市场价值评估方法范文

导语：如何才能写好一篇市场价值评估方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

【关键词】住宅市场；基准房价；智能评估系统

长沙市存量房价格智能评估系统是在“十一五”期间长沙市房地产市场快速健康的背景下开发出来的，目前该系统主要广泛应用于市区存量住宅的价格评估，通过该系统可以比较准确地反映全市住宅价格水平和变化趋势，可以为政府宏观管理住宅市场提供决策依据，可以为住宅投资提供分析数据，可以为住宅交易以及住宅评估提供价格参考，更重要的是可以为政府纳税提供计税依据。

1 基准房价内涵

1.1 基准房价概念

存量住宅基准房价是指在正常市场条件、特定时点、不同区域、不同用途、不同类型设定条件下的评估市场价格，主要体现在两个方面：其一，它是一种在设定标准状态下的住宅价格，根据市场交易数据统计建模，反映市场大多数状况或价格平均水平。其二，它以区片价的形式表现，能代表区片的平均价格水平，是一种非特定的住宅价格。

目前，长沙市存量房价格智能评估系统评估的基准房价主要指的是存量住宅的基准房价，将住宅分为高层和多层两种类型，将内五区分为一、二级区片，并以每月的第一天作为基准日期。长沙市存量房价格智能评估系统所设定的高层和多层住宅基准房价标准内涵状态如表1所示。

1.2 基准房价与实际成交均价的区别与联系

长沙市高层或多层实际成交均价表示在当月内各一、二级区片所有交易的特定高层和多层住宅实际备案成交金额与所有成交面积之比，是一种简单价格平均数。因此，基准房价与实际成交均价既有区别，又有联系。

基准房价与实际成交均价区别在于：第一，市场条件不一定相同，基准房价反映的是标准内涵下的正常市场成交价，而实际成交均价可能是正常市场成交价，也可能是非正常市场成交价，因此基准房价基本代表了本区片真实的价格水平，而实际成交均价只有在无非正常市场价成交的房屋，才能反映出区片的真实价格；第二，房屋类型不一定相同，基准房价反映的是一种标准状态下的房屋，这种房屋状况如表1所示，而实际成交均价所反映的是各种状态下的房屋，通常情况下很难有完全符合标准状态下的房屋成交；第三，计算方法不相同，基准房价是将区片内所有采集的成交样本房屋的楼层、楼龄、装修、景观、朝向、物业类型、交易时间、层高、顶层、结构类型、土地等级和建筑面积等状况修正到基准日标准状态下的房屋的价格，得出来的一种平均价格，而实际成交均价没有经过修正，是各种状态下房屋实际成交的一种简均价格。

基准房价与实际成交均价的联系：第一，实际成交均价是基准房价评估的基础，基准房价的评估是在各区片2006年以来实际成交均价的基础上通过修正系数测算出来的；第二，基准房价具有较好的稳定性，在正常市场成交情况下，实际成交均价基本围绕基准房价上下波动；第三，当区片内成交的房屋状况和成交时点完全符合标准状态下的房屋状况和基准日期时，实际成交价无限接近基准房价。

总的来说，实际成交均价是不同房屋在当月实际成交价格的平均，但是成交的房屋属性如地段、楼龄、楼层、层高、朝向、面积和交易状况等对住宅价格影响比较大的因素不完全相同，而基准房价通过建立一种标准状态下的房屋，就是消除这些因素的差异，将其同质化，在同一状态下进行比较，以反映出不同区片房屋价格的真实水平。

2 长沙市存量房价格智能评估系统的开发方法

2.1 系统开发运行的环境

本系统选用Microsoft Windows Server 2003操作系统，采用Oracle 9i作为后台数据库管理系统[1]，采用J2EE技术，利用Eclipse平台作为开发工具[2]，以ArcGIS Server技术作为GIS平台[3]，主干网采用1000M的光纤。

2.2 系统开发的总体思路和技术路线

长沙市基准住宅价格的确定是以高层住宅和多层住宅划分为基础，以商品住宅成交的网签价格为依据，以合法原则、估价时点原则、替代原则对市内五区（岳麓区、雨花区、芙蓉区、开福区、天心区）的住宅基准价格进行评估。长沙市存量房价格智能评估系统的开发主要工作包括信息采集及分析处理、分区划片、建立修正体系、样本评估和基准房价确定等几个大模块内部的运作和彼此之间的衔接。图1是对几个大模块之间关系的一个详细阐述。

2.3 开发过程

2.3.1 信息的收集与处理

由于长沙市基础数据的采集直接从长沙市商品住宅网上签约系统提取，实时或是定时从数据库中提取最新的成交数据。经过数据转化处理，直接导入到基准房价数据源库中。将收集回来的资料，分为三类，第一类为文字表格资料，第二类为交易数据资料，第三类为图形矢量资料，对这些资料要进行整理、分类。对收集回来的数据进行审核与筛选。本系统在所有的案例中选取接近基准内涵的大量案例作为样本，用于基准房价的计算，并且样本将不断进行周期性调整和更新。

2.3.2 数据修正

根据房地产估价的替代原理，建立相应的修正系数。确定修正系数时分三步进行：第一，对各类型的交易数据进行相关分析[4]，根据相关系数的显著性，找出若干住宅价格影响较大的因素，并进行敏感性分析，判断对住宅价格影响的程度；第二，借鉴特征价格理论，建立住宅估价模型；第三，进行回归分析，对拟合优度进行检验。

2.3.3 区片划分

在住宅区片划分上，根据不同位置其影响房价的区域因素如城市规划、环境状况、交通状况、人口状况、繁华程度、市政及生活配套等不同，将全市划分成若干区片，使同一区片内影响住宅价格的区域因素基本相同，在设定住宅基准房价内涵的情况下，计算出区片标准住宅的均价，作为区片基准房价，并代表该区片的住宅价格水平。通过区片基准房价和相应的修正系数，可以计算得到区片内个别住宅的价格。本系统主要依据区域条件相一致原则、房价水平相一致原则和与相关界限相协调原则，将长沙市按高层住宅和多层住宅共分成67个一级区片和1052个二级区片（区片划分根据实际市场交易情况进行实时动态更新），通过分区划片，反映不同区片间区域因素的差异，并消除同一区片内区域因素的影响差异。

2.3.4 基准房价的评估与确定

（1）估价方法

存量房价格智能评估系统主要采用市场比较法和系数修正法[5]。

（2）区片基准房价的确定

要确定区片的基准房价，首先要对区片内的样本进行评估和检验，然后进行加权平均计算，最后再对结果进行综合修正和调整。

①样本评估

第一步，按照基准房价内涵确定各类用途样本的评估标准，即明确基准样本标准；

第二步，针对住宅样本选取适当的评估方法和评估公式；

第三步，确定修正系数，计算出基准样本的价格；

第四步，对区片内基准样本价格进行检验，剔除价格异常的基准样本；

第五步，建立基准样本数据源库。把通过检验的基准样本录入基准样本数据库，作为基准房价计算的基础。

②样本检验

在分区划片的基础上，利用X2拟合优度法对区片内样本价格的总体分布状态进行检验，判断其总体分布状态是否符合正态分布[6]。

把样本代入计算公式：

式中： 表示 次实验中事件 出现的次数 ,为样本Ai出现的理论概率，k为区间个数。

给定α=0.05,查 分布表定 ,其中r为总体分布中未知参数的个数。

判断:若 ≥ ,则拒绝 ,总体不是正态分布；反之接受 ,总体为正态分布。

③计算并确定区片基准房价

基准样本经过筛选、检验、剔除后，基准样本数据库中的剩余数据就是计算基准房价的基础，可以直接用来计算基准房价。

第一步，计算各区片内经筛选后的基准样本价格的简单算术平均值。

第二步，估价师对区片价格进行统计、分析和调整；

第三步，对没有样本的区域结合周围区片的价格进行推算；

第四步，通过修正系数调整并确定基准房价；

第五步，制作基准房价图，对各区片基准房价进行标注。

2.3.5 基准房价估价应用说明

基准房价建立后可以发挥以下作用：①有利于政府对住宅市场的宏观调控和对住宅资产价值的管理；②比较准确地反映系统涵盖区域内的住宅价格水平和变化趋势；③为住宅交易和住宅估价提供参考标准；④为拆迁补偿提供最低标准；⑤为政府课税提供税基计算依据。

利用基准房价进行住宅估价的计算公式为：

V=[A×B×C×D×E×F×L（1＋G＋H＋I+J+K）+S]×M

数据项说明如表1所示。

3 小结

第一，基准房价基本反映了长沙市住宅市场真实价格水平。长沙市存量房价格智能评估系统评估出来的基准房价与当月实际成交价具有一定的相关性，在同一区片内，各楼盘价格有所不同，但基本上围绕本区片的基准房价上下波动。多层住宅由于品质相差大，对于同一区片既存在大量高档别墅或高品质楼盘，又存在大量建筑时间长且楼房品质低的住宅，对基准房价的评估影响较大；多层住宅成交量少，使得许多区片的实际成交均价受个别交易影响比较大，使得多层住宅相对高层住宅波动性更大。

第二，基准房价具有修正、平滑功能，能降低大量异常成交价对真实房价的影响。根据分析，偏离度大的区片成交楼盘基本上以非正常市场成交价为主，影响了该区片的实际成交均价，这些成交楼盘实际成交均价难以真实反映出区片的真实房价水平。而基准房价主要是反映某一区片住宅在标准内涵下的价格平均水平，其评估样本选取的是区片2006年以来正常市场成交价，通过对选取的样本进行修正而得出来的一种平均价格，具有较强的修正和平滑功能，可为因大量过低或过高成交楼盘使实际成交均价难以反映出真实房价水平的区片提供价格参考，降低了异常成交价对真实房价的影响。

第三，区片楼盘成交量越多，实际成交均价与基准房价越接近。通过对长沙市实际成交均价与基准房价偏离度小的区片分析发现，成交楼盘多的区片成交均价较成交楼盘少的区片成交均价更接近基准房价，以正常市场价成交楼盘越多，其成交均价与基准房价越接近。从各区片成交也可以看出，高层区片成交量较多层区片多，而高层区片实际成交均价与基准房价偏离度过大的区片数目少。

