房地产建筑工程范文

导语：如何才能写好一篇房地产建筑工程，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1.粗放式成本管理

房地产行业经过了十多年的发展，现在已经有了不少进步，但是还是有一些企业的成本管理理念停留在粗放式的状态。粗放式成本管理有这样几个特点：第一个特点是成本管理工作粗糙，具体表现为对于工程成本的操纵工作过于简单，没有细化，没有分工，停留在简单的一站式管理状态，一个包工头把成本管理的活都揽下来，缺乏效率和质量；第二个特点是管理中对于预算工作做得不到位，甚至没有预算就直接投入工程，对于投资的成本完全不在掌控之中，不知道到底要投入多少资金，完全是盲目的；第三个特点是对于外界环境对施工成本的影响因素不考虑，这会导致一旦出现特殊情况，没有及时的应对措施；第四个特点是投标过程中报价低，不讲诚信，最后不能履行合约。这种粗放式的成本管理会造成严重的后果，这些企业势必会被市场所淘汰，因为科学的成本管理是大势所趋，违背历史只能被历史淘汰。

2.精细化目标成本管理

所谓精细化目标成本管理，是对建筑工程目标成本细致的分工，责任到部门，不同的部分都要负责相应的工作任务，将目标成本任务分解就提高了效率，也避免了专断。例如，一个房地产开发项目的目标成本可分为多级科目，包括直接成本费用和间接成本费用。其中直接成本费用又包括土地开发费用、设计费用、建筑施工、建筑安装等各项费用。以设计费用为开发费用中的一个科目，设计费用还要细分为建筑设计、幕墙设计、消防设计等，而每个设计都对应不同的设计资质单位，会签订多个合同。事实上将整个建筑工程所有分部工程的费用细分，利用目标成本的管理手段把每个细化项目控制好，使项目总体发生的费用在受控范围内。这种管理方法现在已经被普遍采用，它操作便利，有利于整个工程成本的控制和节约，避免了浪费，长期坚持下去，可起到事半功倍的效果。

3.总体目标成本管理

这种管理方法主要是控制工程整体的目标成本，把成本管理的重点放在工程整体上，没有在分部工程中下太大功夫，确保分部工程管理工作的灵活性和自主性，为他们提供发挥的空间。例如，某开发公司某个项目，拿地之初即设定目标成本，后期因为某些特殊因素未考虑周全，致使项目总成本增加3000万元，但是该笔费用摊销到每个单元项目的造价成本之中并不大，可通过设计选型、优化配置进行调整，确保整体目标成本受控。现在，很多建筑企业也开始采用这种成本管理方法，并且取得了很好的效果。

二、现代房地产及建筑工程目标成本管理的作用

这些目标成本管理在实际的工作中有着不可替代的作用，所以我们才要对此进行研究，主要体现在三个方面。一是严格企业成本控制。企业的成本控制是一项非常重要的工作，在建筑工程施工期间，如果能够做好对成本的控制工作，就能节约一大部分资金，减小成本，最终提高经济效益，这也是建筑施工所追求的最终目的。目标成本管理可以全面实现对工程各项成本的控制，从源头上杜绝了浪费。二是完善企业管理体制。一个好的企业必然有好的企业管理体制，一个企业要想成为优秀的企业就要完善科学的管理体制，目标成本管理正是科学管理体制的体现。三是健全企业监督机制。资金的运用一定要做好监督工作，尤其是成本投入，因为在这个部分的花费较大，如果缺乏监督就会导致腐败，资金流入私人钱包。目标成本管理工作就是监督的一个方面，把成本管理任务分配到各个部门，形成部门之间相互监督的机制。

三、现代房地产及建筑工程目标成本管理体系

目标成本管理体系的建立首先是制定企业目标成本管理体系模板。房地产企业需要确定开发项目的目标成本科目；建筑企业需要确定承接项目的目标成本科目，根据目标成本管理体系进行细化分解、逐步测算，以确保企业成本管理良性发展。目标成本管理体系中科目的设置既要相对固定，又可适当延伸扩展，以增强目标成本管理体系在本企业的适用性。在完成前面一系列工作以后，目标成本的数据来源确定也很重要，数据来源要依赖以下要素：一是企业内部多年管理工作总结和累积的经验数据，这些数据都有参考价值；二是现阶段市场的总体价格水平也是很重要的参考方向；三是区域内部项目的一般特点，要和区域的整体风格相协调。

四、现代房地产及建筑工程目标成本管理要点

目标成本管理的最终目的就是要对施工成本进行管理，实现节约成本，这种管理只有贯穿到施工全过程才能起到应有的作用。

1.目标成本的制定要点

项目开发和建设中目标成本的制定至关重要，我们以目标成本制定在房地产开发中各阶段的运用情况为例，将房地产开发分为投资测算、获取土地、规划设计、工程施工和竣工结算五大环节。（1）第一个阶段是投资预算阶段，在这个阶段房地产项目还处在一个只有设计方案的初步阶段，预算工作人员可参考的资料比较少，所以这个阶段的预算比较困难，准确性不足，所以在这个阶段的投资预算要坚持一个原则——成本预算高出市场水平百分之五到十。这是预算工作人员在没有足够数据参考的情况下的一个保守做法，为了避免施工后期成本不够继续追加的繁琐，所以在最初就多预算一部分。（2）进入获取土地阶段以后，我们对于工程又有了进一步的了解，这时候我们可以对上一个阶段制定的目标成本进行一定的修正，根据掌握的更多的资料来完善，一般情况下，在这个阶段的目标成本都会比较高，这是为后续施工提供充足的资金保障。（3）接下来到了规划设计阶段，在这个阶段，又会有新的变化，我们要根据在获取土地阶段完善的第一版本的目标成本进行这个阶段的设计工作，这时要体现出节约原则，不同的用料、不同部分的施工都要进行限额，不能再超额预算了，因为这个时候我们可以掌握的数据足够多了，可以很具体地设计目标成本。（4）工程施工阶段目标成本制定根据设计图纸进行施工图预算。预算成本必须和第一版目标成本进行对照，要求是不能突破，确实因某项情况发生了现场实际预算突破第一测算指标，应根据现场实际情况协调或进行设计变更，对目标成本的分项指标进行修订，确保总体目标成本清晰。这就是目标成本制定后的动态成本管控，能确保随时随地目标成本清晰，确保总体目标成本受控。（5）在竣工结算阶段，我们要坚持的一个原则就是所有的成本都要详细检查，不要有遗漏，这个阶段主要的任务就是查漏补缺，这个阶段形成的目标成本就是最终的目标成本，不能再更改。

2.动态目标成本管理要点

这是目前目标成本管理中最重要的一点，因为目标成本尽管制定出来了，但是工程的进展基本不可能一直按照预算，肯定会出现预估不足或预估过量的问题，这时候动态目标成本管理就要开始发挥作用，在管理过程中不同阶段的成本修订工作很关键，要保证严密性，杜绝随意性，一定阶段要进行一次动态成本回报。

3.目标成本分级分类管理

所有的目标成本都要分级分类管理，这是现代房地产和建筑工程目标成本管理的精髓，分工才能更好的实现合作。总的目标成本管理由集团总部确定，制定出宏观上的指导性方案；各项目公司根据总部的精神，制定各自的具体执行方案，落实细节。有的时候一个大的企业会承包多个项目，这时候集团总部就要制定总的目标成本管理方案，体现总体精神；各分部制定各自承包项目的目标成本管理方案，保证落实。对于目标成本的动态增加也同理，例如超过50万元的总体目标成本增加需要总经理特批，其余的下级安排，累计金额达到某限额需及时上报。对于所有可能要进行修正的问题都要首先查明原因，然后进行实地调研，做好监督，分级的最终目的就是要保证管理方案最后执行的严密性，不能私自、随意更改方案，要在充分完善的调查以后，出具问题调查报告上报经过审批，才能更改方案。

