房产开发方案范文

导语：如何才能写好一篇房产开发方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1.房地产档案信息资源开发的方法

通过现代化技术作为房地产档案信息资源开发利用的支撑，促进房地产档案管理模式不断完善，以实现其收集、整理、查询、利用的现代化，提高档案管理水平以及开发利用质量。

2.房地产档案信息资源开发的任务

开发利用目的是为公司改善经营管理、提高开发质量、降低物资消耗、增加社会效益和经济效益。

二、房地产档案信息开发利用的策略

（一）房地产档案有效规划

自从房产管理信息综合系统实行以来，极大提高了房地产事业工作效率。随着房地产市场日益成熟，在业务办理过程中逐渐暴露出局限性等问题，开始制约信息化工程发展。据调查反映出两个原则：一是在前置业务已受理情况下，在下一步收件的时候进行验收，如有变化则要扫描变化之后的材料，做到同一资料不同版本管理和共享。若无变化则与前置业务资料实现共享。二是当收件资料是前置业务成果时，业务人员根据情况查询前置业务办理过程，以数据或扫描件等形式完成共享。

（二）房屋权属登记在案

自从房屋权属登记数字档案利用以来，效果显著：单位查档案不受地点、时间等客观因素影响，根据新系统随时查阅档案资料。服务方式多样化，加入网上预售备案系统与二手房合同网上交易系统，实现房屋查封、抵押等信息网络化查询，并且提供自主信息查询服务，以提高服务效率，并且建立起房产数据GIS整理系统，提高查全率，便于解决某些棘手事件。

（三）档案员岗位责任制的确立

1.专职档案员岗位责任制

专职档案员能够将《档案法》以及《档案法实施办法》认真贯彻执行在工作当中，同时将各类档案的收集、整理、立卷与归档工作做好，并且对其进行统计分析，只有将档案资料整理完整才能方便公司人员查询和使用。在工作过程中进行指导与监督，编制出必须的参考资料以及检索工具，对于归还、借阅、查阅、移交、复制、销毁档案等工作需要严格履行公司制度，并且需要时刻保证档案室卫生及安全，确保收藏档案完整与安全。专职档案员对档案信息开发利用有着无法替代的作用。

2.兼职档案员岗位责任制

兼职档案员需要在部门负责人领导下，始终贯彻公司各项档案工作制度。将归档范围内信息资料收集整理齐全。在档案立卷工作时，需要负责收录、整理以及移交等工作。定期定时积极参与专业培训，不断完善自身知识储备，提高工作水平。

（四）房地产档案统筹管理手段

第一，以维护与建立房屋楼盘表为中心，对各房管业务间管理进行梳理，以形成各类型房地产档案关系结构图，以便对数字化房地产档案更好地进行统筹规划，避免重复建设与建设不足等现象出现。

第二，对室藏纸质档案以扫描形式形成其数字化，并且建立起电子影像文件与业务数据连接通道，完成档案与业务数据的清点核对工作，对各类数字档案以及纸质档案实现配套管理，以减少冗余数据出现。这一步既可以由档案室与业务部门共同完成，也可由业务部门单独完成。

（五）房地产档案信息资源的应用手段

1.宣传开放

利用电视、报纸等新闻媒介以增强社会档案信息意识，并且宣传房地产档案效益的实例。还可以通过房地产安全内容的实物展览、室藏内容展览等，将其介绍给全社会，以提升房地产档案信息开发利用率。

2.咨询服务

这种方法可以说是运用较为普遍的方式。需要设立专门的房地产档案信息借阅平台，由熟悉室藏的工作人员负责接待，采取多种检查、搜索工具，帮助用户更快捷方便地寻找到所需资料。

3.开展编研

这种方法是对房地产档案信息资源深层次的开发利用。所谓编研，就是将室藏的档案资料按照一定形式加工、提炼、汇集，将其整合为具有专业性以及系统性、指导性的档案信息。

参考文献：

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一、指导思想

坚持“属地管理，谁主管、谁负责”的原则，建立“主管部门监督、相关部门配合实施，因地制宜、分类指导、依法行政、务求实效”的工作机制，全面清理整治矿产资源开发秩序，巩固提高矿产资源勘查开发专项整治成果，着力建立规范有序的矿产资源勘查开发新秩序。

二、主要任务

结合我县矿产资源管理工作实际，本次整治的主要任务是清理整治矿产资源开发中的“五种行为”：一是取缔无证采矿行为，及时拆除违法开采工程的地面设施，查封设备，停止水、电和火工产品供应，恢复地貌，备案监测；二是查处非法转让采矿权行为，对未经审批机关批准，擅自转让采矿权的，责令限期改正，没收违法所得，按有关规定处罚，对受让方按无证开采规定予以处罚；三是打击越界采矿行为，对超越批准范围采矿的，责令限期退回本矿区范围开采，没收越界开采的矿产品和违法所得，并依法进行处罚；四是整治证照不全采矿行为，对证照不全或相关证件到期未延续，甚至至今未办有关证件的企业，相关部门要按照有关规定限期办理；五是严查破坏地质环境、生态环境和矿产资源的违法非法采矿行为，对因采矿造成的地质环境和生态环境破坏，不及时履行恢复治理义务的企业，责令停产限期整改。通过清理整治，不断巩固和深化矿产资源管理成果，建立健全矿产资源勘查开发长效机制。

三、时间安排

（一）宣传动员阶段（2012年7月1日—7月10日）。各乡镇、各有关部门单位宣传《实施方案》以及土地管理、矿产资源、环境保护、安全生产、森林、草原、水土保持等方面的法律法规，动员矿山企业配合搞好矿山专项整治工作，做到思想统一、行动统一、标准统一。同时，注重多渠道、多层次宣传，形成依法办矿、依法采矿、依法管矿的工作氛围。

