低风险项目投资范文

导语：如何才能写好一篇低风险项目投资，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词:地产公司项目;投资风险管理;问题;建议

一、地产公司项目投资风险分析

(一)投资开发时期的风险

首先，在投资开发决策时期投资项目区域、投资实际和物业的选择均存在风险。其中开发区域风险主要与区域的地理位置、区域经济水平发展情况及区域政策、政治环境等有关，尤其是政策的变化会对地产项目的价值产生深远影响。因此必须充分考虑投资开发区域的经济、政治、人口、收入水平、消费者消费需求和消费心理等情况，把握最佳开发时机。同时投资开发时期要重视物业类型的选择，因为物业公司的选择关系到今后业主享受的服务质量高低。现代社会人们非常关注生活品质，所以物业公司的选择会影响后期项目的销售，因此需要慎重选择，规避风险。其次，土地获取风险是投资开发期的另一个重要风险。开发土地的过程中涉及土地开发使用权限和土地性质风险，一旦土地性质不适合开发或者土地规划与国家规划不相符就会造成土地开发使用的延期，增加土地开发成本。同时，土地开发可能涉及土地征收问题，很容易遭遇搬迁“钉子户”提高征地价格，也有可能引发其他法律问题，影响征地工作进行，甚至影响后期项目售卖。再次，地产开发需要的资金量较大，一般企业都需要进行前期资金筹集。但是不合理的筹资方式容易引发法律、投资纠纷，增加项目投资风险。最后，投资项目的选择风险。这一风险与投资时机风险类似，因为地产公司项目投资建设时间较长，建设完以后可能面临市场供求风险，因此必须根据市场情况做好研究，合理规避这一风险。(二)建设时期的风险首先，要有合理的建设规划。若项目规划设计不合理，存在总体规划欠佳、缺乏安全性能等问题，不能满足投资商的要求，轻则需要重新设计，耽误施工工期。而如果设计建筑房屋户型、环境设置不符合客户需求，则有可能提升房屋建造的风险，降低客户对项目的购买意愿，造成投资风险。其次，建设过程涉及人、设备、物料等众多因素，且施工过程也会受到天气等环境因素影响，在施工过程中很有可能因为这些因素造成停工，进而延误施工工期，不仅造成施工过程投资的增大，而且可能因为竣工延期错过最佳销售时机，增加投资风险。最后，项目质量是房屋建设的第一要务。一旦监管不到位，造成地产项目质量不合格，就会造成投资失败。(三)销售时期的风险首先，销售时机带来的风险。房屋预售可以帮助开放商筹资，尽早回笼资金，但是却可能失去建设过程中市场价格上升引发的价格利益;即时销售则也容易受到市场价格的波动影响，所以必须选择合适的销售时机;滞后销售则是人们常说的“捂盘”，这个过程是等待时机的过程，因为市场价格上升极点值和达到时间是不确定的，等待的过程可能导致企业出现资金周转问题，也很容易在等待过程中错失时机，因此这种销售方式承担的风险很大。其次，销售合同风险。地产项目的销售额度较大，一旦遭遇不正当行为，会给售买双方造成极大影响，所以地产项目投资要承担很大的销售合同风险。

二、地产公司项目投资风险管理建议

首先，要成立专门的小组，通过小组研讨辨识、调查问卷及借鉴经验等形式，对项目投资过程中所有可能涉及的风险进行全面、正确的辨识，辨识完以后对所有风险进行公布和二次审核，保证风险辨识的全面性。其次，提前采取有效的措施来避免风险的发生，例如可以提前做问卷调查，调查潜在顾客对项目建设户型的需求，根据需求设计户型，降低设计风险;储存物料避免运输不及时造成断料，影响施工进度，降低建设风险;根据市场形势和周边城市房价趋势等对房产价格走势进行分析，充分把握了解市场供求关系，同时可以对三种销售方式进行评估，得出相应的风险值，设计合适的比例将三种销售方式相结合，降低总体销售风险。最后，加强对投资项目整个过程的监督管理，便于及时发现问题和解决问题，及时消除可能的风险。如对所有的材料、设备供应商资格进行检验，并对到货产品质量进行检验，保证质量合格。对参与建设人员进行安全、专业技能考试，保证人员素质，避免施工安全问题发生。

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关键词：房地产；装修项目投资；投资风险；风险控制

中图分类号：F293文献标识码： A

一、房地产项目投资风险概述

房地产装修项目投资是房地产项目投资的重要一环。房地产在开发建设楼盘的时候，会对已经建好的房子进行装修。根据统计表明，对于房子装修的投资大约占了整个投资的32%-34%，占据了房产销售的13%。因此，房子装修投资对于房地产项目投资风险的影响重大。在规划房产装修投资的时候就要优化投资方案，用最少的投入实现最好的装修效果。

二、房地产项目投资风险的特点

首先，房地产项目建设具有不可移动的特点。房地产投资项目的首要风险就是房地产项目的建设地点选择。房地产项目的价值在于其地理位置的好坏，位于交通通达的市中心，房地产项目的价值就高。而位于交通不便的市郊，其房地产项目的价值就不会很高。因此，房地产项目投资所面临的风险特点就是地理位置。

其次，一个地区经济发展的导向对于房地产建设而言是十分重要的。但是，由于房地产投资开发经历的时间较长，所以，对于经济导向的改变不能及时地做出应对。这就成了房地产项目投资建设的另外一个风险。因此，在房地产投资建设方面，必须加强对经济发展导向的预测。尤其是房地产项目开发投资较少的地区，必须加强对该地区经济发展方向的研究。这就是房地产项目投资风险的区域性特点。

最后，房地产项目投资具备长久性的特点。由于房地产项目建设材料的特殊性，其耐久性较好。一般房地产的使用寿命长达几十年甚至几百年。因此，房地产投资项目的风险也具备长久性。

三、房地产装修项目投资风险控制措施

房地产项目投资风险因素有很多，但是，最主要的风险和最需要控制的投资风险则是房地产装修项目的风险。本文将就房地产装修项目投资风险作简要分析并提出相关建议。

（一）在装修材料上，建议采用进团或区域采购，以此在确保品质的同时降低成本，减少材料成本过高带来的投资风险。同时，区域采购和集团采购也能满足不同装修的质量和档次。其中，如入户门、橱柜、龙头等建议采用区域采购。而涂料、开关、内墙砖等采用集团采购。但在目前大多数房地产装修项目的材料供应上，较少采用集团采购和区域采购。

（二）在进行房地产装修的设计上，为了更好地实现装修产品标准化，越早设计越有利于对房地产装修的成本控制。通常，很多房地产投资开发商等到房产已经基本建设完成后才进行装修设计。而这时候，通常会为了满足装修效果，对于已经建设好的工程进行拆改。这就直接导致了房地产整体投资的增加，投资的无意义增加就变相提高了装修项目投资的风险。因此，装修设计应该尽早开始。在建筑平面图基本绘制完成的时候，装修设计就应该介入。在满足装修效果的同时，尽量减少使用稀缺材料。同时，还要降低施工难度，以此降低装修成本。只有对成本进行良好的控制，才有利于进一步降低装修项目的投资风险。

（三）为了进一步控制装修成本，降低房地产装修项目投资风险，在装修时，尽量采用简约的装修风格。在简约中突出装修的亮点，提高市场接受率。在整个装修过程中，要有重点地进行精装修，以控制装修成本，降低装修投资风险。对于客户主要关注的大堂、电梯、客厅、卫生间还有厨房灯进行重点精装修。在精装修上面突出装修的亮点。其它地方则尽量采用简约风格装修，使客户能够根据自己的想法去装修房间。按简约风格进行装修，可以有效避免由于装修的功能过剩而缺乏亮点，也能够在保障品质的情况下控制成本，从而降低装修项目的投资风险。