第四，剔除以非正常市场成交价成交的住宅后，基准房价与实际成交均价偏离度较小。非正常市场成交价使得实际成交均价对基准房价验证效果不佳，但通过对实际成交价与基准房价对比分析发现，当剔除各区片的非正常市场成交价楼盘后，实际成交均价与基准房价基本接近，这表明，基准房价基本反映了该区片房屋的平均水平。总的来说，全市商品住宅交易主要以存量房交易为主，而全市基准房价和实际成交价总体上表现为实际成交均价对基准房价的折价，这表明基准房价智能评估系统得出的房价水平相对于实际成交均价，有一定的边际保障。

第五，长沙市基准房价具有较强的实用性、指导性和可操作性，可使房屋估价操作更方便。长沙市基准房价基本上代表了各自区片的平均水平，在房屋价格评估中，可将其视为比准价格，然后根据估价对象的实际情况，将通过对比准价格进行住宅状况调整，即可求出估价对象的价值。运用基准房价进行房屋价格评估避免了市场法中交易实例选取、可比实例处理、交易情况修正、市场状况修正等步骤，因而具有较强的实用性和便捷性。

参考文献

[1]蔡立军，瞿亮，江厚松. 关系数据库Oracle9i原理及应用[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2006

[2]郝玉龙，姜韦华. J2EE编程技术[M]. 北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2007

[3]李芝兴，杨瑞龙. Java EE Web编程:Eclipse平台[M].北京：机械工业出版社，2008

[4]刘光，唐大仕. Web GIS开发:ArcGIS Server与.NET[M].北京：清华大学出版社，2009

[5]翟永平.统计分析及相关软件应用[M].北京：经济科学出版社，2010

[6]中国房地产估计师与房地产经纪人学会.房地产估价理论方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2010

[7]杨振海，程维虎，张军舰.拟合优度检验[M].北京：科学出版社，2011

作者简介

曾锋（1967.01-），男，湖南邵东人，长沙市房产信息中心主任，硕士

汪飞（1983.07-），男，湖南岳阳人，长沙力智数字房产技术发展有限公司，硕士

篇2

关键词：企业价值 成本法 市场法

一、企业价值评估的形成和发展

现代评估业形成19世纪五六十年代，到20世纪五十年代初期，市场竞争日趋激烈，企业必须实现企业价值最大化，而企业股东的基本目标是股东财富最大化。由于产权交易的需要，企业价值评估应运而生，开始成为一项专门的评估活动。五十年代以后，企业兼并、重组、出售等产权交易活动日益增多，经济环境更加复杂多变，经济金融化带来了巨大的风险。对企业风险和收益的界定、度量以及对企业价值的衡量，就成为一项十分重要的经常性工作。价值评估方法主要有成本法、市场法和收益法三种。也有人将评估方法分为五类：（1）利用资产负债表进行评估；（2）加总企业发行在外的所有证券的市场价值来评估企业价值；（3）通过与价值已知的可比企业进行比较评估企业价值；（4）预测企业的未来现金流量，将这些现金流量折现得出企业价值；（5）期权定价模型法。

目前，在企业估值过程中被普遍应用的现金流量折现估值法又细分为四种（1）依托自由现金流量或经济利润，以加权平均资本成本（WACC）为折现系数的企业折现现金流法；（2）经济利润法；（3）依托权益现金流，不考虑负债因素，以杠杆权益成本作为折现率的权益现金流法；（4）以及依托自由现金流量，以无杠杆权益成本作为折现率的调整现值折现法。

二、我国企业价值评估分析

选择适合于目标企业价值评估的方法，应从不同的角度对方法进行比较分析，以明确各种方法之间的差异性。

（一）成本法，是将构成企业的各种要素资产的评估值加总求得企业整体价值的方法。它仅从历史投入角度考虑企业价值，没有从资产的实际效率和企业运行效率角度考虑，这就导致无论效益好坏，同类企业只要原始投资额相等，评估值也一致，效益差的企业评估值有时还会高于效益好的企业评估值。成本法易造成企业资产质的规定性和量的规定性之间的脱节以及不考虑资产整体效应的弊端，此种方法在国外较少采用。考虑我国国有企业效益比较低，非经营性资产所占比重还很大等实际情况，可以采用这种方法。

（二）市场法，主要有市盈率乘数法、市净率乘数法和收入乘数法，最常用方法是市盈率乘数法，从证券交易市场中找出与被评估企业相同或相似的上市公司，把上市公司的股票价格按公司其收益值计算出替代市盈率，乘以被评估企业预期收益率，推算出企业的市场价值。运用市盈率乘数法评估企业，需要有一个较为完善发达的证券交易市场。我国的上市公司在股权设置、股权结构等方面还有许多特殊因素，市场发育也不尽完善。在短期内国内企业整体评估还不宜采用市盈率乘数法，但可以作为辅助方法，或作为粗略估算方法。

（三）收益法，基础是经济学中的预期效用理论，一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险回报率，即对于投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。

三、企业价值评估方法的创新

（一）企业人力资产的评估。人力资源资产价值包括个人价值和群体价值，其计量方法分别如：1，人力资源个人价值的计量。常用的方法有：未来工资报酬折现法，将支付给职工从录用到退休的工资报酬，按一定的折现率折成现值作为人力资源资产的价值。这种方法有一定的局限性。随机报酬法是将某人在其工作期间服务于各该组织的期望价值，按其继续留职的概率，折算成能实现的价值，作为人力资源的价值。这种方法考虑了职工在组织内的流动和职工离职的可能性，数据比较客观。2，人力资源群体价值的计量。常用的方法有：非购买商誉法，是将一个企业的当期收益水平超过同行业正当收益水平的部分予以资本化，作为人力资源资产价值。这种方法以每年实际收益数字为基础，具有较大的客观性和可操作性。经济价值法，通过预测未来各期收益，并将预测的盈利折成现值， 予以加总，最后按照人力资源投资占总投资的比例，计算人力资源的价值。这种方法以未来盈利作为计量基础，符合资产的特征，反映的也比较全面，有一定的合理性。

（二）企业文化资产的评估。企业文化资产虽然日益受到企业经营者，所有者的重视，但它的价值似乎无法用货币来计量。近年来并购，重组盛行，企业文化资产范畴中的商誉已被市场逐步认可，因为它确能给并购企业带来超过其帐面净资产的巨大收益。然而企业文化中另一重要内容——管理艺术仍一直被人们所忽略， 一些兼并顾问专家指出，如果兼并企业的自身管理艺术无法具备强大的包容性、 感染性、实践性，将难以实施成功的兼并。

（三）企业顾客市场资产的评估。在传统的经营理念中，顾客虽然与企业发展密不可分，但顾客是独立于企业之外的，顾客是企业生产系统的一部分。对于顾客市场价值的评估，国内外均无比较明确的方法，主要是因为顾客市场价值的潜在性，即它能带来的收益很难估算。本人认为有两种简略的计算方法可供参考；一种是将顾客市场价值同商誉一并计价，因为商誉也涉及了市场占有率的概念；另一种是根据企业产品的性质和目标市场，以创造顾客市场价值投入的成本为原始依据，乘以平均顾客回头率来衡量顾客市场价值。

（四）企业科技知识资产的评估。对科技知识资产的价值进行衡量与评价可以采用知识资本记分板法。这种方法的主要思路是：首先确定某个公司的标准年收益， 从标准年收益中减去有形资产及金融资产的收益后的金额就代表知识资产带来的收益，可称为知识资本收益；再确定一个知识资本的折现率，以折现率除知识资本收益，即为知识资本额。知识资本记分板法不仅可以估算企业科技知识资产的价值。也可用于计算企业的研发投资回报率。

总的来说，企业价值评估随着我国市场经济特别是证券市场的迅速发展越来越重要。在欧美等西方发达国家企业价值评估理论的研究已经比较成熟，并被广泛运用于实践中，对于我国在理论和实践中探讨和研究企业价值评估方法以及合理运用都具有重要的意义。

参考文献：

[1]赵强.美国企业价值评估的发展 [J].中国资产评估.2008，3.

篇3

关键词：并购 非上市企业 价值评估

随着经济全球化的推进，企业间的竞争越来越激烈。企业为了长久发展，不断对企业产权资本经营进行深入挖掘。作为产权资本经营的一种有效方式，企业并购为人们所广泛关注。企业并购的最终目的是提高企业的效益，因此，在企业并购过程中，企业价值评估非常重要。

一、非上市企业价值评估的特点

与公开上市的股份公司相比，非上市公司的价值评估相对较难执行。这主要是因为非上市公司的价值评估的评估信息难以确定，以及评估方法也不够系统充分。由于非上市企业没有公开市场证券交易，其财务信息不需要对外公开，外界难以进行有效监督，容易导致评估信息失真。通过选择合理的价值评估方法，对于评估信息相对更为不确定的非上市企业价值评估，可以发挥一定修正和保障作用。

针对国内非上市企业参与并购活动，进行价值评估，主要是以账面价值、现行市场价格、重置成本等为依据，静态评估企业资产。一般而言，企业价值评估所应用的价值信息具有两个特点，分别是动态性和整体性。在参与价值评估之前，历史绩效分析和绩效预测是不可缺少的一个组成部分。历史绩效分析主要是对企业涉及到经营管理、销售以及人力资源等各个方面的运作状况进行价值计算。除此之外，还需要考虑影响企业价值的几个因素。影响企业价值的因素分别是目标公司资产的现时重置成本、资产的效用以及资产的预期获利能力和在市场上的稀缺程度。根据这三点因素做全方位考虑，才能获取较为理想的企业评估价值信息。在应用过程中，非上市企业的评估方法还具有以下特点：现实性、谨慎性、系统性、公正性及咨询性。

二、并购中的非上市企业价值评估的方法

有一些因素包括财务报表不可靠、内部控制力度不够、评估信息不对称等对非上市企业价值评估会产生不利影响，因此，对于非上市企业而言，选择合适的评估方法是非常重要的。每一种估值方法都有特定范围和侧重方面。一般而言，要根据并购决策和并购性质决定所选用的评估方法。以下简要介绍资产基础法、市场法和收益法三种评估方法。

（一）资产基础法

资产基础法也称为成本法，主要遵循在合理评估企业各项资产价值和负债基础上、确定企业净资产价值的评估思路。资产基础法主要包括账面价值法、清算价格法和重置成本法三种形式。

（1）账面价值法。账面价值是指资产负债表中股东权益价值或净值，主要由投资者投入的资本加企业经营累计净利润构成，计算公式为：目标企业价值=目标公司的账面净资产。但这仅对于企业的存量资产进行计量，无法反映企业的盈利能力、成长能力和行业特点。为弥补这一缺陷，在实践中往往采用调整系数，对账面价值进行调整：目标企业价值=目标公司的账面净资产×（1+调整系数）

