房地产公司开发计划范文

导语：如何才能写好一篇房地产公司开发计划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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(一)依托我市良好的自然环境和“最佳宜居城市”等名片，会同相关部门、友邻协会、企业及中介机构，组织实施“走出去”战略，搞好整体策划和宣传，全力打造“烟台地产”品牌。这其中主要抓好以下几项工作：一是加强与相关部门和当地及驻烟媒体的沟通和联系，做好正面引导和宣传，适时进行房地产市场情况和信息披露，通过客观、准确、适时、适度的宣传报道，引导开发商理性投资，老百姓理性消费；二是与友邻协会、中介机构和开发企业合作，根据烟台的实际，通过各种形式的招商会、推介会、座谈会、说明会、展示会和投资会，吸引外来投资和消费。重点引导企业向北京、东北及西部煤炭基地拓展。

(二)协同主管部门，加强对骨干企业的宣传扶持力度，为做强做大本地企业搞好服务。年内，要配合主管部门利用这次房地产市场调整期，鼓励和扶持一批信誉好、投资实力强、项目影响力大的企业，并在项目选择、资金投向、优惠政策等方面予以倾斜，并做好宣传推广、引导我市房地产业稳定健康发展。

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(三)解放思想、拓展思路、积极做好为企业发展服务工作。年内，要在人才培训、外出考察、寻找商机、政策扶持、资金投向、招商引资等方面，本着急企业所急、帮企业所需的原则，积极主动的做好服务工作。还要注意发挥监督咨询委员会的作用，及时的分析形势，研究对策，与企业群策群力，共渡难关。

(四)围绕行业文化建设，积极开展形式多样的文体活动。年内，拟组织第五届系统内乒乓球比赛。围绕国庆60周年拟开展“烟台人与住房摄影征文比赛”；并根据相关情况，举办一些喜闻乐见的文体活动，以此弘扬地产人良好地精神风貌。

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关键词：房地产公司；战略导向；绩效管理体系

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-00-02

绩效管理体系是企业为实现自己的运营目标而建立的一整套用于绩效管理和评估的流程与系统，房地产公司由于其生产运营特点，需要有专业的管理体系来激励内部员工从而确保企业在激烈的市场竞争中处于优势地位。

一、我国的房地产市场概况

随着我国经济的不断发展和城镇化的趋势，国民对住房的需求量逐渐加大，我国的房地产发展前景广阔。同时，我国的房地产市场竞争压力巨大，一方面，各种房地产公司数量众多，另一方面房地产行业的高回报让更多的企业想要进入这一领域，但纵观我国的房地产市场经过近三十年的发展，行业分化也在不断加剧，大型房企在资源整合能力、经营管理等方面的优势继续扩大。这些大型房能够在竞争中占得优势，如我国发展规模较大的万科、保利地产、绿地集团等三家房企，2012年全年销售额都在千亿元以上，销售额突破百亿有53家，而其它大部分的企业都属于中小企业，竞争优势不明显，销售额在几十亿，甚至不足亿元。

二、房地产公司经营特点

房地产公司是以经营不动产即土地、建筑物及其附带的各种权益来进行盈利的公司。我国的房地产公司根据用户对住房的不同需求划分为三种，其一是以土地资源开发、建筑物项目开发为主的房地产开发公司，其二是向市场提供房屋销售消息并进行一系列的咨询活动的房地产中介公司，最后一种是为住宅小区提供服务的物业公司，这三种房地产公司在目前的市场竞争中都各有优势。笔者将以房地产开发公司为重点，详细的分析其经营特点。

第一，房地产开发公司的资金需求量巨大。房地产开发公司在进行一系列的土地开发、项目建设、销售等过程中，都需要巨额的资金投入，同时在对要开发项目进行可行性评估、建筑设计、工程管理、营销等具体环节中，需要专业人才到位和稳定，因此，资金便成了公司能否正常运营的关键。

第二，房地产公司开发周期较长。房地产开发公司的运营模式是先投资后盈利，在进行前期投资过程中，房地产开发公司需要进行土地资源的开发、土地原住居民的搬迁调解、工程设计评估、现场勘查等，尤其是司前期阶段开发手续的取得非常繁杂，政府各级审批存在很多不确定性和花费时间长，取得合法开工手续后，才会开始建筑工程的施工，所以从进行土地的取得到成品的销售需要耗费很长的一段时间，投资期漫长。

三、房地产公司战略导向分析

战略导向即公司发展所要遵循的战略发展目标和方向。在我国房地产公司中，战略导向的作用是十分巨大的。

首先，战略导向有利于公司应对来自市场的各种竞争。战略导向包括公司根据顾客、竞争者、公司应用技术这三方面的特点而制定的具体的战略目标，因此，在面对不同的市场需求时，公司能够及时的调整内部生产。

其次，战略导向有利于公司核心竞争力的提高。公司在拥有了战略导向的指导后，能够明确自己每一阶段的发展目标，并根据大的发展方向来进行内部的适当调整，确保公司发展的总体性。

四、绩效管理体系分析

绩效管理体系包括有战略目标的制定、角色职能的明确、管理流程的控制、绩效反馈与评估等方面内容。在进行绩效管理体系的建立与完善时，企业需要做好具体的分工和战略目标的制定。战略目标是在公司大的战略导向的指导下指定的，是绩效管理体系建立的基本落脚点。制定战略目标不仅需要公司进行企业的发展规划的讨论，更需要相关高层进行经营目标的分解，将企业的大发展目标细分到各部门的战略目标。

另外，绩效考核需要公司能够明确责任到人，从企业的高管到基层员工都必须明确自己的职能。绩效考核的开展是在战略导向的指导下进行的，首先，通过对公司的战略导向进行充分的了解，做出大致的销售目标计划表。

在绩效管理体系中，每一环节都要求企业能够认真完成，绩效反馈与评估是在员工相关工作完成的基础上对内部员工开展的工作，反馈能够让员工看到自己的不足，而评估能够让企业了解个流程出现的问题并进行改进，从而推动绩效考核的完善。

