不动产工作报告范文

导语：如何才能写好一篇不动产工作报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

报告称，2014年，上海市商品住宅交易量有所减少。受此影响，公积金个贷发放规模相应回落。全年共向12.15万户家庭发放472.20亿元，二者均同比减少23%。不过，2014年公积金个贷的户均贷款额达到39万元，继续走高。

广州

房产中介年检未通过率创3年新高

2月8日，广州市国土房管局最新通报数据显示，广州有4314家房地产中介服务机构及分支机构中有12.5%未通过年检。

据了解，2014年10月8日至12月15日，广州市国土房管局开展2014年度房地产中介服务资质年度检查。通报告结果显示，有2055家机构及1718家分支机构通过检查；460家机构及81家分支机构未通过检查，未通过率为12.5%，未通过率创3年来最高。按照通报规定，未通过检查的460家房地产中介机构及81家分支机构，将被房管局注销资质备案。

四川

一次性奖励首次置业者7000元

据媒体2月2日报道，四川省资阳市相关部门下发“政府20条”，针对首次置业者，当地政府一次性奖励7000元，房交会上成交的再奖励2000元，取消境外机构和个人在当地购房限制，保障农民在农村各项权益的基础上鼓励他们进城买房。

此外，还调整公积金贷款、降低首套房认定门槛、落实购房税收金融、棚改货币补偿等措施。据悉该文件是由资阳市房管、住建、国土、公安、税务和银监等多个部门参与联合起草，有效期一年。

南京

去年年底新房库存创历史新高

2月9日国家统计局南京调查队公布数据显示，截至去年底，南京楼市的新房库存近5.7万套，时隔3年再创历史新高。

事实上，虽然南京去年库存高企，但总体销量不俗，全年商品房销售面积达1208万平方米。南京调查队生产价格处曹璇指出，去年南京楼市销售以9月份为分水岭，前后冷热迥异。

早前，网尚研究机构房地产经纪研究中心经理张丽君表示，南京库存已经属于较高位置，对于房价走势来说，内需其实被迫缩减，而今年不排除库存将进一步升高的可能。

广东

3月1日挂牌不动产登记局

据新华社电 记者从广东省国土资源厅了解到，广东省不动产统一登记局于3月1日挂牌运行，该省市、县两级不动产登记机构设置工作争取在6月底前基本完成。

广东省国土资源厅厅长邬公权介绍，建立和实施不动产统一登记制度关键在地方，市县两级是重点，因此除了省成立不动产统一登记局，市、县两级要同步推进。据介绍，广东省市、县两级将启动并完成各类不动产登记资料移交整合、着手设立统一的不动产登记受理窗口、全面推进不动产登记信息化建设。

深圳

今年计划供应保障房1.8万套

3月3日，深圳市住建局召开住房和建设系统工作会议称，2015年深圳计划供应保障房1.8万套。同时，探索保障房区位补偿机制和价格补偿机制，允许购租偏远地区的保障房申请人适当享受较大面积保障房。

据深圳市住建局介绍，2015年，计划开工建设保障房1.5万套、竣工1.5万套、供应1.8万套，加大保障房的配套建设力度。计划发放住房公积金贷款130亿元。

值得关注的是，2014年深圳在安居房和公租房日常轮候基础上，启动了“两库合一”，还率先在全国实行公租房置换机制，疏堵结合解决公租房违规转租转借问题。

重庆

主城均价升至5周最高

观点数据周报显示：受近期央行下调金融机构人民币存款准备金率、政府工作报告淡化楼市调控的影响，2月2日-2月8日，重庆主城区商品房供应量环比增加24.48万平方米，反映出房企对接下来的市场看好。

重庆主城区的建面均价则为7707元/平方米，环比上升17.1%，创下近5周以来最高水平。不过，从这5周的均价看，主城区依然处于平稳波动状态。在成交方面，受大量供应的影响，重庆主城区出现量跌价升迹象。2月2日-2月8日，主城区商品房成交4128套，环比下降11.7%；成交面积36.83万平方米，环比下降1.0%。

青岛

崂山“第一高楼”环球金融中心启动

3月3日，青岛崂山区的环球金融中心项目启动，据称，该项目总规划建筑面积约80万平方米，将成为崂山金融商务区的地标级商务综合体。

篇2

关键词 物业税；征收；问题研究

物业税，是指以保有阶段的土地、房屋等不动产为课税对象，以房地产的评估值为计税依据，在每一课税年度对房地产所有者或使用者(包括自然人、法人和非法人组织)征收的一种税，税负随房地产的市场价值变化而变化。

由于物业税的税制要素是物业税开征的核心问题，因此，需要在坚持其开征原则的基础上予以理顺。通过对域外国家物业税税制设计的介绍，我国可以根据国情借鉴其先进经验，对物业税的税制要素进行设计。

一、物业税的纳税主体

物业税的纳税主体即物业税的纳税义务人，具体是指在我国境内的房地产的所有权人或使用权人。根据税收便民、效率的原则，物业税的纳税主体应采取税收属地管辖原则来确定，这样有利于减少纳税成本，往往具有可行性和可操作性。因此，我国可以借鉴英国的做法，规定凡是我国境内的房地产的所有人或使用人，而不论是中国或外国的法人和自然人，都应纳税。在我国，实行房地分离的制度，土地归国家所有，自然人或法人只拥有70年的土地使用权。《物权法》出台后，解决了土地使用权使用年限和房屋所有权使用年限的不匹配问题，使得土地使用权可随房屋所有权转移而转移，到年限续费又可继续使用，因而可将土地使用权也视为其财产。那么，房产的所有人在续费的情况下肯定拥有土地的使用权，故物业税的纳税主体实际上是房产的所有人或房地产的使用人。在房地合并开征的模式下，物业税的纳税主体即为房产的所有人和土地的使用权人，房产的所有人在出租的情况下也可以同房产使用人约定由其代为纳税。但在现实中，有些房屋的产权和土地使用权存在分离或不确定的现象，只有产权而没有土地使用权等问题造成了纳税主体的不确定性。因此，在物业税纳税主体的设计上需要对这种特殊情形予以注意。如当自然人或法人只拥有房产所有权而不拥有土地使用权时，此种情况下，应对房产所有人和土地使用人分别课征物业税。

二、物业税的征税对象

目前我国现行的房地产税收存在征税范围过窄的问题，这导致了税源的流失及偷税漏税等行为的发生。因此，有必要扩大物业税的征税对象，将其扩大至纳税义务人拥有所有权或使用权的土地、房屋及其它附属设施等不动产，包括城市、城镇、建制镇、工矿区及农村的营业性和非营业性不动产。大多数情况下，土地使用权人与房产所有权人或使用权人是一致的，同时我国尚不具备对土地、房屋等分别课征的现实条件。因此，可以对土地、房屋等不动产进行合并课征，这与国外的通行做法保持一致。但在实际开征的过程中，需要注意几个特殊问题。

首先，居民的非营业性用房是否应成为征税对象。居民的非营业性用房不在我国传统房地产税的征税范围之内，对于其能否成为物业税的征税对象，学界有不同的观点。本文认为，随着经济社会的迅速发展，城乡之间的区别逐渐减少，城乡一体化是我国社会发展的必然趋势。原则上为了实现税收的公平，对城镇、农村的非营业性用房也应征税。不过在物业税的具体开征过程中，应对城镇、农村的非营业性用房进行区别对待，根据城镇、农村的经济发展水平及非营业性用房的具体价值适用不同的税率或给予一定的税收优惠。

