房地产开发企业审计范文
时间：2023-05-04 13:09:01
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关键词：房地产；税种；审计
中图分类号：F239 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-01
我国房地产业在近几年来的努力下迅猛的发展起来，成为国民经济的支柱产业，对国家经济的增长发挥着重要作用。我国审计机关，结合国家相关政策将房产产业的纳税作为税收管理的重要内容。这些调整在一定程度上维护了房产业在税收管理上的秩序，提高了房地产产业的审计水平，也为房地产产业的展带来有效作用。
一、房地产企业的主要税种
我国的房地产企业应纳税的税收种类很多，主要有以下一些类别：
1.营业税。营业税是按照房产企业所建建筑及不动产的出售来计税的，其中还有相应的建设维护税和教育附加税，一般以5%的税率进行缴纳。
2.企业所得税。房地产开发的应缴纳税收的所得税部分。
3.印花税。房地产企业在销售、与买房者签署购房合同时，按是适用税率缴纳。
4.房产税。房产租金所得的收入应缴纳的税。
5.土地增值税。在房产企业中，因转让房地产获得的增值收入而缴纳的税。
6.城镇土地使用税。开发商在使用国有土地时，依据使用土地的面积而缴纳的税。
7.契税。房产企业在承接建筑用地时，要像土地管理部门缴纳土地契税以及代收代缴的税。
1.营业税及企业所得税的审计。一般情况下，房地产开发商通过销售楼房和出租楼房取得相应的资金收入。虽然在销售过程中，每一次开盘所出售的房产数量是有限的，但每一单位的商品出售所得的利润是非常大的。而在审计过程中，对企业影响最明显的是企业的销售价格。通常情况下，企业将取得的销售房预收款长期挂账或通过其它手段转移所得收入。除此之外，房地产企业自己的员工在购买商品房时，是可以享受到折扣的。有些企业也会通过奖励员工来作为隐藏偷税的手段，员工在推销企业产品、建立市场后，企业会借此给予相应的奖励，也会在员工福利上做一些企业的自身想法。诸如这些情况，在实际处理中，要分清情况进行处理，就具体细节针对税收相关内容进行分析。
2.印花税的审计。在印花税的征收上，企业的问题也存在这许多内容。审计调查中，购销合同的税基最为严重，许多企业在这一税收上都没有记录内容，企业一般按照半年的时间进行缴纳。税法法律中规定，印花税要在建立书面合同或票据时，应立即购买印花税票进行印花税的缴纳。现行税法规定中，单位与企业之间发生的有关会计等专业技能的咨询合同是不需要企业缴纳印花税的。
3.房产税的审计。房产税以房产的剩余数值和以租金收入两种计税方法计税的。税率一般为1.2和12%。现行法律为了税收征收的公正立法，规定房地产开发商在出售楼房之前，对这些产品并不进行税款的征收，但在这之前，开发商如果有出租或出借楼房的现象，就被视为买卖过程，是要征收一定的税额的。这就要密切关注房地产开发商的销售现状，以防有将房产出租的却长年挂存货品的账单，形成偷税漏税的现象。另一方面，因为企业工程的时间往往很长，滞后于产品的使用时间，一些工程企业的竣工验收时间更是滞后于使用时间，这一方面，企业要适时的调整计入房产税的税基。
4.土地增值税的审计。土地增值税的税率为30%～60%，税负一般较重。在这一税收方面，要做到数值的正确计算，就要在审查时紧密关注房地产开发商是否将房产收入长期挂账，企业有可能并未及时缴纳税款。企业在获得实际收入使也会有遗漏的现象发上，在进行销售时，也会出现成交价与实际价格相差甚远却没有一个合乎情理的缘由。除此之外，企业将已经取得的土地使用权的支付内容在开发转让和固定不动中并未正确的分配。在成本的应用上，企业也会将不属于开发成本的费用计入开发成本当中，在与相关单位进行合同转让和会计凭证核对时，成本结转办法也会出现失误。企业在借款利息支出中是否按照国家相关规定，超过上浮幅度的部分有无被作为扣除企业项目金额，如超过贷款期限的利息部分是否也作为扣除项目的金额。总而言之，在对土地增值税进行有关税收审计时，要注意核实房地产转让的所得收入和已扣除的法定金额，根据这些内容确保正确的税收税额和税率，达到应缴纳税额的正确性。
5.个人所得税的审计。个人的收入一般由基本工资+本月奖金+年度奖金组成的，所以，对于个人所得税的审计来说，要注重以下一些方面：在个人的管理费用和销售费用中，如以现金形式发放的工资是否已经被扣去个人所得税；诸如个人在企业工作中，自己业绩的超出部分和销售的提成部分是否能够有效地被个人所得税扣除出去。其次，一些房地产的员工已有负担个人所得税或者企业为员工全部负担个人所得税，而在审计税收的时候，要注意是否将支付额转换成已经包含税收收入后的个人所得税的计算结果。
6.契税的审计。契税的审计主要是房地产开发企业要缴纳的国有土地使用权出让的税额。房地产在开发前期阶段是否缴纳税额，是可以通过国土利用部门的数据查证的。在审计契税时，房地产开发会与购买者达成协议，未开发票或少开发票，这就虚假的减少了收入额，影响了计税依据，这就注意加强和房产管理部门的协调沟通，以防这类事情的不确定性。
三、结语
总而言之，我国在税收管理上，要加大对税收征管的力度，对含有逃税漏税的企业进行大的处罚，遏制住企业在发展中的偷税漏税的现象。但似乎凭借仅有的税收制度，并不能强有力的完成这一项重大责任，偷税漏税的想象得不到根本的根治，这就需要进一步加大税收的改革，推进我国税收的强有力的发展，消除房地产企业在获取利润中的偷税漏税现象，确保国家的相关利益，维护社会人民的合法权益，这就要我们的税收机关要做出不断地努力。
参考文献：
[1]黄慧豪,麦锦华,梅爱付,等.房地产调控形势下个人住房贷款的风险表现及审计关注点[J].财经界(学术),2010.