五、战略导向下的房地产绩效管理体系的完善

基于战略导向的房地产绩效管理体系的建立需要房地产企业根据目前房地产市场的概况和公司的实际发展情况进行具体的实施。

第一，房地产公司需要总结出原有的绩效管理体系的优缺点。在进行公司绩效管理体系的完善时，对公司固有的管理体系的优缺点的分析是必不可少的。固有的管理体系对公司内部员工有一定的管理作用，但由于其管理理念或方法逐渐的脱离现代社会的发展步伐，因此在公司的实际运营过程中发挥的作用较小，而房地产公司运营环节多，人才需求量大，因此进行员工绩效考核是十分必要的，通过对员工完成工作量的记录与反馈，公司能够敦促基层员工提高工作效率，进而帮助公司实现经营目标。

第二，企业要在企业发展战略的指导下制定完善的经营战略。绩效考核中经营战略的制定是最基本的环节，只有将经营目标制定好，公司的运营才有了具体的方向，员工也才能根据该目标开展自己的工作。战略目标是企业发展的大体方向，是符合公司实际状况的战略分析及建构，在战略目标下进行经营目标的制定能够确保房地产公司根据公司的年度计划开展具体的项目活动。

房地产开发公司需要根据公司发展的总体规划，结合目前房地产市场的现状，首先制定出总体的年度销售目标和拿地目标，然后将目标具体的划分给每个项目或分公司，项目或分公司经理根据下发的任务量制定部门的具体执行计划。而在资金使用方面，公司需要根据项目的预估成本进行资金的管理和分配，从而加大资金的利用率。

房地产绩效体系的构建可以借助国际上流行的BSC工具，BSC又称为平衡计分卡，它为绩效管理提供了一条新的思路。房地产开发公司要作出战略性的规划，则必须要考虑到财务、流程、顾客满意度以及人才梯队建设等各个方面的，而房地产公司在战略规划的制定上更应借助平衡计分卡来推进这四个维度目标的实现。首先，在财务方面，平衡计分卡的应用，有利于无形资产向有形资产的转化，通过对新的收入来源的开发、现有资产利用率的提高以及客户价值的增加来形成长期股东价值。而企业在战略方面既需要保证房地产企业自身的形象以及股东的回报率，又要实现自身的业务转型转化从而开发新的收入来源，尤其是在经济危机频繁发生的形势下，房地产企业更要提高自身的经营能力，提高现有资产的利用率，从而使自身经受得住业绩的考验。其次，在房地产企业内部运营方面，需要建立起“事业部制”的管理模式，并形成相关的制度体系。在未来的几年里，企业应把战略集中在服务创新和产品创新这两点上，通过产品的创新开发出领先于市场的产品，通过服务创新来吸引客户，从而最大限度地挖掘客户的价值，并通过运营的改善以及当前社会环境的创造和利用，从而使得企业无形资产能够成功实现客户和财务成果的转化。再者，在客户的服务和维护方面，应对品牌建设和服务加大投资的力度，从而满足客户的需求，通过维护好企业与客户间的关系，以达到客户价值的实现。最后，在人才梯级建设方面，应加强对员工的知识和服务技能的培训，从而提高员工的战略能力素质，并且还要加强人才的引进，提拔具有良好的领导能力的年轻人才，以此来不断充实房地产企业的人才资源。此外，良好企业文化的形成也有助于提升员工对企业的归属感，因此，企业应以文化来留住人才，从而实现人才的培养与企业价值创造的协调一致发展。

第三，房地产公司需要根据具体的绩效成果，建立完善的激励体制。房地产公司在前期工程报建过程中，需要对员工进行培训并建立具体的奖惩制度，工程报建的手续和相关资料的整理是一项考验员工能力的工作，在进行手续准备和资料的整理过程中，员工需要花费大量时间和精力，同时，工程报建的程序繁琐，而报建周期的缩短有利于公司后期工程建设的开展和提高资金的使用效率。因此，奖惩制度的建立是十分必要的。

六、结束语

做好房地产公司的绩效管理体系建设，对于促进房地产公司战略目标的实现有积极的推动作用。绩效管理体系需要做好组织、流程及个人三者之间的绩效管理，同时企业在流程管理、评估阶段也要发挥作用。在我国目前严格控制房价的政策下，房地产公司要积极的做出应对，通过绩效管理体系促进公司内部凝聚力的形成，使企业能够在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]赵春.房地产公司基于战略导向的绩效管理体系改进研究[J].科学与财富，2012（02）.

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房地产公司中财务管理的作用主要表现在两方面：第一，促进资金的循环使用率，好的财务管理可以使资金使用率提高，减少使用周期，优化融资，避免盲目的资金投放，保障公司的资金充裕，提升公司竞争力，实现企业资金的最大化作用。第二，有效的控制项目的成本，财务管理可以根据工程预算的控制和调整，找出适合投资项目的上限和范围，对公司的投资做到有效的成本控制。

2房地产公司中财务管理的问题

2.1资金投入周期长，风险大

房地产的利润丰厚但投入资金和风险性大，从土地开发到工程竣工周期较长，资金投入量大，投入面广，潜在的风险因素多。而房屋销售的金额较大，房款大多通过分期付款的方式偿还，资金回笼慢，加重了房地产公司的资金压力，一些用于商业的还需增加装修费用和物业的联系费用，更加重房地产公司的资金周转运行。而在长期工程周期中，会引发很多不确定的因素，而房地产公司的调整能力差，工程项目一旦开始就很难抽回资金，给公司带来了巨大的潜在风险。

2.2不够重视成本和费用管理

在房地产公司中所指的成本和费用管理是指对经营费用和产品成本的预算、控制、分析和计划的管理活动。主要作用是挖掘出房地产公司的资金潜力，实施节约目标，有效控制各项费用的用途和支出，保证公司的竞争力。但实际的房地产公司财务管理中，没有做到全过程的费用控制管理，甚至有些擅自增减调整预算，导致各部门的最初预算和最终决算出现差异，打乱整个财务计划性的管理。