（二）自查自纠阶段（2012年7月11日—7月31日）。各乡镇要按照矿山开采规程和专项整治方案的要求对辖区内矿产开采情况进行一次全面普查摸排，重点查处无证开采、越界开采、滥采滥挖破坏生态环境的违法行为，并造册登记备案。各矿山企业要认真对照《志丹县矿产资源勘查开发专项整治自查情况登记表》中的项目，逐项检查，如实填报，并形成自查报告，及时主动整改自查中发现的问题。如有漏报、瞒报，将依法严肃处理。各有关部门要按照各自监管职责，对证件的发放情况和日常开采情况进行监管，对违法违规行为坚决予以查处。

（三）排查整治阶段（2012年8月1日-8月31日）。在自查的基础上，县矿产资源开发管理领导小组将组织相关部门单位对各乡镇矿产资源勘查开采情况进行全面检查，填写《志丹县矿产资源勘查开发专项检查情况登记表》和《志丹县矿产资源勘查开发专项检查情况统计表》，分类登记造册。按照“六查六看”的要求开展检查：一是查证照，看相关证照是否齐全；二是查规范开采，看有无开采设计方案，实施是否到位；三是查现场，看采矿面是否实行自上而下分层分台阶开采，并实行边开采边治理；四是查安全生产，看是否存在安全生产隐患，安全技术措施是否到位；五是查矿山生产秩序，看是否有无证开采和超越界开采行为；六是查监督管理，看责任落实、台账记录是否到位。对排查出的矿产资源勘查开采违法案件，按照工作任务及要求，各相关部门要依据相关法律规定认真处理。对重大案件要及时上报，并公开通报处理结果。

（四）巩固提高阶段（2012年9月1日-9月30日）。各相关部门要对这次专项整治认真总结，探索矿产资源开发有效的管理手段和监督方式，加强沟通配合，明确各自职责，形成矿产资源开发齐抓共管的工作格局。通过专项整治工作，使采矿企业达到“六有四无”的要求，六有是：有开采设计方案、有现场管理人员、有安全防护措施、有固定的办公场所、有各项规章制度、有生产台账。四无是：无证照不全或无证开采行为、无超越界开采行为、无滥采滥挖破坏生态环境行为、无安全生产隐患或安全生产事故。

四、工作要求

（一）加强领导，提高认识。为切实加强对矿产资源管理专项整治工作的领导，县上成立由县政府分管领导任组长，国土局局长任副组长，公安、安监、林业、水务、畜牧、文广、环保、工商、电力等相关部门单位为成员单位的矿产资源管理专项整治领导小组，领导小组办公室设在县矿产资源工作站，具体负责专项整治日常工作。各乡镇也要成立相应机构，全力抓好辖区矿产资源管理专项整治工作。各乡镇、各有关部门单位一定要充分认识巩固和深化新一轮矿产资源勘查开发专项整治工作成果和建立完善监管长效机制的重要意义，把这项工作作为当前和今后一段时期的重点工作，切实抓好排查治理和整改落实，确保专项整治工作任务的全面完成。

（二）大力宣传，营造氛围。各乡镇、各有关部门单位要利用广播、电视、报刊、网络等媒体，大力宣传专项整治行动的重要意义、目标任务和进展情况，曝光重大和典型违法违规案件，宣传先进，着力营造良好的舆论氛围。

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【关键词】房地产企业；回迁；税

一、业务概况

某房地产开发商与被拆迁单位签订拆迁协议内容涉及回迁成本：实物5379平方商业和办公用房，现金332.6万元。回迁收益：政府收回该宗土地及地上建筑物、附属物等取得补偿款拨付给被拆迁方时，被拆迁方作为项目投资即时拨付给房地产商以冲减土地出让金，约500万元。

二、涉及税金

（1）营业税。国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。国税函[1995]549号《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关法规，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，第十五条：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按下列公式核定计税价格：计税价格＝营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。结论：5379平方商业和办公用房，应全部按销售同期同类房屋平均价格缴纳营业税，偿还面积与拆迁建筑面积相等的计税依据可以参照成本价。500万元应作为收入价差计提营业税。（2）印花税。《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》财税字[1988]第225号第十八条：按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。结论：房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。计税依据应该5379平方商业和办公用房的市场价格。（3）企业所得税。国税发[2009]31号：第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。结论：5379平方商业和办公用房按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定收入。同时确认拆迁成本：拆迁成本=房屋市场价格+332.6万元-500万元=房屋市场价格-167.4万元。（4）土地增值税。国税函[2010]220号规定：关于拆迁安置土地增值税计算问题。房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。国税发[2006]187号。

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关键词：房地产开发拿地前；规划概念方案；设计

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

1. 前言

房地产开发前期拿地阶段，规划设计人员根据当地规划局出具的规划条件，初排设计方案，同时给予专业的意见和建议，让开发商拿来作为参考，甚至可以结合成本专业给方案做个经济测算，让开发商对项目有个预先较为准确的判断，这在现如今房地产形势越来越严峻的非常时期，显得尤为重要。

2.项目分析—洛阳某项目

2.1项目简述

项目位于洛阳市，地块东侧道路红线宽30米，南侧道路红线宽95米，西侧道路红线宽30米，北侧道路红线宽65米，中间有一条洛宜路穿过。地块共分为三个小地块，各项指标如图所示，其中1地块和2地块指标可以平衡。

2.2项目现场考察

项目地块南侧是城市主干道；西侧是在建楼盘，为80-100米高层住宅，从规划图纸上看，该楼盘东侧沿街设了商铺；地块东侧为某科研楼，据当地人反馈，私密性要求较高；地块北侧是洛阳的母亲河洛河，将来会改造成湿地公园。

2.3项目制约因素

规划条件制约

1地块和2地块：用地面积（1地块66274m2，2地块40335m2），用地性质R2/C2（二类居住用地兼容商业服务业用地），容积率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，绿地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求满足大寒日3小时；

3地块：用地面积33252m2，用地性质：C6（科研用地），容积率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，绿地率不小于35%，不限高。

3.规划概念方案设计

3.1 总平面设计

规划布局注重中轴对称和空间围合，体现较强的仪式感和层次感。

地块容积率较高，考虑纯高层系列，间距需满足当地城市规划技术管理规定以及日照要求。洛宜路将地块分割成南北两个组团，为提高项目品质，两个组团分别考虑较大的中心景观区域，可结合会所、泳池等设计。