其次，居民的存量房是否应成为物业税的征税对象。虽然居民的存量房在购房初己交纳了各种房地产税以及房地产商购买土地时的土地出让金转嫁额。但存量房在存续期间仍会享用地方政府提供的公共服务，其市场价值也会有所改变，如果不将其纳入征税对象的范围之内，势必会影响物业税的实施效果。在物业税的具体开征中，为了不增加存量房纳税主体的税负，可以在存量房应纳税额中扣除其已缴税额。

三、物业税的税率

考虑到各地区经济发展水平的差异，各地方政府可以对不同地区适用不同税率。此外，对土地、房产等不同的不动产形式也应适用差别税率。比如，对居民的存量住房、农村及城镇的自用住房、城市居民的第一套住房等应确定较低的税率，对居民的营业性用房、高档住宅、城市居民的第二套住房、别墅、土地等则应确定较高的税率。差别比例税率的实行在一定程度上保障了税收的公平，使物业税的征收更具可行性。

按照“宽税基、低税率”的原则，我国对于具体的税率范围不宜制定的过高，以弥补“宽税基”给纳税义务人造成的税负，尤其是在物业税开征的初期。对于税率的浮动范围，我国不同的学者有不同的观点。其中，国务院法制研究中心物业税改革课题组认为，如果把物业税的税率制定的过高，必然会引起纳税主体的消极情绪，加重其负担，因此物业税的税率可以在0.3%-0.8%之间浮动。按照我国房产税的试点及国外的税率设计，中央财经工作领导小组的有关专家进行了研究和计算，得出按照0.8%的税率征收物业税将会在居民的税收负担承受范围之内。鉴于此，我国的物业税税率应设定在0.8%附近，然后根据具体情况上下浮动。

四、物业税的税收优惠

一国的税收优惠政策实际上是对税收公平原则的贯彻。在物业税的开征中，我国通过借鉴美国、英国等国家和地区的先进规定，并结合我国现行的税收减免制度，制定关于物业税的优惠规定具有迫切性。确切来说，主要包括两种类型的减免。

篇3

企业所得税走向全面实施

发挥效果重在落实

2008年1月1日起，企业所得税法及其实施条例正式实施，内外资企业所得税实现合并统一，税率统一调整为25%。这不仅实现了内资和外资企业“平等竞争”，还将税收优惠重点转向“产业优惠为主、地区优惠为辅”，通过对国家重点扶持和鼓励发展的产业和项目给予所得税方面的优惠对待，发挥税收优惠在体现税法政策性上应有的积极作用，有效配合国家产业政策的实施。

企业所得税法强调了对企业研发费用实行所得税按50%加计扣除的政策，有助于加强企业自主创新，推动企业成为技术创新主体。从而发挥其推动产业结构升级和转变经济发展方式的作用。

增值税改革酝酿推向全国

减税推动企业技术创新

作为中国第一大税种，增值税改革将由生产型转向消费型。生产型增值税，即在征收增值税时,不允许扣除外购固定资产所含增值税进项税金。改革后的消费型增值税，允许企业将外购固定资产所含增值税进项税金一次性全部扣除。这一改革实际上是给企业减负，鼓励企业设备更新和技术升级，有利于提高企业整体竞争力。

资源税转向“从价计征”

鼓励节约资源

资源税改革由目前的“从量计征”转为“从价计征”，意味着今后部分资源税征税将不再与产量挂钩，而是和资源产品的价格挂钩，从而借助市场调节机制引导矿业生产主体合理开发，节约资源。

个税征收起征点上调

低收入者负担减轻

2008年将推进个人所得税改革，调高工资薪金所得减除费用标准，减轻低收入者负担。从2008年3月1日起，新修订的个人所得税法正式实施，个税起征点从1600元提高到2000元，个税起征点的提高意味着低收入者的负担将有所减轻。

物业税扩大模拟试点

篇4

对于当前市场的走势，接受《投资者报》采访的公募基金人士指出，近期大盘走势仍未完全明朗，投资者还需谨慎操作，短线再次入场的投资者要严守自己的止损标准。相对于谈论大盘指数，公募基金更愿意从此次的政府工作报告中去发掘机会。上述公募人士称，互联网金融和医疗信息化作为“两会”热点议题，相关扶持政策有望出台，相关概念股的活跃带动电子元器件、互联网、软件和医疗保健等板块资金流入较为显著。此外，航空、文化传媒和港口等板块也出现了明显的资金流入迹象。银行板块、重型机械、工业机械和房地产等板块资金流出迹象仍然较为明显。

对于后市，东吴新产业股票型基金经理戴斌表示，本届政府上台后推动了一系列改革，2015年又成为这些改革的落地之年。基于现在的状况分析，“两会”期间市场平稳向上的概率应该更大，特别是“两会”后，应持谨慎乐观态度。

东吴基金：“两会”之后市场不会明显回调

东吴基金分析指出，从货币政策来看，自去年四季度以来，货币政策处于一个较为宽松的状态，目前这种趋势仍将会在一段比较长的时间内得以延续;从宏观背景来看，随着各种微刺激举措推出或者转型升级，经济在今年或有望逐渐企稳，甚至可能重启新一轮经济周期，再叠加上宽松的货币政策，我们认为，从长远来看，股票作为资产的重要组成部分，向上的概率更大;从居民资产配置来看，过去10年，居民大多配置在了房地产或不动产领域，当前及未来正在向以股票为代表的、流动性较高的资产转移;因此，“两会”期间特别是“两会”后市场不会出现明显的回调，可以持一个相对比较乐观的态度。

南方基金：

两会后重点关注“一带一路”

南方基金两位基金经理认为，“一带一路”及A股中符合政策支持、满足人民群众新生需求、有利于提升国家竞争力的产业都值得关注。

南方小康ETF基金经理柯晓表示，“一带一路”作为去年的热点，在本次政府工作报告中也被总理多次提及其战略部署。在“把改革开放扎实推向纵深”章节中提到，“构建全方位对外开放新格局;推进丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路合作建设;加快互联互通、大通关和国际物流大通道建设;构建中巴、孟中印缅等经济走廊。”在“协调推动经济稳定增长和结构优化”章节中提到，“把‘一带一路’建设与区域开发开放结合起来，加强新亚欧大陆桥、陆海口岸支点建设。”无论是稳增长调结构，还是深化改革开放，“一带一路”都将是2015年政府工作的重要抓手。

光大保德信：看好两会后主题行情

光大保德信基金表示，2015年将是全面深化改革的突破之年，其中，国企改革牵涉的范围最大，影响最广，是改革的重中之重。而正在召开的两会是在推进四个全面的整体大环境下开幕的，其中“全面深化改革”将成为国企改革的重要纲领和方向。据不完全统计显示，截至3月6号，今年以来不到3个月时间就已相继成立了5只以国企改革为投资对象的基金产品;目前，还有光大保德信、国投瑞银等多家公司正在发行相关的主题基金。其中，光大国企改革主题基金首日募集近5亿。

对于国企改革受益的行业，光大国企改革主题基金拟任基金经理王健指出：可以关注四大类投资机会。一是资产证券化提升带来的资产注入机会，主要关注那些拥有集团资产证券化较低的上市公司;二是效率改善型，可以从具有一定品牌基础和收入增长能力的公司中进行发掘;三是打破垄断民营企业进入的机会，比如金融，电信，能源等领域的民营企业将明显受益;四是锦上添花型机会，主要涉及一些目前经营较好，如有管理层激励、业绩相关考核、更好的公司治理结构等，以及经营绩效有望继续改善类型的公司。