2.3财务管理体系复杂

房地产公司的财务体系比一般的物业管理公司或小企业涉及面更广，物业公司财务管理主体对象是业主，很少有对各方投资成本的管理，而房地产公司包含了土地征用费、安抚费、工程费用和后期的基础设施费、物业费及安装费用，这些费用的主体对象不同，财务关系表现也不同，例如前期与土地拥有者的关系，工程建设中与设计方、承包方、施工方、材料方及监理方的关系，后期与工商部门及买房者的关系，财务体系庞大关系复杂。而房地产公司又因投入过大，常常出现边建设边销售的情况，增加了财务的债权管理。

3房地产公司中财务管理的解决对策

3.1降低资金成本

房地产公司的周期长，资金需求量大，常常采用融资进行资金的周转，融资能使公司的资金周转方便，但是通过借债进行，债务风险较大，而贷款会产生利息增加财务的风险。所以在进行工程的成本预算方面，应经过详细的研究和分析，科学合理的进行成本控制，针对不同的承包商采用不同的财务管理方案，有效的减少工程成本支出。作为财务人员必须熟练掌握核算和结算的信息，管理、控制和监督资金成本，降低债务风险，合理配置公司资本。

3.2创立财务制度

我国的房地产公司的财务管理水平较低，管理制度不明确，为使公司提升自身的竞争力必须加强内部的财务管理，财务人员必须做到对项目资金的分析和研究，对风险不仅能预测，还能做到有效的降低；建立财务监督管理制度，全面监督公司的经营活动，对筹集资金和降低资本进行合理有效的分配；完善公司财务部的制度，使全部人员参与监督并严格执行。

3.3优化融资，重视信用

房地产公司优化融资的方法有以下两种：第一，借助信托，房地产公司可以通过信托公司募集大量的资金，减少了贷款的利息和风险。第二，统一管理资金，财务管理中应注重公司总部和分部的资金均匀情况，对闲置资金要充分利用，实现资金的最大化效益。在公司方面应注重企业信誉，以便取得低利息的融资和贷款资金，方便企业运营和资金运转。

3.4协调关系，加强财务检查

财务预算工作是依靠公司全员进行的，所以财务管理部门应处理好与各部门的关系，使其积极配合，顺利完成财务预算工作。房地产公司的领导层也需重视和支持财务预算工作，可单独设置预算执行和审计部门，协助财务预算的顺利开展。财务管理中还应定期进行检查和考核，对阶段性的资金投入进行重点管理，对有问题的资金应立即汇报领导，加强回收资金的衔接使用，分析研究新项目的投资风险，做好资金的项目运行方案，提升资金循环使用率，降低成本费用，提高公司的经济效益。

4结束语

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“紧箍咒”下生存

全球经济前景阴霾，房地产行业作为中国经济极其重要的支柱产业之一，在限购政策下步履蹒跚。

金地（集团）股份有限公司（下称金地集团）董事长凌克对于新一年中国经济的走势则保持了谨慎乐观，他在回答《英才》记者时认为，尽管经济会出现复苏态势，但势头也较微弱。

同样是应对调控政策，中坤投资集团有限公司（下称中坤）似乎准备得更早。在投资黄山宏村项目以及喀什项目10多年后，黄怒波认为中坤旅游地产的路是走对了。

不过，当下限购的“紧箍咒”仍是影响行业和房地产企业最主要的因素，但也不断有大型房地产公司完成销售计划，这或许会把2013年的行业运行态势带来一丝复苏的安慰。

盈利收窄

“盈利在收窄，我们要更加高效更加节省。”凌克称，金地集团为应对调控政策，甚至开发的户型上也会更加倾向于“刚性需求”客户。

而在黄怒波的判断中，房地产公司在接下来的一年应该减少物业的持有，同时由住宅地产转型。至于中坤自身，其未来主要方向则是全力发展旅游地产，黄怒波的打算是在10年后打造一家国际品牌的度假企业。

在公司战略上，凌克概括为三个方面：一是告别粗放开发模式，转向科学化、精细化经营；二是由单一的住宅业务向多元化业务转变；三是由单一中国本土业务向国际化转变。不久前收购星狮地产，金地集团在商业地产的经营上则更近了一步，同时，也为自身“一体两翼”的战略构架打通了新的脉络。

然而，战略的调整对于任何企业来说都并不容易，凌克认为房地产公司应于现在做好准备，未来的30年，中国的房地产公司一定要走向世界。“到时候如果不是国际化的公司，是没有竞争力的。”

央企阔民企穷

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关键词：房地产 项目成本 管理 控制

在经济全球一体化的今天，房地产企业之间的竞争非常激烈，如何在这激烈的竞争中获胜是所有房地产公司所面临的共同问题。其实，最好的办法就是在合理、合法、项目质量达标与房屋安全状况良好的情况之下降低成本投资，不仅可以招揽更多的客户，而且也能赢得良好的口碑。既让客户住上了便宜、舒适的房子，也让房地产公司能获得了相当不错的利益，所以对项目成本的有效管理和控制是一箭双雕的好事情。

一、房地产企业项目成本的构成

房地产公司是现在我国经济产业发展的支柱之一，也是经济发展的晴雨表。近年来，房屋价格一直居高不下，这是多方面的原因造成的。但最主要的还是房地产公司项目投资的成本过高。房地产企业项目成本主要包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用等六部分。其中土地成本所占的比例是最大的，但是因为目前城市建设，用地紧张，土地价格变化幅度不大，所以要想压缩土地成本几乎是不可能的，因而只能从其余的五个方面着手来降低房地产企业项目成本。

二、房地产企业项目成本的管理及其控制中的问题

（一）开发周期长

房地产项目的开发是从项目论证、取得土地、房屋设计到施工，整个开发过程周期很长。而且，一套房子也不是一天、两天或是一个月、两个月就能建立起来的，往往都得花一年甚至是几年的时间才能建成。在此期间，建房的原材料的价格、工作人员的工资等是在不断变化，当然，随着社会主义市场经济的持续发展，涨价、涨工资是一定的。这么多的不确定因素给项目成本的设定，信息数据的收集与分析等带来了很大的困难。于是，常常会出现房地产企业项目的成本比预期的要高。所以，房地产公司从自身的利益角度出发，就会抬高房屋售价，人们的购买欲降低，房地产公司销售量下降，这样一种恶性循环对公司和客户来说都是不利的。至此，缩短开发周期来降低项目成本是房地产公司应该想办法解决的问题之一并且刻不容缓。