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企业风险指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。风险管理是企业从战略制定到日常经营过程中对待风险的一系列信念与态度，目的是确定可能影响企业的潜在事项，并进行管理，为实现企业的目标提供合理的保证。2004年国际内部审计师协会(IIA)在其修订的《内部审计实务标准》中将内部审计认定为“：内部审计是一种独立、客观的保证与咨询活动，旨在为组织增加价值提高运作效率。它通过一种系统化、规范化的方法来评价和改进风险管理、控制和治理过程的效果，从而帮助组织实现其目标。”本定义第一次把风险管理和治理过程列入内部审计定义并放在第一位，使风险管理成为内部审计的一个核心和重点。房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险、财务风险、运营风险(可细分为成本风险、价格风险和市场风险)、内控风险、资本市场融资风险等。在境内外上市企业，还面临境外业务汇率风险、企业市值波动风险等。
2房地产开发行业中内部审计参与企风险管理的必要性
2.1新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要
传统的居住观念，催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大，是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位，其工作指向改善企业经营活动，增加企业价值，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。
2.2房地产开发行业中内部审计自身发展的需求
房地产开发项目复杂的业务流程，决定了内控审计手段和方法必须与之相适应，需要多学科和专业密切协同，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”
2.3外部审计的影响
注册会计师业务领域的不断扩展，势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员，熟悉了解本单位情况，能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律，对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。
3房地产开发企业中内部审计存在的问题
3.1企业内部审计监督理念缺位，往往忽视内部控制建设工作
房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财政管理工作了解得不多，对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制，不需要什么内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如，某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程，乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收，保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年，工程款超支，没有经过验收，不能正常供暖，引发业主诉讼维权，造成直接经济损失三十余万元。
3.2企业内部审计监督体系薄弱，对企业的内部控制监督流于形式
房地产开发企业有些业务流程设计不科学，很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制“、三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时，结算滞后，会计信息反映不及时，未督促施工方开具发票，影响了项目进度；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本的现象。
4如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中
4.1加强内部审计全过程监督，充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能
房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如，对完工产品的管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中，则要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，将商品变现为资金，并搞好后续土地储备，增强可持续发展的活力。
4.2要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才
房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要综合素质较高的各类专业技术人员，更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”，规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的内部控制制度
对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。
4.4推行全面预算管理，保障资金有序流动，提高经济效益
注重并深化全面预算管理，成立高层预算小组，由专业人士专门负责预算的审批、编制、监督工作。使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等资金预算，加强对库存物资的管理工作，特别是对存量的地下室、产权车库、地面车位的排查清理，对限制资产逐一登记在册，责任到人，能出手的尽快出售，一时难以销售的进行短期出租，盘活现有的存量资产，回笼资金，减少资金占用，提升经营活动的增效点，激活现有资产的动态价值，为企业增收创效。
4.5建立相应的评价考核与激励机制
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关键词：房地产开发企业 会计内部控制 问题 策略
当前，我国房地产开发企业发展速度较快，发展规模不断扩大，在市场中占据重要地位，有效推动了国民经济快速增长。但是，房地产开发企业发展过程中还有一些问题值得我们分析探究，尤其是其会计内部控制方面的问题，对房地产开发企业正常有序前行造成了极大的阻碍。所以目前我们的首要任务是不断强化房地产开发企业的会计内部控制。
一、房地产开发企业会计内控中存在的问题分析
（一）房地产开发企业会计内部控制环境较为弱化
一方面，在计划经济体制的影响下，房地产开发企业未树立正确的会计内部控制意识，依旧存在着大锅饭思想与封建社会思想。这些因素不仅不利于现代市场经济的发展，而且对我国发展水平的整体提高还带来了严重的制约，针对此情况，政府部门结合现代社会发展，做了深入的经济体制改革，仅强调理论上的政企分开，从客观角度上看，房地产开发企业并不享有自由理财权，需按照国家提出的相关指令计划来开展经营管理工作，使得企业经营管理中存在浓烈的行政色彩。另一方面，企业的法人治理结构并未发挥应有的效用，没有一个彼此约束的法制环境。当前，随着房地产开发企业快速发展，市场上新涌现的房地产开发企业所实行的法人治理结构通常存在“形备而实不至”的现象，内部权力制衡效果较差。
（二）房地产开发企业会计内控制度并不完善
现阶段，房地产开发企业还缺乏一套完善高效的会计内部控制制度，而导致这种现象发生的主要原因有：首先，企业未加快建设会计内部控制制度，部分企业虽构建了但还缺乏系统性，这样，企业在实施会计内部控制制度时就缺少相关的参考依据。其次，有的房地产开发企业中虽存在会计内部控制制度，但还不够完善。简单举例说明，虽制定了关于施工、设计、材料设备采购及销售方面的内部控制程序，但未构建匹配的监督审计程序，虽具备成本控制与优化机制，但整体协调性低，没有制定相关的制衡机制。
（三）房地产开发企业对内控的认识不足或缺乏
当前，有不少房地产开发企业将注意力全部放在了自身商品的开发与销售上。有的企业将会计内部控制定义为内部牵制制度或者主要用来控制运行成本。可见，对会计内部控制没有足够的认识，存在错误的理解。企业必须认识会计内部控制对自身经营活动具有的推动作用，提高资产的安全完整性，确保会计信息资料的真实可靠性，严防违纪违法行为的发生，获取较好的利润。
二、房地产开发企业会计内部控制的有效策略
（一）提高房地产开发企业会计人员以及管理人员的整体素质
人才是市场竞争的主要因素，对企业的发展起到了关键性作用，是企业各项制度的实施者。当前，房地产开发企业应注重提高会计工作者与管理者的整体素质，加强他们的业务知识培训，力争培养一批专业水平高、技能好的高素质会计工作者，并且针对在岗人员定期开展相关培训，以确保在业务水平上达到了财务管理实际需求。
（二）加强对房地产开发企业内部会计监督力度
首先，强化会计资料内部审计；内部审计能够保证会计资料的真实可靠性，保护资产的安全完整性，同时有效督促员工按照内部管理制度开展作业，健全内部控制，确保企业经营合法性。所以内部审计在内部会计监督力度的加强中作用巨大，企业应设置专门的内部审计机构，并配备专业的工作人员。其次，健全会计管理制度；有不少企业为了强化内部会计监督要求，构建内部控制过程中，还赋予了会计管理制度有关规定。不仅加强会计程序和会计政策手册，推动会计工作有效运行，而且还确立账表制度、内部稽核制度、成本核算制度、财务收支审批制度等。
（三）加强构建“以人为本”的企业文化建设
在会计内部控制基础上构建“以人为本”的企业文化建设，应从两方面着手进行：一方面，认真编制并落实有利于企业会计内部控制有序前行的人力资源政策。人力资源在房地产开发企业持续稳定发展中发挥重要作用，企业要想提高会计内部控制的有效性，就必须加强管理人力资源，确立完善的管理措施，落实岗位轮换制。另一方面，加强员工培训。注重培养员工的职业道德素养及技能，提高员工的法律意识，对各个区域中的法规加以掌握与了解，从而增强工作适应性。
三、结束语
综上所述可知，会计内部控制是企业有效经营的前提保障，是企业中不可或缺的一项经济管理活动。为了保证会计内部控制制度的完善高效，应从对其问题分析入手，提出可行的措施，从而确保企业具有较高的内部管理水平，会计从业人员具有较高的财务管理水平，推动企业持续发展。
参考文献：
[1]石英丽.建立与完善企业内部控制制度[J].商场现代化，2010（（21）：24-25
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关键词：房地产开发企业 收入核算 成本核算
近些年来，随着我国房地产市场的火爆，房地产企业也成为研究关注的重点。房屋作为一种特殊的商品，具有价值大、开发周期长等特点，与传统的商品有巨大的差异，自然导致其核算也存在一定的特殊性。其中的房地产会计核算方面的问题也暴漏出来，一些收入、成本核算方面的问题也值得商榷。
一、房地产会计核算中存在的问题
（一）会计核算中收入存在的问题