（四）为了更好地降低房地产装修项目的投资风险，还可以采取精装修样板房的方式。通过对样板房的精装修，可以有效地看出之前的设计在成本上是否在控制之内，装修成本投资是否超出了之前的预期以及通过客户对样板房的体验来进行返修或者预设计，从而有效避免了交楼时可能会产生的风险。同时样板房也能充分反映装修设计是否合理，营销时的承诺是否切合实际情况等。这样一来，通过样板房的精装修有效规避了大规模二次装修的风险，从而大大降低了装修项目投资风险。

（五）控制装修成本，降低房地产装修项目投资风险的措施就是强化装修过程管理。通过强化装修过程的管理，能够合理调配人员，提高工作效率，减少额外无用开支。在材料选购上，也能有计划地进行，减少了材料浪费。在装修过程中，由于工序问题，施工单位较多，协调起来相对浪费时间。然后，加强对装修过程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的发挥。因此有利于最大限度地降低房地产装修项目投资风险。

四、结束语

房地产在我国国民经济中所占的比重越来越高，重要性也越来越大。但是由于在投资房地产时的高回报带着高风险，所以，房地产项目投资的风险控制显得尤为重要。投资者只有在投资房地产时针对投资风险做一定预防，才有利于规避风险。而房地产装修是整个房地产较为关键的环节，因此对于装修项目的成本控制显得比较重要。其中，最需要控制的就是装修项目投资风险。本文在结合风险特点的基础上重点分析了装修项目投资风险，并提出了一些建议，以此推动房地产建设更加安全、可靠、高效。

参考文献：

[1]王炜.关于整个房地产全过程的风险识别[J].才智，2011(01).

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关键词:房地产;开发;风险管理

中图分类号:F293.33文献标识码:A文章编号:16723198(2010)01004501

随着我国城镇住房制度改革的不断推进,房地产业呈现出蓬勃发展的态势,成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业,相当多的企业规模小,只重视项目开发而不重视管理,更不重视风险的管理,使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制,从而导致项目的失利。为了有效地规避风险,运用科学的方法对房地产投资项目的风险进行客观的分析和评价,并采取合理有效的控制风险的措施,有利于房地产行业的健康发展,也有利于国民经济的稳定运行。

1 房地产开发投资项目风险概述

1.1 房地产投资开发风险的含义

由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。

房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小,这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。

1.2 房地产投资开发风险的类型

不同的分类原则,可以对风险作出不同分类。按照风险来源,可以将房地产投资开发风险分为系统风险和非系统风险。

1.2.1 房地产投资的系统风险

房地产投资的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或者消除的风险,主要包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险等。

1.2.2 房地产投资的非系统风险

房地产投资的非系统风险是指只对市场内个别房地产投资项目产生影响,投资者个体可以设法避免或通过投资组合方法消除的风险,主要包括收益现金流风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险、未来运营费用风险等。

1.3 房地产投资开发风险的特征

1.3.1 客观性

房地产投资风险是客观存在的,不以人的意志为转移,比如自然灾害风险、通货膨胀风险、市场供求风险、政策性风险等。管理者可以运用科学的方法来研究风险存在和发生的条件,并采取措施降低风险发生的频率,但是不可能完全消除风险。

1.3.2 不确定性

通过风险的分析和评价,可以知道某种风险因素发生的概率,但是无法预知风险什么时候发生,这种难以预知的特性就造成了房地产投资风险的不确定性。

1.3.3 潜在性和可测性

房地产投资风险具有随机性并且不是呈现在表面的东西,但它是附着在某些确定事件上表现出来的,人们可以通过以往发生事件的统计资料,对某种风险发生的概率及其造成的经济损失程度作出判断。

1.3.4 损益双重性

风险往往也意味着对应的收益,如果能正确认识并充分利用风险,就有可能增加收益,因此要积极面对风险,将风险当作经营机会。

2 房地产开发投资项目各阶段风险内容

2.1 投资决策阶段的风险

投资决策阶段的风险主要有开发区域风险、开发物业类型风险、开发时机风险和开发项目的定位风险、项目的资金管理能力风险。

2.2 土地取得阶段的风险

土地取得阶段的风险主要是土地购买和征地安置风险。土地购买价格直接关系到企业的利润,开发商应该具备预测获取土地增值潜力的能力。购买了土地使用权后,还有大量的征地、拆迁、安置补偿工作,这个阶段的工作往往会遇见极大的阻力,从而给项目开发带来风险。

2.3 项目建设阶段的风险

项目建设阶段的风险主要来自建筑物设计理念落后导致的实用性差、承包商建筑技术落后、施工管理不合格、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患,拖延工期造成成本增加、错失销售黄金期的风险。

2.4 租售管理阶段的风险

这个阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾害的风险和意外事故的风险。

3 房地产开发投资项目风险管理对策

3.1 建立风险管理的组织体系,设立专门风险管理部门

由于房地产市场环境日趋复杂,为了有效应对风险,企业需设立风险管理职能部门,以动态的眼光来看待风险和分析风险,将房地产投资开发全过程的各个阶段的工作和风险因素进行综合考虑,形成高效运转、有效制衡的监督约束机制。设立一个健全、权责分明的风险管理组织是房地产投资风险管理的组织保障。

3.2 编制项目的风险管理计划,加强项目风险计划管理

房地产投资风险管理计划是以房地产企业的风险管理活动为对象的计划安排,是房地产企业风险管理的目标、任务、程序、责任、措施等一系列内容的全面说明书。房地产

企业通过风险管理计划,建立整个企业各项风险管理工作的目标,确立风险管理部门或风险管理人员的岗位职责,协调企业各部门的风险管理工作,识别投资活动中可能存在的风险,明确风险防范与处理的方法及其选择使用,确定风险管理绩效评价标准,通过风险管理计划的实施和全过程、全方位的动态监控,可以做到事前计划,事中监控,事后评价的系统性的管理。

3.3 建立风险管理的信息系统,形成动态风险监控报告

信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础,因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、土地招牌挂信息、项目资料、市场供求情况等信息,进行及时、准确的分析报告,使决策层及时了解市场风险和机遇。二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度,为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报,及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况,通过信息共享,及时了解各项政策对市场未来走势的影响,市场供求关系变化,竞争项目销售策略及效果、消费者需求变化等情况,为项目开发经营决策提供依据,提高决策的前瞻性和科学性。

3.4 加强风险管理的系统培训,强化员工风险管理意识

企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训,可以提升员工的专业度,增强企业凝聚力,通过风险管理教育,使他们了解所面临的各种风险,掌握风险防范和处理风险的方法,强化风险意识,从而提升整个企业抗风险的能力。

3.5 采取投资分散策略和联合策略,分化和降低风险

投资区域分散:房地产市场具有很强的区域性特点,由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同,对房地产投资收益的影响也各不相同,房地产投资分散于不同的区域,就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响,达到降低风险的目的。

投资种类分散:不同类型的房地产投资的风险大小不同,获得的收益也不同,在房地产投资种类上分散,可以降低房地产企业的整体风险。

投资时间分散:是确定一个合理的投资时间间隔,从而避免免因市场变化而带来的损失。

联合策略就是多个房地产经营者联合起来共同对某项房地产项目进行投资,利益共享、风险共担,发挥各自的优势,从而降低独自经营项目的风险。

综上所述,房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险,开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理,设立专门的风险管理机构,制定风险管理计划,明确风险管理目标,明确各部门风险管理人员的责、权、利,通过有效的信息共享,加强各部门协调,采用各种风险防范的措施,主动性的控制风险,增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力,保障企业的可持续发展。

参考文献

[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产开发经营与管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2009.

