱产业，随着我国房地产市场的迅速发展，无论是征地、开发、拆迁、补偿，还是建设、安置、交易、管理等项工作日益频繁，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范，都必须严格按照国家的方针政策进行操作，这种很强的政策性发映在房地产档案管理上，档案工作任务更加繁重。房地产的健康快步发离不开房地产档案的支持，房产档案是政府职能部门依照《中华人民共和国档案法》《城市房地产权属档案管理办法》及相关法律规定形成的一项专业性较强的工作，房地产档案是房地产产权界定的有利存证， 是房地产管理部门在开展房地产产权产籍管理工作，组织房地产交易活动的重要载体。房地产档案的形成，有其特殊的专业要求和独立的对象，为实施产权管理和产权保护提供了可靠的法律保障。在房地产档案管理中，工作的对象是房地产行业的全部档案，这些档案材料是证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，具有法律凭证价值，是房地产纠纷中形成的产权证、契约、文件，图纸、表册、照片、电子计算机软盘等不同载体的历史记录，无论是租赁房屋、购买房产、抵押房地产借款等，因此，作为档案管理人员要对档案的质量负责，要确保档案的真实性、完整性、合法性。

二、房地产档案的法律作用具体体现

1、保障房产交易顺利进行

通过查阅房产档案确定谁是真正的业主和该房产是否有权利限制等情况，对于购房者而言，是保护自己合法权益的重要手段。根据《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现。限购令出台以来，房产管理部门提醒市民在购房前，一定要认真核实自身是否符合通知所规定的条件，对不符合上述规定条件者，市房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户，由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。市房地产登记部门在办理备案和登记过户时，要严格按照通知要求，核查购房人所提交的户籍、婚姻情况等证明材料，对不符合购房条件，不予办理备案及登记过户手续。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆迁范围等问题，一般不会在房产证上反映出来，只有查询房屋登记簿才能准确反映房屋所有相关信息。根据《房屋登记办法》第二十四条规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项”。才能代表国家管理房地产在所有权及相关权利进行交易、登记、确权等管理活动中进行有效管理。

2、维护房地产市场诚信经营

在城镇住房体制改革及相关政策的推动下，中国住宅和房地产业持续快速发展，但也出现了很多不规范的问题，如房地产违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、合同欺骗、中介市场鱼龙混杂、物业管理不规范等。产生这些问题的原因主要是社会诚实信用观念淡漠、信用管理体系和法律法规不健全、缺乏有效的失信惩戒机制。我们通过房地产信用档案的建立，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩以及经营中的不良行为记录都将通过建设部的一个网上信用档案系统向社会公示，接受社会监督。房地产信用档案是覆盖房地产行业所有企业和执（从）业人员的信用信息管理系统，记录了房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员的信用信息。凡是可以判断信用状况的信息资料，包括房地产企业基本情况、业绩及良好行为记录、不良行为记录、公众投诉及处理等，在档案中都有记录。房地产信用档案的建立，可以提高房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业及执（从）业人员依法经营、诚实经营的水平，使失信者为其失信行为付出巨大代价，得不偿失，并且有利于规范房地产市场行为，维护消费者的合法权利。消费者要买房，可先上网了解企业信誉度和项目情况，做个基本判断，然后再决定是否购买。社会公众也可以在网上直接对房地产市场违规违纪行为进行投诉。

三、保障房地产档案法律作用的措施

1、贯穿依法治档的理念

房地产交易管理部门的档案工作必须遵循相关法律规定，在房地产档案管理过程中，应以《档案法》、《档案法实施办法》、《物权法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋登记办法》等法律法规为依据。其中，《档案法》是我国档案管理的根本大法，连同地方制定和颁发的有关档案法规，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。严格执行部门建立的各项规章制度，将档案管理工作置于法律规范和部门制度的制约之下。

2、加强档案管理人员法律责任

房地产交易管理部门的档案管理人员应认真执行《档案法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定，需要接受法律和法规的约束，损毁、丢失房地产权属档案的；擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；涂改、伪造房地产权属档案的；擅自出卖或者转让房地产权属档案的；不按照规定归档的；档案管理工作人员，造成房地产权属档案损失的，将依法追究行政责任或刑事责任。从本岗位必须履行好的责任做起，夯实管理基础，做实档案管理工作，在自己的职责范围内绝不发生违法行政问题。

总之，房地产档案管理工作具有重要的法律作用，做好房地产档案管理工作是我国依法管档的重要体现。需要档案管理人员加强法制观点，依照法律规范要求做好档案管理工作。

参考文献：

1、肖爱娥.房地产产权档案管理探析[J].档案时空，2007.

2、曾旺辉，黎永索.房地产档案管理的问题及对策[J].全国商情（经济理论研究），2009，4.

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一、房屋交易管理与不动产（房屋）登记的关系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。

2.房屋产权管理。房屋产权即房屋的所有权、抵押权和用益物权。房屋产权管理按照中编办和国土资源部、住房和城乡建设部文件界定，应是房屋产权管理中除记载于登记簿、核发权属证明以外的动态管理及产权产籍档案资料的管理。

3.不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。

4.房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节。房屋所有权的登记公示是保障房屋交易安全的基础，房屋交易审核又是防范房屋转移登记风险的前提。没有房屋的转让过户就没有房屋的转移登记，房屋受让人申请房屋交易过户是为了房屋所有权登记并取得房屋所有权证，以保护自己对该房屋占有、使用、收益、处分的合法权益。交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。

二、房产管理部门从事房屋交易和产权管理的法律、法规和政策依据

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所指房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三十七条规定，房屋转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

2.中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》。

3.国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》第二条第（一）项规定，各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作。第三条第（一）项规定，房产管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。第三条第（三）项规定，房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。第三条第（四）项规定，加强服务窗口建设。各地要按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记窗口服务。房屋交易和登记业务办理尽量在一个服务大厅，进一步优化服务流程，提升服务水平，实现一个窗口受理，“一站式”、规范化服务。为方便群众办事，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求群众重复提交。

4.住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第3.6、4.5、5.5条规定，房屋管理部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。

5.建设部2001年第96号令《城市房地产转让管理规定》。

6.建设部2001年第61号令《城市房地产权属档案管理办法》。

三、房屋登记和房屋交易管理有序衔接应坚持的原则和指导思想

1.坚决贯彻中央编办文件精神，认真落实《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》和《房屋交易与产权管理工作导则》等文件规定，确保统一不动产登记制度改革任务的顺利完成。

2.充分利用现有资源、减少办证环节，方便企业和群众，降低交易登记成本。在一个办事大厅、一个服务窗口、“一站式”服务，凡是能信息实时互通共享的不能让申请人重复提交。

3.坚持为申请人服务的理念，不动产登记和交易管理部门要相互配合、信息共享，做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。

四、不动产统一登记制度的主要内容是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。国土部门是各级不动产登记的主管部门，具体经办工作应结合当地实际，可采取委托或合署办公等形式确保不动产（房屋）登记工作按期开展

1.向当地政府充分阐述现房屋交易登记机构、人员、大厅、办公系统、档案管理以及楼盘表、面积测绘、合同备案的资源优势；说明房屋登记的复杂性和工作量；市级不动产统一登记职责整合后，房屋交易登记具体经办机构不宜拆分；国土局作为不动产统一登记的管理机构，要充分利用现有资源，方便群众，可全部委托现房屋交易登记中心或部分委托和合署办公的方式办理房屋登记。目前，国土部门不具备单独完成每年十多万件房屋登记工作的条件，被委托部门要自觉接受不动产登记主管部门的指导和监督，并为不动产登记主管部门负责。如果一定要将现房屋交易登记工作拆分，是对原房屋交易登记一体化指导思想的倒退，不方便群众房屋交易登记申请，思想阻力大。人员划转、业务切割、衔接非常困难。难免会为房屋交易登记工作带来一定的混乱和波动，难以保证思想不乱，工作不断。建议如下：

第一，委托房屋交易登记中心受理、审核、登簿、发放房屋的不动产权证。登记主管部门进行培训，统一工作流程，统一办公系统，统一申请表格，统一所需要件，统一登记簿册，并对办件质量进行检查把关。

第二，现在运行的房屋交易登记信息办公系统非常成熟完善，已运转20余年，交易登记无缝衔接，且配有面积测绘、地理信息系统、预售、合同备案、资金监管、楼盘表、档案（数字化图像）查询、统计等子系统。建议房屋交易部门和不动产登记部门共同对现行的信息办公系统加以升级完善，在一个大的信息平台上办公。

第三，部分委托和合署办公。委托交易登记中心对房屋转移登记进行受理、审核和缮证、发证。不动产登记部门对审核结果进行审核确认，记载登记簿。两个机构在一个大厅、一个窗口合署办公。

2.房屋交易和房屋登记工作全部拆分时该如何衔接？

第一，将“房屋交易和登记中心”更名为“房屋产权交易管理中心”，其编制、级别不变。将原职责中的“房屋登记”变更为协助不动产登记部门抓好房屋登记工作。

第二，将房屋的初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记和存量房查封登记的受理、审核、登簿、发证职责整体移交不动产登记部门。