（2）清算价格法。清算价值是指在企业出现财务危机而导致破产或停业清算时，把企业的实物资产逐个分离而单独出售的价值。清算价值法适合于目标企业作为一个整体已经丧失增值能力情况下的价值评估。

（3）重置成本法。重置成本是指并购企业自己重新构建一个与目标企业完全相同的企业需要花费的成本。当然，必须要考虑到现存企业的设备贬值情况。公式为：目标企业价值=企业资产目前市场全新的价格-有形折旧额-无形折旧额

资产基础法的优势有以下几点，首先，所需资料数据易取得。由于目标企业财务数据的准确性，使得获取资料并不复杂。另外，评估所需的市场价格与各种定额资料也有明确的依据。其次，可验证率高。评估结果采用资产负债表显示，理解不复杂。最后，适用面广。针对价值标准和价值前提变动，也能确定和量化。虽然这种评估方法具有以上的优点，但是，在全面评估企业价值方面还存在不足。所以所产生的评估结果会出现不准确的情况。资产价值评估最重要的就是把握对资产未来收益的前瞻性，以期准确把握一个持续经营企业价值的整合效应。因此，在对目标企业进行价值评估时，一般会着眼于企业未来的成长性和发展潜力。但是资产基础法及其使用的价值类型并未对这方面进行考虑。

（二）市场法

市场法，主要通过将被评估企业与市场上同类型企业或已有并购交易案例企业进行比较来确定评估对象价值的一种评估方式。市场法是以对比、调整财务指标或比率的方式来确定目标企业价值的。运用市场法的评估重点是选择可比企业和确定可比指标。首先在选择可比企业时，通常依靠两个标准：一是行业标准，与目标企业从事类似的经营活动；一是财务标准，可比企业与目标企业规模相当。其次确定企业价值可比指标时，要遵循一个原则，即可比指标要与企业的价值直接相关。一般情况下，最有效的可比比率指标有市盈率（P/E）、收入乘数（P/S）、账面价值乘数（P/BV）等。选择比率指标主要从以下几点入手，第一，数据的获取方式简便，数据的变化规律易掌握；第二，受会计政策的影响程度；第三，能准确地反映企业价值的真实业绩、盈利水平和长期发展趋势等；第四，提供整个市场、行业和行业内单个企业目前对目标企业价值的评估信息。除了通过符合这四点标准之外，具体的评估条件目的和目标企业状况也不能忽略。

由于市场法更加接近于现实状况，所以，市场投资者更容易采用。从统计的角度总结出相类似企业的财务特征，使其获得的结论降低了不可靠性。另外，对于企业的变化，它能较为准确地预测出比率的变化。但是市场法还是存在一定程度上的不足。企业作为一个非封闭的系统，不仅内部结构会影响企业盈利，外部环境同样会影响企业盈利。因此，在找寻相似的参照物企业过程中，会遇到问题。除此之外，由于可比比率反映的是市场对未来现金流量、利润和其他影响公司价值的重要因素的判断，若比率本身就不准确，那所得出的可比比率指标就不准确。另外，市场法并没有把注意力分散到多项财务指标上，这在一定程度上就忽略了其他财务指标对价值产生的影响。

（三）收益法

收益法求取评估对象价值的方式是，通过企业的预期收益能力为依据进行判断。其中收益法主要分为两种，分别是现金流量折现法（DCF）和经济增加值法（EVA）。现金流量折现法（DCF）是根据现金流量定义来区别的，现金流量折现模型有股利折现、股权自由现金流量折现和企业自由现金流量模型。除了股利折现、股权自由现金流量折现两种模型外，企业自由现金流量模型是一种常用模型。现金流量折现法是根据企业现状，对企业未来所产生的自由现金流量进行预测，并通过换算转化为现值，从而确认具体的企业价值。在进行评估时，注意评估对象，是多个或多种单项资产组成资产综合体，但是不反映单项资产的现时价值。应用收益法进行评估时，评估计算公式是：

在现金流量折现法中，要注意预期收益和折现率需要精准的把握，否则，评估的准确性将受到影响。在对未上市企业进行评估时，股权流动性折价、控股溢价、少数股权折价是必须予以充分考虑的问题，目标企业的评估价值也需要进行相应调整。

收益法有效避免了市场价格波动所造成的影响，是评估非上市企业的一种可行性极高的评估方法。但运用收益法进行评估需具备三个基本前提，一是投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业未来预期收益折算成的现值。二是能够对被评估企业未来收益进行合理预测。对企业未来收益进行预测不仅要能够分析判断未来收益的变化趋势，更重要的是能够将未来收益量化出来，这是收益折现的关键。三是能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算，这是收益法的基本前提。

（四）评估方法选择

从企业价值评估的基本方法本身来看，每一种方法都有其理论基础和完整的评估体系，评估方法本身都是科学合理的。但在评估方法的运用中，每一种评估方法都有其适用的基本前提条件。对非上市企业进行价值评估，在方法的选择上，不仅要考虑评估方法与评估目的、评估对象、评估时的市场条件，以及由此所决定的资产评估的价值类型相适应，还要充分考虑各种评估方法的基本前提条件。

一般情况下，资产基础法适用于评估企业的非持续经营价值。在持续经营假设前提下，不单独采用资产基础法对企业的整体价值进行评估，而仅作为价值评估的底线。市场法在国外成熟证券市场上并购公开上市公司时应用得较多，鉴于当前我国资本市场发育程度，在尤其是对非上市企业价值评估中，其参考意义居多。尽管企业经营环境的不确定性、市场的瞬息万变以及经营活动的复杂性，使得对被评估企业未来现金流量的估计变得越来越困难，收益法仍不失为未上市企业价值评估的核心基础方法。

参考文献：

[1]吕非易，王雪飞.基于自由现金流的企业价值评估方法研究――以国内A股上市公司为例[J].企业研究，2014，（10）：14-15，19.

[2]史玉光.同一控制下企业合并会计方法的思考[J].国际商务财会，2014，（4）：41-44.

[3]程凤朝，刘旭，温馨.上市公司并购重组标的资产价值评估与交易定价关系研究[J].会计研究，2013，（8）：40-46，96.

[4]陈斌.国内非上市公司企业价值评估方法比较[J].商业时代，2011，（6）：92-93.

篇4

关键词：资产评估 问题 对策

一、企业价值评估的特点

企业价值评估作为市场经济运作过程中经常遇到的问题，对企业产业结构调整以及转型具有重要作用。但是我国的企业价值评估体系依然存在诸多问题，要研究这些问题，首先要了解我国企业价值评估的特点及内涵。对于企业价值评估的特点而言，首先就是具有目的性，在市场经济发展过程中，对目标企业进行价值评估来确定合理的收购价格，保证收购的合理性。但是它不同于一般的资产价值评估，需要考虑的还有企业的持续经营以及使用价值，也就是企业的未来预期收益。其次是整体性和综合性，对企业的价值评估是对其持续经营的整体性评估，这种持续经营实体产生的未来经济效益对企业的价值具有决定性作用。企业价值不是各单项资产的总和。企业价值评估作为一项复杂的系统工程，不仅要进行定性评估，其中包括公司治理、财务状况、市场营销以及人力资源和文化调查等，还要通过建立数量模型对企业价值进行量化分析，对企业价值进行综合评估。再次，企业价值评估具有专业性、中立性。由于企业的价值评估一般具有复杂的评估技术以及方法，所以需要专业的评估机构及专业人员进行操作。又因为价值评估涉及到职业判断，因而需要专业人员保持中立性。但是价值评估中要运用估价模型进行判断，但是对现金流以及贴现率的预测需要专业人员的主观判断，因而存在一定误差，同时企业价值受到自身以及市场环境变化的影响，因而具有一定的时效性。

二、企业价值评估中的主要问题

我国企业价值评估存在的问题主要在于理论研究、相关法律法规、评估方法以及评估环境等方面。

1、企业价值评估相关理论研究滞后。从企业并购以及产权交易的角度进行分析，企业价值评估是指对企业股权价值的评估，是对企业部分价值进行评估；但是从企业破产角度进行分析，企业价值评估主要是指对资产整体价值进行评估。因此，对于企业价值评估的认识存在很多不同，这对企业价值评估以及相关准则的制定带来一定影响。并且关于企业价值评估的方法还不够深入具体，很多市场价值评估体系尚不完善，相关的资产评估制度还不健全，人员素质不高，要规范化资产价值评估，还要建立健全资产评估方法体系。

2、企业价值评估相关法律法规不健全。在《公司法》以及《证券法》中并能没有对资产评估师的权利进行确定，也没有对资产评估机构以及专业人员的资格条件进行明确规定。《国有资产评估管理办法》作为迄今为止针对企业资产价值评估颁布的最具权威的法律法规，相关内容比较陈旧，不能适应现代市场经济的发展要求。《操作意见》的颁布很好地反映了当时的理论研究以及实务现状，也不能适应现代的经济发展要求。新的《资产评估准则—企业价值》自2012年7月1日起实施，尽管该准则的推出具有革命性，但是作为原则性方面的规定，缺乏可操作性。首先，以资产负债表内表外资产和负债，作为资产基础法的评估范围，是对现实的妥协和让步。其次，新准则依据预期收益模型进行分类，这种分类更符合目前的实践，也更加具有操作层面的指导意义，但限制了其他收益类型（比如净利润）的选择，未对“资本化法”进行规范。当然，它的确立存在一定的创新点以及对现实的充分考虑。

3、企业价值评估方法应用存在障碍。重“成本法”，轻“收益法”和“市场法”。忽视了资产之间的协同效应及表外资产对企业价值的影响；忽视了企业未来成长机会对企业价值的影响，具有静态性；信息搜集成本较高限制了市场法的使用。

4、我国企业价值评估环境有待改善。行政干预仍然比较严重，产权市场和证券市场不够发达。经过二十多年的发展，我国产权市场和证券市场虽然有了长足发展，但市场规模较小、制度不健全、信息透明度不高、市场价格具有可操纵性等缺陷都大大限制了企业价值评估方法—市场法的使用。

三、完善我国资产评估体系的对策

1、进一步提高资产评估师的综合业务素质。应加强和规范资产评估师的后续教育，改革资产评估师考试制度，修订和完善高校资产评估专业人才培养方案，对此，中国资产评估协会可以提出一个有指导意义的资产评估专业人才培养方案。