企业会计准则与税收规定存在着不同。企业会计准则对于收入的确认有五项原则，由于企业获得预售许可证可进行房屋的出售，此时通常房屋还未建设，购房者购买的是期房，但是此时房地产企业已经收到购房者的款项，而商品所有权上的风险并未有效转移，不符合准则规定的收入确认的标准。只有等到所开发的房产竣工验收并移交给购房者之后才能确认收入。而税法上则规定预售所得款项需要计入预售收入并需要纳税。房地产企业对于相关附属设施比如地下室、停车位、阁楼的销售并没有进行收入的确认，这部分也属于房地产销售的范围，却并未纳入到收入中来。而且，在销售过程中包括的物业费、罚款、政府奖励、收取的客户违约金并未在收入中体现。
（二）会计核算中成本存在的问题
首先，目前的房地产成本核算并未对成本的计算与分配进行详细的规定。房地产开发企业成本核算的对象种类很多，主要包括多层建筑、高层建筑。一般来说，4-9层为多层建筑，10-11为小高层建筑，11层以上为高层建筑。由于最初房地产开发企业都是多层建筑，每层的建筑成本相差不大，所以其建筑成本核算都是采用平均成本。但是对于高层建筑来说，低楼层、裙楼以及高楼层的建筑成本并不一致，若还是用平均成本法来度量，必然导致会计计量的不准确。其次，房地产企业存在通过操纵成本来偷税漏税的行为，混淆成本核算对象，自用的是没有单独进行成本的核算，反而计入主营业务成本，减少了利润，降低了对于国家的对手贡献。有的房地产企业通过扩大期间费用的范围来增加成本，将购房者交纳的房款用作广告费、业务招待费等的支出，计入管理费用，无形之中增大了成本。或者将违规发票入账，通过修改、自行填列过期作废的发票，来增加营业成本，降低企业利润。
二、改善房地产会计核算相关问题的措施
（一）完善收入核算制度
一是要改善商品房、配套设施收入核算制度。相关部门可以尝试指定一套符合我国房地产开发企业预售收入的确认制度。同税收法规结合起来，把签订销售合同时收取预收款的时点作为销售收入确认的时点。这样就会避免因为无法确认收入而使得房地产开发企业在财务报表上出现大量的亏损，同时真正销售的时候又会产生巨量的收入，财务报表上显示有大量的利润，无法真实反映房地产开发企业的经营状况。二是要规定好房地产开发企业销售收入核算的范围，该核算的范围应该包括商品房以及配套的设施。三是加强对土地转让、房屋出租的收入以及其他收入的监管力度。这部分收入大约占整个房地产企业收入的15%。对于土地的转让收入，国家可以建立在不同地区的土地价格的数据库，并且规定最低的土地交易价格的标准，低于该标准就不给于过户，这样就可以减少土地交易中的黑幕操作。四是要加强辅助材料的管理。通过建立“销售备查簿”、“预售收入备查簿”、“协助办理房屋产权清册”等辅助材料，可以从侧面真实反映企业真实的应纳税所得额。这样就可以防止企业随意调整收入以及利润，使房地产企业达到纳税规范。
（二）对于高层建筑成本核算“因层而异”
通过层次分析法或者其他适合房地产开发企业确定权重的方法，对于每一层楼房确定一个用来计算成本的权重，通过总成本和可销售建筑面积计算平均成本，以每一层楼的权重乘以平均成本，算出销售成本，做到销售收入与成本的配比。举个例子，某房地产企业根据以往的经验以及科学的计算方法得出所建造30层楼房的平均成本为3000/m2，裙楼，5-10层，10-20层，20-30层权重依次为3、1、2、1.5。则该高层的销售成本依次为9000/m2， 3000/m2， 6000/m2， 4500/m2。这样就可以化解收入与成本不配比的问题。另外，需要准确归集和分配成本。对于复杂的工程，很难将成本费用归集到成本核算对象。这时就需要运用科学的方法进行成本费用的分配，严禁随意分配。基础设施费用可以采用因果关系法，按照历史发生的原因进行分摊。配套设备按照按照预算面积分摊，按建筑面积分配一些现场组织的管理费用。按照占地面积分配拆迁补偿费及土地征用费。
（三）加强审计的作用
通过房地产企业内部审计规范房地产企业的成本操纵行为，对经济活动的真实性进行独立的监督和评价，促进实现经济管理的有效性，加强房地产企业内部控制的建立。同时，也要结合外部审计的力量，对于企业违法违规的行为进行披露，以及修正企业不合规范的账务处理行为。内部审计与外部审计相互结合，各司其职，做到成本核算的正确性，防止房地产企业偷税漏税的行为的发生。
三、结束语
目前阶段，我国房地产市场方面依然不成熟，会计核算工作也面临巨大的需要改善的地方。我们应该结合市场发展规律，利用有效的管理制度，提高会计核算的准确性，完善房地产企业的会计核算系统。
参考文献：
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关键词最小税收负担合法内部筹划
纳税筹划是纳税人在财务管理中对税收负担策划行为，即纳税人在法律许可的范围内，通过对经营活动主要环节的精心谋划和安排，以充分利用税法提供的优惠政策，从而为所有者获得最小合理纳税的一种理财行为。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本作出计划和按排。
纳税筹划应紧密结合企业自身情况并严格依法进行，做到"合法、合理、全面、具体"，遵循综合原则、经济原则、事前筹划原则、整体原则、具体情况具体分析原则。由于企业情况各异，应注意法律问题。
房地产开发企业纳税筹划可以通过税务筹划顾问、注册税务师、注册会计师、税务律师、企业内部专业人员来开展，视企业具体情况而定。
房地产开发企业纳税筹划的实践，应始终围绕如何实现成本最小化进行，下面从房地产开发企业内部专业人员的角度来探讨在具体实践中应注意的几个方面：
1精通业务，对税法及其相关法规合理而有效的理解、掌握和运用是纳税筹划的前提和基础
首先，精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到"知识有限"和"理性有限"的局限，而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约，不可能一步到位，完全成熟。
例如：某房地产开发企业开发过程中拆借资金，在融资时支付利息，这是房地产开发企业的业务流程。根据我国现行税法规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本；又规定，纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本金50%的，超过其注册资本50%，超过部分的利息不得在税前扣除。2004年初公司进行了税收筹划，决定向集团公司借款1000万元，年利率11.16%（税务局规定税前列支的税率），期限3年。3年后企业将减少的应纳税所得额为：1000×11.16%×3=334.8万元，税收负担减轻：334.8×33%=110.48万元。
其次，房地产开发企业主要涉及营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育费附加、契税等，掌握每个税种税法的内容，了解地方是否有优惠政策。比如，我国地方上对外商投资的房地产开发企业有许多优惠政策、税率的差别，中外合资的房地产开发企业可以免交城建税、教育费附加，企业所得税预征率比内资企业低5%等，如果企业的高级管理人员在公司组建时能事先进行税收筹划，在组建条件许可的情况下，就可以大大地降低企业的税收负担。可见税收筹划需要有超前的预见性。
再次，税筹划方案的选择注意可行性，不能不考虑成本。比如，某一房地产开发企业欲建立自已的建筑公司、装饰公司以及物业管理公司，但组建公司往往需要大量的人力、物力、财力，有时会出现某一方面节税了，其他相关的成本增大了，所以只有当税收筹划方案的所得大于支出时，税筹划方案才有用。
2规范管理、会计业务记录合法性是税收筹划的保障
俗话说："管理出效益"，反之，管理不善会使企业增加税收负担。例如：某一家新成立的房地产开发商企业销售委托1家专业的房产销售公司经销，销售公司在销售时以1000元1张发行了若干张VIP贵宾卡,并承诺执卡人购房可在房款中抵1万元购房款，结果30万元1套的房子,实际只收29.1万元，与客户签约的销售合同中约定：房款总价为30万元，首付款为总房款的30%，销售人员给客户计算的首付款金额为8万元。用VIP贵宾卡抵房款首付款1万元没有在合同中约定。税法规定：如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣的金额。计算企业所得税时，折扣额也不得在企业所得税前扣除。由于销售公司管理不规范和缺乏税收筹划意识，使房地产开发企业多交了营业税：（300000-291000）×0.05=450元、多交企业所得税：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花税：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值税：（300000-291000）×0.01=90元、多交四税合计3512.7元。
纳税筹划的日常运用应注意会计业务记录的合法性。例如：某一房地产开发公司2004年中从集团公司租用了两辆轿车，并列支了这两辆轿车的年检费、汽油费、过桥过路费等，为了获得合法凭证减少涉税风险，公司与集团公司签定租车协议，取得了税务发票，公司合理规避了税，所有者对税收筹划更加重视了。
3纳税筹划事后应进行绩效评价
年末终了，房地产开发企业委托会计师事务所对上一年的年报进行审计，此时对上一年度的涉税筹划的效果进行1次评价，通过与审计结果进行分析对比，无疑是一次检查企业会计核算质量的最好机会，同时可以弥补原先税收内部筹划方案的不足。
俗话说"亡羊补牢，犹未晚矣"，在所得税汇算清缴、纳税评估、税务稽查中被税务机关查到的企业，要重视税务筹划的事后评价，总结经验，吸取教训，重视事前税务筹划活动的开展，防患于未然。
综上所述，随着社会的发展进步，法治会越来越健全，执法的力度也会越来越加强，迫切需要房地产开发企业自身练好内功，树立纳税筹划的意识，一方面为企业提高经济效益，另一方面会促进税务机关相应地完善税制、堵塞税收法律、法规中的漏洞，能促使税务工作和税收筹划都步入一个良性发展的轨道。
参考文献
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关键词：房地产开发企业 ， 费用核算管理
Abstract: the reform open way, along with to the reform of the economic structure, real estate development enterprise autonomy to expand. The face of market competition intensifies, in cost accounting management to real estate development enterprise put forward higher request. Not only to meet the real estate development enterprises with the needs of the accounting reports, more important can satisfy the real estate development enterprise management decision needs. But with the real estate development enterprise development, the current cost accounting method shortcomings of gradually revealed, this paper mainly on real estate development enterprise cost accounting management is discussed.
