房地产开发和管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发和管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】房地产；项目管理；质量；控制

1 目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

2 房地产开发项目的前期工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键，直接决定着拟开发项目的前途和命运。个人建议从如下几点着手：

2.1 建立开发项目质量管理责任制。

项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，检查项目质量计划执行情况；对发现重大的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。

2.2 制定开发项目的质量计划。

充分了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉质量管理体系文件，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。

2.3 建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。

3 设计阶段的质量控制

3.1 方案设计阶段

在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。根据一些经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，设计前，对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出审批方案。

3.2 施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4 施工阶段的质量控制

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。

4.1 房地产项目施工前准备阶段质量管理。

4.1.1 明确质量目标 房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 制定项目建设实施的质量管理计划 在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。

4.1.3 质量保证 质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。如，在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；组织由设计单位和施工单位参加设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。

4.1.4 开发项目建设的施工过程质量控制 项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。

推行施工现场技术负责人技术管理工作责任制，正确划分各级技术管理工作的权限，使每位工程技术人员各有专职、各司其事，有职，有权、有责。工程开工前，将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员，制定详细的规章制度和奖罚措施，不允许出现不合格品。在重点工序施工前，必须对关键的检查项目进行严格的复核。杜绝重大差错事故的发生。

坚持“三检”制度。即每道工序完后，首先由作业班组提出自检，再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检。隐蔽工程在做好;三检制"的基础上，请监理工程师审核并签证认可。对于工程施工过程出现的质量事故，必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的"三不放过"原则，认真处理，防患于未然。

按优化的施工组织设计和方案进行施工准备工作。做好图纸会审和技术交底及技术培训工作。对于推广应用的新技术、新工艺要组织有关人员认真学习。严格按施工工艺（或施工程序）施工。根据对影响工程质量的关键特点，关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则，并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反馈系统，形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息，客观地提取产品的质量数据，为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。

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关键词：房地产 财务管理 问题 对策

随着我国现代化建设的不断推进，房地产建设的热潮不断涌动，房地产企业也逐渐成为我国的支柱企业，但是很多房地产企业在发展过程中都出现了问题，影响了企业经营的安全性，其中一个重要问题就是财务管理上的问题。作为资金密集型的企业，房地产开发公司的财务管理工作对企业来说极其重要，因此识别并解决财务管理中存在的问题，对房地产企业来说极其重要。

一、房地产开发公司加强财务管理必要性

房地产开发公司作为资本密集型企业，资金链是一个决定企业生死的要素。资金的流动存在于企业的投资、筹资、生产经营的各个环节，任一环节资金链的断裂都有可能导致企业的生存危机。而且，企业的资金又不是越多越好，这会降低企业资金的使用效率。尤其是房地产开发公司，其开发周期长，资金的投入和回收是不断交叉的，因此需要开发公司了解开发整个项目的每个环节，以便对资金进行有效管理。另外，成本和质量的制衡是房地产公司的另一主题，如何在保证质量的基础上进行成本控制，对房地产公司及其重要。因此，做好企业的成本控制和成本管理，对房地产企业有很大的重要性和必要性。

二、房地产开发公司财务管理中存在的问题

当前我国房地产开发公司、尤其是中小型开发公司，财务管理都存在着一些问题。

（一）对财务管理的重视性不高

我国房地产开发公司将管理工作的重点集中在经济效益上，对财务管理的重视性不够，尤其是忽视了财务管理工作在长期规划中的作用。一些房地产开发公司仅仅将财务管理定位为记账等会计类工作，对财务管理认识不够。另外，一些公司对开发项目的可行性研究重视度不够，有的甚至不进行可行性研究，项目安排随意性大，没有对资金投入、资金回收、期限等进行详细安排，导致整个财务管理过程的混乱。

（二）财务管理的制度缺乏规范性

我国房地产开发公司没有建立清晰的财务目标，制定的制度也缺乏实际操作性，没有起到有效的指导作用。有的公司的制度形同虚设，没有得到有效的实施。

（三）财务管理人员的素质不高，财务管理水平低

当前我国一些房地产公司的财务管理人员财务管理意识淡薄，对财务管理的认识不够，且文化程度不高，因此，业务技能也不高，他们缺乏系统财务管理知识，在实际工作中只是凭经验和直觉进行管理，这一问题会影响房地产企业财务运行的安全性和效率。

（四）财务风险大，融资渠道单一

房地产企业作为资金密集型企业，资金链的保证对其及其重要，资金流动的周期很长，且前后期的资金流量很不平衡，所以保持资金的安全流通是很重要的工作。但是，随着我国对房地产企业的管控越来越严格，加上其本来的风险，房地产企业融资也越来越困难。

三、应对房地产开发公司财务管理问题的对策

（一）加强对财务管理的重视程度

房地产公司的领导者需要转变经营管理理念，加强对财务管理的重视程度，并将这种重视落到实处，同时将重视程度传递给财务管理人员，严格财务管理人员的招聘，加强对财务管理人员的培训，为财务管理工作的顺利进行打下坚实的基础，营造良好的氛围。另外，保证在项目开发前期做好可行性分析，运用财务管理中项目投资分析的知识，对项目开发的周期、投入、收益等进行详细分析，以保证后期开发过程中资金的可控性。

（二）制定科学规范的财务管理制度，并严格落到实处

房地产企业管理者要充分了解本企业项目运行和管理程序，参照本行业的标杆企业，建立一套科学规范且适用的财务管理制度。在建立规范的财务管理制度的基础上，加强财务人员对管理制度的学习和应用，并在实际应用过程中加强监督，保证财务管理制度的顺利实施，起到应有的作用。同时，在运行的过程中不断进行反馈，以及时解决出现的问题，不断完善这一制度。

（三）加强对财务管理人员的培训，提高企业的财务管理水平

房地产企业既要严格财务管理人员的招聘，又要注重后期对财务管理人员的培训，无论是认识上还是技能上。财务管理人员技能的提高，有助于企业财务管理水平的提高，进而可以顺利推进企业的财务管理工作，这对整个工程项目的顺利进行都很重要。

（四）加强对资金的管理，多元化融资渠道，以降低企业的财务风险

房地产企业的财务人员要加强对资金管理的重视，整体上把握资金的流入和流出，对项目不同时期资金的流动有整体上的认识，并提前做好准备，防止出现资金流断裂的问题。有关现金流管理的具体措施有：编制现金预算，加强对应收账款的管理、加快资金回收期，合理利用现金浮游量、充分利用商业信用，加强对投融资的管理等。对于融资问题，企业要优化融资方式，进行多元化融资。企业集团还可以在整个企业建立资金池，将各个项目的资金进行统一管理，对各个项目的资金进行调剂使用，从而保证整体的稳定。

四、结束语

总之，房地产企业的财务管理非常重要，认识并解决这些问题，对房地产企业的持续发展有着重要的意义。

参考文献：

[1]赵雪梅，赵美华.房地产公司财务管理中存在的问题及对策分析[J].现代经济信息，2012

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关键词 :设计策划、成本控制、设计质量管理、设计组织、设计评审机制

与所有的产品开发过程一样,房地产项目开发一般可分为立项决策阶段、策划和设计阶段、施工阶段、交付和运营阶段。一个房地产建设项目的成功,取决于对项目的良好决策和后续的组织实施,而策划和设计阶段是将原则性的宏观的决策意图,落实到具体的微观的设计图纸中,从而为施工阶段提供依据性技术文件的的过程。设计阶段的工作具有承前启后的作用,既需要向前延伸到宏观策划层面,又需要向后延伸到施工图纸的具体细节控制,是项目开发成功的重要环节。