交通组织上考虑完全的人车分流，车行从小区直接进入地下车库，不进入地面园区，人行主入口考虑在洛宜路中间位置设置，南北两个地块形成呼应与贯通，同时结合小区入口设置大堂，让业主步行通过大堂进入园区，提升园区整体品质，创造一种归属感和尊贵感。

根据前期市场调研，该片区的商业比重偏低，因此该地块应适当多的布置商铺，一方面可以提升片区配套，另一方面从房地产销售角度考虑，商铺去化率会相对较高。沿街商铺考虑在地块西侧、北侧以及洛宜路两侧布置，西侧商业可以跟现已在建的其他楼盘形成商业氛围，北侧商业可以吸引洛河湿地公园的人流，中间道路两侧营造内街氛围，东侧由于相邻的科研楼私密性要求较高，不适宜布置商业。

3.2空间设计

建筑点板结合，组团考虑较大的中心景观区域；整个地块沿中间道路两侧建筑较低，营造较为舒适的内街氛围，然后往南往北分别逐步递升，整体空间高低错落，通过起伏变化，达到较好的天际线效果。

整个园区建筑底层架空，可将景观延伸进来，避免高层建筑给人带来的压迫感，同步提升项目品质。

4.设计难点及建议

4.1 难点

项目规划条件中对容积率的要求较高，特别是1地块和2地块要求3.0～3.5，经过初步测算，在保证较好项目品质的前提下，要做到容积率下限3.0有一定难度；日照要求满足大寒日满床日照3小时以上，对南北间距要求较高，从侧面限制了容积率；项目地处相对较为偏僻，设计时要考虑与周边道路的关系，创造宜人的街景效果。

4.2 建议

针对1地块和2地块容积率做不足的情况，建议房地产开发前期人员与当地规划局进行沟通与协商，是否可变更规划条件，不然建议开发商慎重拍地；建议开发商成本专业人员对该项目进行经济测算，为公司提供较为全面的参考，拍地时有个心里有底；建议营销公司等介入，做充足的市场调研，以明确定位，如：住宅地块户型配比、客户群体、科研地块定位等，对项目有个更为完整的预判；建议配合园区服务体系，做适当面积的配套设施，以提升园区整体价值。

5.小结

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1.1涉及面广内容丰富

开发建设一个项目从前期调研、立项、审批、设计、施工、竣工、营销、销售、物业管理等方面涉及多个领域和部门。有企业外部也有企业内部：企业外部有发改、土地、规划、住建、市政公用事业等多个政府管理部门和银行等金融投资企业；企业内部有各个部门和相应的下属企业、合作单位等。从内容看，有记录企业成长发展的企业管理、人事、财务、声像等档案；有企业主要业务档案如：拆迁、投标、开发项目工程档案；房地产权属档案、项目营销档案和物业管理档案等。所以房地产开发企业形成的档案具有涉及部门多、内容丰富的特点。

1.2形成时间跨度大

房地产开发企业档案以工程项目档案为主。一个项目的开发建设，从调研、立项、决策等前期工作到设计、施工、竣工、销售及交付入住，至少要经过三至四年时间，分期开发的综合项目时间需要更长。每个项目的档案资料，在项目未竣工前都分散在各部门及参建单位。只有项目结束竣工验收后，各部门及参建单位才会将材料预整理后交给企业综合部门。所以档案形成时间跨度大、周期长是房地产档案的另一个特点。

1.3专业性强机密度高

从事经营活动部门形成的档案主要包括征地拆迁、土地转出让、房产项目开发建设、房产营销出售、出租、房地产抵押等内容。作为经营活动保障的法务部要产生大量谈判、协调、筹划等合同文本以及法律事务文件等，所以房地产开发企业档案具有很强的专业性和机密性，这也是档案不能及时收集归档，分散在经办部门经办人中手中的主要原因。

二、房地产开发企业档案工作存在的问题

1.企业领导及管理层对档案工作的关注度不高

目前房企的关注点多集中在项目开发、房屋销售和土地储备上，注重经济效益、市场份额、消费者认可度等。一些部门管理人员对档案工作了解不多，往往不够支持和配合，存在档案资料收集不齐全完整、归档不及时等问题。尤其是涉及到投资的前期调研、投资合同等是高度的商业秘密，往往一直由经办人员保管，致使企业档案管理不集中统一，档案资料不完整，影响开发利用。

2.传统的管理手段方法与企业自身快速发展不协调

早期的房地产开发企业业务单一，主要是建房卖房。前期工作主要与政府机关打交道，这一阶段产生的主要是文书档案，后期产生的是工程、拆迁、销售等档案。虽然门类多，数量庞大，但是对一个业务熟悉的档案人员凭自身的工作经验还是可以把控和胜任的。现在房地产进入了新常态，许多房开企业在转型升级。如我公司除在城市开发楼盘外，还布局小镇建设，开拓美国西雅图等海外市场，积极对外多元投资，包括互联网+、生物医药、新能源及工业4.0等，全面开启了多元发展的新蓝图。对这些工作产生的档案如何全方位地纳入公司的档案管理系统进行规范化、系统化的管理？目前还没有很好的经验可借鉴参考。

3.档案的挖掘利用与企业品牌文化建设的需求不适应

房地产开发企业有它自身的发展规律，往往有三个阶段：创业伊始、站稳脚跟；品牌酝酿、提升品质；做强做大、多元发展等阶段。如我公司创建之初，开发产品立足于百姓安居乐业的基本需求，考虑最多的是建造接地气的房子。第二阶段，企业更注重标准化体系建设，提升品质，注重品牌形象的塑造。第三阶段在加强主业，布局全国的同时，注重多元发展。当企业跃过了第一阶段发展到第二第三阶段，就需要不断提高社会的认可度、行业的影响力、业主的美誉度。通过挖掘企业档案中蕴藏的人文历史，开发利用其中蕴含的文化价值，可以展示企业的发展脉络，塑造社会信赖的房地产品牌。但是目前大部分房地产企业档案人员只能是在日常的基础工作上进行重复性的劳动，在档案的开发利用展示企业文化方面作为甚少。

