在建工程的概念范文

导语：如何才能写好一篇在建工程的概念，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】 任务矩；变量高度；资源；时间

【中图分类号】 TU721.5 【文献标识码】 A【文章编号】 1727-5123（2010）04-010-04

1问题的提出

在实际工作中一个项目计划的制定通常为根据经验及以往的数据制定，在实施过程中需要定期检查已进入实施阶段的任务完成情况，并进行比较，目前常用的比较方法有横道图、S曲线、香蕉曲线、前锋线和列表比较等方法。

1.1横道图比较法。匀速横道图比较法为在计划任务期内画一条横线，在横线上标注检查日实际完成工程量，同时也可读出检查日计划完成工程量，两者之差为任务量偏差，即可获得任务量偏差的信息。非匀速横道图比较法为在计划任务期内画一横线，在横线上涂黑标注任务的持续时间，在横线的上端表示某一时刻计划累积完成百分比，横线的下端表示某一时刻的实际累积完成百分比，这样在某一时刻可同时看到计划完成累积百分比和实际完成百分比，两者之差为此刻任务量的偏差，即可获得任务量的偏差信息。这里仍然用任务量表示进度偏差并没有转化为时间偏差（在前锋线比较法中将匀速横道图中任务量的偏差转化为了时间偏差，在后文中将指出转化存在的问题）。无法知道任务将要滞后或提前的时间，同时也不知对影响任务因素（资源）的调整量。

1.2S形曲线比较法。S形曲线比较法为建立计划时间与计划累计完成任务量的关系，再将检查时间点实际累计完成任务量标注在同一坐标系中，根据实际完成任务标注点在计划曲线的上方或下方判定任务超前还是滞后。

功能1，可读出超前和滞后的任务量，即将进度偏差以任务量的形式表示（这一点与横道图比较法相同）。

功能2，以时间表示任务进度超前或滞后的量，这样就带来一个问题其以怎样的进度完成差额的任务量，在此比较法中认为差额工程量可以用之前的计划的时间完成（存在的问题是并没有定义以怎样的资源（状态）来完成余下或超前的任务，如仍保持目前资源（状态）不变，之前工作已证明，目前的资源投入不变完成剩余任务将慢于或快于计划时间，而不是计划时间。而要以本比较法所得出的时间表示进度偏差，显然需对资源进行调整，而调整的量不知）。

1.3香蕉曲线比较法。为一个由多个任务项构成的任务，分别按任务项的最早完成时间和最迟完成时间绘制两端闭合的S形曲线，其对后期工期预测存在问题同S形曲线，此处不再赘述。

1.4前锋线比较法。前锋线比较法的基础仍是横道图比较法且横道图为匀速横道图，仅是将多个置于时标网络中的任务项实际工程量进展点用线段连接起来构成所谓的前锋线，认为任务量差即是任务时间差并据此得出对后续工作及总工期的影响，存在的问题如前述，即工期的预测未与投入的资源建立联系。实质要满足任务量差即时间差的条件是，在检查的时间点后资源，必须调整至满足将剩余或超前工作量，按计划时间完成。如资源的投入不做调整，任务量差与时间差将不会保持一致，则得出的工期结论将是错误的。通常我们应预测在资源计划不变的情况下工期的变化，或总工期仍执行计划工期资源的投入，或资源有其它限制而调整至另一状态而得出的工期，而不是将资源调整至满足剩余或提前工程量仍按之前计划时间完成，导致工期滞后或超前至一个没有实质意义的工期上。列表比较法与前锋线比较法相同。综上所述，对一个项目工期的预测必须以资源的投入为基础，否则将不能得到正确的结论。

2任务矩比较法

任务矩比较法是以横坐标表示时间，纵坐标表示资源（其可以是人工、材料、机械等各种变量，对于一项任务来说可能需投入多种资源，可以建立不同的资源时间坐标系，但实际上一项任务的按时完成以其中的一种资源表示即可，如贴瓷砖在瓷砖等材料运至工地的情况下，影响任务的完成主要取决于人的数量及能力，我们将人的数量做为资源变量，打桩工程任务的完成主要取决于打桩机的数量，虽然也有人的因素，我们用打桩机的数量做为资源变量）将资源在时间上的累积（资源与时间的乘积）形成的面积称之为任务矩，即资源在时间上的持续总量，如图1所示。

下面以一例说明采用任务矩的方法进行比较预测时间及资源消耗的步骤：

例1：某石材铺贴工程上报计划安排20人，材料已大部运抵现场，安排5周时间完成，一周后检查任务完成情况，发现完成整个任务的10％，试绘制：①在资源投入不变的情况下的任务矩图（在资源投入不变情况下预测工期变化）。②工期不变情况下的任务矩图（在工期要求不变的情况下投入资源需要的调整情况）。③绘制横道图比较法下的任务矩图（本周拖延或提前工程量及本周时间点之后工程量,按计划速度完成的任务矩图（满足匀速横道图中运用前锋线比较法中对工期的预测）。

2.1选择任务矩的资源变量。在本例中影响铺贴石材任务完成的资源变量主要有人（数量、工作效率、工作时间）、石材，由于大部石材已达现场完全满足任务需要故不考虑做为影响工期的资源变量，考虑把人做为任务矩的资源变量，在人这个资源变量中，数量可变，原有的人工作效率通常不会被改变多少，工作时间可变但有限度）本次选人的数量为任务矩资源变量，当然资源也可不做具体定义，如也可选人并不指明是数量还是工作时间,需要实施时分解为具体变量。

2.2绘制初始计划任务矩图如图2所示

2.3以检查时间点前完成的任务矩为计量单位计量整个任务的任务矩数量（面积）。一周后检查，完成整个任务的10%，投入的资源为20，时间为1周，则以当前完成的任务矩量计量整个任务的任务矩应为：20×1×100％÷10％＝200；在计划工期下实际任务矩的表示如图3所示

2.4如任务完成整个过程中投入的资源保持不变，则整个任务的任务矩图的情况如图4所示，虚线表示计划初始任务矩位置。

从图中可知，在目前投入资源不变的情况下任务将在第10周完成，拖延时间为5周。

2.5在工期要求不变的情况下绘制整个任务的任务矩图跟踪图。剩余任务的任务矩为：200－20×1=180；将剩余的任务矩安排在剩余的4周内完成则资源变量的高度应为180÷4＝45；则绘制的任务矩图如图5所示。

从图中可以看出在按原计划完成的前提下，投入的资源需增至45。

本图可做为任务完成的计划跟踪图，即在任务开始一段时间后将投入的实际时间标注在时间轴上，投入的资源标注在资源轴上，形成的面积即为实际完成的任务矩，将剩余的任务矩，在剩余的计划的时间内标注在图上，则可知在剩余任务矩资源高度，高于已完任务矩的情况下工期将滞后，如保持工期不变将增加资源，具体可由图中读出，如低于则相反。

观察本图后如仍保持原资源投入，只需将剩余任务矩的资源轴高度压缩至与已完成任务矩的高度相同，因剩余任务矩的时间轴自然延伸，所达到时间即为在资源投入不变的情况下任务完成时间（如图3所示）。如低于则相反。

2.6绘制匀速横道图比较法下的任务矩图。原计划5周完成整个任务则每周应完成整个任务的20％，实际完成10％，则用匀速横道图比较法绘制的比较图如图6所示。

观察图6，匀速横道图比较法的结论：工程进展到一周时，实际进度滞后0.5周（通常将此结果带入时标网络计划图中利用前锋线比较法认为不采取措施将导致本任务将滞后0.5周，继而用同法比较其它任务，根据网络关系导出整个项目不采取措施导致的工期延误）。即整个任务工期将变为5.5周。

据此绘制任务矩图如图7所示，虚线部分表示计划初始任务矩。

从7图中可以看出如需按5.5周的工期完成任务，则资源必须增长至40即增加20人，而不是不采取进度加快措施便可以实现的。

而不采取进度加快措施的结果应如图3所示工期将延至10周完成而不是5.5周。从实际调整的要求来看在资源调整后将工期延至原有工期上增加0.5周毫无意义。可见横道图比较法的错误在于在前期已证明投入的资源不能达到工期所要求的能力情况下，仍与前期错误的资源能力预测未来的工期。（包括前述提到的其它比较法）

注：为说明问题以上图中虚线部分表示计划任务矩

3任务矩比较法在网络计划中的应用

例2：某工程项目的时标网络计划如图8所示。该计划执行到6周末检查实际进度时，发现工作A和B已经全部完成，工作D、E分别完成计划任务量的20％和50％，工作尚需3周完成，试用前锋线法进行实际进度与计划进度的比较。

3.1通常的解法为：①工作D实际进度拖后2周，将使其后续工作F的最早开始时间推迟2周，并使工期延长1周；②工作E实际进度拖后1周，既不影响总工期也不影响其后续工作的正常进行；③工作C实际进度拖后两周，将使其后续工作G、H、J的最早开始时间推迟两周。由于工作G、J开始时间推迟、从而使总工期延长两周。

综上所述、如果不采取措施加快进度，该工程项目的总工期将延长两周。

3.2利用任务矩的方法进行分析。

3.2.1本题的网络计划横道图如图9所示。

3.2.2绘制初始任务矩网络计划横道图如图10所示。

3.2.3利用已投入资源计量任务的任务矩量并绘制计划实施至第六周末任务矩网络计划横道图。①将任务的资源变量均暂定为a、b、c、d、e、f、g、h（也可以不加标注，在需要时标注）。②任务C因还需3周完成，因题中未说明资源是否变化，暂定仍按原资源投入量，投入时间为3周，则任务矩为3c。③任务D至第6周末形成的任务矩量为d×3占计划任务量的20％，则总任务矩量应为：d×3×100％÷20％=15d；未完任务矩为：15d－3d＝12d；计划剩余时间为2周，剩余任务矩高度应为：12d÷3＝6d；在图11上标注。④任务E至第6周末形成的任务矩量为e×2占计划任务量的50％，则总任务矩量应为：e×2×100％÷50％＝4e；未完任务矩：4e－2e＝2e；因计划剩余时间为0，故剩余任务矩高度为∞。图11上标注。

从图中可以看出剩余任务矩的高度均高于已完成任务矩的高度，说明如按原资源投入将不能满足任务项按计划完成，必须增加资源投入。

对于C、D需将资源增至原资源的3倍后6倍方可按计划完成任务项工作。

而对于工作E任务项的资源高度为∞无论如何也不可能在任务项的计划时间内完成，只能后延。

3.2.4在此基础上针对不同的资源投入及工期要求对工期或所需资源进行预测，以便做出调整。

①绘制资源投入不变（即不采取措施加快进度）时的任务矩网络计划横道图如图12所示。

从图中可以看出如资源投入不变（不采取进度控制措施）整个工期将延至23周末完成（推迟9周），而不是前述前锋线比较法所说的总工期延长2周。图中，在第6周末剩余工作量形成了新的关键线路D、F(任务矩尾部无虚线及波形线)，关键线路已不再是之前的C、G、J，即关键线路随任务的完成情况随时在变动，线路起点也应从检查点开始，检查点后的剩余任务应视为一个新的项目计划，重新计算，但之前的已完任务为后续的任务提供了资源的能力和量的信息。图中任务F、G、H、J最早开始时间均需推迟，分别为10周、2周、2周、8周。