1.设计策划的重要性

房地产开发企业迫于资金压力,总是被压缩开发周期,很少有企业潜心研究市场的真正需求、产品的内涵和对社会、城市环境、历史带来的影响。也很少有企业勇于探索和创新。速成的设计、速成的房地产产品,又怎能成为经久传世之作?市场上已不乏似曾相似的建筑面孔,无非因其地段不同、开发商不同、广告宣传不同而形成差异而已。在市场的火爆过去以后,理性的购房者已日益学会全面评估产品内涵和价值,甚至对开发企业的品牌所代表的品质高度有清晰的评判。因此,房地产开发企业如果不重视开发建设项目的前期设计策划工作,其长期发展利益必然受到局限。

对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的综合性开发项目而言,开发商在设计策划、设计管理方面的主导性作用就更为明显。尤其是商业综合性持有型物业的开发,如果在前期设计策划和设计管理阶段不投入足够力量研究、策划和管理设计,那么,施工阶段、招商阶段必然会遇到瓶颈,不得不调整、变更以适应市场。而盲目建成的项目在投入运营后更会自食其果,商业设想无法实现,商业利益无法保障,物业价值得不到提升,从而留下永久遗憾。

房地产开发企业在项目设计策划阶段,应该站在城市长期有序发展的高度,目光放长远些,在人居环境的品质、文化艺术创作的品味、建材和技术的标准上投入足够的精力,避免急功近利的心态,不论是出售的物业还是持有的物业,都应将其视为不可逆转的、需持久经营和不断保值增值的物业,才能引导设计师创作出有艺术内涵、有科技水准的作品。这也是房地产企业永续发展所需要的品牌创建之路。

2.设计策划的内容

建筑设计,在某种意义上讲可等同于建筑产品的研发,它是艺术创作与科学技术的结合。它不能用工业化、工厂化、程序化的过程进行生产,对于不同地点、不同使用功能、性质的建筑从内容到外表形态是不同的。因此需要完整细致的策划。

以住宅项目为例具体来讲,在通过大量的调研确定了购房客户目标定位和价格定位的情况下,首先需要研究建筑的功能如何满足使用者的基本需求,然后还需要研究城市规划以及特定的社会历史文化环境,调研生态环境,确定建筑形态、外立面设计的艺术创作风格走向;引导规划和建筑设计创作出富有文化内涵的、与城市环境和谐的优秀设计作品。

对于商业地产的开发。前期设计策划更为重要。在得到大量市场调研信息的前提下,需要与相关部门共同策划确定商业开发策略和目标消费人群,继而研究业态品类、组合关系和商家定位。在这些研究工作的基础上,才能对设计单位提出较为可操作的方案设计要求。而在方案设计过程中,从客流、物流动线安排,到店铺形态和组合布置、面积分配,到公共空间设施的策划,开发企业在整个过程中都需要用心策划,组织和引导设计单位进行设计。

随着低碳、环保、绿色日益成为时代的主题,房地产企业还应承担起社会责任,努力响应这一主题,不仅被动地履行各项新规范规定的环保节能指标义务,而且主动创新,研究提升开发产品的科技含量,努力实现绿色环保人居环境。

3.设计阶段的成本管理和措施

建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和各个环节,其中,实行以设计阶段为重点的建设项目全过程投资控制最为关键。成本管理是设计策划和管理部门的重要职责之一。

成本管理的过程,首先需要根据产品定位所确定的成本指标,拆分到建筑的各专业内容分项中。然后,根据分项成本指导设计策划,对市场部门或使用和管理部门提出的要求进行全面分析,确定符合成本目标的技术标准。设计策划过程,需自始至终结合成本的概念,在设计由浅入深的同时,成本指标由宽泛和笼统发展到逐项清洗和明确。

为了落实成本控制,在各阶段设计中,需精心研究建筑每一个部件的设计,研究材料和施工条件,进行多方案经济比较,降低每个构件的造价。而机电系统选型不仅需要考虑到初期投资,还需要考虑运行费用和设备维护费用,因而需要进行综合技术经济评价,正确处理好技术先进与经济合理之间的对立统一关系。另外,还应加强各专业设计图纸之间的协调性管理,避免因设计图纸的不协调、不完善带入施工阶段而造成返工。在招标阶段,尤其是机电设备招标阶段,设计策划管理部门应根据材料设备的重要性进行分级,明确规定各类材料设备的品牌档次,将有限的投资合理分配到各种材料设备中,力求保证建筑品质的同时做到经济合理。

限额设计是控制成本的有效办法。在可行性研究和产品定位明确后,设计管理部门应根据批准的投资估算限额,提出限额设计指标。在方案设计阶段,可按可行性研究成本目标的80%提出估算目标;在扩初设计阶段,可按方案估算成本的90%提出概算成本目标;施工图设计阶段,可按概算成本的90%值提出预算成本目标;预留10%供施工过程中调节。在每一阶段设计完成后,都应确认限额设计要求是否得到有效落实。

在管理机制上,可考虑加强限额设计的经济责任制管理,在设计合同中,制定相应的措施条款,凡因设计单位错误、漏项扩大规模或提高标准而导致工程静态投资超支,可扣减设计费。对于确有必要调整预算指标的情况,须严格按权限进行逐级审批。对于节约投资限额的给予奖励,超过投资限额的进行罚款。发挥设计人员积极性,鼓励设计单位在限额内提供最优设计。

4.设计阶段的技术质量管理措施

4.1设计质量全过程管理的重要性

建筑设计随机性大,需要全过程精心策划和控制,才能取得最优成果。建筑设计质量的优劣,确切地说是一个目标范围的界定,符合建筑规范、规程和标准是建筑设计合格的下限。建筑设计精品是在设计运行过程中优化取舍,不断完善完美。因此,设计质量的优化管理是十分值得重视的。建筑设计的优化管理是全方位全过程的动态管理。静止的简单化的“结果管理”淘汰制,只会浪费时间和造成经济损失。建筑设计全过程要自始至终,由组织管理到专业技术管理,由艺术领域到科学技术领域、由建筑形态到技术措施,由形象思维到逻辑思维,由方案到施工图,进行细化、优化和筛选。它是积极主动、极具挑战性的动态质量管理。

4.2设计组织框架的构建

建筑项目设计管理的首要任务应是项目设计组织框架的策划。一个规模较大的完整的开发建设项目的设计,不仅包含规划和建筑设计、结构设计、采暖通风和空气调节设计、给排水设计、热能动力设计、建筑电气设计,还包含水、电、煤、通讯等市政配套设计内容,甚至可能涉及道路桥梁、人防专业设计,还包含室内精装修设计、景观绿化设计、智能化设计,有的项目还需要专门进行标识系统设计、建筑立面照明设计、艺术品和家具用品设计等分工细致、深化的设计内容。随着低碳、绿色、高科技的时代主题日益明确,还需考虑能源科技项目的专项设计。另外,业主招标管理部门可能还会对设计管理部门提出提供各类招标项目技术规格说明书、技术标评审等的招标配合工作要求。因此,在设计工作计划中还需要考虑到这项工作的安排。

