地产开发计划范文

导语：如何才能写好一篇地产开发计划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】模块化；计划管理；房地产；运营

现阶段，国内商业地产开发告别野蛮生长，转入深耕细作的“白银时代”。新时代，新常态，从投资者角度看，管理团队找到有效工具改善开发过程中存在的系统性问题，成为项目顺利运行、企业良性发展的必要作为。

一、商业地产开发过程中亟待解决的系统性问题

商业地产开发过程中存在的系统性问题很多。仅从管理角度看，效率低下，动作不连贯，作业流程不顺畅——协同作业困难，可视为亟待解决的系统性问题。国内多数商业地产开发企业从住宅开发转型而来，商业地产与住宅地产开发存在的最大差异在于多了两个核心业务：招商与运营。住宅开发的人力资源惯性加之两个核心业务工作界面的增多，使商业地产开发企业的组织架构形式多样，并时常调整，导致协同作业难上加难，直接影响了管理效率，阻碍了经营效益。

二、模块化计划管理理论研究

1、模块化与计划管理模块化是一种有效组织复杂产品和过程的方法，通过把复杂任务分解为相对简单的部分，使之可以独立地实现。模块化理论在实际中被广泛应用，并在信息、汽车等制造产业领域里有较深的应用。模块化理念应用于企业经营管理、组织结构设计等方面已成为管理学发展的必然趋势。计划管理本质上属于控制类管理，是对企业经营活动的控制，这种控制首先是企业自身的控制。计划管理的目的是为了提高工作效率，有效合理调度资源，落实目标责任制，提高决策科学性。计划管理体现了系统工程思想，已被越来越多的企业所采用。2、模块化计划管理模块化计划管理，就是运用模块化思维开展的计划管理。模块化计划管理归根结底是解决“人”的管理问题，通过模块化计划管理形成一种制度，按照公司设定的目标及任务明确个人应当承担的职责，将工作内容划分成一个个相对独立且又有相互联系的管理模块。通俗来讲，包含任务下达，什么时间开始、什么时间完成，锁定责任人和责任部门，完成标准是什么等内容。特别提及的是，“模块化计划管理”有别于“项目开发业务活动”和相关的“专业活动”，主要表现为对各个项目活动的规划、控制和评估。

三、商业地产开发的模块化计划管理设计

模块化计划管理可以很好地解决商业地产开发过程中协同作业困难问题，最终实现模板标准化、执行信息化、考核自动化。作为国内商业地产开发领军企业，万达的模块化计划管理一直为业内所推崇：其管理模板按照有无酒店分为八类，可根据地质条件、有无冬季施工、有无超高层选用；其“黄灯预警、红灯杀人”的执行力丝毫不打折扣；其清晰的考核令每一个员工成为工作的主人翁。1、商业地产开发模块化架构以一个项目开发单元为目标进行模块化架构设计，共分为三个层面（图1）：战略层面定义为概念计划，根据公司战略规划，逐期制定各期工程模块化计划，时间跨度涵盖项目建设全寿命周期；战术层面定义为执行计划，在模块化计划基础上，统筹制定年度计划，明确各职能年度专项计划，包括项目营销年度计划，项目开发年度计划（前期、工程、设计、招采），项目资金计划等；实施层面定义为滚动计划，即各职能年度专项计划的月度分解。2、商业地产开发模块化计划编制应当设立专职部门协调各职能单元进行模块化计划编制，在建立WBS（工作分解结构）的基础上进行由粗到细的计划编制，每项工作开展必须尊重自身属性决定的逻辑关系，同时考虑各项资源情况，兼顾决策层意志。最后，跨职能单元之间的计划必须实现充分推演与论证。3、商业地产开发模块化计划执行模块化计划编制完成并经审批后，进行执行阶段。“执行”是对计划的执行，计划是执行的基础和依据。到位的执行需要合理的任务分配，匹配的人员能力，充分的授权体系，充足的资源供给，良好的沟通机制，及时的绩效考核。4、商业地产开发模块化计划核查执行是在可控范围内的执行，所谓可控，是指必须有专职人员对模块化计划执行过程进行动态跟踪。发现超出计划预期的情况时及时做出预警，并同步报告相应决策单元做出判断。5、商业地产开发模块化计划处置决策单元对提出预警的工作做出判断后，无论是哪种调整，都必须同步刷新与之相关联的计划工作，避免因局部调整导致的总体计划失效。另外，在相应绩效考核表单中如实留下调整痕迹。

四、商业地产开发模块化计划管理实证研究

以某商业地产开发集团在河北石家庄建设的商贸城一期工程为例。该期工程采用了模块化计划管理手段，对参建各职能部门进行统一管理，包括招商、营销、前期报批报建、设计、成本控制、招标采购、工程、融资、人力资源、行政事务十个职能单元。集团针对该期工程设立商业管理公司（下辖物业公司）与地产开发公司，并在集团层面设立计划运营部专职模块化计划编制与动态监控，同时，由各职能第一责任人组成模块化计划推动委员会作为决策单元。在土地实质获取一个月内即根据公司发展战略规划编制完成模块化计划（表1），随后以之为根据，各职能模块分别编制完成年度专项计划，并逐月分解至月度滚动计划。在该期工程计划执行过程中，计划运营部一直进行动态跟踪，每周组织召开例会，针对各职能模块界面问题进行协调；每月组织召开月度例会，对月度滚动计划实际进展进行汇报，并对预警事项提交模块化计划推动委员会进行判断，局部报表如下（表2）。月度例会将重点对预警事项做出判断，并刷新关联事项，结果反馈计划运营部，同步知会绩效考核人员。另外，针对突发事件随时召开专题会议处理，并实现专题会议与例行会议的信息对称，以利于科学决策。该期工程有6个单体，合计计划工作项1800项，至开业，累计发生预警127项，涉及关键线路调整19次，保证了既定开业计划。公司投资者及管理团队对模块化计划管理给予了高度认可，并致力于逐步形成标准化，以便类似项目的开发建设。

五、结语

模块化计划管理在地产开发公司特别是多项目并行开发的地产集团开发公司的应用，将会大大提高协同作业效率，减少目标偏差；同时，也对作业人员的综合素质提出了要求，在强化专业技术基础上，也必须不断学习运用新的管理理念、管理方法。

参考文献

[1]李小莹.房地产行业中的模块化理论应用[J].现代商业,2008(18):45-47.

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上半年我公司在市委、市政府的正确领导下，在相关部门的支持和公司全体员工的努力下，按照公司的职能和发展计划，在经济建设，行政能力建设，党风廉政建设和三个文明建设等方面都取得了较大的进步和可喜的成绩，公司实现经营收入240多万元，上交税金23 万元，现总结如

下：

一、加强学习，同心同德，团结协作，努力开创新局面。

1、加强政治思想学习，继续深入学习实践科学发展观活动，开展干部选拔任用工作四项监督制度集中学习月活动。公司领导非常注重抓好员工的思想道德建设，认真开展好党支部的民主生活会和各种思想政治活动，认真贯彻学习“十六”大、“十七”大精神；通过开展集中学习月活动，组织全公司广大干部职工认真学习四项监督制度，使领导干部熟悉、纪检组织人事干部精通、干部群众了解四项监督制度，切实增强各级领导干部贯彻执行四项监督制度的自觉性，进一步匡正选人用人风气，努力提高我公司的选人用人公信度和群众满意度。

2、在上级党委、政府的正确领导下，公司领导班子团结一致、干部员工凝聚一心，充分发挥强有力的组织能力和业务能力，积极谋求公司的经济发展大计。在经济建设方面，大多数时候领导都能亲力亲为，从实处抓起，一般情况都与党支部班子及中层领导一起研究工作，在做重大工作决策和实施工作计划时，都及时召开中层以上领导会议或职工会议，抓动员落实责任到部门，做到决策无失误，落实有成效。

二、积极实施职能工作和发展经济建设具体情况。

根据公司工作计划，半年来，在市委、市政府的领导下积极开展职能的旧村改造、房地产开发、土地开发等工作，取得较大的成绩。

1、全面开展金富公寓小区建设工作，经过数月筹备办理前期有关手续，完善设计图纸，于5月初完成工程招投标，目前已完成基础打桩处理工程，待验收后进行基础工程建设。

2、鑫山工业园区标准化厂房建成建筑面积8223平方米，完成两栋厂房工程，宿舍楼已封顶，目前正在抓紧装修。

三、2012年下

半年工作计划。

1、积极执行市委、市政府布置的各项新任务。

2、继续加快松花22队、松花6队、垌心五队旧村改造的延续工作。

3、继续做好“城乡清洁工程”的清洁、保洁和机关行政效能建设工作。

4、加紧鑫山工业集中区标准化厂房和金富公寓小区建设。

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关键词:城市规划房地产开发规划管理 调控

中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：

一、现代城市规划与房地产业的理论基础

城市规划起源于解决19世纪末资本主义工业城市的种种环境恶化问题引起的社会问题。我国的现代城市规划是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。