②绘制不影响总工期及后续任务持续时间的任务矩网络计划横道图，即利用任务的总时差和自由时差，如图13所示。

从图中可以看出在充分利用总时差及自由时差所给予的机动时间，资源的投入相应调增至3c、4d、2e。原计划任务矩后的波形线及虚线（自由时差及总时差），此时已位于任务矩内。此时的c、d、e、f、g、j均为关键工作。由于D工作占用总时差导致F工作推迟最早开始时间推迟1周。

③对后续任务的紧前开展不产生影响的最小资源投入任务矩网络计划横道图，如图14所示。

本图利用了任务项所具有的自由时差给予的机动时间，资源投入相应调增，至3c、6d、2e。D任务的资源投入量由利用总时差时的4d调增至6d。

4关于任务矩概念的一些想法

前述所表述的任务矩均为资源驱动型，即一个任务的完成均依赖于资源的持续的投入，但也有一些任务虽也需资源投入但却不能找出一个合适的可调节任务时间的资源，如安排半天时间开会，此时可对将任务矩设为不可调，当一定要对任务进行调节时，缩短任务矩的时间，此时任务矩的资源变量将升高，可将任务的资源变量理解为紧张度或效率等（即要求缩短每个人的发言时间，加快语速等）。为使变量具有一般性也可不层之为资源，而代之以任务矩高度。

在一个任务实施的过程中，因现场情况发生变化（如施工人数的增减）均将导致任务矩资源变量的高低变化，即整个任务的完成过程不是匀速的而是是阶段匀速的。即本方法将可以很好的连续描述这一过程，比前锋线比较法根据一般性。

对于一些随时间连续变化的资源变量，任务矩将不再是矩形（除自然变量实际工作任务几乎没有，也是本文将称之为任务矩的原因）当然也可分解为微小矩形之和。

当一项任务确定后其任务矩即为一确定的量，当压缩任务矩的高度，任务矩的时间将相应延长，缩短时间，任务矩的高度将增加。

对于本任务矩网络计划横道图，如应用在监理工程进度控制中，如某一施工单位上报一施工计划，可要其同时申报对任务项投入的资源状况，对其任务项施工进度进行检查，知其进度百分比，即可利用本图知其投入资源是否满足施工需要，及要求其如何调整，以及不调整可产生的工期后果，同时如施工单位申报情况不如实或不申报目前资源投入状况，也可预测出其需在目前情况下资源调整的倍数。

本任务矩网络计划横道图，采用了累进预测的方法，即随着工程不断的进行，通过已完工程量，不断获得的资源能力将更加接近资源能力一般稳定值，并用此值形成后续的任务矩，在此过程中，已完任务矩不断增加，未完任务矩不断减少将使预测更加准确，直至最终完成。

参考文献

1全国监理工程师培训考试教材.建设工程进度控制.中国建筑工业

出版社，2003

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关键词：CDIO；工程教育理念；软件服务外包；教学改革；JAVA系列课程

近年来，随着全球服务外包产业的蓬勃发展，我国的服务外包产业已呈现全面发展的格局，在政策引导和产业发展的推动下，应用型高等院校都在大力推进软件服务外包人才的培养。然而在传统模式下培养的软件人才与企业的需求差距还比较大，究其原因主要是服务外包课程体系设置不合理、教学内容枯燥、教学与实践脱节、考核方式单一等，从而使得培养出来的软件人才对于服务外包产业的适用性水平不高。

1.CDIO模式在软件服务外包人才培养中的应用价值

CDIO工程教育模式是近年来国际工程教育改革的最新成果，是由美国麻省理工学院和瑞典皇家工学院等4所大学于2001年提出的工程人才创新模式。CDIO代表构思（Conceive）、设计（Design）、实施（Implement）和运行（Operate）。它以产品研发到产品运行的生命周期为载体，让学生以主动的、实践的、课程之间有机联系的方式学习工程，注重培养学生的工程基础知识、个人能力、人际团队能力和工程系统能力。这种教育模式的显著特征就是实现了高校教育与工程实践关系的重构，它的这种教学情景与教学目标，与服务外包环境下产业对人才要求的能力是非常吻合的。因此现在国内很多高校已将CDIO这种先进的工程教育模式运用在服务外包人才的实践教学中，并取得了良好的效果。

2.基于CDIO模式的课程一体化教学改革

2.1课程教学目标重构

传统的课程对教学目标的确认，主要从专业知识的掌握和专业技能的应用情况来衡量。但服务外包企业对应聘者的真实需求除了知识和技能以外，更看重应聘者是否具备良好的沟通能力、团队协作能力、自学能力和系统工程能力。所以在制定课程教学目标的过程中，除了设置知识教育目标和技能教育目标以外，还应增加素质教育目标和职业技能素养目标，并根据CDIO工程教育理念，将知识教育目标与CDIO的工程基础知识相对应，将技能教育目标与CDIO的个人能力相对应，将素质教育目标与CDIO的人际团队能力相对应，将职业技能素养目标与CDIO的工程系统能力相对应。

2.2课程体系一体化建设

在课程体系建设过程中，首先要考虑课程与市场需求的关系，然后充分考虑课程之间的有机联系，采取多门课程相互协作、理论与实践相结合、课程与项目训练相结合的一体化课程设计。

以JAVA为例，因其具有简单、可移植性、健壮性、并发性和安全性等优势而成为广泛使用的面向对象程序设计语言，其应用领域非常宽广，大到复杂的企业级应用、小到一般桌面级应用，再到手持终端的应用，可以说JAVA无处不在。

通过对当前服务外包环境下企业对JAVA软件人才需求的分析，JAVA系列课程在开设JAVA程序设计、数据库原理及应用、JSP/Servlet核心技术、XML语言、Oracle应用开发、面向对象分析与设计、软件工程、JAVAEE框架技术、Ajax/Jquery开发技术、移动互联技术开发等课程的同时，为达到工程训练的目的，还开设了3个软件项目设计和1个项目综合训练。

与传统课程设计的不同之处在于软件项目设计所涉及的内容不再是某一门课程，而是两门或多门课程的综合训练。如软件项目设计1是在学习完JAVA程序设计和数据库原理及应用后，完成一个相对简单的JAVASE桌面级应用软件开发；软件项目设计2是在学习完JSP/Servlet核心技术、XML语言、Oracle应用开发课程、面向对象分析与设计后，完成一个基于Web的中小型项目，使学生具备Web应用软件开发的能力；软件项目设计3是学习完所有JAVA系列课程后所做的一个综合性项目，使学生的综合能力和系统实践能力得到进一步提升，缩小学校授课内容与市场应用的差距；项目综合实训是学生在校内工程实践中心或校外实训基地，由企业工程师指导，以任务驱动的教学方式，通过企业真实的项目案例让学生熟悉从项目需求定义、项目设计、项目开发、项目测试运行到项目维护的全过程，真正做到学生的能力与市场需求的无缝接轨。

JAVA系列课程间的关系及课程安排见表1。

2.3基于工程项目的课程内容改革

改变传统模式下以教师讲解为主和以基本概念和基本理论为主的讲解方式，注重项目在教学中的作用。按照CDIO培养具有工程能力的实践性人才的要求，整个课程体系以项目为主线，把专业所要掌握的知识、应达到的能力、应具备的素质等培养目标融入到项目中，根据不同的课程内容把项目分解成与之对应的教学项目。在企业的参与下，结合学生所熟悉的领域，确定“学生信息综合管理系统”为课程教学的工程项目。该系统主要包括学院管理、专业管理、学生信息管理、教师信息管理、学生成绩管理等功能模块。在完成系统基本功能的前提下，要求系统操作简便、用户体验良好，模块设计符合“高内聚、低耦合”的思想，实现显示与业务逻辑相分离，且具备较好的扩展性。

在实施过程中将项目分解到各门课程中，如将项目应设计的实体类、接口、实现类以及类与类之间的关系等内容放在JAVA程序设计课程中；将项目数据库设计放在数据库原理及应用、Oracle应用开发两门课程中，其中数据库原理及应用侧重于系统E-R模型分析、表和视图的创建、SQL语句操作，Oracle应用开发侧重于对数据库进行管理；将项目需求分析、概要设计、流程设计等内容放在面向对象分析与设计和软件工程中；将系统业务逻辑的处理和系统实现放在JSP/Servlet核心技术和JAVAEE框架技术两门课程中，其中JSP/Servlet核心技术讲解如何采用Model2模式（JSP+Servlet+JAVABean）利用JDBC完成系统基本功能，JAVAEE框架技术讲解如何利用目前流行的SSH（Struts2+Spring+Hibemate）框架基于MVC模式快速进行企业级的应用开发；将项目要求的用户体验、界面无刷新的效果放在Ajax/Jquery开发技术课程中；将学生成绩查询功能放在移动互联技术开发课程中。

基于工程项目一体化的课程体系可以实现教学与市场的无缝接轨，能较好地培养学生分析和解决复杂问题的能力，便于学生以有机联系的方式学习功能，并促使学生以系统的观点理解功能。

2.4教学方法及组织形式创新

为了适应并实施CDIO教学模式，促使教学模式由以教师为中心转变为以学生为中心，由以课本为中心转变为以项目为中心，笔者对JAVA系列课程的教学方法及组织形式进行了大胆的创新。

1）基于小组赛的团队教学。

按照自愿结合原则，按3-5人一组将学生分成若干组。教学过程中根据小组的情况适当调整，确保每组成员有强有弱，以强带弱，均衡发展。在教学过程中将任务以小组赛的形式展开，通过教学管理平台显示每组的完成情况，给出排名。通过这种组内协作、组间竞争的方式，极大地调用了学生学习的积极性，真正做到“团队学习”与“自我学习”相结合，能较好地培养学生的团队合作和交流能力。

2）围绕项目开展任务驱动的课堂教学。

课堂教学围绕项目的解决而展开，采用“学中做”和“做中学”的教学方法。教师在讲解时，首先帮助学生了解学习完这门课程后能完成“学生信息综合管理系统”的哪一个子系统或哪些模块，然后组织各小组讨论，提出解决方案；接着教师对各小组的方案进行评估，指出不足并提出合理的方案；然后教师对完成任务需要用到的知识点和技术进行精讲，让学生了解如何做；最后各小组完成任务的实战训练。通过项目的构思、设计、实施和运作，使学生不仅具有扎实的专业技术知识，还具有一定的推理能力和工程实践能力；不仅具有良好的团队协作能力，还具有较好的自学能力和一定的项目全局掌控能力。