（二）营销手段落后

现在，房地产的营销手段还停留在发传单打广告的传统方式上，效率低、覆盖面不广、针对性不强。在一般的城市，一套房子至少也得几十万，所以并不是每一个人都买得起房子的。同时，每个人的追求也不一样，有些人喜欢悠闲、宁静的乡村生活，这种人群他们就不愿意在城市买房子；还有一部分低收入人群，目前的他们是买不起房子的，但是，一些销售人员不考虑实际情况，逮到一个看房子的客户就不停地游说，不但浪费了客户时间，招致客户的反感，也降低了工作的效率。因此，这种盲目的宣传只不过是加大了项目成本的投资，收效甚微。

（三）项目成本控制的组织管理不善

进入新纪元之后，房地产公司迅速成长壮大，房价更是翻了数翻，公司收益颇丰。按理说，房地产公司内部的组织管理应该是很完善的，但是事实却与之相反。在经济效益上，房地产公司确实赚了不少，这点不可否认，但在内部管理制度上还存在缺陷。长期以来，房地产公司都只是将项目成本的管理与控制交给财务部门，认为公司的资金运转应该由领导层和财务会计负责，而把真正执行项目的相关施工部门排除在外，使得落实成本控制目标缺乏具体的实施者，在出现项目投资超出成本预算的时候，各部门之间相互推卸责任，公司管理体系一片混乱。

（四）财务成本控制不当

我国大多数房地产企业只注重项目工程的造价成本，忽略了对财务成本的控制。没有建立相关管理制度，至使在财务成本管理上没有一个标准，更多的是依靠财会人员多年的工作经验，他们认为财务成本控制不重要，所以就不重视，这就在一定程度上造成了财务账目很混乱、不精确的情况发生。事实上，财务成本是项目成本中重要的一环。就目前现状而言，房地产公司忽视财务成本而制定的融资方案危险性较高，应对市场经济变化的能力较差。所以，即使在房地场反展前景这么好的市场经济条件下，还是会看到一些房地产公司因投资不当而破产的。

三、加强房地产企业成本的管理以及控制的措施

（一）采用合同约束制，控制产品造价

房地产公司大都把工作的重点放在项目施工方面而忽视了施工前的设计成本控制即企业项目成本中的前期费用。有些设计人员经济观念淡薄、设计随心所欲，一旦工程动工，设计图稍稍改动，那所带来的投资成本金额差是非常大的。因此，在正式施工前，项目设计图必须是已完结且准确无误的，公司和设计师之间签订正式合同，互相约制，保障双方权益。在决定施工的时候，和原料供应商、施工工人也应该签订相关协议，确保工程的原材料充足，施工人数到位，也避免了施工过程中产品造价的提高。总之，要做好对开发项目的动态管理，以此来控制产品造价，降低房地产企业成本。

（二）优化营销手段，促进产品销量

随着科学技术的迅速发展，高科技产品层出不穷。在信息化时代的今天，要改变传统的营销模式，建立新的营销系统。首先，根据事先做好的市场调研工作来制定项目计划，针对潜在客户进行有计划的营销。其次，由于网络技术的发达，可以在制作本公司的销售网页，通过互联网先让客户对自己公司的情况有一个大概了解，让顾客填上基本信息以及所想要购买的房屋类型和价格。房地产公司就能很快、很全面的收集客户信息，然后安排工作人员进行整理、分析之后做电话回访。这样减少了传单广告的纸质宣传费用，降低了营销成本。最后，要提高销售人员的工作素质，加强人事管理。以工作效率高低为标准，形成优胜劣汰制，促进员工之间的相互竞争力，提高产品销售量。

（三）加强项目成本管理，建立成本控制责任制

房地产公司内部项目成本的管理者每一个人都应该承担与之权限相应的责任，从项目设计到项目施工之间的项目成本投资的管理过程要全程记录与分析。财务部门要时刻了解施工动态，做好与各部门的相关交接工作，配合领导层的管理。同时，公司要设置监管部门，对财务、项目等实行不定期的考察，督导每个部门能按部就班的完成各自工作。至此，各个部门环环相扣，就能加强房地产企业项目成本管理。对于每一个项目过程中的工作要落实到个人，建立成本控制责任制，确保每一环节的成本控制在预定目标之内，这样也避免了工作人员之间相互之间推卸事故发生责任。

（四）重视财务成本控制

在财务成本中最主要的是资金成本，它是公司为筹集和使用资金付出的代价，是企业财务管理中的重要概念。每个公司都想以最小资金成本获得所需的资金份额，但是，在市场经济中，它会受各种因素的影响，波动幅度大，应该引起高度重视。再者，房地产的投资金额比较大，加上施工周期长，使得公司承担较大风险。对于这种风险性，企业的负责任早已熟悉，在大规模的调配、使用资金上都是大手大脚的，不注意财务成本的节约。所以要加强对财务成本的控制，开源节流，促使房地产公司可持续发展。

参考文献：

[1]赵天银，刘安胜，詹汉生，建筑工程项目管理[M].中国建筑工业出版社，2008

[2]张勇强.房地产开发企业的成本控制[D].南京师范大学，2009

[3]袁经勇.谈工程项目过程管理与程序化设计[J].工程造价管理，2010

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房地产信托产品还能不能投资?这是个问题!