如此繁杂的设计工作内容,没有一家设计单位能够独立完成。因此,开发商的设计策划和管理部门在设计策划的前期阶段,必须清晰地确立全部设计内容,将其合理地分解成多个工作包,对每个设计工作包明确内容、要求、目标、时间,并建立这些工作包之间的工作界面和责任关系,使不同专业和专长的设计单位各司其职、各尽所能、协同工作,围绕设计策划所确定的艺术主题和技术标准,最终完成高质量的设计成果。

建筑设计市场鱼龙混杂,层次、水平差异较大。但并不是所有的开发项目所涉及的所有设计内容都需要由顶级设计公司来完成。不同的设计公司擅长的设计类型也有所不同,例如有些设计公司擅长大型公共建筑,有些擅长居住区规划和住宅设计,有些擅长购物中心设计。因此,对于项目中的每一项设计内容,都需要在庞杂的设计市场中,挑选资质和业绩符合项目要求的设计公司和设计团队,并确定其收费是否在可接受范围内,然后将工作要求落实到合同中。这样分阶段逐步落实每一个设计工作包。

4.3编制各阶段设计任务书

开发项目在前期策划阶段,在商业策略策划完成后,设计策划部门应收集来自土地、规划等方面的政策和约束条件,收集地形、地貌、规划设计条件等方面的基础资料,结合商业策划要求,编制方案设计任务书,将业主的开发意图、策略、以及使用功能要求完整、清晰地传达给设计单位,避免让设计工作走弯路。在扩初设计阶段,设计管理部门应安排各专业进行系统和技术调研和方案比较、收集配套信息、结合对方案设计内容的评审意见,形成策划设计要求,编制扩初设计任务书。在施工图设计阶段,结合扩初设计评审意见、结合来自物业使用部门的对运行管理的具体要求,以及其他相关专业提出的设计条件,编制施工图设计任务书,进一步细化业主在使用功能、交房标准、机电设备技术标准、成本限额、设计成果深度和形式等各方面的要求。

4.4分阶段进行设计成果评审和确认

设计工作是一个循序渐进的过程,因此对于各阶段设计成果应分别予以评审和确认。在方案设计阶段,应对建筑形体、风格、朝向、位置、间距、高度、结构基本形式、主要出入口位置、平面交通动线、垂直交通动线、建筑面积、层高等基本设计要素予以充分讨论、评价和确认。

在扩初设计阶段,建筑专业除了统筹结构和机电各专业的设计外,还应详细研究建筑的各个细部和材料,评估和确认所有构件的细部尺度控制和构造要求;结构专业应对各种不同的地基处理或基础形式作比较,确认最经济合理的基础形式,对建筑主体的结构骨架基本形式和构件尺寸进行初步控制和确认;机电专业应对各类可选用的机电系统作技术经济比较和论证,确认系统形式、主要设备,确认竖向和横向管井管线的位置对空间使用的影响。

在施工图设计阶段,需检查和评审施工图纸中各类技术要求的落实程度,校核各专业图纸中对地形、地貌、地质、道路、管线等外部条件的结合情况,校核各专业图纸的设计深度、协调性、完整性、可操作性。只有对施工图纸完成全面评审和确认,方可将其交付给施工和工程管理部门。

4.5设计工作后评估

设计策划和管理部门的工作成效并不是在完成施工图纸后就立竿见影的,必须经过招标、施工、运行整个过程后,才真正反映出设计管理工作成果的优劣。因此有必要在项目竣工交付运行后,对前期设计策划和管理工作进行综合评估,由实际使用施工图纸和对建筑物运行管理的部门分别进行评价,总结出设计策划管理工作中的经验和教训,这样才能不断改进不断提高。

参考文献:

[1]韩玲.浅析项目建设过程中的设计管理.建筑2009(14)32-33

[2]李大伟.业主对建设项目的设计管理措施研究.中国新技术新产品.2010(1)57

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关键词：房地产；开发；工程管理

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

随着我国经济的快速发展，城市化建设的发展步伐逐渐加快，在很大程度上推动了房地产行业的发展。现阶段，地产项目的投资种类不断增多，施工规模也越来越大，技术施工难度也不断的加大，影响施工项目管理的因素也越来越多，并且面临的市场竞争也越来越激烈。在这种背景下，房地产行业引进了精细化管理的观念，并得到了广泛的应用，它能够有效的降低企业建设施工的成本，提高建筑施工的质量，缩短建筑施工的工期，增强企业建设的标准化程度，提升企业的社会效益和经济效益。

一、房地产开发中工程管理中常见问题

我国房地产行业整体发展尚不够成熟，发展水平偏低。随着政府调控政策的变化和市场不景气，中小型房地产企业在获得持续的土地资源和资金方面遇到了很多难题，无法实施工程质量精细化管理，众多的管理型问题一步步的显露出来。

（二）管控制度不先进

受传统体制的影响，我国房地产企业的组织管理体制适应不了当今市场化变化多端的管理需求，如项目管理大多以“人治”为主，对承包商、供应商合作缺乏组织管理，缺乏规范解决问题的能力，对员工管理、内部分配等不能与市场接轨，影响员工积极性等。这一系列问题的存在影响了项目的建设成效，必须使用精细化管理来逐一克服，才能不断提高工程管理的效率和效果。

（二）成本控制不重视

在成本控制上，作为项目管理者，不能有效的从全局、系统着眼把控项目开发各环节中成本的管控。如在材料设备采购阶段，不能全局的分析材料设备数量和质量性能，仅为了满足工程的需要而增加，或者为了节约成本购买一些性能较差的材料设备，造成资金的浪费;在有关合同的条款上不能很好地洞察、预见，出现后期承包商索赔等事项;不注重设计，与可操作性失节，致使项目实际施工过程中出现大量的设计变更，对成本影响较大，更有甚者可能直接决定项目开发的成败。

（三）组织管理不明确

目前，多数房地产企业尤其是小型房地产企业，刚刚处于起步阶段，对房地产项目工程建设中只重视最终盈利大小，而忽视了管理中的组织所叠加的不良影响。包括不科学规划施工现场，对于承包商缺乏完善的协调管理机制;材料和设备从购、进场、保管混乱，造成不必要的浪费;资金拨付没有既定流程和整体规划，致使资金利用率偏低。这种只重结果的粗放式管理必然会造成项目的建设成本增加，吞噬房地产开发利润。

（四）标准化执行不灵活

当房地产企业由粗放式向精细化转变的过程中，势必将建立各项规章制度来规范各项工作的开展。这些规章制度精细化的管理模式中往往会被摆在非常重要的位置。然而在具体的实施过程中，很难保证所有事情都如预想般顺利发展，容易出现一些极端的情况，这时企业的制度和规范反而限制了企业的发展，它很大程度地限制了人在企业中的主观能动性。

二、房地产开发中工程管理存在问题的解决措施

（一）加强对于工程项目的成本管理

在房地产开发工程中的项目成本管理，是所有投资者都关注的焦点，也是直接决定房地产开发企业获得经济效益的直接手段，因此，必须要采取有力的措施，加强对房地产开发工程项目在招投标、设计、施工以及后期的验收、养护等过程中的成本管理工作，加强对全过程的成本管理。在对成本管理的各个环节中，应该注意，必须要使用科学、合理、规范的手段予以管理，不能只是为了成本管理而一味的降低投入资金，忽略了对于建筑工程质量方面的控制。