3）校企联合开展教学。

加强校企合作是培养服务外包人才的必由之路，能帮助学生实现由专业知识到专业技能、由学生到企业员工的转化。多年来，徐州工程学院坚定不移地走校企合作的道路，先后与中软国际、东软集团、江苏集群、文思海辉等国内知名软件企业建立了长期稳定的合作关系。合作的内容主要有：①企业资深工程师参与人才培养方案制订、课程体系建设、课程大纲编制、项目实践方案的制定、教材的编写、案例库的建设和实习实训基地的建设；②软件工程师参与指导学生项目实践，采用“请进来、派出去”的方式，一方面聘请软件工程师到校内给学生做讲座和参与程序综合训练的全程指导，另一方面安排学生进入校外实习实训基地参与项目综合训练，在真实的企业环境中，帮助学生熟悉项目开发周期和项目管理，提升学生的工程实践能力。

2.5考核方式改进

课程考核是教学过程的一个重要环节。传统的课程考核一般是通过卷面考试的方式，课程成绩由卷面成绩和平时成绩两部分组成（卷面成绩占70%，平时成绩占30%）。这样会导致学生只会死记硬背，没有使学生的实践能力得到有效锻炼。借鉴CDIO理念，在对JAVA系列课程考核时改变传统单一的考核方式，注重学生能力的培养，侧重过程考核，逐步建立考核形式多样化、考核结果过程化、考核评价主体多元化的新型课程考核方式。

1）课程考核形式多样化。

CDIO主张不同的能力用不同的方式进行考核。采用不同的有效方法来考核学生的专业知识、个人能力、团队协作能力和系统实践能力，主要考核形式有测试、大作业、报告或论文、笔试、上机考试、答辩、项目成果展示等。例如对数据库原理及应用采用笔试与上机相结合的方式，对JAVA程序设计、JSP/Servlet核心技术等技术类实践课程采用上机考试，对软件项目设计以项目成果展示和答辩形式进行考核等。

2）课程考核结果过程化。

在传统的考核方式中，过程化的考核主要有出勤、作业、实验报告、期中考试等，不能全面地对学生进行评价，如人际交往与团队协作、工程素质、创新能力等。这就需要对过程考核进行进一步的细化，如小组讨论、态度与责任感、项目分解合理性、开发工具使用熟练程度、沟通表达能力、任务完成情况、小组凝聚力、项目答辩、开放式思维与创新等。尤其是在软件项目设计阶段，对项目生命周期的各个环节，对任务书、需求分析报告、概要设计报告、详细设计报告、测试报告和总结报告的撰写质量，系统运行情况，代码规范程化，答辩时讲解和回答问题的情况都要进行记录和打分。

基于过程化的考核方式对教师和学生提出了更高的要求。对教师而言，它要求教师在日常的教学过程中要认真观察学生的行为，并详实地进行记录和评价；对学生而言，平时不仅要面对教师的考核，还有别人的考核，从而打消了临考前打突击的念头，全面提升了学生的综合能力。

3）课程考核评价主体多元化。

传统课程考核评价的主体主要是任课教师。随着CDIO理念在教学改革中的应用，课程考核评价的主体应该多元化，除了任课教师评定以外，还可以采取个人自评、组内互评、组间互评、企业评定相结合的办法。这种考核评价主体多元化的形式能更全面、更客观地评价学生对CDIO 4项核心能力的掌握情况。

3.结语

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关键词：房屋在建工程；勘察测绘；工程质量

Abstract: when a project or houses in process of construction, the capital and technology of a variety of reasons, the project has may appear to cease, until the external conditions allow, engineering to working again, therefore, in this time all the construction technology, such as the foundation, the main wall, floor, balcony, template and several other project construction technology should be included in the scope of, and in, in houses under construction in the process of the construction of the project, the construction survey and mapping is an important component, directly affects the quality of the project under construction houses and the management level, this article first analyzes the concept of the project under construction, and to its own exploration and quality management for the corresponding the reference for building under construction technology and construction of construction of the project quality system of induction and generalization.

Keywords: houses under construction projects; Survey and mapping; Engineering quality

中图分类号： TB2文献标识码：A文章编号：

一、引言

房屋在建工程，指的是对已经停工后各类房屋，如房地产、校舍等进行相应的新建、改建、扩建或技术改造进行后续的施工工作。一般来说，房屋在建工程在建筑形式上通常有“自营”和“出包”的方式，而不管是哪种方式，对施工质量的管理和控制都有着十分重要的意义和作用，对于房屋在建工程来说，其自身的质量控制目标，就是在有效落实国家工程质量和标准的前提下，通过进行相应的全方位的施工质量管理，进行有效地勘察和测绘，保证房屋在建工程的建筑质量。

由于房屋在建工程的具体特征，因此对房屋在建工程进行勘察和测绘，与其他新建工程有着很大的区别，一般来说，对于房屋在建工程的勘查与测绘，是针对房屋在建工程的建筑施工材料、房屋建造质量等进行核查，只有认真进行相关的房屋在建工程的核查和测绘，才能针对工程实际，保证工程的顺利进行，使工程能够获得多方面效益。

二、房屋在建工程的勘察与测绘的基本依据和质量控制方式

2.1房屋在建工程的勘察与测绘的基本依据

一般来说，房屋在建工程的勘察与测绘的基本依据一般有以下四个类别：

（1）房屋在建工程的相关合同和文件；

（2）房屋在建工程的设计文件；

（3）与施工勘察和测绘有关的相关法律法规和标准；

（4）与工程质量有关的技术性法规性文件，如房屋在建工程的施工质量标准，房屋在建工程所采取的施工技术和施工原料，尤其是许多新技术的相关资料及其原料。

2.2对房屋在建工程施工生产要素的质量控制

一般来说，影响房屋在建工程有五大要素：劳动主体（如施工人员工作素质、施工管理素质等等）；劳动对象（如工程所使用的各类设备和原材料等）；劳动方法（房屋在建工程中所使用的施工技术和施工工艺）；劳动手段（各种工艺模具、施工设备等）；施工环境（房屋在建工程现场的自然环境、作业环境和管理环境）。

三、房屋在建工程勘察与测绘的基本工作分析

3.1房屋在建工程的勘察工作

对房屋在建工程进行勘察，从根本来说，主要是对房屋在建工程内部或者房屋在建工程勘察的目的和具体技术要求

（1）对房屋在建工程的地质情况进行相应的考察和判断，充分了解建筑场地内及其附近有无影响场地稳定性的不良地质现象。

（2）查明有无可液化粉土及砂类土层，判定其液化的可能性，划分房屋在建工程内部及其附近地区土的类型及建筑场地类别，提供抗震设计有关参数。

（3）查明房屋在建工程自身的地层结构特征及其均匀性和软弱土层的具体分布情况，并提供各土层的物理力学性质指标和参数。

（4）着重查明勘察深度控制范围内主要受力层土或岩石的力学强度，并对其承载力和变形特征作出评价。

（5）根据场地地质条件对房屋在建工程本身的设计方案进行相应的论证，提出科学、稳妥且经济合理的基础设计方案。

3.2房屋在建工程测绘的一般步骤

房屋在建工程测绘的一般步骤如下：

3.2.1 明确房屋在建工程测绘的目的，熟悉房屋建筑工程

在测绘前，先要明确测绘的目的和任务，决定是整体测绘还是局部测绘，哪些要作重点测绘，哪些只作一般了解。然后对所测房屋作深入、细致的调查，从外到内，从下到上，对房屋的形状、层数、房间布置及各部位的构造、材料等作一全面的了解。有时还要通过对该房屋的设计人员、施工人员和用户的访问，对房屋进一步的了解。

3.2.2 徒手绘制草图

先用徒手按目测的结果，画出平面图、立面图、剖视图的主要轴线和轮廓线。图形的比例就大致符合要求。然后由大到小，从整体到局部的逐步充实，完成内容较齐全的平面图、立面图、剖视图。必要时还应着重测绘一些局部详图（如楼梯、墙面装饰、花格等）。在测绘详图时，根据需要，还可用轴测图来表达。若图形对称，可只画一半。草图完成后，应进行一次校核。

3.2.3 丈量与注写尺寸

在需要注写尺寸和标高的地方，画好全部尺寸线和标高符号，然后丈量尺寸。丈量步骤一般按平面图、立面图、剖视图的顺序，先总尺寸，后细部尺寸，做到边量边记。在丈量和注写尺寸后，再进行校核，看总尺寸和分段尺寸之和是否一致。

3.2.4 审核与检查

测量工作，常常因地点和时间等条件所限，不允许我们返工或补遗。因此，在离开测绘对象之前，还要再一进行复核。

3.2.5 绘制相应的实测图

将所完成的草图及收集到的资料，按施工图的要求，绘制成仪器图。

四、房屋在建工程的勘察与测绘的具体工作模式

对于房屋在建工程来说，其相应的勘察和测绘，都是为了提高自身的工程质量，因此从根本来说，我们认为需要在以下方面，进行相应的工作：

首先，对于施工单位来说，房屋在建工程的勘测首先要根据施工的组织，充分了解施工工地附近的自然环境和主观环境，尤其是其地质情况和当地的房屋、水源、店里等与施工有着重要关系的因素，而在工程建设中，对于施工方法的选择，是在相应的勘测结果上进行的，而且，科学合理的施工方案,不仅要结合相应的勘查与测绘结果，更要在房屋在建工程自身情况的引导下，结合最新的建筑施工技术、施工设备和施工材料，提高工程的施工质量。

与此同时，根据房屋在建工程勘察与测绘的具体方案，更加有效地制订好保证工程质量、安全、工期、文明施工、节能等方面的技术措施。为了能够更好滴达到党务在建工程的勘察与测绘目标，十分需要科学合理的房屋在建工程勘测标准，这项标准一般包括质量安全管理组织体系和勘察测绘人员的职责和工作灯，与此同时，其次要制定保证工程质量、安全的技术保证措施，了解工程容易出现的质量通病，并对其进行相应的规避。因此，更好地进行工程勘察和测绘，能够对房屋在建工程的质量进行更好的提高，有效促进工程的效益。

参考文献：

[1] 李如粉,包建军. 建筑施工过程中的质量管理与控制[J]. 河南水利与南水北调, 2010(05).

[2] 孙强,顾亮. 工程项目质量控制与项目文明施工的关系[J]. 中小企业管理与科技(下旬刊),2010(09).