嘉实基金：聚焦两会主题投资

嘉实基金表示， 3月5日的政府工作报告明确指出“新的消费热点不多”是当前中国经济所面临的困难，并提出加快培育消费增长点等具体措施。为此，以瞄准新兴消费崛起和传统消费升级为特色的各类消费主题基金将迅速“走红”。

篇5

目前我国已经完成对交通运输业、邮政电信业、部分现代服务业等行业的“营改增”工作。2016年政府工作报告指出，从今年5月1日起，“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。在此之前我国政府曾预计2015年年底前将上述三个行业纳入“营改增”的范畴，然而在起步阶段却发现困难重重，三个行业的财税改革并未按照预期状态顺利实施，困难来自各个方面。

对于房地产企业来说，“营改增”之后将会面临业务范围的重新认定，工商登记的变更；面对增值税的抵扣制度，税负前后期失衡，前期少甚至为零，而后期会陡然增高；同时增值税发票的领购、填开和管理相对营业税发票来说更为严苛，加大了税务管理工作。针对房地产的上游行业建筑业来说，从工程项目的承接到采购管理、分包管理、关联交易，以及境外项目管理均将因“营改增”而受到一定影响，如票据流、物流、资金流“三流不一致”问题、甲供材料问题、集中采购问题、招投标策略等；针对同为上游产业的金融业来说面临的问题是增值额如何核算，抵扣额如何认定，大量的柜台以及非柜台业务其发票采用何种形式开具等。然而为了完善社会主义市场经济体制，促使企业加快产业转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会的健康协调快速发展，在税收体制方面必须为其营造良好环境、完善税制、避免重复征税，金融业、建筑业、房地产业“营改增”的工作不能停滞。

二、房地产业的主要特点

（一）财务方面。

资产方面：房地产业一般会有大量存货，主要表现为尚未完工的“开发成本”与已办理竣工结算的“开发产品”；部分房地产公司还会持有一部分房产和地产用于出租以赚取租金，针对此部分房地产按照《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定应通过“投资性房地产”项目列示；考虑到房地产企业的营销方式，其“应收账款”较多，主要为应收售房款和租金，基本上不存在“应收票据”；相对存货来说固定资产所占比值较小，基本为办公楼与办公设备；一般不存在无形资产，值得注意的是企业取得的用于房屋开发的土地使用权应计入存货成本（开发成本）中，而非无形资产。

负债方面：由于房地产的建造成本较高，一般房地产公司很难靠自有资金满足筹建的需求，需要向外界融通资金，一方面可通过向银行举债获取资金，且多为长期借款，另一方面可通过向消费者预收售房款来融资，在会计核算中通过“预收账款”核算。

（二）业务范围。目前我国房地产企业主要业务涉及产品开发、产品销售、物业管理、房屋租赁四个方面。值得关注的是，中央提出的房地产业“营改增”中的房地产业未明确具体包括哪些业务范围，是仅指房地产销售，还是亦包括物业管理、房屋租赁。房地产开发阶段是划分为建筑业的范畴还是划分为房地产业，仍待界定。在国家统计局起草、国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会批准的新国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）中明确指出房地产业和建筑业分属不同的类别。其中建筑业包括房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰和其他建筑业；房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动；租赁业包括机械设备租赁、汽车租赁、农业机械租赁、建筑工程机械与设备租赁，不包括房屋租赁。按照《营业税暂行条例》的规定，目前营业税征税范围仍包括建筑业、服务业、不动产销售、无形资产转让；其中建筑业包括房地产业的产品开发，服务业包含房地产业的物业管理和房屋租赁，不动产销售包括房地产业的产品销售，无形资产转让包含房地产业中土地的购置；并未将房地产业作为一个单独的项目规范。

笔者结合此前我国提出的全面开展“营改增”的趋势，结合我国房地产业所涉及的业务，对“营改增”后可能存在的税制状态进行财税分析。在产品开发方面可参考建筑业“营改增”后的税率11%，在产品销售方面按照财政部、国家税务总局提出的预实行税率为11%，而目前尚未确定“营改增”扩围将覆盖物业管理及不动产租赁，但按照全面推行“营改增”的总体思想，物业管理及房屋租赁也将面临“营改增”，只是适用税率尚未提出，笔者认为在结合行业自身特征的同时可参考部分现代服务业和动产租赁业所适用的增值税税率。

三、房地产业“营改增”后的会计处理

房地产企业“营改增”后可能会加大税务成本，从而降低再次投资生产的热情，甚至导致部分企业辗转其他行业。为了稳定房地产业的平稳发展，需要同步针对其上游企业实施“营改增”。同时企业在“营改增”之后将要面临财务核算的巨大变化，本文依据房地产业的业务特点，结合增值税的扩围趋势，提出对房地产企业相关业务的财税处理如下：

（一）取得土地使用权。房地产开发企业可以通过行政划拨、协议、招标、拍卖等方式取得土地使用权，按照《营业税暂行条例》的规定，土地使用权的处置属于营业税的征税范围，而在扩围之后应属于增值税的征税范围。结合企业会计准则的规定，在取得财政部统一印制的单据时，其会计处理为，借记“开发成本”科目，按照符合规定的可以抵扣的进项税额借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，贷记“银行存款”等科目。

（二）筹集资金。房地产企业可通过银行等金融机构取得借款，由于金融业“营改增”政策已提出，所以在支付借款费用时只要取得合法票据，增值税进项税额将允许抵扣，会计处理为，借记“银行存款”科目，贷记“长期借款――本金”科目。在工程达到预定可使用状态前所发生的借款费用应借记“开发间接费用”科目，同时按照可以抵扣的进项税额借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，贷记“银行存款”“应付利息”“长期借款――应计利息”科目。需要说明的是与借款利息相关的增值税纳税义务发生时间的确定，是在实际取得借款利息时，还是按照合同规定的利息支付日确定？参考现有增值税纳税义务发生时间的规定，笔者认为应该按照合同约定的时间确定纳税义务发生时间，但若采取预收款方式的则为收到预收款的当天，而增值税进项税额应在认证通过后方可抵扣。

1.取得土地使用权时：

借：存货 100 000 000

应交税费――应交增值税（进项税额） 11 000 000

贷：银行存款 111 000 000

2.取得银行借款时：

借：银行存款 120 000 000

贷：长期借款――本金 120 000 000

年底计提利息时：

借：财务费用/开发成本 3 600 000

贷：应付利息 3 600 000

支付利息时：

借：应付利息 3 600 000

应交税费――应交增值税（进项税额） 216 000

贷：银行存款 3 816 000

3.支付前期勘察、论证、设计、广告费时：

借：开发间接费用 1 000 000

应交税费――应交增值税（进项税额） 60 000

贷：银行存款 1 060 000

4.采购工程所需物资时：

借：工程物资 60 000 000

应交税费――应交增值税（进项税额） 8 800 000

贷：银行存款 68 800 000

其中增值税进项税额=5 000×17%+1 000×3%=880（万元）

5.领用工程物资时：

借：开发成本 2 000 000

贷：工程物资 2 000 000

6.支付部分工程款时：

借：开发成本 10 000 000

贷：银行存款 10 000 000

7.销售部分房屋时：

借：银行存款 166 500 000

贷：主营业务收入 150 000 000

贷：应交税费――应交增值税（销项税额） 16 500 000

结转成本：

借：主营业务成本 8 000 000

贷：开发产品 8 000 000

借：营业税金及附加 900 000

贷：应交税费――应交土地增值税 900 000

8.取得租金收入时：

借：银行存款 2 220 000

贷：其他业务收入 2 000 000

应交税费――应交增值税（销项税额） 220 000

9.取得物业管理收入时：

借：银行存款 5 550 000

篇6

关键词：建筑业；“营改增”；问题及对策

中图分类号：F23

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.29.067

从2016年5月1日起，建筑行业全面试点“营改增”政策，税改政策的执行，将有效规范建筑行业健康发展，使得建筑业形成一个完整的抵扣链条，在“营改增”过程中，国家作出所有行业税负只减不增的承诺，但是这个“红利”能否落在建筑企业，需要企业积极寻找适应“营改增”的方法，提前做好税务筹划，将国家给的“红利”装在口袋。