[2]李珊珊.浅析房地产开发项目的风险与管理[J].中国科技信息,2008,(11):7275.

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1．对煤炭企业房地产项目投资法律风险的认识

煤炭企业房地产投资，是指煤炭企业将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。任何一种经济活动都存在风险，尤其是投资。房地产项目投资因为自身特点风险会更高。房地产项目由于其空间上固定，投资量大，回收期长，工期连续，使得房地产项目开发建设全过程中面对的不确定因素，产生损失的可能性比较大。无论是投资决策阶段、土地获取阶段， 建设阶段还是物业管理阶段自始至终存在着各种风险。诸如来自于国家、政府政策变化风险，房地产和相关产业潜在的市场风险、项目开发的法律风险以及各种不抗力带来的意外风险。其中法律风险是最容易控制的，同时也是最有可能发生的风险。

煤炭企业房地产项目投资法律风险，是指煤炭企业在房地产开发经营活动中的行为，出现与现行法律法规相悖并由此承担相应法律责任的可能性。

分析房地产项目投资法律风险的成因，主要来自两个方面，一是法律环境因素造成的，包括国家制定法律法规不健全，执法机关执法不严格不公正，开发建设过程中相关的相对人不诚信、违约、欺诈等等；二是企业自身因素带来的，包括管理人员法律意识不强，对法律法规和相关认知不够，经营管理很少考虑法律因素，甚至违法经营。相比较之下，企业自身因素引起的法律风险比较多。究其原因，一是企业法制建设工作比较薄弱企业管理层没有意识到法律风险防范的重要性；二是管理人员尤其是企业决策层法律风险防范意识淡薄，在房地产项目决策以及其他重大经营活动中，很少让法律工作人员参与，即使配备了法律事务人员，大多充当救火队员角色，出现各种法律纠纷问题去补救的处理为主；三是企业依法经营的意识不够，自觉或不自觉地违法经营，经常发生为了企业的利益而而故意铤而走险。

2.煤炭企业房地产项目投资法律风险的种类

煤炭企业投资房地产项目开发存在着众多法律风险，按项目投资进程可以分为四个时期的风险类型。要求企业按阶段区分识别，从而采取有效措施加以防范。

2.1房地产开发前期的法律风险

房地产开发前期涉及的法律风险主要有以下几类：五证是否办理齐全，土地出让金是否全部交清，拆迁是否做完，国家的土地政策近期有没有调整。注意考察土地的合法性和出让权限的合法性、注意查看由规划部门依据控制性详规出具的拟出让地块的规划条件和附图、注意具体出让程序中的禁止性法律规定、注意出让合同中的具体条款、征地拆迁中的法律风险。

2.2房地产建设期间的法律风险

建设工程施工合同履行的主要法律风险是房地产建设期间比较典型的法律风险，它主要包括以下几种风险：因合同签订不完善、不专业存在的法律风险；工程内容不明确及工程量变更的法律风险；签证与索赔的法律风险；工程转包、分包的法律风险；工期的法律风险；工程质量的法律风险；工程价款以及结算的法律风险及其他法律风险。建设工程施工合同履行过程中，除以上问题外，还会出现农民工工资、安全施工、环境保护、相邻关系、建筑材料采购、行政管理机关监管、内部劳动合同等问题。

2.3房地产销售阶段的法律风险

房地产销售，是指房地产开发公司将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房地产销售阶段的法律风险主要有：房屋质量、面积、交付期限、产权证的办理、配套的完善和贷款的办理等风险。

2.4物业管理的法律风险

物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。

3.对煤炭企业房地产项目投资法律风险的调控

3.1首先应强化投资房地产项目投资的法律风险意识

正确使用法律才能正确规避风险，应充分发挥企业法律工作人员在房地产项目开发合同管理体系中的重要作用，让企业法律工作人员参与房地产开发项目的全过程， 参与房地产开发交易，把好法律关，把好合同关，就能有效预防法律风险的产生。如果企业法律工作人员从项目的开始就能介入，从土地的取得直至房地产销售、租赁、包括重要合同的谈判、文件的起草，合同的签订、合作对象资信调查、各项证照的审核等。这样强化法律风险意识的防范，才能做到准备充分，有效的防范企业法律风险。

3.2建立完善煤炭企业投资房地产项目的工作体系

从企业投资房地产项目前期的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、运作投资项目的各项工作流程等等都要规范，形成一套规范可行的体系，符合国家相关法律、法规及政策的规定。

3.3加强煤炭企业在房地产投资项目中的公司内部制度建设

企业高级管理人员必须改变对传统的法律风险的看法，从事后处理为主转为事前防范为主，使防范和化解法律风险变成一种常规性的管理工作。专门负责管理房地产开发项目的管理部门应制定相关制度贯通于业务与流程之中，嵌入到投资房地产项目实践中去，才能有效地防范企业可能面临的风险。

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关键词：电力项目；投资风险；分析；管理

随着我国电力体制改革的不断加深，电力项目建设的不断加快，国家出资办电的局面发生了一些变化，即出现了国家、地方、投资商公共出资办电的局面。然而，在电力项目投资中，具有一定的垄断性，进而存在着一些风险，所以受到了大众的特别关注。加强对电力项目投资风险进行分析，提出有效的管理策略，对促进电力事业的健康、可持续发展有着十分重要的意义。

一、电力项目投资风险分析

（一）风险来源

一般情况下，电力项目投资风险主要来自三个方面：（1）电力项目自身情况。一般而言，在电力项目建设中，需要具备较高的技术水平与完善的设备，同时要具有一定的物力、财力、人力，所以致使电力项目投资风险无法有效掌控。（2）外部环境。随着经济形势的不断变化，市场经济的快速发展，国家政策的逐步调整，均会对电力项目投资产生影响。（3）电力项目设计人员及管理运营人员的专业水平有限，无法保证电力项目顺利建设，以此增加了投资风险。

（二）风险种类

通常而言，电力项目投资风险主要包括三种：（1）技术风险。其指的就是电力工程的技术风险。因为电力项目对技术与设备的要求非常高，使得技术因素严重影响着电力项目投资，并且技术因素还会受到自然因素、政治因素、经济因素、文化因素的影响，导致技术因素不断变化，进一步影响了电力项目投资。（2）市场风险。电力项目投资金额非常大，加之电力项目建设周期长，投资回收慢，导致电力项目投资本身就具有一定的风险；在电力项目投资途径越来越多的形势下，市场竞争日益激烈，极大促进了投资市场竞争的发展，增加了投资的市场风险。（3）管理风险。通常而言，企业管理水平与企业盈利能力有着密切的关系，具有很大风险。若管理制度不合理，就会影响管理工作的开展，从而导致企业内部管理工作无法落实，增大了电力项目投资风险。