房地产是在人群聚居的城市区域中，随着工业化、城市化的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市这个环境中体现也来。房地产业作为我国的新兴产业，它的兴起、发展都离不开城市这个主体环境。因此，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系，与城市规划有着密切的联系。

二、城市规划与房地产业两者之间的相互关系

城市规划与房地产开发要以人为本，全面、协调、可持续发展为核心。这也是建设经济强国、构建社会主义和谐社会的根本指针，也是我们协调城市规划和房地产开发矛盾的指导思想，以及建立二者协调机制的基础和前提。既要坚持政府组织、部门合作、科学决策的原则，编制好城市规划，正确引导和带动房地产开发；房地产开发也要按照城市规划的要求，进行合理开发、科学开发。具体的理解，从宏观层次而言，城市规划宏观调控着眼于以城市规划为调控手段，从整体的、长远的、综合的观点出发，全局考虑城市的经济效益、社会效益和环境效应，引导房地产开发与城市健康协调发展。中观层次主要是强调功能分区与用地性质的确定，尤其是大型城市功能区的确定和城市快速交通规划体系，对土地利用格局与房地产开发区域有较强的控制和引导作用。微观层次的调控强调城市规划对房地产开发项目的控制作用，是房地产经纪活动的基本依据。

三、城市规划与房地产业的矛盾和问题

我国的房地产行业在飞速发展的同时，在实际运作中也出现了很多问题。城市规划与房地产开发反映在土地开发强度方面的矛盾主要表现在房屋建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率等控制指标上。城市规划界一般认为,土地开发强度不能单从经济效益方面考虑,还要考虑社会环境和生态环境方面的要求,即要从城市整体上综合考虑。房地产开发由于受市场机制的作用和局部利益的驱动,开发者往往仅从自身利益出发,注重企业经济利益和地块的经济效益,而忽视全局利益和地块的综合效益。多数城市没有从城市整体上进行控制性详细规划,即对土地利用进行“区划”,将总体规划所确定的面积的功能用地再细分成若干小块,制定出各项土地开发强度标准来约束开发建设,以致在规划管理上无序混乱。一些房地产开发商以低容积率获取土地使用权后,通过各种关系千方百计把容积率提高,加大开发强度,从中获得高额回报。

四、城市规划对房地产开发的有效调控

城市规划是房地产经济活动的基本依据之一，是调控房地产开发的核心措施。为此政府颁布了许多文件，强调了在房地产开发与市场管理中要加强城市规划的调控作用，并提出了明确的要求。早在2003年9月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求：“改进规划管理，调控土地供应；充分发挥城乡规划的调控作用．在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施等。”这些规定和要求，都是以城市规划为调控手段，从整体的、综合的、长远的观点出发，通盘考虑城市的社会效益、经济效益和环境效益，引导房地产行业的健康发展。结合各国城市规划体系特征和房地产开发管理内容，概括起来有以下几个方面调控手段：

第一，城市规划调控房地产开发的主要方式包括审批方式、区划方式和结合土地业权的方式。由于政府在这三种方式里享有较大的自由裁量权限，且能依靠法规形式对开发活动进行有限的公共干预，开发者也必须遵守有关土地使用的规定条款和协议，从而一定程度 达到了控制地块上的开发活动的目的。

第二、控制土地获得、合理控制房价。城市规划对限制土地获得、促进提高土地与住房价格起着重要作用，因为城市规划控制土地供应以及房地产开发的土地利用结构。在城市规划中，必须合理确定各类房地产用地的布局和比例，有效落实好经济适用房、普通商品房、危旧房改建和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设置。

第三、明确土地用途和土地开发强度。房地产开发设计的核心问题是土地用途和土地开发强度问题。我国土地资源十分稀缺,目前仅以占全世界7%的耕地养活占全世界22%的人口,另外随着今后经济的快速发展,我国城市化的步伐还将加快,城市用地规模也还要不断随之扩大,必须要占用大量的耕地。这样,保护耕地与城市建设占地的矛盾会越来越突出。因此,提高土地开发利用的强度,是解决此矛盾的一条途径。政府用其行政力量对房地产开发施加有效的调控，结合实际情况使用和优化城市土地，使土地得到最好的开发和利用。此外，通过制定开发地段的控制性详细规划，并依据城市空间景观要求控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过度的倾向，保证良好的生活居住环境。

第四、城市规划对房地产开发市场失灵的纠正。城市规划对土地利用的地块进行分配，以减少外部负效应增大外部正效应，使土地使用者获得最大程度的满意的同时促进总体地价上升。城市规划从宏观上对土地资源做了一个有效的配置，控制用地规模，有计划引导城市空间扩张，调整城市土地利用结构，使土地得到集约利用，使房地产的有效供给与有效需求相适应。

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【关键词】成本优化：设计优化：探讨

【 abstract 】 along with the real estate market increasingly fierce competition and the change of policy, the domestic real estate enterprise internal management gradually from extensive to present a technology-orientation, fine management mode change trend of development. In recent years, in all the attention in the planning, building perfect professional design management at the same time. Strengthening of the structure and other professional engineering and technical work management. Improve the management work of the systematic design. Make a design technology management more comprehensive, professional, fine, overall enhancement of the estate enterprise competitiveness.

【 key words 】 cost optimization: design optimization: to explore

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一、指导思想

房地产项目优化管理就是围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”的原则下．结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。在结构设计过程中，大力提倡和推广结构工作性能设计新理念．加深对现行国家及地方规范条文理解和消化，用活规范条款。做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的事前、事中、事后技术管理与工程成本控制落实到实处规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时．对工程成本加以控制．从结构专业角度对方案提出建议下面从本人参与顺德深业城项目管理总结的经验谈谈，设计优化在房产成本控制中的重要性。

［例1］深业城项目7#，8#三十层，建筑方案，在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定，必须首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果后才能确定结构设计上的非常技术措施，最后还要通过专家委员会的评审。这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出上述意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对规划、建筑方案进行修改，项目开发时间和工程设计成本得到控制。

［顺德深业城一期地下室5万平方米，由于规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，设计院结构工程师为了建筑师日后随意布置消防通道而将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室结构和基础设计（每平方米2吨消防车荷载），此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再重新进行地下室和基础结构设计，避免了多花冤枉钱。另外一个项目正好相反，也是5万平方米地下室，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上，结构专业看图后，提出完全可以结合社区外市政道路而不必在社区地下室顶板上设置消防车通道，建筑专业接受此建议，减少了地下室结构和基础设计工程成本。

现阶段，国内设计单位对桩基础承载力取值多是参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。多数情况下，设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，普遍存在桩基承载力强度没有得到充分利用、桩基础工程设计成本偏高现象。顺德深业城桩基设计中，应该推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值，从结果来看，这种设计值普遍比以理论计算确定的设计值高出20％以上，相应减少桩基础工程成本支出20％以上。设计院选用静压Φ500，H=125,预应力管桩，按地质报告，桩承载力设计值定为180吨，按5%数量现场试桩，桩承载力设计值定提高为250吨比以理论计算确定设计值180吨提高了38％，在桩布置采用灵活方法，同时选用Φ500，H=100, 桩承载力设计值定为180吨，用两种桩型根据轴力，合理分配，在塔楼下采用H=125桩型，在裙楼处采用采用H=125桩型，避免承载力浪费，经济配桩，取得了较好的经济效益。

由于目前地下室面积偏大、使得工程成本偏高，所以对地下室的设计进行了重点技术分析。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空间；佛山某公司5．2万平方米地下室，公司对设计院设计成果进行优化调整，工程设计成本每平方米减少59元，工程成本少支出300多万元；深圳某公司2．5万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得170千克／平方米用钢量的好成效。

小区地下室的顶板上都会放置1米多厚覆土以便绿化。对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值，经过受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用，消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在1～1.5倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用。由于消防车荷载比较大，对此折减后取得比较好经济效益。

二、上部建筑结构设计技术管理

上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，因此，对此结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计是否经济合理很大程度依赖于设计单位结构工程师的技术专业水准、责任心和心态，从理论上讲他们有义务为业主负责，但在实际工作中，他们只对《规范》负责而没有对设计的经济合理性负责，甚至有意无意加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程师既要保证结构安全、品质，又要保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责所在。

公司加强上部建筑结构设计技术管理工作，取得了一定成效

一期在初步设计中，13层、25层高塔楼用钢量预估65千克／平方米、85千克／平方米，在技术管理参与下，甲方给出定额设计，设计单位对原结构设计方案进行调整后，使标准层用钢量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比较满意结果。。

三、现场工程技术管理

深圳某公司两栋楼位于10米深回填土上，每栋建筑面积为3900平方米。桩基承载力设计值为45吨，扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值36吨后，单桩承载力仅剩下9吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为2051根，公司独自对此方案进行优化，碎石桩数目减至332根，仅为设计公司的16％，工程成本减少84％，同时保证了工程进度。