对于项目成本管理的重点部分来说，是房地产开发工程前期的决策阶段以及中期的施工阶段。在房地产开发企业在进行前期的决策阶段时，必须要严格控制成本，从实际情况出发，结合工程各个环节进行严格的预算，严格控制成本投入；在进行施工阶段时，将成本控制的重点放在对工程的设计变更上，因为一旦涉及到设计变更，就必须要有大量的资金支持，因此降低工程的设计变更，确保成本的有效管理；另外，必须严格控制建筑施工中所使用材料以及设备的质量与数量，避免由于材料的浪费造成的成本增加；严格控制工期等等。

（二）加强对于建设工程项目的质量管理

房地产开发建设工程的质量直接决定着其后期的使用性能，因此，房地产施工企业必须要加强对其的质量管理，包括施工过程中的质量控制以及竣工后的使用质量。在这其中涉及到的因素就很多了，比如说施工人员的技术问题、施工工艺及方法、施工环境等等，因此房地产开发企业对这些问题都要逐一进行分析，并且采取针对性的措施予以解决。

（三）注重建设工程前期投资决策阶段的可行性研究

在建设工程项目施工前期阶段的可行性研究是建设工程项目的一项核心内容，必须要加强对其的重视程度，具体可以从以下几个方面着手：

1.在予以充足时间的前提下，加强对前期可行性研究的人力、财力、物力方面的投入；

2.建立、健全投资决策的支持与审核机构，将决策的程序予以完善，继而从根本上提高投资决策的整体水平与实施效率，使建设工程项目的市场定位或者是产品定位呈现系统性。

（四）施工现场安全管理

施工现场的安全管理非常重要，关系到施工人员的安全。因此，要采取有效措施加强对施工现场的安全管理。要保证施工现场安全，必须要做好施工的消防工作。施工单位在施工组织设计中必须有安全和消防条款，为施工安全管理提供必要的依据。施工单位必须对全体施工人员进行安全教育，做好技术摸底工作，要派送专职的安全员。甲方代表负责施工现场安全执行的情况，安全帽配戴、施工脚手架、安全网、洞口以及沟道等防护设施，还有其他的施工设备安全保护和施工用电安全措施，防止出现违规指挥和违规操作的行为。甲方代表负责监督安全事故易发部位，比如，要采取合理有效的措施，预防高空堕落、机械伤害、触电以及坍塌事故等措施，从而保证施工能够顺利进行。还要监督施工单位防火制度的落实。施工现场必须保证消防通道畅通，保证消防设施齐全。

（五）施工现场文明管理

在施工过程中，文明施工有利于树立企业的良好形象，为此，必须要加强施工现场的文明管理。在施工开始前，必须明确组织设计或方案中的文明施工条款。在实际的施工现场周围必须设临时围墙或围档，并做到及时修补，保证围墙或围档整齐，为工程施工建构相对安全的环境。对于建筑工程的管沟和电线要布置均匀合理，机械机电设备安装要固定可靠，保证安全性和稳定性。施工现场材料必须按平面图中规定部位堆放，并要求码放整齐的同时，要标注明确，禁止出现乱堆乱放的现象，避免应先管道施工顺利进行。现场产生的建筑垃圾要保证放在指定的位置，并及时清运。最后，在施工区、道路等处经常清扫，保持整个施工现场和环境卫生整洁。

结束语

在房地产工程的开发与建设中，房地产开发企业只有首先认识到项目管理工作的重要性，并且从工程前期的决策、设计阶段就加强项目管理，才能确保建筑工程能够顺利的开展，才能为房地产开发企业带来巨大的经济效益。因此，房地产开发企业必须要提高项目管理的水平，在不断的探索与实践中进行创新，加强自身竞争力，确保自己在激烈的市场竞争中占据有利位置。

参考文献：

[1]王作城.广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学,2012.

[2]刘音姝.工程管理在房地产开发中的应用[J].科技信息,2013,22:444-445.

[3]陈婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居(下旬刊),2013,09:251-252.

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    -须具有一定比例的项目资本金才能开发项目

    -商品房的销售价格，可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价

    记者从省建设厅获悉，《河北省城市房地产开发经营管理规定》日前出台，该规定对在省内从事房地产开发经营企业的资质、项目资本金、商品房销售价格计价方式等都作出明确规定，并将于7月1日开始实行。

    设立房地产开发企业有新条件。按照规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还必须同时具备两个条件，一是注册资本金在500万元以上；二是有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员，1名以上持有资格证书的专职统计人员。同时规定，不同资质的房地产开发企业应当依照相关规定来承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目。

    须具有一定比例的项目资本金才能开发项目。房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于20%，其他房地产开发项目不得低于35%.并专项用于房地产开发项目建设，接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。

    采用多种计价方式售房。按照规定，商品房的销售价格，可以按套（单元）计价、也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

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关键词：房地产建设成本管理建议

一、建立开发成本管理规程

通过制度明确成本管理职责、建立动态成本监控分析的流程，从制度及流程上对房地产开发各环节的成本进行全过程动态管理，达到加强成本控制力度,降低成本支出,提高市场竞争力, 提高企业经济效益的目的。①、制定成本费用项目。包括按规定明确成本费用核算对象和成本项目，确定成本费用开支范围。②、建立成本控制制度。包括成本预测、成本计划、成本核算、成本分析、成本考核等在内的全过程控制。③、确定成本核算方法。结合项目开发的具体情况和管理要求选择成本计算和分配方法。根据项目的交付时间、建设标准、销售价格的不同，以及各项目不同的税收政策明确实际成本的结转办法。④、建立费用控制制度。制定严格的设计变更制度、预算制度，费用审批制度；明确各项费用权责归属；规定财务部门与业务部门、管理部门在费用管理控制上的关系；对重要费用开支项目应制定具体管理办法，并明确奖惩办法。⑤、建立成本费用分析制度。明确成本费用分析内容、原则、建立成本台帐、费用分析的组织、实施、汇总、检查、存档的责任制。

通过《房地产开发成本管理规程》的制定，将成本管理控制的目标、原则、办法、责任、分析、考核、奖罚等内容，贯穿项目前期成本目标的设定到项目完工后的分析的全过程。同时要制定与成本控制相配套的成本分析评价、考核、奖惩制度，以保障和达到成本控制的有效管理。

二、项目建设全过程控制

项目建设阶段的工程成本控制主要集中在设计、招投标、工程变更和竣工结算四个方面。

1、设计阶段的成本控制起着关键作用，设计对工程造价的影响可达75%以上，设计质量的好坏直接影响到施工建设费用和项目建设历时的长短，也直接决定项目建设过程中对人力、物力和财力投入的需求。科学合理的设计可降低工程造价10%以上，同时避免施工过程中因变更所增加的工程造价。

2、在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势，通过相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的集团公司，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标。另外，可以利用集团（多个项目同时开发）项目开发的优势，确立一些长期合作的品牌和供应商，签订战略合作关系，在保证质量的同时，提供更优惠的价格，实现双嬴。在招标过程中，技术和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价结算和不平衡报价的情况出现，如出现不平衡报价，应在保持总价不变的情况下对不合理价格进行修正。

3、在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程项目管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。对于较大的洽商变更，必须根据变更意图对可能造成的增加造价进行详细评估，再按造价部门提供的数据视项目的具体情况最后确定是否实施该洽商变更。