1 “营改增”对建筑企业的影响

1.1 “营改增”后对企业税负的影响

按照财税〔2016〕36号文件，“营改增”后，首先，将建筑业归类为销售服务的建筑服务，对建筑企业从事的服务内容，应选择相应的类别，确认税率。如市政建设中的城市装饰工程，街道摆放花卉，你应该把它归入花卉的销售还是归入建筑服务中的装饰服务呢？如果界定错误，将会影响企业的税负。对于建筑企业的混合服务和兼营项目，如即从事混凝土、预制品等的销售，又从事建筑服务的企业，因所适用的税率不同，应区分核算，这都会影响企业的税负。

其次，建筑业税率由营业税率3%，变更为一般纳税人增值税率11%，小规模纳税人征收率为3%，对于包清工及甲供工程项目，以及2016年4月30日前开工的老项目可以选择简易计征，征收率3%。建筑企业是否选择简易计征，取决企业年收入及当期进项税额。对于选择简易计征的项目，由于计税价格的变化，税负可以减少。但对于一般纳税核算的建筑企业，进项税额取得的多少，直接影响企业的应纳税额。

最后，对于适用一般计税方法的建筑企业，按照“营改增”的规定，对于2016年5月1日后购入的不动产或在建工程，可以进行进项税额抵扣。建筑企业使用的设备或者不动产，可以选择租赁或者购入等形式，但应如何选择适当的方式来减轻企业税负。

1.2 “营改增”对企业机构设置及管理模式的影响

建筑企业一般有许多分公司，各分公司实施的项目不同，有的项目虽说利润少或者没有，但可以获得较多的进项税额，有可能存在进项大于销项。如果分公司为独立核算法人，整个建筑企业不能整体汇算清缴，部分进项税额不能获得抵扣，会给企业带来损失。建筑企业中的服务部门，为企业提供了服务，由于没有单独核算，不能为企业提供进行税额。根据以上分析，企业机构设置影响企业的税负。

“营改增”过程中，由于一些企业的管理模式还停留在以前“以包代管”的形式，弱化了企业的管理，制约着企业的发展。项目的“内部承包”、资质挂靠等现象较为严重，企业不能参与项目的管理，合理调配资金和控制成本，严重影响了企业的整体管理。建筑业实行“营改增”后，税务部门对总分公司纳税及总分包项目进行了要求，总分公司按照规定的预征率在分公司进行预缴，总公司汇总申报，分包项目执行备案制度。征收增值税后，这类企业的管理体制已经不能适用，迫使企业改变管理模式。

1.3 “营改增”过渡政策对建筑企业的影响

由于建筑业多数工程项目建设期长，存在跨期项目，该项目已经开始施工，部分成本已经支付，有的工程已经全部完工，但存在工程结算不及时现象，或者项目不能及时验收评审，如果企业按照一般征收11%的税率缴税，明显企业的纳税金额就会提升。还有的企业在4月30日以前已经开工，但是大部分成本还没有开支，还未取得进项税额。“营改增”后一般纳税人按简易方法计税的规定，对于建筑老项目可以选择从简计税，但怎样确定为老项目，是否选择简易计征，这就需要我们找出依据，按照最有利于企业的计税方法处理。一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，或者甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。但怎样界定为包清工工程或甲供工程，在签订合同时应注意什么，对税收有什么样的影响，如何来测定是否选简易计税方法。这些问题都影响着企业的税负。

1.4 “营改增”对财务管理的影响

“营改增”后，建筑企业的财务核算难度加大。增值税是价外税，由于企业还沿用以前的费用定额和结算方式，企业在确认收入时，需要进行价税分离；增值税的计税方式复杂，需要在材料购进与分配、成本费用分配时进行增值税进项税额的核算。

增值税是以票控税，保证三流统一，对发票的管理非常严格，有些建筑企业还不能适应增值税发票的管理，像专用发票需从开具之日起180日内进行认证，但是企业由于工程款拖延，经常延迟支付材料设备等款项，发票流转不及时或流转不到财务部门，影响了进行税额的认证工作，导致发票超过认证期限。建筑企业应加强发票的管理。

2 建筑业企业在“营改增”过程中的具体措施及办法

2.1 建筑企业税务筹划的几点建议

建筑企业应合理利用“营改增”政策，结合企业的经营范围和建筑项目特征，仔细进行梳理，认真筹划企业在经营过程中的每一个细节，达到节税目的。建筑企业可以从以下几点着手准备。

2.1.1 合理认定项目的归类

建筑企业按照工商部门审批的经营范围，经营管理建筑项目，依照建筑服务的具体内容，建筑企业应合理界定项目的归类，确定税率。建筑企业应区分混合销售与兼营行为，因为混合销售的纳税主要原则是按“经营主业”划分，但对于建筑企业的兼营行为，应分别核算，分别适用税率。

2.1.2 认真分析成本结构

认真分析项目成本构成，以及那些成本可以取得的进项税额和相应的税率。对于建筑企业，人工费可以选择工资支付形式，还可以选择劳务服务，进项税率为6%；材料费中，按照主要材料的占有比例预计企业进行税额，其中钢材、木材等的进项税率是17%，砂石及混凝土的等地材的税率可以选择简易计征，进行税率为3%，水、电的进项税率分别是3%和17%；对于机械费的使用，可以选择租赁或者购置，进行税率是5%或者17%。建筑企业应结合项目成本中各费用项目的比例，对进行税额提前预计，在招投标时，按照项目特点做好项目税务筹划工作。

2.1.3 加强材料、服务的采购管理和固定资产的管理

建筑企业在材料物资采购时，应认真选择供应商，不光要考虑到材料物资的质量和价格，对供应商的纳税资格的选择也很重要。由于小规模纳税人需税务机关代开增值税专用发票，而且进项税额只有3%，如果价格同一般纳税企业的价格相同，在质量相同的情况下，企业就应该选择一般纳税人的货物。但是小规模纳税人如果提供的价格更低，企业应该在可提供的进项税额和价格降低程度之间进行比较，来决定选择供应商。

对于适用一般计税方法的建筑企业，在2016年5月1日后取得的按照固定资产核算的不动产或在建工程、购入的机械设备等，“营改增”后，建筑企业可获得进项税额抵扣。所以建筑企业固定资产管理非常重要，影响着企业的进行税额。建筑企业使用的固定资产可通过外购或租赁获得，都可获得进项抵扣。建筑企业在租赁固定资产时，获得的进项抵扣是稳定而持续的。而外购固定资产，可获得大额进项抵扣，但是却占用了企业的流动资金。企业应合理分析企业经营状况，在存在大量增值税销项时，固定资产购置可取得大量的进项来抵扣；对于比较稳定的企业，应选择租赁固定资产。

2.2 合理设置企业机构，规范企业管理模式

建筑企业根据经营项目特点，出于节税目的，应灵活设置机构。对集团公司中部分子公司进项税额无法抵扣的现象，建筑企业应把下属公司设置为分公司，企业统一缴纳增值税，整个企业集团就可以获得增值税进项全部抵扣，避免增值税税负增加。对于一些服务和销售部门，可以设置为子公司，单独进行核算，为企业提供相关进行税额。