Keywords: real estate development enterprise, cost accounting management
中图分类号：C29文献标识码：A文章编号：
前言：房地产开发企业在面临我国经济体制深化改革，我们要勇于发现现在现行的费用核算方法所显露出的问题。通过不断的借鉴和完善，形成利于企业发展的新的费用核算管理办法。
一、房地产开发企业在建工程核算上存在的主要问题
( 一) 核算科目不规范。一些工程核算不通过“在建工程”科目, 而在“其他应收款”、“递延资产”等科目中串进串出。“在建工程”下设的子目不按工程项目汇集, 而按施工单位、施工承包个人或供货单位分设; 甚至把多项工程混在一起称为“综合户”、“其他户”,形成一笔糊涂账。
( 二) 入账凭证不合规。突出表现为付款手续不健全, 白条满天飞, 甚至无任何凭证也款。此外还存在无批准文件, 无施工合同, 无工程预算、无决算书等现象, 造成付款失控, 往往工程款付过头, 事后难追回。
( 三) 工程造价成本失实。混淆了收益性支出和资本性支出的界限, 把生产经营中发生的水电费、修理费、办公费以及业务招待费都计入工程成本; 也有利用职权, 假公济私, 乘拆迁分房之际, 塞进关系房、子孙房、亲戚房, 加大工程造价成本。相反, 也有把应该计入工程的支出列作企业待摊费用或直接予以消化, 同样造成工程成本失实。
( 四) 没有实行项目资本金制度。企业在建工程的资金主要依靠银行贷款, 或向社会和企业内部高息集资, 资本成本过高, 超过了基建项目内含报酬率, 加大了企业财务风险。
( 五) 固定资产的处理和转账滞后。有些企业对工程前应报废处理的固定资产不及时转账处理, 建后成本虚假。最常见的是工程完工并交付使用, 但长期不转作固定资产, 不仅不提折旧, 还继续把基建借款利息计入工程成本, 造成企业利润虚增。还有的固定资产转账时, 账务处理过粗, 房屋不分土建、装璜; 机器设备并入房屋价值, 难以分类进行折旧核算。
( 六) 工程材料管理混乱。如施工单位的来料少用多算; 建设单位供应的三材和用具多供少结; 施工场地的材料被盗; 完工后剩余材料短少损失等现象普遍。
二、关于加强房地产开发企业在建工程核算和管理的几点建议
( 一) 清理“在建工程”账户, 规范核算程序, 健全入账手续。
1. 收集和补齐在建工程的各种档案资料,包括项目批准书、施工合同书、工程预算书、工程决算书等, 确保工程施工核算资料的完整、合法和有效。
2. 清理“在建工程”账户。按会计制度规定, 把包括固定资产新建工程、改扩建工程、修理工程等所发生的实际支出都归集到“在建工程”科目并分户核算。严格资本性支出和收益性支出的界限, 剔除那些不应该计入工程成本的企业期间费用。较大的工程项目可单独按国有建设单位会计制度进行核算; 企业通过“在建工程”控制, 平时经营核对余额, 清理往来,加强监督管理。工程完工并交付使用后, 要及时办理竣工验收手续, 转作固定资产; 尚未办好竣工手续的, 也应估价转作固定资产, 待以后办好竣工决算手续后, 再进行调整。
3. 清理工程所占用的资金, 完善付款手续。付款必须取得合法凭证, 严禁白条和无凭证付款以及大额支付现金等; 预付工程款要从严掌握, 留有余地, 切忌超付。施工单位领用的材料物品, 要有偿结算。用于工程项目的银行贷款, 其利息支出在工程未完工前计入工程成本。
4. 建立健全有关工程管理的规章制度, 如经济合同管理制度、费用审批控制制度、财产物资保管制度等。
( 二) 重视基建审计工作, 做到在建工程项目必审。凡在建工程项目都必须进行审计; 内部审计必须贯穿于工程项目的始终。竣工审计也可委托社会审计机构实施, 因为社会中介机构出具的审计报告, 具有公证性、权威性, 对施工单位高估冒算造价能起到仲裁核减作用。国有资产管理部门、上级主管部门和控股母公司的董事会都应重视和检查企业的在建工程。
( 三) 加强会计人员业务培训, 提高核算管理水平。
三、房地产开企业可实行以变动费用计算为主的核算办法
如何借鉴直接成本计算法, 改进房地产开发企业现行的核算办法, 根据工业企业的情况, 大体上有三种意见。
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1、房地产开发企业资金管理的概念
房地产企业项目开发过程的资金流构成要素主要包括有开发成本、期间费用、销售收入和各项税费。根据房地产企业资金流动的来源、方向、大小、速度等情况,参考多家知名房地产企业在项目开发中的关键控制节点,将房地产开发流程分为六大阶段:即项目投资机会研究及土地竞投阶段、项目定位策划及前期筹备阶段、规划设计阶段、工程建设阶段、市场推广和营销阶段、售后及物业管理阶段。房地产资金管理指的是企业在上述阶段中对于其应用的各项资金的控制与管理,它是作为房地产财务管理的核心。
2、房地产开发企业资金管理的特点
(1)房地产项目开发所需投资成本高、项目周期长,单纯依靠自有资金难以保证项目开发顺利进行和分担项目风险,更无法撬动大项目开发。房地产企业上市融资门槛极高,绝大多数企业难以利用资本市场直接股权融资。为弥补项目开发资金缺口,大多采用商业银行贷款等进行负债融资,导致资产负债率极高。
(2)房地产资金管理既要受到国家政策的影响,又要受到社会经济等因素的影响,因此其资金运筹较其他行业表现的更加复杂化。
(3)房地产的开发和投资都具有阶段性,随着分阶段的逐步投入,期间资金也在逐步的回收,特别是期房交易的存在,使得资金运筹方面存在投资和回收的互补性。回收的资金可以投入商品房的再开发,而开发不断,又可以使资金不断回收,实现资金使用的最大化。
二、房地产开发企业资金管理措施
1、进行房地产开发项目的可行性规划
可行性研究对于企业在确定房地产的投资项目时极其重要,不能仅仅流于形式,要对投资项目的背景情况进行详细调查,规避可控因素,对于市场上房地产的基本情况进行调查,对于类似相近的投资项目进行对比,尽可能地减少风险,避免盲目投资带来的经济损失。
2、进行周密的资金预算管理和过程控制
资金预算管理,从内容上看,是一个包括现金收支预算、销售预算、生产预算、成本费用预算等在内的完整体系;从职能上看,是对其业务流、资金流、信息流和人力资源进行全面整合,最终使企业的资金获得最佳全面效率;从过程上看,是通过预算编制、执行与控制、考核与激励,对资金预算内容进行整合并实现“预算职能”的以“资金预算管理”为中心的价值监控。所以企业应组织制定全面的资金使用预算管理制度。
3、拓展房地产开发企业的融资渠道
资金筹集应当遵循合法、适量和时效性原则。筹集资金必须遵守国家的有关法律规章,接受国家的宏观调控。合理预测资金需要量,防止盲目筹资。资金筹集可以采取不同的形式和途径,并且可以根据企业开发时期的不同阶段采取多种筹资方式,力求达到最有效的资金筹集,以保证开发项目施工的顺利推进。除自有资金、商品房预售、银行贷款等常见的融资来源外,还应积极拓展其他融资渠道。(1)房地产金融创新。房地产金融创新主要由房地产投资信托、企业商业债券、住宅抵押贷款证券化等构成。目前中国房地产市场,金融创新工具兴起不久,普及度不高,少数大型房地产企业正在尝试。(2)承包商垫资。承包商垫资是房地产开发项目的承包商预先垫付的部分或者全部工程款。在建筑市场竞争激烈的情况下,建筑企业(乙方)在总包商或分包商招标过程中,以提供垫资、延长付款期限或灵活的付款方式等增强竞标能力,房地产开发企业(甲方)则借机变相向建筑施工企业融资。(3)并购或合作开发。并购是国内大型房地产企业实现规模化发展,中小型房地产企业向有实力的大公司寻求资金的重要途径。合作开发是两个及以上房地产企业共同出资,或者一方提供土地,其他方提供资金来从事项目开发。不仅中小型房地产企业在项目开发中采用合作方式,国内知名房企在大盘项目中也乐于强强联手、优势互补。(4)内部认购。内部认购是在开发项目尚未取得“商品房预售许可证”,甚至未正式开工之前,在小范围内进行商品房销售。内部认购可以使房地产企业提前获得部分销售收入。2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确规定“不得以内部认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房”。内部认购作为违规操作被明令禁止,但现实中仍有不少开发商暗箱操作。
4、加强资金的风险和监督管理