4、竣工结算审核的严谨性，工程竣工结算是核定项目开发总造价的最终依据，因此，这是控制工程成本的最后一关。工程结算审核的办法如下：⑴、以合同、招投标文件及答疑等资料为依据，根据合同的性质（如综合单价包干、按图总价包干或按定额套价等）分别按不同方式进行审核。⑵、复核咨询单位提交的结算资料，审核时的依据及手续是否完整。⑶、设计变更只有经建设单位和监理工程师审查同意、变更才能列入结算；⑷、工程量的复核；①、单价包干方式，按工程量清单发包的工程，需逐一核对实际完成的工程量，并对由于设计变更取消或现场没有施工的工程内容进行扣减。②、总价包干方式，如发生设计变更，则工程量按变更后的竣工图进行计量，增减内容相互扣减。③、定额计价方式，工程量按竣工图进行计量。⑸、结算单价的确价，合同有的价格按合同价执行，合同没有的按合同约定的新增或变更工程原则计价。⑹、核查结算工程在施工责任扣减台帐中是否有违反合同约定需要进行扣减的责任费用。

三、资金利用率

3.1项目成本

房地产开发产品的成本构成主要有八部分：1．土地成本；2．前期工程费；3．基础设施费；4．建筑安装费（公共设施配套费）；5．监理及咨询费；6．企业管理费7. 银行利息；8.销售费用。项目开发成本的构成比较不合理，主要体现在土地成本、银行利息及销售税费；分别占开发总成本的22%、10%及13.6%，其中营业税及土地增值税约9%；近两年土地价格居高不下，企业为了生存不得不通过高价拿地，另一方面随着房地产调控政策的不断出台，企业的贷款越来越难，利率也越来越高，这都是项目开发成本高企的主要原因。解决的办法是需要房地产管理部门与建委、规划、土地、税务等部门协调配合规范各项收费标准、范围，这样即能降低开发成本，又能起到对商品房销售价格的合理定价，对资金回笼速度有很大帮助。

3.2提高项目开发贷款的利用率

随着经济的发展，必须提高企业自身的财务管理水平，搞好资金管理、提高资金利用率、加强成本管理、降低消耗、提高经济效益。通过对企业实行全面的过程管理。制定一套行之有效的规章制度，强化内部管理，规范财务行为。项目开发资金使用计划应通过企业内部部门之间的通力协作，使贷款资金能得到充分的利用，减少利息的产生，从而降低成本。

四、风险管理

4.1加强项目的招标管理及合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在合同契约签订的过程中,善于利用法律法规的规定,对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中,合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定,利用风险管理技术、财务手段,将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。

4.2用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段,对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时,就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价,按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中,就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响,加强计划的监督,按照目标管理、节点考核的原则,及时组织实施效果的评价考核,用实事求是的态度,科学地调整计划和应对措施及时总结，关闭阶段性管理目标,是保证风险管理达到既定目标的有效途径。

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五、结束语

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【关键字】城镇房地产；科学合理利用；可持续发展；科学发展观；城镇化

1 目前城镇发地产的开发现状及问题

1.1 城镇房地产的开发是改革开放和市场经济发展的必然结果，也是历史发展的必然趋势。

城镇房地产的开发前提是大中城市的房地产开发已经趋于饱和，一些房地产的开发商把目光逐渐向城镇地区转移，这种战略决策的转移在很大程度上促进了城镇经济的发展，也为城镇经济的扩展提供了一个很好的平台。

特别是我国相关政策的提出“控制大城市，发展小城镇”的决策，更为一些开发商提供了方向。这也是由我国的基本国情和相关国策决定的，改革开放使得小部分人的富裕带动大部分人的富裕，城镇房地产的开发不仅响应了这项国策，更在一定程度上带动了城镇经济的发展，这种影响是多方面的。一个地区的开发带动的是多种形态经济的共同发展，解决了当地的剩余劳动力问题，因此，城镇房地产的开发现状是有很大裨益的。但是在开发的过程中对于土地的利用出现了一些相关问题需要切实的注意。

1.2 城镇房地产开发在利用土地时出现的问题

1.2.1 城镇房地产的开发带动了当地经济的发展，这是不容忽视的。但是据统计，目前城镇居民六分之一的住户在拥有一套住房的同时还拥有一套闲置房，甚至有些少数市民拥有三套、四套，这样的局面虽然在一定程度上体现了城镇居民的生活水平，但是这种情况的出现不仅使房价越来越高，而且在一定程度上也挤占了其他居民改善居住条件的机会。

1.2.2 在城镇的房地产开发中，很多开发商极力的去选择一些风水宝地，一方面是占有商机，另一方面是为了抬高房价，吸引大中城市居民的购买。这样的举动不仅破坏了城镇原有的地貌形态，破坏了生态环境的平衡，虽然促进了外来的消费，但从长远的角度来说，是一种不科学的土地开发。从另一个角度来考虑，外地居民的购买力不仅拱高了房价，也使得很多当地居民对房地产望尘莫及，这不仅达不到共同富裕的目标，反而使富的越富，穷的越穷，是贫富两极分化加剧。

1.2.3 城镇房地产开发商大多来自外地，对于本地的地形地貌并不是很熟悉，只是在抢占着商机。对于征发的集体土地没有一个很好的价格标准，再加上农民法律意识的淡薄，违法用地的现象比比皆是，一点的小恩小惠就能使得城镇农民满足，远远达不到所应赔偿的数目，而且在安置农民的住所时也不及时，这种矛盾的激化是“三农”问题中的重点。

1.2.4 在房地产的开发过程中，首先由于开发商的急功近利，对于土地的利用没有一个整体、科学的预算和筹谋，这就使得城镇的土地利用不能完全的利用，造成土地资源的浪费。另一方面，开发商只注重盖房子的速度，不注重房子的质量，使得很多房子达不到国家的标准，很多住户住的都是危楼。第三，在房地产的开发中相关的配套设施不够健全，这引发了很多问题：道路不注重及时的修缮，造成道路拥挤，交通事故频发。第四，由于开发商的在土地的开发中没有一个整体的规划和调整，使得房子面积过于狭窄，再加上房价的不断提高，使得很多居民压力过大。

2 城镇发地产开发与科学合理利用土地的思考

城镇房地产开发是改革开放三十年来的重大举措，是实现区域经济平衡、社会稳定发展的重要前提。在城镇房地产的开发中，怎样科学合理的利用土地，实现两者之间的一个平衡使我们需要面对的一个问题。

2.1 健全相关法律制度，明确城镇房地产开发的相关注意事项

在很多问题上，都需要国家的宏观调控来实现相关法律制度的健全。俗话说“无规矩不成方圆”，很多事情的进行都需要有一个尺度去衡量，越过了尺度就会引起社会的动荡和不安。在城镇房地产的开发中，应确保城镇居民的切身利益，尤其是在土地资源的利用上，应制定出相应的实施步骤，其中细节性的问题是非常重要的。例如房地产开发中的基础设施的健全，文化娱乐设施的完备都是应纳入相关的规定中去的。

2.2 开发商在城镇土地的开发中应有长远的眼光

现在很时兴的一个名词就是“儒商”，这样的商人在利益的取得上有着自己的原则，而非建立在损害别人利益基础之上的。在城镇房地产的开发中，一个很重要的原则就是土地的科学合理利用，选择适合居住的地区进行房地产的开发，留出具有地域特色风貌的土地进行旅游景点的开发，这不仅保全了城镇土地特有的风貌，同时也促进了城镇地区经济的增长。在城镇的房地产开发中，还应把握的一个重要原则是要有长远的眼光和可持续发展的观念，运用科学的发展观为指导，在开发前有一个合理的规划和全局的把握，其中不仅包括房子的质量，而且包含生态环境的保护和地域风貌的维护，还有基础设施的健全，立足方便居民的生活为向导。