三、新时期加强房地产企业档案工作的对策及措施

1.提高档案意识，实现档案工作与企业发展同步

以我公司为例，从1992开始的10年，是“走小步，不停步，年年有进步”。2001-2010年，公司发展是“走小步，不停步，抓住机会迈大步”。2010-至今，集团公司是“走稳步，不停步，抓住机会就跑步”。在做强做优主业的同时，开始商业代建，开拓新盈利模式，成立普特投资，驶向资本市场。集?F未来的工作重点已经发生了变化，公司高层领导要求我们档案管理模式和理念及时更新调整，以适应公司发展的节奏和需要。

2.理顺管理体制，为企业档案工作创造良好的条件

为了适应房地产开发企业发展的新常态需要，企业领导就必须站在企业发展的战略高度，用长远的目光，采用科学、有效的管理体制手段，依法开展企业档案工作。要把档案管理作为一项基础性、常态化工作，纳入到领导的议事日程，单位的工作日程。要对管理企业资产一样对档案实行集中统一管理，使之能适应企业经营发展的需要。增加档案人员的配备，加大档案管理的资金投入力度、改善档案的保管条件，为档案管理工作创造良好的保护环境，保证企业档案工作持续、稳定、健康发展。

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一、明确档案管理的主要对象

我们首先要明确一个概念，房地产企业管理的档案不等同于房地产档案。房地产档案是指在房地产发证登记、房地产交易买卖、房屋动拆迁、建设用地及批租用地活动中，经过收集、整理、鉴定，形成的反映产权人、房屋自然状况及使用土地状况，应当归档保存的文字材料、计算材料、图纸、图表、照片、录像带、录音带、磁介质软盘等各种载体内容的文件材料。

房地产开发企业以营利为目的，从事房地产开发和经营活动。因而，注定会产生大量建设工程类档案与经营管理类档案，它们构成了档案管理工作的主要对象，这也是本文论述的对象。

建设工程类档案即基建档案，也属科技档案范畴。房地产开发企业是建设单位，对于施工、设计、监理等单位来讲是业主单位，保管的档案最多。根据2002年起施行的《建设工程文件归档整理规范》要求：在组织工程竣工验收前，应提请当地的城建档案管理机构对工程档案进行预验收；对列入城建档案馆（室）接收范围的工程，工程竣工验收后3个月内，向当地城建档案馆（室）移交一套符合规定的工程档案。换句话说，最后公司内部档案管理员整理归档的工程档案，主要是向城建档案馆（室）移交后剩余的档案。

房地产经营管理档案是企业在房屋经营、租赁，办理产权登记，交易转手过程中形成的。原来房屋产别只有直管房产和单位自管房产，而现在私房房产、涉外房产、股份制房产不断增多，出现了多元化的态势。同时，产权形式的变化频率加快，房地产买卖、租赁等交易活动越来越多，所涉的部门也越来越多。笔者现在于成都市房管局下属的一个国有房地产开发企业工作，现在局下属的单位就有房地产交易中心、房产登记中心、房地产经营公司等不同的企事业单位。这些单位由于业务不同，所以保管的房地产档案，特别是经营管理类房产档案大不相同。

关于建设工程类与经营管理类档案具体包括哪些档案，将在第二部分讲到。此外，房屋在几十年的管理过程中，还涉及很多物业管理档案，这些也属于房地产档案范畴。由于现在房屋都有专门的物业公司管理，所以本文就不再做专门论述。

二、档案管理应注重动态性

众所周知，房屋从准备修建到竣工，以及产权的办理、转移，时间跨度是很长的，期间不断有新的档案形成。这决定了建设工程类档案与经营管理类档案不可能像文书档案那样按年度归档。动态性管理关键就是在房地产开发和经营的工作进行中就重视档案工作，注重档案产生时间上的连续性。

先谈建设工程类档案。刚才讲到，最后公司内部档案管理员整理归档的工程档案，主要是向城建档案馆移交后剩余的档案，当然这部分档案数量也不少，这就意味着我们不能只重视管理日后移交进馆的档案。各项目部的档案资料员应该认真执行《建设工程文件归档整理规范》，档案收集应按建设程序划分为工程准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工图、竣工验收文件五部分。工程档案管理的动态性，关键就是档案要持续性收集，分阶段存放。像在工程准备阶段，就要把关于工程立项的会议纪要、领导讲话，专家建议文件，拆迁安置意见、方案，国土证等收集齐全。准备阶段完后，工程进入施工阶段，该阶段的文件资料最多。项目部有关人员在制定、填写、审核这些文件时就应特别仔细，以便档案资料员收集保管到齐全、有效的文件。

房地产开发企业是建设单位，在工程进行过程中，除了本单位产生的档案外，施工、设计、监理等单位也应该向其移交一些档案资料。笔者建议房地产企业在与施工单位、监理单位签订有关合同时，在合同中写明对方有义务提供有关文件资料。公司项目部有关人员平时也应主动向其他单位征集所需的文件档案。另外，工程竣工验收合格后，并不意味着就没有工程档案了。比如一些住宅小区竣工验收合格后还涉及路灯安装、大门修建或某些局部改造，这些工程也会产生相应的档案，并且它们可以不移交进档案馆。因此，项目部人员也应注意收集这类档案，日后向公司档案室移交。笔者所在的公司还专门成立了档案巡检小组，坚持每季度一次到各项目部检查指导档案、文件的管理工作，发现问题及时解决。总之，各项目部的人员要努力做到在工程彻底竣工后，既能向当地城建档案馆（室）移交一套符合规定的工程档案，又能向公司内部档案室移交一套完整规范的档案。