在建筑业“营改增”政策中，按照总分机构试点纳税人的增值税计税暂行办法，以及建筑企业跨县（市、区）提供建筑服务中的要求，建筑企业应统一管理，合理调配资金，制定总分公司管理制度，严禁资质挂靠等现象。总分公司的纳税申报，需制定总分机构纳税申报制度，规定纳税汇总时间，及时汇总进销项税额，进行纳税申报和应缴增值税清算。建筑企业应加强分包项目的管理，设置预缴税款台账，制定严密的分包管理制度。

2.3 合理利用“营改增”过渡政策

对于过渡政策中的老项目，国家税务总局已经明确，2016年4月30日前开工的项目，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。但是对于建筑企业的工程老项目，应该按照每个项目的具体情况来分析，按照后续可取的进行税额的多少，来判定是否选择从简计税，对于选择简易计征的项目，应及时备案。如果企业是按照工程结算进度收取工程款并能够及时确认工程成本，后续成本中能够取得专用发票，取得的进项税额较大，这时企业可以根据情况选择一般计税方式。如果建筑企业的老项目已经完工或者快要完工，只剩尾留的款项，或者项目后续成本中可取得的进行税额较少，应选择简易计征。

“营改增”过渡政策中提到以清包工方式或甲供工程提供建筑服务，可以选择简易计征。尤其房建工程，大多采用这种形式，即由基本建设单位提供主要建筑材料，施工单位仅投入人工及部分材料费。建设单位选择清包工方式或甲供工程的原因主要是：第一是为了避免施工单位偷工减料，影响厂房的质量，第二个原因是节约成本同时，也为减少房产税提供了保证。建筑企业在签订合同时应注意，总分包合同明细中人工费为主要费用，有明确建设方提供主要材料的条款等。清包工项目或甲供工程中人工费占主要费用，但是人工市场的不规范，很难取得进行税额抵扣。为规范劳务市场，国税总局在2015年第34号中，已经明确工资薪金和职工福利费等支出税前扣除问题，企业可以选择两种模式，要么作为工资薪酬，要么作为劳务成本，企业需统筹计算企业的整体税负，综合考虑后选择人工成本方式。企业取得人工成本的进项税额抵扣，由于劳务服务的税率为6%，对于建筑业而言，只是杯水车薪，需规划后选择计税方式。

2.4 加强财务管理力度

按照“营改增”政策出台，要求财务人员熟悉政策，提出具体的税务筹划安排，适应“营改增”带来的核算模式的改变。大力宣传税改政策，为各业务部门讲解政策变更后对企业的影响，需要各业务部门配合的事项，提前做好准备，配合“营改增”政策的执行。

建筑企业应加强增值税专用发票的领购、开具、保管以及认证工作，设置票务管理岗位，严格票务管理，制定票据管理制度。认真检查增值税发票的完整性、真实性，做好专用发票的登记认证工作，避免逾期无法抵扣而产生的税额风险。按照税务期限对专用发票抵扣联进行整理装订，以备后续查找。对外开具发票时，须符合单位的经营范围和对应的税率，按照经营范围，开具增值税发票。严格发票登记管理，确保开出的每张发票都能查找。

参考文献

[1]财税[2016]36号文件及其4个附件[Z].

篇7

重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。重庆成为首个将“开征商品房房产税”写入地方政府工作报告的城市。分析人士认为，对高档房征收房产税，从直接效果上看是抑制房价。同时，重庆试点是为房产税将来在全国铺开累积经验，完善房地产税收体系。

据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。虽然房产税试点的消息获得进一步明确，但试点方案依然雾里看花。重庆市版本主要是针对高档住宅，基本思路是先对别墅、200平方米以上的“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；按面积计，实行累进税率；征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人炒房，可能被征税。

消息人士称，重庆市针对高档房征收的房产税税率可能在1%左右。正当坊间普遍认为重庆开征高档商品房房产税的征收对象为“增量房”之时，1月12日黄奇帆再次抛出重磅消息称存量增量都要征。与此同时，黄奇帆还称“我们要不了多久，会有正式的新闻会”。显然，重庆扣动房产税“发令枪”的时间已经进入倒计时。

开征房产税的诸多待解决难题

开征房产税理论依据不成立

税乃国器，用之有据。征税必须有凭有据。但目前地方政府的征税依据，是湮没在故纸堆里的一则文件：1986年国务院授权地方政府可以对“经营性房产”开征房产税，即房产税对工业和商业单位征收，对居民不征收。当初的文件似乎也仅仅是向有酒店商铺之类的企业征房产税，而如今，它突然变成了地方政府向居民所拥有的各种房产征税的法理依据。这显然会引起争议；同时，房产税与物业税应该是完全不同的两个税种，但是就目前来看，房产税的细则很难看出其与物业税有什么本质区别。新修改的房产税对每个居民都征收，这还是房产税吗？

开征房产税效果能否真的达到预期目的仍存悬念

开征房产税的动机是什么？房产税的征收是否能够真的降房价？郎咸平认为或许征收房产税会使房价继续涨。同时，征收房产税只看财富，不看负担，必然会导致一部分并不富裕的人负担进一步加重。即使房产税开征使多套房持有者一半被逼出了房，问题也严重。市场可供租赁的房源减少一半，房子的租金将上涨一倍，这又加重了承租者的负担。出租人再把房产税转移到租金上，承租人将面临雪上加霜的不堪局面。虽然房产税的开征可能起到抑制炒房的作用，但是鲁莽地把泡沫捅破，会招致中国经济狂跌几年乃至十几年的灾难性打击，这是任何人都不愿意看到的。因此房产税的开征能否实现其初衷，仍然值得推敲。

房产税征收遭遇执行难

征收难点一：税基如何确定

自2010年10月7日上海楼市调控细则出台后，有报道说：“据悉，上海、深圳房产税已经获批，业内人士猜测房产税税率为0.3%-0.4%。如果依此计算，若房子购买总价为220万元，0.4%的房产税率即意味一年需缴纳8800元。”以此来看，房产税的税基就是“购买总价”，即成本价。但此前提到房产税时，总是以评估价（或重估价、市场价）作为税基，因为出台房产税的一个重要目的就是抑制投机，拿上海来说三年前买的房子基本上涨了1倍，若还是以“购买总价”作为税基，就违背了出台房产税的初衷。

征收难点二：对象如何确定

是向所有住房征收还是向一部分住房征收？按照财政部、国家税务总局有关负责人的最新表态，征收房产税的对象是所有个人住房。但是，目前的市场调控是为了遏制房价过快上涨的势头，为了让中低收入者买得起房，这说明调控的主要方向是打击炒房的市场投机势力，自住型消费仍得到政策的支持。如果向所有个人住房征收房产税，那实际上把那些为还房贷而节衣缩食的“房奴”一起作为打击对象了。但是，如果实行差别化税收，只向拥有三套房甚至更多房源的业主开征，在确定征收对象上显然存在非常大的难度。

链接

国外房产如何征税兼顾稳定和公平

美国：大头用来建学区

在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。美国房产的交易税大概为房价的2%―4%，一般由买卖双方平摊，在过户时一次齐。

征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1：1：5。

韩国：利用赋税稳定房价

韩国政府于2005年出台了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元（1美元约合1144韩元）的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%―2%之间。此外，韩国从1961年起就征收财产税，这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，也是根据财产价值不同，所负担的税率也不同。