企业的风险影响企业的生存和发展,房地产开发企业的资金风险主要包括在途风险、或有风险、使用风险。其使用风险表现为企业的投资风险,它属于一种事先可以控制的风险,必须加强对投资的决策管理,对于项目的评审要做到更加科学、更加专业、使风险降到最低的程度,重大的投资问题必须形成有效的决策约束机制,并且实时的跟踪管理。其在途风险体现在资金的结算过程,并且应当将部门的管理人员、业务人员的绩效同应收账款的回收状况挂钩,制定相匹配的奖惩制度,确保资金的流通,把坏账损失降低到最低程度。企业还可以进行内部审计,对于财务信息和财务业绩进行审计和监督,评价其真实性和合法性,强化事前、事中、事后的控制,确保资金的安全和流通。
5、提高企业资金管理的信息化建设
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随着房地产市场竞争的日趋激烈，房地产企业的成本控制面临着前所未有的挑战，成本控制的过程是一个发现薄弱环节，挖掘内部潜力，降低成本途径的过程。加强房地产企业的成本控制，以保证成本管理目标实现，有利于提高企业的核心竞争力，使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。为了有效地增强房地产企业的市场竞争力，科学地组织实施成本控制势在必行。如何以最低的成本，实施合理的成本控制方案，提高企业的投资效益，成为房地产企业关注的焦点，研究房地产企业项目成本控制管理对房地产企业的发展具有十分重要的现实意义。鉴于此，本文对房地产开发企业项目成本控制作了相关探讨。
二、房地产企业成本控制中存在的问题
在企业管理中，成本控制是非常重要的一项工作，房地产企业管理的核心内容是成本控制。目前房地产企业成本控制管理还存在着诸多亟待解决的问题，这些问题主要有以下几点：
1.成本控制意识淡薄
企业成本是企业生产和销售产品所发生的一切费用的总和。目前在房地产企业项目成本控制管理中，许多房地产企业的成本管理受各种传统因素的影响，对成本控制存在错误的认识，参与成本控制主体只有财务人员，主要以产品的生产过程为中心，仅仅靠扩大投资规模来实现企业的利润，没有考虑到企业内部其他非生产部门对成本费用的影响，甚至认为其它阶段对成本控制的影响不大，不能把生产与经营相统一，对企业外部的价值链更是视而不见。这种企业成本管理观念不能控制全过程项目的成本，远远不能适应现代房地产开发企业发展的需要，更削弱了房地产开发企业的竞争能力，严重影响资金的周转和生产的正常运转。
2.成本监督控制欠缺
在开发房地产项目过程中，很多企业并没有有效控制和监督开发过程中的成本状况，很多企业往往十几个项目同时开发，而财务部门和经营部门只是计算季度和年度的经营收支情况，将所有的资本运营统一考虑，监督的管理模式已越来越不适应现代经济发展的需要。对于项目期间的费用比如管理费用、财务费用、销售费用的支出情况则没有做具体分摊记录，单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个大概的情况。在房地产开发企业会计核算监督管理中，监督手段滞后于业务发展需要，仅停留在对纸制传票、报表、账薄的事后监督，对事前监督和事中监督缺乏实时有效的监督，这种方式对企业的发展造成了很大问题。
3.成本控制方法落后
许多房地产开发企业普遍存在成本控制管理的方法落后的现象，对成本控制分析方法过于简单，主要根据传统的房地产企业成本控制方法财务部门的决算报告，忽略了对其他相关企业及相关领域成本行为的管理，企业成本管理的目的局限于降低成本，过于依赖目前的成本管理系统，这种核算体制不能充分发挥成本控制的作用，使企业在生产发展中受到严重的局限。成本控制的方法落后，使得成本控制中所存在的根本问题和原因不能及时准确地发现，目前的成本控制方法与现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离，已经不能适应竞争日益激烈的经济环境，采取有效的措施控制企业成本是房地产开发企业的迫切要求。
4.会计核算方式有限
房地产开发企业的会计核算，涉及到设计、施工、销售等各个环节是一个复杂的系统。但是目前很多房地产企业在成本控制上处于粗放状态，会计核算方式十分有限。大多数房地产开发企业仍然采用传统的手工会计核算方式，具有较大的随意性，存在着控制功能不足的风险。现行的会计核算方式不能涵盖核算业务的全过程，往往不能够对成本支出没有一个很好的监控和管理作用，会计核算制度滞后于会计电算化建设的步伐，加之有些企业的会计从业人员的素养不够高，会计核算水平参差不齐，控制环境比较薄弱，严重地阻碍了企业现代化管理方式的进程，给以后的成本控制工作带来不可估量的损失。
三、解决房地产企业成本控制问题的对策
随着现代市场经济的不断发展，对房地产开发企业项目成本控制管理提出了更高的要求，为了加强成本控制管理，下文针对上述房地产开发企业项目成本控制管理中出现的问题，提出了以下几点解决房地产企业成本控制问题的对策。
1.树立成本控制意识
现代企业的经营必须要以市场为导向，房地产开发企业的项目成本控制管理也要以市场为导向，高度重视成本控制的实际工作，在意识上充分认识到良好的成本控制给企业带来长远的利益。在房地产开发企业的经营管理中，要树立成本控制意识，充分重视成本的控制与管理，以适应社会主市场经济发展的需要。成本控制不能局限于产品的生产过程，应结合经济与技术，管理与生产并重的原则，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程，成本控制的观念贯穿房地产项目建设的始终，降低企业的生产成本，增强企业的成本效应。积极开展培养全员参与控制企业成本的培训，加强对成本专业人才的培养和使用，使房地产开发企业在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。
2.加强成本控制监督
由于房地产开发项目本身的建设过程是一个建设周期长的工作，对于每一个项目实际工作的环节，成本控制监督直接影响财政资金使用效益的好坏。房地产开发企业的领导和相关工作人员应设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和监督成本控制体系，统筹整个项目的成本控制，将成本控制的工作纳入到企业内部监督的体系之中。成本控制管理通过该体系揭示存在的问题、分析研究原因、提出解决问题的建议意见，起到严格控制成本的作用。同时还应积极推广应用先进的检测手段和显示监控装置，堵塞管理漏洞，加强对物资消耗和流向的控制，努力降低成本。此外，充分调动各相关部门工作的积极性，实现优势互补且互相监督与制约，有利于为成本核算和控制创造条件，从而达到降低企业成本的目的。
3.改善成本管理方法
由于目前房地产开发企业的成本控制方法，不能适应新时期房地产开发企业发展的需要，因此，改善成本控制方法是加强房地产开发企业成本控制管理的有效途径之一。房地产开发企业应将项目开发投资的成本控制在预算的范围内，一是建立健全成本管理系统，通过合理分配企业人、财、物等战略资源控制费用支出，扩大成本管理的范围，实施全过程成本控制。二是根据企业竞争战略确定成本管理的重点，运用价值链分析，进行全方位的成本管理。三是借鉴国外的管理方法，健全成本管理方法体系。根据每个企业的不同情况灵活地、适当地加以借鉴和运用，极大地丰富和健全企业的成本管理方法体系。
4.实施信息管理系统
现代企业的成本控制需要一个全面信息化管理系统，房地产企业为摆脱高成本和低效率的粗放式经营方式，在房地产管理领域应运用先进的信息技术进行企业项目成本控制管理。充分利用现代化的计算机技术进行成本控制，推进企业成本管理信息化工作，建立以财务部门为中心，经营计划，人力资源，监察审计等相关部门一起参与成本管理信息系统，能够实现企业各项业务活动高效率地运作。当前，ERP成本管理系统是进行成本控制的较理想的信息化管理系统。它建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台，对于改善企业业务流程、提高企业核心竞争力具有显著作用。
四、结语
总之，房地产开发企业项目成本控制管理是一项复杂的工作，影响房地产开发经营成本因素众多，房地产开发企业要结合自身的实际，正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，严格控制项目的开发成本和期间费用。只有把握好项目成本控制是的实施和管理是企业实现组织目标，是提高竞争力的关键，不断加强企业的成本控制管理，减低房地产开发经营风险，才能提高投资回报率，降低企业财务成本。控制房地产的开发经营成本，对促进房地产企业集约经营的意义重大。