二、电力项目投资风险管理策略

（一）开发阶段风险管理

在电力项目建设过程中，开发阶段风险管理策略主要包括以下内容：（1）构建风险诊断小组，全面分析电力项目投资风险，并且全程参与风险管理。（2）在风险诊断小组指导下，预测电力项目投资风险，找出项目设计、施工、经营等方面的不足。（3）基于诊断技术、环境风险，全面分析诊断结果，根据风险小组建议，召开全体会议，并邀请有关技术专家，全面分析项目中存在的风险与问题。（4）在明确分析结果的基础上，提出有效的风险管理策略，以此减少投资，并且最大限度的降低投资风险。

（二）建设阶段风险管理

在电力项目建设过程中，建设阶段风险管理策略主要为：（1）重视风险防范及控制。加强对项目技术可行性的分析，保证设计方案合理、科学，并且完善施工组织设计，有效弥补与调整设计中存在的缺陷；根据施工要求与进度做好材料、设备、资金的供应，确保电力项目质量达标。为了最大限度的完善风险防范与控制，必须对项目调试可能性予以及时分析，找出其中存在的问题，根据项目建设的具体情况给予相应评价及处理。（2）强化风险转移。通常而言，风险转移就是在项目建设中，对活动风险予以分解、分散，以此削弱投资主体风险。其主要包括以下途径：①风险投保：即向保险公司交纳一些保险费，通过投保的方式转移风险。②进行项目组合：在电力项目投资中，可以在同一电网中进行火电、水电组合，以此对市场风险予以分散。项目组合风险示意图如图1所示。图1中的组合方式包括六种：A组合：2个“低风险、高利润”；B组合：1个“高风险、高利润”与1个“低风险、高利润”；C组合：2个“高风险、高利润”；D组合：1个“高风险、高利润”与不少于1个“低风险、高利润”；E组合：不少于2个“低风险、高利润”；F组合：1个“低风险、高利润”与不少于1个“低风险、低利润”。

（三）经营阶段的风险管理

在电力项目投资建设中，经营阶段的风险管理工作主要包括以下内容：（1）强化风险防范及管理。在电力项目经营中，结合实际需要，编制合理、科学的战略计划，并且完善技术结构调整、市场调整、管理调整，以此提高电力项目经营效益。（2）加强电力项目的宏观调控与统一管理，突破电力系统的垄断形势，以此降低电力项目投资风险。结语综上所述，随着电力项目投资体制改革的逐步深入，投资主体越来越多，为电力项目投资增加了更多的渠道，活跃了投资市场，但是也增多了投资风险。因此，为了有效降低电力项目投资风险，必须对其进行深入分析，从而加强管理，提高企业与社会的抗风险能力，以此实现电力事业的战略发展目标。

作者:张赦 单位:陕西榆林能源集团有限公司

参考文献:

[1]张道彬.电力工程项目投资风险管理研究[J].城市建设理论研究（电子版），2015，5（12）：265.

[2]刘丹民.加强电力建设项目投资风险管理[J].中国电力企业管理，2011（02）：100-101.

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关键词： 风险预警；代建制；物元理论；风险识别

1 代建制项目的定义及主要模式

代建制的起源是美国的CM项目管理模式，即Construction Manager，为项目业主提供工程管理的服务。后又演化成为Construction Agent at Risk和Construction Agent。根据国家发改委起草、国务院原则通过的《投资体制改革方案》，代建制是指政府通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。代建期间，代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责，有关行政部门对实行代建制的建设项目的审批程序不变。现阶段，政府投资项目代建单位的组织或选定主要有两类模式：政府集中代建制和公司代建制：（1）公司代建制是选择社会中介性质的项目管理公司作为代建单位。具体包括两种方式：一是短名单或有限选定代建机构的方式；二是通过公开招标或招募方式选定代建单位。（2）政府集中代建制是组建常设的事业单位性质的建设管理机构。

2代建制项目风险预警管理的基本原理

代建制项目风险预警管理的基本原理包括以下4个方面：

（l）风险征兆的可测评原理。通过对项目所面临的风险管理状态的详细测评，可以很好的反映出代建制项目面临的具体的风险。

（2）风险诱因可测评原理。项目面临风险的发生，通常情况下可以通过对项目管理组织内部与外部环境的风险诱因的测评而预测到，同时还可对风险诱因因子进行有效的预控或规避，从而进一步遏制风险的发生与发展。

（3）风险测评的值域原理。项目风险测评指标的取值范围是一个区间，不同的测评指标取值有不同的域值，因此预警的界限有所差异。

（4）风险预控方法的易操作原理。项目风险预控方法的组合原理，使得日常管理过程中的多种控制方法的选择以及处于危机状态时特别控制方法的选择显得比较方便。

3代建制项目风险识别

风险识别的结果是形成一个风险清单，包括详细的不确定事件列表。具体包含：

风险来源表。即罗列出所有已经识别的风险以及风险事件的可能后果，估计相关来源促发的风险事件预期发生时间，从而对该风险预期发生次数的估计加以说明。

风险征兆。风险发生或者即将发生的外在表现即是风险征兆。如项目中上管理人员沟通欠缺，施工先后次序混乱等。

风险的类型说明。通过对识别出的风险进行分类，以便对风险进行分析、量化、评价和管理。分类的方法和角度有多种，可以按照项目面临整体风险划分或者按照项目阶段来划分。

4基于物元理论的政府投资代建制项目风险预警管理指标体系

由于影响代建制项目风险的因素很多，其影响程度也会由于具体所处的环境不同而有所不同，并且对这些影响因素进行分析可以发现，代建制项目中多为定性指标，少数为定量指标，因此在代建制项目风险预警中需要对定性指标进行量化处理。代建制项目风险预警指标体系中，定性指标需要聘请专家确定每一种风险指标分别属于5级风险水平的等级，然后汇总这些评价结果。

5政府投资代建制项目风险预警管理结果应对

通过建立物元理论的河南省政府投资代建制项目风险预警管理模型对代建制项目风险进行预警管理的结果，可以确定代建制项目存在的风险及风险发生的可能性和风险对代建制项目的影响；根据预警管理结果就可以制定必要的管理方法和手段对代建制项目风险进行有效的控制，妥善处理风险事故可能造成的不利影响，尽量以最小的成本保证代建制项目保质保量顺利完成，交付使用。在实际生产工程中，根据具体项目风险预警系统给出的风险分析结果，我们可以依次划分为低风险，较低风险，中低风险，较高、高风险四个层此，并依据各个层析风险的危害性大小做出相应的对策，以保证项目的损失降到最低。具体分析如下：

（1）低风险项目应对对策

若根据代建制项目风险预警管理结果为较低风险项目，低风险项目是指总体风险处于安全区域，这种情况下，即使项目中个别风险发生会对代建制项目造成一定的不利影响，一般也不会太严重，由此在代建制项目实际风险管理过程中，对低风险项目经常忽略，不需采取特别的监测管理手段，但需对个别不利风险因素进行适当关注。

（2）较低风险项目应对对策

若根据代建制项目风险预警管理结果为较低风险项目，由于较低风险项目在代建制项目一般不会出现严重的后果，因此，较低风险等级代建制项目的应对策略主要是风险关注和风险自留，这要求风险管理者能够正确进行风险识别和风险评价，并做好充分的风险处理准备工作，将风险有意识、有计划、有选择地留给自己。

（3）中等风险项目应对对策

代建制项目风险预警管理结果为中等风险的代建制项目，这类风险是较低风险和较高风险的临界区间。在实际风险管理时对中等风险等级的代建制项目需要采取必要的监控措施，并且要特别关注一些风险的动态变化，当风险状况发生恶化时，就需要制定相应的防范对策。