某公司为营销策略先建了娱乐中心，环绕娱乐中心三面地下室工程是在该中心竣工后才开工的。娱乐中心三面离地下室距离在2米左右，地下室开挖前对会所支护就显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径800毫米联排灌注桩，入土坎固6米，悬挑6米，共计12米，灌注桩作为悬臂梁工作。公司考虑由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作，同时在娱乐中心3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案由灌注桩平面悬臂结构转变成受力性能更好的空间刚架结构。施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保娱乐中心在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。

某公司项目包括4栋高层、12栋小高层，建筑地仅4950平方米。在这4950平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在8～35米间变化无规律。目前，16栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计4种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，在开发中史无前例，技术管理难度可想而知。

某项目一期有8栋100米高层建筑，基础采用桩基础。1700多根桩施工完成后，在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半，经复压桩基承载力可达设计特征值80％。设计公司采用补桩方案进行处理，第一轮补桩设计方案每栋楼需补近90根桩，公司对此提出不同意见，经过技术交流沟通，设计公司对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼45根左右，8栋楼补桩总数减少320根。

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（中铁二十一局集团德盛和置业有限公司，陕西西安710061）

［摘要］一方面，对于地产项目而言，所有重大经济活动的实施均从合同会签开始，合同管理是成本管理的基础；另一方面，随着工程施工进度的变化，成本的过程控制也应该是及时的、动态变化的，强调“预警”与“强控”并举。基于此，本文将合同管理与成本管理相结合，提出如何使用“合约规划”进行房地产开发项目目标成本动态过程管控的新思路。

［

关键词 ］房地产开发项目；合约规划；动态成本

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.22.226

经过多年高速发展的房地产行业，在2014年遇到重大转折，并走入了“白银时代”。在面临高库存，价格战的“新常态”市场环境面前，房地产企业要想保持正常的开发赢利水平，就必须从项目的成本控制入手。一方面，对于地产项目而言，所有重大经济活动的实施均从合同会签开始，合同管理是成本管理的基础；另一方面，随着工程施工进度的变化，成本的过程控制也应该是及时的、动态变化的，强调“预警”与“强控”并举。基于此，本文将合同管理与成本管理相结合，提出如何使用“合约规划”进行房地产开发项目目标成本动态过程管控的新思路。

1动态成本管控系统

从成本管理的角度来看，我们可以将成本全生命周期管理划分为前期的成本测算阶段，过程中的成本控制阶段，后期的成本核算阶段。成本管理的核心在成本控制环节，成本测算、成本核算是成本控制的补充。基于控制的成本管理思想指：通过成本测算得出整个项目的成本，并重新归集形成项目目标成本；将目标成本落实到具体的责任部门和责任人，并提前分解成预计要签的合同（合约规划）；以合约规划来指导业务的开展，使公司上下达成一致意见形成全员成本意识；在执行过程中采用周期性的成本回顾不断细化合约规划，为目标成本的执行提供精确的指导，并通过动态成本进行预警与控制，实现以目标成本为基础的动态过程控制。

2合约规划的内涵

合约规划是指将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段。“合约规划”将成本控制任务具体转化为对合同的严格管控，实现了对“项目动态成本”的有效管控。

2.1合约规划的责任主体

合约规划面向企业所有业务部门，因此其编制应是一个全员参与的过程，主要由项目成本经理牵头，组织各专业职能部门相关人员对目标成本进行分解。

2.2合约规划的编制原则

（1）对目标成本进行合约分解的方法多为“价量原则”和“经验值”，同时结合项目情况和投资收益指标，制定项目各控制费项可能发生的合约及预计金额，并推演出每一个合约付款条件，分解为合约的付款计划，进而形成项目的整体资金规划。

（2）如果不能将目标成本细化到具体的合同时，可以将目标成本分解为“合同大类”，随着项目的推进，这些合同大类会逐步细化。

（3）在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，因此引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，随着实际签订合同的变化而变化。规划余量的总额反映了目标成本控制的松紧度。针对规划余量设定每一个费项的预警、强控范围，便可作为后续项目成本控制的基础。

3合约规划的价值

3.1过程成本管控落到实际

合约规划将成本控制的载体由对明细费项“数字”的控制转为了对“合同”的严格控制，成为连接目标成本与合同执行的纽带，更贴近业务部门实际。

在具体操作层面上，合约规划指导合同签订和执行主要有以下三个方面。

（1）合同签订环节。签订合同时，由专业部门根据项目实际情况拟定合同，明确合同金额、付款时间、付款方式，进而形成项目成本支付计划。

（2）合同执行环节。在合同执行环节，当进行变更申报时，需要预审变更金额，并与签订环节中的预计变更对应，确保变更在可控范围内。当变更实施完成后进行施工确认阶段，核定是否完成、实际完成的工程量，将变更金额纳入项目成本。最后，分析变更产生的原因及变更导致的成本分布，即进行有效成本与无效成本的情况分析。

（3）合同付款环节。首先，根据工程形象进度，对“已完工”部分的工程量进行审定，反映工程的实际完工“产值”，并作为制定付款申请的重要依据；其次，梳理代扣代付和其他扣款，为款项支付提供依据；再次，根据合同付款条件及实际完工产值，修订付款计划，形成项目级付款计划；最后在付款计划范围内完成付款申请，并完成款项支付。

3.2支撑资金计划动态预测

推行合约规划管理模式后，就可以提前根据已发生合同及待发生合约规划，形成明晰的资金计划，并与项目下阶段施工计划及销售回款计划相结合，从而实现项目动态现金流。

3.3指导后期招标工作

项目进入招标采购阶段时，甲方直接发包的专业工程及甲方直接采购的材料设备，其招标控制价均应控制合约规划范围内，对于超出合约规划的招标采购，应及时与规划余量相对比，超过预警值的，应及时上报公司，并考虑调整招标方案、产品档次等。这样，就实现了合约规划与招标采购工作联动。

4合约规划的动态监控

目标成本的执行围绕合同管理进行，使用合约规划对合同签订及变更做事前控制，并使用预警和强控指标做出动态监控。

4.1合同签约金额与合约规划的关系

（1）根据合约规划，控制合同的签订，一个合约规划对应一份合同，一份合同可以同时包含多份合约规划，如果合同金额超出合同规划部分从规划余量中扣除，而合同金额低于合约规划部分则进入规划余量中，达到合同签订“事前控制成本”的目标；

（2）需要对合同做预估变更处理，并从规划余量中划出相应金额对预估变更编制对应的合约规划。

4.2变更管理的事前审批和事后确认

（1）事前审批：确定该变更（签证）是否该做、值得做，需要评估该变更的预计金额，如果合同订立时预测了预估变更，在合同发生变更时需要确认此次变更是否在预估变更范围内，如果没有做出预测，则需要考虑是否有对应的规划余量，可达到变更“事前控制成本”的目标；

（2）事后确认：确定该变更（签证）的完成量及金额，以确认金额进项目成本。

4.3项目成本的预警和强控指标

在目标成本各控制级别上设定预警指标和强控指标。

（1）预警指标：当该级别成本超过预警指标时，需要向相关负责人发出报警，但可以继续签订合同。

（2）强控指标：当该级别成本超过强控指标时，需要向相关负责人发出报警，并且必须经过审批流程调整目标成本后，方可许继续签订合同。

4.4月度成本回顾

通过每月进行成本回顾的方式对已签订的合同进行预估变更评估，并可以对发生的合约规划进行调整，将逐渐调整该科目的目标成本。并需要每月的动态成本变化情况进行对比分析及时发现问题并进行解决。

4.5成本核算及成本指标库的形成

项目竣工后需要对项目成本进行核算，将实际发生的费用分摊到项目开发成本中，以财务的角度进行成本核算，同时造价部门可以对该项目的各种成本指标进行沉淀，为后续项目成本测算提供依据。

5结论

房地产开发项目的成本控制是一个全过程的控制，是集管理、经济、技术为一体的综合管理学科。基于合约规划的房地产开发项目动态成本控制，就是要将复杂的合同管理简单化，把混乱的合约管理从源头规划好，并时刻掌握成本的动态变化情况。这种成本管控前置化、规范化、动态化的管理模式，已经成为越来越多房地产企业实践的模型。