2.3 放宽房价相关政策，达到普通群众都能够接受的程度

目前房地产的开发处于发展的势头上，再加上各开发商之间的相互竞争激烈，房价的抬高成了必然的趋势，很多群众面临着“买房难”的困境，城镇地区的房子集中在了少数富人的手里，造成了住房层次的不平衡。因此面对这样的情况，相关部门除了进行必要的干预之外，还需要设定一个房价的上下浮动空间，根据现在的平均消费水平来确定房价，使得大部分居民都有房可住，解决大部分人的实际困难，满足其要求，促进经济的稳步发展和社会的长足进步。

2.4 立足城镇的经济建设，合理的开发和利用城镇土地资源

城镇经济的建设很重要的一方面来自房地产的开发，房地产开发带动了多方面经济形式的发展，从城镇的角度来说，房地产的开发是具有战略性的意义的。在开发的同时注意土地资源的合理利用也是非常重要的。特别是在开发土地类型的选择上要特别注意，留足农业用地，选择不宜种植农作物的土地进行建设，不仅起到了合理利用土地的作用，也不影响农业的稳定发展。在进行城镇房地产开发的同时注意环境的保护，多注意周围环境的绿化，这不仅影响居民的生活环境，对于生态环境的维护也起到了很好的作用。

3 结语

城镇房地产的开发与大中城市的房地产开发有着本质上的区别，其别注意的是城镇土地的自然属性。合理利用土地资源与房地产的开发应是相互统一、相辅相成的，两者在本质上并不存在矛盾。无论是哪种形式的开发，只要注重可持续发展的战略要求和科学的发展观，做到纵观全局，统筹兼顾，发展经济的同时不忘环境的保护和生态环境的维持，同时提高城镇居民的生活水平，才能获得经济的长足发展和社会的长足稳定。

参考文献

[1]汪华丽.重庆市城市土地集约利用研究[D].重庆大学,2008.

[2]熊欣.小城镇房地产开发研究[D].重庆大学,2006.

[3]黄辉玲.我国小城镇的小康住宅建设问题研究[D].东北农业大学, 2003 .

[4]谢劼.从城镇化发展看县域房地产开发[J].四川经济管理学院学报, 2006,(01) .

[5]陈建明.发展城镇房地产业刍议[J].安徽工业大学学报(社会科学版), 2003,(05) .

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【关键词】：房地产；工程投资；管理

[Abstract]: with China's rapid economic development, the pacehas accelerated in the city has not, to play a more important role in the development of the real estate enterprises in the city, this paper analyses the characteristics of China's real estatedevelopment investment objectives and tasks, combined with thereal estate development. Investment in real estate enterprises on engineering construction management to explore further, thedifficulty of investment, especially well, so as to promote China'sreal estate enterprises to better love the investment of construction project management.

[keyword]: real estate investment; project management;

中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

一、房地产项目投资管理的重点

初步设计阶段是房地产项目投资管理的第一个过程过程，经相关数据分析论证，这个阶段是影响项目投资的最主要的阶段一般占75%--93%，技术设计阶段是房地产的项目投资管理的第二个阶段，影响项目投资可能性占30%--745%，第三个阶段就是施工图设计阶段，在影响投项目资的中仅占据5%--30%.。由此，我们可以判定，在项目施工以前的投资决策和初步设计阶段是房地产项目投资管理的重点所在。

项目建设投资费用的工程设计费用却少于1%，虽然在房地产全部建设投资额占据不大1%的设计费用，但对房地产项目建设全寿命内投资的费用起着决定性的作用。包括了工程建设项目的总投资以及工程竣工交后的有关费用。整个工程阶段中的设计阶段投资的控制是工程总投资控制的关键。因此工程设计师所绘制的蓝图，每一条线，都决定着投资的大小。房地产开发企业在进行房地产开发中能否实现其预先设定的经济效益的关键所在就是对蓝图的绘制。房地产项目投资的管理所包含的范围不但多而且管理面较广。需要房地产投资人进行全面的协调、管理。

二、房地产企业投资计划管理的重要措施是制订房地产项目开发经营计划

2.1编房地产项目投资的计划成本.

计划成本的编制主要是为了控制工程项目的各分项工程的成本，同时也客观的反映出了房地产企业的经营成果。专业分工在房地产项目建设中分的非常的细，牵涉到很多的业务管理部门，然而这些部门通常在工程的建设过程中都只考虑自身的利益，而忽视了整体的力量，造成房地产工程投资膨胀，对房地产投资效益造成一定飞负面影响。由于大型的工程项目以及综合开发的住宅小区局域较长的建设周期，投入使用是房地产企业的最经常的做法，加上房屋的预售政策对其造成的影响，这就额外的引起了一定数量的预提费用和待摊费用，使的房地产工程的开发成本不能按期反映，利润也只是预结利润。通常在这样的情况下，编制工程项目的计划成本能够对房地产企业的经营成果进行准确、及时、均衡地反映。

2.2编制房地产项目建设进度计划.

进度计划编制主要是为了对工程项目建设工作的开展进行指导，提高工程建设的效率,实现工程资金的动态平衡。房地产项母最大的特点就是投资额大，工程建设周期长，因此对工程资金使用的成本控制就显得特别的重要了，尤其是通过拍卖转让而获得的地块就更加的明显，土地成本所占的比重很大，必须通过编制进度计划来控制工程建设的进度，加快工程资金的周转速度，提高工程资金的使用率。此外，编制工程项目的进度计划对房地产的销售工作也起到重大的影响。房地产企业在对开展销售工作，尤其是在预售商品房的工作的掌握与控制都需要通过编制项目工程进度计划。对房屋交付使用期限进行控制，在对房屋的销售合同中见交楼期都给于确切的日期，这样对工程的销售部门进行组织工程的销售活动带来了方便。

2.3编制工程项目投资的资金平衡计划.

工程资金平衡计划的构成部分是工程资金的来源计划以及工程资金的使用计划，房屋的预售收入是工程资金的来源，通过对工程的计划成本和工程的进度计划共同编制来控制工程资金的使用计划。由于房地产开发商可以对商品房进行预售，一些房地产企业当工程项目开发落实就开始投入建设,根本就没有考虑企业自身的实际情况，对工程资金的来源以及工程资金的平衡问题没有给以足够的认识，很有可能就超出了房地产企业自身的经营能力，导致很多的楼盘处于烂尾的状况，房地产企业抵御风险的能力也随之大大的减弱，效益也不断的下滑。随着建筑市场消费的增加以及日渐成熟的房地产发展，影响房地产投资的重要因素已不在是工程的生产问题,而是工程的质量问题，建筑工程的质量对建筑市场的竞争起着最直接的决定作用，房屋是一种特殊的资金密集型商品,因此对房屋的销售就表现的特别的重要, 房地产项目投资的重点就是对资金的回笼，是影响资金平衡最主要的因素。因此，任何一个房地产开发企业都必须对这样一个问题给予足够的重视，即合理控制房屋的资产、土地的资产以及流动资金三者之间的比例关系，然而房地地产企业只有通过而金平衡计划去来解决这些问题。