与近期房地产信托大热不相称的，是又一款房地产信托产品涉嫌提前清盘——期限为3年的“浙江金磊房地产开发有限公司股权投资信托计划”(预期年收益9％-15.75％)，竟然暗藏巨大骗局。

庆幸的是，随着安信信托四处周旋，最终信托产品融资方——浙江金磊房地产开发有限公司大股东高晓东出资收购公司股权和安信信托债权，确保信托计划提前终止与投资者3.5亿元投资本息安全。

或许，把这段“追债”经历拍成电影，惊险程度不亚于一部好莱坞电影。但它折射的却是房地产信托风险管理的另一面：投资者资金到底安不安全，最后一道防火墙竟然变成信托公司的“兜底能力”。

尽管“兜底能力”在不同人眼里并不一致，投资者更倾向把它视为信托公司施展魔力迫使融资方老老实实还本付息的“能力”。就像安信信托最终让这款信托产品连带担保人全额买单一样，在信托公司及产品销售渠道合作方眼里，“兜底能力”只有一个底线，即信托公司最终有没有能力用经营利润给违约信托产品“买单”。

其实，随着数千亿元房地产信托产品陆续进入偿付期，投资者与信托公司都走在一条钢丝绳上，一不留心就跌进“房地产信托违约”风波。

两者唯一的不同是，信托公司赌的是“坏账概率”：假设每款房地产信托产品报酬率在1％-2％，只要信托公司100个房地产信托项目里，不超过2个违约(需要信托公司拿利润兜底)，就是信托公司的“胜利”。

而投资者赌的是运气——但愿自己的房地产信托产品不要出现违约，就是自己的“成功”。

两者在房地产信托产品投资风险的“侥幸心理”，同样反映在私人银行与第三方理财机构的脸上。一位第三方理财机构人士曾透露他们“左右逢源式”的房地产信托产品选择标准：无论是信托资金使用用途，还是信托投资项目资料都存在作假可能，唯一能判断的，只能是信托公司的“兜底能力”。

即使谁也不知道，所谓的“兜底保证”，究竟能持续多久?对信托公司而言，这就是赌坏账概率!但是，它却向每位投资者揭示一个问题：房地产信托产品背后的“水”很深很深——没人知道投资者的钱究竟到了谁的口袋。

信托界曾流传着一个趣闻：在房地产信托政策收紧期间，一家房地产公司先花费1亿元竞拍一批艺术品，再通过评估公司将上述艺术品估值定在5亿元，再找到信托公司以艺术品抵押，要求发行信托产品募资3亿元，名义是信托融资用于购买艺术品保值增值，但资金真正流向却是给这家房地产公司旗下几个房产开发项目输血或偿还银行贷款。

谁来保障投资者的利益呢?

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融资瓶颈

近年，招商地产在中国房地产市场上可谓春风得意，其土地储备面积达到了880万平方米；2008年，招商地产表示将继续加大拿地的力度，扩张计划肯定会超过2007年。然而，急速扩张的步伐也让招商地产的资金链日益绷紧。根据之前该公司的表态，2008年销售80万平方米住宅，将回笼100亿资金，其中60亿用于项目建设投入。实际上，截至2008年6月，公司实现回收销售现金仅14亿。较长的开发周期对公司财务状况无疑会有一定的影响。

房地产公司资金链困窘的绝非招商地产一家。泛海建设2008年进入大规模开发建设阶段，资金需求量巨大。迪马股份董事会也通过有关议案，准备在2008年度择机增加土地储备，而这自然又需要大量资金投入。大量的资金需求偏遇到来势汹汹的货币紧缩政策，银行贷款之门几乎被堵死。

来自银行的间接融资受阻之后，资本市场的直接融资也变得十分艰难。2007年10月以后，A股市场对房地产股的大规模融资和再融资行为就一直大门紧闭。

借道信托

房地产作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。国泰君安证券研究所的报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元。面对银行紧缩银根、资金紧张的局面，房地产公司在二级市场融资被严格限制的情况，纷纷改道信托。

2008年1月16日，招商地产公告表示将启动信托融资方案，此举是希望“通过信托的方式将租赁资产做一个资产证券化产品”。

公告显示，在此次信托融资方案中，招商地产将于上海国际信托有限公司设立支持信托，信托期限不超过3年，融资规模为10亿元。此项资产支持信托项下区分为优先级受益权和次级受益权。优先级受益权由上海信托以优先级信托单位的形式向投资者发行；次级受益权由招商地产享有，同时取得优先级信托单位的发行资金。按照计划，招商地产、上国投、建行三方合作：招商地产以控股子公司深圳招商房地产、深圳招商新安置业部分物业的财产权作为信托财产，与上海信托设立“上信国瑞・招商地产资产支持信托”，并发行“上信国瑞・招商地产资产支持信托”优先级信托单位，然后通过建行“乾图理财”产品进行资金募集。继股权融资、公司债券融资后，招商地产又使用了新的融资方式。

其实，这并不是招商地产第一次启动如此规模的信托计划，此前在2006年，招商地产便成功获得10亿元的大额信托贷款，该笔信托贷款是与新华信托合作的项目，为期3年，尚未到期。

不光是招商地产，多家房地产上市公司均有过信托融资的历史。2007年3月28日，华侨城曾借道信托，融资6.5亿，时间期限为5年；2008年4月30日，华发集团将其及其下属公司持有的公司股权156224686股中的50%即78112343股质押给深圳国际信托投资；之前，华发集团与工商银行、深国投有限公司合作，共同设立了半年期额度为6.13114亿元的“深国投・华发股份股票收益权资金信托”，目前上述信托计划募集的资金已经到位。

融资多元化

根据招商地产的公告，该公司跟上海国际信托有限公司正式签署《上信国瑞・招商地产资产支持信托合同》后，成功募集资金人民币6.5亿元，信托融资年综合成本为募集资金总额的7.72%。虽然6.5亿元的信托融资在国内已经较大，但与此前宣布的不低于10亿元的规模相比仍有所降低。

实际上，随着2002年7月18日，信托业的“一法两规”完全出台以后，信托业在中国才开始真正的崛起。从2002年以后到现在，信托每年对房地产业做的资金贡献差不多在500~600亿人民币之间。

信托融资的优势显而易见。一方面，信托产品融资速度快，一般周期在2~3个月；另一方面，信托产品使用灵活，它可以设置成股权投资信托、财产信托或者优先购买权信托，甚至还可以做表决权信托，受益权转让信托等等，创新的空间非常大。