（4）较高、高风险项目应对对策

代建制项目风险预警管理结果为较高或高等级风险的代建制项目，就需要采取风险控制的应对对策。在实际生产中药进行风险控制来改变风险后果的性质以及风险发生的概率及风险后果的大小对代建制项目进行必要的风险回避、风险减轻、风险转移和风险分割。作为代建制项目风险预警管理部门需要针对风险因素管理事先制定风险防范计划。

参考文献

[1]王爱领，孙少楠.基于熵度量法的代建制项目风险评价研究[J].中国管理信化.2009.5

[2]Hagan，等著，戴葵等译.神经网络设计[M].北京：机械工业出社，2002.9

篇7

一、PPP项目投资概述

伴随我国社会经济的不断发展，PPP模式在市政建设、公共服务、交通设施等领域得到广泛推广。依托PPP项目投资，公共部门建设服务可经由民间组织获取投融资、维护等，并且民间组织同样可收获相应收益，公共部门资金支出压力得以有效缩减，并将项目风险一定程度转移至民间组织[1]。PPP项目投资中，经由政府采购模式政府部门与中标企业签订合同，中标企业作为项目规划建设、生产运营的责任主体，其同时具备相应的收益权及特许经营权，项目公司则在基础设施建设、运行期间获得收益。

二、PPP项目投资中存在的主要风险

（一）系统风险

PPP项目投资系统风险指的是项目在规划建设、生产运营期间，因为遭受超出政府方、社会资本方可控范围对应产生的风险，包括金融风险、政治风险等。其中，金融风险包括有利率风险、外汇风险等相关风险，该部分风险转变造成项目收益受到影响而产生风险；政府风险与PPP项目投资全面环节息息相关，因为项目周期长期，使得项目所处的政府、政治等环境转变存在不可预测性[2]。

（二）非系统风险

PPP项目投资非系统风险指的是与项目规划建设、生产经营紧密关联的风险，包括市场风险、生产风险等。其中，市场风险指的是项目实际收益难以达到预期对应形成的负面影响。生产风险包括有材料风险、技术风险等相关风险，其很大程度上决定了项目生产能否有序开展。

三、PPP项目投资控制管理与风险承担策略

全面PPP项目投资相关人员在当前社会形势下，要紧紧跟随社会前进步伐，不断开展改革创新，强化对国内外成功发展经验的学习借鉴，切实推进PPP项目投资控制管理与风险承担的顺利开展，如何进一步促进PPP项目投资的安全有序运行可以将下述策略作为切入点：

（一）构建完善建安工程费投资下浮机制

在PPP项目招标过程中，政府方往往要求社会资本方对建安工程费进行下浮，依据下浮后总投资开展可用费或者最优计划价格等相关PPP招标指标开展标价。在项目实施过程中，针对PPP合同签订中要求按照工程竣工结算成果计算补贴回报的项目，则需要在工程建设完成结算过程中依据招标期间得出的下浮率获取投资基数；针对选取最优计划价格报价的项目，则在获取对应合理投资超支补偿过程中，应当权衡招标期间对应确定下浮率的影响[3]。构建完善建安工程费投资下浮机制，促进政府方在招标过程中对社会资本方报价水平的有效管控，有助于增强社会资本方项目管理能力，促进提取出具备实力的社会资本；与此同时，有助于政府方从招标阶段便收获投资节约效益，促进政府方自总体层面达成对项目投资规模的管控。

（二）强化基本预备费使用管理

因为PPP项目投资估算或者概算成果中涉及的基本预备费在工程建设期间一定发生与否及发生额度高低难以有效确定，针对其开展的使用管理模式通常会转变成政府方、社会资本方开展PPP合同谈判过程中商讨的一项重要内容。针对此项费用可采取下述使用管理模式，首先，将基本预备费纳入进PPP项目投资口径氛围，在PPP项目招标过程中，开展PPP报价指标的评估；然后，在工程建设过程中，基本预备费通过政府相关部门开展全面控制管理，用以政府方对可能引发的工程变更开展有效投资补偿；最后，工程建设完成开展结算后，其他的基本预备费通过政府方经由投资回收或者调整项目公司补贴的手段开展收回[4]。这一使用管理模式的显著特征在于政府方拥有基本预备费的各项权益，即基本预备费由政府方全面掌控，进而使政府方对社会资本方在投资控制思路上有力地位的充分彰显。

（三）推行建设期利息计算

因为PPP项目融资责任主体为项目公司，所以对于众多PPP项目而言，政府方对项目公司的建设期利息并不开展管理控制，项目债务资金融资成本高低与项目公司或者社会资本方能力重要相关，即融资成本高则意味着项目公司承当一定成本，融资成本低则项目公司获取一定收益，由此可激发项目公司融资主观能动性[5]。然而针对选取竣工决算投资审核用以项目回报计算前提的PPP项目，则应当在PPP合同中对建设期利息计算规则进行有效确立。在实际操作中，可考虑将PPP招标阶段对应生成的项目融资机构及利率情况用以PPP回报结构中获取建设期利息的计算前提，从而使项目公司在融资层面的能动性得到有效发挥，并使项目公司在融资层面的风险承担责任得到充分凸显。

篇8

【关键词】融资成本；风险溢价；道德风险

一、债务融资道德风险的理论评述

企业债务融资一般有银行贷款和企业债券两种形式。理性的企业在选择债务融资方式时会遵循成本最小化和收益最大化原则，其中，融资成本是企业融资时必然要考虑的主要因素。债务融资的成本由基础利率和风险溢价构成。对银行贷款而言，基础利率就是银行间拆借利率、央行再贷款或再贴现利率，企业债券的基础利率是相同期限的国债收益率。基础利率取决于宏观经济形势和社会资金供求状况，宏观经济形势好的时候，投资机会多，社会资金供求状况偏紧，利率水平较高，企业整体债务融资成本上升。风险溢价与企业融资期限和违约风险有关，融资期限越长，企业违约风险越高，风险溢价也越高。

风险溢价的重要组成部分是债务融资过程中企业和债权人之间由于信息不对称而产生的逆向选择成本和道德风险成本，其中道德风险成本还对企业选择债务融资方式有很大影响。

道德风险成本源于债务融资后债权人与企业之间的信息不对称。债权人的监督能有效防范企业的道德风险，降低债务融资的道德风险成本和整个融资成本。由于银行对企业的监督比债券投资者更有效，对于道德风险高的企业而言，道德风险高的企业一般经营时间短，知名度低，规模较小，或负债率高，进行债券融资的道德风险成本高，而银行的监督能够降低其融资的道德风险成本，所以这类企业一般会选择银行贷款。相反，道德风险低的企业进行债券融资的道德风险成本低，更愿意发行公司债券筹集资金。而且这些道德风险低的企业一般经营时间较长、知名度较高、负债率较低、规模较大、可抵押的资产较多，投资机会也较多，债券融资的道德风险成本低，能够以较低的成本发行债券。

在多数情况下，由于信息不对称，公众对企业的道德风险水平不知情，那些道德风险低的企业为了降低融资成本，就需要在投资者心目中建立良好的声誉。对于那些公众投资者了解不多的企业，如果没有声誉，发行债券的成本相当高，在公开发行债券之前需要在投资者心目中建立声誉。大企业在长期经营过程中已经有了良好的声誉，因此具有比中小企业更大的融资优势（Diamond，1991）。