2、加强企业价值评估概念与方法体系研究。我国目前缺乏一套比较成熟的企业价值评估概念与方法体系，应充分发挥政府、协会、评估机构、高等院校的作用，组织人员对此进行研讨，形成理论界和实务界普遍接受的企业价值评估概念与方法体系。

3、修订或完善我国企业价值评估法律法规及准则体系，制定《资产评估法》，为企业价值评估提供法律依据。

4、改进企业价值评估方法的可操作性。根据评估目的和对象的不同，选择与之相适应的价值类型和评估方法。深入研究收益法和市场法，完善评估准则，提高收益法和市场法的可操作性。

随着我国经济结构的调整，企业制度改革、产权转让以及对外投资等各种资本运营活动的日益增加，企业价值评估逐渐受到更多的重视。只有提高企业价值评估的规范化程度，才能更好地完成企业价值评估。但是根据当前发展形势来看，我国的企业价值评估依然存在很多问题，需要我们及时的做出调整，才能促进我国企业价值评估体系的完善和发展。

参考文献：

[1]刘玉平.企业价值评估若干问题探讨[J].中国资产评估，2006（1）

篇5

关键词：城市建设；房屋损毁；价值评估

一、前言

群众利益无小事，凡是涉及群众的切身利益和实际困难的事情，再小也要竭尽全力去办。在城市建设中，难免会损坏到周围房屋，出现了这种情况，就需要采取合理方法来评估房屋价值，给予居民以适当补偿，促进社会的和谐发展。

二、标本房屋市场价格评估法

目前，这种评估法已经得到了广泛的应用，具体指的是首先对工程建设区域内有代表性的“标本房屋”的市场价格进行评估，然后将其作为基准，来对其他损毁房屋的市场价格进行合理评估。在选择评估标本的时候，需要在本损毁区域内严格结合使用类型，可能是商业用房、办公用房，也可能是居住用房，在本区域内选出具有较强代表性的房屋，然后运用科学的方法，对标本房屋的市场价格进行评估，然后用标本房屋来对比各个损毁房屋，这样就可以将损毁房屋的市场价格评估出来。具体来讲，需要按照这些步骤来进行操作：

（1）对标本房屋的基本条件进行确定：在确定标本房屋基本条件时，需要从多个方面来综合考虑，首先是建筑类型，损坏的房屋如果是有多层、高层等诸多类型，但是大多是多层，那么选择的标本房屋应该是多层住宅；其次是建造年代，如果损毁房屋的平均使用年限为10年，那么选择的标本房屋也需要有10年左右的使用年限；然后是建筑结构，对损毁房屋的建筑结构进行分析，如果是砖混结构，那么确定下来的标本房屋也需要是砖混结构。最后还需要考虑诸多方面的内容，比如楼层、面积以及装修情况等，如果被损毁房屋是三室一厅，并且有着较好的朝向，面积在120平方米，有着较好的装修情况，那么选择的标本房屋也需要具备类似的条件，不能够是那些位于阴凉地域、面积不够或者没有装修的房屋。

（2）在损毁区域内选择标本房屋：结合上述的确定条件，在本区域内对标本房屋进行合理选择，如果损毁区域跨越了两个以上的区位等级或者土地级别，那么选择的标本房屋就需要有多套，每一个土地级别内都需要有一套，这样对损毁房屋的价值进行评估时，就会更加的准确和科学。

（3）对标本房屋的市场价格进行评估：在对标本房屋的市场价格进行评估时，一般采用市场比较法，也可以采用其他的方法。如果采用的评估方法是市场比较法，那么就需要严格依据相关的规定来选取可比实例；首先要保证标本房屋和可比实例处于相同的地区，两者处于同一土地级别；可比实例和标本房屋要有相同的用途，如果是普通住宅，两者都应该是普通住宅。其次，可比实例与标本房屋应该有着相同的建筑结构，如果标本房屋是混凝土结构，那么可比实例也应该是混凝土结构。

（4）对损毁房屋的市场价格进行科学评估：在对损毁房屋的价格进行评估时，需要充分结合标本房屋的市场价格来进行，将损毁房屋与标本房屋进行比较修正，这样损毁房屋的市场价格就可以有效得出来。

在运用标本房屋市场价格评估法时，需要注意的是在修正实例价格时，因为标本房屋的市场价格和实例价格在很多方面都存在着差异，比如交易情况、交易日期等，那么还需要对这些因素同时修正。

三、典型房屋市场价格评估法

和标本房屋市场价格评估法差不多，但是典型房屋更加的具体和细致，首先是对损毁房屋区域内的房屋进行划分，划分依据是使用类型的不同，然后结合不同类型房屋的具体情况，来对房屋类别进行划分，比如设备、建筑结构、建造年代、房屋户型等，然后对每一个房屋类别的典型房屋进行确定，对本典型房屋的市场价格进行评估，然后以典型房屋得出来的价格，来对损毁房屋的补偿价格进行修正。具体按照这样的步骤来进行操作：

首先，对损毁房屋进行划分，依据使用类型的不同，将其划分为工业用房、办公用房以及居住用房等。

其次，划分同一用途类型房屋的类别，划分时，主要依据的是建筑类型、建造年代以及建筑结构等方面的差异，比如高层、多层或者平房等，房屋使用了10年以内、20年以内等等。

然后，将一个典型房屋从同一个房屋类别里选出来，保证选取的这个典型房屋可以将这个房屋类别内的其他房屋情况给有效的概括和反映出来，保证选取的典型房屋和损毁房屋有着大致相同的情况，比如结构、面积、朝向、户型等等。

再次，对典型房屋的市场价格进行评估，一般采用市场比较法。

最后，对损坏房屋的价值进行科学评估，要充分结合典型房屋的市场价格来进行，结合对比结果，来对损毁房屋的价值进行修正。

在房屋损毁价值评估中，如果应用的是典型房屋市场价格法，那么就需要注意这些问题：一是典型房屋的选取，一定要将同一类别内其他大多数房屋情况给反映和体现出来；二是在对典型房屋市场价格进行修正时，修正为周围损毁房屋的补偿价格，那么只是修正房地产状况，并且典型房屋和损毁房屋在很多方面都是基本相同的，比如建造类型、建造年代等，那么只需要修正一些细节因素即可，比如楼层、朝向以及通风等等。

四、结语

通过上文的叙述分析我们可以得知，如果在城市建设的过程中，不慎损毁房屋，可以采取多种方法来评估房屋损毁的价值，本文简单介绍了两种方法，分别是典型房屋市场价格评估法和标本房屋市场价格评估法。要结合具体情况，来对价值评估方法合理选择，保证居民的正当权益可以得到维护。

参考文献：

篇6

引言

随着通讯技术的快速发展以及互联网的进一步普及，互联网企业用户规模获得了巨大的增长，因此，互联网企业在运营的过程中积累了大量原始数据；另一方面，数据挖掘等技术的应用使得企业可以从原始数据中获取更多有价值的信息，提高了数据的价值。而与之相对的是，数据虽然由企业持有且能为企业带来预期收益，但是并没有像其他无形资产诸如专利、商标等作为一项资产来考虑。为了解决这种不对称性，需要推动数据资产化，而普及数据的资产化则需要有可靠的方法对数据资产的价值进行评估。由于目前理论研究中对互联网企业价值数据资产价值评佑方法的研究尚少，所以希望通过本文的研究能够为互联网企业价值评估提供新的思路。

一、国内外研究现状

（一）国外文献回顾

Michael L.Gargano和Bel G.Raggad发现通过技术手段能够从数据中发现有价值的信息。Douglas Laney认为旧的会计标准已经不适用现有企业的发展模式。Carol M.Graham研究发现网站访问量与用户数对电商或服务性公司的价值有很大的提高。Blodget指出，部分互联网企业盈利上存在大亏损，但其股票价值却居高不下，因为盈利水平没有真实反映互联网企业的价值。

（二）国内文献回顾

张志刚从成本与应用方面分析了影响数据资产价值评估的因素。魏晓菁使用可信度评估模型对数据资产的管理过程提供指导。翟丽丽使用改进B-S模型计算移动云计算联盟的数据资产价值。周芹提出了用层次分析法与蒙特卡洛模拟相结合的数据资产价值研究方法。王玉林从法律角度认定数据具有财产性。胡凌指出，?τ诨チ?网企业而言数据资产更加重要，因为数据可以多次使用产生价值。邓郁发现资产评估准则可以促使市场的发展。

二、互联网企业的特性

（一）互联网企业的行业特性

由于互联网企业提供的各种业务是以互联网为基础平台的，因此在数据资产的应用与管理方面，互联网企业与其他企业相比有着先天性的优势，这些优势包括：互联网的普及有利于企业大规模且连续的采集用户信息；互联网的技术特性使数据储存与数据分析的成本更低、效率更高。另一方面，互联网企业可以借助数据的驱动力，推动传统行业的数字化，形成“互联网+”的模式。互联网企业存在多方面的特点，研究数据资产价值评估方法在互联网企业中的应用情况将为进一步研究提供依据与参考，为普遍适用于各行业中数据资产的评估方法研究提供理论基础。

（二）互联网企业的运营特性

在企业经营层面上，大部分互联网企业的员工数量比较少，经营初期资金投入需求比较低，导致互联网行业的准入门槛比传统行业要低。但是普遍来讲，互联网企业的发展是阶段性的，中小型企业需要在积累了一定量的用户数量或者占有了一定市场份额后才能够形成规模经济来获取利润。处于成长期的企业的主要经营目的是占领用户与市场，而在这个阶段中，企业在会计利润方面的表现往往不佳。然而，互联网企业的另一特性就是市场规模大与用户数量多，从某种程度上来说，互联网产业其实是一种人口密集型产业，借由信息技术用更低的成本或更多的用户进一步创造更高的利润。在用户积累过程中，企业对各类数据的记录与整理也是互联网企业经营的重要一环，在有的情况下企业还会通过免费提供服务快速开拓市场，并借助海量用户数据调整原有业务。由此可见，数据收集与分析在互联网企业的经营当中已经拥有了非常重要的地位，而将数据视作为一项资产并合理的评估其价值也将是拥有非常重要的意义。