第三，将房屋转让登记科更名为房屋转让管理科。

第四，权属证书管理科改为房屋转让档案管理科。

第五，房屋转让登记受理科更名为房屋转让受理科。

第六，预告登记科改为房屋转让合同管理科。

第七，初始登记科改为新建房楼盘表管理科。

第八，成立科、质检科、信息科、政研室、工会办公室、督查室、房屋转让受理科等。

3.房产档案馆更名为不动产档案馆。交易部门、不动产登记部门所形成的档案资料统一由不动产档案馆管理、查询和利用。交易部门和不动产登记部门持单位介绍信可免费查阅档案资料。借阅、复印档案资料按档案馆的规定执行。目前，房屋交易登记资料合为一体建档，除电子登记簿外无法分割移交。

4.对现在的房屋交易登记信息办公系统进行改造完善，屏蔽初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记、存量房查封的受理、审核、登簿、缮证、收费、发证、统计等功能。将原来打印房屋所有权证（他项权证）环节改为打印“房屋转让（抵押）确认告知单”。

5.房屋交易和登记业务拆分后，应在房屋交易和登记两个子系统中间设置一个房屋交易登记信息共享平台，交易和登记的结果能及时写入共享平台，交易和登记工作人员能随时查阅已交易登记的数据和图像，实现信息实时互通共享。

6.在现房屋交易登记服务办事大厅设立不动产登记服务窗口和房屋转让登记综合服务窗口。不动产登记窗口负责受理房屋的初始登记、变更登记、注销登记等，由不动产登记部门自行负责。房屋转让登记综合服务窗口由两个机构合署办公。申请人提交原件和复印件一次性申请，首先经房屋转让审核、打印房屋转让确认告知单后，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描归档。由房屋转让审核人员将复印件和确认单转登记审核人员，进行审核、记载登记簿、缮证、发证。登记部门扫描、归档。

7.房屋转让工作流程。商品房转让：商品房预测绘-建立楼盘表-预售许可-合同网签备案-资金监管-缴纳房屋交易契税和房屋转让手续费-商品房转让申请-受理-审核-打印、发放房屋转让确认告知单-扫描、归档。存量房转让：合同网签-交易资金监管-缴纳交易契税、地税、住房维修资金和房屋交易手续费-配图补建楼盘表-房屋转让申请-受理-审核-打印发放房屋转让确认告知单-扫描归档。

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【关键字】房地产权属；档案；规范化管理

1 房地产权属档案的特点

1.1 房地产权属档案信息的动态性和历史延续性

房屋的新建、拆除、翻改、扩建、灭失日趋频繁，土地分割、合并等房地产变更又不可避免，因而房地产权属处于不断转移和变更之中，具有极强的延续性和动态性。

1.2 房地产权属档案信息的真实性

房地产权属档案是产权沿革的历史记录，这种记录必须与实际相符，记载的产权人、产权范围必须清楚，才能在产权审核和排解产权纠纷中起到凭证和查考作用。

1.3 房地产权属档案信息的完整性

1.3.1 房地结合。《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

1.3.2 图档结合。房屋产权图上的产权界限和房屋墙界结合起来判断，能反映墙的归属，防止产权纠纷。只有图档结合才能把产权真正反映清楚。

1.4 房地产权属档案信息的价值性

房地产属于不动产，价值高，在单位和个人的财产构成中占有重要的地位。因此，产权档案属于财产档案，含金量高。产权档案的有无、保管的好坏、记载的是否准确全面，将关系到产权人的经济利益，将对产权人产生巨大影响。

1.5 房地产权属档案信息的法律性

由记载房屋所有权归属的凭证材料组成的产权档案具有法律效力，是房地产管理部门和人民法院确认房屋产权、处理房地产纠纷的重要依据。

1.6 房地产权属档案信息的地域性和局部性

由于房地产受地理环境的影响，所以其分布在全国不同的省、区或同一城市中的不同地域，而且分布的状态并不呈现出整体状态，而经常是局部分布状态。所以房地产权属档案信息也反映出地域性和局部性的特点。

1.7 房地产权属档案的权威性

由于房地产权属档案具有的特点形成了社会及机关内部工作对其利用的权威性。

2 房地产权属档案管理中面临的问题

2.1 收集方式单一

近年来，房地产越来越多地参与到各种经济活动中，如企业改制、资产重组、房产买卖、交换、继承、抵押等，每当有涉及房地产产权的活动发生时，都会产生相应的产权文件资料。这些文件材料是房地产产权档案必需的组成部分，其重要程度与业已归档部分相当。而实际情况是，由于产权档案数量与日俱增，房产权属变动越来越频繁，许多档案人员没有时间和精力去收集权属档案，只是机械地接收登记部门移交的档案，以至于许多该归档的产权档案未能及时归档。

2.2 接收制度不健全

房屋产权档案有其特殊性，它以权属登记档案为主体，除此之外，还应包括测绘交易、拆迁、调产以及在处理房地产纠纷活动中形成的有关文件。而这些材料分属于同一房地产管理部门的各职能部门。由于缺乏档案接收制度，这些部门在产权档案形成后，往往留在本部门使用，即使移交给产权档案管理部门，在时间上也往往严重滞后了。

2.3 对特殊载体的产权档案不够重视

随着科学技术的发展，产权档案除了传统的纸质档案以外，还包括录音、影像、磁盘、光盘等载体的档案。这些材料是产权档案的重要组成部分，同时也在实际工作中起着不可替代的作用。但在实际工作中，产权档案管理部门对这些特殊载体的档案收集不力，使这些档案不仅没有得到特殊的管理，甚至没有被当作档案来保管；产权档案管理人员由于没有管理这类档案的经验，也不愿意接管；再者，档案库房达不到管理特殊载体档案的要求，即使这些档案集中到档案管理部门，也得不到更好的管理。由此导致产权档案在内容上不够完整，在载体上不够丰富。

3 加强房地产权属档案规范化管理应采取的有效方法

3.1 规范房地产权属档案的收集范围，保证文件材料的齐全完整

全面、准确是有效发挥房地产权属档案作用的基础和前提，只有全面，才能满足用户需要，只有准确，才能保障利用价值。因此，必须规范档案资料收集整理工作。首先，应确保房地产权属档案的完整，按照《城市房地产权属档案管理办法》的规定，将下列五个方面的文件材料归入房地产权属档案：（1）房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关部门的证明文件。（2）房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图，房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。（3）房地产产权登记工作中形成的各种文件材料。（4）反映和记载房地产权属状况的信息资料。（5）其他有关房地产权属的文件材料等等。其次应确保房地产权属档案的真实。房地产权属管理部门应做好档案资料的前期控制工作，在办理房屋权属登记时，就要把好文件材料的审核关，保证“手续齐全，文件材料齐全，真实、合法”，并现场查勘，认真核定，确保无误；档案管理部门应把好归档关，按照档案管理的有关规定，对归档的各种房地产权属档案材料进行验收，不符合要求的，不予归档；档案管理部门还要掌握房地产权属情况，及时补充有关部门材料，保持房地产权属档案与房地产权属现状的一致。房地产权属登记部门和档案管理部门应建立责任制，按照分工各负其责，确保档案资料的客观、真实，为档案利用奠定基础。

3.2 加大档案现代化管理力度，提高现代化管理水平

房地产权属档案管理部门，作为社会信息业的组成部分，必须与时俱进，实现现代化管理。首先普及使用计算机技术，实现档案管理自动化。应充分运用计算机输人、存贮和输出信息，从一般的业务管理到档案的检索、编目、编研等方面广泛应用计算机，提高档案资源管理的效率，提高档案信息传递网络化，使计算机技术的优越性得以更充分的发挥。其次，在房地产权属档案计算机检索中采用现代通信技术，将档案检索由成批检索、联机检索发展为联网检索，实现产权档案信息传递网络化，更加方便快捷地为利用者服务。

3.3 深入实际，了解档案利用者的需求

不了解档案利用对象的服务是盲目的，而盲目的服务是难以取得预期效果的。房地产权属档案的开发利用工作不只是将档案信息开发出来、传递出去就完成了，其实际效果才是最重要的。因此，档案管理部门必须了解利用者的信息需求和利用特点，以便取得最佳的开发利用效果。首先应开展预测工作，充分了解档案利用者的需求。可以通过调查预测法了解城建、规划、房改、司法、房地产登记部门、房地产市场、物业管理公司及广大市民对房地产权属档案信息需求的内容、利用特点，变被动服务为主动服务。其次，针对不同需求对象，搞好开发利用。在调查预测的基础上，本着既要开发又要保密的原则，针对服务需要，开展多种方式的开发利用。如借阅型、证明型、报道型、编研型、咨询型、宣传型、网络型、技术型、开发利用等等，满足不同部门和各个方面利用者的需要。

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关键词：公证文书档案；管理工作；问题分析；解决措施

中图分类号：G271 文献标识码：A

随着信息化建设水平的不断提高,无纸化办公时代已经到来。如何加强公证电子文件的归档管理,是实现办公自动化过程中亟需解决的一个问题。公证处要根据《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《中华人民共和国保密法》等法律以及司法行政部门颁发的有关法规和规定，结合本处的实际情况，建立、健全文书档案管理工作的各项规章制度。

1公证文书立卷归档案工作中存在的问题

早在1988 年司法部、国家档案局就制发了《公证文书立卷归档办法》和《公证档案管理办法》两个专门性文件，为公证档案的收集、整理、立卷、归档起到了规范作用。这表明公证文书的立卷归档工作是有章可循、有法可依的。然而，我们在检查、指导公证文书立卷归档时却发现，由于公证员和兼职档案员对两个《办法》学习不够，加上对档案专业知识涉猎较少，所以在公证文书立卷归档中就容易出现以下几个方面的问题：