五、结语

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关键词：房地产开发；工程管理；定义；现状；问题；对策

1、房地产开发工程管理定义及发展现状

1.1 定义

房地产开发工程管理是指将房地产开发中每个项目的各类工程设计演变成实体的全过程的管理，其包括质量、成本、进度、技术支持和安全的控制等管理要素。

1.2 发展现状

近期，我国为了扩大内部需要，加快经济的增长，对房地产开发工程的发展要求越来越高。因此，也扩大了我国房地产行业的发展。目前，我国房地产开发工程管理还不完善，在房地产开发工程的管理过程中，仍然存在着大大小小的问题，严重影响了建筑工程的使用寿命和质量。没有规范的质量保证体系图，甚至还出现边施工边设计的工程，影响了人们的日常生活和生命财产安全。由于工程造价的预算没有提前准备而导致在施工过程中产生造价的纠纷，影响了施工的进程。目前，政府对房地产工程的监督管理力度松懈，导致施工单位以次充好的现象比比皆是。在施工全过程中，产生过多的污染并且得不到有效的治理。有些处理过程中很容易产生二次污染。

2、房地产开发工程管理中存在的问题

2.1 严把工程质量过关

房地产工程管理中最常见的问题之一就是房地产工程的房屋质量问题。生活中，我们经常会听到一些关于房屋倒塌的新闻事件，这些问题多数是因为有些施工单位在房地产工程施工过程中不规范操作，对建材进行偷工减料，从而导致房地产工程质量不合格，达不到房屋正常的使用寿命，无法满足人们的居住要求。存在一些施工单位没有完整的质量保证体系，出了问题找不到人负责。

2.2严抓工程造价问题

一直以来，我国的房地产工程在工程造价方面存在着很多问题。如控制成本的方法跟不上时代的发展，没有依据进行操作；房地产工程在工程造价方面的法律法规还有待于完善，缺少相对应的政策体制等等。这些问题都与施工单位对工作的认真对待程度和竣工期限息息相关，同时也影响着房屋的使用情况。

2.3 严惩环境污染问题

噪声污染和建筑垃圾污染是房地产工程环境污染的两个最主要的方面。在进行房地产施工过程中产生的较大的作业噪音对周围的居民造成的声音打扰的噪声污染问题。在一些大城市中，也出现在居民休息时间进行施工作业，对人们的身心都受到影响。噪声污染也是建筑污染问题中最常见的问题。几乎伴随着整个房地产施工的全过程，严重影响了人们的作息生活。建筑垃圾污染是指在房地产工程施工过程中会产生很多建筑材料，包装等污染物。对周边的大气和水体进行了严重的污染。还存在一些其他的污染如光污染和粉尘污染等。

3、房地产开发工程管理的对策

3.1 加快提高房地产工程的质量

（1）施工单位应该规范操作每一个施工步骤，选用合格的建筑材料进行施工，坚决避免因为偷工减料带来的安全隐患问题。要勇于创新，大胆的尝试新的建筑材料，使建筑物增加新的使用功能。做到这些之前，一定要有一个完整的房地产工程质量保证体系图，更加清晰透明的完成每项任务。下图1是某房地产公司的质量保证体系图。

质量保证体系图

图1 某房地产公司的质量保证体系图

（2）依据国家法规和相关文件袋的规定进行施工操作，不断完善质量管理体系，避免员工懒散的现象。在施工过程中如果发现不达标准的项目应该检查整改之后再继续进行施工。在推进工程进度的同时质量问题应该严抓不可松懈。

（3）重视在岗人员的继续培训，提高房地产工程施工人员的素质。加强工程质量和安全知识的教育力度，通过身边的实例进行宣传，让施工人员真正的认识到整个工程中质量的突出性，提高他们的责任心。

3.2 健全工程造价管理体系，加强监督工作

在施工之前，做好全面的准备，对过程中的每个项目产生的造价预算和规划仔细的罗列出来，编制详细符合实际的工程造价预算表，做到详细精确，下图是某房地产公司工程造价预算表。同时，要考虑到预算发生争执时应该采取怎样的应对措施，应该对工程预算的相关价格进行动态的管理。

图 某房地产公司工程造价预算表

加强对施工人员的监督管理工作，建立责任问责制度，把整个施工过程中的安全、质量、管理工作落实责任到个人，管理部门不能形同虚设，要真正的发挥作用，加大监督管理的执行力度。

3.3 大力遏制环境污染

（1）施工单位应该选择正确的时间进行工程操作，避开居民的休息时间。最好有一个完整的工作时间表，按照规定时间工作，严禁为了追赶工程的进度，日夜进行施工，对施工人员的身体和周围居民的休息带来严重的困扰。同时，在电钻等设备上安装除噪器，能有效的避免噪声对周围居民带来的危害。

（2）施工单位要定期的处理施工过程中产生的工程垃圾，切不能随意的丢弃，堆放。应该设立一个房地产工程垃圾清理小组，及时对垃圾进行清理，进行奖惩制度。并且注意在处理的过程中不能随意丢撒在公共场地，给人们的生活质量带来严重的影响。

（3）严禁在施工现场进行废弃垃圾的焚烧，产生的废弃不仅污染了大气，还对施工人员和周围居民的身心健康产生严重的危害。应该统一转送到固定的垃圾焚烧厂进行合理规范的工程垃圾处理。

（4）施工单位应在类似水泥罐的施工设备上安装除尘器，定期的对房地产工程的施工设备进行粉尘的清理，在施工材料运输过程中，要规范运输，做好遮蔽工作，避免粉尘对大气的污染。施工过程中产生的废弃液体材料的排放应该设定一个专门的流通渠道，避免对周围的水体污染。

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【关键词】房地产；建筑工程；施工管理

科学技术的快速发展，使得房地产市场越来越火爆，于是，带动了整个建筑行业的迅猛发展。目前，我国在建筑工程施工管理上还存在一些问题，这些问题的出现，使得建筑工程的施工效率低，工期长。因此，有必要采取相应的措施，使施工管理的现状得到改善。

一、施工管理现状

（1）落后的管理方式。第一，工期没有进行科学的制定。有些建筑企业在制定工期时，没有经过详细的规划，也没有到施工地进行仔细查看，而是根据以往的经验草草制定施工计划。有些建筑企业甚至采用了非常简单的方法制定施工日期。第二，施工人员素质问题。对于我国建筑行业来说，施工人员来自五湖四海，而且大部分来自农村，没有专门的技术培训，并且流动性很大，使得施工单位无法对施工人员进行相关的培训，这就使得施工人员的技术水平参差不齐，在施工过程中经常不按照规定进行施工，甚至在施工过程中出现一些安全事故。（2）管理模式不科学。一是施工企业缺乏管理上的创新，对于建筑工程的设计，很多没有根据客观规律来进行，并且还存在很多指令性质的管理手段；二是建筑企业在进行工程施工时，对于可以进行优化的项目没有进行很好的优化，使得资产的使用效率下降。（3）组织方式不科学。第一，在建筑子公司中，一般是没有独立进行经营的权利，很多公司都没办法掌握工程的决定权，建筑施工的很多事项都需要上级部门决策、批准，这就使得决策失去了时效性。第二，组织结构设计不合理，社会的高度发展，使得建筑市场变幻莫测，因此，不适合采用直线职能结构。第三，部门的设置不科学，建筑企业在设置部门时，没有从自身的实际情况出发，设置部门没有根据自己的需要来进行，使得部门分工不明确，当要对建筑工程进行施工时，要很多单位参与，不仅浪费了资源，更是降低了办事效率。