三、数据资产不同的价值体现方式

（一）数据资产的定义

目前数据资产的定义有多种，其中依据会计准则中对资产的定义，数据资产是指由企业运营产生并被企业拥有，且预计能为企业带来收益的资源。这些数据根据内容分为库存账目等传统企业数据、文档邮件等办公数据、信息设备记录的运营状态数据以及用户行为或用户关系等内容产生的社交数据。根据数据来源分为企业内部自有数据与外部获取数据。

数据资产与其他类型的资产有着一定区别，比如，数据资产创造过程中建设周期的不确定性以及所带来的成本的不可预测性；数据资产对生产经营的经济收益产生加成效应；数据资产的市场价值随着数据规模的增长呈非线性的增长。

（二）数据资产基本价值的影响因素

数据资产的基本价值由多方面组成。数据规模表示数据的总容量，大样本数据使统计分析结果更与现实接近，容量越高越容易产生有价值的信息；数据准确度表示数据对被记录的准确反应程度，数据的采集方法决定数据的准确度；数据的完备性表示一套数据对被记录对象的所有相关指标的完整程度，数据的采集范围越广完备性就越高；数据的唯一性表示数据资产拥有者对其的独占程度，企业内部数据的唯一性要高于多家企业的合作共享数据与公开数据；数据安全性是指数据不被窃取或破坏的能力，安全性越高的数据价值越高；数据的隐私性是指数据内容是否包含着受法律保护的用户个人隐私信息，隐私数据的采集受到法律的约束，且难以出售或出租。

（三）数据资产的成本

在互联网企业创造数据资产的过程中，将会产生各种相应的成本，这些成本主要分为两类，一类是其初期的投入成本，包括设备购买或租用成本、相关技术取得成本；另一类是数据积累过程中的运营成本，包括数据收集与筛选过程中的人力资源投入、数据安全性维护与冗余备份成本、其他运营成本。

（四）数据资产的收益能力

数据资产最主要的价值实现方式就是它的商业价值，当数据包含内容与企业的经营内容关联性越高，与对核心业务的帮助越大，就越能?l挥更大的价值。企业可以使用用户数据对用户进行细分，进行分组制定不同服务策略，甚至可以提供定制服务，为每个客户提供不同的服务。比如，个性化营销，根据不同用户的不同需求推送个性化的广告，甚至可以对不同用户划定不同价格，在提高服务质量同时提高总收益。同时，企业也可以使用历史数据对市场等方面的未来发展做出预测与模拟，提前发现未来的需求，第一时间对经营策略做出调整，加快新产品与服务的创新与应用速度。

另一方面，数据资产除了被企业自身使用获取价值外，还可以被出租，比如，中小企业与个人也存在使用数据的需求，但是缺少采集与分析数据的能力，因此可以从专门的数据服务提供商获取相应服务由于数据的特性。数据资产可以同时被多次出租，甚至将数据出租作为一项主要业务，提供给有需求的企业与个人。中小企业与个人也存在使用数据的需求，但是缺少采集与分析数据的能力，因此，可以从专门的数据服务提供商获取相应服务。

（五）数据资产的市场价值

市场价值是根据市场中的其他具有可比性的数据资产的交易价格，确定数据资产的价值。随着行业的发展，数据资产的价值开始获得市场的认可，但由于数据资产的特殊性，市场中或许很难找到属性内容完全相同的两份数据资产，因此为了更加合理的评估数据资产的价值，需要根据影响其市场价值的各项因素，在市场中寻找各项指标相对接近的数据资产，根据指标的高低，对评估的价值进行相应的调整。

四、数据资产价值评估方法选择

（一）不同评估方法的适用条件

目前在对于资产的价值评估方法中，比较成熟的有三种，分别是成本法、市场法和收益法。成本法是根据资产取得成本确定资产价值的方法，该方法能够避免主观性对价值评估的影响，但是由于忽略了资产为企业带来的盈利能力，因此可能使得评估价值比真实情况偏低。

市场法主要是将市场上其他数据资产与被评估数据资产进行比较分析，在市场价格的基础上，将其他影响资产市场价值的主要影响因素作为控制变量，然后在一个成熟的公平交易市场上进行比较，以此得到被评估资产的市场价值。使用市场法最大的难点在于以下方面：（1）需要考虑资产中的哪些要素会影响资产的市场价值；（2）需要确定价值影响因素对数据资产市场价值的影响程度，从而对评估价值进行修正；（3）需要存在一个适用的市场才能对资产的价值进行合理的评估，在历史交易较少或者交易数据不公开的情况下，使用市场法对资产进行价值评估会有一定的难度。不过在满足这些条件的情况下，适用市场法进行价值评估将是一个比较适用的手段。

收益法根据资产在未来剩余使用期限内能够取得的预期收益，并按照一定的折现率折现后，判断资产现有价值的方法。收益法能够较明确的反映资产的实际价格，但是适用收益法需要符合以下条件：（1）该项资产的未来收益与相应的风险可以预测并能适用货币来衡量；（2）能够确定一个合理的剩余使用年限；（3）最终价值受同期利率与通胀率等因素影响较大，若这些因素产生浮动，数据资产的价值也会产生明显的变动。

（二）针对互联网企业数据资产价值评估方法的应用分析

1.成本法。根据数据资产的获取方式，将其分为直接购得与内部积累两种。企业内部积累的数据资产使用成本法进行价值评估，其成本主要包括：初期准备成本（设备，技术）+数据收集过程成本（运营费用）。成本法的基本计算公式为：

式中，V为评估价值，C0为初期准备成本，Ci为第i个运营周期的运营成本。由于数据资产的特殊性质，忽略资产的损耗，直接将总成本记为评估价值。但是，由于数据资产的价值存在一定的规模效应，重置成本与真实价值之间的关系呈非线性，使得在数据资产的规模过大或者过小的时候成本法与真实价值会产生较大的偏离。

2.市场法。研究对象均为互联网企业，所以不用考虑行业影响。目前虽然有存在数据资产交易行为，甚至建立了数据交易中心，但是由于每笔交易中的数据资产各项属性以及交易的背景有所不同，所以不能通过直接比较的方法确定评估价值，需要根据各项影响因素，用间接的方法综合考虑被评估数据资产的价值。具体流程为：（1）分析被评估数据资产的基本属性与价值影响指标；（2）在市场中选择适当的被比较数据资产，根据数据资产的相应指标对被选取数据资产的价格进行调整；（3）由于数据资产交易是一种新兴的交易行为，为了保证评估价值的可靠性，应该尽可能多的选取参照对象并对结果平均。市场法的基本计算公式如下：

式中，V为评估价值，n为选取参照对象的数目，Vi为第i个参照对象的市场价格，Ki为第i个参照对象根据各项指标确定的综合调整系数。

3.收益法。收益法的本质是将数据资产所产生的未来收益折算成现值，由于数据存在一定的时效性，因此认为未来预期收益期限为有限的。由于数据资产能够提高经营效率的特征，它使互联网企业的成本降低、收入增长，提高竞争力，对企业的总收益具有加成效果。除了用来出售或者出租的数据资产，其他数据资产所带来的收益无法直接体现。可以在行业内平行对比或者企业内部不同时期拥有数据资产前后经营收益的差额得出数据资产为企业带来的利润，然后根据数据资产的预计有效期确定合适的未来每期的收益以及总期限，最后折现得出现价值。收益法的基本计算公式如下：

式中，V为评估价值，n为数据资产预期产生收益的期限，Rt为第t年数据资产的预期收益，i为折现率。

五、结论与展望

篇7

【关键词】企业价值；评估；研究

企业价值评估是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，并充分考虑影响企业获利能力的诸因素，对企业整体公允市场价值进行综合性评估。企业价值评估方法有成本法，收益法和市场法。

一、企业价值评估方法选择的原则

（一）客观公正的原则

客观性原则要求在选择价值评估方法的时候应始终站在客观的立场上，坚持以客观事实为依据的科学态度，尽量避免用个人主观臆断来代替客观实际，尽可能排除人为的主观因素，摆脱利益冲突的影响，依据客观的资料数据，进行科学的分析、判断，选择合理的方法。公正性原则要求评估人员客观的阐明意见，不偏不倚的对待各利益主体。客观、公正这一原则不仅具有方法选择上的指导意义，而且从评估人员素质的角度对方法选择做了要求。

（二）成本效率的原则

评估机构作为独立的经济主体之一，也需要获取利润以促进企业的生存、发展，因而在评估方法选择时，要考虑各种评估方法耗用的物质资源、时间资源及人力资源，在法律、规范允许的范围内及满足委托企业评估要求的前提下，力求提高效率、节约成本。只有如此，才能形成委托企业和评估机构互动发展的双赢模式，更有利于评估机构增强自身实力，提高服务水平。

（三）风险防范的原则

企业价值评估的风险可以界定为：“由于评估人员或者机构在企业价值评估的过程中对目标企业的价值作了不当或错误的意见而产生的风险”，根据这一定义，企业价值评估中的风险可分为外部风险和内部风险。外部风险是指评估机构的外部因素客观上阻碍和干扰评估人员对被评估企业实施必要的和正常的评估过程而产生的风险。内部风险是指由于评估机构的内部因素导致评估人员对拟评估企业的价值作了不当或错误的意见而产生的风险。显然，企业价值评估方法的选择作为价值评估中的一个环节，可能会由于方法选择的不当带来评估风险。基于此，在选择评估方法的时候要有强的风险防范意识，综合考虑各种因素，分析可能产生的评估风险，做出客观、合理的价值评估方法选择。

二、企业价值评估方法运用的条件

（一）运用成本法进行企业价值评估的条件

一是进行价值评估时目标企业的表外项目价值，如管理效率、自创商誉、销售网络等，对企业整体价值的影响可以忽略不计；二是资产负债表中单项资产的市场价值能够公允客观反映所评估资产的价值；三是投资者购置一项资产所愿意支付的价格不会超过具有相同用途所需的替代品所需的成本。

（二）选择收益法进行企业价值评估的条件

一是投资主体愿意支付的价格不应超过目标企业按未来预期收益折算所得的现值；二是目标企业的未来收益能够合理地预测，企业未来收益的风险可以客观地进行估算，也就是说目标企业的未来收益和风险能合理的予以量化；三是被评估企业应具持续的盈利能力。

（三）采用市场法进行企业价值评估的条件

一是要有一个活跃的公开市场，公开市场指的是有多个交易主体自愿参与且他们之间能进行平等交易的市场，这个市场上的交易价格代表了交易资产的行情，即可认为是市场的公允价格；二是在这个市场上要有与评估对象相同或者相似的参考企业或者交易案例；三是能够收集到与评估相关的信息资料，同时这些信息资料应具有代表性、合理性和有效性。三、企业价值评估方法的运用