篇4

一、利用资产重组调节利润

资产重组是企业为了优化资本结构、调整产业结构、完成战略转移等目的而实施的资产转换和股权转换。然而，在一些上市公司中，资产重组却被用作利润操纵的重要手段。年关将近，那些净资产收益率不到10%的公司或亏损公司，纷纷进行资产重组，把非上市公司的利润转移到上市公司。资产重组是上市公司乌鸦变凤凰的诀窍。在2007年四家业绩预增1000%以上的公司中，靠业绩重组实现利润暴增的占60%以上。

华仪电气2007年10月30日公告，因公司实施重大资产重组后，公司主营业务发生根本性变化，资产赢利能力大幅提升，预计公司2007年1—12月份净利润与上年同期相比将增长2700%以上，上年同期(未按新会计准则调整)净利润为254.41万元，每股收益为0.01元。

国兴地产由于公司已于报告期末完成了新增股份购买资产等一系列资产重组工作，进入公司的房地产业务在四季度将产生显著的效益。2007年1—12月业绩同比增长3500%～3800%左右。2006年度业绩：净利润1 348 234.58元，每股收益0.021元。

二、变更会计核算方法调节利润

会计核算方法的变化会影响企业的利润。将长期投资收益核算方法由成本法改为权益法，投资企业就可以按照占被投资企业股权份额核算投资收益(即是实际上没有红利所得)。同时，所得税法则是根据投资企业是否从被投资企业分得红利及红利多少来征税的。因此，在被投资企业赢利的情况下，将投资收益核算方法由成本法改为权益法，一方面可以虚增当期利润，另一方面却无须为这些增加的利润缴纳所得税，真是一举两得，生财有道。事实上，改变会计核算方法已成为一些上市公司利润操纵的一种手段。

三、长期潜亏挂账调节利润

1.应收账款长期挂账：应收账款是企业因销售产品、提供劳务及其他原因，应向购货方或接受劳务的单位收取的款项，因它是企业的销售业务也是企业的主营业务，因此，一般而言，应收账款能否收回，对企业业绩影响很大。但对于三年以上的应收账款，收回的可能性极小，按规定应转入坏账准备并计入当期损益，按规定三年以上的应收账款转为坏账。由此可见，应收账款对收益的影响极大。在现实中还有这样一种情况，即企业为了虚增销售收入的需要而虚列应收账款，因此，对于由于“应收账款”科目而导致的利润操纵一定要引起特别的注意。

2.待处理财产损失长期挂账：这种损失是由于当期某种原因造成的，应在当期处理，但若有意不在当期处理，使当期费用减少，从而达到虚增利润之效果。

3.在建工程长期挂账：这主要体现在大部分企业在自行建造固定资产时，都会对外部分融入资金。而借款须按期计提利息，按会计制度规定，这部分借款利息在在建工程没有办理竣工手续之前应予以资本化。如果企业在建工程完工了而不进行竣工决算，那么利息就可计入在建工程成本，从而使当期费用减少(财务费用减少)，另一方面又可以少提折旧，这样就可以从两个方面来虚增利润。

篇5

现就与固定资产项目有关的、笔者实际审计中发现的、带有普遍性的作一阐述，以期为固定资产项目审计找到一些适当的切入点。

一、刻意模糊资本性支出和收益性支出概念，调节利润

我国投资管理体制把建设项目分为基本建设项目和更新改造项目。在制度上，基本建设项目和更新改造项目一般在“在建工程”核算，达到可使用状态后转入“固定资产”科目进行核算。

（一）基本建设项目

对于基本建设项目，采用的舞弊手段一般是提前进行工程验收，其目的一般就是为了尽快让“在建工程”转成“固定资产”，尽快计提折旧，增加费用，隐瞒利润，获得税收和完成来年指标（对国有企业来说）上的好处。

企业之所以这么做的原因是根据《企业会计准则——固定资产》的规定，资产入账时点应该是达到预定可使用状态，而这个标准本身就具有一定弹性空间，实际操作中在一定程度上取决于职业判断，这给人为调整提供了便利。

所以审计人员在审计时如发现疑点，应采取实地勘查等审计手段，求证该“在建工程”是否具备转成“固定资产”的条件。

（二）更新改造项目

《企业会计准则——固定资产》规定，处于更新改造过程而停止使用的固定资产，因已转入在建工程，所以不计提折旧，待更新改造项目达到预定可使用状态转入固定资产后，再按重新确定的折旧计提折旧。

实践工作中，很多企业并不遵守该规定，一方面更新改造停用的固定资产不转入在建工程，继续计提折旧：另一方面，把改造费用作为修理费用直接确认为费用。这样一来，折旧费用和改造费用双重入账，加大成本费用，达到了调节利润的目的。

以上做法完全违背了会计确认和计量的一般原则一划分收益性支出和资本性支出的原则，不能真实反映企业的经营成果。这是企业管理当局追求自身利益最大化的一种不良行为。作为审计部门，应该抓住会计制度和会计准则上某些政策或条款的不确定性特点，对有可能利用会计政策选择做文章的关键点实施定点检查和重点审计。

二、迫于制度之困，将“在建工程”提前转“固定资产”

，在国企和一些大的企业集团，上级单位对下属部门的投资管理比较严格，下级单位的项目投资一般要经过上级部门的批准，获得投资资金或投资额度。上级单位在立项时都有项目完成时间限制（一般为年度），超过投资时限，投资项目有可能被取消。这些都无形中给项目建设单位以压力，于是到年末，未采购的机器设备突击采购，未竣工验收的基建工程搞突击验收和竣工决算。

对于突击转“固定资产”的项目，审计可侧重从以下三个方面寻找突破线索：一是原始资料，二是时间，三是实物。三方面具有连动效应，以机器设备为例说明。

一般情况下，机器设备项目一般都要经历入厂—安装—调试—试生产一验收的整个内控程序。

首先，查看原始资料的完整性，确定运输单据的到达时间和资产入账时间，卡死整个运作时间。

如果时间紧张，突击的项目在某—环节就有可能出现脱节或漏洞，如没有试生产的参数、某—环节的资料不全等。

其次，在对原始资料的完整性和时间上的可能性产生怀疑的基础上，应到现场进行调查，看设备的状态是否真的达到了转固定资产的条件。

总之，建筑物的突击转固定资产现象，只要遵循查看资料、现场勘察实物、结合时间因素进行逻辑判断和验证三点，很容易审计出来。

“在建工程”提前转“固定资产”的审计值得注意的一点是要搞清企业这么做的目的，不要落入先人为主的思维误区，作出不恰当的审计结论。不是企业的任何行为都有经济目的，企业这么做可能仅仅是管理层为了取得上级领导的好感或者单纯是为了在信息不对称条件下欺骗资本所有者。

三、内部人员被施工单位收买，提前或非正常支付工程进度款

现实中，的建设管理人员常常与施工单位打交道，被施工单位收买的情况时有发生，而一旦被收买，便可能为了个人利益，不惜出卖企业利益。通常的表现形式是提前或非正常支付工程进度款。

工程进度款的支付与工程进度紧密相连，如果没有特别的原因，工程项目出现年末赶进度现象，就要考虑相关人员是否有出卖公司利益行为。而在审计中，要熟悉企业的内控制度，如果出现与内控制度不符，尤其是违反内控程序的现象，就要从蛛丝马迹中寻找线索。

例如，一般工程项目都是由承建方管理人员主动向建设单位提出项目达到了可使用状态，并申请验收。而如果出现相反的情况，即工程建设中某单位领导主动要求其下属组织验收，审计人员要引起警觉，他的动机，至少应该进行如下审查：找出相关凭证查看工程款支付情况是否正常，是否按合同和相关规定留有工程尾款和质保金，询问企业员工该领导或相关人员是否与施工单位关系密切，防止舞弊行为的发生。

四、虚列尾工工程项目或虚增尾工工程量

按惯例，基建项目办理竣工决算时，可允许留有一定的尾工工程款，一般为工程概算的5％，以方便更好的处理工程收尾工作。个别单位便在预留尾工工程上钻空子，或者虚列尾工工程项目和虚增尾工工程量，或者利用尾工工程资金额度再建设未经审批的其它工程项目，或者将虚列的根本不会再发生的尾工工程款款项挪作他用，再通过竣工决算使其合法化。这样做，势必造成该固定资产原值失真，因此，应把项目尾工工程未完工程量和预留工程价款的真实性作为尾工工程的审计重点。

五、利用工程质量保证金做文章

项目建设单位在支付工程款时，一般按规定至少预扣5％工程质量保证金，待工程验收交付使用一年后如没有质量再付给承建方。

而实践中，项目建设单位通常会因施工质量问题扣减该应付质保金，但却不及时做账务处理。也就是说，账面上反映的应付质保金，可能是不需或不需全额向承包商支付的。另一方面，项目建设单位从其上级单位又已取得了该项目足额的建设资金。这样一来，每个年度末就会形成这种账外资金，成为建设单位小金库的来源，年复一年，成为领导为下属谋年度福利的好。

篇6

关键字：企业会计制度、谨慎性原则、资产减值

Abstract:

FinancialAccountingSystemwasissuedbyChineseFinancialDepartmentonDecember29,2000andhasbeenspreadwidelysinceJanuary1,2001.ThenewsystemreviewstheconceptofAsset,expandstherangeofassetswhichshouldbeshownonaccountofthedeclinedvaluefromfouritemstoeightones.Thistreatmentisbasedupontheaccountingprincipleofconservationandwillimprovetheaccountinginformation.

Oncethenewsystemwasissued,therearesomanydiscussionsoverthissectionofassetinaccountingfield.Thefollowingistodiscussthekeystosomequestionsofthedeclinedvalueofasset.

KeyTerms:

FinancialAccountingSystem

theaccountingprincipleofconservation

thedeclinedvalueofasset

2000年12月29日，财政部以财会[2000]25号文的形式了《关于印发〈企业会计制度〉的通知》，正式颁发了《企业会计制度》。《企业会计制度》的制定和实施是完善我国企业会计核算制度、统一企业会计核算标准、提高企业会计信息质量的有力措施，是我国会计制度改革进程中的一件大事。与既有的企业会计准则和企业会计制度相比，《企业会计制度》在实体内容上进行了较多改动和变化。其中，对于“资产”这一章作了很大的改动和突破，主要体现在以下两个方面：对资产要素的军政府强调“能够带来未来经济利益”这一本质；另外，为进一步贯彻谨慎性原则，将提取减值准备的范围由原来的四项资产（应收账款、短期投资、存货、长期投资）扩大到八项，增加了固定资产、在建工程、无形资产、委托贷款相应减值准备的计提。

财政部2000年颁布的《企业会计制度》对资产的定义为“资产，是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。”替代了以前的定义“资产是企业拥有或控制的能以货币计量的经济资源”，更加强调了资产“预期会给企业带来经济利益”的本质。如此描述，与美国及国际会计准则委员会对资产的定义趋于一致。美国财务会计准则委员会（FASB）在第6号公告中，将资产定义为“资产是一个特定主体由于过去交易或事项而获得或控制的可能的未来经济利益。”国际会计准则委员会（IASC）将资产定义为“资产是一个企业由于以往的事项的结果而控制的可望带来的经济利益的资源。”从三者对资产要素的表述，可以看出，持有资产的根本目的即为获取未来的经济利益。那么，资产的账面价值就应当为企业要求得到的最低的可收回价值。否则，就不可能体现资产的这一本质特征。如果持有期间，由于企业内外各种因素的影响，使得资产的可收回价值减少，根据资产定义的内在要求，就应当将可收回价值低于账面价值的差额部分确认为资产减值，使资产以可收回价值表示，真正体现资产能够给企业带来未来经济利益的流入。若资产可收回价值提高，则根据谨慎性原则，在已计提的减值范围内进行冲销。因此，计提资产减值准备，使资产以真实价值反映，是资产定义的内在要求决定的，也进一步遵循了会计核算的谨慎性原则。