二、施工管理新对策

（1）调整观念。社会经济的快速发展，使得我国以市场经济取代了原来的计划经济时代，在这样的体质之下，需要施工企业单位能够独立完成国家下发的指标，创造经济效益。因此，建筑工程施工企业要转变以往的旧观念，实现施工企业的利益最大化，而要实现利益最大化，首先要以新的观念、新的形式进行经营，以适应社会发展需求。（2）以科学、适宜的管理模式来进行管理。目前，建筑施工企业在经营上尚不够完善，因此，有必要加强管理，在原有的管理水平上进行改进，对于管理上的每个环节，不能只是应付了事，而应该踏踏实实地做好每项管理上的细节，特别对于涉及到工程质量问题的，不管是在人事制度上、技术上等，都要建立起科学、适宜的管理制度。（3）以科学的组织结构进行管理。建筑企业应该根据自身的特点，建立起适合的组织体系，使建筑企业的管理能够适宜组织机构，并使总企业与业主之间形成直接的关系，即便所处的地区不同，仍可以由总公司进行直接经营。项目的作业层由承包方的项目管理层直接进行负责，而项目管理层与房地产开发公司同时又形成协调的合作关系，对于所发生的突发事件能够及时进行沟通。除此之外，在对人力资源的管理上，要有人本管理新模式的制定。企业要有与优秀员工进行共同发展的新理念，对于优秀的员工，要及时进行奖励，及时为员工排忧解难，对员工进行民主管理，以人本管理理念留住人才；同时，还要鼓励员工要有创新精神，并且建立起相关的奖励制度，以奖励的方式调动员工的工作热情，对于员工造成的失误行为以及消极怠工方面的行为，要以所制定的惩戒措施进行惩罚。（4）工程竣工之后的技术管理。当工程完工之后，要采取相应的方法、技术手段对各个分项工程、分部工程等进行技术管理，把所得到的结果与工程质量标准的数值进行对比，查看工程质量是否符合要求。对于符合要求的工程项目，在进行检查后给予通过，而对于不合格的工程，则要求其进行返工，以达到相关要求。除此之外，工程在完工之后，对于所得出的经验或者教训，要进行归纳、总结，以备日后借鉴使用，对于管理资料或者技术数据，则要进行相关保留，及时进行整理、总结。对于技术创新上的发现，则要进行详细记录，使日后施工技术能够得到改进，促进工程施工效率，进一步提高工程质量，使工程施工管理工作能够更好地落实。

总而言之，房地产建筑工程施工管理属于一项系统的工程，所牵涉到的部门与工作人员众多，因此，要协调处理好各个部门、部门与工作人员、工作人员与工作人员相互之间的关系，在施工管理上能够团结一致、合作进行，使工程管理能够顺利进行，为工程的施工质量打下良好的基础。

参 考 文 献

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一、成本与质量的相互关系

在工程项目管理中对质量与成本二者间的关系问题上，长期以来存在着认识上的误区，即常常把质量与成本作为对立关系来看待。然而在实际工程建设过程中，项目的成本目标和质量目标之间的关系则是既对立又统一的辩证关系。其对立关系可以理解为：成本随着工程质量的强化而逐渐增加，如果业主强调质量目标，就必须降低成本目标；如果业主要求节约成本，就需要相应的降低质量要求。其统一关系则可以理解为：如果采取有效的方法进行工程项目进度和成本的科学化管理，不仅能够缩短工期产生工期效益，而且有可能获得较好的质量和较低的成本。适当提高项目功能要求和质量标准，虽然会造成项目成本的增加，但能够减少返工和维修的发生，从而在一定程度上又能降低成本。但是，如果片面追求利润、忽视质量的控制，将造成质量水平下降，项目的返工率和维修率就会增加，而且对企业信誉造成影响。寻求合理质量的过程，即研究工程项目成本与质量的协调控制将是实现项目合理质量的关键工作。

二、成本与质量的协调控制

目前质量控制中常用的方法和工具有两大类:知识资料的定性分析和数据资料的定量分析。知识资料的定性分析主要是指通过定性收集整理和分析知识资料，来解决质量控制的模糊性问题，主要包括关系图法、近似图法、矩阵图法、过程决策程序图法、系统图法等。数据资料的定量分析主要是指通过采用数理统计方法，来解决质量控制的随机性问题，主要包括直方图法、排列图法、相关图法、因果分析图法、分层法、控制图和统计分析法等。为了使项目成本与质量协调控制达到控制目标的理想状态，应采取适当的措施进行控制，如:尽早发现当月或周实际成本与目标成本间存在的偏差，这样的项目将在一个周期内出现质量下降或成本超支的问题，应及时做出偏差报告和预警，使管理者在下个周期内对其加以纠正，同时要做好确立偏差报告的周期、强化工程质量目标化管理、确定适宜的质量成本等工作。如上所述，确定适宜的质量成本为成本与质量协调控制提供了一条新的途径。确定适宜的质量成本不仅可以严格控制工程的质量，减少或避免工程返工，还可以减少项目的维护费用，提高项目的整体效益，使工程项目达到优质优价的效果。然而，由于质量成本在我国发展应用时间较短，许多企业都没有真正落实过质量成本控制活动。而且质量成本的控制也存在理论方法落后，不能及时跟上时展形势需要的问题，在建筑业中，这种情况尤为严重。因此，加强对质量成本的控制是项目成本与质量协调控制不可缺少的工作之一，而降低成本新的突破口，应该从这些似乎不易被看见的质量成本开始。

三、质量成本控制措施分析

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【关键词】房地产；评估；建筑工程及造价知识；运用

房地产业经过近10多年的高速发展，已经成为国民经济重要的支柱产业之一，随着国家对房地产宏观调控效果的逐步显现，其暴利时代行将终结，该产业将步入一个稳健的发展期，对于房地产业的各项相关的技术要求也会越来越高，它包括对评估的工作质量和评估人员的专业素质也提出了较高的要求。如何从房地产评估的科学性和专业性角度来提高工作质量，以适应社会主义市场经济发展的需要，是我们需要认真思考和研究的。

房地产地评估就是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产地价格或价值真实客观地揭示、表达出来。房地产地评估需要运用的知识面是多方面的，有资产评估方面的，它主要包括成新率和经济性贬值或功能性贬值还有比较修正等知识，。还有土地方面，主要是土地的分类与价格（价值）的关系等知识。还有一个比较核心的、涉及面较广的知识点就是建筑工程技术及造价的专业知识，包括建筑物的功能、工程造价以及功能与造价的关系等知识。这也是本文着要重要讨论的。

常用的房地产评估方法主要有：1.比较法；2.成本法；3.收益法；4.假设开发法；5.长期趋势法。

比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该法在房地产经济数据比较发达的西方国家应用最多，是较为科学、比较符合市场实际情况的方法，也是今后我国房地产评估发展的方向，但它要求具备比较详细的房地产实际交易数据，由于我国目前的房地产交易数据的资源共享性尚不够理想，各地区和各部门的各自为政，在信息的公开性、共享性方面的公共交易网络还没有真正建立，所以应用比较法受到了很大的局限性，此法适应于交易案例比较容易取得的情况，如公寓和写字楼等的评估。

收益法是求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本收益率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它仅适用于评估对象有正常收益而且收益易计算的情况，应用范围比较有限。如商场和酒店等的评估。

假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它适用于估价对象具有投资开发或再开发的潜力。如待开发的土地和在建工程等的评估。

长期趋势法是运用科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析法和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。它适用于估价对象拥有较长时期真实历史价格资料的情况。

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它的主要步骤为：1.现场勘查、收集评估资料；2.计算重置价；3.计算成新率；4.计算评估价，评估价=重置价*成新率；5.编写评估说明

成本法适合于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园、厂房、码头、机场等等。从我国的实际情况看，特别是企业的改制、兼并和破产的评估中，应用最多的还是成本法，它也是运用工程技术及造价相关知识最多的房地产评估方法，是本文讨论的重点。

1 用成本法进行房地产评估时的几种具体作法分析比较

1.1 重编预算法

此法是根据待评估建筑物或构筑物的竣工图，按评估基准日重编预算，运用建筑工程技术的相关知识，根据国家的工程量计算规则，计算图纸的实际工程量，然后组合现行单价或根据现行定额价求取建筑安装工程费。

建筑安装工程费=∑【（实际工程量×现行组合单价或定额价）×（1+工程费率）±材料差价】+按现行标准计算的各项间接成本。

建筑物重置成本=取得的土地成本+土地开发成本+建筑安装工程费+其它费用（如建设管理费、勘察设计费、投资利息、销售税费等）+开发利润。对于合格的工程造价人员来说，编制一份预算就是其平时工作内容的一部分，困难的是在评估阶段，无论从评估收费还是时间上来说，都不容许编制内容较为复杂或数量较多的建筑物或构筑物预算，故此方法仅适应于一些构造较为简单的构筑物如道路、围墙、设备基础等的评估。