道德风险还与企业投资机会有关。在融资金额有限的情况下，企业不可能投资于所有的项目，选择一个投资项目就意味着放弃别的项目。因此企业的投资机会可以被看作期权，其价值取决于企业以最优方式行权的可能性（Barclay&Smith，1995）。企业投资机会越多，股东和债权人对行权方式的冲突越大，发生资产替代和投资不足等道德风险的可能性越大，用高风险项目替代低风险项目越容易，债券融资的道德风险成本也越高。为了降低融资的道德风险成本，这些企业更依赖于银行贷款。投资机会也是企业的增长潜力，所以银行贷款的比例与企业增长潜力正相关，而企业债券的比例与增长潜力负相关（ChristopherW.Anderson，AnilK.Makhija，1999）。

企业债券可以选择在公募债券市场或者私募债券市场发行。公募债券市场面向所有的个人投资者和机构投资者。私募债券市场的投资者主要是金融机构。金融机构精于信用评估，能够对企业进行有效的监督，所以发行私募债券与银行贷款相似。道德风险成本是影响债券发行市场选择的重要因素，规模较小的企业道德风险较大，在公募债券市场上融资的道德风险成本高，会选择在私募债券市场筹资，私募债券更多的监督及更严格的债务条款也降低了道德风险成本。债券发行成本是影响企业债券发行市场选择的另一个因素。公募债券发行成本高，但债券发行成本具有规模经济，债券发行量大的企业能够充分利用公募债券发行成本的规模经济，通过公募筹集债务资金（SudhaKrishnaswami，PaulA.Spindt，VenkatSubramaniam，1999）。

虽然银行监督能够降低债务融资的道德风险成本，但银行可能利用其优势“要挟”企业，从企业中抽取额外的费用，因此一些道德风险小、债券融资道德风险成本低的企业会选择企业债券（ChristopherW.Anderson，AnilK.Makhija，1999）。

二、基于道德风险的债务融资方式选择模型

道德风险是影响企业债务融资方式的重要因素，道德风险小的企业债券融资较容易；道德风险高的企业难以在债券市场上融资，只能依靠银行贷款，通过银行的监督来减少或消除道德风险。道德风险与企业的投资项目质量、经营业绩、经营时间长短、资产结构、负债率等都有关系。下面将通过一个建立在道德风险基础上的企业债务融资方式选择模型来分析企业对银行贷款和企业债券的选择。

模型的基本思想是：由于所有权和经营权的分离，经理和股东的利益不完全一致，在选择投资项目方面意见不一致，经理会选择有高回报的好项目或低回报但能给经理个人带来好处的坏项目。如果经理把股东价值放在第一位，那么有好的项目、好的经营业绩、资产盈利能力强的企业更倾向于发行债券，其他企业从银行贷款。如果经理不关心股东价值，经理倾向于选择使其受监督最小的融资方式以投资于能给经理私人带来收益的坏项目，就会选择债券融资。

（一）模型的假设条件

（二）模型

假设企业公共秩序资金为F，承诺到期偿还金额为D，原有债务比新的债务优先级别高。如果企业无力偿还新老债务，债权人将清算所有抵押资产Ac。

经理从项目1获得的收益为：

α[p1（X-D+Ar-DE）+（1-p1）（Ar-Ac）]+bAr（2）

经理从项目2获得的收益为：

α[p2（X-D+Ar-DE）+（1-p2）（Ar-Ac）]（3）

如果

α（p2-p1）（X-D-DE+Ac）≥bAr（4）

那么经理会选择更有社会效益的项目2。

如果新债权人认为经理会选择项目2，那么在不考虑资金的时间价值的情况下，新债权人愿意借款的最低条件是：

综合上述分析，公式6成立或公式11不成立时企业就会发行债券。

公式6和公式11可以被重写为：

从公式12和公式14还可以看出，负债率高的企业更倾向于从银行取得借款。因为这时新的债务风险高，融资成本高，经理从项目2得到的收益少，更倾向于投资项目1，只有银行监督才能解决这个问题；反过来，负债率低、净资产高的企业更倾向于债券融资。

该模型的基础假设是银行比分散的债券投资者的监督更为有效，银行有监督企业的动机，而个人投资者没有。分散的债券投资者具有强烈的“搭便车”行为倾向，很难对企业进行有效的监督，而银行不能“搭便车”，且银行在挑选和监督企业方面具有优势，因此个人将资金交给银行，委托银行贷款给企业，代表他们对企业进行“授权监督”（Booth，1992）。

银行的自有资金很少，绝大部分资金来自于存款人。根据委托-理论，在不存在道德风险的情况下，当委托人是风险规避者而人是风险中立者（或爱好者）时，委托－合同应该由委托人取得固定收入，而人获取剩余收入，这样的合同同时满足约束和激励，促使人尽心尽力工作。银行可以看作是风险中立者，企业是风险中立者或爱好者，个人则是风险规避者。个人以固定利率存款到银行或借款给企业，并签订一份委托－合同。而银行的道德风险较低，企业的道德风险相当高。银行满足委托－合同的前提条件而企业不满足，因此个人愿意与银行签订合同而不愿直接与企业签订合同。

银行监督企业的动机有以下三个方面。首先，存款人与银行的委托－合同让存款人取得固定收入，而银行获取剩余收入，这使银行的收入与其工作努力程度和尽责程度直接相关，使银行有强烈的动机监督企业。其次，金融监管当局对银行的资产质量有较高的规定和要求，为了达到这些要求，银行必须对贷款企业进行监督。最后，声誉和诚信是银行最重要的无形资产，一旦银行因为对贷款监督不力而出现问题，就会失去存款人的信任，其经营会碰到很大困难，甚至会破产。

此外，从宏观环境看，银行监督企业还需要满足一个条件，即银行面临着预算硬约束，如果经营不善，就有可能破产。如果这一条件不满足，那么银行监督企业的动机就会削弱。如果政府会对陷于困境的银行施以援手，或者存在存款保险制度，银行的预算约束软化，缺乏监督企业的动机，就会出现一些放任企业损害银行利益的“非理性”行为。

三、结束语

本文基于道德风险，对企业债务融资选择方式进行了理论研究。研究假定企业、银行和债券投资者都是理性的“经济人”，在既定的规则下追求自身利益极大化，企业和银行都是预算硬约束的。企业为了追求自身利益极大化，总是力求以尽可能低的成本从银行和债券投资者那里获取资金。银行和债券投资者为了其利益极大化，既要以尽可能高的利率向企业提供资金，又要通过各种措施保证企业如约偿还债务。

银行贷款和公司债券存在的基础是不同的。作为一个理性的“经济人”，企业在选择债务融资方式时，融资成本是必然要考虑的主要因素，而道德风险又是影响企业债务融资成本的重要因素。道德风险小的企业债券融资较容易。而道德风险高的企业难以在债券市场上融资，只能依靠银行贷款，通过银行的监督来减少或消除道德风险。本文通过建立一个基于道德风险的企业债务融资方式选择模型，对债务融资方式的选择进行深入研究。研究结论表明，与中小企业相比，大企业的资产规模大，经营时间长，声誉高，进行债券融资的逆向选择成本和道德风险成本低。一些信用好的大企业能够以低于银行贷款的融资成本进行债券融资，因此进行债券融资的通常是大企业。

【主要参考文献】

[1]Barclay,M.,SmithC.,TheMaturityStructureofDebt,TheJournalofFinance,1995,609-631.

[2]ChristopherW.,AndersonAnilK.Makhija,Deregulation,DisintermediationandAgencyCostsofDebt:EvidencefromJapan,JournalofFinancialEconomics,1999,309-339.