1.1 文书材料收集不齐全

根据《公证文书立卷归档办法》规定，公证机关受理申请后，公证事项的承办人应着手开始收集有关各种证明材料，记录整理谈话笔录、调查材料，制作公证文书等，并着手立卷的准备工作。公证事项办理结束或终止后，由承办人检查该公证事项的全部文书材料，进行立卷归档工作。立卷时要补齐遗漏的证明材料，去掉不必要立卷归档的材料。但在实际工作中，因公证人员没有养成良好的及时归档习惯，多数公证案卷都是在兼职档案员再三催促下立卷归档的，往往是有则归档，无则遗漏不归。存在着主要文书材料能够归档(如：公证文书、公证申请表、当事人的谈话笔录、公证事项报批表等)，证明材料则难以齐全(如：当事人应提供的有关证明性材料，公证处审查、调查所取得的证明材料等)的问题。造成案卷内档案材料不能齐全完整，致使已形成的案卷与规范要求尚有差距。

1.2公证档案立卷不规范

《公证文书立卷归档办法》规定，公证档案按年度和一证一卷、一卷一号的原则立卷，同一当事人为同一目的而办的数项公证，可合并为一卷。实际组卷中，存在着同一当事人为不同目的而办的数项公证合为一卷；不同当事人为同一事由而办的数项公证合为一卷。同时，还存在着卷内文件排列顺序不一致，应归档的材料没有归档，卷内目录填写、起止页号编码不规范，归档材料用笔、用纸不规范等问题。

1.3档案分类定位不准确

根据《公证文书立卷归档办法》规定，公证档案的分类原则是：凡涉及公民个人的人身关系、财产关系的公证事项，包括保管遗嘱和其他文件事项，均列为民事类；凡涉及经济活动的公证事项，无论当事人是法人或自然人，均列为经济类；凡当事人或文书使用地有涉外因素的公证事项，均列为涉外民事或涉外经济类；其他则列为国内民事类或国内经济类。但我们在检查中发现，涉及公民个人的人身关系、财产关系，如遗嘱公证、遗产公证等案卷，往往出现既被分为国内民事类，又被分为国内经济类的现象。

1.4 档案的期限划分不准

根据《关于机关档案保管期限的规定》，公证档案的保管期限划分为永久、长期、短期三种。永久保管的公证档案，一般是变更人身权利、义务关系方面或涉及不动产所有权转移方面的，需要长远利用、查考的公证事项。长期保管的公证档案，一般是涉及不动产事务方面或合同履行超过十五年等公证事项的档案。在较短的时间内查考、利用，作为证据保存而无保存价值的，以及合同履行期限在十五年以下的公证事项的档案，均列为短期档案保管。但我们检查时发现：同一事由同一承办人员划定出不同的期限；同一事由不同的承办人划定出两种以上的期限；长期划为永久或短期划为长期的现象较为常见。

另外，还存在着总登记簿(册)登记不及时，造成公证发文号编制随意性较大，出现了重号(一号多证)、漏号等现象。而且，公证发文号没有确立固定的编制方法，造成公证文号年度与年度编制不一致，无延续性。

存在以上问题主要原因：一是少数公证人员对两个《办法》学习理解不深、不透，业务水平尚不能满足工作需求；主要承办人对公证文书立卷归档监督、检查的力度不够。二是公证及档案部门组织开展公证档案业务知识学习、培训较少，对公证文书立卷归档工作检查、指导力度不够。三是公证及档案部门对公证档案出现新情况、新问题研究不够，没有根据公证业务的拓展和变化，及时调整、修订分类方案等。

2公证文书档案工作中存在问题的解决方案

2.1抓学习培训

学习、培训是提高公证人员档案业务技能最基本的方法。公证文书制作以及公证档案的形成是由具体公证员操作完成的，公证档案的质量与公证员的档案业务知识密不可分。因此，加强对公证人员档案业务知识的学习、培训就显得十分重要。公证部门要根据本单位工作特点，每年至少组织安排1次档案业务知识培训。公证人员也要自觉学习档案业务知识，以增强理论功底。特别对新上岗的公证人员，要及时安排档案业务培训，即使没有时间安排，也要发放公证档案业务规范，讲清重要性，促使其自学。只有加强对公证员档案业务知识的学习培训，才能从根本上保证公证档案质量。

2.2 抓检查监督

认真组织案卷质量检查，是确保每一份公证档案规范、齐全、完整的有效措施。《公证文书立卷归档办法》规定，公证文书的立卷归档由承办人负责，归档前由公证事项的主要承办人负责立卷质量的检查。公证承办人员从公证事项办理结束起就应检查、整理文件材料，补齐遗漏的证明材料，去掉不必归档的材料。主办公证员必须履行职责，认真监督检查，确保案卷质量。部门档案员平时要加强立卷指导。档案在移交进库时，部门档案员必须对每一份档案进行认真仔细地检查，对质量不合格的案卷，予以退还重新整理。

2.3抓考核奖惩

公证部门要建立严格的奖勤罚懒机制，实行考核与奖惩挂钩。要将档案工作纳入公证人员的岗位责任制，年终一并考核。公证档案不同于党政机关一般的文件档案，它不仅具有资料性这一档案普遍具有的特点，同时还具有诉讼上的证据作用，可作为证据在诉讼中被法院直接采用，所以对公证档案的借调与查阅应履行严格的审批和登记手续，并限定借阅期限。本处的公证员或同级、上级司法行政机关的公证管理部门因工作需要，借阅公证档案的，应履行借阅登记手续。人民法院、人民检察院和有关国家机关因工作需要借阅公证档案的，应出具正式查卷函件，经公证处主任批准后办理查阅手续。律师因诉讼的需要，向公证机关提交律师的身份证明、律师事务所的查卷证明以及当事人同意律师查阅本人的公证档案证明，经公证处主任批准后，可查阅当事人提交给公证处的证明材料和公证处所记录的当事人谈话笔录。其他单位或个人一般不得借调和查阅公证档案。凡借出的档案，要及时催还。归还时如发现案卷被拆、文件短缺、增删、污损，应立即追查。

2.4 抓整体协作

公证和档案部门要对公证档案给予重视，齐心协力抓好档案工作。公证部门要经常与档案部门保持业务联系，取得档案部门的支持；档案部门也要为公证部门主动提供服务，并根据公证业务变化情况，及时帮助调整、修订分类方案，适时对公证人员进行档案业务培训；要做好立卷归档跟踪指导工作，从源头严把案卷质量关。

结束语

总之，公证机关的公证文书是国家重要的专业文书之一，它所形成的档案是公证机关进行公证活动和当事人从事民事活动的真实记录，是国家档案的组成部分，具有重要的考查、利用价值。因此公证和档案部门要加强公证人员的档案意识教育，提高公证人员档案观念，使公证档案工作再上新台阶。

参考文献

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征集意见

最近，国际会计准则理事会针对养老金会计处理要求了小幅修订建议并征求公众意见。我国财政部积极参与，鼓励会计行业人士参与意见反馈。《国际会计准则第19号――员工福利》（IAS 19）修订建议规定，实体需按规定使用更新后的信息来确定当前的服务成本和变化发生后的下一个会计期间的净利息。《国际财务报告解释第14号（IFRIC 14）――既定收益资产限制、最低供款要求及其相互影响》是针对IAS 19所做的解释，而针对IFRIC 14的修订建议则旨在解决其他各方的力量如何影响到实体收回计划盈余的权利。财政部将在整理、汇总和分析各方意见的基础上，代表中国向国际会计准则理事会反馈中国的意见。

《会计师事务所审计档案管理

暂行办法》征求意见

最近，财政部联合国家档案局正式对外《会计师事务所审计档案管理暂行办法（征求意见稿）》，向全社会公开征求意见。审计档案的真实性、完整性、有效性和安全性将在《征求意见稿》的要求下得到进一步的保障，审计档案功能的充分发挥有了更大的空间。《征求意见稿》的主要内容分为七个部分，其中除总体要求和附则之外，对会计师事务所审计档案的“归档与保管”“移交与代管”“信息化管理”“保密、鉴定与销毁”以及“监督管理”等五大方面内容做出了详细的规范。

钢铁企业产品成本核算制度

征求意见

最近，财政部了《企业产品成本核算制度――钢铁行业（征求意见稿）》向全社会公开征求意见。《征求意见稿》主要明确了制定依据和目的、适用范围、钢铁行业产品定义、成本核算的基本步骤，会计科目设置和使用等内容;明确了钢铁企业产品成本核算通常以生产工序为基础，以工序产出产品为成本核算对象，并规定了相关工序产品的具体内容;规范了钢铁产品成本的项目分类和主要费用要素项目和内容;适度引入作业成本法，规定了钢铁企业产品成本的归集、分配和结转流程;附则中按照生产工序环节较为系统地介绍了钢铁行业生产工艺流程。

外贸会计退出职业资格舞台

最近，国务院印发《关于取消一批职业资格许可和认定事项的决定》，再次取消62项职业资格许可和认定事项。其中，外贸会计职业资格许可和认定事项被取消。外贸会计主要从事与进出口退税相关的会计工作，是从上个世纪80年代开始设立的职业资格，其业务主管单位为国家商务部。据了解，从此次取消的目录来看，与财务人相关的外贸领域涉及较多。此前，国务院决定分3批取消了149项职业资格，加上此次取消的62项，国务院公布取消的职业资格达到211项，占国务院部门设置职业资格总数的34%。