但是，同时我们也应该看到，该融资方式在我国发展先天不足，国家政策等各个方面均有所限制。2007年2月，银监会新修订的信托监管规章。虽然新办法取消了对集资信托计划200份合同份数限制，但是对自然人准入门槛要求更高了。2008年5月，中国银监会再次发文叫停商业银行融资性信托担保业务。这些在一定程度上必然影响到房地产信托融资产品的规模和流动性。

信托融资对发信托者成本也较高。据了解，集合类信托资金成本在12~15%，单一类信托则高达20%左右。

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关键词：房产；成本控制

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一、房地产成本管理控制概述

1、房地产成本管理的概念。 房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。

2、房地产成本所涉及的内容。（1）土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的 80％，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。（2）广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用。（3）管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。（4）其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段就可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。

二、房地产公司成本管理中的问题

1、成本核算对象的设立不规范。 在成本的管理中要实现有效的管理，首先就要确定其管理的目的物，只有这样才能做到有的放矢，有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。

2、 成本费用分摊不合理 。 房地产成本的支出有着诸多方面，对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加，形成资金的无形浪费。

3、账物不一致。 由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面，因而其财务管理就显得极其重要，一套完善的制度规范对于实现其合理高效的财务管理有着非常重要的作用。

4、工程成本核算的依据无法及时取得。 房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票，并在此基础上进行核对。

三、对房地产成本控制与管理提出的相应方法及设想

1、获得土地使用权成本管理。 获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。

2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。

3、工程建安运行成本管理控制。（1）大于 10 万元的项目采用公开招标的形式，小于10 万元的项目采用比选的形式，是降低成本的最重要环节；招标前一定要对标书中的主要材料做市场调查，标书中主要材料一定要约定三个左右的品牌。（2）关于钢材价格的控制，对于一年开发大于 40 万平方米的房地产公司一年的钢材使用量按 2 万多吨计算，如果将钢材价格和经销商锁定，钢材一项的成本降低就会超过1000 多万元，因此在控制甲供材上严格把关，节约资源消耗。（3）关于税收，我们国家的税收政策或左或右的情况比较多，如果能请税务系统的给我们做一个税务筹划的话，也许税务这一快也能为我们降低成本提供新的亮点。（4）关于楼盘的优化，做为房地产公司一定要有自己的设计团队，对于楼盘外观及户型在不断完善的同时定要固化，形成自己的风格，对降低成本、缩短开发周期、降低广告成本会起到事半功倍的作用。（5）要关心员工，把感情留人、事业留人、和适当的待遇留人的理念体现在日常工作中，这样员工才会各尽其能、各施所长，把工作做得更好。

4、销售、运营成本管理控制。 这部分成本也是波动较大，存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用，包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算，并且建立各极的宣传网络和平台，将产品推广工作做好。其次，完善各种推广方式和机制；使销售、运营成本得到良好的管理控制，是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。

5、其他成本的管理控制。 这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本，主要受项目总成本的制约，所以可管理控制的弹性空间并不大，但是，它也是总成本的组成部分，所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用，尽最大的可能减低总成本。

6、建立健全成本管理控制的鼓励机制 。 首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。

7、制定完善的成本计划。 房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作，这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。

8、实行全程成本控制。 由于房地产企业的生产经营不是一个短期的投资行为，其往往是一个长期的投资过程，因此在其成本控制中要实行全过程的成本控制管理，以达到成本支出最小化的目的。

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【摘要】 本文对政策调控期我国房地产业存在的财务风险及其形成因素做了比较详细的研究，分析了政策调控期房地产业财务风险的各种情况，有针对性地对一系列问题拟定出了系统的应对策略，从而确保政策调控期房地产业投资的科学性、合理性和安全性。在当前的政策改革的大环境下，房地产公司要实现科学合理的长期发展，就需要提高自身应对策略及财务管理水平，重心应多放在财务风险应对的能力上。针对正在政策调控下的房地产公司所存在的一系列弊端，本文通过多方面数据研究，对政策调控期房地产公司财务风险及应对策略进行了探讨。

 

【关键词】 政策调控 房地产公司 财务风险 应对策略

房地产业是我国一个非常有代表性的资金密集型的行业，房地产公司具有资金投入大、回收期长、变现能力弱等明显特点。就当下而言受全球经济变动以及我国政策调控的影响，暗藏在房地产业的财务风险隐患已经成为很多房地产公司稳定发展乃至生存首要解决的大问题。

 

一、近年来房价持续走高及社会资源过度集中于房产的成因

1、目前我国房产市场需求占主导地位

在十六大关于建设小康社会的目标当中提出：城镇人均住房由19平米升至30平米、城镇化由百分之三十涨到百分之五十。在实现这两个目标的框架内，截止到2020年，我国城镇居民需要增加住房面积50亿平米。由此可见，在相当长的时期，房产市场的主流是需求占主导地位。而根据我国国情，由于人多地少的条件限制，能作为房地产开发的土地就相对太少，而且我国提出13亿耕地的红线，各种因素导致住房供应无法满足人们预想的住房需求。

 

2、人均收入的增加

我国近年来经济发展迅速，国民经济水平得到很大提高，从而人们开始注重生活质量的改善和提高，对住房条件提高的需求只是人们改善生活水平的其中一个方式。

3、不正确的住房消费理念促使房价一路走高

很多购房者不客观不理性的购房理念也推动了我国房价的暴涨局面，互相攀比、买了房以后倒卖等现象使许多购房者成为不理性消费大军中的一员，这些不正确的消费观念催动了房价持续上涨而不下跌的局面。

 

4、地价上涨与房价上涨相辅相成

地价是房价的根源，我国房产市场一度出现地价涨高房价也随着涨高，再出现地价跟着房价继续涨高的恶性循环，凡树必有根，主要原因就是地方政府的高地价以及开发商囤积土地所造成的。

 