1.2 预结算调整法

预结算调整法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算工程量为基础，按评估基准日期间的预算定额、费用定额和上级主管部门的调价文件编成一份与上法相似的预算造价既建筑安装工程费。与上法的不同点只是预算工程量的来源不同而已。由于工程量可以直接取，故此法相对于重编预算法来说工作效率要高得多，但它要求委托方能够提供比较完整的审核后工程结算资料。

1.3 价格指数及系数调整法

该法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算造价为基础，运用建筑业产值价格指数或上级建筑业主管部门的不同时期的价格调整系数，通过系数调整求得建筑物基准日的评估购建工程造价。

建筑业产值价格指数可从权威统计部门的统计年鉴中查出。

上级建筑业主管部门的不同时期的价格调整系数则是造价人员概预算编审日常工作中经常用到的系数，只要查询有关的造价文件就可得到。

不同性质的价格指数，在计算价格变动指数时的方法有所不同：（A）定基价格指数

价格变动指数=（评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数）×100%

（B）环比价格指数

X=（1-a1）（1-a2）（1-a3）……（1-an）×100%

X-----价格变动指数

a------从建筑物竣工年度后第一年至评估基准年度的各年的环比价格指数，i=1.2…n。

重置成本=账面原值×价格变动指数

在价格指数及系数调整法中技术难度和工作量最大的系数应是最近期定额价与目前人、材、机市场价格之间的建筑工程造价调整系数的测定，这是一种动态测定方法，它要根据不同时期（与评估基准日相一致）、不同地区造价信息，运用国家颁布的万元定额或在评估中收集到的审核后结算中的含量进行。在一般评估项目中，由于安装工程造价（不含设备价）占建安造价的比例较小，而且历年的安装调价系数基本是以人工费为基础的，含材料费的安装造价系数较难确定，目前评估中常按安装造价占建安价的比例确定安装购建造价，故一般不进行安装造价系数的调整。

从以上成本法三种具体方法可以看出，无论是运用第一种或运用第二种方法编制工程预算，还是运用第三种方法在已审定预算造价基础上通过价格指数或系数调整求得评估购建重置价，都与工程造价人员目前从事的概预算编审工作密切相关。评估者可根据评估对象的不同条件灵活采用不同的评估方法。

评估重置价确定以后，评估人员还要运用资产评估知识进行成新率的计算，常用方法主要有： 1.3.1 使用年限法

按权威部门的建筑物耐用年限的规定，根据房屋的已使用年限既可求得尚可使用年限，最后求得建筑物的成新率。

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

1.3.2 打分法

根据国家有关部门的房屋完损等级评分标准，由造价人员实地勘察的房屋结构、装修、设备等部分的完损等级情况来确定相应的成新率，然后根据不同类型房屋成新率的评分修正系数进行修正得到最终成新率。

成新率=结构部分合计得分×A + 装修部分合计得分×B + 设备部分合计得分×C

A----结构部分的评分修正系数

B----装修部分的评分修正系数

C----设备部分的评分修正系数

3、综合判定法

该法运用管理科学的理论进行调查，记录每个建筑物或构筑物在设计、施工、使用、维修及抗震等方面的真实情况，分别采用分数来表示对建筑物或构筑物成新率的影响程度，最后确定综合成新率。

评估价一般按以下公式计算：

评估价=购建重置评估价×成新率

2 对房地产评估人员的专业素质要求

从以上用购建重置成本法进行房地产评估的工作内容和工作特点，我们不难看出对从事房地产评估的专业人员提出了相应较高的业务素质要求。一个合格的工程造价人员应是房地产评估较为合适的潜在人选之一，因为其工程技术和经济方面的知识是符合重置成本法进行房地产评估专业素质要求的，但是，要做一名合格的房地产评估师，仅仅满足于具备合格的工程造价人员基本素质也是不够的，必须补上资产评估方面的理论知识和经济法规方面的知识，充分了解整体资产评估的构成及运用，并具有一定的财务评估和设备评估方面的相关知识和技能，经过一定数量评估项目实践的锻炼，方可较为熟练地运用成本法及其他方法进行房地产评估。

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关 键 字： 房地产住宅企业工程项目管理监理一体化

中图分类号： F293 文献标识码：A 文章编号：

Abstract： In this paper the author summarizes Zhongshan Ocean City residential project 22 construction sections, 4 Supervision Service exploration, summed up the real estate enterprises in project management, the effective use of resources in engineering quality supervision and safety monitoring, engineering management information data acquisition, project management model. In the whole process of project development, take the real estate enterprise and supervision unit integration service mode so as to achieve the optimal allocation of resource, implementation and supervision of real estate enterprises win-win effect.

Key Words： he real estate enterprise; Engineering project management; Supervisor; Integrated

引 言

自推行工程监理制以来，工程建设监理以其涵盖“四控制（质量控制、投资控制、进度控制和安全控制），两管理（合同管理、信息管理）、一协调”的工作在建筑工程中发挥了巨大的作用，保证项目建设的质量、有效地控制建设投资和施工进度，协调与处理项目各参建方之间的关系，这种工程管理机制也越来越多地被人接受、认可。但是随着监理行业的恶性竞争，监理费用一再下降，监理单位在工程管控的能力、服务质量在不断下降；而随着房地产业在国内的兴起，房地产企业在产品定位、开发计划、规划设计、建安投资、工作协调等管控能力的不断加强，对监理的信任度急剧下降，监理企业在房地产行业的作用越来越被边缘化；监理单位已经成了房地产企业的绊脚石及工程事故的替罪羊。

随着国家对房地产调控的不断深入，工程质量越来越被业主所关注，同时，安全事故的责任不再仅仅是施工和监理单位的“权利”，社会已经把事故焦点推向了房地产商，作为监理单位在房地产市场蓬勃发展的浪潮中也可以发挥其在工程质量和安全管控、工程管控模型建立、信息数据支持等专业发挥其应有的专业特长，享受房地产业发展带来的成果。

1房地产项目的特点

房地产企业的产品是住宅商品房以及公寓、写字楼、商场、酒店等商业地产产品以及服务输出（本文以住宅商品房作为案例加以阐述）。其产品不是通过自身生产、建造出来的，而是通过采购、整合供应商的成品，形成自己的产品――住宅商品房：选址，采购国家土地使用权；产品定位及销售，采购销售咨询单位的服务成果；产品设计，采购设计成果；产品营造，采购建筑物；产品交付，采购物业服务。房地产企业产品=整合各供应商产品+服务输出；房地产业是典型的服务业，而不是建筑业。房地产企业的顾客是千千万万来自各行各业的小业主，不同的业主有不同的需求，要赢得顾客，房地产企业的工程质量（产品质量）在满足国家规范的同时，还需要满足各小业主的“个性化”要求。

根据房地产行业的特殊性，且在膨胀式发展，房地产企业重心往往放在产品定位、客户敏感点的设计上，在工程管理上也只注重快速推盘，实现快速周转，一再压缩工期，同时关注建安成本和工作协调，至于工程质量、安全管理、现场信息数据收集等往往是“说时重要、做事次要、忙时不要”的被动局面。正是基于这种特点，监理单位可以以自身的专业能力作为房地产企业工程管理的补充发挥其重要作用。

2 房地产项目工程监理

2.1监理在房地产项目的服务定位

针对房地产开发企业的项目而言，工程监理服务在阶段上主要包括施工准备阶段、施工阶段、竣工交付阶段和交付后1年内的小业主试运行阶段；在服务内容上包括工程质量监督、安全生产监督、工程监控数据信息沟通以及专业知识咨询。必要时还可以考虑设计监理。

鉴于房地产项目的特点，在选择监理服务时，考虑监理单位的口碑与业绩的同时，着重考察其是否具有应对多顾客需求的房地产住宅项目的工程质量诉求经验与对策。

2.2采取地产、监理工程管控一体化管理模式

在房地产住宅项目中，即使房地产企业（甲方）的工程管理各专业模块配备完善，也没必要配备庞大的工程管理团队，还需要借用其他供方的服务以更新自身的专业视野，因此有必要采购监理服务。同时在实现资源最优化配置，有效地降低运营成本，在工作中形成互补，避免工作岗位的重复设置，采取甲方、监理项目工程监管一体化是最好的选择。