保险公司推迟采用

国际财务报告准则第9号

最近，欧洲证券市场管理局（ESMA）就欧洲财务报告咨询组（EFRAG）2015年5月提出的对国际财务报告准则第9号的认可建议提出反馈意见，反对在国际会计准则理事会完成保险合同准则修订前保险公司不采用国际财务报告准则第9号这一建议。ESMA认为，鉴于保险合同准则完成时间的不确定性很强，对于保险公司而言，不应推迟采用国际财务报告准则第9号。此外，ESMA认为咨询组应当清楚地知道，2015年 1月国际会计准则理事会已经考虑并拒绝推迟保险业主体强制采用国际财务报告准则第9号这一建议。目前，欧洲会计师联合会（FEE）同意咨询组意见，认为应当允许具有重大保险业务的企业推迟采用国际财务报告准则第9号，但不应当仅在欧洲范围内推迟采用。FEE建议咨询组向国际会计准则理事会反映，在全球范围内允许保险企业推迟采用国际财务报告准则第9号。

国际财务报告准则基金会

负债会计处理免费教材

最近，国际财务报告准则基金会（IFRS Foundation）下属的教育倡议部门了其全面框架下的第三部分教材，内容主要集中在负债的会计处理问题上。据了解，这部分新教材主要涉及按IFRS要求对负债进行会计处理。新教材共分4个部分，针对的学生群体是刚接触财务报告的学生以及接近取得特许会计师或注册会计师资格的学生。新教材介绍了如何进行负债会计处理、如何对具有权益特征的金融工具进行分类、如何进行“远期”合约会计处理以及如何进行金融资产和负债会计处理。新教材还随附案例研究。

日本推出本国修改版

国际会计准则

最近，日本推出了一套新的会计准则，称之为“经日本修改的国际准则”。该套准则的引入使可供日本上市公司采用的不同会计框架达到以下4个。一是国际财务报告准则（IFRS）。几乎所有的上市公司以及编制合并财务报表以作上市之用的非上市公司都允许使用IFRS。这意味着IFRS成为日本金融厅长官的指定准则。二是由日本会计准则委员会（ASBJ）的“日本公认会计原则”（Japanese GAAP）。以往，大多数上市公司都采用Japanese GAAP。三是经日本修改的国际准则（JMIS）。这套准则包含IFRS并经ASBJ修改。四是美国公认会计原则。采用该准则需获得日本金融厅长官的批准。

9月1日起对化肥恢复征收增值税

最近，财政部、国家税务总局了《关于对化肥恢复征收增值税政策的通知》（财税[2015]90号）。《通知》明确，自2015年9月1日起，对纳税人销售和进口化肥统一按13%税率征收国内环节和进口环节增值税。钾肥增值税先征后返政策同时停止执行。化肥的具体范围，仍然按照《国家税务总局关于印发<增值税部分货物征税范围注释>的通知》的规定执行。

建筑安装业跨省异地工程作业人员

个税征管问题明确

最近，国家税务总局了《关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2015年第52号）。《公告》明确了纳税地点，规定建筑安装业异地施工作业人员工资、薪金所得，由其所在单位依法代扣代缴个人所得税并向工程作业所在地税务机关申报缴纳。《公告》规定，跨省异地施工单位代扣的施工人员工资、薪金所得个人所得税，应向工程作业所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报。《公告》还规定，对实行全员全额扣缴明细申报的单位，工程作业所在地税务机关不得核定征收个人所得税。《公告》自2015年9月1日起施行。

企业吸纳就业税收优惠范围扩大

最近，财政部、国家税务总局、人力资源社会保障部联合《关于扩大企业吸纳就业税收优惠适用人员范围的通知》（财税[2015]77号），将财税2014年39号文件中“当年新招用在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业一年以上”的内容调整为“当年新招用在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上”，其他政策内容和具体实施办法不变。《通知》自2015年5月1日起施行。

一年期以上返还性人身保险产品

免征营业税

最近，财政部、国家税务总局了《关于一年期以上返还性人身保险产品营业税免税政策的通知》（财税[2015]86号）。《通知》明确，对保险公司开办的一年期以上返还性人身保险产品取得的保费收入免征营业税。一年期以上返还性人身保险，是指一年期及其以上返还本利的人寿保险和养老年金保险，以及一年期及其以上的健康保险。保险公司应当对免税的人身保险产品单独核算，未单独核算的，不得享受营业税免税政策。《通知》自2015年9月1日起执行。

残疾人就业税收优惠政策明确

最近，国家税务总局了《关于促进残疾人就业税收优惠政策相关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第55号）。《公告》明确，以劳务派遣形式就业的残疾人，属于劳务派遣单位的职工。劳务派遣单位可按照《财政部、国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》（以下简称《通知》）规定，享受相关税收优惠政策。安置残疾人的机关事业单位以及由机关事业单位改制后的企业，为残疾人缴纳的机关事业单位养老保险，属于《通知》规定的“基本养老保险”范畴，可按规定享受相关税收优惠政策。《公告》自2015年9月1日起施行。

个人无偿赠与免税手续简化

最近，国家税务总局了《关于简化个人无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续的公告》（国家税务总局公告2015年第50号）《公告》明确，个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》第二条免征营业税规定的，在办理营业税免税手续时，无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”。《公告》自2015年7月1日起实施。

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并征求意见

最近，财政部《关于征求意见的函》，对我国《企业会计准则第37号――金融工具列报》进行修订并征求意见。《征求意见稿》主要对金融工具分类变化涉及的报表列示项目与披露内容的变化、金融工具减值的披露、套期会计的相关披露等三个方面进行了修订和完善。《征求意见稿》明确，金融工具列报，包括金融工具列示和金融工具披露。金融工具信息的列报，应当有助于财务报表使用者了解发行方对发行的金融工具如何进行分类、计量和列示，并就金融工具对企业财务状况和经营成果影响的重要程度、金融工具使企业在报告期间和期末所面临的风险的性质和程度，以及企业如何管理这些风险作出合理评价。

增值会计处理规定出台

最近，为积极配合《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的贯彻实施，财政部出台了《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》。《征求意见稿》全面规范了有关企业增值税的会计处理业务，从明细科目和专栏的设置、相关业务的日常核算，到财务报表相关项目的列示均有涉及。《征求意见稿》主要包括了三方面内容：一是沿袭现行企业会计准则制度中的相关规定，全面规定了企业采购、销售、出口退税、月末转出多交增值税和未交增值税、实际缴纳增值税等业务的会计处理。二是根据企业会计核算和增值税纳税申报等实务需求，补充了增值税相关会计处理规定。三是针对“营改增”试点办法，研究制定相关会计处理规定，尤其是对差额征税的会计处理予以明确。

企业破产清算

有关会计处理规定征求意见

最近，财政部了《企业破产清算有关会计处理规定（征求意见稿）》，首次明确了企业破产清算会计信息的主要使用者是人民法院、债权人等相关信息使用者，信息提供者是企业管理人，并按照会计核算前提、确认、计量、报告、披露的顺序规范，在规范内容、体例等方面进行了创新和探索。此外，《征求意见稿》在会计期间、会计科目和会计报表等方面进行了优化。明确了非持续经营前提以及破产清算会计期间的不确定性，增设了“应付破产费用”等会计科目，规定在法院宣告破产清算日重新建账等。

新版会计从业资格考试大纲

正式印发《财经法规与

会计职业道德》大幅修订

最近，财政部修订后的会计从业资格考试大纲，要求自2017年开始实施。此次修订的主要内容集中在《财经法规与会计职业道德》这一部分。其中，《会计档案管理办法》《记账管理办法》《会计从业资格管理办法》在近年来陆续修订，新版考试大纲对相关内容进行了调整；充实了商业汇票的背书、银行卡结算有关内容；增加了与当前经济生活密切相关的网上支付，包括网上银行和第三方支付等内容；对增值税、营业税的内容进行了全面调整，同时完善了税收征收管理部分的内容；根据2014年修正的《预算法》对预算法律制度部分内容进行了调整和完善。此外，《会计基础》等科目也都根据近年来会计改革与发展的一些变化做出了相应的调整。

银行函证及回函工作进一步规范

最近，财政部和银监会联合印发《关于进一步规范银行函证及回函工作的通知》。《通知》明确，注册会计师应当根据具体业务的需要，从《通知》所附银行询证函格式中选择适当的银行询证函，并确保函证的完整规范有效。注册会计师应当对银行询证函及回函中所列信息严格保密，仅用于审计（验资）目的，并按照执业准则的要求形成业务工作底稿。《通知》规定，银行应于收到询证函之日起10个工作日内，按照询证函所载致送的会计师事务所地址，将回函直接寄往会计师事务所。会计师事务所对被审计单位开户行的回函真实性存有疑虑或开户行未对全部函证事项及时回函的情况下，可向开户行的上级行反映投诉，上级行应督促开户行积极配合办理，或由上级行直接办理。

内销选择性征收关税政策试点

将扩围

最近，财政部、海关总署、国家税务总局联合了《关于扩大内销选择性征收关税政策试点的通知》（财关税[2016]40号）。《通知》明确，自2016年9月1日起，将内销选择性征收关税政策试点扩大到4个自贸试验区所在省（市）的其他海关特殊监管区域（保税区、保税物流园区除外）以及5个海关特殊监管区域。上述四个省市分别为天津、上海、福建、广东；5个海关特殊监管区域分别为河南新郑综合保税区、湖北武汉出口加工区、重庆西永综合保税区、四川成都高新综合保税区和陕西西安出口加工区。内销选择性征收关税政策是指对海关特殊监管区域内企业生产、加工并经“二线”内销的货物，根据企业申请，按其对应进口料件或按实际报验状态征收关税，进口环节增值税、消费税照章征收。企业选择按进口料件征收关税时，应一并补征关税税款缓税利息。