参考文献：

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张继德

甘肃海基房地产开发有限公司 甘肃兰州 730030

摘要：近年来，随着经济的不断发展，房地产开发工程项目的数量越来越多。在房地产开发工程中通过强化技术管理中的资源优化配置，不仅能提升

房地产开发工程项目的整体质量，还能确保实现房地产开发企业可持续发展战略。本文结合以往的工程实践经验，在分析了房地产开发工程技术管理的特

点之后，重点提出了几点技术管理中的资源优化配置措施，希望以此能进一步强化房地产开发工程的管理水平，进而提高房地产开发工程的竞争力。

关键词：房地产工程；技术管理；资源配置

引言

一定程度上可以讲，房地产开发工程的发展有效的促进了国家经济的

发展，并且提升了人们的生活水平。但因为房地产开发项目中的技术管理

比较复杂，致使技术管理的水平还不是很高，因此有必要进行技术管理的

资源优化配置，以此提高技术管理质量，最终促进房地产开发项目的高效

稳定发展。

一、房地产开发工程项目的技术管理特点

1、复杂性

房地产开发项目的技术管理比较复杂，技术管理的复杂性主要体现在：

第一，所有参与建设过程的人员来源比较复杂；第二，整体工程的材料管

理非常复杂。房地产开发的过程也比较繁琐，通常要经历可行性研究、工

程设计、工程施工以及和工程验收这四个步骤。这四个步骤的具体落实过

程中所涉及的内容比较多，需要多部门的协调，因此会耗费很多的人力和

时间。由于参建人员来源复杂，因此在各种习惯伤都有差异，所以管理不

是很方便。为防止出现施工现场混乱的情况，应该根据人员的来源特点来

分组，对施工人员进行安全培训和技术培训，这样不仅能降低安全事故的

发生频率，还能提高其技术水平，使施工人员能充分发挥出自身的潜能，

进而提高工程建设质量，加快工程进度，最终节省工程成本。

2、多重性

房地产开发工程的技术管理工作内容很多，工程技术不只是图纸和建

设管理，其重点还包括土建、水电气等施工作业的管理，更重要的是还有

管理中的安全问题。因此，技术管理人员应该全面的多角度的认识房地产

开发工程技术管理工作，其不仅要重视环境利益还应该关注国家及人民的

利益。技术管理人员应该结合企业的具体技术管理特征及相关制度制定符

合企业自身发展的技术管理措施，要保障追逐利益的平衡性，具体的就是

要保障实现社会经济利益及环境利益的共同发展，用以上效益的双赢局面

判断技术管理的有效性。

二、工程技术管理中的资源优化配置

1、加强工程技术团队管理

在施工前，房地产开发企业应该结合自身经营情况，建设符合本企业

发展的专业工程技术管理团队，同时制定相应的规章制度，以此约束和规

范团队，这样就能提升工程技术管理团队水平，也能提升整体开发管理水

平。另外，企业还可以制定相应的奖惩制度，对表现良好的给予奖励，对

犯错的进行适当的惩罚，这样就能提高施工人员的工作积极性和责任感。

必要时还应该组织管理人员和优秀工程专家进行学习，以此提高工程技术

管理经验，以此实现资源的最优配置。

2、加强工程资料信息整理

技术管理人员应该按照实际需求做好工程资料信息的收集、整理和保

管工作，这样就能在后期遇到问题时有解决的依据。工程资料的收集不应

该仅局限在国内，必要时还应该收集国外的优秀资料，这样能提高技术人

员的创造力，保障人力资源的最佳配置。另外，加强资料信息的管理，能

节约工程成本，提升工程质量，防止出现安全事故，使企业能在建筑市场

获得稳定发展。

3、确保开发报告的可行性

在工程建设中，企业应完善可行性报告的研究，从报告中发现问题，

这样就能从源头上提高工程整体质量。在编制可行性报告时，工作人员要

按照工程预算、施工机械、装修等方面内容，找出优化资源配置的方法。

另外，企业在进行可行性考察时，应该重点考察开发地周围的环境和民生

问题，尽量保证周围环境和人民的利益，禁止出现不健康、不道德行为，

编制绿色的项目报告，实现人力资源和土地资源的优化配置。

4、了解施工现场情况

第一，房地产开发工程的技术管理人员应该重点掌握施工现场的具体

情况，这样如果现场出现问题才能得到及时的解决，进而降低安全事故的

出现次数。第二，还应该结合施工现场的具体情况，按照施工进度情况，

提出针对性的意见，保障施工工序的顺利进行。第三，技术管理人员应该

结合自身的管理经验，编制相应的技术资料，为具体的工程建设提供指导

性意见，这样不仅能保障工程建设的顺利进行，还能提升整体建设质量，

最终确保企业实现经济利益最大化。

结束语

总而言之，在房地产开发工程项目中，优化技术管理中的资源配置是

很有必要的，不仅能保障施工安全，还能提升施工效率、加快施工进度，

保障整体施工质量，因此要求相关管理人员在后期的具体技术管理中要先

充分了解技术管理的特点，然后结合项目实际提出相应的优化技术管理的

资源配置策略，进一部提升技术管理水平。文章提出了几点优化的策略，

希望能为类似房地产开发工程项目提供一定的理论参考依据。

参考文献

[1]陈华安.房地产开发工程技术管理中的资源优化配置[J].科技致富向

导,2015,18:177+308.

[2]宋敬涛.论房地产开发工程技术管理中的资源优化配置[J].河南科

技,2013,11:241.

[3]闫格.房地产企业多项目经营资源配置优化研究[D].西北农林科技大

学,2014.

作者简介

张继德，男，出生于（1978-），毕业于西安建筑科技大学，本科学历，

目前主要从事于工程管理和项目管理的工作。

上接第152 页

的使用，同时还需要考虑施工组织措施是否合适，这些都是影响市政

工程施工的关键因素，因此，施工管理人员应当积极采用高科技技术，

科学进行施工流程设计和安排，提高项目工程施工技术，进而提高市

政工程项目的质量。

4、市政工程施工阶段质量管理体系建设

4.1 建立工程施工质量保证体系框架

为了确保市政工程项目得以顺利实施，因此需要根据《质量管理

体系要求》炳草考相关工程施工单位质量管理体系，从施工经验，组

织结构，技术管理，施工管理和规章制度几个方面进行分析，确保质

量施工安全。

4.2 施工质量保证体系要素及职能分配

应当根据项目的实际情况，建立起符合实际项目特点的质量保证

体系，形成相关体系文件，配备需要的设备和专业人员，确保质量计

划的内容具有可操作性和可实施性。各个职能部门也需要对一些潜在

的不安全因素进行分析，制定相关的预防措施，防止危险的发展。

4.3 市政工程施工质量制度保证措施

首先需要建立起教育培训以及持证上岗的制度。组织人员曹家施

工的 全体人员需要学习施工守则，进行指导后方可上岗，需要熟悉施

工程序以及掌握容易发生安全隐患的重要环节，定期进行培训和学习，

进行考核。可以预防在施工过程当中出现问题能够有效解决。

其次，需要坚持质量标准，进行相关的质量策划，贯彻图纸审核

和技术制度，能够未施工人员提供出强有力的技术支持以及技术参考。

再次，施工公司内部建立起质量监督体系，采取定期和不定期检

查的方式，对施工工程进行实地测量并做好记录，进行相关结果评估，

一旦发现问题，应当及时处理补救，并编写出相关的质量事故报告制

度，形成完整的监督报告系统。

最后，需要坚持回访制度，在工程交接以后应当采取电话、邮件

等方式进行回访，出现问题及时进行反馈和修补，确保用户满意，实

现质量终身负责的原则。

参考文献：

[1]楼成荣.浅谈市政工程施工阶段的质量管理[J]. 科技致富向导.

2011(02) .

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（一）积极影响

首先，在实施营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。企业新建或是购买办公用房及厂房，以及厂房修缮、道路绿化等都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业对不动产投资改造的步伐，激发对于商业地产购买的需求，有利于商业地产的去库存化。对从事商业地产开发的企业来说，便于向下家转移税负，从而降低自身税负水平。

其次，营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中，对重复征税现象进行避免。增值税在征税过程中，是以不同环节增值额作为依据的，而征税过程中以销售额为依据是营业税的主要特点。房地产企业经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本事实上已经缴纳过税收，如果房地产企业在进行销售的过程中，还需要继续缴纳这部分税负，则将产生严重的重复征税现象。营改增的有效实施，可以避免这一问题的产生。房地产企业只需要依据自身生产经营各个环节进行缴税即可，同时抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，因此能够极大地避免重复征税问题的发生。

再次，在实施营改增的过程中，对于明晰房地产企业财务与业务部门之间的职责分工具有重要意义。在原有营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票单据交由财务部门进行报销，并不对单据进行审核及归类，导致财务部门工作人员在日常工作中需要承担繁重的工作任务及较大的风险。如果企业经营过程中，产生了重大的项目金额，那么会拥有相对简单的财务数据形式存在于财务部门中，但是，却拥有杂乱无章的内容。在营改增有效落实的基础上，在报销过程中由于只有取得进项税发票的支出才能抵扣，这就要求业务人员对普通发票和增值税专用发票进行归类审核，促使业务人员在与业务单位往来过程中更加注重票据的合规性和及时性，在这一过程中，房地产企业的财务部门仅需审核增值税发票的真实性和准确性即可。由此可见，房地产企业在经营过程中，通过深入落实营改增，实现科学整合业务财务票据的目的。