篇9

关键词：风险投资；契约机制；风险评估

中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）12-96 -03

风险投资也被称为是创业投资，在本质上风险投资是一系列契约的连接，存在风险投资者与风险投资家，风险投资家与风险企业家之间两个层次的委托关系，加上风险投资项目往往是处于创业阶段或者高成长性阶段，所以风险投资运作中可能存在一系列的风险。现阶段关于风险投资契约机制的研究多为定性的研究，缺少定量研究，对投资运作中的信息不对称等问题无法妥善的解决，因此本文进一步探讨了风险投资的契约机制以及风险评估对策。

一、风险投资的契约机制

（一）风险投资契约机制

风险投资是一系列契约的连接，是契约理论、经济理论、博弈方法等理论、方法的运用，也是金融、经济和管理理论、方法的研究。风险投资的契约机制是风险投资运作中各参与主体相互之间由于信息不对称发生的博弈行为的一系列契约作用结果，并非单纯的外部环境对风险投资造成的影响结果。

风险投资涉及到风险投资者、风险投资家与风险企业家三个主体，并以此形成了风险投资者与风险投资家，风险投资家与风险企业家之间两个层次的委托关系，前者关系为风险投资者交给风险投资家风险投资资金，由受委托的风险投资家选择风险投资项目进行投资并管理；后者关系为风险投资家交给风险企业家资金用于企业的发展，并为之提供增值服务，制定企业的发展战略，实施监控与管理，帮助风险企业成长与发展。

（二）风险投资主体之间存在的问题

首先，由于风险投资运作的主体涉及到三个，有着两层委托关系，因此在风险投资运作过程中信息表现出高度的不对称，并由此产生逆向选择与道德风险问题，对风险投资的运作效率造成严重的影响。所以在进行风险资金的筹集中，针对上述特点要对契约进行合理有效的设计，对风险投资家做出甄别与激励，督促其努力工作，减少道德风险与逆向选择问题。在风险投资家将资金投入到风险企业后，还会对其提供一系列增殖服务，包括制定发展战略、进行管理监督等，所以需要合理有效地设计风险投资契约机制来对风险企业家的工作进行激励，避免道德风险的发生，减少二者之间的信息不对称问题。

其次，风险投资企业往往是出于创业阶段、高成长阶段的高新技术中小企业，有着风险高、不确定性高等特点，因此风险投资具有高风险性，同时也有高收益性。在风险投资过程中存在着诸多的风险，高收益也都是以高风险为前提的，对风险投资项目进行风险评估，一方面为风险投资家进行项目选择提供依据，同时也对风险企业的现金流权、控制权有着直接的影响，并对风险投资契约的制定产生影响。所以在风险投资的运作中，要重点考虑风险投资项目的风险等级，以此进行项目的选择，并控制和管理风险。

二、风险评估对策

风险投资本身的性质使得其投资对象，主要是中小型高新技术企业、项目这类不确定性非常高，投资收益高，同时风险也较高。风险投资机构是风险投资运作的核心所在，是从事风险投资具体运作的组织，作为中介机构连接着风险投资者与风险企业家。风险投资家在进行资金投资前需要基于长期的经验、知识信息来综合评价投资项目的风险构成因素与风险的大小。风险投资所涉及的风险实际上包括了两个方面，一是传统意义层面的风险，二是不确定性。传统意义层面的风险指的是决策者对将来可能发生的所有结果以及每种可能发生的概率都有一个全面的掌握；不确定性则指的是决策者了解各种可能发生的结果，但是并不能确定其发生的概率。

（一）构建风险评价指标体系

对风险投资中“风险”上述特征进行考虑，以全面、系统、科学、可行、可比为原则，选取风险评价指标，并构建风险评价指标体系。以国内外相关风险投资项目风险评价指标研究结果为基础，考虑将以下几个指标作为风险投资的风险因素：

第一，技术风险（e1），风险项目在由于新技术、新思想的不成熟、具有缺陷，加上可替代新技术等，都面临着诸多的风险。第二，环境风险（e2），如经济环境、国家的政治、地理位置、社会服务状况、基础设施建设情况等等。第三，管理风险（e3），指的是由于管理不当造成的项目失败的风险。与组织结构、经营方式、团队能力、约束和激励机制等因素有关。第四，生产风险（e4），指的是和生产设备、人员结构、知识产权、能源材料有关的风险。第五，市场风险（e5），指的是新的技术、新的产品市场竞争力的不确定性导致的风险。与产品的生命周期、市场需求度、销售网、市场占有率等因素有关系。第六，投资工具风险（e6），和项目投资的规模、投资工具以及企业资本结构等有关。

（二）单个项目风险等级的确定

在风险投资机构面临着一个风险投资项目时，则会提出融资申请，这种情况下会由多个风险投资家对风险企业家提交的计划书进行分析评估，根据项目各个情况评估其所承担的风险，首要的便是确定风险评价指标的权重。

1、确定指标权重

将 作为 的一个区间数。定义

（1）

其中 表示可能度，以及二者的次序关系。

由于不确定层次分析法不需要精确判断风险投资家对各个指标的重要程度，因此根据各风险评价指标的重要性，构建指标区间数判断矩阵A=（Aij）6×6， Aij=[a-ij，a+ij]{t|1/9≤a-ij≤t≤9}这一区间数，表示的是ei对ej的相对重要程度，a-ij =1/a+ij ， a+ij =1/ a-ij（i，j=1，2，3，…，6）。假设第h位风险投资家所给出的区间数为Ahij=[a-hij，a+hij]（h=1，2，3…，n），则有

（2）

假设A-=（a-ij） 6×6，A+=（a+ij） 6×6，则有A=[A-，A+]，利用方根法等排序法，求得两个矩阵的权重向量w-=（w1-，w2-，w3-，…w6-）， w+=（w1+，w2+，w3+，…w6+），

（3）

则区间数权重向量为：

W=（W1，W2，…，W6）=[kw-，mw+] （4）

Wi=[kwi-，mwi+]（i=1，2，…，6） （5）

当0

（6）

2、风险等级评价

风险投资做为创新投资的一种，由于缺少例数数据，所以专家通常是采用语言形式来对投资项目的风险评价指标做出评价的，各个评价指标的风险等级被划分为9个级别，设置相应的语言标度集：S={S-4=极低，S-3=很低，S-2=低，S-1=比较低，S0=一般，S1=比较高，S2=高，S3=很高，S4=极高}。为了确保决策信息不丢失，方便计算，则在原语言标度上定义扩展语言标度，假设EWAA SS ，得到函数EWAA，即加权算术平均算子：

EWAAw（sβ1，sβ2，…，sβ4）=w1sβ1 w2sβ2 … wnsβ4=sβ （7）

假设对某个项目的第i个风险评价指标语言第h位风险投资家评价其值为Shβi（i=1，2，…，6，h=1，2，…，n），根据公式（7）集结指标评价信息，获得针对项目的第h位风险投资家的风险语言评价结果（8），以及所有n位专家对项目风险的语言评价结果（9）：

（8）

（9）

其中， ；假设b为随机变量取值，且服从[u，v]均匀分布，则项目风险等级评价为：①当0≤b-u≤0.5时，表示项目风险置信度低于（1+u-b）%的风险等级为Su；②当0≤v-b≤0.5时，表示项目风险置信度低于（1+b-v）%的风险等级为Sv。该评价准则可对一定置信度下风险投资项目进行风险等级评估，避免绝对化，符合风险投资的不确定性情况。