纳税人异地预缴增值税有关

城建税和教育费附加有新规

最近，财政部、国家税务总局了《关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税[2016]74号）。《通知》明确，自2016年5月1日起，纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

科技企业孵化器税收政策明确

最近，财政部、国家税务总局了《关于科技企业孵化器税收政策的通知》（财税[2016]89号）。《通知》明确，自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；自2016年1月1日至2016年4月30日，对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税；在营业税改征增值税试点期间，对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征增值税。

收费公路通行费增值税抵扣

有关问题明确

最近，财政部、国家税务总局了《关于收费公路通行费增值税抵扣有关问题的通知》 （财税[2016]86号）。《通知》明确，增值税一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%；一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%。通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。《通知》自2016年8月1日起执行。

“三北”地区供热企业税收享优惠

最近，财政部、国家税务总局了《关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税[2016]94号）。《通知》明确，“三北”地区供热企业自2016年1月1日至2018年供暖期结束，对向居民个人供热而取得的采暖费收入免征增值税。自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民个人供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税。《通知》所指“三北”地区包括北京市、天津市、河北省、山西省、、辽宁省、大连市、吉林省、黑龙江省、山东省、青岛市、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区。

动漫企业进口动漫开发生产用品

税收政策明确

最近，财政部、海关总署、国家税务总局了《关于动漫企业进口动漫开发生产用品税收政策的通知》（财关税[2016]36号）。《通知》明确，自2016年1月1日至2020年12月31日，经国务院有关部门认定的动漫企I自主开发、生产动漫直接产品，确需进口的商品可享受免征进口关税及进口环节增值税的政策。为有效实施政策，财政部、海关总署、国家税务总局会同文化部共同制定了《动漫企业进口动漫开发生产用品免征进口税收的暂行规定》，要求各单位遵照执行。

中资“方便旗”船税收优惠政策明确

最近，财政部、海关总署、国家税务总局了《关于中资“方便旗”船回国登记进口税收政策问题的通知》（财关税[2016]42号）。《通知》明确，对2012年12月31日前已在境外办理船舶登记手续悬挂“方便旗”的中资船舶（中方出资比例不低于50%的船舶），在2016年9月1日至2019年9月1日期间报关进口的，免征关税和进口环节增值税。进口单位可选择国内任一船籍港办理船舶登记手续。进口单位可在2016年10月31日、2017年至2019年每年3月1日前向交通运输部提出申请，经审定后，对符合条件的船舶，由进口单位向海关办理相关的减免税手续。

玉米深加工产品出口退税率

恢复至13%

最近，财政部、国家税务总局了《关于恢复玉米深加工产品出口退税率的通知》（财税[2016]92号）。《通知》明确，自2016年9月1日起，将玉米淀粉、酒精等玉米深加工产品的增值税出口退税率恢复至13%。《通知》所列货物适用的出口退税率，以出口货物报关单上注明的出口日期界定。

光伏发电继续实行

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房屋登记与宅基地准予登记范围按照下列原则处理：

一是房地一体的原则。当事人如申请对地上房屋进行登记，则需先行明确准予登记的宅基地范围，对于实际使用宅基地面积超出准予登记面积的，应以权利人指认范围为基础，原则上保持主房的完整，在宗地图上虚线标注宅基地超占部分范围。

二是以房确地原则。围绕主房范围确定宅基地登记范围。对于整个房屋已全部划入准予登记范围，但因基底占地界限超过宅基地准予登记界限的，具备权属来源材料或已按规定出具相关确认证明的，可对该房屋进行登记，超出部分房屋用虚线标注，证书记事栏注记“房屋面积××平方米，对于其中位于准予登记用地范围内房屋面积××平方米予以登记”；对于指认宅基地超占范围时故意将房屋大部分划在准予登记范围外，并要求登记房屋的，整个房屋不予登记。

对于房屋基地占地范围超出宅基地准予登记范围的，符合分户条件的，可以通过分户的方法来扩大宅基地准予登记的范围，从而实现拟登记房屋的完整；对于通过分户也无法解决的，按照上述方法处理。

九、关于宅基地使用权及房屋所有权登记与后期管理的衔接

《天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证若干规定》（以下简称《规定》）明确了对于实际占用范围超出批准范围、准予登记范围超出宅基地面积标准、房屋面积、准予登记宅基地范围内房屋面积等相关注记事项，为确权登记结果与后期宅基地管理政策的衔接打好基础。对于实际占用宅基地面积超批准面积或宅基地面积标准的，或是房屋超出准予登记用地范围的，在进行宅基地使用权及房屋所有权转移、抵押等处分时，应当明确整体处置，转移登记及抵押权实现时应当先对超出部分进行处理后再办理相应的登记。有关政策未明确如何处理的，在转移登记或抵押权实现时按原发证情况继续注记。

十、关于宅基地分户标准的确定

“户”的认定是全国宅基地登记中普遍存在的问题，对于解决“一户多宅”、面积超标等问题都是至关重要的，但“户”的认定标准全国并没有统一的规定，各个地方认定的方法也不相同，天津市在出台《规定》对“户”进行规定时主要出于以下考虑：一是让农民有更多获得感的原则，按照《民法通则》中关于年满18周岁的公民具备完全民事行为能力的有关规定作为确定的最低标准；二是城乡统一的原则，参照限购时对“户”的认定标准确定；三是尊重历史、尊重事实的原则，在2013至2014年到各区县国土分局调研时发现，各区县对户的认定标准不统一。例如：武清《武清县农村住宅用地审批管理办法》（武政发〔2000〕9号）“（一）有一个子女满18周岁且具有本村（街）常住户口，三世以上同居一宅……（二）有两个以上子女，一子女满18周岁且具有本村（街）常住户口……”；静海《关于土地依法集约高效利用的实施办法》（静党发〔2010〕23号）规定“18周岁以上男青年应分户”等。因此，在《规定》中为区县留下一定空间来与自己历史上的政策进行衔接。

基于此，在《规定》第六条第三款规定了户确定的最低标准，即：“属于‘一户多宅’的，原t上申请人只能选择其中的一处宅基地进行登记发证，其余的只调查不登记。其中，家庭中有18周岁以上成员的，可单独作为一户申请宅基地登记发证，具体‘户’的认定办法由区县人民政府结合实际情况确定”。

十一、关于不予登记发证的情形

宅基地空闲两年以上或其地上房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；《规定》第五条规定以外的非农业户口居民、非本农民集体成员在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”的；违法用地未经依法处理的；农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设的；因城乡建设用地增减挂钩试点、小城镇建设、迁村并镇和村民迁入新建住宅等原因，按规定已分配新楼房，应当拆除地上房屋的原有宅基地或应当交回的原有宅基地；法律、法规规定其他不予登记的情形。

十二、关于与历史上登记结果的衔接

鉴于此次宅基地及地上房屋确权登记发证工作按照总登记的方式开展，对于历史上已核发土地、房屋权属证书的，应由权利人申请换发新证书。登记机构应调阅登记档案核实，经核实为依法取得的予以换发新证，只办理土地登记或者房产登记的经登记后换发记载完整土地房产信息的新证书；属于《规定》第一条第二款规定的“原以图解法、勘丈法等测绘并登记发证的土地，需按原范围调查测绘后，重新换发新证”；经核实存在宅基地面积超标情形的，根据《规定》第六条与《天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证工作实施细则》（以下简称《实施细则》）第四十六条规定，在新证书上作相应记载。对于因登记机构保管不善不能核实登记档案的，登记机构应结合证书记载和现状调查情况进行核实后，按规定换发新证。登记机构不宜以公告形式将原证书作废。

对于个别区县之前核发证书时证载面积未区分年代，无用地批准文件，全部超出宅基地面积标准的问题，建议各区县结合宅基地取得年代、通过分户等方式妥善处理，按照连续、稳定、公平的原则结合实际情况出台相关处理意见。

十三、关于严格规范权籍调查卷及登记卷的制定

为规范宅基地使用权及房屋所有权调查确权登记工作，按照房地“统一调查、统一测绘、一并申请、一并登记”的原则，天津市在市政府《规定》的基础上制定了《实施细则》，对调查成果标准及登记要件进行了规定，结合不动产统一登记工作，各作业队伍及国土分局严格按照有关要求出具调查成果，组制权籍调查卷及登记卷，具体要求如下：

1.调查成果标准

《实施细则》第三十七条、第三十八条就调查卷的组卷和成果资料整理归档做了明确规定。

第三十七条 房地调查成果资料

（一）权属调查成果资料

宗地调查资料：

（1）权利人身份证明，委托书及被委托人身份证明；

（2）土地房屋调查表；

（3）界址表；

（4）宗地草图；

（5）权属来源证明材料。

村级调查汇总资料：含通告、集中指界通知书、工作底图、村级宗地明细表、地籍总图。

四邻指界是按照实际占用范围指界，主要是为了保证与周围邻居无争议，维护农村社会稳定，避免后续继续扩大用地范围引发矛盾冲突，该四邻指界需在调查阶段完成；确权登记时对准予登记范围的指认只需当事人自行指认，如调查阶段已经进行了的，就在调查卷中如实记载，如调查阶段未进行的，可在申请登记前完成。