根据《建设工程监理规范》和现行有关法律法规要求，住宅项目工程监理人员配置要求见表1。

表1 住宅工程最低配置标准

中山远洋城项目由于体量大（197万m2）分若干个施工标段开发，每个施工标段大约10万m2，其组织架构如图1：

图1 房地产企业项目工程管理架构图

备注：（1）本项目的管理架构完善，包括的工程线除工程营造外还包括设计部、成本部、开发部、物业公司以及市场等支持部门，本图只标明了工程营造线的管理架构。

（2）每个施工标段房地产方派出1名全职工程主管，各专业工程师由配套部外派，质量、安全、成本等的监管、考核工作由质量部负责。

（3）开发项目在50万m2以下的可以只包含工程部和质量部，更小的可以连质量部、工程总监都不设，只设工程部和技术总工室。

图2房地产住宅项目某施工标段工程管理架构图

备注：（1）本管理架构图是按照10万m2设置，除工程主管由地产方配备外，其他人员由监理单位补充，当施工标段在15万m2以上时，工程技术负责人由地产方配备，同时监理方加派土建、设备、质量、园林等专业工程师。保持监理人员达到1人/万m2。

（2）30层以下的各施工标段从开工到交付周期大约18-21个月，监理费用大约15-18元/m2。

（3）在同城市、同项目情况下，同一家地产企业各施工标段的监理人员可以互相调配，以优化人力资源、节省成本。

（4）在同一项目中，总监不能兼任其他项目职位，但同项目中不同施工标段可只设一名总监，不同标段设总监代表进行管理。

2.3 监理单位在房地产住宅项目的服务内容

鉴于住宅地产项目的特殊性，作为住宅营造的监督及管理者，监理服务内容只有作为房地产企业工程管理的补充才能有发展，实现双赢。在住宅营造过程中，监理服务包括以下内容：

2.3.1在工程施工准备阶段

在施工单位和供货的采购、施工方案审核上，监理单位可以充分发挥其技术专长，在技术标、施工方案审核上，充分审核供方技术措施的合规性、合理性、实用性和经济性。

在技术支持上，监理单位充分利用其在建筑行业的专长，推荐采用新工艺、新技术、新材料、新设备，实现节能减排、环保绿色效果。

2.3.2在施工阶段

在工程质量监管上，监理单位必须改变监管思路：

（1）由被动监管转变为主动监管。主要体现在等待施工单位报验才进行验收转变为主动巡检：施工单位材料、设备进场即进行验收，各施工工序完成后即开展验收；

（2）变抽查验收为可追溯性的全过程验收。主要体现在约定验收部位，按顺序验收及登记，保留验收记录被地产方随机抽查。

在安全监管上，对安全设施、文明施工设施实行全数验收，并对塔吊、施工电梯、悬挑脚手架、深基坑等重大危险源建立安全监管档案，实现安全管理。

在建造监管过程中，监理单位利用其专业知识优势，建立工程进度合理化工期、质量、成本的模型，收集相关数据及建议，及时提交给房地产企业作为决策依据。

2.3.3 在竣工交付及试运行阶段

工程竣工前，监理单位根据当地政府主管部门和地产方分户验收要求，进行可追溯性的地毡式的分户验收工作，工程质量在保证通过监理的验收后再进行地产的交付验收（即物业接管验收），以保障交付质量。

在工程试运行阶段（即工程竣工验收交付小业主的一年内）的工程质量投诉处理上，监理单位以其专业的能力、站在第三方的角度解答小业主提出的各类质量疑问，针对一些常见质量通病问题提出处理方案，相关责任方根据处理方案进行维保修处理，往往更能够得到小业主的认可。

监理单位通过交付验收、试运行的质量投诉，统计分析质量缺陷分布，提交工程质量缺陷报告作为后续开发质量改进的依据。

2.4 监理服务的评价及考核

房地产企业对监理服务质量的评价及考核主要集中在监理人员配备的符合性、技术支持、过程验收管理。至于实体质量主要考核施工及供货单位，监理单位负链带责任。

3 结语

中山远洋城通过不断地对监理服务模式的探索及修正，在工程管控上取得了良好的效果，其中A1、A2、A3和A7区被评为中山市质量优良样板工程，A1区3#、7#楼被评为广东省质量优良样板工程。

房地产企业在提高企业自身的工程管控能力的同时，需要根据企业和项目自身特点，充分利用监理资源进行工程管控范围和能力的补充，选择合适的监理服务模式及特色服务理念，把项目监理人员纳入项目工程监管架构里，统一绩效考核，从而实现工程管控效能的最大化。

参考文献：

[1]谢坚勋 叶勇欧 阳光辉 浅谈工程监理和项目管理接轨[J].建设监理. 2004.2: 22-24

[2]易华 工程监理与房地产项目管理的融合[J]. 中国房地产业.2011. (8)

[3] 陈键飞 房地产开发项目的可行性研究[J] 中国西部科技2005.5A:64

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【关键字】房地产；建筑；施工管理；成本控制；质量控制

房地产工程中现场管理一直是整个施工的重要部分，作为开发商管理人员必须负责项目的成本控制、工程进度、质量管理的技术支持和项目管理工作，对所负责的工程项目，有效地执行其预定的工期、质量、安全、成本等实施计划。在项目管理中通过组织、协调、控制和决策，对各生产施工要素采取全过程的动态管理。本文重点解析了房地产建筑中施工管理以及各项管理控制的重点，并提出了一些自己的看法和见解。

一、在房地产建筑中施工管理的工作重点

1.1施工前的各项准备工作[1]。在工程的施工之前，必须要做好相关的准备工作。所谓的准备工作就是对整个工程要有具体的深入了解，工程中的所有项目要熟悉的掌握，只有这样才能在遇到困难时及时的解决。首先，建筑中所要了解的项目主要包括工程施工所在的位置，这个位置的地理条件和气候条件，施工位置附近的道路情况，施工位置附近的各种线路的走向问题，建筑物楼层可以建筑的最高标准等等，以上这些，在施工之前都必须有个系统的熟悉；接着就是对设计师的设计图纸的了解，相关负责人要逐个核实设计图纸上标明的整体构造、建筑物的内部划分、各种排水管道的流通方向以及灯光的线路走向等这些细节上的小问题，在图纸上提到的各种设备的安全性、相关工具的价钱、各个楼层的建筑进度以及建筑楼层的使用方法等，都应该事先和建设单位进行商量报备，避免以后出现各种矛盾和不愉快，对于设计图上所遗漏的地方，要及时通知设计师进行添加，这样是为了保证工程的顺利施工。

1.2施工中材料的质量管理[2]。正常情况下，工程的质量会受到材料质量的直接影响，所以，在材料采购中，对材料质量的严格把关尤为重要。例如，在如何选择施工材料的供应商的问题上，管理者首先应做到熟悉掌握施工材料的准确信息；将竞标商家进行比较，选择既良好信誉又有供货能力的商家进行沟通，对其提供的材料样本进行现场检验，做好验收工作。

二、在房地产建筑施工管理中需要控制的几个方面

在房地产建筑中，施工管理与控制是密不可分、相辅相成的，只有提高各种项目的控制制度，才能更好的进行施工管理[3]。施工中需要控制的项目有很多，经过归纳总结可以分为以下几种：

2.1人员管理的质量控制[4]。各行各业中，影响工作的主要因素就是工作人员，房屋建筑也不列外，所以企业必须要加强人员管理，这样提高施工质量。所谓加强人员管理的质量控制就是提高高层工作人员和场地施工人员的道德素质。提高高层工作人员的整体素质，可以加强施工管理的工作效率，可以更准确地制定出相关的施工方案；对于场地施工人员来说，相关技术人员必须要持有相关的证书。在提高道德素质的同时，也要加强工作人的责任心和质量意识，只有这样，工作人员才会知道企业的利益与自己的利益是共同存在的，这样工作人员才会在工作种严格要求自己。