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第一条为了规范房地产开发经营行为。促进全县房地产业健康发展，加强房地产开发经营活动的监督管理。维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条凡在本县行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理。
第三条本办法所称房地产开发经营。指房地产开发企业在本县国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、房地产开发项目转让和在开发项目建设过程中预售商品房等行为。
第四条县住建局是全县房地产开发主管部门。负责全县房地产开发经营活动的监督管理工作。负责商品房预售管理及登记、发证等工作。县房管局依照有关法律、法规和规章的相关规定。协同做好房地产开发经营管理工作。并按照有关房地产市场的各项调控政策。有效遏制房价、地价过快上涨势头，发改、监察、规划、国土、工商、地税、住建、物价、质监等部门依照各自的职责分工。采取有力措施。促进民生改善和经济发展。
第五条房地产开发应当根据城市规划、土地利用总体规划和年度建设用地计划。实行科学规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产开发坚持旧城区改造与新城区建设相结合的原则。保护历史文化遗产。保护和改善城市生态环境。
第二章开发企业
第六条房地产开发企业的设立。并具备国家建设行政主管部门规定的资质条件。应当符合相关法律、法规、规章规定的企业设立条件。设立房地产开发企业。应当听取县住建局的意见。应当向县工商局申请登记。县工商局在对设立房地产开发企业的申请登记进行审查时。
第七条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内。持下列文件到县住建局备案：
一）营业执照复印件；
二）企业住所证明；
三）企业章程；
四）验资证明；
五）企业法定代表人的身份证明；
六）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
七）法律、法规、规章规定的其他文件。
县住建局备案并办理相应变更手续。房地产开发企业分立、合并或者变更名称、法定代表人、主要管理人员和技术人员等事项的应当在县工商局批准并办理变更手续后的30日内。
第八条外地房地产开发企业进入本县从事房地产开发经营活动。应当到县地税局办理税务登记。报县住建局批准。并经县房管局审查和备案后。外商投资设立房地产开发企业。并依照外商投资企业法律、行政法规的相关规定办理有关手续。应当符合本办法第六条第一款的规定。
第九条房地产开发企业资质实行分级管理和年检制度。报市住建局核定或者审核其资质等级。县房管局具体负责房地产开发经营管理工作。县住建局应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员、开发经营业绩等进行初审。本辖区内房地产开发企业应每年向县住建局申请年检初审工作。
第十条房地产开发企业应当按照资质证书确定的资质等级从事房地产开发业务。
应当遵守下列规定：房地产开发企业承揽房地产开发业务。
一）一级房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制；
二）二级及二级以下房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目。
第三章开发建设
第十一条房地产开发应当按照“先确定项目、后开发建设”原则进行。
县发改局应当会同县住建局编制房地产开发年度计划。还应当报经县政府批准。报经县政府批准后实施；但对全县经济社会影响较大的跨行政区域的以及其他重点房地产开发项目计划。
经批准的房地产开发项目。并纳入全县年度固定资产投资计划。按照国家有关规定需经县发改局核准的还应当报经县发改局核准。
住宅小区总体方案的评审。对一些主要控制指标要进行专项评审。由县发改局会同财政、住建、国土、水务、电力、规划、房管、环保、消防、气象等相关部门对小区总体方案中的规模、层高、间距、布局、道路、供排水、绿化、电力、供热、容积率、物业管理等基础设施和服务设施进行综合评审。
住宅小区建设要严格按照建筑节能设计标准进行建设。水、电、暖必须实行分户计量。屋面、墙体、地面、门窗、给排水等各项节能设施必须符合国家标准。
第十二条房地产开发用地应当符合国家供地政策相关规定。应当通过公开招投标的方式确定开发企业。已确定的房地产开发项目。
其中保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不得低于住房建设用地总量的70%县住建局和国土局要定期向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。
对保障性住房用地采取划拨方式供应；对中低价位中小套型普通商品住房用地采取“先限房价、后竞地价”方式供应；对2A级以上高档商品住房用地采取招拍挂制度供应。县国土局要不断完善住房用地供应方式。
第十三条土地使用权出让前。县规划局和县住建局应当就下列事项编制《房地产开发项目建设条件意见书》作为土地使用权出让的依据之一：
一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
二）城市规划设计条件；
三）基础设施和公共设施的建设要求；
四）城市规划道路代征、代拆要求；
五）基础设施建成后的产权界定；
六）项目拆迁补偿、安置要求；
七）其他需要明确的事项。
第十四条县国土局对按规定期限交清全部土地使用权出让金并符合其他规定条件的房地产开发企业。应当核发国有土地使用权证书；县规划局对开发项目规划设计方案已经审定并符合其他规定条件的应当核发建设工程规划许可证副本。
第十五条房地产开发企业在取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证及建设工程规划许可证副本之后。方可开工建设；未取得房地产开发项目建设施工许可证的不得开工建设。应当按照国家规定的相关条件申请领取房地产开发项目建设工程施工许可证。
第十六条所有新审批的商品房开发项目。必须配建面积10%保障性住房。建成后由县政府统一按成本价收购，并在首期开工建设。凡不按比例配建的一律不予批准。应当遵守《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容。房地产开发企业进行开发建设。
第十七条房地产开发项目竣工后。应当进行综合验收。经验收合格的方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。应当进行竣工验收；住宅小区等群体房地产开发项目竣工后。
由房地产开发企业向住建局提出验收申请。依照有关法律、法规和规章的规定，县房地产开发项目的竣工验收和综合验收。县住建局应当自收到验收申请之日起30日内。组织工程质监、规划、消防、人防、房管等部门，对涉及公共安全的内容和城市规划设计条件的落实、城市配套设施的建设、单项工程的工程质量以及拆迁补偿安置、物业管理等综合内容进行验收。竣工验收和综合验收合格后，应向县发改局申请项目验收。
第四章监督管理
第十八条房地产开发项目的招投标双方应当依法签订开发项目建设书面合同。
第十九条房地产开发企业应当在与房地产开发项目招标方签订合同之日起5日内。记录在房地产开发项目手册》中。接受县住建局检查。房地产开发企业应当将房地产开发项目性质、占地面积、建设工程规划许可证号和开工许可证号、商品房预售许可证号、城市规划道路代征代拆的完成情况、拆迁补偿安置情况、项目建设进度等事项。并定期送县住建局备案。县住建局应当将《房地产开发项目手册》记录的内容作为资质审查和年检的依据。
第二十条房地产开发企业应当根据开发项目设立项目建设资本金。资本金占项目总投资的比例不得低于20％。并在县住建局监督下专款用于房地产开发项目建设。项目建设资本金应当存入银行专户。
第二十一条房地产开发企业应当严格按照县规划局审定的规划方案进行项目开发建设。承担划定的规划道路代征、代拆任务。统筹安排配套基础设施建设。城市规划道路的代征、代拆。并接受县住建局的监督管理。应当接受有关管理部门统一管理。
第二十二条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。