（二）测绘成果资料（包含纸质和子资料）

（1）控制测量原始记录与平差资料；

（2）控制点坐标成果表及其点之记；

（3）控制点点位分布图；

（4）地籍测绘技术报告；

（5）地籍图；

（6）宗地图及相关测绘资料（包括宗地示意图、界址点坐标成果表等）；

（7）房产测绘成果报告；

（8）房屋分丘图（独用宗地适用）；

（9）房屋分层分户平面图（共用宗地适用）；

（10）以区县为单位的技术报告、质量检查报告。

第三十八条 成果的整理与归档

应建立地籍调查档案管理制度，明确地籍调查档案整理、归档、管理和使用。在地籍调查工作结束后，应该及时对成果资料进行立卷整理归档。

（一）成果资料整理应检查资料是否齐全、是否符合要求，凡发现资料不全、不符合要求的，应进行补充修正。

（二）应按照档案管理规定的要求对成果资料进行整理、立卷、组卷、编目、归档。对权属有争议的宗地要单独立争议卷宗，并做好记录。各种成果资料按照“区（县） -乡镇-村”分级存放，电子数据集中存储。

（三）以宗地为单位，每一宗地立一地籍调查卷；共用宗时，以权利人为单位，分别立卷。

（四）建立以村为单位的资料汇总案卷，案卷内容包括以村为单位的宗地面积总表、建筑面积和建筑占地面积总表、调查指界通知（通告）、工作底图（已经指界盖章）、村内各宗地的宗地情况明细表、纠纷调解情况说明、调查日志等。

（五）卷内文件排列以土地及其地上房屋权属变化、文件材料产生时间及文件主次关系为序。

2.登记成果标准

《实施细则》第四十四条和第四十五条对登记要件及审核要点做出了明确要求：

（一）登记要件

申请人申请集体土地使用权、房屋所有权登记时，应当提交下列要件：

（1）申请书；

（2）申请人身份证明；

（3）委托他人办理的应当提交委托书及被委托人身份证明；

（4）权属来源证明等相关文件；

（5）权籍调查成果。

（二）审核要点

在宅基地确权登记发证审核时，应把握以下要点：

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固定资产〉应用指南》

最近，财政部正式《应用指南》，与《政府会计准则第3号――固定资产》同步实施。《应用指南》明确了适用于各级各类行政事业单位的统一的政府固定资产折旧年限和折旧计提的时点。这回应了行政事业单位、审计部门、财政部门以及行业主管部门的现实需求，并将为部门和单位编制权责发生制政府综合财务报告和全面反映运行成本奠定核算基础。《应用指南》将固定资产按照“房屋及构筑物”“通用设备”“专用设备和家具”“用具及装具”等分为4个大类共52个小类，分别规定了不同的计提折旧标准。健全的政府会计核算体系包括政府会计基本准则、具体准则及应用指南。其中，应用指南主要对具体准则的实际应用作出操作性规定。

2017年会计管理工作重点明确

最近，财政部公布了2017年全国会计管理工作重点。2017年全国计管理工作将重点推进10项具体工作：进一步强化会计法制建设和会计监管工作、完善政府会计准则制度体系、继续做好企业会计准则修订完善及有效实施工作、积极推进管理会计体系建设、加强内部控制规范实施、进一步提升会计信息化标准建设水平、深入开展会计人才建设、强化注册会计师行业行政管理、深化会计对外交流与合作、扎实开展会计理论研究工作。财政部将通过扎实开展这些工作，深入推动会计工作转型升级，实现会计管理工作在各领域、各环节的改革与发展。

15项管理会计课题研究项目

公开招标

最近，财政部了“2017年财政部管理会计专项课题研究公开招标公告”，希望借助专家力量开展管理会计专项课题研究。此次公开招标的管理会计专项研究课题共15个，主要包括管理会计的内涵及边界研究；不同商业模式、组织模式、管控模式下的管理会计应用研究；跨组织管理会计应用研究；价值链管理研究；公益性企业管理会计应用研究；阿米巴经营模式应用研究；基于商业智能（BI）的管理会计信息系统研究；中国管理会计职业发展与教育体系研究；研发支出管理与绩效评价研究；中国科研单位管理会计应用水平评价研究；中国管理会计人才评价体系研究；面向管理会计应用的数据标准化技术规范研究；面向管理会计应用的业财融合数据标准架构研究；面向管理会计的底层数据标记技术规范研究；面向管理会计应用的大数据分析方法研究。

三部委发文加强医保基金预算管理

最近，财政部、人力资源社会保障部和国家卫生计生委联合通知，部署加强基本医疗保险基金收支预算管理，控制医疗费用不合理增长，减轻个人负担，确保基本医疗保险制度和基金可持续运行。三部门要求，要加强基本医疗保险基金收支预算管理，具体包括：科学编制收支预算、依法足额征收保费、规范个人账户支出、完善待遇支付政策、坚持基金精算平衡。此外，三部门还要求实施基本医疗保险支付方式改革，统筹地区要结合本地实际，全面实施以总额预算为基础，门诊按人头付费，住院按病种、按疾病诊断相关分组（DRGs）、按床日付费等多种方式相结合，适应不同人群、不同疾病及医疗服务特点的复合支付方式，逐步减少按项目付费，将支付方式改革覆盖所有医疗机构和医疗服务。建立健全“结余留用、合理超支分担”的激励约束机制，激励医疗机构提高服务效率和质量。

中评协2017年培训计划

最近，中国资产评估协会通知，公布了2017年培训计划。2017年中评协计划举办各类培训班18期，其中远程网络视频培训班3期，业务骨干人才研讨班9期，管理人员培训班5期，高端后备人才研讨班1期。远程网络视频培训班主要围绕评估新法规新准则新业务、评估综合实务、评估执业规范等专题，以提升评估专业人员职业道德素养和专业胜任能力为目标；业务骨干人才研讨班以PPP、财务报告为目的评估、投资价值评估、知识产权评估、并购重组评估、企业价值评估等为专题，以提高行业业务骨干人才的新业务专业胜任能力，满足行业服务领域不断拓展对人才的需求为目标，管理人员培训班以提升行业高层次管理人员政治素养、领导能力、管理能力、创新能力和服务能力为着力点，高端后备人才研讨班以专业新锐人才及优秀业务骨干等为重点，以拓展宏观视野、提升专业能力和综合素养为目标。

上海市出台国内首个

记账执业规范指引

最近，上海市财政局印发了《记账行业执业规范指引》，了《记账行业执业规范指引第1号――记账业务》和《记账行业执业规范指引第2号――纳税申报业务》，《指引》围绕着“承接业务”“编制计划”“业务规范”“质量控制”“档案管理”等业务环节和要点，明确了业务流程和执业标准等关键点，向记账机构提出了更规范的标准和要求。这是国内首个记账行业执业指引，将对记账行业健康发展起到积极作用，并为其他省份乃至全国出台相关执业标准提供了借鉴。

国际注册专业会计师协会成立

最近，“国际注册专业会计师协会”成立。它由美国注册会计师协会（AICPA）和英国皇家特许管理会计师公会（CIMA）共同创立，是覆盖包括北美在内的全球所有大洲的会计师组织，也是全球最大的会计师组织，代表全球公共会计和管理会计领域65万名会计专业人士。国际注册专业会计师协会的创立旨在普及注册专业会计师的公信力，促进其个人职业发展和职业成功，拓展企业商务机遇，推动全球经济发展。国际注册专业会计师协会倡导和捍卫当下及未来的公共利益和商业可持续性。

新版《国际评估准则》

最近，国际评估准则理事会（IVSC）正式了《国际评估准则（2017版）》。新版《准则》的可以进一步加强评估行业的一致性和透明性，是国际评估专业人士执行评估业务和进行专业判断的重要指南。资产评估服务是金融体系的核心部分，对强化整个金融体系、保证资本市场健康运转、维护公共利益均具有重大意义。

《注册会计师行业――打击腐败的关键角色》研究报告

最近，国际会计师联合会（IFAC）名为《注册会计师行业――打击腐败的关键角色》研究报告。报告显示，就业人口中职业会计师所占比例与公共部门腐败程度成反比。据调查，2016年，丹麦、新西兰成为腐败程度最低的两个国家，紧随其后的还有英国、德国及卢森堡等。索马里则成为腐败程度最严重的国家，紧随其后的有南苏丹及朝鲜。

财政部取消、调整部分政府性基金有关政策明确

最近，财政部了《关于取消、调整部分政府性基金有关政策的通知》《财税[2017]18号》。《通知》明确，（一）取消城市公用事业附加和新型墙体材料专项基金，以前年度欠缴或预缴的上述政府性基金，相关执收单位应当足额征收或及时清算，并按照财政部门规定的渠道全额上缴国库或多退少补。（二）调整残疾人就业保障金征收政策。扩大了残疾人就业保障金免征范围，设置了残疾人就业保障金征收标准上限。此外，《通知》明确，“十三五”期间，各省份自主决定免征、停征或减征地方水利建设基金。《通知》自2017年4月1日起执行。

十部门加强支持科技创新

M口税收管理

最近，财政部、教育部等十个部门联合了《关于支持科技创新进口税收政策管理办法的通知》（财关税[2016]71号）。国务院部委、直属机构所属从事科学研究工作的各类科研院所，持凭主管部门批准成立的文件、《事业单位法人证书》，按海关规定办理有关减免税手续；国家承认学历的实施专科及以上高等学历教育的高等学校，由教育部核定并在教育部门户网站公布，按海关规定办理有关减免税手续；国家发展改革委会同财政部、海关总署和国家税务总局核定的国家工程研究中心的免税进口资格，按国家工程研究中心管理办法确定；对出版物进口单位为科研院所、学校进口用于科研、教学的图书、资料等的免税范围，按进口科学研究、科技开发和教学用品免税清单执行等。《通知》自2016年1月1日起实施。