2.2施工过程中的质量控制 加强施工工艺管理，保证工艺过程的先进、合理和相对稳定，以减少和预防质量事故、次品的发生。坚持质量检查与验收制度，严格执行“三检制”原则，上道工序不合格不得进入下道工序施工，对于质量容易波动，容易产生质量通病或对工程质量影响比较大的部位和环节加强预检、中间检和技术复核工作，以保证工程质量。对隐蔽工程做好隐、预检记录、专业质检员作好复检工作，再请业主代表、监理代表、质检站验收。做好各工序的成品保护工作，下道工序的操作者即为上道工序的成品保护者，后续工序不得以任何借口损坏前一道工序的产品。混凝土、砂浆、防水材料的配合比应符合要求，由试验室先进行试配，经试验合格后方可使用。混凝土在浇筑过程中必须认真检查其组成材料的质量和用量、拌制点及浇筑点的坍落度以及搅拌时间，并按规范留置试块。及时准确地收集质量保证原始资料，并作好整理归档工作，为整个工程积累原始准确的质量档案，各类资料的整理与施工进度同步。钢筋、水泥等重要物资必须有从各批材料进场检验到使用于建（构）筑物的具体部位的跟踪原始记录

2.3施工方案的控制。这里的施工方案主要是在施工中的各种施工方案、施工技术和装潢等。只有合理的制定各种施工方案，才能够保证建筑物的施工进度；在施工中，高超的施工技术以及卓越的装潢技术，是建筑物质量的保证。所以相关负责人员要做好施工方案的控制，事先做好工作安排表，这样可以减少时间上的浪费。

2.4对于施工环境的质量控制。在建筑物施工阶段，周围环境带来的影响是不可避免的，比如说湿度、温度、工程地质以及污染等自然条件带来的影响，这时候就需要专业人员事先做好调查分析研究，然后进行预测，对于自然环境可能带来的影响，事先做好解决措施。

三 、房地产工程施工阶段的管理要点

（一）、安全控制

对于一切工程项目施工而言，安全都应该放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，项目的安全工作则需要设置一个专门人员全权负责。施工安全工作要对施工现场的安全设备包括安全帽、安全带、安全棚以及安全网等是否齐全而且质量是否过关等都进行仔细调查。为了安全工作能够顺利开展，一定要确保项目资金特别是用于安全文明方面的资金要及时到位。

（二）、进度控制

建筑项目的施工进度控制对工程能否按时高质完成有着决定性的作用，除了根据工程项目本身的内容，还需要结合施工现场所在地区的环境和气候变化特点进行考虑。在进度编排中，应该以确保工程施工科学高效为原则，并且要符合客观工程实际，要根据工程进度要求设计好施工组织步骤和原材料供应时间等。除此之外，要想将进度控制落实好，还需要施工单位、建设单位、以及监理单位三方面通力合作。要对进度控制采取有效的执行措施，确保在限期内完成一段期间的工程进度。

综上所述，在高层建筑的施工中，只有将施工管理控制措施落实到位，才能保障施工质量、安全、进度和成木的合理，才能保证整个工程的顺利完成。另外，随着现代社会科学技术的不断进步，越来越多的先进技术、施工设备等被广泛应用于建筑施工中，高层建筑施工管理必定迈上一个新的台阶。

参考文献：

[1]胡海龙.广州新白云国际机场塔台及航管楼施工管理重点浅析[J].科技咨询导报.2007（18）

[2]孔庆辉，方存连.会计集中核算和分散核算的比较与选择DD以建筑施工企业为例 [J]. 大连海事大学学报（社会科学版） 2011年04期

[3]李曰利，万水勇.浅谈施工企业建筑机械设备租赁部门如何社会化服务 [J].建设机械技术与管理.2001（09）

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价值工程是指重于功能分析，力求在产品的全寿命周期中，用最低总成本，生产出在功能上能充分满足用户要求的产品、服务或工程项目，从而获得最大的经济效益的有组织的活动。用数学比例式表达如下：价值（V）=功能（F）／成本（C）一般来说，提高产品价值的管理途径有五种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上涨；但带来功能大幅度提高。

二、绿色建筑的定义和国家要求

绿色建筑，定义为在全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。同时，在2013年1月6日，国务院了《国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》）提出“十二五”期间完成新建绿色建筑10亿平方米；到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。

三、价值工程在房地产绿色建筑设计管理的应用

价值工程的核心是功能分析。它通过对产品的功能分析，研究如何以最低的产品寿命周期成本去实现产品的必要功能。通过对全寿命周期的全程理解（全寿命周期费用＝生产成本+工程成本+使用成本+维护成本），从而确定必要功能和实现必要功能的最低成本方案。绿色建筑的全寿命周期衡量指标主要在节地和室外环境，节能和能源使用，节水和水资源使用，节材和材料资源使用，施工管理，环境保护等方面，贯穿项目的前期规划、设计、施工、运营和拆除的全寿命周期，与价值工程理论的全寿命成本的出发点是一致的。下面列举设计管理的实例，利用价值工程优化绿色建筑设计方案。

1.在总图的规划设计时，项目的建筑业态（高层，洋房，别墅等）需要充分研究地势、地貌的特点，与之融洽地结合，实现节地和室外环境的保护。该工程建设场地东南角北面地势较高，与市政路和北面地块高差达20米左右，属于典型的山地形态。该项目容积率为2.0～2.5之间，限高100米，营销部初步根据市场，在业态上选择全高层住宅，或高层住宅+洋房/别墅的方式，经过设计的方案强排和面积测算，两个业态的设计方案均可以满足营销部的需求。但是如何选择？这个时候，就是需要通过价值工程的核心和策略，对两个方案进行深入地价值挖掘，在功能不变的情况下，优化和降低成本。步骤如下：方案的业态（高层，洋房，别墅等）确定后，把地下室的面积，范围，标高估算出来，示意在总图上，然后与地形等高线进行套图对比，就发现了涉及工程开展的土方工程，土方开挖和回填量有明显差别，因为高层住宅在山坡上建设时，地下室工程需要进行大量的土方开挖量，间接产生高差达10米左右的边坡，增加边坡支护的工程量。而如果选择别墅或者洋房布置在山坡上，地下室的开挖深度和大小明显减少，有利于工程的绿色建筑指标实现，以及直接产生节约场地前期成本的效益。

2.合理控制地下停车位和地面停车位的比例一个地下停车位建安成本约10～12万元（2500元/m2×40～50m2），一个地面停车位建安成本不到1万元（250元/m2×20～25m2），建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车。

3.优化地下室停车位的数量可以通过专业的划线公司，认真排版地下室停车位，可以提高一定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是物业角度，都是一笔不小的数；同时也可以反提停车位的排放需要，局部修改柱网。根据以往经验，高层建筑8.1m～8.4m柱距（中-中）刚好可以排3部车，这是个结构上经济、停车排放上也经济的柱距，同时也是较经济的梁的跨度，主梁跨度在7.2～8.4m；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率，以及对梁高有影响，从而又影响净空和层高；如果地下室和裙房柱网方正和对齐，又可以减少转换层的出现，（因为转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是标准层6～8倍、2～3倍、2～3倍），“一举四得”。所以在地下室工程中，运用价值工程的思路，对平面布置进行优化和推敲，对于降低成本有明显的帮助。

4.减少地下室埋深除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、通风等大量造价；根据以往经验数据，地下室每层高每增加1cm，以上项目费用均摊到建筑面积的造价，增加10～15元/m2。所以行业内的标杆企业都通过管线综合，BIM设计等，降低地下室的层高，停车库的层高参考范围是3.8m～4.2m之间。半地下室可以直接采光和通风，改善停车场，以及物业管理人员的工作环境。

5.采用高强度级别的材料，实现材料的总成本节约，材料节约的效果如柱子，剪力墙等部位采用高强度混凝土（C50以上），大跨度的梁，板采用不低于400MPa的钢筋，可以有效减少构件截面尺寸，减少模板费和增加实用空间；楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近20%，可节省钢材约20%左右。

6.小区园林绿化的优化，实现节水和节材的指标选用植物应与本地气候、土壤相适应，降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期养护费用，节约浇灌的水资源，从而在寿命周期里面的成本降低；同时提倡“疏林草地”的景观设计理念，把控总体效果，把草地等区域打造成住户和公众活动休闲的场所，既可以达到满足住户户外活动的需要，又可以降低开发成本的同时，降低小区的“热岛效应”，实现绿色小区环境。