5、开发商的哄抬炒作促使房价居高不下

房产开发商抓住了百姓买涨不买跌的心理，去散布一些信息，用坐地起价等方式哄抬房价。这是房产商追求高暴利的一种投机行为。 

二、我国房地产在宏观调控下的环境分析

在房价上涨过快、房产泡沫日渐增加的背景下，政府为保证房地产行业和经济的健康发展，出台了一系列宏观调控政策，包括上调存款准备金率、上浮利息率、紧缩信贷、限购、税收调节和土地供应调整等。2010年4月27日史上最严厉的“国十条”出台，但由于政策实施的时滞性和房地产行业的复杂性，房地产调控的威力直到2010年底才开始释放，在开发停贷、销售观望的大背景下，开发商资金回笼变慢，融资无渠道，而很多开发项目是箭在弦上不得不发，如果不加强风险应对，很多房地产企业一旦资金链断裂，项目就会形成烂尾楼，企业会有倒闭或被兼并的危险。

 

三、政策调控期房地产公司财务风险以及风险出现的原因

1、资金结构失衡，负债比率过高，资金链断裂的风险

近年全国规模以上房地产开发企业平均资产负债率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年报的上市房企有七成资产负债率上升，远高于其他行业平均负债水平，对信贷资金的依赖性超强。房地产开发企业一般是以土地或是在建工程抵押获取银行信贷资金。而随着国家调控政策的出台，存款准备金率的提高和利息率的上浮，使信贷成本不断增高，而住宅开发的限贷又使到期的信贷资金很难再次流入住宅开发项目。另外调控政策的出台，使购房者观望情绪日渐增加，使销售资金回笼变慢。以上因素致使房地产企业面临大的资金压力，甚至有资金链断裂的危险。

 

2、财务人员素质参差不齐，风险意识淡薄，财务制度不健全

部分企业财务主管人员观念老化，知识陈旧，认为财务管理只是简单的记账、报账，认为房地产开发就是人力、物力、财力的简单组合，根本没有意识到财务预算管理、监督管理的重要性。如果没有对人力、物力、财力的事前详细预算，就不能进行开发中的成本控制，起不到有效的监督功能，会造成成本增加，更难预测日后的偿债能力，容易造成高层管理者决策失误，以至于诱发财务风险。

 

3、房地产企业税收成本的提高

提高房地产企业的土地增值税和企业所得税预征率是国家房地产调控政策之一，预征率的提高导致企业提前多交税款，使企业流动资金雪上加霜；另外国家对房地产企业的调控致使税务部门更加关注房地产企业财务，税务管理部门依据当地平均水平制定出建安成本线，加大了企业的财务管理成本。

 

四、房地产企业财务风险防范及控制措施

1、改变经营策略，多渠道融资，增强企业抗风险能力

房地产开发企业的行业特点决定了短期内无法脱离对信贷资金的依赖，在住宅开发资金限贷的严峻形势下，有条件的房地产企业，或说是有商业用地储备的房地产企业，适时开发商业地产，以商业地产融资，同时将商业地产进行出售或出租，尽最大可能回收资金。2013年土地、金融政策继续向保障房倾斜，房地产企业应充分把握保障房政策的契机，通过积极创新保障房融资形式，来补充企业现金流。房地产企业还应降低收益预期，改变公司经营策略，适应调控大环境下住宅刚需的要求，适时调整户型结构，推出小户型，适当降低售价，以价换量，快速回笼资金，坚持“高周转”的销售策略，保持快速的市场应变能力，以增强企业抗风险能力，化解企业资金链断裂的危险。

2、执行严格的财务预决算制度，严格资金管理，严控成本

很多房地产企业往往注重工程工期和质量，而忽略财务管理的重要性，致使很多项目达不到预期盈利要求。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为大的框架，对公司资金的收入、支出及分配做出一系列的安排。对项目建设的可行性做出科学的分析，合理测算开发成本，开发费用，经营效益等，从而提高开发投资的准确性，减少投资方案的错误。同时对资金需求和运用计划进行安排，确保按年度投资计划及时间节点执行，杜绝资金使用的随意性。一些费用的支出要有严格的管理控制，杜绝费用超出预算的情况发生，一定要安全、合理地去运用资金，注重资金的管理，最大限度发挥财务的监督功能。

 

3、加强税收筹划，减少企业税收负担

房地产开发企业主要涉及营业税、土地增值税和企业所得税三大税种，在实际开发建设中财务部门应在

不触及税务红线的前提下合理筹划，以减轻企业的税收负担。比如土地增值税，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关规定和优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇，具体可以进行如下筹划：合理定价，以20%的增值额临界点进行筹划；分散收入，将可以单独分开处理的部分单独签订合同；销售筹划，通过独立核算的销售公司将销售与装修分开核算，或是先将房地产销售给子公司，子公司再将其对外销售；制定合理的利息扣除方式，如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用；代收费用筹划，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。以此类推房地产企业营业税也可通过分散收入、捆绑销售、合作建房等进行筹划。企业所得税也可从税基、税率、优惠政策利用等各个方面进行筹划，在此不再一一列举。

 

4、提高财务人员的责任意识和业务水平，完善内部审计

财务人员的综合素质决定了企业的财务管理水平，现阶段高素质财务人员应具备以下职业能力：一定的政策理论水平，会计政策的职业判断能力，实施内部控制的能力，综合运用财务会计信息为管理决策提供意见和建议的能力。这就要求房地产企业要充分认识人才的重要性，在引进高素质、高层次人才的同时，加强内部财务人员的培训，将继续教育工作做到经常化、制度化，切实帮助会计人员提升业务素质、积累经验、更新知识；同时加强内部审计，强调过程控制和主动控制，最大限度发挥内部审计的风险估算以及防范作用，尽早消除隐患，保护公司的权益，发挥经营效益。

 

五、结论

我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。房地产企业必须清醒认识到调控大环境下自身存在的问题、面临的风险，并积极应对，以使我国的房地产业步入健康、良性的发展轨道，保持经济的可持续发展。

 

【参考文献】

[1] 王希迎：房地产企业融资新解[m].中国经济出版社，2005.