（一）成本法的运用

成本法是指在评估一个企业价值时，把这个企业的全部资产按评估时的现时重置资本扣减各项损耗来计算企业价值的方法。成本法评估企业价值，实际上就是在资产清查和审计的基础上将企业整体资产化整为零，以单项资产的评估为起点，对各项有形资产、无形资产分别根据各自的特点和使用状况，用重置资本减去贬值来确定各组成要素资产的个别价值，最后将全部资产进行加和。一个企业的整体价值并不等于企业各单项资产的价值之和，单项资产组合需要组织成本，组合后的资产整体价值还会发生增值。对一个企业的价值评估，主要是对发生了增值的资产整体进行评估，是对其未来服务潜能产生的收益评估。换言之，价值评估应该是对企业内在价值、经济价值的评估，着眼于未来。而成本法着眼于现在资产的重置价值，所以从严格意义上来说，成本法并不是评估企业价值的方法。当然，成本法非常适合每一单项资产的单独评估，我国目前还处于计划经济向市场经济的转轨阶段，市场经济不完善，产权交易市场不发达，大量的国有和集体企业要进行改制重组、拍卖兼并，没有交易活跃的市场作比较，只能对企业实有资产进行客观的评估。

（二）收益法的运用

收益法通常又被称作收益现值法。我们在进行资产评估时有一个重要的方法是收益现值法。收益现值法是指通过估算被评估资产在未来尚可使用年限内的预期收益，并采用适当的折现率折现成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。运用收益现值法进行资产评估时，是以该资产投入使用后连续获利为基础的。另外，投资者投资购买该项资产时，一般要进行可行性分析，其预计的内部回报率只有在超过评估时的折现率时才肯支付相应货币额来购买该项资产。收益法通常被认为比成本法和市场法更适用于企业价值评估，特别是在涉及为企业并购服务时。收购者投资于目标企业是预期能获取未来收益，但是这种预期的未来收益因具有不确定性而蕴含着风险。收益法为量化影响企业价值的这些关键变量提供了路径。但是，并非所有的企业价值评估均适用收益法。在运用收益法对企业价值进行评估时，必要的前提是判断企业是否具有持续的盈利能力且能够被合理的计量。只有当企业具有持续的盈利能力且能够被合理的计量时，运用收益法对企业进行价值评估才具有意义。

（三）市场法的运用

经济理论和生活常识告诉我们，类似的资产应该有类似的价格，一个理性的投资者，在一个公开透明的市场上，购买一项资产的价格，不会高于有相同效用的替代品的价格。我们对一个企业的价值进行评估，通过比较市场上相似或相近的可比企业公允交易价格，经过类比分析，适当修正后得到目标企业的价值，这就是市场法。在市场经济发达的国家，企业交易市场活跃，人们对企业价值的判断更信赖于市场的眼光。市场交易的价格更具有说服力，它是被交易企业对于购买者的内在经济价值，投资者购买了它，说明它能够为购买者带来现金流量。而用现金流量折现法计算企业的价值，当这个企业一直亏损时，无法预测其现金流量，但假若这个企业有很大的改造潜力，或其自身存在多年已具有一定知名度，有一定的客户资源和销售市场，投资人购买这个企业后进行重整，完全可以使其变为盈利企业，为投资者带来滚滚财源。所以用市场法可以评估企业的真实内在价值，因基于市场导向，接近现实，故容易为当事各方所接受和理解。

【参考文献】

[1]成京联，阮梓坪.论企业价值理论与企业价值评估[J].求索,2005,(10).

[2]李海舰，冯丽.企业价值来源及其理论研究[J].中国工业经济,2004,(3).

篇8

上市公司进行产权交易时需要对企业价值进行评估，而产权交易强调等价交换，等价交换形成在交易双方了解企业价值的基础上。公司资产的账面价值不能全面反映公司价值，评价企业价值还应当考虑企业的内在价值以及未来发展能力等多个角度。合理的选择企业价值评估方法对于上市公司产权交易的实现至关重要。同时，企业价值评估有助于公司管理层对公司进行有效决策。实现股东财富最大化是现代企业的经营目标，股东财富最大化可以简单理解为企业价值最大化，用企业价值的增减来评估公司重大的经营决策、投资分析及战略分析等，有利于管理层做出科学合理的决策以实现公司的目标。此外，企业价值评估的准确性是投资者理性投资的基础，有利于资本市场的完善。上市公司价值评估是理性投资者进行股票投资交易的前提，投资者真正需要做到投资而非投机必须在遵从“基本面决定价值，价值决定价格”的基础上，结合上市公司评估价值判断出公司股票的理论价格，再比照公司股票的市场价格，确定具体投资行为。当市场上所有的投资者都能进行企业价值评估之后做出理性的投资行为时，我国资本市场也将日趋完善。

二、上市公司价值的概念界定

对于公司价值的解释存在不同的理论。劳动价值论认为企业的价值产生于无差别的人类劳动，评价企业价值时应当考虑供给者获得资产付出的劳动，劳动价值理论认为，企业价值=企业的成本价格+利润。同时，企业能够生产具有使用价值的各种商品，这些商品可以在市场上买卖，企业也可以在兼并、收购、重组等市场交易行为中体现自身价值的高低。效用价值论认为商品的价值是由商品的效用即使用价值所决定，企业价值=企业商品为消费者带来的效用。效用反映人的主观感受，资产评估人员要从取得资产方的角度考虑对于取得资产方来说付出的资产是否满足其效用即满足其利益最大化。从均衡价格论的角度来看，资产评估者需要从双方的角度出发统一协商进行协调，在评估企业价值时需要考虑市场的需求情况以及市场坏境。本文的上市公司价值指的是上市公司的内在价值，是上市公司未来预期能够获得的净收益的现值之和，是在给定未来净收益的数量、时间和风险情况下，投资者相对所愿意支付的价值。

三、企业价值评估存在的问题

公司所涉及的行业、公司的资产质量、业绩等因素都直接影响公司的价值。上市公司价值评估的准确性依赖于价值评估模型的选择及评估人员的职业判断。对于企业价值评估方法的应用存在以下问题。

（一）评估模式单一

在我国评估实践中，评估人员一般采用成本法进行评估，然后利用收益法进行验证，将两种评估方法的结果进行比较，当两种结果能够控制在一定的范围内时，选择成本法评估值作为最终评估结果。这种评估模式虽然考虑采用两种评估方法进行估值的合理性，但是并不完全适用于所有的评估实践。虽然采用成本法具有简单、直观、易于理解且参数的可靠性强的优势，但是成本法忽视了整体与部分的关系，只重视量而忽视质，这些缺点将成本法的适用性控制一定的范围内，所以实践中均采用同一种评估模式并不完全反应被评估对象的真实价值。

（二）评估方法选择不恰当

实践中通常会选择成本法进行评估，因为所需数据来源可靠，但该评估方法并不适用于所有的企业价值评估。企业价值评估目的性强，应当以目的作为评估的出发点和落脚点，不能仅仅考虑评估数据可获得性。各企业价值评估方法都有相应前提假设与适用范围，不应当抛开其假设条件单纯为了评估而套用评估方法中的公式。选择合适的评估方法需要保证评估目的与评估方法的相关假设相符合。

（三）参数选择主观性强

企业价值评估方法应用中经常涉及到参数的选择问题，对参数的选择受到评估人员的估值经验、专业素质的影响。例如，运用收益法对企业价值进行评估时，其评估结果的准确性受企业未来现金流量、存在年限以及相关风险等评估参数的影响。再如，市场法的应用前提是在市场上存在与被评估对象一致或者相似的资产，参照对象的选择依赖于评估人员的主观判断，而且评估时所参考的资产的价值也存在定价错误的可能性。此外，应用市场法时可以选择市盈率或市净率评估企业价值，具体选择哪种标准取决于评估人员的主观判断。在市场中寻找与目标公司业务相似、总体规模相近、发展情况接近的公司存在困难，需要对所选企业相关数据进行调整以对企业进行价值评估，该调整同样具有主观性。

（四）评估结果以绝对值呈现

通常作为评估结果的估值以一个绝对数呈现。交易的最终结果往往需双方经协商论证得出，评估的目的在于为交易双方提供参考或是为管理层决策提供依据，绝对数不能满足以上需求。同时，评估过程中参数的选择对评估结果产生影响，企业未来的发展的情况也存在不确定性，评估结果以一个区间来呈现能更准确地反映被评估对象的价值。

四、完善企业价值评估的建议

（一）强化评估人员对评估理念的认识

各企业价值评估方法都是在一定理论基础上形成的，存在着特殊的评估理念。各评估方法既具有各自的针对性，又相互联系相互印证。评估人员既可以根据不同的目的选择相应的价值评估方法，也可以对同一评估选用不同的价值评估方法进行结果的相互印证或偏差纠正，但根本上必须要保证评估人员对每种评估方法所蕴含的评估理念理解全面，熟悉各评估方法的前提假设，能够将评估实践与评估理念很好的结合。

（二）合理选择评估方法

在进行企业价值评估方法的选择时，应当考虑相关评估方法使用的前提与条件，例如当公司选择破产清算时应当考虑使用成本法；当未来现金流量可确定，公司处于稳定发展时期可以考虑运用收益法；当市场上存在相同或者类似的产权交易案例或者性质相近的企业时可以运用市场法；当企业处于导入期时不确定较大，可以运用期权法。评估人员在评估企业价值时应当考虑采用两种以上的评估方法，然后经过比较、调整，获得最终的价值数据，相较于单纯利用一种评估方法更为准确。

（三）客观选择评估所需参数

参数的选择对企业价值评估结果至关重要，所以评估人员对评估参数的选择必须要保持应有的谨慎性、专业性和客观性。评估机构应当加强职业道德教育要求评估人员遵守职业道德，在评估人员具备专业水准及基本素养的基础上，选择大样本资料分析参数选择的合理性以减少主观性，使得选出的参数可以计算出合理企业价值。

（四）以区间范围表示评估结果

合理的估值结果是企业价值评估期望达到的目标，目前我国资本市场并不完善、股票价格波动幅度较大。可以考虑对于企业价值评估的结果不采用绝对值得形式，而是设定在一个合理的区间范围内，供投资者、企业的管理者参考。