对于资产减值的概念，国际会计准则认为资产减值就是资产账面金额超过可收回金额部分的差额。我国的统一会计制度则是强调合理预计可能发生的损失，也就是说资产减值是在谨慎性原则下，资产可能发生的损失。但可能发生的损失具体指哪一方面并未统一明确，而是在具体资产项目减值损失计量的内容当中作出不同资产减值损失的描述。

新颁布的统一会计制度中专列一节来规范有关资产减值的相关处理，针对资产减值的确认、讲师、计量、批露及相关内容作了规定。但是，对企业资产减值会计核算只在新颁布的企业会计准则和有关会计制度中作了少数几项特殊的规定，并未做出全面系统的规范，形成独立的资产减值准则。对资产减值计量基础缺乏统一标准，对一些财务处理尚未形成明确一致的方法，导致在会计实务中可操作性。为此，有必要对资产减值的有关问题进行探讨。

1．计提资产减值准备的意义

长期以来，由于受历史遗留等诸多因素的影响，我国的企业界普遍存在着高估资产价值的现象。因此，企业通过确认资产价值，可将长期积累的不良资产泡沫予以消化，提高资产的质量，使资产能够真实地反映企业未来获取经济利益的能力。同时，通过确认资产减值，还可使企业减少当期应纳税款，增加自身积累，提高其抵御风险的能力。另外，企业对外披露的会计信息中通过确认资产减值，可使利益相关者相信企业资产已得到优化，对企业盈利能力和抵御风险能力更具信心。

旧会计制度中计提减值准备的范围较窄，就出现企业就通过利用会计政策的缺陷来粉饰会计报表，隐藏不良资产，虚增盈利的现象。如有的上市公司通过“应收账款”换取“固定资产”或“无形资产”，而置换进来的固定资产和无形资产与生产经营没有什么必然联系。此举的目的是由于旧制度中“固定资产”和“无形资产”不计提减值准备，从而能回避原“应收账款”应计提的减值准备，操纵利润。新制度扩大了计提减值准备的范围，要求计提八项资产减值准备，并具体列示了这八项资产计提减值准备的参考性条件。对可能发生的各项资产损失计提进行了较充分的考虑。一方面扩大了计提资产减值准备的口径，同时缩小了上市公司通过关联交易来操纵利润的空间；另一方面，能真正体现出资产必须具有能够带来预期经济利益的属性，以提供更加稳健的会计信息，防范风险。

2．会计制度中资产减值规定存在的问题

2001年《企业会计制度》专列一节来规范有关资产减值的相关处理，对八项资产减值的确认、计量、披露等内容做了规定。但在有些问题的处理上没有给出明确统一的依据，使得在具体操作上有一定难度。其具体问题如下：

2．1资产减值准备的计提时间

我国会计制度规定企业应定期或至少每年年度终了检查各项资产，合理预计各项资产可能发生的损失。然而，对于“定期”会计制度没有说明，这使企业在操作时有一定的随意性，使企业之间缺乏可比性。相比之下，国际资产减值准则对计提时间则作了明确说明，规定在每一个资产负债表日，企业应估计是否存在资产可能已经减值的迹象。如此规定，避免了操作的随意性，使不同企业具有可比性。

2．2资产期末计价的计量模式

正因为各项资产期末计价均采用“孰低法”，由此便产生了各种准备账户。所不同的是，它们的计价方法选择了不同的计量模式，现归纳如下：

计量模式适用资产项目

（1）成本与市价孰低法短期投资、存货

（2）账面价值与可收回金额孰抵法长期投资、固定资产、在建工程、无形资产

（3）委托贷款本金与可收回金额孰抵法委托贷款

（4）应收款项与估计可收回款项孰抵应收账款、其他应收款

需要说明的是，对于（2）（3）中的“可收回金额”，是指资产的销售净价与预期以该资产的持续使用和使用寿命结束时和处置中形成的预计未来现金流量的现值两者中的较高者。“销售净价”是指资产的销售价格减去所发生的资产处置费用后的余额。

从现行的会计制度和颁布的准则内容来看，现有规定对有关资产减值计量模式缺乏统一的标准，概念内涵却又过于统一，欠缺灵活性，因而可操作性差。现有准则中使用的计量基础包括有：公允价值、可收回金额、未来现金流量的现值、销售净价、使用价值、市价等多个标准，在不同的准则中又各有表述，标准多，难掌握。

2．3计提减值准备后资产的使用及处理没有明确规定

新制度规定，“处置已经计提减值准备的各项资产，以及债务重组、非货币易、以应收款项进行交换等，应当同时结转已计提的减值准备。”但是，计提了跌价准备的存货结转生产成本时，如何结转相应的存货跌价准备；在建工程完工转入固定资产时，在建工程减值准备如何处理；计提了减值准备的固定资产和无形资产，是按原值还是按计提了减值准备后的价值在剩余年限内折旧和摊销？这些都直接影响着企业经营成果的计算考评，但在新制度中未予明确规定。

3．资产减值准备的改进意见

针对第二部分中新企业会计制度对资产减值处理的几点不足之处，笔者提出以下建议及对策。

3．1计量模式的统一原则

对于1.2中不同的计量模式实际上可以统一起来，就不会显得标准多，难掌握了。

借鉴国际会计准则公告第36号资产减值准则（1998年4月）中的规定：当一项资产的可收回价值低于其账面价值时，应对减值损失加以确认，并计入当期损益。其计量标准就统一为可收回价值与账面价值孰低。同时，国际会计准则对可收回金额定义为资产销售净值与使用价值两者中的较高者。其中，使用价值则定义为预期从资产的持续使用和使用寿命结束时处置中形成的估计未来现金流量的现值。从管理会计的角度很好理解，对于某项资产项目的管理，应比较现在销售该资产引起的现金流量净现值（即销售净值）和持续使用该资产引起的现金流量净现值（即使用价值），从中选择较高者，才能给企业带来最大的现金流量净现值，实现该资产的最大效益。

笔者认为，可借鉴国际会计准则的资产减值计量标准，形成统一规定，从而有利于今后制定我国独立的资产减值准则。但这样做，必须要计算现金流量净现值，估计各现金流出、流入量及贴现率、使用期限等，这就对我国会计人员的素质提出了更高的要求。

3．2资产计提减值准备后的使用及处置的会计处理方法

新制度仅规定，在处置已经计提减值准备的各项资产应同时结转已计提的减值准备。但对计提减值准备后资产的结转、摊销、折旧的会计处理没有明确规定。针对上述问题，本文对相应会计处理方法提出以下建议：

（1）存货跌价准备的处理。对于已按单项计提了跌价准备的存货在结转生产成本时，应同时结转相应的存货跌价准备。这样处理，反映了生产的实际成本，可据此考核生产部门的业绩。账务处理为借记“生产成本”、“存货跌价准备”，贷记“原材料”等。

对于按类别或整体计提跌价准备的存货结转生产成本时跌价准备账户不作处理，待期末，一并调整入“制造费用”，再按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，分录为借记“存货跌价准备”，贷“制造费用”。

（2）在建工程减值准备的处理。在建工程完工达到预定可使用状态，将“在建工程”结转“固定资产”时，“在建工程减值准备”可以有两种处理方法。其一，冲减固定资产的入账金额；或者将其直接转入“固定资产减值准备”。

前一种处理比较简单，将“在建工程减值准备”直接冲减“固定资产”成本，以后在进行固定资产核算时，可以不再考虑以前的情况，但这种方法存在两个缺陷：1）固定资产的原始投资规模已经失真（偏低）。2）会多交所得税。因为，企业计提的在建工程减值在计算应纳税所得额时不予扣除，以后提取的折旧偏低，因而对企业不利。

后一种处理可弥补前者的不足。一方面固定资产投资规模真实，另一方面固定资产在提取折旧时，可以充分考虑以前的在建工程减值的问题。因此，笔者认为这样做比较合理。

（3）固定资产的折旧、无形资产的摊销处理。从会计核算的配比原则考虑，应当按固定资产，无形资产的账面价值（即扣去减值准备后）计提折旧，摊销剩余价值，才能真实地反映企业财务状况和经营成果。然而，若每期计提减值准备后都调整折旧额、摊销额，对以前的累计折旧及已摊销数额如何处理，将会非常复杂，会大大增加会计工作成本，缺乏可行性。因此，从实际会计工作出发。笔者认为折旧与摊销的基数以历史成本为原则比较现实。

（4）无形资产减值准备的处理。新企业会计制度对于无形资产减值准备的会计处理这样规定的：当无形资产因某种原因，“已无使用价值和转让价值时，应当将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益，借记‘管理费用’科目，贷记‘无形资产’科目”。而无形资产发生减值时，则将减值计入“营业外支出??计提的无形资产减值准备”科目。可见，对无形资产的全额减值和部分减值企业会计制度规定了两种处理。

笔者认为，无形资产摊销，属于无形资产均衡减值，应列作“管理费用”科目。而无形资产部分减值和全部减值作相同处理，列作“营业外支出”比较妥当。这样，可以与计提固定资产减值准备、计提在建工程减值准备的规定一致起来，并将无形资产的减值与摊销的会计处理区分开来。

（5）长期股权投资减值准备的处理。根据企业会计制度，长期投资减值准备应记入投资收益，但有一点值得注意，在会计实务中，如果计提减值准备的长期股权投资存在资本公积准备项目时，计提的减值准备应先冲减资本公积准备项目，不足冲减的部分确认为当期投资损失，而并非全额记入投资收益。当长期投资的价值得以恢复，则应先计入投资收益，冲减以前计提数后的多余部分恢复原冲抵的资本公积准备项目。

4．结论

以上是对资产减值若干问题的思索与探讨。从中可以发现，我国会计制度对资产减值的规定正在向国际惯例靠拢，但仍然存在着不足。因此，我国应借鉴国际会计准则有关资产减值的内容及时制定我国的资产减值准则。同时，还需要中国企业的诚信程度增强，会计人员的技术水平和职业道德提高以及注册会计师审计的完善。其他相关法律法规的修定也应跟上，以提供良好的经济环境，促进我国会计与国际接轨。

参考文献：

《企业会计制度》研究组、《企业会计制度》及讲解大连东北财经大学出版社：2001年3月

朱继军浅议资产减值会计河北财会：2001（5）

郭晓红浅析新会计制度中资产减值准备的核算河北财会：2001（9）

郭继宏对新企业会计制度几种会计处理方法和探讨河北财会：2001（11）

李建民张华伦初探资产减值

财会月刊：2001（2）

何红渠欧阳健康论资产概念与资产计量的创新财会月刊：2001（4）

浅述《企业会计制度》的一些不足

财会月刊：2001（22）

李明对在建工程减值准备归属问题的看法

财会月刊：2002（22）

裴旺《企业会计制度》中“八项准备”之比较

财会月刊：2002（3）

目录

1．资产减值准备的意义

2．资产减值准备存在的问题

2．1资产减值准备的计提时间

2．2资产期末计价的计量模式

2．3资产项目计提减值准备后的使用及处置

3．资产减值准备的改进意见

3．1计量模式的统一原则

篇7

【关键词】建筑施工；安全措施

一、建筑工程的安全概念

从严格意义上来说，应分两个方面，其一是建筑工程完成后建筑物本身的使用安全，也就是我们常说的完成的建筑物是否存在安全隐患和影响使用的问题，这样的安全问题是由质量来决定的，因此，我们常说安全和质量不可分离也就源于此。安全的第二个概念，是指施工过程中的安全，这个安全概念与建筑物本身的质量无直接联系，而是指在施工过程中的建筑意外伤害事故。由于建筑行业是事故多发性行业，出现意外伤害事故的可能性较大，从而给国家和社会带来损失，给家庭带来不幸。因此，在施工过程中加强安全施工管理，控制意外伤害事故的发生，就是我们必须特别重视的问题。