土地使用权出让合同约定动工开发期限满1年未动工开发的县国土局应当征收其相当于土地使用权出让金20％的土地闲置费；满2年未动工开发的县国土局应当无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府行为造成动工迟延的除外。
第五章开发项目转让和商品房预售
第二十三条房地产开发企业转让开发项目。应当符合下列条件：
一）依照本办法规定中标的开发项目。并已交清全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；
二）投入开发建设的资金（不包括土地使用权出让金）已达到工程建设总投资的25％以上；
三）已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和房地产开发项目建设工程施工许可证；
四）法律、法规、规章规定的其他条件。
第二十四条房地产开发项目有下列情形之一的不得转让：
一）权属有争议的
二）地上建筑物和其他附着物权属不明。或者属共有物但未经其他共有人书面同意的
三）所承担的城市规划道路代征、代拆任务尚未完成的
四）未按规定的进度要求完成城市基础设施和公共设施建设任务的
五）法律、法规、规章禁止转让的其他情形。
第二十五条转让房地产开发项目。转让人和受让人应当依法办理土地使用权变更登记。持房地产开发项目转让合同到县住建局备案。并自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内。
第二十六条房地产开发企业转让房地产开发项目时。项目转让人还应当书面通知被拆迁人。开发项目的相关合同及拆迁补偿安置协议载明的权利、义务随之转移给受让人；有拆迁补偿安置事项的项目。
第二十七条商品房销售实行许可证制度。房地产开发企业预售商品房。并提交下列文件：未取得《商品房预售许可证》不得进行预售商品房。申请商品房预售应当向县房管局提出书面申请。
一）营业执照和资质证书；
二）土地使用权证书；
三）建设工程规划许可证和开发项目建设工程施工许可证；
四）按提供的预售商品房计算。县住建局核验的投入开发建设资金达到工程总投资25％以上的证明文件；
五）经登记备案的房地产开发项目手册》
六）建筑工程施工合同；
七）商品房预售方案及预售商品房平面图；
八）法律、法规、规章规定的其他文件。
第二十八条县房管局应当在受理商品房预售申请之日起10日内。对审查合格的房地产开发企业核发《商品房预售许可证》。房地产开发企业在办理《预售许可证》之前。并出具《商品房价格成本认证书》应先经过商品房成本审核认证。由县物价局会同住建、房管等部门对开发成本中的征地拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、管理费、贷款利息、建筑项目收费等进行审核认证。房地产开发企业凭商品房成本审核认证结论报告及县住建局确定的条件。领取《商品房预售许可证》未经县物价局审核认证成本的县房管局不予办理预售手续。县房管局办理预售手续。
第二十九条房地产开发企业预售商品房时不得进行虚假广告宣传。广告中应当载明商品房预售许可证的文号。必须向预购人出示《商品房预售许可证》房地产开发企业预售商品房时。
第三十条房地产开发企业在商品房预售前。必须向县物价、住建和房管部门及时、如实申报商品房预售价格。由县物价局牵头。控制目标内合理核定销售价格，与住建、房管等部门对商品房开发项目的申报价格进行审核。并及时向社会公布，接收监督。接受县发改、监察、住建、审计、财政、物价、工商、房管等部门的监督管理。享受国家优惠政策的居民住房实行政府定价或政府指导价。商品房销售价格。应经县房管局核定。销售的商品房面积。县地税局要加强土地增值税的征收管理力度。加大对房地产开发企业偷税漏税行为的查处力度。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。县国土局要加大土地执法专项整治和清理工作力度。限制有违法违规行为的企业新购置土地。严格依法查处违法违规用地和囤地、炒地行为。依法查处房地产开发、销售过程中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。遏制房价过快增长。县发改、监察、住建、审计、财政、物价、工商、房管等部门要加强对商品房的价格监管。进一步稳定房价。
第三十一条房地产开发企业应当在取得预售许可证之后。一次性公开全部销售房源。将商品房销售方案、销售价格向县物价、住建、房管等部门申报备案，并在开盘前10日内。并严格按照核定价格明码实价销售，不得随意涨价，不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
房地产开发企业预售商品房。明确双方的权利、义务和责任。应当与预售商品房购买人签订书面合同。
房地产开发企业的宣传内容。写入预售商品房购买合同。应当作为对预售商品房购买人的承诺条款。
持商品房预售合同到县房管局和县国土局登记备案。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内。
第三十二条商品房购买人可以将已预购尚未竣工的商品房转让。明确转让人、受让人与预售人三者之间的权利和义务。但相关当事人应当签订转让合同及其他相关协议。
第三十三条商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内。办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
并提供必要的证明文件。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
向商品房购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》房地产开发企业应当在预售商品房建成交付使用时。
住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位、保修范围、保修期和保修单位等内容。
保修期内承担商品房保修责任。造成损失的应当给予赔偿。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》约定。
由责任人承担相应责任。住宅使用说明书》应对住户合理使用住宅有所提示。因住户使用不当或擅自改变结构、设施设备和违规装修等造成房屋质量及其他用户受损。
第三十四条房地产开发项目转让合同备案后。县住建局应当将备案情况自备案之日起10日内告知县房管局。
县房管局应当将发证情况自核发之日起10日内告知县住建局。商品房预售许可证核发后。
第三十五条开发企业销售的商品房出现质量问题。应由开发企业负责保修；保修期满以后出现重大结构质量问题。不属购房者使用不当造成的仍应由开发企业负责保修，如果鉴定主体结构质量不合格的经返修后仍达不到设计标准的应予以调换或退房，给购房人造成损失的应予赔偿。
第三十六条商品房购买人应当在商品房交付使用之日起90日内。并提供必要的证明文件。向县房管局申请办理房屋所有权登记手续。
第三十七条住宅小区局部已交付使用的房屋和配套设施。由开发企业自行或委托有管理资质的物业管理单位提前介入管理。
第六章法律责任
第三十八条违反本办法规定的下列行为。依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》国务院第248号令）和国家住建部《房地产开发企业资质管理规定》建设部第77号令）相关规定予以处罚：由县住建局按照管理权限。
一）未取得资质等级证书从事房地产开发经营的责令其限期改正。处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的提请原登记发证的县工商局吊销其营业执照；
二）超越资质等级从事房地产开发经营的责令其限期改正。并提请原登记发证的县工商局吊销其营业执照；处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的按规定程序吊销其资质证书。
三）无正当理由不参加资质年检的视为年检不合格。由原资质审批部门注销其资质证书；
四）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书或者涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的按规定程序公告其资质证书作废。并处以1万元以上3万元以下的罚款；收回证书。
五）不按规定办理变更手续的责令其限期改正。并处以5000元以上1万元以下的罚款；