（二）消极影响

首先，营改增在实施过程中，有可能对房地产企业税负产生一定的影响。一方面，在计算企业所得税时，原营业税作为价内税可以作为营业税税金及附加在计算企业所得税时进行扣除。而在实施营改增以后，由于增值税是价外税，无法在企业所得税前扣除。另一方面，营改增后，房地产开发企业的增值税率确定为11%，虽然理论上相应的进项税额可以抵扣，但是只有与一般纳税人合作才能取得足额的增值税专用发票进行抵扣，一定程度上限制了合作公司的选择范围。同时也面临着上游建安公司向房地产企业转移税负提高价格的问题，此外房地产开发成本中也有很大一部分支出无法取得增值税专用发票进行抵扣，如劳务费等，由于不能获得足额有效的进项抵扣，加之税率升高，一定程度上增加了房地产开发企业的实际税负。

其次，消极影响产生于营改增下的财务报表中。首先，资产负债表在实施营改增以前，购置不动产支付的价款全额计入固定资产的入账价值，而在实施营改增以后，购置的不动产支付的价款需要价税分离，相应的增值税进项税额是能够进行抵扣的，从而导致固定资产入账价值的降低，并使企业资产负债率提高，对企业融资产生一定的负面影响。

二、“营改增”后房地产开发土地成本税务筹划的必要性

（1）土地成本占房地产企业开发总成本比重大，进行税务筹划符合企业收益最大化原则。伴随房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势，各地不断涌现新的“地王”，巨额的土地成本已经成为房地产企业经营成败的关键因素之一。增值税下，企业支付政府部门土地价款高低，最终会以杠杆原理的形式影?项目开发经营的整体税负。因此，土地成本税务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点。

（2）基于财政部、国税总局的财税[2016]36号及国税总局的2016年第18号公告等文件，各地国税局相继出台具体实施办法，基本上明确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金”。然而，实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且取得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法取得进项抵扣或销项抵减，造成企业实际税负仍然很高。

三、增值税下房地产开发土地成本核算会计分录设计及实务案例

土地成本依据“价税分离”原则核算入账。根据国家税务总局2016年18号文件规定：适用一般计税方法计税的房地产企业，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，即土地价款抵减销售额而减少销项税。根据财政部的《关于印发的通知》（财会[2012]13号）规定：一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费-应交增值税”科目下增设“营改增抵减销项税”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销项额而减少的销项税额，同时，“主营业务成本”等相关科目应按照经营业务种类进行明细核算。

（1）支付政府土地价款时。房地产企业支付政府土地价款时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目，按实际支付与上述增值税额的差额，借记“开发成本-土地购置成本-土地出让金”，按实际支付金额，贷记“银行存款”。

案例1：甲房地产企业2016年5月5日支付政府3.5亿元获取了一宗土地，用于商业、住宅混合型开发，并取得财政部监制的资金往来结算票据，该房地产企业采用一般计税方法计税，会计分录处理如下：因土地价款抵减销项税=35000÷（1+11%）×11%=3468.47万元，开发成本入账金额=35000-3468.47=31531.53万元；借：开发成本/土地购置成本/土地出让金31531.53；其他应收款/营改增抵减销项税额3468.47；贷：银行存款/人民币35000。

（2）企业当期结转并确认收入时。根据国家税务总局公告2016年第18号规定，项目结转当期确认销项税时允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，从而减少增值税销项税额，借记“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”，贷记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目；期末，当期销项税额扣减当期允许抵减销项税额和预缴税款后的净值大于当期允许抵扣进项税额，则借记“应价税费-应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费-未交增值税”。

案例2续案例1，甲房地产企业2016年11月达到预售条件时，总可售建筑面积120000平米。11月份前累计取得可抵扣增值税专用发票进项税额200万元。11月份预售建筑面积为1200平米，预售价款5550万元，预缴增值税额150万元，均未开增值税发票。2016年12月25日将11月份预售的房屋交房，当月建筑主体工程取得可抵扣增值税专用发票进项税额50万元。税务处理及会计处理如下：①交房结转收入并确认销项税额=5550÷（1+11%）×11%=550万元，收入金额=5550-550=5000万元。借：预收账款5550；贷：主营业务收入5000；应交税费-应交增值税（销项税额）550。②根据结转收入对应建筑面积，确认当期允许扣除土地价款抵减的销项税=1200÷120000×3468.47=34.68万元；借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）34.68；贷：其他应收款-营改增抵减销项税额34.68。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）=550-34.68-200-50-150=115.32万元；借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税；借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。

（3）土地成本核算不考虑“价税分离”。根据国家税务总局2016年18号文件规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。而且财会[2012]13号是截止目前财政部统一规范企业“营改增”后会计处理的唯一文件，时间较早，参考价值有限，有关房地产企业“营改增”后会计分录的设计空间仍然较大。在满足项目结转确认收入时，仅按照对应比例确认当期允许抵减的土地价款而计算当期销项税，不再使用“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”、“其他应收款-营改增抵减销项税额”等会计科目，减少核算中繁琐环节。

综上案例1、案例2，税务处理及会计处理如下：①支付政府土地价款：借：开发成本-土地购置成本（土地出让金）23000；贷：银行存款23000。②项目结转并确认收入，计算当期销项税=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32万元，当期确认收入金额5034.69=5550-515.32；借：预收账款5550；贷：主营业务收入5034.69；应交税费-应交增值税（销项税）515.32。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）115.32万元=515.32-200-50-150。借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税：借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。

四、增值税下房地产开发土地成本税务筹划实施方案及建议

（一）实际谈判中，扩大“营改增”政策中“支付土地价款”的界定范围

根据2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。因此，有关拆迁系列成本费用纳入目前增值税下只允?S销项抵减的“土地出让金”提供了可能。企业在签订土地出让合同时，应争取将涉及项目有关拆迁的费用一并纳入“土地价款”合计金额中，加大了未来增值税下销项扣除基数，从而合法有效地降低企业税负。

（二）合理控制拿地成本在开发总成本中的比例，收窄企业收益流失范围

财税[2016]36号文件中明确规定土地出让金可以增值税下抵减销项税，据此模拟测算，若企业在同样开发规模、同样设计规划条件下，获取不同价格的土地，企业可根据自身发展战略不同做出合理选择：

（1）追求营业收入规模最大化的企业，在同样售价水平下，合理利用土地价款杠杆作用，将因此所抵减的销项税转化为营业收入。根据国税总局2016年第18号文件，销项税=（全部价款和价外费用-允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%，从而可确认营业收入=全部价款和价外费用-销项税，相比提供货物销售行业，房地产企业核算所确认的收入中因土地价款抵减销项税而有所增加，具体金额=土地出让金×（1÷（1+11%）×11%）。

（2）兼顾收入、利润规模双赢的企业，应优先选择供不应求的市场获取土地，同时应考虑市场环境中客户积极接受因土地价格转移到销售价格的能力，如果可消化价格差，应优先在该市场拿地。由于土地价款将所抵减的增值税销项税转化为营业收入，并且除附加税外，增值税不纳入税前利润扣除项。因此，企业在获取较高价格土地的同时，可以较低增长幅度提高销售价格，同样可以在不减少利润总量的情况下，获得收入、利润规模双赢的效果。

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关键词 :设计策划、成本控制、设计质量管理、设计组织、设计评审机制

与所有的产品开发过程一样,房地产项目开发一般可分为立项决策阶段、策划和设计阶段、施工阶段、交付和运营阶段。一个房地产建设项目的成功,取决于对项目的良好决策和后续的组织实施,而策划和设计阶段是将原则性的宏观的决策意图,落实到具体的微观的设计图纸中,从而为施工阶段提供依据性技术文件的的过程。设计阶段的工作具有承前启后的作用,既需要向前延伸到宏观策划层面,又需要向后延伸到施工图纸的具体细节控制,是项目开发成功的重要环节。

1.设计策划的重要性

房地产开发企业迫于资金压力,总是被压缩开发周期,很少有企业潜心研究市场的真正需求、产品的内涵和对社会、城市环境、历史带来的影响。也很少有企业勇于探索和创新。速成的设计、速成的房地产产品,又怎能成为经久传世之作?市场上已不乏似曾相似的建筑面孔,无非因其地段不同、开发商不同、广告宣传不同而形成差异而已。在市场的火爆过去以后,理性的购房者已日益学会全面评估产品内涵和价值,甚至对开发企业的品牌所代表的品质高度有清晰的评判。因此,房地产开发企业如果不重视开发建设项目的前期设计策划工作,其长期发展利益必然受到局限。

对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的综合性开发项目而言,开发商在设计策划、设计管理方面的主导性作用就更为明显。尤其是商业综合性持有型物业的开发,如果在前期设计策划和设计管理阶段不投入足够力量研究、策划和管理设计,那么,施工阶段、招商阶段必然会遇到瓶颈,不得不调整、变更以适应市场。而盲目建成的项目在投入运营后更会自食其果,商业设想无法实现,商业利益无法保障,物业价值得不到提升,从而留下永久遗憾。