2.4尽可能避免或减少项目投资过程中的签证

由于设计方面的在对工程设计时没有做到全面的考虑，致使工程项目在具体的施工过程中，追加一些工程变更事项或者整减一些工程项目等。除此之外还包括房地产开发企业在工程前期对没有进行充分的市场需求调研、施工单位的项目技术负责人对工程生疏以及工程监理单位的施工现场监理人员缺乏足够强的责任心和事业心等原因，进而就在工程项目的施工过程中出现了很多的签证问题。在工程项目具体的施工过程中很难避免一些少量的签证问题，这只客观存在的，符合工程的施工的进展情况。但是，但出现比较多的大量的以及超乎工程项目投资人预料的签证，则这就给工程项目成本控制带来了难题。须要在签订合同时双方明确约定合同价的调整范围来有的效规避这些可能出现的投资风险。在工程的具体施工过程如果出现了一些新的情况或者新的问题，建设单位的项目管理部门应及时协调工程设计单位、工程施工单位以及工程监理单位在保障工程质量、施工安全的前提下，密切协调工程项目成本控制部门，对工程成本最大程度上进行控制

三、结束语

加强房地产企业对建设工程项目的投资，从房地产企业本身来看，通常是一项需要很长时间的系统工程。在这个过程中不得存在一丝一毫的差错。尤其是在当前市场经济不断发展的条件下，在进行房地产投资前应根据建设工程的具体特点以及建设工程投资的重点难点，在结合自身企业的实际情况，房地产企业经理人在指导企业发展目标和任务是必须做到合理、科学的态度。加强房地产企业自身发展能力的培养同事不断的提高房地产企业自身员工综合素质，不断提升房地产企业管理队伍的水平，使得房地产企业各阶层管理者在面对市场经济的大发展中能够积极的探索，敢于决策，带领房地产企业团队在激励的市场竞争中，能够不断的发展，立于不败之地。

参考文献

[1] 浅议政府投资项目的全过程造价控制与管理;《广东科技》2009年12期

[2] 林悦;;房地产开发项目在建设阶段的风险分析及应对策略[J];海峡科学;2010年08期

[3] 郝希刚;房地产项目投资风险分析[D];西安科技大学;2011年

[4] 卿姚;王月明;;我国工程项目风险管理研究综述[J];四川建筑科学研究;2007年02期

[5] 李涛;房地产开发投资风险因素分析及评价研究[D];中国农业大学;2004年

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关键词：房地产合作开发隐名参建管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

所谓隐名参建是指以提供土地一方名义进行开发（要求具有相应的开发资质），另一方（或几方）、隐名、参与投资经营的合作开发模式，在招投标、报建、施工、竣工验收以及申报房地产项目的权力人都以土地提供者办理，参与投资人无论从政府部门或是对外签订工程承包合同、销售合同等的第三方角度都隐藏在土地提供人身后。本文探讨的是房地产公司仅提供土地，私人提供开发建设的其他一切资金、劳务、技术的隐名参建模式，即以房地产公司名义进行开发，实际经营者是私人的这种合作开发模式。

房地产公司为了监管合作对象私人合理合法的把项目建设完成，为了能规避有关风险并取得合作开发项目的成功。笔者认为，作为房地产公司的管理人员要切实掌控以下几个方面的工作：

一、合作开发协议的签订要合法、严密

这种合作模式的开发建设中，唯一能对私人隐名合作者进行约束的就是双方签订的合作开发协议。因为，在以后的开发建设过程中，来自政府职能部门、民众、社会的监督都是针对房地产公司的，所以，合作开发协议务必要达到以下目的：

一、合作开发协议必须在法律上是有效的。如果双方签订的是无效的开发协议，那么对私人隐名投资者是没有约束力的，在出现问题的时候就无法根据合作开发协议要求他承担相关责任。

二、合作开发协议必须确保房地产公司可以对其进行必要的监督管理。不能以口头约定代替协议条款，尤其是在房地产公司与私人隐名投资者平时交情很好的情况下也不能忽略这点。

二、合作双方必须共同掌控财务费用

合作开发本身就是双方共担风险、共享利润的一种市场行为，整个项目的财务状况如何仅由实际经营者的个人隐名投资人掌控，是件非常危险的事情，他会在财务作帐上会想方设法做成无利润甚至亏损以达到其利润最大化。通常的做法是建立双控账户，双方都留印鉴在银行支付卡上，只有双方都同意了银行才能进行账户资金操作。

三、切实搞好项目监督管理

上述一、二条是合作开发的前提条件，但做好了上面两条，还无法保证合作开发项目的成功，要切实搞好项目的监督管理，确保项目的开发合法、有序才能取得项目的成功。工程项目管理这个命题很大，很多文献著作都有论述，但作为本次探讨的这种合作开发模式，又有其独特性。其有别于其他项目管理的特点在于：项目开发的实际经营者是隐名的私人，通常其目的是追求利益的最大化，而且其开发不具有连续性，不承担社会影响，不承担项目开发完毕后的遗留问题、隐形问题的处理。那么，作为房地产公司该如何进行项目的监督管理呢？

1、项目管理的组织机构

一般情况下，为尽快形成统一的项目规划、执行方案和决策，作为实际经营者的私人不希望合作的房地产公司人员参与项目管理，这样会影响其决策的效率和过程。但在组成项目部管理人员中，财务部、工程部必须有房地产公司的监管人员。财务部的监管人员以确保财务数据的合法性、真实性，确保资金真正用到项目开发中去，而不被挪用或用于其他目的。工程部的监督人员以确保在工程施工中的安全、质量、进度符合有关要求，以避免项目开发完毕后麻烦不断。其管理职能分工宜采用发达国家的管理职能分工表，以使管理职能的分工更清晰、更严禁，而不宜用岗位责任描述书来进行管理。

2、成本控制

作为房地产公司监管人员进行成本控制的第一要务是防止私人经营者虚高开发成本，防止项目账面假低利润、无利润甚至亏损。在一些合作开发协议中签订房地产公司取得固定收益、私人经营者承担开发盈亏风险的合作开发项目中，也应防止开发成本虚高。有的人认为，反正我房地产公司取得固定收益，项目盈利还是亏损与我无关，其实不然。按照最高人民法院年月日公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》来界定，这种协议是无效的合作开发协议。当然，在实际利润大于协议中双方确定的房地产取得固定收益并实际最终顺利完成了项目开发时，法律上一般还是予以支持的。所以，房地产公司有必要确保项目取得预期的收益。

3、进度、质量、安全控制

很多人认为，进度控制是施工队的事，对开发商影响有限，尤其是合作开发不掌握实际经营权的房地产公司影响更少。其实不然，因为，开发的房产必须销售，销售合同一般都注明了交付时间。如果实际开发进度缓慢，超过了合同约定的交付时间，购房户势必要进行维权，维权的诉讼单位就是房地产公司，这将影响公司的社会形象。搞好进度控制首先要做好进度计划的编制，确定关键时间节点和关键线路、关键工作。其次要随时跟进实际施工进度，与编制的进度计划对比，分析查找影响进度的原因，及时调整进度计划，合理安排人力物力财力。

在合作开发的双方中，房地产公司承担着终身的工程质量责任，质量的好坏关系房地产公司的经济利益和社会影响。房地产公司要督促监理、施工方搞好事前、事中、事后质量控制，监督关键工序、关键部位、隐蔽工程的施工，实施质量通病防治措施。使工程质量达到国家有关法律法规、设计和合同的要求。要杜绝片面追求利润最大化采用偷工减料、以次充好的做法，确保工程质量的安全性、耐久性，以保障合作协议失效后不产生质量事故给房地产公司带来麻烦。