六）开发建设的项目工程质量低劣。并提请原登记发证的县工商局吊销其营业执照；发生重大工程质量事故的按规定程序降低其资质等级；情节严重的按规定程序吊销其资质证书。
七）将未经验收的房屋交付使用的责令其限期补办验收手续；并处以10万元以上30万元以下的罚款；逾期不补办验收手续的组织有关部门和单位进行验收。
八）将验收不合格的房屋交付使用的责令其限期返修。构成犯罪的提请司法机关依法追究刑事责任。并处以交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的提请原登记发证的县工商局吊销其营业执照；给购买人造成损失的应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果。
第三十九条违反本办法规定的下列行为。分别依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》相关规定予以处罚：由有关行政管理部门按照管理权限。
一）未取得营业执照擅自从事房地产开发经营的由县工商局责令其停止违法经营活动。并处以违法所得5倍以下的罚款；没收违法所得。
二）擅自转让房地产开发项目的由县国土局责令其停止违法行为。并处以违法所得5倍以下的罚款；没收违法所得。
三）擅自预售商品房的由县房管局责令其停止违法行为。并处以已收取的预付款1％以下的罚款。没收违法所得。
四）房地产开发企业在商品房销售时不执行销售价格申报备案的商品房销售价格超过规定的利润率幅度的房地产开发企业相互串通操纵商品房价格。造成商品房价格大幅度上涨的由县物价局责令改正。并处以违法所得5倍以下罚款；无违法所得的处以10万元以上100万元以下罚款，没收违法所得。情节较重的处以100万元以上500万元以下罚款，情节严重的责令停业整顿。
五）房地产开发企业大量囤积商品房。哄抬商品房价格或者散布虚假涨价信息。没收违法所得，诱骗消费者或者其他经营者购买商品房的由县物价局责令改正。并处以违法所得5倍以下罚款；无违法所得的处以5万元以上50万元以下罚款，情节严重的责令停业整顿或者由工商行政管理机关吊销营业执照。
六）房地产开发企业在商品房销售时。不按规定或者不按规定的方式明码标价的由县物价局责令改正。可以并处5000元以下罚款。没收违法所得。
篇10
关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则
一、引言
房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。
在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
二、房地产行业会计信息质量问题
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
（二）企业各期的业绩信息可比性较差
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
（三）现金流量信息披露不全面
根据《企业会计制度》及《企业会计准则——现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
（四）风险披露不足
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种行业高风险性状况，要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。2001年中国证监会的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》第三条要求企业披露质量保证金的核算方法；第八条规定，发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。
三、完善房地产会计核算、提高会计信息质量的对策
从我国目前情况看，要加快会计规范国际化进程，按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架，包括：加快具体会计准则的制定、颁布和实施，尽早实现从国家统一的企业会计制度向具体会计准则的转变；参照国际会计准则体系的构成，补充和完善我国会计准则的相关内容，如物价变动会计准则、施工合同会计准则、租赁会计准则、外币汇率变动影响会计准则、金融工具会计准则等等。本人亦赞同以上的建议，并且部分的具体准则如建造合同会计准则、租赁会计准则等台。但是，对于房地产行业所具有的特殊性，本人认为仍然有许多改善的空间。
（一）建立完善的房地产行业的会计规范体系
现时学术界对房地产企业销售收入的确认原则亦指出了不少问题所在。归纳起来，目前学术界对《企业会计准则——收入》中的四个收入确认标准（条件）在房地产开发企业的具体运用问题上，还存在下列不同的观点：
产权过户是不是“确认收入实现”的必要前提?《房地产开发企业会计制度》规定房地产企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。何谓“移交”?如果以法律的视角观之，办理完权属证书方可称为移交。但是，考虑到我国房地产业务的现状，办理产权关系是购销双方共同的责任和义务，其间涉及多家政府有关部门，何时取得产权证书非房地产开发商所能控制。在房地产开发企业的实际销售业务中，在其他条件得到满足的情况下，未办理产权过户通常并不能构成退房的依据。因此，一些人认为产权过户并非主营业务收入实现的充要条件。若以该时点为作为“确认收入实现”的时点，则会导致确认收入的时间滞后。
签定了正式销售合同并取得了购买方的付款证明（或款项己划入公司账上）是否即可“确认收入实现”呢?因此，一些人认为此时判断商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，且公司不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和控制权的理由不充分。比如，存在由于房屋实测面积与合同差异超过3%而可能导致退房的后果，就不能认为是次要风险。若以该时点为基准，将会导致收入确认的提前。但是，另一些人并不同意这一观点，认为收取了部分房款是确认销售收入的基础。
（二）完善房地产开发企业内部会计核算
现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等，而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算， 其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。
（三）全面与国际会计准则趋同
目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则及投资物业准则，但是我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。本人亦觉得监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想（下转第95页）（上接第63页）避过清缴土地增值税，可以预留一少份单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部份学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。
四、结束语
基于以上的种种因素，我国房地产会计信息的质量必须提高，以配合经济的发展。然而，我国现行的《企业会计准则》和《企业会计制度》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等，部份会计分支亦已相继出台了。但是，目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此本人的建议是应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以及补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。如:房地产销售收入确认准则指引，配套工程会计核算准则指引等。
参考文献
[1]步丹.我国会计与国际化会计的对比分析[Z].天润财经网站，2003，(05).
[2]崔学刚.上市公司财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究，2004，(01).