房地产开发企业在项目设计策划阶段,应该站在城市长期有序发展的高度,目光放长远些,在人居环境的品质、文化艺术创作的品味、建材和技术的标准上投入足够的精力,避免急功近利的心态,不论是出售的物业还是持有的物业,都应将其视为不可逆转的、需持久经营和不断保值增值的物业,才能引导设计师创作出有艺术内涵、有科技水准的作品。这也是房地产企业永续发展所需要的品牌创建之路。

2.设计策划的内容

建筑设计,在某种意义上讲可等同于建筑产品的研发,它是艺术创作与科学技术的结合。它不能用工业化、工厂化、程序化的过程进行生产,对于不同地点、不同使用功能、性质的建筑从内容到外表形态是不同的。因此需要完整细致的策划。

以住宅项目为例具体来讲,在通过大量的调研确定了购房客户目标定位和价格定位的情况下,首先需要研究建筑的功能如何满足使用者的基本需求,然后还需要研究城市规划以及特定的社会历史文化环境,调研生态环境,确定建筑形态、外立面设计的艺术创作风格走向;引导规划和建筑设计创作出富有文化内涵的、与城市环境和谐的优秀设计作品。

对于商业地产的开发。前期设计策划更为重要。在得到大量市场调研信息的前提下,需要与相关部门共同策划确定商业开发策略和目标消费人群,继而研究业态品类、组合关系和商家定位。在这些研究工作的基础上,才能对设计单位提出较为可操作的方案设计要求。而在方案设计过程中,从客流、物流动线安排,到店铺形态和组合布置、面积分配,到公共空间设施的策划,开发企业在整个过程中都需要用心策划,组织和引导设计单位进行设计。

随着低碳、环保、绿色日益成为时代的主题,房地产企业还应承担起社会责任,努力响应这一主题,不仅被动地履行各项新规范规定的环保节能指标义务,而且主动创新,研究提升开发产品的科技含量,努力实现绿色环保人居环境。

3.设计阶段的成本管理和措施

建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和各个环节,其中,实行以设计阶段为重点的建设项目全过程投资控制最为关键。成本管理是设计策划和管理部门的重要职责之一。

成本管理的过程,首先需要根据产品定位所确定的成本指标,拆分到建筑的各专业内容分项中。然后,根据分项成本指导设计策划,对市场部门或使用和管理部门提出的要求进行全面分析,确定符合成本目标的技术标准。设计策划过程,需自始至终结合成本的概念,在设计由浅入深的同时,成本指标由宽泛和笼统发展到逐项清洗和明确。

为了落实成本控制,在各阶段设计中,需精心研究建筑每一个部件的设计,研究材料和施工条件,进行多方案经济比较,降低每个构件的造价。而机电系统选型不仅需要考虑到初期投资,还需要考虑运行费用和设备维护费用,因而需要进行综合技术经济评价,正确处理好技术先进与经济合理之间的对立统一关系。另外,还应加强各专业设计图纸之间的协调性管理,避免因设计图纸的不协调、不完善带入施工阶段而造成返工。在招标阶段,尤其是机电设备招标阶段,设计策划管理部门应根据材料设备的重要性进行分级,明确规定各类材料设备的品牌档次,将有限的投资合理分配到各种材料设备中,力求保证建筑品质的同时做到经济合理。

限额设计是控制成本的有效办法。在可行性研究和产品定位明确后,设计管理部门应根据批准的投资估算限额,提出限额设计指标。在方案设计阶段,可按可行性研究成本目标的80%提出估算目标;在扩初设计阶段,可按方案估算成本的90%提出概算成本目标;施工图设计阶段,可按概算成本的90%值提出预算成本目标;预留10%供施工过程中调节。在每一阶段设计完成后,都应确认限额设计要求是否得到有效落实。

在管理机制上,可考虑加强限额设计的经济责任制管理,在设计合同中,制定相应的措施条款,凡因设计单位错误、漏项扩大规模或提高标准而导致工程静态投资超支,可扣减设计费。对于确有必要调整预算指标的情况,须严格按权限进行逐级审批。对于节约投资限额的给予奖励,超过投资限额的进行罚款。发挥设计人员积极性,鼓励设计单位在限额内提供最优设计。

4.设计阶段的技术质量管理措施

4.1设计质量全过程管理的重要性

建筑设计随机性大,需要全过程精心策划和控制,才能取得最优成果。建筑设计质量的优劣,确切地说是一个目标范围的界定,符合建筑规范、规程和标准是建筑设计合格的下限。建筑设计精品是在设计运行过程中优化取舍,不断完善完美。因此,设计质量的优化管理是十分值得重视的。建筑设计的优化管理是全方位全过程的动态管理。静止的简单化的“结果管理”淘汰制,只会浪费时间和造成经济损失。建筑设计全过程要自始至终,由组织管理到专业技术管理,由艺术领域到科学技术领域、由建筑形态到技术措施,由形象思维到逻辑思维,由方案到施工图,进行细化、优化和筛选。它是积极主动、极具挑战性的动态质量管理。

4.2设计组织框架的构建

建筑项目设计管理的首要任务应是项目设计组织框架的策划。一个规模较大的完整的开发建设项目的设计,不仅包含规划和建筑设计、结构设计、采暖通风和空气调节设计、给排水设计、热能动力设计、建筑电气设计,还包含水、电、煤、通讯等市政配套设计内容,甚至可能涉及道路桥梁、人防专业设计,还包含室内精装修设计、景观绿化设计、智能化设计,有的项目还需要专门进行标识系统设计、建筑立面照明设计、艺术品和家具用品设计等分工细致、深化的设计内容。随着低碳、绿色、高科技的时代主题日益明确,还需考虑能源科技项目的专项设计。另外,业主招标管理部门可能还会对设计管理部门提出提供各类招标项目技术规格说明书、技术标评审等的招标配合工作要求。因此,在设计工作计划中还需要考虑到这项工作的安排。

如此繁杂的设计工作内容,没有一家设计单位能够独立完成。因此,开发商的设计策划和管理部门在设计策划的前期阶段,必须清晰地确立全部设计内容,将其合理地分解成多个工作包,对每个设计工作包明确内容、要求、目标、时间,并建立这些工作包之间的工作界面和责任关系,使不同专业和专长的设计单位各司其职、各尽所能、协同工作,围绕设计策划所确定的艺术主题和技术标准,最终完成高质量的设计成果。

建筑设计市场鱼龙混杂,层次、水平差异较大。但并不是所有的开发项目所涉及的所有设计内容都需要由顶级设计公司来完成。不同的设计公司擅长的设计类型也有所不同,例如有些设计公司擅长大型公共建筑,有些擅长居住区规划和住宅设计,有些擅长购物中心设计。因此,对于项目中的每一项设计内容,都需要在庞杂的设计市场中,挑选资质和业绩符合项目要求的设计公司和设计团队,并确定其收费是否在可接受范围内,然后将工作要求落实到合同中。这样分阶段逐步落实每一个设计工作包。

4.3编制各阶段设计任务书

开发项目在前期策划阶段,在商业策略策划完成后,设计策划部门应收集来自土地、规划等方面的政策和约束条件,收集地形、地貌、规划设计条件等方面的基础资料,结合商业策划要求,编制方案设计任务书,将业主的开发意图、策略、以及使用功能要求完整、清晰地传达给设计单位,避免让设计工作走弯路。在扩初设计阶段,设计管理部门应安排各专业进行系统和技术调研和方案比较、收集配套信息、结合对方案设计内容的评审意见,形成策划设计要求,编制扩初设计任务书。在施工图设计阶段,结合扩初设计评审意见、结合来自物业使用部门的对运行管理的具体要求,以及其他相关专业提出的设计条件,编制施工图设计任务书,进一步细化业主在使用功能、交房标准、机电设备技术标准、成本限额、设计成果深度和形式等各方面的要求。

4.4分阶段进行设计成果评审和确认

设计工作是一个循序渐进的过程,因此对于各阶段设计成果应分别予以评审和确认。在方案设计阶段,应对建筑形体、风格、朝向、位置、间距、高度、结构基本形式、主要出入口位置、平面交通动线、垂直交通动线、建筑面积、层高等基本设计要素予以充分讨论、评价和确认。

在扩初设计阶段,建筑专业除了统筹结构和机电各专业的设计外,还应详细研究建筑的各个细部和材料,评估和确认所有构件的细部尺度控制和构造要求;结构专业应对各种不同的地基处理或基础形式作比较,确认最经济合理的基础形式,对建筑主体的结构骨架基本形式和构件尺寸进行初步控制和确认;机电专业应对各类可选用的机电系统作技术经济比较和论证,确认系统形式、主要设备,确认竖向和横向管井管线的位置对空间使用的影响。