篇9

关键字：保险公司 内含价值 风险贴现率

一、内含价值理论发展历程

由于寿险产品的长期性特点，一般公司的价值评估方法并不适用于寿险公司，于是Anderson（1959）提出了寿险产品利润衡量的新方法，即应该在评估寿险公司价值时考虑有效业务和新业务价值，该思想可以被认为是内含价值理论的核心思想。

1988年Geddes领导的一个工作小组首先对内含价值应该采用的规范化方法和原则进行了研究，并于1990年提交了他们的研究报告。该报告主要回顾了公司评估内含价值所使用的一系列方法，以及围绕内含价值产生的一些问题，并提出公司内含价值的公布应该分为针对公司内部和外部的两部分，后者主要用于辅助公司公布的财务报表。

David F.Babbel和Craig Merrill（1998）认为对各种经济模型进行系统分类是很有必要的。在这篇文章中，他们提出了经济模型评估的七大准则，首要的就是与市场保持一致性，在此基础上对现下的各种评估模型进行了分类。除此之外，文章主要结合实例讨论了保险负债的经济评估。

Amrita Kaur（2006）详细阐述了传统内含价值的概念及其组成，比较了法定利润和内含价值利润之间的区别，用图示生动揭示了使用内含价值替代法定评估方法的原因。文章还介绍了计算传统内含价值所需要的假设，提出了商誉的概念及三种计算方法，商誉和内含价值之和即构成了寿险公司的精算价值。

在传统内含价值的不断完善过程中，2004年5月，欧洲保险CFO论坛制订了统一的内含价值报告准则，即所谓的欧洲内含价值，准则目的在于提高内含价值公布的统一性和透明性。欧洲内含价值主要沿用传统内含价值的计算方法，并在此基础上考虑了寿险产品内嵌期权和保证的价值。

Holscher，Harding和Becker（2005）介绍了欧洲内含价值的具体组成和计算方法，并讨论了内含价值评估过程中需要考虑的不可预期风险，包括资本市场风险、生物风险、退保风险、经营风险、、流动性风险、费用通胀风险、融资方案中保险人相对于贷款人的信用风险、逆选择风险、内嵌期权和保证风险。

Sheldon和Smith（2004）对内含价值进行改进，提出了市场一致性内含价值，它的优点在于负债价值以市场价值为基础，风险性负债价值与交易资产价格一致，具有保证和期权兴致的负债在未来的现金流与其概率结合得到精确的负债价值。

在市场一致性内含价值得到不断推广的过程中，2008年6月，欧洲保险CFO论坛制定了市场一致性内含价值报告准则，确保金融衍生品与金融市场上的价值保持一致，并考虑了寿险公司所持资产的摩擦成本。2009年，CFO论坛对该准则进行了修订，在参考利率中融入了流动性溢价。

二、内含价值贴现率的选择

对内含价值评估结果影响最大的因素是风险贴现率的选择，建立内含价值假设的挑战就在于选择一个合适的风险贴现率，它应该既能反映公司各业务利润的风险比重（如适用于保险业务的风险溢价），又能反映资产回报内部的风险性（如适用于投资业务的风险溢价），所以，对风险贴现率的研究一直是内含价值发展过程中的重点研究领域。

贴现率代表了股东对投入资本的预期回报率，它应该与保险人所承担的风险相称。例如，一个经营疾病和伤残保险等高风险和高波动性业务并拥有较高水平固定资产投资比例的保险人应该使用较高的风险贴现率，而一个只具有死亡风险的保险人他的贴现率就比较低。

Burrows（1997）对寿险公司精算价值评估中所用的风险贴现率问题进行了详细阐述，主要是在CAPM模型基础上，结合税收因素来推导寿险公司精算价值评估适用的风险贴现率。一方面，他检验了不同税收环境对风险贴现率的影响，另一方面，他对精算评估价值进行了拆分，分为调整净资产、有效业务价值和新业务价值三部分分别讨论了各部分适用的风险贴现率。

Kaur（2006）指出，从历史数据来看，传统内含价值评估法使用单一风险贴现率，主要根据各个保险公司的业务情况，由精算师基于自己的经验主观决定。对于欧洲内含价值下的风险贴现率，Kaur认为应该反映单个现金流和资产负债错配的内部风险，他主张采用基于CAPM模型的从上而下资本成本方法，在CAPM中总体风险被分为系统风险和非系统风险，β由系统风险的收益率和市场收益率之间的协方差衡量，无风险利率采用十年期政府债券的收益率并考虑与其他经济假设的一致性。但这种方法下计算的β往往基于历史数据，会导致风险贴现率比保险人真实的风险状况滞后。而且由于缺乏数据，该方法下的风险贴现率不能再根据公司业务或产品线被进一步分解，所以它可能不适用于为新业务定价或评估投资或红利策略变化的影响。

通能太平（2005）精算咨询公司对欧洲内含价值的计算做了详细介绍，指出在欧洲内含价值评估法下的风险贴现率主要是基于CAPM模型和WACC方法得到。由于WACC反映的是公司内部所有业务的平均风险，所以需要对WACC进行一系列的调整使其更适用于寿险业务。

Holscher，Harding和Becker（2005）认为欧洲内含价值风险贴现率等于无风险利率加上风险边际，风险边际必须反映股东利润所面临的任何风险并且在EEV计算的其他地方没有涉及。风险贴现率不再反映股东来自期权和保证的利润，而是对期权和保证的时间价值的直接反应。EEV没有一个特定的公式来推导风险贴现率，但有两个可替代的方法：一是适用于上市公司的从上而下方法，利用CAPM模型，基于公司估价的历史波动率，但它缺乏业务风险水平和风险贴现率之间的直接联系，而且对于非上市公司很难适用。二是从下而上的方法，即根据每个产品的风险组合单独制定风险贴现率，该方法已经趋向于市场一致。

O’Keeffe、Desai、Forlughi、Hibbett、Maxwell、Sharp、Taverner、Ward和Willis（2005）认为在市场一致性内含价值下风险贴现率选择的关键是要使每个现金流的贴现率与资本市场上类似现金流的贴现率一致，主张使用从下而上的方法来进行贴现，从而达到资产的价值即资产的市场价值，负债的价值即负债的市场价值。文章对于不同类型的现金流使用的贴现率进行了概述：固定现金流和可分散风险的现金流用无风险利率贴现；非期权现金流，即随市场波动线性波动的现金流，其贴现率需要满足无套利原则，或者，将现金流进行风险调整以达到同样的目的；期权现金流使用市场一致性随机技术估价。

Pollard和Whitlock（2006）认为应该使用从下而上的方法贴现现金流[16]。市场一致性内含价值的总体贴现率依赖于现金流所包含的金融风险和非金融风险的相对比重，它的表达式为无风险利率加风险边际。他们将现金流分为两种，一种是依赖于公开市场交易资产收益的现金流，另一种是不依赖于公开市场交易资产收益的现金流。前者使用该资产的税前收益率贴现，后者使用无风险利率贴现。但是在实际中，常常使用确定性等价技术作为代替来计算市场一致性内含价值，对现金流进行风险调整，然后使用无风险利率贴现。

2009年10月欧洲保险CFO论坛修订的市场一致性内含价值报告准则定义了参考利率，它指出，对于线性依赖于市场波动的现金流，使用参考利率作为投资收益率和贴现率。在流动性负债情况下，参考利率指掉期率；在非流动性负债情况下，需要加入流动性边际，它是在考虑监管规定、公司内部约束和投资策略的基础上由金融市场数据得到的。当掉期率曲线不存在或不可靠时，可以使用政府收益率曲线代替。对于非线性依赖于市场波动的金融期权和保证，使用状态价格方法或风险中性方法。

普华永道2009年10月的一期保险文摘指出市场一致性内含价值评估法从一定程度上解决了欧洲内含价值评估法实施中的一些问题，例如就贴现率问题，市场一致性内含价值法要求采用无风险利率作为贴现率，欧洲公司通常采用掉期利率，同时调整现金流来反映保险风险和资产负债的不匹配风险（对于可对冲的风险采用市场一致性假设来预测现金流，而对于剩余不可对冲风险则单独计算它的成本）。

韬睿2011年的一份报告总结了目前欧洲寿险公司在实务中使用的参考利率情况。报告表明，已经采用MCEV准则和尚在使用EEV准则的保险公司都采用互换利率作为参考利率，并对其进行一定的流动性风险溢价调整，从而得到风险贴现率。韬睿的另一份报告总结了对风险贴现率进行流动性风险溢价调整的三种方法：一是只评估流动性资产中的流动性风险溢价：QIS 5使用以下公式衡量流动性资产中的流动性风险溢价：

■

其中，spread是指公司债券指数相对于互换利率的价差。二是决定哪些产品需要在评估中考虑流动性风险溢价：QIS 5使用一种桶形评估方法，按照不同产品特性分别赋予50%、70%或者100%的流动性溢价。三是决定哪一时期需要计算流动性风险溢价：QIS 5使用的是从基本互换利率曲线到一个截止点，在该截止点应用于远期利率的流动性溢价在未来的五年内线性降为零。

三、国内内含价值理论研究现状

国内理论界对于内含价值的研究文献还比较少，并且比较基础，仍处于介绍性阶段，缺乏比较系统的总结和深入研究。

国内最早的关于内含价值的研究当属陈兵（2001），他在文中将寿险公司的价值分为财务价值和非财务价值，其中，财务价值中由寿险公司现有业务所产生的价值和股东的资本金及未分配盈余就是寿险公司的内含价值。文章论述了内含价值评估对寿险公司经营管理的重要意义，并将内含价值评估分为四大环节。

李安达和姚天衡（2002）、王铮（2003）分别在介绍内含价值基本概念和方法的基础上，简单总结了内含价值评估方法的优缺点，并提出了应用内含价值评估法时应该注意的一些问题。陆健瑜（2004）重点推导了如何用内含价值来衡量寿险公司真实利润的公式，并讨论了一些实际应用中具有争议的问题。

魏迎宁（2005）主编的《寿险公司内含价值的理论和实践》一书详细介绍了内含价值的概念与发展历史、内含价值报告等基本性知识，并总结和比较了寿险公司内含价值报告制度的国际经验，结合实例介绍了内含价值的计算。