7.新能源，新技术的使用对于地面以及公共停车场，可以考虑设置发电和遮阳的车棚，提高单独的车棚的功能，虽然前期投入是比较大，但是国家对太阳能发电的回收是有补助。按照全寿命周期的投资和成本来计算，实现投资成本的回收，一举两得。

四、结语

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关键词：房屋建筑；质量；问题；方案

随着经济的发展，人们的生活水平得到很大的提高，面对多发的自然灾害，人们对住房的质量要求也越来越高，所以在房屋建筑工程项目中我们必须加强质量管理与控制，力求建造出来的房屋建筑物能够满足居民对住房的要求，并使房屋能够在灾难来临时，起到保护居民的作用。

在房屋建筑工程项目中质量管理存在哪些问题

1.质量管理的思想不成熟

由于我国的建筑行业与其他一些国家相比，起步比较晚，因而不仅在房屋建筑工程项目的质量上我国的房屋建筑物与别的国家有差距，在房屋建筑工程项目的质量管理方面也存在着很大的差异。我国的一些管理人员认为质量管理只是按照操作规范，使用达标的材料就能生产出高质量的产品，但是这有悖于市场经济的发展规律。市场经济认为高质量的房屋建筑工程项目必须达到用户对房屋建筑的要求，否则就是不达标。

2.盲目地加大投资，建造高档奢华的房屋建筑

房地产企业在开发的过程中，房地产企业对高质的房屋建筑物的理解出现偏差，有的企业认为只要加大对房地产开发的投资，那么生产出来的房屋建筑物的就是安全可靠的，不考虑在建设施工过程中的施工工艺，也不考虑在施工过程中使用材料的质量，只是盲目地进行投资，不仅造成资源的浪费，而且不能为企业赢得足量的客户，这样将不利于房地产企业的发展，也不能为居民提供安全可靠的避难所。

3.忽视了质量的重要性

企业在进行建设施工的过程中，针对开发产品，并没有追求完美，而是允许出现一定的误差，导致开发出来的房屋建筑物无法与居民对房屋建筑的要求达到统一，房地产企业忽视质量的重要性的这一问题将会使房地产企业失去顾客，无法达到资源的优化配置，无法达到企业的提升。

4.房地产企业过分追求质量认证

随着经济的发展，我国已经逐渐重视了房屋建筑工程项目质量管理，因而一些房地产企业为了在众多的竞争者中脱颖而出，利用各种方法来得到质量认证，得到质量认证之后，再使用落后的施工工艺和劣质的施工材料来进行建设施工，导致建设出来的房屋建筑物无法满足客户对房屋建筑物质量的要求。

5.质量管理的责任不明确

针对房屋建筑物的质量管理，房地产企业并没有对管理人员的责任进行明确的划分，导致当房屋建筑工程出现质量问题时，无法找到事故责任人。另外，管理人员在管理的过程中，由于不清楚自己的责任所在，导致质量管理的失败。

6.施工人员的施工工艺落后

由于经济的快速发展，房地产企业也迅速崛起，因而在进行房地产开发的过程中，任用的施工人员大多数是没有施工资质的，所以导致房屋建筑工程的质量不达标，无法满足人们对房屋建筑物的要求，导致房地产企业的发展不能稳步向前，不能为人类的生存和发展提供更好的房屋建筑物。

如何对房屋建筑工程项目进行质量控制

1.提高房地产企业对质量管理的认识

在房屋建筑工程项目建设之前，要加强对房屋建筑工程项目的事前控制，这就要求房地产企业提高对质量管理的认识，不单纯地依靠优质的材料，科学的施工工艺来完成建设施工，而是要以人们对房屋建筑的需求为导向，生产出人们需要的房屋建筑物，只有这样，房地产企业才能向前发展。

2.利用适当的人力、物力和财力进行生产建设

在进行房屋建筑工程项目的建设之前，房地产企业要对市场的需求进行调查，明确市场所需要的房屋建筑物的类型，切忌盲目投资，建设出市场不需要的房屋建筑物。对市场进行调查之后，明确房屋建筑物的类型，利用合适的资源来进行建设施工，可以实现资源的优化配置，减少不必要的浪费。

3.在建设的过程追求完美

在施工过程中进行事中控制，这就要求企业不能为了降低房屋建筑工程的施工成本而允许建筑施工过程中出现误差，可以适当地要求施工人员追求完美，提升房屋建筑物的标准，促进企业的发展，以便为人们提供所需的房屋建筑物。

4.加强对企业质量认证的监管

监管部门在对房地产企业进行质量认证时，要认证负责，公平公正地对房地产企业进行评价，达到对房屋建筑工程进行质量控制的目的。

5.明确管理者的责任

在施工的过程中，对管理者的责任进行明确划分，能够督促管理者对房屋建筑工程中的施工过程进行监督管理，达到控制房屋建筑质量的目的。

6.提高施工工艺水平

在施工的过程中，要引进国内外先进的生产工艺水平，以建设出高质量的房屋建筑物，达到控制房屋建筑工程项目质量的目的。

总结语

在进行建设房屋建筑物时，我们要加强对工程的质量管理与控制，达到提高房屋建筑物质量的目的，满足人们对房屋建筑物的需求，让人们生活在一个舒适、安逸、安全的建筑物中，只有这样，才能激发人们购买房屋建筑物的欲望，才能促进房地产企业的发展，最终促进国民经济的发展。

参考文献：

[1] 李显斌.房屋建筑工程项目质量存在的问题浅析[J]. 城市建设理论研究（电子版），2012.12（24）：111-112

[2] 徐连勇.房屋建筑工程项目质量管理相关问题浅析[J]. 城市建设理论研究（电子版），2013.10（24）：120-121

[3] 王颖.房屋建筑工程项目质量管理存在的问题浅析[J].城市建设理论研究（电子版），2013.10（22）：135-136

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关键词：房地产建筑；建筑装饰；建筑装饰设计；管理控制；要点措施

中图分类号：S611文献标识码： A

1. 房地产建筑装饰设计材料的选用与质量控制

1.1在建筑装修进程中，装修资料作为建筑装修的根底要素，优质的装修资料是建筑装修质量的根本确保。因而，建筑装修办理人员要不断的加大对不一样装修资料功能与运用规模的了解与学习，经过学习与实习，提高对建筑装修资料质量的甄别才干"在办理作业施行的进程中，只要精确的知道不一样装修资料的功能，才干合理的运用装修资料来优化装修规划作用"一起，装修资料为建筑装修供给了根本的物质今后，装修资料品种的多元化与外型要素的个性化，为建筑装修作业供给了更大的空间与可能。因而，建筑装修施行的进程中，只要充沛的了解和知道建筑装修资料的特色，才能够充沛的发挥建筑装修资料的个性化装修作用。所以，在建筑室内规划的进程中，精确的把握不一样装修资料的功能，挑选恰当的装修规划方案，是建筑装修规划办理作业的重要内容。

1.2在建筑装修的进程中，有效的运用建筑装修资料来展开建筑装修规划作业，需求一个实习与发明的进程。只要不断的学习，才干够更全面的知道资料的独特性与适用性，经过不断的规划与实习，能够提高建筑装修规划的水平，在建筑装修水平不断发展的进程中，各种新资料与新技术在建筑装修作业中得到了全面的运用，这就需求在建筑装修办理作业中，要加大对新资料与新技术的运用，经过这一路径，来立异建筑装修规划的路径，提高建筑装修的作用，在施行建筑装修规划的时分，要联系当地的文明，地舆情况，装修资料的特性进行全方位的思考与立异。