鉴证咨询业增值税专用发票

纳入试点

最近，国家税务总局了《关于开展鉴证咨询业增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点工作有关事项的公告》（国家税务总局公告2017年第4号），决定将鉴证咨询业增值税小规模纳税人纳入自行开具专用发票试点范围。《公告》明确，自2017年3月1日起，全国范围内月销售额超过3万元（或季销售额超过9万元）的鉴证咨询业增值税小规模纳税人可自行开具专用发票。试点纳税人提供认证服务、鉴证服务、咨询服务、销售货物或发生其他增值税应税行为，需要开具专用发票的，可以通过增值税发票管理新系统自行开具，主管国税机关不再为其代开。试点纳税人销售其取得的不动产，需要开具专用发票的，仍须向地税机关申请代开。

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关键词：中小企业；财务管理；问题；对策

随着经济的快速发展，中小企业在我国国民经济和社会成长中发挥着不可替代的作用。但是由于其资本和技术构成较低、企业规模小、抵御市场风险能力不强、财务制度不全和外部宏观经济影响大等因素，使得中小企业在财务管理方面，存在着与自身发展和市场经济均不适应的情况。为此，找出中小企业财务管理中存在的问题并研究对策，以促进中小企业改革与发展尤为重要［1］。

一、中小企业财务管理中的四大问题

1.财务管理职能失效。中小企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时就是经营者，一些企业的投资人缺乏相应的经营管理知识，集权现象严重，对于财务管理的理论方法不去理解和研究，政企不分，职责不明，越权行事、规章制度执行不力、造成财务管理混乱，财务监控不严，会计信息失真以及传递不及时。此外，大多数中小企业对财会人员重使用轻培养，财会人员很难主动钻研深层次的管理问题，对介入财务管理心有余而力不足，不能正确处理财务管理与会计核算的关系。在核算事务中，导致重核算轻管理；重资金运作和会计结构，轻会计资料的加工处理和经济活动分析；淡化了财务管理自身在企业管理的核心地位和参谋决策作用。

2.内控制度不健全，财务控制薄弱。突出表现为：（1）中小企业没有和无法建立内部审计的机构，即使有也很难保证它的相对独立性，对企业资金的运作随意性大且缺乏相应的监督机构。（2）资金管理不严，造成资金闲置或不足。（3）应收账款及预付账款占流动资产的比重较大，应收账款多，呆账多，资金回笼慢。（4）原材料采购把关不严，库存结构不合理，存货控制薄弱，造成企业资金沉淀严重。

3.资金短缺、融资能力差。中小企业注册资本较少，资本实力有限，土地、房屋等银行认可的不动产数量较少，同时很多中小企业都处于成长发展时期，资金短缺问题成为其发展的瓶颈。且由于受到体制的限制，融资渠道比较狭窄，目前普遍存在融资难的现象。其主要原因：一是银行缺乏专门为中小企业贷款服务的金融中介机构和贷款担保机构，造成中小企业贷款困难局面；二是在投资上中小企业由于自身规模小，贷款投资面临的风险相大，所以总是追求短期目标，想尽快收回投资，很少考虑长期利益，缺乏长远企业发展规划；三是缺乏支持中小企业发展的投资风险基金和直接融资［2］。

4.投资决策不科学。在投资决策方法上，中小企业多采用回收期法、会计收益率等静态分析方法，很少采用折现现金流量、项目评估等动态的投资决策方法；再加上中小企业资金有限，不能同大企业一样通过进行多种投资组合，往往专注于某一项投资，不能有效地分散投资风险；由于受资金的限制，中小企业在投资项目建设、投产期间的自我调节能力较弱，加剧了中小企业的风险，在投资决策项目出现失误后往往濒临破产。

二、加强我国中小企业财务管理的对策

1.加强财会基础工作。在日常工作中要充分发挥财会的职能特别是监督职能的作用。应注意将核算和监督职能向经济活动的全过程扩展，向生产经营管理的各领域、环节渗透。应该严格执行财政部规定的会计基础工作规范，使证、账、表的业务处理及会计档案管理的每一个环节都达到标准规范的要求。建立健全会计人员的岗位责任制，使之分工科学合理，职责明确。

2.确保中小企业融资渠道的畅通。中小企业加强内部建设，提高信用水平，实现内部资金良性循环，是解决融资困难的根本出路，实施金融支持政策，是解决中小企业融资困难的必要条件。（1）大力发展适合于中小企业的金融组织，建立为中小企业服务的融资组织体系。（2）发展票据业务和贴现业务，鼓励银行对中小企业发行的商业票据提供承兑担保，积极稳妥地选择有条件的中小企业尝试发行可转换债券，附新股认购权证的企业债券等，使中小企业能利用国际资本市场，尤其是地区性的资本市场来筹措资金。（3）发展直接融资，构建适合中小企业发展的二板市场。

3.提高企业投资能力。由于中小企业主要特点是规模不大、资金不宽余、市场竞争力有限等，因此，中小企业的投资为了避免更大的风险，可以采取以下方式：（1）为能尽快回收投资，小企业应多采用中、短期投资。（2）扬长避短，多用对内投资的方式。主要集中在三个方面：一是对新产品试制的投资。二是技术设备更新改造的投资，这种方式应作为企业的一种长期策略。三是人力资源投资，尤其是管理型人才和技术型人才的拥有是企业制胜的法宝。（3）中小企业投资应以直接投资为主。因为直接投资既可以用现金投资，也可用实物和知识产权作为投资，而间接投资只能用现金去购买股票或债券；此外直投资对被投资企业有一定的控制权，如果直接投资的是针对全资企业或控股企业的话，那么就更容易对其进行全过程的监理。

4.强化资金管理。（1）加强财产控制，提高资金的使用效率。建立健全财产物资管理的内控制度，在物资采购、领用、销售及样品管理上建立规范的操作程序，堵住漏洞，维护安全。（2）加强存货管理，尽可能压缩过时的库存物资，避免资金呆滞，并以科学的方法来确保存货资金的最佳结构。（3）加强应收账款管理，对赊销客户的信用进行调研评定，定期核对应收账款，制定完善的收款管理办法，严格控制账龄。对死账、呆账，要在取得确凿证据后，进行妥善的会计处理。（4）合理地进行资金分配，流动资金和固定资金的占用应做到合理组合、有效配合［3］。

5.优化财务结构。优化财务结构是企业财务稳健的关键，其具体标志是综合资金成本低，财务杠杆效益高，财务风险适度。企业应当根据经营环境的变化，不断通过存量调整和变量调整的手段确保财务结构的动态优化。（1）优化资本结构。企业应在权益资本和债务资本之间确定一个合适的比例结构，使负债水平始终保持在一个合理的水平上。（2）优化负债结构。负债结构性管理的重点是负债的到期结构。企业应对长、短期负债的盈利能力与风险进行权衡，以确定既使风险最小、又能使企业盈利能力最大化的长、短期负债比例。（3）优化资产结构。结构的优化主要是确定一个既能维持企业正常生产经营，又能在减少或不增加风险的前提下给企业带来尽可能多利润的流动资金水平。（4）优化投资结构。主要是从提高投资回报的角度，对企业投资情况进行分类比较，确定合理的比重和格局，包括长期投资和短期投资，固定资产投资、无形资产投资和流动资产投资，直接投资和间接投资，产业投资和风险投资等。

三、结论

财务管理工作存在的问题，是困扰中小企业发展的重要因素。作为政策的制定者，应努力为中小企业改善外部经营环境，推动政策扶持，构建适合中小企业的融资服务体系，增强企业外部融资能力。作为中小企业的所有者和经营者应切实做好企业自身内部管理，建立有效的财务管理控制体系，全方位转变企业财务管理观念，加强资金管理，强化财务控制，加强财务预算管理，正确进行投资决策，从而达到促进我国中小企业健康、稳定、高效发展的目的。

参考文献：

［1］ 姚红.当前我国中小企业财务管理［J］.中国高新技术企业，2007，（11）.