为了打击房地产投机行为，韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%―35%不等的房产转让所得税。

日本：根据时价征税

在日本，房子和土地都是可以出售的。一般来说，买房子不仅意味着拥有房产本身，而且意味着获得相应的土地所有权。即便购买的是公寓楼，也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。因此，在日本，房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。

篇8

“武汉最贵楼盘‘万达公馆’稀烂的物业质量让武汉土豪业主们愤怒了！业主们开着近百辆豪车到武汉汉街维权，汉街被维权业主堵得水泄不通。”7月26日，一名网友在新浪微博上发帖曝出武汉万达公馆遭遇维权的事件，引来大家关注。

据《投资者报》记者实地采访得知，由于房屋质量问题，武汉万达公馆的业主一年多来一直在和万达方面交涉。不过，问题一直未得到根本解决。

“问题一直未得到妥善解决的主要原因之一，可能是万达公馆的开发商和物业方协调不畅。”万达公馆业主代表江女士告诉记者。据搜房网等房产网站的信息显示，万达公馆的开发商和物业方分别为武汉武昌万达广场投资有限公司（以下简称“武汉万达投资”）和大连万达物业管理有限公司武汉分公司（以下简称“武汉万达物业”），二者均为万达集团旗下子公司。

事实上，除了武汉万达公馆外，万达集团旗下多处楼盘在今年以来陆续被曝出存在问题。

万达公馆因质量问题遭维权

7月28日，记者来到武汉万达公馆小区，该小区坐落于武汉滨江商务区核心――积玉桥。这里交通便利，邻近万里长江第一隧的过江隧道出口及地铁2号线和5号线积玉桥出站口。

官方资料显示，武汉万达公馆总规划面积25万平方米，由5栋42层～43层的超高层建筑组成，呈u形王座一线观江排布，约904户，户型面积为240平方米～340平方米。周围分布着武汉第一个国际六星级的万达威斯汀酒店、180米甲级5A商务写字楼、千万级滨江商铺、SOHO公寓以及室外步行街。

武汉万达公馆业主代表江女士向记者表示：“万达公馆物业管理费高达4.5元/平方米/月，当时销售人员向我们表示，装修费用高达6000元/平方米。”

具有讽刺意味的是，装修问题恰是此次维权事件的主要问题之一。此次维权的主要问题包括两种情况，一是以卫生间漏水、地板受潮隆起等问题为主的内部装修问题；二是出电梯井常年积水受潮，导致电梯经常不能正常运行以及外墙大理石脱落、地库渗水等相关房屋质量问题。

其中最让业主愤怒的是房屋的内部装修问题，业主李女士向记者表示：“从2013年下半年开始，房屋漏水等各种问题集中出现，我们以几位热心业主为代表和万达管理方进行沟通，但问题一直未得到有效解决。”

“电梯经常出问题，”对于电梯经常出问题的原因，业主代表江女士认为，“由于施工方施工存在问题导致电梯井常年受潮。”据悉，该小区的电梯为上海三菱电梯有限公司（以下简称“三菱电梯”）生产。在一次三菱电梯的维修工人维修的时候，江女士看到电梯井有很多积水，地坑急停开关也锈死了。对此，三菱电梯武汉市维保经理陶涛向记者表示：“这些问题业主已经反映了很多次，都是甲方（万达）的问题，我们也没办法。”

武汉万达公馆另一位业主洪女士遇到的问题更为典型，她家里的两个卫生间根本不能用。“一年多来，因为两个卫生间漏水，我家反复维修，但一直未能彻底修好，每次维修都将家里弄得满是灰尘，维修后需要很多时间来清理卫生。”洪女士表示。

在洪女士的家里记者看到，客厅沙发等物件均被罩起，卫生间及相邻的房间正在维修。其中一个卫生间与相邻房间的走廊地板全部撬开，相邻房间的壁纸也因受潮全部撕掉；另外一个卫生间也漏水，浴缸底部发霉且散发着恶臭。

严重的房屋质量问题促使洪女士也加入了维权者的行列。洪女士称，在7月26日的维权事件中，她被万达方面请来的保安推倒在地，手指受伤。

上述情况并非个例，“目前万达公馆内的大多数业主家里都出现卫生间漏水、地板受潮隆起、地暖出现问题等情况，物业公司每次派人来修都是敷衍了事，没过多久，原有的问题又会出现。”江女士向记者表示。

开发商未将维修基金交给物业

在和万达物业交涉的过程中，江女士了解到，开发商当时并没有将维修基金交给物业公司，这可能是导致物业维修不力的主要原因之一。

据了解，按照我国对房屋维修资金的规定，业主在购房时一次性缴纳房屋维修资金，缴存金额按照城市经济发展水平确定，缴存之后物业公司按照当地房管部门的要求存入指定银行。在收取维修基金的时候，通常都是在办理入住手续时，房地产开发公司强制代收房屋维修基金。这中间就涉及房屋维修基金由开发商向物业公司移交的问题。

对于上述情况，记者采访到万达公馆物业管理方武汉万达物业的负责人周先生，周先生向记者表示：“在万达公馆的事件中，万达物业对得起自己，对得起业主，现在是敏感时期，其他具体情况不方便接受采访。”

此外，记者还来到万达公馆的开发商武汉万达投资公司进行采访，不过公司前台陈小姐向记者表示：“目前公司领导均不在公司。”记者留下了联系方式，但截至发稿时，记者并未得到武汉武昌万达广场投资有限公司的回应。

住宅项目问题在多地频发

实际上，万达住宅项目并不是第一次出现问题。今年3月份，温州平阳万达广场就因合同中存在霸王条款遭遇众多业主维权；今年7月初，山东德州万达广场被曝出因存在学区房虚假宣传问题遭业主维权；而从今年6月份一直持续到7月份的宜兴万达公馆维权事件和7月26日的武汉万达公馆维权事件均是因为房屋质量问题。

宜兴万达公馆与武汉万达公馆一样，均是当地的豪宅项目。宜兴万达公馆位于宜兴市东新城，项目建筑面积51万平方米，总投资约35亿元，是万达集团第三代城市综合体的代表之作。

宜兴万达公馆业主维权的起因是业主收房时发现存在电线，墙面、地面和屋顶不平整等诸多质量问题。当时多名业主拒绝收房，并要求开发商对因翻修造成延期交房造成的损失进行补偿。据名城新闻网报道，宜兴万达公馆4栋精装楼分别由4个规模不等的装修公司承包，由于万达集团监管不力，总体施工质量参差不齐。

按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

住宅项目渐被边缘化

事实上，以商业地产称雄业内的万达集团最早从住宅项目起家，在万达集团成立最初的十年里，住宅项目一直是万达集团的主营业务，但随着万达集团向商业地产的转型，住宅项目在整个万达集团渐渐被边缘化。在近几年的万达集团年报里，住宅项目几乎未曾出现过。

万达集团2014年半年报显示，万达集团资产达到4600亿元，同比增长21%；收入920.7亿元，完成全年目标的38%、上半年目标的105%，同比增长24%。

在这份半年报中，商业地产依旧是万达集团的支柱产业，但住宅项目却并未提及。根据半年报，今年上半年，万达集团商业地产收入668.5亿元，同比增长18%，持有物业增长99.6万平方米，累计持有物业1799.6万平方米。