再谈谈经营管理类档案的动态管理。当今很多房屋还未竣工就开始准备销售了，所以这类档案虽产生时间一般晚于工程档案，但也必须尽早开始重视这类档案的收集工作。任何房地产开发企业都有专门从事房地产市场调研、房屋营销工作的人士。所以这部分人士应注重经营类档案的动态性管理。但笔者认为不必把问题搞得太复杂，其实对一个企业来说，某个项目的经营管理类档案主要就分为两部分。

第一部分是项目管理类文件。主要由研发策划、前期配套、营销策划等文件组成。项目研发成果，包括可行性分析、报告、评审资料等文件；项目营销策划方案、市场调研报告；项目广告，包括公司整体形象广告及相关报道，载体形式包括剪报、刊物等；项目销售价格方案、销售分析、销售总结；宗地情况，包括自然条件、社会条件、竞争楼盘信息等；项目规划设计草案相关文件，概念设计相关文件及项目设施指导书，方案设计文本及相关文件，房产证，预测报告，预售许可证；资产、法务等相关合同，等等。

第二部分是房产销售和租赁档案。其主体是房屋销售或租赁过程中双方形成的合同。销售一套房屋就有与之相应的一份产权，就有一套合同及相关资料，一套合同及相关资料就组成一卷档案。因此，合同在房地产档案数量中占了很高的比例。这类档案虽然数量多，但同一项目的每卷档案组成基本相同，一般包含房屋买卖合同、买卖合同补充协议、业主公约、户型图、产权证复印件、户主身份证复印件、定购书等。当然还有一些特殊情况，比如某位客户亲笔承诺书，承诺他首次在本地购房，那这份承诺书最好也应放入销售档案中。由于同一楼盘中不同房屋购买时间不同，办理产权的时间也不同，这些不确定因素使房产销售档案的形成和收集也有时间上不确定的特点，营销部门人士必须坚持动态性管理。所以，一般应该是一个楼盘所有房屋销售完毕，有关证件办理完毕，才能将这些档案移交给档案室。

三、档案管理应注重整理环节

在档案管理工作若干环节中，整理工作是核心，不仅花费时间较长，而且直接关系到以后的统计、检索、查阅等。刚刚讲到的动态性管理主要是企业中相关职能部门人员的工作，而整理肯定是专职档案工作者的工作。关于整理，笔者只谈论三点。

首先是涉及分类。其实刚才讲到的前期有关部门对档案动态性管理，即收集、鉴定等工作搞好了，就已经将不同档案的大类分好了，如此，档案管理员整理起来就会比较顺畅。档案的分类方法有多种，通常有两种方法：一是按种类分类，即将建设工程类档案和经营管理类档案分为一级类目。不同项目的建设工程档案都放到一起；不同项目的经营管理档案都放到一起。二是按房地产项目分类，即把具体一个项目划分为一个大类，形成一级类目，然后将此项目的建设工程类档案与经营管理类档案作为二级类目。无论按哪种方法分类，同一项目的建设类档案肯定都是按工程进行的时间先后顺序排序，即分阶段排序，经营类档案应把项目管理类与房产销售类档案分开整理。

篇7

1、作为工程造价咨询机构，特别是综合性的工程咨询机构，在平时工作中面对的标的包括公共建筑、市政工程、厂房、交通工程、水利、电力、装饰装修、设备安装、民用建筑及商品房开发项目。接触的客户包括政府机构、工业园区、国有企事业单位、民资、外资等。项目内容包括可行性研究、投资估算、项目经济评估、工程概算、预算、编制清单和标底、造价审核以及司法鉴定、全过程造价控制或造价跟踪（投资监理）等。

2、专业投资咨询机构在项目建设的全过程中的作用越来越明显，特别是在商品房开发建设过程中，更加受到项目投资商的重视。特别是现阶段，大部分民间资本投入到房地产领域，加上投资商对建设开发有时一无所知，而且房地产开发项目充满变数，竞争激烈，风险因数多。因投资商之请，我单位经常受邀参与商品房开发的投资决策和经济评价，特别是本地投资商去外地投资。这样，因为现实需要，迫使咨询单位不仅在传统业务上精益求精，更要走向市场，这对造价咨询单位以及从事具体工作的造价咨询人员来说，无疑充满挑战，因为这需要咨询师具体综合性业务素质、市场敏感度、数据分析能力、风险评估能力等，是就图纸算出工程量及造价这份相对有固定模式的工作所不一样的。

3、在实际工作中除了为具体已进入实施阶段的工程项目编制标底或预算、工程结算审核等现行传统业务外，为更好地适应造价咨询业务拓展的需要，为了更好地满足社会需求，造价咨询机构有必要积极地参与其中，特别是在有条件的情况下，自己参与投资，在自己的项目中真正落实一下全过程造价控制的基本原理及方法。

4、去年（2009年），我们作为咨询单位参与淮安楚州区一开发的项目的前期市场调研、经济评估；同时也是作为一名股东的身份参与调研和评价。现将本案例的经济评估有关内容作一剖析，供同行分享。

二 项目基本情况：

1、项目地理位置：

拟开发项目位于楚州区老淮安北面，与淮安市区之间，处于翔宇大道（差10余公里至淮安市区）与楚州大道之间，地理位置优越。项目处于两大道交叉口东北部，项目占地70亩，四周均为道路（其总南、西侧为主要干道），现状为一部分办公单位，民主及菜田，基本平整。

2、项目配套：

项目东车行3分钟至淮中（第一高中），再向南4分钟至淮安外国语学校（初中）；项目交叉口直南车行4分钟至吴承恩中学（初中）。项目现直马路对面对“阳光现代城”，再西为装饰商贸城；南至市区隔一条路至市中心商业区（镇淮楼商圈）；东至法院，规划中的行政中心，拟建大超市，四星级宾馆（东侧交叉口处），北有原乡镇卫生院，周边有已建小区一处（清华园，新淮中对面）；正建小区三处（阳光现代城3期，书香门第3期，盛世豪庭3期 ），拟建二处（四星级宾馆，大超市）。现地处市区北，项目交通优越，位置趋好，但现配套：商业配套尚没有到位，小学没有，住家至市区需穿越翔宇大道（已被建为市区道路，车站刚建至东边）。项目东为绿化带（树林，大面积）可以改建作为景点。项目拆迁在支付第一笔款项由政府拆迁，时间三个月内。