4、合同管理与信息管理

传统的合同管理和信息管理方法均适用于这个合作模式，但要严格控制以下几个方面：

①为了节约成本，该招标的未进行招标，引进无资质无营业执照的队伍进行施工、提供三无设施设备、利用淘汰产品和明令禁止使用的材料。

②数据造假，手续不全。个人经营者为规避行政收费，加快开发进度，节约成本。对建筑面积、容积率、绿地率等建筑指标造假，不办和延迟办理相关手续，不缴纳或延缓缴纳行政事业收费。通过个人关系规避或延缓政府职能部门正常检查。等合作协议失效后政府部门再来核查时发现于事实不符将给房地产公司带来很大麻烦。

③合同签订不严谨，存在很多明显漏洞和争议的地方。致使合同效力长期存在给公司带来损失。或者合同中加入了项目后期才能确定的内容。比如说合同写了本着互惠互利的原则，本合同结束后我公司另一项目可优先考虑该施工单位（该设备），或者本电梯的后续保养确定由***单位实施，费用另行协商等等。

④不允许合作开发结束还存在以本项目的进行担保或质押的协议、文件等。

⑤其他产生风险的情形。

要控制以上等情形的发生，最关键的一点就是要把好盖章这一关，以房地产公司名义进行开发，其公章必须由房地产公司掌控，而不能由个人经营者掌控，在盖章前要仔细审核有关条款，确认符合相关法律法规且不会给后期带来影响时才给予盖章，并做好备案工作。

结束语

综上所述，隐名参建合作开发房地产模式虽然具有灵活、迅速地特点，但也给管理工作带来了新的挑战，尤其是公司与私人合作而且私人为实际经营者这种情况，所面临的风险更加巨大。在房地产市场调控力度加大，风险加大的环境下，要谨慎选择合作开发模式，多多思考来自各方面的风险，及早采取防范措施。

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【关键词】房地产；风险；效益

从2004年的房地产发展市场开始，面对商、住房供需结构的特殊矛盾化，国家针对房地产开发出现的问题进行全面客观的规避和管理。通过土地管理、银行利息调控、国家税务等一系列宏观的政策展开，以解决居民住房紧、买房贵、入住率低等诸多问题，全面实现住房供需的合理化。在房地产开发中需要全面的防范风险，有效的识别风险，合理的规避风险。下面对房地产开发项目的风险进行研究。

1 产业政策调控，市场风险加大

在2004年的房地产发展中，国家从土地、税务、银行金融等方面对房地产开发存在的问题进行管理和解决。

1.1 土地政策的规范

国家控制房地产年开发量对土地的占有率，从2004年开始限制开发非建筑、规划范围内的土地，当年土地开发的面积减少12%，从而将房地产开发的竣工率提高102.3%，商、住房的年销售量有显著的提高，使得一年之内商住房的供不应求局面加剧，促使全国范围内房价上涨，涨幅为13%。虽然历时一年之后，从2005年开始政府放宽了土地开发的面积限制，但开发、竞标等一系列成本的加剧高升，使得房价居高不下。

1.2 银行利息金融方面调控

从2004年开始出现不断上涨的房价市场，国家通过各种银行调控措施来降低房地产开发市场的风险，不断调高商住房贷款利率，以贷款下线为国家银行的调控起点，商业银行在国家规定的贷款下线基础上可以自主确定利率水平。利率的提高使得购房还贷居民的经济压力和风险有明显的上升。

1.3 国家财政税务调控

税务所得是国家财政收入的重头表现，而土地使用、房地产开发涉及的税务项目直接影响税务的收入总额。2006年国税总局发〔2006〕第187号文件，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，文件明确要求：土地增值税要以国家专门的土地管理部门审核批准的房地产开发项目为一个单位进行土地增值税核定征缴。对于分期、分项开发的项目，以各分期、分项为单位进行税务征缴，同时所开发的项目包括普通也其他住宅的，要进行分项核算征收土地增值税。国家加强税收调控政策对抑制开发商进行房屋炒作，从而进一步规范房地产开发市场有极其重要的意义。

2 市场风险将房地产风险放大化

政府加大力度调控房地产开发市场，以实现房地产在领头羊市场中得到充分的带头作用，实现居民住房结构合理化。在市场竞争中，房地产开发企业的开发管理模式和经营风险给房地产开发市场带来严峻的考验。

2.1 房地产开发项目资金的来源风险

在经济飞速发展的今天，房地产开发资金无疑给开发企业带来重大资金压力。从开发土地的购置，到房地产的新建，再到房地产项目的建成销售和房地产项目后续开发这一资金链的有效供应和合理利用，都需要大量投入过程，现如今大多开发商在土地开发时就已经是负债经营，导致这些企业年度资产负债率逐渐提到，远远高过规定的比例60%。同时，银行利息的提高也很大程度提高了房地产开发企业的资金风险。

2.2 房地产开发市场自我调控的风险

在强有力的政府房地产开发支持力度下，比如在限购、经济适用房、廉租房等国家房地产开发宏观调控政策下，房地产开发企业开始利用自己的开发项目规避政府带来的开发压力和风险。国家通过有效的管理职能推行各种房地产开发中购房优惠政策，房地产开发企业针对政策进行调控，例如开发商提出购买房支付全款有优惠或者精装，针对2012年房地产开发市场的停滞和房地产销售市场的灰暗，促使个别房地产开发企业提出首付10%的大胆之举。当银行利率逐渐提高时，对房屋供需方将带来极大的风险，导致购房者无力偿还利息放弃房屋所有权，开发商商住房销量直线下降资金链无法运转。

3 风险管理及防范措施

在房地产开发市场运行缓慢的今天，必须防范房地产开发带来的风险，及时发现房地产开发中存在的风险因素，合理有效的规避风险带来的经济压力。

3.1 强化房地产开发项目可行性研究中的风险分析

可行性风险分析，是在该项目立项前就对该项目所涉及的项目资金、开发、销售等进行分析和评价。分析该项目风险对预期的项目开发成本利润的影响，评估该项目风险的隐患和风险危害程度。

3.2 加大销售力度以减少开发后的房地产项目风险

房地产开发项目资金必须得以迅速回笼，以平衡房地产企业的资产负债率，不断降低负债比率。而迅速回笼资金必须做到合理的定价策略和营销模式。实现由商品房的预售模式到现房的销售模式的，使供需双方充分了解房地产开发的项目特征和购房者需求。达到供需双赢的目的。但同时限制了前期预售资金的回笼，所以必须考虑更加完善的销售模式通过销售来规避风险。

4 房地产开发项目风险研究结论

从国家宏观调控体系，将房地产开发项目的相关建设管理、交易管理、中介服务项目管理及其他相关的后期再建服务管理等各种不同的房地产项目管理纳入我国房地产法律规范体系，促使我国房地产开发市场经济体系有法可依、执法必严、违法必究，从而提高我国现有房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性．针对我国房地产项目风险管理现状，从房地产企业内部的管理完善和外部的环境建设抓起，扩大各种资金管理渠道，同时促进房地产开发企业加强房地产项目风险管理的关键在于加强自身抵抗风险的能力。实现房地产管理的政府宏观与市场微观的有效结合。

参考文献

[1] 李志宏.房地产项目的风险管理研究[J]. 科技创业月刊. 2007(10)

[2] 宋晋杰.对房地产项目风险管理的一些认识[J]. 天津建设科技. 2007(S1)

[3] 马文超.房地产项目风险管理研究[J]. 项目管理技术. 2008(12)