按照万达集团的规划，金融和电商是万达集团未来发展的重点方向。7月中旬，万达集团董事长王健林的一份2014年半年工作报告（以下简称“工作报告”）曝光。该工作报告显示，万达集团计划今年三季度注册成立万达金融集团。按照王健林的构想，今后万达集团所有的控股、参股以及财务投资都由金融控股公司负责。万达集团目前注册成立了一家百亿级别的投资公司，正在申报成立一家注册资本300亿元的财务公司，此外，万达集团还计划在多个金融行业进行投资。

在电商领域，万达集团计划将所有网上资源全部给电商公司。“这不是要求，而是纪律。”王健林曾指出。为了集中力量，万达集团禁止各系统单独搞电商，资源要集中，所有网上资源统一划给电商公司。

工作报告还显示，为了发展电商实业，万达集团计划联合国内最大的几家电商成立万达电商，首期投资50亿元。

篇9

关键词　增值税　增值税改革

任何一个国家的税收制度，总要植根于一定的经济社会环境，并随着经济社会环境的变化而做相应调整，这是经济发展的必然规律。十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出要改革增值税税制，实现从生产型向消费型转变。今年的政府工作报告中，也三次提到了税收改革方面的问题，指出“逐步推行增值税由生产型改为消费型，今年在东北地区部分行业先行试点”。这标志着增值税由生产型向消费型转型的试点启动在即，表明中国新一轮税制改革的序曲已经奏响。

1　增值税的种类及我国税制改革前后的规范性分析

从世界各国所实行的增值税来看，根据扣除项目进行划分可分为生产型增值税、收入型增值税、消费型增值税，这三种类型增值税的根本区别在于课征增值税时，对企业当年购入的固定资产价值如何进行税务处理。国际上通行的规定是：对购入的固定资产价值不作任何扣除的是生产型增值税；按折旧方法对固定资产价值逐年扣除的是收入型增值税；对购入的固定资产价值当年一次性扣除的是消费型增值税。显然这三种对固定资产价值扣除的不同处理方法，使三种不同类型增值税税基所包括的范围大不一样，生产型增值税税基最大，收入型增值税次之，消费型增值税最小。

我国目前实行的是生产型增值税制度。根据《企业会计制度》的规定，固定资产在取得时应按取得时的成本入账，取得时的成本包括买价、增值税费用和其他有关费用（包括运输费用、非增值税税款、保险等）。

税制改革后将实行的是消费型增值税制度。由于购进固定资产的进项增值税可以抵扣，固定资产的取得成本中就不包含增值税这一块。以生产型增值税制度下的设备类固定资产成本为比较基准，假设所购设备执行基本税率17％，那么从会计分录中可推算出消费型增值税制度下固定资产成本的降低幅度为：17％／（1＋17％）＝15.54％,也就是说这部分比例像存货一样，可以作为进项抵扣，而不包括在固定资产的成本当中，所以相应地，这部分比例将不用计提折旧，从而给企业每期的设备折旧也相应地降低15.54％，设备折旧的降低导致公司当期主营业务成本的降低，从而提高当期的主营业务利润。由于税制改革并不提高公司的经营成本（如营销成本、管理成本、资金成本）和其他业务经营，公司当期的营业利润也相应提高，并最终提高公司的经营净利润，其幅度为：15.54%×（1－33%）＝10.41%。从对经营活动现金净流量的影响来看，现行的生产型增值税制度下，公司购买固定资产的进项增值税不能抵扣，会计上计入固定资产成本，在现金流量表上体现为公司投资活动的现金流出。税制改革后购买固定资产（不动产出外）的进项增值税可以抵扣，企业将比在现行生产型增值税制度下少流出现金，相对来说就是公司现金流量在现有基础上的增加。根据谨慎性原则，假设新的消费型增值税制度采取在设备的预计使用期限（即折旧年限）内分期抵扣进项增值税的抵扣方法。以生产型增值税制度下公司现金流量为比较基础，消费型增值税制度下每期可以抵扣的进项增值税金额就等于当期的现金流量增量，即公司每期因设备折旧降低而增加的现金流量相当于现行会计期内公司折旧额的15.54％。

以上仅仅是从税制改革对固定成本本身的影响进行规范性分析。然而，增值增值税改革具体对企业经营业绩和经营活动现金流量产生的影响还要进一步通过实证性研究才能得到。

2　以电力企业为例实证分析

这里选取华能国际（600011）、明星电力（600101）、桂冠电力（600236）作为案例来测算消费型增值税制度改革对电力企业经营业绩的影响。之所以选择电力行业是因为它们属于投资密集型型企业，而且电力能源在生产中作为基本生产成本，其价格直接影响下游产品成本，研究电力企业具有一定的现实意义。为了研究的方便，以现行生产型增值税制度下的经营业绩作为比较基础，并选取2003年度报告的数据作为样本，测算该公司将在简单再生产（即经营规模不变）条件下的经营业绩增长趋势。实际上，华能国际是在扩大再生产条件下经营的（固定资产投资较上年增长3.04%），因此其实际经营业绩增长速度肯定要高于测算出的增长速度。

在简单再生产条件下，华能国际一年的固定资产投资规模等于当年的固定资产折旧金额，即华能国际每年的固定资产投资规模为360 584万元。新增设备的进项增值税含量为：360 584／（1＋17％）×17％＝52 392.547万元。目前华能国际的设备综合折旧年限约为20年，则其新增设备的综合折旧年限亦可视为20年，新增设备的增值税含量也将在20年内被折旧摊销，折旧摊销中的增值税含量为52 392.547／20＝2 619.627万元。

2.1　对华能国际经营净利润的影响幅度

在消费型增值税制度下，由于企业的各项经营成本（如管理费用、营业费用、财务费用等）并不因增值税制度的改变而变化，一年的所得税税前利润增量在数量上等于新增设备折旧中的增值税含量，即利润增量＝2 619.627万元。由于企业所得税制度没有改变，因增值税制度改变而增加的利润仍然需要缴纳所得税，则一年的经营净利润增量＝2 619.627×（1－33％）＝1 755.15万。由于公司每年都在进行设备再投资，在新的税制条件下，公司每年的经营净利润增量随着时间的推移逐年递增，设第n年的净利润增量为Y（n），则：Y（n）＝1755.15×n万元。由于设备综合折旧年限为20年，则n的最大值等于20。公司2003 年度的净利润为545,714.255万元，设第n年的净利润增长率为L（n），则：L（n）＝Y（n）／545,714.255 , 也就是说一年的固定资产投资对公司未来净利润增长率的影响最大可达6.43%。

2.2　对华能国际经营活动现金净流量的影响

从前面的折旧成本转移过程分析可知，消费型增值税制度改革最终通过降低产品销售成本来提高经营活动现金净流量，税制的改革并不影响其他各项经营活动的现金流出，因此一年的经营活动现金流增量等于每年新增设备折旧中包含的进项增值税含量，即经营活动现金流增量＝2 619.627万元。由于公司每年都在进行设备再投资，在新的税制条件下，公司经营活动现金流的增量随着时间的推移逐年递增，设第n年的净利润增量为F（n），则：F（n）＝2 619.627×n万元。由于设备综合折旧年限为20年，则n的最大值等于20。公司2003年度经营活动现金净流量为1 015 697万元，设第n年的净现金流增长率为X（n），则：X（n）＝F（n）／1 015 697。一年的固定资产投资对公司未来经营活动现金净流量增长率的影响最大可达5.16%。

针对明星电力（600101） 桂冠电力（600236）作同样的分析可以得到增值税制度改革对净利润影响分别为5.83% ,8.12%,而对经营性现金活动净流量影响分别为9.73%,5.95%。综上所述，可得出以下结论：①税制改革有利于提高企业的经营业绩、增加企业现金流量；②随着固定资产（非不动产）逐年投入，影响幅度呈逐年上升趋势；③投资密集型企业，诸如电力企业受到的影响比劳动密集型或知识密集型企业大。