3、拟建项目概况：

项目占地70亩（取直后），可折合46666M2，容积率可达2.0以上，可建建筑面积达9.5万M2约10万M2。项目规划指标（红线退让，容积率，建筑面积，建筑密度，房高，底层层高等尚待与政府部分进一步洽谈），特别是容积率能高则高，不上定用足，另沿翔宇大道形象道路沿街高度要求11层或16层及建筑风格要求、商业与住宅比例等，对项目顺利实施及盈利能力至关重要。项目建设期3年，三年期间房地产市场可望走出底谷。

三 争议焦点：

1、项目资金及融资方案：

项目资金涉及到投资商的自有资金和项目融资，在房地产开发项目中，一方面既要必须有一定数额或比例的自有资金作为项目启动资金，另一方面也不可能全部使用自有资金（没有一个开发商全部资金在项目决策前全部到帐的，这不同于政府投资项目），必须适当地进行项目融资，借用财务杠杆的力量，确定合理的融资规模、融资渠道、融资时间和融资成本。这两块应做到合理的平衡，一个合理的比例，不仅提高自有资金的使用效率，而且合理预测自身的资金流（现金流入和流出），提高融资财务杠杆的作用。

本项目的资金主要在项目前期，资金筹措压力较大。项目投入资金主要在前期土地资金及一部分流动资金，土地资金约70*90=6300万元，可分三期支付，第一次支付约25%，计1500万元，可启动拆迁；第二次支付约30%，计2000万元，项目上市后支付；第三次拆迁完，办理到土地使用证基本支付完毕。如我单位参加投资，设占股15%，投资1000万元，自筹一部分，融资一部分，约500万元，时间占用一年半，融资利息1.2%（年息），融资成本达90万元。

财务成本或融资成本占楼面价（股东总投资6500总开发面积10万平方）：10万6500×1000=1.54万平方米（15%股份享有相应面积比例来推算），财务成本占楼面价60元平方米100元平方米之间。

2、项目公司的架构与运作：

我们咨询单位参与项目开发的模式是作为股东之一，作为股东参与项目全过程决策、筹资、管理。参与管理的环节有：项目营销、项目财务、项目工程管理。我们介入在财务为主，其他为辅；财务方面：现金流量预测（流入流出）、项目支出计划及签字把关，项目收益流入管理等，必须先有制度，管理落实，责任到人，定期考检，循环管理等。

同时在开发过程中，我单位发挥自身优势，结合其他股东的项目运作，人脉资源、公共关系、营销管理、产品定位等优势，我单位主要在项目决策、方案、产品定位、项目办理手续、项目投资、招标、方案优化、造价控制、合同管理等方面，为项目把好关。

3、项目成本分析：

成本项目内容折算成楼面单价（元M2）

①土地成本：6300万元 楼面单价：630元M2

②建安成本：9000万元 楼面单价：900元M2

（全面积含车库阁楼）

③小区配套2000万元楼面单价：200元M2

（道路下水亮化绿化等）

④规费1400万元楼面单价：140元M2

⑤外接水电800万元 楼面单价：80元M2

⑥设计监理咨询费用500万元 楼面单价：50元M2

⑦开发费用800万元 楼面单价：80元M2

（销售、管理、办公等）

⑧财务费用：800万元楼面单价：80元M2

⑨其它不可预见费用：1000万元楼面单价：100元M2

总投资：22600万元 合计：2260元M2

4、项目收益分析：

⑴地区居民人口及收入：

楚州区辖27个乡镇，总面积1510平方公里，总人口120万，城区人口38万人，全区实现总产值118.5亿元，财政收入8.8亿元。

⑵市场同类售价：

现调研周边两小区（阳光现代商城、书香门第等）均已在三期，阳光现代城三楼售价2950M2，五楼2700M2；书香门第三楼售价2900M2，去年售价达3000M2现售价有所减低，是否下一轮周期价格上涨（2010、2011年）(可能)。均价现在预测在2800M2，按开发周期三年考虑，未来房产仍俱上涨空间（小城市刚性需求）。

⑶收益估算：

住宅按售价平均2800元M2测算，门市按6000元M2测算预期收益：

① 总面积10万M2，其中：

住宅：9万M2×2800元=25200万，

商业：1万M2×6000元=6000万，

收入小计 ：31200万

减

② 税收按9%（管理税、附加、所得税等）：2808万元

③ 成本（全部）：22600万元

预计收益： 5792万元

⑷经济技术指标

①按投入7000万元，投资收益率83%（静态）；

②动态分析：收入与投入时间上按两年差，考虑投入7000万元时间价值，收益率为73% ；

③杠杆系数：22600总数7000自有投资=3.23；

④ 销售收益率：5792万31200万=18.5%。

四 问题分析：

项目投资问题分析在任何项目中都是必要的，特别是房地产开发项目，这种分析尤其必要和重要。特别是对项目投资、开发、建设、运营等全过程必须作详细的风险分析，将风险源、风险概率、风险识别、风险分析、风险规避、风险对策等工作分解到位，只有把工作做细，才能决定项目的成败，特别要对自身、环境、机会、挑战等方面作认真分析，才能化被动为主动、化不利因素为有利因素。

在本项目的风险分析与对策中，我们考虑了各种风险因素，及其的敏感性分析和发生的概率，找出关键因素，提出减低和规避风险的方法。经具体分析，提出了如下风险因素：

1、地方行政关系风险：

涉及到项目开发的优惠政策、规费、交费时间、规划指标、沿翔宇大道的方案设计要求、规划方案的定案等包括相当多还有微妙的关系等，对项目影响在第一位，而且是隐性的。比如：启动行政中心建设、启动北区配套设施建设、启动商圈或规划定位，沿街主要楼的高度等直接涉及项目成败或收益高低。