二、建筑施工安全检查与存在问题

（1）检查工程建设质量强制性标准执行情况。查原材料、成品、半成品、构配件质量证明文件和进场复试报告，见证取样和送检记录，质量验收记录，混泥土结构的模板与支撑架的设计和混泥土强度及试块留置。从检查情况来看，建筑施工质量总体情况较好，但是仍存在一些质量上的问题，如结构尺寸偏差，钢筋保护偏差，模板支撑固定不够等问题；（2）检查各在建工程的施工安全管理情况。查在建工程是否严格按照要求进行报建，招标，是否严格按照要求施工，安全资料是否齐全，安全员、安全工程师是否在位，安全生产管理职责，施工现场安全防护是否到位及扬尘治理是否落实等，从目前检查情况看，在建工程都制定了相应的管理制度，明确了各自的安全管理任务和职责，而管理较差的单位其工地主要问题是：施工工地临边防护不到位，个别人员未系安全带和未戴安全帽，配电箱三相五线制不到位，施工现场材料堆放混乱，文明施工较差；（3）检查报监备案工程施工用电及机械设备现状。检查人员深入施工现场检隐患，查措施，查制度，所查在建工地都做到了全封闭施工，临边防护基本到位，施工用电做到了“一机、一闸、一保护”，设备安全可靠。扬尘治理做到了出入口硬化，建筑物封闭，建筑工地文明施工管理得到了进一步加强，克服了建筑工地脏、乱、差现象，做到了内部标准化，外部景观化；（4）重点检查各在建工程消防安全现状。查建筑施工现场是否建立消防管理机构，是否建立施工现场消防安全管理制度，是否定期进行防火检查，活动板房及民工宿舍是否符合防火要求等，从检查情况看，个别单位施工现场消防安全管理机构及管理制度不完善，未进行施工现场消防安全定期检查和演练，检查组已责令施工单位立即整改。

三、建筑施工安全事故预防措施与对策

篇8

关键词：增值税视同销售业务；涉税处理

中图分类号：D9

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2012）08-0170-02

1 税法的有关规定及其解读

1.1 对视同销售业务含义的理解

对于视同销售业务，目前尚未有一个明确的解释。视同销售是税法概念，而不是会计概念。会计中，没有视同销售的问题，只有确认收入的问题。本文认为，视同销售就其业务本身不是销售，但纳税时应视同正常销售业务计算销售税额并缴纳增值税。

1.2 税法的相关规定及解读

（1）根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）第四条规定，单位或个体经营者将货物交付他人代销、销售代销货物应视同销售；“设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售”应视同销售（但相关机构设在同一县（市）的除外）。其中将货物交付他人代销、销售代销货物在涉税会计处理上分为两种方式，即视同买断方式和收取手续费方式。

根据上述规定，将货物交付别人代销、销售代销货物以及移送统一核算的其他机构销售，都应视同销售，即应计算销售税并缴纳增值税。对此，可以理解为，产品完工后增值额已经产生，计算销售税并缴纳增值税，一方面可以避免税款抵扣链条的中断，另一方面可以防止税款流失。

（2）根据细则第四条规定，“将自产或委托加工的货物用于非应税项目以及集体福利或个人消费”，应视同销售。

所谓“非增值税应税项目”是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程等，应注意包括“不动产在建工程”，而不包括动产在建工程。根据上述规定，如果购进货物用于不动产在建工程，那么属于非增值税应税项目，进项税额不得从销售税额中抵扣，即应把进项税额转出。对此，可以理解为流转过程已经结束；如果购进货物用于动产在建工程，现行税法中没有明确规定。但根据增值税的计税原理和税法的精神实质，仍应视同销售，计算销售税并缴纳增值税。对此，可以理解为流转过程还要继续，税款抵扣链条不能中断。

（3）根据细则第四条规定，“将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者”、无偿赠送他人以及用于投资。所谓“将自产、委托加工或购买的货物作为投资”在涉税会计处理上分为将货物用于同一控制下企业合并的投资和用于除同一控制下企业合并以外方式的投资。

对于上述规定，可以理解为增值税是流转税，只要商品发生了流转就应计算销售税并缴纳增值税，该类业务发生时，产品已从企业流转到第三人手中（包括股东、投资者、被投资者、受赠人），加之产品完工后增值额已经产生。为此应计算产品销售税并缴纳增值税，保证税款抵扣链条的完整，防止税款流失。

2 增值税中视同销售业务的涉税会计处理

增值税中视同销售业务相关的涉税会计处理涉及两个方面的问题：一是计税依据的确定；二是涉税会计处理。对于第一个问题前文已阐述；对于第二个问题，根据税法和企业会计准则相关规定，视同销售业务应通过“应交税费―应交增值税（销售税额）”科目核算。在先行企业会计制度下，对于视同销售业务的会计核算主要有三种情况。

2.1 会计核算时应视同销售，但不确认收入，直接结转成本

（1）“将自产、委托加工的货物用于非增值税应税项目”的涉税会计处理。

发生该业务时应根据业务发生的时间先后顺序进行相应的账务处理，其涉税会计处理如下：发出商品时，借记在建工程等科目，贷记工程物资、原材料、库存商品（实际成本）、应交税费―应交增值税(销售税额)（计税价格×税率）；购进的货物用于非增值税应税项目，进项税额不得抵扣，已抵扣的应当转出，其账务处理为:借记在建工程，贷记原材料，应交税费―应交增值税（进项税额转出）。

（2）“将自产、委托加工或购进的货物”作为投资用于同一控制下的企业合并、提供给其他单位或个体工商户的涉税会计处理。

该业务的处理分两种情况：一是将货物用于同一控制下的企业合并的，不以公允价值计量，不确认损益。账务处理为借记长期股权投资，贷记库存商品（成本）、应交税费―应交增值税（销售税额）。二是将货物用于除同一控制下企业合并以外方式的投资，其处理将在下文予以阐述。

（3）“将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送其他单位或个人”的涉税会计处理。

根据财政部《企业执行现行会计制度有关问题的解答》的规定，该业务发生时应按成本结转，不作为销售处理，相关账务处理为：借记营业外支出，贷记库存商品（成本）、应交税费―应交增值税（销售税额）。

2.2 会计核算时视为正常的销售业务，确认收入的同时结转成本

（1）“将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费”的涉税会计处理。

根据《企业会计准则应用指南》的规定，该类业务发生时，应当根据受益对象，按照该产品的公允价值，计入相关资产成本或当期费用，同时确认应付职工薪酬。其涉税会计处理应按业务发生的时间顺序进行相关的账务处理。企业决定发放时，借记生产成本、销售费用、管理费用、在建工程等，贷记应付职工薪酬；实际发放时，按自产产品的公允价值确认销售收入并计算增值税的销售税额，同时按实际成本结转成本；但应注意：若购进的货物用于集体福利或个人消费，进项税额不得抵扣，已抵扣的进项税额应转出，即借应付职工薪酬，贷记原材料、应交税费―应交增值税（进项税额转出）。

（2）“将自产、委托加工或购进的货物分配给股东或者投资者”的涉税会计处理。

对于该业务在新会计准则中没有明确规定，但根据早期财政部《关于增值税会计处理的规定》可知：发生该业务时，应按对外销售进行会计处理。该规定目前仍在使用，结合先行会计相关政策，其业务处理为：借记应付股利（含税），贷记主营业务收入（公允价值）、应交税费―应交增值税（销售税额）；同时按实际成本结转相关成本。

（3）“将货物交付其他单位或者个人代销”的涉税会计处理。

在现行会计制度上，该业务有两种方式：视同买断和收取手续费方式。相关涉税处理见表1。

（4）“视同买断方式下销售代销货物”的涉税会计处理。相关涉税处理见表1。

（5）“将自产、委托加工或购进的货物”用于除同一控制下企业合并以外方式投资的涉税会计处理。

涉税会计处理是以公允价值计量并计算缴纳增值税，确认损益。其账务处理为，按取得投资付出对价的公允价值借记长期股权投资，按付出对价的公允价值贷记主营业务收入、应交税费―应交在增值税（销售税额），同时按实际发生成本结转相关成本。

（6）“设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外”的涉税会计处理。

该业务发生时，按正常的销售业务处理，即确认收入的同时结转成本，并按公允价值计算销售税缴纳增值税。

2.3 增值税中视同销售业务特殊的会计处理方式

收取手续费方式下销售代销货物的涉税会计处理。纳税人为受托方，纳税义务发生时间为货物售出时。在收取手续费方式下，受托方销售代销货物时，按收取的手续费，作为劳务收入确认入账，不确认销售产品收入。具体的账务处理见表1。

3 对增值税中视同销售业务涉税处理的总结

“将自产、委托加工或购进的货物”作为投资用于同一控制下的企业合并以及无偿赠送其他单位或个人、“将自产、委托加工的货物”用于非增值税应税项目，会计核算时应视同销售，但不确认收入，直接结转成本；“收取手续费方式下销售代销货物”，按收取的手续费，作为劳务收入确认入账，不确认销售产品收入。其他情况视作销售业务，企业会计核算时视为正常的销售业务，确认收入的同时结转成本。

篇9

根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。由此可知，预售的主体只能是具有房地产开发资质的开发企业，预售的客体应是正在建设中的尚未竣工的房屋。那么是否意味着正在建设中的房屋均可以纳入预售范围呢?当然不是。

预售的房屋首先应符合商品房的属性。然而，现行法律法规、国家及行业标准对于商品房概念的界定并不十分明确。国家标准《房地产统计指标解释(试行)》(建住房[2002]66号)将商品房定义为由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。行业标准《房地产业基本术语标准》(JGJ／T30－2003)将商品房定义为：由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的建设的住宅、商业用房以及其他建筑物。可见，并非所有正在建设中的房屋均属于可以预售的商品房，纳入预售范围的商品房应具有开发经营属性。根据现行法律规定不能纳入预售范围的房屋主要包括：

(一)业主共有部分

1.法定的业主共有部分，如物业服务(管理)用房；2.根据房屋建筑的自然属性，属于业主共有的部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施。

(二)配套公建

根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180－93，2002修订)关于公共服务设施的规定，居住区公共服务设施(也称配套公建)包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。