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关键词:住房贷款;风险;防范

中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)18-0074-03

自1998年5月9日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来,通过按揭购房的方式已被广大消费者接受和认同。住房贷款既是开发商销售楼盘的必要手段,同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。然而,作为一项新兴的金融业务,个人住房贷款仍处于探索和积累经验阶段,随着房地产业近年的超速发展,个人住房贷款量也迅速增长,其贷款风险也逐渐显现。目前各家银行相继开办了个人住房贷款业务,对于其参与市场竞争,调整信贷结构,培育新的经济增长点起到积极推动作用。个人住房贷款业务的风险影响房地产是中国近十年来发展最快,势头最猛,对国民经济增长贡献最大的行业之一,房地产的发展带动了与房地产业相关的行业,特别是金融业的发展。据相关资料显示,中国银行个人房地产贷款金额从1997年的190亿人民币上升至2003年的1.2万亿人民币,足足增长了63倍。其风险性目前已有显现。因此,讨论和分析个人贷款业务中的风险并施以措施防范,已成为迫在眉睫的重要任务。

一、个人住房贷款的风险种类

(一)借款人风险

借款人风险是指在贷款过程中由于借款人违约而导致银行贷款资金损失,使银行不能按期收回贷款本息的风险。主要体现以下几方面:(1)借款人的道德风险,一些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行贷款,伪造虚假资料提供给贷款银行。(2)借款人的信用风险,首先,在中国市场积极初步建立过程中,市场中的种种失信行为也导致了严重的信用危机。一部分借款人缺乏诚信观念,信用意识淡薄、不重视个人信用,不催不还的淡薄意识人数仍属于一种信用不良的违约现象。其次,由于中国目前尚未建立个人信用系统,因此银行对借款人及其家庭成员的信用状况和偿还能力难以确切查证,只能依据借款人所提供证明材料判定。

借款人的意外风险一方面,由于受整体经济环境的影响,一部分借款人因失业、商业投资、投机失利等原因造成经济收入下降,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素,因而增加了借款人违约的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻状况发生变故乃至其他意外情况导致借款人违约。

(二)开发商风险

1.信用风险。开发商信用风险实际上是一种欺诈风险。在目前房地产市场信息不对称,监督管理欠严密的情况下,开发商开发行为与销售行为的不规范,甚至为其经济利益而已诈骗银行的行为屡屡发生。

2.“假按揭”风险。一些开发商由于自身经济实力不强,房屋预售不畅,回款乏力,形成建设资金缺口时,往往利用假按揭方式骗套银行资金,也是严格意义上的开发商信用风险,其发生的程度非常普遍,花样繁多,加之审核判定又有一定难度,往往令银行防不胜防,因而风险较大。

3.房屋价格风险。个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款,因而抵押物价值的大小是决定贷款风险的重要因素。房屋价格风险主要体现在:第一,房价定位过高。第二,环境变化的影响。一些按揭楼盘周围环境发生改变,破坏了原有的房屋环境,也可能影响房屋的市价下降,从而影响抵押物的价值。第三,由于突发性经济风波或地区经济环境的变化导致整个楼价的普遍下跌,也可影响抵押物的价值。

4.房屋“烂尾”风险。个人住房按揭贷款的借款人主体虽然是自然人而非开发商,但作为房屋生产者的开发商却是影响按揭贷款安全的重要因素。因为项目一旦不能按时竣工,产品到期不能按时按质交付使用,就会形成房屋“烂尾”,势必影响借款人的还款意愿,而且“烂尾”形成的风险往往是整体性和大面积的。

(三)银行经营者管理风险

银行经营管理风险,是在发放个人住房贷款是整个过程中,由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。

1.贷前调查不实。也要一些银行信贷人员工作责任心不强,综合因为塑造不高,给贷款安全留下隐患。

2.贷时审查不严不细。一是贷款审查人和审批人没有对调查人报审的贷款材料真实性进行认真审查,没有单位出具个人工资收入证明,有的是虚假工资收入证明。二是主次不清,以第二还贷来源未审批依据,造成由于借款人的第一次还款来源不足,导致发放的贷款直接变成高风险贷款。三是部分银行依据借款人第二次还款来源审批发放贷款时,没有对借款人提供担保的合法性、有效性和可靠性进行严格审查,导致抵押物评估报告不真实以及抵押品保险期限短于贷款期限,有的甚至没有保险。

3.贷后检查不及时。一是贷款发放后,没有及时对借款合同、担保合同借据等法律文件及凭证的规范性和完整性进行检查,导致合同要件不全,造成事后无法以法律渠道进行监督。二是贷款发放后,没有监督借款人按借款合同约定用途使用贷款,挪用贷款现象发生。

二、个人住房贷款风险成因的分析

(1)国家宏观经济导向和地区经济环境直接影响住房业的发展水平。(2)中国目前正处于经济体制改革与社会转型时期,个人收入的透明度更加模糊不清,加之中国个人信用体系尚未建立,以有效规避和防范借款人的信用风险。(3)目前房地产市场还不够规范,监督管理乏力。一方面,开发商开发行为与销售行为不规范。另一方面,由于住房市场信息披露不充分,借款人对房屋质量标准、买卖规定等缺乏足够了解。(4)市场经济不成熟,住房二级市场不活跃,抵押房屋处置变现难度大,使银行面临一定风险。(5)住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾,使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡,大大增加了商业银行的资金压力。

三、个人住房贷款风险的防范与控制

(一)银行应理性地开展房地产信贷业务

(1)银行要提高认识,高度重视房地成信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识。(2)按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者获取贷款。(3)加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控。适当提高个人购房首付款。(4)运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率。(5)银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的化解金融风险机制。

(二)加强对房地产信贷业务的监管

(1)要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险状况,制定正确的监管方针和策略,为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。(2)强化对房地产信贷业务的监管。(3)建立房地产信贷风险监测报告制度,信息共享。(4)对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处,严力打击。

(三)强化管理,从源头控制风险

1.优选开发商和开发项目。从源头上防范风险,避免“烂尾”项目的出现,确保银行贷款安全;同时,由于开发商实力较强,一旦出现超期违约客户,开发商也具备回购能力,能够履约实现回赎,从而大大降低贷款的风险制度。强化对开发商的审查和监管。(1)加强开发商的贷款申请审查主要包括:1)资信审查,如开发商是否依法设立,是否具有相应的资质等级,公司的资金是否到位,公司以往的经营情况及商业信誉等;2)开发项目的审查,如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。(2)强化开发商的担保责任在香港的楼盘按揭中,开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系,按揭合同当事人一般仅是购房者和银行,与开发商无关系。而在中国的商品房按揭中,除了购房者将房屋本身抵押给银行之外,开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为,这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看,竞争越来越激烈,银行贷款的安全性越来越差,单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国,也出现了“押上加保”的方式,所以,要求开发商提供保证,不仅符合房地产抵押贷款发展趋势,而且符合中国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。

2.加强银行自身对贷款风险的监控和管理。银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系,加强对抵押物的资产评估,加强对房地产市场的研究分析,加强对银行内部的员工和档案管理,以保证房地产金融市场的良性运作。(1)建立个人住房贷款前期评估制度通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价,项目的财务盈亏平衡分析和风险分析,可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件,从而择优选择好项目;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估,经银行确认后,确定合理的贷款成数。(2)作好商品房预售贷款合同的签订工作其中,对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划,开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中,要明确利率是固定的还是浮动的,同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保,直至回购。另外,还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系,确保其自愿性和合法性,在与借款人签订合同时,还应强化购房者的违约责任,约定一旦购房者违约,银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等,以加大购房者违约成本,使其不愿轻易违约。(3)强化对个人住房贷款业务档案管理工作银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案,实现电脑和文件资料(原件)的双重管理,加强内部监督、内部牵制,以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理,对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收,并纳入“黑名单”,加大贷后工作力度。

(四)建立个人信用评级制度

个人信用评级制度,又称个人征信制度,是指专业化的机构依法采集、调查、保存、整理、提供个人的信用信息,并对其资信状况进行评估的有关活动。个人信用评级制度的建设,目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产。掌握借款人有没有个人负债,借款人以往有没有不良信用记录,从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。目前,国外个人信用评级及评分已相当普遍。在美国,个人开立新账户、安装电话、签发个人支票、申请信用卡、购买汽车和房子等,都需要使用信用报告的评级分数。信用评级(评分)高的个人不仅可以轻松获得贷款,还可以享受较低的利率,对于使用单位来说,不仅可以大大降低成本,还能准确掌握个人信用状况,有效降低经营风险。为了建立有效的个人信用评级制度,还应好作以下基础工作:(1)建立独立、公正、权威的资信评级中介机构该机构应由人民银行进行业务指导,能够调阅各商业银行的电脑网络资料,出具的资信评级结论在各商业银行通用,适用于一切个人消费信贷领域,并可进行实时跟踪,一旦发生不良信用记录,随时调整某个人信用等级,对近三年信用良好的个人,可以按操作规程调高其个人资信等级。(2)个人财产申报制度通过个人财产申报可以掌握个人真实收入和财产,评价个人的还款能力。(3)实行个人信用实码制和计算机联网查询系统个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下,当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时,个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料,从而评信用等级。(4)建立个人银行账户将目前个人收支以现金为主,改为以个人银行账户转账收支为主,个人只有零星的现金收支。这样,银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产(通过转账和税收确认),个人收入和到期偿还能力就可以全面掌握并进行评估。(5)加强个人道德教育,普及基本法律知识目前社会上诚信意识缺乏,浮燥之风渐盛,受此影响,许多人对所欠银行贷款能拖就拖,能赖就赖,对自身缺少起码的道德要求。

(五)引入保险机制,保证贷款安全

在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:(1)为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;(2)为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。

(六)建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度

(1)修改现行的法律法规,确定房地产信贷的法律地位。用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为;(2)建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利和义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的合作关系,共同促进国民经济的健康发展;(3)严格执法,依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商及个人,应立即停止贷款,并追讨已贷款项。同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。

总之,个人住房贷款的风险成因是复杂的,其防范措施是多种多样的,需要各家银行在实际工作中不断地根据实际情况采取不同的措施,杜绝防范风险发生,确保银行资产不受损。

参考文献:

[1]黄峰.浅论银行信贷的风险[J].河北财会,2008,(5):9-10.

[2]严循建.如何控制风险投资[J].会计之友,2005,(6):17-18.

[3]王学怡.信贷业务操作的几点反思[J].财会通讯,2007,(8):10-11.

[4]林万祥.如何降低贷款风险[J].学术纵横,2008,(3):5-6.

The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans

ZHANG Jun

(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)