[2] 扬、盛立军、潘蒂：私募融资230问：中小企业融资操作全程指导[m].华夏出版社，2005.

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过去的10年，“房地产”缔造了数以万计的千万富翁。对于许多投资客来讲，在“房地产”行业喝汤，都比在其他行业“吃肉”油水大。然而自2009年以来，受国家经济宏观调控的影响，抑制房地产的政策接二连三出台，房价上涨的预期日益渺茫，与之相伴的房地产股也持续萎靡不振。这两条通往“房地产”的投资之路堵上了，我们是否还有机会淘金？

房地产信托：火了！

今年以来，房地产信托的年化收益率不断走高，越来越多的投资者开始走上了介入“房地产”的第三条通道：房地产信托。据中国信托协会统计，仅2011年1～4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。5月份更是创下历史新高，募集资金高达250亿元。

与此同时，房地产信托的最低年化收益率也在提高，去年10月份以前，房地产信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月份后就提高到了6.6%，今年以来的年化收益率则在7%以上，最低收益率接近10%的房地产信托产品随处可见，而最高收益率则从11%提高至15%。

北京市民林先生在4月份的时候开始杀入房产信托领域，当时就购买了中融的一款房地产信托，两年期，年化收益率11%左右。此后他又频频光顾各大信托公司的网站想再做一些投资。

他告诉记者，现在的信托产品很火，相当难买。有时，他知道一个新产品后，与客户经理联系，还没考虑好自己是不是买呢，人家告诉他已经卖完了。比如，上个月，他看到平安信托推出一款金地在深圳的别墅项目信托产品，同股同权，年化收益率可以达到20%。他想：金地我熟悉呀，是一家不错的房地产公司，可什么叫同股同权呢？问问吧。于是，给客户经理打电话，还没张嘴问他的问题呢，刚提“金地深圳别墅”6个字，客户经理就说：“抱歉，先生，这款产品我们已经预约完了，我再给您推荐几款其他的产品吧……”

后来，他才知道，客户经理推荐的顺序是：买过他们产品的老客户、1000万元以上的大客户、300万元以上的客户、其他散客。像他这样100万元级别的，就属于排在最后的散客。所以，有一些收益高的信托产品，客户经理还没通知到他呢，就已经被抢完了。由此，房地产信托火爆可见一斑。

房地产信托：安全吗？

但是当记者问及林先生对房产信托了解的程度时，他告诉记者，其实现在就是看好它的高回报，也知道有风险，但是因为太好卖了，有时候还没了解清楚是什么项目、位置在哪儿、开发商是谁、用什么抵押呢，一看收益率10%，挺高的，就想买了，对于风险程度还真不是十分了解。

中融信托公司的工作人员陈同告诉《小康・财智》记者，其实现在的房地产信托分产品有融资型和投资型两种，二者最大区别在于运作主体完全不同，前者主要由房地产公司提供相应信托资金回购或资产抵押条款，或信托公司受让房地产公司相应债权形式发行信托产品融资，信托公司仅仅充当贷款中介角色；而后者在实际运作过程里，信托公司必须参与房地产项目开发进程，并从项目开发收益分得一杯羹。

“相比融资型信托产品主要考虑房地产公司资产抵押物估值，而投资型信托产品必须考量信托资金所投资的房地产开发项目销售前景与现金回笼速度。”陈同表示，“但目前信托公司对房地产项目开发营销尚缺乏丰富经验与运作案例，所以目前发行的大多是融资型信托产品，这个还是比较成熟的。”

在房地产信托产品安全性的考量上，当前多数信托公司已设计各自的房地产信托融资项目资质评分体系。记者调查发现，首先信托公司会将各城市GDP、人均购买力、土地购买成本等的收益比等列为房地产投资风险高低的评估标准。而落实到单个房地产开发项目时，四证齐全、开发商背景均会成为风险评判依据。

但是却有业内人士指出，房地产信托还是蕴含一定的风险，不要盲目迷信风险控制能力，任何高回报的投资都是有一定的高风险的。

因为随着预期收益率的不断走高，意味着开发商通过信托融资的成本在增加。据业内人士介绍，以前，一款预期年化收益率8%的房地产信托产品，加上向信托公司、银行等相关机构支付的咨询费、托管费等财务顾问费用为5%，开发商的融资成本在13%左右，而现在，随着越来越多的开发商往信托上挤，承诺的预期年化收益率越来越高，平均达到10%左右，给信托公司的费用也在加大，7%、8%很正常。那么，开发商的融资成本就将达到17%以上，这就需要开发商要有很高的利润。而在目前的市场行情下，开发商的利益应该是越来越低的。受到双方面的重压，开发商的压力很大，房地产信托也就存在违约的风险。

选择产品要谨慎

“日前接到银监会的窗口指导电话，除保障房以外的房地产信托业务下半年暂停。目前华澳、兴业、中海、华宝、中融、平安、爱建等公司已经停发地产信托。”6月底中信信托负责全国房地产信托业务的投资总监向记者透露，“除了保障房性质的信托计划，没有很好的合作关系，不会再发新的信托产品了。”

上述投资总监表示，现阶段房地产信托收紧有两个因素，一是应银监会的要求，因为银行的开发贷款在不断收紧，而信托却在大规模放款，与当前的市场调控相违背；二是由于房地产市场走势不明朗，政策的变化无法预估，加上信托所要求的投资回报不断上升，各大信托公司在风险掌控上也开始收紧。

而各家信托公司提供的“产品质量”相差较大。因此，即使接下来投放的房地产信托产品会比较谨慎，投资者还是应该注意产品结构、风险控制的甄别，不能只关注投资预期收益。

“收益和风险是成正比的，收益越高风险肯定越大。”招商银行理财师表示，地产信托产品收益高但也有风险。购买信托类产品一定要仔细看清合同，弄懂内容。

上述招商银行理财师还建议，在选择房地产信托产品时，应考虑如下三个方面。

首先，要挑选品牌知名度高、有口碑的信托公司。市场上有些信托公司起步较早，已拥有了多年房地产直接投资的经验。