陈亮（2006）、陈辉（2006）在介绍传统内含价值评估方法局限性的基础上，提出了市场一致性内含价值的概念。陈亮主要论述了市场一致性内含价值评估方法的特点在于能分别计算资产和负债的价值，考虑了产品的内嵌期权和保证成本，并且可以合理度量资本成本。陈辉则提到利用经济价值资产负债表得到市场一致性内含价值，并指出了一些评估市场一致性内含价值应该要考虑的因素。李晓林（2007）、李晓林和陈辉（2008）具体阐述了寿险公司经济价值资产负债表的构成，在市场一致性框架下，利用精算学、金融经济学和公司财务学等对寿险公司进行评估，反映寿险公司的真实价值。

李冰清（2007）《寿险公司内含价值研究》一书关注了贴现率的确定问题，并给出了他们的推导方法。该书在系统回顾了一般企业价值评估理论的基础上，分别提出了基于DCF和基于EBO模型的内含价值评估方法。

刘占国、施岚和李秀芳（2010）主要分析了内含价值方法在具体应用需要解决的两大问题，一个是将资本划分为要求资本和自有资本所导致的与一般企业价值评估不一致的问题，另一个是将内含价值方法运用于存在偿付能力缺口公司的股权转让问题。

四、国内外文献综述评述

篇10

关键词：企业估值 现金流贴现 相对估值

一、企业估值概述

资产评估在我国刚刚经过20年的发展，其中企业价值评估是一项新兴业务。企业价值评估中的包含诸多不确定性因素更是为评估增加了风险筹码，我国的评估师们面对企业价值评估这一难题，无论是从理论还是实务上都缺乏足够的积累。但是随着企业兼并、战略投资、股权交易等活动日益频繁，企业价值评估越来越成为社会关注的核心，企业价值评估在广度和深度上的拓展也成为不可逃避的课题。

当前经济改革不断深入发展，涉及企业价值评估的并购、重组等事件日益上演，而且有愈演愈烈之势。目前上市公司的并购活动既包括传统意义上的资产重组，也有现代意义上的收购兼并，这都对企业价值评估提出新的要求。

目前，企业价值最大化的管理模式已经代替了单纯的企业利润最大化。追求企业价值的最大化成为了各个企业财务管理的新目标。如何提高企业价值，实现企业价值最大化，便成为企业管理层奋斗的核心内容。实际上，企业价值评估不仅仅在企业进行产权交易等经济行为时才能派上用场，它已经成为评价和管理企业多种财务活动的基本标准，是金融市场重要的投资分析和管理工具。

企业价值评估是指把企业作为一个有机整体，以其整体获利能力为依据，充分考虑影响企业整体获利能力的因素，对其整体价值以公允市场价值计量为属性，进行的综合性评估。因为企业价值评估将企业拥有或实质上实施控制的全部资产，既包括有形资产又有无形资产，全部看作一个整体进行评估，所以，企业的价值并不是所有单项资产的简单累加和。

二、企业估值特点

（一）综合性

正如前文所说，企业估值并非全部资产的简单累加，而是在综合考虑了企业全部资产、未来现金流量、创新能力、抗风险能力、品牌竞争力和企业战略等诸多因素后，按照一定逻辑关系形成的资产有机结合。所以，企业估值是一个综合的系统过程，企业估值的过程就相当于对企业未来的战略发展规划进行一次系统的量化计量，在这一过程中可以发现企业各种财务决策对企业价值的影响。

（二）风险性

在企业价值评估的各种方法中，都面临着诸多不确定性因素的影响。例如，在现金流量折现法中，现金流量和折现率就是该方法中的两个变量，这也是决定企业价值的根本因素。但是自由现金流量和折现率的选择和判断涉及到了评估师专业胜任能力，并且在实务操作中也面临独立性等诸多方面的威胁。变量如何确定，要在收集、分析企业各项历史数据和未来几年的预测数据的基础上，进一步考虑企业未来盈利能力，还要考虑创新能力、抗风险能力、品牌竞争力等因素，此外还要关注与企业预期收益相关的宏观政策、行业状况、市场供求等因素。

（三）缺乏参照物

对于单项资产评估而言，在资本市场上存在着许多相同或相似的资产，并形成较为公正的市场交易价格，这些可比的资产交易活动可以作为其他资产在评估时的参照物，这样可提高评估结果的可靠性。但企业具有独特性，各自发展及市场定位均不同于其他，作为一种特殊商品，并不存在完全可比的参照物或者可以遵循的市场交易价格，同时，在市场不完备的情形下，交易价格可能和资产内在价值发生较大偏离，所以，以参照物的市场价格为评估方法来估算企业显得并不十分可靠。

三、企业估值方法

在企业价值评估活动中，评估方法是整个评估项目成败的核心问题，它直接影响到价值评估的结果，也构成了企业价值评估的基本框架。在我国评估理论界已研究出众多企业价值评估方法，例如历史成本法、期权定价法、收益现值法和相对估值法等等。但是在实务操作中，收益现值法和相对估值法应用比较广泛。下面就以收益现值法中的现金流量贴现法和相对估值法为例进行分析。

（一）现金流量贴现法

目前国际评估惯例中，最基本评估方法之一就是现金流量贴现法了，在西方国家已广为采用，这种方法是对包括股权在内的所有资产进行价值评估，其原理是任何资产的价值都可以用其未来收益按一定的折现率折现来衡量。对目标企业估价的现金流量贴现基本模型为：

其中为第t期的现金流量，TV为目标企业的终值，n为预测期，i为根据企业加权平均资本成本确定的贴现率，也叫做资本成本，它是所有者要求的收益率或机会成本。实际上，资本成本反映了投资者投资该项资产所承担的风险。风险越大，i就越高；反之，i就越低。从这个基本模型中可知，企业价值是由预期现金流量的大小、发生的时间及其贴现率决定的，具体来说：预期现金流量越高，企业价值越大；现金流量产生的时间距离现时越近，企业价值越大；现金流量的贴现率越小，企业价值越大。应用现金流量贴现方法进行公司价值评估有三个具体模型：A、红利贴现模型；B、股权自由现金流贴现模型；C、企业自由现金流贴现模型。这三个模型的主要区别在于对现金流量的规定范围不同。在红利贴现模型模型中，现金流量被定义为股东得到的实际现金流量即红利；股权自由现金流贴现模型中，将现金流量范围规定为归属于股东的理论现金流量；而在企业自由现金流贴现模型中，现金流量是企业自由现金流。目前，企业自由现金流贴现模型是现金流量贴现评估法主要采用的模型。

（二）相对估值法

相对估值法因简单易懂，便于计算而被广泛使用，其原理是相同或相似的资产应具有相对可比的价值，如前文所述，采用这种方法的前提必须是具有完备的，至少是有效的市场。只有在此前提下，资产的市场公允价值才会等于或接近其内在价值，这样，依据可比资产的市场价值计算出来的目标资产价值才能比较真实的反映它的内在价值。应用相对估价法通常是先选择可比公司，然后确定适当比率，最后则是计算企业的价值。

对于确定可比公司，最重要的一点是公司间的未来现金流量有较高的相关性，通常在同一行业、处于相似地位的公司，最有面对相似的市场，而且公司间的经营模式也可能大致相似，它们之间的现金流量也最可能具有较高的相似性，接下来还要进一步对备选公司的资产规模、资本结构、流动性比率、偿债比率等方面分析，剔除与目标公司差别过大的公司。

对于确定适当比率则是相对估值法的关键，因为这种方法实质上就是用所选比率的实际值来反映资产的价值，因此所选的比率要与未来现金流量之间存在密切的联系，并且在可比公司间具有较强的可比性。可用于相对估值法的比率包括市盈率、市净率等。以市盈率为例：

目标企业价值=可比企业的平均市盈率×目标企业的净利润

市盈率=市价/净利润=每股市价/每股盈利

四、企业估值方法比较分析

实务应用中，没有哪一种企业价值评估方法是绝对合理的，每种评估方法的模型都有其前提条件，而现实市场环境又很难完全符合所有的假设前提。所以在进行企业价值估价时，应按被估价对象的性质和特征，选择合理的估价方法。

（一）现金流量贴现法的优缺点

现金流量贴现法注重现金流的现值，而不仅是单纯的关注财务报表上利润率大小，所以相对于市场上经过粉饰的利润率来说，现金流量一般不易操纵，客观性强。能够客观反映企业的经营情况。同时现金流量贴现法符合对资产的定义。由于资产的特征之一就是预期能给企业带来经济利益，所以企业的价值也应当是所有带来的经济利益流入，即预期现金流量的现值。

但是现金流量贴现法作为一种面向未来的动态的估价方法，涉及到很多不确定的因素，如未来现金流量、企业终值及贴现率、预测期等。这些变量选择需要进行主观判断，所以保持客观公正以及准确是很困难的。此外，从贴现率的角度看，现金流量贴现法不能反映出企业灵活性所带来的收益。假定资本成本是对企业面临的系统性风险的内在回报，那么，由于企业为适应环境所做出的灵活性决策所带来的非系统性风险则没有进行充分考虑。

（二）相对估价法的优缺点

相对估价法相对其他方法来说直观易懂，不需要很深的专业知识。对我国采用比较多的市盈率、市净率所包含的价值内因进行分析，合理的比率应该是建立在对价值内因合理估计的基础上。所以其优点是只要可比公司选择适当，再选取适当比率对目标企业进行估值，结果应当是非常理想的。但另一方面来说，相对估价法的缺点也是显而易见的，它的假定是市场在总体上是有效的、正确的，如果市场整体上对价格高估或低估，那么相对估价法将失灵。

（三）两种方法的适用范围分析

由于现金流量贴现法需要确定未来现金流量和贴现率，所以最适合那些能准确地测算未来现金流量及贴现率的企业，对于处在财务困境时期的企业、正在进行重组并购的企业、有专利权或产品选择权的公司不适用，处于清算状态的公司也因为不能再预测未来现金流，也不适用现金流量贴现法。

而相对估价法最适合下列情形：行业发达，市场上存在大量的可比公司，并且其市价合理，同时企业间存在一些相同的财务比率，以便进行标准化的估价。投资银行在进行初始公开发行（IPO）时就常采用这种方法用于发行价格的估计。现在我国的资本市场，随着股权分置改革的完成，流通股与非流通股并存的现象逐步消失，资本市场日趋成熟稳定，市场规范性和上市公司规范性都在逐步加强，这就意味着资本市场有效性在加强，企业估价的基本环境正在逐步改善，相对估价法的适用条件也逐渐形成。