1.3关于交楼规范来讲，资料的挑选显得更为重要，在挑选的进程中，不能仅仅就资料的观感思考，一起也要加大对资料功能的思考。首先，所选用的资料要具有良好的稳定性，比如在建筑装修的进程中，石材作为常用的装修资料之一，假如所运用的石材性质不够稳定，可能在大面积运用了今后，会发生石材纹路距离大，石材的防污功能不高等问题，这些问题的存在将会影响后期的交楼验收等作业，无形中给开发商带来不行拯救的丢失。所以，在进行建筑装修资料挑选的时分，首先要加大对建筑装修资料根本特性的了解。第二，就建筑装修资料的产地的挑选，要尽量在近距离的规模内选用建筑装修资料，一方面能够下降建筑装修资料的运输成本，另一方面关于建筑装修资料的互换等也愈加的方便。防止由于建筑装修资料的互换等疑问，给建筑装修工期的影响，因而，在建筑装修资料挑选的进程中，建筑装修资料质量的挑选凹凸，会对全部建筑装修工程发生直接的影响。做好建筑装修规划开端期间的资料挑选与办理，是后期建筑装修施工展开的根底。

2. 建筑装饰设计创意的使用与管理

2.1房地产的装修规划构思作为文明与艺术的立异,是对修建内外部环境进牙祝夕造与创造的进程。建筑装修规划不仅仅是一种艺术行动,更是文明与概念的有机结合,经过使用不一样的颜色、表现力的线条、空间的调配、灯光的旧烟寸等凸界建筑装修规划个性的办法。在房地产开发的进程中,修建装修的独斗寺胜规划的合理性,一方面能够满意房地产客户的需求,另一方面对于提高房地产的质量有着重要的含义。因而,优异的房地产构思规划成为了房地产开发的一个主要构成内容共同。所以,在房地产建筑装修规划办理的进程中,要重视室内格式的整体性在确保室内功用分区的基础上,提高建筑装修规划刚各的整体性。将合适空间内部规划的方位与资本,充沛的结合到地产建筑装修规划工作中,提高房地产建筑装修规划的美学胜与技术性,完成地产建筑规划对地产质量提高的促进作用。

2.2在房地产建筑装修规划办理的过程中，首先要重视室内格式的整体性，在确保室内功用分区的基础上，提高建筑装修规划个性的整体性。将合适空间内部规划的方位与资本，充沛的结合到地产建筑装修规划工作中，提高房地产建筑装修规划的美学性与技术性，完成地产建筑规划对地产质量提高的促进作用。其次，要按照房地产详细项目的商场定位，房地产业主的片面需求等作出个性的定位与规划。因为房地产个性的定位关于整个规划的影响是十分直接的，个性定位的合理性是非常好的展示房地产建筑质量与公司形象的窗口。所以，需求深化的剖析一个集体的共性，体现在建筑装修规划个性上要重视规划的统一性，而且就开发楼盘的个性和花费集体进行一个体系的掌握与剖析。

3. 房地产建筑装饰设计与配饰的使用

配饰是房地产建筑装修规划的主要内容，配饰的规划原则是少而精，并且要确保其一定要适宜。当前在建筑装修界盛行的是，少装修多配饰。因而，合理的运用配饰，是确保装修作用的根底，但在装修规划的时分，配饰并不是越多越好，配饰的运用不能太滥，要有为而有所不为"房地产建筑装修工程监理的主要内容之一是加强质量操控，目前我国的房地产建筑装修质量操控的规范大多数都是装修饰面，提高建筑装修工程的质量规范，关于非常好的提高房地产建筑装修工程的质量有着重要的含义。房地产建筑装修缔造工程质量验收是质量规范的重要组成部分，为质量规范的贯彻落实规则了步骤和方法。因为房地产建筑装修工程有多项内容，在施工过程中往往由多个施工单位缔造，若在施工安排!施工合作!本钱操控上出现疑问就会影响施工进度，延迟工期，影响工程质量及作用"因而，在施工办理过程中应充分留意这几方面的疑问"房地产修建装修工程的施工办理是一项实践性很强的作业，需求工程监理人员既要有精深的房地产修建装修工程办理知识，又要具有丰厚的辅导和操控现场施工等方面的经历和能力，只有这样才能在确保工程质量的前提下，把房地产建筑装修工程的科学性!技术性!艺术性等完美的结合到一起。

4. 建筑装饰设计与质量管理控制

为了非常好的将一套优异的装修规划方案,转变为立体的装修空间需求不断提高建筑装修工程的质量管理。建筑装修工程监理的工作任务是在对建筑装修工程师的办理与和谐的过程中,及时的发现修建装修规划与施工中存在的问题,在问题剖析的上,经过和谐相关部分之间的工作关系,确保在预定的出资、进展和质量方针内取得非常好的建筑装修规划与施工效果。在这个过程中建筑装修的质量办理、擞币艺术的再创造、建筑装修本钱的准狡夕操控变成建筑工程项目办理的重要内容。

5. 房地产建筑装饰施工专业之间的配合与管理

在房地产建筑装修规划办理的时候，对建筑装修规划作用发生严重影响的装置工程，需要在装置之前做好与装修规划的和谐"通过有用的和谐，确保建筑装修规划的针对性和系统性。装置时，尽量削减穿插作业给建筑装修作业带来的影响，通过不断完善规划图纸与深化规划作业的有用性，确保建筑装修规划办理的顺畅实施。在图纸审阅完结今后，按照所规划的图纸制定出有关的施工方案，对整个装修工程作出科学的辅导，天花，墙面等空间区域有哪些管道设备与具体走向，装修外型与设备的联系等等。都需要明晰的进行标示，天花上喷淋头，风口，报警探头号的摆放散布，与装修外型灯具规划规划的联系，要不要等分成行，是不是存在穿插重叠问题。要注意调整各专业在墙面设置的开关等的方位标高，一起要根据房地产建筑装修外型存在的差异，构成部分区域的对称、居中、等感受，取得装修视觉全体的一种和谐，一起满足各专业规划规范的要求，确保设备装置与维修有满足的空间。

6. 房地产建筑装饰施工计划与措施的管理与制定

在房地产建筑装修规划办理作业的过程中，经过拟定详细的施工方案与办法，确保建筑装修规划办理的有用性"第一步依照建筑装修的合同周期作出总的进展安排，在此基础上，对各个专业的施工进展进行细化"经过各种有用的办法确保建筑装修施工能按时完结，在报审合格之后，才能够进行下一道工序的施工，第二步在装修规划的过程中，占用空间最大的往往是空谐和修建的消防体系，一起建筑物的给排水管道，灯具等位置的断定，需求在前期做好空间功用区分的基础上，依照实践的状况进行施工与和谐，首先要清晰标高，这个是以建筑为准的，由基础构造施工的部分供给有关的标高轴线，要确保修建标高的统一性，防止堆集差错的呈现，制作归纳详图，反映有关部位装置工程的标高。尺寸及与修建装修的精确联系，不一样专业之间加强合作，统筹安排作业时刻，找到合理的结合点，装置施工时可分区域施工试压，进步功率，施工时留意要避开主龙骨(特别是轻钢龙骨石膏板天花吊装)，防止影响天花吊顶的构造，装置专业与木工专业需求合作放线，假如对顶面龙骨的破坏是必需求返工的，那么需求经过加强龙骨等办法来确保，在吊顶封板工序施行之前，必定要完结体系试压!电气绝缘测验，管道的保温等基础性的作业，要凭借各专业内部检验和监理工程师隐蔽检验，合格今后才能够进行封装吊顶板。在这个过程中，假如呈现问题需求改变，那么改变时所需的完结面开孔撤除必定让装修方来完结，而且要防止粗野施工给已有工程带来的晦气影响。

7.结束语

建筑装修规划办理作业的成效，会对修建公司的运营效益产牛盲接的影响。建筑工程建筑装修规划办理作为建筑工程项目办理的核心内容之一，在办理施行的过程中，特别需求注重加大对建筑工程建筑装修规划的办理，在公司领导予以满足重视的前提下,以优质完善的建筑装修规划韦腹、建筑装修办理考核制度为建筑装修项目办理发明杰出的条件。一起,加大建筑装修规划作业,还需求加大对建筑装修规划一线作业人员、工程师的办理与沟通,经过有用的办理施行,提高房建筑工程建筑装修规划的作用,为建筑工程公司商场运营效益的不断提高发明杰出的条件。

参考文献：

[1]刘勃. LY公司室内装饰工程项目成本控制管理研究[D].吉林大学,2013.