3　我国增值税制度改革的必要性

（1）我国现行实行的生产型增值税基本上是1994年税制改革确立的税制框架的延续。当时的经济背景是投资过度、高通货膨胀和市场需求过旺，所以税制设计服从政府宏观调控目标：治理通货膨胀，消除泡沫经济。但1997年亚洲金融风暴之后，需求不足逐渐出现。近几年来，国内的消费增长速度不高，通货膨胀变成了通货紧缩，需求过旺也变成了需求不足。经济决定税收，增值税制度理所当然地要随着经济的变化而调整。

（2）生产型增值税对生产过程的固定资产耗费支出部分进行了重复课征，本身就不符合税收基本原理。

（3）实行生产型增值税造成电力产品等能源成本偏高，最终使下游产品成本偏高，这与实行消费型增值税的国家生产的产品在同等情况下相比较而言缺乏竞争力。

4　几点建议

总而言之，增值税制度应该改革，这个观点已经基本达成共识。但是，改革如何进行？是否存在风险？这些都是应该探讨的问题。针对这些问题，笔者提出一些浅见：

（1）为减小增值税制度改革给国家财政带来的风险，并合理评估税改产生的效果，有必要选择某些地区或某些行业进行试行。据报道，今年国家将在东北选择的试点行业包括东北三省的装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业、高新技术产业、军品工业和农产品加工等8个行业。此外还可以选择电力能源等其他基础性的投资密集型产业作为试点。

（2）为使财政逐步适应消费型增值税的运行，可以借鉴国外经验，在今后几年内按照合理的抵扣比例对生产性固定资产的投入进行抵扣。如荷兰1969年实行消费型增值税时，对固定资产所含税金实行分年度逐步抵扣，抵扣比例依次为30-30-60-67，到1973年以后则全部抵扣。实际上这个过程就是从收入型转向消费型的过程。

（3）完善增值税征收管理制度，强化税收征管， 实现全面的增值税管理。征管水平的限制，是我国目前被迫采用生产型增值税的原因之一。要实现现有增值税的正常运转，要实现生产型增值税向消费型增值税的过渡，我们必须完善征管制度，切实提高征管水平。

增值税制度是一种法规，属于上层建筑。经济基础决定上层建筑，经济基础变化要求上层建筑发生改变以适应经济基础的发展，所以随着经济的发展，增值税制度应作相对主动的调整，这是经济运行的必然规律；但税制改革之路并非坦途，需要有更多人去关心、去研究、去支持。

参考文献

1　李金锋．公共财政框架下的增值税改革［J］．吉林省经济管理干部学院学报，2004（2）

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关键词：房产税；试点；分税制

一、沪渝两地试点情况

2011年1月27日，国务院原则上同意在部分城市开展房产税试点改革工作。随后，上海、重庆两地率先实行了房产税改革。然而，两地的改革方案却迥异，包括税率结构、试点范围以及计税依据等方面。

从税率结构看，重庆市试用最高税率为1.2%，明显高于上海市暂定的0.6%。在细节化方面，重庆独栋别墅住宅及高档住房建筑面积交易单价主城住房成交均价3倍以下的住房税率为0.5%；3倍至4倍的税率为1%；4倍以上的税率为1.2%；而上海细则相对简单，仅仅是在应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率才以较低的0.4%计征。

从征税范围看，上海市的试点范围是市行政区域，而重庆的则为主城区。重庆市规定了较多的范围包括存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房等情况。上海并不将存量房划入征税对象，只对办法施行之日起，上海市居民家庭在上海新购且属于该家庭第二套及以上的住房以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。

从计税依据看，重庆的计税依据是房产交易价，而上海市主要还是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按照规定周期进行重估。试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

自沪渝两地试点以来，社会舆论不断，指责其成效不佳，表现为税收收入较少且房价并没有急速下跌等，其实这是一些非常表面化的认识。鉴于住房保有环节征税是按年征收的情况，就应在年底作综合评判，另外也要看到当前时点房产税税率较低。

二、房产税开征现状

税制结构不合理已经成为突出矛盾。自1994年实行分税制体系以来，存在严重的“财权上移，事权下移”现象，多个地方政府已经出现负债现象。地方政府除了营业税外没有稳定的大宗税收来源，更没有成型的地方税体系，只能依靠所谓的“地方财政”作为主要收入来源。地方政府在土地批注环节征收大额土地出让金，开发商则把此费用以高房价的形式转嫁给消费者，使人们的购房负担日益加重，最终导致人们对现有房地产市场以及我国税制结构产生抱怨不满情绪，不利于和谐社会的构建。再加上现有个人所得税不能明显实现其本身的收入再分配功能，还有近来让人们愤愤不平的“馒头税”等都呼唤房地产市场及税制的改革，这些都跟房产税密切相关。

房产价值评估技术环节存在缺陷。作为一种不动产，房产既有投资增值额又有折旧额，目前应该对房产原值征税还是房产现值计税存在很多争议。像上海老城区一些老住房的价值远远超过了郊区新房的价格，最根本的原因还是因为地价差异过大，房屋成本相对较小。房产价值和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素都有关，具有很强的不确定性，如何动态地评估房屋价值将是一项费时费力的浩大工程。如果仔细评估，面对数以万计的不同房屋，准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。

三、房产税改革建议

要把存量房增量房同时纳入增收对象。先前在上海试点的房产税税制方案仅以增量房为对象，没有考虑存量房的问题，即在2011年1月之前无论购入多少套或者多大面积的住房都不需缴纳房产税，重庆虽然计征对象里有存量房的字眼，但是只针对独栋别墅、高档住房，这样无法真实体现纳税人的实际支付能力，会导致严重的社会不公平问题。庆幸的是，截止九月中旬广州、杭州、深圳、南京等省会城市已经基本建立了存量房数据系统，基本完成了居民房统计，为启动房产税试点扫清了技术障碍。

应该以人均居住面积作为衡量标准。在我国现有社会制度下，按人均居住面积为标准能够体现公平的原则，超过了平均居住面积，就得缴纳房产税。人均房屋使用面积越大，税率越高，可实行累进税率制度。另外，也要规定相应的减免制度。参照上海市试点可以看到，以一个三口之家的居民家庭为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套120平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为170平方米，人均住房面积为56.66平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套120平方米的住房可暂免征收房产税。

建议将该税种划为地方税种。我们必须肯定分税制体系的合理之处，搞清楚政府现有的“入不敷出”现象不是分税制导致的，而是因为分税制体系执行不到位、地方政府职能混乱所致。当前地方政府只关注一次性把地价拿足，尽可能解决任期之内出政绩的需要，而以后这块地在十几届甚至二十几届政府任期之内是不会再产生现金流的。把房产税划为地方税种能够逐渐消除层出不穷的“地王”势头，有利于地方税体系的完善，使地方政府每年都有源源不断的现金流入，对于促进西部开发、中部崛起、振兴东北老工业基地将发挥重要作用。

沪渝两地房产税的开征是我国从计划经济向市场经济体制转轨中的一次“试水”，是建设和谐社会过程中踏出的坚实步伐，它将从一定程度上缓解高房价的压力，使地方政府税源能够持续。然而，控制房价保障民生不是一蹴而就的事情，社会各部门各阶层应该同心同德攻坚克难，共同造就我们总理在2011年3月的政府工作报告中所提出的“要让全体人民病有所医，老有所养，住有所居”的新局面。

参考文献：