（三）多个项目的风险排序

根据上述单个项目风险等级的评价方法可获得项目的风险等级，考虑到实际风险投资中是需要对项目的诸多风险进行比较的，因此需要建立起对多个项目的风险排序评价方法。

1.决策矩阵

为了方便计算，将多个风险投资项目评价指标风险分为5个级别，即低风险、较低风险、一般、较高风险与高风险，分别以V1、V2、V3、V4、V5表示，构成等级集合V={V1，V2，V3，V4，V5}，分别赋值1，2，3，4，5分，介于相邻等级之间则得分为1.5，2.5，3.5，4.5。假设有风险投资项目s个，评价指标为e1，e2，……，e6，分别对项目的风险评价指标进行打分，根据公式（3）以区间数形式给出指标的判断值，得到决策矩阵 ，其中 ，指的是第i个项目第j个指标风险等级区间。

三、单个项目、多个项目风险评价实例分析

（一）单个项目风险等级

以某个风险投资项目为例，假设由3个风险投资家进行评价，假设3个风险投资家有相同重要性，对3个风险投资家区间数判断矩阵处理后得到矩阵A=（Aij）6×6，然后分别得到A-与A+；并根据方根法求得二者的权重向量w-与w+。

根据公式（3）求得k=0.913，m=1.103，矩阵A符合一致性要求。根据公式（4）求得W1，W2，……，W6区间，并建立可能度矩阵P，求得各个评价指标的权重为W=（0.217，0.150，0.183，0.117，0.2500，0.083）。对3个风险投资家的各个风险评价指标评价值进行集结，得到风险语言评价值为S-0.8703，介于S-1与S0之间。按照上述单个项目风险评价等级标准，确定本项目风险在置信度87.03%下的风险等级为S-1，即该置信度下本项目的风险“比较低”。

（二）多个项目风险评价

以5个风险投资项目为例（x1，x2，……，x5），供风险投资家选择，获得项目决策矩阵 ，对矩阵进行规范化处理后得到矩阵 ，并求得最优权重向量：

求得各个项目风险综合属性值，建立可能度矩阵P，计算出的矩阵P的排序向量为：

ω=（0.207，0.196，0.209，0.204，0.185）T

5个风险投资项目风险排序结果为：

结果显示，项目3的风险最小，项目5的风险最大。

四、结束语

在对风险投资项目进行选择式，风险投资家都需要对项目的风险进行评价，包括风险的大小以及风险构成。对风险投资项目的风险评价结果是投资者选择投资项目的依据，并且对风险项目的运作现金流权、控制权分配起着直接的影响，同时也影响到风险投资契约的制定。所以在投资资金投入前，风险投资家必须要对项目风险做出科学的、准确的评价。

参考文献：

[1]邹辉文， 周夕志. 契约理论和实物期权在风险投资契约设计中的应用评述[J].金融教学与研究， 2014，（06）：11-21.

[2]陈庭强， 丁韶华， 何建敏等. 风险企业融资中控制权转移与激励机制研究[J].系统工程理论与实践， 2014，（05）：1145-1152.

[3]刘晓梅. 风险投资者与风险投资家之间的契约设计浅析[J]. 时代金融旬刊， 2015，（08）：280-281.

篇10

关键词：房地产投资；风险管理；对策

一、房地产投资的特点

1、房地产产品具有区域性和位置的不可移动性。

房地产位置的固定性导致房地产的区域性和不可移动的特性，造成城市与城市之间、地区与地区之间，同一城市不同地段之间的差异性，因此房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。

2、房地产资金需求量大、来源渠道广

房地产投资资金需要量大，少则百万、多则几千万甚至上亿元，单纯依靠开发商自有资金的投入是比较困难的，需要多方投入。目前，我国房地产投资资金主要来源于自有资金、前期的银行贷款、中期的商品房预售收入、建筑商带资承包，有些保障性建设项目由政府财政拨款。

3、开发经营周期长,变现能力差

房地产项目的建设期少则1年、多则2～3年，甚至更长。房地产投资规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也就越缓慢，流动性也就越差。房地产商品只有在完全配套建成之后，才能发挥其功能，因此其变现能力较差，房地产开发商经常面临能否按期筹措项目所需资金及偿还资金的风险。

4、高风险与高回报

由于不确定性因素大，投资具有高风险性。由于房地产投资金额巨大，投资回收周期较长，投资过程会涉及政治、经济、技术等各个方面，投资回收期间会受很多不确定因素的影响，使得项目在进行过程中，始终伴随着高风险。所以在房地产投资决策中，投资风险的大小、可接受程度及风险评价分析准确程度是决定投资与否的重要依据。

二、房地产投资风险管理的问题及原因分析

1、融资方式单一，自有资金比例低，房地产金融风险高

目前我国房地产融资主要依赖于金融机构的支持与配合。房地产项目的融资结构中银行贷款比例过高，占到60%～70%，这部分资金来源于开发商直接向银行贷款和预购商品房抵押贷款。由于受房地产调控政策的影响，在银行逐渐压缩信贷的大环境下，各房地产开发企业试图通过其他渠道融资，利率风险高。

2、投资经营管理不规范，投资决策水平低

目前许多房地产企业习惯于探讨产品创新、品牌建设、规模扩张等热点问题,而很少关注内部的管理问题，管理手段与水平相对落后，并且缺乏专业人才，尤其缺少投资策划、营销策划、资本运作等方面的高级管理人才。在这样的房地产行业整体背景下，房地产企业投资极易产生较大的非理性。很多事实证明,我国房地产企业几乎不采用现代的投资决策理论与方法来进行房地产投资决策，由此造成投资决策水平低下，大量房地产企业出现盲目投资的趋势，而这种房地产企业投资决策的盲目性及非理性成为房地产投资失败的主要根源。

3、产生风险的因素较多

从产生风险的因素来看，房地产投资风险主要有政策风险、财务风险、利率风险、变现风险、意外事故风险等因素。其中尤以财务风险居高，财务风险因素主要有融资风险和购房者拖欠购房款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，直接影响到房地产投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险，这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。

三、房地产投资风险管理的对策

房地产投资风险管理是企业通过风险预测、风险回避、风险分散 、风险控制等一系列活动来规避和防范风险，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障。

1、风险预测

由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状祝和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。

2、风险回避

在房地产投资过程中，选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目，这是一种相对保险的处理房地产投资风险的方法，这种策略的一个不良后果是得到高额利润的机会相对减少了。但预期收益值随着风险的大小而增降是市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有风险，投资者将很快涌入市场，使预期收益降低。

3、分散风险

不同类型房地产的商业风险不一样,获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力。 另外，开发商还可以采用分期付款、贷款购房、预租预售等方式来分散风险。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。

4、风险控制

工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中,节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。因此,房地产开发商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。

5、风险自留

投资者预期某些风险不可避免时,可以自行设立风险基金,自行承担风险变现后的财务后果。通过风险的分析,明确风险的性质及其预期变现损失,对多种预计方式的优劣对比后,投资者主动选择风险自留措施，同时做好财务准备。在房地产的开发建设中,可以在工程概预算时设置不可预见费用，在资产运营过程中,可建立意外损失基金。这将在一定程度上转移风险。

在房地产投资环境日益复杂，企业间竞争日益激烈，企业经营风险不断提高的大环境下，对企业的经营风险进行准确的辨别、分析、控制和防范，已成为房地产投资机构内部控制管理的重要内容之一。

参考文献：

[1]孙思忠,史伟利.关于房地产投资风险防范策略的探讨：集团经济研究,2007,(18).