在施工图设计阶段,需检查和评审施工图纸中各类技术要求的落实程度,校核各专业图纸中对地形、地貌、地质、道路、管线等外部条件的结合情况,校核各专业图纸的设计深度、协调性、完整性、可操作性。只有对施工图纸完成全面评审和确认,方可将其交付给施工和工程管理部门。

4.5设计工作后评估

设计策划和管理部门的工作成效并不是在完成施工图纸后就立竿见影的,必须经过招标、施工、运行整个过程后,才真正反映出设计管理工作成果的优劣。因此有必要在项目竣工交付运行后,对前期设计策划和管理工作进行综合评估,由实际使用施工图纸和对建筑物运行管理的部门分别进行评价,总结出设计策划管理工作中的经验和教训,这样才能不断改进不断提高。

参考文献:

[1]韩玲.浅析项目建设过程中的设计管理.建筑2009(14)32-33

[2]李大伟.业主对建设项目的设计管理措施研究.中国新技术新产品.2010(1)57

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关键词：GPS-RTK技术；数字化地形测量；控制测量

揭阳高新技术产业开发区，占地面积约11.7万亩地，属于丘陵地貌。采用GPS -RTK测量技术进行了揭阳高新技术产业开发区数字化地形图测量中的控制测量。

1 控制点的选点

在已有GPS-C级网的基础上加密布设GPS-D网，GPS-D级控制网平均边长3公里，GPS-D点间有一个或一个以上通视方向。

GPS5秒控制网根据本测区情况和要求设计后，根据设计的位置进行了实地踏勘、选点；按每平方公里3个点布设，个别复杂地区适当增加了1-2个点。根据GPS测量的特点，选点遵循了如下的原则：除考虑点间的通视外，选点的位置在易于安装接收设备且视野开阔的较高点；点位目标显著，视场周围15度以上没有障碍物，减少了GPS信号被遮挡或被障碍物吸收；点位附近远离了大功率无线发射源，其距离在200米以上，远离高压输电线和微波无线电信号传送通道，其距离在50米以上，避免了电磁场对GPS信号的干扰；点位附近没有大面积的水域和有强烈干扰卫星信号接收的物体，减弱了多路径效应的影响，同时点位选在有利于其他观测手段扩展与联测的地方；地面基础稳定，易于点的保存。GPS5秒点的点位说明在现场进行记录和绘制草图，并在当天将文字和草图录入到计算机中，制成电子文档。

图根点的选点是根据测图的需要而布设。

在地形复杂、隐蔽区及建筑区，适当增加了对以上各等级点的密度，保证地形图施测精度的要求。

2 埋石及标面的整饰

GPS-D级控制点的编号从自然数编号01开始。GPS-D级点在地面和山地埋设一般普通标石，在楼顶埋设建筑物上标石，埋石规格按下图执行：

普通标石（单位：cm）

建筑物上标石（单位：cm）

利用旧点的在原有标石周围加固宽10cm的水泥并加刻点号。

根据设计的要求，5秒点有埋石和刻石两种，5秒点的标石规格为：上底为12cm×12cm，下底为20cm×20cm，高50cm。在水泥路面上可刻石，打入直径为12mm，长60mm带十字的钢筋。5秒点号前冠“I”加自然数编号001开始。

3 GPS网施测

3.1 对GPS接收机的要求，鉴于市政府对本工程项目时间要求、质量要求较高，故使用GPS双频接收机，标称精度≤（10mm+5×10-6×d）。

3.2 对施测本工程项目的GPS测量仪器经测绘仪器鉴定部门鉴定后方使用，并在施测完本控制网后，仪器鉴定资料随测绘成果一起上交。

3.3 采用快速静态测量方式进行观测，GPS测量的基本技术要求。

GPS-D级网的技术要求

GPS-5秒点的技术要求

GPS数据的观测质量满足《全球定位系统城市测量技术规程》。

4 GPS基线向量解算及观测质量评估和平差计算

揭阳高新技术产业开发区数字化地形测量控制网D级网由20个D级点组成，利用C级起算点3个。控制网五秒网由225个五秒点组成，利用本测区D级起算点19个。本次三维平差和二维平差、高程拟合使用Poweradj进行平差计算。本测区基线向量解算是采用Skipro软件进行处理的。

5 高程拟合

本测区的高程主要利用本测区所测的D级点和五秒点的四等水准数据，通过拟合方式得到。把两个网的三维无约束平差的大地坐标集合起来组成Poweradj平差软件的高程拟合的原始数据文件格式，然后把起算点构成拟合起算数据文件，将两个网一起进行高程拟合；拟合的内符合精度为：1.18厘米。

6 四等水准测量

四等水准进行测段的单程观测，四等水准平差前分别对观测高差进行了标尺长度误差的改正。由于各点近似高程值比较小，任两点的纬度差值也很小，正常水准面不平行改正值近似零，故该项没有列入改正。平差采用《工程测量控制网微机平差系统》软件，以“III丰揭8”、“III丰揭13”作为起算点，计算出97个待定点的高程。

7 图根导线测量

在5秒点的基础上进行图根点的布设，图根点的施测采用测距导线方法进行，且起算点均附合于更高级的控制点。导线的外业记录采用PC-E500内置的导线记录程序与观测实时记录，仪器的加常数和乘常数均在仪器内部设定。由于本期项目位于测区使用的中央子午线附近，观测的距离值与经距离投影改化后的长度比接近于1，故该项没有进行该正。成果使用Hello导线简易平差程序进行平差计算，各项精度指标及相关作业方法符合设计及《工程测量规范》的要求。

8 结束语

针对数字化地形测量的特点，GPS测量技术的应用在很大程度上节省了成本，提高了生产效率，有其重大的使用价值。在实际工作生产中我们要不断学习和总结，继续关注GPS新技术的发展，使其在数字化地形测量领域更完善、更广阔的应用。

参考文献

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关键词：成本控制；房地产开发；项目管理

中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A

一、项目概述

烟台奥林峰情小区是由中鑫富润投资集团旗下的山东鑫汇房地产开发有限公司投资建设的，项目位置在烟台市福山区福海路东侧、县府街北侧、西山路东侧、永达街南侧所围成的区域内（原福山区城里村所在地），属旧城区改造项目总开发面积90万平米。东南西北各设一个小区出口，中间规划一条东西贯通的积金山商业文化街，小区四周毗邻沿主干道区域两层为商铺5多层住宅，小区中央类椭园区域规划建设12栋高层住宅，地下是二层贯通的停车场，该项目规划建设86栋住宅，小区内景观美丽，随处可见喷泉水系、亭台小品，三季有花，四季常青，立体绿化美妙绝伦。该小区从2004年开发建设，至今已建成十栋高层，六栋小高层，24栋多层住宅，目前正在建设7栋高层住宅、5栋多层住宅和6000㎡社区文体娱乐中心，总开发面积近2/3，还有1/3面积尚未开发建设，此时对该项目开发建设成本构成进行分析与研究，很有必要，既能对本项目后期开发建设成本控制提供有益借鉴，同时也能对其他房地产开发项目成本控制提供借鉴。

二、奥林峰情小区开发建设成本构成

要对奥林峰情小区开发建设成本控制进行研究，首先应结合前人对房地产开发项目成本构成的研究成果，对奥林峰情小区开发建设成本构成进行分析，找出该项目成本控制的影响因素和存在的问题。

根据罗玲对房地产开发项目成本控制与管理的研究成果得知：房地产项目在开发过程中，主要存在四大成本：（1）土地成本；（2）设计与审批成本；（3）工程建设与安装成本；（4）项目开发管理成本，详见图1房地产开发项目成本构成示意图：

图1房地产开发项目成本构成示意图[1]

由于奥林峰情小区开发建设是在原福山区城里村旧城改造的基础上进行的，所以该项目的土地成本还包括旧房拆迁费用；该项目的财务费用还包括：贷款利息、银行手续费、融资租赁费等，根据《企业会计准则》要求，企业发生的销售费用，管理费用和财务费用应计入当期损益。

三、奥林峰情小区开发成本控制中存在的问题

通过对奥林峰情小区开发建设成本构成进行分析后，结合本人对该项目成本控制的了解及本项目在工程管理中存在的问题，现将本项目成本控制中存在的问题汇总如下：供本企业领导和其他房地产企业在加强成本控制时参考。

1、设计变更导致建设成本不断增加

目前本企业规划设计部相关人员年轻，缺乏现场实际建设经验，对国家规定的结构设计强制性标准及开发项目的重点和难点、实际建设程序和不同材质的适用范围和价位缺乏全面了解，只注重书本上的设计规范，提出的设计变更经常与实际建设程序相矛盾，而且变更的材质价位有所调增，导致建设成本不断增加。