(三)建筑区划内的其他公共场所、公用设施

《物权法》规定的建筑区划内的道路、绿地以外的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，

笔者认为，判定房屋能否办理预售，还应结合规划、设计规范关于房屋用途的相关规定。《房产测量规范》(GB／T17986.1－2000)房屋用地调查表与分类A6[房屋用途分类]将房屋用途分为：住宅(成套、非成套、集体宿舍)、工业、交通(铁路、民航、航运、公交运输)、仓储、商业(商业服务)、金融(经营、旅游、金融保险)、信息(电讯信息)、教育、医疗卫生、科研、文化、娱乐、体育、办公、军事、其他(主要指涉外、宗教、监狱用房)16大类28个小类。根据国标对上述不同类别房屋的定义，住宅、商业、办公、娱乐用房应属于可预售的商品房范畴，同时，还应特别注意的是，影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等特殊使用属性的房屋，不能分割销售，否则将影响其整体使用功能；商业服务、金融、文化用房等经规划、建设行政主管部门或其他有权机关确认依法未列入配套公建，建成后无需移交的房屋，也可纳入商品房预售的范畴；而教育、交通、医疗卫生、军事及其他等具有公共服务性质的房屋依法不应纳入预售范畴。

实践中，随着建筑形态的多样化，房屋用途逐渐突破传统规范的范畴，哪些房屋能够纳入预售范畴尚存争议，还有赖于国家和相关行业标准的实时更新与完善。

二、土地或在建工程已设定抵押的房屋预售问题

现行有关商品房预售的法律法规均未明文规定办理预售许可需要提交抵押权人出具同意预售的证明材料。但在房地产开发过程中，开发企业往往会通过土地抵押贷款进行工程后续的建设。《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《房屋登记办法》第34条规定：“抵押期问，抵押人转让抵押房屋的所有权还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件”。从购房者角度来看，其取得的应为没有物上负担的财产，而财产抵押实际是以物的交换价值担保，抵押物转让，交换价值已经实现。以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权，可以减少抵押物流转过程中的风险，避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益，更好的保护抵押权人和买受人的合法权益。因为如果在实现抵押权时才发现未经过抵押权人同意己转让了抵押财产，此时即使宣告转让合同无效，转让的财产可能也已经无法追回，而转让抵押财产前就取得抵押权人的同意，可以确保交易安全，节约经济运行成本，减少纠纷。所以在办理商品房预售许可时，应当收取土地抵押权人出具的同意预售的证明材料。

《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。

对于将己预售的房屋办理了在建工程抵押的情况，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002116号)的意见是，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和债权”。且按照最高人民法院法释[2002116号批复第2款的规定，“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款受偿权不得对抗买受人”。按照上述规定，善意购房人的优先受偿权优于工程款和在建工程抵押权。因此，对己预售的商品房，又设立在建工程抵押的，抵押权的优先受偿权将受到限制。

三、预售许可的最小单元问题

对商品房预售许可的最小单元原本并无限制，近年来，国家和地方为规范房地产市场秩序，打击丌发企业捂盘惜售、哄抬房价等不规范销售行为，确保房地产市场健康平稳发展才陆续出台相关限制性规定，特别限定了住宅项目商品房预售许可的最低规模。

(一)住宅项目预售许可的最小基本单元

住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)中指出：各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

可见，商品房项目预售许可的最小规模是栋，而对于商品房住房项目的理解，笔者认为：只要规划设计的楼栋中有住宅(含别墅、公寓)这一用途，即应当严格执行上述规定，不予分层、分单元办理预售许可，不能要求整栋房屋仅为商品住宅这一唯一用途。

(二)整体地下室能否分割预售

整体地下室是指地面上有多栋独立的建筑，共用一个整体相连通的地下室。国家《房产测量规范》(GB／T 17996.1－2000)对幢的定义为：幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。《四川省房产测绘实施细则》(2010年4月)

规定：栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。栋以主管部门批准的栋数为依据进行划分(规划许可证及规划总平面图)。主管部门没有明确规定的，对于地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通(共用一个大地下室)，地面建筑为多栋，地下室视为一栋。

根据国标和四川省地方房产测绘技术规范的规定，为多栋房屋共用的整体地下室为独立的一栋，而对于住宅项目最小预售规模即限定为栋，那么，要解决整体地下室能否分割预售的问题，仅需论证地下室不属于商品住宅项目，问题自然迎刃而解。

建设部《房地产统计指标解释(试行)》(建住房[2002]66号)将住宅界定为：专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。《房地产业基本术语标准》(行业标准JCJ／T30－2003)将住宅(dwelling house)定义为：以个人或以家庭为生活单位供人们长期居住的房屋。《住宅建筑规范》(GB 50368 2005)明确：住宅建筑(residential building)供家庭居住使用的建筑(含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分)，简称住宅。住宅应按套型设计，套内空间和设施应能满足安全、舒适、卫生等生活起居的基本要求，应满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声要求。

而地下室在技术规范上是房间地面低于室外地平面的高度超过该房问净高的1／2的建筑物；地下室的设计用途多为机动车或非机动车停车库、人防、仓储、设备、管道工程等辅用途，《商品房屋租赁管理办法》(住建部令第6号)也明令地下储藏室作为禁止出租供人员居住。住宅的卧室、起居室(厅)、厨房不应布置在地下室，特殊情况下地下室作为住宅的辅助用房，住宅地下室应采取有效防水措施。可见，地下室在房屋设计用途为机动车停车位的不属于商品住宅项目，不应受住宅项目最小预售许可规模为栋的限制。在具体操作层面，笔者认为，整体地下室分割预售的，应将地下室作为一个整体一次性完成房屋面积测绘，以避免因适用面积测算规则的不同或其他原因导致己售和未售部分存在公摊面积差异引发合同纠纷。

(三)裙楼带塔楼的房屋建筑，各塔楼能否单独预售

《四川省房产测绘实施细则》(2010年4月)规定：一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。由此可见，只要满足建筑和设计上的特定要求，己售和未售部分不会产生面积纠纷，各塔楼完全有可能成为独立栋单独申请办理商品房预售许可。

四、预售许可变更及转让问题

(一)取得商品房预售许可证后的预售许可变更

《行政许可法》第49条规定：被许可人要求变更行政许可事项的，应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请；符合法定条件、标准的，行政机关应当依法办理变更手续。按照上述规定，商品房预售许可的变更应是对客体的变更，不含主体变更；主体变更(不包括出卖人名称变更)实则为在建工程转让，《行政许可法》第49条恰恰契合了该法第9条确立的行政许可原则上不得转让的规定。

根据相关法律规定，发生预售许可变更的情形还可能有：

1.预售主体名称变更：即出卖人(预售人)名称变更。

2.预售客体变更：主要包括预售面积、套数、用途等。

《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第24条对取得预售许可后发生规划、设计变更的情形做出了明文规定：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当书面通知买受人。买受人有权做出是否退房的书面答复。买受人未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。《商品房销售管理办法》的上述规定即是对预售客体即房屋本身属性发生变更的规定。

笔者认为预售商品房的地址发生变更的，不宜办理预售许可变更。理由是预售商品房在开发阶段往往尚未按门牌管理的相关规定编排确定的地址，己办理的预售许可只要国土证地址与规划、施工许可地址一致即可，公安机关重新编排门牌号没有进行预售许可变更的必要，建议在房屋竣工验收后初始登记阶段一并按新地址进行登记。否则，极易引起楼盘表和预售合同备案管理混乱，不但不利于规范管理，也可能会给买受人带来不必要的麻烦。

预售许可变更的程序，应按申请――受理――审核――核准――换发预售许可证的流程进行。开发企业申请预售许可变更的，应书面说明变更原因；对于已经预售部分发生变更的，应按《商品房销售管理办法》第24条的规定，取得买受人书面确认后方能办理；审核后符合变更条件的，应收回原预售许可证换发新证，并注明原证取得时间。

(二)在建工程转让与预售许可的办理

房地产开发项目转让又称“在建工程转让”。《城市房地产开发经营管理条例》第20条规定：转让房地产开发项目，应当符合《城市房地产管理法》第38条、第39条规定的条件。《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

在建工程转让的项目，其预售许可的办理根据转让时间的不同，可分为两种情形：

一是进行了一定程度的开发但尚未取得预售许可而转让在建工程的。根据《土地管理法》的规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。开发企业转让已经取得规划许可、施工许可等建设手续的在建工程的，应办理国有土地使用权证变更，并向规划、建设等主管部门申请变更规划许可、施工许可证照，再由受让主体依法向房管部门申办预售许可。

二是取得预售许可证后转让在建工程的。《行政许可法》第9条规定：依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。按照张春生编的《行政许可法释义》的意见，根据法定条件赋予法人和其他组织特定的资格、资质的行政许可，被许可人不得转让。正是被许可人符合法定条件，行政机关才颁发许可。如果被许可人转让这种许可，实质上是对整个资格资质制度的破坏，也侵犯了行政机关的管理权。商品房预售许可是赋予具有房地产开发资质的开发企业销售正在建设中的房屋

的特定资格，依法应属于禁止任意转让的行政许可。综上，如己取得商品房预售许可的开发企业将在建工程转让的，除变更国有土地使用权证，申请换发规划、施工许可证照外，预售许可办理的程序应是先由原开发企业申请注销商品房预售许可证，再由受让的开发企业重新申办预售。

五、“联建”与商品房预售许可

房地产经营中的联合开发，俗称“联建”，是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，房管部门在为“联建”项目办理商品房预售许可时应把握以下几点：

(一)主体特定性

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)第15条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。

(二)联建各方共同经营、共享利益、共担风险

在双方的联建协议中应体现为共同出资，并按照双方的约定或投资比例取得竣工房屋的所有权。根据协议内容的不同，可能存在以下几种不属于联建的情形。

第一，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，属于土地使用权转让合同。

第二，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，属于一般的房屋买卖合同。

第三，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，双方属于借贷关系。

联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据协议的内容，正确把握其法律特征。联建合同签订后，开发企业应当按照法律、法规之规定及时办理土地使用权证书的变更髓记，办理与建设工程有关的许可证书和其他相关批准文件的变更手续。只有申请办理土地使用权变更手续并获得批准后，联建方才获得该土地使用权。之所认规定要求办理土地使用权证书的变更登记，是因为参建、联建名为合作，而联建方往往并没有申请土地使用权，但通过参建、联建，其变相获得了土地使用权而又未经有关部门审批，参建或联建等于变相变更了土地使用权的归属。所以，不申请变更土地使用权证书便违反了《土地管理法》关于“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”的强制性规定。

六、预售许可中的“超规”问题

由于预售商品房是正在建设中的尚未建成的房屋，无法依照房屋建筑的实际形态进行实地测绘，房屋预测面积是房产测绘机构依据施工图审查机构审查合格的施工图进行测算得出的，而商品房在建设过程中，尤其是体量较大的建设项目往往因各种因素影响导致建成后实际面积比原预测面积增加，于是就产生了通常所说的“超规”问题。