2、国家及地方政策性风险：

这是除通过关系沟通或营销之外所无法控制的风险。如国家房地产政策导向，契税税率、地方税费、规费、招商政策、工程规范要求等。

3、市场风险：

未来1-2年内房地产价格上涨或下跌或保持稳定，如果涨价，如每平方涨100元，给项目带来多大收益？发生的概率是多大？市场风险包括销售商选择或销售团队建设、销售政策、定价、市场消化速度、资金回笼快慢等。经研究，价格的敏感性最高且最具不确定性。

4、产品风险：

产品定位不适合大众需要，方案不够配套合理（包括整体规划、户型设计、朝向、比例、层高、结构等）、商业地产设计合理性、商业项目招商形势等。

5、管理风险：

项目公司内部管理，承包商的实力、销售商能力、内部流程控制、公司组织架构及合理性、成本管理等一系列细节之处。

6、资金风险：

项目投资合伙人出现风险（自然人或法人）。资金链断裂，投资超计划后续资金不够（7000万之后）、银行支持力度不够等，资金及融资能力、承包商实力等风险在第二位，直接影响项目节奏。

7、开发周期风险：

计划三年，中途因变更、资金等原因停建、缓建等，开发周期拉长，资金回收慢，收益不佳。因此必须准确把握项目开发节奏，做好各项准备，对交地、开工、销售、二次设计、二期工程开工，交付等重要节点必须明确具体时间表。

结语与启示：

1、项目经济评估无论是政府投资公用事业或公共基础设施项目或公益项目，还是商业性项目（比如：特许经营项目、BT、BOT、商业地产项目等）都是非常重要的一环，经济评价与分析不仅着重于项目前期决策阶段，而且贯穿于项目始终，项目建设不管最终是成功或失败，都要进行项目后评价，总结经验和教训。

2、造价咨询机构因社会和经济发展的需要，必然地要参与到项目经济评价的过程中，而且这一环节对民间投资项目来说，更为重要，应积极主动地开拓这方面的业务，向综合性咨询机构发展。

3、造价咨询机构在开展这方面业务的过程中，一方面积极培养和引进这方面的人才，加大培训和学习力度；而且重视数据库的建设，做到不仅静态地为项目服务，更能快速地、动态化的为项目服务。

篇8

(一)建立了三级安全管理网络 公司自成立之日起即建立了三级安全管理网络，实行安全生产责任制。总经理为安全生产第一责任人；分管工程副总经理及各部门经理为二级安全责任，主抓公司及部门安全生产，负责做好本部门的安全生产及人身安全管理，做好各项防火、防盗等措施，并积极配合安全员的各项工作；公司安全员为安全直接责任人，协助公司领导对整个公司的安全生产进行检查、监督，并按要求向安全管理小组提供信息，执行公司安全会议的决议，组织学习各项安全生产制度及文件，及时会同各部配置安全设施，按期参加多经安全会议。

(二)安全管理制度体系初步建立 制定并实施了公司安全管理制度，主要包括以下几方面： 1、例会制度：定期召开安全生产、文明施工会议，要求施工单位、监理单位必须派安全负责人参加会议，分析安全生产、文明施工形势，布置安全生产、文明施工工作。 中国教育查字典语文网 chazidian.com

3、严格执行招投标制度，并将安全作为重要的分项对投标单位进行评价、考察。

(三)现场安全管理

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1998年初，某房地产开发公司通过印发宣传材料等方式销售其所兴建的紫金花园期房，该宣传材料称紫金花园24-26层房屋附空中花园及泳池，并印有三面临窗封闭式空中花园的图片。同年7月12日，杨某根据该宣传材料及某房地产开发公司工作人员介绍，与某房地产开发公司签订了购买紫金花园第2座25层B单元期房的订购书，并于当日及7月30日分两次付清购房款1746536元人民币。同年12月9日，杨某与某房地产开发公司订立了正式的房屋买卖合同，合同标明：该房建筑面积189.89平方，另附设花园及泳池面积约91.65平米，合同书附有该房平面结构示意图，与宣传材料所载内容一致，但合同书中对空中花园立体结构没有具体说明。合同还规定了买方不如期交款，卖方不如期交房的违约责任。但未对房屋建筑结构问题规定违约责任。2000年6月28日，某房地产公司按约向杨某交付房屋，杨某经查验该房所附花园结构为四周仅有铁栏围护的全开式露台，与宣传材料图片中所显示的三面临窗全封闭式空中花园严重不符，且房屋质量存有严重问题。故杨某向法院起诉，要求1.解除双方房屋买卖合同2.责令房地产开发公司返还购房款人民币1746536元，并按购房款额的一倍赔偿损失。

法院判决：

一审认为杨某是为生活消费购买该房，其行为应属消费行为，其权益应受《消费者权益保护法》保护。经勘验，某房地产公司印发的宣传材料与房屋实际情况严重不符，其行为应认定为欺诈行为，所以判决支持了杨某全部诉讼请求。

某房地产开发公司上诉，二审法院经调解双方自愿达成协议：1.双方房屋买卖合同自行解除2.某房地开发公司退还杨某全部购房款，并支付房款的一半赔偿杨某损失。

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关键词：房地产企业；建安工程；成本控制；管理

中图分类号： TU71 文献标识码： A 文章编号：

近年来，我国的房地产企业发展迅速，但是由于一些企业不重视企业的成本管理，导致在企业运转过程中出现了很多问题，对企业的发展影响很大。建安成本控制是一个系统性过程，通过成本控制，达到企业资源的最大利用，提高企业的经济效益，提高企业的市场竞争力，促进企业的良性发展。

一、施工方案设计阶段的成本控制

1、优化设计方案

工程成本受施工方案的影响很大，在选择施工方案的时候要依据最经济、最合理的原则。不同的施工方案会影响到工程的工期、工程材料、施工设备等。房地产企业在进行方案设计时可以与项目成本相结合，进行科学合理的比较，选出优秀的建筑设计单位和设计方案，从而使工程建筑不仅造型美观大方，且工程造价科学合理。将优秀方案进行比较时，可采取成本——效益的方法进行分析，确定最终的设计方案。要结合房地产市场的实际需要进行单体详细设计，向设计单位提倡应用技术经济分析中的价值工程方法，通过细化功能，去掉多余功能，重点控制造价较高的功能，不断降低工程造价，尽量付出最小的代价达到最优效果。