2、追加使用功能导致建设成本不断提高

某分项工程建成后，为了增加新的使用功能，拆除已建好的分项工程，重新设计重新施工，并追加已建分项工程拆除工作的现场签证，从而导致许多新成本的增加。

3、违背建设规律导致建设成本增加

在本小区开发建设中，为了追求交房进度，在地下管线还未完全下埋的情况下，就将路面做好，景观绿化也都做好，随后又挖开路面，破坏景观绿化重新下埋管线，对路面和景观绿化重新施工，增加了建设成本。

4、成本控制手段落后，超支未能及时采取调控措施

本企业在成本调控方面只注重进度款审核及施工决算，对建设过程出现的现场签证和索赔事件，虽能到现场核实，并了解真实情况，但没有真正做到事前控制和事中预防的作用，由此造成的成本超支未能采取补救和调控措施，导致建设成本增加。

5、未进行成本指标分解，不能调动全员参与成本控制的积极性

本企业成本控制集中在“成本管理部”，没有把整个开发项目的目标成本按部门进行分解，不能调动每个部门和全体员工参与成本控制的积极性，全体员工参与企业管理成为一句空话，一些好的成本控制措施没能及时得到采纳，造成了企业不应有的损失。

6、未建立计算机时标网络计划和进度费用控制模型

目前山东鑫汇房地产开发有限公司在奥林峰情小区施工管理方面，只停留在一般的定性管理上，未建立计算机时标网络计划进度费用定量模型，在进度控制和费用优化方面多采用横道图法，信息量少，不能满足90万平方小区开发进度控制和成本管理的要求，不能及时准确提供网络优化后的最佳成本量化指标。

7、营销成本有待进一步优化

在宏观调控政策影响下，房地产开发企业营销成本在不断加大，主要表现在广告费用增加，销售人员增加，销售渠道增加，没有引起既定消费群体的有效关注，销售业绩受到明显影响，加大了已建房屋库存量，延长了资金周转期，加大了贷款利息支出，增加了企业管理成本。

四、奥林峰情小区开发建设成本控制对策

通过对奥林峰情小区开发项目成本构成及成本控制中存在问题的分析，现针房地产开发项目成本目标动态控制的各个环节（包括成本预测，成本计划，成本控制，成本核算，成本分析，成本考核）和纠编措施（包括组织措施，管理措施，经济措施和技术措施，详见图2动态控制的纠编措施）两个方面，结合本人从事20多年建设工程项目管理工作经验，提出房地产开发项目目标成本动态控制的对策如下：

图2动态控制的纠编措施[2]

（一）房地产开发项目各环节成本动态控制措施

1、根据房地产开发项目成本构成做好成本预测

成本预测是根据开发项目成本构成信息和开发项目具体情况运用专门方法对未来成本水平及其可能发展趋势作出科学估计，尤其应做好开发前对项目成本进行的估算。成本预测是项目开发成本决策和成本计划的依据，通过成本预测在满足项目开发总目标的前题下，选择成本低，效益好的最佳成本方案，针对目标成本形成过程的薄弱环节加强成本控制，克服盲目性，提高预见性。通过对开发项目计划工期内影响成本变化的各种因素进行分析，比照近期已开发完成的项目或将要完工的开发项目成本，预测这些因素对本项目开发成本的影响程度，算出该开发项目各成本构成的单位成本或总成本。

2、根据房地产开发项目成本构成做好成本计划

成本计划是以货币形式编制的项目开发期内开发费用、成本水平、成本降低率及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案，它是建立项目开发成本管理责任制、开展成本控制与核算的基础，是开发项目降低成本的指导文件，是设立成本目标的依据。

编制项目开发成本计划指标应采用对比法因素分析法，对各环节进行科学分析和预测后确定的，成本计划应包括以下三类指标：

（1）数量指标：

①按开发项目成本构成汇总的开发项目总成本指标。

②按开发项目成本构成各分项汇总的计划成本指标。

（2）质量指标

①开发项目设计预算计划降低率。

②开发项目责任目标成本计划降低率。

（3）效益指标

①开发项目设计预算计划降低额=设计预算总成本-计划总成本。

②开发项目责任目标成本计划降低额=责任目标总成本-计划总成本。

3、根据房地产开发项目成本构成做好成本控制

成本控制是在项目开发过程中对影响开发成本各因素加强管理，并采取各种有效措施，将开发项目各种费用严格控制在成本计划范围内，随时检查并严格审核各种支出是否符合预算标准，计算实际成本与计划成本之差，分析产生差异原因并及时采取有效措施，减少或消除各种浪费现象。

开发项目成本控制分为事前控制、事中（过程）控制和事后控制，成本控制主要依据合同文件和成本计划。成本控制的动态资料包括：进度报告、设计变更和工程索赔。开发项目成本控制必须满足下列要求：

①按成本计划目标值，严格控制开发过程各要素实际支出价格。

②严格控制各要素消耗定额，做好不可预见成本风险分析和预控，包括编制应急预案。

③严格控制设计变更引起的成本增加。

④加强组织管理，严格开发项目成本目标考核制度，实行节约奖励机制。

⑤严格财务管理制度，按规定权限和程序，对项目资金的使用和支付进行审核、审批。

4、根据房地产开发项目成本构成做好成本核算

成本核算包括两个基本环节，一是按规定成本支出范围对开发费用进行归集；二是根据成本核算对象计算该开发项目总成本和单位成本。项目经理部要建立业务核算台帐和开发成本会计帐户，实行全过程开发成本核算。现场成本由项目经理部进行核算分析，项目开发完全成本由企业管理层、财务部门进行核算分析。

5、根据房地产开发项目成本构成做好成本分析

成本分析是在成本核算的基础上对成本形式过程和影响成本升降因素进行分析，找出进一步降低成本的途径，包括有利因素挖掘和不利因素控制，它贯穿于成本管理全过程，利用各类成本信息（核算资料）与项目开发目标成本、预算成本及类似开发项目实际成本进行比较，揭示开发项目成本变动规律，此外还要分析各类技术经济指标对开发成本的影响，系统分析各类成本变动因素，进而检查开发项目成本计划的合理性，找出降低开发项目成本的途径，分析是关键，纠偏是核心。

成本偏差分析应根据开发项目成本构成和成本控制的需要分为局部成本偏差和累计成本偏差，应采取定性与质量相结合的方法进行成本分析。

6、根据房地产开发项目成本构成做好成本考核

在项目完成后对开发项目成本形成的实际指标，按开发项目成本目标责任制规定的成本计划、定额、预算进行对比和分析，评定各责任者对目标责任制规定的成本计划完成情况，并给予相应的奖励或处罚，以此来调动每位员工加强成本控制的积极性，达到降低成本、增加积累的目的。

成本考核的主要指标包括成本降低额和成本降低率。

成本考核分为企业组织管理层考核和开发项目经理部考核，它是实现项目开发决策目标和成本目标责任制的重要手段和根本保证。

（二）房地产开发项目成本控制纠偏措施

房地产开发项目成本控制的基础工作是建立建全成本控制管理体系，包括建立统一完善的项目开发成本计划，建立先进的项目开发施工定额，建立系统的市场价格体系和物资采购流程，建立各种成本要素的收集和使用保管制度，建立科学合理的开发项目成本核算体系、业务台帐、成本报告等。

1、房地产开发项目成本控制的组织措施

①建立建全项目开发组织机构和管理体系。

②编制项目开发成本控制计划，分解各部门成本控制指标。

③确定工作流程，实行程序化管理。

④强化动态管理，实行开发项目各环节成本限量制度。

⑤实行开发项目成本目标责任制，加大考核力度，严明奖惩措施。

2、房地产开发项目成本控制的技术措施

①提出多个不同的开发方案。

②进行充分的技术经济论证和分析。

③确定实施方案、控制设计变更。

④建立项目开发网络计划图，准确计算网络优化后最佳成本组合。

3、房地产开发项目成本控制的经济措施

①编制项目开发资金使用计划。

②分解项目开发各环节目标成本指标。

③预测项目开发成本控制风险，制定应急预案。

④定期检查核算各环节实际成本与计划（目标）成本的偏差，并采取有效措施纠编。

⑤依据成本目标责任制严格考核，及时兑现奖罚金额。

4、房地产项目开发成本控制的合同管理措施

①根据项目开发特点，选用合适本项目规模的合同结构。

②认真分析合同结构，明确标识合同履约过程中各种风险因素，制定防范措施。

③密切关注合同约定的里程碑事件完成情况，及时提出索赔或反索赔报告。

五、结论

通过对奥林峰情小区开发建设成本构成及影响因素的深入分析，提出该项目在成本控制中存在的七个问题，结合本人20多年从事建设工程项目管理经验，从房地产开发项目成本目标动态控制的各个环节和纠偏措施两个方面，提出了房地产开发项目成本目标动态控制的若干对策，为本企业和其他房地产开发项目在成本控制中提供有益借鉴。

参考文献

[1]罗玲.房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J].商业文化.2012.3