对于预售许可过程中遇到的“超规”情形，房管部门应注意以下问题：

(一)“超规”形式

“超规”通常以建筑物“长高”或“长胖”的形式出现。“长高”是指建筑物超过规划部门准予修建的建筑高度，主要是超出规划许可的总层数或超过设计层高，以此增加建筑物总高度。实践中，以加层的方式“长高”建筑物一般难以通过施工图审查，往往不会获批；开发企业和设计单位常以提高每层建筑物“层高”的形式达到“长高”的目的。在销售过程中，将超过原规划层高的空间向购房人许以“变幻空间”或“赠送面积”，吸引消费者。由于部分地方规划行政主管部门对于容积率控制和房屋建筑面积的计算并无技术限制手段，开发企业往往通过上述形式进行“偷面积”，变相破坏城市规划控制和房地产市场秩序健康发展。因此，部分地方出台了控制容积率的技术规范，有效遏止了个别企业的违规行为。“长胖”是指建筑物在修建过程中未超出规划许可高度或层数的情况下，超出规划许可面积，主要是水平空间增大。

(二)对“超规”的处理

根据《城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律法规的规定，超出规划许可范围建设的房屋属于违章建筑，法律禁止其转让。因此，在无规划行政主管部门或其他有权机关认可的情况下，超出规划许可的房屋不能纳入预售范围。

篇10

【关键词】预付账款；错误形式；预付账款风险防范

【中图分类号】F8 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2013）05-0119-2

预付账款通常是企业支付货款的常见方式，尽管提前支付货款会给企业带来风险，但是购货企业尤其是缺乏信誉的新设企业为了购入急需的商品，往往根据货款的总价事先支付给供或单位一定比例的货款（也有把预付账款当定金的），日后随着商品货物进入企业再支付剩余的款项。因此，对预付账款的正确理解和合理使用管理，对于企业财务秩序的合理进行具有十分重要的作用。我们将会从以下几个方面进行对预付账款的分析。

一、“预付账款”科目的概念和使用说明

根据现行会计制度规定，预付账款是指企业按照合同规定，预付给销货方的定金或部分货款，在该科目下应按供货单位设置明细科目，进行明细核算，“预付账款”属资产性质会计科目。对预付账款不多的企业可以通过“应付账款”科目的借方进行核算，而不设立“预付账款”科目。对企业按合同或协议所签订的预付外汇账款或定金可增设“预付外汇账款”科目进行核算。

在企业发生因购货而预付的款项时，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”科目；收到所购物资时，根据发票、账单等列明应计入购入物资成本的金额，借记“原材料”或“库存商品”等科目，按专用发票上注明的增值税金额，借记“应交税金—应交增值税（进项税额）”，贷记“预付账款”科目；补付的款项，借记“预付账款”，贷记“银行存款”；退回多付的款项，借记“银行存款”，贷记“预付账款”科目。

企业的预付账款，如有确凿证据表明其不符合预付账款性质，或者因供货单位破产，撤销等原因已无望再收到所购货物的，应将原计入预付账款的金额转入其他应收款。企业按预计不能收回的所购货物的预付账款的账面余额，借记“其他应收款—预付账款转入”，贷记“预付账款”科目。除转入“其他应收款”科目的预付账款外，其他预付账款不得提取坏账准备。

本科目借方余额，表示企业实际预付的款项，贷方余额反映企业尚未补付的款项。

二、“预付账款”使用中常见错误

（一）企业购置机器设备、厂房的预付款或预付在建工程款等误记入“预付账款”

在实际会计核算中，对企业购置机器设备、厂房的预付款或预付在建工程款，由于对于预付账款的错误理解，一些财务人员将其列支在“预付账款”科目。他们认为只要是预付的各种款项，均应在“预付账款”科目列支。根据《企业会计制度》规定，预付账款科目属于流动资产类科目，用来核算购入存货时形成的预付款，它是在企业购货环节产生的。而采购机器设备、厂房的预付款项或预付在建工程款属于固定资产类核算的对象，应当根据其性质用“工程物资”或“在建工程”科目核算。

（二）职工借支而预付的材料款误记入“其他应收款”科目

在会计实务中，企业采购部门人员采购材料等货物时需要先付款时，会先从企业借支这部分宽限。企业财务部门只持有采购人员的借条，而供货企业的发票和收据却在当月收不到，会计人员在做账时往往误用“其他应收款”科目核算预付材料款。一般情况下，和主营业务无关的业务可以用“其他应收款”核算，而“预付账款”一般核算和主营业务有关的项目，如采购材料等。所以职工借支预付的材料款应记入“预付账款”而不是“其他应收款”科目。

（三）资产负债表填列预付账款项时仅根据本科目明细进行填列

会计期末，企业需要进行资产负债表的编制，有时企业可能会只根据预付账款总分类账的期末余额进行该对应项的填列，这种做法是错误的。在填列预付账款项目时，企业应综合考虑应付账款和预付账款，分析计算后才能得到正确的预付账款的余额。“应付账款”属于负债类账户，其余额应在贷方，它的经济意义属于企业的债务，但在用该账户替代“预付账款”账户时，会使应付账款明细账产生借方余额，其经济意义是已预付但尚未收到商品或接受劳务的预付款项，属于企业的债权。“预付账款”属于资产类账户，其余额应在借方，它的经济意义属于企业的债权，但在会计实务中，预付款项一般会小于企业收到货物的金额，由此使预付账款明细账产生贷方余额，其经济意义是企业收到货物的金额抵扣原预付款项后的应付款项，属于企业的债务，由于预付账款明细账贷方余额的存在。通过分析，资产负债表中的“预付账款”项目可按下列公式计算填列：“预付账款”项目=Σ“预付账款”总账所属有关明细账户期末借方余额+Σ“应付账款”总账所属有关明细账户期末借方余额。

（四）房地产开发企业对预付工程款和预付的土地使用权款，误用“在建工程”科目核算

在房地产开发企业日常核算中，个别会计人员把预付工程款和预付的土地使用权款误用“在建工程”科目核算，原因是没有考虑房地产开发企业的特殊性。我们知道，对于房地产开发企业来说，其开发项目属于存货，其预付工程款和预付的土地使用权款应使用“预付账款”和“开发成本”两个科目进行核算，而不是记入“在建工程”或“工程物资”科目。

（五）预付账款长期挂账，影响损益和税收

在企业按购货合同预付货款后，由于供应单位不给开发票，或对方单位可能倒闭，或未倒闭但时间达两年以上，也不可能开发票至企业，会计人员则不对这笔经济业务做账务处理，致使预付账款长期挂账，影响当期损益。正确的处理是：若估计不能收回，则将预付账款转入其他应收款再提取坏账准备。

三、预付账款常见虚假形式

预付账款的形成是在企业在购货时签订的购货合同或协议的基础上的。根据会计核算的客观性原则，企业的会计核算要以实际发生的交易或事项为依据，做到内容真实，数据准确，资料合理可靠。由此所界定的预付账款的虚假形式主要有以下几种：

（一）单位的相关人员故意和供货商勾结起来，利用签订不谨慎的订购合同或者签订不合理、不合法的合同，造成支付预付账款后不能按期收到货物或不能收到货物，使预付账款消失，造成坏账，给企业带来经济损失，而从中收取好处费等为自己谋取私利。

（二）按规定，企业的预付款业务必须以有效合法的购销合同为基础，而实际工作中有的企业的预付款业务根本无对应的合同，而是利用预付款这一“中转站”往来搭桥，为他人进行非法结算，将所得回扣或佣金据为己有；或利用该业务转移资金，隐匿收入、私设“小金库”。

（三）有的单位按购货合同预付货款后，由于对方（供货单位）不开发票或可能倒闭或撤消或未倒闭但时间达两年以上不可能开发票，其财务人员故意不对这笔经济业务进行账务处理，致使预付账款长期挂账，影响当期损益。在这种情况下正确的处理是：如有确凿证据表明其不符合预付账款性质，或者因供货单位破产、撤消等原因已无望再收到所购货物的，应将原计入预付账款的金额转入其他应收款，并计提相应的坏账准备。“预付账款”长期挂账会影响损益和税收。

（四）预付账款风险防范。由于预付账款是事先付款，势必存在一定的风险，它是购货企业向供货企业提供的一种商业信用。预付账款在保证商品购入的同时也形成了预付账款风险。因此在风险防范方面，对于企业预付账款的有效管理便表现出十分重要的作用，企业所运用的管理措施主要有以下几个方面：

1.加强企业财务人员的专业知识培训和职业道德教育

为了避免出现企业财会人员误将购置机器设备、厂房的预付款或预付在建工程款等记入“预付账款”，将非主营业务方面的预付支出记入“预付账款”以及将与主营业务有关的预付支出计入“其他应收款”等现象的出现，企业应定期组织企业财务人员进行专业知识教育，使他们了解最新的企业财务知识，掌握最新的财会方面的新技术。

2.建立健全预付账款管理的相关制度

第一，建立健全预付账款管理责任制度。财务部门工程管理人员负责预付账款中的设备管理工作，材料核算人员负责预付账款中的材料借款管理工作。供应部门负责预付账款的清查催收工作。

第二，建立预付账款的控制制度。为了从严控制预付账款的发生，节约货币资金的支出，供应部门要按照经过部门主任、总会计师审批后的购货合同的条款，办理预付账款支付手续，未签购货合同的，不得付款。外委工程不准发生预付账款。

第三，建立预付账款台账管理制度。财务部门与客户协商，要求客户建立预付账款台账，详细反映各客户预付账款的增减变动、余额、发生时间、对方负责人、经办人、目前对方的经营状况、预付账款的清理情况、清收负责人和经办人等情况。同时，将购货合同、签证单和台账一同保管，形成完整档案。

第四，建立健全预付账款清理责任制度。供应部门经办人要按购货合同规定的时间，组织交货，验收入库，并在7日内报销。如超过报销期限，超期的款额按每天预付金额的千分之三收取资金占用费。财务部门对所发生的预付账款，如有确凿证据表明其不符合预付账款的性质，或因供货单位破产、撤消等已无望再收回所购货物的，应将其转入其他应收款。每年年终，要组织专人全面清查预付账款，与对方核对清楚，并取得对方签章，做到债权明确，账实、账账相符。

3.对企业预付账款定期进行风险评估

在企业决定与购货企业签订购货合同，预付部分款项之前，企业应有专业人员对供货企业的信用状况进行调查，做到心中有数时才能签订合同。并且，在预付账款形成之后也要时刻关注供货企业的经营状况，防止企业收到不合格的货物或收不到货物的情况的出现。

4.健全预付账款催收责任制度

按照供货合同或提供劳务合同的协议，指定专人做好结算和催收工作，制订工作计划，按期定额回收，防止可能的意外和损失发生。

总之，在预付账款应用越来越多的今天，企业应加大对预付账款的管理，因为只有在预付账款的合理和正确运用时，才能发挥其在企业购货方面为企业带来的便利，为企业运营井然有序作出贡献。

【参考文献】

[1]许静.加强企业预付账款的对策[J].决策探索，2007（4）.

[2]谢建平.企业预付账款的风险及防范[J].现代企业，2006（5）.