2、推行限额设计

所谓的限额设计指的是依照投资估算的初步设计以及设计任务书，依据初步设计总概算的控制施工图进行设计。把上阶段通过审核的工程量和投资额分到各专业，再分到各分部工程和单位工程。各专业首先要保证其使用功能，再根据限定额设计和筛选方案，同时要严格控制好施工图设计和技术设计发生不合理的变更，从而确保总投资额的有效性和合理性。

必须要积极的推动限额设计的实行，健全设计责任制，这就要求设计人员既要对工程的费用定额和预算定额有一定的了解，还必须能够通过对整个工程投资的估算获得设计概算。因此，必须确保各项专业技术能够满足建筑功能方面和求需要的技术指标，制定科学合理的双赢战略，对投资限额实施综合全面的分析，确保投资限额不会超出预定额度，房地产项目开发企业造价管理人员要和设计人员进行有效配合和合理沟通，能够及时准确的提供有效、可靠地的项目基础资料。与此同时，还应根据投资估算制定有效的设计限额，建立一套严格的激励奖惩制度，把只重技术而不重经济的现象克服，还要分析、比较同类别的建筑技术指标，从而达到优化设计，合理控制成本的目的。

3、严查施工计划标准

在工程施工前，相关部门对施工图质量和技术上的合理性、施工上的可靠性、工程造价的经济性进行审核，从多方面、多角度对设计图纸进行全面的审核工作，以求得提高设计的质量，避免一些因设计因素而出现的经济损失。施工图设计阶段要进行市场成本水平的调研，做好全方位的成本预算，尽量做到到经济、实惠又不失质量。

二、招标阶段的成本控制

1、编制完善而准确的招标文件

按照“招投标法”的规定，对于公开招标和邀请招标的项目，应委托具有相应资质的招标机构编制招标文件。招标文件是整个招标过程所遵循的法律性文件，是投标和评标的依据，关系到招标的成败以及履约的顺利程度。招标文件必须包含招标的范围和方式、工期及质量要求、投标报价取费标准、付款方式、结算方式评标方法等主要内容。

为做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、筛选、分析和总结各类有价值的数据与资料，对影响工程造价的各种因素进行仔细鉴别、分析和评价，对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，为后续的评标及施工整个过程提供严密的保障。

2、重视投标文件澄清会议

中标前的询标澄清是保证成本控制效果的必备环节，应引起招标单位的足够重视。由于房地产招标绝大多数采用低价中标的原则，因而有些竞标单位为了中标，在投标时有意漏报项目或针对一些报价要求不明确的部分采取模糊处理，待中标之后提出增加费用的要求，这对成本控制造成了威胁，处理不好还会影响招标周期。

3、加强工程合同管理和控制

合同是约束双方当事人明确各自的“责”、“权”、“利”关系并受法律保护的文件，合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益。签订严密的施工合同十分重要，它是施工阶段造价控制的重要依据。招标单位必须增强合同的法律意识，增强合同条款的严密性。对直接影响工程造价的有关条款，如工程质量要求、工期要求、合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容、违约争议等都要明确而详细的约定。

三、建安工程施工阶段的成本控制

施工阶段的成本控制是实施建设工程全过程成本管理的重要组成部分，采取多种措施加强施工阶段的成本控制，对确保施工质量，管好用好资金，提高投资效益具有有重要意义。

1、健全法律法规

建立有关建筑工程的法律法规，规范建筑工程，保证建筑工程造价标准，严格执行法律，做到有法必依。针对不同区域和情况制定适应具体情况的管理办法，法律法规要具有操作性，便于执行，规范市场，有利于建筑工程的顺利发展。

2、控制好材料的质量

要充分的利用各种信息渠道，准确的把握建筑材料的工程市场供求状况。实行材料报价制度，加强相互监督、增强核算意识，防止流通环节的不规范交易，改变“算死账”、“死算账”的静态的材料价格管理方法。掌握材料价格信息，选择最佳途径进料时机，有效控制材料价格。建立相关模型，从技术上，费用上，施工管理上对各种方案进行可行性研究对比，在不断的分析，综合，论证中，多方面评判审核项目的可操作性和合理性，不断完善设计方案，减少因方案的更改或变化而引起的额外费用。根据施工图的设计和开始勘察预算的工程量和具体的工程价格，对工程图做出合理的设计和完善，并严密科学的做好各种分项施工的费用预算，将每一种设计方案从设计施工，材料设备等各方面的成本进行核算，对比，将分项施工的成本和项目的投资额做出科学对比分析以减少成本支出。

3、加强对设计变更及合同变更的控制

在施工阶段成本控制的一个重要组成部分就是对工程项目变更实行有效控制。在具体的施工中，要对各种施工过程中的设计变更做出分析，并通过科学的比较，结合工程项目投标报价中的各种信息，做出对比分析，综合论证。同时，要严格科学的控制设计变更，要在设计的环节上，节省费用支出。项目经理还应该根据合同要求的工程项目、质量、进度等指标，详细地编制好施工组织设计，作为制定计划成本的基础。对合同中的暂定项目和存在变更的分项工程，要进行严格审核，及时申报。

四、结语

建安工程成本控制贯穿于工程建设的整个过程，涉及范围广、综合性较强，需要企业的各相关部门相互协调，做好自己的本职工作，密切配合共同完成。做好建安工程的成本控制，是当前房地产企业项目管理中的关键，关系到企业的经济效益，也关系到企业的长远发展，是增加企业市场竞争力的重要措施，必须引起足够的重视。

参考文献

[1]卢英华.建设项目设计阶段的成本控制分析[J].时代经贸，2012（24）

[2]柯晓灵.设计阶段的成本控制优化方法[J].中华建设，2012（7）